1 - Como funciona o processo de Ação de cobrança de Condomínios?1.1 - Da Ação Judicial

Cabe ao síndico arrecadar as contribuições devidas de maneira amigável; não atendido, poderá promover contra o condômino a cobrança judicial de quaisquer quantias devidas ao condomínio.

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. (Lei 4.591/64)

A lei federal 11.232/2005 (Código de Processo Civil) transforma a fase processual e a de execução em uma só ação. Com isso, facilitou o andamento do processo, pois, agora, a partir de junho de 2006, para a cobrança da dívida não é mais necessário entrar com um novo pedido.

Se houver acordo entre as partes, uma ação de cobrança judicial pode ser resolvida em primeira instância.

Este processo demora seis meses, em média. Por outro lado, pode demorar até cinco anos para percorrer todas as instâncias.

Não é necessário que o condomínio tenha Convenção registrada para entrar com uma ação na Justiça. A Convenção só precisa ser registrada para ter validade junto a terceiros (não-condôminos).

Os honorários advocatícios geralmente ficam entre 10 e 20% do valor da ação.

Em muitas cidades brasileiras, o Juizado Especial Cível, antigo Tribunal de Pequenas Causas, pode ser usado para ações de cobrança de até 40 salários mínimos e que não apresentem muita dificuldade processual.

Enunciado 9 (FONAJE)- O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil.

Art. 275/CPC. Observar-se-á o procedimento sumário: 

II - nas causas, qualquer que seja o valor (Retificado) (Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995)

b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;

Mesmo com a ação favorável ao condomínio, a dívida pode demorar a ser quitada. Apesar do inadimplente ter 24 horas, a partir do momento da condenação, para saldar a dívida, é raro isso ocorrer. A solução passa a ser a penhora dos bens e, às vezes, do próprio imóvel. Para que isso seja feito, o Judiciário nomeia um perito (Somente na Justiça Comum, pois no Juizado não se admite prova pericial), a quem compete avaliar o bem e, depois, o condomínio publica edital de leilão em jornais para que, só então, este ocorra.

1.2 - Quais os documentos que devem instituir a inicial da Ação de Cobrança?

A ação de cobrança depende do preenchimento de requisitos a serem provados por documentos anexados à inicial:

1º) - Ata contendo orçamento previamente aprovado pela assembléia geral ordinária para as despesas rotineiras, ou por assembléia geral extraordinária regulamente convocada, para os gastos eventuais não previstos no orçamento anual do condomínio, mas posteriormente aprovados;

2º) - Aprovação por quorum regular previsto na convenção;

3º) - Exibição dos comprovantes: boletos ou recibos das quotas cobradas;

4º) - Comunicação pelo síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia geral, da previsão orçamentária e do rateio.

Lei 4591/64

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 1º As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obriga todos os condôminos.

§ 2º O síndico, nos oito dias subsequentes à assembleia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.

1.3 - Como é o processo da cobrança judicial?

O Condomínio contrata um advogado, por conta própria ou através de sua Administradora, para ingressar com uma ação na justiça. Se for de até 40 salários mínimos, pode ser proposta no Juizado Especial Cível, por ser um procedimento mais rápido do que a Justiça Comum.

O condômino-inadimplente recebe do escritório de advocacia (ou do síndico ou da administradora) uma notificação, chamada de premonitória, de que será acionado judicialmente em 48 horas, se não quitar a dívida. Alguns casos já são resolvidos nesta fase.

Se não der resultado, o Condomínio representado pelo Síndico ou por seu procurador (advogado) entra com a ação na Justiça. Importante ressaltar que em Juizados Especiais não é necessário a representação por advogado.

No mesmo dia em que é aberto o processo para a cobrança da taxa de condomínio em atraso, o síndico ou o advogado responsável já sai com a data da primeira audiência marcada, a qual ele deve comparecer sob pena de arquivamento do processo.

O condômino-inadimplente receberá uma intimação pelos Correios via A.R. (Aviso de Recebimento) informando a data da audiência. Se o mesmo não comparecer, poderá sofrer os efeitos da revelia.

Revelia = é quando alguém deixa intencionalmente de comparecer ao curso de um processo para o qual foi citado ou intimado.

A primeira audiência é a de conciliação, para tentar chegar a um acordo entre as partes, como, por exemplo, pagar a dívida em 05 parcelas de R$ 1000,00, todo dia 20.

