โทร. 02-367-1111 ต่อ 1095, 1892 · บริษัท บีเจซี โลจิสติกส์ แอนด์ แวร์เฮ้าส์ จ ากัด

CGD 017/2560

29 สงหาคม 2560

เรอง การเปดเผยขอมลเพมเตมในค าเสนอซอหลกทรพยของบรษท บกซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (มหาชน) ครงท 2

เรยน กรรมการและผจดการ ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

อางถง ค าเสนอซอหลกทรพยของบรษท บกซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (มหาชน) ลงวนท 6 กรกฎาคม 2560

บรษท เบอรล ยคเกอร จ ากด (มหาชน) (“บรษท”) ขอน าสงเอกสารเปดเผยขอมลเพมเตมในค า เสนอซอหลกทรพยของบรษท บกซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (มหาชน) ครงท 2 ตามท บรษท บเจซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด และบรษท เสาวนย โฮลดงส จ ากด (รวมเรยกวา “ผท าค าเสนอซอ”) ไดยนค าเสนอซอหลกทรพยของบรษท บกซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (มหาชน) (“กจการ”) ตอส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย เมอวนท 6 กรกฎาคม 2560 โดยม ธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน) (“ผจดเตรยมค าเสนอซอ”) เปนผจดเตรยมค าเสนอซอหลกทรพยของกจการ นน

ผท าค าเสนอซอและผจดเตรยมค าเสนอซอไดขอเปดเผยขอมลเพมเตมในค าเสนอซอหลกทรพยของกจการ ดงมรายละเอยดตามเอกสารทสงมาพรอมกนน

จงเรยนมาเพอทราบ

ขอแสดงความนบถอ บรษท เบอรล ยคเกอร จ ากด (มหาชน)

ธรศกด นาทกาญจนลาภ อศวน เตชะเจรญวกล กรรมการ กรรมการ

กรณมขอสอบถาม โปรดตดตอ

ฝายบรรษทภบาล และเลขานการบรษท

โทร. 02-367-1111 ตอ 1095, 1892

วนท 25 สงหาคม 2560

เรอง การแกไขเพมเตมขอความครงท 2 ในค าเสนอซอหลกทรพยของบรษท บกซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (มหาชน)

เรยน เลขาธการ ส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย กรรมการและผจดการตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

กรรมการและผถอหนของบรษท บกซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (มหาชน) อางถง (1) ค าเสนอซอหลกทรพยของบรษท บกซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (มหาชน) ฉบบลงวนท 6 กรกฎาคม 2560

(2) หนงสอแกไขเพมเตมขอความครงท 1 ในค าเสนอซอหลกทรพยของบรษท บกซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (มหาชน) ฉบบลงวนท 4 สงหาคม 2560

ตามท บรษท บเจซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด และบรษท เสาวนย โฮลดงส จ ากด ในฐานะผท าค าเสนอซอ (“ผท ำค ำเสนอซอ”) และธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน) ในฐานะผจดเตรยมค าเสนอซอ ( “ผจดเตรยมค ำเสนอซอ”) ไดยนค าเสนอซอหลกทรพยทงหมด (แบบ 247-4) และหนงสอแกไขเพมเตมค าเสนอซอหลกทรพยของบรษท บกซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (มหาชน) ("BIGC” หรอ “กจกำร") ตอส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย เมอวนท 6 กรกฎาคม 2560 และเมอวนท 4 สงหาคม 2560 ตามล าดบ ทผานมานน

ผท าค าเสนอซอและผจดเตรยมค าเสนอซอขอแกไขเพมเตมค าเสนอซอหลกทรพยของกจการ ดงมรายละเอยดตามเอกสารทสงมาพรอมกนน

ค าเสนอซอหลกทรพยของบรษท บกซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (มหาชน) แบบ 247-4 – แกไขเพมเตมครงท 2

หนาท 1

เอกสำรแกไขเพมเตมค ำเสนอซอหลกทรพยของบรษท บกซ ซเปอรเซนเตอร จ ำกด (มหำชน)

หมายเหต: ขอความทเพมเตมปรากฏเปนตวอกษรทขดเสนใตและขอความทตดออกปรากฏเปนตวอกษรทถกขดออก จากแบบ 247-4 ฉบบแกไขเพมเตมครงท 1

1. เพมเตมในสวนท 2 หนำ 4 ขอ 1.2 (3) รำยชอกลมผถอหนทถอหนสงสด 10 รำยแรก

ขอควำมเดม แผนผงโครงสรางผถอหนของผท าค าเสนอซอ มดงน

นายเจรญ สรวฒนภกด คณหญง วรรณา สรวฒนภกด

ทซซ ทอป เอนเตอรไพรซ ลมเตด/1

บรษท นอรธ ปารค เรยลเอสเตท จ ากด

ผถอหนรายอนๆ บรษท ทซซ คอรปอเรชน จ ากด

บรษท เบอรล ยคเกอร จ ากด (มหาชน)

บรษท บเจซ โลจสตกส แอนด แวรเฮาส จ ากด

บรษท บเจซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด

บรษท บเจซ รเทล โฮลดง จ ากด

บรษท สมพนธเสมอ จ ากด

บรษท เสาวนย โฮลดง จ ากด

บรษท บกซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (มหาชน)

25.11% 64.59%

100.00%

50.00% 50.00%

99.95% 0.05%

50.00%

100.00%

26.46% 71.48%

50.00%

บรษทอนในกลมทซซ/2

10.30%

25.50% 25.45%

48.99% 0.06%

50.00%

50.00%


หนาท 2

ทมา: บญชรายชอผถอหนงวดลาสดของแตละบรษท และขอมลจากบรษท หมายเหต: /1 นายเจรญ สรวฒนภกด ถอหนในสดสวนรอยละ 50 และ คณหญงวรรณา สรวฒนภกด ถอหนในสดสวนรอยละ 50 /2 บรษทอนในกลมทซซ ไดแก 1. บรษ ท พรพฒนสน จ ากด 2. บรษท อรณสรพฒน จ ากด 3. บรษท เทอราโกร จ ากด 4. บรษท เทอราโกร แลนด 1 จ ากด 5. บรษท ลานชางดเวลลอปเมนท จ ากด 6. บรษท นอรธ ปารค เรยลเอสเตท จ ากด 7. UBS AG Singapore Branch 8. บรษท เกษตรทพย (2010) จ ากด 9. บรษท อาคเนยประกนชวต จ ากด (มหาชน) 10. บรษท อาคเนยประกนภย จ ากด (มหาชน) (ตราสารทน)


หนาท 3

ขอควำมใหม แผนผงโครงสรางผถอหนของผท าค าเสนอซอ มดงน

ทมา: บญชรายชอผถอหนงวดลาสดของแตละบรษท และขอมลจากบรษท หมายเหต: /1 นายเจรญ สรวฒนภกด ถอหนในสดสวนรอยละ 50 และ คณหญงวรรณา สรวฒนภกด ถอหนในสดสวนรอยละ 50 /2 บรษทอนในกลมทซซ ไดแก 1. บรษ ท พรพฒนสน จ ากด 2. บรษท อรณสรพฒน จ ากด

นายเจรญ สรวฒนภกด คณหญง วรรณา สรวฒนภกด

ทซซ ทอป เอนเตอรไพรซ ลมเตด/1

บรษท นอรธ ปารค เรยลเอสเตท จ ากด

ผถอหนรายอนๆ บรษท ทซซ คอรปอเรชน จ ากด

บรษท เบอรล ยคเกอร จ ากด (มหาชน)

บรษท บเจซ โลจสตกส แอนด แวรเฮาส จ ากด

บรษท บเจซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด

บรษท บเจซ รเทล โฮลดง จ ากด

บรษท สมพนธเสมอ จ ากด

บรษท เสาวนย โฮลดง จ ากด

บรษท บกซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (มหาชน)

25.11% 64.59%

100.00%

50.00% 50.00%

99.95% 0.05%

50.00%

100.00%

26.46% 71.48%

50.00%

บรษทอนในกลมทซซ/2

10.30%

25.50% 25.45%

48.99% 0.06%

50.00%

50.00%


หนาท 4

3. บรษท เทอราโกร จ ากด 4. บรษท เทอราโกร แลนด 1 จ ากด 5. บรษท ลานชางดเวลลอปเมนท จ ากด 6. บรษท นอรธ ปารค เรยลเอสเตท จ ากด 7. UBS AG Singapore Branch 8. บรษท เกษตรทพย (2010) จ ากด 9. บรษท อาคเนยประกนชวต จ ากด (มหาชน) 10. บรษท อาคเนยประกนภย จ ากด (มหาชน) (ตราสารทน)

ทงน นายเจรญ สรวฒนภกด และคณหญงวรรณา สรวฒนภกด ถอหนทางตรง และ/หรอ ทางออมรวม 100% ในบรษทล าดบท 1-5 และ 7-8

2. เพมเตมในสวนท 2 หนำ 9 ขอ 1.2 (5.1) สรปฐำนะกำรเงนและผลกำรด ำเนนงำนของผท ำค ำเสนอซอ

ขอควำมเดม (5.1) บรษท บเจซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (เดมชอบรษท น าลาภ จ ากด) กอตงขนเมอวนท 15 กรกฎาคม 2556

กลม BJC ไดมาซงหนของ BJCT เมอวนท 29 กมภาพนธ 2559 โดยมขอมลสรปของงบการเงนทตรวจสอบแลวและผลการด าเนนงานของบรษท บเจซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด ส าหรบปบญชสนสดวนท 31 ธนวาคม 2557 2558 และ 2559 ดงน

หนวย: บำท ยกเวนระบเปนอยำงอน ส ำหรบปสนสดวนท 31 ธนวำคม

2557 2558 2559

สนทรพยรวม 86,283 279,372 206,209,662,019

หนสนรวม 7,000 207,320 122,611,004,917

สวนของผถอหน 79,283 72,052 83,598,657,102

ทนจดทะเบยน 100,000 100,000 3,372,000,000

รายไดรวม 415 343 2,848,620,117

คาใชจายรวม 7,452 7,574 2,916,609

ขาดทนสทธ (7,037) (7,231) (509,314,950)

ขาดทนสทธตอหน (0.70) (0.72) (1.51)

มลคาตามบญชตอหน 7.93 7.21 247.92 ทมา: งบการเงนทตรวจสอบแลวของ บรษท บเจซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด หมายเหต: กรณาดงบการเงนทผานการตรวจสอบแลวของบรษท บเจซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (เดมชอบรษท น าลาภ จ ากด) ใน

เอกสารแนบ G เนองจาก BJCT เปนบรษทจ ากดและมฐานะเปนบรษทยอยภายในกลมบรษทของ BJC เทานน จงไมอยภายใตขอก าหนดทางกฎหมายทก าหนดให BJCT มหนาทตองจดเตรยมงบการเงนรวมทผานการตรวจสอบ/สอบทานโดยผสอบบญชรบอนญาต ท าให BJCT ไมสามารถเปดเผยขอมลและแนบส าเนางบการเงนรวมดงกลาวไวในค าเสนอซอหลกทรพยได ทงน BJCT ไดรบอนญาตจากส านกงาน ก.ล.ต. ในการผอนผนไมตองเปดเผยขอมลสรปตวเลขงบการเงนทส าคญของงบการเงนรวม และไมตองแนบส าเนางบการเงนดงกลาวในแบบค าเสนอหลกทรพยของ BIGC


หนาท 5

ขอควำมใหม (5.1) บรษท บเจซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (เดมชอบรษท น าลาภ จ ากด) กอตงขนเมอวนท 15 กรกฎาคม 2556

กลม BJC ไดมาซงหนของ BJCT เมอวนท 29 กมภาพนธ 2559 โดยมขอมลสรปของงบการเงนทตรวจสอบแลวและผลการด าเนนงานของบรษท บเจซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด ส าหรบปบญชสนสดวนท 31 ธนวาคม 2557 2558 และ 2559 ดงน


2557 2558 2559

สนทรพยรวม 86,283 279,372 206,209,662,019

หนสนรวม 7,000 207,320 122,611,004,917

สวนของผถอหน 79,283 72,052 83,598,657,102

ทนจดทะเบยน 100,000 100,000 3,372,000,000

รายไดรวม 415 343 2,848,620,117

คาใชจายรวม 7,452 7,574 2,916,609

ขาดทนสทธ (7,037) (7,231) (509,314,950)

ขาดทนสทธตอหน (0.70) (0.72) (1.51)

มลคาตามบญชตอหน 7.93 7.21 247.92 ทมา: งบการเงนทตรวจสอบแลวของ บรษท บเจซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด หมายเหต: กรณาดงบการเงนทผานการตรวจสอบแลวของบรษท บเจซ ซเปอรเซนเตอร จ ากด (เดมชอบรษท น าลาภ จ ากด) ใน

