Acquistare Immobili Senza Rischi Legali

8/13/2019 Acquistare Immobili Senza Rischi Legali

1/140


2/140

ANTONIO VOLANTI

ACQUISTARE IMMOBILI SENZA

RISCHI LEGALI

Dalla Proposta di Ac !isto alla Stip!la di !"Pr#li$i"ar# p#r Ac !isir# I$$o%ili i" Modo Sic!ro

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook &


3/140

TitoloACQUISTAR I!!"#I$I S %&A RISC'I $ (A$I)

AutoreAntonio Volanti

ditore#runo ditore

Sito internet*ttp+,,---.brunoeditore.it

ATTENZIONE' !#sto #%oo( co"ti#"# i dati criptati al )i"#di !" rico"osci$#"to i" caso di pirat#ria* Tutti i diritti sonoriservati a nor/a di le00e. %essuna parte di questo libro pu1essere riprodotta con alcun /ezzo senza l2autorizzazione scrittadell2Autore e dell2 ditore.+ #spr#ssa$#"t# ,i#tato

tras$#tt#r# ad altri il pr#s#"t# li%ro3 n4 in 5or/ato cartaceo n4 elettronico3 n4 per denaro n4 a titolo 0ratuito. $e strate0ie riportate in questo libro sono 5rutto dianni di studi e specializzazioni3 quindi non 6 0arantito il ra00iun0i/ento dei/edesi/i risultati di crescita personale o pro5essionale. Il lettore si assu/e pienaresponsabilit7 delle proprie scelte3 consapevole dei risc*i connessi a qualsiasi5or/a di esercizio. Il libro *a esclusiva/ente scopo 5or/ativo e non sostituiscealcun tipo di tratta/ento /edico o psicolo0ico. Se sospetti o sei a conoscenza diavere dei proble/i o disturbi 5isici o psicolo0ici dovrai a55idarti a un appropriatotratta/ento /edico.

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook -
http://www.brunoeditore.it/http://www.brunoeditore.it/


4/140

So$$ario

Introduzione pa0.8Capitolo 9+ $e 5asi di acquisto e 0li accor0i/enti pa0.:Capitolo ;+ Co/e 5or/ulare una proposta d2acquisto

e stipulare un preli/inare pa0.


5/140

I"trod!/io"#

Uno studio dell2AIT C di 5ine ;=9; @Associazione ItalianaTecnico cono/ica Ce/ento 3 rivela c*e BSecondo i dati delventesi/o Rapporto Cres/e sul /ercato delle costruzioni3 anove/bre ;=9; il valore del patri/onio i//obiliare italiano era pari a circa 8?> /iliardi di euro3 in netta di/inuzione dal ;== ao00i. Ci1 nonostante rispetto al 9?? il valore de0li i//obili sulterritorio italiano 6 quasi raddoppiato @ ?8E . Quello c*e il

C %SIS *a de5inito processo di patri/onializzazione 5a/iliare)*a deter/inato un2espansione senza precedenti del /ercatoresidenziale3 consentendo l2accesso all2abitazione a una platea diso00etti 5orte/ente /otivati all2acquistoF.

Tale studio a55er/a ancora c*e B%onostante la crescita del/ercato i//obiliare de0li ulti/i anni3 non 6 azzardato sostenerel2esistenza di una 5orte do/anda abitativa potenziale.Annual/ente in Italia si 5or/ano @senza considerare le unionilibere e i sin0le c*e vanno a vivere da soli circa trecento/ilanuovi nuclei 5a/iliari. Anc*e se l2anda/ento 6 decrescente3 ne0li

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook 0


6/140

ulti/i cinque anni in Italia sono nate 938 /ilioni di nuove5a/i0lie @portando il totale nazionale a ;>3: /ilioni . A tutto ci1va a00iunto il contributo dato dall2evoluzione quantitativa equalitativa 5ornito dall2i//i0razione. Secondo dati Istat3 da qui al;=;= l2Italia crescer7 ancora co/e nu/ero di residenti3 passandoda0li attuali sessanta /ilioni di abitanti a circa sessantatr4 /ilioni. %onostante quindi l2econo/ia italiana attraversi una 5ase5orte/ente recessiva tale da intaccare la condizione redditualedelle 5a/i0lie3 le dina/ic*e sociali e de/o0ra5ic*e indicano c*e 6ancora attuale la necessit7 di accedere a nuovi allo00iF.

Gertanto il /attone3 secondo tali studi3 ri/ane ancoral2investi/ento pre5erito da0li italiani anc*e in situazioni di crisico/e l2attuale. In5atti3 anc*e se non si ra00iun0ono piH i livellidel ;==


7/140

il corona/ento del so0no di una vita3 6 altrettanto vero c*e questoso0no non deve divenire un incubo.

cco perc*4 occorre3 anc*e se non si 6 de0li esperti del settorele0ale3 avere ben c*iari i /eccanis/i c*e re0olano l2acquisto diun i//obile al 5ine di evitare o3 al/eno3 /ini/izzare i risc*i c*eo0ni acquisto pu1 co/portare. J quindi indispensabile conoscerele varie 5asi c*e conducono all2acquisto i//obiliare3 sapendoindividuare i possibili pericoli c*e possono annidarsi dietro una55are). Inoltre3 la vo0lia di realizzare il nostro so0no o di 5are un buon a55are non debbono ostacolare una visione obiettiva

dell2acquisto c*e ci viene proposto.

Gerci13 in questo corso prendere/o con5idenza con aspetti3tecnic*e e ter/inolo0ie c*e non devono essere esclusiva dei notai3/a devono costituire l2indispensabile patri/onio di c*iunque si

vo0lia accostarsi al /ercato i//obiliare.

Gerci1 buona lettura eK in bocca al lupoL



8/140

CAPITOLO 3'L# )asi di ac !isto # 4li accor4i$#"ti

Acquistare un i//obile si0ni5ica co/piere un 0ran nu/ero di passa00i3 o0nuno dei quali ric*iede estre/a attenzione per evitare proble/i spesso /olto seri. In5atti3 la nor/ativa in /ateria 6 particolar/ente co/plessa e se trascuria/o3 sin dall2inizio3 dico/piere tutta una serie di veri5ic*e3 potre//o risc*iare dico/pro/ettere l2acquisto.

In questo corso a55rontere/o le tre 5or/e di acquistodell2i//obile piH 5requenti nella pratica+ la stipulazione di un contratto di co/pravenditaM l2acquisto all2asta 0iudiziariaM l2acquisto di un i//obile da costruire.

SEGRETO "* 3' possia$o ac !istar# !" i$$o%il# stip!la"do!" co"tratto di co$pra,#"dita5 a44i!dica"doci !"6asta4i!di/iaria o ac !ista"dolo !a"do "o" 7 a"cora costr!ito*



9/140

I passa00i c*e solita/ente co/pia/o quando acquistia/o uni//obile /ediante la stipulazione di un contratto dico/pravendita sono+ l2avvio delle trattativeM la 5or/ulazione di una proposta di acquistoM

la stipula del contratto preli/inareM il ro0ito del notaio.

Queste 5asi3 tipic*e dell2acquisto3 possono essere precedute dalcon5eri/ento di un /andato a un2a0enzia i//obiliare3 oppure ilro0ito del notaio pu1 essere preceduto dalla ric*iesta di un /utuoalla banca per 5inanziare l2operazione con relativa iscrizionedell2ipoteca.

SEGRETO "* &' !a"do ac !istia$o !" i$$o%il# co" !"co"tratto di co$pra,#"dita5 l# ,ari# )asi ri4!ard#ra""o

l6a,,io d#ll# trattati,#5 la )or$!la/io"# d#lla proposta diac !isto5 la stip!la/io"# d#l co"tratto pr#li$i"ar# # il ro4itod#l "otaio*



10/140

Se3 invece3 ci vo0lia/o ci/entare con un acquisto all2asta0iudiziaria3 i passa00i c*e dovre/o co/piere saranno+ l2esa/e della docu/entazione d2astaM il deposito della do/anda di partecipazione all2astaM l2a00iudicazioneM

il tras5eri/entoM l2eventuale rilascio dell2i//obile da parte di c*i lo occupa.

Anc*e in questo caso potre/o a00iun0ere la ric*iesta di un /utuoalla banca per 5inanziare l2acquisto3 se/pre con relativa iscrizionedell2ipoteca a 0aranzia.

SEGRETO "* -' !a"do ac !istia$o !" i$$o%il# all6asta5 l#,ari# )asi ri4!ard#ra""o l6#sa$# d#lla doc!$#"ta/io"# d6asta5il d#posito d#lla do$a"da di part#cipa/io"# all6asta5l6a44i!dica/io"#5 il tras)#ri$#"to # l6#,#"t!al# rilascio

d#ll6i$$o%il#*

$a principale di55erenza tra l2acquisto dal proprietario e l2acquistoall2asta 6 c*e3 nel pri/o caso3 dovre/o stipulare3 alla conclusionedelle varie 5asi3 un contratto di co/pravendita3 /entre3 nel

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook 3:


11/140

secondo caso3 l2acquisto avverr7 /ediante un provvedi/ento del0iudice3 c*ia/ato decreto di tras5eri/ento. In5ine3 l2acquisto dellacasa dei nostri so0ni pu1 avvenire su pianta3 cio6 quandol2i//obile non 6 ancora costruito. Si tratta dell2acquistodiretta/ente dal costruttore o co/e soci di una cooperativaedilizia di abitazione.

In questi casi i passa00i saranno si/ili a quelli c*e abbia/o visto per l2acquisto /ediante stipula di un contratto di co/pravendita3con alcune avvertenze c*e si rendono necessarie proprio perc*4l2i//obile ancora non esiste o non 6 ulti/ato.

SEGRETO "* .' !a"do ac !istia$o !" i$$o%il# "o" a"coracostr!ito5 da !" costr!ttor# o i" coop#rati,a5 ,i so"o alc!"#a,,#rt#"/# c;# si r#"do"o "#c#ssari# proprio p#rc;*

$a visura ipocatastale ci per/ette di scoprire se esistono pi0nora/enti3 sequestri e atti di citazione c*e possanoco/pro/ettere il nostro acquisto. In5atti3 6 bene sapere c*e il pi0nora/ento trascritto presso i Re0istri I//obiliari dal creditoredel nostro venditore /antiene la propria e55icacia3 anc*e sel2i//obile 6 da noi acquistato.

In tale caso3 si/il/ente a quanto visto per l2ipoteca3 ci

trovere//o a dover pa0are il creditore se non vo0lia/o c*e ilnostro acquisto 5inisca all2asta. Inoltre3 il creditore del nostrovenditore pu1 trascrivere il sequestro c*e 0li sia stato concessodal Tribunale a scopo cautelativo3 quando occorra attendere l2esitodi un 0iudizio per la quanti5icazione del credito.

Una volta c*e il creditore si sia visto quanti5icare dal Tribunale il proprio credito3 il sequestro si converte nel pi0nora/ento di cuiabbia/o detto sopra.



20/140

SEGRETO "* 33' do%%ia$o acc#rtarci c;# s!ll6i$$o%il# c;#,o4lia$o ac !istar# "o" sia"o trascritti pi4"ora$#"ti os# !#stri*

Inoltre3 la visura ipocatastale ci indica anc*e l2eventuale esistenzadi trascrizioni di do/ande 0iudiziali. In5atti3 quando si inizia un0iudizio c*e abbia a o00etto un i//obile3 la le00e consenteall2attore @c*e avvia il 0iudizio di trascrivere la do/andaintroduttiva del 0iudizio a55inc*4 siano prenotati 0li e55ettidell2eventuale sentenza di acco0li/ento c*e usual/ente arriva adistanza di alcuni anni dall2inizio della causa.

