7164 332 2

Här är din lokalIntroduktion till hyresgäster i offentliga verksamhetslokaler

Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.S)

1

Förord

Denna skrift handlar om vad offentliga hyresgäster kan göra för att ge sig själva bättre, effektivare och trivsammare lokaler. Skriften begränsas till fastigheter som nyttjas av offentliga verksamheter såsom skolor, förskolor, särskilt boende för äldre, simhallar, teatrar, sjukhus, fängelser, kontorshus med mera. Syftet med publikationen är att underlätta byggandet av vinna-vinna-förhållanden mellan lokalbrukare och fastighetsförvaltare, att inspi-rera till ett gemensamt utvecklingsarbete genom att förklara lokal- och fastighetsekonomiska begrepp och samband samt introducera verktyg för lokalresursplanering.

Skriften vänder sig i huvudsak till styrelseledamöter, nämndledamöter och ledande tjänstemän i lokalbrukande verksamheter men är också av intresse för representanter för fastighetsverksamheter.

Projektet har initierats och finansierats av samarbetsprojektet Utveckling av Fastighetsföretagande i Offentlig Sektor (U.F.O.S) i vilka ingår: Sveriges Kommuner och Landsting, Fortifikationsverket, Akademiska Hus AB samt Samverkansforum för statliga byggherrar och förvaltare genom Statens fastighetsverk och Specialfastigheter Sverige AB.

Skriften är författad av Yngve Andrén. En styrgrupp har även medverkat i arbetet, bistått med material och lämnat värdefulla synpunkter. Styr-gruppen har bestått av Gunilla Pauly, Malmö stad; Peter Glad, Landstinget i Östergötland; Matti Modén, Landstinget Västmanland; Jari Lalli, Statens fastighetsverk samt Robert Wibom, Fortifikationsverket.

Magnus Kristiansson och Fredrik Jönsson från Sveriges Kommuner och Landsting, har på uppdrag av U.F.O.S. varit projektledare.

Stockholm i mars 2008

2 Här är din lokal

© U.F.O.S. 2008118 82 Stockholm • Tfn 08-452 70 00 • www.offentligafastigheter.se

ISBN: 978-91-7164-332-2Tryckeri: Katarina Tryck, Stockholm-Hammarby

Text: Yngve Andrén (epost: [email protected])Projektledare: Magnus Kristiansson och Fredrik Jönsson

Grafisk form: Forum1 och Björn HårdstedtDistribution: Tfn 020-31 32 30, fax 020-31 32 40, eller www.offentligafastigheter.se

Omslagsbild av Anders Jirås: Vara Konserthus är trots sin lokalisering i den lilla orten en flitigt använd mötesplats för besökare från hela Sverige. Konserthuset invigdes 2003 och är sam-manbyggt och samutnyttjas med Lagmansgymnasiet.

Innehåll

Sammanfattning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1. Lokalerna påverkar produktiviteten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

2. Lokalekonomi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8Effektivitet. Effektivitetsmått. Lokalkostnader. Konsekvenskostnader.

3. Miljö- och energihushållning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

4. Hyresmodeller . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21Kostnadshyra. Marknadshyra. Tillämpning i kommuner och landsting.Tillämpning i staten. Erfarenheter

5. Ägar- och förvaltar perspektivet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19Driftsnetto. Fastighetsvärde. Investeringar. Hyresgästbetalda investeringar.Teknisk förvaltning.

6. Strategiska val . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23Facility management. Mobila lokaler. Alternativa finansierings- och upplåtelseformer

7. Lokalresursplanering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29Upplägg och organisation. Lokalrevision. Samplanering. Lokalprojekt.Lokalresursplanernas vidareutveckling.

8. Nyckeltal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34Användning. Exempel på användning

Begreppsförklaringar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Litteraturhänvisningar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Sammanfattning 3

Sammanfattning

För alla offentliga verksamheter är lokalerna av stor betydelse. De påverkar pro duktiviteten, imagen, personalens trivsel och ekonomin. Verksam-heterna bör där för i eget intresse arbeta aktivt med lokalfrågor och avsätta kvalificerade resurser för analys, uppföljning och planering.

Arbetet bör ske i nära samarbete med hyresvärden/fastighetsförvaltaren och med vinna-vinna-tänkande som grund. U.F.O.S. har tagit fram en arbetsmodell för detta benämnd Lokalresursplanering (LRP), som prövats praktiskt i många kommuner och landsting med gott resultat. Modellen anger hur arbetet kan organiseras, vad som ska uträttas och hur ofta det ska ske. Arbetet bör enligt modellen utföras av en särskild lokalgrupp bestående av företrädare för samtliga lokalbrukarkategorier och fastig-hetsförvaltningen. I ett första steg analyseras befintligt lokalbestånd med avseende på hur väl det uppfyller dagens behov respektive behoven vid plane ringsperiodens slut, i ett andra identifieras och prövas alternativa lösningar utmyn nande i en lokalresursplan, och i ett tredje steg planeras och genomförs beslutade pro jekt. De två första momenten utförs rullande i en tvåårscykel. Syftet med lokalre sursplaneringen är att skapa både bättre och billigare verksamheter och bättre och billigare lokaler.

Bättre och billigare verk-samheter

Lägre lokal-kostnader

Höjd yttre effektivitet

Färre kvadrat-metrar

Lägre drifts-kostnader per kvadratmeter

Höjd inre effektivitet

Mer ändamåls-enliga och mer trivsamma lokaler

Lokalresursplanering syftar till att skapa både bättre och billigare verksamheter och lägre lokalkostnader.


Lokalgruppen bör som ett led i analysen värdera lokalbeståndets yttre och inre effektivitet och ta fram nyckeltal för detta, som kan användas vid jämförelser med parallellorganisationer och för identifiering och bedöm-ning av rationaliserings- och förbättringsmöjligheter. Lokalgruppen bör vid utveckling av lokalresurspla nen verka för hushållning av lokalytor genom samutnyttjande av lokaler och lokalrockader mellan verksamheter, och för att nybyggnationer kännetecknas av generalitet och flexibili tet i utformning och konstruktion. Lokalgruppen bör vidare pröva om investerings volymen och kostnaderna kan reduceras genom nyttjande av mobila lokaler och PPP- och BOT-lösningar.

Lokalbrukare kan härutöver medverka till sänkta driftkostnader för sina lokaler och lägre miljöpåverkan, genom att minska energiförbrukningen: För det första bestämmer brukarnas krav på temperatur, ventilation, belys-ning med mera upp värmningsbehovet, för det andra bestäms kylbehovet under sommarhalvåret av den utrustning i form av datorer, kopierings-maskiner etcetera som brukarna pla cerar i lokalerna, och för det tredje kan brukarna kräva att byggnaden har moderna energieffektiva aggregat för uppvärmning och ventilation.

