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ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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ACTA DE ASAMBLEA GENERAL DE CONDÓMINOS DEL
CONDOMINIO LA CASA QUE VE AL MAR
En la ciudad de Zihuatanejo Guerrero, siendo las diez horas del día
sábado 5 de marzo de 2011, se reunieron los condóminos en el domicilio
de del Condominio La Casa que Ve al Mar, ubicado en Boulevard Playa La
Ropa, fracción fusionada de los lotes 96, 98 y 100, manzana número uno,
supermanzana número ocho, La Ropa Guerrero, Distrito Judicial de
Zihuatanejo de Azueta, Estado de Guerrero, México; previa convocatoria
para la asamblea que fue publicada en la oficina del condominio y también
enviada por correo electrónico a todos los condóminos del Condominio La
Casa que Ve al Mar para que asistieran a la Asamblea General Ordinaria
de Condóminos que se celebraría el a las 10:00 a.m. En primera
convocatoria; el 25 de febrero de 2011 a las 10:00 a.m., en segunda
Convocatoria y el 5 de marzo de 2011 a las 10:00 a.m., en tercera y última
Convocatoria. Dicha convocatoria se emitió de acuerdo con el inciso a),
párrafos III y IV del Artículo 44 de la Ley de Condominio para el Estado de
Guerrero número 557 y el artículo 58 del reglamento interno del
Condominio La Casa Que Ve Al Mar. Asimismo, de acuerdo con el
Reglamento Interno del Condominio y la Ley de Condominio para el
Estado de Guerrero número 557, la Asamblea General se llevó a cabo en
la oficina de la Administración y se desahogó el siguiente:
Orden del Día
1. Lista de Asistencia y nombramiento de los escrutadores.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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2. Determinación del Quórum.
3. Aprobación del Acta del 2010 de la Asamblea General. (Sitio web)
4. Informe del Comité de Vigilancia.
4.1 Informe del Presidente 2010
4.2 Informe del Tesorero 2010
4.3 Informe del Vice Presidente A/lotes y B
4.4 Informe del Administrador 2010
4.5 Reconocimiento a empleados.
5. Informe de la demanda ejecutoria, iniciada por la Casa Que Ve Al
Mar.
5.1 Informe del Estado de Adeudos correspondiente a los años 2008,
2009, 2010 y primer trimestre del 2011
5.2 Costo actual de las cuestiones legales. (Ambos juicios)
5.3 Una perspectiva a futuro del monto de los gastos legales. El
inciso 5.3 se hablara en el inciso 16
6. Informe de la demanda ordinaria civil iniciada por el Sr. Jaime
Eskauriatza.
7. Discusión y aprobación del presupuesto del 2011
8. Aprobación de la asignación de cajones de estacionamiento firmada
por todos los propietarios.
9. Solicitar que todos los Administradores de propiedades, deberán de
contribuir en el Área de atención al Huésped. (Comité de Rentas)
10. Aprobación para que la autoridad correspondiente efectué rondines
en las Áreas Comunes (estacionamiento) del Condominio.
11. Aprobación para los gastos de mantenimiento especiales. (Forma
de votación por Mayoría Simple)
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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11.1 Reparación de los techos en los edificios.
11.2 Pintado de los Edificios y Áreas comunes.
11.3 Construcción de un canal de desagüe.
12. Propuestas enviadas por los propietarios.
12.1 Cambio en el porcentaje del pago del mantenimiento de los
lotes sin construcción, al 15%. (Evelyn Martínez)
12.2 Actualizar y mejorar la conexión de internet en el área del Lobby
WI FI (Ray Schiff)
12.3 Instalación de servicio de internet general (Jack Bittner)
12.4 Compra de nuevo mobiliario (camastros y sombrillas) para el
área de la alberca (Jack Bittner)
12.5 Remodelación del baño en el área del Lobby (Aline Ainslie)
12.6 Instalar un recordatorio para el uso de la regadera antes de
meterse a la alberca, después de venir de la playa. (Aline
Ainslie)
12.7 Aprobación para negociar con los propietarios del 101a & 102a
para reinstalar sus cajones de estacionamiento, en la parte de
arriba, para utilizar el espacio para instalar la palapa de
seguridad y la pluma. (Administrador)
13. Elección de los nuevos miembros Del Comité de vigilancia.
14. Anuncio de los propietarios que voluntariamente participaran en los
Comités de Asesores.
15. Otros
16. Celebración de la junta de la Asociación Civil al término de la
Asamblea General de Condóminos.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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1. Lista de Asistencia y nombramiento de los escrutadores
El Presidente, Sra. Graciela Coyne da inicio a la Asamblea General
ordinaria y presenta y cede la palabra al Licenciado Antonio Palazuelos
Rosenzweig que fungirá como mediador en la Asamblea de Condóminos.
Así mismo la Sra. Maura Taylor será la traductora en la Asamblea General
Ordinaria. Se nombró a la Sra. Graciela Coyne como Presidente, al Sr.
Paul Sorensen como Secretario y Sr. Eduardo Valencia y Sra. Karina
Moreno Ayvar como escrutadores de la Asamblea General ordinaria.
2. Determinación del quórum y llamado al orden.
El Secretario, el Sr. Paul Sorensen anuncio que la asistencia fue treinta y
ocho personas representados en persona o carta poder y con derecho a
voto, encontrándose un quórum presente o representado del 90.7% de la
asociación por indiviso.
Se constató la presencia de los Condóminos tal y como consta en las listas
de asistencia las cuales fueron firmadas por ellos, también se incluyeron
las cartas poder legalmente otorgados para representar en votación.
Ver ANEXO A.
El quórum fue aceptado por unanimidad por aquellos con derecho a voto y
se declaró legalmente instaurada la Asamblea para todos los efectos
legales pertinentes.
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3. Aprobación de las actas de la Asamblea General del 2010
El Secretario, el Sr. Paul Sorensen presento las actas del 2010 a la
Asamblea General ordinaria para su aprobación indicando que también se
encuentran publicadas en la página web www.lacasaquevealmar.com
El Sr. Jaime Eskauriatza comento que en su opinión personal las
penalidades no fueron propuestas y calculadas de forma legal.
La Asamblea General Ordinaria aprueba por mayoría de votos las actas de
Asamblea General Ordinaria del 2010.
Ver ANEXO B. (publicadas en la página web www.lacasaquevealmar.com)
4. Reportes del Comité de Vigilancia.
4.1 Reporte del Presidente del Comité de Vigilancia del 2010
La Sra. Graciela Coyne presento, por escrito, su reporte a la Asamblea
General Ordinaria, mismo que se manda anexar al acta de la presente
asamblea.
El Sr. Marc Pouliot felicito por el gran trabajo realizado en este periodo.
4.2 Reporte del Tesorero del Comité de Vigilancia del 2010
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La Sra. Dee Bulkley presento, por escrito, su reporte financiero a la
Asamblea General Ordinaria, mismo que se manda anexar al acta de la
presente asamblea y agradeció a la Sra. Karina Moreno y a la Sra. Sandra
Mesinger por su apoyo en la transición del programa de contabilidad.
4.3 Reporte del Vice Presidente A y Lotes, Vicepresidente B
El Sr. Joe Zuliani presento, por escrito, el reporte del Comité de Edificios y
Jardines, el cual se anexa al acta de Asamblea.
4.4 Reporte del Administrador.
La Sra. Karina Moreno presento, por escrito, a la Asamblea su reporte de
actividades, el cual se anexa al acta de Asamblea.
La Sra. Raquel Alatriz comento que los reportes del Comité de Vigilancia y
Administrador deberían enviarse a los Condóminos con algunos días de
anticipación a la celebración de la Asamblea General ordinaria para su
revisión, la Sra. Alatriz propuso que todos los reportes se enviaran por
correo electrónico a los Condóminos con 7 días de anticipación a la
Asamblea General.
Todo lo anterior fue aprobado por unanimidad por la Asamblea.
El Sr. Jaime Eskauriatza pregunto al Comité y a la Administración la razón
por la liquidación del empleado José Cruz, por lo cual la Sra. Karina
Moreno Ayvar tomo la palabra, indicando que el Sr. José Cruz presentaba
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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una actitud de irresponsabilidad y falta de compromiso hacia la fuente de
trabajo, esta decisión se constata en las evaluaciones mensuales que se
realizaron.
El Sr. Marc Pouliot comento que la contratación y despido de los
empleados no son decisión de los Condóminos, esta es una
responsabilidad que recae en la Administración.
La Asamblea General ordinaria aprobó por unanimidad los reportes del
Comité de vigilancia.
Ver ANEXO C.
4.5 Reconocimiento a empleados del Condominio La Casa Que Ve al Mar.
Se le concedió la palabra a la Sra. Karina Moreno Ayvar para presentar a
la Asamblea General ordinaria a los empleados, el Sr. Víctor Hugo de la
Cruz, Sr. Junior Guadalupe Vega y Sr. Margarito Abarca por su excelente
desempeño laboral. Se hizo entrega de reconocimientos y la Asamblea
aplaudió su trabajo.
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5. Reporte del Juicio Ejecutivo iniciado por la Asociación en contra
del Sr. Jaime Eskauriatza.
La Sra. Graciela Coyne, aclaro que se invitó al Lic. Agustín Galindo para
que asistiera y presentara su reporte del avance del juicio Ejecutivo Civil a
los Condóminos, pero la invitación fue rechazada, además indico su
descontento hacia este Comité de Vigilancia por la contratación del Lic.
Antonio Palazuelos para que representara legalmente al Condominio en el
otro litigio, juicio ordinario civil.
La Sra. Graciela Coyne indico que el reporte legal esta adjunto en los
documentos que se entregaron al inicio de la Asamblea, así mismo se
envió por correo electrónico a cada uno de los Condóminos para su
revisión.
Ver ANEXO D
Se cedió la palabra al Sr. Jaime Eskauriatza el cual comento que debía
hacer una aclaración y que el Secretario debería tomar nota, además que
se asentara en el Acta. “En relación al Juicio Ejecutivo Civil 383/2/09
quiero hacer dos puntos 1)Primero que en la Asamblea anterior la del
marzo 2010, hice una propuesta de solución a través de negociación y que
dicha propuesta que no fue considerada por la Asamblea a pesar de que el
criterio requerido para su aprobación era mayoría simple dando se la razón
de que requería una mayoría del 90%.....El Segundo punto 2) a esta
Asamblea atraigo una nueva propuesta para la consideración de la
Asamblea y que consiste básicamente en la entrega inmediata de
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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$272,000 pesos por todas las cuotas atrasadas, y el pagar a partir de abril
del 2011 las cuotas de manera normal de acuerdo a indiviso esta
propuesta las hice llegar a todos los condóminos con anticipación por
escrito y la estoy poniendo nuevamente a consideración de esta asamblea
para que tome a consideración, es todo.”
El Lic. Antonio Palazuelos indico y cuestiono a la Asamblea si se debería
entrar en un receso para discutir la propuesta de Jaime o dejarla para más
adelante.
La Asamblea General decidió discutir la propuesta del Sr. Jaime
Eskauriatza, además de otra propuesta resultado de la conversación
sostenida por la Sra. Graciela Coyne y el Sr. Paul Sorensen con el Sr.
Jaime Eskauriatza.
