BEJENARU MARIANA

Analiza pieii imobiliare

Editura TEHNICA-INFO

Chiinau 2009

1

UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

Facultatea de Inginerie Economica i Business

BEJENARU MARIANA

Analiza pieii imobiliare suport de curs

Chiinau 2009

Editura TEHNICA-INFO

2

CZU 332.72(075.8) M.Bejenaru Analiza pieii imobiliare, Chiinau:Editura TEHNICA-

INFO, 2009-146p.

n cartea dat sunt expuse aspectele teoretice i practice a analizei pieii imobiliare, mecanismul i specificul funcionarii pieii imobiliare.Este destinat studenilor i specialitilor cu profil imobiliar The book focuses on theoretical and practical aspects of real estate market analyses, particularities of real estate market functioning. It is addressed to students whose major are Real Estate.

Recenzent:

N. urcanu, profesor, doctor n economie

Recomandat spre publicare de Consiliul Facultii Inginerie Economic i

Business, proces verbal nr.5 din 5.06.2009

Acest proiect a fost finanat cu sprijinul Comisiei Europene. Aceast publicaie (comunicare) reflect numai punctul de vedere al autorului i Comisia nu este responsabil pentru eventuala utilizare a informaiilor pe care le conine.

ISBN 9975-9888-1-4

3

Cuprins ntroducere 7

1 Piaa imobilului noiuni generale 9 1. Esena i definirea pieii imobiliare i a bunului

imobil 9

2. Principalele tranzacii cu bunurile imobile 20 3. Particularitile imobilului ca marf 23

2 Tipuri de bunuri imobile i clasificarea lor 26 1. Tipuri de bunuri imobile 26 2. Clasificarea bunurlor imobile 28

3 Piaa imobilului din Republica Moldova 30 1. Importana pieii imobilului pentru dezvoltarea

economiei naionale 30

2. Segmentele pieii imobilului 31 3. Participanii la piaa imobilului 35

4 Piaa terenurilor: componente, stare, tendine de dezvoltare

54

1. Componentele pieii 54 2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei 56

5 Piaa locuinelor : componentele, starea i dendinele de dezvoltare

60

1. Componentele pieii 60 2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei 62

6 Piaa imobilului comecial:componente,stare i temei de dezvoltare

68

1. Componentele pieii 68 2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei 69

7 Piaa imobilelor industriale 75 1. Componentele pieii 75

4

2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei 76 8 Cerera pe piaa imobiliar 79 1. Definirea cererii i elasticitatea ei 79 2. Factorii ce afecteaz cererea de spaiu locativ 84

9 Oferta pe piaa imobiliar 88 1. Definirea ofertei i elasticitatea ei 88 2. Factorii ce afecteaz oferta de spaiu locativ 93

10 Concurena pe piaa imobilului 96 1. Definirea concurenei 96 2. Indicatorii gradului de concuren 98

11 Interaciunea pieii imobilului cu alte piee 100 12 Metodele de analiz a pieii imobiliare 103 13 Ciclurile de via a pieii imobiliare i a bunului

imobil 115

1. Ciclul de via a bunului mobil 115 2. Ciclul de via a pieei imobilului 120

14 Factorii ce determin preul la spaiul locativ 122 1. Factorii ce determin preul 122

2. Forele ce afecteaz valoarea bunurilor imobile 124 15 Caracteristica general a metodelor de evaluare 127

1. Metoda cheltuielilor 127 2. Metoda analizei vnzrilor comparabile 128 3. Metoda veniturilor 128 4. Structura procesului de evaluare 133 Concluzii 147 Bibliografia 149

5

6

ntroducere

Sa nu pretindem ca lucrurile s se schimbe daca tot timpul facem acelasi lucru, criza este cea mai binecuvantat situatie care poate aprea pentru ri si persoane pentru ca ea atrage dup sine progrese.

Problema persoanelor si rilor este lenea si indiferenta pentru a gasi soluii si ieiri din astfel de situaii, daca vorbim de criz o promovm iar tcerea este o exaltare a conformismului. In loc de toate acestea, mai bine s muncim, sa terminm odata cu singura criza amenintoare: tragedia de a nu dori s luptam pentru a o depi.

Albert Einstein

n Republica Moldova, dezvoltarea economiei naionale pe parcursul ultimilor 15 ani a favorizat mult ramura construciilor i a pieii imobiliare. Efectele crizei financiare globale care a fost generat de criza imobiliar din SUA sunt simite i la nivelul rii noastre, dar mai puin, ns au demostrat c astfel de fluctuaii sunt normale i pot contribui la o maturizare a pieei, consider o mare parte a analitilor i dezvoltatorilor imobiliari.

O analiz calitativa a pieii imobiliare i intreprinderea de msuri adecvate la momentul oportun poate salva de la faliment la nivel microi macro economic, evenimentele ce se desfoar pe plan naional i internaional confirm acest fapt.

Cursul conine cunotine de baz despre piaa imobiliar, noiuni i concepte eseniale pentru a putea discerne n complexitatea lumii financiare i a putea aprofunda selectiv tipurile de probleme care preocup sau cu care se confrunt n activitatea lor la general i in particular n procesul de activitae pe piaa imobiliar. Valorificarea cunotinelor teoretice se va putea realiza, ntr-o prim form, prin rezolvarea unor probleme i aplicaii specifice, pentru desfurarea procesului de analiz a pieii imobiliare.

Cursul este predestinat studenilorde la ciclul I la specialitatea Evaluarea i Managementul Imobiliar, Business i Administrare la fel poate fi utilizat i de studenii ciclului II la specialitatea Economia Afacerilor Imobiliare.

7

Tema 1 Piaa imobiliar. Noiuni generale

1. Esena i definirea pieii imobiliare i a bunului imobil 2. Principalele tranzacii cu bunurile imobile 3. Particularitile imobilului ca marf

1. Esena i definirea pieii imobiliare i a bunului imobil

Apariia schimbului de bunuri i evoluia acestuia a dat natere la pia. Ea a aprut ca urmare a dezvoltrii diviziunii sociale a muncii, prin viziunea care s-a realizat ntre productor i consumator. Aceast separare a determinat ca bunurile produse s ajung de la productor la consumator prin intermediul pieei. Piaa, este aadar o categorie economic complex, ce reflect totalitatea relaiilor de vnzare - cumparre care au loc n societate, prin interaciunea lor, n strns legtur cu spaiul economic n care au loc. Piaa este locul ntlnirii a ofertei vnztorilor i cererii consumatorilor, a confruntrii dintre ele.[14] Piaa muncii, piaa capitalurilor, piaa diverselor resurse i mrfuri nu pot exista fr piaa imobiliar. Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor investiionale, dinamizarea activitilor administrativ gospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii.[15]

Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actual de vnzare cumprare. Noiunea de pia imobiliar conine i un ansamblu de instituii i proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i vnztorii unei mrfi speciale diferite drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare.

n linii generale prin noiunea de pia se subnelege un ansamblu de mecanisme prin care se execut unele sau alte afaceri. Piaa imobiliar este un complex de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile supra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor.[14]

8

Piaa, dup cum afirma economistul francez M.Dider, apare ca un ansamblu de mijloace de comunicaii prin care vnztorii i cumprtorii se informeaz reciproc despre ceea ce ei au, despre ceea ce acetea au nevoie, despre preurile pe care le cer i pe care le propun pentru ca tranzaciile dintre ei s se ncheie. Deci, piaa este nainte de toate un contract social mai mult sau mai puin spontan, care definete locul economic n ansamblul vieii sociale.

Pe piaa imobiliar se realizeaz interrelaia dintre cererea i oferta tuturor cumprtorilor i vnztorilor, prezeni momentan n acelai spaiu, se deruleaz tranzacii cu bunurile imobiliare.

Piaa imobiliar are o influen destul de mare asupra tuturor prilor vieii i activitilor oamenilor, ndeplinind un ir de funcii generale i specifice. Una din principalele funcii a pieii de-a fixa un pre echilibrat. n pre este inclus un volum mare de informaie despre pia, despre necesitile cumprtorilor, despre costul construciilor. Dac ne referim la funciile concrete ale pieii, atunci ele sunt urmtoarele:

Schema 1. Funciile de baz ale pieii imobiliare

Funciile Pieii

Informaional

Comercial

De formare a preurilor

De stimulare

Social

De Reglare

Concurenial

Segmentare

De Intermediere

Investiional

9

Funcia de reglare const n aceea c piaa care funcioneaz autonom, dup definiia dat de A. Smith cu o mn nevzut se redistribuie resursele dup sferele existente de antreprenoriat i conduce participanii si ctre scopul, care de fapt nu era stabilit iniial, ctre formarea unei structuri eficiente a economiei i satisfacerea intereselor sociale. n lumea contemporan insuficiena reglrii pieii tot mai mult este compensat de conducerea statului n gospodriile rneti, mai ales ce in de protecia mediului nconjurtor, protecia concurenei, crearea cadrului juridic i legislativ.

Funcia comercial const n realizarea valorii i valorii de ntrebuinare a bunurilor imobiliare i obinerea profitului pentru capitalul investit.

Funcia informaional este o metod unical de pia, de culegere operativ i de rspndire a informaiei obiective generalizate, ce permite vnztorilor i cumprtorilor de bunuri imobiliare, liber i cu destule cunotine n sfera dat de a lua decizii n interesele proprii.

Funcia de intermediere se exprim prin aceea c piaa ia forma unui intermediar comun i locul de ntlnire a numeroilor vnztori i cumprtori ce reprezint rezultatele muncii ca forme independente i generalizate economic din punct de vedere a divizrii muncii societii n urma cruia se instituie o anumit legtur ntre ei i apare posibilitatea unei alegeri alternative de parteneri. Pe aceast pia mai funcioneaz i intermediari profesionali realtori, evaluatori, ageni imobiliari, brokeri, ageni de asigurare, creditori ipotecari i alte personaje ce presteaz anumite servicii pentru persoanele cointeresate.

Funcia de stimulare n cele din urm ea se reprezint sub forma unui stimul economic care este profitul din utilizarea productiv a succesului tehnico-tiinific a progresului n formarea i utilizarea proprietii imobiliare. Concurena economic impune i susine activitatea nalt de afaceri i cutarea noilor posibiliti de administrare efectiv a proprietii de capital.

Funcia investiional piaa imobiliar este un mod atractiv de prestare i majorare a valorii capitalului. Ea contribuie la transferul

10

economiilor de mijloace i acumulrilor populaiei din forma pasiv a rezervelor n capitalul real de producere care aduce venit proprietarului de bunuri imobile. i-n acest caz proprietatea imobiliar servete drept garanie de asigurare n faa riscurilor investiionale.

