Agosto Semana Manual lEX Prática Imobiliária€¦ · Agosto – 2010 – 1a Semana 5 Incorporação ImobiliáriaPrática – 1ª parte • MANuAl lEX Imobiliária Ouelhor,.m .o.terreno.está.registrado.no.competente

Agosto – 2010 – 1a Semana

Manual lEX

Prática ImobiliáriaInclui Prática Registral e notarial

14Fascículo

SuMÁRIO

Notas Jurídicas

1. Conceito............................................................. 3

2. BemJurídico....................................................... 3

3. NaturezaJurídica................................................ 3

4. ElementosdaIncorporação................................. 3

5. EstruturaJurídica................................................ 3

6. HipótesesdeCabimento..................................... 4

7. Partes(ContratanteeContratado)....................... 4

7.1. Entrevistacomaspartes............................. 4

7.2. Documentosnecessários............................ 6

7.3. Deveresdoincorporador............................. 8

7.4. Direitosdoincorporador.............................. 10

Perguntas e Respostas................................................ 11

Clipping....................................................................... 12

Eventos........................................................................ 14

Concursos e Dicas....................................................... 14

Dica:Antinomia......................................................... 15

Incorporação Imobiliária1ª parte

A moradia é um direito social fundamental pre-visto no artigo 6º da Constituição Federal brasileira de 1988.

Dessa forma, nosso fascículo tem como objetivo central fazer o leitor entender a finalidade constitucional da incorporação imobiliária, trazendo-lhe, de forma cla-ra, o que está nos bastidores desse fabuloso mercado imobiliário.

Historicamente, com o êxodo rural e o conse-quente aumento demográfico dos grandes centros urbanos, houve a necessidade de buscar uma nova solução para a crise de moradia. Como medida para solucionar tal impasse, surgiram os edifícios verticais, uma nova técnica de construção que deu origem a incorporações, a instituições e a convenções de con-domínios edilícios.

Ressalta a incrível professora Maria Helena Diniz que essa tipificação de condomínio surgiu após a Pri-meira Guerra Mundial, quando houve uma diminuição brusca de imóveis e o espaço físico deveria ser melhor aproveitado, então, em muitas cidades, costumeira-mente, começaram a verticalizar as edificações (DINIZ,MariaHelena. Curso de Direito Civil Brasileiro, v.4:direi-tosdascoisas,19.ed.,p.214,c.6.2.1.).

Portanto, vamos analisar o Instituto da Incorpora-ção Imobiliária e, futuramente, em outros fascículos, os contratos vinculados a ele.

Boa leitura!

Vitor F. Kümpel

Marcus Vinícius Kikunaga

As matérias assinadas não representam necessariamente a opinião desta editora, sendo de inteira responsabilidade de seus autores.

ISBN: 978-85-7721-100-2

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Agosto – 2010 – 1a Semana

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MANuAl lEX

Prática ImobiliáriaInclui Prática Registral e notarial

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A.coleção.destes.fascículos.compõe.material.destinado.a. consultas. de. aspectos. cotidianos. da. prática. do. direito.no.Brasil.

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3Agosto – 2010 – 1a Semana

IncorporaçãoImobiliária–1ªparte•MANuAl lEX

PráticaImobiliária

1. Conceito

Incorporação. imobiliária. é. a. atividade. empresarial.exercida,. por. pessoa. física. ou. jurídica,. para. a. promoção. e.realização.de.construção,.com.o.intuito.de.alienação.total.ou.parcial.de.edificações.compostas.de.unidades.autônomas.

Num.sentido.mais.amplo,.é.o.edifício.que.se.constrói.no.imóvel.para.dele.fazer.parte,.resultando.a.atividade.humana.da. reunião.de.manifestações.de.vontade,.exprimíveis.muitas.vezes. em. contratos,. que. mantêm. uma. relação. de. unidade.entre.si.

Já.Pontes.de.Miranda.define.incorporação como.sendo.“apenas o período pré-comunial em que se praticam atos necessários ao estabelecimento da comunhão pro.diviso nos edifícios de apartamentos”.(MIRANDA,.Pontes..Tratado de Di-reito Privado: parte especial.. 4.. ed.. São. Paulo:. Revista. dos.Tribunais,.1983,.p..208..(Par..1.326,.n..3).

Para.Maria.Helena.Diniz,.a.definição.de.incorporação.é.o.“empreendimento que visa a conseguir capital necessário para a construção do prédio, pela venda antecipada dos apartamentos”.(DINIZ,.Maria.Helena..Curso de Direito Civil Brasileiro..3..ed..rev..e.atual..São.Paulo:.Saraiva,.1985..(v..IV.–.direito.das.coisas).

2. BemJurídico

Tem.a.finalidade.de.constituir.condomínio.por.andares.ou.por.planos,.vendendo.antecipadamente.as.unidades.autô-nomas,.cujo.capital.far-se-á.necessário.para.a.construção.do.empreendimento.

3. NaturezaJurídica

Atividade.empresarial.complexa.de.atos.e.contratos.rea-lizados.pelo.incorporador, o.qual.ajusta,.com.os.interessados,.a. venda. e. a. construção. da. unidade. autônoma,. celebrando.com. eles,. os. compromissos. de. compra. e. venda. de. cada.unidade,.firmando,.ainda,.contratos.de.prestação.de.serviço.de.construção.até.a.sua.conclusão,. realizando.a. instituição,.especificação.e.convenção.de.condomínio.

4. ElementosdaIncorporação

O.Instituto.da.incorporação.imobiliária.possui.os.seguin-tes.elementos.fundamentais:

–. Elemento.objetivo.–.são.as.frações. ideais.de.terre-no,.vinculadas.às.unidades.condominiais.autônomas.em.edificações.de.um.ou.mais.pavimentos.a.serem.construídos.ou.em.construção.

–. Elemento.subjetivo.–.identificado.pela.existência.de.pelo.menos.uma.pessoa:.o.incorporador,.que.pode.ser.uma.pessoa.física.ou.jurídica,.empresária.ou.não.

–. Elemento.formal.–.o.registro.competente.de.toda.a.documentação. envolvida. na. incorporação. imobiliá-ria,.especialmente,.os.documentos.relacionados.no.artigo.32.da.Lei.nº.4.591/64.

–. Elemento.negocial. –. a. atividade.do. incorporador. é.toda.exercida.com.o.intuito.de.realizar.a.alienação.to-tal.ou.parcial.das.edificações.ou.conjunto.de.edifica-ções.compostas.de.unidades.autônomas,.mediante.a.promoção.e.construção.delas.

A.união.desses.elementos.outorga.efeitos.reais.e.obri-gacionais.a.todos.os.envolvidos.

5. EstruturaJurídica

Sujeito ativo – incorporador

O. incorporador.é.a.pessoa. física.ou. jurídica,.empresária.ou.não.que,.embora não.efetuando.a.construção,.compromis-se.ou.efetive.a.venda.de.frações.ideais.de.terreno,.com.o.objetivo.de.vincular. tais. frações.a.unidades.autônomas.em.edificações,.para.serem.construídas.ou.em.construção.sob. regime.condo-minial. ou. que. meramente. aceite. propostas. para. efetivação. de.tais.transações,.coordenando.e.levando.a.termo.a.incorporação.e.responsabilizando-se,.conforme.o.caso,.pela.entrega.a.certo.prazo,.preço.e.determinadas.condições.das.obras.concluídas.

Apesar.de.o.artigo.29.da.Lei.nº.4.591/64.informar.que.o.incorporador.pode.ser.pessoa.física.ou.jurídica,.empresária.ou.não,.o.prof..Caio.Mário.da.Silva.Pereira,.em.sua.obra.Condomí-nios e Incorporações,.10..ed..Rio.de.Janeiro:.Forense.,.2001..p..248,.ensina.que. “toda pessoa física ou jurídica, indepen-dentemente de sua anterior profissão, torna-se incorporador pelo fato de exercer, em caráter permanente ou eventual, uma certa atividade, que consiste em promover a construção de edificação dividida em unidades autônomas”.

Em.outras.palavras,.o.incorporador.é.o.principal.agente.do.negócio.imobiliário,.pois.ele.é.a.alma.do.negócio,.no.mo-mento.que.ele. retém.para.si. todas.as. responsabilidades.do.sucesso.ou.não.do.empreendimento.

Notas Jurídicas

MANuAl lEX

PráticaImobiliária•IncorporaçãoImobiliária–1ªparte

4 Agosto – 2010 – 1a Semana

Podemos.assim.dizer.que.o. incorporador. é. a. alma,.o.coração.e.o.cérebro.de.um.corpo,.o.qual.chamamos.de.“em-preendimento.imobiliário”.

É.ele.o.responsável.por.unir.todos.os.outros.colaboradores.desse.negócio,.pois,.como.um.contrato.complexo.que.é,.a.incor-poração.imobiliária.está. ligada.diretamente.ao.sonho.de.erguer.num.terreno.presente,.um.apartamento.ou.uma.casa.no.futuro.

