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5/14/2018 administración de Fincas - slidepdf.com

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Asesoramiento Legal en administración de Fincas

La Comunidad de Propietarios como su propio nombre indica, son lasconstituidas por el conjunto de los propietarios de una finca urbana o

urbanización.

Su regulación fundamentalmente de todo lo concerniente a lascomunidades de propietarios, se encuentra en la Ley 8/1999 de 6 de abril, deReforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad Horizontal.

A las Comunidades de propietarios que reúnan los requisitos establecidos en el artículo396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedadhorizontal, se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo alrégimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

Constitución de la Comunidad de Propietarios

La Comunidad de Propietarios, generalmente, el Secretario-Administrador, o elPresidente, deben adquirir un libro de Actas, que se legaliza en el Registro de laPropiedad donde se encuentra ubicada la finca.

Se tiene que convocar y celebrar una Junta constitutiva, con reunión de todoslos comuneros -vecinos propietarios, de entre los que debe nombrarse la JuntaDirectiva, que deberá componerse al menos por un Presidente, un Vocal y elSecretario, posteriormente o en el mismo acto debe designarse unnombramiento de Administrador, que puede recaer sobre un vecino (voluntario)o un tercero, profesional contratado por la Comunidad, en régimen dearrendamiento de servicios. De dicha sesión debe levantarse el correspondiente

Acta. Se tiene que solicitar el CIF, Código de Identificación Fiscal, en la Delegación de

Hacienda correspondiente, aportando el Libro de Actas de la Comunidad.

A cada piso o local se atribuye una cuota de participación (en centésimas) conrelación al valor total del edificio, que sirve de módulo para determinar qué porcentajede los gastos de la comunidad ha de abonar cada propietario.

Cuando compra o adquiere de alguna manera un bien inmueble (o hereda, dona, etc.)un piso en Propiedad Horizontal, lo hace respecto a ambas cosas, esto es, no sólo elpiso sino también, y conjuntamente, una determinada cuota de participación enloselementos comunes.

OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Será obligación de la comunidad de propietarios la realización de la obras necesariaspara el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, demodo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad,accesibilidad y seguridad.

ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

a) La Junta de Propietarios.

b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

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http://www.cafmadrid.es/

mailto:[email protected]?subject=Solicitud_Presupuesto_Administraci%C3%B3n%20Finca:

http://www.cafmadrid.es/

mailto:[email protected]?subject=Solicitud_Presupuesto_Administraci%C3%B3n%20Finca:





c) El secretario.

d) El administrador.

LA JUNTA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

La Junta de Propietarios que, se compone por todos y cada uno de los propietarios delos pisos y locales que conforman la finca dividida por pisos con sus zonas comunes, sereunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en lasdemás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta partede los propietarios, o un número de éstos que representen el 25 por 100 de las cuotasde participación.

La asistencia a la Junta será personal o por representación legal o voluntaria, bastandopara acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. Si algún piso o localperteneciese "pro indiviso" a diferentes propietarios éstos nombrarán unrepresentantes para asistir y votar en las juntas.

Si la vivienda o local se hallare en USUFRUCTO, la asistencia y el voto corresponderá alnudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representadopor el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de losacuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias ode mejora.

CONVOCATORIA DE LA JUNTA COMUNIDAD PROPIETARIOS:

La convocatoria a la junta de la comunidad de propietarios, la hará el presidente y, ensu defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, ellugar, día y hora en que se celebrará en primera convocatoria, o en su caso, en

segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en elartículo 9.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de lospropietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación seprocederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quorum"

La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días deantelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar aconocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin laconvocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios yasí lo decidan.

ADOPCIÓN DE ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

Se entiende por voto favorable el de aquel propietario ausente de la Junta ydebidamente citado, informado del acuerdo adoptado, que no manifieste sudiscrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario, en el plazode 30 días naturales.

Unanimidad para la validez de acuerdos que impliquen la aprobación o modificaciónde las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en losestatutos de la comunidad.

Tres quintas partes (3/5) del total, que representen las tres quintas partes de laparticipación para:



Establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería,vigilancia u otros servicios de interés general, incluso cuando suponganmodificación del título constitutivo o de los estatutos.

Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un usoespecífico en el inmueble (además del consentimiento de propietariodirectamente autorizado, si lo hubiere)

Mayoría de propietarios, (51%) acompañada de la mayoría de la cuota departicipación, para:

Realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes quetengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificultenacceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando suponganmodificación del título constitutivo o de los estatutos.

Validez de cualquier acuerdo adoptado.

Tercera (1/3) parte que representen un tercio de la participación, para:

Instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios detelecomunicaciones, adaptación de las existentes, instalación de sistemascomunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, oinfraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticoscolectivos.

Quórum de la Junta de Propietarios

Acuerdos a adoptar en el Orden del día Quórum necesario

Aprobación o modificación de las reglas contenidas en el títuloconstitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de lacomunidad.

Unanimidad

a) Establecimiento o supresión de los servicios de ascensor,portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interésgeneral, incluso cuando supongan la modificación del títuloconstitutivo o de los estatutos. El establecimiento o supresión deequipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartadoanterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética ohídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación deltítulo constitutivo o de los estatutos, Los acuerdos válidamenteadoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.

b) No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamientoprivativo, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión decostes establecido en el apartado anterior.

a) 3/5 partes del total de los propietarios que, asu vez, representen las 3/5 partes de las cuotasde participación.

b) 1/3 de los integrantes de la comunidad querepresenten, a su vez, 1/3 de las cuotas departicipación.(Ley 19/2009, 23 noviembre)

Arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado unuso específico en el inmueble.

3/5 partes del total de los propietarios que, a suvez, representen las 3/5 partes de las cuotas departicipación, así como el consentimiento del

propietario directamente afectado, si lo hubiere. Realización de obras o establecimiento de nuevos servicioscomunes que tengan por finalidad la supresión de barrerasarquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas conminusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del títuloconstitutivo, o de los estatutos.