Funcia social se manifest n creterea activitii muncii societii n ntregime, n ridicarea intensitii muncii cetenilor ce tind s ajung proprietari ai apartamentelor, loturilor de teren i altor obiecte de prestigiu i capital. Dintre proprietarii bunurilor imobiliare, n general, se constituie clasa medie social a societii n ntregime. n rezultatul nenumratelor redistribuiri pe piaa ntreprinderilor, loturilor de teren, cldirilor i edificiilor, n final, se transfer ctre investitorii strategici eficieni, care garanteaz utilizarea lor pentru ridicarea activitii de producere.

Piaa imobiliar nafar de funciile sale se mai remarc prin particularitile care o caracterizeaz, care o indentific printre celelalte feluri de piee. Aceste particulariti care o definesc i confer un stil aparte i atrage anumii participani la tranzaciile care au loc, iar aceste caracteristici fac ca piaa imobiliar s devin un loc specific n care aciunile care se desfoar s poarte un caracter irepetabil datorit bunurilor imobliare i a drepturilor asupra lor care sunt atrase pe aceast pia.

Termenii de baz, folosii pentru descrierea pieei imobiliare, au trei nivele de determinare. La primul nivel se refer formulrile utilizate n legile n vigoare; la al doilea nivel n literatura profisional, dar al treilea nivel formularile folosite de catre profeisonitii ce activeaza pe piaa imobiliar .

Teoretic ele ar trebui sa fie foarte apropiate, dar practic aceasta, din pcate, nu este n tocmai aa.

O ntelegere corect i o posedare liber a terminologiei creaz baza pentru o discutie efectiv, att cu profesionitii din sfera respectiva, ct i cu persoanele care necesit o explicare a terminilor corespunztori. Terminologia utilizat pe piaa imobiliar i termenii speciali pentru evaluare se folosesc pe larg n procesul de evaluare. Principala i cea mai important noiune este cea de IMOBIL. Prezentarea legitim a acestei noiuni are o istorie veche.

11

nc n legile Romei Antice proprietatea se diviza in mobil si imobil.

Codul Funciar atribuie categoriei de imobile terenurile i obiectivele aferente acestora (solul, bazinele de ap nchise, pdurile, plantaiile perene, cldirile, construciile, edificiile etc.) a cror strmutare este imposibil fr a cauza prejudicii destinaiei lor. Se consider necesar unificarea, n acest sens, a actelor normative ce reglementeaz regimul juridic al bunurilor imobile.

Prin formarea bunului imobiliar se subnelege un complex de lucrri, inclusiv cadastrale, executate n scopul constiuirii, n baza unui bun imobil iniial/existent/nregistrat, a unui nou bun imobil, supus ulterior nregistrrii de stat n Registrul bunurilor imobile n calitate de obiect de drept independent. Bun imobil iniial se consider c este bunul imobil existent, deja nregistrat n Registrul bunurilor imobile, n baza cruia se formeaz un nou bun imobil.

Procedura de formare a bunurilor imobile este reglementat prin legile: nr. 354/2004 art. 7-22; nr. 1543/1998 art.14-21, prin alte acte normative. Potrivit actelor normative invocate, bunul imobil se formeaz prin: separarea, din bunul imobil, a unei pri n calitate de obiect de drept independent; comasarea a dou sau mai multor bunuri imobile. Drept fundamentare tehnic a deciziei de formare a bunului imobil servesc proiectul planului cadastral sau geometric, precum i descrierea tehnic a bunului imobil.

n urma celor menionate se poate de evideniat urmtoarele modaliti de formare a bunurilor imobile:

Schema 2. Metodele de formare a bunurilor imobile

Metodele de formare a bunurilor imobile

Separare

Divizare Comasare

Combinare

12

Separarea este o modalitate de formare a bnului imobil independent prin desprinderea unei pri din bunul imobil nregistrat.

Divizarea este o modalitate de formare a unor bunuri independente prin mprirea, la cerere coproprietarilor, a bunului imobil proprietate comun nregistrat i ncetarea proprietii comune.

Comasarea este o modalitate de formare a bunului imobil prin unirea a dou sau mai multor bunuri imobile nregistrate avnd hotare comune, inclusiv hotare ce trec pe peretele comun, aparinnd unuia i aceluiai proprietar sau aflndu-se n proprietate comun a acelorai persoane, la cererea lor.

Combinarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin separarea unei pri din bunul imobil nregistrat, fr a se forma un bun imibil independent, i alipirea ei la un bun imobil adiacent. Combinarea se efectueaz numai dac exist cererea comun a proprietarilor ambelor bunuri imobile. Lucrrile de formare se vor face pn la ncheierea actului juridic de nstrinare a prii din bunul imobil. Planul bunului imobil format prin combinare este parte component a actului juridic privind nstrinarea. La formarea bunului imobil prin combinare, numerele cadastrale ale bunurilor imobile nu se modific.

Formarea bunului imobil se iniiaz de ctre: Proprietarul lui, inclusiv statul sau unitatea administrativ-

teritorial, prin intermediul autoritilor mputernicite cu administrarea bunului;

Titularii de drepturi reale i de alte drepturi patrimoniale (gestiune economic, arend etc.), cu acordul proprietarului;

Instana de judecat i organele fiscale, n cazurile prevzute de lege.

Proprietatea imobiliar poate fi format n orice scop care nu contravine legi, inclusiv n scopul: a) Transmiterea terenurilor n proprietate sau folosin persoanelor

fizice sau juridice, n condiiile legii; b) Efecturii de acte juridice civile cu bunuri imobile;

13

c) Dezvoltrii terenului, prin construirea sau reconstruirea cldirilor i altor lucrri amplasate pe el;

d) mpririi bunului imobil proprietate comun; e) Atribuirii n natur a fondatorului a cotei lui din patromoniul

persoanei juridice; f) Schimbului de terenuri, inlusiv n scopul amplasrii lor

compacte; g) Separrii sau comasrii bunurilor imobile n legtur cu

reorganizarea sau cu desfiinarea persoanei juridice; h) Vnzrii la licitaie a unei poriuni din teren i/sau a unei pri in

construcie care intr n masa debitoare a ntreprinderii insolvabile, sau a unei poriuni din teren i/sau a unei pri din construcie a persoanei fizice sau juridice al crei patrimoniu a fost sechestrat i/sau se comercializeaz pentru stingerea datoriilor la plile obligatorii.

Condiii de formare a bunurilor imobile sunt un set de reguli i cerine a cror respectare i ndeplinire este obligatorie la formarea de bunuri imobile. Formarea bunurilor imobile poate avea loc doar cu respectarea umtoarelor condiii: Bunurile formate s corespund destinaiei iniiale, s fie respectate normele de aprare mpotriva incendiilor, normele sanitare, ecologice, urbanistice ori schimbarea destinaiei s se fac n cadrul procedurii de formare sau pn la iniierea ei; S nu se formeze un bun imobil care nu va putea fi utilizat constant conform destinaiei sau ale crui condiii de utilizare vor fi nrutite; Bunul imobil format s fie asigurat cu drum de acces ori s s fie posibil instituirea servituii de trecere, s fie posibil asigurarea, dup necesitate, a terenurilor destinate construciei cu conducte de ap, cu canalizare etc.; ncperea izolat care se formeaz s fie asigurat cu intrare separat; Bunurile imobile s fie formate ca bunuri separate n fiecare unitate administrativ-teritorial dac hotarele terenului ce se

14

formeaz se intersecteaz cu hotarele diferitelor uniti administrativ-teritoriale; Configuraia, dimensiunile i ali indici ai bunului imobil ce se formeaz s fie conforme cerinelor planului sau regimului stabilit dac acest bun se formeaz pe un teritoriu unde exist plan urbanistic al localitii sau dac este stabilit un regim special de folosin a terenului sau a construciei; S se in cont, la formarea bunurilor imobile cu destinaie agricol, de normele agrotehnice, de alte norme, i reguli prevzute de legislaie pentru aceast categorie de terenuri; Proiectarea hotarelor terenurilor destinate construciilor, forma i dimensiunile lor s fie conforme normelor stabilite n legislaia cu privire la urbanism; Persoana interesat n formarea construciei, apartamentului ncperii izolate ce implic lucrri pentru care se cere de pe ea copie la Oficiul Cadastral Teritorial.

Legislaia Republicii Moldova prevede dou definiii referitoare la bunurile imobile i nu coine o definiere a proprietii imobiliare: 1. Bun Imobil - teren , construcie capital, apartament i alt ncpere izolat; 2. Teren - parte de teritoriu avnd hotare nchise a crei suprafa, al crei amplasament i ela crei caracteristici sunt reflectate n cadastru.

n legislaia rilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul imobil reprezint terenul i construciile aferente acestui teren.

Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop ndestularea neceitilor umane. Indiferent dac aceste necesiti sunt orientate spre consumul nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de producie.

La nivel profesional o importanta mai mare o are terminologia utilizata in cadrul legislativ. In legile diferitor tari (sau intr-o tara anumita in perioade diferite) pot fi evidentiate cateva

15

notiuni despre imobil. Deacea: O determinare mai exacta a termenului de imobil este ceea ce se afla imobil prin lege In sens profesional i social obiect imobiliar este deseori considerat obiectul fizic, legat rigid de pamnt, strmutarea cruia este practic imposibil fr ai crea distrugeri functionale. Aceasta stabilete diferenele elementare dintre operaiile pe piat cu obiectele imobiliare si mobiliare. Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate n spatiu, de exemplu, din magazin n apartamentul cumprtorului. Ceea ce nu poate fi definit pentru imobil. La petrecerea unei tranzacii cu un obiect imobiliar, obiectul rmne pe loc, dar cumprtorului i se transfer numai drepturile stabilite asupra imobilului i obligaiunile legate de el. n teoria si practica evaluarii in S.U.A. se difereniaza noiunea de imobil ca obiect fizic (Real Estate) i relaii de drept, legat de imobil (Real Property).

Valoarea de pia a imobilului poate fi format doar n paocesul funcionarii pietii respective. In literatura nu exista notiune determinat de piata imobiliar. Piat, poate fi numit locul unde se petrec tranzacii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate fi corelat i cu sistema de aciuni i mecanisme pentru petrecerea afacerilor. Cnd se vorbete despre piaa imobiliar, de obicei se are n vedere o activitate pe piata dat. D. Fridman si N. Ordwai n cartea lor dau urmtoarea noiune: piaa imobiliar este un sistem anumit de mecanisme, prin intermediul carora se transmit drepturile de proprietate si interesele legate de ele, se stabilesc perurile si se delimiteaza spatiile sectoarelor de concurenta. Spre exemplu, un grup de specialisti rui, consider c: Piata imobiliara reprezinta totalitatea tranzactiilor, petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informationala, operatii privind conducerea si finantarea lucrarilor in sectorul imobiliar.