Sujeito passivo – a sociedade de modo difuso

Por.outro.lado,.temos.os.adquirentes.das.unidades.au-tônomas.desse.empreendimento,.que.acreditam.no.sucesso.do. negócio.. Essa. crença. é. tão. comum. que. o. número. de.incorporações.imobiliárias.cresceu.vertiginosamente.na.última.década,.devido.o.aumento.do.crédito.imobiliário.e.da.criativi-dade.dos.incorporadores..Porém,.só.foi.possível.esse.“boom”.imobiliário.por.causa.de.uma. lei.criada.em.1997,.conhecida.como.“Alienação.Fiduciária.de.Bem.Imóvel”.

A Lei Federal nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, trata do sistema de financiamento imobiliário, instituindo a alienação fiduciária de coisa imóvel, cuja finalidade desse novo Sistema, conhecido pela sigla SFI, é promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respecti-vos. Poderão operar no SFI, as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os ban-cos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional (CMN), outras entidades.

Assim,.com.o.mercado.seguro.pela.nova.modalidade.de.garantia,.a.qual.estudaremos.num.próximo.fascículo,.percebe-remos.que.os.credores.ficaram.tão.seguros,.que.isso.trouxe.alguns.efeitos.interessantes.para.o.mercado.

O. primeiro. efeito. seria. a. diminuição. da. taxa. de. juros,.devido.ao.menor.risco.no.negócio.

Outro.efeito.seria.o.aumento.do.tempo.de.financiamen-to,.haja.vista,.a.maior.garantia.contra.a.inadimplência.

Por.último,.a.diminuição.das.parcelas.aos.clientes.con-sumidores,.ficando,.dessa.forma,.“muito.fácil”.de.se.comprar.um.imóvel.

6. HipótesesdeCabimento

–. Em.planos.horizontais.(construções.de.apartamentos).

–. Condomínio.vertical.–.casas. (previsto.no.art..8º.da.Lei.nº.4.591/64).

–. Habitações.isoladas.(art..68.da.Lei.nº.4.591/64).

7. Partes(ContratanteeContratado)

Sujeito.ativo.–.incorporador:

–. proprietário;

–. coproprietário.(condômino);

–. titular.de.direito.real.à.aquisição.(ex.:.compromissário.comprador.ou.compromissário.permutante);

–. construtor.–.artigo.31,.alínea.“b”,.munido.de.procura-ção.com.poderes.especiais;

–. corretor.–.artigo.31,.alínea.“a”,.munido.de.procura-ção.com.poderes.especiais.

Sujeito.passivo.–.qualquer.pessoa.

Outros.sujeitos.da.relação.negocial.da.incorporação:

–. corretores.de.imóveis.(imobiliária);

–. advogados;

–. engenheiros;

–. arquitetos;

–. empreiteiros;

–. publicitários;

–. técnicos.em.edificações.

7.1. Entrevista com as partes

Perguntas. básicas. para. o. advogado. fazer. ao. corretor.de. imóveis. que. está. intermediando. a. venda,. ou. ao. próprio.Vendedor:

–. A.incorporação.imobiliária.está.devidamente.registra-da.no.Ofício.de.Registro.de.Imóveis?

–. Quem.é.o.incorporador.imobiliário?

–. É.um.grupo.de.investidores?

–. É. uma. pessoa. jurídica. constituída. por. outras. pes-soas.jurídicas?

–. Se.for.pessoa.jurídica,.qual.tipo.é?

–. É.uma.sociedade.de.propósito.específico,.também.conhecida.como.SPE?

–. A.incorporação.imobiliária.terá.financiamento.bancá-rio?.Ou.serão.recursos.próprios.do.incorporador?

–. Havendo.financiamento,.se.a.minha.unidade.autôno-ma. for. paga. com. recursos. próprios. do. adquirente,.ainda.na.fase.de.construção,.haverá.outorga.de.escri-tura.definitiva.da.fração.ideal.livre.do.ônus.hipotecário.ou.fiduciário.imposto.pela.entidade.financiadora?

–. A.incorporação.imobiliária.terá.patrimônio.de.afetação?

–. O. terreno. onde. está. situado. o. empreendimento. já.foi.adquirido.formalmente.pela.empresa.vendedora?.




Ou.melhor,.o.terreno.está.registrado.no.competente.Registro.de.Imóveis?

–. O.IPTU.está.quitado?

–. Onde. está. a. pasta. do. processo. de. incorporação.imobiliária?

–. Haverá.nesta.Incorporação.a.utilização.de.CEPAC’s?

CEPAC é a sigla para o Certificado de Potencial Adi-

cional de Construção, emitido por Municípios, no âm-

bito de Operações Urbanas Consorciadas, na forma

autorizada pelo artigo 34 da Lei nº 10.257, de 10 de

janeiro de 2001. Quando ofertados publicamente, os

certificados constituem valores mobiliários, sujeitos ao

regime da Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976,

que poderão ser utilizados por seus detentores, no pa-

gamento da área de construção que supere os padrões

estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do

solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar

a Operação Urbana Consorciada, que é o conjunto de

intervenções (conjunto de ações de natureza urbanística

praticadas pelo Município por meio de obras públicas e

desapropriações) e medidas coordenadas pelo Poder

Público Municipal, com a participação dos proprietários,

moradores, usuários permanentes e investidores priva-

dos, com o objetivo de alcançar, em uma área, trans-

formações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a

valorização ambiental.

Perguntas. básicas. que. o. corretor. de. imóveis. deverá.fazer.ao.potencial.comprador:

–. O.Sr..sabia.que.este.empreendimento.foi.constituído.patrimônio.de.afetação?

Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Cré-

dito Imobiliário e Poupança (ABECIP), o regime de afeta-

ção é um sofisticado e revolucionário sistema de prote-

ção dos credores vinculados a uma incorporação imo-

biliária, priorizando os direitos dos adquirentes. Trata-se

de um regime de vinculação de receitas, pelos quais

os créditos decorrentes das vendas de unidades de

determinado empreendimento só são aplicados nesse

empreendimento, sem possibilidade de desvio para ou-

tro empreendimento.

Conforme o artigo 31-A da Lei nº 4.591/64, o patrimônio

de afetação poderá, “a.critério.do.incorporador,.a.incor-

poração.poderá.ser.submetida.ao.regime.da.afetação,.

pelo.qual.o.terreno.e.as.acessões.objeto.de.incorpora-

ção.imobiliária,.bem.como.os.demais.bens.e.direitos.a.

ela. vinculados,.manter-se-ão.apartados.do.patrimônio.

do. incorporador.e.constituirão.patrimônio.de.afetação,.

destinado. à. consecução. da. incorporação. correspon-

dente.e.à.entrega.das.unidades.imobiliárias.aos.respec-

tivos.adquirentes.”

Desta feita, o patrimônio de afetação não se comu-

nica com os demais bens, direitos e obrigações do

patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimô-

nios de afetação por ele constituídos, só responde por

dívidas e obrigações vinculadas à incorporação res-

pectiva, sendo que os bens e direitos integrantes do

patrimônio de afetação somente poderão ser objetos de

garantia real em operação de crédito, cujo produto seja

integralmente destinado à consecução da edificação

correspondente e à entrega das unidades imobiliárias

aos respectivos adquirentes.

–. A.procura.pelo.imóvel.tem.alguma.peculiaridade.es-pecial?

–. Conhece.o.empreendimento.imobiliário?

–. Atende.as.suas.necessidades?

–. A.localização.do.empreendimento.é.de.suma.impor-tância.para.a. valorização.de.seu. futuro.patrimônio,.conhece.quais.são.as.vantagens.desse.produto?

–. A.aquisição.será.com.recursos.próprios.ou.com.fi-nanciamento.bancário?

–. Será. utilizado. recurso. do. Fundo. de. Garantia. por.Tempo.de.Serviço.(FGTS).?

Conforme a Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990, a

conta vinculada do trabalhador no FGTS poderá ser

movimentada em caso de pagamento de parte das

prestações decorrentes de financiamento habitacional

concedido no âmbito do SFH, desde que cumpra 3

(três) requisitos, a saber:

1º) O mutuário (aquele que obtém o empréstimo) conte

com no mínimo de 3 anos de trabalho, sob o regime

do FGTS.

2º) O valor bloqueado seja utilizado no mínimo, no prazo

de 12 meses.

3º) O valor do abatimento atinja no máximo 80% do

montante da prestação (art. 20, inciso V).

Outra possibilidade é a liquidação ou amortização

extraor dinária do saldo devedor do financiamento imo-

biliário, observadas condições impostas pelo Conselho

Curador, dentre as quais a do financiamento ser conce-

dido no âmbito do SFH, havendo interstício mínimo de

2 anos para cada movimentação (inciso VI do art. 20).

MANuAl lEX



Uma 3ª possibilidade garantida pela Lei nº 11.977/09 é o pagamento total ou parcial do preço de aquisição de moradia própria ou lote urbanizado de interesse social, não construído, observados os requisitos do mutuário: estar há 3 anos inserido no regime do FGTS e a opera-ção ter sido financiada nas condições vigentes para o SFH (art. 20, inciso VII).

–. Os. senhores. conhecem. o. consórcio. imobiliário.como.forma.de.aquisição.de.recursos?

O consórcio é uma reunião de pessoas físicas e/ou jurídicas, em grupo fechado, promovida pela administra-dora, com a finalidade de propiciar a seus integrantes a aquisição de bem, conjunto de bens ou serviço turístico por meio de autofinanciamento.