Tomo la palabra el Sr. Paul Sorensen para dar lectura a esta propuesta,
que dice:
Como resultado de la conversación del día 04 de Marzo en las oficinas de
la Administración, personas presentes Presidente, y Secretario del Comité
de Vigilancia, la Administradora y el titular del condominio marcado con el
número 901 "A" Se llegó a una conclusión que podría ser estudiada por la
Asamblea y el Comité entrante, la posibilidad de terminar los conflictos
legales, teniendo como base que:
“Se podría llegar a un acuerdo con el propietario de la unidad 901 "A "y
lote "1 " en el cual se compromete a pagar inmediatamente todos las
cuotas atrasadas. Utilizando el método actual de indiviso como se indica
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en el reglamento (Aproximadamente $ 325,000.00 pesos). También se
acordó que pagará todos los gastos futuros como se indica en los
estatutos. Y CVM se compromete a revocar los intereses, pago de multas
y retirar la demanda ejecutiva que cada parte pagará sus propios
honorarios de abogado. También se dijo que demanda ordinaria
continuaría, y en el caso de que favorece esta favoreciera al propietario del
901”A”, CVM reembolsaría a la cuenta de mantenimiento la diferencia
entre la cuota por Unidad y por Indiviso, desde el 2008 a la fecha actual.”
La reunión fue interrumpida por la Actuaria del Juzgado Civil de
Zihuatanejo, indicando que tenía la diligencia de notificar de la demanda y
seguir la instrucción del Juez, a todos los propietarios del Condóminos La
Casa que Ve al Mar.
El Lic. Antonio Palazuelos informó a todos los presentes que en este caso
el Juez exige que todos los propietarios deban ser notificados de la
demanda, en relación a que el resultado de este juicio afectaría a todos en
general y sin excepción. Así mismo, que el resultado sería la modificación
del reglamento interno. Aclaro, el Lic. Palazuelos, que no se trataba de
demandas individuales, sino de notificaciones para todos los que
resultasen afectados del resultado de la demanda. Además el Lic. Antonio
explica que esta demanda se basa en la confusión que existe respecto a la
interpretación de la ley, un artículo que versa sobre el cobro de las cuotas
de mantenimiento.
El Sr. Jaime Eskauriatza comento que la única manera de resolver esto es
y continuar con el proceso judicial.
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Se llevó a cabo un debate. En donde, Antonio Palazuelos explicó que la
única manera de llevar a cabo las debidas notificaciones a los respectivos
condominios, es que se debe estar presente y las partes involucradas
deben recibir esta notificación para que la demanda proceda.
La Asamblea General Ordinaria convino en permitir que la Actuaria
entregara las notificaciones.
El Sr. Jay Mesinger sugirió al Sr. Jaime Eskauriatza que para que existiera
un acuerdo con los propietarios, el debería pagar todas las y desistir en la
demanda.
El Sr. Ray Schiff solicito que se llamara a votación sobre la propuesta
presentada por la Sra. Graciela Coyne y el Sr. Paul Sorensen.
El Sr. Marc Pouliot comento que no podía votar en nombre de quien le
había dado su carta poder, sin antes hablar con ellos.
Se llevó a cabo más discusión.
La Sra. Dee Bulkley solicito un receso y tener tiempo para contactar con
los que habían enviado sus cartas poderes y hablar en grupos pequeños
antes de emitir una votación.
La Asamblea acordó un receso.
Durante este tiempo, la Actuaria entrego a los presentes que quisieran
recibir las notificación, posteriormente se llamó nuevamente a continuar
con la discusión y votación final sobre este punto.
El Sr. Ray Schiff pidió que en el Actas se asentara que no había sido
notificado.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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El Lic. Palazuelos tomo la palabra explicando que esta confusión en
relación al cálculo de cuotas, existe en muchas asociaciones de
condominios y muchos grupos han adoptado una versión híbrida del
indiviso contra pago por unidad. El Lic. Palazuelos sugirió a la Asamblea
que podría considerar esta opción.
La Asamblea cuestiono de la regla de la mayoría especial del 90%. El Lic.
Palazuelos aclaro que la respuesta al anterior cuestionamiento, es sólo los
propietarios que han pagado sus cuotas en su totalidad deben ser
considerados en el cálculo del quórum en cualquier reunión. Esto también
es válido en la votación de los artículos que requieren mayoría especial del
90%.
El Sr. Jay Mesinger solicito la palabra para presentar otra propuesta más,
que había discutido con el Sr. Jaime Eskauriatza durante el receso. Y dice
lo siguiente: Jaime Eskauriatza pagaría $325,825 pesos de inmediato. Esta
cantidad representa todas las deudas vencidas. Él se compromete a pagar
todos los gastos futuros como se indica en el reglamento actual. Que se
retiren todos los juicios. A cambio de que eso, La Casa que Ve al Mar lo
liberara de todos los cargos por atraso en el pago así como penalidades y
sanciones.
También que en el 2012 la Asamblea General de la CVM revisara la forma
del cálculo de cuotas de mantenimiento, como se indica en el artículo 46, y
que serán bienvenidas las propuestas que Jaime Eskauriatza realice, y
serán consideradas para cualquier cambio en ese momento. En el
entendido, que para esto se necesitaba el 90% para llevar a cabo cualquier
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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cambio, además que Jaime deberá aceptar el resultado según lo votado
por los miembros en la próxima Asamblea general Ordinaria del 2012.
La Asamblea de Condominios discutió esta última propuesta, y ahora solo
quedarían las demandas civiles, de ser aceptada la propuesta.
El Lic. Palazuelos explicó cuál sería el procedimiento y declaró que se
ocuparía de los aspectos legales.
El Lic. Palazuelos tomo la palabra para clarificar lo discutido por la
Asamblea y realizar la tercera propuesta:
1. Se desisten ambas partes de sus respectivas demandas.
2. El Sr. Jaime Eskauriatza deberá pagar $325.000 pesos
3. A partir del 01 de abril del 2011, el Sr Eskauriatza pagaría sus cuotas
de mantenimiento futuras, de acuerdo al cálculo de cuotas vigente y
como lo establece en este momento el Reglamento Interno del
Condominio La Casa Que Ve Al Mar.
4. En la Asamblea General Ordinaria del 2012, los condóminos votaran
sobre los posibles cambios al Artículo 46 del Reglamento Interno del
Condominio “La Casa Que Ve Al Mar”.
5. El Sr. Jaime Eskauriatza se compromete y estará de acuerdo con el
resultado de la votación que resulte de la Asamblea General
Ordinaria del 2012.
De todo lo anterior el Sr. Jaime Eskauriatza estuvo de acuerdo en respetar
cada uno de los puntos anteriores. Además, de acudir a las 9:30 am del 07
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de marzo 2011 al Juzgado Civil para entregar la cantidad pactada y desistir
de la demanda civil, de igual forma acudirían al Juzgado para desistir de la
demanda ejecutiva civil el Lic. Palazuelos, la Sra. Graciela Coyne, la Sra.
Karina Ayvar y el Sr. Paul Sorensen.
El Lic. Palazuelos solicito se realizara la votación.
La Asamblea General Ordinaria aprobó los cinco (5) puntos.
El Sr. Jaime Eskauriaza solicito la palabra para agradecer a la Sra.
Graciela Coyne y al Sr. Paul Sorensen por abrir un dialogo y entablar una
mesa de discusión con la comunidad del Condominio. Resultando un
acuerdo positivo para todos y cada uno de los Condominios de la Casa
Que Ve Al Mar.
5.1 Revisión, discusión y aprobación, en su caso, del estado de liquidación
e de adeudos e intereses moratorios la liquidación de deudas y moratoria
de intereses para los años 2008, 2009, 2010 y 2011
En el desahogo de este punto del orden del Día, la Asamblea decide
anular el mismo.
5.2 Costo total a la fecha de los dos Juicios civil ordinario y Ejecutivo
En el desahogo de este punto del orden del Día, la Asamblea decide
anular el mismo.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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5.3 Proyección de los costos legales a futuro por cada juicio.
Los puntos 5.1, 5.2 y 5.3 fueron anulados por la Asamblea derivado de la
conclusión de ambas partes, Sr. Jaime Eskauriatza y la Asamblea General
en el punto 5.
Se agregan los estados de liquidación de adeudos e intereses moratorios
del Sr. Jaime Eskauriatza, firmados por el Presidente del Comité de
Vigilancia y Administrador del Condominio “LA CASA QUE VE AL MAR”.
Ver ANEXO E
6. Reporte del Juicio Ordinario Civil.
Este punto se omitió en atención a los acuerdos tomados entre las partes
del mismo durante el transcurso de la Asamblea.
7. Discusión y aprobación del presupuesto de 2011.
La Asamblea General aprobó el presupuesto presentado por la Tesorera
Dee Bulkley de forma unánime.
Ver ANEXO F.
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Se cedió la palabra a la Tesorera, la Sra. Dee Bulkley para presentar la
propuesta de cambiar el año fiscal para que este sea el mismo periodo del
Comité de Vigilancia iniciando en 2012, en donde el año fiscal empezara
de Abril 1 a Marzo 31 para lo cual se deberá hacer un puente en
presupuesto siguiendo la cuota del cuarto trimestre del 2011.
La Asamblea General aprobó lo anterior.
8. Aprobación de la asignación de los estacionamientos.
La Sra. Karina Moreno Ayvar tomo la palabra explicando a la Asamblea
que el plano de la asignación de los cajones de estacionamientos no había
sido aprobado anteriormente por la falta de la firma del Sr. Mike Ryan ex
propietario, para lo cual se informa a la Asamblea que ya fue recabada y el
documento está listo para su legalización.
El Sr. Eduardo Valencia tomo la palabra indicando que él es propietario de
dos cajones de estacionamiento que les fueron otorgados por el Grupo
Constructor, y solicito se asentara en el Acta lo anterior, además que la
Administración verificara lo anterior en el documento.
La Asamblea General aprobó este documento de forma unánime.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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9. Propuesta del Comité de renta.
Se cedió la palabra a la Sra. Connie Sorensen representante del Comité
de Renta, para que explicara su propuesta, la cual consiste en que todos
los administradores externos colaboren y participen en el mantenimiento
del área de atención al huésped.
La Asamblea General aprobó la propuesta de forma unánime.
10. Aprobación por la Asamblea para que de ser necesario se autoriza
el apoyo de la autoridad correspondiente en caso de disturbio
alguno que pudiera ocurrir dentro de las instalaciones del
Condominio.
La Asamblea General autorizó y aprobó dicha propuesta a la
Administración.
11. Aprobación de las cuotas especiales.
11.1 Reparación de techos
11.2 Pintado de edificios y áreas comunes
11.3 Canalización de agua pluvial
Ver ANEXO G
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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La Sra. Bárbara Tucker solicito la palabra para hacer la propuesta
siguiente:
“Que las cuotas especiales que se solicitaron aprobar por la asamblea,
para la realización de los proyectos presentados en el punto 11 bajo los
incisos 11.1, 11.2 y 11.3 deberían ser financiados la mayor parte por el
dinero que se recibirá del Sr. Jaime Eskauriatza, en relación a sus cuotas
atrasadas. El saldo pendiente que resulte queda a reserva de una
evaluación por parte de los propietarios como se deberá proceder.”
La Asamblea General aprobó la propuesta de forma unánime.
12. Propuestas de los Condóminos.
12.1 Cambiar las cuotas de mantenimiento al 15 % de los Lotes sin
construcción presentado por la Srita. Evelyn Martínez.
Se concedió la palabra a la Srita. Evelyn Martínez para que expusiera su
propuesta que consiste:
“Antecedentes: En base al Artículo 46, el cambio propuesto en la forma en
lotes sin construir se han calculado mediante el pago de las cuotas del
15% del indiviso de sus lotes en comparación con el cálculo actual de 30%
del indiviso. Los propietarios de lotes no construidos reciben muy poco
beneficio directo de los gastos normales de funcionamiento de La Casa
Que Ve al Mar. El estado actual de las cuotas pagadas en los lotes sin
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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construir es excesivo y contempla un hogar con el 30% del indiviso.