16

Schema 3. Specificul pieei imobiliare

Particularitile Caracteristica i starea

Localizarea - imobilitate absolut - o mare influen a preului de

amplasare

Tipul concurenei - concuren imperfect - nr.mic de vnztori i

cumprtori - unicitatea fiecrui lot - intarea pe pia necesit

Gradul de transparen

- tranzaciile poart caracter privat - informaia deseori este

incomplet i nesigur - cuprtorul trebuie s vina la

locul amplasrii imobilului

Puterea de concurare

- n multe cazuri este determinat de mediul nconjurtor i de vecintatea imobilului

- de dorinele fiecrui cumprtor

Condiiile de planificare

- sunt reglate de legislaia n vigoare - restriciile n privina construciilor pe anumite teritorii

Pre - include valoarea obiectului ca obiect fizic i toate drepturile legate de el.

17

Aceste particulariti ale pieei imobiliare au o relaie indisolubil cu trsturile caracteristice bunurilor imobiliare. Bunurile imobiliare pot fi privite sub dou aspecte fizic i economic. Din punct de vedere fizic, un bun imobil are urmtoarele caracteristici:

imobilitatea, adic permanena locului n care se afl;

materialitatea; durabilitatea existenei i exploatrii, n consecin

uzura; unicitatea caracterul irepetabil; eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor

imobiliare; proprietatea de a fi gestionat.

Din punct de vedere economic, el reprezint un obiect care cere direcionarea permanent i periodic a investiiilor pentru conservarea i dezvoltarea lui.Un bun imobil are o valoare determinant, poate s-i aduc beneficii proprietarului su i este identificabil prin:

calitatea de a fi o raritate; caracterul deficitar; gradul dezvoltrii; dependena de locul aflrii.

Piaa imobiliar este caracterizat de multitudinea de relaii care au loc i care determin specificul acestei piee. Termenul de pia are nelesul de loc amenajat, n care vnztorii i cumprtorii se ntlnesc pentru a schimba mrfurile. Prin pia se nelege locul ntlnirii cererii cu oferta. Aceasta este, de fapt, i sensul oferit noiunii de pia n teoria economic. 2. Principalele tranzacii cu bunurile imobile Proprietarul are dreptul la discreia sa s ntreprind cu proprietatea lui oricare aciuni care nu contravin legislaiei, inclusiv s nstrineze proprietatea sa n favoarea altor persoane, sau s transmit drepturile de posesie, folosin i dispoziie asupra proprietii rmnnd proprietar, s pun proprietatea n gaj sau s o greveze prin alte ci.

18

Principalele tranzacii cu bunurile imobile sunt:

vnzarea-cumprarea, schimbul, motenirea, donarea, transmiterea n calitate de contribuie n capitalul statutar, ipoteca, arenda.

Vnzarea-cumprarea La vnzare cumprare vnztorul se oblig s transmit terenul de pmnt n ordinea stabilit de legislaie n proprietate cumprtorului, iar cumprtorul se oblig s accepte acest teren i s achite pentru el suma stabilit n contract. Vnzarea cumprarea este posibil numai n caz cnd nu exist litigii n privina terenului, sau dac nu exist alte cauze care conform legislaiei pot mpiedica ncheierea tranzaciei. Contractul de tranzacie se ntocmete n scris, se autentific la notar i se nregistreaz n mod obligatoriu la oficiul cadastral. Tranzacia poate fi ncheiat de ctre vnztor i cumprtor, sau de ctre persoanele autorizate de ctre ei. Ipoteca Conform codului civil Articolul 168. Gajul reprezint n virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, n cazul n care debitorul (debitorul gajist) nu execut obligaia garantat prin gaj, s i se satisfac revendicarea, din valoarea bunurilor sau a drepturilor patrimoniale date n gaj. Relaiile de drept privind gajul, n msura n care nu snt reglementate de prezentul cod, se reglementeaz de Legea cu privire la gaj i de alte acte normative.[2] Schimb Conform contractului de schimb fiecare parte se oblig s transmit n proprietate altei pri terenul de pmnt n schimb la alt teren.

19

Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de pmnt, dar este posibil i schimbul terenului de pmnt cu alt obiect. Transmiterea imobilului n fondul statutar al persoanei juridice Conform codului civil Articolul 23. Noiunea de persoan juridic Snt recunoscute ca persoane juridice organizaiile, care dispun de un patrimoniu distinct, pot dobndi n numele propriu drepturi patrimoniale i drepturi personale nepatrimoniale i pot s-i asume obligaii. [2] n legtur cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot avea drepturi i responsabiliti fa de persoana juridic sau drepturi patrimoniale asupra proprietii ei. Motenirea Succesiunea terenului de pmnt se efectueaz conform testamentului sau legislaiei. Conform codului civil Articolul 566. Motenitorii legali n caz de succesiune legal se consider motenitori n pri egale: de prima clas - copiii (inclusiv copiii nfiai), soul i prinii (nfietorii) defunctului, precum i copilul defunctului, care s-a nscut dup moartea acestuia; de clasa a doua - fraii i surorile defunctului, bunicul i bunica lui att din partea tatlui ct i din partea mamei; de clasa a treia - nepoii i nepoatele de frate i de sor incapabile de munc ale defunctului. [2] Arenda Proprietarul, sau alt persoan mputernicit de proprietar, are dreptul s dea pmntul n arend. Pentru pmnturile transmise n arend se percepe plata de arend. Mrimea i condiiile de plat se stabilesc n contract. Contractele de arend pe un termen mai lung de 3 ani urmeaz a fi nregistrate la oficiul cadastral. n caz de vnzare a terenului pe care se afl obiecte date n arend,

arendaul i pstreaz dreptul de arend conform contractului stabilit anterior

20

3. Particularitile imobilului ca marf 1. Bunurile imobile constituie baza bogiei naionale. Anume n construcii, cldiri i edificii se acumuleaz treptat

munca generaiilor anterioare care asigur un nivel decent de via att n prezent ct i-n viitor. Conform unor estimri, bunurile imobile constituie aproape jumtate din toat bogia mondial acumulat.

2. Piaa imobiliar reprezint un generator al creterii economice al ntregii ri.

Fiindc, anume n bunurile imobile cu diferit destinaie are loc investirea primar a unor mijloace importante ce duc la schimbri calitative ale cererii i ofertei i asigur dinamica dezvoltrii macroeconomice.

3. Bunul imobil este un obiect deosebit Fiind baza activitii vitale ale omului i a societii n

ntregime, bunurile imobile reprezint un obiect deosebit al circuitului pe pia, al proprietii i al dirijrii. De aceast caracteristic ine cont statul prin formarea sistemelor de control a eficienei utilizrii bunurilor imobile la toate etapele ciclului vital al acestor bunuri.

O ramur foarte important a tiinei economice, care red coninutul termenilor referitori la bunurile imobile, este Economia imobilului. n nelesul modern, teoria economic s-a format n sec. XVIII, ns termenii referitori la bunurile imobile au aprut mult mai nainte, nsui odat cu apariia imobililor. n fiecare limb se ntlnesc diferii termeni referitor la bunurile imobile i la o anumit etap a dezvoltrii societi a aprut necesitatea de a trece de la termeni la si noiunea de bunuri imobile pentru a asigura o nelegere unic. Trecerea aceasta este necesar n primul rnd datorit faptului c bunurile imobile particip activ n procese care constituie baza vieii societii i anume n producerea i utilizarea diferitor bunuri economice.

Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop ndestularea necesitilor umane. Indiferent dac aceste bunuri sunt orientate spre consumul nemijlocit

21

sau spre utilizarea bunurile imobile ca factori de producie. Bunurile imobile ca bunuri economice au anumite trsturi caracteristice.

Prima din aceste trsturi este legtura indisolubil cu pmntul. Cu alte cuvinte obiectul imobiliar nu poate fi schimbat dintr-un loc n altul fr deteriorarea acestui obiect, fr distrugerea lui.

A doua trstur caracteristic este cea de amplasamentul fixat.

Trstura urmtoare const n aceea c obiectul imobiliar este unic. Cu alte cuvinte, orice obiect are trsturile sale specifice. Chiar dac se iau dou obiecte analogice la prima vedere (de exemplu dou apartamente de aceeai serie, construite dup aceleai tehnologii) par a fi identice, atunci, dup o analiz mai profund pot fi gsite un ir de deosebiri, care i duce la faptul c aceste obiecte sunt unice.

O alt trstur caracteristic pentru obiectele imobiliare sunt

condiiile de producere (de construcie), care de asemenea difer de la obiect la obiect.

Expluatare de lung durata Bunul imobil dac este intreinut in condiii normale poate servi zeci i chiar sute de ani. Bunul imobil este o marf scump La procurarea unui bun imobil sunt necesare resurse financiare semnificative.Deacea pentru procurarea unui bun imobil cumparatorii dese ori sunt nevoii sa utilizeze diferite mecanisme financiare.

Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de utilizri:

1. Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum (utilizarea bunului imobil ca marf). 2. Alt mod de utilizare a bunului imobil este n scopul produciei (bunurile imobiliare constituie element al procesului de producie).

3. Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea n scopul obinerii veniturilor.

22

Tema 2 Tipuri de bunuri imobile i clasificarea lor 1. Tipuri de bunuri imobile 2. Clasificarea bunurlor imobile 1. Tipuri de bunuri imobile Categorii de imobil clasificarea obiectelor de imobil stabilit n mod special n scopuri fiscale. n RM imobilele se divizeaz n terenuri (pmnt) i imobil. (Clasificare nereuit: bunul imobil cuprinde terenul care este baza i elementul esenial; cldirile i edificiile i alte elemente sunt mbuntiri, variante de utilizare a imobilului).

Terenurile se clasific n: - terenuri cu destinaie agricol ; - terenuri n intravilan ; - terenuri distribuite ntovririlor pomicole ; - terenuri din extravilan destinate indusriei transporturilor, telecomunicaiilor i cu alt destinaie special. - n scopuri fiscale, pn n prezent, bunurile imobile se divizau n doua categorii:

terenuri (pmnt); imobile.

Dar aceast clasificare s-a dovedit a fi nereuita Bunurile imobiliare situate n localitile urbane se mpart ntr-o gama larg de cldiri. Cota cea mai mare o ocupa cldirile de locuit, apoi revine bunurilor imobiliare nelocative.

Bunul imobiliar locativ sau rezidenial include n sine casele particulare, casele cu multe apartamente care sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau al indivizilor aparte. Acest tip de imobil este legat cu arend, construcia i exploatarea fondului locativ. Bunurile imobiliare nelocative la rndul lor se mpart n:

23

bunuri imobiliare comerciale; bunuri imobiliare industriale; bunuri imobiliare instituionale;

bunuri imobiliare recreaionale. Imobilul comercial - include n sine construciile destinate

pentru comer, oficiile pentru afaceri, parcrile pentru automobile, obiectele ramurilor de deservire destinate pentru obinerea veniturilor.

Imobilul industrial - reprezint construciile industriale i infrastructura, uzinele, spaiile destinate pentru impozitare, oficiile specializate ale personalului de conducere. Pentru acest tip de imobil este foarte important amplasarea lui, distant pn la arterele principale de transport.