E em decorrência da Lei nº 8.177, de março de 1991, o Banco Central é responsável pela autorização e fisca-lização das administradoras de consórcio que operam no País, bem como pela normatização de suas ope-rações. Porém a nova lei que trata de consórcios, a Lei nº 11.795, de 2008, começa a vigorar 120 dias após a sua publicação. Assim, a nova legislação é aplicável apenas para os grupos formados a partir de 06/02/09.

Para os grupos formados até 05/02/09, permanece válida a regulamentação anterior, observadas as dispo-sições dos contratos firmados. No entanto, as assem-bleias gerais extraordinárias podem decidir pela adoção da nova legislação.

E pelo disposto no parágrafo único do artigo 45 da Lei nº 11.795/08, o contrato de compra e venda de imóvel, por meio do Sistema de Consórcios, poderá ser celebrado por instrumento particular.

7.2. Documentos necessários

Neste.tópico,.tem-se.como.objetivo.exemplificar.os.do-cumentos. necessários. para. o. registro. de. uma. incorporação.imobiliária.

Documentos.Pessoais.do. incorporador. (Pessoa.Física.ou.Natural):

–. cópia.do.documento.original.de.identidade.ou.de.ha-bilitação.ou.de. inscrição.em.Conselho.Regional.de.profissão.com.validade.nacional,.entre.outros.previs-tos.na.Lei.nº.12.037/09;

–. cópia.do.Cadastro.de.Pessoas.Físicas.(CPF),.porém,.atualmente,.esse.documento. tem.emissão.pela. In-ternet.(www.receita.fazenda.gov.br);

–. cópia. do.Comprovante.de.Estado.Civil. (certidão.de.nascimento.ou.casamento.atualizada,.constando.que.ainda.são.casados,.separados,.divorciados.ou.viúvo);

–. dependendo.do.regime.de.bens,.é.necessário.exigir.o.registro.e.a.escritura.de.pacto.antenupcial,.confor-me.procedimento.no.fascículo.anterior;

–. cópia. do. documento. comprobatório. de. residência.e. domicílio,. sendo. várias. as. residências,. deve-se.informar.quais.frequenta.com.mais.regularidade;.(op-cional)

–. Certidão.Negativa.de.Débitos.Tributários.Municipais;.(opcional)

–. Certidão. Negativa. de. Interdição,. Tutela. e. Curatela;.(opcional)

–. outras. certidões. previstas. no. 1º. fascículo. (Lei.nº.7.433/85.e.seu.Decreto.nº.93.240/86).

Documentos. Pessoais. da. Incorporadora. (Pessoa. Jurí-dica):

–. cópia. autenticada. do. Contrato. Social. ou. Estatuto.Social. e. demais. alterações,. todas. registradas. no.órgão.competente.(Juntas.Comerciais.ou.Ofício.de.Registro.Civil.de.Pessoas.Jurídicas);

–. certidão.atualizada.emitida.pelas.Juntas.Comerciais.ou.Ofício.de.Registro.Civil.das.Pessoas.Jurídicas.re-lativa.aos.atos.registrados.da.pessoa.jurídica,.tendo.como. finalidade. verificar. quais. foram. suas. últimas.alterações;

–. cópia. do. Cadastro. Nacional. de. Pessoas. Jurídicas.(CNPJ),. o. qual. pode. ser. emitido. pela. Internet. na.página. da. Secretaria. da. Receita. Federal. do. Brasil.(www.receita.fazenda.gov.br);

–. cópia.autenticada.da.Ata.de.Assembleia.de.eleição.da.Diretoria.ou.Administradores,.devidamente.regis-trada. no.órgão. competente. (Juntas.Comerciais. ou.Ofício.de.Registro.Civil.de.Pessoas.Jurídicas);

–. cópia.autenticada.da.Ata.de.Assembleia.que.autori-zou.a.transação,.se.houver.disposição.nesse.sentido.do.Contrato.Social;

–. cópia.autenticada.do.documento.de. identidade.de.quem.representa.a.empresa;

–. certidão.de.eventual.procuração.para.a.realização.da.incorporação.imobiliária;

–. outras. certidões. previstas. no. 1º. fascículo. (Lei.nº.7.433/85.e.seu.Decreto.nº.93.240/86).

Documentos.para. realização.do. registro.da. incorpora-ção.imobiliária:




–. título.de.propriedade.de.terreno.ou.de.promessa.–.irrevogável.e.irretratável.–.de.compra.e.venda.ou.de.cessão.de.direitos.ou.de.permuta,.no.qual. conste.cláusula.de. imissão.na.posse.do. imóvel,.sem.esti-pulações. impeditivas.de.sua.alienação.em. frações.ideais,. que. inclua. consentimento. para. demolição,.construção.e.que.seja.devidamente.registrado;

–. Certidões. Negativas. de. Impostos. Federais,. Esta-duais.e.Municipais,.de.Protesto.de.Títulos.de.Ações.Cíveis.e.Criminais.e.de.Ônus.Reais,.relativamente.ao.imóvel,.aos.alienantes.do.terreno.e.ao.incorporador;

–. histórico. dos. títulos. de. propriedade. do. imóvel,.abrangendo. os. últimos. vinte. anos,. acompanhado.de.certidão.dos.respectivos.registros;

–. projeto.de.construção.devidamente.aprovado.pelas.autoridades.competentes;

–. cálculo. das. áreas. das. edificações,. discriminando,.além. da. área. global,. também. as. partes. comuns,.indicando. para. cada. tipo. de. unidade. a. respectiva.metragem.de.área.construída;

–. Certidão.Negativa.de.Débito.para.com.a.Previdência.Social,.quando.o. titular.de.direitos.sobre.o. terreno.for. responsável. pela. arrecadação. das. respectivas.contribuições;

–. memorial.descritivo.das.especificações.da.obra.pro-jetada,.segundo.modelo.a.que.se.refere.o.inciso.IV.do.artigo.53.da.Lei.nº.4.591/64;

–. avaliação.do.custo.global.da.obra.atualizada.à.data.do.arquivamento,. calculada.de.acordo.com.a.nor-ma.do.inciso.III.do.artigo.53.da.Lei.nº.4.591/64,.com.base.nos.custos.unitários.referidos.no.artigo.54.da.Lei.nº.4.591/64,.discriminando,.também,.o.custo.de.construção.de.cada.unidade,.devidamente.autenti-cada.pelo.profissional.responsável.pela.obra;

–. discriminação.das.frações.ideais.de.terreno.com.as.unidades.autônomas.que.a.elas.corresponderão;

–. minuta. da. futura. Convenção. de. Condomínio. que.regerá.a.edificação.ou.o.conjunto.de.edificações;

–. declaração.em.que.se.defina.a.parcela.do.preço.da.quota-parte. da. área. das. unidades. a. serem. entre-gues.em.pagamento.do.terreno.que.corresponderá.a. cada. uma. das. unidades,. a. qual. deverá. ser. ex-pressa.em.metros.quadrados.(inciso.II.do.art..39.da.Lei.nº.4.591/64);

Essa declaração será obrigatória nas incorporações em que a aquisição do terreno seja mediante o pagamento total ou parcial das unidades a serem construídas, deven-do estar discriminada em todos os documentos de ajuste.

–. Certidão.do.Instrumento.Público.de.Mandato,.referi-do.no.§.1º.do.artigo.31;

Essa procuração será outorgada no caso do constru-tor ou corretor de imóveis figurarem como incorpora-dores, os quais serão obrigatoriamente investidos pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e ces-sionário desse ou o promitente cessionário, de pro-curação pública, em que se faça menção expressa da Lei nº 4.591/64 e que disponha de autorização de que no prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, haverá a promoção da celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e também, do contrato de construção e da Convenção do Condomínio, de acordo com dis-criminação das frações ideais de terreno com as unida-des autônomas que a elas corresponderão, e também poderes para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, quando des-cumprida por ele incorporador e pelo mandante a obri-gação da outorga dos contratos nos prazos ora fixados, e que a carta-proposta ou o documento de ajuste pre-liminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

–. declaração.expressa.em.que. se. fixe,. se. houver,. o.prazo.de.carência;

O prazo de carência é o período que o incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento, nos termos do artigo 34 da Lei nº 4.591/64, portanto, tenha aten-ção no momento da aquisição de seu imóvel na planta, pois esse prazo deverá estar expresso nos documentos de ajuste.

–. atestado.de.idoneidade.financeira,.fornecido.por.es-tabelecimento.de.crédito.que.opere.no.País.há.mais.de.cinco.anos;

–. declaração,. acompanhada. de. plantas. elucidativas,.sobre.o.número.de.veículos.que.a.garagem.compor-ta.e.os.locais.destinados.à.guarda.deles.

Peça sempre as plantas estruturais e das vagas de gara-gem para verificar se a metragem das vagas correspon-de a um veículo médio, pois é comum o incorporador demarcar as vagas num tamanho menor, trazendo gra-ves consequências ao futuro condomínio edilício.

