ส ำรวจกำรเปลยนแปลงรำคำทดนเพอทอยอำศย จำกกำรขยำยตวของโครงกำรรถไฟฟำ กรณศกษำรถไฟฟำสำยสเขยว (แบรง-สมทรปรำกำร)

โดย

นำยอตชำต เผำภ

กำรคนควำอสระนเปนสวนหนงของกำรศกษำตำมหลกสตร

เศรษฐศำสตรมหำบณฑต สำขำวชำเศรษฐศำสตรธรกจ

คณะเศรษฐศำสตร มหำวทยำลยธรรมศำสตร ปกำรศกษำ 2558

ลขสทธของมหำวทยำลยธรรมศำสตร

ส ำรวจกำรเปลยนแปลงรำคำทดนเพอทอยอำศย จำกกำรขยำยตวของโครงกำรรถไฟฟำ กรณศกษำรถไฟฟำสำยสเขยว (แบรง-สมทรปรำกำร)

โดย

นำยอตชำต เผำภ

กำรคนควำอสระนเปนสวนหนงของกำรศกษำตำมหลกสตร เศรษฐศำสตรมหำบณฑต

สำขำวชำเศรษฐศำสตรธรกจ คณะเศรษฐศำสตร มหำวทยำลยธรรมศำสตร

ปกำรศกษำ 2558 ลขสทธของมหำวทยำลยธรรมศำสตร

THE IMPACT OF THE MASS TRANSIT TRANSPORATION DEVELOPMENT ON LAND VALUES ALONGSIDE THE EXTENDED MRTA GREEN LINE

(BAREING-SAMUTPRAKARN)

BY

MR. ATICHART PHAOPHOO

AN INDEPENDENT STUDY SUBMITTED IN PARTIAL FULFILLMENT OF

THE REQUIREMENTS FOR THE DEGREE OF MASTER DEGREE OF ARTS

PROGRAM IN BUSINESS ECONOMICS

FACULTY OF ECONOMICS

THAMMASAT UNIVERSITY

ACADEMIC YEAR 2015

COPYRIGHT OF THAMMASART UNIVERSITY

(1)

หวขอการคนควาอสระ ส ารวจการเปลยนแปลงราคาทดนเพอทอยอาศย จากการขยายตวของโครงการรถไฟฟา กรณศกษารถไฟฟาสายสเขยว (แบรง-สมทรปราการ)

ชอผเขยน นายอตชาต เผาภ ชอปรญญา เศรษฐศาสตรมหาบณฑต (เศรษฐศาสตรธรกจ) สาขาวชา/คณะ/มหาวทยาลย เศรษฐศาสตรธรกจ

เศรษฐศาสตร มหาวทยาลยธรรมศาสตร

อาจารยทปรกษาการคนควาอสระ ปการศกษา

รองศาสตราจารย หงษฟา ทรพยบญเรอง 2558

บทคดยอ

ส ารวจการเปลยนแปลงราคาทดนเพอทอยอาศย จากการขยายตวของโครงการรถไฟฟา กรณศกษารถไฟฟาสายสเขยว (แบรง-สมทรปราการ) วตถประสงคของการศกษาในครงนเพอเปรยบเทยบการเปลยนแปลงราคาทดนบรเวณพนทโดยรอบสถานรถไฟฟา ตงแตกอนมมตใหสรางจนถงปจจบน และศกษาความสมพนธระหวางมลคาทดน กบมลคาอสงหารมทรพยเพออยอาศยบรเวณพนทโดยรอบสถานรถไฟฟาและแนวโครงการรถไฟฟาตดผาน เพอเปนแนวทางในการจดการดานการใชประโยชนทดนบรเวณพนทโดยรอบสถานรถไฟฟาทจะมการกอสรางโครงการตอไปในอนาคต

โดยท าการศกษาการเปลยนแปลงราคาทดนเพอทอยอาศย โดยใชราคาประเมนทดนของภาครฐ จากฐานขอมลราคาของส านกงานกลางประเมนค าทรพยสน กรมทดน ในพนททมโครงการรถไฟฟาในระหวางป พ.ศ. 2547-ปจจบน การเกบขอมลในการศกษาครงนจะท าการเกบขอมลจากกลมตวอยางตามแนวรถไฟฟา MRTA สวนตอขยายสายสเขยวตงแตคณะรฐมนตรใหมตเหนชอบใหด าเนนการกอสราง ป 2551 จ านวนทงสน 9 สถาน การศกษาความสมพนธดานราคาขายโครงการอาคารชดเนองจากระยะหางจากสถานรถไฟฟาทแตกตางกน การศกษาครงนใชเทคนคแบบจ าลองทางเศรษฐศาสตรทมชอวา แบบจ าลอง Hedonic Price Model โดยเลอกใชรปแบบเชงเสน ดวยวธการวเคราะหสมประสทธการถดถอย

(2)

การศกษาแบบจ าลองความสมพนธระหวางราคาประเมนทดน ราคาขายโครงการอาคารชดและระยะหางจากสถานรถไฟฟาพบวาบรเวณพนททมการกอสรางระบบขนสงมวลชนรถไฟฟาสงผลใหมลคาทดนบรเวณพนทดงกลาวสงขนอกทงยงสงผลถงมลคาอาคารสงปลกสราง แตผลการวเคราะหขอมลโดยใชสถตวเคราะหคาสหสมพนธ (Correlation Coefficient) พบวาตวแปรดานมลคาราคาทดนมความสมพนธกบตวแปรดานราคาขายคอนโดมเนยม ในรอบการประเมนทดนในป พ.ศ. 2555-2558 (คาสหสมพนธ = 0.793, Sig = 0.001) ส าหรบนยส าคญทางสถตทระดบ 0.01 ดานการวเคราะหระยะหางจากสถานรถไฟฟา MRTA กบการเพมขนของมลคาราคาประเมนทดนกลบพบวา มนยส าคญทางสถต ซงมความสมพนธกนทางเสนตรงในทศทางตรงขามกนหรอแปรผก ผนตอกนกบการประเมนทดนในรอบป พ.ศ. 2555-2558 (คาสหสมพนธ = -0.599, Sig = 0.024) ส าหรบการวเคราะหความสมพนธระหวางตวแปรอสระและตวแปรตามดวยวธแบบจ าลองความตองการคณลกษณะสนคาพบวาการเปลยนแปลงดานราคาขายคอนโดมเนยมขนอยกบราคาประเมนทดน ป พ.ศ. 2555-2558 สวนตวแปรดานระยะทาง ส าหรบระยะหางจากสถานรถไฟฟาไมมความสมพนธกบการเปลยนแปลงราคาทดน

จากผลการศกษาเรองการเปลยนแปลงราคาทดนจากการพฒนาโครงการระบบขนสงมวลชนรถไฟฟา กรณศกษาโครงการรถไฟฟาสายสเขยว แบรง -สมทรปราการ พบวาการกอสรางระบบขนสงมวลชนรถไฟฟานน สงผลตอการเพมขนของมลคาทดน อกทงโครงการรถไฟฟานนตองมการวางแผนลวงหนาและใชระยะเวลาในการด าเนนการนาน จงควรจะมมาตรการในเรองของการก าหนดผงเมอง การควบคมการกอสรางและการเวนคนทดนใหเหมาะสม เพอใหพนทบรเวณโดยรอบสถานนนเปนการใชสอยแบบผสมผสานและใชประโยชนไดดทสดและสงสด (Highest and Best use) และไมเปนโอกาสใหนกลงทนสามารถใชโอกาสในการซอทดนเพอการเกงก าไรได

ค ำส ำคญ: รถไฟฟา, รถไฟฟาสายสเขยว, ราคาทดน, บทเอส, รฟม, ราคาทอยอาศย, คอนโดมเนยม

(3)

Independent Study Title THE IMPACT OF THE MASS TRANSIT TRANSPORATION DEVELOPMENT ON LAND VALUES ALONGSIDE THE EXTENDED MRTA GREEN LINE (BAREING-SAMUTPRAKARN)

Author MR. ATICHART PHAOPHOO Degree Master of Arts (Business Economics) Major Field/Faculty/University Business Economics

Economic Thammasat University

Independent Study Advisor Academic Year

Associate Professor Hongpha Subboonrueng 2015

ABSTRACT

This study aims to investigate the impact of the Mass Transit Transportation Development on land values alongside the extended MRTA Green line (Bareing-Samutprakarn). The objective is to compare the changing of land prices around the Transit station before the project was approved versus the present day. It also aims to study the relationship between the land value and the property value around the transit station and, to suggest guidelines for managing the land use around the transit station for future planning.

Sources of data used in this study come from government evaluation performed by the Bureau of The Property Valuation (The Treasury Department) in the area around the transit station and rail line from 2004 to the present day. The samples includes the extended MRTA Green Line (Bareling-Samutprakarn) totaling 9 transit stations. Period time for collected data started from 2008 before the resolution approved project until the present. In this study, modeling the relationship between land value and Mass Transit Transportation Development was done by using linear equations with regression analysis called the Hedonic Price Model.

(4)

The study of the relationship between land value prices and the distance from the transit station showed that the distance has affected for land value prices and property prices more significantly the closer the land is to the stations. The result by correlation coefficient showed that land value prices have relationship with property value prices from the treasury department’s land price data 2012-2015 (correlation coefficient = 0. 0.793, Sig = 0.001) with significant level 0.01. The study of relationships between distance from MRTA transit station and land value price increases showed that they are significant and have an inverse relationship. (Correlation coefficient = -0.599, Sig = 0.024). The study of the relationship between property value prices and distance from transit station with Hedonic price model showed that the distance from transit stations not have any relationship with the property value price.

In summary, the study of the impact of the Mass Transit Transportation Development on land values showed that the mass transit development extension has an effect on land price increasing, with transit project taking a long time for construction. The government should have some measures for city planning, construction control, and good policy for land expropriations to get the highest and best used land area around the transit station with mix used planning. Also it won’t get in the way of investors benefiting from speculative land buying. Keyword: Mass Transit Transportation, Mass Transit Transportation Green Line, Land Price, BTS, MRTA, House Price, Condominium

(5)

กตตกรรมประกำศ

การคนควาอสระเรอง “ส ารวจการเปลยนแปลงราคาทดนเพอทอยอาศย จากการขยายตวของโครงการรถไฟฟา กรณศกษารถไฟฟาสายสเขยว (แบรง -สมทรปราการ)” เลมนส าเรจลลวงไดดวยความกรณาจาก รองศาสตราจารย หงษฟา ทรพยบญเรอง อาจารยทปรกษาการคนควาอสระ ทไดใหค าแนะน า ขอคดเหน ตรวจทาน และแกไขขอบกพรองตางๆ ตลอดการท าวจยในครงน รวมถง ผชวยศาสตราจารย ดร.พระ เจรญพร ทใหเกยรตเปนกรรมการสอบการคนควาอสระ และใหขอแนะน าเพมเตมอนเปนประโยชนซงสงผลใหงานวจยฉบบนมความสมบรณยงขน

นอกจากนผวจยขอขอบพระคณคณาจารยทกทานในคณะเศรษฐศาสตรมหาวทยาลย ธรรมศาสตร ทไดถายทอดความรและประสบการณตางๆ ใหสามารถน ามาประยกตใชกบการวจยในครงน ตลอดจนพเจาหนาทโครงการทกทาน ทท าใหงานวจยฉบบนส าเรจลลวงไปดวยด

ขอขอบคณเพอนรวมงานทการไฟฟาฝายผลตแหงประเทศไทยทใหการสนบสนนขอมลและใหขอเสนอแนะในการศกษา รวมถงนกศกษาโครงการเศรษฐศาสตรธรกจ รนท 18 ทคอยใหความชวยเหลอและแลกเปลยนความรในการศกษา

สดทายนผวจยหวงวางานวจยนจะเปนประโยชนกบผทมสวนเกยวของ หากงานวจยในครงนมขอผดพลาดประการใด ผวจยตองขออภยมา ณ ทนดวย

นายอตชาต เผาภ

(6)

สำรบญ

หนา บทคดยอภาษาไทย (1) บทคดยอภาษาองกฤษ (3) กตตกรรมประกาศ (5) สารบญตาราง (9) สารบญภาพ (10)

บทท 1 บทน า 1

1.1 ความเปนมาและความส าคญของปญหา 1 1.2 วตถประสงคของการศกษา 2 1.3 สมมตฐานของการศกษา 3 1.4 ขอบเขตของการศกษา 3 1.5 วธการศกษา 6 1.6 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ 7

บทท 2 กรอบแนวคดทางทฤษฎ งานวจยทเกยวของ และขอบเขตการศกษา 9

2.1 แนวทางการพฒนาพนทรอบสถานขนสงมวลชน (TOD) 8 2.2 อปสงคและอปทานทรพยากรทดน 11 2.3 ทฤษฎทเกยวของกบราคาทดน 12 2.3.1 ทฤษฎเศรษฐศาสตรอสงหารมทรพย (Real Estate Economics) 12 2.3.2 ความหนาแนนของประชากรกบการใชทดน 13

(7)

2.3.3 วธการประเมนคาทรพยสน 15 2.3.4 แบบจ าลองความตองการคณลกษณะของตวสนคา 16 2.4 งานวจยในอดตทเกยวของ 18

บทท 3 วธการวจย 23

3.1 รปแบบงานวจย 23 3.2 การก าหนดพนทศกษา 23 3.2.1 การเลอกพนทศกษา 23 3.2.2 การเลอกกลมตวอยาง 24 3.2.3 กลมประชากรเปาหมาย 25 3.2.4 วธการสมตวอยาง 25 3.3 ตวแปรทใชในการศกษา 25 3.3.1 ตวแปรดานราคาทดน 25 3.3.2 ตวแปรดานราคาคอนโดมเนยม 26 3.4 เครองมอทใชในการศกษา 28 3.5 การเกบรวบรวมขอมล 28 3.6 การวเคราะหขอมล 28 3.7 นยามปฏบตการ 28

บทท 4 การวเคราะหสภาพทวไปของพนทส ารวจ และผลการศกษา 31

4.1 ขอมลทวไปของสถานรถไฟฟา MRTA 31 4.2 ขอมลราคาประเมนทดนบรเวณสถานรถไฟฟา MRTA 32 4.3 รายชอคอนโดมเนยม ทตงอยในพนทสถานรถไฟฟาทใชในการศกษา 35

บทท 5 สรปผลการศกษาอภปรายผล และขอเสนอแนะ 49

5.1 การวเคราะหการเปลยนแปลงมลคาทดนทมผลจากการพฒนาโครงการรถไฟฟา 50 5.2 การศกษาแบบจ าลองความสมพนธระหวางราคาประเมนทดนและ 51 ระยะหางจากสถานรถไฟฟา

(8)

5.2.1 หาความสมพนธระหวางมลคาราคาประเมนทดน 51 กบมลคาราคาขายคอนโดมเนยม 5.2.2 หาความสมพนธระหวางระยะหางจากสถานรถไฟฟากบ 52 มลคาราคาประเมนราคาทดน 5.3 การศกษาความสมพนธระหวางราคาคอนโดมเนยมและระยะหางจากสถานรถไฟฟา 53 5.4 แนวทางและนโยบายการจดการดานทดน บรเวณพนทสถานรถไฟฟา 56 5.4.1 กฎหมายควบคมการจดสรรทดน 56 5.4.2 การศกษาปจจยทางสงคมตอผอยอาศยทมผลตอการเปลยนแปลงราคาทดน 58 5.5 ขอเสนอแนะ 58

รายการอางอง 60 ประวตผเขยน 62

(9)

สำรบญตำรำง

ตารางท หนา

1.1 การพยากรณความตองการใชไฟฟาสงสดของประเทศไทยป 2557 - 2579 3 1.2 แผนพฒนาพลงงานทดแทนและพลงงานทางเลอก (AEDP) ป 2579 4 2.1 สรปงานวจยในอดตทเกยวของกบระบบขนสงมวลชนขนาดใหญ 21 3.1 กลมตวแปรอสระทใชวเคราะหราคาขายโครงการคอนโดมเนยม 26 3.2 นยามปฏบตการของตวแปรทใชในการศกษา 30 4.1 ราคาประเมนทดน ในเขตทมโครงการรถไฟฟา MRTA 32 4.2 ผประกอบการทขออนญาตเพอน าไปประกอบการด าเนนโครงการ 36 4.3 เปรยบเทยบการเปลยนแปลงดานราคาประเมนทดน และราคาประเมนโครงการจดสรร 38 4.4 ผประกอบการทขออนญาตเพอใชประกอบการจดท ารายงานการ 40 วเคราะหผลกระทบสงแวดลอม 4.5 เปรยบเทยบการเปลยนแปลงดานราคาประเมนทดน และราคาประเมน 41 โครงการจดสรรทด าเนนการขออนญาตรบรองสงแวดลอม 4.6 ผประกอบการทด าเนนการขายอาคารชดในปจจบน 42 4.7 เปรยบเทยบราคาขายและราคาประเมนของผประกอบการ 46 ทด าเนนการขายอาคารชดในปจจบน 5.1 การวเคราะหความสมพนธระหวางราคาประเมนทดนและราคาขายคอนโดมเนยม 52 5.2 การวเคราะหความสมพนธระหวางระยะหางจากสถานรถไฟฟากบมลคา 52 ราคาประเมนทดน 5.3 การวเคราะหความสมพนธระหวางระยะหางจากสถานรถไฟฟากบมลคา 53 ราคาขายคอนโดมเนยม 5.4 แสดงตวแปรอสระและตวแปรตามทใชในการสรางแบบจ าลองการเปลยนแปลง 54 ราคาขายคอนโดมเนยม 5.5 แสดงคา B, Beta และ t ของตวพยากรณ และ R, R2, และ F ของแบบจ าลอง 55 การเปลยนแปลงราคาขายคอนโดมเนยม

(10)

สำรบญภำพ

ภาพท หนา

1.1 แสดงขอบเขตและแนวทางการศกษา 5 1.2 ขนตอนการศกษา 8 2.1 แผนภาพแสดงแนวความคด Transit-Oriented Development 10 2.2 อปสงคและอปทานทรพยากรทดน 12 2.3 ความสมพนธระหวางตลาดอสงหารมทรพย และการลงทนกอสรางพนทใหม 13 2.4 ความสมพนธระหวางความหนาแนนของประชากรกบการใชทดน 14 3.1 เสนทางและสถานรถไฟฟา MRTA ทใชในการศกษา 24 4.1 กราฟแสดงราคาประเมนสงสด ของถนนทมสถานรถไฟฟา 34 4.2 กราฟแสดงราคาประเมนโดยเฉลย ของถนนทมสถานรถไฟฟา 35

1

บทท 1 บทน ำ

1.1 ควำมเปนมำและควำมส ำคญของปญหำ

ทดนถอเปนทรพยากรธรรมชาตทมคณคาสงสดในการพฒนาเศรษฐกจและสงคมของทกประเทศ ดงนนการใชทดนเพอใหเกดประโยชนสงสดจงเปนสงส าคญทสด ตามประมวลกฏหมายทดน พ.ศ. 2497 ไดจ าแนกทดนออกเปน 4 ประเภท ไดแก ทดนเพอเกษตรกรรม อตสาหกรรม พาณชยกรรม และทดนเพออยอาศย (สขม ถระวฒน, 2526, น. 32-44)

มลคาทดนในแตละทจะมความแตกตางกนขนอยกบการใชประโยชนและท าเลทตง ซงหากทดนบรเวณใดอยในททมโอกาสในการพฒนาหรอมความเหมาะสมตอการลงทนทใหผลตอบแทนสงยอมท าใหทดนบรเวณดงกลาวมมลคาทสง จากการศกษาของ Mayer, 1995 อางถงใน Kharel, 2010 พบวาการเปลยนแปลงการใชประโยชนทดนมสาเหตจากการเตบโตทางเศรษฐกจ เทคโนโลย การเปลยนแปลงโครงสรางประชากร การเมอง วฒนธรรม และการขยายตวของเมอง (Urbanization) การเปลยนแปลงการใชประโยชนจากทดนในประเทศไทยมการขยายตวอยางตอเนองในลกษณะกระจดกระจาย (Urban Sprawl) โดยแนวโนมความหนาแนนของประชากรในเมองจะเพมขน เนองจากการอพยพเคลอนยายและกระจายตวอาศยในพนทเมอง การพฒนาพนท ในเมองเพอประโยชนทางธรกจเพมการจางแรงงานและเพมทอยอาศย (เดนศกด ยกยอน, 2557, น. 65-70) เมอความหนาแนนของประชากรในเมองหนาแนนขน จงเกดการพฒนาขนโดยเรมจากการกอสรางหรอพฒนาระบบสารณปโภคหรอระบบสาธารณปการตางๆ เชน ถนน ระบบขนสงมวลชนทงขนาดเลกและขนาดใหญ ยงการพฒนาดงกลาวเขาไปในพนทมากขนเทาใด กยงสงผลเกดการเปลยนแปลงราคาทดนส งขนดวย โดยเฉพาะพนททอย ใกลๆ หรอโดยรอบสถานระบบขนสงสาธารณะ ในกรงเทพมหานครไดมการกอสรางระบบขนสงสาธารณะขนาดใหญทงรถไฟฟา บทเอส (BTS) และรถไฟฟาใตดน (MRTA) ซงท าใหบรเวณรอบๆ สถานและพนทขางเคยงตามแนวรถไฟฟามการเปลยนแปลงดานราคาทดนทสงขนดวย จากการส ารวจของ ดร.โสภณ พรโชคชย พบวาราคาทดนโดยรอบสถานรถไฟฟา 112 สถานตามแนวรถไฟฟา 10 สายในเขตกรงเทพมหานครพบวา ราคาพงขน 178% หรอเทากบปละ 8.9% สงกวาอตราเงนเฟอและอตราดอกเบยเงนฝาก เชน บรเวณสถานรถไฟฟานานา และสถานรถไฟฟาเอกมย ราคาพงขน 233% หรอเฉลยปละ 10.5% (AREA แถลง ฉบบท 61/2553: 4 ตลาคม 2553)