Mayoría de los propietarios que, a su vez,representen la mayoría de las cuotas departicipación.

Instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a losservicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, asícomo la instalación de sistemas comunes o privativos, deaprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructurasnecesarias para acceder a nuevos suministros energéticoscolectivos.

1/3 de los integrantes de la comunidad querepresenten, a su vez, 1/3 de las cuotas departicipación.

Demás acuerdos. Mayoría del total de los propietarios que, a suvez, representen la mayoría de las cuotas departicipación.

Para la unanimidad y mayorías cualificadas y simple se computan como votosfavorables los propietarios ausentes debidamente citados que, informados del acuerdo,



no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales. Además, una vezadoptados los acuerdos, obligan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.

Si en su próxima reunión de junta de propietarios desea que se incluya algún asuntosespecial, debe comunicarlo previamente por carta.

RESPONSABILIDAD CIVIL COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Las Comunidades de propietarios son responsables civiles de los daños que causen a terceros oincluso a sus propios comuneros, derivados del mal funcionamiento o negligencia en el cuidado desus elementos comunes, la culpa puede ser tanto de hacer como de no hacer, culpa in vigilando oculpa in contraiendo, es decir que la comunidad de propietarios ha de guardar siempre lasgarantías y procurar que sus elementos constructivos estén en perfecto estado de conservación.La Responsabilidad puede ser por daños causados a las cosas o por lesiones o muertes a laspersonas.

GASTOS COMUNES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Los gastos comunes de la finca, de acuerdo con la nueva Ley serán repartidos deacuerdo con la cuota o coeficiente señalado en la escritura de propiedad horizontal oen el de compra-venta de la vivienda.

El impago de estos gastos se reclamarán en un procedimiento denominado monitorio,debiendo para ello constar en el acta de la Junta de Propietarios, facultando alPresidente para su reclamación por vía judicial, pudiendo el Juez si no son abonadosacudir a un procedimiento de desahucio de la vivienda.

El Convenio Laboral de empleados de Fincas Urbanas para la Comunidad deMadrid, señala en su Capítulo VIII, artículo 66 y siguientes la necesidadyobligatoriedad de la evaluación de riesgos laborales para las Comunidadesde Propietarios de acuerdo con la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, sobre Prevenciónde Riesgos Laborales. En el caso de su incumplimiento pueden ser sancionadas.

ELEMENTOS COMUNES EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

- El suelo. - El vuelo. - Las cimentaciones. - Las cubiertas. - Los elementosestructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.

- Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas,incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y susrevestimientos exteriores.

- El portal. - Las escaleras. - Las porterías. - Los corredores. - Los pasos. - Losmuros. - Los fosos. - Los patios.

- Los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otrosservicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo.

- Los ascensores.- Las instalaciones, conducciones y canalizaciones:

* Para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las deaprovechamiento de energía solar.

* Las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación oevacuación de humos.



* Las de detección y prevención de incendios.

* Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio.

* Las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o detelecomunicación.

Todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.

- Las servidumbres.

- Cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destinoresulten indivisibles.

IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS ADOPTADOS POR LA COMUNIDAD DEPROPIETARIOS

Supuestos:

Contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad. Lesivos para los intereses de la propia comunidad de beneficio de uno o varios

propietarios. Los que supongan un grave perjuicio para algún propietario, que no tengan

obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Legitimación:

Propietarios, que hubiesen salvado su voto en Junta, ausentes y los queindebidamente hubiesen sido privados de su voto. Con la salvedad de los acuerdos

relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.

Caducidad:

Tres meses desde su adopción, salvo los contrarios a la Ley o estatutos que es de 1año.

Obras permitidas

Cada propietario sólo puede hacer obras en su piso o local, modificando suselementos arquitectónicos, instalaciones o servicios a condición de que:

No reduzca o altere la seguridad del edificio, su estructura general, ni suconfiguración o estado exteriores.

No perjudique los derechos de otro propietario. Comunique la realización de tales obras previamente a la Comunidad.

En el resto del edificio no puede realizar alteración alguna y si advirtiese la necesidadde reparaciones urgentes deberá comunicarlo al administrador.

QUINCE PREGUNTAS SOBRE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

1. Cuando compro un piso, ¿tengo obligación de pagar los gastos de comunidadpendientes que haya dejado de pagar el que me lo vende?



En el momento de otorgar la escritura, el que vende el piso tiene obligación de aportar unacertificación del Secretario y del Presidente de la Junta de propietarios en la que conste si el pisoestá al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificación, elNotario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación. Nique decir tiene que esta liberación sólo es aconsejable en los casos en que se confíe en la palabradel vendedor.

2. ¿Qué ocurre si, a pesar de no estar el piso al corriente del pago de las cuotas, locompro?

Del pago de las cuotas que se deben es responsable no sólo el que era propietario cuando lascuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que no está al corriente de su pago, pero,en este caso, la responsabilidad sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compray a la anterior. Más allá, el comprador no es responsable. Naturalmente la Ley no impide que, en elmomento de otorgar la escritura, vendedor y comprador pacten descontar del precio de compra lascantidades que se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.

3. ¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios cuando alguno de los comuneros no

paga sus cuotas?

La nueva Ley establece algunas medidas para facilitar el cobro de los morosos: establece laaplicación de un procedimiento judicial extraordinariamente breve, la sentencia condenatoria queen el mismo recaiga sólo puede recurrirse si previamente se ha pagado o depositado lo que, segúnla sentencia, se debe, el crédito respecto de la anualidad corriente en el momento de lareclamación y la anterior está especialmente privilegiado, de forma que la Comunidad tienederecho a cobrar con anterioridad a otros acreedores no privilegiados, el piso o local en cuestiónestá expresamente afecto al pago de esas anualidades, etc. Además, el que no está al corriente enel pago de las cuotas no tiene derecho a votar en las Juntas de propietarios.