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7.3. Deveres do incorporador

Mencionaremos.a.seguir.alguns.dos.deveres.do.incor-porador.que,.como.empresário,.aplica-se.em.regra.o.regime.jurídico.das.relações.de.consumo..Ademais,.dependendo.da.situação,.será.possível.a.aplicação.também.do.Código.Civil,.quando.benéfico.para.o.consumidor..Por.agora,.vamos.verifi-car.algumas.das.obrigações.do.empresário.incorporador.

1º). A. negociação. das. unidades. autônomas. somen-te. será. possível. após. o. arquivamento. de. to-dos. os. documentos. impostos. pelo. artigo. 32. da.Lei.nº.4.591/64,.já.mencionados.

2º). Informação. ao. adquirente. que. os. contratos. de.compra.e.venda,.promessa.de.venda,.cessão.ou.promessa.de.cessão.de.unidades.autônomas.são.irretratáveis. e,. uma. vez. registrados,. conferem. di-reito. real. oponível. a. terceiros,. atribuindo. direito. a.adjudicação. compulsória. perante. o. incorporador.ou. a. quem. o. suceder,. inclusive. na. hipótese. de.insolvência.posterior.ao.término.da.obra,.conforme.preceitua.o.§.2º.do.artigo.32.

3º). Informação. obrigatória. do. número. do. registro. da.incorporação. imobiliária. na. matrícula. do. terreno,.bem. como. a. indicação. do. Ofício. de. Registro. de.Imóveis. competente,. nos. anúncios,. impressos,.publicações,. propostas,. contratos,. preliminares.ou.definitivos,.referentes.à.incorporação,.salvo.nos.anúncios. “classificados”,. conforme. preceitua. o.§.3º.do.artigo.32.

4º). Informação. obrigatória. em. todos. os. documentos.da.existência.de.ônus.fiscais.ou.reais,.os.quais.não.impedirão.o. registro,.que.será. feito.com.as.devi-das.ressalvas,.mencionando.a.extensão.dos.ônus,.salvo.os.impeditivos.de.alienação,.cuja.informação.deverá.ser.veiculada.para.todos.os.potenciais.ad-quirentes. ou. aos. adquirentes. propriamente. ditos,.conforme.preceitua.o.§.5º.do.artigo.32.

5º). Como.o.registro.da. incorporação.será.válido.pelo.prazo.de.180.dias.(Lei.nº.4.864/65),.findo.o.qual,.se.ela.ainda.não.se.houver.concretizado,.o. incor-porador. só. poderá. negociar. unidades. depois. de.atualizar.a.documentação.a.que.se.refere.o.artigo.anterior,.revalidando.o.registro.por.igual.prazo,.con-forme.preceitua.o.artigo.33.

6º). Informação. obrigatória. em. todos. os. documentos.preliminares. de. ajuste,. sobre. o. prazo. de. carên-cia,.sendo.que.ele.é. improrrogável,. inclusive.para.efeitos.do.artigo.45.da.Lei.nº.4.591/64,.conforme.preceitua.o.§.3º.do.artigo.33.

7º). No. caso. de. desistência. da. incorporação,. essa.deverá.ser.denunciada.por.escrito.ao.Registro.de.Imóveis.e.comunicada.por.escrito,.de forma ine-quívoca,.a.cada.um.dos.adquirentes.ou.candida-tos.à.aquisição,.sob.pena.de.responsabilidade.civil.e. criminal. do. incorporador,. conforme. preceitua. o.§.4º.do.artigo.33,.ficando.averbada.no.registro.da.incorporação.a.desistência,.arquivando.em.cartó-rio,.o.respectivo.documento.

8º). O. incorporador. terá. o. prazo. máximo. de. 60. dias.(Lei.nº.4.864/65).a.contar.do.termo.final.do.prazo.de.carência,.se.houver,.para.promover.a.celebra-ção.do.competente.contrato.relativo.à.fração.ideal.de.terreno.e,.bem.assim,.do.contrato.de.constru-ção.e.da.Convenção.do.Condomínio,. de.acordo.com.discriminação.constante.da.alínea.“i”.do.artigo.32,.ou.no.caso.de.não.haver.prazo.de.carência,.o.prazo.acima.se.contará.da.data.de.qualquer.docu-mento.de.ajuste.preliminar,.conforme.artigo.35.

9º). Informação.e.demonstração.obrigatória.da.procura-ção.pública,.prevendo.a.obrigação.da.outorga.dos.contratos.relativos.à.fração.ideal.de.terreno.e.con-trato.de.construção,.nos.prazos.ora.fixados.e,.no.caso.de.descumprimento,.a.autorização.ao.regis-trador. imobiliário.de.aceitar.a.carta-proposta.ou.o.documento. de. ajuste. preliminar. para. averbação.no. Registro. de. Imóveis,. que. conferirá. direito. real.oponível.a.terceiros,.com.o.consequente.direito.à.obtenção.compulsória.do.contrato.corresponden-te..E.nesse.caso,.o.incorporador.incorrerá.também.na.multa.de.50%.sobre.a.quantia.que.efetivamente.tiver.recebido,.cobrável.por.via.executiva,.em.favor.do. adquirente.ou.candidato. à. aquisição,. nos. ter-mos.dos.§.4º.e.5º.do.artigo.35.

10º).Informação.obrigatória.no.contrato.de.construção:.constar.expressamente.a.menção.dos. responsá-veis.pelo.pagamento.da.construção.de.cada.uma.das. unidades,. respondendo. o. incorporador,. em.igualdade. de. condições,. com. os. demais. contra-tantes,.pelo.pagamento.da.construção.das.unida-des.que.não.tenham.tido.a.responsabilidade.pela.sua.construção.assumida.por.terceiros.e.até.que.o.tenham,.conforme.reza.o.§.6º.do.artigo.35.

11º).Restituição.obrigatória.pelo. incorporador,.no.caso.de.denúncia.de.incorporação,.nos.termos.do.arti-go.34,.até.30.dias.a.contar.da.denúncia..Caso.não.ocorra. restituição. aos. adquirentes. das. importân-cias.pagas,.estes.poderão.cobrá-las.por.via.exe-cutiva,.reajustado.o.seu.valor.a.contar.da.data.do.recebimento,.em.função.do.índice.geral.de.preços.




mensalmente. publicado. pelo. Conselho. Nacional.de. Economia,. que. reflita. as. variações. no. poder.aquisitivo.da.moeda.nacional,.e.acrescido.de.juros.de. 6%. ao. ano,. sobre. o. total. corrigido,. conforme.preceitua.o.artigo.36.

12º).Informação.obrigatória.de.mencionar,.em.todos.os.documentos.de.ajuste,.a. indicação.da.natureza.e.das. condições. de. liberação. do. ônus. real. ou. fis-cal,.gravado.no.imóvel,.ou.se.contra.os.alienantes.houver.ação.que.possa.comprometê-lo,.conforme.dispõe.o.artigo.37.

13º).Informar,.obrigatoriamente,.em.todos.os.documen-tos. de. ajuste,. o. fato. de. o. imóvel. encontrar-se.ocupado,.esclarecendo.a.que. título.se.deve.esta.ocupação.e.quais.as.condições.de.desocupação,.conforme.artigo.38.

14º).Naqueles. casos. em. que. a. incorporação. se. deu.com.a.aquisição.do.terreno,.e.este.com.pagamento.total.ou.parcial.em.unidades.a.serem.construídas,.deverão.ser.discriminadas,.em.todos.os.documen-tos.de.ajuste,.conforme.artigo.39:

“I.–. a.parcela.que,.se.houver,.será.paga.em.dinheiro;

Il.–. a.quota-parte.da.área.das.unidades.a.serem.entregues.em.pagamento.do.terreno.que.cor-responderá.a.cada.uma.das.unidades,.a.qual.deverá.ser.expressa.em.metros.quadrados.

III.–. se.o.alienante.do.terreno.ficou.ou.não.sujeito.a.qualquer.prestação.ou.encargo.”