จากเงอนไขดานราคาทดนบรเวณโดยรอบสถานรถไฟฟาทสง รวมถงขนาดและจ านวนของทดนทมอยอยางจ ากด ดงนนเพอความคมทนจงจ าเปนตองมการเปลยนแปลงการใชประโยชน

2

จากทดนมาเปนรปแบบของอาคารสง เชน อาคารชดเพอพกอาศย (คอนโดมเนยม) อาคารส านกงาน ซงปจจบนการพฒนาและลงทนดานอสงหารมทรพยบรเวณโดยรอบสถานรถไฟฟาในประเทศไทย จะเปนการด าเนนการโดยภาคเอกชนเปนสวนใหญ ประกอบกบการมงหวงดานผลก าไรในการลงทนทสง จงมการก าหนดราคาขายหรอเชาทสงจงสงผลกระทบใหประชาชนทวไปนนไมมความสามารถในการเปนเจาของทพกอาศย มเพยงคนกลมหนงอาจไดรบผลประโยชนอยางเตมท แตประชาชนสวนใหญกลบอาจเปนผทเสยประโยชน

จากงานวจยของ Cervero, R, Duncan, M. (2002) เรองมลคาเพมของทดนจากการพฒนาระบบขนสงมวลชนขนาดใหญในเมอง Santa Clara County (California) พบวาเมอเกดระบบขนสงมวลชนเขาไปยงพนท จะสงผลใหเกดการพฒนาดานอสงหารมทรพย ทงอตราการเตบโตและมลคาทเพมสงขน ตราบใดททดนบรเวณรอบสถานนนมอยางจ ากด จะสงผลใหมลคาของทดนเพมสงขนโดยมความสมพนธตอระยะหางจากพนทสถาน โดยทดนทระยะหางไมเกน 0.25 ไมลนนมราคาเปลยนแปลงเพมขนถง 120% ซงในตางประเทศเหนความส าคญถงผลกระทบทางดานมลคาทเกดขนจากโครงการขยายระบบขนสงมวลชนขนาดใหญ และพยายามหามาตราการในการบรการจดการดานการใชประโยชนจากทดนทเหมาะสมโดยภาครฐ โดยใชมาตรการดานภาษในการควบคมดแล

เนองจากประเทศไทยยงไมมมาตรการการบรหารจดการหรอประเมนผลกระทบดานมลคาทดน หลงการพฒนาระบบขนสงมวลชนขนาดใหญ ดงนนความรทไดจากการส ารวจครงนอาจจะสามารถเออประโยชนในการหาแนวทางเพอรองรบความเปล ยนแปลงของรปแบบการใชประโยชนจากทดนบรเวณโดยรอบพนทสถานรถไฟฟา โดยศกษาจากโครงการสวนตอขยายสายสเขยว แบรง – สมทรปราการ เปรยบเทยบกบรถไฟฟาสายปจจบน สขมวท และสลม เพอเปนแนวทางในการรองรบการพฒนาระบบขนสงมวลชนขนาดใหญทก าลงจะมการด าเนนงานกอสรางในอนาคตทเพมมากขนตามนโยบายของรฐบาล 1.2 วตถประสงคของกำรศกษำ

1.2.1 เพอศกษาภาพรวมการเปลยนแปลงราคาทดน ความสมพนธระหวางมลคาทดนและอสงหารมทรพยเพอการอยอาศยบรเวณพนทโดยรอบสถานรถไฟฟา ตงแตกอนมมตใหสรางโครงการรถไฟฟา (พ.ศ. 2551) จนถงปจจบน

1.2.2 เพอศกษาปจจยในการก าหนดราคาอสงหารมทรพยเพอการอยอาศย แนวโนมและแนวทางในการจดการดานการใชประโยชนทดนบรเวณพนทโดยรอบสถานรถไฟฟาทจะมการกอสรางโครงการในอนาคต

3

1.3 สมมตฐำนของกำรศกษำ

1.3.1 การเปลยนแปลงราคาทดน มความสมพนธเชงบวกตอการขยายตวของโครงการรถไฟฟา แสดงความสมพนธในรปของฟงกชนได ดงน

P ทดน = f (โครงการรถไฟฟา, สภาพแวดลอมโดยรอบพนท)

P คอนโดมเนยม = f (ราคาประเมนทดน, โครงการรถไฟฟา, สภาพแวดลอมโดยรอบพนท, สงอ านวยความสะดวกของโครงการ)

P คอนโดมเนยม = f (โครงการรถไฟฟา, สภาพแวดลอมโดยรอบพนท, สงอ านวยความสะดวกของโครงการ)

1.4 ขอบเขตของกำรศกษำ

การเปลยนแปลงการใชประโยชนจากทดนในพนทเมอง เชน กรงเทพมหานครและปรมณฑล จะไดรบผลจากการเปลยนแปลงทางเศรษฐกจมาก เนองจากเปนศนยรวมของ สถาบนศกษา แหลงงาน จงสงผลตอการหลงไหลเขามาของคนเขามายงชมชนเมอง ทดนทมความสามารถในการแขงขนต า เชน พนทเกษตรกรรม จะถกแทนทดวยบรการทมความสามารถในการแขงขนทสงกวา เชน ทอยอาศย หรอบรการบรการอสงหารมทรพย ดวยอปสงคความตองการทดนทเพมขน และอปทานของทดนคงท จงเปนแรงกดดนใหราคาของทดนมการปรบตวเพมสงขน จงสงผลตอตนทนหลกของการด าเนนกจการทเกยวของกบการใชประโยชนจากทดน

ดวยแนวโนมของประชากรทหลงไหลเขามาในชมชนเมอง เพอเขาถงแหลงงานและสถาบนศกษา จากอปทานทดนคงท การขยายตวของทอยอาศยเพอรองรบประชากรทเขามายงตวเมองจงไมสามารถขยายในแนวกวางได การพฒนาทดนเพอทอยอาศยจงพฒนาและขยายตวในแนวสงเพอรองรบการเพมขนของประชากร สงผลใหกรงเทพมหานครและปรมณฑล เกดทอยอาศยประเภทอาคารชดเพมขน ตนทนหลกของการสรางทอยอาศยคอทดน การเปดโครงการอาคารชดใหม ขนาด 1,000 หนวย อาจใชทดนเพยง 4-5 ไรเทานน ในขณะทบานเดยว 1,000 หนวย ตองใชทดนถง 200 ไร ท าใหตองมการพฒนาใหเกดการใชประโยชนจากทดนสงสด1

นอกจากการใชประโยชนจากทดนเพออยอาศย เพอรองรบการหลงไหลของประชาชนเขามาในเมอง ดวยจ านวนประชากรทเพมขนสงกวาการเพมขนของพนทการจราจร การเดนทางของ

1 เอกสารจาก งานมหกรรมบานและคอนโด ครงท 27 ระหวางวนท 11-14 ตลาคม

2555

4

ประชาชนเพอไปยงแหลงงานจงเกดความคบคง การแกปญหาความคบคงทางดานการจราจรกรงเทพมหานครจง จดตงโครงการรถไฟฟาขนเพอเปนชองทางในการเดนทางเพมเตมของประชาชน

จากการศกษาในอดตนบตงแตโครงการรถไฟฟาสายแรกเรมกอสราง พ.ศ. 2535 โดยเลอกเสนทางสขมวทและสลม ซงตดผานแหลงงาน เชน พนทสลม สาทร อโศก เพลนจต ตดผานยานธรกจ เชน พนทสยาม และตดผานศนยรวมการเดนทาง เชน พนทหมอชต เอกมย อนเสาวรช ยสมรภม การจดทะเบยนเพอขออนญากอสรางอาคารสงตามเสนทางโครงการรถไฟฟามจ านวนเพมขน อาคารชดทสรางขนใหม หรอ อาคารชดทมอยเดม หากตงอยใกลสถานของรถไฟฟา จะสามารถตงราคาขายไดสงกวาปกต การส ารวจครงนจดท าขนเพอพสจนเรองโครงการรถไฟฟาทสงผลกระทบตอการเพมขนของราคาทดน อนเปนตนทนหลกของการใชประโยชนจากทดนเพอทอยอาศย

ส าหรบขอบเขตของงานส ารวจครงนจะสามารถแบงขอบเขตของการศกษาไดเปน 2 สวน คอ

ขอบเขตดำนพนทศกษำ

ขอบเขตของพนทศกษาครงน คอพนท อ าเภอเมองสมทรปราการ จงหวดสมทรปราการ ทมเสนทางรถไฟฟาสวนตอขยายสายสเขยว แบรง-สมทรปราการ (ทง 9 สถาน และพนทของ เขตบางนา กรงเทพมหานคร ทเปนทตงของ สถานแบรง ซงเปนจดเชอมตอกบสถานในพนทศกษา) โดยจดเรมตนของโครงการเรมจากจดเชอมตอทสถานรถไฟฟา BTS สถานแบรง และเรมตนรถไฟฟา MRTA2

สถานส าโรง

ขอบเขตดำนเนอหำ

โดยการศกษาเรองการเปลยนแปลงราคาทดน ทเกดจากผลกระทบของระบบขนสงมวลชนรถไฟฟา สวนตอขยาย แบรง-สมทรปราการ จะท าการศกษาวเคราะหขอมลใน 2 ระดบดวยกน คอ การศกษาในระดบมหภาค (Macro) และการศกษาในระดบจลภาค (Micro) โดยแบงประเดนการศกษาเปน ดานอปสงคและอปทานของการใชทดนบรเวณทตงสถานรถไฟฟา MRTA

2 เจาของโครงการสวนตอขยายสายสเขยว แบรง-สมทรปราการ คอ การรถไฟฟาขนสง

มวลชนแหงประเทศไทย (รฟม.) (Mass Rapid Transit Authority of Thailand (MRTA)).

5

ภาพท 1.1 แสดงขอบเขตและแนวทางการศกษา, จากผวจย.

ดานอปทาน

- การใชประโยชนจากทดน เชน ท

อยอาศย แหลงธรกจ

- ราคาประเมนทดน

- ความหนาแนน และพนทใชสอย

อาคารสงบรเวณโครงการ

รถไฟฟา

ดานอปสงค

- ท าเลทตง (ระยะหางจาก

สถานรถไฟฟา)

- สภาพแวดลอมโดยรอบ

ของโครงการอาคารชด

- การพฒนาของชมชนเมอง

- แหลงงาน

ลกษณะและแนวโนมการเปลยนแปลงราคาประเมนทดนอนเปนผลจากโครงการรถไฟฟา

กอนสรางโครงการอดต ระหวางการกอสราง ปจจบน

การขยายตวโครงการรถไฟฟา มผลกระทบทางบวกตอการเปลยนแปลงราคาทดน

6

1.5 วธกำรศกษำ 1.5.1 เครองมอในกำรวจย

- เอกสาร ต ารา ทฤษฎ และงานวจยทเกยวของ - ตดตอขอขอมลจากหนวยงานราชการและหนวยงานอนๆ ทเกยวของ - การเกบขอมลภาคสนาม โดยการส ารวจและสมภาษณผทเกยวของ

1.5.2 วธกำรเกบรวบรวมขอมล - ศกษาจาก เอกสาร ต ารา ทฤษฎ และงานวจยทเกยวของ - ศกษาจากขอมลราคาทดนและท พกอาศยจากหนวยงานท เกยวของ คอ

ส านกงานกลางประเมนราคาทรพยสน สงกดกรมทดน, กรมธนารกษ, และฝายประเมนราคาหลกทรพย ธนาคารอาคารสงเคราะห รวมถงบรษทผพฒนาดานอสงหารมทรพย

- ศกษาขอมลฑตยภมและปฐมภม ลกษณะทางกายภาพ, ลกษณะทางสงคมของพนทศกษา

- ศกษาโดยสมภาษณ ผช านาญการดานการประเมนราคาทรพยสน 1.5.3 กำรวเครำะหขอมล

1.5.3.1 ท าการเปรยบเทยบราคาซอ-ขายทดนและทอยอาศย โดยอาศยขอมลการซอ-ขายทดนจากราคาประเมนตามราคาตลาดจากขอมล ของภาคเอกชน ตวแทนจากสมาคมนายหนาอสงหารมทรพย ราคาจากฝายประเมนหลกทรพย ธนาคารอาคารสงเคราะห และราคาประเมนทดนจากภาครฐ จากขอมลของ ส านกงานกลางประเมนทรพยสน กรมทดน, กรมธนารกษ ในระหวางป พ.ศ. 2547-ปจจบน

1.5.3.2 ท าการศกษาการเปลยนแปลงของราคาทดนและทอยอาศย โดยศกษาอตราซอ-ขายทเพมขนหรอลดลง ของราคาทดนในระหวางป พ.ศ. 2547-ปจจบน

1.5.3.3 ท าการศกษาปจจยดานการพฒนาเรองระบบขนสงมวลชนระบบรถไฟฟา ทอาจสงผลตอราคาทดนและทอยอาศย ทงจ านวนสถานของรถไฟฟา ชองทางระบบการเดนรถไฟฟา รวมถงปจจยดานกายภาพอนๆดานสาธารณปการ คอ โรงเรยน สถานพยาบาล หางสรรพสนคา ตลาด สถานต ารวจ

7

1.6 ประโยชนทคำดวำจะไดรบจำกกำรวจย 1.6.1 เพอเปนพนฐานส าหรบการศกษาวจยเกยวกบการพจารณาทดนทมศกยภาพใน

การลงทนทกอใหเกดมลคาสงสดในโครงการพฒนาทดนเพออยอาศยใหมมลคาสงขน 1.6.2 เพอใหทราบวาการเปลยนแปลงดานราคาทดน บรเวณรอบๆพนทสถานรถไฟฟา

ในแตละชวงเวลาของการด าเนนการพฒนาโครงการ เพอพสจนวาการกอสรางระบบขนสงมวลชนขนาดใหญสงผลตอการเพมขนของราคาทดน

1.6.3 สามารถเสนอแนะรปแบบและแนวทางการใชประโยชนจากทดนบรเวณพนทโดยรอบสถานรถไฟฟาทก าลงจะมการกอสรางโครงการในอนาคต เพอกอใหเกดการใชประโยชนจากทดนสงสด

8

ภาพท 1.2 ขนตอนการศกษา, จากผวจย.

การศกษาสภาพปญหา และตงประเดนในการศกษา

ก าหนดพนทศกษา

การเกบรวบรวมขอมล

ขอมลปฐมภม ขอมลทตยภม

การออกพนทส ารวจ

เกบขอมลสภาพปจบน

- สาธารณปโภค

- สาธารณปการ

- การคมนาคม

- สภาพแวดลอม

- จ านวนอาคารสงเพออยอาศย

- จ านวนพนทธรกจ เชน หางสรรพสนคา

โรงแรม

ศกษาแนวคด ทฤษฎและ

งานวจยทเกยวของ

ศกษาขอมลราคาทดนจากภาค

หนวยงานภาครฐ

ศกษาขอมลราคาทดนจากภาค

ธรกจ

ศกษาปจจยในการเปลยนแปลง

ราคาทดน

วเคราะหขอมล

สมภาษณหรอขอความเหนจากผช านาญการ

สรปผล และขอเสนอแนะ

9

บทท 2 กรอบแนวคดทำงทฤษฎ งำนวจยทเกยวของ และขอบเขตกำรศกษำ

การศกษาครงน ผวจยไดท าการศกษาแนวคด ทฤษฎ เอกสารตางๆ ตลอดจนถงงานวจยตางๆ ทเกยวของเพอเปนพนฐานแหงการศกษา ซงสามารถแบงเปนหวขอส าคญๆ ได 4 สวนดงน

2.1 แนวทางการ พฒนา พนนท ร อบสถาน ขนส ง มวลชน (Transit-Oriented Development (TOD))

2.2 อปสงคและอปทานทรพยากรทดน

2.3 ทฤษฎทเกยวของกบราคาทดน

2.4 ผลงานวจยตางๆทเกยวของ 2.1 แนวทำงกำรพฒนำพนทรอบสถำนขนสงมวลชน (Transit-Oriented Development (TOD))

การพฒนาพนทรอบสถานขนสงมวลชนหมายถง กระบวนการจดการพนทเมองใหเกดความกระชบสงเสรมการใชประโยชนทดนแบบผสมผสาน ไดแก ทอยอาศย แหลงพาณชยกรรม ระบบบรการของเมองพนทสาธารณะรอบสถานขนสงมวลชน โดยการสรางสรรคสภาพแวดลอมทด ปรบปร งส งอ านวยความสะดวกและทาง เดน เท า ใหมคณภาพส ง (U.S. Department of Transportation Federal Transit Administration, 2009: 3) เปาหมายในการพฒนาพนทเพอใชโครงสรางพนฐานดานระบบและโครงขายการขนสงมวลชนทมอยแลวในการสงเสรมการพฒนาเศรษฐกจและการเตบโตอยางยงยน ผลกดนใหมผใชบรการระบบการขนสงมวลชนมากขนเพอลดความแออดของมองซงเกดจากการใชรถยนตสวนบคคล

แนวความคดเรองโครงการพฒนาพนทรอบสถานขนสงมวลชนในประเทศสหรฐอเมรกา เกดขนจาก รฐไมสามารถจดสรรพนทพกอาศยใหอยบรเวณเดยวกนหรออยใกลกบพนทแหลงงาน ทงนเพราะความหนานแนนแออดในพนทและมลคาทดนไมคมคาในการลงทนกอสรางทอยอาศย อกทงบรเวณแหลงงานยงตงอยหางไกลจากแหลงบรการสาธารณะ ไมมทางเลอกในการเดนทาง ไมสามารถพฒนาไปสการเปนชมชนทมคณภาพด ตนทนการอยอาศยอยในระดบสง ดงนนจงเชอวา หากสามารถวางแผนและปรบปรงใหทอยอาศยตงอยใกลสถานขนสงไดกจะเกดความสะดวกในการเดนทางไปยงแหลงงานซงสามารถลดคาใชจายของครวเรอนลงได (Allison Brooks, Reconnecting America and CTOD, 2009: 2)

10

Peter Calthorpe, 1993 ไดอธบายแนวความคดดงกลาวโดย บร เวณทมการใชประโยชนใชสอยอยางผสมผลานมระยะรศมประมาณ 2,000 ฟต มจดศนยกลางทสถานระบบขนสงมวลชนสาธารณะนอกจากนมองคประกอบทส าคญ เชน ยานพาณชยกรรม ยานทอยอาศย แหลงงาน บรเวณทเปดโลง และสถานทสาธารณะ ซงสามารถเดนดวยเทาไดทวถงในพนท

ภาพท 2.1 แผนภาพแสดงแนวความคด Transit-Oriented Development ของ Perter Calthorope, จาก The Next American Metropolis, Ecology Community, and the American Dream (1993).