Ad ese/pio3 se insor0e una causa tra i due precedenti proprietaridi un i//obile circa la validit7 del contratto di vendita3 latrascrizione della do/anda 0iudiziale ci avvisa c*e da quel0iudizio potrebbero scaturire e55etti i/portanti anc*e per c*i si

appresta ad acquistare da una delle parti del 0iudizio. Se in5atti lado/anda 0iudiziale trascritta dovesse essere accolta3 l2acquisto precedente al nostro potrebbe divenire ine55icace travol0endoanc*e il nostro acquisto se avvenuto successiva/ente allatrascrizione della do/anda stessa.

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook &:


21/140

Altro tipico caso 6 quello nel quale il nostro venditore subisca unado/anda revocatoria con la quale il creditore del suo venditoreric*ieda l2ine55icacia dell2acquisto perc*4 5atto al 5ine di 5rodarele proprie ra0ioni.

Anc*e in questo caso3 l2eventuale acco0li/ento della do/andarevocatoria trascritta 5ar7 divenire ine55icace il nostro acquistoavvenuto successiva/ente alla trascrizione della do/anda stessa.

SEGRETO "* 3&' do%%ia$o acc#rtarci c;# s!ll6i$$o%il# c;#,o4lia$o ac !istar# "o" sia"o trascritt# do$a"d# 4i!di/iali*

Altro pericolo c*e corria/o sia *a quando acquistia/o uni//obile sul quale risulti trascritto il provvedi/ento con il qualeviene pronunziata l2espropriazione dell2i//obile per pubblicautilit7. Si tratta del caso tipico nel quale la pubblica

a//inistrazione debba realizzare3 ad ese/pio3 una strada dove sitrova l2i//obile c*e abbia/o acquistato. In questo caso3 il provvedi/ento di esproprio dar7 diritto unica/ente aun2indennit7 in 5avore del proprietario c*e si vedr7 tolto il proprio bene dalla pubblica a//inistrazione.

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook &3


22/140

SEGRETO "* 3-' do%%ia$o acc#rtarci c;# s!ll6i$$o%il# c;#,o4lia$o ac !istar# "o" sia"o trascritti pro,,#di$#"ti di#sproprio*

In a00iunta a quanto sopra3 esistono ulteriori vincoli c*e possonosussistere sull2i//obile3 c*e in questa sede non possono essereric*ia/ati. Tali vincoli sono per1 tutti rintracciabili presso iRe0istri I//obiliari. Quindi3 un esa/e attento dei Re0istriI//obiliari ci consentir7 di evitare brutte sorprese e di essere piena/ente consapevoli di ci1 c*e intendia/o acquistare.$2esa/e di tali Re0istri avviene /ediante le cosiddette visure

ipocatastali3 c*e o00i si possono anc*e e55ettuare via Internet.

Goic*4 per1 la lettura di tali Re0istri non 6 a0evole3 6 opportuno5arla ese0uire dai propri consulenti @avvocato3 notaio3 0eo/etra3arc*itetto ecc. . Ci potre/o quindi rivol0ere al nostro notaio o

avvocato di 5iducia oppure a un tecnico specializzato @usual/enteun 0eo/etra . Se la trattativa avviene /ediante l2inter/ediazionedi un a0ente i//obiliare dovre/o esi0ere da lui delle visurea00iornate.

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook &&


23/140

SEGRETO "* 3.' !" #sa$# att#"to d#i R#4istri I$$o%iliari cico"s#"tir= di #,itar# %r!tt# sorpr#s# # di #ss#r# pi#"a$#"t#co"sap#,oli di ci? c;# i"t#"dia$o ac !istar#*

Ci sono poi de0li ulteriori aspetti da tenere in considerazione ec*e non e/er0ono dalle visure ipocatastali. Tali aspetti ri0uardanoi se0uenti casi+ la possibilit7 c*e lo Stato o il Co/une possano vantare un

privile0io 5iscale sull2i//obile per il /ancato pa0a/ento dii/poste dirette o indiretteM

il pericolo derivante dall2acquisto di un bene proveniente da

donazione c*e potrebbe essere revocata o aver leso diritti dialtri parenti di c*i *a ricevuto la donazioneM

l2esistenza di un diritto di prelazione le0ale di acquisto

dell2i//obile a 5avore di terziM l2esistenza di un diritto di sola super5icie e quindi a te/po e

non di piena propriet7 sull2i//obile da acquistareM la non co//erciabilit7 dell2i//obile perc*4 inserito in piani

di edilizia pubblica @ad ese/pio3 le cosiddette case popolari o perc*4 5rutto di un abuso edilizioM

l2esistenza di una co/unione dei beni con il coniu0e da parte

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook &-


24/140

del venditoreM l2eventualit7 c*e l2i//obile non abbia la destinazione d2uso

consentita dal re0ola/ento di condo/inioM l2eventualit7 c*e il venditore non abbia corrisposto 0li oneri

condo/iniali per l2anno in corso e quello precedente

l2acquisto3 cosicc*4 il nuovo proprietario sia c*ia/ato a pa0areM

il sostenere oneri condo/iniali straordinari approvati

dall2asse/blea dei condo/ini precedente/ente l2acquistoM nel caso si acquisti da un i/prenditore il risc*io c*e questi

5allisca e il curatore 5alli/entare c*ieda la revoca dellavenditaM

l2inseparabilit7 del posto auto,boO acquistato unita/ente

all2i//obile.

In tali casi alcuni accor0i/enti da prendere potranno essere+ c*iedere in5or/azioni presso 0li u55ici 5inanziari per conoscere

eventuali pendenze tributarie del venditoreM veri5icare se l2i//obile c*e stia/o per acquistare sia

proveniente da donazione con donante deceduto3 nel pri/ocaso3 o c*e siano trascorsi al/eno dieci anni dalla /orte del

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook &.


25/140

donante3 nel secondo casoM ric*iedere in5or/azioni al venditore esa/inando con

attenzione anc*e l2atto di acquisto precedenteM acquisire in5or/azioni presso il Co/uneM esi0ere c*e l2accettazione della proposta3 il preli/inare e il

ro0ito siano sottoscritti anc*e dal coniu0eM ric*iedere all2a//inistratore di condo/inio il re0ola/ento

vi0enteM ric*iedere all2a//inistratore di condo/inio in5or/azioni

circa la re0olarit7 dei pa0a/enti del venditore ed esi0ere insede di stipula c*e l2a//inistratore rilasci una dic*iarazionein tal senso al venditoreM

ric*iedere all2a//inistratore di condo/inio le in5or/azioni

del casoM veri5icare la solidit7 dell2i/prenditore c*e vende e il rilascio di

idonee 0aranzie3 obbli0atorie quando l2i//obile 6 in

costruzioneM veri5icare l2atto di acquisto.

SEGRETO "* 30' !lt#riori risc;i so"o do,!ti a pri,il#4i



26/140

)iscali@ a !"a pr#c#d#"t# do"a/io"#@ a !" diritto di pr#la/io"#l#4al#@ a !" diritto di sola s!p#r)ici#@ alla "o" co$$#rcia%ilit=d#l %#"#@ al r#4i$# di co$!"io"# d#l ,#"ditor#@ all6#sist#"/adi !" co"do$i"io@ al risc;io di )alli$#"to d#l ,#"ditor#@ alla"or$ati,a s!i posti a!to %o *



27/140

RI GI$"(" D $ CAGIT"$" 9+ S (R T" n. 9+ Gossia/o acquistare un i//obile stipulando

un contratto di co/pravendita3 a00iudicandoci un2asta0iudiziaria o acquistandolo quando non 6 ancora costruito.

S (R T" n. ;+ Quando acquistia/o un i//obile con un

contratto di co/pravendita3 le varie 5asi ri0uarderanno l2avviodelle trattative3 la 5or/ulazione della proposta di acquisto3 lastipulazione del contratto preli/inare e il ro0ito del notaio.

S (R T" n.


28/140

S (R T" n. + Il venditore dovr7 conse0narci ladocu/entazione co/provante il proprio acquisto e quellieventual/ente precedenti c*e coprano un periodo di te/po aritroso di al/eno vent2anni.

S (R T" n. + J necessario e55ettuare una visura ipocatastale

da ese0uirsi attraverso l2ispezione de0li atti re0istrati presso leConservatorie dei Re0istri I//obiliari dell2A0enzia delTerritorio.

S (R T" n. :+ Dobbia/o accertarci c*e il venditore sia il

reale proprietario del bene o sia stato da questi incaricato conuna valida procura.

S (R T" n. ?+ Dobbia/o accertarci c*e sull2i//obile c*e

vo0lia/o acquistare non sia iscritta ipoteca. S (R T" n. 9=+ Dobbia/o accertarci c*e sull2i//obile c*e

vo0lia/o acquistare non sia costituita una servitH. S (R T" n. 99+ Dobbia/o accertarci c*e sull2i//obile c*e

vo0lia/o acquistare non siano trascritti pi0nora/enti osequestri.

S (R T" n. 9;+ Dobbia/o accertarci c*e sull2i//obile c*e

vo0lia/o acquistare non siano trascritte do/ande 0iudiziali. S (R T" n. 9


29/140

vo0lia/o acquistare non siano trascritti provvedi/enti diesproprio.

S (R T" n. 9>+ Un esa/e attento dei Re0istri I//obiliari ci

consentir7 di evitare brutte sorprese e di essere piena/enteconsapevoli di ci1 c*e intendia/o acquistare.

S (R T" n. 98+ Ulteriori risc*i sono dovuti a privile0i5iscaliM a una precedente donazioneM a un diritto di prelazionele0aleM a un diritto di sola super5icieM alla non co//erciabilit7del beneM al re0i/e di co/unione del venditoreM all2esistenzadi un condo/inioM al risc*io di 5alli/ento del venditoreM allanor/ativa sui posti auto,boO.



30/140

CAPITOLO &'Co$# )or$!lar# !"a proposta d6ac !isto

# stip!lar# !" pr#li$i"ar#

%or/al/ente l2acquisto di un i//obile 0iun0e al ter/ine di un percorso durante il quale il proprietario e il venditore *annodiscusso e si sono accordati sui ter/ini della co/pravendita @lecosiddette trattative .

J i/portante sapere c*e3 anc*e nelle trattative3 le parti sonotenute a co/portarsi con correttezza e buona 5ede. Se una delle parti tras0redisce uno di tali obbli0*i3 potr7 essere c*ia/ata arispondere all2altra parte dei danni subiti a titolo di responsabile precontrattuale.

Gertanto3 il venditore dovr7 stare bene attento a non nasconderecircostanze o qualit7 del bene @vedi Capitolo 9 c*e siano a suaconoscenza e c*e possano pre0iudicare l2interesse dell2acquirentea co/prare un i//obile privo di vizi.

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook -:


31/140

SEGRETO "* 31' a"c;# "#lla )as# d#ll# trattati,# l# parti so"ot#"!t# a co$portarsi co" corr#tt#//a # %!o"a )#d#5 # s# !"ad#ll# parti tras4r#disc# !"o di tali o%%li4;i5 do,r= risarcir# ida""i s!%iti dall6altra part#*

Tale percorso inizia di solito3 soprattutto quando le trattativeavven0ono alla presenza di un a0ente i//obiliare3 con una proposta c*e c*i vuole acquistare 5or/ula al proprietarioindicando i ter/ini principali ai quali 6 disposto a co/prare.

$a proposta 63 quindi3 una dic*iarazione del potenziale acquirente

con la quale quest2ulti/o si i/pe0na ad acquistare l2i//obile adeter/inate condizioni. ssa nor/al/ente viene avanzata3quando abbia/o ricevuto tutte le in5or/azioni utili c*e abbia/oric*iesto3 /a non 6 obbli0atoria3 ben potendo le parti 0iun0erediretta/ente al contratto preli/inare o alla vendita. Soprattutto

quando non vi sia l2intervento di un a0ente i//obiliare3 le parti potranno /ettere per iscritto i punti essenziali sui quali *annotrovato l2accordo @ad ese/pio il prezzo3 la data della stipula delcontratto ecc. in quel docu/ento c*e 63 nor/al/ente3 c*ia/ato/inuta).