Se não houver acordo, é marcada uma segunda audiência, a de instrução e julgamento, na qual serão apresentadas as provas para a apreciação do juiz.

Em seguida, o Juiz profere a sentença do processo.

Até a obtenção da sentença, leva-se em média seis meses.

1.3.1 - Do Pagamento - cumprimento da sentença.

O artigo 475 J do CPC determina que o devedor, condenado ao pagamento, deve efetuá-lo em até 15 dias.

1.3.2 - Da Multa

Em caso de atraso no pagamento, o condômino inadimplente receberá multa de 10% sob o montante da condenação.

Art. 475-J. Caso o devedor, condenado ao pagamento de quantia certa ou já fixada em liquidação, não o efetue no prazo de quinze dias, o montante da condenação será acrescido de multa no percentual de dez por cento e, a requerimento do credor e observado o disposto no art. 614, inciso II, desta Lei, expedir-se-á mandado de penhora e avaliação. (Redação da LEI Nº 11.232 \ 22.12.2005) Vigencia em 24.06.2006

1.3.3 - Da Penhora

Passa-se, então à execução da sentença, inclusive com a Penhora do imóvel, se for necessário.

Quem não paga condomínio pode, sim, perder seu imóvel! O STJ já decidiu que o imóvel residencial, mesmo sendo o único e, portanto caracterizado "bem de família" poderá ser penhorado e leiloado para quitar dívida proveniente do condomínio. Caso a regra da impenhorabilidade fosse aplicada nesse caso, estimularia a inadimplência e colocaria em risco a preservação do próprio condomínio, sendo notório que a Lei prioriza a proteção do bem coletivo.

PROCESSO CIVIL - PENHORA - UNIDADE RESIDENCIAL - QUOTAS DE CONDOMÍNIO - A unidade residencial sob o regime de condomínio está sujeita à penhora, se o respectivo morador deixar de pagar o que, no rateio das despesas comuns, lhe cabe; exceção, prevista na Lei nº 8.009, de 1990, à impenhorabilidade do bem de família. Recurso especial não conhecido. (STJ - REsp 160693 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Ari Pargendler - DJU 25.06.2001 - p. 00168)

PENHORA - BEM DE FAMÍLIA - CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS - ART. 3º, INC. IV, DA LEI Nº 8.009, DE 29.03.1990 - PRECEDENTES - I - Consolida-se, nesta Corte, entendimento jurisprudencial no sentido de que passível de penhora o imóvel residencial da família, quando a execução se referir a contribuições condominiais sobre ele incidentes. Precedentes da quarta turma. II - Recurso não conhecido.(STJ - REsp 152520 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 19.04.1999 - p. 136)

1.4 - Observações finais:

Uma opção favorável aos condomínios é a da Justiça Arbitral (Lei nº 9.307/96) que reduz a cobrança dos inadimplentes para o máximo de 90 dias ao contrário da Justiça Comum na qual o processo gira em torno de oito anos, em média.

Ação de cobrança de condomínios

Resumo dos trâmites processuais de uma ação de cobrança de condomínio. Pontos positivos e dicas.

Texto enviado ao JurisWay em 18/1/2011

Ação de cobrança de condomínios

                                Condomínio é o direito de propriedade em comum, o qual gera consigo obrigações concorrentes, ou seja, o comprometimento de cada condômino no pagamento proporcional das despesas.

                                Nesse mesmo sentido nos trás o art. 12 da Lei n.º 4.591/94, o seguinte:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

                                O grande problema que os condomínios se deparam é a inadimplência dos condôminos, o que acaba resultando em conflitos com o síndico, divergências entre os moradores e várias ações judiciais.

                                Após várias tentativas evasivas de recebimento do crédito, a medida mais eficaz para o recebimento é a ação judicial de cobrança de condomínio. Bastante utilizada pelos condomínios, vem se tornando cada vez mais comuns dentro do judiciário.

                                Importante salientar que não é necessário que o condomínio tenha a Convenção registrada para que possa promover a ação de cobrança contra os moradores inadimplentes, sendo está necessária apenas para ter validade perante terceiros.