Det är viktigt att hyresgäster har förståelse för att fastighetsförvaltarens ansvar för lokalerna är bredare än hyresgästens. Fastighetsförvaltaren ska, förutom att med verka till att hyresgästens intressen av ändamålsenliga lokaler tillgodoses (lokal försörjaransvaret), också svara för att fastigheterna uppfyller gällande myndig hetskrav på säkerhet, tillgänglighet för rörelse-hindrade, hygien med mera (ägar ansvaret). Fastighetsförvaltaren ska också svara för att förmögenhetsvärdet i fastigheterna bevaras genom att se till att byggnadsunderhåll och teknisk förnyelse sker på sätt som ger bäst totalekono mi över byggnadernas liv, samt att nybyggnationer och avveck-lingar kommer till stånd vid rätt tidpunkter (förvaltaransvaret). Till detta kommer att många offentliga byggnader är kulturklassade och väsentliga element i stadsbilden, och att de måste förvaltas och underhållas med hän-syn härtill (kulturbäraransvaret).

1 • Lokalerna påverkar produktiviteten 5

1. Lokalerna påverkar produktiviteten

För alla serviceverksamheter — offentliga och privata — är lokalernas storlek, design och läge av stor betydelse. De påverkar produktiviteten, imagen, perso nalens trivsel och ekonomin.

Produktiviteten berörs därför att den rumsliga utformningen har verkan på hur arbetet kan organiseras och på hur mycket tid som går åt för för-flyttningar av människor och material. Imagen påverkas därför att omgiv-ningen upplever bygg nader och lokaler som synliga uttryck för verksam-hetens status i samhället och attityd mot medborgarna. Och personalens trivsel styrs i hög grad av lokalernas läge, utformning, tekniska standard och yttre image. Påverkan på ekonomin vari erar. Den är störst inom den kommunala sektorn och minst inom den statliga. Lokalkostnadernas andel av de totala kostnaderna är cirka 15 till 20 procent i kommu nerna och 5 till 10 procent i landstingen.

Lokalerna är naturligtvis också viktiga för verksamheternas kunder eller klienter, det vill säga för patienter, skolelever, förskolebarn etcetera, och inte sällan mycket viktiga. Barn och ungdomar tillbringar väsentlig del av sin vakna tid i barnstugor, förskolor, skolor, simhallar, ishallar, ridhus, biblio tek och andra kommunala fas tigheter, och många äldre lever många år nästan hela dygnet i kommunala service hus och äldreboende. Fastig-heternas utseende, storlek, läge och skötsel har själv fallet mycket stor betydelse för dessa gruppers livskvaliteter.

Lokalerna är således en betydelsefull resurs och det är av tyd ligt intresse för hyresgästerna/brukarna att driva lokalutvecklingsfrågor. Framgång kommer dock inte av sig själv. Den kräver kunskap, insikt, kreativitet, mod att ompröva, och konstruktivt samarbete med hyresvärdar/fastighets-förvaltare.

I de fall hyresgäst och hyresvärd tillhör samma huvudman bör huvudman-nens intresse av effektivitet och hushållning vara den självklara utgångs-punkten för samarbetet. Lokalbrukaren och fastighetsförvaltaren bör se


Uppsala Konsert & Kongress, invigt hösten 2007. Bygg-naden innehåller tre offentliga avdelningar: utställnings- och bankettsal, konferens- och musiksal samt sal för stor orkester och kör, och är utformad som ett identitetsska-pande byggnadsverk. Foto: Bo Gyllander

1 • Lokalerna påverkar produktiviteten 7

sig som partners, inte kontrahenter, och utveckla ett vinna-vinna-förhål-lande med huvudmannens bästa som ledstjärna. Men även om så är fallet kan konflikter uppstå. Det kan bero på att parterna är sprungna ur olika professionella kulturer, har olika tidsperspektiv, gör olika bedömningar av dagsläget och framtiden eller värderar osäkerheter olika.

Nyckeln till långvariga, konfliktfria vinna-vinna-förhållande är öppenhet, tydlig het och helst sammanfallande mål och gemensamma värderingar. Ett effektivt sätt att komma dit är att anordna regelbundna gemensamma utvärderingar av lokaler na, av deras ändamålsenlighet, skötsel med mera, och att ha en fortlöpande dialog om förändringar och förbättringar. Det underlättas om parterna har lika syn på vad som kännetecknar god lokal- och fastighetsekonomi och gemensam begreppsap parat.

I de fall lokalerna tillhör en extern hyresvärd kompliceras bilden. Hyres-gästen och hyresvärden bör även i detta fall sträva efter att etablera ett vinna-vinna-förhållan de och så i synnerhet om det rör sig om långvariga affärsrelationer. Hyresgästen måste förklara och vinna förståelse hos hyres-värden för sina mål och begränsning ar och acceptera att hyresvärden har rätt till skälig förräntning av insatt kapital och kompensation för kom-mersiell risktagning. En bra relation gagnar båda parter.

Skriftens ändamål är att underlätta byggande av vinna-vinna-förhållanden mellan lokalbrukare och fastighetsförvaltare och inspirera till värdeskapande utvecklings arbete genom att förklara lokal- och fastighetsekonomiska begrepp och samband och introducera verktyg för lokalresursplanering.


Bilden ovan: I Kunskapscentrum Agardh i Båstad integreras gymnasieskola, vuxenutbildning, kommun bibliotek och kafé i en officiell mötesplats för alla åldrar. Vy över biblioteket från gymnasieskolans loftgång på övre plan. Byggnaden invigdes 2003. Foto: Hans Kjellman

2. Lokalekonomi

EffektivitetEn lokal har hög yttre effektivitet om den är ändamålsenlig för sin använd-ning, det vill säga om dess läge, storlek, planlösning, tekniska kvalitet och utrustning passar för den verksamhet som bedrivs där och de som arbetar där uppfattar loka lerna som rationella. Lokaler med hög yttre effektivitet alstrar mycket brukarnytta per kvadratmeter. En lokal har hög inre effek-tivitet om den har låga drift-, under hålls- och kapitaltjänstkostnader per kvadratmeter. Lokaler med både hög yttre och hög inre effektivitet är kostnadseffektiva. De ger mycket brukarnytta för kost naderna. Offentliga verksamheters lokaler ska vara kostnadseffektiva; de ska ha både hög yttre och hög inre effektivitet.

2 • Lokalekonomi 9

En byggnads kostnadseffektivitet varierar normalt över dess livslängd. Den är vanligtvis låg de första åren efter färdigställandet, stiger därefter under några år, planar så ut på en hög nivå de följande fem till tio åren och fal-ler därefter succes sivt om den inte byggs om eller anpassas. De inledande årens tapp hänger samman med att byggnaden uppförs med växtmån och alltså är större än vad som behövs initiellt, och de senare årens med att brukarens lokalbehov förändras med tiden och att byggnaden därmed inte längre speglar behovet i kombination med att den blir tekniskt omodern. Skeendet illustreras i figuren på nästa sida.

