Analys av drift- och underh¥ av drift- och underh¥llskostnader _____ _____ © Kristian Isberg 10 4.1

  • View
    230

  • Download
    0

Embed Size (px)

Text of Analys av drift- och underh¥ av drift- och underh¥llskostnader _____ _____ © Kristian...

  • Analys av drift- och underhllskostnader pverkande faktorer Kristian Isberg

  • Analys av drift- och underhllskostnader _________________________________________________________________

    _______________________________________________________________ Kristian Isberg

    2

    copyright Kristian Isberg Institutionen fr byggvetenskaper, Byggproduktion Lunds Tekniska Hgskola, Lund ISRN LUTVDG/TVBP--09/5394SE Lunds Tekniska Hgskola Telefon: 046-222 74 21 Institutionen fr byggvetenskaper Telefax: 046-222 44 14 Byggproduktion Box 118 E-post: bekon@bekon.lth.se 221 00 Lund Hemsida: www.bekon.lth.se Tryckt av KFS AB, Lund 2010

  • Analys av drift- och underhllskostnader _________________________________________________________________

    _______________________________________________________________ Kristian Isberg

    3

    Sammanfattning Titel: Analys av drift- och underhllskostnader

    pverkande faktorer Frfattare: Kristian Isberg Opponent: John Ericsson och Johanna Kindqvist Institution: Avdelningen fr Byggproduktion, Institutionen fr

    Byggvetenskaper, Lunds Tekniska Hgskola Handledare: Stefan Olander, Tekn. Dr., LTH Per Larsson, Fastighetsanalytiker, NAI Svefa Examinator: Anne Landin, Tekn. Dr., LTH Sprk: Svenska Bakgrund: Fastighetsfrvaltning maskeras, nr marknaden

    rapporterar positiva signaler med stigande fastighetsvrden och hjda hyror, och tenderar d att falla i glmska. Fokus har d istllet fr frvaltning varit nybyggnation och kp. Fastighetsmarkanden visar dock nu en negativ utveckling och fastighetspriserna har sjunkit som fljd av den allmnna finanskrisen. P grund av detta har den ineffektiva fastighetsfrvaltningen aktualiserats och frflyttat fokus till drift och underhll som vrdehjande tgrder. En tergng till fundamental fastighetsfrvaltning har skett. Frmgan att f lnsamhet beror nu p kunskapen och mjligheten att frvalta sina fastigheter effektivt. Examensarbetet har som mlsttning att underltta fr fastighetsfrvaltare och fastighetsvrderare att kunna agera korrekt p en labil marknad genom kunskap om vad som pverkar en fastighets drift- och underhllskostnader.

    Syfte: Avsikten med denna studie har varit att utreda hur de

    fem faktorerna lge, typ, gare, lder och area

  • Analys av drift- och underhllskostnader _________________________________________________________________

    _______________________________________________________________ Kristian Isberg

    4

    pverkar drift- och underhllskostnaderna p en fastighet.

    Metod: Rapporten har genomfrts genom studier av aktuell

    lagstiftning, andra underskningar och litteratur. I ett initialt skede studerades ett mycket stort antal fastigheter och deras drift- och underhllskostnader varav 107 fastigheter med antingen typkod 320 eller 325 hade tillrckligt detaljerad redovisning, och belget inom kriterierna fr liten, mellan eller stor stad fr att vara en del av studien. Omklassificering av kostnaderna skedde till standardkostnadsslag innan sammanstllningen av kostnaderna genomfrdes.

    Slutsatser: Allmnnyttiga gare har hgre drift- och

    underhllskostnader n vad privata gare har p sina fastigheter. Det gr ven att konstatera att bostadsfastigheter har hgre kostnader n kontorsfastigheter. Lgets inverkan p drift- och underhllskostnaderna var mycket tydligt fr kontorsfastigheter medan det inte existerade ngot samband fr bostadsfastigheter. Korrelation mellan sm fastigheter och hga kostnader r otydlig medan den mellan gamla fastigheter och hga kostnader r obefintlig.