                                A ação pode correr na Justiça Comum, na Justiça Arbitral, o que acaba agilizando todo processo e reduzindo despesas e também, pode-se utilizar os Juizados Especiais Cíveis, já que as ações de cobrança de condomínios são do rito sumário, conforme art. 275 do CPC, vejamos:

Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:

II - nas causas, qualquer que seja o valor;

b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;

 

                                 Possibilidade também prevista no Enunciado n.º 9 do FONAJE:

O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil.

                                Tal inadimplência só cessa com o cumprimento total do acordo ou da sentença judicial, não tendo as taxas condominiais um período determinado para prescreverem.

                                Outrossim, de posse de todos os documentos comprobatórios da dívida, sejam: ata contendo o orçamento aprovado, boletos ou recibos das quotas cobradas, comunicação do síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia geral, da previsão orçamentária e do rateio, promove-se a ação.

                                A maneira mais eficaz quase sempre é o acordo extrajudicial, onde é enviada uma notificação ao condômino-inadimplente, a qual é chamada de premonitória, informando que será acionado judicialmente em 48 horas, caso não quite a dívida. Quase sempre nesta fase ocorre um contato do devedor, onde é feita uma negociação, podendo a dívida ser parcelada, acrescida apenas da correção monetária e juros legais de 1% ao mês.

                                Não havendo acordo, o processo corre normalmente. Caso seja julgada procedente a ação de cobrança, o condômino tem 24 horas, a partir do momento da condenação, para saldar a dívida, o que raramente ocorre.

                                Passa-se para a fase de cumprimento de sentença, caso ocorra atraso no pagamento, o condômino inadimplente receberá multa de 10% sob o montante da condenação, nos moldes do art. 475-J do Código de Processo Civil:

Art. 475-J. Caso o devedor, condenado ao pagamento de quantia certa ou já fixada em liquidação, não o efetue no prazo de quinze dias, o montante da condenação será acrescido de multa no percentual de dez por cento e, a requerimento do credor e observado o disposto no art. 614, inciso II, desta Lei, expedir-se-á mandado de penhora e avaliação.

                                Assim, não saldada a dívida, o processo passa para a fase de penhora dos bens do devedor, podendo atingir até mesmo o próprio imóvel, nesse caso não há o benefício do bem de família, conforme art. 3º da Lei 8.009/90:

 

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

                                Destarte, a ação de cobrança condominial se mostra bastante eficaz quanto ao problema da inadimplência condominial, onde trás

resultados diretos e indiretos, resguardando desde uma resolução imediata com a quitação do débito, quanto uma garantia futura de penhora do próprio imóvel.  

Cobrança judicial de condôminos inadimplentes 

A ação de cobrança de condomínio, utilizada para cobrar os condôminos inadimplentes, é um tipo de ação morosa, mesmo sendo considerada de fácil processamento e julgamento.

Para explicar o método a ser adotado nessa questão, Dra Daniele dos Santos Gois, advogada do Sicon em Santos, fala sobre o assunto.

Antes de se iniciar uma ação de cobrança de cotas condominiais, embora não indispensável, que se proceda à cobrança amigável da dívida.

Esgotando-se todos os meios de tentativa de realização de acordo extrajudicial (fora do processo), o Condomínio-credor deverá recorrer ao Judiciário para a cobrança da dívida.

Documentação obrigatória para dar início à ação:- procuração do síndico ao advogado do condomínio;- cópia autenticada e atualizada da ata que elegeu o último síndico;- matrícula imobiliária do apartamento em débito, a ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis;- rateios mensais (demonstrativos de débito) de cada mês devido pelo condômino;- cópia simples da convenção condominial.

Importância da apresentação dos documentos exigidos...A procuração é o documento que diz quem será o advogado responsável pelo processo e quais seus poderes.

Já a cópia da ata de eleição de síndico é solicitada para comprovar ao juiz da causa, a representação do condomínio.

Quanto a matrícula imobiliária,  essa tem como finalidade informar e comprovar a existência do imóvel, bem como sua propriedade.

As pessoas que constarem na matrícula respondem pelo imóvel. Caso exista o chamado "contrato de gaveta" (contrato particular de compra e venda, contrato particular de promessa ou compromisso de compra e venda, não levado a registro), este também deverá ser juntado ao processo para comprovar a atual propriedade do imóvel.

Neste último caso, embora seja possível a cobrança judicial, nos termos do artigo 1.345, do Código Civil *, até mesmo a penhora do apartamento, seu registro no Cartório competente ficará condicionado ao prévio registro do contrato de "gaveta".