เอกสารแนบ G เนองจาก BJCT เปนบรษทจ ากดและมฐานะเปนบรษทยอยภายในกลมบรษทของ BJC เทานน จงไมอยภายใตขอก าหนดทางกฎหมายทก าหนดให BJCT มหนาทตองจดเตรยมงบการเงนรวมทผานการตรวจสอบ/สอบทานโดยผสอบบญชรบอนญาต ท าให BJCT ไมสามารถเปดเผยขอมลและแนบส าเนางบการเงนรวมดงกลาวไวในค าเสนอซอหลกทรพยได โดย BJCT ไดเปดเผยขอมลสรปฐานะการเงนและผลการด าเนนงานจากงบการเงนรวมของ BJC ซงไดรวมฐานะการเงนและผลการด าเนนงานของ BJCT เพอทดแทนการเปดเผยขอมลทางการเงนตามขอก าหนดของแบบ 247-4 ทงน BJCT ไดรบอนญาตจากส านกงาน ก.ล.ต. ในการผอนผนไมตองเปดเผยขอมลสรปตวเลขงบการเงนทส าคญของงบการเงนรวม และไมตองแนบส าเนางบการเงนดงกลาวในแบบค าเสนอหลกทรพยของ BIGC

3. เพมเตมในสวนท 2 หนำ 9 ขอ 1.2 (5.2) สรปฐำนะกำรเงนและผลกำรด ำเนนงำนของผท ำค ำเสนอซอ

ขอควำมเดม

(5.2) บรษท เสาวนย โฮลดงส จ ากด (เดมชอ บรษท บทรท จ ากด) เปนบรษททกอตงขนเมอวนท 5 มถนายน 2541 กลม BJC ไดมาซงหนของ เสาวนย โฮลดงส เมอวนท 21 มนาคม 2559 โดยมขอมลสรปของงบการเงนทตรวจสอบแลวและผลการด าเนนงานของบรษท เสาวนย โฮลดงส จ ากด ส าหรบปบญชสนสดวนท 31 ธนวาคม 2557 2558 และ 2559 ดงน


หนาท 6


2557 2558 2559

สนทรพยรวม 3,752,769,146 4,330,090,130 2,189,211,201

หนสนรวม 23,610,352 5,878,868 2,135,743,810

สวนของผถอหน 3,729,158,794 4,324,211,262 53,467,391

ทนจดทะเบยน 20,200,000 20,200,000 20,200,000

รายไดรวม 587,868,997 603,454,341 591,203,608

คาใชจายรวม 12,001,200 797,106 459,937

ก าไรสทธ 566,498,587 596,504,468 587,098,130

ก าไรสทธตอหน 5,780.60 6,086.78 5,990.80

มลคาตามบญชตอหน 38,052.64 44,124.60 545.59 ทมา: งบการเงนทตรวจสอบแลวของ บรษท เสาวนย โฮลดงส จ ากด หมายเหต: กรณาดงบการเงนทผานการตรวจสอบแลวของบรษท เสาวนย โฮลดงส จ ากด (เดมชอ บรษท บทรท จ ากด) ใน

เอกสารแนบ H

เนองจาก เสาวนย โฮลดงส เปนบรษทจ ากดและมฐานะเปนบรษทยอยภายในกลมบรษทของ BJC เทานน จงไมอยภายใตขอก าหนดทางกฎหมายทก าหนดให เสาวนย โฮลดงส มหนาทตองจดเตรยมงบการเงนรวมทผานการตรวจสอบ/สอบทานโดยผสอบบญชรบอนญาต ท าให เสาวนย โฮลดงส ไมสามารถเปดเผยขอมลและแนบส าเนางบการเงนรวมดงกลาวไวในค าเสนอซอหลกทรพยได ทงน เสาวนย โฮลดงส ไดรบอนญาตจากส านกงาน ก.ล.ต. ในการผอนผนไมตองเปดเผยขอมลสรปตวเลขงบการเงนทส าคญของงบการเงนรวม และไมตองแนบส าเนางบการเงนดงกลาวในแบบค าเสนอหลกทรพยของ BIGC

ขอควำมใหม

(5.2) บรษท เสาวนย โฮลดงส จ ากด (เดมชอ บรษท บทรท จ ากด) เปนบรษททกอตงขนเมอวนท 5 มถนายน 2541 กลม BJC ไดมาซงหนของ เสาวนย โฮลดงส เมอวนท 21 มนาคม 2559 โดยมขอมลสรปของงบการเงนทตรวจสอบแลวและผลการด าเนนงานของบรษท เสาวนย โฮลดงส จ ากด ส าหรบปบญชสนสดวนท 31 ธนวาคม 2557 2558 และ 2559 ดงน


2557 2558 2559

สนทรพยรวม 3,752,769,146 4,330,090,130 2,189,211,201

หนสนรวม 23,610,352 5,878,868 2,135,743,810

สวนของผถอหน 3,729,158,794 4,324,211,262 53,467,391

ทนจดทะเบยน 20,200,000 20,200,000 20,200,000

รายไดรวม 587,868,997 603,454,341 591,203,608

คาใชจายรวม 12,001,200 797,106 459,937

ก าไรสทธ 566,498,587 596,504,468 587,098,130


หนาท 7


2557 2558 2559

ก าไรสทธตอหน 5,780.60 6,086.78 5,990.80

มลคาตามบญชตอหน 38,052.64 44,124.60 545.59 ทมา: งบการเงนทตรวจสอบแลวของ บรษท เสาวนย โฮลดงส จ ากด หมายเหต: กรณาดงบการเงนทผานการตรวจสอบแลวของบรษท เสาวนย โฮลดงส จ ากด (เดมชอ บรษท บทรท จ ากด) ใน

เอกสารแนบ H เนองจาก เสาวนย โฮลดงส เปนบรษทจ ากดและมฐานะเปนบรษทยอยภายในกลมบรษทของ BJC เทานน จงไมอยภายใตขอก าหนดทางกฎหมายทก าหนดให เสาวนย โฮลดงส มหนาทตองจดเตรยมงบการเงนรวมทผานการตรวจสอบ/สอบทานโดยผสอบบญชรบอนญาต ท าให เสาวนย โฮลดงส ไมสามารถเปดเผยขอมลและแนบส าเนางบการเงนรวมดงกลาวไวในค าเสนอซอหลกทรพยได โดย เสาวนย โฮลดงส ไดเปดเผยขอมลสรปฐานะการเงนและผลการด าเนนงานจากงบการเงนรวมของ BJC ซงไดรวมฐานะการเงนและผลการด าเนนงานของ เสาวนย โฮลดงส เพอทดแทนการเปดเผยขอมลทางการเงนตามขอก าหนดของแบบ 247-4 ทงน เสาวนย โฮลดงส ไดรบอนญาตจากส านกงาน ก.ล.ต. ในการผอนผนไมตองเปดเผยขอมลสรปตวเลขงบการเงนทส าคญของงบการเงนรวม และไมตองแนบส าเนางบการเงนดงกลาวในแบบค าเสนอหลกทรพยของ BIGC

4. เพมเตมในสวนท 2 หนำ 14 ขอ 4.4 ควำมสมพนธอน ๆ

ขอควำมเดม (2) รายการระหวางกน กลม BJC เปนหนงในผจดหาวตถดบใหแก บกซ ซงการท าธรกรรมในการจดหาวตถดบเปนธรกรรมทวไปส าหรบธรกจ โดยรายการระหวางกนของกลม BJC และ บกซ มรายละเอยดดงน

หนวย: ลำนบำท

ส ำหรบปสนสดวนท 31 ธนวำคม

2559 (ตงแตวนท 21 มนำคม 2559 - วนท 31

ธนวำคม 2559)

ส ำหรบงวด 3 เดอน สนสดวนท 31 มนำคม 2560 นโยบำยในกำรท ำรำยกำร

1. รำยกำรรำยได

1.1 รายไดจากการขายและการใหบรการ 732.21 253.07 บวกก าไรจากตนทนการ

ไดมาของสนคาและบรการ

1.2 ดอกเบยรบ 7.39 11.58

อตราดอกเบยก าหนดจากตนทนการกยมและ

เทยบเคยงอตราดอกเบยทองตลาด

1.3 เงนปนผลรบ 1,265.66 - ตามอตราทประกาศจายใหกบผถอหนทกรายของ

บรษท 1.4 รายไดจากการปนสวน

คาใชจายในการบรหารจดการ

1.57 75.18 ค านวณจากตนทนทเกดขน

จรง


หนาท 8






1.5 รายไดอน 1.32 1.78 ราคา/คาตอบแทนเปนไปตามทตกลงกนตามสญญา

2. รำยกำรคำใชจำย

2.1 ซอสนคาและบรการ 0.02 0.13 ราคาตลาดสทธจากก าไรสวนเพมของบรษท

2.2 คาใชจายในการขายและบรหาร 200.74 82.96 ราคา/คาตอบแทนเปนไป

ตามทตกลงกนตามสญญา 3. รายการลกหนการคา 233.98 230.16 -

4. รายการเจาหนการคา - 0.01 -

5. รายการเงนใหกยมระยะสนแกกจการทเกยวของกน

2,226.14 2,220.44



6. รายการลกหนอน – กจการทเกยวของกน 6.61 100.39 -

7. รายการเจาหนอน – กจการทเกยวของกน 3.48 35.80 -

ทมา: ขอมลจากบรษท ขอควำมใหม

(2) รายการระหวางกน กลม BJC เปนหนงในผจดหาวตถดบใหแก บกซ ซงการท าธรกรรมในการจดหาวตถดบเปนธรกรรมทวไปส าหรบธรกจ และไดกระท าบนหลกเกณฑเชนเดยวกบการท าธรกรรมกบบคคลภายนอก โดยรายการระหวางกนของกลม BJC และ บกซ มรายละเอยดดงน






1. รำยกำรรำยได

1.1 รายไดจากการขายและการใหบรการ 732.21 253.07 บวกก าไรจากตนทนการ

ไดมาของสนคาและบรการ

1.2 ดอกเบยรบ 7.39 11.58




หนาท 9






1.3 เงนปนผลรบ 1,265.66 - ตามอตราทประกาศจายใหกบผถอหนทกรายของ

บรษท 1.4 รายไดจากการปนสวน

คาใชจายในการบรหารจดการ

1.57 75.18 ค านวณจากตนทนทเกดขน

จรง

1.5 รายไดอน 1.32 1.78 ราคา/คาตอบแทนเปนไปตามทตกลงกนตามสญญา

2. รำยกำรคำใชจำย

2.1 ซอสนคาและบรการ 0.02 0.13 ราคาตลาดสทธจากก าไรสวนเพมของบรษท

2.2 คาใชจายในการขายและบรหาร 200.74 82.96 ราคา/คาตอบแทนเปนไป

ตามทตกลงกนตามสญญา 3. รายการลกหนการคา 233.98 230.16 -

4. รายการเจาหนการคา - 0.01 -

5. รายการเงนใหกยมระยะสนแกกจการทเกยวของกน

2,226.14 2,220.44



6. รายการลกหนอน – กจการทเกยวของกน 6.61 100.39 -

7. รายการเจาหนอน – กจการทเกยวของกน 3.48 35.80 -

ทมา: ขอมลจากบรษท

5. เพมเตมในสวนท 2 หนำ 17 ขอ 5.3 แผนกำรขำยหนของกจกำร

ขอควำมเดม “ผท าค าเสนอซอไมมแผนทจะขายหน หรอโอนหนของกจการทถออยกอนการท าค าเสนอซอ และหนทจะรบซอจากการท าค าเสนอซอครงนใหแกบคคลใด ๆ ในจ านวนทมนยส าคญ ในระยะเวลา 12 เดอนนบจากวนสนสดระยะเวลาการท าค าเสนอซอ เวนแต ในกรณทกลม BJC และ/หรอ ผท าค าเสนอซอมการปรบโครงสรางทางธรกจหรอโครงสรางองคกร หรอโครงสรางการถอหน ซงผท าค าเสนอซออาจขาย หรอโอนหนของกจการให BJC ผถอหนรายใหญ หรอบคคลตามมาตรา 258 แหงพระราชบญญตหลกทรพย และตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 ของผท าค าเสนอซอ หรอ BJC หรอเปนกรณทผท าค าเสนอซอมหนาทตองปฏบตตามกฎหมาย และกฎระเบยบทมผลบงคบใชในขณะนน หรอเปนการปฏบตตามเงอนไขหรอความผกพนซงผท าค าเสนอซอจะตองด าเนนการ หรอเปนไปตามขอตกลงหรอสญญาทท าขนระหวางผรวมทนหรอพนธมตรในทางธรกจซงจะเปนประโยชนตอ


หนาท 10

ผท าค าเสนอซอหรอกจการในกลมบรษทของ BJC โดยในกรณนหนของกจการทจะขายหรอโอนไปนนจะไมสงผลกระทบตออ านาจควบคมของผท าค าเสนอซอในฐานะผถอหนรายใหญของกจการทมอยเดม”