4. Si soy elegido Presidente de la Comunidad, ¿puedo negarme a desempeñar el

cargo?

Los que son elegidos para ser Presidentes de su Comunidad tienen la obligación de desempeñarel cargo. Pueden evitar serlo si hay una causa justa para ello, pero tienen que acudir al Juez yalegar tal causa, que sólo será estimada si es efectivamente justa. En términos prácticos, ellosignifica que sólo en casos muy excepcionales podrá el propietario evitar desempeñar el cargopara el que ha sido elegido.

5. ¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios si alguno de los vecinos emplea suvivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida?

En tales casos (por ej., cuando una vivienda es destinada a local de negocio o a oficina estandoprohibido este destino en los estatutos de la Comunidad), el Presidente de la Comunidad deberárequerir el cese de la actividad al propietario o inquilino y, si no cesa, podrá acudir al Juez quien,en el caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso de la vivienda al queestá realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario, en cuyo caso sólo podrá serlo porun máximo de tres años. La sanción, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperarque el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una condena tan seria.

6. ¿Sigue siendo necesaria la unanimidad para adoptar los acuerdos másimportantes en Junta de Propietarios?

La unanimidad sigue siendo necesaria para modificar las cuestiones más importantes de laComunidad (las cuotas de los pisos o locales o los estatutos de la comunidad), pero la nueva Leyflexibiliza las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos referentes los servicios de

ascensor, portería, vigilancia y otros servicios de interés general, para los que basta el votofavorable de las tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas partes de las



cuotas, aunque ello implique la modificación de los estatutos de la Comunidad.

7. ¿Cómo pueden conseguirse las mayorías necesarias cuando a la Junta asistenmuy pocos propietarios?

La nueva Ley establece la obligación que tiene todo propietario de notificar a la Comunidad undomicilio de notificaciones y, de no hacerlo, serán válidas las que se hagan al piso o local encuestión. Los votos de los propietarios no asistentes se considerarán como favorables si, una veznotificados de la adopción del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta díasnaturales. Es, por tanto, muy importante para los propietarios de segundas viviendas, en la playa oen la sierra, comunicar este domicilio para notificaciones, que será normalmente el de su lugar deresidencia, para evitar que sean válidas las que se le hagan a la segunda vivienda, normalmentedesocupada.

8. ¿Pueden los minusválidos imponer que, con cargo a la Comunidad se hagandesaparecer las barreras arquitectónicas en las zonas comunes del edificio?

Los minusválidos no pueden imponer por sí solos esta clase de medidas, pero los acuerdos que

tiendan a la supresión de estas barreras serán válidos con el solo voto favorable de la mayoría delos propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas, aunque sean contrarios a losestatutos de la Comunidad.

9. ¿Es necesario el voto favorable de la mayoría para instalar una antena parabólicaen la Comunidad?

Para este tipo de acuerdos, basta el voto favorable de un tercio de los propietarios que representenun tercio de las cuotas. Pero, entonces, no se podrá repercutir la cuota parte del gasto en aquellospropietarios que hubiesen votado en contra. Aún así, si los que votaron en contra solicitan teneracceso al servicio, deberán pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido actualizada conel interés legal.

10. La nueva Ley, ¿implicará incremento de cuotas?

Las cuotas no tienen por qué aumentar con la nueva Ley, aunque en ella se establece al obligaciónque tiene toda Comunidad de constituir un fondo de reserva para poder hacer frente a los gastosde conservación y reparación del edificio. Este fondo deberá alcanzar una cifra no inferior al cincopor ciento del presupuesto ordinario, lo que significa que cada propietario deberá aportar al fondoun cinco por ciento de la cuota anual que satisface a la Comunidad. Esta carga tiene, comocontrapartida, la ventaja de que la Comunidad pueda disponer de fondos con los que acometer lasobras de reparación necesarias conforme vaya surgiendo su necesidad, sin tener que esperar aque se acuerden las correspondientes derramas. Naturalmente, de tal fondo sólo puededisponerse para esta clase de gastos o para el pago de una prima de seguro que cubra los dañoscausados en la finca por riesgos extraordinarios o para pagar un contrato de mantenimiento delinmueble y de sus instalaciones generales.

11. Elección del Administrador de Fincas, ¿Es libre su elección y su cese?

El nombramiento del Administrador, como el de cualquier otro cargo de la Comunidad,debe acordarse en la Junta de propietarios, según establece el artículo 13 de la Ley dePropiedad Horizontal. Dicho acuerdo, como todos los que se refieren a laadministración, ha de tomarse por doble mayoría (de propietarios y de cuotas) relativaa los asistentes y representados en la Junta.

En caso de urgencia, el Presidente puede contratarlo provisionalmente, y someter estenombramiento a ratificación en la primera Junta que se celebre, que debería ser en unplazo breve.



¿Existe alguna ley o normativa sobre la elección del Administrador en una viviendanueva si no sale nadie voluntario?

Si no hubiera voluntarios, la Ley prevé la posibilidad de que se elija por sorteo, o deque se establezca un turno rotatorio. En último caso, si no hubiera acuerdo y fueraimposible el nombramiento de algún cargo, habrá de acudirse al Juez.

12. ¿Que ocurre con la publicidad comercial en la Comunidad de vecinos?

No existe ninguna prescripción en la Ley de Propiedad Horizontal que impida lacolocación de avisos prohibiendo determinadas actividades en la Comunidad, aunquela efectividad de los mismos puede ser muy limitada.

En cuanto al correo comercial, es muy difícil de delimitar a veces, y la solución másusual en la práctica es disponer de un buzón-papelera en el exterior del edificio, dondeindique "PUBLICIDAD", para que en él se deposite todo tipo de propaganda ypublicidad. Obviamente el correo comercial que tiene destinatario concreto no puedeprohibirse.