Propietarios de los lotes no construidos debe pagar una parte de los
gastos relacionados con el espacio común y los gastos normales de
funcionamiento, pero este porcentaje debe ser proporcional a los
beneficios que reciben. Las cuota de mantenimiento deberán reducirse
hasta que la construcción finalice y el pago será entonces, de acuerdo a
las normas del artículo 46, que calcula las cuotas de las tasas de
mantenimiento de las zonas comunes en la relación de metros bajo techo y
el contador de total de la parcela. Los lotes no construidos pagan las
cuotas como muchos de los condominios, pero manifiesto que 30% es
excesivo antes de la construcción.
Por ejemplo: Las cuotas pagadas en pesos, con base en el Presupuesto
de 2009
Actual Cambio c/la propuesta
Pesos pesos
Lot 2&3 - home 55,578.22 27,789.11
Lot 1- No home 60,964.06 30,482.03
Propuesta: Los lotes, sin construcción o en el proceso de la construcción
deberá pagar el 15% del indiviso para el cálculo de los gastos relacionados
con el mantenimiento, los gastos operativos y los fondos de aplicación de
reserva de La Casa que ve al mar.”
La Sra. Sandra Mesinger solicito la palabra para indicar que ellos pagan su
cuota de mantenimiento basado en los metros cuadrados que tienen
construidos.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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Posteriormente tomó la palabra el Lic. Antonio Palazuelos para exponer
otra propuesta enviada por el Sr. Alan Beales, y consiste en:
“Que actualmente para el cálculo de Cuotas de Mantenimiento y para el
fondo de reserva son calculados en base al "indiviso", y que los lotes sin
construcción reciben un descuento del 70% sobre su la totalidad de sus
metros cuadrados.
La propuesta es que las unidades privadas, lotes sin construcción o casas
no deberán recibir ningún descuento de cualquier naturaleza, en lo que
respecta a los cálculos de las cuotas de mantenimiento, de las reservas,
de los seguros, o de cualquier otra cuota o cargo que se pueden crear en
el futuro.”
El Lic. Palazuelos, señaló que en cualquier caso un estudio al texto
mencionado en el Reglamento, se manifiesta que tiene que ser una
modificación al reglamento interno de mayoría del 90%, y no simplemente
una instrucción de la Asamblea al Tesorero en turno.
El Lic. Palazuelos tomo la palabra para solicitar a la Asamblea General la
votación para la propuesta de la Srita. Evelyn Martínez indicando que se
requiere el 90 %.
La Asamblea rechazo ambas propuestas.
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La Sra. Bárbara Tucker solicito la palabra para hacer la siguiente
sugerencia indicando que estos puntos podrían ser revisados en el año en
curso para ser presentados en la Asamblea General del 2012 con los
posibles cambios al Artículo 46 del Reglamento interno del condominio.
La Asamblea determino considerar la sugerencia de la Sra. Bárbara
Tucker como propuesta para ser evaluada en la siguiente Asamblea
General.
12.2 Actualizar y mejorar la conexión de internet en el área del Lobby WI FI
(Ray Schiff)
El Sr. Paul Sorensen tomo la palabra indicando que el Comité de Vigilancia
estudio que la Administración no necesita Internet inalámbrico (WIFI) y
tampoco es responsable de proveer este servicio. El Comité de Vigilancia
continuara prestando el WIFI Internet en el área del Lobby solo por los
siguientes noventa días (90), después de este tiempo se suspenderá el
servicio, se indicó que existen alternativas para instalar WI FI internet para
sus condominios a través de Telmex o de la señal privada administrado
por el Sr. Mike Bulkley (CVM Owners).
12.3 Instalación de servicio de internet general (Jack Bittner)
Paul Sorensen indico que esta propuesta fue anulada por la falta de
soporte para su exposición.
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12.4 Compra de nuevo mobiliario (camastros y sombrillas) para el área de
la alberca (Jack Bittner)
Paul Sorensen indico que esta propuesta fue anulada por la falta de
soporte para su exposición.
12.5 Remodelación del baño en el área del Lobby (Aline Ainslie)
Paul Sorensen leyó la propuesta enviada por la Sra. Aline Ainslie
consistente en remodelar el lavabo y pintar el baño con un presupuesto de
$ 2,000.00 pesos.
Propuesta aprobada por la Asamblea General.
12.6 Instalar un recordatorio para el uso de la regadera antes de meterse a
la alberca, después de venir de la playa. (Aline Ainslie)
Propuesta aprobada por la Asamblea General.
12.7 Aprobación para negociar con los propietarios del 101-A & 102-A para
reinstalar sus cajones de estacionamiento, en la parte de arriba, para
utilizar el espacio para instalar la palapa de seguridad y la pluma.
(Administrador)
Paul Sorensen informo y explico lo siguiente:
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Los propietarios del 101-A y 102-A expresaron su negativa para cambiar
sus cajones de estacionamiento. No se tomara acción alguna.
13. Elección de los nuevos miembros del Comité de vigilancia.
Los escrutadores: Sr. Eduardo Valencia y la Sra. Karina Moreno Ayvar
pasaron las boletas a los Condóminos para su votación.
Dos boletas fueron anuladas por que presentaban marcas para dos
personas que eran candidatos a la misma posición, Vicepresidente A y
Lotes.
Ver ANEXO H.
14. Anuncio de los propietarios que voluntariamente participaran en
los Comités de Asesores.
Ver ANEXO I.
15. Otros
Presentación y análisis de la conversación del día 04 de Marzo en las
oficinas de la Administración, personas presentes Presidente, el
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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Secretario del Comité de vigilancia, la Administradora y el titular de la
condominio marcado con el número 901-A.
Discusión presentada en el punto No. 5
16. Celebración de la junta de la Asociación Civil al término de la
Asamblea General ordinaria.
Una vez concluidos todos los puntos del orden del día, los condóminos
aprobaron por unanimidad de votos en dar por concluida la Asamblea
General a las 14:30 del día de su fecha, redactando la presente acta para
todos los efectos legales a que haya lugar y designando a la Sra. Karina
Moreno Ayvar para protocolizar la presente Acta ante el Notario Público de
su elección.
Se levanta la sesión,
Municipio de Zihuatanejo de Azueta, Gro. a 5 de Marzo del 2011 ______________ ____________ Firma Firma Presidente Secretario Graciela Coyne Paul Sorensen ______________ ____________ Firma Firma Escrutador Escrutador Eduardo Valencia Karina Moreno
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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Anexo A
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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ANEXO B www.lacasaquevealmar.com
ANEXO C
REPORTE DEL PRESIDENTE
Estimados Propietarios de La Casa Que Ve al Mar,
Es muy grato ver a todos aquí, esta mañana en nuestra Asamblea General, me
gustaría compartir los progresos efectuados durante este año de trabajo como
Presidente del Comité de Vigilancia de “La Casa Que Ve Al Mar”. De antemano les
agradezco la confianza que depositaron en mí, y por todo su apoyo en el transcurso de
estos meses, así mismo espero que la labor desarrollada por el Comité de Vigilancia,
se haya reflejado de forma positiva y en favor de “La Casa Que Ve al Mar”.
Les aseguro que todas nuestras decisiones, siempre se basaron en el mejor
interés para “La Casa Que Ve Al Mar” para que este lugar sea mejor para todos
nosotros, tanto para vivir como para vacacionar.
Tuvimos la suerte de contar con la participación y dedicación de algunos
propietarios, que marcaron la diferencia. Y ha sido genial ver, que cuando todos
trabajamos juntos, podemos lograr cambios maravillosos para bienestar de “La Casa
Que Ve Al Mar”. Para todos los miembros de los Comités: Jurídico, Financiero, De
Agua, De conservación de Edificios y Jardines y De Alquiler, me gustaría darle las
gracias por su ayuda y dedicación a nuestra comunidad.
Un especial agradecimiento especial a nuestro Comité Jurídico, y muy en
particular a Tom Huebner, Ray Schiff y Eduardo Valencia por su sobresaliente papel y
por todo el apoyo y hacer frente a nuestros problemas legales. Dentro del Comité
Financiero, me gustaría destacar la participación de Sandra Mesinger y Dee Bulkley por
donar su tiempo y talento para la transición en el proyecto del programa contable
“Quick Books`”.
Así mismo reconocer a Karina Moreno, por su entereza, paciencia ya que este
año estuvo lleno de experiencias, aprendizaje y con muchos cambios, ahora toda su
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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atención estará enfocada las operación de CVM, y enfrentar las diversas situaciones.
No tengo ninguna duda que contamos con la persona perfecta para liderar y llevar a
buen futuro nuestra comunidad.
Les presento a continuación mes por mes el trabajo realizado:
MARZO 2010
En respuesta a la fricción constante entre las camaristas y el personal de
seguridad, se hizo un cambio en la posición de supervisor de seguridad.
El puesto de “asistente del administrador” fue eliminada de la plantilla de
empleados.
El área de atención a huéspedes se independizo de la oficina de Administración,
reubicándola a la entrada a las bodegas.
Instalación del sistema de VoIP “Skype”, con el fin de reducir los costos, y
brindara una mejor comunicación entre los propietarios y la Administración.
Creación de cuentas en Gmail.com para una mejor comunicación.
Creación del Reglamento Interno de trabajo para los empleados de la CVM,
legalizado ante la Junta de Conciliación y Arbitraje Local.
Desarrollo de archivos de personal y evaluaciones de los empleados para dar un
seguimiento desempeño de cada empleado y su comportamiento.
Renovación en el área de comedor para empleados, como remodelación del
baño de empleados, instalación de repisas, mesa y sillas. ¡Gracias a Aline y Lee
Ainslie por la donación de la mesa y sillas!
Apoyar al comité de agua en su investigación acerca de la obtención agua de la
ciudad, en un esfuerzo por reducir costos generados por el consumo de pipas de
agua.
Exterminio de termitas en los techos estacionamiento.
Todos los trabajadores externos e internos fueron informados de la importancia,
que representa el de firmar su entrada y salida del Condominio.
Formación del Comité de Rentas, al frente de Connie Sorensen, para atender las
preocupaciones de los propietarios que alquilan sus casas.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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Venta del equipo de gimnasio ($1,500.00 pesos), el dinero fue utilizado para
comprar artículos de oficina
A partir de este año 2010, todos los empleados de nuevo ingreso y de ingreso
anterior estarán bajo un nuevo control: Contratos Anuales y evaluaciones
periódicas, llevados a cabo por la Administradora.
Nuevas directrices se usaran para la contratación y terminación de los
empleados.
Asesoría legal para determinar la mejor forma para integrar la regla (90%) y la
forma en que sería aplicado en nuestra próxima Reunión Anual de Propietarios.
Información de Jay Mesinger que se consiguió la firma de Mike Ryan, para que
finalmente quede protocolizada la asignación de cajones de estacionamiento.
Documento que se tendrá en cuenta, para informar a los propietarios en la
Asamblea General.
Análisis de los presupuestos recibidos por el Comité de Jardines y Edificios para
el área posterior del Edificio B
Continuación del sistema de riego por goteo.
Análisis con el Comité de Agua, para discutir posibilidades de evitar que las
pipas de agua suban al área de estacionamiento.
Invitación del Comité vecinal de La Ropa, para participar en una reunión donde
asisten condominios de la zona de La Ropa, propietarios de restaurantes. La
conclusión es lograr que la playa La Ropa obtenga el Certificado como una de
las playas más limpias de México, además que la zona necesita más seguridad.
La estación de policía necesita funcionar de forma más eficazmente.
Abril 2010
Los servicios públicos del Municipio realizo un descuento del (20%) sobre la
cuota anual para la recolección de basura
Conclusión en el proceso de Donación de las Bodegas por el Grupo Constructor.
Asignación de equipos de radiocomunicación para la seguridad, así mismo se le
proporciono un radio a Eliezer (asistente de alquiler).
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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Instalación de alarmas en los elevadores en casos de emergencia.
Recomendación por el Supervisor de Seguridad, Víctor Hugo De La Cruz, todos
los trabajadores externos e internos deberán informar mediante un escrito a
Seguridad de algún obsequio dado por los propietarios.