De senare årens tapp kan bero på demografiska förändringar. Många landsting har erfarit att vårdcentraler och sjukhus blivit för stora till följd av att folkmängden och ålderssammansättningen i upptagningsområdet förändrats. Och analogt har många kommuner erfarit att skolor, förskolor etcetera med tiden får fel kapacitet till följd av befolkningsförändringar. Ibland kan kedjeeffekter uppstå. Ett vanligt förlopp för bostadsområden, exempelvis, är att unga familjer flyttar in när områ det är nybyggt och att flertalet av dem bor kvar livet ut. Det får till följd barnpuck lar som vandrar genom förskolor, mellanstadieskolor och högstadieskolor med lågt utnyttjande av lokalerna under långa perioder om än inte samtidigt.

Effektivitetsförluster kan också ha ursprung i verksamhetsmässiga föränd-ringar hos lokalbrukaren. Exempelvis fordrar övergång från katederunder-visning för klasser med trettio elever till gruppundervisning och storklas-ser att skolbyggna dens planlösning och rumsindelning ändras för att den ska fungera, och övergång från öppen kirurgi med veckolång inläggning till titthålsingrepp utan inläggning ändrad fördelning av lokaler för mot-tagning, behandling och vård.

Effektivitet

Tid

Invigning Ombyggnad 1 Ombyggnad 2

Utan ombyggnad

Byggnaders effektivitet varierar över tiden.


Flexibilitet och månganvändbarhet är nycklar till god lokalekonomi. Om det är lätt att anpassa lokalerna i takt med att nyttjarnas lokalbehov för-ändras, och om det är lätt att konvertera byggnaden från en användning till en annan, till exempel från förskola till skola till äldreboende, kan den yttre effektiviteten hållas på hög nivå under lång tid utan kostsamma ombyggnader. Det är därför viktigt att ha långt tidsperspektiv vid plane-ring av lokaler och lokalutnyttjande.

EffektivitetsmåttLokalernas effektivitet kan kvantifieras med god precision för de flesta typer av byggnader och användningar.

Den yttre effektiviteten kan mätas efter vad som produceras i lokalerna (output) eller efter mängden insatta resurser (input). För en vårdcentral, exempelvis, kan antal vårdbesök per kvadratmeter (output), antal helårs-arbetare per kvadratmeter (input) eller personalkostnader per kvadrat-meter (input) vara lämpliga mått; för försvaret kan antal utbildade soldater per kvadratmeter regementsbyggnad (out put) vara intressant; och för en länsstyrelse kan antal heltidsanställda per kvadrat meter (input) eller personal kostnader per kvadratmeter (input) vara relevanta stor heter.

En annan möjlighet att belysa den yttre effektiviteten är att beräkna anta-let kvad ratmeter per outputenhet, till exempel antal kvadratmeter per förskolebarn, skol elev, kontorsarbetare etcetera. Sådana åtgångstal används vid dimensionering av nya byggnader.

Vid analys av orsaker till varför den yttre effektiviteten ligger på en viss nivå kan begreppen nyttjandegrad och fyllnadsgrad vara till hjälp. Det första anger hur stor del av dygnet/veckan/året som byggnaden/lokalen används, och det senare hur stor del byggnadens/lokalens kapacitet som utnyttjas då den används.

Vid beräkning av kostnadseffektiviteten sättes produktionen — mätt som output eller input — i relation till kostnaderna för lokalerna istället för som vid beräkning av den yttre effektiviteten till kvadratmeterantalet. Oftast är det dock naturligare att vända på förhållandet och analogt med åtgångstal sätta lokalkostnaderna (hy ran) i relation till vad som produceras i dem och beräkna lokalkostnad per vård besök, utbildad soldat etcetera respektive lokalkostnadernas andel av den totala kostnadsmassan (hyrans andel av budgeten).

Den inre effektiviteten är liktydigt med lokalernas årskostnader per kvadrat meter. De påverkas av byggnadssätt, tekniska investeringar, under-håll, skötsel med mera. Saken behandlas i avsnitt Lokalkostnader nedan.Ytterligare exempel på effektivitetsmått ges i kapitel Nyckeltal nedan.

2 • Lokalekonomi 11

LokalkostnaderLokalkostnader indelas normalt i drift-, underhålls- och kapitaltjänst-kostnader. Driftkostnaderna består av kostnader för skötsel, akuta repara-tioner, uppvärm ning, vatten, avlopp, sophämtning, el, försäkringar, skatter, administration och andra löpande utgifter. Ibland räknas även kostnader för lokalvård in. Till under hållskostnader hör kostnader för åtgärder som är planerade och utförs med längre tidsintervall än ett år, såsom målning, omläggning av golv, takreparationer med mera. Drift- och underhållskost-nadernas storlek och relativa tyngd illustreras i diagrammet på nästa sida som visar kommunernas genomsnittliga kostnader för grund skolebyggnader år 2006.

Grundskolor – kostnader för drift, underhåll och förvaltning (kr/kvm BRA)

El: 53

Vatten: 8

Administration: 22

Planerat underhåll: 48

Fastighetsskötsel: 90Markskötsel: 13

Sophantering: 7

Skadegörelse: 24

Uppvärmning: 75

Summa: 340 kr/kvm BRA

Källa: SKL statistik för 2006. Genomsnitt för de 86 deltagande kommunerna.

Kapitaltjänstkostnaderna består av avskrivningar på investeringskost-naden och ränta på det bokförda värdet. Avskrivningen är formellt sett byggnadens värde minskning under året. I praktiken tillämpas schabloner. Byggnadsinvesteringar skrivs vanligtvis av på trettio till fyrtio år med lika belopp varje år. Både kortare och längre tid förekommer dock liksom växande årsbelopp, så kallad progressiv avskrivning, och differentiering av byggnadsdelar efter bedömda ekonomiska livslängder. I det senare fallet skrivs exempelvis stommen i byggnaden av under längre tid än ventilations-anläggningen. Tomtvärden avskrivs normalt inte alls. Det bokförda värdet är ingående värde minskat med gjorda avskrivningar.


KonsekvenskostnaderSparsamma hyresgäster hushållar med kvadratmetrarna. Stora lokaler genererar inte bara hög hyra utan drar också med sig följdkostnader som direkt relaterar till lokalernas storlek, till exempel för lokalvård, möbler och annan inredning och bevakning. Följdkostnaderna uppgår normalt till 20–40 procent av hyreskostnaden. Det lönar sig för hyresgästerna att vara återhållsamma med kvadratmetrarna.

3 • Miljö- och energihushållning 13

3. Miljö- och energi- hushållning

Byggnader och lokaler ska ha god energihushållning. Det är viktigt inte bara för hyresgäster och fastighetsägare utan också för samhället i stort. Låg energiför brukning ger låga energikostnader och låg miljöbelastning.

Energikostnaderna svarar idag för mellan tjugo och sextio procent av drift-kostna derna. Det lägre talet gäller välisolerade, tekniskt välskötta hus med behovsstyrd ventilation och uppvärmning, och det högre äldre hus med kon-stant ventilation och uppvärmning. Kostnadsandelen är själv fallet kopplad till prisutvecklingen. Om energipriserna fortsätter att stiga relativt övriga kostnader kommer andelen att öka och mana till ytterligare besparingar.