Con referencia a las ventas, se puede prohibir el acceso de vendedores puerta apuerta, pero si son visitas concertadas con personas concretas tampoco puede hacersenada.

13. ¿Se puede colocar en la misma plaza de garaje de la comunidad de vecinos, unvehículo automóvil y una motocicleta? ¿Puede sobresalir en algo de largo por delante opor detrás el vehículo? ¿Qué medidas debe tener el garaje por ley, en altura?

En principio, de acuerdo con el artículo 3a) de la Ley de Propiedad Horizontal, no sepuede impedir a un propietario que -dentro de los límites de su propiedad- aparque

uno, dos o los vehículos que estime pertinente, sean pequeños o grandes, siempre quese atenga a las limitaciones impuestas en los artículos 7 y 9 de la Ley, que no seinvadan elementos comunes y que no exista Ordenanza Municipal que lo prohíba.

No obstante, estatutariamente podría acordarse por unanimidad que sólo seestacionara un vehículo en cada plaza, por posibles exigencias del seguro comunitarioo para evitar excesos de tráfico en el interior del recinto.

Sin embargo, no puede permitirse que ningún vehículo sobresalga de los límites de suplaza, sea por delante, por detrás o por los laterales, independientemente de que hayauno o más vehículos en la plaza. En cuanto a la altura, debe consultar la ordenanzamunicipal correspondiente.

14. ¿Qué se puede hacer ante un vecino ruidoso? Yo vivo en un primer piso, y mi vecina de arriba hace mucho ruido por las noches,pone música, corre por la casa, mueve muebles, incluso su gato salta sobre la uralitade mi galería. Si la denuncio, ¿conseguiré algo? ¿A partir de qué hora no puede hacerruido? ¿Podrían medir el nivel de ruido? Ella vive de alquiler, ¿Debería hablar odenunciar a los propietarios del piso?

Si los ruidos sobrepasan el nivel establecido en las Ordenanzas Municipales, puedeexigir a su vecina que insonorice su vivienda, a su cargo. Lo primero sería pedir alAyuntamiento que le hagan una medición de ruidos para comprobar objetivamente la

situación.En cualquier caso, conviene que hable con el propietario para que conozca la situación.



De todas formas es un asunto muy subjetivo y espinoso, y de difícil solución. En uncaso extremo, podría llegar a aplicarse el artículo 7.2 de la Ley de PropiedadHorizontal, pero no quiero ocultarle que las posibilidades de éxito judicial son muyescasas, por la dificultad de la prueba.

15. ¿Se puede modificar el sistema de participación de los gastos comunes? Es necesaria la unanimidad para dicha modificación, ya que dicho reparto con caráctergeneral viene fijado en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y que atiende alcoeficiente de participación. No cabe duda de que, conforme a lo dispuesto en elartículo 9, regla 5ª de la LPH, la primera pauta que ha de tenerse en cuenta paradistribuir los gastos comunes es la referida al coeficiente o cuota de participación, y sibien tal forma de distribución puede ser alterada (art.9.1.e) de la LPH), ello exige laconformidad de todos y cada uno de los propietarios, al suponer una alteración de lacuota de participación prevista en el correspondiente titulo.

CERRAMIENTO DE TERRAZAS EN LAS COMUNIDADES

El consentimiento para el cerramiento debe darlo la Juan de la Comunidad dePropietarios no siendo bastante el consentimiento dado únicamente por el Presidente,si no ha sido tratado en Juta, deberá promoverse Junta de Comuneros a fin de tratarseen el Orden del día de la Comunidad, incluso como único tema, el cerramiento deterrazas.

Las sustituciones de cerramiento no aprobadas en Junta de Comuneros pueden serimpugnadas judicialmente, igualmente en el caso de sustitución de cerramiento deterraza por el uso de toldo que modifica el aspecto externo del edificio.

Reclamación a vecino moroso

Con la entrada en vigor de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, existe un doblesistema de reclamación de gastos de comunidad:

a) La Comunidad de Propietarios puede reclamar los gastos de comunidad por la víadel juicio declarativo verbal cuando reclamen menos de 6.000 euros, que lo lohabitual, sin necesidad de conseguir el acuerdo de la Junta acreditativa de laexistencia de la deuda, ya que sólo se requiere el certificado del administrador defincas acompañando a la demanda.

b) Por el tradicional sistema establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad

Horizontal, es decir por el sistema monitorio con todos los privilegios que ello supone.

Aunque la Ley permite que se pueda acudir al Juzgado sin abogado ni procurador, nole aconsejo que lo hagan porque cualquier defecto de forma, cualquier retraso encontestar o cualquier pequeño incidente puede suponer que no se defiendanadecuadamente los intereses de la Comunidad y pierda el pleito.

Además, todos los gastos y costas que se produzcan, aunque ha de adelantarlos laComunidad, puede recuperarlos cuando se ejecute la sentencia.

JUICIO MONITORIO RECLAMACIÓN VECINO MOROSO (Breve ejemplo)



AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE MADRID

D.ª Alejandro Fernández García, Procurador de los Tribunales y de D./D.ª Patricio López Gutiérrez,propietario de la finca sita en Madrid, calle Doctor Esquerdo nº 999, como se acredita debidamente conescritura de poder que se acompaña, bajo la dirección Letrada del Abogado D. J. Carlos Vázquez, compareceante el Juzgado y como en derecho mejor proceda, DIGO:

Que por medio del presente escrito formulo demanda de JUICIO ESPECIAL DE RECLAMACIÓN AMOROSO contra D. Fernando Pérez Pérez, con domicilio en Madrid, calle Doctor Esquerdo nº 999, enreclamación de 950 € que corresponde a LOS RECIBOS DE GASTOS GENERALES DEJADOS DESATISFACER POR EL TITULAR DEL PISO 4º A HASTA LA LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA y 65 €. más,de GASTOS EFECTUADOS PARA EL REQUERIMIENTO DE PAGO DE DICHA DEUDA.