15º).Nos.casos.em.que.o. incorporador.contratar.a.en-trega.da.unidade.a prazo e preços certos, deter-minados ou determináveis,.também.conhecido.no.mercado.como.sistema.de.preço fechado,.mesmo.quando.pessoa.física,.ele.será.obrigado.a.obedecer.as.seguintes.normas,.conforme.artigo.43:

“I.–. informar. obrigatoriamente. aos. adquirentes,.por.escrito,.no.mínimo.de.seis.em.seis.meses,.o.estado.da.obra;

II.–. responder.civilmente.pela.execução.da. incor-poração,.devendo.indenizar.os.adquirentes.ou.compromissários.dos.prejuízos.que.a.estes.ad-vierem.do.fato.de.não.se.concluir.a.edificação.ou.de.se.retardar. injustificadamente.a.conclu-são. das. obras,. cabendo-lhe. ação. regressiva.contra.o.construtor,.se.for.o.caso.e.se.a.este.couber.a.culpa;

III.–. em.caso.de.falência.do.incorporador,.pessoa.física.ou. jurídica,. e.não.ser.possível. à.maio-ria.prosseguir.na.construção.das.edificações,.

os.subscritores.ou.candidatos.à.aquisição.de.unidades. serão. credores. privilegiados. pelas.quantias.que.houverem.pago.ao.incorporador,.respondendo.subsidiariamente.os.bens.pes-soais.deste;

IV.–. é. vedado. ao. incorporador. alterar. o. projeto,.especialmente.no.que.se.refere.à.unidade.do.adquirente.e.às.partes.comuns,.modificar.as.especificações,. ou. desviar-se. do. plano. da.construção,. salvo. autorização. unânime. dos.interessados.ou.exigência.legal;

V.–. não.poderá.modificar.as.condições.de.paga-mento. nem. reajustar. o. preço. das. unidades,.ainda. no. caso. de. elevação. dos. preços. dos.materiais.e.da.mão.de.obra,.salvo.se.tiver.sido.expressamente.ajustada.a. faculdade.de. rea-justamento,. procedendo,. então,. nas. condi-ções.estipuladas;

VI.–. se. o. incorporador,. sem. justa. causa. devida-mente. comprovada,. paralisar as obras por mais de 30 dias,. ou. retardar-lhes. excessi-vamente. o. andamento,. poderá. o. Juiz. notifi-cá-lo. para. que. no. prazo. mínimo. de. 30. dias.as. reinicie. ou. torne. a. dar-lhes. o. andamento.normal..Desatendida. a. notificação,. poderá. o.incorporador.ser.destituído.pela.maioria.abso-luta.dos.votos.dos.adquirentes,.sem.prejuízo.da.responsabilidade.civil.ou.penal.que.couber,.sujeito.à.cobrança.executiva.das.importâncias.comprovadamente. devidas,. facultando-se.aos.interessados.prosseguir.na.obra;

VII.–.em.caso.de. insolvência.do. incorporador.que.tiver. optado. pelo. regime. da. afetação. e. não.sendo.possível.à.maioria.prosseguir.na.cons-trução,. a. assembleia.geral. poderá,.pelo. voto.de.2/3.(dois.terços).dos.adquirentes,.deliberar.pela.venda.do.terreno,.das.acessões.e.demais.bens. e. direitos. integrantes. do. patrimônio. de.afetação,.mediante. leilão.ou.outra. forma.que.estabelecer,.distribuindo.entre.si,.na.proporção.dos. recursos. que. comprovadamente. tiverem.aportado,.o.resultado.líquido.da.venda,.depois.de. pagas. as. dívidas. do. patrimônio. de. afeta-ção.e.deduzido.e.entregue.ao.proprietário.do.terreno.a.quantia.que. lhe.couber,.nos.termos.do. artigo. 40;. não. se. obtendo,. na. venda,. a.reposição.dos.aportes.efetivados.pelos.adqui-rentes,.reajustada.na.forma.da.lei.e.de.acordo.com.os.critérios.do.contrato.celebrado.com.o.incorporador,. os. adquirentes. serão. credores.

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privilegiados. pelos. valores. da. diferença. não.reembolsada,. respondendo. subsidiariamente.os.bens.pessoais.do.incorporador.”

16º).O. incorporador. deverá. requerer,. após. a. conces-são.do. “habite-se”.pela.autoridade.administrativa,.a.averbação.da.construção.das.edificações,.para.efeito.de.individualização.e.discriminação.das.uni-dades,.respondendo.perante.os.adquirentes.pelas.perdas.e.danos.que.resultem.da.demora.no.cum-primento.dessa.obrigação.(art..44).

I.–. Se.o.incorporador.não.requerer.a.averbação,.o. construtor. requerê-la-á. sob. pena. de. ficar.solidariamente.responsável.com.o. incorpora-dor.perante.os.adquirentes.

II.–. Na.omissão.do.incorporador.e.do.construtor,.a.averbação.poderá.ser.requerida.por.qualquer.dos.adquirentes.de.unidade.

17º).Na.hipótese.da.contratação.da.incorporação.ocor-rer. por. preço. global. (empreitada). compreenden-do.quota.de.terreno.e.construção,. inclusive,.com.parte. de.pagamento. após. a. entrega.da. unidade,.discriminar-se-ão,. no. contrato,. o. preço. da. quo-ta.de.terreno.e.o.da.construção,.contudo,.é. licito.estipular.que,.na.hipótese.de.o.adquirente.atrasar.o.pagamento.de.parcela.relativa.à.construção,.os.efeitos.da.mora.recairão.não.apenas.sobre.a.aqui-sição.da.parte.construída,.mas,.também,.sobre.a.fração.ideal.de.terreno,.ainda.que.esta.tenha.sido.totalmente.paga..Também.é.possível.estipular.que,.na.hipótese.de.o.adquirente.atrasar.o.pagamento.da. parcela. relativa. à. fração. ideal. de. terreno,. os.efeitos.da.mora.recairão.não.apenas.sobre.a.aqui-sição.da.fração.ideal,.mas,.também,.sobre.a.parte.construída,.ainda.que.totalmente.paga.

18ª).O.incorporador.é.obrigado.a.informar.de.modo.ex-plicito.–.na.hipótese.de.outorga.em.que.a.obrigação.do.pagamento.do. imposto. sobre. lucro. imobiliário.acréscimos.e. adicionais. devidos.pelo. alienante. é.transferida.ao.adquirente.–.o.montante.que.tal.obri-gação.atingiria,.se.sua.satisfação.se.desse.na.data.da.escritura,.tornando-se.neste.caso,.o.adquirente,.como.responsável.perante.o.Fisco,.não.importando.para.efeitos.fiscais.em.aumento.do.preço.de.aqui-sição. a. circunstância. de. obrigar-se. o. adquirente.ao.pagamento.do. imposto.sobre. lucro. imobiliário,.seus.acréscimos.e.adicionais.(art..47).

7.4. Direitos do incorporador

1º).Reclamar,. perante. o. Juiz. Corregedor. Permanente.eventual,.a.não.observância.pelo.Oficial.Registrador.

de.Imóveis.do.prazo.de.15.dias.para.apresentar.por.escrito. todas. as. exigências. que. julgar. necessárias.ao. arquivamento,. ficando. ele. sujeito. à. penalidade.imposta. pela. autoridade. judiciária. competente. em.montante. igual. ao. dos. emolumentos. devidos. pelo.registro.de.que.trata.o.artigo,.aplicável.por.quinzena.ou. fração. de. quinzena. de. superação. de. cada. um.daqueles.prazos.(§.8º.do.art..32).

2º).As.plantas.do.projeto.aprovado,.ou.seja,.o.projeto.de.construção,.poderão.ser.apresentadas.em.cópia.autenticada.pelo.profissional.responsável.pela.obra,.acompanhada. de. cópia. da. licença. de. construção.(§.10.do.art..32).

3º).Fixação.de.prazo.de.carência,.dentro.do.qual.lhe.é.lí-cito.desistir.do.empreendimento,.porém,.na.declara-ção.desse.prazo,.devem.constar.as.condições.que.autorizarão.o.incorporador.a.desistir.do.empreendi-mento,.ou.melhor.dizendo,.é.necessário.constar.as.eventuais.justificativas,.contudo,.o.prazo.máximo.de.carência.não.poderá.ultrapassar.o.prazo.de.validade.do.registro.da.incorporação.(180.dias),.outrossim,.a.obrigação.somente.deixará.de.existir.se.o.incorpora-dor.tiver.denunciado,.dentro.do.mesmo.prazo.e.nas.condições. previamente. estabelecidas,. por. escrito,.ao.Registro.de.Imóveis,.a.não.concretização.do.em-preendimento.(art..34).

I.–. Contudo,.no.período.de.carência,.se.o. incor-porador.não.denunciar.a.incorporação,.embo-ra. não. se. tenham. reunido. as. condições. que.o.autorizariam.a.desistir.do.empreendimento,.o.outorgante.do.mandato.(proprietário.do.terreno,.promitente.comprador.e.cessionário.deste.ou.o.promitente.cessionário).poderá.fazê-lo.nos.5.(cinco).dias.subsequentes.ao.prazo.de.carên-cia..Nesse.caso.ficará.solidariamente.respon-sável.com.o.incorporador.pela.devolução.das.quantias.que.os.adquirentes.ou.candidatos.à.aquisição.houverem.entregue.ao.incorporador,.resguardado.o.direito.de.regresso.sobre.eles,.dispensando,.então,.do.cumprimento.da.obri-gação,.no.prazo.máximo.de.60.(sessenta).dias,.a.contar.do.termo.final.do.prazo.de.carência,.da.celebração.do.competente.contrato.relativo.à.fração.ideal.do.terreno.

4º).No.caso.de. rescisão.de.contrato.de.alienação.do.terreno. ou. de. fração. ideal,. ficarão. rescindidas. as.cessões.ou.promessas.de.cessão.de.direitos.cor-respondentes.à.aquisição.do.terreno,.consolidando-se,.no.alienante.em.cujo.favor.se.opera.a.resolução,.o. direito. sobre. a. construção. porventura. existente,.