ขอควำมใหม “ผท าค าเสนอซอไมมแผนทจะขายหน หรอโอนหนของกจการทถออยกอนการท าค าเสนอซอ และหนทจะรบซอจากการท าค าเสนอซอครงนใหแกบคคลใด ๆ ในจ านวนทมนยส าคญ ในระยะเวลา 12 เดอนนบจากวนสนสดระยะเวลาการท าค าเสนอซอ เวนแต ในกรณทกลม BJC และ/หรอ ดวยกลมบรษท BJC และ ผท าค าเสนอซออยระหวางการพจารณาปรบโครงสรางทางธรกจหรอโครงสรางองคกร หรอโครงสรางการถอหน ซงผท าค าเสนอซออาจขาย หรอโอนหนของกจการให ระหวางบรษทในกลม BJC ผท าค าเสนอซอจงอาจขาย หรอโอนหนของกจการใหแก BJC ผถอหนรายใหญ บคคลตามมาตรา 258 แหงพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 (และทแกไขเพมเตม) หรอบรษทในกลมของผท าค าเสนอซอ และ/หรอ BJC หรอเปนกรณทผท าค าเสนอซอมหนาทตองปฏบตตามกฎหมาย และกฎระเบยบทมผลบงคบใชในขณะนน หรอเปนการปฏบตตามเงอนไขหรอความผกพนซงผท าค าเสนอซอจะตองด าเนนการด าเนนการ หรอเปนไปตามขอตกลงหรอสญญาทท าขนระหวาง

นอกจากนผท าค าเสนอซออาจขาย หรอโอนหนของกจการใหแกผรวมทนหรอพนธมตรในทางธรกจซงจะเปนประโยชนตอผท าค าเสนอซอหรอกจการในกลมบรษทของ BJC ซง ณ วนท 29 สงหาคม 2560 BJC และ/หรอ ผท าค าเสนอซอยงมไดมบนทกความเขาใจ และ/หรอ การท าสญญา เกยวกบการรวมทนหรอพนธมตรทางธรกจในกจการแตอยางใด อยางไรกตาม การขายหรอโอนโดยในกรณนหนของกจการทจะขายหรอโอนไปนนดงกลาวขางตนจะไมสงผลกระทบตอการเปลยนแปลงอ านาจควบคมในกจการของ BJC หรอผท าค าเสนอซอทมอยเดม”

6. เพมเตมในสวนท 3 หนำ 7 ขอ 1.5 รำยชอคณะกรรมกำร ณ วนทยนค ำเสนอซอและทคำดวำจะเปนภำยหลงกำรท ำค ำเสนอซอ

ขอควำมเดม “ภายหลงการท าค าเสนอซอเสรจสน ผท าค าเสนอซออาจจะมการเปลยนแปลงกรรมการไดตามความเหมาะสมโดยอาจมการแตงตงกรรมการเพมเตมตามสดสวนการถอหนของผท าค าเสนอซอใหเขาด ารงต าแหนงแทนกรรมการอสระทลาออกหรอครบวาระการด ารงต าแหนง ทงน หากมการเปลยนแปลงใด ๆ ผท าค าเสนอซอจะพจารณาด าเนนการตามทเหมาะสมเพอใหเปนไปตามขอบงคบของกจการ และ/หรอ กฎหมายทเกยวของกบเรองดงกลาว"

ขอควำมใหม ภายหลงการท าค าเสนอซอเสรจสนผท าค าเสนอซออาจจะมการเปลยนแปลงกรรมการไดตามความเหมาะสมโดยอาจมการแตงตงกรรมการเพมเตมตามสดสวนการถอหนของผท าค าเสนอซอใหเขาด ารงต าแหนงแทนกรรมการอสระทลาออกหรอครบวาระการด ารงต าแหนง ทงน หากมการเปลยนแปลงใด ๆ ผท าค าเสนอซอจะพจารณาด าเนนการตามทเหมาะสมเพอใหเปนไปตามขอบงคบของกจการ และ/หรอ กฎหมายทเกยวของกบเรองดงกลาวและตลาดหลกทรพยฯ มค าสงใหเพกถอนหนสามญของกจการออกจากการเปนหลกทรพยจดทะเบยนแลว ผท าค าเสนอซอมนโยบายทจะปรบเปลยนคณะกรรมการของกจการใหเปนไปตามขอบงคบข องกจการและพระราชบญญตบรษทมหาชนจ ากด พ.ศ. 2535 รวมถงกฎหมายอนทอาจเกยวของ โดยไมมกรรมการอสระหรอกรรมการตรวจสอบ


หนาท 11

ดงนน รายชอคณะกรรมการของกจการทคาดวาจะเปนภายหลงการท าค าเสนอซอ มดงน ล าดบท รายชอ ต าแหนง

1 นายเจรญ สรวฒนภกด ประธานคณะกรรมการบรษท / กรรมการทไมเปนผบรหาร 2 คณหญงวรรณา สรวฒนภกด รองประธานคณะกรรมการบรษท / กรรมการทไมเปน

ผบรหาร 3 นายสทธชย ชยเกรยงไกร กรรมการทไมเปนผบรหาร 4 นายวระวงค จตตมตรภาพ กรรมการทไมเปนผบรหาร 5 นายโชตพฒน พชานนท กรรมการทไมเปนผบรหาร 6 นางฐาปณ เตชะเจรญวกล กรรมการทไมเปนผบรหาร 7 นางสาวสรรตน ศลปสกลสข กรรมการทไมเปนผบรหาร 8 นายอศวน เตชะเจรญวกล กรรมการทเปนผบรหาร / ประธานเจาหนาทบรหารและ

กรรมการผจดการใหญ 9 นางวภาดา ดวงรตน กรรมการทเปนผบรหาร

7. เพมเตมในสวนท 3 หนำ 8 ขอ 2.1 สถำนภำพของกจกำร

ขอควำมเดม “ภายหลงการท าค าเสนอซอหลกทรพยเพอเพกถอนหลกทรพยของกจการออกจากการเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ ในครงนแลว และตลาดหลกทรพยฯ มค าสงใหเพกถอนหนสามญของกจการออกจากการเปนหลกทรพยจดทะเบยน สถานะของกจการในการเปนบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ จะสนสดลง แตกจการจะยงคงด าเนนการตอไปและยงคงสถานภาพเปนบรษทมหาชนจ ากด ซงในสวนน บทบญญตตามกฎหมายทมผลใชบงคบอย ณ ปจจบนยงไมอนญาตใหบรษทมหาชนจ ากดสามารถท าการแปรสภาพเปนบรษทจ ากดได แตหากในอนาคตมการแกไขกฎหมายทเกยวของใหบรษทมหาชนจ ากดแปรสภาพเปนบรษทจ ากดไดและกจการเขาเงอนไขทจะด าเนนการไดตามทกฎหมายก าหนดไว ผท าค าเสนอซออาจด าเนนการใหกจการมการแปรสภาพเปนบรษทจ ากดไดโดยจะตองด าเนนการโดยถกตองครบถวนตามขอก าหนดของกฎหมายทกประการ และในกรณทมการแปรสภาพกจการเปนบรษทจ ากด สทธของผถอหนของและหนาทตางๆ ของกจการในฐานะบรษทมหาชนจ ากดภายใตพระราชบญญตบรษทมหาชนจ ากด พ.ศ. 2535 (รวมทแกไขเพมเตม) จะสนสดลงและจะอยภายใตบงคบตามบทบญญตแหงประมวลกฎหมายแพงและพาณชยและ/หรอกฎหมายทเกยวของทใชบงคบอย ณ เวลานนแทน

นอกจากน การทกจการยงคงมสถานะเปนบรษทมหาชนจ ากดอย กจการจงยงคงมหนาทในการเปดเผยขอมลและจดสงขอมลตามพระราชบญญต บรษทมหาชน จ ากด พ.ศ. 2535 (และทแกไขเพมเตม) ก าหนดไวตอไป แตภาระหนาทในการเปดเผยสารสนเทศในฐานะบรษทจดทะเบยนตามกฎหมายหลกทรพย ซงรวมถงขอบงคบของตลาดหลกทรพยฯ เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการเกยวกบการเปดเผยสารสนเทศ และการปฏบตการใดๆ ของบรษทจดทะเบยนจะสนสดลง นอกจากน เนองจากกจการมผถอหนรายอนซงมใชผท าค าเสนอซอ บคคลทกระท าการรวมกบผท าค าเสนอซอ (acting in concert) และรวมกบบคคลตามมาตรา 258 ของบคคลดงกลาว ถอหนรวมกนไมเกนรอยละ 5.0 ของจ านวนสทธออกเสยงทงหมดของกจการ จงสงผลให (1) กจการจะสนสดหนาทในการจดท าและน าสงงบการเงน และรายงานเกยวกบฐานะทางการเงนและผลการด าเนนงาน ตอส านกงาน ก.ล.ต. ตามประกาศ คณะกรรมการก ากบตลาดทนท ทจ. 44/2556 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการรายงานการเปดเผยขอมลเกยวกบฐานะการเงนและผลการด าเนนงานของบรษททออกหลกทรพย และ (2) กรรมการ ผบรหารและ


หนาท 12

ผสอบบญชของกจการและบคคลทเกยวของจะสนสดหนาทในการจดท าและเปดเผยรายงานการถอครองหลกทรพย ตามประกาศส านกงาน ก.ล.ต.ท สจ.12/2552 เรองการจดท าและเปดเผยรายงานการถอหลกทรพยของกรรมการ ผบรหารและผสอบบญช”

ขอควำมใหม “ภายหลงการท าค าเสนอซอหลกทรพยเพอเพกถอนหลกทรพยของกจการออกจากการเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ ในครงนแลว และตลาดหลกทรพยฯ มค าสงใหเพกถอนหนสามญของกจการออกจากการเปนหลกทรพยจดทะเบยน สถานะของกจการในการเปนบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ จะสนสดลง แตกจการจะยงคงด าเนนการตอไปและยงคงสถานภาพเปนบรษทมหาชนจ ากด ซงในสวนน บทบญญตตามกฎหมายทมผลใชบงคบอย ณ ปจจบนยงไมอนญาตใหบรษทมหาชนจ ากดสามารถท าการแปรสภาพเปนบรษทจ ากดได แตหากในอนาคตมการแกไขกฎหมายทเกยวของใหบรษทมหาชนจ ากดแปรสภาพเปนบรษทจ ากดไดและกจการเขาเงอนไขทจะด าเนนการไดตามทกฎหมายก าหนดไว ผท าค าเสนอซออาจด าเนนการใหกจการมการแปรสภาพเปนบรษทจ ากดไดโดยจะตองด าเนนการโดยถกตองครบถวนตามขอก าหนดของกฎหมายทกประการ และในกรณทมการแปรสภาพกจการเปนบรษทจ ากด สทธของผถอหนของและหนาทตางๆ ของกจการในฐานะบรษทมหาชนจ ากดภายใตพระราชบญญตบรษทมหาชนจ ากด พ.ศ. 2535 (รวมทแกไขเพมเตม) จะสนสดลงและจะอยภายใตบงคบตามบทบญญตแหงประมวลกฎหมายแพงและพาณชยและ/หรอกฎหมายทเกยวของทใชบงคบอย ณ เวลานนแทน

นอกจากน การทกจการยงคงมสถานะเปนบรษทมหาชนจ ากดอย กจการจงยงคงมหนาท ในการเปดเผยขอมลและจดสงขอมลตามพระราชบญญต บรษทมหาชน จ ากด พ.ศ. 2535 (และทแกไขเพมเตม) ก าหนดไวตอไป แตภาระหนาทในการเปดเผยสารสนเทศในฐานะบรษทจดทะเบยนตามกฎหมายหลกทรพย ซงรวมถงขอบงคบของตลาดหลกทรพยฯ เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการเกยวกบการเปดเผยสารสนเทศ และการปฏบตการใดๆ ของบรษทจดทะเบยนจะสนสดลง นอกจากน เนองจากกจการมผถอหนรายอนซงมใชผท าค าเสนอซอ บคคลทกระท าการรวมกบผท าค าเสนอซอ (acting in concert) และรวมกบบคคลตามมาตรา 258 ของบคคลดงกลาว ถอหนรวมกนไมเกนรอยละ 5.0 ของจ านวนสทธออกเสยงทงหมดของกจการ จงสงผลให (1) กจการจะสนสดหนาทในการจดท าและน าสงงบการเงน และรายงานเกยวกบฐานะทางการเงนและผลการด าเนนงาน ตอส านกงาน ก.ล.ต. ตามประกาศคณะกรรมการก ากบตลาดทนท ทจ. 44/2556 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการรายงานการเปดเผยขอมลเกยวกบฐานะการเงนและผลการด าเนนงานของบรษททออกหลกทรพย (2) กจการรวมถงกรรมการและผบรหารของกจการจะไมอยภายใตบงคบเกยวกบการบรหารกจการของบรษททออกหลกทรพยตามทก าหนดไวในหมวด 3/1 แหงพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 เนองจากกจการจะมสภาพเปนบรษทมหาชนทไมมหนาทในการจดท าและเปดเผยขอมลเกยวกบฐานะทางการเงนและผลการด าเนนงาน ตามประกาศคณะกรรมการก ากบตลาดทนท ทจ. 20/2558 เรอง ก าหนดลกษณะของบรษททไดรบยกเวนไมอยภายใตบงคบของหมวด 3/1 แหงพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 และ (3) กรรมการ ผบรหารและผสอบบญชของกจการและบคคลทเกยวของจะสนสดหนาทในการจดท าและเปดเผยรายงานการถอครองหลกทรพย ตามประกาศส านกงาน ก.ล.ต.ท สจ.12/2552 เรองการจดท าและเปดเผยรายงานการถอหลกทรพยของกรรมการ ผบรหารและผสอบบญช”