La demanda se basa en los siguientes:

HECHOS

PRIMERO. El demandando es propietario del piso 4º A deudor, como se acredita con copia simple delRegistro de la Propiedad. Documento núm. 1.

SEGUNDO. En la Junta de fecha 1 de febrero de 2007 se aprobó la liquidación de la deuda de lospropietarios morosos, entre ellos el demandado, que ascendía en ese momento a 950 €. Se acompañacertificado de la misma, firmada por el Secretario con el Visto Bueno del Presidente.Documento número 2.

En dicha Junta se facultó al Presidente D. Patricio López Gutiérrez para la presente acción judicial. Seacompaña copia como Documento número 3.

TERCERO. La Comunidad, aunque el demandado es conocedor de la deuda y de los acuerdos de la Junta porremisión, como al resto de comuneros, de copia de todas las Actas, le notificó dicha deuda por ____, con laadvertencia de que, de no pagar en el plazo de quince días, sería exigida por vía judicial. Se acompaña esterequerimiento, así como nota de los gastos como documento número 4.

-----------FUNDAMENTOS JURÍDICOS--------------

I

La competencia y jurisdicción corresponde al Juzgado que nos dirigimos, conforme

artículo 813.2 de la LEC y este proceso especial es el fijado para las reclamaciones a

morosos, según el artículo 21 de la LPH.



Guía Práctica:Comunidad de PropietariosÍndice del documento1. _ Introducción ........................................................................................................3 _ 2. _ ¿Qué es una Comunidad de Propietarios? .......................................................4 _ 3. _ ¿Cómo se constituye una Comunidad de Propietarios? .................................5 _ 4. _ Órganos de la Comunidad de Propietarios.......................................................7 _ 4.1 _ Junta de Propietarios.....................................................................................7 _ 4.2 _ Presidente.....................................................................................................8 _ 4.3 _ Vicepresidente...............................................................................................9 _ 4.4 _ Secretario......................................................................................................9 _ 4.5 _ Administrador ..............................................................................................10 _

5. _ Tipos de Juntas de Propietarios......................................................................10 _ 6. _ Asistencia y quórum.........................................................................................11 _ 7. _ Las Convocatorias............................................................................................12 _ 8. _ Los Acuerdos ....................................................................................................13 _ 9. _ El Libro de Actas...............................................................................................14 _ 10. ___ El Fondo deReserva.........................................................................................16 _

1. Introducción

La Comunidad de Propietarios es una Comunidad de bienes un tanto diferente, así serefleja en el artículo 396 del Código Civil, ya que reconoce a la Propiedad Horizontal elcarácter de propiedad especial. Esa propiedad especial hace referencia al derechoque cada dueño de los diversos pisos, locales, plazas de aparcamiento, trasteros,etcétera, de un mismo edifico, tiene sobre los restantes elementos.

Según este sistema de copropiedad, corresponde al dueño de cada piso o local, porun lado, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su vivienda o local yademás, la copropiedad, junto con los demás vecinos, de los elementos comunes deledificio (escaleras, patios, portales, ascensores, elementos estructurales, fachadas,instalaciones de suministros, etc.)

A cada piso o local se atribuye una cuota de participación (en centésimas) con relaciónal valor total del edificio, que sirve de módulo para determinar qué porcentaje de losgastos de la Comunidad ha de abonar cada propietario. Cuando usted compra (ohereda, dona, etc.) un piso en Propiedad Horizontal, lo hace respecto a ambas cosas,esto es, no sólo el piso sino también, y conjuntamente, una determinada cuota departicipación en los elementos comunes.

Por tanto el propietario no es sólo propietario del elemento exclusivo que posee (piso,garaje…) sino también es comunero de una serie de elementos indivisibles que a la vez pertenecen a todos los propietarios de la Comunidad, es decir, a los Comuneros.El artículo 396 del Código Civil regula la base de las Comunidades, cuya materia

queda ampliamente legislada en la Ley de Propiedad Horizontal. Mencionemosentonces el artículo 396 del Código Civil:



“Los diferentes pisos o local es de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de

aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél

o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un

derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los

necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones

y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros

de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y

ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las

conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías,

corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores,

depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso

aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones

y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad,

incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria,

calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y

prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio,

así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los serviciosaudiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;

las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su

naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo

podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada

privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo

título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que

las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”

2. ¿Qué es una Comunidad de Propietarios?

Una Comunidad de Propietarios es una comunidad de bienes en la que conviven porun lado derechos singulares y exclusivos de cada uno de los propietarios (llamadosderechos privativos) y por otro, derechos de copropiedad sobre elementos o servicioscomunes entre todos los vecinos propietarios.

Según este sistema de copropiedad, corresponde al dueño de cada piso o local, por

un lado, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su vivienda o local yademás, la copropiedad, junto con los demás vecinos, de los elementos comunes deledificio (escaleras, patios, portales, ascensores, elementos estructurales, fachadas,instalaciones de suministros, etc.)

Las Comunidades de propietarios se rigen legalmente por:

n El artículo 396 del Código Civil.n La Ley de Propiedad Horizontal.n La voluntad de los propietarios expresada en los Estatutos, siempre ycuando no sean contrarios a lo establecido en la Ley.Esta legislación se aplicará en Comunidades de propietarios que se encuentren en los

siguientes supuestos:n Aquellas Comunidades que hayan otorgado título constitutivo de Propiedad



Horizontal conforme a Ley.n Las Comunidades de propietarios que reúnan los requisitos del artículo 396del Código Civil, aún cuando no hayan otorgado título constitutivo

3. ¿Cómo se constituye una Comunidad dePropietarios?