Imobilul instituional - includ in sine cldirile organelor de conducere, cldirile destinate pentru nvmnt, speciale precum i alte imobile cu destinaie special.

Imobilul recreaional - acest tip de imobil este destinat pentru odihn, adic complexele sportive i complexele destinate pentru distracie.

Daca e s ne referim concret la fondul locativ al Republicii Moldova, atunci

putem meniona, c exist patru categorii de proprietari ai acestor imobile. In primul rnd exist fondul locativ de stat - acestea sunt casele i ncperile locative care aparin statului. Alturi de acesta exist casele, ncperile locative i construciile care aparin unor cooperative i organizaii obteti. Acesta i este fondul locativ obtesc. In al treilea rnd exista fondul cooperativelor constructiv-locative, adic casele de locuit ale proprietarilor care constituie cooperativele constructiv-locative. i ultima -fondul locativ individual, denumit la momentul actual fondul locativ particular, se cuprind casele individuale. Conform datelor Ministerului Privatizrii i conducerii proprietii de stat n total pe Republica Moldova, din 237,6 mii apartamente de stat i departamentale sunt privatizate 205131 sau 86% (la l ianuarie 1997). Proprietari ai caselor individuale au devenit mai mult de 750 mii ceteni ai Republicii Moldova .

24

2. Clasificarea imobilului Conform legislaiei civile i legislaiei cadastrale la categoria de

bunuri imobile se refer:

Schema 4. Clasificarea bunurilor imobile n

conformitate cu legislaia cadastral [7]

La baza clasificrii raionale trebuie s punem n

eviden principalele caracteristici: *destinaia funcional (imobil locativ, oficiu, imobil industrial, obiecte comerciale, restaurante, hoteluri, terenuri, obiecte de nsemntate cultural sau istoric i altele); * locul amplasrii (sectoare prestigioase, piaa imobiliar de capital, sectoare puin prestigioase, zone balneare); * tipul obiectelor imobiliare, pentru satisfacerea diferitor necesiti (case individuale, apartamente, vile, palate, case mobile).

BUN IMOBIL

Poriuni de subsol

Terenurile

Cldirile i construciile solid legate de pmnt

Plantaiile prinse de rdcini

Apartamentele i alte ncperi

Obiectele acvatice separate

25

Tema 3 Piaa imobiliar din Republica Moldova 1. Importana pieii imobiliare pentru dezvoltarea economiei naionale 2. Segmentele pieii imobiliare 3. Participanii la piaa imobilului 1. Importana pieii imobiliare pentru dezvoltarea economiei naionale

Piaa bunurilor imobile n Republica Moldova s-a format pe parcursul ultimilor 15 ani, n rezultatul trecerii unei pri din proprietatea statului n proprietate privat. Aceasta s-a ntmplat n urma privatizrii unui spaiu masiv i mai trziu n urma privatizrii ntreprinderilor din diferite ramuri ale economiei naionale. Experiena formrii pieei imobiliare n Republica Moldova confirm caracteristicile pentru toate rile cu economie avansat.

Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic, nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile sale.

Pe de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor ce cuprinde nu numai subiecii activitilor antreprenoriale.

Pe de alt parte, piaa imobiliar este un element component esenial al economiei de pia.

Piaa muncii, piaa capitalurilor, piaa diverselor resurse i mrfuri nu pot exista fr piaa imobiliar.

Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor investiionale. dinamizarea activitilor administrativ-gospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii.

Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobile i a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actului de vnzare-cumprare. Noiunea de pia imobiliar nglobeaz i un ansamblu de instituii i proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i vnztorii unei mrfi speciale - diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare.

26

In procesul de examinare a factorilor ce influeneaz formarea i dezvoltarea unei piee imobiliare concrete deseori se face uz de noiunea "zon valoric".

Zona valoric este segmentul pieei imobiliare n cadrul creia valoarea bunurilor imobiliare identice este aceeai.

Drept cel mai simplu exemplu al divizrii pieei oreneti pe zone valorice separate poate servi mprirea administrativ-teritorial a urbei, n oraul

Chiinu exist cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare identificndu-se prin caracteristici specifice, cu un anumit impact asupra valorii bunurilor imobiliare. Investigaiile efectuate de specialiti Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru au demonstrat c valoarea de pia a bunurilor imobiliare similare, aflate n diferite sectoare ale oraului, este diferit de la caz la caz

2. Segmentele pieei imobiliare Valoarea bunului imobiliar este examinat n contextul pieei

imobiliare, descrierea pieei imobiliare i a segmentelor acestei piee fiind o parte esenial a procesului de evaluare.

Piaa imobiliar este un sistem complex i se caracterizeaz printr-un numr mare de atribute.

Segementarea pieii necesit o eviden a particularitilor multilaterale pe care le posed o pia oarecare. Un proces mai complicat l constituie segmentarea pieii imobiliare, ntruct aici e o mai mare varietate de segmente, unde fiecare segment al pieii imobiliare are caracteristicele sale distinctive i fiecare segment poate fi divizat n segmente mult mai mici.

Pentru o segmentare calitativ, trebuie s se in cont de orice parametri: situaia demografic n localitate, vrsta, sexul, situaia familial, componena familiei, profesia, studiile, naionalitatea, precum i de gradul de adaptare la pia.

Referindu-ne concret la segmentarea pieii imobiliare nu se pate spune c exist o segmentare strict convenional, datorit bunurilor imobiliare care fac obiectul tranzaciilor, ea poate fi divizat n

27

segmente ce ar caracteriza fiecare tip de bun imobiliar, dar dac stabilim o segmentare generalizat atunci putem evidenia cinci segmente ale pieei imobiliare care sunt recunoscute de specialiatii din domenil evalurii bunurilor imobiliare:

1. Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit individuale,

apartamente n blocuri de locuit cu multe etaje, condominiuri locative, vile.

2. Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care includ oficii, magazinele, ntreprinderi de prestare a serviciilor, hotelurile, motelele, restaurantele, cafenelele i alte bunuri destinate comerului.

3. Piaa imobiliar industrial, este constituit din uniti de producere din diferite ramuri ale economiei naionale.De regul, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc cldirile de producie, cldirile administrative i alte construcii auxiliare.

4. Piaa loturilor de pmnt, fr construcii, care includ terenurile libere, precum i terenurile cu destinaie agricol (puni, livezi).

5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, care ar fi:cldirea aerogrii, podurile, teatre i alte construcii care dup stil i utilizare sunt unice. Exist i alte criterii de segmentare a pieei imobiliare, printre care

pot fi enumerate: amplasarea geografic, tipul tranzaciilor imobiliare, tipul investiiilor n proprietatea imobiliar etc.

Segmentarea pieei imobiliare are rolul delimitrii, separrii bunurilor imobile conform unor caracteristici asemntoare. Pentru atribuirea bunului imobil unui anumit segment de pia este necesar de investigat urmtorii factori:

- tipul bunului imobiliar (cas de locuit individual, centru comercial, oficiu);

- caracteristicile bunului imobiliar; - baza consumatorilor, determinarea utilizatorilor

poteniali. Sunt analizate datele privind populaia, nivelul de ocupare n economia naional, veniturile;

28

- piaa, definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. Piaa poate fi local, regional, naional sau internaional, sau mai poate fi att urban sau rural;

- bunului imobiliar substituiente sunt identificate obiectele care posed o utilitate similar i care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat dup caracteristicile legale, fizice i economice.

Segmentarea pieei imobiliare dup amplasarea geografic este important deoarece dou obiecte imobiliare cu caracteristici asemntoare, construite n aceiai perioad i confom acelorai cerine, dar amplasate n dou sectoare diferite vor avea o valoare de pia diferit. Deci, este important i delimitarea, clasificarea obiectelor imobiliare n anumite zone geografice.

Schema 5. Segmentarea pieei imobiliare n funcie de coninutul drepturilor de proprietate care constituie

obiectul tranzaciei dintre vnztori i cumprtori, piaa imobiliar

Segmentarea pieei imobiliare

piaa terenurilor

piaa bunurilor locative

piaa bunurilor industriale

piaa bunurilor comerciale

piaa ncperilor nelocative

alte segmente ale pieei

Primar Secundar

29

se mparte n dou segmente: piaa de vnzare -cumprare i piaa nchirierilor.

Pe piaa tranzaciilor de vnzarecumprare n schimbul unui echivalent corespunztor, se comrecializeaz dreptul deplin asupra proprietii, care include i dreptul de dispoziie.

La rndul su, fiecare dintre aceste piee se mparte n sectoare mai mici care includ bunurile imobile ce se refer nemijlocit la destinaia i modul de utilizare acestora, i respectiv cuprind bunurile imobiliare care dein caracteristici similare.

Piaa funciar include aceleai mecanisme ca restul pieilor:cererea, oferta, preul, concurena. ns spre deosebire de restul pieilor, piaa funciar este inelastic, deoarece volumul resurselor naturale este relativ limitat. Cererea fa de resursele naturale are tendina de cretere n urma sporirii progresului tehnico-tiinific, iar oferta de resurse naturale este inelastic fa de modificarea preului, deoarece resursele au caracter limitat. Dac vorbim despre o clasificare a pieii funciare atunci ea poate fi reprezentat de urmtoarele sectoare:

- piaa terenurilor agricole; - piaa terenurilor destinate construciilor; - piaa terenurilor din intravilan; - piaa terenurilor aparinnd ntreprinderilor

industriale. Teren - parte de teritoriu avnd hotare nchise a crei suprafa, al

crei amplasament i a crei caracteristici sunt reflectate n cadastru. O clasificare detaliat a terenurilor agricole este perezentat n Codul Funciar. Toate terenurile, indiferent de destinaie i de proprietate, constituie fondul funciar al Republicii Moldova.

Fondul funciar, n dependen de destinaia principal, se compune din urmtoarele categorii de terenuri:

- cu destinaie agricol; - din intravilanul localitilor; - destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu

alte destinaii speciale;

30

- destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenurile de valoare istorico-cultural, terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi;

- ale fondului silvic; - ale fondului apelor; - ale fondului de rezerv.

Din punct de vedere juridic se delimiteaz:

loturile ntovririlor pomicole i aferente caselor de locuit; cotele echivalente de pmnt i terenurile ntreprinderilor

privatizate i n curs de privatizare.

3. Participantii la piata imobiliar Tranzaciile cu proprietile imobiliare au specificul lor i se

deosebesc de orice alte tranzacii. Costul nalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizrii tranzaciei, cheltuielile mari de timp pentru gsirea unui vnztor hotrt s vnd, sau a unui cumprtor hotrt s cumpere o proprietate imobiliar concret, determin frecvena relativ sczut a acestui gen de tranzacii. Putem deci afirma cu toat certitudinea c, i pentru vnztor i pentru cumprtor, tranzacia cu un bun imobiliar este unul dintre cele mai importante i mai de rspundere evenimente din via.