Energiförbrukningen kan uppdelas i (1) värme och kyla, (2) fastighetsel och (3) verksamhetsel. Med värme och kyla avses energi för uppvärmning/kylning av lokalerna och produktion av tappvarmvatten. Inom tätorter är

Bilden ovan: Exempel på miljö- och energihushållning. Solceller har integrerats i fasaden. Foto: Malmö stadsbyggnadskontor.


den vanligaste for men fjärrvärme/kyla. Med fastighetsel avses elektrisk energi för drift av pumpar, fläktar, hissar med mera och belysning i all-männa utrymmen. Och med verksam hetsel avses elektrisk energi för drift av den utrustning, datorer, kopieringsmask iner med mera och belysning som hyresgästerna placerat i lokalerna. Hyresgäster na kan påverka samtliga tre användningsområden.

För det första styr hyresgästerna förbrukningen av verksamhetsel fullt ut. De bestämmer vilka och hur många kontorsapparater etcetera som ska placeras i loka lerna, när de ska utnyttjas och om de ska vara avstängda på nätter och helger. Energimedvetna hyresgäster anskaffar energieffektiva kontorsapparater och ser till att de är avstängda då de inte utnyttjas.

För det andra påverkar hyresgästernas krav på temperatur, ventilation, vädring, belysning med mera uppvärmningsbehovet. Balanserade och återhållsamma krav sänker energiåtgången.

Före det tredje kan hyresgästerna fordra att hyresvärdarna håller fastighets-installa tionerna up-to-date. Aggregat för uppvärmning och ventilation bör renoveras eller bytas ut helt eller delvis med tio till tjugo års intervall, eftersom gamla aggregat till följd av slitage och teknikutveckling har väsentligt lägre verkningsgrad än nya. Och äldre hus bör kompletteras med reglerutrustning, som gör det möjligt att styra gångtider och effekter i lokalerna efter dygnets och veckans behov, istället för att ha över tiden konstant temperatur och ventilation.

I sammanhanget bör framhållas att endast en liten del av fastighetselen och verk samhetselen nyttiggörs för drift av apparater och belysning. Huvuddelen blir oönskad värme. På vintern är detta i regel inte ett pro-blem eftersom den tillförda värmen minskar uppvärmningsbehovet. På sommaren däremot måste värmen ven tileras bort eller extra kyla tillföras för att nå rätt komfortnivå, vilket orsakar ytter ligare energiförbrukning. Moderna kontorshus är särskilt utsatta. De har inte bara mycket god värme isolering, vilket betyder lågt värmeläckage, utan också hög in tern värmealstring till följd av att de rymmer många människor och många kontors apparater per kvadratmeter. De behöver därför kylas under större delen av året. Energieffektiva apparater minskar kylbehovet.

4 • Hyresmodeller 15

4. Hyresmodeller

Internhyror introducerades i offentlig sektor i början av nittiotalet. Huvud -syftet var att göra brukarna medvetna om vad lokalerna kostade och moti-vera dem att mode rera sina anspråk. Lokaler betraktades dessförinnan i praktiken som fri nyttighet.

Det finns i princip två huvudmodeller för hyressättning av offentliga verksamhets lokaler; kostnadshyra och marknadshyra.

KostnadshyraVid hyressättning enligt kostnadsprincipen sätts hyran lika med fastighets verk samhetens självkostnad för fastigheten eller lokalen ifråga, det vill säga hyresgästen/ brukaren får betala faktiska kostnader för drift, underhåll och förvaltning, och bokförda kostnader för kapitaltjänst. Prin-cipen är inte problemfri. Den kan leda till att lokaler med samma yttre effektivitet får vitt skilda hyresnivåer. Så blir exempelvis fallet om de aktu-ella fastigheterna blivit byggda vid olika tidpunkter och därmed har olika kapitaltjänstkostnader. En annan följd är att större under hållsåtgärder, som en takomläggning, och oförutsedda, som reparationer på grund av vatten läckage, får kraftiga genomslag de år de inträffar. Härtill bör läggas att fastig hetsverksamheten berövas ekonomiskt incitament att effektivi-sera och för bättra. Kostnaderna förs ju vidare på hyresgästerna oavsett hur väl pengarna an vänts. Den främsta fördelen är att brukarna får intresse att vara aktsamma om lokalerna och hålla nere energiförbrukningen. De betalar ju underhålls- och upp värmningskostnaderna fullt ut.

Kostnadshyra tillämpas i praktiken inte ortodoxt. Vanligtvis bestäms hyran på basis av bedömda framtida självkostnader i flerårsperspektiv och inte på faktiska. Kostnader för takomläggning och vattenskada bedöms då innan de uppkommit och fördelas ut på flera år. Fördelarna för hyresgästerna är att deras ekonomiska planering underlättas och att de inte bär ekonomisk risk för oförutsedda tekniska skador och oförutsedda prisförändringar. Å andra sidan måste de acceptera risk tillägg i hyran för sådana eventualiteter. Härtill bör nämnas att flerårig fixering av hyresbelopp förutsätter att hyres-


Stora satsningar har gjorts på konst och utsmyckning i och kring den nya byggnaden för tumörsjukvård vid Universitetssjukhuset i Lin köping. Man har bland annat velat förvandla hissförflyttningarna mellan våningarna till en väl-kommen stund för tanke utflykter. Konstnären Gebbe Björkman har gjort en av de stora tavlor som pryder hissarna. Foto: Thomas Johansson.

4 • Hyresmodeller 17

gästen och hyresvärden i förväg fastställt hur stort hyresvärdens åtagande ska vara och vad som ska ingå i hyran, vilket är ett tids ödande arbete som brukar resultera i långa gränsdragningslistor.

En modifierad form av kostnadshyra är att fördela samtliga kostnader för ett del bestånd, till exempel en kommuns förskolor, på de olika objekten i beståndet i för hållande till deras respektive ytor, så kallade kategorihyror. Orättvisa kapital tjänstkostnader neutraliseras då men brukarnas incita-ment att hålla nere under hålls- och energikostnader försvinner.

MarknadshyraVid hyressättning enligt marknadsprincipen sätts hyran så att den motsva-rar hyresnivån för likvärdiga lokaler på den fria marknaden. I normalfallet fixeras hyran i treårsperioder. Principen medför att hyresgästnytta och yttre effektivitet får genomslag och att tekniska och ekonomiska risker bärs av hyresvärden. Den ekonomiska risken brukar dock till en viss del flyttas över på hyresgästen genom klausuler om indexreglering av hyran och justeringar vid förändringar av skatter, avgifter och energipriser.

Marknadshyra tillämpas framförallt för kontorslokaler i centrala lägen i tätorter. Inom det segmentet finns utvecklade marknader — många hyres-värdar och många hyresgäster — och etablerade hyresnivåer. För skolor, sjukhus, fängelser och andra specialbyggda lokaler, däremot, finns inte någon konkurrensutsatt marknad och därmed inte några objektiva mark-nadspriser.

Bedömning av marknadshyran för en viss lokal kräver insamling av mark-nadsdata för liknande objekt i likvärdigt läge och bedömningar av loka-lens användbarhet, generalitet, standard, tillgänglighet med mera. Sådana värde ringar görs av värde ringsföretag med specialkompetens på området och kan beställas både av hyres värd och hyresgäst.