กลาวโดยสรปจากทฤษฎ กลยทธการพฒนาทางกายภาพและเศรษฐกจในพนทรอบสถานขนสงมวลชนจงประกอบดวย

- การยกระดบความปลอดภยของในพนทสาถารณะ

- การเพมทางเดนทมคณภาพทใชเชอมตอไปยงสถานขนสงมวลชนและหนวยบรการของชมชน

- การปรบปรงความหนาแนนของยานดวยการฟนฟสภาพแบบเบดเสรจ (Infill) และการกอสรางทอยอาศยใหมในพนทขนสงมวลชน

- การเพมประเภทงานและการจางงานใหกบผอาศยในชมชน

11

- การปรบปรงสภาพเศรษฐกจของยาน โดยการฟนฟสภาพรานคาและศนยพาณชกรรมชมชน

- การฟนฟทวาง และพนทสาธารณะใหตอบสนองความตองการของชมชน

- การขยายก าลงความสามารถของยานหรอชมชนในการสรางความรวมมอกบหนสวนตางๆ เพอรวมกนพฒนาความสมพนธระหวางยานชมชนและเมอง

จากการทบทวนวรรณกรรมแนวคด TOD นนตงอยบนรากฐานในเรองของความจ ากดดานทรพยากรทดน และหากตองการพฒนาเมองจะตองมการพฒนาดานระบบขนสงมวลชนขนาดใหญเสยกอน และเพอความเหมาะสมของการจดสรรพนทบรเวณสถานขนสงมวลชนระบบรางนน เพอใหเกดการพฒนาอยางมประสทธภาพและสงผลกระทบตอสงแวดลอมนอยทสด รฐจงตองมการวางแนวทางในการพฒนาพนทดงกลาวอกทงด าเนนโครงการจดสรางทอยอาศยในทกๆระดบราคาตงแตราคาต าจนถงราคาสงเพอเพมโอกาสของความเทาเทยมในดานการใชระบบขนสงมวลชนและการเปนเจาของทอยอาศยรอบๆสถานขนสงระบบราง ทพรอมไปดวยความสามารถในการเขาถงสถานไดดวยการเดนเทาได อกทงแนวคด TOD ยงมบทบาทในเรองของการพฒนาระบบเศรษฐกจรอบๆบรเวณสถานขนสงโดยสาร ทงการฟนฟรานคาและศนยพาณชกรรม อกทงยงมมาตราการในเรองของการจดเกบภาษทท าใหหนวยงานบรเวณพนทดงกลาวเกดรายได โดยแนวทางทไดจากการศกษาในครงนจะเปนแนวทางในการเสนอแนะรปแบบและแนวทางของการใชประโยชนจากทดนโดยรอบสถานใหเกดประโยชนสงสด

2.2 อปสงคและอปทำนทรพยำกรทดน

แนวคดของการศกษานคอ ทดนซงเปนปจจยการผลตขนปฐม มความจ าเปนตอหนวยการผลตและบรการทกสาขาในระบบเศรษฐกจ เมออปสงคตอทดนในระบบเศรษฐกจเพมขน ทดนส าหรบเกษตรกรรมซงมความสามารถในการแขงขนต ากวาจะถกแยงโดยหนวยผลตและบรการสาขาอนๆ การขยายตวของเมองจากเขตกรงเทพมหานครเพมขน ท าใหอปสงคแรงงานในพนทเพมขนและอปสงคทอยอาศยเพมขนตามมา พนทท าการเกษตรเปลยนไปเปนการกอสรางทอยอาศย บานจดสรร คอนโดมเนยม อพารทเมนท และบรการดานอสงหารมทรพย ดวยก าลงซอทเพมขนจากการขยายตวของเมองจงกอใหเกดยานการคา หางสรรพสนคา และอาคารพาณชย เมออปสงคตอทดนของหนวยผลตไดเพมขน ในขณะทอปทานทดนมคงทท าใหอปสงคทดนขยบขน (Shift) สงผลใหราคาทดนปรบสงขนจากระดบ “P1” ไประดบ “P2” (ภาพท 2.1)

12

ภาพท 2.2 อปสงคและอปทานทรพยากรทดน, จากผวจย.

2.3 ทฤษฎทเกยวของกบรำคำทดน

2.3.1 ทฤษฎเศรษฐศำสตรอสงหำรมทรพย (Real Estate Economics) Dornbusch, Fischer and Starts (1998, p.335-340) ไดอธบายกลไกการลงทนใน

ธรกจอสงหารมทรพย (ภาพท 2.3) โดยแยกการวเคราะหออกเปน 2 สวน เรมจากตลาดพนทศกยภาพอสงหารมทรพย ณ ปจจบน โดยสมมตวามอปทานในตลาดอยจ านวนหนง ซงระยะสนถอวาคงทแสดงดวยเสน SS เนองจากเปนสนคาคงทน และอาศยระยะเวลาในการผลต (กอสราง) ยาวนานโดยมเสนอปสงค DD0 ทมลกษณะลาดเอยงลงจากซายไปขวา ณ จดดลยภาพของตลาดน ทปรมาณพนท H0 กลไกตลาดจะก าหนดราคาอสงหารมทรพยทมอยดวยเปน P0H ผประกอบการกจะอาศยราคานเปนเกณฑในการตดสนใจลงทนในตลาดพนทกอสรางใหมตอไป

จากนนจงพจารณาสวนทสองคอ ตลาดพนทใหม ทงนนกลงทนจะมเสนอปทาน คอเสน FS ซงเปนเสน Marginal Cost ของการผลตพนทอสงหารมทรพย มลกษณะลาดเอยงลงจากขวาไปซาย ทงนนกลงทนจะน าราคาจากตลาดพนทปจจบนมาเปนเกณฑในการตดสนลงทน โดยถอวา Marginal Revenue ของการลงทนคอ P0H ซง ณ จดดลยภาพ ท P0H ตดกบเสน FS หรอ Marginal Revenue = Marginal Cost (MR = MC) จะท าใหนกลงทนตดสนใจผลตพนทใหมออกมาปรมาณ Q0H และเขาสตลาดพนทปจจบนในเวลาตอมา

13

ทดนทมศกยภาพมคอนขางจ ากด (ทดนตามแนวโครงการรถไฟฟา) เสนอปทาน (supply) จงมความยดหยนต า (inelastic) กบราคาทดน (a) จงสงผลกระทบตอทดนใหมทมศกยภาพตามแนวสวนตอขยายของโครงการรถไฟฟา (b)

โดยทดน (a) คอทดนทโครงการรถไฟฟาเปดใชบรการปกตในปจจบน เชน บรเวณสยาม, อโศก, สลม การใชประโยชนทงจากทดนเปลา หรอทดนทมความสามารถในการแขงขนต า ไดเปลยนเปนทดนเพอการอยอาศยและเพออสงหารมทรพยอยางเตมศกยภาพ (Full capacity) การลงทนในพนทดงกลาวจะกอใหเกดตนทนของการลงทนดานทดนทสง จงมแนวโนมในการหาพนทใหม (b) ทมศกยภาพ โดยอาศยปจจยดานการขยายตวของเมองผานโครงการรถไฟฟาสวนตอขยายทกระจายไปยงตวเมองรอบนอกมากขน เชน บรเวณกรงเทพฝงธนบร เชน บางหวา, วงเวยนใหญ บรเวณปรมณฑล เชน แบรง จงหวดสมทรปราการ, และ บางใหญ, แคราย จงหวดนนทบร

ภาพท 2.3 ความสมพนธระหวางตลาดอสงหารมทรพย และการลงทนกอสรางพนทใหม, จาก Macroeconomics (The Mcgraw-Hill Series Economics) 12th Edition (2009).

2.3.2 ควำมหนำแนนของประชำกรกบกำรใชทดน เนองจากทดนบรเวณรอบสถานรถไฟฟานนมอยอยางจ ากด ความเขมขนของการใช

ทดนบรเวณดงกลาวจงสงผลตอราคาของทดนทมแนวโนมในการปรบตวทสงขน การวดความเขมขนของการใชทดนมหลายรปแบบ แตทนยมใชคอ คาความหนาแนนของประชากร (Population Density)

พนทใจกลางเมอง พนทใหม (สวนตอขยาย)

14

ในระดบครวเรอนความหนาแนนประชากร (D) คอจ านวนคนในครวเรอน (H) หารดวยขนาดของพนทครวเรอนครอบครอง (L) แสดงเปนสมการได ดงน D = H / L

ความหนาแนนของประชากรนนจะมมากในบรเวณศนยกลางเมอง และจะลดลงเรอยๆ เมอไกลออกจากศนยกลางเมอง ดงแสดงในภาพท 2.4

ภาพท 2.4 ความสมพนธระหวางความหนาแนนของประชากรกบการใชทดน, จาก เศรษฐศาสตรเมอง, ประจกษ ศกนตะลกษณ, (2531).

จากทฤษฎความหนาแนนของประชากรกบการใชทดนจะเหนไดวามความสอดคลองกบ

ท าเลทดนส าหรบการพฒนาธรกจอสงหารมทรพย นนคอในเขตตวเมองทมความตองการในการอยอาศยมากจ านวนประชากรตอหนวยพนทจะสง ดวยตนทนทสงสงผลตอการพฒนาทดนจงเปนรปแบบแนวสงมากกวาแนวราบ เมอจ านวนประชากรในเขตเมองเพมตวสงขนการพฒนาระบบขนสงมวลชนระบบรางขนาดใหญจงเกดขนตามมา จงสงผลใหทดนบรเวณรอบสถานรถไฟฟาทมความสามารถในการเขาถงไดสง ทดนบรเวณดงกลาวจงเปนทตองการของผพฒนาธรกจอสงหารมทรพย และสงผลใหราคาทดนบรเวณรอบสถานทรถไฟฟาปรบตวเพมสงขนจากการแขงขนทางดานราคาเพอการไดมาซงทดนดงกลาว

15

2.3.3 วธกำรประเมนคำทรพยสน 1

การประเมนคาทรพยสน มวธตามมาตรฐานสากล 3 วธ ดงน

1) วธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach)

วธเปรยบเทยบราคาตลาดเปนการหามลคาตลาดของทรพยสนทประเมนราคา โดยอาศยการรวบรวมขอมลเปรยบเทยบจากทรพยสนอนๆ ทมลกษณะความคลายคลงกนในดานตางๆ มากทสด ท าการวเคราะหเปรยบเทยบ และปรบแกปจจยความตางทมอยระหวางทรพยสนทประเมนกบทรพยสนเปรยบเทยบเหลานน แลวจงสรปผลเปนความเหนผประเมนทก าหนดเปนมลคาตลาดของทรพยสนนน ในวธเปรยบเทยบตลาดมวธยอยหลายวธ เชน วธการเปรยบเทยบโดยตรง (Direct Comparison) วธตารางปรบเปลยนราคาซอขาย (Grid Adjustment) วธคะแนนคณภาพถวงน าหนก (Weighted Quality Score หรอ WQS) และวธสมการถดถอย (Regression Analysis) แตไมวาวธใดกตาม ลวนแตใชราคาซอขายจากตลาดทงสน

2) วธตนทน (Cost Approach)

วธตนทนหรอวธมลคาตนทนทดแทนคงเหลอสทธ (Depreciated Replacement Cost หรอ DRC) หลกการส าคญของวธน มลคาทดนหาไดจากการวเคราะหเปรยบเทยบขอมลซอขายทมสภาพการใชประโยชนคลายคลงกนจากตลาดโดยใชวธ WQS ตามทไดกลาวในวธเปรยบเทยบราคาตลาด หรอวธอนๆ สวนมลคาอาคารไดจากตนทนทดแทนใหมหกดวยคาเสอมราคาแบบเสนตรง โดยอางองราคาทดแทนคากอสรางอาคารและคาเสอมราคาของสมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย

การประเมนดวยวธตนทนอาจใชวธมลคาคงเหลอสทธ หรอทเรยกวาสมมตฐานการพฒนา (Residual Method or Hypothesis Method) หากไมสามารถอนมานราคาตลาดส าหรบทดนได โดยตงสมมตฐานวาทดนนนสามารถใชประโยชนสงสดคออะไร แลวน าราคาซอขายทคาดวาจะไดประโยชนสงสดมา หกออกดวยราคาตนทนอาคารตามสภาพ หลงจากการหกคาเสอมราคาและองคประกอบอนๆ ตลอดจนคาเสอมทางเศรษฐกจ มลคาทเหลออยเปนมลคาทดน

3) วธรายได (Income Approach)

วธรายไดเปนวธการประเมนราคาทใชส าหรบทรพยสนทกอใหเกดรายได หรอประเมนราคาในแงของการลงทน การประเมนราคาดวยวธรายไดม 2 วธยอย คอ วธคดผลตอบแทนทางตรง

1 วารสารนกประเมนราคาไทย ฉบบท 37 เดอนตลาคม – ธนวาคม 2555, น. 4-12.

16

(Direct Capitalization Method) และวธค านวณมลคาปจจบนของรายไดทเปนกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow หรอ DCF)

วธคดผลตอบแทนทางตรง เปนการใชรายไดสทธของปทประเมนเพยงปเดยว ดงนนการใชวธการนควรจะเปนชวงทตลาดอยในภาวะปกต หรอตลาดทไมคอยมการเปลยนแปลงของอปสงคอปทานหรอรายไดอยางมนยส าคญ เนองจากการประเมนวธนจะถอวาปนน เปนตวแทนของรายไดทงหมดในปอนาคต โดยทวไปจะเหมาะสมกบทรพยสนขนาดเลกทสรางรายได เชน หองชดอยอาศย หองชดส านกงาน อาคารพาณชย เปนตน โดยใชความสมพนธของสตรการค านวณ กลาวคอ V = I / R โดยท V เปนมลคาทรพยสน (Value) I เปนรายไดสทธ (Net Operating Income) และ R เปนอตราผลตอบแทน (Capitalization Rate)

สวนวธค านวณมลคาปจจบนของรายไดทเปนกระแสเงนสด เปนการประมาณการรายไดจากทรพยสนในอนาคตตลอดอายการใชงานของทรพยสน และคดลดกลบเปนมลคาปจจบน โดยก าหนดอตราผลตอบแทนตามหลกการทางดานการเงน ซงน าตวแปรตางๆ มาคดค านวณ ไดแก อตราคาเชาตลาด (Market Rental Rate) รายได (Income) คาใชจายการด าเนนการ (Operating Cost) รายไดสทธ (Net Operating Income) มลคาสดทาย (Terminal Value) ระยะเวลาในการค านวณ (Project Timing) อตราคดลด (Discount Rate) อตราเตบโตของรายได (Growth Income) อตราการเตบโตของคาใชจาย (Growth Cost) และอนๆ

2.3.4 แบบจ ำลองควำมตองกำรคณลกษณะของตวสนคำ (Hedonic Price

Model) การวเคราะหแบบจ าลองความตองการคณลกษณะของมลคาอสงหารมทรพยเปน

การศกษาความสมพนธระหวางมลคาอสงหารมทรพยกบลกษณะทางการภาพของอสงหารมทรพย Rosen (1974: 34-55) เปนนกวจยคนแรกทน าเทคนคการวเคราะหความถดถอยมาใชเพอการประมาณมลคาของสนคาชนดตางๆ ซงมคณลกษณะทแตกตางกน โดยมสมมตฐานวามลคาของสนคาจะขนอยกบคณสมบตและคณลกษณะของสนคาแตละชนด ซงตอมาไดมการใชวธการดงกลาวในการประเมนมลคาของอสงหารมทรพยโดยค านงถงลกษณะทางกายภาพและท าเลทตงตางๆ และมนกเศรษฐศาสตรหลายทานใชแบบจ าลองดงกลาว แตในแตละงานมความแตกตางกนขนอยกบตวแปรทเลอกใชของงานวจย รวมทงขนาดและขอบเขตของขอมลทใชในการวเคราะห แบบจ าลองของมลคาอสงหารมทรพยจะมราคาของอสงหารมทรพยเปนตวแปรตาม ในขณะทตวแปรอสระจะประกอบดวย คณลกษณะดานกายภาพ เชน พนทใชสอย ขนาดทดน อายของสงปลกสราง คณลกษณะดานท าเลทตง เชน ระยะหางจากแหลงงานหรอพนทธรกจ ระยะหางจากระบบขนสงมวลชน คณลกษณะ

17

ทางดานสงคมของพนทโดยรอบ เชน คณภาพของสงแวดลอม คณภาพทางสงคมของเพอนบาน นอกจากนยงมคณลกษณะของตลาดจะตองเปนตลาดแขงขนสมบรณ มการเขาออกของตลาดไดอยางเสร รวมไปถงขอมลขาวสารของตลาดทครบถวน

คณลกษณะของทอยอาศยจะถกจ าแนกคณลกษณะทเกยวของออกเปน 3 กลมหลกๆ ไดแก คณลกษณะท าเลทตง (Location) คณลกษณะโครงสราง (Structural) และคณลกษณะทางสงคมของพนทโดยรอบ (Neighborhood) ดงนนจะสามารถหาความสมพนธของราคาทอยอาศยตอคณลกษณะตางๆ ได ดงน P = f (L,S,N) หรอ สามารถเขยนเปนสมการเชงเสนไดดงน

𝑃 = 𝑃0 ∑ 𝑃𝑗

𝑚

𝑗=1

𝐿𝑗 + ∑ 𝑃𝑘

𝑛

𝑘=1

𝑆𝑘 + ∑ 𝑃𝑙

𝑜

𝑙=1

𝑁𝑙 + 𝜀

แตงานวจยในอดตพบวาฟงกชนของราคาทอยอาศยกบคณลกษณะตางๆ ของทอยอาศยมลกษณะแบบเอกซโพเนนเชยล (Exponential) ดงนนในกรประมาณคาราคาตลาดของลกษณะตางๆของทอยอาศยจะใชสมการในรปของลอกเชงเสน (Log-Linear) (สนตยา เอกอคร และ ชชพ พพฒนศถ, 2546)

จากการศกษากระบวนการและวธการของ Hedonic Price Model พบวาเปนแบบจ าลองทสามารถน าไปประยกตใชส าหรบการส ารวจครงน ทตองการศกษาและประมาณมลคาทดน รวมถงการประมาณมลคาของอสงหารมทรพยรอบๆพนทสถานรถไฟฟา บทเอส โดยมราคาทดนและราคาอสงหารมทรพยเปนตวแปรตาม และมคณลกษณะของอสงหารมทรพย เหลานนเปนตวแปรอสระ ดงนนการส ารวจครงนจงมงเนนไปทการศกษาโดยใชแบบจ าลอง Hedonic Price Model ทมรปแบบเชงเสน โดยเฉพาะตวแปรดานระยะหางจากสถานรถไฟฟาซงเปนตวแปรอสระทส าคญในงานส ารวจครงน ซงจะมความผกผนตอราคาทดน เมอไกลจากสถานรถไฟฟาออกไป ราคาทดนและอสงหารมทรพยจะแสดงราคาทลดลง เพอสามารถสะทอนใหเหนถงความสมพนธของมลคาทดนทเกดขน เนองจากการพฒนาระบบขนสงมวลชนขนาดใหญ 2.4 งำนวจยในอดตทเกยวของกบระบบขนสงมวลชนขนำดใหญ รถไฟฟำทมผลตอรำคำทดน

จากการทบทวนงานวจยและกรณศกษาทงในประเทศและตางประเทศนน เมอเกดการพฒนาดานระบบขนสงมวลชนขนาดใหญไปยงพนทดงกลาวนน จะเกดการยายถนทอยอาศยของประชากรเขาไปยงบรเวณดงกลาว เมอความตองการทดนนนเพมสงขน แตจ านวนทดนทมอยน นมจ ากด จงสงผลใหราคาทดนปรบตวเพมสงขน อนเนองมากจากอปสงคความตองการทดนมมากกวาอปทานของทดน ส าหรบปจจยทสงผลใหการปรบตวมากหรอนอยนนสามารถสรปไดดงน

18

2.4.1 ระยะทางระหวางสถานขนสงกบทตงของทดน จากงานวจยของ Institute of Urban and Regional Development UC Berkeley (1995) สรปไดวา ระยะทางระหวางแหลงทอยอาศย กบสถานขนสงจะแปรผกผนกนทงราคาขายและราคาเชา กลาวคอราคาขายของบานเดยวและราคาคาเชาอาคาร จะลดลงเมอระยะทางจากสถานขนสงเพมขน งานวจยของ Robert Cervero and Michael Duncan (2002) ไดศกษาถงระบบขนสงมวลชนขนาดใหญในเมอง ลอสเองเจลลส, สหรฐอเมรกา ซงเปนเมองใหญจงประสบกบปญหาดานความเสอมโทรมของการจราจรทมความหนาแนนสงขนสงผลใหเกดปญหาเรองของความลาชาในการเดนทาง และปญหาดานมลพษทางอากาศทมความรนแรงจากจ านวนรถยนตทเพมขน จงไดเกดการพฒนาระบบขนสงมวลชนขนาดใหญขน ซงการมสถานนนกอใหเกดประโยชนดานการลงทนในพนทตามมา โดยอาศยทฤษฎ (Transit-Oriented Development (TOD)) กล าว โดยสรปคอ การ เปล ยนแปลงด านราคาท ดนจะมความสมพนธกบการลดเวลาในการเดนทางทลดลง คนจะยอมจายราคาทดนทสงขนหากใชเวลาเดนทางทลดลง ดงนนพนทสถานโดยสารนอกจากจะกระตนใหเกดการลงทนแลวยงสงผลกระตนใหเกดการเดนทางมากขนดวย ท าใหทรพยสนทอยใกลบรเวณสถานจงเปนทตองการมากกว าและท าใหราคาสงกวาพนททไกลออกจากสถาน

2.4.2 การใชประโยชนจากทดนโดยรอบสถานรถไฟฟาทสงผลตอราคาทดน เมอเกดสถานขนสงมวลชนขนาดใหญเขาไปยงพนทดงกลาวแลวนน การใชประโยชนจากทดนเปนอกปจจยหนงทสงผลใหราคาทดนบรเวณโดยรอบสถาน ส าหรบประเทศไทยนนสวนใหญจะเปนภาคเอกชนทท าการพฒนาทดนบรเวณโดยรอบสถานรถไฟฟา จากงานวจยของ ศภรกษ แขงเหมอนเหลก (2557) ไดศกษาถงปจจยทสงผลกระทบตอการใชพนทเพอการพฒนาอสงหารมทรพยรอบสถานรถไฟฟา พบวา ปจจยทสงผลกระทบส าคญสงสด 5 ปจจย ไดแก 1. อ านาจของรฐ 2. ดานการเมอง 3. การตอตานจากผอาศยเดม (การเวนคนพนท) 4. ขอจ ากดดานกฎหมาย 5. ความไมตอเนองของนโยบาย