8. เพมเตมในสวนท 3 หนำ 8 ขอ 2.2 นโยบำยและแผนกำรบรหำรกจกำร

ขอควำมเดม “ผท าค าเสนอซอและ BJC ไมมแผนหรอนโยบายทจะเปลยนแปลงวตถประสงคการด าเนนธรกจหลกของกจการอยางมนยส าคญ ในระยะเวลา 12 เดอนนบจากวนสนสดระยะเวลาการท าค าเสนอซอและยงคงมความตงใจทจะมงเนนการด าเนนธรกจหลกของกจการเชนเดม


หนาท 13

อยางไรกตาม ผท าค าเสนอซอและ BJC อยระหวางศกษาขอมลเกยวกบการด าเนนงานและการประกอบธรกจทงหมดของกจการในภาพรวมเพอพจารณาถงความเปนไปไดในการปรบโครงสรางการบรหารจดการ โครงสรางทางการเงน โครงสรางการด าเนนธรกจ และ/หรอ โครงสรางการจดการทรพยสนของกจการ ในประการทจะชวยเพมความคลองตว เพมประสทธภาพในการบรหารจดการ และ/หรอ เพมศกยภาพในการด าเนนธรกจของบกซ หรอจะกอใหเกดประโยชนตอกจการ และผถอหนโดยรวม ดงนน ในชวงระยะเวลา 12 เดอนนบแตวนสนสดระยะเวลาการท าค าเสนอซอ ผท าค าเสนอซออาจด าเนนการปรบโครงสรางของกจการในเรองตาง ๆ ซงจะเปนการเขาท ารายการระหวางบรษทในกลมของกจการเอง หรอระหวางบรษทในกลมของกจการ กบบรษทในกลม BJC ดงตอไปน

(1) การซอ จ าหนาย หรอโอนทรพยสนหรอสทธตาง ๆ เพอปรบโครงสรางการจดการทรพยสนหรอโครงสรางของกจการ

(2) การกยม-ใหกยมเงน การโอนสทธตามสญญาทางการเงน เพอปรบโครงสรางทางการเงน

(3) การปรบเปลยนกลยทธหรอแนวทางการด าเนนธรกจของบกซ และ/หรอ บรษทยอย บรษทรวม บรษทรวมคา บรษทหรอกจการซงบกซเขาลงทน

(4) การปรบปรงเปลยนแปลงนโยบายการบรหารงาน การโอนยายพนกงาน ฯลฯ เปนตน

(5) การปรบเปลยนโครงสราง รปแบบ หรอแนวทางในการด าเนนธรกจใหเชาพนทภายในศนยการคาของบกซ

โดยหากมการด าเนนการขางตน ผท าค าเสนอซอจะด าเนนการใหกจการปฏบตใหเปนไปตามเงอนไขและขอก าหนดภายใตกฎหมาย ระเบยบ และหลกเกณฑทเกยวของ รวมถงกฎหมายบรษทมหาชนจ ากด ขอบงคบบรษทของกจการ (แลวแตกรณ)”

ขอควำมใหม “ผท าค าเสนอซอและ BJC และผท าค าเสนอซอก าลงไมมแผนหรอนโยบายทจะเปลยนแปลงวตถประสงคการด าเนนธรกจหลกของกจการอยางมนยส าคญ ในระยะเวลา 12 เดอนนบจากวนสนสดระยะเวลาการท าค าเสนอซอและยงคงมความตงใจทจะมงเนนการด าเนนธรกจหลกของกจการเชนเดม

อยางไรกตาม ผท าค าเสนอซอและ BJC อยระหวางการศกษาขอมลเกยวกบการด าเนนงานและการประกอบธรกจทงหมดของกจการในภาพรวมเพอพจารณาถงความเปนไปไดในการปรบโครงสรางการบรหารจดการ โครงสรางทางการเงน โครงสรางการถอหนภายในกลม โครงสรางการด าเนนธรกจ และ/หรอ โครงสรางการจดการทรพยสนของกจการ ในประการทจะชวยเพมความคลองตว เพมประสทธภาพในการบรหารจดการ และ/หรอ เพมศกยภาพในการด าเนนธรกจและสรางรายไดของกจการของบกซ รวมถงการวางแผนภาษส าหรบกจการและบรษทในกลมในเครอ BJC หรอจะกอใหเกดประโยชนตอกจการ และผถอหนโดยรวม ดงนน ในชวงระยะเวลา 12 เดอนนบแตวนสนสดระยะเวลาการท าค าเสนอซอ BJC และผท าค าเสนอซออาจด าเนนการปรบโครงสรางของกจการในเรองตางๆ ซงจะเปนการเขาท ารายการระหวางบรษทในกลมของกจการเอง หรอระหวางบรษทในกลมของกจการ กบบรษทในกลม BJC ดงตอไปน

(1) การซอ จ าหนาย หรอโอนทรพยสนหรอสทธตางๆ ระหวางกลมบรษทเพอปรบโครงสรางการจดการทรพยสนหรอโครงสรางของกจการ

(2) การปรบเปลยน โอนยาย โครงสรางการด าเนนงานธรกจ การกยม-ใหกยมเงน การโอนสทธตามสญญาทางการเงน โครงสรางทางการเงน โครงสรางการถอหนภายในกลมบรษทของบกซ และ/หรอ บรษทยอย บรษทรวม บรษทรวมคา บรษทหรอกจการซงบกซเขาลงทน เพอสทธประโยชนทางภาษอากร


หนาท 14

(3) การปรบเปลยนกลยทธหรอแนวทางการด าเนนธรกจของบกซ และ/หรอ บรษทยอย บรษทรวม บรษทรวมคา บรษทหรอกจการซงบกซเขาลงทน

(4) การจดทะเบยนบรษทยอยแหงใหม หรอการจดทะเบยนเลกบรษทในกลมของบกซ เพอความคลองตวในการด าเนนกจการ และการโอนยายธรกจเพอการบรหารจดการทมประสทธภาพ

(5) การปรบปรงเปลยนแปลงนโยบายการบรหารงาน รวมถงการปรบเปลยนโอนยายพนกงาน

(6) การปรบเปลยนโครงสราง รปแบบ หรอแนวทางในการด าเนนธรกจใหเชาพนทภายในศนยการคาของบกซ ผใหเชา ผใหบรการ ผบรหารจดการพนทเชาภายในศนยการคาของบกซ

โดยหากทงน ในการด าเนนการขางตน BJC และผท าค าเสนอซอจะด าเนนการใหกจการปฏบตใหเปนไปตามเงอนไขและขอก าหนดภายใตกฎหมาย ระเบยบ และหลกเกณฑทเกยวของ รวมถงกฏหมายพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 พระราชบญญตบรษทมหาชนจ ากด พ.ศ. 2535 และขอบงคบบรษทของกจการ (แลวแตกรณ)”

9. เพมเตมในสวนท 4 หนำ 16 ขอ 4.3 วธเปรยบเทยบรำคำตลำดถวเฉลยถวงน ำหนกของหนในอดต (Historical Market Price Approach)

ขอควำมเดม จากการประเมนมลคาหนโดยวธน ราคาซอขายถวเฉลยถวงน าหนกในชวงระยะเวลาตาง ๆ อยระหวาง 213.30 – 222.88 บาทตอหน โดยทปรกษาทางการเงนอสระพจารณาแลวเหนวาการประเมนมลคาหนดวยวธนเปนวธหนงทสามารถสะทอนถงมลคากจการได แมวาอาจมขอจ ากดดานสภาพคลองของการซอขายหนของกจการ อยางไรกด ทางทปรกษาทางการเงนอสระพจารณาวามลคาดงกลาวสามารถสะทอนมมมองของนกลงทนตอมลคาของหนสามญของกจการ ภายหลงการเขาซอหนสามญของกจการโดยกลม BJC ในป 2559 สามารถสะทอนถงราคาซอขายหนจรงของกจการในอดตในชวงเวลาดงกลาวได ขอควำมใหม จากการประเมนมลคาหนโดยวธน ราคาซอขายถวเฉลยถวงน าหนกในชวงระยะเวลาตาง ๆ อยระหวาง 213.30 – 222.88 บาทตอหน โดยทปรกษาทางการเงนอสระพจารณาแลวเหนวาการประเมนมลคาหนดวยวธนเปนวธหนงทสามารถสะทอนถงมลคากจการได แมวาอาจมขอจ ากดดานสภาพคลองของการซอขายหนของกจการ อยางไรกด ทางทปรกษาทางการเงนอสระพจารณาวามลคาดงกลาวสามารถสะทอนมมมองของนกลงทนตอมลคาของหนสามญของกจการ เนองจากสามารถสะทอนความตองการและธรกรรมจรงของนกลงทนในสภาวะการซอขาย ภายหลงการเขาซอหนสามญของกจการโดยกลม BJC ในป 2559 โดยทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาราคาซอขายถวเฉลยถวงน าหนกยอนหลง 180 วนท าการ เพอสะทอนชวงเวลาภายหลงจากทกลม BJC เขามาเปนผถอหนใหญดงกลาว ท าใหสามารถสะทอนถงราคาซอขายหนจรงของกจการในอดตในชวงเวลาดงกลาวได

10. เพมเตมในสวนท 4 หนำ 23 ขอ 4.5 หวขอ สมมตฐำนหลกทใชในกำรประมำณกำร

ขอควำมเดม อตราผลตอบแทนผถอหน (Ke) = Rf + β(Rm – Rf) Risk Free Rate (Rf) = อตราผลตอบแทนของพนธบตรรฐบาลอาย 10 ป มคาประมาณรอยละ

2.78 (ทมา: ThaiBMA) Beta (β) /3 = คาความแปรปรวนระหวางผลตอบแทนของตลาดหลกทรพยฯ กบราคา

ปดของหน (Levered Beta) ของกจการ มคาประมาณ 0.82 ซงค านวณ


หนาท 15

จากการน า Levered Beta ของบรษทจดทะเบยนทมล กษณะการประกอบธรกจทเทยบเคยงไดกบกจการ ไดแก MAKRO, HMPRO, ROBINS, GLOBAL และ COL ในชวงเวลา 3 ปทผานมา (ตงแตวนท 9 พฤษภาคม 2557 ถงวนท 8 พฤษภาคม 2560) มาปรบผลกระทบของโครงสรางทางการเงนของแตละบรษทออกไป และใชโครงสรางทางการเงนทคาดการณในอนาคตของกจการมาปรบเพอค านวณ Levered Beta ของกจการ (ทมา: Bloomberg)

Market Return (Rm) = อตราผลตอบแทนจากการลงทนในตลาดหลกทรพยฯโดยอางองจากผลตอบแทนจากดชนผลตอบแทนรวม (SET Total Return Index) ในระยะเวลา 10 ป ตงแตวนท 30 เมษายน 2550 ถงวนท 30 เมษายน 2560 ซงมคาประมาณรอยละ 12.6141 ตอป (ทมา: Bloomberg)

ทงน เมอน าตวแปรดงกลาวมาค านวณจะไดคา Ke เทากบประมาณรอยละ 10.84

ทงน เมอน าตวแปรทงหมดดงกลาวมาค านวณจะไดคา WACC ประมาณรอยละ 9.06

หมายเหต 1/ พจารณาจากนโยบายของกจการทจะมการกยมผาน BJC แบบตนทนบวกสวนเพมเลกนอย (cost + slight margin) โดยไมสงกวาอตราดอกเบยการกยมของกจการ ซง BJC มอตราดอกเบยเงนกยมเฉลยภายหลงจากการเขาซอหนของกจการในป 2559 เฉลยเทากบรอยละ 3.31 ตอป ซงไมเกนกวาอตราดอกเบยเงนกยมของกจการทเฉลยเทากบรอยละ 3.58 ตอป

2/ ค านวณจากอตราหนสนทมภาระดอกเบยตอผถอหนรวมของกจการเฉลยในชวงป 2558 ถง 2559 เทากบ 0.28 เทา ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดสมภาษณผบรหารของกลม BJC โดยแนวทางการจดโครงสรางทางการเงนของกจการตอไปในอนาคต ภายหลงการเขามาบรหาร BIGC จะเปนในแนวทางใกลเคยงกบโครงสรางการเงนในอดตในชวงทเปนการด าเนนธรกจปกต

3/ ทปรกษาทางการเงนอสระ ไมไดน า Levered Beta ของ CPALL มาค านวณ เนองจากโครงสรางทางการเงนของบรษททตางจากบรษททน ามาเปรยบเทยบอนๆ ไดแก IBD/E Ratio เฉลยในชวงป 2557-2559 ทประมาณ 4.98 เทา