Tillämpning i kommuner och landstingLandsting och kommuner tillämpar i praktiken ofta principerna sam-tidigt. Gamla byggnader, som har alternativa användningar och kan hyras ut på marknaden, hyressätts enligt marknadsprincipen och nybyggnatio-ner, tillbyggnader och unika fastigheter utan alternativanvändning enligt kostnads principen.


Tillämpning i statenInom den statliga sektorn gäller att lokalbrukande och fastighetsför-valtning ska vara separerade. Lokalbrukande myndigheter — universitet, högskolor, försvaret, länsstyrelser etcetera — ska hyra sina lokaler och kan välja mellan att hyra av någon av de statliga fastighetsverksamheterna — Special fastigheter, Fortifikations verket, Akademiska Hus, Statens fastig-hetsverk med flera — och aktörer på den externa marknaden.

Specialfastigheter och Fortifikationsverket ska enligt sina instruktioner tillämpa kostnadshyra vid uthyrning till statlig hyresgäst, och Akademiska Hus ska tillämpa marknads hyra. Statens fastighetsverk har en mer kom-plex situation. Verket ska använda kostnadshyra för alla byggnader som tillhör det nationella kulturarvet och vissa särskilt utpekade byggnader inom kultursektorn, och marknadshyra i övrigt.

ErfarenheterDen allmänna erfarenheten av internhyror är att de har avsedd verkan vid införan det och efter omorganisationer och andra verksamhetsförändringar, och de närms ta åren därefter. Verksamheterna får då incitament att hus-hålla med lokalerna och ser över sina lokalanvänd ningar. Effekten avtar dock påtagligt med tiden. Verk samheterna flyttar fokus till andra saker då de uttömt de omedelbara rationalise ringsmöjligheterna och lokalkostna-derna blir en budgetpost som uppräknas utan kritisk reflektion. Det är en olycklig utveckling eftersom den yttre effektiviteten normalt faller med automatik över åren när verksamheten förändras.

5 • Ägar- och förvaltarperspektivet 19

5. Ägar- och förvaltar-perspektivet

Det är viktigt att hyresgäster har förståelse för att fastighetsförvaltarens ansvar för lokalerna är bredare än hyresgästens. Fastighetsförvaltaren ska förutom att med verka till att hyresgästens intressen av ändamålsenliga lokaler tillgodoses (lokal försörjaransvaret) också svara för att fastigheterna uppfyller gällande myndig hetskrav på säkerhet, tillgänglighet för rörelse-hindrade, hygien med mera (ägar ansvaret) och för att förmögenhetsvärdet i fastigheterna bevaras genom att se till att byggnadsunderhåll och teknisk förnyelse sker på sätt som ger bäst totalekono mi över byggnadernas liv och att nybyggnationer och avvecklingar kommer till stånd vid rätt tidpunkter (förvaltaransvaret). Till detta kommer att många offent liga byggnader är kulturklassade och väsentliga element i stadsbilden, och att fas tigheterna måste förvaltas och underhållas med hänsyn härtill (kulturbäraransva ret).

Bilden ovan: Konsthögskolan i Malmö. Byggnaden invigdes år 1900 som folkskola för 1 300 elever. Den har på 1990-talet genomgått en varsam renovering och ombyggnad för anpass-ning till dagens utbildning för ett 60-tal konststuderande. Foto: Tyke Tykesson


Fastighetsekonomiska och förvaltningstekniska begrepp och samband, som berör ägar- och förvaltaransvaren och som kan vara av intresse för hyresgäster att ha insikt i, belyses nedan.

Driftnetto En fastighets driftnetto är skillnaden mellan dess löpande intäkter och drift- och underhållskostnader. Intäkterna består av hyror för lokaler och i vissa fall dess utom av hyror för parkerings-, reklamplatser och annat. Driftnetto kallas ibland även driftöverskott.

FastighetsvärdePå en oreglerad marknad där både hyres- och kostnadsnivåer är marknads-bestämda styrs en fastighets värde av driftnettot och marknadens avkast-nings krav. Driftnettot dividerat med marknadens avkastningskrav ger fastighetens mark nadsvärde (avkastningsvärde). Med marknadens avkast nings krav menas då den förräntning på insatt kapital som inves-terare kräver för att investera på en viss ort i ett visst konjunkturläge. Avkastnings kravet påverkas av ränteläget, ortens mark nadsförutsättningar och den aktuella byggnadens flexibilitet; ju högre flexibilitet, desto lägre avkast nings krav. Avkastningskravet är således såväl ränte-, orts-, tids- som byggnadsberoende.

På en reglerad marknad och vid hyressättning enligt kostnadsprincipen finns inte en sådan omedelbar koppling mellan yttre effektivitet, hyres-nivå, driftnetto och fastighetsvärde. Hyrorna sätts ju där utan hänsyn till utbud och efterfrågan. Det betyder att hyran inte är uttryck för nyttan och att driftnettona inte kan användas ojusterade för bestämning av marknads-värden.

InvesteringarFastighetsinvesteringar kan indelas efter ändamål i

• nybyggnad

• tillbyggnad

• ombyggnad

• ägarinvesteringar

Ny-, till- och ombyggnadsinvesteringar görs för att tillfredsställa brukar-behov och verksamhetsdrivna myndighetskrav avseende hygien, arbetar-skydd med mera. Ägarinvesteringar görs för att göra driften billigare och säkrare eller för att tillgo dose fastighetstekniska myndighetskrav. Installa-

5 • Ägar- och förvaltarperspektivet 21

tion av värmepumpar, moderni sering av ventilationssystem och tilläggs-isolering är exempel på ägarinvesteringar.

Ny- och tillbyggnad skapar nya ytor och ombyggnad ökar fastighetens ändamåls enlighet och yttre effektivitet. Samtliga leder till intäktsökningar och därigenom ökade driftnetton. I de två första fallen sker ökningen genom tillkomst av fler uthyrningsbara kvadratmeter, och i det tredje genom att hyresvärdet per kvadrat meter ökar. Ägarinvesteringar leder också till ökade driftnetton, men i det fallet åstadkoms ökningarna genom minskade drift- och underhållskostnader.

En investering är lönsam om den driftnettoökning den ger upphov till är större än den kostnad för kapitaltjänster den genererar.

Exempel: En investering på en miljon, med en avskrivningstid på 33 år och en kalkylränta på 8 procent, ger en kapitaltjänstkostnad på 30 000 kronor i avskrivningar och 40 000 kronor i ränta (detta är en genomsnittskostnad under avskrivningstiden). Med andra ord måste investeringen generera ett ökat driftnetto med minst 70 000 kronor för att vara lönsam.

Fastighetsinvesteringar innebär alltid avvägningar mellan att ta kostna-der initialt och att skjuta dem på framtiden. Det kan handla om att välja tekniska kvaliteter i byggmaterial och installationer som är dyrbara vid investerings tillfället men ger låga drift- och underhållskostnader, och det kan handla om att investera i flexibi litet för att göra det enkelt och billigt att längre fram bygga om och anpassa loka lerna för nya användningar.