2.4.3 ปจจยอนๆทสงผลตอราคาทดน นอกจากปจจยดานระบบขนสงมวลชนขนาดใหญรถไฟฟาแลวนน พบวาปจจยทสงผลตอราคาทดนอนๆจากงานวจยทศกษานน พบวาระบบสารณปโภคและสาธารณปการ ยงเปนปจจยทสงผลตอราคาทดนดวยเชนกน ไมวาจะเปนการตดถนนผานทดน การจดตงโรงงานอตสหกรรม หรอการจดตงแหลงงานกลวนสงผลใหเกดความตองการดานการอยอาศยทเพมสงขน ซงผลทางระยะทางและผลการใชประโยชนจากทดนตามทกลาวมาแลวขางตนกสามารถอธบายถงราคาทดนทเพมสงขนจากการพฒนาระบบสถาณปโภค ไดเชนเดยวกน กลาวคอ ทดนทอยในระยะทใกลสาธารณปโภคและสาธารณปการ จะมความตองการในบรเวณดงกลาวมากกวาบรเวณทอยไกล จงสงผลใหคนยอมทจะจายคาทดนบรเวณดงกลาวสงขนเพอประหยดเวลาในการเขาถงระบบสาธารณปโภคและสาธารณปการ

19

2.4.4 การจดรปทดนในตางประเทศ 2

ประเทศสหพนธสาธารณรฐเยอรมน

ประเทศสหพนธสาธารณรฐเยอรมน เปนประเทศแรกทใชวธการจดรปทดนในการพฒนาเมอง โดยเรมตนเมอมการออกพระราชบญญต "Lex Adickes" (Law Concerning Land Transfer) เมอ พ.ศ. 2445 ณ เมอง Frankfurt กฎหมายนนบเปนตนแบบของการจดรปทดนเพอพฒนาเมองทประเทศตางๆ น ามาประยกตใช เชน ประเทศญปน ออสเตรเลย สวสเซอรแลนด เปนตน ในปจจบนประเทศสหพนธสาธารณรฐเยอรมนมระยะถนนมากทสดในโลกประเทศหนงคดเปนสดสวนความยาวถนน 1.9 กโลเมตรตอพนท 1 ตารางกโลเมตร บานเมองเปนระเบยบสวยงาม และเปนเมองหนงทมพนทสวนสาธารณะมากทสดอกดวย

องคกรรบผดชอบในการปฏบตไดแกหนวยงานรฐบาลทงระดบรฐ (state) ระดบจงหวด, ระดบทองถน (Local Government) และหนวยงานดานการพฒนา

ลกษณะส าคญของการจดรปทดนในประเทศสหพนธสาธารณะรฐเยอรมน คอ จะเปนการบงคบและน าไปใชโดยรฐบาลทองถน ซงเจาของทดนจะไมมโอกาสคดคานหรอโตแยง แตการทกฎหมายไดระบใหมการชดเชยคาธรรมเนยม และความเสยหายอยางเหมาะสม ท าใหประชาชนเกดความมนใจ การด าเนนงานของการจดรปทดนอยางราบรน

นอกจานนน เจาของทดนโดยมากจะเฉลยแบงตนทน การจดท าบรการสาธารณะตางๆ ในรปเงนสด ซงปจจบนใชวธการสงวนทดนไวขาย (Reserved Land) และน าเงนมาใชในโครงการ พนทโครงการจะมทงพนทในชานเขตเมอง พนทจะพฒนาเปนเมองใหม และพนทเกษตรกรรม

การทประเทศสหพนธสาธารณรฐเยอรมนระบอบการปกครอง ซงใหอ านาจแกภาครฐเปนอยางมาก ท าใหสามารถด าเนนโครงการจดรปทดนไดโดยไมตองรบฟงความคดเหนจากประชาชน นอกจากนยงมกฎหมายซงรองรบการจดรปทดนตงแตแรกเรมและยงมกฎหมายฉบบอน ซงประกาศในภายหลงชวยสนบสนนการจดรปทดน เชน กฎหมายการโยกยายทดน เปนตน ท าใหประชาชนมความมนใจมากขนและใหความรวมมอภาครฐอยางเตมทในการแกปญหาดาน การพฒนาพนทเมอง ท าใหการพฒนาเปนไปตามเปาเหมายและถกทศทาง

2 ส านกจดรปทดนเพอพฒนาพนท กรมโยธาธการและผงเมอง กระทรวงมหาดไทย

20

ประเทศออสเตรเลย

การจดรปทดนเพอการพฒนาเมองของประเทศออสเตรเลยเรมน ามาใช โดยรจกกนใน ชอ "Land Pooling" เมอป 2494 โดยพระราชบญญตการพฒนาและการวางผงเมอง (Town Planning and Development Act) และถกก าหนดใชบงคบใชบงคบโดยขอบงคบทางการผงเมอง (Town Planning Regulation 1976) โครงการจดรปทดนสวนมากจะน ามาใชในการแกปญหาการจดสรรแบงแยกทดนและแนวทางการพฒนาทอย และการจดหาสาธารณปโภคและสาธารณปการทส าคญ โดยเรมแรกมการด าเนนงานโดยผจดสรรทดนและนกพฒนาภาคเอกชน และมหนวยงานภาครฐและทองถนใหความรวมมอละเหนชอบ

ลกษณะส าคญของการจดรปทดนในประเทศออสเตรเลย คอ จะมการวางแผนเตรยมงานก าหนดพนทรายละเอยดงบประมาณโดยรฐบาลทองถน และแสดงนทรรศการตอประชาชน รบฟงความคดเหนขอเสนอแนะ จากนนจะน าไปผานความเหนชอบจาก คณะกรรมการผงเมอง (Town Planning Board) แลวรายงานตอรฐมนตรทางดานการพฒนาและวางผงเมอง เมออนมตจะมผลตามกฎหมายทนท

นอกจากนลกษณะอกประการของการจดรปทดนในประเทศออสเตรเลย คอ เจาของทดนสามารถเขยนรายละเอยดโครงการเกยวกบตนทนก าไร ขอมลตางๆ เพอประโยชนสงสดของตนเองไปยงหนวยงานรฐบาลได ระยะเวลาการด าเนนโครงการจดรปทดนทวไปใชเวลาประมาณ 6-10 ป

21

ตารางท 2.1

สรปงานวจยในอดตทเกยวของกบระบบขนสงมวลชนขนาดใหญ รถไฟฟาทมผลตอราคาทดน

ผวจย เรอง ทฤษฎทใช ผลกำรศกษำ

เจนการ เจนการกจ

(2547)

ปจจยทมผลตอการเปลยนแปลงการใชทดนเพอการพาณชยกรรม ในยานสขมวท

ใชการวเคราะหออกเปน ดานๆ กายภาพ เศรษฐกจ สงคม

ผวจยไดสรปวา แนวโนมของการเปลยนแปลงการใชทดน จะเกดขนกบพนทโดยรอบของสถานรถไฟฟา ทงทพกอาศยและพาณชยกรรม

โชตวฒ เหลาไพโรจน

(2555)

ปจจยก าหนดราคาคอนโดมเนยมในเขตกรงเทพมหานคร

Hedonic Price Model, Regression Analysis

ปจจยในการก าหนดราคาคอนโดมเนยม ไดแก พนทตงอยในบรเวณกรงเทพชนใน ระยะหางจากสถานรถไฟฟา ลกษณะหองและโครงการ และระยะเวลาในการเขาอยอาศย

ศภรกษ แขงเหมอนเหลก (2557)

ปจจยทสงผลกระทบตอการใชประโยชนของพนทเพอการพฒนาอสงหารมทรพยรอบสถานรถไฟฟาขนสงมวลชนของการรถไฟฟาขนสงมวลชนแหงประเทศไทย

Transit-Oriented Development (TOD), One way Anova

ปจจยทสงผลกระทบตอการใชพนทเพอการพฒนาอสงหารมทรพยรอบสถานรถไฟฟา พบวา ปจจยทสงผลกระทบส าคญสงสด 5 ปจจย ไดแก 1. อ านาจของรฐ 2. ดานการเมอง 3. การตอตานจากผอาศยเดม (การเวนคนพนท) 4. ขอจ ากดดานกฎหมาย 5. ความไมตอเนองของนโยบาย

สนศา เครงก าเนด

(2554)

การศกษาผลกระทบเนองจากการพฒนาระบบขนสงมวลชนขนาดใหญ ทมผลตอมลคาทดนในกรงเทพมหานคร กรณศกษารถไฟฟาบทเอส

Hedonic Price Model, Regression Analysis, Transit-Oriented Development (TOD),

ทกๆระยะ 100 เมตร ทเขาใกลสถานรถไฟฟา บทเอส จะสงผลตอราคาคาเชาส านกงาน ทอยบรเวณรอบๆพนทสถานและตามแนวเสนทางรถไฟฟา บทเอส เพมขนประมาณ 8 บาท / ตารางเมตร

ทมา : จากการรวบรวมโดยผวจย

21

22

ตารางท 2.1

สรปงานวจยในอดตทเกยวของกบระบบขนสงมวลชนขนาดใหญ รถไฟฟาทมผลตอราคาทดน (ตอ)

ผวจย เรอง ทฤษฎทใช ผลกำรศกษำ

เดอนเพญ ชวงเสน

(2546)

การวเคราะหปจจยทมผลกระทบตอราคาทดนและแนวโนมราคาทดนในอนาคต: ศกษาเฉพาะกรณอ าเภอบางพล จงหวดสมทรปราการ

Ordinary Least Square – OLS,

ปจจยทมผลกระทบตอราคาทดน คอจ านวนประชากร, อตราเงนเฟอและดอกเบยเงนก, รายไดเฉลยประชากรและการลงทนดานสาธารณปโภค

จรศกด สงขชวย

(2543)

การเปลยนแปลงราคาทดนเพอทอยอาศย ป 2530-2540 : กรณศกษา แขวงหวหมาก เขตบางกะป

การประเมนราคาและการหาคาเฉลย

ปจจยการเปลยนแปลงราคาทดนเพอทอยอาศย เปนผลมาจากภาวะเศรษฐกจ หรอการเปลยนแปลงลกษณะทางกายภาพ ซงเปนแรงกระตนใหมความตองการดานทอยอาศยเพมขน

Kuo-Wei Hsu

(1996)

The Impact of Mass Rapid Transit System on Land Values : Case Study, Taipei

Hiag’s costs of friction theory, Alonso’s bid-rent theory,

ระบบขนสงมวลชนทเกดขน สงผลใหมลคาของทดนแปรผกผนกบระยะเวลาการเดนทางเขาสศนยกลางธรกจ (CBD) มลคาทดนจะเพมสงขนหากระยะเวลาในการเดนทางเขาสศนยกางธรกจลดลง

Mezyad Alterkawi

(1991)

Land Economic Impact of Fixed Guideway Rapid Transit Systems on Urban Development in Selected Metropolitan Areas : The Issue of The Price-Distance Gradients

Theory of Fixed Guideway Rapid Transit System, Linear Regression

ระยะทางของทดนทอยใกลบรเวณระบบขนสงมวลชน จะมมลคาทสงขน ซงยงสงผลใหมลคาของอสงหารมทรพยทอยใกลสถานขนสงมวลชนมมลคาทสงขนดวย

ทมา : จากการรวบรวมโดยผวจย

22

23

บทท 3 วธกำรวจย

ในสวนของบทนจะเปนการน าเสนอการออกแบบการวจยทน าไปสผลของการส ารวจ

การเปลยนแปลงทางดานราคาทดน ทมผลกระทบจากการพฒนาระบบขนสงมวลชนรถไฟฟา ในพนท อ าเภอเมองสมทรปราการ จงหวดสมทรปราการ กรณศกษาโครงการรถไฟฟาสวนตอขยายสายสเขยว แบรง – สมทรปราการ และการไดมาซงขอมลทสามารถน ามาวเคราะหเพอตอบปญหา และตอบวตถประสงคของงานส ารวจไดอยางถกตองแมนย า โดยการออกแบบการส ารวจประกอบดวย รปแบบของงานส ารวจ การเกบขอมล การวเคราะหขอมล และนยามปฏบตการผวจยไดศกษาต าราเอกสารและงานวจย แนวคด และทฤษฎทเกยวของ ดงตอไปน 3.1 รปแบบงำนวจย

ส าหรบรปแบบงานส ารวจครงน ประเดนหลกๆ จะเปนการหาตวแปรเพอประยกตไปสการสรางแบบจ าลองทางสถตทจะสามารถน าไปสค าตอบของงานส ารวจครงน โดยสามารถแบงรปแบบของงานส ารวจ ออกไดเปน 2 สวนหลกๆ ดงน

1) ศกษาเปรยบเทยบความแตกตางราคาทดนบรเวณพนทสถานรถไฟฟา MRTA ใชขอมลราคาของกรมทดน รวมทงการส ารวจลกษณะการใชประโยชนจากทดน บรเวณพนทโดยรอบสถานเพอรวมในการวเคราะห

2) ศกษาเปรยบเทยบความสมพนธระหวางมลคาทดน กบมลคาราคาอสงหารมทรพย คอนโดมเนยม รวมทงการศกษาความสมพนธของราคาขาย กบระยะหางจากสถานรถไฟฟา โดยขอมลทเกยวของกบตวแปรดานราคาขายจะไดจากการศกษาหาขอมลทางอนเตอรเนต และการส ารวจจากผประกอบการดานอสงหารมทรพย ส าหรบการศกษาความสมพนธดานราคาขายเนองจากระยะใกลไหลสถานรถไฟฟาทแตกตางกน จะใชการสรางแบบจ าลองดวยเทคนคการวเคราะหทางสถต

3.2 กำรก ำหนดพนทศกษำ

ในสวนนจะอธบายถงกระบวนการในการไดมาซงขอมลจากหวขอตางๆ ดงน 3.2.1 กำรเลอกพนทศกษำ ส าหรบการเกบขอมลในการศกษาครงนจะท าการเกบขอมลจากกลมตวอยางตามแนว

รถไฟฟา MRTA สวนตอขยายสายสเขยวตงแต คณะรฐมนตรใหมตเหนชอบใหด าเนนการกอสราง ป 2551 จ านวนทงสน 9 สถาน ระยะทางรวมประมาณ 25 กโลเมตร ซงอยในพนทของ อ าเภอเมอง

24

สมทรปราการทงหมด โดยในการศกษาครงน เพอความถกตองและนาเชอถอของขอมล จงท าการศกษาในทกๆสถานของรถไฟฟา MRTA รายละเอยดแสดงไวในภาพท 3.1

3.2.2 กำรเลอกกลมตวอยำง ส าหรบการส ารวจเกบขอมลในการศกษาครงนจะใชสถานรถไฟฟา บทเอส จ านวน 9

สถาน โดยสามารถแบงตวแทนทใชในการศกษาไดเปน 2 สวน คอ 1) ราคาทดน ใชราคาทดนบรเวณพนทสถานรถไฟฟา 2 ชวงเวลา ตงแตกอนม

มตการกอสรางป 2551 จนถงชวงเวลาปจจบน ในพนท อ าเภอเมองสมทรปราการ 2) ราคาขาย ใชราคาขายของทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยม ทอยรอบๆสถาน

และตามแนวเสนทางรถไฟฟา MRTA (สวนตอขยายสายสเขยว แบรง-สมทรปราการ)

ภาพท 3.1 เสนทางและสถานรถไฟฟา MRTA ทใชในการศกษา, จากการส ารวจโดยผศกษา.

สถานยกระดบ 9 สถาน ดงน

1. สถานส าโรง (E15)

2. สถานปเจาสมงพราย (E16)

3. สถานเอราวณ (E17)

4. สถานโรงเรยนนายเรอ (E18)

5. สถานสมทรปราการ (E19)

6. สถานศรนครนทร (E20)

7. สถานแพรกษา (E21)

8. สถานสายลวด (E22)

9. สถานการเคหะสมทรปราการ (E23)

25

3.2.3 กลมประชำกรเปำหมำย กลมประชากรเปาหมายทตองการใชเพอการศกษา สามารถแบงไดเปน 2 กลม ดงน 1) ราคาทดน ในเขตพนทตงของสถานรถไฟฟา MRTA ทง 9 สถาน ใน 2 ชวงเวลา คอ

1) ราคาทดนกอนมมตใหกอสรางโครงการรถไฟฟา MRTA (ป พ.ศ. 2551) 2) ราคาทดนตงแตเรมการกอสรางโครงการรถไฟฟา จนถงปจจบน

2) ราคาขาย โดยประชากรเปาหมายทใชในการศกษาราคาขายครงน คอ คอนโดมเนยม รอบๆสถานและตามแนวเสนทางรถไฟฟา MRTA

3.2.4 วธกำรสมตวอยำง ส าหรบวธการใหไดมาซงกลมตวอยางทงหมดในการศกษาครงน จะท าการสมตวอยางใน

กลมคอนโดมเนยม จากฐานขอมล เครองมอแสดงแผนท กเกล แมพ (Google Map) และจากฐานขอมลระบบสารสนเทศภมศาสตร (GIS) ทสามารถหาขอมลทเกยวของกบการศกษาไดทางอนเตอรเนต

ส าหรบขอมลของกลมตวอยางประเภทคอนโดมเนยมทงหมดในพนท อ าเภอเมองสมทรปราการ ของโครงการรถไฟฟา MRTA พบวาจ านวนของกลมตวอยางในสวนนยงอยในปรมาณทผส ารวจจะสามารถท าการศกษาไดทงหมด เพอความสามารถในการวเคราะหขอมลไดอยางละเอยดมากขน จะมเพยงพนทบร เวณ ถนนสขมวท 107 ทมการคาบเกยวกนระหวาง 2 จงหวดคอ กรงเทพมหานคร และจงหวดสมทรปราการ ซงทางผส ารวจเลอกเฉพาะคอนโดมเนยมทตงบรเวณพนทจงหวดสมทรปราการเทานน 3.3 ตวแปรทใชในกำรศกษำ

ตวแปรทใชในการศกษาการเปลยนแปลงราคาทดน จากผลกระทบเรองการพฒนาระบบโครงการรถไฟฟา จงหวดสมทรปราการ กรณศกษารถไฟฟา MRTA สายสเขยว แบรง-สมทรปราการ ครงน จะท าการแบงหวขอของตวแปรออกเปน 2 สวน ตามวธการศกษา คอ

3.3.1 ตวแปรดำนรำคำทดน 3.3.1.1 ตวแปรอสระ คอ การกอสรางโครงการรถไฟฟา MRTA ตวแปรตาม คอ ราคาทดนแตละชวงเวลา 3.3.1.2 ตวแปรอสระ คอ ราคาประเมนทดน ตวแปรตาม คอ ราคาขายคอนโดมเนยม

26

3.3.2 ตวแปรดำนรำคำคอนโดมเนยม 3.3.2.1 ตวแปรอสระ คอ ระยะหางจากสถานรถไฟฟา MRTA ตวแปรตาม คอ ราคาขาย

ในการศกษาราคาขายโครงการคอนโดมเนยม กบระยะทางทหางจากสถานรถไฟฟานน

ยงจ าเปนตองศกษาตวแปรส าคญอนๆ ทนาจะสงผลตอการตงราคาขาย เนองดวยการตงราคาขายของผประกอบการนนมปจจยทส าคญทเกยวของอกหลายปจจย ทนอกเหนอปจจยดานระยะหางสถานรถไฟฟา ซงจะก าหนดปจจยตางๆเหลานนใหเปนตวแปรอสระ เพอปองกนขอผดพลาดของขอมลและใหไดผลการวเคราะหทมประสทธภาพ โดยมราคาขายเปนตวแปรตาม และสามารถสรปเปนประเดนหลกๆ ดงน

1) ตวแปรราคาขายคอนโดมเนยม

1.1) ราคาทดน 1.2) ระยะหางจากสถานรถไฟฟา 1.3) คณลกษณะของอาคารชดคอนโดมเนยม

(1) สงอ านวยความสะดวกของโครงการ (2) รปแบบภายในหองพก (3) ชอเสยงของผประกอบการ

ตารางท 3.1 กลมตวแปรอสระทใชวเคราะหราคาขายโครงการคอนโดมเนยม

ตวแปรอสระ นยำมปฏบตกำร

1. ราคาประเมนทดน 2. ระยะหางจากสถานรถไฟฟา 3. คณลกษณะคอนโดมเนยม 3.1 สงอ านวยความสะดวก 3.2 จดเดนอนๆของโครงการ

- บรการรถรบสง - ใกลแมน าเจาพระยา - ใกลหางสรรพสนคา - ใกลจดขน-ลงทางดวน

27

ในการศกษาและก าหนดหาตวแปรอสระ ทคาดวานาจะมผลตอราคาขายคอนโดมเนยม ทนอกเหนอจากระยะหางจากสถานรถไฟฟา จะมวธการศกษาดวยการใชหลกเกณฑเทคนคทางสถตเพอชวยในการวเคราะหหาปจจยทมผลตอราคาขายอยางแทจรง เพอน ามาท าการวเคราะหหาความสมพนธระหวางกลมปจจยกบตวแปรตามได โดยการศกษาครงนจะใชเทคนคแบบจ าลองทางเศรษฐศาสตรทมชอวา แบบจ าลอง Hedonic Price Model โดยเลอกใชรปแบบเชงเสน ดวยวธการวเคราะหสมประสทธการถดถอย ดงสมการเชอมโยงตวแปรอสระและตวแปรตาม ดงน

𝑌1 = 𝑓(𝑋1)

ตวแปรอสระ ตวแปรตำม

โครงการรถไฟฟา การเปลยนแปลงราคาทดน แตละชวงเวลา

𝑌2 = 𝑓(𝑋1𝑋2𝑋3𝑋4)