Funcionarea pieei imobiliare presupune o inter-relaie ntre obiectul imobiliar i participanii la pia (subiecii pieei imobiliare).

Subiecii pieei imobiliare snt vnztorii i cumprtorii obiectelor imobiliare, utilizatorii bunurilor imobile i agenii intermediari de marketing

In calitate de vnztor de proprieti imobiliare pot s apar persoanele fizice i juridice nregistrate n sistemul cadastrului naional ca proprietari de bunuri imobiliare.

Cumprtori ai bunurilor imobile snt persoanele fizice i juridice care achiziioneaz obiective imobiliare i asigur funcionarea lor. Din categoria utilizatorilor bunurilor imobile fac parte arendaii (chiriaii), care cumpr pentru un timp, n schimbul

31

unei pli de arenda (chirie), dreptul de posesie de la proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este i nsui proprietarul care l folosete independent: pentru lrgirea construciei, modernizarea, dezvoltarea i extinderea afacerii.

Un participant specific al pieei imobiliare este statul (autoritile centrale ale administraiei publice locale), care asigur relaiile economico-juridice ntre toi subiecii pieei imobiliare. Rolul special al statului ca participant al pieei imobiliare este determinat de urmtoarele condiii:

1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare i este cointeresat n folosirea lor raional;

2) statul este rspunztor de crearea mediului juridic, metodologic i informaional al pieei imobiliare pentru asigurarea unei interaciuni optime a tuturor participanilor la pia;

3) statul este nregistratorul bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor(prin crearea sistemului naional de cadastru al bunurilor imobiliare);

4) statul apare n calitate de arbitru n litigiile patrimoniale i alte litigii legate de bunurile imobiliare.

Rolul agenilor intermediari de marketing pe piaa imobiliar const n a-i ajuta pe potenialii vnztori i cumprtori s se gseasc unii pe alii, a garanta ncheierea corect a tranzaciei, a propune sisteme acceptabile de finanare i asigurare a tranzaciei i, n cazul depistrii falsificrilor i neltoriei dup ncheierea tranzaciei, a asigura aprarea prilor participante la tranzacie n instana de judecat.

Interesele participanilor la tranzaciile cu bunuri imobiliare snt diametral opuse, dar aciunile nici unuia dintre ei nu trebuie s duc la falimentarea altui partener. Coexistena pe aceeai pia a participanilor cu interese economice diferite implic prezena unui echilibru optim al intereselor tuturor prilor. Toi participanii la pia trebuie s gseasc posibiliti de interaciune optim, s ia decizii de compromis, care s le permit s activeze eficient ntr-o perspectiv ndelungat

32

Caracteristica intermediarilor pe piaa imobiliar Pentru asigurarea unei activiti eficiente a pieei imobiliare

este necesar participarea specialitilor n diferite domenii, care s asigure prompt i profesionist soluionarea problemelor de procedur i de ordin tehnic.

Conform clasificrii Federaiei Internaionale a Specialitilor n Domeniul Imobiliar (FIABCI - International Real Estate Federation), se disting dou grupuri de specialiti care activeaz pe piaa imobiliar. Din primul grup fac parte profesionitii care soluioneaz nemijlocit problemele proprietii la toate etapele ciclului de via a bunului patrimonial (consultani, evaluatori, finansiti, promotori ai dezvoltrii, manageri, brokeri), din cel de al doilea - profesioniti care lucreaz n domeniul proprietii imobiliare (proiectani, arhiteci, auditori juriti, ageni de asigurare). Aceast clasificare este desul de convenional, dar, n acelai timp ea determin clar cercul specialitilor fr de care astzi funcionarea pieei imobiliare nu este cu putin.

Pentru a efectua pe pia o tranzacie cu bunuri imobiliare, orice cumprtor i vnztor recurge la serviciile agenilor intermediari de pia. S examinm componena intermediarilor pe piaa imobiliar n sensul larg i n sensul restrns al cuvntului. Intermediari, n sensul larg, snt persoanele fizice i juridice cu orice form de proprietate care i ajut pe participanii la pia imobiliar n realizarea tranzaciei. Intermediarii de marketing, n sensul strict al cuvntului, snt persoanele fizice i juridice care practic activitatea de intermediere. Sistemul de intermediari pe piaa imobiliar este constituit din:

Autoritile administraiei publice locale, care elibereaz

persoanelor fizice i juridice documente ce confirm dreptul de proprietate, de posesiune i de folosin a pmntului. Aceste documente snt:

documentul de confirmare a dreptului deintorului de teren; documentul provizoriu ce confirm dreptul de proprietate,

de posesiune i de folosin a pmntului;

33

documentul ce confirm dreptul de proprietate asupra cotei de teren echivalent.

Toate documentele acestea se ntocmesc n dou exemplare: primul se nmneaz deintorului de drept, cel de-al doilea se pstreaz la organul administraiei publice locale care a eliberat documentul. Documentele sus-menionate conin urmtoarea informaie: numrul i data eliberrii documentului; denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se elibereaz documentul; numrul i data deciziei primriei privind atribuirea n

proprietate, darea n posesie sau n folosin a terenului; scopul n care se atribuie terenul; numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de terenuri. La documentele respective se anexeaz planul terenului

atribuit, precum i descrierea terenurilor adiacente. Documentele ce confirm dreptul de proprietate, de folosin sau posesie asupra terenurilor snt necesare pentru ncheierea oricrui fel de tranzacii cu bunuri imobiliare.

Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) nregistreaz bunurile imobiliare i drepturile asupra lor, in Registrul bunurilor imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile imobiliare ce se afl n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte funcii conform legislaiei i statutului lor. Pentru un potenial cumprtor, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare servete drept garanie a autenticitii drepturilor vnztorului asupra respectivului bun imobiliar.

Notar - persoan fizic mputernicit s presteze servicii publice, are statut de funcie autonom i este inamovibil, cu excepia cazului de ncetare a activitii n conformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor fizice care, n baza licenei, nfptuiesc n numele statului i n conformitate cu Constituia i legislaia n vigoare activitate notarial, care asigur persoanelor fizice i juridice

34

stabilirea unor relaii juridice, civile i comerciale indiscutabile, precum i executarea drepturilor i aprarea intereselor legitime.

Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice i fizice care

nfptuiesc activitate de intermediere pe piaa imobiliar, efectund operaii cu bunuri imobiliare:

comerul cu bunuri imobiliare, inclusiv vnzarea lor la licitaie; activitate de intermediere a tranzaciilor cu bunuri imobiliare; activitate de informare-consultare privind tranzaciile cu bunuri imobiliare. Serviciile acestor participani ai pieei constau n alegerea obiectelor

imobiliare care s corespund cerinelor clientului-cumprtor potenial sau alegerea cumprtorilor care doresc s achiziioneze cutare sau cutare proprietate imobiliar aparinnd clientului-vnztor.

Evaluatori - specialiti ai pieei imobiliare care determin valoarea bunurilor imobiliare n conformitate cu legislaia, standardele profesionale de evaluare i contractul de prestare a serviciilor de evaluare.

La efectuarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, evaluarea bunului imobiliar face la iniiativa beneficiarului, cu excepia cazurilor de motenire, precum i n toate razurile de efectuare a tranzaciilor cu obiectele proprietate public a stalului sau a mutailor administrativ-teritoriale. La cererea clientului, evaluatorul poate s efectueze evaluarea obiectului pentru vnzare-cumprare, s estimeze valoarea lui de asigurare i de ipotecare sau s efectueze evaluarea pentru alte scopuri indicate de beneficiar.

Companii de dezvoltare imobiliar - participani de frunte la realizarea proiectelor de dezvoltare a bunurilor imobiliare. Activitatea de dezvoltare imobiliar este un gen distinct de activitate profesional pe pia bunurilor imobiliare, care consta in organizarea i gestionarea proiectelor investiionale n sfera

35

imobiliar. Companiile de dezvoltare imobiliar snt organizaii de proiectare, prospeciuni, construcie-montaj, care elaboreaz i creeaz mbuntiri pe amplasamente. De gradul de mbuntire a amplasamentului sau de posibilitatea de a efectua mbuntiri funciare deseori depinde valoarea total a terenului. Cnd se intenioneaz efectuarea unei tranzacii de vnzare-cumprare a unui teren, cumprtorii poteniali deseori apeleaz la companiile de dezvoltare imobiliar pentru servicii de consultan privind posibilitile fizice i raionalitatea economic a efecturii diferitelor mbuntiri pe terenul n proiect de achiziionare.

Subiecii a activitii investiionale pe piaa imobiliar sunt persoanele fizice i juridice, care procur imobilul i asigur funcionarea lui. Investitorii pot fi reprezentai prin diferite forme organizaionale a businessului ca: corporaii, parteneriate, fondurile investiionale de tip trast, instituii financiare .a. Deasemenea investitorii pot prelua rolul creditorilor, cumprtorilor, i pot efectua diverse funcii.

Orice investitor are urmtoarele drepturi: 1. s stabileasc independent volumele, direciile (segmentele pieii imobiliare) i eficiena investiiilor; 2. s atrag, pe baz de contract, persoanele fizice i juridice pentru realizarea investiiei; 3. s transmit drepturile sale n activitatea investiional cetenilor, organelor statale i municipale, persoanelor juridice; 4. s controleze procesul de investire; 5. s dispun, s posede i foloseasc obiectele i rezultatele investiiei efectuate. Statul garanteaz stabilitatea drepturilor investitorilor; 6. nu se permite amestecul n alegerea obiectelor de investire, cu excepia cazurilor prevzute de legislaie; 7. naionalizarea i rechiziia ntreprinderilor i a altor bunuri imobile fr recompens nu se permite.

Dup statut toi investitorii pot fi divizai n trei grupe: - individuali (persoane fizice); - instituionali (colective); - profesionali.

36

Schema 6. Tipuri de investitori

Organele de stat mputernicite, investesc ndeosebi n obiectele

ramurilor de producie material, sociale, culturale i de alte direcii. Conducerea R.M. dispune i disponibilizeaz proprietatea de stat i mijloacele bugetare pentru a investi n dezvoltarea proprietii naionale, precum i n nvmnt, ocrotirea sntii, ecologie, tiin .a.

n ultimul timp, pe piaa bunurilor imobile, organizaiile de stat exercit un rol nu de investitori ci de vnztori a proprietii de stat, a uzinelor fabricilor, cldirilor i construciilor municipale.

Stoparea sau ncetinirea activitii de investire este posibil numai n urmtoarele cazuri: - recunoaterea investitorului ca bankrot; - n cazul calamitilor naturale, catastrofe; - apariia situaiilor excepionale; - n cazul cnd continuarea investirii poate aduce la nclcarea legilor stabilite n ecologie, a normelor sanitaro-igienice i a altor norme i interese a cetenilor, persoanelor juridice i statului.