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook -3


32/140

SEGRETO "* 32' l# trattati,# p#r l6ac !isto di !" i$$o%il#3sopratt!tto !a"do a,,#"4o"o alla pr#s#"/a di !" a4#"t#i$$o%iliar#5 i"i/ia"o di solito co" !"a proposta irr#,oca%il#)or$!lata al propri#tario5 i"dica"do i t#r$i"i pri"cipali ai

!ali l6ac !ir#"t# 7 disposto a co$prar#*

Se l2i//obile 6 stato a55idato a un a0ente i//obiliare3 sar7 preli/inar/ente i/portante veri5icare c*e l2a0ente i//obiliaresia iscritto all2apposito albo3 perc*4 altri/enti non pu1 ric*iederealcuna provvi0ione3 pena il co/pi/ento del reato di estorsione.

$a proposta3 di solito3 6 5or/ulata su un /odello predispostodall2a0ente i//obiliare. Si tratta di /oduli presta/pati3 con unospazio bianco sola/ente per le condizioni della propostad2acquisto e con nu/erose clausole. %e deriva c*e spesso tale proposta3 irrevocabile3 conten0a condizioni piH vincolanti di

quelle c*e sarebbero necessarie in una 5ase iniziale delle trattativee c*e invece sarebbero tipic*e di un contratto preli/inare.

"ccorre quindi non sottovalutare quanto si 5ir/a per evitare bruttesorprese nel caso in cui qualcosa non vada per il verso 0iusto3

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook -&


33/140

tenuto conto c*e nor/al/ente essa 6 acco/pa0nata da un asse0nointestato al venditore a titolo di deposito cauzionale.

Groprio per tale /otivo consi0lio di predisporre da noi stessi una proposta e insistere con l2a0ente i//obiliare c*e non pu1obbli0arci a sottoscrivere il suo /odello.

SEGRETO "* 38' s# la ,#"dita d#ll6i$$o%il# 7 stata a))idata a!" a4#"t# i$$o%iliar#5 ci ,#rr= ric;i#sto di pr#disporr# laproposta s! !" $od#llo pr#parato da !#sti5 c;# sp#ssoco"ti#"# cla!sol# c;# "o" sar#%%#ro "#c#ssari# i" !#sta )as#

d#ll# trattati,#*

Anc*e qualora vi sia l2intervento di un a0ente i//obiliare3ricordia/oci di intestare l2asse0no recante la so//a c*eacco/pa0na la proposta sola/ente al venditore+ 6 un nostro

diritto.

$2asse0no dovr7 essere non tras5eribile3 anc*e tenuto conto c*e lale00e prevede c*e sia obbli0atorio e/ettere un asse0no nontras5eribile per i/porti u0uali o superiori a /ille euro.

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook --


34/140


35/140

SEGRETO "* 39' 7 i$porta"t# c;# l6ass#4"o c;# acco$pa4"ala "ostra proposta sia s#$pr# i"t#stato al ,#"ditor#d#ll6i$$o%il# # "o" all6a4#"t# i$$o%iliar# c;#5 al pi>5 potr=#ss#r"# c!stod#*

J bene ricordare c*e la proposta ovvia/ente i/pe0na solo il potenziale acquirente 5ino al ter/ine indicato in essa se la proposta 6 irrevocabile3 co/e solita/ente accade. $a proposta pu1 essere anc*e revocabile e in tal caso3 sino a c*e non abbia/oavuto conoscenza dell2accettazione3 possia/o ca/biare idea e/odi5icare o ritirare la proposta.

"vvia/ente la proposta3 quando viene accettata3 divienei/pe0nativa anc*e per il venditore. A questo punto venditore eacquirente si sono entra/bi i/pe0nati a stipulare il successivocontratto. J i/portante sapere c*e perc*4 l2accettazione dia luo0o

a un i/pe0no vincolante @anc*e per il venditore3 6 necessario c*eessa sia con5or/e alla proposta. Ci1 si0ni5ica c*e essa non si devediscostare nei suoi contenuti 5onda/entali @ad ese/pio il prezzo oil ter/ine per la stipula del contratto ecc. da quanto indicato nella proposta.



36/140

SEGRETO "* &:' la proposta di ac !isto irr#,oca%il# 7,i"cola"t# solo p#r l6ac !ir#"t#5 $#"tr# di,i#"# i$p#4"ati,ap#r il ,#"ditor# !a"do !#sti l6acc#tta*

Groprio perc*4 la proposta contiene co/unque un i/pe0no0iuridica/ente vincolante per c*i la avanza3 6 i/portante c*e ildeposito cauzionale c*e acco/pa0na la proposta sia costituito dauna so//a di denaro di /odico i/porto non superiore a poc*e/i0liaia di euro. Un deposito d2i/porto in0ente render7 latrattativa successiva /olto piH ri0ida per noi.

cco perc*4 6 i/portante anc*e c*e essa ri/an0a 5er/a per un periodo li/itato+ dobbia/o cio6 indicare c*e essa sar7irrevocabile per una durata li/itata @ad ese/pio una setti/ana 3trascorsa la quale essa perder7 di e55icacia.

Questi due accor0i/enti consentono di indurre il venditore a5ornire subito una risposta senza c*e possa appro5ittare dellanostra proposta per alzare il prezzo con altri possibili acquirenti.



37/140

SEGRETO "* &3' ricordia$oci5 "#lla proposta5 di i"dicar# !"p#riodo di ,alidit= li$itato ad #s#$pio !"a s#tti$a"a # diacco$pa4"arla co" !"a so$$a di d#"aro co"t#"!ta ad#s#$pio poc;# $i4liaia di #!ro *

Inoltre3 6 opportuno adottare ulteriori accor0i/enti c*e per/ettano di non dare se0uito all2acquisto @e di recuperare i soldidel deposito in /ancanza di alcune condizioni.

$a cosa piH i/portante da veri5icare 6 c*e la proposta conten0auna o piH clausole c*e prevedano una serie di condizioni su cose

c*e si potranno veri5icare solo in un secondo /o/ento3 anc*e0razie all2aiuto di un tecnico3 di un notaio o di un avvocato3 pri/adi procedere con il preli/inare e il contratto di acquisto.

SEGRETO "* &&' "#lla proposta i"s#ria$o cla!sol# c;#

pr#,#da"o !"a s#ri# di co"di/io"i s! cos# c;# si potra""o,#ri)icar# solo i" !" s#co"do $o$#"to*

In particolare 6 opportuno c*e la proposta preveda la re0olarit7 ditutte le veri5ic*e ri0uardanti la propriet7 del bene e tutti 0li aspetti



38/140

urbanistici3 catastali e condo/iniali c*e lo ri0uardino @vediCapitolo 9 . J 5requente3 in5atti3 c*e alla proposta ci si accor0a dicose c*e non vanno in ordine ri0uardo3 ad ese/pio3 ad a0ibilit7 eabitabilit7 dei locali3 accatasta/ento3 abusi edilizi3 servitH3 partico/uni3 spese condo/iniali straordinarie 0i7 deliberate o cause incorso e cosP via.

"ppure3 co/e 0i7 visto3 potre//o venire a sapere c*e ilvenditore non 6 l2unico a disporre della propriet7 del bene @perc*4/a0ari o00etto di una eredit7 in cui ci sono piH eredi + in questocaso3 in5atti3 l2accettazione della proposta dovrebbe provenire da

parte di tutti i co/proprietari.

In poc*e parole dobbia/o inserire una clausola c*e ci consenta diri5or/ulare o annullare la proposta qualora venissi/o aconoscenza di di55or/it73 /a00iori oneri di spesa o /ancanze di

qualit7 e consistenza dell2i//obile.

Ad ese/pio3 sar7 utile inserire una 5rase del 0enere+ BAlla datadel ro0ito l2i//obile dovr7 essere libero da persone e cose3 onerireali3 vincoli3 0rava/i3 trascrizioni pre0iudizievoli3 ipotec*eF.



39/140

SEGRETO "* &-' "#lla proposta i"s#ria$o !"a cla!sola d#l4#"#r#' Alla data d#l ro4ito l6i$$o%il# do,r= #ss#r# li%#ro dap#rso"# # cos#5 o"#ri r#ali5 ,i"coli5 4ra,a$i5 trascri/io"ipr#4i!di/i#,oli5 ipot#c;#F*

J inoltre opportuno c*e sia speci5icato c*e solo il successivocontratto preli/inare sar7 vincolante per le parti. Co/e abbia/o0i7 detto3 le veri5ic*e le 5ar7 il notaio3 il tecnico o l2avvocato. Ino0ni caso3 6 /e0lio c*e procedia/o anc*e noi a 5are qualc*econtrollo ele/entare3 co/e ad ese/pio la corrispondenza tra la piantina catastale 5ornita e l2e55ettiva con5i0urazione

dell2i//obile o la ric*iesta al venditore del certi5icato di a0ibilit7e del re0ola/ento condo/iniale.

Sar7 utile anc*e un passa00io all2u55icio tecnico co/unale o unac*iacc*ierata con i vicini o con l2a//inistratore dello stabile3 c*e

possono svelare /olte cose c*e3 co/e a volte purtroppo accade3 ilvenditore non ci *a detto.

SEGRETO "* &.' oltr# all# ,#ri)ic;# a))idat# a !"pro)#ssio"ista5 )accia$o a"c;# "oi d#i co"trolli*



40/140

Qualora l2acquirente non accetti la proposta3 6 tenuto a restituirela so//a ricevuta in deposito. Se il venditore accetta la propostadell2acquirente3 nor/al/ente le parti stipulano un contratto preli/inare @c*ia/ato anc*e3 nella prassi3 co/pro/esso .

Il contratto preli/inare 6 un contratto con il quale il proprietariodell2i//obile3 nor/al/ente c*ia/ato pro/ittente venditore)3 ecolui c*e 6 interessato ad acquistarlo3 di solito de5initopro/issario acquirente)3 si i/pe0nano a stipulare un successivocontratto @cosiddetto de5initivo di tras5eri/ento della propriet7dell2i//obile3 5issando sin da ora il prezzo e 0li altri contenuti

principali.

SEGRETO "* &0' dopo l6acc#tta/io"# d#lla proposta5 l# parti"or$al$#"t# sottoscri,o"o il co"tratto pr#li$i"ar# co" il

!al# s6i$p#4"a"o a stip!lar# !" s!cc#ssi,o co"tratto il

cosidd#tto d#)i"iti,o di tras)#ri$#"to d#lla propri#t=d#ll6i$$o%il#5 )issa"do si" da ora il pr#//o # 4li altri co"t#"!tipri"cipali*

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook .:


41/140

Gertanto3 con il contratto preli/inare non acquistia/o /a cii/pe0nia/o ad acquistare. !a perc*4 di solito si stipula il preli/inare e non diretta/ente il de5initivoN $a sottoscrizione diun contratto preli/inare3 solita/ente3 serve a+ consentire alle parti di de5inire /e0lio alcuni contenuti

dell2accordo pur i/pe0nandosi sin da ora alla stipulaM avere /a00ior te/po per le veri5ic*e necessarieM ricercare la banca c*e ero0*i il /utuoM posporre il pa0a/ento delle i/poste sulla vendita.

Attenzione+ il preli/inare serve per avere piH te/po per de5inirealcuni detta0li della vendita piH o /eno i/portanti3 /a non a posporre 0li e55etti dell2acquisto. In tale ulti/o caso3 in5atti3 le parti potrebbero stipulare un contratto de5initivo di co/pravendita prevedendovi all2interno il di55eri/ento de0li e55etti a un secondo/o/ento o all2avverarsi di una condizione o evento.