Para que una Comunidad de Propietarios exista jurídicamente es necesario otorgar unTítulo Constitutivo mediante el cual el promotor acude al notario y otorga unaescritura de División Horizontal en la que, existiendo previamente una declaración deobra nueva, independiza/divide cada uno de sus elementos: viviendas, garajes,trasteros…

El Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal debe contener necesariamente:n La descripción de la totalidad del edificio y demás construcciones anexas

(zonas comunes, garajes, locales….)

n La descripción detallada de cada parte individual (pisos, garajes…)

n La cuota de participación de cada vivienda, local, plaza de garaje…

En el título se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local,tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total delinmueble (que sirve de módulo para determinar qué porcentaje de los gastos de laComunidad ha de abonar cada propietario), su emplazamiento interior o exterior, susituación y el uso que se presuma que el propietario en cuestión va a hacer de loselementos comunes.

El título suele contener, además, determinadas reglas de utilización del edificio, de suspisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación yreparaciones, que forman los estatutos de la Comunidad.

Únicamente podrá inscribirse una Comunidad de Propietarios en el Registro de laPropiedad cuando se haya otorgado Título Constitutivo. Normalmente se registran deforma conjunta los Estatutos y el Título Constitutivo.

Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios han de ser acordados por todos susmiembros, sin excepción, ya que la Ley exige unanimidad. La misma unanimidad será

necesaria para la modificación.Básicamente, unos Estatutos deberían regular los siguientes aspectos:

n El uso y destino del edificio, de cada uno de los pisos o locales y de lasinstalaciones y servicios comunes.n La distribución entre los propietarios de los gastos comunes.n La administración y gobierno de la Comunidad.n Normas sobre seguros, conservación y reparación del edificio.

Es posible que los Estatutos se formalicen en documento privado y no en escriturapública, aunque es un caso menos usual. Ahora bien, siempre deberá estar firmado

por todos los copropietarios. Al tratarse de un documento privado no podrá inscribirseen el Registro de la Propiedad, lo que podría aportar problemas una vez que se



produjera una venta de uno de los primeros comuneros hacia otra persona que nohubiera sido uno de los primeros firmantes, pues no estaría obligado a acatar dichosEstatutos, por ello es importante que los Estatutos se realicen en documento público ypuedan así registrarse.

Los Estatutos deben respetar rigurosamente la Ley.

Además de los Estatutos, los propietarios pueden establecer un Reglamento deRégimen Interno. A través de este reglamento podrán regular la convivencia cotidianay la utilización de los servicios comunes. A diferencia de los Estatutos, no necesitanser inscritos en el Registro de la Propiedad para obligar a todos los propietarios.

3. Órganos de la Comunidad de Propietarios

Los órganos de la Comunidad de propietarios son:

n La Junta de Propietarios.n El Presidente y los vicepresidentes.n El Secretario.n El Administrador.Cabe la posibilidad de crear otros órganos subsidiarios si así lo establecen losEstatutos o bien, lo decide la Junta de Propietarios.

4.1 Junta de Propietarios

La Junta de Propietarios es el órgano soberano de cada Comunidad y en él seencuentran las competencias máximas para su funcionamiento. Todos los demásórganos están subordinados a él y obligados al cumplimiento de sus acuerdos.

La Junta está formada por la reunión de los propietarios, concretamente deaquellos que asistan, de los diversos elementos que forman el edificio. Para quelos acuerdos sean válidos será necesario que se ajusten al quórum que la Leyexige.

Corresponde a la Junta de Propietarios:

n Nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos de Presidente,Secretario y Administrador y resolver las reclamaciones que los titulares delos pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.n Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentascorrespondientes.n Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparaciónde la finca, sean ordinarias o extraordinarias.n Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimeninterior.n Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para laComunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para elmejor servicio común.

4.2 Presidente

El presidente es el máximo representante legal de la Comunidad.

El Presidente deberá ser uno de los propietarios y será nombrado mediante



elección o, a falta de candidatos, mediante turno rotatorio o sorteo. Será elegidopor mayoría simple salvo que los Estatutos dispusieran otra cosa.

El nombramiento es obligatorio. Si el designado no puede desarrollar este cargopodrá excusarse invocando ante el Juez de Primera Instancia las razones que leasistan para ello, dentro del mes siguiente a su acceso al cargo. El juez, a travésde un sencillo procedimiento designará al propietario que deberá sustituir, en sucaso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a un nuevo nombramiento.Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, sea imposible parala Junta designar al Presidente de la Comunidad.

El Presidente ostenta legalmente la representación de la Comunidad, tanto en unprocedimiento judicial como fuera del mismo, en todos los asuntos que la afecten.Los cargos de Secretario y Administrador pueden desarrollarse por el mismoPresidente siempre que los Estatutos no establezcan lo contrario.

Todos los cargos serán nombrados por plazo de un año, a menos que los

estatutos establezcan otro plazo diferente.El Presidente puede ser destituido de su cargo antes de que este expire poracuerdo de la Junta de Propietarios convocada en sesión extraordinaria. Ladestitución se adoptará con el mismo quórum que la elección, es decir, pormayoría simple.

4.3 Vicepresidente

El cargo de Vicepresidente es opcional y en caso de que la Junta de Propietariosdecida su existencia se nombrará de la misma forma que el Presidente.

Corresponde al vicepresidente, sustituir al Presidente en los casos de ausencia,vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funcionesen los términos que establezca la Junta de Propietarios.

Al igual que el cargo de Presidente, el vicepresidente será nombrado por un año,siempre y cuando los Estatutos de la Comunidad no hayan estipulado otro periodo.