ขอควำมใหม อตราผลตอบแทนผถอหน (Ke) = Rf + β(Rm – Rf) Risk Free Rate (Rf) = อตราผลตอบแทนของพนธบตรรฐบาลอาย 10 ป มคาประมาณรอยละ

2.78 (ทมา: ThaiBMA) Beta (β) /3 = คาความแปรปรวนระหวางผลตอบแทนของตลาดหลกทรพยฯ กบราคา

ปดของหน (Levered Beta) ของกจการ มคาประมาณ 0.82 ซงค านวณจากการน า Levered Beta ของบรษทจดทะเบยนทมล กษณะการประกอบธรกจทเทยบเคยงไดกบกจการ ไดแก MAKRO, HMPRO, ROBINS, GLOBAL และ COL ในชวงเวลา 3 ปทผานมา (ตงแตวนท 9 พฤษภาคม 2557 ถงวนท 8 พฤษภาคม 2560) มาปรบผลกระทบของโครงสรางทางการเงนของแตละบรษทออกไป และใชโครงสรางทางการเงนทคาดการณในอนาคตของกจการมาปรบเพอค านวณ Levered Beta ของกจการ (ทมา: Bloomberg)

Market Return (Rm) = อตราผลตอบแทนจากการลงทนในตลาดหลกทรพยฯโดยอางองจากผลตอบแทนจากดชนผลตอบแทนรวม (SET Total Return Index) ในระยะเวลา 10 ป ตงแตวนท 30 เมษายน 2550 ถงวนท 30 เมษายน


หนาท 16

2560 ซงมคาประมาณรอยละ 12.6141 ตอป (ทมา: Bloomberg)

ทงน เมอน าตวแปรดงกลาวมาค านวณจะไดคา Ke เทากบประมาณรอยละ 10.84

ทงน เมอน าตวแปรทงหมดดงกลาวมาค านวณจะไดคา WACC ประมาณรอยละ 9.06

หมายเหต 1/ พจารณาจากนโยบายของกจการทจะมการกยมผาน BJC แบบตนทนบวกสวนเพมเลกนอย (cost + slight margin) โดยไมสงกวาอตราดอกเบยการกยมของกจการ ซง BJC มอตราดอกเบยเงนกยมเฉลยภายหลงจากการเขาซอหนของกจการในป 2559 เฉลยเทากบรอยละ 3.31 ตอป ซงไมเกนกวาอตราดอกเบยเงนกยมของกจการทเฉลยเทากบรอยละ 3.58 ตอป

2/ ค านวณจากอตราหนสนทมภาระดอกเบยตอผถอหนรวมของกจการเฉลยในชวงป 2558 ถง 2559 เทากบ 0.28 เทา ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดสมภาษณผบรหารของกลม BJC โดยแนวทางการจดโครงสรางทางการเงนของกจการตอไปในอนาคต ภายหลงการเขามาบรหาร BIGC จะเปนในแนวทางใกลเคยงกบโครงสรางการเงนในอดตในชวงทเปนการด าเนนธรกจปกต

3/ ทปรกษาทางการเงนอสระ ไมไดน า Levered Beta ของ CPALL มาค านวณ เนองจากโครงสรางทางการเงนของบรษททตางจากบรษททน ามาเปรยบเทยบอนๆ ไดแก IBD/E Ratio เฉลยในชวงป 2557-2559 ทประมาณ 4.98 เทา อกทง ทปรกษาทางการเงนอสระไมไดน า Levered Beta ของกจการมาใชในการค านวณเนองจาก Beta ของกจการในชวงเวลาดงกลาวอาจไมไดเปนโครงสรางทางการเงนในชวงทเปนการด าเนนธรกจปกตและมผลกระทบจากเหตการณการเขาซอหนสามญของกจการ โดยกลม BJC ตงแตเดอนพฤษภาคม ป 2559

11. เพมเตมในสวนท 4 หนำ 24 ขอ 4.5 หวขอ มลคำสดทำย (Terminal Value)

ขอควำมเดม

g คอ อตราการเตบโตของกระแสเงนสดของกจการภายหลงจากป 2569 โดยเทากบรอยละ 3.00 โดยอางองจากอตราเงนเฟอของประเทศไทยเฉลยประมาณ 30 ป เนองจากธรกจคาปลกมความผนผวนและแปรผนตามภาวะเศรษฐกจ ซงคาดวาระยะเวลา 30 ปจะสามารถสะทอนวงจรเศรษฐกจได

ขอควำมใหม

g คอ อตราการเตบโตของกระแสเงนสดของกจการภายหลงจากป 2569 โดยเทากบรอยละ 3.00 โดยอางองจากอตราเงนเฟอของประเทศไทยเฉลยประมาณ 30 ป เนองจากธรกจคาปลกมความผนผวนและแปรผนตามภาวะเศรษฐกจของประเทศไทย และผลประกอบการของธรกจคาปลกแปรผนตามการใชจายของประชากรในประเทศ ซงคาดวาระยะเวลา 30 ปจะสามารถสะทอนวงจรเศรษฐกจได โดยเปนระยะเวลาทยาวนานเพยงพอทจะครอบคลมชวงเวลาทเกดเหตการณไมปกตตอภาวะเศรษฐกจของประเทศไทยได


หนาท 17

12. เพมเตมในสวนท 4 หนำ 24 ขอ 4.5 หวขอ สมมตฐำนทใชในกำรประมำณกำรกระแสเงนสดของกจกำร

ขอควำมเดม รายละเอยดอตราการเตบโตของยอดขายจากสาขาเดม มดงตอไปน

2557 2558 2559 2560 2561 2562 2563 ไฮเปอรมารเกต 1% (3%) (14%) 0% 1% 2% 2% บกซ มารเกต

1% 1% (1%) 3% 3% 3% 3%

มนบกซ 3% 3% 3% 3% รานขายยาเพรยว 3% 3% 3% 3%

2564 2565 2566 2567 2568 2569 ไฮเปอรมารเกต 2% 2% 2% 2% 2% 2% บกซ มารเกต 3% 3% 3% 3% 3% 3% มนบกซ 3% 3% 3% 3% 3% 3% รานขายยาเพรยว 3% 3% 3% 3% 3% 3%

ขอควำมใหม รายไดเฉลยตอตารางเมตรในป 2559 อยทประมาณ 94,074 บาท และประมาณ 115,541 บาทตอตารางเมตร ส าหรบไฮเปอรมารเกต และสาขาขนาดกลางและขนาดเลก (ประกอบดวยบกซ มารเกต มนบกซ และรานขายยาเพรยว) ตามล าดบ รายละเอยดการคาดการณอตราการเตบโตของยอดขายจากสาขาเดมโดยทปรกษาทางการเงนอสระ มดงตอไปน

2557 2558 2559 2560 2561 2562 2563 ไฮเปอรมารเกต 1% (3%) (14%) 0% 1% 2% 2% บกซ มารเกต

1% 1% (1%) 3% 3% 3% 3%

มนบกซ 3% 3% 3% 3% รานขายยาเพรยว 3% 3% 3% 3%

2564 2565 2566 2567 2568 2569 ไฮเปอรมารเกต 2% 2% 2% 2% 2% 2% บกซ มารเกต 3% 3% 3% 3% 3% 3% มนบกซ 3% 3% 3% 3% 3% 3% รานขายยาเพรยว 3% 3% 3% 3% 3% 3%


หนาท 18

13. เพมเตมในสวนท 4 หนำ 24 ขอ 4.5 หวขอ สมมตฐำนทใชในกำรประมำณกำรกระแสเงนสดของกจกำร (1) รำยไดจำกกำรขำย

ขอควำมเดม จ ำนวนสำขำใหม

จากการสมภาษณผบรหาร ประมาณการวากจการจะขยายสาขาเพม ทงในรปแบบของไฮเปอรมารเกต และมนบกซ โดยการขยายสาขาในรปแบบไฮเปอรมารเกตในป 2560 ผบรหารคาดวาจะขยายสาขาเพมอก 9 สาขาในป 2560 และลดลงในปตอมา เนองจาก (1) ปจจบน กจการมสาขาในรปแบบไฮเปอรมารเกต ซงไดแก บกซ ซเปอรเซนเตอร และบกซ เอกตรา รวมประมาณ 131 สาขา ซงหากพจารณาจากทตงของสาขาในปจจบน พบวาสาขาสวนมากกระจกตวอยในเขตกรงเทพมหานคร และปรมณฑล และหวเมองตาง ๆ ในภมภาค และ (2) การขยายสาขาในรปแบบไฮเปอรมารเกตตองใชพนทคอนขางมาก ท าใหมความจ ากดของพนททสามารถน าไปพฒนาสาขาในรปแบบของไฮเปอรมารเกตได รวมทงแนวโนมของธรกจคาปลกทผบรหารพจารณาคาดวาจะมงเนนทรานคาขนาดเลก (Convenience Store) มากกวา นอกจากน จากการสมภาษณผบรหาร ทปรกษาทางการเงนอสระคาดวาในอนาคต กจการจะมงเนนไปทการขยายสาขาในรปแบบของมนบกซ เนองจากมศกยภาพในการเตบโตสงกวาไฮเปอรมารเกต โดยคาดวาในชวงป 2560 ถงป 2564 กจการจะขยายสาขาของรานคาในรปแบบดงกลาวประมาณปละ 200 สาขา และ 65 สาขาภายหลงจากป 2564

2557 2558 2559 2560 2561 2562 2563 ไฮเปอรมารเกต 4 2 6 9 3 2 1 จ านวนสาขาไฮเปอรมารเกตสะสม ณ สนป

123 125 131 140 143 145 146

ขนาดกลางและขนาดเลก/1 53 85 78 2020 200 200 200 จ านวนสาขาขนาดกลางและขนาดเลกสะสม ณ สนป

372 457 535 737 937 1,137 1,337

2564 2565 2566 2567 2568 2569 ไฮเปอรมารเกต 1 1 1 1 1 1 จ านวนสาขาไฮเปอรมารเกตสะสม ณ สนป

147 148 149 150 151 152

ขนาดกลางและขนาดเลก/1 200 65 65 65 65 65 จ านวนสาขาขนาดกลางและขนาดเลกสะสม ณ สนป

1,537 1,602 1,667 1,732 1,797 1,862

หมายเหต 1/ สาขาขนาดกลางและขนาดเลก ไดแก บกซมารเกตและมนบกซ ขอควำมใหม จ ำนวนสำขำใหม

ในป 2559 พนทขายสนคาของกจการมเนอทรวมประมาณ 1,134,234 ตารางเมตร โดย ณ สนป 2559 กจการมจ านวนสาขาทงหมด 670 สาขา โดยแบงเปนไฮเปอรมารเกตจ านวน 131 สาขา และสาขาขนาดกลางและ


หนาท 19

ขนาดเลกจ านวน 535 สาขา จากการสมภาษณผบรหาร ประมาณการวากจการจะขยายสาขาเพม ทงในรปแบบของไฮเปอรมารเกต และมนบกซ โดยการขยายสาขาในรปแบบไฮเปอรมารเกตในป 2560 ผบรหารคาดวาจะขยายสาขาเพมอก 9 สาขาในป 2560 และลดลงในปตอมา เนองจาก (1) ปจจบน กจการมสาขาในรปแบบไฮเปอรมารเกต ซงไดแก บกซ ซเปอรเซนเตอร และบกซ เอกตรา รวมประมาณ 131 สาขา ซงหากพจารณาจากทตงของสาขาในปจจบน พบวาสาขาสวนมากกระจกตวอยในเขตกรงเทพมหานคร และปรมณฑล และหวเมองตาง ๆ ในภมภาค และ (2) การขยายสาขาในรปแบบไฮเปอรมารเกตตองใชพนทคอนขางมาก ท าใหมความจ ากดของพนททสามารถน าไปพฒนาสาขาในรปแบบของไฮเปอรมารเกตได รวมทงแนวโนมของธรกจคาปลกทผบรหารพจารณาคาดวาจะมงเนนทรานคาขนาดเลก (Convenience Store) มากกวา นอกจากน จากการสมภาษณผบรหาร ทปรกษาทางการเงนอสระคาดวาในอนาคต กจการจะมงเนนไปทการขยายสาขาในรปแบบของมนบกซ เนองจากมศกยภาพในการเตบโตสงกวาไฮเปอรมารเกต โดยคาดวาในชวงป 2560 ถงป 2564 กจการจะขยายสาขาของรานคาในรปแบบดงกลาวประมาณปละ 200 สาขา และ 65 สาขาภายหลงจากป 2564 ซงทปรกษาทางการเงนอสระพจารณาแลววาเหมาะสม โดยอางองจากแนวโนมของธรกจคาปลก ประกอบกบจ านวนสาขาในรปแบบสาขาขนาดเลกของกจการ และบรษทอนทท าธรกจใกลเคยงกนทมงเนนไปในรปแบบสาขาขนาดเลก

2557 2558 2559 2560 2561 2562 2563 ไฮเปอรมารเกต 4 2 6 9 3 2 1 จ านวนสาขาไฮเปอรมารเกตสะสม ณ สนป