Há algum tempo, assumi uma dívida e meu irmão era meu fiador. Passei por alguns problemas financeiros e ele qui-tou o débito dizendo que agora se sub-rogou no valor. O que significa sub-rogação em um contrato?(l.S.M. – Florianópolis-SC)

Resposta:.A.sub-rogação.é.a.substituição.de.uma.coisa.ou.pessoa.por.outra,.ou.seja,.é.o.instituto.responsável.por.transferir.a.um.novo.credor.todos.os.direitos.e.de-veres.do.credor.anterior.em.relação.à.dívida..Com.essa.situação,.altera-se.o.polo.ativo.da.obrigação.assumida..A.sub-rogação.opera-se.de.duas.formas:.de.pleno.di-reito,. em. determinadas. situações. relacionadas. na. lei,.especificamente.no.artigo.346.do.C.C.;.e.de.forma.con-vencional.entre.as.partes,.como.expressa.o.artigo.347.do.mesmo.diploma.legal..Verifique.as.possibilidades.

Sou sócio de uma empresa e não queremos mais dar con-tinuidade a nossas atividades. Basta a vontade dos sócios para dissolver a sociedade?(B.N. – São Paulo-SP)

Resposta:. Depende.. É. preciso. verificar. caso. a. caso,.mas.em.um.primeiro.momento.sim,.conforme.o. inciso.II. do.artigo.1.033.do.C.C.,. “o consenso unânime dos sócios”.é.forma.de.dissolução.da.sociedade.

Quem é o legítimo obrigado a pagar o IPTu?(A.M.M. – São Paulo-SP)

Resposta:.O. responsável. pelo. pagamento,. de. acordo.com.o.artigo.31.do.Código.Tributário.Nacional,.é.o.pro-prietário.do. imóvel,.o.titular.de.seu.domínio.útil.ou.seu.possuidor. a. qualquer. título.. Como. a. legislação. trouxe.

opções,.é.possível.convencionar.no.contrato.de. loca-ção,.por.exemplo,.dentro.dessas.opções.

Qual o significado da “exigibilidade suspensa” do ITBI?(A.N.I. – São Paulo-SP)

Resposta:.Significa.que.o.ITBI.exigido.de.determinada.pes-soa. ficou. com. sua. obrigatoriedade. suspensa. por. algum.motivo. previsto. na. legislação. tributária,. especificamente,.nos.incisos.do.artigo.151.do.Código.Tributário.Nacional.

Por. exemplo,. se. você. compra. um. imóvel. deve. pagar.ITBI.para.que.se.proceda.ao.registro..Entretanto,.você.constatou.que.este.valor.está.errado.e.contrata.um.ad-vogado.que.requer.judicialmente.o.registro.de.seu.imó-vel,.mesmo.antes.do.pagamento.do. ITBI,.por.meio.de.um.Mandado.de.Segurança.com.medida.liminar..O.juiz,.ao.conceder.a.medida.liminar,.demonstra.por.esta.ação.que.a.exigibilidade.do.crédito.tributário,.ou.pagamento.do.ITBI.no.caso,.estará.suspensa.até.que.se.resolva.a.questão.judicialmente..Verifique.as.outras.modalidades.de.suspensão.neste.mesmo.diploma.legal.

Meu primo pediu para eu vender o imóvel dele. Fizemos tudo corretamente, ele me instituiu como mandatário e eu efetivei a venda, recebi o cheque e entreguei a ele. Porém, o cheque voltou sem fundos. Ele disse que não vai mais fazer negócio nenhum e que não vai me pagar. Está certo?(A.S.S. – Brejo das Freiras-PB)

Resposta:.Segundo.o.Código.Civil.em.seu.artigo.676:.“é obrigado o mandante a pagar ao mandatário a remu-neração ajustada (...) ainda que o negócio não surta o esperado efeito”..Portanto,.seu.primo,.como.mandante,.deverá,.sim,.efetuar.seu.pagamento.como.mandatário.do.negócio.efetivado.

mas.obrigando.o.alienante.a.pagar.o.valor.da.par-cela. de. construção. adicionado. à. unidade. a. cada.um.dos.ex-titulares.de.direito.à.aquisição.das.uni-dades.autônomas,.exceto.no.caso.da.rescisão.ser.ocasionada.pelo.ex-titular..Contudo,.é.proibido,.sob.pena.de.nulidade,.o.alienante.voltar.a.negociar.seus.direitos.sobre.a.unidade.autônoma,.sem.prévia. in-denização.aos.ex-titulares,.outorgando-lhes.o.direito.

de.recorrer.ao.Judiciário.para.cobrar.o.que.lhes.for.devido.(art..40).

5º).É. lícito.ao. incorporador. recolher.o. imposto.do.selo.(ganho. de. capital). devido,. mediante. apresentação.dos.contratos.preliminares,.até.10.dias.a.contar.do.vencimento.do.prazo.de.carência.a.que.se.refere.o.artigo.34,.extinta.a.obrigação.se,.dentro.deste.prazo,.for.denunciada.a.incorporação.

Dessa forma, vimos nessa 1ª parte, conceitos importantes para o entendimento de todo o procedimento na Incorporação Imobiliária, o que daremos continuidade nos próximos fascículos. Até lá.

PerguNtas e resPostas

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.f “AÇÃO. DECLARATÓRIA,. C/C. RESTITUIÇÃO. DE. VA-LORES.–.TARIFA.DE.ENERGIA.ELÉTRICA.–.COBRAN-ÇA. INDEVIDA. –. PRELIMINAR. DE. INCOMPETÊNCIA.DA. JUSTIÇA. ESTADUAL. AFASTADA. –. MÉRITO. –.APLICABILIDADE.DO.CDC.–.DEVOLUÇÃO.QUE.NÃO.DEVE. SER. EM. DOBRO,. MAS. NA. FORMA. SIMPLES,.EM. PARCELA. ÚNICA. E. IMEDIATA. –. INEXISTÊNCIA.DE. SUCUMBÊNCIA. RECÍPROCA. –. AUTOR. QUE. DE-CAIU. DE. PARTE. MÍNIMA. DO. PEDIDO. –. RECURSO.PARCIALMENTE. PROVIDO.”. (TJMS. –. Apelação. Cível.nº.2010.023471-2/0000-00.–.Rel..Luiz.Tadeu.Barbosa.Silva.–.J..05/08/10.–.Pub..09/08/10)

.f “APELAÇÃO.CÍVEL.–.AÇÃO.DE.ALIMENTOS.–.AVÓS.–.CARÁTER.SUBSIDIÁRIO.DOS.ALIMENTOS.–.CAPACIDA-DE.CONTRIBUTIVA.DOS.GENITORES.COMPROVADA.–.PRETENSÃO. REJEITADA. –. RECURSO. NÃO. PROVIDO..1..O.direito.aos.alimentos.pressupõe.comprovação.da.necessidade.do.credor.e.da.possibilidade.do.devedor..2..A.obrigação.dos.avós.em.prestar.alimentos,.estando.vivos. os. pais,. tem. caráter. subsidiário.. 3.. Comprova-

da. a. capacidade. contributiva. dos. pais,. não. há. como.atribuir. obrigação. suplementar. aos. avós.. 4.. Apelação.Cível.conhecida.e.não.provida,.mantida.a.sentença.que.rejeitou. a. pretensão. inicial.”. (TJMG. –. Apelação. Cível.nº. 1.0223.08.258434-1/002(1). –. Rel.. Caetano. LeviLopes.–.J..13/07/10.–.Pub..11/08/10)

.f “AÇÃO. DE. BUSCA. E. APREENSÃO. –. CONSTITUIÇÃO.EM.MORA.–.PROTESTO.DO.TÍTULO.–.INTIMAÇÃO.POR.EDITAL. SEM. PROVA. DO. ESGOTAMENTO. DE. TODOS.OS.MEIOS.PARA.EFETUAR.A.INTIMAÇÃO.PESSOAL.DO.DEVEDOR.–.MORA.NÃO.COMPROVADA.–.PRESSUPOS-TO.DE.CONSTITUIÇÃO.E.DESENVOLVIMENTO.VÁLIDO.E.REGULAR.DO.PROCESSO.–.ARTIGO.267,.IV.DO.CÓDIGO.DE.PROCESSO.CIVIL.–.APLICAÇÃO.DO.ARTIGO.557.DO.CÓDIGO.DE.PROCESSO.CIVIL.–.RECURSO.CONHECIDO.E.PROVIDO.”.(TJPR.–.Apelação.Cível.nº.684.000-2.–.Rel..Lenice.Bodstein.–.J..04/08/10)

.f “AGRAVO. REGIMENTAL. –. AGRAVO. DE. INSTRU-MENTO. –. JUROS. DE. MORA. –. MEDIDA. PROVISÓRIA.

Clipping

LEGISLAÇÃOÍntegra disponível no Manual LEX – Prática Imobiliária on-line.

COMuNICADO Nº 19.990, DE 03/08/10DOU.de.05/08/10

Sinopse:. Divulga. as. Taxas. Básicas. Financeiras. (TBF),. os.Redutores.(R).e.as.Taxas.Referenciais.(TR).relativos.aos.dias.31.de.julho.e.1º.e.2.de.agosto.de.2010.

COMuNICADO Nº 19.993, DE 04/08/10DOU.de.06/08/10

Sinopse: Divulga.a.Taxa.Básica.Financeira.(TBF),.o.Redutor.(R).e.a.Taxa.Referencial.(TR).relativos.ao.dia.3.de.agosto.de.2010.