Na tentativa de solucionar o registro da possível penhora, essencial para comprovar a terceiros a restrição constante, a alternativa é solicitar ao juiz da causa, o registro somente dos termos da sentença.

Quando há inexistência de matrícula imobiliária (no caso de condomínio irregular), a ação será proposta contra o possuidor, sendo que eventual penhora somente poderá recair sobre os direitos que o possuidor tem sobre o imóvel.

Com relação aos rateios mensais, estes servem para informar o valor do débito mensal, além de comprovar as despesas que o condomínio

teve naquele determinado período de tempo.

Finalmente, a Convenção Condominial é o documento que determina o limite mínimo de tempo que o condomínio deverá obedecer antes de iniciar a cobrança, bem como dita o percentual da multa (valor este passível de grande discussão), dos juros e o índice de correção monetária a ser aplicado.

Com todos estes documentos em mãos, o advogado ingressará com a ação de cobrança, devendo recolher ao Estado, o valor das custas processuais, que dependerá do valor dado à causa (valor da dívida).

Distribuída a ação, o processo irá para o juiz para que este verifique os documentos juntados, sua validade e se o valor das custas processuais foram corretamente recolhidos. 

 

Com tudo em ordem, o juiz poderá seguir dois caminhos:O primeiro caminho, conforme determina o artigo 275, inciso II, alínea "b" e seguintes, do Código de Processo Civil, que é designar audiência de conciliação, instrução e julgamento, determinando a citação do(s) réu(s) para que compareça a esta audiência e apresente sua defesa, caso queira.

Nesta audiência, não havendo acordo, o réu poderá contestar a ação (oralmente ou por escrito) e, logo após, o advogado do condomínio apresentará réplica oral (resposta à defesa formulada pelo réu).

O juiz poderá ouvir testemunhas (o que não é comum, diante do objeto da ação) e em seguida, sentenciará.

No segundo caminho, mais utilizado pelos juízes da comarca de Santos (SP), há conversão ao procedimento ordinário, onde o réu é citado para que conteste por escrito num prazo de quinze dias. Sendo contestada a ação, o condomínio, através de seu advogado, apresentará réplica escrita (resposta à defesa formulada pelo réu), num prazo máximo dez dias.

Feito isso, o juiz poderá designar audiência de tentativa de conciliação, podendo também sentenciar na própria audiência ou logo após.

O juiz poderá entender que deverão ser produzidas provas em audiência, determinando às partes que as produzam.

Havendo prova oral a ser produzida (oitiva de testemunhas, depoimento pessoal das partes), o juiz designará audiência que poderá ser só de instrução (para que seja somente ouvidas

testemunhas) ou de instrução e julgamento.

Cabe destacar que a revelia somente é decretada quando o(s) réu(s) citado(s), não contesta(m) a ação.

Com a publicação da sentença no Diário Oficial, ou na própria audiência, a parte derrotada terá quinze dias para apresentar recurso de apelação, contados de sua intimação.

Havendo a apresentação de recurso, o processo será encaminhado ao Tribunal de Justiça em São Paulo para o julgamento do mesmo.

A parte que perder o recurso, poderá ainda apresentar Recurso Especial para o Superior Tribunal de Justiça - STJ ou Recurso Extraordinário para o Supremo Tribunal Federal - STF.

Não havendo recurso ou quando o processo retornar à comarca de origem, tendo como vencedor o condomínio, será iniciada a execução da sentença. * Art. 1.345 - O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

INADIMPLÊNCIA: COMO RESOLVER ?

QUEM DEVE AO CONDOMINIO ?

Sempre o devedor é o proprietário da unidade.

O Locatário, mesmo que tenha em seu contrato cláusula de obrigação de pagamento da parcela de condomínio, não é o responsável legal por dividas junto ao condomínio;

Exemplo; a unidade foi multada por comportamento anti-social do inquilino, mesmo assim a responsabilidade do pagamento da multa é do proprietário.

Entretanto, nestas condições, é direito do proprietário ação regressiva contra o inquilino.

QUANDO OCORRE INADIMPLÊNCIA ?

Ocorre inadimplência quando o condômino não efetua o pagamento de;

Taxa Condominial ordinária;

Taxa extra;

Multa imposta;

Despesas a que deu causa;

COMO PODE SER COBRADO O DÉBITO ?