37

Investitorii strini pot desfura investirea n bunuri imobiliare pe teritoriul Moldovei prin: deinerea cotei pri a ntreprinderilor, create n comun cu subiecii antreprenoriatului n R.M.;

Ageni de asigurri efectueaz att asigurarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, ct i asigurarea rspunderii profesionale a agenilor intermediari, n prezent, n Moldova aceste tipuri de asigurare au un caracter benevol i se ntlnesc foarte rar. Activitatea ntreprinderilor de stat - oficiile cadastral teritoriale - ntr-o oarecare msur este ferit de erorile neintenionate ale lucrtorilor lor prin crearea n fiecare oficiu a unui fond de garanie i, de aceea, asigurarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare este o msur de nlocuire. Cu toate acestea, tipul respectiv de asigurare servete drept garanie a recuperrii mijloacelor cheltuite de cumprtor, n cazul descoperirii unor falsificri n documente sau alt nelciune din partea vnztorului.

Instituii financiar-creditare ca participani la piaa de bunuri imobiliare prefer capital propriu sau mprumutat investitorilor (cumprtorilor) i celor ce nchiriaz imobile, dar care nu dispun de suficiente mijloace pentru a plti integral valoarea total a bunului imobiliar sau suma necesar pentru nchiriere. Creditorii pieei imobiliare joac un rol foarte important, redirecionnd o parte a pieei financiare n sfera imobiliar. De regul, n condiiile unei piee dezvoltate, cumprtorul de bunuri imobiliare finaneaz din mijloace mprumutate numai o parte din costul bunului imobiliar achiziionat, pltind prima cot din mijloace proprii. Pentru a se ncredina c valoarea bunului imobiliar depete suma mprumutului cerut, organizaia creditoare organizeaz evaluarea independent a bunului imobiliar, verificnd totodat i solvabilitatea solicitantului de mprumut.

Creditorii din sfera imobiliar ofer finanare suplimentar folosind bunurile imobiliare drept garanie a mprumutului acordat, adic n calitate de gaj. Creditori ipotecari pot fi bncile, fondurile de investiii i de pensii, companiile ipotecare,

38

asociaiile de mprumut i economii care ofer partenerilor de tranzacie servicii de creditare ipotecar. n Republica Moldova, presteaz servicii de creditare ipotecar o serie de bnci comerciale. Lider printre ele este "Moldovaagroindbanc", care efectueaz operaii de creditare a tranzaciilor cu terenuri agricole. n scopul diversificrii activitii i crerii unor condiii optime pentru achiziionarea bunurilor imobiliare, o serie de organizaii de intermediere a tranzaciilor pe piaa imobiliar ncep s presteze i ele servicii de creditare ipotecar. Ca exemplu al unei astfel de diversificri poate servi bursa imobiliara Lara" care a nceput printre primele s presteze astfel de servicii pe piaa bunurilor imobiliare din Moldova.

Avocaii acord pe piaa imobiliar urmtoarele servicii: se pronun referitor la legalitatea drepturilor patrimoniale existente asupra unui bun imobiliar concret, dau sfaturi privind latura juridic a tranzaciei, ntocmesc contracte de achiziionare a bunurilor imobiliare, dac cumprtorii nu se folosesc de serviciile agenilor imobiliari.

Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocup cu exploatarea comercial a bunului imobiliar, in documentaia financiar; ntocmesc rapoarte pentru proprietarul bunului imobiliar; caut s utilizeze ct mai eficient imobilul; dau n chirie ncperile libere; colecteaz chiria; rspund de reparaia i ntreinerea imobilului; angajeaz i elibereaz din serviciu lucrtorii, conduc personalul de deservire.

Utilizatorii bunurilor imobile Din categoria consumatorilor de bunuri imobiliare fac parte

arendaii (chiriaii), care cumpr pentru un timp, n schimbul unei pli de arend (chirie), dreptul de posesie de la proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este nsui proprietarul care

39

l folosete independent: pentru lrgirea construciei, modernizarea dezvoltarea i extinderea afacerii.

n relaiile de arend arendaul, pe baz de contract, posed i folosete contra plat bunuri ce aparin persoanei care d n arend.

Arenda i modul de achitare a ei se stabilesc de ctre proprietar i se fixeaz n contractul de arend. Pentru bunurile proprietate de stat, modul determinrii arendei se stabilete de ctre Guvern. Pentru bunurile proprietate de stat, tarifele minimale ale plii pentru arend se determin conform legii bugetului pentru anul curent.

Arenda se stabilete n ansamblu pentru bunurile arendate sau aparte pentru fiecare obiect, n natur, n bani sau n ambele modaliti. Cuantumul arendei poate fi schimbat de ctre proprietar, iar pentru bunurile proprietate de stat - de ctre Guvern, n cazul schimbrii preurilor, tarifelor, plilor sau normelor de amortizare (uzur) reglementate de stat, precum i n alte cazuri, prevzute de legislaie.

Participanii la vnzarea cumprarea dreptului de folosin asupra bunurilor imobile sunt enumerai n urmtoarea schem de mai jos.

40

Schema 7 Drepturile i obligaiile arendaului

Drepturile i obligaiile prilor constituie un moment esenial a contractului de arend i sunt reglamentate de legislaia statului sau de organele administariei publice locale. n contract trebuie s fie prezentate lista concret a acestor drepturi i obligaii.

Drepturile arendaului sunt urmtoarele:

41

Prin contractul de arend arendaului i revine dreptul de posesie i folosin a proprietii i controlul asupra ei. n legtur cu aceasta fiecare, care ptrunde n proprietatea arendat, chiar i proprietarul ei, este privit ca nclctor a drepturilor asupra proprietii private. Cel ce ncalc drepturile poate fi tras la rspundere n instana de judecat, iar arendaul poate cere despgubiri n conformitate cu normele dreptului civil (nclcarea hotarelor teritoriului) sau n conformitate cu normele dreptului contractual, n caz cnd incidentul este prevzut n contract. ns exist i excepii, cnd proprietarul poate ptrunde n ncperea dat n arend fr acordul arendaului. Aceste aciuni pot fi efectuate cu scopul strngerii plii de arend sau n cazul producerii daunei, avariei apeductului sau altor sisteme;

Dac persoana care d n arend nu transmite la timp arendaului bunurile arendate, arendaul are dreptul s cear aceste bunuri persoanei care d n arend i repararea pagubei pricinuite ntrzierea executrii contractului, sau s rezilieze contractul i s cear repararea pagubelor pricinuite de nendeplinirea contractului, n conformitate cu Codul civil. Arendaul are dreptul s cear reducerea arendei, dac condiiile, prevzute n contract, de folosire a bunurilor, ori starea bunurilor s-au nrutit esenial n virtutea unor circumstane neimputabile arendaului; Arendaul are dreptul s dea n subarend bunurile arendate sau o parte din ele (cu excepia pmntului i a resurselor naturale) doar cu consimmntul persoanei care d n arend, dac legislaia sau contractul nu prevede altfel. n acest caz arendaul rmne responsabil conform contractului fa de persoana care d n arend; Arendaul are dreptul s efectueze o reparaie a proprietii arendate din contul persoanei care d n arend. Dac persoana care d n arend nu-i ndeplinete obligaiile privind efectuarea reparaiei, arendaul are dreptul s efectueze reparaiile urgente i s cear persoanei care d n arend compensarea costului lor. Ca regul normele municipale oblig pe proprietar s menin starea curent i s efectuieze reparaii a proprietii imobiliare date n

42

arend, ns arendaul poate s fac i singur aceste aciuni din suma plii de arend, cu condiia c va avea acordul din partea arendatorului; Arendaul poate elibera ncperea pe motivul necorespunderii ei condiiilor de locuin; Arendaul poate s continuie s posede ncperea, ce necesit reparaie, micornd proprorional plata pentru arend, ns doar pe baza deciziei organului judectoresc; Arendaul poate s achite integral plata pentru arend i s dee n judecat persoana care d n arend pe motivul majorrii plii de arend, determinat de defeciunile, pe care proprietarul nu lea eliminat.

Obligaiile arendaului sunt urmtoarele: Arendaul este obligat s pstreze i s foloseasc conform destinaiei i contractului bunurile arendate; Pe lng arend arendaul pltete impozitele prevzute de lege, dac legislaia sau contractul nu le atribuie persoanei care d n arend; Funcia de reparare a ncperilor poate fi transmis i arendaului prin contractul de arend, n acest caz arendaul este obligat s menin starea proprietii arendate.

Drepturile i obligaiile persoanelor care dau n arend Drepturile i obligaiile a persoanelor care dau n arend, ca i a arendailor, sunt deasemenea prescrise n contractul de arend. Drepturile persoanelor care dau n arend proprietatea imobiliar sunt urmtoarele: Persoana care d n arend are dreptul conform contractului de arend de a ridica plata de arend la termenile fixat; Persoana care d n arend are dreptul de a fixa plata pentru arenda ncperii; Persoana care d n arend nu poart rspundere pentru defectele, relevate n contract, ale bunurilor. Oblicaiile peroanei care d n arend sunt: Persoana care d n arend este obligat s transmit arendaului bunurile n starea corespunztoare destinaiei lor, prevzute n contract.

43

Dac persoana care d n arend nu transmite la timp arendaului bunurile arendate, arendaul are dreptul s cear aceste bunuri persoanei care d n arend i repararea pagubei pricinuite ntrzierea executrii contractului, sau s rezilieze contractul i s cear repararea pagubelor pricinuite de nendeplinirea contractului, n conformitate cu Codul civil. Persoana care d n arend este obligat s repare din cont propriu bunurile arendate, dac legislaia sau contractul nu prevede altfel.

Mijloacele de informare n mas ofer informaia necesar

privind piaa imobiliar, preurile cererii i ofertei, tipurile de bunuri imobiliare propuse spre vnzare. Participanii la piaa imobiliar, n baza acestor date, pot face de sine stttor analiza evoluiei pieei, trage concluzii privind dinamica preurilor la proprietile imobiliare, pot determina zonele cele mai prestigioase sau mai puin prestigioase de amplasare a bunurilor imobiliare, etc. Datele publicate n mas-media snt accesibile tuturor i pot fi utile cumprtorilor poteniali, vnztorilor i agenilor intermediari care activeaz pe piaa imobiliar. Publicaiile cele mai populare care public informaie despre piaa imobiliar snt gazetele "Makler", "Economicescoe obozrenie, "Logos-Press", "Obzor rnca nedvijimosti". Buletinul informaional al Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru "Cadastrul" public anunuri privind vnzarea terenurilor agricole, caselor de locuit cu loturile de lng ele, a locuinelor, a proprietilor comerciale i industriale de pe ntreg teritoriul trii. Toat informaia publicat n buletinul "Cadastrul" este minuios verificat de ctre specialitii OCT, spre a se evita eventualele erori sau falsificri.