ตวแปรอสระ ตวแปรตำม 1. ราคาประเมนทดน 2. โครงการรถไฟฟา 3. สภาพแวดลอมโดยรอบพนท 4. สงอ านวยความสะดวกโครงการ

ราคาขายโครงการคอนโดมเนยม

𝑌3 = 𝑓(𝑋1𝑋5𝑋6)

ตวแปรอสระ ตวแปรตำม

1. ราคาประเมนทดน 2. ระยะหางจากสถานรถไฟฟา 3. คณลกษณะคอนโดมเนยม 3.1 สงอ านวยความสะดวก 3.2 จดเดนอนๆของโครงการ

ราคาขายโครงการคอนโดมเนยม

28

3.4 เครองมอทใชในกำรศกษำ

เครองมอทใชในการส ารวจครงน ไดแก

1. ขอมลฑตยภม ไดแก เอกสารราคาทดนในเขตพนทสถานรถไฟฟา MRTA และฐานขอมลทางอนเตอรเนต

2. ระบบสารสนเทศทางภมศาสตร (GIS)

3. โปรแกรมวเคราะหทางสถต

3.5 กำรเกบรวบรวมขอมล

ส าหรบวธการเกบขอมลในการส ารวจครงน สามารถสรปวธการทใชในการเกบรวบรวมขอมลออกมาไดเปน 4 สวน ดงน

1. การศกษาขอมลดานราคาทดน จากเอกสารการประเมนทดน ส านกงานประเมนราคาทรพยสน กรมธนารกษ กระทรวงมหาดไทย

2. การส ารวจลกษณะทางกายภาพ ดานการใชประโยชนจากทดนบรเวณรอบๆสถานรถไฟฟา

3. การศกษาดานราคาคอนโดมเนยมจากขอมลเอกสารและขอมลทางอนเตอรเนตจากผประกอบการอสงหารมทรพย

4. การรวบรวมขอมลดานงานวจยตางๆ ทงในประเทศและตางประเทศทเกยวของ

3.6 กำรวเครำะหขอมล

ในการวเคราะหขอมลใชวธการวเคราะหทางสถตดงน

1. การศกษาเปรยบเทยบราคาทดนบรเวณพนทสถานรถไฟฟา ในแตละชวงเวลาเนองจากผลกระทบดานการพฒนาระบบขนสงมวลชนขนาดใหญ โดยขอมลทมระดบการวดแบบกลม (Nominal) อธบายดวยคาสถตแบบรอยละ (Percentage) และขอมลทมระดบการวดแบบอตราสวน (Ratio) อธบายดวยสถตคาลย (Mean) และสวนเบยงเบนมาตรฐาน (Standard Deviation)

29

2. ศกษาความสมพนธระหวางมลคาทดน กบมลคาคอนโดมเนยม โดยใชการวเคราะหทางสถตแบบคาสมประสทธสหสมพนธ (Correlation)

3. การศกษาความสมพนธของราคาคอนโดมเนยม กบระยะทางหางจากสถานรถไฟฟา ดวยวธการสรางแบบจ าลองทางสถต และใชเทคนคสมประสทธการถดถอย (Regression Analysis) เพอหาความสมพนธระหวางตวแปรอสระและตวแปรตาม

4. การเสนอแนะรปแบบการใชประโยชนจากทดนรอบๆสถานรถไฟฟา เพอใหเกดประโยชนสงสด เนองจากการพฒนาระบบขนสงมวลชนขนาดใหญ โดยจะใชการวเคราะหขอมลจากศกษาจากแนวคดและมาตรการการจดการทดนของประเทศไทย และตางประเทศ

จากขนตอนการศกษาและวธการวเคราะหขอมลตางๆ จะสามารถเขยนเปนสมการซงใชในการวเคราะหทางสถต เพอหาความสมพนธของกลมตวแปรอสระและตวแปรตามไดดงน

𝑌1 = 𝑓(𝑋1) (1)

𝑌2 = 𝑓(𝑋1𝑋2𝑋3𝑋4) (2)

𝑌3 = 𝑓(𝑋1𝑋5𝑋6) (3)

30

3.7 นยำมปฏบตกำร ตารางท 3.2 นยามปฏบตการของตวแปรทใชในการศกษา

ตวแปร นยำมปฏบตกำร ระดบของกำรวด ทมำของขอมล

ตวแปรรำคำทดน

1. รำคำประเมนทดน 1.1 ชวงป 2547-2550 1.2 ชวงป 2551-2554 1.3 ชวงป 2555-2558 1.4 ชวงป 2559-2562

หนวยวด บาท/ ตารางวา

อตราสวน (Ratio)

ขอมลฑตยภม

ตวแปรรำคำคอนโดมเนยม

1. รำคำประเมนรำยแปลงทดน 1.1 ชวงป 2551-2554 1.2 ชวงป 2555-2558

หนวยวด บาท/ ตารางวา

อตราสวน (Ratio)

ขอมลฑตยภม

2. ระยะหำงจำกสถำนรถไฟฟำ วดดวยระยะทาง (เมตร)

อตราสวน (Ratio)

แผนท

3. ลกษณะโครงกำร 3.1 ขนาดของโครงการ - จ านวนหอง 3.2 จดเดนอนๆของโครงการ - ใกลหางสรรพสนคา

หนวยวด หอง

วดโดยแบงเปน

กลม ม = 1

ไมม = 0

อตราสวน (Ratio)

นามบญญต (Nominal

Scale)

ขอมลทาง

อนเตอรเนต

ทมา : จากการวเคราะหโดยผวจย.

31

บทท 4 กำรวเครำะหสภำพทวไปของพนทส ำรวจ และผลกำรศกษำ

การส ารวจเรองการเปลยนแปลงราคาทดน เนองจากการพฒนาระบบขนสงมวลชน

ขนาดใหญ กรณศกษารถไฟฟาสวนตอขยาย แบรง-สมทรปราการ นนตามขอบเขตของเนอหา จะสามารถแยกขอมลทวไปของพนทศกษาได ดงน

4.1 ขอมลทวไปของสถานรถไฟฟา MRTA ทก าลงกอสรางจนถงปปจจบน จ านวนทงสน 9 สถาน

4.2 ราคาทดนบรเวณพนทตงของสถานรถไฟฟา MRTA ทง 9 สถาน ในชวงเวลากอนด าเนนการมมตกอสราง พ.ศ. 2551 จนถงปจจบน

4.3 รายชอคอนโดมเนยม ทตงอยในพนทสถานรถไฟฟา MRTA ทใขในการศกษา 4.1 ขอมลทวไปของพนทสถำนรถไฟฟำ MRTA

โครงการรถไฟฟาสายสเขยว ชวงแบรง -สมทรปราการ : มโครงสรางรถไฟฟาแบบยกระดบตลอด เสนทาง ระยะทาง 13 กโลเมตร เปนระบบรถไฟฟาขนาดใหญ (Heavy Rail Transit System) แนวเสนทางเรมตน ตอเนองจากแนวเสนทางของโครงการระบบขนสงมวลชนกรงเทพมหานคร (BTS) สวนตอขยายสายสขมวท ตอนท 1 ชวงออนนช-แบรง บรเวณซอยสขมวท 107 (แบรง) ไปตามแนวเกาะกลางของถนนสขมวท ผานคลองส าโรง ผานแยกเทพารกษ แยกปเจาสมงพราย เมอถงบรเวณจดตดกบโครงการถนนวงแหวนรอบนอกดานใตแนวจะเบยงจากเกาะกลางไปทางดานทศตะวนตกของถนนสขมวท เพอขามทางตางระดบสขมวท จากนนจงเบยงกลบมาอยในแนวเกาะกลางถนนสขมวท ผานแยกศาลากลาง แยกการไฟฟา แยกแพรกษา แยกสายลวด จนถงจดสนสดโครงการบรเวณหนาสถานไฟฟายอยบางปง โดยแนวเสนทางจะเบยงออกทางดานทศตะวนตก และลดระดบเพอเขาศนยซอมบ ารง มสถานยกระดบ 9 สถาน

1. สถำนส ำโรง (E15) ตงอยระหวางสะพานขามคลองส าโรงกบแยกเทพารกษ อยในเขตพนทของอ าเภอเมอง

สมทรปราการ เปนจดเชอมตอกบสถานรถไฟฟา บทเอส สถานแบรง ซงปจจบนนบเปนสถานสดทายของโครงการรถไฟฟา โดยปจจบนสถานรถไฟฟาแบรงจงเปนจดในการขนลงตอรถเพอเขาไปยงตวเมองสมทรปราการ

2. สถำนปเจำสมงพรำย (E16) ตงอยบรเวณซอยสขมวท 115 อยในเขตพนทของอ าเภอเมองสมทรปราการ

32

3. สถำนเอรำวณ (E17) ตงอยบรเวณ ถนนสขมวทซอย 7 อยในเขตพนทของอ าเภอเมองสมทรปราการ 4. สถำนโรงเรยนนำยเรอ (E18) ตงอยหนาโรงเรยนนายเรอ อยในเขตพนทของอ าเภอเมองสมทรปราการ 5. สถำนศำลำกลำงจงหวดสมทรปรำกำร (E19) ต งอยหนาวทยาลยสารพดชางสมทรปราการ อย ในเขตพนทของอ าเภอเมอง

สมทรปราการ 6. สถำนศรนครนทร (E20) ตงอยบรเวณสะพานขามคลองบางปง อยในเขตพนทของอ าเภอเมองสมทรปราการ 7. สถำนแพรกษำ (E21) ตงอยบรเวณหนาโรงเรยนสมทรปราการ อยในเขตพนทของอ าเภอเมองสมทรปราการ 8. สถำนสำยลวด (E22) ตงอยบรเวณซอยเทศบาลบางป 43 อยในเขตพนทของอ าเภอเมองสมทรปราการ 9. สถำนกำรเคหะสมทรปรำกำร (E23) ตงอยบรเวณซอยเทศบาลบางป 50 อยในเขตพนทของอ าเภอเมองสมทรปราการ

4.2 ขอมลรำคำประเมนทดนบรเวณสถำนรถไฟฟำ MRTA

ขอมลราคาประเมนทดนบรเวณพนทสถานรถไฟฟาทง 9 สถาน จากรอบการประเมนราคาของกรมทดนทกๆ 4 ปนน ชวงเวลาตงแตการกอสรางและมตใหกอสรางจนถงปจจบน ท าใหไดชวงเวลาในการเปรยบเทยบราคาประเมนทดนทงสน 4 ชวงระยะเวลา รายละเอยด ดงตารางท 4.1 ตารางท 4.1 ราคาประเมนทดน ในเขตทมโครงการรถไฟฟา MRTA

สถำนรถไฟฟำ จดทตงสถำน รำคำประเมนป 2547-2550

(บำท/ตำรำงวำ)

รำคำประเมนป 2551-2554

(บำท/ตำรำงวำ)

รำคำประเมนป 2555-2558

(บำท/ตำรำงวำ)

รำคำประเมนป 2559-2562

(บำท/ตำรำงวำ) ส ำโรง (E15)

ถนนเทพำรกษ การเปลยนแปลง ถนนสขมวท การเปลยนแปลง

28,000-100,000

10,000-140,000

28,000-100,000 0% , 0%

10,000-140,000 0% , 0%

50,000-100,000 78% , 0%

10,000-140,000 0%, 0%

64,000-120,000 28% , 20%

12,500-160,000 25%, 14%

33

ตารางท 4.1 ราคาประเมนทดน ในเขตทมโครงการรถไฟฟา MRTA (ตอ)

สถำนรถไฟฟำ จดทตงสถำน รำคำประเมนป 2547-2550

(บำท/ตำรำงวำ)

รำคำประเมนป 2551-2554

(บำท/ตำรำงวำ)

รำคำประเมนป 2555-2558

(บำท/ตำรำงวำ)

รำคำประเมนป 2559-2562

(บำท/ตำรำงวำ)

ปเจำสมงพรำย (E16)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง ถนนปเจำฯ การเปลยนแปลง

10,000-140,000 -

10,000-140,000 0%, 0%

- 0%

10,000-140,000 0%, 0%

74,000-80,000 0%

12,500-160,000 25%, 14%

110,000-120,000 49%, 50%

เอรำวณ (E17)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง

10,000-140,000 10,000-140,000 0%, 0%

10,000-140,000 0%, 0%

12,500-160,000 25%, 14%

โรงเรยนนำยเรอ (E18)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง

10,000-140,000 10,000-140,000 0%, 0%

10,000-140,000 0%, 0%

12,500-160,000 25%, 14%

ศำลำกลำงจงหวดสมทรปรำกำร (E19)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง ถนนประโคนชย การเปลยนแปลง

10,000-140,000

80,000-120,000

10,000-140,000 0%, 0%

80,000-120,000 0%, 0%

10,000-140,000 0%, 0%

120,000-150,000 50%, 25%

12,500-160,000 25%, 14%

70,000-150,000 -42%, 0%

ศรนครนทร (E20)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง ถนนศรนครนทร การเปลยนแปลง

10,000-140,000

20,000-72,000

10,000-140,000 0%, 0%

20,000-72,000 0%, 0%

10,000-140,000 0%, 0%

72,500-85,000 263%, 18%

12,500-160,000 25%, 14%

-

แพรกษำ (E21)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง ถนนแพรกษำ การเปลยนแปลง

10,000-140,000

3,000-20,000

10,000-140,000 0%, 0%

3,000-20,000 0%, 0%

10,000-140,000 0%, 0%

-

12,500-160,000 25%, 14%

7,500-45,000 150%, 125%

สำยลวด (E22)

ถนนสำยลวด การเปลยนแปลง ซอยบำงป 43 การเปลยนแปลง

30,000-80,000

4,000-12,000

30,000-80,000 0%, 0%

55,000-80,000 83%, 0%

14,000-82,000 -75%, 3%

18,000-30,500 350%, 154%

กำรเคหะสมทรปรำกำร (E23)

ซอยบำงป 54 การเปลยนแปลง

5,500-16,000

12,000-15,000 118%, -6%

28,500 -, 90%

5,000-36,000 -, 26%

ทมา : ส านกประเมนราคาทรพยสน กรมธนารกษ.

34

ภาพท 4.1 กราฟแสดงราคาประเมนสงสด ของถนนทมสถานรถไฟฟา , จากส านกประเมนราคาทรพยสน กรมธนารกษ (2559).

จากภาพเมอเปรยบเทยบเฉพาะราคาสงสดของการประเมนราคาทดนนน ถนนทกเสนเรมมแนวโนมในการปรบราคาเพมสงขนตงแตรอบประเมนป พ.ศ. 2551 ซงเปนชวงเวลาเดยวกนทมมตใหเรมตนโครงการรถไฟฟาสวนตอขยายสายสเชยว แบรง-สมทรปราการ

0.00

20,000.00

40,000.00

60,000.00

80,000.00

100,000.00

120,000.00

140,000.00

160,000.00

180,000.00

2547-2550 2551-2554 2555-2558 2559-2562

ราคาประเมนทดนสงสด ของถนนทมสถานรถไฟฟา MRTA

ถนนศรสมทร ถนนประโคนชย ถนนสขมวท ถนนเทพารกษ

ถนนศรนครนทร ถนนสายลวด ถนนทายบาน

35

ภาพท 4.2 กราฟแสดงราคาประเมนโดยเฉลย ของถนนทมสถานรถไฟฟา, จากส านกประเมนราคาทรพยสน กรมธนารกษ (2559).

จากภาพเมอเปรยบเทยบการเปลยนแปลงทางดานราคาทดน กบภาพท 4.1 นน เนองดวยราคาต าสดของการประเมนทดนของบางพนทมการปรบตวลดลงจงสงผลใหราคาเฉลยของราคาทดนลดลง แตบางพนทโดยเฉพาะพนททราคาประเมนทดนต ากวา ตารางวาละ 100,000 บาทนน โดยถนนสายลวดเปนถนนสายสนๆระยะทาง 1.85 กโลเมตรเรมตนจากถนนสขมวทและสนสดทหอนาฬกาฯ ซงเชอมตอกบถนนประโคนชย เนองจากการจดผงเมองสมทรปราการป พ.ศ. 2559 ไดก าหนดใหพนทดงกลาวเปนเขตพนทสแดง เปนทดนประเภทพาณชยกรรม การอยอาศย สถาบนราชการ การสาธารณปโภคและสาธารณปการเปนสวนใหญ จงมผลตอการตดสนใจของนกลงทนดานอสงหารมทรพย แตส าหรบพนทอนราคาเฉลยยงมแนวโนมในการปรบตวเพมสงขนตงแตรอบการประเมน พ.ศ. 2551-2554 เปนตนไป 4.3 รำยชอคอนโดมเนยม ทตงอยในพนทสถำนรถไฟฟำทใชในกำรศกษำ

ในการศกษาครงน จ าเปนตองมฐานขอมลของกลมคอนโดมเนยม ของโครงการรถไฟฟาจากขอมลระบบสารสนเทศภมศาสตร (GIS) ของจงหวดสมทรปราการ จะมขอมลของป พ.ศ. 2554 ท

0.00

20,000.00

40,000.00

60,000.00

80,000.00

100,000.00

120,000.00

140,000.00

160,000.00

2547-2550 2551-2554 2555-2558 2559-2562

ราคาทดนเฉลย ของถนนทมโครงสถานรถไฟฟา MRTA

ถนนศรสมทร ถนนประโคนชย ถนนสขมวท ถนนเทพารกษ

ถนนศรนครนทร ถนนสายลวด ถนนทายบาน

36

สามารถหาขอมลทเกยวของกบการศกษาไดทางอนเตอรเนต เนองจากโครงการรถไฟฟานนด าเนนการในพนทของ อ าเภอเมองสมทรปราการทงสน และทางส านกงานโยธาธการและผงเมองไดเรมจดเกบขอมลตงแต ป พ.ศ. 2557 ทางผส ารวจจงแบงโดยใชเกณฑการใชประโยชนจากทดน เปน 2 ลกษณะดงน

1) การขออนญาตเพอน าไปประกอบในการด าเนนงานโครงการ 2) การขออนญาตเพอใชประกอบการจดท ารายงานการวเคราะหผลกระทบสงแวดลอม

ตารางท 4.2 ผประกอบการทขออนญาตเพอน าไปประกอบการด าเนนโครงการ

สถำน ระยะหำง (เมตร)

รำคำประเมน บำท/ตำรำงวำ ป 2551-2554

รำคำประเมน บำท/ตำรำงวำ ป 2555-2558

ผประกอบกำร ประเภทอสงหำฯ

ส าโรง (E15) 7,500 12,000 20,000 บรษท เจอรเมเนยม โครงการจดสรร

ส าโรง (E15) 8,500 5,400 8,000 บรษท พฤกษา โครงการจดสรร

ปเจาฯ (E16) 200 55,000 55,000 บรษท อนนดา โครงการอาคารชด

ปเจาฯ (E16) 1,200 25,000 26,000 บรษท เอสซ แอสเสท โครงการจดสรร

ปเจาฯ (E16) 2,900 6,000 8,500 บรษท เดอะวสดอม โครงการอาคารชด

เอราวณ (E17) 2,100 15,000 16,000 บรษท นอมบญ โครงการจดสรร

เอราวณ (E17) 4,700 1,500 2,000 บรษท แมนชนคอรปอเรชน โครงการจดสรร

เอราวณ (E17) 5,400 N/A 1,500 บรษท พระปนนคร โครงการจดสรร

ศรนครนทร (E20) 3,200 3,000 3,500 บรษท พฤกษา โครงการจดสรร

ศรนครนทร (E20) 3,500 3,000 3,500 บรษท นรนดรวลล โครงการจดสรร

ศรนครนทร (E20) 5,000 4,000 4,500 บรษท นครทอง เฮาส โครงการจดสรร

ศรนครนทร (E20) 6,300 3,000 3,500 บรษท แลนด แอนด เฮาส โครงการจดสรร

ศรนครนทร (E20) 7,300 3,000 3,500 บรษท พฤกษา โครงการจดสรร

ศรนครนทร (E20) 9,100 N/A 15,000 บรษท ชลนภา โครงการจดสรร

ศรนครนทร(E20) 14,500 5,000 6,500 บรษท บญวลย โครงการจดสรร

37

ตารางท 4.2 ผประกอบการทขออนญาตเพอน าไปประกอบการด าเนนโครงการ (ตอ)

สถำน ระยะหำง (เมตร)

รำคำประเมน บำท/ตำรำงวำ ป 2551-2554

รำคำประเมน บำท/ตำรำงวำ ป 2555-2558

ผประกอบกำร ประเภทอสงหำฯ

ศรนครนทร(E20) 15,000 5,000 8,000 บรษท เจ เอส อนชา โครงการจดสรร

ศรนครนทร(E20) 17,000 N/A 4,500 บรษท เกตวรตน โครงการจดสรร

แพรกษา (E21) 4,800 5,000 5,300 บรษท พชรพร พรอกเพอรต โครงการจดสรร

แพรกษา (E21) 7,600 4,000 8,000 บรษท บานพทธชาต โครงการจดสรร

แพรกษา (E21) 8,600 4,000 14,000 บรษท พทธชาด โครงการจดสรร

แพรกษา (E21) 5,700 3,000 4,500 บรษท พฤกษา โครงการจดสรร

การเคหะ (E23) 1,200 2,000 3,000 บรษท นครทอง เฮาส โครงการจดสรร

การเคหะ (E23) 13,200 2,000 3,000 บรษท พฤกษา โครงการจดสรร

การเคหะ (E23) 17,400 3,000 3,500 บรษท นนทสร โครงการจดสรร

ทมา : รวบรวมโดยผวจย อางองจากองคการบรหารสวนจงหวดสมทรปราการ, และกรมธนารกษ (2559).