Hyresgästbetalda investeringarDet förekommer att mindre ombyggnader, lokalanpassningar och extra underhåll, som kommer till stånd på initiativ av hyresgästen, bekostas av hyresgästen direkt och inte via hyreshöjning. Hyresgästen och hyresvär-den kommer då överens om vad som ska göras, och hyresvärden planerar och handlar upp arbetena, betalar entreprenörerna underhand och skickar samlingsräkning till hyresgästen då arbe tena är klara.

Teknisk förvaltningDen tekniska förvaltningen omfattar drift och underhåll av byggnader och mark. Till drift räknas löpande tillsyn och skötsel av byggnader och installa tioner, kontroll av energi- och vattenförbrukning, reglering av luft-flöden och uppvärm ning, reparationer av akuta fel samt tillsyn av yttre anläggningar, träd gårdsskötsel, snöröjning, reparationer av gångbanor och parkeringsplatser med mera. Härtill kommer mottagning av felanmäl-ningar från hyresgäster och åtgär dande av felen liksom annan handgriplig


service till hyresgästerna, till exempel hjälp med uppsättning av gardiner och hyllor. Till underhåll räknas arbeten som utförs med flera års intervall som ut- och invändig ommålning, takreparationer, omasfaltering av hård-gjorda ytor med mera.

Teknisk förvaltning är regelstyrd. De centrala bestämmelserna finns i Plan och bygglagen (PBL), Lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk med mera (BVL) och i Boverkets byggregler (BBR) och härtill kopplade föreskrifter. Där anges bland annat följande:

• En byggnads yttre ska hållas i vårdat skick. Underhållet ska anpassas till bygg nadens värde från historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konst-närlig syn punkt samt till omgivningens karaktär. Särskilt värdefulla byggnader ska un derhållas så att deras särart bevaras.

• Ett byggnadsverk ska underhållas så att de tekniska egenskaperna hos bygg nads verket i huvudsak bevaras under en ekonomiskt rimlig livs-längd. Instal lationer och anordningar för till exempel tillgänglighet, hälsa och säkerhet ska hållas i sådant skick att de fungerar som det var avsett från början.

• För varje byggnad ska finnas skriftliga drift- och underhållsinstruktio-ner, sär skilda anvisningar för funktionskontroll av ventilationssystem och brandskydd samt plan för det periodiska underhållet.

• Funktionskontroll av ventilationssystem — så kallad obligatorisk ventila-tions kontroll (OVK) — ska utföras regelbundet av särskild behörig besikt -ningsman. Skol-, förskole- och vårdbyggnader ska kontrolleras vartannat år, kontors byggnader med från- och tilluft (FT-ventilation) vart tredje år, och kontors byggnader med enbart frånluft (F-ventilation) vart sjätte år. Kontrollen ska utföras gentemot de regler som gällde när bygglovet gavs och med hänsyn till den verksamhet som bedrivs i byggnaden. Av protokollet ska framgå om ven tilationssystemets funktion är godtagbar eller inte.

• Ventilationssystemen har ofta brister. Enligt Boverkets statistik, som löper se dan 1991 då OVK infördes, har systemen i genomsnitt haft sex fel vid inspek tionen, varav två allvarliga.

• Byggnaders energiprestanda och möjliga lönsamma energieffektiviserings-åtgärder ska redovisas i särskilda energideklarationer, som ska upp rättas av oberoende särskilt certifierade experter. Deklarationerna, som ej får vara äldre än tio år, ska anslås i byggnadernas entré och insändas till Boverket.

Andra regler som måste respekteras är bestämmelserna om systematiskt brand skyddsarbete (SBA), miljöfarliga ämnen (PCB, radon, freon, asbest med mera), trycksatta kärl med mera.

6 • Strategiska val 23

6. Strategiska val

Offentliga verksamheters lokalförsörjning kan läggas upp och bedrivas på olika sätt med olika konsekvenser för utvecklingstempo, flexibilitet med mera. Vad som är bäst beror på förutsättningarna och målsättningarna, och varierar därför från tid till annan och från verksamhet till verksam-het. Nedan beskrivs några sådana kri tiska vägval som kan vara av särskilt intresse för hyresgäster.

Facility managementSamarbetet mellan hyresgästen/brukaren och hyresvärden/fastighetsför-valtaren kan begränsas till enbart lokalförsörjning, men kan också vidgas till att även om fatta kringtjänster som lokalvård, bud- och vaktmästeri-tjänster, receptioner, tele foni- och datasupport, bevakning med mera. Fastighets förvaltningen växer då till en serviceförvaltning, eller med engelskt språkbruk till en FM-organisation (Facility Management). En

Bilden ovan: Centrum för flexibelt lärande (CFL) i Söderhamn uppfördes i en nedlagd lager- och industrilokal. CFL har blivit en välkänd mötesplats för kommun, individer, näringsliv och organisationer, med lokaler för utbildning, konferenser och kontor.


hyresgäst som anammar FM-konceptet överlåter sina stödtjäns ter helt eller delvis till serviceförvaltningen och koncentrerar sig på sin huvudupp gift. För många verksamheter kan detta vara en väg mot sänkta kostnader och höjd kvalitet.

FM är sedan lång tid etablerat i USA, Storbritannien och flera andra euro-peiska länder med goda resultat. Det gjorde intåg i Sverige i början på 1990-talet i nä ringslivet och något senare i offentlig sektor. De svenska erfarenheterna hitintills är delade. Ibland har ambitionerna förverkligats, ibland inte. Omvandling från fastighetsförvaltare till serviceleverantör är ett stort steg som kräver mental och kulturell omställning.

De nya FM- eller serviceförvaltningarna har en svår uppgift. Stödverksam-heterna har väldigt olika karaktär såväl innehållsligt som produktions-tekniskt. Härtill kommer att medarbetarna representerar olika yrkes-kategorier. För att lyckas med integrationen måste serviceförvaltningarna omforma sina verksamheter både på bredden och djupet, och de måste förändra tjänsteutbud, produktions- och organi sationsformer och bryta med traditionella yrkesroller och ansvarsgränser.

Omformningen av tjänsteutbudet måste utgå från kundernas behov, base-ras på kunskap om deras verksam hetsidéer, ansvar, restriktioner, problem och möjlighe ter. Det är naturligt att erbju da kunderna servicepaket. Ett exempel kan vara kontorslokaler med kringservice. Bastjänsten kan då bestå av möblerade kontors arbetsrum, konferensrum med mera, för sedda med IT- och telefoniutrustning. Kring servicen kan bestå av lokalrelaterade tjänster som städning och gardintvätt, kontorsrelatera de som vaktmästeri, bud och posthantering, personalrelaterade som restauration, friskvård, motion och massage och säkerhetsrelaterade som administration av lås och nycklar, larm och kameraövervakning.

Mobila lokalerFör verksamheter i utveckling kan mobila lokaler ofta vara ett intressant alternativ till traditionella byggnader.