Al efectuarse fiestas de (10) o más invitados se deberá notificar al administrador
y supervisor de seguridad para que un guardia adicional puede ser programado
para controlar las áreas de entrada y estacionamiento.
Ajuste en el horario para el supervisor de seguridad, se presentara a laborar los
días Domingo, ya que es el día de descanso del personal de mantenimiento y de
la Administradora, y en caso de alguna eventualidad se encontrara el para dar
apoyo.
Programación del Plan de Fumigación para todas las unidades.
El personal de mantenimiento está equipado con radios, para una fácil
localización.
Contratación de los servicios del C.P. Elder Garduño, (bilingüe) llevara los
asuntos contables de CVM, y aportara sus conocimientos en Quick Books para
ayudar en la transición del sistema de contabilidad.
Checar las evaluaciones aplicadas a los empleados, aplicadas por la
Administradora
Entrevista con el Ing. Jonathan Niño, Director Comercial del Distrito de Agua de
Zihuatanejo (CAPAZ), explicó que la CVM no se clasifica en la categoría de
residencial, ya que la CVM tiene sólo una (1) tubería donde CAPAZ proporciona
el servicio de agua para todo el condominio. La categoría que CVM está
clasificado en # 5 (industria), este tipo de categoría para el agua es más barata,
que la categoría 4 (comercial), que es la categoría CVM realmente pertenecen.
MAYO 2010
Reunión con el agente del Seguro, Bernardo Espinoza, Graciela Coyne y Karina
Moreno para discutir los costos, pagos y planes de la póliza.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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En respuesta a las preocupaciones de los propietarios sobre mantenimiento de
la piscina, el administrador y el personal de mantenimiento capacitado en la
técnica adecuada para la prueba de agua.
Propuesta hecha al Comité de Agua para un proyecto en la construcción de una
cisterna para incrementar la captación de agua de la calle.
Introducción a los propietarios de la nueva área de "Servicio al huésped", y las
normas que deberán seguir los administradores de rentas, para la utilización
debida de esta área.
Asesorar a los propietarios que tienen un alquiler Manager o Administrador de la
Propiedad que "Contrato de Servicios", con el fin de evitar futuros problemas con
empleados. Para aquellos que tiene un acuerdo directo con una camarista,
asegúrese de ellas les firmen cada recibo de todos los pagos (incluyendo todos
los bonos).
Checar las evaluaciones a los empleados aplicadas por la Administración.
JUNIO 2010
Notificación al inquilino del # 301b, por su comportamiento reprochable y se le
solicita que acate las reglas de condominio, y se le solicita al propietario que
desaloje a su rentista.
Junta con el agente de la compañía de Seguros, Bernardo Espinoza, Dee
Bulkley, Karina Moreno, Eduardo Valencia y Graciela Coyne para comparar
costos con otras compañías de seguros para buscar la mejor cobertura y costos.
Propuesta para el Proyecto de Cisterna con capacidad de 50,000 litros, para la
captación de agua potable de la cuidad, se presentan presupuestos.
Información para los propietarios que rentan su departamento, de que deben de
contar con un contrato para los inquilinos. Para evitar problemas como con el
inquilino del #301b.
Información a los empleados de mantenimiento, que no se pagaran más sus
vacaciones de forma monetariamente, la Administradora programara su periodo,
conforme a la ley del trabajo.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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Realización de trabajos para la reparación de los techos de la bodega
Checar las evaluaciones aplicadas a los empleados, aplicadas por la
Administradora
JULIO 2010
Acción inmediata después del robo, se contrató un guardia adicional de
seguridad, para cubrir el turno noche y se discutieron planes para intensificar la
seguridad en el Condominio.
Acuerdo con el jefe de la policía local, a través del comité vecinal de La Ropa,
para que se iniciaran más rondines en el área de la Ropa, y así mismo dar
acceso al estacionamiento del condominio.
Visita por el agente de la Real Policía Montada de Canadá para que hiciera una
inspección y emitiera sus recomendaciones, en las medidas de seguridad para
aplicarlas en el Condominio.
Aprobación para la instalación del sistema de cámaras de seguridad con
monitores, en la oficina y en la palapa, como la adquisición de una alarma y una
sirena con un activador remoto, como parte de las medidas adoptadas para
incrementar la seguridad.
El Comité Jurídico recomienda a Antonio Palazuelos para la demanda ordinaria
iniciada por el propietario del 901”A”
El Comité Jurídico examina nuevo curso de acción para la demanda.
Checar las evaluaciones aplicadas a los empleados, aplicadas por la
Administradora
AGOSTO 2010
El costo del equipo de seguridad que consiste en (4) cámaras de circuito cerrado
de televisión, monitor, grabador y 500 GB era (sistema y la instalación fue $
14,780.00 pesos).
Presentación de pruebas en el "juicio ejecutivo" con respecto a nuestra embargo
sobre la propiedad, 901 “A”, programada para el 02 de septiembre 2010 a las
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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11hrs. Karina Moreno, Norma Mondragon y Graciela Coyne asistirán al
desahogo de pruebas.
Checar las evaluaciones aplicadas a los empleados, aplicadas por la
Administradora
SEPTIEMBRE 2010
Antonio Palazuelos, analizara el proceso judicial ordinario que el propietario del
901 “A” interpuso en contra de CVM y presentara su carta de servicios.
El embargo será notificado en los próximos días, en la propiedad 901 “A”.
Los daños causados por tormentas severas durante la primera semana de
Septiembre, el personal de mantenimiento realizo la limpieza de los escombros.
La mayor parte de nuestro sistema de drenaje relativamente bien, pero existen
áreas que se deben considerar.
La necesidad de una lavadora a presión para la limpieza de corredores y
escaleras, fue informado por los edificios y el comité de base.
Checar las evaluaciones aplicadas a los empleados, aplicadas por la
Administradora
OCTUBRE 2010
La restricción de los servicios comunes al condómino moroso serán más
limitadas, eliminando el uso de ascensor y sigue sin el suministro de agua a su
unidad privada.
El propietario del 901 “A” indico al Tesorero del Comité de Vigilancia que su
disgusto por la suspensión del servicio del elevador.
La notificacion de embargo al propietario del 901 “A” fue realizada el 20 de
octubre de 2010.
Recomendación por el representante legal a los miembros del Comité de
Vigilancia, que toda comunicación con el propietario del 901’A” debe ser a traves
de los abogados.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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Acuerdo para que la pluma de seguridad estará cerrada desde las 11 pm hasta
las 7 PM, durante el día permanecerá abierta, debido a la pendiente y resulta
peligroso que algunos autos no puede reiniciar después de parar.
Discusión para reubicar la palapa de seguridad, pero por el momento no hay
dinero en el presupuesto actual.
Checar las evaluaciones aplicadas a los empleados, aplicadas por la
Administradora
NOVIEMBRE 2010
Decisión del Comité de vigilancia para obtener los servicios de Antonio
Palazuelos para que nos represente en la demanda civil iniciada por el
propietario del 901 “A” en noviembre de 2008. El Lic. Galindo fue notificado
mediante una carta.
Eduardo Valencia es el propietario que estará representado por Antonio
Palazuelos que voluntariamente se ofreció a contestar la demanda del
propietario del 901 “A”, y se acordó que la CVM pagaría todos los gastos legales
relacionados con este caso.
Checar las evaluaciones aplicadas a los empleados, aplicadas por la
Administradora
DICIEMBRE 2010
Los daños causados por esta temporada de lluvias ya han sido reparados.
No se permitirá más el depósito de llaves con los elementos de seguridad, con la
finalidad de evitar riesgos innecesarios.
Revisión de las evaluación a empleados.
Análisis en el costo que representa la alta nómina del personal de
mantenimiento. Se acordó que Karina va hablar con el personal y asignarles
tareas a realizar en los próximos 30 días, mientras tanto el comité de vigilancia
revisara su progreso en la próxima reunión.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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Registro del embargo de la propiedad 901 “A”, por Agustín Galindo, en el
Registro Público de la Propiedad.
Participación en la junta vecinal de La Ropa, en el Rest. Casa Vieja, los
acuerdos son: mayor Seguridad, y resolver los problemas de agua en la zona de
La Ropa.
Checar las evaluaciones aplicadas a los empleados, aplicadas por la
Administradora
ENERO 2011
Celebración del segundo año, de la donación de juguetes “La Casa que Ve Al
Mar ", el 4 de Enero, en el Lobby. La donación fue por la cantidad de $14,048.00
pesos en Juguetes que fueron comprados a través de su generosidad,
entregados al DIF en Zihua para su distribución.
El Comité de Vigilancia y nuestro administrador, después de un largo período de
deliberaciones, ha tomado la decisión de rescindir el actual empleado de
mantenimiento y jardinería, después de un esfuerzo continuado por tratar de
cambiar sus hábitos de trabajo. El Comité de Vigilancia ha revisado su paquete
de compensación y los contratos, que se encuentran más alto que el promedio
de la industria, y drásticamente superior del resto del personal de CVM. Y
continuando por este camino a la larga representaría una carga financiera cada
vez mayor en CVM.
Comité de Agua propuesta para instalar filtros al sistema de agua, así como
mantenimiento y limpieza a los tinacos.
Resultados en el proceso ejecutivo contra el propietario del 901 “A”, en la
primera instancia, la sentencia es a favor de la CVM, para reclamar la cantidad
inicial al momento de presentar la demanda en contra de Jaime Eskauriatza.
En el litio civil ordinario, Antonio Palazuelos presentó ante el Juzgado Civil, la
contestación a la demanda presentada por Jaime Eskauriatza en el 2008, donde
Eduardo Valencia es el voluntario para firmar esta contestación.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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Checar las evaluaciones aplicadas a los empleados, aplicadas por la
Administradora
FEBRERO 2011
El comité Legal informo que se interpusieron los alegatos a la sentencia en
primera instancia, por presentar algunas omisiones.
Se prescindieron de los servicios del empleado Jose Cruz, que se desempeñaba
en el área de mantenimiento y jardinería.
Checar las evaluaciones aplicadas a los empleados, aplicadas por la
Administradora
Agradezco a todos por permitirme servirles como Presidente del Comité de Vigilancia durante este 2010-2011.
Sinceramente,
Graciela Coyne
602 “A”
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REPORTE DEL TESORERO 2010
Queridos Propietarios,
El manejo financiero de La Casa Que Ve Al Mar de la Tesorería presentó una gran
curva de aprendizaje y los retos para mí como su tesorero, así como tomar la decisión
de la transición de nuestra contabilidad financiera desde Excel a QuickBooks. Este año
me hizo muy consciente de las funciones complejas necesarias para gestionar el día a
día los aspectos financieros de la CVM. Tengo la suerte de vivir aquí ocho meses del
año, que me permite ver lo que ocurre a diario.
Me gustaría agradecer a Sandra Mesinger por toda su ayuda continua y el
conocimiento de QuickBooks. Ahora que nuestro sistema de contabilidad QuickBooks
está en pleno funcionamiento, podemos proporcionar informes financieros oportunos,
precisos y detallados que se soliciten. Nuestro administrador, Karina Moreno, ha sido
de gran ayuda, ha trabajado largas y tediosas horas extraordinarias no compensadas
alimentando este sistema operativo. Todos le debemos gratitud a ella y Sandra
Mesinger.
Hay siete informes de QuickBooks que adjunto para su revisión. Usted encontrará las
definiciones de cada uno de estos informes al final con la descripción de las variaciones
importantes en contra del presupuesto de 2010.
El siguiente reporte comparará la propuesta hecha para el presupuesto 2010 con el
presupuesto real de 2010.