ผประกอบการดานอสงหารมทรพยหรอผเปนเจาของกรรมสทธทดน กอนการด าเนนกจการทเกยวของกบทดน ผมสทธในทดนดงกลาวจะตองท าการขออนญาตจดสรรทดนตองด าเนนการตามพระราชบญญตจดสรรทดน พ.ศ. 2543 โดยผขออนญาตท าการจดสรรทดน ยนค าขอตอเจาพนกงานทดนจงหวดหรอเจาพนกงานทดนจงหวดสาขาแหงทองทซงทดนนนตงอย ดงนนผทด าเนนการขออนญาตการจดสรรทดน ในชวงป พ.ศ. 2557-2559 ในอ าเภอเมองสมทรปราการ จงหวดสมทรปราการ ลวนเปนผประกอบการรายใหมทจะตองด าเนนการกอสรางอสงหารมทรพยหลงโครงการกอสรางรถไฟฟาสายสเขยว แบรง-สมทรปราการ โดยจ านวนผประกอบการอสงหารมทรพยทมการขอตรวจสอบการใชประโยชนจากทดน ในรอบปพ.ศ. 2557-2559 มดงน

38

ตารางท 4.3 เปรยบเทยบการเปลยนแปลงดานราคาประเมนทดน และราคาประเมนโครงการจดสรร

สถำน จดทตงสถำน รำคำประเมนทดน รำคำประเมนโครงกำรจดสรร ผประกอบกำร 2551-2554 (บำท/ตร.วำ)

2555-2558 (บำท/ตร.วำ)

2551-2554 (บำท/ตร.ม.)

2555-2558 (บำท/ตร.ม.)

ส ำโรง (E15)

ถนนเทพำรกษ การเปลยนแปลง ถนนสขมวท การเปลยนแปลง

28,000-100,000

10,000-140,000

50,000-100,000 78% , 0%

10,000-140,000 0%, 0%

12,000

5,400

20,000 67% 8,000 48%

เจอรเมเนยม พฤกษา

ปเจำสมงพรำย (E16)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง ถนนปเจำฯ การเปลยนแปลง

10,000-140,000 -

10,000-140,000 0%, 0%

74,000-80,000 0%

55,000

25,000

6,000

55,000 0%

26,000 4%

8,500 42%

อนนดา เอสซ เดอะวสดอม

เอรำวณ (E17)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง

10,000-140,000

10,000-140,000 0%, 0%

15,000

1,500

16,000 7%

2,000 33%

นอมบญ แมนชนคอรปอเรชน

โรงเรยนนำยเรอ (E18)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง

10,000-140,000

10,000-140,000 0%, 0%

ศำลำกลำงจงหวดสมทรปรำกำร (E19)

ถนนประโคนชย การเปลยนแปลง

80,000-120,000

120,000-150,000 50%, 25%

ศรนครนทร (E20)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง ถนนศรนครนทร การเปลยนแปลง

10,000-140,000

20,000-72,000

10,000-140,000 0%, 0%

72,500-85,000 263%, 18%

3,000

3,000

3,000

4,000

5,000

5,000

3,500 17% 3,500 17% 3,500 17% 4,500 12.5% 6,500 30% 8,000 60%

พฤกษา นรนดรวลล แลนด แอนด เฮาส นครทอง เฮาส บญวลย เจ เอส อนชา

39

ตารางท 4.3 เปรยบเทยบการเปลยนแปลงดานราคาประเมนทดน และราคาประเมนโครงการจดสรร (ตอ)

สถำน จดทตงสถำน รำคำประเมนทดน รำคำประเมนโครงกำรจดสรร ผประกอบกำร

2551-2554 (บำท/ตร.วำ)

2555-2558 (บำท/ตร.วำ)

2551-2554 (บำท/ตร.ม.)

2555-2558 (บำท/ตร.ม.)

แพรกษำ (E21)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง ถนนแพรกษำ การเปลยนแปลง

10,000-140,000

3,000-20,000

10,000-140,000 0%, 0%

-

3,000

5,000

4,000

4,000

4,500 50% 5,300 6%

8,000 100% 14,000 250%

พฤกษา พชรพร พรอกเพอรต บานพทธชาต พทธชาด

สำยลวด (E22)

ถนนสำยลวด การเปลยนแปลง ซอยบำงป 43 การเปลยนแปลง

30,000-80,000

55,000-80,000 83%, 0%

กำรเคหะสมทรปรำกำร (E23)

ซอยบำงป 54 การเปลยนแปลง

12,000-15,000

28,500 -, 90%

2,000

2,000

3,000

3,000 50% 3,000 50% 3,500 50%

นครทอง เฮาส พฤกษา นนทสร

ทมา : รวบรวมโดยผวจย อางองจากองคการบรหารสวนจงหวดสมทรปราการ, และกรมธนารกษ (2559).

จากตารางท 4.3 เมอพจารณาถงการเปลยนแปลงทางดานราคาจากราคาประเมน

โครงการทด าเนนการขออนญาตการจดสรรทดนนนจะมการเปลยนแปลงทางดานราคาทสงขน มเพยงผประกอบการบางรายเทานนทมการเปลยนแปลงทางดานราคาต ากวา 10% เมอเปรยบเทยบกบรอบการประเมนเดม หากพจารณาเพมเตมเกยวกบดานของผประกอบการนน จะเปนผประกอบการทมชอเสยงและมเงนทนทสง โดยพจาณาจากผประกอบการรายดงกลาวไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

40

ตารางท 4.4 ผประกอบการทขออนญาตเพอใชประกอบการจดท ารายงานการวเคราะหผลกระทบสงแวดลอม

สถำน ระยะหำง (เมตร)

รำคำประเมน บำท/ตร.ม.

ป 2551-2554

รำคำประเมน บำท/ตร.ม.

ป 2555-2558

ผประกอบกำร ชอโครงกำร

ส าโรง (E15) 750 30,000 31,000 บรษท เมโทรโพลส พรอพเพอรต

เดอะเมโทรโพลสส าโรง อนเตอรเชนจ

ส าโรง (E15) 1,800 40,000 46,000 บรษท ไอรส กรป ไอรส พารค สขมวท 76

ส าโรง (E15) 15,900 5,000 6,000 บรษท เออเบล พรอพเพอรต

ด เออเบล แอทตจด

ส าโรง (E15) 10,000 10,000 13,000 บรษท บลท แลนด เลสโต คอนโด สขมวท 113

ปเจาฯ (E16) 200 70,000 72,000 บรษท อนนดา ไอดโอ 115

ปเจาฯ (E16) 260 32,000 37,000 บรษท ออรจน พอสคอนโด สขมวท 115

เอราวณ (E17)

450 12,000 42,500 บรษท เดอะคอนฟเดนซ

เดอะทรส

เอราวณ (E17)

900 11,500 55,000 บรษท ออรจน ทรอปคานา คอนโด

ศรนครนทร (E20)

800 6,000 15,000 บรษท ออรจน นอตตง ฮลล สขมวท แพรกษา

ทมา : รวบรวมโดยผวจย อางองจากองคการบรหารสวนจงหวดสมทรปราการ, และกรมธนารกษ (2559).

การกอสรางโครงการดานอสงหารมทรพยทกโครงการจะตองด าเนนการวเคราะหผลกระทบส งแวดลอมหรอทมก เรยกกนว า EIA ยอมาจากค าว า Environmental Impact Assessment ซงหมายถง การใชหลกวชาการในการท านายหรอคาดการณผลกระทบสงแวดลอมทงทางบวกและทางลบของการด าเนนโครงการพฒนา ทจะมผลตอสงแวดลอมในทกๆ ดาน ทงทางทรพยากรธรรมชาต ทางเศรษฐกจ และสงคม เพอจะไดหาทางปองกนผลกระทบในทางลบทอาจเกดขนใหเกดนอยทสด ในขณะเดยวกนกมการใชทรพยากรธรรมชาตซงสวนใหญไมสามารถฟนคนกลบมาไดอยางมประโยชน นอกจากน รายงานการวเคราะหผลกระทบสงแวดลอมยงใชเปน

41

แนวทางในการตดสนใจของนกบรหารวาสมควรด าเนนการหรอไม โครงการดานอสงหารมทรพยทตองการจะเปดขายใหบคคลทวไป จะตองด าเนนการวเคราะหผลกระทบสงแวดลอมเสยกอน ดงนนจงสามารถอนมาณไดวา โครงการทด าเนนการขออนญาตผลกระทบสงแวดลอม เปนโครงการทด าเนนการกอสรางแลวทงสน ตารางท 4.5 เปรยบเทยบการเปลยนแปลงดานราคาประเมนทดน และราคาประเมนโครงการจดสรรทด าเนนการขออนญาตรบรองสงแวดลอม

สถำน จดทตงสถำน รำคำประเมนทดน รำคำประเมนโครงกำรจดสรร

ผประกอบ กำร

2551-2554 (บำท/ตร.วำ)

2555-2558 (บำท/ตร.วำ)

2551-2554 (บำท/ตร.ม.)

2555-2558 (บำท/ตร.ม.)

ส ำโรง (E15)

ถนนเทพำรกษ การเปลยนแปลง ถนนสขมวท การเปลยนแปลง

28,000-100,000

10,000-140,000

50,000-100,000 78% , 0%

10,000-140,000 0%, 0%

30,000

40,000

5,000

10,000

31,000 3%

46,000 15% 6,000 20%

13,000 30%

เมโทรโพลส พรอพเพอรต ไอรส กรป เออเบล พรอพเพอรต บลท แลนด

ปเจำสมงพรำย (E16)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง ถนนปเจำฯ การเปลยนแปลง

10,000-140,000 -

10,000-140,000 0%, 0%

74,000-80,000 0%

70,000

32,000

72,000 3%

37,000 16%

อนนดา ออรจน

เอรำวณ (E17)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง

10,000-140,000

10,000-140,000 0%, 0%

12,000

11,500

42,500 254% 55,000 378%

เดอะคอนฟเดนซ ออรจน

โรงเรยนนำยเรอ (E18)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง

10,000-140,000

10,000-140,000 0%, 0%

ศำลำกลำงจงหวดสมทรปรำกำร (E19)

ถนนประโคนชย การเปลยนแปลง

80,000-120,000

120,000-150,000 50%, 25%

42

ตารางท 4.5 เปรยบเทยบการเปลยนแปลงดานราคาประเมนทดน และราคาประเมนโครงการจดสรรทด าเนนการขออนญาตรบรองสงแวดลอม (ตอ)

สถำน จดทตงสถำน รำคำประเมนทดน รำคำประเมนโครงกำรจดสรร ผประ กอบกำร 2551-2554

(บำท/ตร.วำ) 2555-2558 (บำท/ตร.วำ)

2551-2554 (บำท/ตร.ม.)

2555-2558 (บำท/ตร.ม.)

ศรนครนทร (E20)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง ถนนศรนครนทร การเปลยนแปลง

10,000-140,000

20,000-72,000

10,000-140,000 0%, 0%

72,500-85,000 263%, 18%

6,000 15,000 183%

ออรจน

แพรกษำ (E21)

ถนนสขมวท การเปลยนแปลง ถนนแพรกษำ การเปลยนแปลง

10,000-140,000

3,000-20,000

10,000-140,000 0%, 0%

-

สำยลวด (E22)

ถนนสำยลวด การเปลยนแปลง ซอยบำงป 43 การเปลยนแปลง

30,000-80,000

55,000-80,000 83%, 0%

กำรเคหะสมทรปรำกำร (E23)

ซอยบำงป 54 การเปลยนแปลง

12,000-15,000

28,500 -, 90%

ทมา : รวบรวมโดยผวจย อางองจากองคการบรหารสวนจงหวดสมทรปราการ, และกรมธนารกษ (2559).

จากตารางท 4.5 หากพจารณาการเปลยนแปลงทางดานราคาของโครงการอาคารชดทขออนญาตดานสงแวดลอม ซงเปนโครงการทลวนด าเนนการกอสรางและเปดขายแลวทงสน จากจดทตงของสถาน ทใกลจดเชอมตอโครงการรถไฟฟาบทเอส ทสถานแบรงนน จะมการเปลยนแปลงทางดานราคาทไมสง โดยเฉลยไมเกน 30% จากรอบการประเมนเดม เมอเปรยบเทยบกบสถานสวนตอขยายทไกลออกไปจะมการเปลยนแปลงทางดานราคาสงกวา 100%

43

ตารางท 4.6 ผประกอบการทด าเนนการขายอาคารชดในปจจบน

ผประกอบกำร โครงกำรอำคำรชด

รำคำเรมตน

รำคำ (ตร.ม.)

ระยะหำงจำกสถำน (เมตร)

ขนำดหอง ตำรำงเมตร

จ ำนวนหองชด

เจ.เอส.พ พรอพเพอรต

เดอะ ไมอาม บางป

870,000 35,000 100 (E23)

1 นอน 25 – 41.5

5,010

บรษท เดอะคอนฟเดนซ จ ากด

เดอะทรส คอนโด แอท บทเอส เอราวณ

1,790,000 70,000 10 (E17)

1 นอน 23.7 – 28.5

1,570

บรษท ด เออเบล พรอพเพอรต

เดอะ แกลลอร คอนโดมเนยม

1,790,000 71,000 400 (E14)

26 - 104 269

บรษท เทค ลฟวง จ ากด

เวร 2 สขมวท 72 1,560,000 57,800 600 (E14)

สตดโอ 27 1 นอน

30.60-37.90 2 นอน 56.40

146

บรษท ทรอปคอล เฮอรเทจ จ ากด

เอกเซลเลนซ สขมวท

2,200,000 57,100 572 (E14)

35 - 50 30

บรษท นารายณ พ ร อ พ เพ อ ต จ ากด

เดอะ พารคแลนด ไลท สขมวท-ปากน า

1,250,000 44,600 580 (E19)

1 นอน 28-31

667

บรษท บลท แลนด จ ากด (มหาชน)

เลสโต คอนโด สขมวท 113-อนเตอรเชนจ สเตชน

1,000,000 45,000 300 (E15)

1 นอน 26.5

768

บรษท ภทรเฮาส แอนด พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

โมทฟ คอนโด สขมวท 115

1,490,000 56,800 300 (E15)

1 นอน 26 - 30

73

บรษท เมโทรโพลส พรอพเพอรต จ ากด

เดอะ เมโทรโพลส ส าโรง อนเตอรเชนจ

1,900,000 70,000 100 (E15)

สตดโอ 28 1 นอน 35 – 45 2 นอน 52 – 53

1,752

บรษท โวค พรอพเพอรต

โวค เพลส คอนโดมเนยม

2,030,000 61,500 150 (E14)

1 นอน 33 – 40.5 2 นอน 47.5 - 48

168

44

ตารางท 4.6 ผประกอบการทด าเนนการขายอาคารชดในปจจบน (ตอ)

ผประกอบกำร โครงกำรอำคำรชด

รำคำเรมตน รำคำ (ตร.ม.)

ระยะหำงจำกสถำน (เมตร)

ขนำดหอง ตำรำงเมตร

จ ำนวนหองชด

บรษท สายณมณ เพลซ

แอปเปล คอนโด สขมวท-แบรง

1,570,000 47,600 2,700 (E14)

1 นอน 33-55 2 นอน 52-55

131

บรษท เสนาดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

เดอะ คทท สขมวท 113

669,000 23,500 700 (E15)

1 นอน 28.5 2 นอน 56.50

404

บรษท เสนาดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

เดอะ คทท พลสสขมวท 113

990,000 54,000 400 (E15)

1 นอน 28 425

บรษท แสนสร จ ากด (มหาชน)

ด คอนโด สขมวท 109

1,590,000 54,800 1200 (E14)

29 - 60 375

บรษท อนนดา ดเวลลอปเมนท จ ากด(มหาชน)

ไอดโอ 115 2,100,000 79,000 200 (E16)

27.50 – 29.50 1 นอน 34 2 นอน 62

998

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

พอสคอนโด สขมวท 115

1,390,000 69,500 270 (E16)

1 นอน 20.8 – 35

310

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

บลอฟท สขทวท 109

1,280,000 46,000 1,200 (E14)

1 นอน, 2 นอน 28 - 36

171

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

บลอฟท สขทวท 115

1,300,000 44,000 400 (E16)

1 นอน, 2 นอน 28 - 36

202

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

นอตตง ฮลล สขมวท แพรกษา

1,090,000 50,000 650 (E21)

1 นอน 23 - 23.50 2 นอน 35 - 40

980

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

ทรอปคานา คอนโด

1,700,000 70,800 500 (E17)

1 นอน 22.5 – 29 1+1 นอน 32 – 36

363

45

ตารางท 4.6 ผประกอบการทด าเนนการขายอาคารชดในปจจบน (ตอ)

ผประกอบกำร โครงกำร

อำคำรชด รำคำเรมตน รำคำ

(ตร.ม.) ระยะหำงจำกสถำน (เมตร)

ขนำดหอง ตำรำงเมตร

จ ำนวนหองชด

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

เซนส ออฟ ลอนดอน

959,000 34,300 680 (E14)

1 นอน 28 - 33 166

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

เคนซงตน แบรง 12

1,231,102 63,000 750 (E14)

1 นอน 28 2 นอน 61

161

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

เดอะ คาบานา คอนโดมเนยม

999,000 43,800 400 (E15)

1 นอน 22.8 – 35.5

719

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

ไนทบรดจ แบรง 2,300,000 92,000 400 (E14)

25 - 57 276

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

ไนทบรดจ สกาย รเวอร โอเชยน

2,290,000 91,600 200 (E19)

25 - 120 466

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

นอตตง ฮลล แบรง 1

1,480,000 56,900 620 (E14)

26 - 54 157

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

เดอะ ไนท คอนโด ท

1,600,000 68,500 600 (E14)

23.37 – 43.71 55

บรษท เอพ (ไทยแลนด) จ ากด (มหาชน)

แอสปาย เอราวณ

1,700,000 68,000 10 (E17)

25-46 1,576

บรษท แอล.พ.เอน.ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

ลมพน วลล สขมวท 76

999,999 44,400 1,400 (E14)

1 นอน 22.5 – 26

897

46

ตารางท 4.6 ผประกอบการทด าเนนการขายอาคารชดในปจจบน (ตอ)

ผประกอบกำร โครงกำร

อำคำรชด รำคำเรมตน รำคำ

(ตร.ม.) ระยะหำงจำกสถำน (เมตร)

ขนำดหอง ตำรำงเมตร

จ ำนวนหองชด

บรษท แอล.พ.เอน.ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

ลมพน วลล สขมวท 109

1,259,000 56,000 800 (E14)

1 นอน 22.5 – 30.5

742

ทมา : ส ารวจโดยผวจย จากตารางท 4.6 เปนขอมลเกยวกบโครงการอาคารชดทด าเนนการเปดขายในปจจบน

เปนขอมลดานระยะหางจากสถานรถไฟฟา ราคาขายเรมตน ราคาขายเฉลยตอตารางเมตร และขนาดของหองทมในโครงการอาคารชดดงกลาว เพอน าขอมลทไดมาเปรยบเทยบกบราคาประเมนของกรมทดน เพอดความสามารถในการท าก าไรของผประกอบการ ในตารางท 4.7 ตอไป ตารางท 4.7 เปรยบเทยบราคาขายและราคาประเมนของผประกอบการทด าเนนการขายอาคารชดในปจจบน

ผประกอบกำร โครงกำรอำคำรชด รำคำเรมตน (บำท)

รำคำ (ตร.ม.)

รำคำประเมน (ตร.ม.)

กำรเปลยน แปลง

ระยะ หำงจำกสถำน

บรษท เสนาดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

เดอะ คทท สขมวท 113

669,000 23,500 26,500 -12.8% 700 (E15)

บรษท ด เออเบล พรอพเพอรต

เดอะ แกลลอร คอนโดมเนยม

1,790,000 71,000 74,000 -4.2% 400 (E14)

บรษท เทค ลฟวง จ ากด

เวร 2 สขมวท 72 1,560,000 57,800 38,500 33.4% 600 (E14)

47

ตารางท 4.7 เปรยบเทยบราคาขายและราคาประเมนของผประกอบการทด าเนนการขายอาคารชดในปจจบน (ตอ)

ผประกอบกำร โครงกำรอำคำรชด รำคำเรมตน (บำท)

รำคำ (ตร.ม.)

รำคำประเมน (ตร.ม.)