Mobila hus som vi känner dem idag är liktydigt med lådformade moduler/volym element som tillverkas på fabrik, transporteras till byggplatsen med lastbil och fo gas samman där på mycket kort tid till fungerande byggnader. Modulerna är i princip färdigbyggda då de lämnar fabriken. Isolering, fukt-skydd, golv-, vägg- och takskivor, installationer, fönster, dörrar med mera är på plats. De kompletterings arbeten som behöver göras på byggplatsen, förutom grundläggning och framdrag ning av el-, vatten- och avloppsled-ningar, är sådana som har med sammanfog ningen av modulerna att göra.


De vanligaste användningsområdena är kontor, förskolor, skolor och bostä-der. Ut hyrarna/tillverkarna lagerhåller standardiserade moduler för dessa ändamål. Flytt barheten gör modulerna särskilt lämpliga för tillfälliga pro-jekt, till exempel eva kueringslokaler, och för att följa demografiska vågor.

Hus byggda av mobila moduler håller samma tekniska kvalitet som mot-svarande platsbyggda hus. De byggs enligt samma tekniska normer och uppfyller alla de krav som gäller på hygien, hållfasthet, brandsäkerhet, till-gänglighet för handikappade et cetera. De har dessutom flera andra posi-tiva egenskaper:

• Projekttiden från beslut till inflyttning är mycket kort.

• Mobila projekt kan ges rätt storlek från början om det rör sig om standard-applikationer. Tillkommande behov under brukstiden kan tillgodoses med hjälp av addering av fler moduler då eventuellt behov uppstår. Mobila projekt behöver därför inte, i motsats till platsbyggda, förses med växtmån från start.

• Kalkylsäkerheten är hög. Investerings- och driftkostnaderna kan bedö-mas med större noggrannhet före projektstart än vad som är möjligt för plats byggda hus. Vid förhyrning kan den totala projektkostnaden — hyres- och driftkostnader under hyrestiden, etablerings- och avetablerings-kostnader — bedömas med mycket hög grad av noggrannhet.

Mobila byggnader är — fördelarna till trots — ganska ovanliga. En orsak är traditionen, offentliga beställare är ovana att planera för, värdera och handla upp mobila lösningar. En annan orsak är produktens ofta torftiga arkitektoniska uttryck och image av barack och second best. En tredje orsak till att mobila byggnader är ovanliga är att produktutbudet inte är anpassat till den offentliga sektorns behov. Offentliga beställare skulle kunna agera mer aktivt än vad de gör och ställa krav på arkitektonisk och formmässig förnyelse.

Läs mer om mobila verksamhetslokaler i boken med samma namn från U.F.O.S.

Alternativa finansierings- och upplåtelseformerEn vanlig policy i landsting och kommuner är att de själva ska äga de fastig heter som svarar mot deras långsiktiga och stabila behov, och hyra de fastig heter/lokaler som de behöver på medellång eller kortare sikt. I den statliga sektorn är synsättet annorlunda. Där är, som nämnts ovan, separation av brukande och fastighetsför valtning regel. De lokalbrukande myndig heterna får inte äga fastigheter utan ska hyra sina lokaler, antingen av någon av statens fastighetsverksamheter eller externt på marknaden.


Uppsala Konsert & Kongress.Foto: Bo Gyllander.


Valet står dock inte bara mellan att äga och hyra. Flera intressanta utvecklings främjande blandformer med rötter i USA och Storbritannien har börjat komma i bruk, närmare bestämt Sale and Lease Back (SLB), Public, Private Partnership (PPP) och Build, Operate, and Transfer (BOT). Gemensamt för dem är att de skapar dynamik, mobiliserar resurser och kräver aktivt agerande av hyresgästerna.

SLB-arrangemang innebär att en kommun eller landsting säljer en eller flera av sina fastigheter till ett fastighetsfinansieringsföretag — ett renting företag — och samtidigt hyr tillbaka den eller dem på långtidsbasis. I upp görelsen ingår ofta att säljaren ska svara för drift och underhåll och har rätt att köpa tillbaka fastigheten eller fastigheterna till ett i förväg känt pris vid hyrestidens slut. Om dessa villkor gäller får arrangemanget samma effekt för säljaren som att ta upp ett banklån. Kapitalet som frigörs vid försäljningen kan användas för utveckling av verksam heten.

PPP används i nybyggnadsprojekt. Arrangemanget innebär att en kom-mun, lands ting eller statlig organisation träffar avtal med en eller flera finansiärer och entreprenörer om att uppföra och förvalta en anläggning som innehåller offentliga verksamhetslokaler, helt eller delvis. De privata intressenterna svarar för hela eller delar av finansieringen och den offent-liga partnern förbinder sig att hyra lokaler i anläggningen under en längre period. En grundbult i upplägget är att de offentliga och de privata intressen terna utvecklar projekt- och lokalprogrammen tillsam mans.

PPP-projekt ingår ofta i stadsförnyelseprogram med komplexa förutsätt-ningar. Kommunen kan vara ursprunglig ägare till fastigheten och projek-tet kan bestå av såväl kommunala verksamhetslokaler som kommersiella lokaler, bostäder, parke ringsgarage med mera. Fördelen för kommunen är att kommunen har inflytande över projektprogrammet, att genom förande kan ske snabbt, att kommunen inte får ansvar för den löpande driften och underhållet, och att kommunens investerings budget inte belastas. Arrange manget kan bli ekonomiskt fördelaktigt för kommunen om fastig-heten har gynnsamt läge och om möjligheten till extern uthyrning är stor. Nack delen är att kommunen saknar rådighet över fastigheten när den väl är byggd och att konkurrenssituationen kan bli begränsad då endast ett fåtal entreprenörer har kapacitet att gå in i PPP-projekt.

BOT används vid uppförande av publika avgiftsbelagda anläggningar som sim hallar, ishallar, broar och vägar. Förfarandet innebär att en entreprenör åtar sig att uppföra och driva anläggningen under ett visst antal år och där-efter överlämna den till den offentliga partnern mot en i förväg bestämd ersättning, som kan vara blott symbolisk. Entreprenören bekostar upp-förandet och driften under kontrakts tiden, och inkasserar under samma tid alla publikavgifter, hyres- och arrendeintäk ter med mera. I upplägget


ingår normalt att den offentliga partnern förbinder sig hyra anlägg-ningen ett visst antal timmar per säsong. Fördelen med arrangemanget är att entreprenören får incitament att bygga en anläggning som både genererar intäkter och är billig i drift, och att den offentliga partnerns investeringsbudget inte belastas. En central del även i detta upplägg är att den offentliga partnern och entreprenören utvecklar projektprogrammet tillsammans. Nackdelen är att den offentliga partnerns inflytande under kontraktstiden blir mindre än vad det hade varit om den offentliga part-nern varit ägare.

En grundläggande skillnad mellan eget ägande och de övriga formerna är att eget ägande ger den lägsta kapitalkostnaden vid såväl egen- som låne-finansiering. Det sammanhänger med att bankerna tillåts ha lägre kapital-täckning och därigenom kan hålla lägre ränta vid utlåning till offentlig sektor än till privata aktörer, eftersom kommuner, stat och landsting inte kan gå i konkurs. Å andra si dan kan de privata aktörerna i många fall arrangera projekten på sätt som de of fentliga inte kan och som minskar kapitalbehovet och därigenom också räntebetal ningarna, trots högre ränte-sats.