Por via administrativa;Por via Câmara de Mediação (Lei nº 9.307/96)Por via Judicial;Justiça comum;Juizados especiais;

O QUE É NECESSÁRIO ?

Ata de eleição do síndicoCópia da ConvençãoCópia do RegulamentoCópia do CNPJ do CondomínioAta que instituiu as taxas ordinárias cobradasAta que instituiu as taxas extras cobradasAta que instituiu a multa aplicadaAta que instituiu a despesa cobradaCertidão de propriedadeContrato de compra e venda se não registradoProcuração para o advogado

Ata que instituiu o representante do condomínio

NA FORMA ADMINISTRATIVA.

O síndico entra em contato com o devedor e de forma amigável tenta mostrar ao devedor as dificuldades provocadas ao Condomínio pela inadimplência;Após 10 dias sem que seja efetuado o pagamento, deve ser enviada carta lembrando para o pagamento ao devedor;Ao completar a segunda parcela, deve ser novamente enviada nova carta lembrando que a inadimplência causa ao condomínio e que a mesma poderá ser registrada junto ao SPC/SERASA (o prazo para registro depende do condomínio, podendo ser efetuado após 15 dias do vencimento do débito em face da necessidade de informação por AR ou protocolo ao devedor);Ao completar 60 dias de inadimplência deve ser iniciada a fase judicial.

PELA CÂMARA DE MEDIAÇÃO.

A Câmara de Mediação ou Junta de Arbitramento é uma forma de receber os débitos de forma rápida e em um acordo em que as partes se submetem ao julgamento de um juiz arbitral para tentar resolver a pendência.O Acordo resultante desta Mediação gera um documento executivoA falha deste sistema é que se o devedor não cumprir o acordo, será necessário entrar com uma ação de execução do acordo na justiça comum.

PELA CÂMARA DE MEDIAÇÃO.

A Câmara de Mediação ou Junta de Arbitramento é uma forma de receber os débitos de forma rápida e em um acordo em que as partes se submetem ao julgamento de um juiz arbitral para tentar resolver a pendência.O Acordo resultante desta Mediação gera um documento executivoA falha deste sistema é que se o devedor não cumprir o acordo, será necessário entrar com uma ação de execução do acordo na justiça comum.

JUSTIÇA COMUM

A distribuição de ação na justiça comum é uma das formas de recebimento dos débitos de forma jurídica;

Na justiça comum a ação é distribuída em uma das varas cíveis e o condomínio pagará as custas judiciais que inicialmente tem o valor + ou – equivalente a 2% do valor do débito mais uma parte fixa de cerca de R$ 150,00, que pode ser recuperado quando da sentença bem como o Juiz fixa um valor de honorários a serem pagos pelo devedor;

Na Justiça comum não há audiência inicial, sendo o devedor chamado a apresentar sua defesa e a audiência ocorrerá posteriormente o podendo o Juiz achar desnecessário;

Quando é exarada a sentença, abre-se o prazo para apelação por parte do devedor;

Mantida a sentença inicia-se a execução do débito

JUIZADOS ESPECIAIS

A distribuição é feita em um dos 25 juizados existentes que marca uma audiência Uma, ou seja, inicia-se como conciliatória e não havendo acordo entre as partes, transforma-se imediatamente em instrução. Nos Juizados não há pagamento de custas;

É marcada a sentença;

Ao ser exarada a sentença o devedor tem um prazo de 10 dias para interpor Recurso Inominado ao Colégio Recursal, onde para tanto, deverá pagar as custas e depositar o valor condenado. Em caso de Recurso é cobrada as custas processuais e pode haver condenação em honorários advocatícios;

Mantida a condenação no Colégio Recursal inicia-se a execução;

JUIZADOS DE EXECUÇÃO

Ao ser determinada a execução de sentença, o processo é enviado ao Juizado de Execução para ser distribuído para a vara que irá determinar sua continuidade;

Com a distribuição (manhã ou tarde), o processo é atualizado e enviado para o devedor efetuar o pagamento em 48 horas;

Com a continuidade da inadimplência inicia-se a execução propriamente dita;

Penhora de bens da residência;

Penhora de conta bancaria;

Penhora de automóveis;

Penhora do imóvel que criou o débito;

SITUAÇÕES ESPECIFICAS.