กำรเปลยน แปลง

ระยะ หำงจำกสถำน

บรษท นารายณ พรอพ เพอต จ ากด

เดอะ พารคแลนด ไลท สขมวท-ปากน า

1,250,000 44,600 36,500 18.1% 580 (E19)

บรษท โวค พรอพเพอรต โวค เพลส คอนโดมเนยม 2,030,000 61,500 73,500 -19.5% 150 (E14)

บรษท แสนสร จ ากด (มหาชน)

ด คอนโด สขมวท 109 1,590,000 54,800 44,500 18.8% 1200 (E14)

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

บลอฟท สขทวท 115 1,300,000 44,000 41,500 5.7% 400 (E16)

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

บลอฟท สขทวท 109 1,280,000 46,000 42,000 8.7% 1,200 (E14)

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

เคนซงตน แบรง 12 1,231,102 63,000 43,000 31.7% 750 (E14)

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

นอตตง ฮลล แบรง 1 1,480,000 56,900 46,000 19.1% 620 (E14)

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

ทรอปคานา คอนโด 1,700,000 70,800 55,000 22.3% 500 (E17)

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

พอสคอนโด สขมวท 115 1,390,000 69,500 66,500 4.3% 270 (E16)

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

ไนทบรดจ แบรง 2,300,000 92,000 68,500 22.5% 400 (E14)

บรษท แอล.พ.เอน.ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

ลมพน วลล สขมวท 109 1,259,000 56,000 44,000 21.4% 800 (E14)

ทมา : ส ารวจโดยผวจย

จากตารางท 4.7 พบวา ผประกอบการรายใหญ (โดยการศกษาในครงนจะก าหนดจากผประกอบการทจดทะเบยนเขาตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย) จะสามารถท าก าไรไดทกโครงการทลงทน โดยสามารถก าหนดราคาขายโครงการอาคารชดใหสงกวาราคาประเมนจากกรมทดนเปนสวน

48

ใหญ แตดวยจ านวนโครงการทมากสวนตางของการท าก าไรไมสงเมอเปรยบเทยบกบผประกอบการรายเลกทตองท าก าไรในโครงการอาคารชดแหงเดยว แตจากการลงพนทส ารวจโดยผส ารวจแลวนน โครงการอาคารชดจากผประกอบการรายใหญจ านวนหองพกทคงเหลออยนนมสดสวนทนอยกวาเมอเปรยบเทยบกบผประกอบการรายเลก จงสงผลใหผประกอบการบางรายมการน าหองชดทสภาพแวดลอมไมสมบรณเชน ตดหมอแปลงของโครงการ อยบรเวณทางเดนสามแพรง อยใกลหองจดเกบขยะมาลดราคาต ากวาราคาประเมนหรอตนทนเพอใหสนคาสามารถทจะขายได

49

บทท 5 สรปผลกำรศกษำอภปรำยผล และขอเสนอแนะ

การศกษาการเปลยนแปลงราคาทดน ทมผลกระทบเนองจากการพฒนาระบบขนสงมวลชน กรณศกษารถไฟฟาสายสเขยว แบรง-สมทรปราการ จงหวดสมทรปราการ ผส ารวจไดท าการวเคราะหขอมลจากการจดเกบฐานขอมลทางอนเตอรเนต และขอมลทางเอกสารตางๆ ทงขอมลดานราคาประเมนทดน บรเวณพนทตงของสถานรถไฟฟา ตงแตหลกมมตการกอสรางโครงการรถไฟฟา จนถงปจจบน ซงถอเปนการศกษาในระดบมหภาค (Macro) และเพอความนาเชอถอในการวเคราะห จงท าการศกษาในระดบจลภาค (Micro) ดวยเชนกน โดยวธการศกษาถงการเพมขนของราคาประเมนทดนรายแปลงของคอนโดมเนยมและโครงการจดสรร ในระหวางป พ.ศ. 2557-2559 แบงไดเปน โครงการทกอสรางแลวเสรจ จ านวน 14 ตวอยาง โครงการทก าลงด าเนนการกอสราง จ านวน 16 ตวอยาง และโครงการทขออนญาตใหม จ านวน 24 ตวอยาง รวมทงสน 54 ตวอยาง ซงเปนโครงการทอยในบรเวณ อ าเภอเมองสมทรปราการ ทเปนพนทกอสรางโครงการรถไฟฟา MRTA

ซงผลการวเคราะหขอมลทงหมดจะน าเสนอในรปแบบของรปภาพและตารางประกอบค าบรรยาย โดยแบงหวขอการวเคราะหออกไดเปน 5 สวน ดงน คอ

5.1 การวเคราะหการเปลยนแปลงมลคาทดนทมผลจากการพฒนาโครงการรถไฟฟา ซงในทนจะท าการวเคราะหจากการเปลยนแปลงดานราคาทดน ตงแตชวงหลงมมตการกอสรางโครงการ จนถงชวงเวลาปจจบน ในการประเมนราคาของกรมทดนนน จะท าการประเมนราคาทดนในทกๆ 4 ป ดงนนจะท าใหไดชวงเวลาในการประเมนราคาทดนบรเวณพนทสถานรถไฟฟา เปน 4 ชวงเวลา ดงน

1) ราคาประเมนทดนชวงป 2547-2550 (เปนชวงกอนมมตใหกอสรางโครงการรถไฟฟา)

2) ราคาประเมนทดนชวงป 2551-2554 (ชวงเรมเวนคนทดน) 3) ราคาประเมนทดนชวงป 2555-2558 (ชวงการเรมกอสรางโครงการ) 4) ราคาประเมนทดนชวงป 2559-2562 (ปจจบน จนถงก าหนดเปดโครงการ)

5.2 การศกษาแบบจ าลองความสมพนธระหวางราคาประเมนทดนและระยะหางจากสถานรถไฟฟา

5.3 การศกษาแบบจ าลองความสมพนธระหวางราคาขายคอนโดมเนยมและปจจยอนๆ 5.4 แนวทางและนโยบายการจดการดานทดน บรเวณพนทสถานรถไฟฟา 5.5 ขอเสนอแนะ

50

5.1 กำรวเครำะหกำรเปลยนแปลงมลคำทดนทมผลจำกกำรพฒนำโครงกำรรถไฟฟำ การวเคราะหการเปลยนแปลงมลคาทดนทมผลจากการพฒนาโครงการรถไฟฟา

กรณศกษารถไฟฟาสายสเขยว แบรง-สมทรปราการ จะท าการวเคราะหจากการเปลยนแปลงของคาเฉลยดานราคาทดนบรเวณพนทโดยรอบสถานรถไฟฟา ในแตละชวงระยะเวลา ตงแตชวงกอนมมตใหกอสรางโครงการรถไฟฟา จนถงปจจบน

จากผลการวเคราะหขอมลเรองผลกระทบเนองจากการพฒนาระบบขนสงมวลชนโครงการรถไฟฟาทมผลตอการเปลยนแปลงราคาทดน ดวยการวเคราะหการเปลยนแปลงคาเฉลยของราคาทดนบรเวณพนทตงของสถานรถไฟฟา MRTA ตงแตกอนมมตใหกอสราง จนถงชวงเวลาปจจบน สามารถวเคราะหและสรปผลในภาพรวมไดวา

คาเฉลยราคาทดนชวงป พ.ศ. 2547-2550 เปนปททางราชการโดยกระทรวงการคลง ไดประกาศใชราคาประเมนทนทรพยทดนรอบใหม ซงเดมใชรอบการประเมนป พ.ศ. 2521-2524 จากรายงานของส านกงานเศรษฐกจการคลง (สศค.) ไดประเมนฐานของราคาทดนพบวา ราคาประเมนทนทรพยทดนป พ.ศ. 2547-2550 เพมขนจากราคาปานกลางของทดนป พ.ศ. 2521-2524 เปนจ านวนตงแต 4 เทา ถง 4,137 เทา ส าหรบ 9 พนทในเขตกรงเทพมหานคร และ เพมขน 1 เทาถง 3,999 เทาของ 16 เขตองคกรปกครองสวนทองถน ทางผส ารวจจงขอใชราคาป พ.ศ. 2547-2550 เปนปฐาน เนองจากเปนปทส านกประเมนราคาทรพยสนเรมจดเกบขอมล

คาเฉลยราคาทดนชวงป พ.ศ. 2551-2554 ทกพนทไมมการเปลยนแปลงดานราคา ยงคงใชราคาประเมนทดนรอบป พ.ศ. 2547-2550 เมอศกษาถงผลกระทบภายนอกทเกยวของกบการเปลยนแปลงดานราคาทดนแลวนน ในชวงป พ.ศ. 2547-2550 มเหตการณทางดานเศรษฐกจ ทงราคาน ามนทเพมสงขน ปญหาภยแลง และปญหาทางการเมอง ปจจยดงกลาวสงผลกระทบในเชงลบตอผลงทนทงในประเทศและตางประเทศ

คาเฉลยราคาทดนชวงป พ.ศ. 2555-2558 เปนชวงทก าลงกอสรางโครงสรางทงสถานและเสนทางการเดนรถ ถนนสขมวทเปนถนนเสนหลกในการเขาสจงหวดสมทรปราการและเปนจดตงของสถานรถไฟฟาสายสเขยวทงหมดราคาประเมนทดนกลบคงเดม ในทางตรงกนขามถนนเสนรองทมการเชอมตอกบถนนสขมวทกลบมราคาประเมนทดนทเพมขนทงสนโดยเฉลยทกพนทในอตรา 20-30%

ชวงปจจบน พ.ศ. 2559-2562 เปนชวงทโครงสรางของรางและสถานนนเปนรปเปนรางชดเจน ภาพรวมการเปลยนแปลงราคาประเมนทดนบรเวณ ถนนเสนหลกสขมวท มการปรบตวของราคาเฉลยสงขน รวมถงถนนเสนทมการเชอมตอเขากบถนนสขมวทกมการปรบตวของราคาเฉลยทสงขน เวนแตถนน ศรสมทร ประโคนชย และสายลวด หากมองถงราคาประเมนสงสดแลวบางพนทคง

51

เดมแตบางพนทมการปรบราคาเพมสงขน แตพนทดงกลาวมการปรบลดของราคาต าสดจงสงผลใหราคาเฉลยนนมคาลดลง สาเหตเกดจากถนนดงกลาวนน เปนถนนทขนาดเลกและมงเขาสตลาดปากน าซงเปนชมชนดงเดมของประชากรในพนท พนทวางหรอทดนเปลาเพอการพฒนาจงมนอยจงสงผลใหราคามการปรบลดตามอปสงคของความตองการทดน รายละเอยดดานการเปลยนแปลงจะแสดงไวทตาราง 4.1 ในบทท 4

5.2 กำรศกษำแบบจ ำลองควำมสมพนธระหวำงรำคำประเมนทดนและระยะหำงจำกสถำนรถไฟฟำ

เนองจากการศกษาในขนตนพบวาบรเวณพนททมการกอสรางระบบขนสงมวชนรถไฟฟาเขาไป จะสงผลใหมลคาทดนบรเวณพนทดงกลาวสงขน อกทงยงสงผลถงมลคาอาคารสงปลกสรางตางๆดวยเชนกน โดยอาคารทอยในพนททมมลคาทดนทสงกจะมโอกาสในการเสนอราคาขายทสงกวา ซงพนททจะมมลคาทดนทสงกคอพนททมระยะทางอยใกลสถานรถไฟฟามากกวานนเอง

ดงนนในขนตอนนตองการพสจนวา การกอสรางระบบขนสงมวลชนรถไฟฟานน สงผลท าใหราคาบรเวณนนสงขนจรงหรอไม ดวยการศกษาจากการเพมขนของราคาขายของคอนโดมเนยมหรอโครงการจดสรรทอยบรเวณสถานรถไฟฟา ดงนนจงจ าเปนตองมการเชอมโยงความสมพนธระหวางตวแปรอสระและตวแปรตามเพอใหไดค าตอบในการวเคราะห ดงน

5.2.1 หาความสมพนธระหวางมลคาราคาประเมนทดน กบมลคาขายคอนโดมเนยมหรอโครงการจดสรรบรเวณพนทสถานรถไฟฟา เพอดวามลคาราคาขายนนสามารถเปนตวชวดถงมลคาทดนทเพมขนเนองจากการกอสรางระบบขนสงมวลชนรถไฟฟาไดจรงหรอไม

5.2.2 หาความสมพนธระหวางระยะหางจากสถานรถไฟฟากบมลคาราคาขายคอนโดมเนยมหรอโครงการจดสรร

5.2.1 หำควำมสมพนธระหวำงมลคำรำคำประเมนทดน กบมลคำรำคำขำยคอนโดมเนยม

โดยเลอกกลมคอนโดมเนยมทขออนญาตจดสรรทดนเ พอการขออนญาตเรอ งสงแวดลอม เนองจากเปนโครงการทมการเรมตนกอสรางและมการประเมนราคาทดนเปนทเรยบรอยแลว และเลอกกลมตวอยางกลมคอนโดมเนยมทสรางเสรจเรยบรอย โดยใชสถตวเคราะหคาสหสมพนธ (Correlation Coefficient) ผลการวเคราะหขอมลพบวาตวแปรดานมลคาราคาทดนม

52

ความสมพนธกบตวแปรดานราคาขายคอนโดมเนยม ซงมความสมพนธกนทางเสนตรงในทศทางเดยวกนหรอแปรผนตอกนกบการประเมนทดนในรอบป พ.ศ. 2555-2558 (คาสหสมพนธ = 0.793, Sig = 0.001) ทระดบความเชอมน 99% ดงตารางท 5.1

โดยสามารถสรปไดวา คอนโดมเนยมทตงอยในพนททดนมลคาสง (ซงในทนบงชดวยราคาทดนในแตละบรเวณพนทสถานรถไฟฟา) นนจะสงผลใหราคาขายของคอนโดมเนยมทอยในพนทนนสงขนตามไปดวย และสามารถสรปไดวา ราคาขายของคอนโดมเนยมสามารถเปนตวแทนในการบงชใหเหนถงการเพมขนของมลคาทดนบรเวณพนทสถานรถไฟฟาได

ตารางท 5.1

การวเคราะหความสมพนธระหวางราคาประเมนทดนและราคาขายคอนโดมเนยม

ตวแปรอสระ

(ราคาประเมน บาทตอตารางเมตร) ตวแปรตำม (รำคำขำยเฉลยตอตำรำงเมตร)

P-Value (Sig) ราคาประเมนทดนรอบป พ.ศ. 2555-2558 0.793** (0.001)

** มนยส าคญทางสถตทระดบ 0.01

5.2.2 หำควำมสมพนธระหวำงระยะหำงจำกสถำนรถไฟฟำกบมลคำรำคำประเมนรำคำทดน

ในการวเคราะหระยะหางจากสถานรถไฟฟา MRTA กบการเพมขนของมลคาราคาประเมนทดน เพอตองการพสจนวาระยะหางจากสถานรถไฟฟา MRTA มผลตอมลคาราคาประเมนทดน โดยเลอกขอมลของราคาประเมนทดนในรอบป พ.ศ. 2555-2558 และระยะหางจากสถานรถไฟฟา (เมตร) โดยใชสถตวเคราะหคาสหสมพนธ (Correlation Coefficient) ผลการวเคราะหขอมลพบวาตวแปรดานระยะหางจากสถานรถไฟฟามความสมพนธกบตวแปรดานราคาประเมนทดน ซงมความสมพนธกนทางเสนตรงในทศทางตรงขามกนหรอแปรผกผนตอกนกบการประเมนทดนในรอบป พ.ศ. 2555-2558 (คาสหสมพนธ = -0.599, Sig = 0.024) ทระดบความเชอมน 95% ดงตารางท 5.2

53

ตารางท 5.2 การวเคราะหความสมพนธระหวางระยะหางจากสถานรถไฟฟากบมลคาราคาประเมนทดน

ตวแปรอสระ รำคำประเมนทดนรอบป พ.ศ. 2555-2558 P-Value (Sig)

ระยะหางจากสถานรถไฟฟา MRTA (เมตร) -0.599* (0.024) * มนยส าคญทางสถตทระดบ 0.05

โดยสามารถสรปไดวา ระยะหางจากสถานรถไฟฟาทมากขน จะสงผลใหราคาประเมน

ทดนนนลดลง และสามารถสรปไดวาสถานรถไฟฟานนมผลตอการเพมขนของราคาประเมนทดน ในการวเคราะหระยะหางจากสถานรถไฟฟา MRTA กบการเพมขนของมลคาราคาขาย

โครงการอาคารชด เพอตองการพสจนวาระยะหางจากสถานรถไฟฟา MRTA มผลตอมลคาราคาราคาขาย โดยเลอกขอมลของราคาประเมนทดนในรอบป พ.ศ. 2555-2558 และระยะหางจากสถานรถไฟฟา (เมตร) โดยใชสถตวเคราะหคาสหสมพนธ (Correlation Coefficient) ผลการวเคราะหขอมลพบวาตวแปรดานระยะหางจากสถานรถไฟฟาไมมความสมพนธกบตวแปรดานราคาขายอาคารชดดงตารางท 5.3 ตารางท 5.3 การวเคราะหความสมพนธระหวางระยะหางจากสถานรถไฟฟากบมลคาราคาขายคอนโดมเนยม

ตวแปรอสระ รำคำขำยตอตำรำงเมตร P-Value (Sig)

ระยะหางจากสถานรถไฟฟา MRTA (เมตร) -0.339 (0.067)

โดยสามารถสรปไดวา ระยะหางจากสถานรถไฟฟาทมากขน สงผลใหราคาขายนนลดลง

จากคาความสมพนธทเปนลบหรอแปรผกผนกน แตเนองจากผประกอบการบางรายโดยเฉพาะผประกอบการทเปนทรจก แมวาโครงการจะตงอยหางจากสถานรถไฟฟาแตสามารถตงราคาทสงได เนองจากภาพลกษณของบรษทและความเชอมนของผบรโภคจงยนดจายในราคาทสงกวา

54

5.3 กำรศกษำควำมสมพนธระหวำงรำคำคอนโดมเนยมและระยะหำงจำกสถำนรถไฟฟำ

ในการสรางแบบจ าลองการวเคราะหความสมพนธระหวางตวแปรอสระและตวแปรตามดวยวธแบบจ าลองความตองการคณลกษณะสนคา (Hedonic Price Model) โดยจ าแนนคณลกษณะทเกยวของออกเปน 3 กลมหลกๆ ไดแก 1. คณลกษณะท าแลทตง (Location) ก าหนดดวยตวแปรระยะหางจากสถานรถไฟฟา (DISTANCE), ราคาประเมนทดนปพ.ศ. 2555-2558 (PVM) 2. คณลกษณะโครงสราง (Structural) ก าหนดดวยตวแปรจ านวนหองของโครงการคอนโดมเนยม (ROOMS) และ3. คณลกษณะทางสงคม (Neighborhood) ก าหนดดวยตวแปร ลกษณะพเศษ เชน ววแมน า, คอมมนตมอลล (OTHER)

ใชการวเคราะหการถดถอยเชงเสนอยางงาย (Simple Linear Regression) ตวแปรทใชในการวเคราะหการถดถอยมตวแปรอสระ (Independent Variable) กบตวแปรตาม (Dependent Variable) ทระดบนยส าคญ 0.05 โดยตวแปรอสระทใชในการสรางแบบจ าลองนไดแสดงรายละเอยดไวในตารางท 5.4

ตารางท 5.4

แสดงตวแปรอสระและตวแปรตามทใชในการสรางแบบจ าลองการเปลยนแปลงราคาขายคอนโดมเนยม

ตวแปรอสระ (สญลกษณ) ตวแปรตำม (สญลกษณ)

ระยะหางจากสถานรถไฟฟา (เมตร) (DISTANCE)

จ านวนหองของโครงการคอนโดมเนยม (ROOMS)

ราคาประเมนทดนป พ.ศ. 2555-2558 (PVM)

ลกษณะพเศษของโครงการอาคารชด (OTHER)

ราคาขายเฉลยตอตารางเมตร (PERSQM)

จากการวเคราะหในขนตอนท 1 พบวาตวแปรดานลกษณะพเศษของโครงการอาคารชด (OTHER) ไมสามารถอธบายแบบจ าลองการเปลยนแปลงราคาขายคอนโดมเนยมไดอยางสมบรณ และผลการวเคราะหแบบจ าลองดวยเทคนคการวเคราะหการถดถอยเชงเสนอยางงาย (Simple Linear Regression)ไดแสดงรายละเอยดไวในตารางท 5.5

55

ตารางท 5.5

แสดงคา B, Beta และ t ของตวพยากรณ และ R, R2, และ F ของแบบจ าลองการเปลยนแปลงราคาขายคอนโดมเนยม

ตวพยำกรณ B ควำมเคลอนคลำดมำตรฐำน

เบตำ t-value Sig

คาคงท

ราคาประเมนทดนป 2555-2558

ระยะทาง

ขนาดโครงการ (จ านวนหอง)

6848.738

0.940

6.915

-0.440

20238.007

0.261

12.414

16.877

0.871

0.132

-0.005

0.338

3.600

0.557

-0.026

0.742

0.005

0.590

0.980

R=0.800, R2=0.640, Adjusted R2=0.532, F=5.927, Sig F = 0.014

Dublin-Watson 1.126

จากแบบจ าลองดงกลาวสามารถอธบายไดวา การเปลยนแปลงดานราคาขายคอนโดมเนยม ขนอยกบ

1. ราคาประเมนทดน ป พ.ศ. 2555-2558 มความสมพนธกนทางเสนตรงในทศทางเดยวกนหรอแปรผนตอกนกบราคาขายตอตารางเมตรโครงการคอนโดมเนยม สามารถอธบายไดวา เมอราคาประเมนทดน เพมขน 1 บาทตอตารางวา จะสงผลใหราคาขายของโครงการคอนโดมเนยมเพมขน 0.940 บาทตอตารางเมตร