4.4 Secretario

El Secretario y el Administrador pueden ser la misma persona de forma que lasfunciones del primero pasaría a desarrollarlas el Administrador conjunto a las

suyas propias.Los deberes del Secretario son:

n Custodiar toda la documentación relativa a la Comunidad durante unperiodo no inferior a 5 años.n Redactar el acta de la Junta de Propietarios.n Notificar a los comuneros todas las comunicaciones y notificaciones que lesafecten.n Colaborar con el Presidente en la convocatoria de la Junta.Los designados pueden ser cesados en sus cargos antes del fin de su mandatopor acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria.



4.5 Administrador

El Secretario y el Administrador pueden ser la misma persona, no siendo necesarioque sea uno de los propietarios. Puede ser nombrado un profesional experto eneste tipo de materia, o una corporación o asociación creada para desarrollar este

tipo de actividades.Corresponden al Administrador las siguientes facultades:

n Velar por el buen funcionamiento de la casa y de sus instalaciones.n Preparar el plan de gastos para someterlo a la Junta.n Atender a la conservación del edificio, acometiendo las reparaciones quesean urgentes.n Ejecutar los acuerdos en materia de obras, realizando los cobros y pagosprocedentes.n Actuar como Secretario de la Junta, si no hay uno especialmente designadopara ello.

Los designados pueden ser cesados en sus cargos antes del fin de su mandatopor acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

5. Tipos de Juntas de Propietarios

Según establece el artículo 16 de la Ley, las Juntas pueden ser Ordinarias oExtraordinarias.

n Son Juntas Ordinarias las que se reúnen para aprobar los presupuestos ylas cuentas de la Comunidad. Como ambas funciones son anuales, ésta es

la periodicidad mínima con la deba celebrarse, es decir, debe convocarsecomo poco una Junta Ordinaria cada año. Deben convocarse con unaantelación mínima de seis días.

n La Junta podrá reunirse con carácter extraordinario cuando se dendiferentes situaciones en las que el Presidente crea conveniente convocaruna Junta. También podrá convocarse una Junta Extraordinaria siempreque lo soliciten una cuarta parte de los propietarios, o los propietarios querepresenten una cuarta parte de las cuotas. Este tipo de juntas no tienenestablecido un tiempo exacto de antelación para poder convocarlas, perodeberá hacerse con la antelación que sea posible para que pueda llegar aconocimiento de todos los interesados.

6. Asistencia y quórum

La asistencia a la Junta de Propietarios puede ser personal o medianterepresentante legal.

También cabe apoderar a otra persona, bastando para ello un escrito firmado por elpropietario en el que figuren los datos del representante, los del representado y laJunta para la que la representación se otorga.

Si algún piso o local pertenece “pro indiviso” (conjuntamente) a diferentes propietarios, éstos deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas.



Si el departamento está en usufructo, será el nudo propietario el que deberá asistir ala Junta y tendrá el derecho a voto. El usufructuario podrá representar al nudopropietario siempre que no se trate de acuerdos que exijan unanimidad o versen sobreobras y mejoras extraordinarias, supuestos en los que necesitará una delegaciónexpresa por parte del nudo propietario hacia el usufructuario.

Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen alcorriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad (y no hubiesenimpugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarialde la suma adeudada), podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendránderecho de voto.

El acta de la Junta debe reflejar los propietarios privados del derecho de voto, cuyapersona y cuota de participación en la Comunidad no será computada a efectos dealcanzar las mayorías necesarias para lograr acuerdos.

La citación a cada propietario para asistir a las Juntas de Propietarios se hará porquien haga las veces de Secretario en el domicilio en España señalado por elpropietario.

En el caso de que el Propietario no haya señalado ningún domicilio a efectos denotificaciones, se hará la citación en el mismo piso o local de que es propietario en laComunidad.

Si no se puede hacer la citación en el lugar mencionado anteriormente, se harácolocando la citación en el tablón de anuncios de la Comunidad o en lugar visible deuso general habilitado al efecto. Esta comunicación surtirá efectos una veztranscurridos tres días naturales.

El quórum de asistencia para que quede válidamente constituida la Junta dePropietarios es:

n En primera convocatoria: Presencia de la mayoría de propietarios querepresenten la mayoría de las cuotas de participación.

n En segunda convocatoria: Cualquier número de socios o de cuotas.

7. Las Convocatorias

Según el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Convocatoria deberáhacerla el Presidente o, en su defecto, los propietarios que promuevan la reunión,siempre que:

n El mínimo de los convocantes sea igual o superior a la cuarta parte deltotal de comuneros.

n Fuese cual fuese el número de los comuneros convocantes, los coeficientesde éstos sumen el 25 por ciento del total.

La convocatoria debe reunir diferentes requisitos. En cuanto a contenido se refieredeberá reflejar lo siguiente:



n Asuntos que se vayan a tratar (orden del día).n Lugar, día y hora de celebración en primera y en segunda convocatoria.

n La persona o personas que convocan.

n Relación de propietarios que no estén al día en el pago de las cuotas.

Formalmente la convocatoria deberá realizarse por escrito. La convocatoria deberealizarse en dos momentos diferentes para potenciar así la mayor asistencia posiblede los comuneros. Normalmente las citas suelen fijarse el mismo día, pero con unadiferencia mínima de media hora entre ambas.

También podrá celebrarse válidamente la Junta sin necesidad de previa convocatoriacuando estando presentes todos los propietarios deciden celebrarla.

Los comuneros/propietarios tienen la obligación de comunicar al Secretario o a quienostente este cargo el domicilio donde quieren recibir las citaciones y comunicaciones

de la Comunidad, de modo que no tendrán validez si no se reciben en esta dirección.En caso de no cumplir con esta obligación, la notificación/comunicación se realizará enel domicilio que le corresponda en la Comunidad. Si esto no fuera posible se colgaráen el tablón de anuncios o en lugar visible de uso general.

Las Juntas Ordinarias deben convocarse con una antelación mínima de seis días y lasExtraordinarias no tienen establecido un tiempo exacto, pero deberá hacerse con laantelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos losinteresados.