123 125 131 140 143 145 146

ขนาดกลางและขนาดเลก/1 53 85 78 2020 200 200 200 จ านวนสาขาขนาดกลางและขนาดเลกสะสม ณ สนป

372 457 535 737 937 1,137 1,337

2564 2565 2566 2567 2568 2569 ไฮเปอรมารเกต 1 1 1 1 1 1 จ านวนสาขาไฮเปอรมารเกตสะสม ณ สนป

147 148 149 150 151 152

ขนาดกลางและขนาดเลก/1 200 65 65 65 65 65 จ านวนสาขาขนาดกลางและขนาดเลกสะสม ณ สนป

1,537 1,602 1,667 1,732 1,797 1,862

หมายเหต 1/ สาขาขนาดกลางและขนาดเลก ไดแก บกซมารเกตและมนบกซ

14. เพมเตมในสวนท 4 หนำ 25 ขอ 4.5 หวขอ สมมตฐำนทใชในกำรประมำณกำรกระแสเงนสดของกจกำร (2) รำยไดจำกกำรใหเชำพนท

ขอควำมเดม ในป 2557 2558 และ 2559 รายไดจากการใหเชาพนทของกจการเพมขนประมาณรอยละ 7.3 รอยละ 4.3 และรอยละ 3.2 ตามล าดบ โดยเพมขนจากการขยายพนทใหเชา ซงอางองตามการขยายสาขาของไฮเปอรมารเกต และบกซมารเกต (Quantity) และการปรบขนของอตราคาเชาตอตารางเมตร (Price) โดยประมาณการวาตงแตป 2560 เปนตนไป อตราการเตบโตของคาเชาตอตารางเมตรจะอยทรอยละ 3.5 ตอป โดยอางองจากอตราการเตบโตของคาเชา


หนาท 20

ตอตารางเมตรในชวง 5 ปทผานมา เพอสะทอนถงการเตบโตของอตราคาเชาเฉลยทครอบคลมทงชวงระหวางระยะเวลาสญญาและระหวางการตอสญญา เนองจากการเตบโตของอตราคาเชาดงกลาวจะสะทอนถงมผลมาจากการเพมอตราคาเชาทไดรบในพนทเดม และคาเชาจากพนทเชาใหมทขยายเพมขนทอาจมความแตกตางจากพนทเดม ขอควำมใหม ในป 2557 2558 และ 2559 รายไดจากการใหเชาพนทของกจการเพมขนประมาณรอยละ 7.3 รอยละ 4.3 และรอยละ 3.2 ตามล าดบ โดยเพมขนจากการขยายพนทใหเชา ซงอางองตาม (1) การขยายสาขาของไฮเปอรมารเกต และบกซมารเกต (Quantity) ซง ณ สนป 2559 กจการมการใหบรการพนทเชารวมประมาณ 834,000 ตารางเมตร (รวมพนทในสาขาของไฮเปอรมารเกตและบกซมารเกต) และ (2) การปรบขนของอตราคาเชาตอตารางเมตร (Price) โดยประมาณการวาตงแตป 2560 เปนตนไป อตราการเตบโตของคาเชาตอตารางเมตรจะอยทรอยละ 3.5 ตอป โดยอางองจากอตราการเตบโตของคาเชาตอตารางเมตรในชวง 5 ปทผานมา เพอสะทอนถงการเตบโตของอตราคาเชาเฉลยทครอบคลมทงชวงระหวางระยะเวลาสญญาและระหวางการตอสญญา เนองจากการเตบโตของอตราคาเชาดงกลาวจะสะทอนถงมผลมาจากการเพมอตราคาเชาทไดรบในพนทเดม และคาเชาจากพนทเชาใหมทขยายเพมขนทอาจมความแตกตางจากพนทเดม

15. เพมเตมในสวนท 4 หนำ 26 ขอ 4.5 หวขอ สมมตฐำนทใชในกำรประมำณกำรกระแสเงนสดของกจกำร (4) ตนทนขำย

ขอควำมเดม ตนทนขายของกจการ ไดแก ตนทนการขายสนคา โดยในป 2557 2558 และ 2559 ตนทนการขายของกจการคดเปนประมาณรอยละ 85.0 รอยละ 86.3 และรอยละ 85.4 ของรายไดจากการขาย ตามล าดบ ทปรกษาทางการเงนอสระใชสมมตฐานในการค านวณตนทนขายทรอยละ 84.2 ของรายไดจากการขายในป 2560 ถงป 2562 ซงเทยบเคยงไดกบอตราตนทนขายของกจการหลงจากทกลม BJC เขามาเปนผถอหนใหญในกจการ คอตงแตไตรมาสท 2 ของป 2559 ถงไตรมาสท 1 ของป 2560 ซงตนทนขายทลดลงเกดจากนโยบายการยกเลกการขายแบบเหมา (Wholesale) และประเมนลดลงเปนรอยละ 84.0 ของรายไดจากการขายตงแตป 2563 จนถงสนสดระยะประมาณการ เนองจากคาดวากจการจะสามารถรบรผลประโยชนจากการลดคาใชจายดงกลาวไดจากการอยภายใตการบรหารของกลม BJC และการประหยดทางขนาด (Economies of Scale) ขอควำมใหม ตนทนขายของกจการ ไดแก ตนทนการขายสนคา โดยในป 2557 2558 และ 2559 ตนทนการขายของกจการคดเปนประมาณรอยละ 85.0 รอยละ 86.3 และรอยละ 85.4 ของรายไดจากการขาย ตามล าดบ ทปรกษาทางการเงนอสระใชสมมตฐานในการค านวณตนทนขายทรอยละ 84.2 ของรายไดจากการขายในป 2560 ถงป 2562 ซงเทยบเคยงไดกบอตราตนทนขายของกจการหลงจากทกลม BJC เขามาเปนผถอหนใหญในกจการ คอตงแตไตรมาสท 23 ของป 2559 ถงไตรมาสท 1 ของป 2560 ซงอยทประมาณรอยละ 84.2 ซงโดยตนทนขายทลดลงเกดจากนโยบายการยกเลกการขายแบบเหมา (Wholesale) และประเมนลดลงเปนรอยละ 84.0 ของรายไดจากการขายตงแตป 2563 จนถงสนสดระยะประมาณการ เนองจากคาดวากจการจะสามารถรบรผลประโยชน จากการลดคาใชจายดงกลาวไดจากการอยภายใตการบรหารของกลม BJC และการประหยดทางขนาด (Economies of Scale)


หนาท 21

16. เพมเตมในสวนท 4 หนำ 26 ขอ 4.5 หวขอ สมมตฐำนทใชในกำรประมำณกำรกระแสเงนสดของกจกำร (5) คำใชจำยในกำรขำยและบรหำร

ขอควำมเดม โดยจากการสมภาษณผบรหาร คาดวาในป 2560 คาใชจายในการขายและการบรหารจะเพมสงขน ซงพจารณาจาก 3 ไตรมาสลาสดตงแตไตรมาส 2 ป 2559 – ไตรมาส 1 ป 2560 อยทรอยละ 19.5 และทปรกษาทางการเงนคาดการณการเพมขนโดยมสาเหตหลกจากการเพมจ านวนพนกงานเพอรองรบการขยายสาขา และคาใชจายในการเชาพนท และการปรบเพมฐานเงนเดอนของพนกงาน และคาใชจายบางสวนในการปรบปรงสาขา (Clean-ups) และการขยายสาขา โดยเฉพาะในรปแบบมนบกซ ซงกจการ และกลม BJC มแนวทางทจะเชาพนทเพอขยายสาขารปแบบมนบกซ โดยคาใชจายสวนใหญจะเพมขนโดยอางองจากการขยายสาขาทงในรปแบบของไฮเปอรมารเกต และสาขาขนาดกลางและขนาดเลก โดยหากเทยบเปนอตราสวนกบรายไดรวมของกจการ ทปรกษาทางการเงนอสระประเมนอยทประมาณรอยละ 18.3 ของรายไดรวม และคาใชจายในการขายและการบรหารจะปรบลดลงอยทประมาณรอยละ 16.2 ในป 2569 จากความประหยดจากขนาด (Economies of Scale) ซงมรายละเอยดการประมาณการของคาใชจายในการขายและการบรหาร ดงตอไปน

(หนวย : ลานบาท) 2557 2558 2559 2560 2561 2562 2563 คาใชจายพนกงาน 7,064 7,171 7,431 7,900 8,931 9,730 10,540 คาใชจายคาเชาพนท 1,784 2,991 3,202 3,358 3,729 3,979 4,217 คาเสอมราคาและคาตดจ าหนาย

3,875 3,773 3,860 4,190 4,405 4,616 4,814

คาใชจายในการขายและการบรหารอนๆ/1

9,070 7,399 6,690 7,940 7,420 7,810 8,195

2564 2565 2566 2567 2568 2569 คาใชจายพนกงาน 11,373 12,078 12,641 13,227 13,836 14,471 คาใชจายคาเชาพนท 4,454 4,652 4,811 4,974 5,141 5,313 คาเสอมราคาและคาตดจ าหนาย

5,007 5,165 5,325 5,488 5,661 5,838


8,582 8,912 9,179 9,453 9,735 10,024

หมายเหต : 1/ คาใชจายในการขายและการบรหารอน ๆ เชน คาใชจายสาธารณปโภค เปนตน ขอควำมใหม โดยจากการสมภาษณผบรหาร คาดวาในป 2560 คาใชจายในการขายและการบรหารจะเพมสงขน ซงพจารณาจาก 3 ไตรมาสลาสดตงแตไตรมาส 23 ป 2559 – ไตรมาส 1 ป 2560 อยทรอยละ 19.5 ของรายไดรวม ซงหากค านวนโดยปรบปรงเปนคาใชจายในการขายและการบรหารส าหรบ 4 ไตรมาส (annualized) จะคดเปนประมาณ 21,407 ลานบาท (ส าหรบการพจารณาประกอบทานน) และทปรกษาทางการเงนคาดการณการเพมขนโดยมสาเหตหลกจากการเพมจ านวนพนกงานเพอรองรบการขยายสาขา และคาใชจายในการเชาพนท และการปรบเพมฐานเงนเดอนของพนกงาน และคาใชจายบางสวนในการปรบปรงสาขา (Clean-ups) และการขยายสาขา โดยเฉพาะในรปแบบมนบกซ ซงกจการ และกลม BJC มแนวทางทจะเชาพนทเพอขยายสาขารปแบบมนบกซ โดยคาใชจายสวนใหญจะเพมขนโดยอางองจากการขยายสาขาทงในรปแบบของไฮเปอรมารเกต และสาขาขนาดกลางและขนาดเลก โดยหาก


หนาท 22

เทยบเปนอตราสวนกบรายไดรวมของกจการ ทปรกษาทางการเงนอสระประเมนอยทประมาณรอยละ 18.3 ของรายไดรวม ซงอตราของคาใชจายในการขายและการบรการตอรายไดรวมทลดลง มสาเหตจากรายไดรวมทเพมขนในอตราทมากกวาการเพมขนของคาใชจายในการขายและการบรหาร โดยมลคาคาใชจายในการขายและการบรหารเพมขนจากปกอนหนา โดยคาใชจายในการขายและการบรการประมาณการในป 2560 อยทประมาณ 23,388 ลานบาท และคาใชจายในการขายและการบรหารจะปรบลดลงอยทประมาณรอยละ 16.2 ของรายไดรวมในป 2569 จากความประหยดจากขนาด (Economies of Scale) ซงมรายละเอยดการประมาณการของคาใชจายในการขายและการบรหาร ดงตอไปน

(หนวย : ลานบาท) 2557 2558 2559 2560 2561 2562 2563 คาใชจายพนกงาน 7,064 7,171 7,431 7,900 8,931 9,730 10,540 คาใชจายคาเชาพนท 1,784 2,991 3,202 3,358 3,729 3,979 4,217 คาเสอมราคาและคาตดจ าหนาย

3,875 3,773 3,860 4,190 4,405 4,616 4,814


9,070 7,399 6,690 7,940 7,420 7,810 8,195

2564 2565 2566 2567 2568 2569 คาใชจายพนกงาน 11,373 12,078 12,641 13,227 13,836 14,471 คาใชจายคาเชาพนท 4,454 4,652 4,811 4,974 5,141 5,313 คาเสอมราคาและคาตดจ าหนาย

5,007 5,165 5,325 5,488 5,661 5,838


8,582 8,912 9,179 9,453 9,735 10,024

หมายเหต : 1/ คาใชจายในการขายและการบรหารอน ๆ เชน คาใชจายสาธารณปโภค เปนตน

17. เพมเตมในสวนท 4 หนำ 27 ขอ 4.5 หวขอ สมมตฐำนทใชในกำรประมำณกำรกระแสเงนสดของกจกำร (8) คำใชจำยในกำรลงทน

ขอควำมเดม (หนวย : ลำนบำท) 2560 2561 2562 2563 2564 2565 2566 2567 2568 2569 (1) ค าใช จ าย ในการลงท นขยายสาขา