Pentru a-i menine poziiile n condiiile dure ale pieei, pentru a atrage mai muli clieni, a asigura o mai mare eficien n ncheierea tranzaciilor, bursele imobiliare, dei denumirea lor indic n mod clar sfera lor de activitate, deseori presteaz clienilor lor o gam mai larg de servicii (evaluarea bunurilor imobiliare, obinerea de credite garantate cu proprieti imobiliare (garanii ipotecare), efectuarea tuturor operaiilor pregtitoare de pn la

44

ncheierea contractului de vnzare-cumprare, servicii de consultan, etc.)

Toate bursele imobiliare sunt ntreprinderi ale sectorului privat. Exist o oarecare specializare a acestor ntreprinderi. Firmele recent constituite deruleaz activitate de intermediere a operaiilor de vnzare-cumprare a bunurilor imobiliare. Firmele cu mare experien de lucru pe piaa Republicii Moldova, o bun reputaie i specialiti de nalt calificare presteaz servicii de intermediere a operaiunilor de vnzare-cumprare a bunurilor imobiliare de orice fel. De exemplu, bursa imobiliar "Lara", care desfoar activitate de intermediere profesionist din 1992, are n componena sa cteva direcii specializate - pentru proprieti imobiliare locative, cu destinaie comercial, pentru rent, pentru proprieti funciare.

Dup categoriile de servicii prestate pe piaa imobiliar, deosebim brokeri de listing (listing broker) i brokeri de vnzri (selling broker). Brokerul de listing, la comanda vnztorului, scoate la vnzare bunul imobil, introducnd datele despre acesta n banca unic de date referitoare la proprietile imobiliare de vnzare. Brokerul de vnzri se ocup de cutarea cumprtorului pentru vnztorul de proprietate imobiliar, n cazul cnd operaia de vnzare-cumprare a avut loc, comisionul pentru tranzacie se mparte ntre brokerii care au participat la ea.

Deoarece activitatea de intermediere imobiliar n Moldova nu se liceniaz, este destul de dificil a stabili cu exactitate numrul agenilor intermediari profesioniti pe piaa imobiliar din Republica Moldova. Avnd n vedere creterea numrului de tranzacii cu bunuri imobiliare din ultimul timp, putem presupune o cretere n continuare a numrului de burse imobiliare i brokeri. Asociaiile proprietarilor de bunuri imobile

Organizaiile comerciale pot s desfoare diferite tipuri de activitate, nenterzise de legislaie.

Asociaiile proprietarilor de bunuri imobile -Asociaia de locatari este o form nou de management cu portofoliu de imobil cu specific locativ. Are urmtoarele elemente specifice: nu este o organizaie comercial, are ca obiectiv principal prestarea serviciilor

45

locative, coordoneaz i administreaz fondurile locative, se ocup cu dezvoltarea fondului locativ.

Sunt diverse asociaii ale proprietarilor de bunuri imobile, precum: asociaii de coproprietari n condominiu (asociatii de coproprietari), cooperate de locuine, cooperative de construcie a locuinelor, n care cel puin unul din membri a achitat n ntregime cota de asociat, alte asociaii de proprietari de bunuri imobiliare infiinate pentru exploatarea bunurilor imobiliare din condominiu; cooperativa de locuine, cooperativa de construcie a locuinelor, membrii careia au achitat n ntregime cota de asociat, condominii care se infiineaz n procesul reconstruciei blocului de locuinte [4].

Asociaia de coproprietari - organizaie a proprietarilor de locuine care s-au asociat pentru administrarea, intreinerea i exploatarea n comun a complexului de bunuri imobiliare n condominiu;

Asociaia de coproprietari poate desfura urmatoarele activiti: a) gestionarea, deservirea, exploatarea i repararea bunurilor imobiliare din condominiu; b) reconstrucia i construcia ncaperilor suplimentare i obiectelor de uz comun n condominiu (prin metoda de antrepriz sau n regie proprie); c) darea n arend, cu chirie sau vinderea bunurilor imobiliare ce fac parte din condominiu i se afl n proprietatea asociaiei, n caz de necesitate de mijloace financiare pentru intreinerea i imbunatirea strii proprietii comune in condominiu.

Venitul provenit din activitatea economica a asociaiei de coproprietari se foloseste, conform deciziei adunrii generale a membrilor (reprezentantilor) asociaiei, pentru plata cheltuielilor comune sau se repartizeaz n fonduri speciale pentru a fi utilizate n scopurile prevazute de statut. Venitul suplimentar poate fi repartizat pentru alte scopuri prevazute de lege i de statutul asociatiei.

Deservirea i exploatarea proprietii imobiliare din condominiu se organizeaza prin tender, la care particip persoanele fizice i juridice deintoare de licene respective, eliberate n modul stabilit.

46

Persoanele fizice i juridice care au ctigat tenderul execut, n baza contractelor ncheiate cu consiliul de administraie al asociaiei de coproprietari, lucrrile de ntreinere i reparaie a proprietii imobiliare, precum i de construcie a obiectelor suplimentare din condominiu.

Lucrrile de reparaie i de construcie necomplicate pot fi executate de ctre proprietari sau de ctre asociaia de coproprietari. La desfurarea activitilor supuse licenierii, asociaia trebuie s dispun de licen respectiv.

Publicitatea pe cldirile din condominiu poate fi instalat numai n baza contractului ncheiat cu consiliul de administraie al asociaiei de coproprietari, contra plat.

Drepturile asociaiei de coproprietari n cazul n care asociaia de coproprietari, prin activitatea sa,

nu ncalc drepturile i interesele proprietarilor aprate de lege, ea are dreptul: a) s ncheie contracte de gestionare i/sau deservire a proprietii comune, ce aparine asociaiei de coproprietari, cu orice persoan fizic sau juridic, indiferent de forma de proprietate, n conformitate cu legislaia; b) s organizeze deservirea de sine stttoare a bunurilor imobiliare n condominiu; c) s ntocmeasc devizul anual de venituri i cheltuieli, inclusiv cheltuieli pentru exploatarea, reparaia i reconstrucia proprietii comune, defalcri speciale n fondul de rezerv pentru lichidarea consecinelor calamitilor naturale posibile, precum i cheltuieli pentru alte scopuri, prevzute de statutul asociaiei; d) s stbileasc pentru fiecare proprietar cuantumul plilor obligatorii conform cotei de participare; e) s execute lucrri i s presteze servicii membrilor asociaiei; f) s beneficieze de credite bancare n modul i condiiile prevzute de legislaie; g) s aib n proprietate ncaperi n condominiu; h) s plteasc cu mijloacele de pe conturile sale serviciile prestate i lucrrile executate n baza contractelor ncheiate;

47

i) s vnd, s schimbe, s dea n arend organizaiilor comerciale i necomerciale i cetenilor utilajul, inventarul i alte valori materiale, precum i s le treac la pierderi de la balana asociaiei, dac acestea snt uzate fizic sau nvechite moral; j) n conformitate cu normele i regulile de construcie, s execute suprazidirea, reconstrucia cu/sau fr demolarea obiectelor din proprietatea comuna sau ncaperilor din condominiu; k) s primeasc n folosin pe termen nelimitat sau s dobndeasc n proprietate terenuri pentru construcia caselor de locuit, acareturilor i altor construcii i pentru exploatarea lor ulterioar; l) s efectueze alte aciuni i s ncheie tranzacii ce corespund scopurilor asociaiei; m) n cazul neexecutrii de ctre proprietari (chiriai, arendai) a obligaiilor lor privind participarea la cheltuielile comune, s sesizeze instana de judecata n vederea stingerii plilor obligatorii; n) n modul stabilit de legislaie, s cear de la proprietari (chiriai, arendai) repararea integral a pagubelor pricinuite asociaiei n urma neachitrii plilor obligatorii pentru serviciile comunale, intreinerea i reparaia proprietii comune din condominiu i neparticiprii la alte cheltuieli comune; o) n cazul n care efectueaz de sine stttor deservirea sistemelor, din interiorul cldirii, de alimentare cu ap rece i ap cald, de canalizare, nclzire i de alimentare cu energie electric, s cear de la ntreprinderile presttoare de servicii compensarea cheltuielilor pentru deservirea tehnic a acestor sisteme.

Obligaiile asociaiei de coproprietari Asociaia de coproprietari este obligat: a) s ndeplineasc obligaiile contractuale n modul stabilit de legislaie; b) s asigure executarea de catre toi membrii asociaiei a obligaiilor lor privind ntreinerea i reparaia bunurilor imobiliare din condominiu; c) s asigure starea tehnico-sanitar cuvenit a bunurilor comune din condominiu; d) s asigure respectarea intereselor tuturor membrilor asociaiei la stabilirea condiiilor i modului de posedare, folosire i dispunere de

48

proprietatea comun, la repartizarea ntre proprietari a cheltuielilor pentru ntreinerea i reparaia bunurilor comune din condominiu; e) s reprezinte, n cazurile prevzute de legislaie i de statutul asociaiei, interesele membrilor asociaiei n raporturile cu persoanele fizice i juridice. Avantajele locatarilor membri ai ACCFL (Asociaia de coproprietari n condominiu n fondul locativ), ai APLP (Asociaia proprietarilor de locuine privatizate n blocurile locative nefinalizate de construcie) i altor asociaii sunt: - constituirea Asociaiei ofer posibilitatea nu numai de a gestiona i exploata proprietatea ce-i aparine, dar i a controla deciziile ce se refer la aceast proprietate; - n rezultatul exploatrii mai bune a fondului locativ se mbuntesc condiiile locative i prin urmare va crete valoarea locuinei; - formarea ACCFL ofer posibilitatea de a primi credite bancare pentru efectuarea reparaiei, reconstruciei i construciei ncperilor suplimentare necesare asociaiei; - rambursarea creditului i a procentelor va fi posibil de efectuat nu din contul mijloacelor proprii ale proprietarilor de locuine, ci din folosirea efectiv a ncperilor nelocuibile, soclurilor, subsolurilor, etajelor tehnice, terenurilor aferente, transmise n arend sau folosite pentru instalarea reclamei; - stoparea schimbrilor ilicite n interiorul locuinelor care influeneaz negativ asupra altor locuine; - asigurarea ndeplinirii regulamentului interior al ACCFL; - solidaritatea membrilor asociaiei.

49

Tema 4 Piaa terenurilor: componente, stare, tendine de dezvoltare 1. Componentele pieii

2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.

1. Componentele pieii Din punct de vedere juridic se delimiteaz

loturile ntovririlor pomicole i aferente caselor de locuit,

cotele echivalente de pmnt i terenurile ntreprinderilor privatizate i n curs de privatizare.