Prescrição – A prescrição Condominial é de 10 anos a partir de Janeiro/2002, podendo ser de 20 anos antes desta data;

Já existem juízes do Supremo considerando a prescrição como de 05 anos, porém apenas uma turma das quatro tem adotado esta fundamentação.

Bem de Família – A lei que protege o bem de família não atinge as dividas de condomínio, sendo uma das exceções, é o chamado débito “propter rem”, ou seja, produzido pelo próprio bem. (Lei 8009/90 art. 3º);

Hipoteca- O Fato do bem estar hipotecado não é impedimento para ajuizar ação de cobrança contra o proprietário, a divida de condomínio tem privilégio, o que ocorre é que em caso de leilão do bem o Credor Hipotecário é chamado a participar;

Contrato de Gaveta – Ocorre muitas vezes que o proprietário não efetuou o registro no cartório de imóveis de sua compra, e ao tirar a certidão de propriedade consta o nome do proprietário anterior ou Incorporador, nestes casos deve ser incluída a cópia do contrato de compra e venda, não tendo, nas ações ajuizadas é aconselhável incluir o proprietário constante no Cartório e o proprietário conhecido no Condomínio. Nestes casos, normalmente a Incorporadora acosta o contrato de compra e venda pedindo sua exclusão do processo;

Espolio – Neste caso deve ser chamado ao processo o Espólio representado pelo Inventariante. Caso o Inventário não tenha sido aberto, pode ser solicitada a abertura pelo próprio Condomínio;

Condomínio sem registro de Convenção: O Condomínio, mesmo que não tenha registrado sua Convenção e não tenha o CNPJ, pode acionar o devedor na Justiça sem nenhum problema;

Inquilino, visitante- Os inquilinos e visitantes não são responsáveis por taxas de condomínio, extras ou multas, bem como danos que venham a causar ao Condomínio. Nestes casos todas as cobranças devem ser efetuadas aos proprietários. Entretanto, cabe aos proprietários o direito a regresso aos inquilinos e visitantes;

Débitos do antigo proprietário -   Quando o imóvel é vendido o adquirente absorve os débitos existentes do imóvel, seja de taxas ordinárias, extras e ou multas/despesas em nome do imóvel. É Importante lembrar que quando um proprietário vai vender o imóvel, o cartório sempre pede uma declaração de quitação com o condomínio. Quando o Síndico emite tal declaração ele está afirmando que aquele imóvel não tem qualquer débito com o Condomínio, não podendo ser cobrado do novo proprietário ou do antigo. Caso existam débitos cabe ao novo proprietário o pagamento dos mesmos e direito de regresso contra o antigo proprietário.

Colocar o nome do devedor no Serasa/SPC – Somente é possível se as sua convenção estiver atualizada com o novo Código Civil e nesta constar esta possibilidade;

Proibição do uso de salão de festa, sauna, piscina, quadra de esporte etc. Somente é possível se as sua convenção estiver atualizada com o novo Código Civil e nesta constar esta possibilidade, nestes casos, embora já tenha várias jurisprudências neste sentido, ainda é uma situação experimental.

Descontos aos inadimplentes – Não é favorável a adoção de descontos aos inadimplentes, uma vez que serve como incentivo aos demais condôminos a não efetuarem o pagamento de suas cotas em dia. O Síndico não tem poderes para efetuar descontos, apenas a Assembléia.

Pagamento a menor das Taxas pelas Incorporadoras aos apartamentos não comercializados – Está prática é ilegal, devendo as construtoras efetuar o pagamento integral de seus apartamentos não comercializado.

A taxa de condomínio só pode ser cobrada após o devido habite-se – enquanto não for exarado o habite-se, não há possibilidade de se cobrar as taxas de condomínios, situação já definida em jurisprudência;

Apartamento fechado – A taxa de condomínio é perfeitamente legal ser cobrada aos imóveis que se mantém fechado sem uso pelo seu proprietário. Esta decisão cabe apenas ao proprietário, o Condomínio não opina se o proprietário quer usar ou não seu imóvel. Desta forma existe sua obrigação de efetuar o pagamento das taxas de condomínio;

Cobrança de taxa já paga – Ao efetuar a cobrança de parcelas já pagas pelo condômino corre o risco de ser processado por danos morais e se o condômino pagar, de ter de devolver o valor em dobro. Caso o Condomínio esteja em duvida se existe o débito ou não, deve solicitar por escrito que o Condômino apresente o comprovante de pagamento;