SEGRETO "* &1' s# ,o4lio"o posticipar# 4li #))#ttid#ll6ac !isto5 l# parti posso"o stip!lar# il d#)i"iti,opr#,#d#"do il di))#ri$#"to d#4li #))#tti a !" s#co"do $o$#"too all6a,,#rarsi di !"a co"di/io"# o #,#"to*

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook .3


42/140

Il preli/inare 6 tal/ente vincolante per le parti c*e3 se una di essesi ri5iutasse di stipulare il de5initivo3 l2altra potrebbe addiritturarivol0ersi al Tribunale per ottenere una sentenza c*e tras5erisca il bene in luo0o del /ancato de5initivo @si parla in questi casi diesecuzione in 5or/a speci5ica dell2obbli0o di contrarre .

Il contratto preli/inare deve avere la /edesi/a 5or/a delde5initivo e quindi deve essere stipulato con scrittura privata o peratto pubblico. Se per1 vo0lia/o trascrivere il preli/inare3 questodeve essere stipulato al/eno nella 5or/a della scrittura privatacon 5ir/e autenticate da un notaio.

C*e cosa si0ni5ica e perc*4 trascrivere il preli/inareN Il preli/inare pu1 essere trascritto nei Gubblici Re0istri @vediCapitolo 9 quando le parti3 in particolare noi c*e intendia/oacquistare3 vo0liono 5ar retroa0ire 0li e55etti della trascrizione del

de5initivo o dell2eventuale sentenza c*e ne dispone l2esecuzionein 5or/a speci5ica3 al /o/ento della trascrizione del preli/inare.

In tale caso esso dovr7 essere preli/inar/ente re0istrato conversa/ento dell2i/posta di bollo pari3 attual/ente3 a euro 9>3 ;

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook .&


43/140

o0ni quattro 5acciate o 5razione di esse per o0ni copia del preli/inare e l2i/posta di re0istro3 c*e 6 in /isura 5issa se non visono versa/enti di so//e di denaro o in /isura variabile se vi 6dazione di acconti o di caparre.

$2i/posta di re0istro pa0ata per l2acconto o la caparracon5ir/atoria viene detratta3 al netto della parte in /isura 5issa3dall2i/posta di re0istro dovuta al /o/ento della re0istrazione delde5initivo.

SEGRETO "* &2' il pr#li$i"ar# d#,# a,#r# la )or$a d#lla

scritt!ra pri,ata5 a!t#"ticata s# d#,# #ss#r# trascritto5 opp!r#d#ll6atto p!%%lico*

%el preli/inare trovere/o precisate al/eno le se0uentiindicazioni+

le parti con i loro dati ana0ra5ici3 5iscali e di residenzaM la descrizione del bene i//obile co/pleta di dati catastaliM il prezzo e le sue /odalit7 di pa0a/entoM il ter/ine entro il quale stipulare il de5initivo.

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook .-


44/140

Di particolare rilievo 6 la descrizione dell2i//obile3 tale daevitare o0ni incertezza @ad ese/pio3 con ri5eri/ento alle pertinenze quali la cantina3 il posto auto ecc. . Allo scopo sar7opportuno c*iedere al proprietario di alle0are al preli/inare una plani/etria catastale.

Altrettanto i/portante 6 l2indicazione delle /odalit7 di pa0a/ento del prezzo. !olte sono le possibilit7 c*e si riscontranonella pratica. Di solito si prevede il pa0a/ento di un acconto o diuna caparra con5ir/atoria al /o/ento della 5ir/a del preli/inare3con saldo del prezzo al de5initivo anc*e /ediante accensione di

un /utuo bancario o accollo di quello 0i7 acceso dal venditore.

SEGRETO "* &8' tra 4li #l#$#"ti )o"da$#"tali da i"dicar#"#l pr#li$i"ar# ,i so"o la d#scri/io"# d#ll6i$$o%il#5 l#$odalit= di pa4a$#"to d#l pr#//o # il t#r$i"# p#r il d#)i"iti,o*

I/portante 6 la distinzione tra acconto e caparra con5ir/atoria. Seversia/o un acconto sul prezzo al /o/ento della 5ir/a del preli/inare3 si0ni5ica c*e laddove il de5initivo non venissestipulato anc*e per colpa di una delle parti3 detta so//a dovrebbe

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook ..


45/140

essere restituita a c*i l2*a versata3 salvo il diritto al risarci/entodel danno da parte di c*i l2*a subito per l2eventualeinade/pi/ento dell2altra parte.

Se invece la so//a 6 data a titolo di caparra con5ir/atoria3 lale00e prevede c*e3 in caso d2inade/pi/ento di c*i l2*a versata3l2altra parte *a diritto a trattenerla a titolo di risarci/ento3 /entrein caso d2inade/pi/ento di c*i l2*a ricevuta3 l2altra parte *adiritto a vedersela restituita nella /isura del doppio3 se/pre qualerisarci/ento del danno.

J quindi i/portante c*e nel contratto preli/inare sia c*iarito aquale titolo @di caparra con5ir/atoria o di acconto sul prezzo leso//e siano versate al proprietario del bene.

SEGRETO "* &9' 7 )o"da$#"tal# c;# "#l pr#li$i"ar# sia

sp#ci)icato s# l6a"ticipo sia ,#rsato !al# acco"to s!l pr#//o o!al# caparra co")ir$atoria*

Quanto al ter/ine3 esso nor/al/ente non *a natura di ter/ineessenziale3 la cui inosservanza deter/ini la risoluzione del



46/140

contratto. Se vo0lia/o c*e l2eventuale inosservanza del ter/ine produca tale e55etto dobbia/o speci5icarlo nel contratto preli/inare.

J possibile prevedere delle ulteriori clausole c*e consentano diuscire dal contratto preli/inare entro la scadenza del ter/ine+ potre/o prevedere il versa/ento al /o/ento della

sottoscrizione del preli/inare di una caparra penitenziale c*esar7 trattenuta qualora l2altra parte receda anticipata/ente dalcontrattoM

potre//o prevedere la dazione di una so//a a titolo di /ulta

penitenziale a 5avore di una parte qualora l2altra parte recedaanticipata/ente dal contratto.

$a di55erenza tra l2una e l2altra 6 c*e la pri/a si versaanticipata/ente rispetto all2eventuale recesso e verr7 restituita se

questo non si veri5ica3 /entre la seconda 6 un i/porto predeter/inato c*e viene versato sola/ente se si veri5ica ilrecesso.

SEGRETO "* -:' caparra p#"it#"/ial# # $!lta p#"it#"/ial#s#r,o"o a !scir# a"ticipata$#"t# dal pr#li$i"ar#*



47/140

Co/e detto3 il contratto preli/inare produce solo e55ettiobbli0atori e non tras5erisce la propriet7 dell2i//obile. Gu1accadere nella pratica c*e si abbia biso0no di entrareanticipata/ente nella detenzione dell2i//obile perc*43 adese/pio3 vo0lia/o avviare lavori di ristrutturazione in /odo da poterlo abitare subito dopo l2acquisto.

In tali casi3 poic*4 il possesso nor/al/ente viene tras5eritoinsie/e alla propriet7 al /o/ento della 5ir/a del de5initivo3occorrer7 c*e sia previsto nel preli/inare l2anticipazione dellaconse0na del bene.

Di solito3 in questi casi il proprietario esi0er7 un anticipo/a00iore sul prezzo e l2i/pe0no dell2acquirente a 0arantireeventuali danni c*e dovessero veri5icarsi dal /o/entodell2anticipato possesso.

SEGRETO "* -3' il pr#li$i"ar# ;a solo #))#tti o%%li4atori5t!tta,ia 7 possi%il# a"ticipar# alc!"i #))#tti d#l d#)i"iti,o5 ad#s#$pio $#dia"t# l6a"ticipa/io"# d#lla co"s#4"a d#l %#"# al)!t!ro ac !ir#"t#*



48/140

RI GI$"(" D $ CAGIT"$" ;+ S (R T" n. 9 + Anc*e nella 5ase delle trattative le parti sono

tenute a co/portarsi con correttezza e buona 5ede3 e se unadelle parti tras0redisce uno di tali obbli0*i3 dovr7 risarcire idanni subiti dall2altra parte.

S (R T" n. 9 + $e trattative per l2acquisto di un i//obile3soprattutto quando avven0ono alla presenza di un a0entei//obiliare3 iniziano di solito con una proposta irrevocabile5or/ulata al proprietario3 indicando i ter/ini principali aiquali l2acquirente 6 disposto a co/prare.

S (R T" n. 9:+ Se la vendita dell2i//obile 6 stata a55idata a

un a0ente i//obiliare3 ci verr7 ric*iesto di predisporre la proposta su un /odello preparato da questi3 c*e spessocontiene clausole c*e non sarebbero necessarie in questa 5asedelle trattative.

S (R T" n. 9?+ J i/portante c*e l2asse0no c*e acco/pa0na

la nostra proposta sia se/pre intestato al venditoredell2i//obile e non all2a0ente i//obiliare c*e3 al piH3 potr7esserne custode.

S (R T" n. ;=+ $a proposta di acquisto irrevocabile 6

vincolante solo per l2acquirente3 /entre diviene i/pe0nativa



49/140

per il venditore quando questi l2accetta. S (R T" n. ;9+ Ricordia/oci3 nella proposta3 di indicare un

periodo di validit7 li/itato @ad ese/pio una setti/ana e diacco/pa0narla con una so//a di denaro contenuta @adese/pio poc*e /i0liaia di euro .

S (R T" n. ;;+ %ella proposta inseria/o clausole c*e prevedano una serie di condizioni su cose c*e si potrannoveri5icare solo in un secondo /o/ento.

S (R T" n. ;


50/140

dell2acquisto3 le parti possono stipulare il de5initivo prevedendo il di55eri/ento de0li e55etti a un secondo /o/entoo all2avversarsi di una condizione o evento.

S (R T" n. ; + Il preli/inare deve avere la 5or/a della

scrittura privata3 autenticata se deve essere trascritto3 oppure

dell2atto pubblico. S (R T" n. ;:+ Tra 0li ele/enti 5onda/entali da indicare nel

preli/inare vi sono la descrizione dell2i//obile3 le /odalit7di pa0a/ento del prezzo e il ter/ine per il de5initivo.

S (R T" n. ;?+ J 5onda/entale c*e nel preli/inare sia

speci5icato se l2anticipo sia versato quale acconto sul prezzo oquale caparra con5ir/atoria.

S (R T" n.


51/140

CAPITOLO -'Co$# si ac !ista dal "otaio

Sia/o 5inal/ente 0iunti alla 5ase conclusiva delle nostre trattativee sia/o pronti ad acquistare. Dobbia/o3 quindi3 stipulare ilcontratto di co/pravendita. Geraltro questa potrebbe essere anc*el2unica 5ase se abbiano deciso di stipulare diretta/ente il contrattode5initivo senza preventiva proposta o contratto preli/inare@perc*4 ad ese/pio conoscia/o 0i7 l2i//obile e non abbia/o

biso0no di un /utuo .

$a co/pravendita 6 de5inita dal codice co/e il contratto c*e *a per o00etto il tras5eri/ento della propriet7 di una cosa o iltras5eri/ento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.

SEGRETO "* -&' la co$pra,#"dita 7 il co"tratto c;# ;a p#ro44#tto il tras)#ri$#"to d#lla propri#t= di !"a cosa o iltras)#ri$#"to di !" altro diritto ,#rso il corrisp#tti,o di !"pr#//o*



52/140

Il contratto di co/pravendita i//obiliare pu1 essere stipulatodiretta/ente tra le parti con il pubblico u55iciale c*e si li/ita adautenticare le 5ir/e de0li stipulanti @la cosiddetta scrittura privataautentica oppure per atto pubblico3 cio6 con l2intervento delnotaio @il cosiddetto ro0ito .

Gur trattandosi di due /odalit7 equivalenti3 per evitare diincorrere in errori c*e potrebbero pre0iudicare la validit7 delcontratto o la sua trascrivibilit73 6 opportuno rivol0ersi a un notaio perc*4 predispon0a il ro0ito.