PROVIMENTO Nº 39, DE 21/07/10ESTADO DE MATO GROSSO DO SulDJe-MS.de.05/08/10

Sinopse:.Acrescentar.a.alínea.“e”.ao.inciso.I.e.o.parágrafo.6º.ao.artigo.804.do.Código.de.Normas.da.Corregedoria-Geral.

de.Justiça.para.o.fim.de.permitir.o.registro.de.instrumento.de.permuta.ou.promessa.de.permuta.de.imóvel.

PROVIMENTO Nº 40, DE 03/08/10ESTADO DE MATO GROSSO DO SulDJe-MS.de.05/08/10

Sinopse:.Acrescentar.os.parágrafos.1º.e.2º.ao.artigo.816.do.Código.de.Normas.da.Corregedoria-Geral.de.Justiça.para.o.fim.de.permitir.o.registro.de.cédula.de.crédito.rural.avalizada.por.pessoa.física.não.participante.da.empresa.emitente.

INSTRuÇÃO NORMATIVA Nº 1.061, DE 04/08/10DOU.de.05/08/10

Sinopse:. Altera. a. Instrução. Normativa. RFB. nº. 958,. de.15/07/09,.que.estabelece.procedimentos.para.revisão.das.Declarações.de.Ajuste.Anual.do.Imposto.de.Renda.das.Pes-soas. Físicas. (DIRPF). e. do. Imposto. sobre. a. Propriedade.Territorial.Rural.(DITR).

JURISPRUDÊNCIAÍntegra disponível no Manual LEX – Prática Imobiliária on-line.




Nº.2.180-35/01.–.INCIDÊNCIA.IMEDIATA.–.IMPOSSIBILI-DADE.–.AGRAVO.REGIMENTAL.A.QUE.SE.NEGA.PROVI-MENTO..1..Conforme.entendimento.firmado.em.recurso.especial.processado.nos.termos.do.art..543-C.do.Código.de.Processo.Civil,.a.Medida.Provisória.nº.2.180-35/01,.que. acrescentou. o. art.. 1º-F. à. Lei. nº. 9.494/97,. deve.incidir.somente.nas.ações.ajuizadas.após.sua.vigência.(REsp..nº.1.086.944/SP,.Rel..Min..Maria.Thereza.de.Assis.Moura,.DJe.04/05/09,.Terceira.Seção)..2..Agravo.Regimental.a.que.se.nega.provimento.”.(STJ.–.Agravo.Regimental.no.Agravo.de.Instrumento.nº.567.080.–.Rel..Celso.Limongi.–.J..30/06/10.–.Pub..02/08/10)

.f “EMBARGOS.DE.DIVERGÊNCIA.–.DIREITO.ADMINIS-TRATIVO. –. DECLARAÇÃO. DE. UTILIDADE. PÚBLICA.PARA.CRIAÇÃO.DE.PARQUE.ECOLÓGICO.–.CADUCI-DADE.–.DESAPROPRIAÇÃO.INDIRETA.–.REQUISITOS.–.INCABIMENTO.–.REDUÇÃO.DO.DOMÍNIO.ÚTIL.E.DO.VALOR.ECONÔMICO.–.INOCORRÊNCIA.–.LIMITAÇÕES.IMPOSTAS.PELO.CÓDIGO.FLORESTAL..1..Passado.o.prazo.de.cinco.anos.sem.que.o.Poder.Público. tenha.efetivado. o. ato. expropriatório. ou. praticado. qualquer.esbulho. possessório,. resulta. inequivocamente. cadu-co.o.ato.declaratório.de.utilidade.pública.por.força.do.artigo.10.do.Decreto-Lei.nº.3.365,.de.21.de.junho.de.1941..2..A.limitação.ao.direito.de.propriedade.decor-rente. da. declaração. de. utilidade. pública. de. imóvel,.

para. o. fim. de. criação. de. parque. estadual,. não. gera.direito.à.indenização.por.desapropriação.indireta.quando.não.ultimado.o.desapossamento.pelo.Poder.Público,.tampouco.indenização.a.outro.título.quando.não.com-provada. a. existência. de. prejuízo.. 3.. Precedentes. da.Primeira.Seção..4..Embargos.conhecidos.e.rejeitados.”.(STJ.–.Embargos.de.Divergência.em.Recurso.Especial.nº.191.656.–.Rel..Hamilton.Carvalhido.–.J..23/06/10.–.Pub..02/08/10)

.f “ADMINISTRATIVO. –. CONFLITO. DE. COMPETÊNCIA. –.AÇÃO. ORDINÁRIA. –. DESAPROPRIAÇÃO. –. IMÓVEL.ENFITEUTICADO.–.DESDOBRAMENTO.DO.DOMÍNIO.–.INTERESSE.DA.UNIÃO.–.NECESSIDADE.DE.CITAÇÃO.–.COMPETÊNCIA.DA.JUSTIÇA.FEDERAL,.A.SUSCITADA..1..‘Nas.ações.expropriatórias.que.incidam.sobre.imóveis.en-fitêuticos.torna-se.necessária.a.citação.do.enfiteuta.como.do.senhorio.direto.’.(José.Carlos.de.Moraes.Salles,.In:.A Desapropriação à Luz da Doutrina e da Jurisprudência,.RT,.4..ed.,.2000,.p..663)..2..Esta.Corte.já.afirmou.a.compe-tência.federal.em.desapropriação.de.domínio.útil,.em.que.a.União.seja.a.titular.do.domínio.iminente..É.indispensável.que.essa.pessoa.jurídica.de.direito.público.seja.chamada.a.pronunciar,.podendo.demonstrar.seu.interesse.na.lide..Agravo.Regimental.improvido.”.(STJ.–.Agravo.Regimental.no.Conflito.de.Competência.nº.103.998.–.Rel..Humberto.Martins.–.J..23/06/10.–.Pub..02/08/10)

Consórcio imobiliário: 65% dos contatos são iniciados por mulheres

Embora. 61%. dos. contratos. de. consórcio. imobiliário.sejam. assinados. por. homens,. um. estudo. da. Porto. Seguro.Consórcios.aponta.que.a.iniciativa.de.entrar.em.contato.com.a.empresa.em.busca.de.informações.é,.na.maioria.das.vezes,.tomada.pelas.mulheres.

Fonte:InfoMoney

Aluguel: número de boletos com pagamento atrasado au-menta 14,65% em SP

O. número. de. boletos. de. aluguel. de. imóveis. não. pa-gos.em.até.30.dias.aumentou.consideravelmente.em.12.me-ses,.em.São.Paulo..Em.maio.deste.ano,.o.Índice.Periódico.de.Mora.e. Inadimplência.Locatícia. (Ipemil). atingiu.7,12%,.o.que.representa.14,65%.a.mais.do.que.no.mesmo.mês.de.2009.

Fonte:InfoMoney

Saiba quais são as coberturas importantes e as obrigató-rias nos seguros de condomínios

Você. já. prestou. atenção. nas. despesas. descritas. na.sua. conta. de. condomínio?. Não?. Pois. saiba. que. é. muito.importante.observar.se.consta.o.seguro.do.condomínio..Isso.porque,.caso.haja.algum.problema,.sem.esse.seguro,.o.con-domínio.pode. ter.de.pagar.multa.e.o.síndico.pode.ser. res-ponsabilizado.

Fonte:InfoMoney

Confira como ter sucesso ao investir em imóveis na planta

O.aquecimento.do.mercado.imobiliário,.a.alta.oferta.de.crédito.e.os.resultados.não.tão.animadores.de.outras.moda-lidades.de. investimento.têm.feito.com.que.muitos.brasileiros.apostem.na.compra.de.um.imóvel.na.planta.como.forma.de.aplicar.seu.dinheiro.

Fonte:InfoMoney

NOTÍCIASÍntegra disponível no Manual LEX – Prática Imobiliária on-line.

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Curso:SaibacomoFazeroDivórcioExtrajudicial(EmendaConstitucionalnº66)

No.dia.9.de.setembro,.a.LEX.Editora.promoverá.o.curso. “Saiba.como.Fazer.o.Divórcio.Extrajudicial. (Emen-da. Constitucional. nº. 66)”. com. o. objetivo. de. proporcio-nar.noções.práticas.e.teóricas.de.divórcio.e.separações.extrajudiciais. no. sistema. jurídico,. em. decorrência. da.Emenda.Constitucional.nº.66.

Data: 09/09/10

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Curso:AtualizaçãodaLeideRecuperaçãodeEmpresaseFalências

No.dia.23.de.setembro,.a.LEX.Editora.promoverá.o. curso. sobre. “Atualização. da. Lei. de. Recuperação. de.Empresas.e.Falências”.com.o.objetivo.de.proporcionar.um.conhecimento.mais.aprofundado.desses.temas.no.senti-do.prático,.com.discussões.de.aspectos.pragmáticos.e.suas.considerações.pela.doutrina.e.pela.jurisprudência.

Data: 23/09/10

Horário: 8h30.às.17h30

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Dica:Antinomia

Nos. fascículos. anteriores,. estudamos. a. hermenêutica.jurídica.e.sua.importância.para.os.concursandos..Continuare-mos,.neste.fascículo,.o.estudo.da.“Solução.das.Antinomias”.para.aprofundarmos.nos.assuntos.