4,261 2,215 1,910 1,584 1,632 820 845 870 896 923

(2) คาใชจายในการซอมแซม (maintenance CAPEX) 1,695 1,789 1,800 1,788 1,596 1,684 1,753 1,825 1,899 1,977 (3) ค าใชจายอน ๆ ในการลงทน/1

2,091 1,362 1,561 1,583 1,592 1,459 1,396 1,377 1,533 1,520

รวมคำใชจำยในกำรลงทน 8,047 5,366 5,271 4,955 4,820 3,963 3,994 4,072 4,328 4,419 หมายเหต : 1/ คาใชจายอน ๆ ในการลงทน ไดแก คาใชจายส าหรบสารสนเทศ (IT) คาตกแตงเพมเตม


หนาท 23

ขอควำมใหม (หนวย : ลำนบำท) 2560 2561 2562 2563 2564 2565 2566 2567 2568 2569 (1) ค าใช จ าย ในการลงท นขยายสาขา

4,261 2,215 1,910 1,584 1,632 820 845 870 896 923

(2) คาใชจายในการซอมแซม (maintenance CAPEX)/1 1,695 1,789 1,800 1,788 1,596 1,684 1,753 1,825 1,899 1,977 (3) ค าใชจายอน ๆ ในการลงทน/12

2,091 1,362 1,561 1,583 1,592 1,459 1,396 1,377 1,533 1,520

รวมคำใชจำยในกำรลงทน 8,047 5,366 5,271 4,955 4,820 3,963 3,994 4,072 4,328 4,419 หมายเหต : 1/ คาใชจายในการซอมแซม ไดแก คาใชจายในการปรบปรง และ/หรอ บ ารงรกษาพนทภายในศนยการคา 2/ คาใชจายอน ๆ ในการลงทน ไดแก คาใชจายส าหรบสารสนเทศ (IT) คาตกแตงเพมเตม

18. เพมเตมในเอกสำรแนบ K สรปรำยงำนกำรประเมนมลคำทรพยสนโดยผประเมนมลคำทรพยสนอสระ

ขอควำมเดม รายงานการประเมนมลคาทรพยสน ซงเปนการประเมนมลคาทรพยสน ณ วนท 1 พฤษภาคม 2560 จดท าโดย

บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จ ากด (“ผประเมนมลคาทรพยสนอสระ”) ซงเปนผประเมนมลคาทรพยสนอสระทไดรบความเหนชอบจากส านกงาน ก.ล.ต. โดยมวตถประสงคการประเมนเพอสาธารณะ ซงมอายไมเกน 6 เดอน ดงนน ทปรกษาทางการเงนอสระเหนวาขอมลดงกลาวสามารถน ามาใชเพอประกอบการพจารณาการประเมนมลคาตามวธปรบปรงมลคาตามบญช และวธคดลดกระแสเงนสดของกจการ (Discounted Cash Flow Approach) บวกดวยมลคาของทรพยสนทไมไดใชในการด าเนนงานได โดยผประเมนมลคาทรพยสนอสระไดจดท ารายงานการประเมนมลคาทรพยสนของกจการทงสน 199 รายการ ไดแก

1. ศนยการคาไฮเปอรมารเกต คอ บกซ ซเปอรเซนเตอร และบกซ เอกซตรา จ านวน 137 สาขา 2. ศนยการคาขนาดกลาง คอ บกซ มารเกต จ านวน 59 สาขา 3. ศนยกระจายสนคาจ านวน 2 แหง และ 4. ทดนเปลาจ านวน 1 แหง ทงน ผประเมนมลคาทรพยสนอสระไมไดประเมนมลคาทรพยสนของศนยการคาขนาดเลก คอ มน บกซ เนองจาก

ศนยการคาขนาดเลกด าเนนธรกจอยบนพนทเชาภายใตสญญาเชาด าเนนงาน และสญญาเชาด าเนนงานไมไดบนทกเปนทรพยสนของกจการ

ผประเมนมลคาทรพยสนอสระใชวธประเมนมลคาทรพยสน ดงน 1. วธตนทน (Cost Approach) โดยแบงตามประเภททรพยสน ดงตอไปน

1) การประเมนมลคาทดน ทดนทมกรรมสทธ โดยใชวธการเปรยบเทยบขอมลตลาด (Sales Comparison Approach) ซง

เปรยบเทยบทดนดงกลาวกบทรพยสนทมลกษณะใกลเคยงกนและมรายการซอขายหรอรายการเสนอซอเสนอขายในชวงเดยวกนหรอชวงทใกลเคยงกน

ทดนภำยใตสทธกำรเชำ โดยการพจารณาจากก าไรจากคาเชา ซงค านวณจากอตราคาเชาตลาด หกดวยอตราคาเชาทดนตามสญญาเชาระหวางกจการและผใหเชา


หนาท 24

2) การประเมนมลคาอาคารและสวนตอเตมอาคาร โดยใชวธมลคาตนทนทดแทนสทธ (Depreciated Replacement Cost) ซงมลคาทดแทนของทรพยสนอางองจากราคาเสนอซอและเสนอขายของทรพยสนทมลกษณะใกลเคยงกนในชวงทผานมา และหกดวยคาเสอมราคา

2. วธวเครำะหจำกรำยได (Income Approach) ซงค านวณมลคาของทรพยสนเทากบมลคาปจจบนของผลตอบแทนคาดการณสทธ โดยแบงตามประเภททรพยสน ดงตอไปน

3) การประเมนศนยการคาไฮเปอรมารเกต และศนยการคาขนาดกลาง ซงประกอบดวย 2 ธรกจยอย คอธรกจคาปลกและธรกจใหเชาพนท มวธการประเมน ดงน ธรกจคำปลก โดยใชวธตนทนการครอบครอง (Cost of Occupancy) ซงพจารณาสดสวนคาเชา

พนทจากยอดขายของธรกจคาปลกของศนยการคาไฮเปอรมารเกต และศนยการคาขนาดกลาง และน าไปค านวณคาเชาพนทของแตละธรกจคาปลก โดยมลคาของทรพยสนเทากบมลคาปจจบนของคาเชาพนท

ธรกจใหเชำพนท โดยพจารณาอตราคาเชาพนท และค านวณมลคาของทรพยสนเทากบมลคาปจจบนของคาเชาพนท

4) การประเมนศนยกระจายสนคา โดยพจารณาอตราคาเชาพนท และค านวณมลคาของทรพยสนเทากบมลคาปจจบนของคาเชาพนท

5) การประเมนทดนเปลา ไมไดค านวณดวยวธวเคราะหจากรายไดเนองจากทรพยสนไมไดกอใหเกดรายไดในปจจบน

กำรก ำหนดมลคำตลำดของทรพยสนของผประเมนมลคำทรพยสนอสระ เนองจากกจการด าเนนธรกจคาปลก (บกซ ซเปอรเซนเตอร บกซ เอกซตรา และบกซ มารเกต) ซงทรพยสนทใชในการประกอบธรกจถอเปนทรพยสนทกอใหเกดรายได ดงนน ผประเมนมลคาทรพยสนอสระใชวธวเคราะหจากรายไดในการก าหนดมลคาตลาดของทรพยสน ซงสามารถสะทอนการใชประโยชนและการด าเนนงานของทรพยสน ณ วนทประเมนมลคาทรพยสน อยางไรกตาม การก าหนดมลคาตลาดของทรพยสนภายใตสมมตฐานประโยชนสงสดและดทสด (Highest and Best Use) นน มลคาตลาดของทรพยสนบางรายการจะถกก าหนดโดยอางองมลคาตลาดของทดน กลาวคอ หากมลคาทรพยสนทประเมนโดยวธวเคราะหจากรายไดมมลคาต ากวามลคาทดน (ไมรวมถงมลคาอาคารและสวนตอเตมอาคาร) ทประเมนโดยวธตนทน ซงสะทอนถงการททรพยสนมไดถกใชประโยชนอยางดทสด มลคาตลาดของทรพยสนดงกลาวจะถกก าหนดโดยอางองมลคาของทดนซงประเมนโดยวธตนทน ส าหรบศนยกระจายสนคา มลคาตลาดของทรพยสนเทากบมลคาทค านวณไดจากวธตนทนเนองจากศนยกระจายสนคาของกจการเปนทรพยสนทไมมคาเชาหรอกอใหเกดรายได ควำมเหนของทปรกษำทำงกำรเงนอสระตอกำรประเมนมลคำทรพยสนทจดท ำโดยผประเมนมลคำทรพยสนอสระ

ทรพยสน วธสรปมลคำตลำดของผประเมนมลคำทรพยสน

อสระ

ควำมเหนของทปรกษำทำงกำรเงนอสระตอกำรประเมนรำคำทรพยสนของผประเมนรำคำอสระ

ศนยการคาไฮเปอรมารเกต และศนยการคาขนาดกลาง

วธวเคราะหจากรายได การประเมนมลคาศนยการคาไฮเปอรมารเกต และ/หรอ ศนยการคาขนาดกลางโดยวธวเคราะหจากรายไดมความเหมาะสม เนองจากทรพยสนดงกลาวเปนทรพยสนทกอใหเกดรายได

วธตนทน การประเมนมลคาศนยการคาไฮเปอรมารเกต และ/หรอ ศนยการคาขนาดกลางโดยวธตนทน (ในกรณทมลคาทรพยทประเมนโดยวธวเคราะหจากรายไดมมลคาต ากวามลคาทดนทประเมนโดยวธตนทน) มความเหมาะสม เนองจากวธตนทนสามารถสะทอนมลคาตลาดของทรพยสนไดดกวา หากทรพยสนยงไมไดถกใชประโยชนใน


หนาท 25


อสระ


เชงพาณชยอยางดทสด (Highest and Best Use) ณ วนทผประเมนมลคาทรพยสนอสระท าการประเมนมลคาทรพยสน

ศนยกระจายสนคา วธตนทน การประเมนมลคาศนยกระจายสนคาโดยวธตนทนมความเหมาะสม เนองจากศนยกระจายสนคาถกใชในการเกบรกษาสนคาส าเรจรป กอนกระจายสนคาส าเรจรปไปยงศนยการคาของกจการ ซงไมมคาเชาหรอกอใหเกดรายได

ทดนเปลา วธตนทน การประเมนมลคาทดนเปลาโดยวธตนทน ดวยการเปรยบเทยบขอมลตลาดมความเหมาะสม เนองจากทดนเปลาเปนทรพยสนทไมไดกอใหเกดรายได

ทปรกษาทางการเงนอสระไดตรวจสอบวธประเมนมลคาทรพยสน และสมมตฐานหลกของผประเมนมลคาทรพยสนอสระทใชในการประเมนมลคาทรพยสนของกจการแลว ไมพบสงทเปนเหตใหเชอวาวธประเมนมลคาทรพยสน และสมมตฐานหลกทใชในการประเมนมลคาไมสมเหตสมผลแตอยางใด

ขอควำมใหม รายงานการประเมนมลคาทรพยสน ซงเปนการประเมนมลคาทรพยสน ณ วนท 1 พฤษภาคม 2560 จดท าโดย

บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จ ากด (“ผประเมนมลคาทรพยสนอสระ”) ซงเปนผประเมนมลคาทรพยสนอสระทไดรบความเหนชอบจากส านกงาน ก.ล.ต. โดยมวตถประสงคการประเมนเพอสาธารณะ ซงมอายไมเกน 6 เดอน ดงนน ทปรกษาทางการเงนอสระเหนวาขอมลดงกลาวสามารถน ามาใชเพอประกอบการพจารณาการประเมนมลคาตามวธปรบปรงมลคาตามบญช และวธคดลดกระแสเงนสดของกจการ (Discounted Cash Flow Approach) บวกดวยมลคาของทรพยสนทไมไดใชในการด าเนนงานได โดยผประเมนมลคาทรพยสนอสระไดจดท ารายงานการประเมนมลคาทรพยสนของกจการทงสน 199 รายการ ไดแก

1. ศนยการคาไฮเปอรมารเกต คอ บกซ ซเปอรเซนเตอร และบกซ เอกซตรา จ านวน 137 สาขา 2. ศนยการคาขนาดกลาง คอ บกซ มารเกต จ านวน 59 สาขา 3. ศนยกระจายสนคาจ านวน 2 แหง และ 4. ทดนเปลาจ านวน 1 แหง ทงน ผประเมนมลคาทรพยสนอสระไมไดประเมนมลคาทรพยสนของศนยการคาขนาดเลก คอ มน บกซ เนองจาก

ศนยการคาขนาดเลกด าเนนธรกจอยบนพนทเชาภายใตสญญาเชาด าเนนงาน และสญญาเชาด าเนนงานไมไดบนทกเปนทรพยสนของกจการ

ผประเมนมลคาทรพยสนอสระใชวธประเมนมลคาทรพยสน ดงน 1. วธตนทน (Cost Approach) โดยแบงตามประเภททรพยสน ดงตอไปน

a. การประเมนมลคาทดน ทดนทมกรรมสทธ โดยใชวธการเปรยบเทยบขอมลตลาด (Sales Comparison Approach) ซง

เปรยบเทยบทดนดงกลาวกบทรพยสนทมลกษณะใกลเคยงกนและมรายการซอขายหรอรายการเสนอซอเสนอขายในชวงเดยวกนหรอชวงทใกลเคยงกน