Anc*e se l2intervento del notaio pu1 incidere sul costoco/plessivo dell2acquisto3 6 co/unque consi0liabile avvalersidella sua opera in quanto ci1 eviter7 proble/i c*e potrebberocausare danni /a00iori dei costi sostenuti per l2onorario delnotaio.

In5atti3 il notaio3 in quanto pubblico u55iciale3 6 in 0rado diassicurare la certezza in ordine al contenuto del contratto+ la le00e prevede c*e l2atto pubblico notarile costituisca piena prova del5atto c*e quel venditore e quel co/pratore abbiano stipulato

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook 0&


53/140

quella co/pravendita3 c*e abbiano concordato quel prezzo3 c*eesso sia stato pa0ato in tutto o in parte3 c*e essi si siano accordaticosP co/e e/er0e dal docu/ento3 c*e le loro 5ir/e sianoautentic*e ecc.

Inoltre3 l2intervento del notaio 6 indispensabile perc*4 il contrattodiven0a e55icace rispetto ai terzi+ questo avviene con latrascrizione del contratto3 cui il notaio deve provvedere per le00e.

SEGRETO "* --' a"c;# s# la co$pra,#"dita si p!? stip!lar#co" scritt!ra pri,ata a!t#"ticata5 7 co"si4lia%il# ri,ol4#rsi a

!" "otaio c;# assic!ra !"a pro)#ssio"alit= i" 4rado disal,a4!ardarci da #rrori c;# potr#%%#ro pr#4i!dicar#l6ac !isto*

Co/e 6 noto3 il codice civile addebita al co/pratore i costi

dell2acquisto e quindi anc*e l2onorario del notaio c*e3 quindi3questi pu1 libera/ente sce0liere.

Gertanto3 se avre/o preventiva/ente stipulato un contratto preli/inare3 il notaio c*e sce0liere/o per il de5initivo sar7 il

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook 0-


54/140

/edesi/o. A questo proposito 6 i/portante sapere c*e i recenti provvedi/enti in te/a di liberalizzazioni del ;=9; *annoabro0ato le tari55e pro5essionali3 pertanto non esistono piH li/iti/ini/i e /assi/i per la deter/inazione del co/penso del notaio.Il cliente c*e lo ric*ieda espressa/ente *a diritto di ottenere dalnotaio un preventivo di /assi/a e l2indicazione della co/plessit7dell2incarico. Gertanto3 nel nostro pri/o incontro con il notaionon esitia/o a c*iedere una indicazione dei costi co/plessivi3co/presi quelli dovuti al suo intervento.

All2onorario del notaio sono da a00iun0ere le i/poste dovute per

la re0istrazione3 le i/poste di re0istro e di bollo e le tasse dovutealle pubblic*e a//inistrazioni @in particolare all2arc*ivio notarilee alle A0enzie delle ntrate e del Territorio 3 l2IVA @attual/ente5issata al ;9E e il contributo previdenziale sul co/penso. Sar7 ilnotaio a provvedere al versa/ento di tali i/poste quale sostituto

d2i/posta.

SEGRETO "* -.' l6ac !ir#"t# ;a la )acolt= di sc#4li#r# il"otaio c;# do,r= ro4itar#5 al !al# do,r= ric;i#d#r#5 pri$a dia))idar4li l6i"carico5 !" pr#,#"ti,o d#i costi da sost#"#r#*

Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook 0.


55/140

Il lavoro del notaio3 nor/al/ente3 consiste nelle se0uenti attivit7+ l2esecuzione de0li accerta/enti preli/inariM la redazione dell2atto di acquistoM la stipula dell2atto di acquisto.

Con ri5eri/ento all2esecuzione de0li accerta/enti preli/inari3 ilnotaio dovr7+ accertarsi c*e la propriet7 c*e viene tras5erita sia nella piena

ed esclusiva propriet7 di c*i vende @ad ese/pio3 c*e nonesistano altri proprietari ecc.3 vedi Capitolo 9 M

accedere presso i Re0istri I//obiliari e veri5icare se ne0li

ulti/i vent2anni non si siano veri5icati eventi c*e possano pre0iudicare la vendita @vedi se/pre Capitolo 9 M

accedere presso 0li u55ici del Catasto e veri5icare c*e

l2i//obile risulti re0olar/ente re0istrato e c*e 0li siaasse0nata una rendita ai 5ini del pa0a/ento delle i/poste.

Ricordia/oci a tale proposito c*e il notaio deve svol0ere quantosopra anc*e se non 0li 5osse da noi ric*iesto.

SEGRETO "* -0' il "otaio pri$a d#l ro4ito d#,# s,ol4#r#



56/140

d#4li acc#rta$#"ti pr#li$i"ari s!lla propri#t=5 s! #,#"t!ali,i"coli # s!lla r#4olarit= catastal#*

Il notaio risponde sotto due pro5ili. Sotto il pri/o3 6 responsabiledal punto di vista della disciplina3 nella quale e0li incorre se nonsi avvede @pur avendone la possibilit7 della sussistenza di causedi invalidit7 del contratto @ad ese/pio3 il notaio alle0a al ro0ito diun terreno un certi5icato di destinazione urbanistica 0i7 scadutooppure non si avvede c*e /anca una porzione dell2i//obile trale unit7 per le quali 6 stata rilasciata la concessione edilizia .

Il notaio incorre poi in responsabilit73 con obbli0o di risarci/entodel danno alle parti3 se per sua colpa il contratto viene stipulato inassenza di tutti i presupposti di validit7 o di e55icacia3 o in assenzadelle dovute 0aranzie @ad ese/pio3 il notaio ci tranquillizza circail 5atto c*e non esistono ipotec*e precedenti iscritte sull2i//obile

per non avere ese0uito corretta/ente le ispezioni preli/inari allasottoscrizione dell2atto e la banca non ci concede il /utuo . Ilnotaio3 proprio a tali 5ini3 6 tenuto a sottoscrivere un2assicurazioneobbli0atoria.



57/140

SEGRETO "* -1' il "otaio 7 r#spo"sa%il# di tali acc#rta$#"ti# s# "o" li co$pi# rispo"d# ,#rso l# parti p#r i da""i c;# a%%ia#,#"t!al$#"t# pro,ocato*

Dopo aver svolto tali accerta/enti il notaio redi0e il contratto. Sitratta di una 5ase particolar/ente delicata perc*4 6 quella in cui sideter/ina il contenuto dell2accordo tra le parti. Il notaio dovr7rivol0ere particolare attenzione a+

l2identi5icazione dell2i//obileM il prezzo della co/pravendita e le /odalit7 con le quali questo

sar7 pa0atoM la conse0na dell2i//obile e le spese condo/inialiM la disciplina urbanisticaM il rendi/ento ener0etico) dei 5abbricatiM le 0aranzie da parte del venditoreM la tassazione.

SEGRETO "* -2' "#lla r#da/io"# d#l co"tratto 7 i$porta"t#l6id#"ti)ica/io"# d#l %#"#@ il pr#//o@ la co"s#4"a d#ll6i$$o%il## l# sp#s# co"do$i"iali@ la discipli"a !r%a"istica@ il

r#"di$#"to #"#r4#tico @ l# 4ara"/i# d#l ,#"ditor# # la



58/140

tassa/io"#*

Ger quanto ri0uarda l2identi5icazione dell2i//obile3 il notaioindic*er7 il Co/une ove esso 6 situato3 l2indirizzo3 il piano3 ilnu/ero dei vani e delle pertinenze3 i con5ini e le /odalit7 diaccesso.

Il notaio indic*er7 anc*e 0li identi5icativi catastali. Gur prevalendo3 in caso di contrasto3 i pri/i dati rispetto a quellicatastali3 6 5onda/entale veri5icare la correttezzadell2identi5icazione catastale3 poic*4 6 in base ad essa c*e si

pa0ano le i/poste e in quanto i dati catastali sono utilizzati perl2esecuzione de0li ade/pi/enti @trascrizione nei re0istrii//obiliari3 voltura catastale successivi alla vendita.

A questo proposito3 il notaio si sar7 5atto conse0nare le copie delle

plani/etrie catastali piH recenti dal venditore in /odo daveri5icare la con5or/it7 della piantina allo stato e55ettivo deiluo0*i. Al ri0uardo occorrer7 veri5icare c*e il venditore c*e abbia/odi5icato l2interno dell2i//obile3 abbia anc*e presentato alCatasto le plani/etrie a00iornate con le /odi5ic*e intervenute3



59/140

altri/enti questi dovr7 provvedervi pri/a dell2atto. Spesso le/a00iori di55or/it7 si re0istrano ri0uardo alle cantine3 solai3so55itte3 boO ecc.

SEGRETO "* -8' il "otaio do,r= ,#ri)icar# l6#satt#//a d#idati5 "o" solo r#lati,i all6!%ica/io"# d#ll6i$$o%il# $a a"c;#catastali*

Del prezzo abbia/o parlato nel Capitolo ;. sso viene dic*iaratoal notaio dalle parti al /o/ento della stipulazione del ro0ito.Gri/a del decreto #ersani del ;== 3 era 5requente nella pratica

l2indicazione in atti di un prezzo in5eriore al 5ine di rispar/iaresulle i/poste.

"00i3 nelle co/pravendite tra privati c*e abbiano per o00ettoi//obili abitativi 6 possibile su ric*iesta di c*i acquista indicare

nell2atto due diversi i/porti+ il prezzo co//erciale dell2i//obilee il suo valore 5iscale @deter/inato in base alla rendita catastalerivalutata . Tale 5acolt7 6 concessa anc*e nelle vendite tra i/presee privato3 qualora l2atto sia so00etto a i/posta di re0istro e non aIVA3 e qualora abbia per o00etto i//obili abitativi.



60/140

Geraltro la doppia indicazione consente la riduzione dell2onorarionotarile del


61/140

risoluzione3 la restituzione del prezzo o il risarci/ento del dannosaranno quanti5icati unica/ente sull2i/porto dic*iarato3 conevidente perdita dell2i/porto pa0ato al nero).

ancora si risc*ia se il nostro venditore 5allisce3 dato c*e ilnostro acquisto potr7 essere o00etto di un2azione revocatoria c*e3se accolta dal Tribunale3 deter/inerebbe il ritorno dell2i//obilenel patri/onio3 /entre a noi non resterebbe altro da 5are c*einsinuarsi tra i creditori per tentare di recuperare il prezzou55icial/ente pa0ato.

Altro caso nel quale 6 evidente il risc*io c*e si corre si/ulando il prezzo3 6 quando esiste una prelazione le0ale co/e nel caso della prelazione a 5avore dello Stato per quanto ri0uarda i benisottoposti a vincolo storico artistico3 oppure a 5avore del proprietario con5inante o dell2a55ittuario coltivatore diretto per i

terreni a0ricoli3 o a 5avore del conduttore per 0li i//obiliabitativi in caso di disdetta alla pri/a scadenza 0iusti5icatadall2intenzione del proprietario di vendere3 o ancora a 5avoredell2inquilino de0li i//obili ad uso co//erciale.



62/140

In questi casi3 c*i *a la prelazione *a diritto di essere pre5eritorispetto a qualunque altro so00etto nell2acquisto dell2i//obile3 seo55re al venditore condizioni pari) a quelle o55erte dal terzo. Se il prezzo viene in parte occultato e non viene preventiva/enteo55erto l2acquisto a c*i 6 titolare del diritto3 quest2ulti/o potr7ottenere il riscatto del bene @cio6 il suo tras5eri/ento pa0andosola/ente la parte di prezzo c*e 6 stata dic*iarata tra le partiori0inarie3 con evidente danno per il pri/o acquirente.

In5ine3 l2occulta/ento del prezzo real/ente pa0ato pu1 creare proble/i in caso ric*iedia/o un /utuo e vi sia sproporzione tra

prezzo e so//a ero0ata dalla banca3 5avorendo l2accerta/ento da parte dell2a//inistrazione 5inanziaria c*e c*ieda 0iusti5icazionedi tale di55erenza.