2. ระยะทางหางจากสถานรถไฟฟาเมอเปรยบเทยบความสมพนธกบราคาประเมนทดน ตามตารางท ตารางท 5.2 นนมความสมพนธแบบผกผนกลาวคอยงระยะหางจากสถานรถไฟฟามาขนเทาใด ราคาประเมนทดนจะลดลง ซงจากการส ารวจนนสมพนธกบการศกษางานวจยในอดตของ (Institute of Urban and Regional Development UC Berkeley, 1995) ทสรปไดวา ระยะทางระหวางแหลงทอยอาศย กบสถานขนสงจะแปรผกผนกนทงราคาขายและราคาเชา และงานวจยของ (ประจกษ ศกนตะลกษณ, 2531) ในขอสรปเรองราคาทดนบรเวณรอบสถานทรถไฟฟาปรบตวเพมสงขนจากการแขงขนทางดานราคาเพอการไดมาซงทดนดงกลาว แตจากการศกษาในครงนพบวาระยะทางหางจากสถานรถไฟฟาเมอเปรยบเทยบความสมพนธกบราคาขายโครงการอาคารชดนนไมมความสมพนธกน ตามตารางท 5.3 และตารางท 5.5 กลาวคอการตงราคาของผประกอบการนน ไมไดมเพยงระยะหางจากสถานรถไฟฟาเทานน แตจ าเปนทจะตองศกษาในเรองของต าแหนงผลตภณฑ

56

(Product Positioning) ภาพลกษณในตวสนคา (Image Brand) และความไววางใจในตราสนคา (Brand) ส าหรบการศกษาในอนาคตตอไป

3. คณลกษณะทางกายภาพของสนคา การศกษาครงนใชขนาดของโครงการอาคารชดโดยใชตวแปรดานจ านวนหองชดในโครงการ เปรยบเทยบกบราคาขายของโครงการอาคารชด พบกวาขนาดของโครงการซงใชตวแปรดานจ านวนหองชดนนไมมความสมพนธกบการต งราคาขายของโครงการ จากขอท 2 ทกลาวมาขางตน เรองของต าแหนงผลตภณฑ และภาพลกษณในตวสนคา นนเปนปจจยหนงทสงผลตอการตงราคา จากตารางท 4.6 ในบทท 4 นนเมอพจารณาโดยใชบรษทเดยวกน ระยะหางจากรถไฟฟาใกลเคยงกน จ านวนหองใกลเคยงกนนน แตการตงราคากลบมความแตกตางกนเนองจากต าแหนงผลตภณฑ และภาพลกษณในตวสนคาทแยกกลมเปาหมายของผบรโภค โดยใชการตงราคาทแตกตางกน ดงนนขนาดของโครงการอาคารชดจงไมมความสมพนธตอราคาขายของโครงการอาคารชด

5.4 แนวทำงและนโยบำยกำรจดกำรดำนทดน บรเวณพนทสถำนรถไฟฟำ จากการทบทวนวรรณกรรมแนวคด Transit-Oriented Development (TOD) นน

ตงอยบนรากฐานในเรองของความจ ากดดานทรพยากรทดน และหากตองการพฒนาเมองจะตองมการพฒนาดานระบบขนสงมวลชนขนาดใหญเสยกอน และเพอความเหมาะสมของการจดสรรพนทบรเวณสถานขนสงมวลชนระบบรางนน เพอใหเกดการพฒนาอยางมประสทธภาพและสงผลกระทบตอสงแวดลอมนอยทสด รฐจงตองมการวางแนวทางในการพฒนาพนทดงกลาวอกทงด าเนนโครงการจดสรางทอยอาศยในทกๆระดบราคาตงแตราคาต าจนถงราคาสงเพอเพมโอกาสของความเทาเทยมในดานการใชระบบขนสงมวลชนและการเปนเจาของทอยอาศยรอบๆสถานขนสงระบบราง ทพรอมไปดวยความสามารถในการเขาถงสถานไดดวยการเดนเทาได ซงประเทศไทยนนมเพยงการใชกฏหมายควบคมการจดสรรทดน เพอจดสรรและแบงเขตของพนทในการกอสรางในลกษณะตางๆ

5.4.1 กฎหมายควบคมการจดสรรทดน (ผงเมองรวมกรงเทพมหานคร, 2556) ผงเมองรวมกรงเทพมหานคร ฉบบป พ.ศ. 2549 ไดสนสดการใชบงคบแลวเมอวนท 15

พ.ค. 2556 หลงจากใชบงคบมาครบ 5 ป และขยายระยะเวลาการใชบงคบมาแลว 2 ครงอก 2 ป รวมเปน 7 ป ขณะนไดมการออกใชบงคบกฎกระทรวงผงเมองรวมกรงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 แลว มผลใชบงคบตงแตวนท 16 พ.ค. 2556

57

โดยการเปลยนแปลงทเกยวของกบทดน สามารถสรปไดสงเขปดงน - มกจกรรมการใชประโยชนทดนทเพมขน ไดแก สนามแขงรถ สนามแขงมา สนาม

ยงปน สถานสงเคราะหหรอรบเลยงสตว สถานสงเคราะหหรอรบเลยงคนพการ สถานขนสงผโดยสาร และทพกอาศยชวคราวส าหรบคนงาน และมบางกจกรรมทหายไป เชนสถานพยาบาล สโมสรของโครงการจดสรรทดน

- เปลยนเกณฑในการจ าแนกประเภทของ การอยอาศย พาณชยกรรม ส านกงาน ตลาด จากเดมทมการก าหนดประเภท อาคารขนาดใหญ อาคารสง และอาคารขนาดใหญพเศษ เปนการจ าแนกตามขนาดพนท

- การอนญาตโดยมเงอนไขเรองถนนสาธารณะทมขนาดความกวางของเขตทาง 10 , 16 และ 30 เมตร ในฉบบใหมจะเปน 12, 16 และ 30 เมตร แตกยงคงมเงอนไขเขตทาง 10 เมตรอยส าหรบการอยอาศยประเภทอาคารอยอาศยรวม พนทมากกวา 2 ,000 แตไมเกน 10,000 ตร.ม. ในบรเวณ ย.4 (เปนทดนประเภททอยอาศยหนาแนนนอย)

- เรองของถนนสาธารณะและขนาดเขตทางน มการปรบปรงขอก าหนดรายละเอยดดวย คอ มเงอนไขเพมเตมวาทดนจะตองมดานใดดานหนงกวางไมนอยกวาทก าหนด และถนนสาธารณะนนจะตองเชอมตอกบถนนสาธารณะอนทมขนาดตามทก าหนดทงสองดาน เชน ถนนสาธารณะทก าหนดวาขนาดเขตทางจะตองไมนอยกวา 12 เมตร ทดนดานใดดานหนงตองกวางไมนอยกวา 12 เมตร ถนนสาธารณะทมขนาดเขตทางไมนอยกวา 12 เมตร จะตองไปเชอมตอกบถนนสาธารณะอนซงดานหนงตองมขนาดเขตทาง 12 เมตร และอกดานหนงมขนาดเขตทางไมนอยกวา 8 เมตร เปนตน

- เงอนไขอยในระยะ 500 เมตรจากสถานรถไฟฟาขนสงมวลชน เดมใหวดจากศนยกลางสถาน เปลยนเปนใหวดจากแนวเขตชานชาลาสถาน

- ยงคงมมาตรการ FAR Bonus (Floor Area Ratio หรอการปรบลดอตราสวนพนทอาคารรวมตอพนทดน) อย และเพมหลกเกณฑมากขนดวย ส าหรบหลกเกณฑเรองพนทโลงสาธารณะ ใหสามารถใชเฉพาะในทดนประเภท ย.8 ถง ย.10 (ทดนประเภททอยอาศยหนาแนนมาก) และ พ.2 ถง พ.5 (เพม พ.2) (ทดนประเภทพาณชยกรรม) หลกเกณฑเรองทจอดรถยนตส าหรบประชาชนโดยทวไป มการปรบเปลยนในเรองของสถานรถไฟฟาขนสงทอยใกลเคยง นอกจากหลกเกณฑเดม 2 เรองนยงไดเพมหลกเกณฑขนอก 3 หลกเกณฑ ไดแก การจดใหมพนทส าหรบการกกเกบน าฝน การกอสรางอาคารประหยดพลงงาน (ใชเกณฑการรบรองของสถาบนอาคารเขยวไทยเปนหลก และตองไดมาตรฐานระบบกรอบอาคารของกรมพฒนาพลงงานทดแทนและอนรกษพลงงาน) และการจดใหมทอยอาศยส าหรบผมรายไดนอย หรอผอยอาศยเดมในพนทโครงการ

58

5.4.2 การศกษาปจจยทางสงคมตอผอยอาศยทมผลตอการเปลยนแปลงราคาทดน

อดลย จาตรงคกล และดลยา จาตรงคกล, 2550 กลาววาทศนคตคอปจจยทเกดขนจากการหลอมรวมประสบการณ เชน ผทกลวแผนดนไหว เพลงไหมหรอมประสบการณตดอยในลฟตอาคารสง อาจมความโนมเอยงของทศนคตตออาคารชด จากงานวจยการเปลยนแปลงทศนคตทมผลตอการตดสนใจซอทอยอาศยของคนกรงเทพฯและปรมณฑล ภายหลงวกฤตอทกภยป พ.ศ. 2554 พบวา ผบรโภคมแนวโนมทจะเลอกท าเลทไมเคยเกดอทกภย มความสนใจทจะซออาคารชดและทอยอาศยส ารองในตางจงหวดเพมมากขน (วทวส รงเรองผล, 2557) ผลจากการศกษาของ Carter (1975) พบวา การเลอกทอยอาศยจะขนอยกบลกษณะทางกายภาพ และสงแวดลอมและปจจยทางดานเศรษฐกจ ไดแก งบประมาณ รายได ปจจยทางดานสงคม เชน ความตองการทางพฤตกรรมและลกษณะสวนบคคล

จากลกษณะประชากรศาสตรและการอยอาศยและทศนคตตอการซอทอยอาศยพบวา เปนปจจยทส าคญและมผลตอการตดสนใจซอทอยอาศยโดยเฉพาะอาคารชดในเมองในแนวรถไฟฟาพบวา จะไดรบความนยมจากคนโสดหนมสาววยเรมท างาน นอกจากนลกษณะทางครอบครวจ านวนสมาชกในครวเรอนและทศนคตจะมผลตอการเลอกซอทอยอาศย

5.5 ขอเสนอแนะ

จากผลการศกษาเรองการเปลยนแปลงราคาทดนจากการพฒนาโครงการระบบขนสงมวลชนรถไฟฟา กรณศกษาโครงการรถไฟฟาสายสเขยว แบรง -สมทรปราการ พบวาการกอสรางระบบขนสงมวลชนรถไฟฟานน สงผลตอการเพมขนของมลคาทดนจรง ซงท าใหพนทเหลานนกลายเปนพนทมลคาสง อกทงยงเปนพนททดงดดใหเกดการลงทน ดวยขอไดเปรยบในเรองการเขาถงพนทตางๆทรวดเรว แตส าหรบประเทศไทยนนยงไมมกฎหมายหรอขอก าหนดทชดเจนในเรองของการใชประโยชนจากพนท จะมเพยงกการแบงสของการกอสรางตามนโยบายผงเมองเทานน ประกอบกบการลงทนในพนทสถานรถไฟฟาสวนใหญยงคงมาจากภาคเอกชน จงเกดการพฒนาเปนทอยอาศยเปนสวนใหญ ดงนนผศกษาจงขอเสนอแนะแนวทางการจดการบรเวณทสถานรถไฟฟาในอนาคตดงน

1. การใชประโยชนจากทดน

เนองจากแผนของโครงการรถไฟฟานนมการวางแผนลวงหนาเปนระยะเวลาทยาวนานมาก จงท าใหภาคเอกชนเขาไปจบจองพนทอนาคตทคาดวาจะมการกอสรางโครงการรถไฟฟาไปแลวทงสน การแกไขปญหาควรจะมมาตราการในเรองของการเวนคนพนททมากขน เพอใหพนทบรเวณ

59

โดยรอบสถานนนเปนการใชสอยแบบผสมผสาน ตามทฤษฎของ TOD หรอในตางประเทศ เพอใหคนสามารถมความเทาเทยมกนในเรองการใชประโยชนจากการพฒนาระบบขนสงมวลชนทเขาไปยงพนท

2. รปแบบการพฒนาเมองหรอเสนทางการเดนรถ

เนองจากปจจบนระบบขนสงมวลชนรถไฟฟานน ครอบคลมเพยงพนทกรงเทพชนในและสวนตอขายตามชานเมองบางพนท ท าใหคนจ าเปนตองเดนทางเขามายงแหลงงาน รฐควรขยายการพฒนาไปยงชานเมองมากขนเพอลดความแออดของการสญจรเขามายงเมองชนใน โดยควรเรมมโครงการการขยายแหลงงาน หรอแหลงทอยอาศยขนาดใหญไปตามชานเมอง และใหระบบขนสงมวลชนรถไฟฟาเขาไปยงพนทดงกลาว สงทตามมาคอการลงทนจากภาคเอกชนจะตามเขาไป แตรฐจะตองเขาไปมบทบาทในการเขาไปลงทนสรางโครงสรางพนฐานเสยกอน จงจะสามารถดงดดใหนกลงทนเขาไปยงพนทดงกลาวได ซงประเทศไทยเคยท าส าเรจมากอนหนานแลว ทงนคมอตสหกรรมทจงหวดพระนครศรอยธยา หรอโครงการอสเทรนซบอรด (Eastern Seaboard) ทจงหวดระยอง

3. การศกษาในอนาคต

จากงานวจยในอดตทผศกษาไดท าการศกษานนโดยเฉพาะงานวจยจากตางประเทศตางใหผลการศกษาเรองของระยะทางมผลตอการเปลยนแปลงดานราคาทดน และราคาทอยอาศย แตส าหรบการศกษาครงนพบวาส าหรบการศกษาในอนาคตนนนอกเหนอจากการพฒนาโครงการรถไฟฟาสวนตอขยาย นอกเหนอจากระยะหางจากสถานรถไฟฟา ราคาซอขาย ราคาประเมนจากหนวยงานภาครฐแลวนน ผท าการตองเพมเตมเรองการศกษาของคณลกษณะของตวสนคา ต าแหนงของสนคา (Product Positioning) หรอ ความแตกตางทางดานตวสนคา (Product Difference) เนองจากปจจยตางๆตามทกลาวมานนมผลตอการตดสนใจของผบรโภค และความพงพอใจทจะจายในตวของสนคา เนองจากทดนนนมอปสงคและอปทานทแตกตางจากสนคาชนดอน จากการศกษาของ (นธนนท วศเวศวร, 2552) ไดกลาวถงอปสงคทดนทมลกษณะแตกตางจากสนคาทวไป กลาวคอความตองการของผบรโภคเกดขนเพราะตองการแสวงหาอรรถประโยชน (Utility) จากการบรโภค แตความตองการทดนมไดมขนเพอการบรโภค เพราะทดนไมใชสนคาอปโภคบรโภค หากแตเปนปจจยการผลตอยางหนง ซงหมายความวา ความตองการทดนจะเกดขนไดกตอเมอมความจ าเปนตองการน าทดนไปประกอบกจกรรมและผลตสนคา (เชน ทอยอาศย) หรอบรการ (เชน โรงแรม) ลกษณะเชนน จะเรยกวา อปสงคสบเนอง (Derived Demand) โดยสบเนองมาจากความตองการของสนคาและบรการ

60

รำยกำรอำงอง

หนงสอ

นธนนท วศเวศวร (2552), เศรษฐศาสตรวาดวยการเมองและภมภาค, คณะเศรษฐศาสตร,

มหาวทยาลยธรรมศาสตร

วำรสำร

เดนศกด ยกยอน, “การวเคราะหอทธพลของหนวยผลตในระบบเศรษฐกจตอการใชทดนในเมองของ ประเทศไทย”, วารสารพฒนาสงคม ปท 16 ฉบบท 2/2557, 65-70

สขม ถระวฒน, “ถงเวลาทตองสรางสถาบนการประเมนทรพยสนขนในเมองไทย”, วารสาร บรหารธรกจ; 8, 29 (ต.ค.-ธ.ค. 2526) 32-44

โสภณ, พ., & วสนต, ค. (2550). การเปลยนแปลงราคาทดนในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล พ.ศ. 2528-2550. ธนาคารอาคารสงเคราะห, 13, 50 (ก.ค.-ก.ย. 2550) 36-41.

เอกสำรอนๆ จรศกด สงขชวย (2543). การเปลยนแปลงราคาทดนเพอทอยอาศย ป 2530-2540 : กรณศกษา

แขวงหวหมาก เขตบางกะป. (วทยานพนธปรญญามหาบณฑต), จฬาลงกรณมหาวทยาลย, คณะสถาปตยกรรมศาสตร, สาขาวชาเคหการ.

เจนการ เจนการกจ (2547). ปจจยทมผลตอการเปลยนแปลงการใชทดนเพอการพาณชยกรรม ในยานสขมวท. (วทยานพนธปรญญามหาบณฑต), จฬาลงกรณมหาวทยาลย, คณะสถาปตยกรรมศาสตร, สาขาการวางแผนภาคและเมองมหาบณฑต.

โชตวฒ เหลาไพโรจน (2555). ปจจยก าหนดราคาคอนโดมเนยมในเขตกรงเทพมหานคร. (สารนพนธ ปรญญามหาบณฑต), มหาวทยาลยธรรมศาสตร, คณะเศรษฐศาสตร, สาขาเศรษฐศาสตร ธรกจ.

เดอนเพญ ชวงเสน (2546). การวเคราะหปจจยทมผลกระทบตอราคาทดนและแนวโนมราคาทดนในอนาคต: ศกษาเฉพาะกรณอ าเภอบางพล จงหวดสมทรปราการ. (สารนพนธปรญญามหาบณฑต), มหาวทยาลยรามค าแหง, คณะเศษรฐศาสตร, สาขาเศรษฐศาสตรธรกจ.

61

ธธช ตรเพมทรพย (2558). การศกษาผลกระทบของน าทวมตอการเปลยนแปลงราคาทดนในพนทกรงเทพมหานครและปรมณฑล. (วทยานพนธปรญญามหาบณฑต), มหาวทยาลยธรรมศาสตร, คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง.

ศภรกษ แขงเหมอนเหลก (2557). ปจจยทสงผลกระทบตอการใชประโยชนของพนทเพอการพฒนาอสงหารมทรพยรอบสถานรถไฟฟาขนสงมวลชนของการรถไฟฟาขนสงมวลชนแหงประเทศไทย. (วทยานพนธปรญญามหาบณฑต), มหาวทยาลยเทคโนโลยพระจอมเกลาธนบร, คณะวศวกรรมศาสตร, สาขาวชาวศวกรรมศาสตรและการบรหารการกอสราง.

สมบต, พ. (2544). รายงานการวจย (ฉบบยอ), เรองการศกษาการเปลยนแปลงราคาทดน ของจงหวดนนทบรในชวง พ.ศ. 2528-2539. สถาบนวจยและพฒนา มหาวทยาลยสโขทยธรรมาธราช.

สนศา เครงก าเนด (2554). การศกษาผลกระทบเนองจากการพฒนาระบบขนสงมวลชนขนาดใหญ ทมผลตอมลคาทดนในกรงเทพมหานคร กรณศกษารถไฟฟาบทเอส. (วทยานพนธปรญญามหาบณฑต), สถาบนเทคโนโลยพระจอมเกลาเจาคณทหารลาดกระบง, คณะสถาปตยกรรมศาสตร, สาขาวชาสถาปตยกรรมและการวางแผน.

Books Alterkawi, M. (1991). Land Economic Impact of Fixed Guideway Rapid Transit Systems

on Urban Development in Selected Metropolitan Areas : The Issue of The Price-Distance Gradients

Brooks, A. (2009). Reconnecting America and CTOD. Calthorpe, P. (1993). The next American metropolis : ecology, community, and the

American dream. New York: Princeton Architectural Press. Cervero, R., & United States. Federal Transit Administration. (1993). Transit-supportive

development in the United States experiences and prospects : final report. Washington, D.C.: The Administration : Distributed in cooperation with Technology Sharing Program, U.S. Dept. of Transportation.

Rosen, S., & Kurth, J. R. (1974). Testing theories of economic imperialism. Lexington, Mass.,: Lexington Books.

62

ประวตผเขยน

ชอ นายอตชาต เผาภ วนเดอนปเกด 7 สงหาคม 2529 วฒการศกษา ปการศกษา 2551: ศลปศาสตรบณฑต

(โครงการรสเซยศกษา) มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ต าแหนง เจาหนาทสรรหาอาวโส บรษท จดหางาน พ.อาร.แอนด บสซเนส แมเนจเมนท จ ากด

ประสบการณท างาน 2559 – ปจจบน: เจาหนาทสรรหาอาวโส บรษท จดหางาน พ.อาร.แอนด บสซเนส แมเนจเมนท จ ากด 2558 – ปจจบน: ผอ านวยการฝายพฒนาธรกจ บรษท ลควดาตา จ ากด 2555 – 2558: เจาหนาทฝายพฒนาธรกจอาวโส บรษท ออลพรอพเพอรต มเดย (เวบไซตดด พรอพเพอรต ดอทคอม)