    Nyckelord: Drift, underhll, fastighetsfrvaltning, kostnader

  • Analys av drift- och underhllskostnader _________________________________________________________________

    _______________________________________________________________ Kristian Isberg

    5

    Abstract Title: Analysis of maintenance and operating costs

    affecting factors Author: Kristian Isberg Opponent: John Ericsson and Johanna Kindqvist Department: Division of Construction Management, Faculty of

    Engineering, Lund University Supervisor: Stefan Olander, PhD, LTH

    Per Larsson, Property Analyst, NAI Svefa Examiner: Anne Landin, PhD, LTH Language: Swedish

    Problems: Property management tends to be forgotten when the property market indicates increased rents and property values. During boom years, the focus has been on new developments and expanding existing property portfolios rather than on property management. However, as a result of the financial crisis, the property market is presently in a downturn, and is marked by falling property prices. As a result, inefficient property management practices have been updated and the focus has shifted back towards operations and maintenance as value-added measures. A return to the fundamentals of property management has occurred. For a property manager to be successful, he or she needs to effectively utilise their knowledge to manage their properties efficiently. This master thesis aims to provide advice to property managers and valuers as to best practice in volatile markets, and give them the knowledge of how operation and maintenance costs are affected.

    Purpose: The purpose of this study was to investigate how the five factors - location, type, owner, age, and area - affect operating and maintenance costs.

  • Analys av drift- och underhllskostnader _________________________________________________________________

    _______________________________________________________________ Kristian Isberg

    6

    Methodology: The report was carried out through study of laws and other literature. In an initial stage a very large number of buildings and their operating and maintenance costs were studied. However, only 107 properties satisfied the criteria to be part of the study having sufficiently detailed information, were either type 320 (residential buildings) or type 325 (office buildings), and were situated in the criteria for small, medium or large city. Reclassification of costs were made to standard cost categories before the compilation of costs was conducted.

    Conclusions: Operating and maintenance costs for properties held by non-profit owners were higher than those retained by private owners. The study found that residential properties have higher costs than office properties. The affect that location has on operation and maintenance costs were very obvious for office properties, while there was no relation between these variables for residential properties. The correlation between small properties and high operating and maintenance costs were vague and the correlation between old properties and high operating and maintenance costs were non-existent.

    Key word: Operation, maintenance, property management, costs

  • Analys av drift- och underhllskostnader _________________________________________________________________

    _______________________________________________________________ Kristian Isberg

    7

    Frord Examensarbetet r skrivet vid avdelningen fr byggproduktion, institutionen fr byggvetenskaper p Lunds Tekniska Hgskola som avslutande del p Lantmteriprogrammet, under hsten 2009. Jag vill frst och frmst speciellt tacka ett antal personer p NAI Svefa i Gteborg: Per Larsson fr lnga och givande diskussioner, ovrderliga tips och bra handledning. sa Henninge som gav mig mjligheten att skriva detta examensarbete men ocks fr det engagemang som har hjlpt till att frverkliga det. Jag vill ocks tacka Pernilla Gustavsson som belyst, stttat och engagerat sig i delen om skatt och moms p fastigheter. Jag vill vidare tacka alla p kontoret som hjlpt mig genom positiva tillrop och trevliga fikaraster! Drefter ska de som p ett eller annat stt bidragit med material till uppsatsen ha ett stort tack, utan Er hade detta arbete inte varit mjligt. Bors, 22 december 2009 Kristian Isberg

  • Analys av drift- och underhllskostnader _________________________________________________________________

    _______________________________________________________________ Kristian Isberg

    8

  • Analys av drift- och underhllskostnader _________________________________________________________________

    _______________________________________________________________ Kristian Isberg

    9

    Innehllsfrteckning

    1 Inledning .......................................................................................... 13 1.1 Bakgrund ............................................................................................ 13

    1.2 Syfte.................................................................................................... 14

    1.3 Avgrnsningar .................................................................................... 14

    1.4 Mlgrupp ............................................................................................ 15

    1.5 Begreppsfrklaring ............................................................................. 15

    1.6 Studiens disposition............................................................................ 16

    2 Metod................................................................................................ 19 2.1 Vetenskaplig metod ............................................................................ 19

    2.2 Datainsamling..................................................................................... 20

    2.2.1 Litteraturstudie ............................................................................... 21

    2.2.2 Fallstudie........................................................................................ 21

    2.3 Validitet och