In conclusione a quanto detto sopra3 e/er0e c*e la

deter/inazione del prezzo3 c*e deve essere dic*iarato al notaio3rappresenta un proble/a /olto delicato in /erito al quale3considerata la 0ravit7 dei risc*i e delle responsabilit7 c*e possonoderivarne a carico delle parti3 si racco/anda la /assi/a cautela el2osservanza scrupolosa della le00e.



63/140

SEGRETO "* -9' 7 )o"da$#"tal# dic;iarar# "#l ro4ito il r#al#a$$o"tar# d#l pr#//o pa4ato5 p#r #,itar# di i"corr#r# i"acc#rta$#"ti )iscali o s!%ir# !" da""o i" caso di co"t#"/ioso*

I/portante 6 anc*e la questione relativa alle /odalit7 di pa0a/ento. %or/al/ente il saldo del prezzo pattuito vieneversato al /o/ento del ro0ito. Se per1 abbia/o ric*iesto un/utuo bancario3 nor/al/ente il ro0ito di acquisto e il /utuoven0ono stipulati con il notaio contestual/ente.

$a banca3 per13 non se/pre ero0a l2i/porto /utuato

contestual/ente alla stipulazione della vendita e del /utuo.Accade c*e la banca attenda l2avvenuta iscrizione dell2ipoteca di pri/o 0rado sull2i//obile a 0aranzia del 5inanzia/ento e c*e neidieci 0iorni successivi non sia intervenuta sentenza di 5alli/entodell2acquirente @il cosiddetto consolida/ento . Quanto sopra pu1

deter/inare c*e trascorrano anc*e due setti/ane pri/a c*e la banca ero0*i la so//a 5inanziata.

J i/portante quindi c*e c*iedia/o alla banca /e0lio se conl2ausilio del notaio c*e abbia/o incaricato se l2ero0azione della



64/140

so//a /utuata sar7 contestuale alla sottoscrizione dellaco/pravendita e del /utuo3 se cio6 potr7 pa0are subito alvenditore l2intero prezzoM in caso contrario3 sar7 necessarioin5or/are il venditore3 il quale potrebbe avere biso0no diincassare l2intero prezzo per pa0are a sua volta l2acquisto dellasua nuova casa3 e il notaio3 in /odo c*e e0li possa istruire la pratica e predisporre l2atto in te/pi tali da consentire al venditoredi non incorrere in disa0i di alcun tipo.

Tra 0li esca/ota0e c*e si utilizzano nella pratica vi 6 quello dianticipare la vendita rispetto alla data in cui il venditore dovr7 a

sua volta acquistare oppure stipulare il /utuo pri/a dellaco/pravendita3 con l2intervento del venditore quale terzo datoredi ipoteca a 5avore della banca3 in /odo da sottoscrivere lavendita in un /o/ento in cui l2ero0azione potr7 avvenire.

SEGRETO "* .:' !alora do%%ia$o pa4ar# il pr#//o a"c;#$#dia"t# l6#ro4a/io"# di !" $!t!o5 7 )o"da$#"tal# c;# cii")or$ia$o dalla %a"ca di !a"do !#st6!lti$a a,,#rr=*

Abbia/o 0i7 detto nel Capitolo ; di co/e nor/al/ente



65/140

l2i//obile sia conse0nato all2acquirente al /o/ento del ro0ito.Gotr7 accadere c*e abbia/o biso0no di avere in anticipo laconse0na delle c*iavi per 5are rilievi3 ristrutturare ecc.

Se per1 6 il venditore c*e c*iede di ri/anere ancora un po2nell2i//obile 6 bene c*e nel ro0ito si prendano alcuneaccortezze3 quali+ indicare con precisione la data entro la quale la conse0na

dovr7 avere luo0oM prevedere a carico della parte venditrice una penale in denaro

per o0ni 0iorno di ritardoM prevedere c*e una parte del prezzo sia pa0ata dal co/pratore

al venditore solo all2atto della conse0na3 al netto della penaleeventual/ente dovutaM

stabilire le condizioni in cui l2i//obile dovr7 essere

conse0natoM stabilire sino a quando l2occupante dovr7 pa0are 0li oneri

condo/iniali.

SEGRETO "* .3' s# il ,#"ditor# c;i#d# di ri$a"#r#"#ll6i$$o%il# sta%ilia$o il 4ior"o d#l rilascio@ !"a p#"al# p#r



66/140

il ritardo@ il pa4a$#"to di !"a part# d#l pr#//o alla co"s#4"a@sta%ilir# l# co"di/io"i "#ll# !ali l6i$$o%il# do,r= #ss#r#rilasciato@ il pa4a$#"to d#4li o"#ri co"do$i"iali*

Anc*e con ri5eri/ento alle spese condo/iniali si 6 detto alCapitolo 9. $a le00e prevede c*e spetti al venditore 0arantire diessere in re0ola con il pa0a/ento di tutte le spese inerentiall2i//obile. Accade spesso3 per13 c*e al /o/ento del ro0ito cisiano rate condo/iniali in corso di /aturazione3 o 0iacenze nellecasse del condo/inio c*e diano luo0o a con0ua0li a 5avore delvenditore.

Ger evitare proble/i3 6 i/portante c*e il venditore ci esibisca3davanti al notaio3 una lettera dell2a//inistratore del condo/iniodalla quale risulti c*e tutti i pa0a/enti 0i7 scaduti sono statie55ettuati re0olar/ente. Dopo il ro0ito dovre/o co/unicare

all2a//inistratore del condo/inio la /utata titolarit7dell2i//obile anc*e per poter0li consentire di calcolare eventualicon0ua0li o restituzioni. Un proble/a particolar/ente delicato 6rappresentato dalle spese condo/iniali straordinarie @ri5aci/entoi/pianti3 restauro della 5acciata ecc. 3 per lavori 0i7 deliberati



67/140

dall2asse/blea pri/a della vendita3 /a non ancora ese0uiti oese0uiti solo parzial/ente. Goic*4 la le00e nulla dice al ri0uardo36 necessario trovare un accordo con il venditore.

SEGRETO "* .&' p#r l# sp#s# co"do$i"iali ordi"ari#)accia$oci co"s#4"ar# !"a dic;iara/io"# d#ll6a$$i"istrator#5p#r !#ll# straordi"ari# pr#"dia$o accordi co" il ,#"ditor#*

%el ro0ito il notaio deve inserire sotto pena di nullit7 alcunedic*iarazioni della parte venditrice c*e atten0ono alla situazioneurbanistica dell2i//obile c*e viene tras5erito. Salvo quanto 0i7

detto al Capitolo 93 per i 5abbricati il venditore deve dic*iarare+ per quelli costruiti pri/a del 9 sette/bre 9? 3 senza

/odi5ic*e successive3 sotto sua responsabilit7 anc*e penale3c*e la costruzione 6 iniziata anterior/ente a tale dataM

per i 5abbricati costruiti pri/a del 9 sette/bre 9? 3 /a con

/odi5ic*e successive3 6 necessario conse0nare al notaio i provvedi/enti a//inistrativi in base ai quali tali /odi5ic*esono state e55ettuate @licenze3 concessioni edilizie3 concessioniin sanatoria3 D.I.A. ecc. 3 i cui estre/i dovranno essere indicatinel ro0itoM



68/140

per quelli costruiti dopo il 9 sette/bre 9? 3 6 necessarioconse0nare al notaio i provvedi/enti a//inistrativi in base aiquali l2edi5icazione o le /odi5ic*e sono state e55ettuate@licenze3 concessioni edilizie3 concessioni in sanatoria3 D.I.A.ecc. i cui estre/i dovranno essere indicati nel ro0itoM

per quelli o00etto di condono edilizio)3 occorre conse0nare alnotaio la concessione edilizia in sanatoria c*e il Co/une *ae/esso all2esito della pratica o3 in /ancanza3 la copia inte0raledella do/anda di condono con il ti/bro di ricevuta appostodal Co/uneM la copia dei bollettini postali con cui si 6 provveduto al pa0a/ento dell2intera oblazione dovuta alCo/une in relazione all2abuso condonatoM l2eventualedo/anda di parere all2autorit7 co/petente se esiste un vincolosul bene e3 se tale parere 6 stato 0i7 rilasciato3 copia dellostesso.

Ger i terreni3 invece3 il venditore deve 5arsi rilasciare da parte delCo/une in cui tale i//obile 6 situato il certi5icato didestinazione urbanistica relativo allo stesso3 in bollo. Talecerti5icato deve essere alle0ato in ori0inale sotto pena di nullit7 alro0ito e deve contenere i dati catastali del terreno e scade dopo un



69/140

anno dalla data del suo rilascio. Il venditore deve altresP dic*iarare3 sotto la propria responsabilit7anc*e penale3 c*e dopo la data del rilascio del certi5icato didestinazione urbanistica 0li stru/enti urbanistici del Co/une nonsono stati /odi5icati e c*e in relazione al terreno di cui si trattanon 6 stata e/essa alcuna ordinanza di lottizzazione abusiva.

SEGRETO "* .-' a"c;# co" ri)#ri$#"to all# caratt#ristic;#!r%a"istic;# d#ll6i$$o%il#5 il ,#"ditor# d#,# r#"d#r# d#ll#i$porta"ti dic;iara/io"i al "otaio # co"s#4"ar# !"a sp#ci)ica

doc!$#"ta/io"#*

Quanto alla quali5icazione ener0etica dell2i//obile3 la le00eric*iede solo c*e l2i//obile sia dotato dell2Attestato diCerti5icazione ner0etica @A.C. .3 previsto dalle nor/e dettate da

alcune re0ioni all2atto del suo tras5eri/ento. $2A.C. . 6 undocu/ento c*e descrive le caratteristic*e ener0etic*e di unedi5icio3 di un2abitazione o di un apparta/ento /ediante unascala da A a (3 e le prestazioni ener0etic*e de0li edi5ici. $a le00e prevede3 al ri0uardo3 l2inseri/ento nei ro0iti di una clausola con



70/140

la quale il co/pratore dic*iara di aver ricevuto le in5or/azioni ela docu/entazione relativa alla certi5icazione ener0eticadell2i//obile o00etto della co/pravendita.

Alcuni notai continuano a ric*iedere anc*e il diverso Attestato diQuali5icazione ner0etica @A.Q. .3 da non con5ondere conl2Attestato di Certi5icazione ner0etica A.C. . di cui abbia/odetto poco sopra anc*e se non ric*iesto piH dalla le00e. $2A.Q. .6 un docu/ento c*e sintetizza le caratteristic*e ener0etic*edell2edi5icio3 e per/ette di valorizzare 0li edi5ici ad altorendi/ento ener0etico au/entandone il valore i//obiliare.

SEGRETO "* ..' la l#44# pr#,#d# l6i"s#ri$#"to "#i ro4iti di!"a cla!sola co" la !al# il co$prator# dic;iara di a,#rric#,!to l# i")or$a/io"i # la doc!$#"ta/io"# r#lati,a allac#rti)ica/io"# #"#r4#tica d#ll6i$$o%il#*

Ger le00e3 il venditore deve prestare al co/pratore deter/inate0aranzie relative all2i//obile. Questa 0aranzie ri0uardano+ le qualit7 intrinsec*e del bene e la sua idoneit7 allo scopo per

il quale viene acquistato @ad ese/pio3 l2esistenza o /eno del



71/140

certi5icato di abitabilit7 rilasciato dal Co/une M la cosiddetta evizione+ l2i//obile non deve essere 0ravato da

diritti di terzi tali da pre0iudicare l2acquisto @vedi Capitolo 9 . i vizi+ il venditore deve risarcire i danni derivanti da eventuali

di5etti della struttura o de0li i/pianti.