ทดนภำยใตสทธกำรเชำ โดยการพจารณาจากก าไรจากคาเชา ซงค านวณจากอตราคาเชาตลาด หกดวยอตราคาเชาทดนตามสญญาเชาระหวางกจการและผใหเชา

b. การประเมนมลคาอาคารและสวนตอเตมอาคาร โดยใชวธมลคาตนทนทดแทนสทธ (Depreciated Replacement Cost) ซงมลคาทดแทนของทรพยสนอางองจากราคาเสนอซอและเสนอขายของทรพยสนทมลกษณะใกลเคยงกนในชวงทผานมา และหกดวยคาเสอมราคา


หนาท 26

2. วธวเครำะหจำกรำยได (Income Approach) ซงค านวณมลคาของทรพยสนเทากบมลคาปจจบนของผลตอบแทนคาดการณสทธ โดยแบงตามประเภททรพยสน ดงตอไปน

c. การประเมนศนยการคาไฮเปอรมารเกต และศนยการคาขนาดกลาง ซงประกอบดวย 2 ธรกจยอย คอธรกจคาปลกและธรกจใหเชาพนท มวธการประเมน ดงน ธรกจคำปลก โดยใชวธตนทนการครอบครอง (Cost of Occupancy) ซงพจารณาสดสวนคาเชา

พนทจากยอดขายของธรกจคาปลกของศนยการคาไฮเปอรมารเกต และศนยการคาขนาดกลาง และน าไปค านวณคาเชาพนทของแตละธรกจคาปลก โดยมลคาของทรพยสนเทากบมลคาปจจบนของคาเชาพนท

ธรกจใหเชำพนท โดยพจารณาอตราคาเชาพนท และค านวณมลคาของทรพยสนเทากบมลคาปจจบนของคาเชาพนท

d. การประเมนศนยกระจายสนคา โดยพจารณาอตราคาเชาพนท และค านวณมลคาของทรพยสนเทากบมลคาปจจบนของคาเชาพนท

e. การประเมนทดนเปลา ไมไดค านวณดวยวธวเคราะหจากรายไดเนองจากทรพยสนไมไดกอใหเกดรายไดในปจจบน

กำรก ำหนดมลคำตลำดของทรพยสนของผประเมนมลคำทรพยสนอสระ เนองจากกจการด าเนนธรกจคาปลก (บกซ ซเปอรเซนเตอร บกซ เอกซตรา และบกซ มารเกต) ซงทรพยสนทใชในการประกอบธรกจถอเปนทรพยสนทกอใหเกดรายได ดงนน ผประเมนมลคาทรพยสนอสระใชวธวเคราะหจากรายไดในการก าหนดมลคาตลาดของทรพยสน ซงสามารถสะทอนการใชประโยชนและการด าเนนงานของทรพยสน ณ วนทประเมนมลคาทรพยสน อยางไรกตาม การก าหนดมลคาตลาดของทรพยสนภายใตสมมตฐานประโยชนสงสดและดทสด (Highest and Best Use) นน มลคาตลาดของทรพยสนบางรายการจะถกก าหนดโดยอางองมลคาตลาดของทดน กลาวคอ หากมลคาทรพยสนทประเมนโดยวธวเคราะหจากรายไดมมลคาต ากวามลคาทดน (ไมรวมถงมลคาอาคารและสวนตอเตมอาคาร) ทประเมนโดยวธตนทน ซงสะทอนถงการททรพยสนมไดถกใชประโยชนอยางดทสด มลคาตลาดของทรพยสนดงกลาวจะถกก าหนดโดยอางองมลคาของทดนซงประเมนโดยวธตนทน ส าหรบศนยกระจายสนคา มลคาตลาดของทรพยสนเทากบมลคาทค านวณไดจากวธตนทนเนองจากศนยกระจายสนคาของกจการเปนทรพยสนทไมมคาเชาหรอกอใหเกดรายได

กำรประเมนมลคำศนยกำรคำไฮเปอรมำรเกต

ผประเมนมลคาทรพยสนอสระไดประเมนมลค าศนยการคาไฮเปอรมารเกตโดยวธการพจารณาจากรายได โดยรายละเอยดสมมตฐานหลกทใชในการประเมนมลคา มดงตอไปน สมมตฐำนหลก ธรกจใหเชาพนท อตราการเชาพนท รอยละ 71 - 97 อตราคาเชา เตบโตรอยละ 5 ตอป เงนส ารองส าหรบคาใชจายในการลงทน รอยละ 3 ของรายได อตราการเตบโตระยะยาว รอยละ 2.5 – 3.5 อตราคดลด รอยละ 9.5 – 10.5 ธรกจคาปลก อตราการเตบโตของรายได เตบโตรอยละ 1.5 – 4.0 ตอป


หนาท 27

สมมตฐำนหลก ตนทนการครอบครอง รอยละ 3.5 – 4.0 ของรายไดจากการขาย เงนส ารองส าหรบคาใชจายในการลงทน รอยละ 3 ของรายได อตราการเตบโตระยะยาว รอยละ 1.5 – 2.5 อตราคดลด รอยละ 8.5 – 9.5

กำรประเมนมลคำศนยกำรคำขนำดกลำง

ผประเมนมลคาทรพยสนอสระไดประเมนมลคาศนยการคาขนาดกลางโดยวธการพจารณาจากรายได รายละเอยดสมมตฐานหลกทใชในการประเมนมลคา มดงตอไปน สมมตฐำนหลก ธรกจใหเชาพนท อตราการเชาพนท รอยละ 55 - 97 อตราคาเชา เตบโตรอยละ 5 ตอป เงนส ารองส าหรบคาใชจายในการลงทน รอยละ 3 ของรายได อตราการเตบโตระยะยาว รอยละ 2.5 – 3.5 อตราคดลด รอยละ 9.5 – 10.5 ธรกจคาปลก อตราการเตบโตของรายได เตบโตรอยละ 1.5 – 4.0 ตอป ตนทนการครอบครอง รอยละ 3.0 – 4.0 ของรายไดจากการขาย เงนส ารองส าหรบคาใชจายในการลงทน รอยละ 3 ของรายได อตราการเตบโตระยะยาว รอยละ 1.5 – 2.5 อตราคดลด รอยละ 8.5 – 9.5

กำรประเมนมลคำศนยกระจำยสนคำ

ผประเมนมลคาทรพยสนอสระไดประเมนมลคาศนยกระจายสนคาโดยวธการพจารณาจากรายได รายละเอยดสมมตฐานหลกทใชในการประเมนมลคา มดงตอไปน สมมตฐำน อตราการเชาพนท รอยละ 95 อตราคาเชา เตบโตรอยละ 10 ทกๆ 3 ป เงนส ารองส าหรบคาใชจายในการลงทน รอยละ 2 ของรายได อตราการเตบโตระยะยาว รอยละ 3 อตราคดลด รอยละ 10

กำรประเมนมลคำทดนเปลำ 1 แหง

ผประเมนมลคาอสระไดใชวธตนทน ดวยการเปรยบเทยบขอมลตลาด (Sale Comparison Apporach) ในการประเมนมลคาทดนเปลา โดยคดเลอกขอมลตลาดของทรพยสนซงมศกยภาพใกลเคยงกบทดนเปลาของกจการ จ านวน 4 แหง และะท าการปรบปรงมลคาตลาดของทรพยสนเพอใหสะทอนความแตกตางระหวางทรพยสนทประเมนมลคาและ


หนาท 28

ทรพยสนเปรยบเทยบ จากปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง เนอทดน และลกษณะทางกายภาพของทรพยสน เปนตน รายละเอยดการประเมนมลคา มดงตอไปน

รำยละเอยด ขอมลเปรยบเทยบ 1 ขอมลเปรยบเทยบ 2 ขอมลเปรยบเทยบ 3 ขอมลเปรยบเทยบ 4 ลกษณะของทรพย ทดนเปลา ทดนเปลา ทดนเปลา ทดนเปลา ระยะหางจากทรพยสน

ทศตะวนตกของทรพย

ประมาณ 800 เมตร ทางทศเหนอของทรพย

ประมาณ 3.8 กโลเมตรทางดานตะวนตกเฉยงใตของทรพย

ประมาณ 4.4 กโลเมตรทางดานตะวนตกเฉยงใตของทรพย

ความกวาง ประมาณ 145 เมตร ประมาณ 70 เมตร ประมาณ 65 เมตร ประมาณ 70 เมตร รปรางแปลงทดน รปรางหาเหลยม รปรางคลายสเหลยม

พนผา รปรางหลายเหลยม รปรางคลายสเหลยม

พนผา ถนนคขนาน ถนนลาดยางมะตอย

4 ชองการจราจร กวาง 60 เมตร

ถนนลาดยางมะตอย 4 ชองการจราจร กวาง 60 เมตร



สาธารณปโภค น าประปา ไฟฟา โทรศพท

น าประปา ไฟฟา โทรศพท



ลกษณะเชงกายภาพ

ยงไมถมต ากวาระดบพนถนน 2.0 เมตร

ทดนถมความสงระดบพนถนน



ผงเมอง พนททอยอาศย (พนทสเหลอง 1.13)

พนททอยอาศย (พนทสเหลอง 1.9) พนทเกษตรกรรม (พนทสเขยว 5.7)

ไมไดอยในผงเมอง ไมไดอยในผงเมอง

พนทใกลเคยง พนทพาณชยและพนททอยอาศย

พนทพาณชยและพนททอยอาศย

พนททอยอาศยและพนทเกษตกรรม

พนททอยอาศยและพนทเกษตรกรรม

เนอทดน 11-0-0.0 ไร 20-1-80.8 ไร 65-0-0.0 ไร 28-0-0.0 ไร ราคาซอ/ขาย 5,000,000 บาท/ไร 5,523,274 บาท/ไร 4,500,000 บาท/ไร 5,000,000 บาท/ไร วนทขอมล ตนป 2560 ตลาคม 2558 ตนป 2560 ตนป 2560

จากนนน ามลคาตลาดของทรพยเปรยบเทยบทปรบปรงแลวมาหาคาเฉลยเพอหามลคามลคาตลาดของทดนทประเมนมลคา การประเมนมลคาดวยวธดงกลาวมลคาตลาดของทดนมมลคาเทากบ 154,000,000 บาท ควำมเหนของทปรกษำทำงกำรเงนอสระตอกำรประเมนมลคำทรพยสนทจดท ำโดยผประเมนมลคำทรพยสนอสระ


อสระ


ศนยการคาไฮเปอรมารเกต และศนยการคาขนาดกลาง

วธวเคราะหจากรายได การประเมนมลคาศนยการคาไฮเปอรมารเกต และ/หรอ ศนยการคาขนาดกลางโดยวธวเคราะหจากรายไดมความเหมาะสม เนองจากทรพยสนดงกลาวเปนทรพยสนทกอใหเกดรายได

วธตนทน การประเมนมลคาศนยการคาไฮเปอรมารเกต และ/หรอ ศนยการคาขนาดกลางโดยวธตนทน (ในกรณทมลคาทรพยทประเมนโดยวธวเคราะหจากรายไดมมลคาต ากวา


หนาท 29


อสระ


มลคาทดนทประเมนโดยวธตนทน) มความเหมาะสม เนองจากวธตนทนสามารถสะทอนมลคาตลาดของทรพยสนไดดกวา หากทรพยสนยงไมไดถกใชประโยชนในเชงพาณชยอยางดทสด (Highest and Best Use) ณ วนทผประเมนมลคาทรพยสนอสระท าการประเมนมลคาทรพยสน

ศนยกระจายสนคา วธตนทน การประเมนมลคาศนยกระจายสนคาโดยวธตนทนมความเหมาะสม เนองจากศนยกระจายสนคาถกใชในการเกบรกษาสนคาส าเรจรป กอนกระจายสนคาส าเรจรปไปยงศนยการคาของกจการ ซงไมมคาเชาหรอกอใหเกดรายได

ทดนเปลา วธตนทน การประเมนมลคาทดนเปลาโดยวธตนทน ดวยการเปรยบเทยบขอมลตลาดมความเหมาะสม เนองจากทดนเปลาเปนทรพยสนทไมไดกอใหเกดรายได

ทปรกษาทางการเงนอสระไดตรวจสอบวธประเมนมลคาทรพยสน และสมมตฐานหลกของผประเมนมลคาทรพยสนอสระทใชในการประเมนมลคาทรพยสนของกจการแลว ซงอางองผลการด าเนนงานในอดตของทรพยสน ขอมลตลาดเปรยบเทยบ รวมถงแนวโนมอตสาหกรรมของทรพยสนแตละประเภท ไมพบสงทเปนเหตใหเชอวาวธประเมนมลคาทรพยสน และสมมตฐานหลกทใชในการประเมนมลคาไมสมเหตสมผลแตอยางใด

Documents

โทร. 02-367-1111 ต่อ 1095, 1892 · บริษัท บีเจซี โลจิสติกส์ แอนด์ แวร์เฮ้าส์ จ ากัด