Como todos ustedes saben, hemos votado en la asamblea general en marzo para
cobrar las cuotas de los propietarios al mismo nivel de presupuesto para 2009 de 2.6
millones de pesos, con el presupuesto de funcionamiento real en un nivel inferior de 2,3
millones de pesos, la diferencia se acreditará a otra cuenta de reserva disponible
(reserva especial). Debido a los gastos presupuestados y no previstos que se derivan
del 2010, así como la no-recaudación de las cuotas actuales y morosas, no fuimos
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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capaces de incrementar el fondo la reserva especial en la cantidad de $ 336,350.00
pesos. Esto se refleja en nuestra hoja Balance como en la cuenta de la Reservas para
una Reserva especial, y cuando el juicio se resuelva favorablemente toda la cantidad
obtenida se enviará a la cuenta de la Reserva que hará que se incremente el monto. En
el presupuesto de 2010 aprobado también hubo una asignación para financiar la
Cuenta de Reserva para nuestros edificios y áreas comunes por la cantidad de $75,
000.00 pesos. El dinero se fue acumulando mensualmente mensual con cargo al
presupuesto de estas reservas con el propósito de depositarlo a estas cuentas al final
del año. Me siento satisfecha de decir que al final de enero de 2011 se transfirieron $
75,000.00 pesos para las cuentas de reserva establecidas, para las áreas comunes. Y
edificios para las cuentas de reservas que nos arroja la cantidad total de la reserva de
$286,400.02 pesos.
Bodegas: Durante el transcurso del año seis bodegas de las que fueron donadas, tres
de ellas se celebró un contrato de comodato con los dueños de la CVM que estaban
interesados. Con el beneficio de esta transacción se reparó el techo de las bodegas. Si
está interesado en adquirir una de las tres bodegas restantes por favor, contacte a
Karina Moreno o un miembro del consejo directivo.
En base al Estado de acumulado de los Ingresos y Gastos de Enero a Diciembre
2010: Usando el programa QuickBooks este estado de cuenta muestra nueve
variaciones en contra el presupuesto de 2010 al 31 de diciembre de 2010. Este reporte
muestra la acumulación mensual de los gastos a futuro, se reúne el dinero para que
cuando los gastos ocurran el dinero esté disponible en la cuenta y no afecte a los
gastos mensuales proyectados.
Bajo la acumulación de valores, los ingresos se registran en la cuenta de resultados
cuando se acumulan o devengan. (En la base contable de efectivo, los ingresos se
registran en la cuenta de resultados cuando el dinero se recibe.) De conformidad con la
base de valores devengados o acumulados, los gastos corresponden con los ingresos
correspondientes y / o se presentan cuando los gastos se producen no cuando el
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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efectivo es pagado. El resultado de esto en el ejercicio de contabilidad es un estado de
resultados que mide la rentabilidad de una empresa durante un período de tiempo
específico.
Ejemplo de la contabilidad en base acumulada o devengada es el pago de nuestro
seguro de edificios. En lugar de tener el programa que refleja los gastos pagados
durante el mes, la contabilidad acumulada nos permite dividir el costo estimado de
nuestra prima anual en los 12 meses.
Importantes variaciones respecto del presupuesto de 2010:
1. Seguros: Este punto fue presupuestado en $ 370,000.00 pesos. El real para el año
2010 fue de aproximadamente $ 325,000.00 pesos, dejando un saldo de $ 45.000,00
pesos, que ayudó a compensar algunos de los gastos imprevistos. Hemos optado por
acumular seis meses (julio a diciembre 2010) tomando como base $ 330,000.00 pesos
para nuestra póliza futura de 2011 que nos da un pequeño cojín de cualquier costo
inesperado o aumento de la inflación debido a los deducibles o reclamaciones.
2. CPA: El comité SV cambió el CPA en abril por un CPA que habla inglés, que
también está muy bien informado con QuickBooks. Su costo adicional es de $500.00
pesos por mes haciendo esta partida más alta por $4,500.00 pesos de lo que se había
presupuestado.
3. Nómina: Inesperados gastos de liquidaciones que no estuvieron contemplados en el
presupuesto anual de la nómina para la seguridad y la contratación de un guardia para
el turno de la noche (adicional) después del robo en junio ha hecho que la nómina de
seguridad esté por encima del presupuesto en la cantidad de $ 107,886.12. Por ley se
nos pidió pagar los gastos de liquidación de dos guardias de seguridad y un empleado
de la oficina.
4. Suministros de seguridad: Esta partida se presupuestó en $2.000,00 pesos. Los
gastos reales a finales de año fueron $ 52,892.50 pesos. Esta partida está por encima
del presupuesto en la cantidad de $ 50,892.50 pesos para el año. Este verano dos
condominios fueron asaltados y se produjo un intento de robo de auto. El guardia de
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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turno fue atado, amenazado y golpeado físicamente. En respuesta a este evento, el
Comité de Vigilancia votó a favor de la compra de equipos adicionales de seguridad.
Hasta la fecha, hemos adquirido un sistema de vigilancia compuesto por cuatro
cámaras de vídeo, un DVR y el monitor, 4 sensores de movimiento, dos walkie talkies
adicionales, alarma y la sirena con mandos a distancia de la estación de guardia y seis
cartuchos de gas pimienta. El cerco eléctrico también fue reparado. Estoy seguro de
que todos están de acuerdo en que se trata de una sabia inversión.
5. Los honorarios del abogado: Este artículo fue presupuestado en $ 80,000.00
pesos. Los gastos reales para 2010 son de $141,414.62 pesos que está por encima del
presupuesto en la cantidad de $61,414.62 pesos. Como todos sabemos la mayoría de
estos costos son el resultado del juicio en curso. Como se informó a todos los
propietarios se ha contratado un abogado adicional para proseguir el juicio ordinario,
(cómo las cuotas se calcularán, metros cuadrados frente a las unidades), de los cuales
$5.000,00 dólares de EE.UU. o $60,000.00 pesos han sido a cargados al presupuesto
del 2010. El resto de sus honorarios se incluirán en el presupuesto 2011.
6. Impuestos sobre los Honorarios Profesionales: Esta partida se presupuestó en
$26,000.00. hasta la fecha se ha gastado $ 67,711.47 pesos. Estas tarifas están por
encima del presupuesto por $ 41,711.47 pesos. Esta partida paga impuestos federales
para los honorarios del abogado y del Notario. Esta partida tiene una correlación directa
con la cantidad de dinero que están gastando en los servicios del abogado en contra de
la demanda 901A.
7. Suministros de Oficina: Esta partida fue presupuestada por $16,000.00 pesos.
Hasta la fecha son $ 28,348.84 pesos. Esta partida está por encima del presupuesto
por $ 12,348.84 pesos. El excedente se debe a la compra de equipo de oficina
adicional, tales como un nuevo teléfono de Skype y el servicio, micrófono y altavoces,
software de antivirus para dos ordenadores, cámara web y disco duro externo como
copia de seguridad y la sustitución del cable de teléfono dañado en la oficina.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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8. Pipa de Agua / agua de la ciudad: la compra de agua por pipa se presupuestó en $
93,000.00 pesos. Hasta la fecha se ha gastado $128,472.06 pesos. Este rubro está por
encima por la cantidad de $ 35,472.06. Esto se debe a que no recibimos suficiente
agua de la ciudad como habíamos esperado. Los gastos de agua de la ciudad fueron
$161,636.72 y el presupuesto anual fue de $161,500.00. Las tuberías de agua antiguas
de la ciudad están siendo reemplazadas y esperamos recibir más agua de la ciudad en
el año que viene.
9. Administración: Este artículo fue presupuestada en $140,000.00 pesos.
Actualmente hasta la fecha son $181,330.72 pesos. Esta partida está por encima del
presupuesto por $ 41,330.72 pesos. Los tres elementos que han provocado esta son:
(1.) Pago de sueldos a Norma Mondragón/ Karina Moreno y durante la transición en el
primer trimestre de 2010. (2.) También se refleja un aumento en el salario de Karina
con la firma de un contrato anual en marzo. (3.) Siguiendo el consejo de nuestro
contador de un ajuste de esta partida se hizo para reflejar el impuesto federal mensual
requerido por Hacienda para Karina Moreno cuyos impuestos fueron incluidos con
anterioridad en los Impuestos de los servicios profesionales. En 2011 los impuestos
federales para nuestro personal de todo lo expuesto, los guardias de seguridad y
Karina Moreno se incluirán en la nómina de artículos de línea para cada empleado y el
administrador. Al aislar a nuestros empleados los impuestos federales que seremos
capaces de identificar los impuestos federales pagados sólo por los servicios
profesionales.
Declaración de Ingresos y Egresos de enero a diciembre de 2010 base en
efectivo: Este informe fue generado para los propietarios que prefieren ver los recibos
y los desembolsos se muestra sobre una base contable de efectivo. El presente
informe refleja los ingresos en efectivo durante el año 2010 y los pagos en efectivo
realizados por el mismo período de tiempo. Por ejemplo, las cuotas de los propietarios
base en efectivo refleja la percepción de una porción de las cuotas de las cuotas
morosas para el año 2009, ninguna de las cuales se obtuvieron del propietario del
condominio 901A, y elimina las cuotas para 2010 que no fueron recogidos. El aumento
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
45
en efectivo reflejado en el Estado de cuenta por $ 118,621.08 agregado a partir de
Banco de 01/01/2010 reflejado en efectivo dando un Balance por el periodo de
12/31/2010 de $ 368,027.08. Efectivo recibido para el período, los gastos reales de
efectivo y de nuestros saldos de efectivo inicial al cierre del balance.
Balance al 31 de diciembre de 2010: Este informe es una declaración de nuestra
posición financiera que establece los activos, pasivos y patrimonio neto en un punto
determinado en el tiempo. Este informe abarca hasta el 31 de diciembre de 2010. En
otras palabras, el Balance ilustra nuestro patrimonio neto.
Flujo de fondos al 31 de diciembre de 2010: Este informe es un resumen de los
movimientos de entrada/salida y los gastos de dinero en efectivo en la CVM en los
últimos doce meses. Un estado de flujo de efectivo muestra como los cambios en las
cuentas de balance y cuentas de ingresos afectan el efectivo y equivalen el efectivo. En
esencia, el estado de flujos de efectivo tiene que ver con el flujo de efectivo y de
efectivo del negocio.
Tres informes de QuickBooks adicionales se han incluido: Reserva indisponible Balance Estado de cuenta de Bodegas al 12/21/2010 Declaración de Ingresos y Gastos para la venta de las Bodegas en 12/31/2010
Dee Bulkley
Tesorero, CVM
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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Adición al Informe del Tesorero 2010
Queridos Propietarios,
En la Asamblea General de 2010, los propietarios acordaron cobrar cuotas por el
importe de 2009, por $ 2,642,588.00 pesos, aproximadamente $336,350.00 pesos más
en el presupuesto de 2010 constituido por $2,306.238.00 pesos. El objetivo era
incrementar la cuenta de reserva para los Edificios y áreas comunes.
Lamentablemente, como he recapitulado en los correos electrónicos anteriores, los
gastos excedieron el presupuesto en aproximadamente 234 mil pesos.
El aumento de los gastos se debe principalmente a los gastos legales, terminaciones, y
una mayor seguridad. La nuestro excedente real es de $101,888.00 pesos de los
$336,350.00 pesos que era nuestro objetivo. El Comité de Vigilancia ha decidido
reducir el importe de la reserva especial asignado de las cuotas de 2009 sobre las
cuotas y gastos reales de 2010 reflejados en los estados financieros. Esta cantidad de
$101,888.00 pesos es una cantidad más realista que va a ser depositada a nuestra
cuenta de Reservas en el futuro. Los $75,000.00 pesos que aparece en el Balance
General fueron transferidos a la cuenta de reservas en enero de 2011. Además, ya no
estamos mostrando un déficit para finales de año. La versión actualizada de los
estados financieros se encuentran en nuestro sitio web. Gracias.