Tali 0aranzie sono per le00e e sono e55icaci anc*e se non inseritenel ro0ito. %or/al/ente i notai provvedono a ric*ia/arleespressa/ente. Un accenno particolare /erita l2abitabilit73 ilca/bio di destinazione d2uso e la con5or/it7 de0li i/pianti.

$a /ancanza dei requisiti di abitabilit7 costituisce /ancanza deirequisiti essenziali del bene venduto3 il c*e autorizza ilco/pratore ad a0ire in 0iudizio per la risoluzione del contratto3restituzione del prezzo e risarci/ento dei danni.

J 5onda/entale quindi c*e il venditore si accerti dell2esistenza delcerti5icato di abitabilit73 o c*e co/unque c*ieda con5er/a@all2a//inistratore del condo/inio3 al costruttore dell2edi5icio3 aun tecnico di sua 5iducia della sussistenza dei requisiti perc*4l2i//obile sia idoneo a essere abitato3 poic*4 il rispetto di tali



72/140

requisiti 6 o00etto di una 0aranzia speci5ica c*e la le00e pone asuo carico @anc*e se non 6 obbli0atorio citare nell2atto notarile dico/pravendita 0li estre/i del certi5icato di abitabilit7 .

Quanto al ca/bio della destinazione d2uso3 il venditore dovr7veri5icare @con l2ausilio di un proprio tecnico di 5iducia3 adese/pio un 0eo/etra o un arc*itetto se il ca/bia/ento delladestinazione d2uso possa dare luo0o alla /ancanza delle qualit7essenziali ric*ieste per la nuova destinazione3 /ettendo quindi in pericolo il contratto di co/pravendita.

Tutte le case sono 5ornite di i/piantistica e questa deve esseresottoposta a idonee procedure di controllo per 0arantire lacostruzione e l2installazione secondo la nor/ativa vi0ente3 con uncorrispettivo certi5icato di con5or/it7.

Se nel ro0ito il venditore dic*iara c*e 0li i/pianti sono con5or/i3si deve ric*iedere se/pre la relativa 0aranzia. %el caso contrarioin cui si dic*iari c*e non vi sia la con5or/it73 potre/o pretenderela /essa a nor/a de0li i/pianti3 rinviando la stipula del contrattodopo i lavori di ade0ua/ento o decidere di accettare l2acquisto e



73/140

assu/erci a proprio carico la /essa a nor/a3 c*e ovvia/enteincider7 sul prezzo 5inale.

Gertanto le in5or/azioni c*e ri0uardano la con5or/it7 de0lii/pianti devono essere necessaria/ente scoperte e rese note pri/a del preli/inare.

SEGRETO "* .0' p#r l#44#5 il ,#"ditor# d#,# pr#star# alco$prator# d#t#r$i"at# 4ara"/i# r#lati,# all6i$$o%il#5 c;#ri4!arda"o l# !alit= i"tri"s#c;# d#l %#"# # la s!a ido"#it=allo scopo p#r il !al# ,i#"# ac !istato 4ara"/ia p#r #,i/io"#

# 4ara"/ia p#r i ,i/i*

%el ro0ito c*e ri0uarda un i//obile destinato a civile abitazione possia/o avvalerci delle a0evolazioni della cosiddetta pri/acasa) quando+

l2i//obile non sia di lussoM l2i//obile sia ubicato ove 6 residente o sar7 residente entro i

successivi diciotto /esi il bene5iciarioM l2i//obile sia destinato ad abitazioneM l2acquirente non deve essere proprietario o titolare di altro



74/140

diritto reale @n4 da solo n4 in co/unione con il coniu0e dialtra abitazione nel /edesi/o Co/une ove si trova l2i//obileda acquistareM

l2acquirente non deve avere bene5iciato dell2a0evolazione su

altra abitazione sul territorio nazionale.

In presenza di tali condizioni3 il notaio indic*er7 in atti c*e ciavvalia/o di tali a0evolazioni. Ger 0li i/porti delle varie i/postee delle relative a0evolazioni si rinvia alla tabella. SEGRETO "* .1' "#l ro4ito c;# ri4!arda !" i$$o%il#d#sti"ato a ci,il# a%ita/io"# possia$o a,,al#rci d#ll#a4#,ola/io"i d#lla cosidd#tta pri$a casa i" pr#s#"/a dici" !# co"di/io"i*



75/140

RI GI$"(" D $ CAGIT"$"


76/140

e le spese condo/inialiM la disciplina urbanisticaM ilrendi/ento ener0etico)M le 0aranzie del venditore e allatassazione.

S (R T" n.


77/140

S (R T" n. >8+ Ger le00e3 il venditore deve prestare al

co/pratore deter/inate 0aranzie relative all2i//obile c*eri0uardano le qualit7 intrinsec*e del bene3 e la sua idoneit7 alloscopo per il quale viene acquistato3 la cosiddetta evizione e ivizi.

S (R T" n. > + %el ro0ito c*e ri0uarda un i//obile

destinato a civile abitazione3 possia/o avvalerci dellea0evolazioni della cosiddetta pri/a casa) in presenza di

cinque condizioni.



78/140


79/140

$a vendita 5orzata statistica/ente piH 5requente 6 quella c*eavviene a se0uito della procedura di esecuzione i//obiliare. Il 9dice/bre ;=9;3 l2ADUS# *a co/unicato c*e tra il ;==: e il;=99 le esecuzioni i//obiliari sono au/entate di circa il 8E3arrivando a s5iorare i 8.:8? procedure.

Co/e evidente3 si tratta di un i/portante nu/ero di i//obili c*even0ono /essi in vendita nei tribunali. !a co/e 5inisce all2astauna casaN Tutto inizia dall2azione di un creditore del proprietario

del bene inade/piente3 il quale procuratosi un titolo esecutivo @adese/pio una ca/biale non pa0ata alla scadenza3 una sentenza dicondanna o un decreto in0iuntivo provvisoria/ente esecutivo 3c*iede all2u55iciale 0iudiziario il pi0nora/ento dell2i//obile. Aquesto punto prende avvio l2esecuzione i//obiliare.

SEGRETO "* .8' la proc#d!ra di #s#c!/io"# i$$o%iliar#pr#"d# l6a,,io co" il pi4"ora$#"to d#l %#"# ric;i#stoall6!))icial# 4i!di/iario dal cr#ditor# c;# sia $!"ito di titolo#s#c!ti,o*



80/140

Dopo il pi0nora/ento3 il creditore c*e lo *a c*iesto @/a anc*equalsiasi altro creditore del proprietario dell2i//obile c*e siaintervenuto nella procedura c*iede al Tribunale la vendita 5orzatadel bene.

Il 0iudice no/ina quindi un esperto c*e dovr7 sti/are il bene pi0norato. $a relazione di sti/a dell2esperto dovr7 contenere+

l2identi5icazione co/pleta di con5ini e dati catastali del beneM la descrizione del bene @di solito con l2ausilio di plani/etrie e

5oto M l2indicazione se il bene 6 occupato o /eno e in 5orza di

contratto re0istrato anterior/ente al pi0nora/entoM l2esistenza di oneri3 5or/alit7 o vincoli @vedi Capitolo 9

eventual/ente non opponibili all2acquirente @cio6 c*e nonse0uiranno l2acquisto M

la re0olarit7 urbanistica ed edilizia.

SEGRETO "* .9' co$pi!to il pi4"ora$#"to # a s#4!itod#ll6ista"/a di ,#"dita pr#s#"tata dal cr#ditor#5 il 4i!dic#"o$i"a !" #sp#rto c;# pr#dispo"4a !"a r#la/io"# di sti$a d#l%#"#*



81/140


82/140

$a vendita senza incanto prende avvio con l2ordinanza di vendita3nella quale trovere/o+ l2individuazione del bene pi0noratoM il valore dell2i//obile individuato sulla base della relazione

di sti/a depositataM

i recapiti del custode no/inato dal 0iudice c*e si occuper7 di5ar visionare l2i//obile e di supportare il 0iudice nella proceduraM

l2avvertenza c*e /a00iori e piH detta0liate in5or/azioni

saranno disponibili presso la Cancelleria del Tribunale.

SEGRETO "* 03' il 4i!dic# dispo"# la ,#"dita s#"/a i"ca"toco" l6ordi"a"/a di ,#"dita o,# so"o i"dicat# t!tt# l# $odalit=co" l# !ali la ,#"dita si do,r= s,ol4#r#*

Quando il cancelliere del Tribunale pubblica tale ordinanza

@c*ia/ata avviso di vendita vi indica+ il ter/ine entro il quale debbono essere presentate le o55erte di

acquisto @co/preso tra i novanta e i centoventi 0iornisuccessivi M



83/140

c*e nel 0iorno successivo alla scadenza del ter/ine si terr7un2udienza per la deliberazione sull2o55erta e l2eventuale 0aratra 0li o55erentiM

co/e deve essere versata la cauzione @pari ad al/eno un

deci/o del prezzo proposto .

SEGRETO "* 0&' al ca"c#lli#r# ,i#"# dato a,,isod#ll6ordi"a"/a di ,#"dita al$#"o !ara"taci" !# 4ior"ipri$a d#l t#r$i"# p#r la pr#s#"ta/io"# d#ll6o))#rta i"dicato"#ll6ordi"a"/a*

$2avviso3 insie/e all2ordinanza di vendita e alla relazione disti/a3 6 pubblicato in appositi siti internet al/eno quarantacinque0iorni pri/a del ter/ine per la presentazione dell2o55erta3 nonc*4su quotidiani locali o3 se opportuno3 a di55usione nazionale.

%ell2avviso3 per questioni di riservatezza3 non 6 indicato il no/edel debitore c*e risulta cancellato) anc*e nell2ordinanza divendita e nella relazione di sti/a. I siti internet piH co/uni ovetrovare queste in5or/azioni sono+



84/140

*ttp+,,---.aste.co/,*ttp+,,---.aste0iudiziarie.it,*ttp+,,---.asta0iudiziaria.co/,*ttp+,,---.astei//obili.it,

Inoltre 0li avvisi di vendita sono pubblicati anc*e sui siti deitribunali ove le procedure sono pendenti3 co/e ad ese/pio+*ttp+,,---.tribunale./ilano.it,indeO.p*t/lNId V!enu 99=*ttp+,,---.tribunale.ro/a.it,aste0iudiziarie,*ttp+,,---.tribunale.napoli.0iustizia.it,aste0iudiziarie,de5ault.aspON/ 9

"ra/ai i siti internet costituiscono la /odalit7 piH veloce ea0evole per reperire la /a00ior parte delle in5or/azioninecessarie per acquistare un i//obile all2asta. Gertanto sui sitiinternet potre/o e55ettuare la pri/a ricerca e reperire le pri/e

in5or/azioni c*e ci interessano.

SEGRETO "* 0-' l6a,,iso5 l6ordi"a"/a di ,#"dita # lar#la/io"# di sti$a so"o p!%%licati s! siti i"t#r"#t sp#ciali//ati5o,# 7 possi%il# r#p#rir# l# pri$# i")or$a/io"i s!lla ,#"dita*

http://www.aste.com/http://www.astegiudiziarie.it/http://www.astagiudiziaria.com/http://www.asteimmobili.it/http://www.tribunale.milano.it/index.phtml?Id_VMenu=110http://www.tribunale.roma.it/astegiudiziarie/http://www.tribunale.napoli.giustizia.it/astegiudiziarie/default.aspx?m=1http://www.tribunale.napoli.giustizia.it/astegiudiziarie/default.aspx?m=1http://www.aste.com/http://www.astegiudiziarie.it/http://www.astagiudiziaria.com/http://www.asteimmobili.it/http://www.tribunale.milano.it/index.phtml?Id_VMenu=110http://www.tribunale.roma.it/astegiudiziarie/http://www.tribunale.napoli.giustizia.it/astegiudiziarie/default.aspx?m=1http://www.tribunale.napoli.giustizia.it/astegiudiziarie/default.aspx?m=1


85/140

Sar7 co/unque se/pre necessario appro5ondire e con5rontarequanto letto sul sito con quanto depositato presso la Cancelleriadelle esecuzioni i//obiliari del Tribunale3 i cui recapiti sono disolito disponibili sul /edesi/o sito internet.