Boa.leitura!

Antinomia de Segundo Grau

A.antinomia.de.segundo.grau.é.o.conflito.entre.os.cri-térios.de.solução.quando.há.um.conflito.em.que.uma.norma.prevalece.em.um.determinado.critério,.mas.não.em.relação.a.outro..Teoricamente.é.possível.falarmos.em.três.antinomias.de.segundo.grau:

1ª).critério.hierárquico.X.critério.cronológico.–.é.o.caso.da.norma.superior-anterior.(melhor.sob.o.critério.hie-rárquico.e.pior.sob.o.critério.cronológico).conflitando.com.uma.norma. inferior-posterior. (pior.sob.o.critério.hierárquico.e.melhor.sob.o.critério.cronológico)..Por.estar. o. critério. hierárquico. ou. metacritério. prevale-cendo. sempre,. pouco. importa. o. momento. em. que.a.norma.entra.em.vigor,. visto.que.a.norma.superior.sobreleva-se.sempre..Nesse.sentido,.a.norma.consti-tucional,.quer.anterior,.quer.posterior,.é.sempre.a.que.predomina,.revogando.ou.não.recepcionando.leis.

2ª).critério.hierárquico.X.critério.da.especialidade.–.é.o.caso. da. norma. superior-geral. (melhor. sob. o. crité-rio.hierárquico.e.pior.sob.o.critério.da.especialidade).conflitando.com.uma.norma.inferior-especial.(pior.sob.o.critério.hierárquico.e.melhor.sob.o.critério.da.espe-cialidade)..De.acordo.com.a.doutrina,.não.existe.um.metacritério.de.forma.a.haver.uma.antinomia.real..Dis-cordando.desse.pensamento,.deve-se.adotar. sem-pre.como.metacritério.o.critério.hierárquico,.de.forma.que. a. norma. superior-geral. prevaleça. sempre.. Não.é.possível.pensar.que.uma.norma.ordinária-especial.possa.prevalecer.diante.da.norma.constitucional-ge-ral,.o.que.consiste.em.um.verdadeiro.absurdo.

3ª).critério.da.especialidade.X.critério.cronológico.–.é.o.caso.da.norma.geral-posterior.(pior.sob.o.critério.da.especia-lidade. e.melhor. sob.o. critério. cronológico). conflitando.com.uma.norma.especial-anterior.(melhor.sob.o.critério.da.especialidade.e.pior.sob.o.critério.cronológico)..Muito.embora.a.doutrina.entenda.que.existe.um.metacritério.e,.que,.segundo.esse,.prevalece.sempre.a.norma.espe-cial-anterior,.tal.raciocínio.conduz.ao.absurdo.do.sistema.ficar. estratificado.diante.da.norma.nova.. Também.não.parece.ser.esse.o.sentido.do.artigo.2º.da.LICC,.tendo.sido. literalmente. expresso. no. sentido. da. lei. posterior,.

tanto. geral,. quanto. especial,. revogar. a. lei. anterior.. O.critério. da. especialidade. é. meramente. subsidiário,. só.se.aplicando.nas.hipóteses.de.lacuna..Resta,.portanto,.evidente.a.adoção.pelo.legislador.do.critério.cronológico.em.conflito.com.o.critério.da.especialidade,.não.tendo.o.menor.sentido.uma.norma.nascer.revogada,.a.não.ser.que.fira.o.critério.hierárquico,.aí.sim,.ganhando.bastante.consistência.em.nosso.sistema.jurídico.

Antinomias no Código Civil de 2002

A.entrada.em.vigor.do.Código.Civil.de.2002.(Lei.nº.10.406.de.10/01/02),.entre.as.várias.repercussões.que.gerou.no.siste-ma,.uma.das.mais.interessantes,.sem.dúvida,.foi.a.antinomia.de.segundo. grau,. que. estabeleceu. diante. de. um. sem-número.de. leis. especiais. então. vigentes.. O. Código. Civil. prevalece. no.critério.cronológico,.mas.perde.no.critério.da.especialidade,.visto.ser.norma.geral.conflitando.com.norma.especial..É.possível.sis-tematizar.algumas.conclusões.diante.desse.fenômeno:

1ª).Prevalecendo.o.critério.cronológico.sobre.o.critério.da.especialidade.(art..2º,.§.1º,.da.LICC),.conclui-se.que.o.Código.Civil.está.plenamente.vigente.em.to-dos.os.seus.dispositivos;

2ª).É.possível.apenas.a.não.recepção.de.normas.civis.pelo.texto.constitucional,.tendo.em.vista.estar.o.cri-tério.cronológico.subordinado.ao.critério.hierárquico,.de.forma.que,.se.alguma.norma.civil.afrontar.a.Cons-tituição,.por.certo.prevalece.o.texto.constitucional;

3ª).Prevalece. o. critério. da. especialidade. na. medida. em.que.não.haja. incompatibilidade.entre.o.Código.Civil. e.a.norma.especial.anterior.(art..2º,.§.2º,.da.LICC)..Pode-se.exemplificar.por.meio.da.polêmica.doutrinária.da.vi-gência. ou. não.de.dispositivo.da. Lei. de.União.Estável.(Lei.nº.9.278/96),.a.partir.da.vigência.da.nova.codifica-ção..Partindo.deste.terceiro.postulado,.por.não.ter.o.Có-digo.Civil.proibido,.mas.também.por.não.ter.firmado.ex-pressamente.que.a.companheira.ou.companheiro.teria.direito.real.de.habitação,.aplicando.o.artigo.7º,.parágrafo.único,.da.Lei.nº.9.278/96,.conclui-se,.sem.maiores.difi-culdades,.que.tem,.sim,.o.companheiro(a).direito.real.de.habitação.nos.mesmos.moldes.que.o.cônjuge.

4ª).Prevalece.o.critério.da.especialidade.também.quando.o.legislador,.expressamente,.limita.o.alcance.da.norma.geral..Assim.é.o.artigo.1.377.do.C.C..ao. instituir:. “O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado por lei especial”..Dessa.forma,.caso.uma.autarquia.ou.fundação.pública.venha. a. constituir. direito. de. superfície,. na. antinomia.deverá.se.valer.da.lei.especial..Caso.a.USP.(autarquia.

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SÍNTESES JURÍDICAS LEX

Coordenação:Daniel Polydoro Rosa e Luiz Raphael Vieira Angelo

1 Manual de Sociologia Geral e Jurídica2 Processo de Conhecimento (fase de edição)3 Processo de Execução4 Processo Cautelar5 Recursos Processo Civil

A Coleção Sínteses Jurídicas LEX foi idealizada com um propósito bem defi nido: apresentar, de maneira didática e objetiva, as principais matérias que compõem o currículo dos cursos jurídicos.

O Diferencial da Coleção está na qualidade técnica dos autores, profi ssionais experientes em suas áreas e respeitados professores.

6 Tutela Processual Civil Coletiva7 Direito Internacional Público8 Direito do Trabalho9 Direito Previdenciário10 Direito Penal – Parte Geral

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O Diferencial da Coleção está na qualidade técnica O Diferencial da Coleção está na qualidade técnica dos autores, profi ssionais experientes em suas áreas e dos autores, profi ssionais experientes em suas áreas e respeitados professores.respeitados professores.

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estadual). estabeleça. um. posto. de. gasolina. com. um.terceiro,.por.contrato.de.superfície,.ao.invés.de.obser-var.o.artigo.1.369.do.C.C.,.deverá.observar.o.artigo.21.da.Lei.nº.10.257/01.(Estatuto.da.Cidade).que.permite.contrato.por.prazo.indeterminado,.o.que.não.é.possível.pelo.Código.Civil.

5ª).O.Código.Civil.de.2002.apenas.repercute.em.dispo-sitivos.e.institutos.de.outros.ramos.do.ordenamento.jurídico. (penal,. administrativo. e. processual). se. os.princípios.dos.respectivos.ramos.o.recepcionarem,.caso.contrário,.os.dispositivos.civis.não.repercutem.nos. outros. ramos. do. direito. (art.. 2.043. do. C.C.)..

Exemplifica-se.com.a.redução.da.maioridade.civil,.tendo.o.artigo.4º.do.C.C.,.no.seu.inciso.I,.discipli-nado.a.capacidade.plena.dos.maiores.de.dezoito.anos..Dessa.forma,.dispensa-se.o.curador.especial.para.o.réu.entre.dezoito.e.vinte.e.um.anos,.na.medi-da.em.que.os.princípios.do.processo.penal.passam.a.recepcionar.a.norma.civil..O.mesmo.não.ocorre.com.a.norma.penal.mais.gravosa,.não.admitindo.o.direito.penal.material.que.a.mudança.de.capacida-de. seja. desfavorável. ao. réu,. devendo. aguardar. a.elaboração.de.lei.penal.disciplinadora.para.equipa-rar.os.sistemas.

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Agosto Semana Manual lEX Prática Imobiliária€¦ · Agosto – 2010 – 1a Semana 5 Incorporação ImobiliáriaPrática – 1ª parte • MANuAl lEX Imobiliária Ouelhor,.m .o.terreno.está.registrado.no.competente