Dee Bulkley
Tesorero
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
47
REPORTE EDIFICIO Y TERRENOS
METODOLOGÍA
El Comité de B & G tuvo reuniones periódicas y comunicaciones con el Administrador
y también a menudo se caminó por la propiedad juntos. Durante las caminatas las
notas son tomadas por todos en las condiciones y necesidades de la propiedad,
jardinería y edificios. Estos se reúnen con las observaciones de otros propietarios y se
convierte en una lista maestra de trabajo y / o proyectos que necesitan ser hechas por
el personal o los contratistas externos. La lista señala los temas prioritarios, las fechas
en que debe ser todo el trabajo realizado en la lista (un programa) y el costo estimado
de la obra, en su caso, por razones de presupuesto. El Administrador (Karina), con la
asistencia de la Comisión y el CP, es responsable de hacer el trabajo y la eliminación
de elementos de la lista. Hay un "Catch 22": En el transcurso de un año seguir
recibiendo artículos añadidos a la lista por molestias tales como las muertes de plantas,
la degradación o deterioro, la erosión, averías, daños por tormentas o simplemente el
desgaste. La lista no desaparece nunca, ni siquiera se acorta. Es un ciclo continuo de
la atención, tanto para terrenos y edificios, que el Comité estuvo revisando durante todo
el año. Como el Administrador, Karina ha realizado su trabajo admirable, a menudo en
condiciones difíciles. No obstante, con gran entusiasmo y aplomo que ha logrado
mucho para el mantenimiento y mejora de edificios y terrenos CVM.
LOGROS 2010-2011
EDIFICIOS
Los pasillos y escaleras en los edificios "A" y "B", las escaleras de entrada por
carretera, y los muros se han sido lavados.
- Infestación de termitas en ambos edificios se ha abordado.
- Los componentes estructurales del techo de la zona de estacionamiento se han
reparado o reemplazado.
- El área de bodega se estableció como una hospitalidad y área de recepción para los
inquilinos.
- Puertas de salas comunes de área de almacenamiento se han reparado.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
48
- La oficina de la CVM se ha limpiado.
- El espacio debajo de la piscina ha sido limpiado y equipado para un empleado
almuerzo zona.
- El anillo negro alrededor de la "playa" de la piscina se ha eliminado.
- Un plan para eficientar, contaminar menos y silenciar de entrega de agua en pipa para
su futura aplicación, se compró un tanque hidroneumatico para aumentar la capacidad
de presión del tanque del Edificio "B" para reducir el gasto de la bomba y el ruido.
- Barandales se han instalado en las escaleras exteriores.
- Un techo que cubra las escaleras en el Edificio de "A" a lo largo de las escaleras con
las reparación de las mismas a fin de eliminar la penetración de la lluvia en las
escaleras y ascensor.
JARDINES
- Un sistema de riego por goteo extensa de las mangueras se ha instalado en todo el
edificio
y en el camino para reducir los costes laborales y el agua. Mangueras y de
abastecimiento de agua para la parte posterior del Edificio "B" se requiere una
resolución.
- La parte superior de la zona de aparcamiento se limpió de escombros de
construcción, adoquines de piedra fueron instalado y se plantaron palmeras.
- Se completó la siembra de la superficie por debajo de estacionamiento con
buganvilias y ficus.
- Un canal se ha construido en la parte inferior de la zona de aparcamiento para
proporcionar un mejor drenaje durante la temporada de lluvias.
- La puerta de entrada de escaleras desde la carretera a continuación fue limpiado,
adoquines de piedra y se instalaron jardineras construidas para contener buganvillas.
- La zona de puerta de entrada por carretera sufrieron daños importantes lavado de
la lluvia se derrame fuera de la ladera, este fue limpiado y restaurado las plantas. La
entrada por la rampa esta programado para ser reconfigurado y plantados.
- Varios "árboles de basura se han retirado de los terrenos, plantas instaladas,
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
49
según sea necesario, y árboles podados o eliminados para conservar las vistas.
- Una sopladora se compró para ahorrar mano de obra.
- Las propuestas recibidas para proporcionar un sistema de drenaje de la ladera en
la parte posterior del Edificio "B" para desviar el agua lluvia que inunda las bodegas y
zona de aparcamiento.
La Comisión B & G ha actualizado la lista de mejoras que deben hacerse en el 2011,
incluyendo temas tan importantes como: reparación / sustitución, renovación del
acabado y la protección del edificios elementos de madera, la pintura de los edificios, la
restauración del cuarto de baño del vestíbulo; enderezar el abastecimiento de agua y
sistema de almacenamiento y restauración de barandillas CVM a buenas condiciones.
Confiamos en que el comité de iniciación de apoyo para el mantenimiento
Cambios de personal para mejorar la calidad de la atención prestada a los edificios de
la CVM y en apoyo de las responsabilidades del administrador y los objetivos.
Joe Zuliani , Anne Koontz, Elena Zuliani, Court Koontz, Eduardo Valencia, Jack Bittner
y el de vicepresidente, Edificio "A" (Joe Zuliani), Edificio "B" (Court Koontz )
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
50
REPORTE DE ADMINISTRACION
Queridos Dueños y Amigos,
Es un placer verlos reunidos esta mañana, GRACIAS por asistir a la reunión General
de La Casa Que Ve al Mar.
El año 2010 fue un año lleno de retos, experiencias de aprendizaje y cambios, quiero
agradecer al Comité y a los Propietarios que estuvieron apoyándome día con día para
lograr vencer las dificultades y obtener resultados positivos. ¡Gracias a todos Ustedes!
Quiero agradecer a Graciela Coyne por su gran apoyo y dirección durante este año, a
Dee Bulkley por su dedicación y paciencia, a Court Koontz y Joe Zuliani por su
perseverancia y guía, y por último a Paul Sorensen por sus consejos y apoyo. Gracias
a todos Ustedes por brindarme su confianza y recibirme de la mejor manera aquí en su
casa… “La Casa Que Ve al Mar”.
Un especial agradecimiento a Karen Warne, Lee Ainslie, Ray Schiff, Alan Beales y
Eduardo Valencia quienes estuvieron dándome todo su apoyo incondicional en
momentos difíciles.
A principios de mi llegada tuve que hacer algunos cambios en el personal de
administración y el personal de seguridad hasta encontrar a los elementos idóneos
para laborar en el condominio. Es para mí un gran orgullo el poder decir que los
elementos de seguridad están altamente capacitados para resolver cualquier situación
o emergencia que se presente.
La Oficina de Administración está organizada en cinco (5) áreas que representan el
Condominio. Estas son: Recursos Humanos, Financiero, Operacional, Seguridad y
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
51
Compras, me gustaría presentarles los avances de estas cinco áreas en los años 2010-
2011.
Área de Recursos Humanos
Cambios en el control de registro de todos los empleados, (externos e
internos), firmando a su llegada y cuando terminan de realizar sus trabajos
respectivos.
Conversación con las camaristas para firmar la bitácora asignada para
trabajadores externos.
Reglamento interno de trabajo legalizado por la Junta de Conciliación y
Arbitraje.
Creación de expediente del personal de mantenimiento y de seguridad.
Forma de contratación con un periodo de prueba de 90 días en que deben de
demostrar su interés y desempeño.
Establecimiento de contratos anuales para todos los empleados.
Evaluaciones del desempeño de los empleados de seguridad y
mantenimiento.
Juntas mensuales con el personal de seguridad y mantenimiento.
Elaboración de las minutas mensuales y enviarlas al Presidente del Comité.
Retroalimentaciones individuales, semanales con el personal de seguridad y
mantenimiento.
Contratación de guardias de seguridad que hablan inglés.
Uniformes nuevos para el personal de seguridad y mantenimiento.
Organización de oficina.
Organización de la caseta de seguridad.
Creación de archivos de la empresa para tener organizada la información.
Elaboración de formato de las evaluaciones de los empleados.
Elaboración de formatos administrativos y de seguridad.
Capacitación y adiestramiento de nuevos guardias de seguridad.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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Supervisión de todo el equipo de seguridad y mantenimiento.
Construcción del comedor de empleados
Mejora del baño del comedor de empleados
Donación de comedor nuevo para los empleados por parte de Lee Ainslie
501-A “GRACIAS”
Área Financiera
Implementación del programa Quick Books con la ayuda, apoyo y paciencia
de Sandra Mesinger y Dee Bulkley.
Convenio con el Ayuntamiento para obtener un descuento en el pago anual
por el servicio de recolección de basura.
Convenio con el Ayuntamiento para recibir apoyo para sacar basura de la
propiedad como ramas grandes y basura de jardín, sacamos 20 camiones de
basura en todo el año.
Pagos por transferencia electrónica a los proveedores para disminuir las
comisiones bancarias.
Inversión mensual con la obtención de mejores rendimientos en la cuenta de
fondo de reserva.
Aplicación de programas en temporada diseñados para ahorrar energía
eléctrica.
Se están cambiando las luces de las áreas comunes por focos ahorradores
de 7 wattz en lugar de 60 wattz.
Obtención de mínimo tres presupuestos para el proyecto de la cisterna
presentado a B & G.
Obtención de mínimo cinco presupuestos para el proyecto de pintura y
mantenimiento de techos.
Pagos a empleados hechos por transferencia electrónica para limitar el
efectivo en la oficina.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
53
Área Operacional
Separación del área de servicio al cliente con la Administración.
Instalación del sistema de riego de goteo y por aspersores en 15 zonas de CVM.
Asistencia a las reuniones representando a CVM en las reuniones de de Playa la
Ropa.
Nuevo procedimiento para el llenado de cisternas y tinacos evitando en un 90 %
el envío de pipas al Edificio B.
Chequeo de niveles en cisternas 3 veces al día.
Terminación de estacionamiento con piso de piedra logrando mantener más
limpia el área.
Redirección del canal para recibir el agua de la lluvia en la parte baja del
estacionamiento.
Reparación del camino en el área de ficus destruido por la lluvia.
Limpieza de escombros y remoción de árboles tirados por la lluvia.
Limpieza de drenaje tapado por las lluvias.
Limpieza del cerco electrificado cada tres meses.
Reparación del cerco electrificado (pieza dañada por las lluvias)
Plantación de buganvilias en la entrada de CVM y en el área de
estacionamiento.
Reparación de puertas en lobby y áreas comunes.
Reparación de bombas de ambas albercas.
Cambio de filtro de arena en alberca grande.
Reparación del techo 501-A con material duración 10 años.
Reparación del techo de las bodegas.
Muro de contención para proteger aires acondicionados de la lluvia en el Edificio
B parte alta.
Erradicar murciélagos en áreas comunes.
Creación de una caja hermética para contener el ruido de la bomba en el Edificio
B bajo la dirección de Court Koontz.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
54
Instalación de señalamientos en áreas comunes.
Fumigación mensual a los condominios, lotes y áreas comunes.
Lavado de pisos, escaleras y muros con la hidrolavadora de presión.
Limpieza de sarro o arillo en área de la piscina.
Limpieza de áreas comunes.
Limpieza de bodegas en CVM.
Limpieza y protección del piso del lobby.
Reparación de línea de teléfono.
Reparación de sillas del lobby.
Reparación de sombrillas quebradas.
Reparación de lámparas en estacionamientos y pasillos.
Reparación de flotadores en tinacos.
Programa para eliminar termitas garantía de 2 años.
Creación de un pequeño vivero en el área de los ficus.
Programa semanal para el equipo de jardinería y mantenimiento.
Plantación de cactus en el área posterior del Edificio B y reforestación de varias
zonas de CVM.
Instalación de switch para proteger la bomba del Edificio A de variaciones de
electricidad.
Reparación de cortadora de césped y desbrozadora.
Control e inventario de la herramienta y maquinaria.
Creación de manuales para el uso de las herramientas y equipo de CVM así
como el historial del mantenimiento preventivo.