Ad ese/pio3 se vo0lia/o conoscere il no/e del debitore dovre/orecarci in Cancelleria e reperire la copia dell2avviso odell2ordinanza di vendita o della relazione di sti/a3 ove potre/oottenere le 0eneralit7 del proprietario del bene /esso in vendita.

Ger visionare l2i//obile dovre/o poi contattare il custode3

solita/ente un avvocato o un dottore co//ercialista3 c*e ciacco/pa0ner7 nella visita. Gotr7 accadere c*e non sia possibilevisitare il bene3 /a0ari perc*4 l2occupante si ri5iuta di 5ar entrare ivisitatori nella propria abitazione.

SEGRETO "* 0.' p#r a,#r# $a44iori i")or$a/io"i sar="#c#ssario r#carci pr#sso la Ca"c#ll#ria d#ll# #s#c!/io"ii$$o%iliari d#l Tri%!"al#5 $#"tr# p#r ,#d#r# l6i$$o%il#do,r#$o co"tattar# il c!stod#*



86/140

$e00ere attenta/ente la relazione di sti/a 6 5onda/entale peracquistare all2asta senza sorprese. In5atti nella relazione di sti/atrovia/o tutte le in5or/azioni c*e ri0uardano l2i//obile edeventuali proble/i ad esso associati @vedi quanto indicato alCapitolo 9 3 in quanto il perito no/inato dal 0iudice solita/ente 6c*ia/ato a rispondere ai se0uenti quesiti+ descrivere l2i//obile pi0norato3 previo esa/e della

docu/entazione in atti e dello stato dei luo0*i @Co/une3localit73 via e nu/ero civico3 caratteristic*e interne ed esternecon relativa super5icie in /q3 con5ini e dati catastali attuali3eventuali pertinenze e accessori3 eventuali /illesi/i di partico/uni3 accertando la co/pletezza della docu/entazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze delladocu/entazione prodotta con lo stato dei luo0*iM

accertare la con5or/it7 tra i dati riportati nel pi0nora/ento e

quelli risultanti dalla docu/entazione3 riportando l2elenco

delle iscrizioni e trascrizioni di pi0nora/enti 0ravantisull2i//obile e a parte della trascrizione delle do/ande0iudizialiM

veri5icare l2intestazione catastale e3 se l2i//obile non 6

accatastato3 procedere all2accatasta/ento e3 se /ancante3 di



87/140

idonea plani/etriaM indicare l2utilizzazione prevista dallo stru/ento urbanistico

co/unaleM indicare la con5or/it7 o /eno della costruzione alle

concessioni o autorizzazioni a//inistrative e3 in caso di

concessione realizzata o /odi5icata in violazione dellanor/ativa urbanistico edilizia vi0ente3 descrivere la tipolo0iadi abusi riscontrati3 dire se l2illecito sia stato sanato o siasanabile e indicare il presu/ibile costo della sanatoriaM

dire se 6 possibile vendere in uno o piH lotti3 in quest2ulti/o

caso indicare i lotti e3 previa autorizzazione del 0iudice3identi5icare i nuovi con5ini e provvedere alla redazione del5raziona/ento3 alle0ando3 in tal caso3 alla relazione esti/ativai tipi debita/ente approvati dall2U55icio Tecnico rarialeM

indicare se l2i//obile 6 libero o occupato3 con contratto

avente data certa anteriore alla noti5ica del pi0nora/ento3

indicando l2eventuale data di re0istrazione3 la data di scadenzadell2eventuale disdetta3 l2eventuale data di rilascio3 oco/unicando l2esistenza di un 0iudizio in corso di rilascioM

indicare l2esistenza di eventuali vincoli storici3 artistici o di

invisibilit7 o inalienabilit73 nonc*4 l2eventuale esistenza di



88/140

diritti de/aniali @diritti di super5icie o servitH pubblic*e o diusi civici e l2asse0nazione del diritto di abitazione al coniu0eM

ese0uire una valutazione dell2i//obile con indicazione del

criterio @o dei criteri di sti/a usato.

SEGRETO "* 00' l#44#r# att#"ta$#"t# la r#la/io"# di sti$a 7)o"da$#"tal# p#r ac !istar# all6asta s#"/a sorpr#s#5 i" !a"toi" #ssa il p#rito "o$i"ato dal 4i!dic# d#,# i"dicar# t!tt# l#i")or$a/io"i c;# ri4!arda"o l6i$$o%il#*

Tra le in5or/azioni contenute nella relazione di sti/a3 occorre porre particolare attenzione a quelle c*e ri0uardano+

l2esistenza di iscrizioni di ipotec*e o di trascrizioni di

do/ande 0iudiziali @vedi Capitolo 9 M l2utilizzo previsto dallo stru/ento urbanistico co/unale @se

cio6 l2i//obile 6 destinato a civile abitazione oppure ad uso

u55icio3 perc*4 potrebbe risultare di55icoltoso ottenere dalCo/une il ca/bio della destinazione d2uso M

l2esistenza di abusi edilizi c*e possano essere sanati o /eno3

con i relativi costiM l2occupazione dell2i//obile e il tipo di contratto c*e3 se



89/140

stipulato anterior/ente al pi0nora/ento3 dovr7 essereosservato da c*i acquistaM

l2asse0nazione dell2i//obile al coniu0e del debitore

pi0norato3 in quanto se il provvedi/ento 6 stato trascritto pri/a del pi0nora/ento3 c*i acquista la casa non potr7

utilizzarla e dovr7 lasciarvi dentro i /inori sino all2estinzionedel provvedi/ento o3 in /ancanza di trascrizione anteriore3 del periodo di nove anni dalla data del provvedi/ento del 0iudicedi asse0nazioneM

l2esistenza di eventuali vincoli c*e possano li/itare l2utilizzo o

la rivendita del bene.

SEGRETO "* 01' )ar# att#"/io"# all# trascri/io"i # iscri/io"is!l %#"#5 alla d#sti"a/io"# d6!so5 ad a%!si #dili/i5 all6#sist#"/adi co"tratti di loca/io"# o di pro,,#di$#"ti di ass#4"a/io"#oppo"i%ili5 all6#sist#"/a di #,#"t!ali ,i"coli c;# possa"o

li$itar# l6!tili//o o la ri,#"dita d#l %#"#*

Una volta individuato l2i//obile c*e ci interessa e veri5icato c*enon vi siano proble/i c*e ne pre0iudic*ino il nostro acquisto3sia/o pronti a presentare la nostra o55erta presso la Cancelleria



90/140

delle esecuzioni i//obiliari del Tribunale.

Co/e abbia/o visto la vendita 5orzata inizia con l2ordinanza divendita e/anata dal 0iudice3 nella quale viene previsto un ter/inetra i novanta e i centoventi 0iorni entro il quale possono essere proposte le o55erte d2acquisto.

%ella stessa ordinanza ven0ono stabilite le /odalit7 con le qualideve essere prestata la cauzione e viene 5issata3 al 0iornosuccessivo alla scadenza del ter/ine3 l2udienza per ladeliberazione sull2o55erta e per la 0ara tra 0li o55erenti.

Ger partecipare a una vendita 0iudiziaria 6 indispensabile aver prestato la cauzione c*e3 co/e abbia/o visto nella vendita senzaincanto3 non pu1 essere in5eriore a un deci/o del prezzo da noi proposto.

SEGRETO "* 02' la do$a"da p#r part#cipar# alla ,#"ditas#"/a i"ca"to d#,# #ss#r# acco$pa4"ata dal d#posito di !"aca!/io"# "o" i")#rior# a !" d#ci$o d#l pr#//o c;#propo"ia$o*



91/140

$2o55erta 6 depositata in busta c*iusa in Cancelleria. Se la vendita6 dele0ata a un notaio l2o55erta 6 depositata presso lo studio diquest2ulti/o3 salvo diversa disposizione contenuta nell2avviso divendita.

Se viene stabilito c*e la cauzione debba essere versata tra/iteasse0no circolare3 dovre/o inserirlo nella busta. $2o55erta c*edepositere/o sar7 irrevocabile salvo c*e+ il 0iudice non abbia stabilito la 0ara tra 0li o55erenti

sull2o55erta piH altaM il 0iudice non dispon0a l2incantoM siano decorsi centoventi 0iorni dalla sua presentazione senza

c*e essa sia stata accolta.

Di solito il Tribunale co/petente per la vendita pubblica sul proprio sito un /odello di do/anda per partecipare alla vendita.

SEGRETO "* 08' !" )ac si$il# d#lla do$a"da p#rpart#cipar# alla ,#"dita s#"/a i"ca"to p!? #ss#r# di solitor#p#rito s!l sito d#l Tri%!"al# o,# si s,ol4# la ,#"dita*

Un 5ac s/ile della do/anda potr7 essere di questo tipo+



92/140

TRI#U%A$ DI KKKU ICI" S CU&I"%I I!!"#I$IARI

V %DITA S %&A I%CA%T"" RTA DI ACQUIST"

Il,$a sottoscritto,a K.KK..KKKK... nato,a a KKKKKK3il , , 3 residente a KKKKKKK in via KKKKKKKKK..n. ..K.....3 codice 5iscale ..KKKKKKKKKK3 stato civile+celibe,nubile coniu0ato,a in re0i/e di separazione,co/unionedei beni con KKKKKKKKKK.3 nato,a a KKKKKK..il , , 3 residente a KKKK..KK... in via KKKKKKKKK..

n. KKK.3 codice 5iscale KKKKKKKKKKK @recapitotele5onico KKKKKKKKKK.. presenta

" RTA DI ACQUIST"dei beni cosP identi5icati+ KKKKKKKKKKKKKK..esecuzione i//obiliare n. , (. K.KKKKKKKKKKKK

lotto+ KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK.Dic*iara di o55rire la so//a di KKKKKK.. deposita inCancelleria delle secuzioni I//obiliari unita/ente alla predettaistanza asse0no circolare non tras5eribile n.KKKKKKKKKKKKKK. intestato a @vedi avviso di



93/140

vendita esecuzione i//obiliare n. KKKKKKKKKKK.di KKKKKKKKKKK a titolo di cauzione3corrispondente al 9=E del prezzo o55erto.Si i/pe0na a corrispondere il saldo del prezzo entro 0iorniKKK. dall2a00iudicazione @non oltre il ter/ine indicatonell2ordinanza 3 nonc*4 le spese relative alla vendita secondo le/odalit7 indicate dalla Cancelleria e,o dal custode. Dic*iara diaver preso visione della perizia di sti/a.Alle0a alla presente copia del docu/ento di identi5icazione e delcodice 5iscale.KKKKK.K..KK.3 lP KKKKK

ir/a

Alla do/anda dovr7 essere applicata una /arca da bollo@attual/ente da euro 9>3 ; .

Attenzione3 la nostra o55erta non sar7 e55icace se+ la depositia/o dopo la scadenza del ter/ine c*e *a indicato il

0iudiceM o55ria/o un i/porto in5eriore al prezzo base stabilito

nell2ordinanzaM



94/140

non depositia/o la cauzione nella /isura /ini/a di undeci/o del prezzo o55erto.

SEGRETO "* 09' l6o))#rta d#,# #ss#r# d#positata #"tro lascad#"/a d#l t#r$i"# i"dicato dal 4i!dic#5 co"t#"#r# !"

i$porto "o" i")#rior# al pr#//o %as# #d #ss#r# acco$pa4"atada !"a ca!/io"# "#lla $is!ra $i"i$a di !" d#ci$o d#l pr#//oo))#rto*

Il 0iorno stabilito per l2esa/e delle o55erte potr7 accadere c*e3 se6 stata deposita

Documents

Acquistare Immobili Senza Rischi Legali