Sectoarele de teren se divizeaz i n funcie de destinaia lor, cum ar fi:

sectoarele de teren destinate construciei pentru imobile locative i comerciale

terenuri din sectorul agrar. Preul normativ al pmntului este n funcie de bonitatea

pmntului, care nu include factori de relief, climaterici de amplasament, mai ales ali factori care influeneaz valoarea de pia a

lotului. n prezent snt privatizate mai mult de 14 % din loturile pomicole,

se creeaz piaa secundar care necesit metode de evaluare lipsite de neajunsurile abordrilor normative. Evaluarea cotelor echivalente de pmnt constituie o problem din punct de vedere metodologic i practic. n cazul terenurilor cu destinaie agricol trebuie evaluai toi

factorii ce influeneaz veniturile i n baza argumentelor tiinifice. Scopul principal al evalurii terenurilor agricole este estimarea preului cel mai probabil cu care poate fi vndut terenul de un vnztor hotrt s vnd i un cumprtor hotrt s cumpere, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz prudent i fr constrngere.

50

Pentru a efectua evaluarea unui teren aparte fiecare evaluator trebuie s se cluzeasc de o baz informaional complex, coninutul creia va fi stabilit prin coordonarea cu clientul care solicit evaluarea n contractul de efectuare a lucrrilor de evaluare. Sursele principale de informare care pot fi utilizate de evaluator sunt:

- legislaia n vigoare a RM; - cadastrul BI; - datele neoficiale despre tranzaciile precedente primite de la ali

evaluatori, ageni imobiliari i notari; - informaia personal a evaluatorului, competena i intuiia sa; - datele statistice oficiale publicate, informaia din mass-media cu

privire la conjunctura pieii, rezultatele licitaiilor; - materiale topografice, pedologice i meteo-climaterice. Sectoarele de teren destinate construciei imobilului locativ snt

compuse din 2 surse: prima demolarea locuinelor vechi, a doua (cea mai mare) teritoriile (terenurile) libere din ora.

Tranzaciile cu terenurile pot fi: - vnzarea cumprarea terenurilor; - darea n arend a terenurilor; - donaia lotului de pmnt i/sau cotei de pmnt; - schimbul, ipotecarea terenului i/sau cotei de pmnt; - transmiterea terenului i/sau cotei de pmnt n calitate de

contribuie n capitalul social al ntreprinderii; - motenirea terenului; - transmiterea terenului cu drept de folosin viager sau

permanent (pe teren nelimitat); - punerea la dispoziie a suprafeei de pmnt; - privatizarea terenului; - exproprierea terenului pentru cauz de utilitate public. 2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.

Dezvoltarea pieei funciare, n special vnzarea-cumprarea terenurilor, influieneaz benefic asupra separrii locuitorilor la sate dup genurile de ocupaie i sursele de obinere a veniturilor. Potrivit, unor date statistice, mai mult din jumtate din steni se ocup cu lucrarea pmntului, aceasta fiind principala, iar n multe

51

cazuri, unica surs de existen. Iat de ce nstrinarea terenurilor prin comercializarea lor va duce la formarea unor cmpuri masive gestionate de proprietari pricepui, care vor ti s dezvolte businessul agricol.

Cum i era de ateptat, piaa funciar este mai slab dezvoltat n acele regiuni unde sunt mai puine gospodrii rneti, acolo predominnd unitile agricole medii i mari, unde cererea pentru cumprarea de terenuri agricole este mic.

Preurile depind n mare msur de cerere i ofert, dar i de ali factori, - obiectivi i subiectivi. Factorii obiectivi in de fertilitatea solului, locul de amplasare a terenului, distana pn la centrele de prelucrare a produciei agricole i pieile de desfacere, existena cilor de acces i a sistemului de irigare, etc.

Cauzele subiective vizeaz interesul special al cumprtorului fa de sectorul concret de teren, insuficiena de informaie despre preurile de pia, dezvoltarea slab a pieii, influiena reclamei, lipsa de timp la vnztor i cumprtor pentru perfectarea tranzaciei, aspiraia cumprtorului sau vnztorului de a monopoliza o parte a pieei, particularitile posibilitilor de finanare a operaiei de ctre cumprtor etc.[30,p.2]

Piaa funciar din Republica Moldova, dup mai muli ani n care practic nu a fost privit ca o eventual int pentru plasamente, ncepe s devin un instrument tot mai utilizat de investitori. n prezent, exist o serie de factori capabili s accelereze dezvoltarea pieei i, respectiv, depirea nivelului embrionar al acesteia, pe de alt parte, noile reglementri, ce urmeaz s fie aprobate, n viitorul apropiat, de Guvern, ar putea amna cu civa ani ascensiunea pieei pn la statutul de dezvoltat.[28] Loturile de teren, destinate construciilor individuale, sunt n cutarea permanent pe piaa imobiliar. Sursa de baz pentru completarea pieii loturilor de teren destinate construciilor individuale este demolarea fondului locativ vechi i valorificarea teritoriilor urbane libere. ns, demolarea fondului locativ vechi este un proces anevois din punct de vedere al reglementrii legislative i costisitor, dat fiind faptul c fotii locatari trebuie asigurai cu locuine. Dar, n acelai timp, anume aceste loturi sunt cele mai

52

atractive graie amplasrii lor n zone cu infrastructuri dezvoltate, dotrii cu reele de transport i apropierii de cartierele locative. Nivelul sporit al cerererilor fa de acest tip de imobile i oferta limitat de pe pia duc inevitabil la creterea stabil a preului pentru 1 ar de teren destinat construciilor individuale. Preul mediu de ofert pentru 1 ar de teren depinde mult de urmtorii factori, inclusiv de amplasarea geografic, existena reelelor inginereti, infrastructura sectorului, accesul la transportul public, starea ecologic, etc. [31,p.4]

Tranzaciile cu terenuri agricole se dezvolt ncet, dar sigur. Investiiile n acest sector sunt nc destul de riscante. Pentru un investitor care i poate permite s-i asume riscuri, plasamentul ideal, recomandat de majoritatea consultanilor de proprietate, este cel n livezi i vii sau n terenuri din apropierea zonelor urbane, care, prin atractivitatea lor, sunt de zeci de ori mai scumpe. Muli cumpr loturi n suburbia capitalei sau a oraului Bli, n sperana c n perspectiv vor reui s schimbe statutul i destinaia acestor terenuri amplasnd pe ele construcii, chiar dac procedurile dureaz de la ase luni pn la civa ani. O atracie n acest sens au devenit raioanele Criuleni i Ialoveni, unde tranzaciile de vnzare-cumprare sunt n cretere.

Preurile la terenurile agricole au crescut nesemnificativ n ultimii doi-trei ani, cu excepia celor amplasate n suburbia capitalei, a municipiului Bli i a unor centre raionale, mai ales din centrul Moldovei. Cele mai scumpe sunt terenurile agricole din municipiul Chiinu, preul minimal a fost de 10 000 lei, iar maximal de 300 000 lei pentru un hectar, dup care urmeaz municipiul Bli (9 030-77 400 lei/ha), Orhei (3000-15 000 lei/ha), centrele raionale din suburbia capitalei, ca Ialoveni ( 8 000-30 000 lei/ha), Criuleni (3 000-20 000 lei/ha). n raioanele Ocnia i Dondueni n anul trecut puteai cumpra un hectar de pmnt cu 2 000-5 000 lei), iar n Comrat i mai puin cu 1 300- 3 250 lei/ha. Sub 5 000 de lei, pre maximal, au fost terenurile cu destinaie agricol din raioanele Sngerei, Cinari, Vulcneti, Ciadr-Lunga.

53

Piaa terenurilor att agricole ct i cele pentru construcii n linii generale, a cunoscut o dezvoltare destul de activ datorit intensificrii contruciilor pe teritoriul Republicii Moldova. Se prea poate c n timpul apropiat se prognozeaz o stabilitate i chiar o descretere a tranzaciilor cu terenuri, ca i pe celelalte segmente a pieii.

Analiznd tendinele principale de dezvoltare a pieei imobiliare n Republica Moldova putem concluziona:

1. de la mijlocul anilor 90 n Moldova a nceput s se formeze piaa imobiliar ca parte component inseparabil a pieei naionale. Aceast denota dezvoltarea n continuare a instituiei proprietii private, extinderea sferei de aciune a relaiilor de pia n economia republicii. Formarea pieii imobiliare a fost condiionat de redistribuirea patrimoniului naional al Republicii Moldova, comercializarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare ca obiecte ale proprietii utilizarea economic a crora trebuia s aduc venit.

2. dezvoltarea pieii imobiliare s-a bazat pe cadrul legislativ i normativ, creat n procesul reformrii n spiritul relaiilor de pia a economiei Republicii Moldova, pe transformrile pozitive efectuate n aceast perioad cum ar fi:

crearea economiei cu multe sectoare; atingerea stabilitii macroeconomice i nceperea ieirii din

criza economic; liberalizarea preurilor n cadrul comerului intern i extern

drept condiie pentru intensificarea activitii antreprenoriale i investirea mijloacelor, inclusiv strine, n economia naional, inclusiv n imobile. [pag.87]

3. dezvoltarea pieii imobiliare a avut loc n toate regiunile republicii, ns amploarea, ritmurile i prioritile cu bunurile imobile au fost diferite. Acesta s-a explicat printr-o serie de factori, principalii dintre care au fost: nivelul de maturitate al transformrilor n spiritul economiei de pia n fiecare regiune, dimensiunile i structura surselor de resurse ale obiectelor imobile i posibilitile pentru

54

utilizarea lor eficient n circuitul economic, capacitatea de adaptare a populaiei i agenilor economici la activitatea de antreprenoriat i existena

capacitilor antreprenoriale de a organiza i conduce afacerile.

4. formarea i dezvoltarea pieii imobiliare a contribuit la crearea premiselor pentru extinderea acestei sfere i susinerea creterii economice atestate n Republica Moldova, includerea suplimentar n circuitul economic i de munc, atragerea investiiilor etc.

5. vnzarea-cumprarea obiectelor imobile constituie mecanismul dominant la toate tranzaciile cu obiecte imobile. Este nalt gradul de ipotecare i arend (nchiriere) n tranzaciile cu alte bunuri imobile i apartamente, de motenire i druire la loturile de pe lng cas.

55

Tema 5 Piaa locuinelor : componentele, starea i tendinele de dezvoltare 1. Componentele pieii 2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei 1. Componentele pieii

Segmentarea Pieii Locative este legat de evidenierea ctorva tipuri de locuine, fiecare dintre care nu numai au unele caracteristici fizice individuale, dar i dein un anumit statut juridic.

Din punct de vedere al caracteristicilor fizice individuale, bunurile imobile locative se deosebesc :

apartamente pentru o familie; garsoniere; blocuri locative cu mai multe apartamente; blocuri locative cu mai puine apartamente.

La rndul su, locuinele pentru o familie se mpart n: vile i case sezoniere; case separate cu sfere comune de trai; case individuale amplasate n sectoare diferite.

Casele cu multe apartamente se clasific : blocuri locative (cu mai mult de 6 etaje i cu

ascensor ); case cu mai puine etaje i cu multe apartamente cu

teren comun de construcie care sunt amplasate n cele mai dese cazuri nafara oraelor.

56

Schema 8. Clasificarea bunurilor imobile rezideniale

Dup statutul juridic