8. Los Acuerdos

Los Acuerdos de las Juntas no constituyen reglas de Comunidad, solamente lo hacenen dos casos: cuando se aprueban los Estatutos (por unanimidad) o el Reglamento deRégimen Interior (que no es obligatorio pero recoge las normas de convivencia de laComunidad).

La adopción de los acuerdos requerirá de las siguientes mayorías (según la normativacomún, ya que existen normativas autonómicas que establecen otras):

n Unanimidad, para los acuerdos que impliquen modificación del títuloconstitutivo de la Comunidad o de los estatutos.

n Tres quintas partes (mayoría cualificada) de los propietarios querepresenten tres quintas partes de las cuotas, para:

a) Establecer o suprimir servicios de ascensor, portería, conserjería,vigilancia u otros servicios comunes de interés general.b) Constitución de servidumbres que afecten a elementos comunes deinterés general.c) Para arrendar elementos comunes que no tengan asignado un usoconcreto dentro del edificio. Para arrendar elementos comunes seránecesario además el consentimiento del propietario directamenteafectado, si hubiere alguno.

n Mayoría simple de los propietarios que representen la mayoría de lascuotas de participación, para realizar obras o establecer servicios que



tengan por objeto eliminar barreras arquitectónicas que dificulten el accesode minusválidos.

n Una tercera parte de los propietarios que representen una tercera partede las cuotas, para instalar infraestructuras comunes de acceso a serviciosde telecomunicación, sistemas de aprovechamiento de energía solar o deacceso a nuevos suministros energéticos colectivos.

En el resto de los supuestos se requerirá mayoría de los propietarios que representenla mayoría de las cuotas de participación en primera convocatoria, y simple mayoría deasistentes que representen más de la mitad de las cuotas presentes en segundaconvocatoria.

En los tres primeros supuestos se entenderá que han votado a favor del acuerdo lospropietarios no presentes en la Junta que, debidamente notificados, no manifiesten alSecretario su oposición al acuerdo adoptado en el plazo de 30 días naturales.

Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.

9. El Libro de Actas

Los acuerdos de la Junta de Propietarios deben reflejarse en un libro de actashomologado por el Registrador de la Propiedad que corresponda al edificio.

El acta de cada reunión de la Junta de Propietarios debe expresar, al menos, losiguiente:

n La fecha y el lugar de celebración.

n El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesenpromovido.

n Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebraciónen primera o segunda convocatoria.

n Relación de todos los asistentes y sus cuotas de participación.

n El orden del día de la reunión.

n Los acuerdos adoptados.

El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar lareunión o dentro de los diez días naturales siguientes.

El acta de las reuniones debe remitirse a los propietarios.

La forma de notificación de los acuerdos depende de la mayoría exigida para suaprobación. En este sentido, cabe señalar lo siguiente:

n Acuerdos adoptados por mayoría. Es suficiente la simple notificación ocomunicación.

n Acuerdos que requieran unanimidad. Se deberán comunicar en el piso o



local del propietario. Si esta medida no fuera suficiente, se deberá publicaren el tablón de anuncios de la Comunidad o en lugar visible de uso generalhabilitado al efecto, con la indicación de la fecha y motivos por los que seprocede a esta forma de notificación, debidamente firmada por quien ejerzalas funciones de secretario de la Comunidad con el visto bueno delpresidente. La notificación que se lleve a cabo de esta forma produceplenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

No es necesaria una notificación fehaciente excepto en los casos en que haya un usoindebido de la vivienda o local.

Una vez se han adoptado los acuerdos en la Junta de Propietarios, éstos se debenrecoger en un libro de actas diligenciado por el registrador de la propiedad. Las actasque recogen los acuerdos a los que ha llegado la Junta, no necesitan ser firmadas portodos los presentes.

Cada Comunidad de Propietarios debe contar con un Libro de Actas y, únicamente

sólo puede diligenciarse un libro por Comunidad, salvo que existan subcomunidades,como por ejemplo garajes, o haya otro órgano colectivo especial permanente, en cuyocaso se diligencian los correspondientes a éstos últimos.

El secretario, o la persona que ostente el cargo, debe custodiar y conservar los Librode Actas de la Junta de propietarios durante 5 años.

10. El Fondo de Reserva

La Comunidad de Propietarios está obligada a constituir un Fondo de Reserva, ya

que el artículo 9.1,f) de la Ley de Propiedad Horizontal dice que es obligación de cadapropietario "[…] Contribuir , con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la

dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para

atender a las obras de conservación y reparación de la finca.[…]".

Así se estipula un fondo económico propiedad de la comunidad formado por unacantidad de dinero aportada por los propietarios y destinada a atender los gastos quegeneren las obras de conservación y reparación del edificio.

El Fondo de Reserva tendrá la cuantía que determine la Junta de Propietarios, pero nopodrá ser inferior al cinco por ciento del último presupuesto ordinario de laComunidad.

Esta previsión, de obligado cumplimiento, no da una solución en la práctica, ya queesta cantidad no suele ser suficiente para el fin destinado. Las aportaciones al fondode reserva tienen carácter de definitivas e irreversibles, luego no se devolverán enningún caso.

La Comunidad de Propietarios podrá suscribir con cargo al Fondo de Reserva unseguro de daños causados en la finca. También podrá con cargo al Fondo contratar unservicio de mantenimiento permanente del edificio y de sus instalaciones.

Las cantidades que se detraigan del Fondo de Reserva durante el ejerciciopresupuestario para atender a gastos de reparación y conservación del edificiopermitidos por la Ley, se computarán como parte integrante del Fondo a los efectos decalcular su cuantía mínima. Dichas cantidades detraídas deberán ser cubiertas con



aportaciones de los propietarios que se efectúen en el ejercicio siguiente.

Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o enel resto del edificio actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas parala finca o que contravengan las normas generales sobre actividades molestas,insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

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