Área de Seguridad
En respuesta al ataque en Julio se contrató un guardia de seguridad para el
turno nocturno.
Contratación de guardias de seguridad que hablen ingles básico.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
55
Capacitación semestral a los guardias en primeros auxilios y rescate en
elevador.
Entrega de procedimientos en casos de siniestros o emergencia.
Aplicación de examen de conocimientos de seguridad por Víctor Hugo y la
Administración.
Números de emergencia ubicados en la palapa de seguridad.
Instalación de sistema de circuito cerrado que consta de 4 cámaras,
sensores de movimiento, sirena y alarma instalados en la palapa de
seguridad.
Adquisición de gas pimienta y botón de pánico con alarma.
Compra de extinguidores de incendio para el área de estacionamiento y
Edificios.
Instalación de barandales en lobby, escaleras bajando la caseta de seguridad
y nuevo barandal en área de alberca (terraza).
Elaboración de procedimientos de Seguridad en caso de emergencia o
accidentes.
Revisión diaria de bitácora.
Revisión constante de libros de registro de entrada y salida de los
empleados.
Pluma se mantiene cerrada desde las 11:00 pm para una mayor seguridad.
Chequeo de niveles cuando 10 minutos antes de que termine el turno cuando
esta presente el guardia que va a recibir el turno para no dejar sola la caseta
de seguridad.
Recorridos nocturnos por los guardias cada hora haciendo un reporte
extenso y detallado en bitácora.
Provisión de nuevos radios walkie talkies.
Compra de lámparas y pilas recargables.
Provisión de un botiquín de primeros auxilios para el personal.
Rentista 301-B notificado para dejar CVM por mal comportamiento, notifique
al cónsul americano y pedí ayuda con el director de Seguridad en
Zihuatanejo.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
56
Área de compras
Compra de línea Skype bajo las instrucciones de Paul Sorensen y Dee
Bulkley.
Compra de radios walkie talkie para mejorar la comunicación.
Compra de sopladora para mantener más limpio pasillos y áreas comunes.
Compra de cortadora de cetos.
Compra de bombas para fumigar.
Compra de ventiladores para la oficina.
Instalación de cortinas en oficina y palapa de seguridad.
Compra de lámparas o linternas.
Compra de sillas y mesas para sesionar mensualmente en la oficina
Gracias por permitirme estar aquí presente y por brindarme su confianza, estoy feliz de
trabajar en La Casa Que Ve al Mar.
Karina Moreno Ayvar
Administradora.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
57
ANEXO D
REPORTE JURIDICO 2010-2011
Juicio Ejecutivo Civil (#383/2009-2-1)
Abril de 2010, la resolución de la corte relacionadas con la sentencia de la Corte
Superior el reconocimiento de nuestra acreditación.
Septiembre de 2010, el proceso de demanda, entró en la fase de pruebas. Este
consistió en un interrogatorio hecho por el juez al acusado y el demandante. Por
la parte demandada (el dueño 901 "A") en el Auditorio todas sus preguntas
fueron despedidos.
Octubre de 2010, la Corte autorizó a continuar con el gravamen sobre la
propiedad 901 "A". Esto se dio al dueño del 901 "A " (20 de octubre 2010) el
embargo funciona como una garantía de pago de la CVM, pero esto no significa
que la subasta será automática.
Noviembre de 2010, Agustín Galindo presentó el documento de Lien en el
Registro Público de la Propiedad. Esto significa que la propiedad no puede ser
vendido por el dueño. (Anexo 1)
Enero de 2011, la publicación del resultado del juicio está a favor de la CVM
para reclamar el pago de la parte demandada en la cantidad de $ 146,098.00
pesos. Esta cantidad representa el importe inicial, cuando la demanda fue
presentada por la CVM el 15 de julio de 2009.
Febrero de 2011, La Sentencia de la sentencia, en esta primera fase del proceso
legal, presenta omisiones realizados por el Juez de la Corte local (Zihuatanejo),
por esta razón Agustín Galindo presentó la apelación ante el Tribunal de Justicia
del Estado (Chilpancingo). Estas omisiones son los intereses y sanciones. El
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
58
Tribunal de Justicia del Estado enviará a cabo y lograr el fin de incluir en la
sentencia del tribunal local de lo que está solicitando la CVM. Además, Agustín
Galindo presentará la cantidad real que el propietario del 901 "A " se debe a la
CVM para esta fecha.
Juicio Ordinario (430/2008-2-2) Juicio ordinario civil presentada por el propietario del 901 "A" contra La Casa
Que Ve al Mar con el fin de que el artículo 46 de las normas y reglamentos se
declaró nula y sin valor y obtener un reembolso de $ 145,000.00 de los
condominios más de pago.
El 21 de septiembre de 2009, el Tribunal de Justicia, según nuestra solicitud de
regularización de este proceso, resolvió que a fin de continuar con esta
demanda es necesario llamar a todos los propietarios de la CVM, Notario
número 1, del Registro Público del representante legal de la Propiedad y del
Grupo Representante legal Inmobiliario Villas de La Ropa. Esa resolución fue
impugnada por el propietario de 901 "A" con un recurso de amparo (habeas
corpus protección de los derechos) que fue desestimado.
Junio de 2010, tres de nuestros vecinos (101 "A", 102 "A", 201 "A") reciben la
notificación para responder, atender y servir a la demanda como la petición del
titular del 901 "A " contra todos los titulares de la CVM. El mensajero de la Corte
no puede cumplir con esta orden porque los dueños no estaban en este
momento de la CVM.
Septiembre de 2010, el Comité Jurídico informó al Comité de Vigilancia sobre la
necesidad de hacer frente, de una vez por todas, esta demanda e impedir que el
propietario del 901 "A" de inquietante la comunidad de la CVM que se
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
59
encuentran en buen estado y el pago de las cuotas de mantenimiento en
acuerdo con nuestros estatutos.
Noviembre de 2010, Antonio Palazuelos se presentó al Comité de Vigilancia
como el nuevo Procurador, quien asumirá el liderazgo en esta demanda. Antonio
Palazuelos tiene experiencia en la Ley de Condominios de más de 25 años en el
área jurídica del Condominio. El Comité Jurídico pidió a los propietarios que
poseen los más pequeños condominios en la CVM, ser voluntario para ser el
propietario quien responde la demanda y que él / ella estará representada por
Antonio Palazuelos.
Diciembre de 2010, Eduardo Valencia es el propietario que se ofrece a
responder a esta demanda. Antonio Palazuelos presentó la respuesta de la
demanda de sus 901 "A "
Enero de 2011, el mensajero de la Corte vino a servir a algunos propietarios de
nuevo, pero sin ningún éxito.
Consignation 28/2010-2-2
Marzo de 2010, demanda preliminar interpuesta por el propietario de 901 "A"
antes de la reunión de marzo de 2010 y depositado en el tribunal la cantidad de
$ 82,186.83 en el nombre de La Casa Que Ve al Mar. Con esta cantidad
argumentó que estaba en curso en su cuota de mantenimiento, junto con lo que
el condominio que se le adeudan en la cantidad de $ 145,000.00 pesos, "ya que
cree que se merece, en su opinión", y que forma parte de los litigios pendientes
en el juicio 430/2008.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
60
Septiembre de 2010, el propietario 901 "A" depositó la cantidad de $ 21,180.10
con la Corte. Agustín Galindo informó CVM que estos controles no pueden ser
reclamados.
Comité Jurídico
Graciela Coyne
Tom Huebner
Ray Schiff
Eduardo Valencia
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
61
ANEXO E
ESTADO DE LIQUIDACION DE ADEUDOS DE CUOTAS DE MANTENIMIENTO, INTERESES MORATORIOS Y PENALIZACIONES AL 05 DE MARZO DE 2011.
DEPTO. 901- A
AÑO CUOTA TRIMESTRAL MESES ADEUDO IMPORTE $
2008 25,346.00 JULIO-SEPTIEMBRE 2008 25,346.00
2008 25,346.00 OCTUBRE-DICIEMBRE 2008 25,346.00
2009 31,802.00 ENERO-MARZO 2009 31,802.00 2009 31,802.00 ABRIL-JUNIO 2009 31,802.00 2009 31,802.00 JULIO-SEPTIEMBRE 2009 31,802.00 2009 26,882.00 OCTUBRE-DICIEMBRE 2009 26,882.00 2010 26,882.00 ENERO-MARZO 2010 26,882.00 2010 26,882.00 ABRIL-JUNIO 2010 34,262.00 2010 30,572.03 JULIO-SEPTIEMBRE 2010 30,572.03 2010 30,572.03 OCTUBRE-DICIEMBRE 2010 30,572.03 2011 30,572.00 ENERO-MARZO 2011 30,572.00
$325,840.06
SALDO POR CUOTAS DE MANTENIMIENTO AL 05 DE MARZO DE 2011
MAS
INTERESES MORATORIOS (ART 53 REG. DE ADMON.) 254,170.42
PENALTIES 57,504.93
APORTACION ESPECIAL ESCALERAS ENERO 2009 751.00
TRATAMIENTO TERMITA EN ESTACIONAMIENTO 156.00
ELEVADOR REPARACIONES 990.34
ADEUDO TOTAL POR CUOTAS, INTERESES Y PENALIZACIONES
AL 5 DE MARZO DE 2011 ……………………………………………….. $639,412.75
El presente estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y penas convencionales se elebora con base en lo dispuesto en el artículo 70 de la ley de Propiedad del Condominio para el Estado de Guerrero No. 557.
ZIHUATANEJO GRO, A 5 DE MARZO DE 2011 KARINA MORENO AYVAR GRACIELA COYNE ADMINISTRADOR DEL "CONDOMINIO PRESIDENTE DEL COMITÉ DE
LA CASA QUE VE AL MAR", EN CALIDAD VIGILANCIA DEL "CONDOMINIO
DE ADMINISTRADOR UNICO DE LA LA CASA QUE VE AL MAR".
ASOCIACION DE CONDÓMINOS
LA CASA QUE VE AL MAR A. C.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
62
ANEXO F
Propuesta para el Presupuesto “La Casa Que Ve Al Mar 2011”
Estimados vecinos:
Me es grato anunciarles, que las cuotas trimestrales, no incrementaran en el Ejercicio
del 2011, aplicable para todos los propietarios. Por tercer año consecutivo seguiremos
recolectando las cuotas del año 2009. Así mismo les informo que tenemos un aumento
en los ingresos por $16,000.00 pesos, debido a la celebración de los Contratos de
Comodato para tres bodegas, y la posterior facturación de las cuotas trimestrales de
estas bodegas. El total de cuotas recolectadas, para el 2011 serán de $2,655,138.00
pesos.
La proyección para el presupuesto para el 2011, será por un total de $2,433,561.00
pesos – véase el documento adjunto- La diferencia entre ambas cantidades es de
$221,577.00 pesos. Esta diferencia cubrirá las cantidades de $183,252.00 pesos de
cuotas correspondientes al propietario moroso, y el excedente aproximando por $
38,325.00 pesos cubrirá las variaciones que llegara a presentar el presupuesto durante
el ejercicio entrante.
Algunos de los principales cambios en el presupuesto 2011 pueden ser vistos en el
documento “Presupuesto de 2011”, y podrán ser comparados con el reporte del 2010.
Encontrará que en la comparación del 2010 y 2011 muestra una disminución del 5% en
nuestro presupuesto general operacional, sin considerar el mantenimiento por el
elevador, gastos de seguros, reparación de los Edificios y el fondo de reservas, que de
$ 2, 019,718.00 pesos en 2010 a $ 1,912,993.00 de pesos para 2011.
Debo aclarar que el mantenimiento correspondiente al elevador es mayor este año,
debido al incremento en el “contrato de mantenimiento” con la empresa Kone.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
63
En la categoría “Seguro” el gasto contemplado es de $ 330,000.00, aumentamos $5,
000,00, en comparación con el año pasado con el objeto de cubrir las variaciones que
presente la misma póliza. El pago de la Póliza 2010 - 2011 fue de $ 323,831.17 pesos.
En la categoría “Reparación de los Edificios” se ha reducido a $ 87,500.00 pesos, una
diferencia de $ 27,556.00 pesos en comparación con el 2010. En la categoría
“Reparación de Área Común” se han reducido a $ 55,200.00 pesos, una diferencia de $
13,354.00 pesos en comparación de 2010. Estamos sugiriendo que la mayoría de las
reparaciones y gastos importantes se cubran a través de cuotas especiales. Las
reparaciones son muy necesarias en este momento y se discutirán en la Agenda de
marzo de 2011.
Las Reservas del Edificio A y B y área común se han reducido a un total de $ 56,250.00
pesos, una reducción de $ 18,750.00 pesos en comparación con el 2010. Los gastos
legales actuales y terminaciones redujeron la capacidad de financiar las reservas
regulares de forma agresiva, en relación con años anteriores.
El aumento en la categoría “Sueldos” se debe a la liquidación del Sr. José Cruz. En el
2012 habrá un ahorro de aproximadamente 93,000.00 pesos. Todos los empleados,
excepto el Sr. José Luís Portillo, están bajo contrato anual, de forma que estamos
evitando las liquidaciones a un costo mayor, en caso de rescindir del empleado.
La cantidad presupuestada para la categoría “Agua”, tanto de la ciudad y en pipas de
agua, se ha reducido en $19,000.00 pesos con respecto al año anterior. Debido a la
implementación del sistema de riego por goteo y por aspersión.
La proyección en la categoría “Impuestos Profesionales” se ha reducido en
comparación con el 2010, parte de estos serán reclasificados, para reflejar el gasto de
forma más adecuada, así mismo existe una pequeña reducción en gastos legales.
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
64
En la categoría “Suministros de Seguridad” se han asignado solamente $ 5.000,00
pesos, que en comparación con la cantidad de $ 52,893.00 que se gastó en el 2010. Ya
que todos los equipos importantes se compraron en el 2010.
Ha sido un placer trabajar con ustedes, dueños, Comité de Vigilancia, Sandra Mesinger
y Karina Moreno este año.
Por favor, si tienen alguna duda o comentario, póngase en contacto conmigo.
Dee Bulkley
Tesorero
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
65
General Operating
Budget Presupuesto Operacional
Elevator Maintenance
Budget Manto.
Elevador
Insurance Expense Seguro
Building Repair Repara ciones
Building A & B
Reserves Budget Reserva Edif A y
B
Common Area
Reserve Budget
Area Comun
Total Annual Budget Total
Expenses/Gastos
Nómina /Grounds Salaries 219,838 219,838
Nómina /Grounds Salaries Terminations/Finiqitos 90,165
90,165
Nómina /Security Salaries 441,400 441,400
Administración / Administratiion 191,776
191,776
Abogado/Lawyer 130,000 130,000
Agroquimicos / Fumigation Chemicals 6,000
6,000
Agua:
- Agua de Cuidad/City
Water 186,000 186,000
Pipas de Agua / Water Trucks 85,000
85,000
Com. Bancarias / Bank Charges 7,500
7,500
Contador / CPA 42,000 42,000
Control De Termitas/Termite Control 22,000
22,000
Documentos oficiales y traducción/Official Documents/Translations 5,000
5,000
Edificio de Seguros/Insurance 330,000
330,000
Equipo Oficina / Office Supplies 10,000
10,000
Gasolina y Aceites / Gas & Oils 300
300
Gastos de reunión/Meeting Expenses 2,000
2,000
Impuestos / Taxes on Professional Fees 41,500
41,500
Jardin / Garden and Landscaping 34,813
34,813
Luz / Electricity 230,000 230,000
Matto. Elevadores/Elevator Maintenance:
-
Building A 23,409 23,409
Building B 23,409 23,409
Matto. Herramienta / Tools 10,000 10,000
Matto. Luz / Electric Maintenance 15,000
15,000
Matto. Muebles / Furniture Maintenance 5,000
5,000
Plasticos/Limpiador / Plastics & Cleaning 10,500
10,500
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Quimicos Alberca/Pool Chemicals 30,000
30,000
Recol. Basura / Garbage Fee 10,000
10,000
Reparis Espacio Común/Common Area Repairs 55,200
55,200
Reparis Edificio/Building Repairs 87,500
87,500
Suministros de Seguridad/Security Supplies 5,000
5,000
Telmex / Telephone 18,000 18,000
Uniforme Jardineros/ Uniforms 3,000
3,000
Uniformes de seguridad/Secuirty Uniforms 6,000
6,000
Fondo de Reserva / Reserve Fund -Building A
18,750
18,750
Fondo de Reserva / Reserve Fund -Building B
18,750
18,750
Fondo de Reserva/Reserve Fund Common Area
18,750
18,750
Total Expenses/ Total Gasto 1,912,993 46,818 330,000 87,500
37,500
18,750
2,433,561
Dues at 2009 Level
2,655,138
Surplus over Dues
221,577
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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Comparison of 2011 Annual Budget to 2010 Actual Expenses
2011 Budget
General Operating Budget Before
Elevator Maintenance,
Insurance Expense, Building
Repairs and Reserves
2010 Actual 1,912,993
2,019,718
% Decrease 5%
Detail Total Annual
Budget Actual 2010
Expenses
Nómina /Grounds Salaries with Terminiations 310,004 303,012
Nómina /Security Salaries 441,400 435,567
Administración / Administration 191,776 181,331
Abogado/Lawyer 130,000 141,415
Agroquimicos / Fumigation Chemicals 6,000 4,478
Agua:
Agua de Cuidad/City Water 186,000 161,637
Pipas de Agua / Water Trucks 85,000 128,472
Com. Bancarias / Bank Charges 7,500 7,734
Contador / CPA 42,000 34,500
Control De Termitas/Termite Control 22,000
Miscellaneous 4,142 Documentos oficiales y traducción/Official
Documents/Translations 5,000 23,230
Edificio de Seguros/Insurance 330,000 325,000
Equipo Oficina / Office Supplies 10,000 28,349
Gasolina y Aceites / Gas & Oils
300 300
Gastos de reunión/Meeting Expenses 2,000 1,416
Impuestos / Taxes on Professional Fees 41,500 67,711
Jardin / Garden and Landscaping 34,813 32,828
Luz / Electricity 230,000 226,000
Matto. Elevadores/Elevator Maintenance: 46,818 45,940
Matto. Herramienta / Tools 10,000 4,967
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Matto. Luz / Electric Maintenance 15,000 22,431
Matto. Muebles / Furniture Maintenance 5,000 5,263
Plasticos/Limpiador / Plastics & Cleaning 10,500 10,565
Quimicos Alberca/Pool Chemicals 30,000 39,108
Recol. Basura / Garbage Fee 10,000 8,100
Reparis Espacio Común/Common Area Repairs 55,200 68,554
Reparis Edificio/Building Repairs 87,500 115,056
Suministros de Seguridad/Security Supplies 5,000 52,893
Telmex / Telephone 18,000 21,540
Uniforme Jardineros/ Uniforms 3,000 1,949
Uniformes de seguridad/Secuirty Uniforms 6,000 2,227
Fondo de Reserva / Reserve Fund -Building A 18,750 25,000
Fondo de Reserva / Reserve Fund -Building B 18,750 25,000
Fondo de Reserva/Reserve Fund Common Area 18,750 25,000
Total Expenses 2,433,561 2,580,713
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ANEXO G
12. Aprobación para la Evaluación Especial
Hay tres proyectos que se han identificado y discutido por el Comité de Edificios y
Terrenos, el Comité de Vigilancia y el Administrador que deben llevarse a cabo en
breve con el fin de detener el deterioro de propiedad más allá y para preservar la
calidad de nuestro complejo. Varias estimaciones se han recibido de estos trabajos y
los mejores han sido seleccionados como necesarios para presentar las evaluaciones
especiales. Dos de los proyectos (de techo y voladizos Repintado) se basará en las
evaluaciones por indiviso y el costo por condominio viene adjunto (usé 12.00 P $ = $
1.00US para convertir a dólares de EE.UU.). El costo del proyecto (Control de
Inundaciones) se dividido en partes iguales por las unidades.
12.1 Reparación de techo Saliente: Áreas Comunes
Muchos de los aleros de las áreas comunes, las pestañas y los elementos decorativos
de madera del techo del lobby están muy manchados o descoloridos, algunos se han
deteriorado debido a los componentes estructurales, algunos han sido infestados de
termitas y existe la necesidad de restaurar tejas. Este trabajo propone eliminar el
aspecto sucio de estos elementos de construcción de 10 años de edad y en gran
medida a mejorar la apariencia de nuestros edificios, y prevenir el futuro algunos
mayores costos de reparación si permitimos que el deterioro se extienda. Las ofertas
incluyen el trabajo obtenido, como sustitución de la madera de pino con madera
resistente a las termitas de palma, el tratamiento de la madera con insecticidas, la
tinción de la madera y la sustitución de tejas antiguos, techos descoloridos y rotos con
nuevas acciones. El costo de las áreas comunes es de $90,000.00 pesos o el promedio
de $ 180 dólares (Nota: En relación con este trabajo se recomienda que los propietarios
con componentes privados de la madera - columnas, vigas, barandas - en mal estado o
deteriorado al mismo tiempo realizar sus trabajos de reparación).
12.2 Repintado de los edificios
Paredes de CVM lucen viejas, están sucias y manchadas, son desiguales en el color y
reducen en gran medida el buen aspecto y la calidad del complejo. Las ofertas se han
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL CONDOMINIO “LA CASA QUE VE AL MAR
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recibido a pintar todas las paredes del edificio con una pintura de calidad el contratista
proporcionará una garantía de 10 años. Costo estimado = $ 366.000 pesos o el
promedio de $ 755 dólares por unidad
12.3 Control de Inundaciones (drenaje)
Durante la tormenta grande este verano pasado, la colina detrás del edificio "B" erosión
de rocas y lodo que se deslizó por la ladera, el agua, todo esto provocó que se
inundara el área de bodega y el funcionamiento del drenaje cerca del estacionamiento
y la carretera. La lluvia lava el pequeño muro de retención a lo largo de la orilla del
camino y continuó hacia abajo a lo largo de las escaleras de la calle de abajo, la
erosión de la tierra junto a las escaleras. Un canal se ha construido en la parte inferior
de la playa de estacionamiento para dirigir el agua lejos de la carretera en el futuro.
Para controlar el flujo principal de agua del edificio “B” se recomienda construir un canal
para canalizar la lluvia a un registro cerca de la parte posterior del pasillo del Edificio
"B" y luego a un sistema de alcantarillas subterráneas existentes hasta el área de
estacionamiento en la calle inferior. Costo estimado = P $ 136,000 pesos o $ 254
dólares por unidad. El costo total estimado para la evaluación de tres proyectos: el
promedio de $ 1189 dólares por unidad.
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ANEXO H
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ANEXO I
REGISTRO PARTICIPACION DE LOS SUB-COMITES.
SIGN-IN SHEET FOR ADVISORY COMMITTEES
Comité de Agua y otros Servicios: Water and Utilities Committee: No hubo interesados/ None Comité de Edificios y Jardines: Buildings and Grounds Committee: Graciela Coyne Dee Bulkley Anne Koontz Edita Kon Susan Beales Elena & Joe Zuliani Comité Legal: Legal Committee: Graciela Coyne Tom Huebner Grupo de Asesoría Financiera de Condóminos: Co-Owners Finance Advisory Group: Meriann Zuk Sandra Mesinger Jeremy Kon Karen Warner Dee Bulkley