7 • Lokalresursplanering 29

7. Lokalresursplanering

U.F.O.S. tog i slutet av nittiotalet fram en modell för lokalutveckling be nämnd Lo kalresursplanering (LRP) vars ändamål är att skapa såväl bättre och billi gare verk samheter som bättre och billigare lokaler. Modellen bygger på nära samarbete mellan hyresgäster/lokalbrukare och hyresvärd/förvaltare i form av regelbundna gemensamma utvärderingar av lokalernas yttre och inre effektivitet och gemen sam planering av förbättringar och förändringar.

Bättre och billigare verk-samheter

Lägre lokal-kostnader

Höjd yttre effektivitet

Färre kvadrat-metrar

Lägre drifts-kostnader per kvadratmeter

Höjd inre effektivitet

Mer ändamåls-enliga och mer trivsamma lokaler

Lokalresursplanering syftar till att skapa både bättre och billigare verksamheter och lägre lokalkostnader.

Modellen har prövats praktiskt i flera kommuner och landsting med gott resultat. Den befordrar vinna-vinna-tänkande, förlöser kreativitet och leder till handling. Huvuddragen redovisas nedan.

Upplägg och organisation Arbetet utförs i tre huvudsteg:

1. lokalrevision

2. samplanering utmynnande i en lokalresursplan

3. lokalprojekt — planering och genomförande av i lokalresursplanen angivna enskilda projekt.

Steg 1 och 2 utförs på kommun-, landstingsnivå eller motsvarande och omfat tar alla lokaler som huvudmannen utnyttjar oavsett om de ägs av denne eller för hyrs externt. Arbetet genomförs återkommande med vanligt vis högst två års tids intervall och planeringsperioden är normalt fem år.


Arbetet utförs av särskilt utsedda arbetsgrupper bestående av företrädare för hy resgästerna/brukarna och fastighetsverksamheten. Varje brukar-kategori bör ha egen företrädare. Arbetsgrupperna blir därmed större i kommuner än i landsting och statliga verk eftersom de har vidare verk-samhetsfält än de andra. Den breda sammansättningen syftar till att underlätta identifiering av konkreta effektivise ringsåtgärder, som sam-nyttjande av lokaler, lokalrockader och byggande av en gemensam refe-rensram och värde grund. Grupperna kallas vanligen för lokalgrup per eller brukarråd.

Lokalresursplanerarna presenterar sina analyser och förslag — arbetsgrup-perna ska eftersträva konsensus inom sig — för sina respektive förvaltnings -ledningar som gemensamt godkänner och beslutar eller, om det inte lyckas, hänskjuter saken till kommun-, landstingsledningen eller motsvarande.

Steg 3 utförs på projektnivå. Arbetet innefattar beredning, planering och genomförande av omflyttningar, om-, till- och nybyggnader, avvecklingar med mera. Det leds av fastighetsverksamheten med bistånd från lokal-brukarna.

Lokalrevision Samplanering Lokalprojekt 1

Rullande planering

Lokalresursplanering är en cyklisk process som utmynnar i konkreta projekt.

LokalrevisionUppgiften för lokalresursplanerarna i det första huvudsteget är att beskriva och värdera befintligt lokalbestånd och klargöra dels hur ändamålsenligt det är och hur väl det utnyttjas idag, dels hur väl det kommer att tillfreds-ställa huvudmannens behov vid planeringsperiodens slut.

Analysen bör vara både kvalitativ och kvantitativ. Den kvalitativa delen består av bedömningar av enskilda byggnaders ändamålsenlighet vad gäl-ler geografisk be lägenhet, planlösning, teknisk utrustning och skick med mera. Den kvantitati va delen består av effektivitetsberäkningar. Situatio-nen ska belysas på bästa sätt. Arbetsgrup perna ska identifiera relevanta


mått för yttre och inre effektivitet, beräkna dessa och sätta upp mål för dem. Slutklämmen i kalkylen ska vara beräkning av den teo retiska bespa-ringspotentialen respektive det teoretiska kompletteringsbehovet idag och vid planeringsperiodens slut, närmare bestämt av skillnaden mellan det lokal behov som kan räknas fram med hjälp av effektivitetsmålen och dagens verklig het.

Arbetsgrupperna svarar för organiseringen av datainsamlingen och kvalitetssäk ringen av uppgifterna. Om uppgifterna är osäkra ska arbets-grupperna analysera och värdera osäkerheterna.

Arbetet i denna del ska redovisas så att det blir möjligt att följa utveck-lingen från planeringstillfälle till planeringstillfälle.

Samplanering Uppgiften i det andra huvudsteget är att identifiera alternativa vägar att tillfreds ställa huvudmannens lokalbehov och nå effektivitetsmålen, värdera dessa ur nyttjar- och fastighetssynpunkt, bedöma osäkerheterna i förutsättningarna och kalkylerna, och på basis av överläggningarna lägga fram förslag till lokalresursplan.

Det första arbetsmomentet är att operationalisera målbilden vid planerings-perio dens slut och ställa den mot dagens situation. Beskrivningen ska vara både kvali tativ och kvantitativ. Den kvalitativa delen preciserar, med utgångspunkt från kommunalekonomiska långtidsplaner eller motsva-rande, behov av speciallokaler, utrustning, flexibilitet med mera. Den kvantitativa delen preciserar hur stora lokalerna ska vara och hur de ska fördelas för att nå effektivitetsmålen.

Nästa moment, som är planeringens kritiska punkt, är att generera förslag till lös ningar och att värdera och rangordna dem. Lösningarna ska leda till förhöjt kapa citetsutnyttjande och ökad flexibilitet. Hög nyttjandegrad, hög fyllnadsgrad och ett begränsat antal kvadratmeter är nyckeln till god lokalekonomi.

Arbetsgrupperna uppmanas att tänka fritt och okonventionellt och pröva hela registret av möjligheter. Arbetsmetoden bör vara en kombination av brainstorming och systematik, både kaos och kosmos. Ett första steg kan vara att omformulera problemen. En kritisk fråga kan vara om verksam-heten kan planeras så att anlägg ningarnas nyttjandegrad kan utjämnas över året. En annan kan vara om olika verk samheter kan samnyttja lokaler. Ett andra steg kan vara att undersöka om lokal behoven kan tillfredsställas på icke traditionella sätt. Kan exempelvis toppbelast ning lösas med mobila lokaler? Kan kommunen, landstinget etcetera samnyttja lokaler med andra


Det behöver inte vara något motsatsförhållande mellan han-dikappanpassning och god gestaltning. Ramper kan utformas så att de uppfattas som en naturlig del av miljön. Denna finns i Lund. Foto: Malmö stadsbyggnadskontor/Jan-Erik Andersson.

offentliga eller civila användare? Kan PPP eller BOT tillsam mans med kommersiella aktörer vara del av lösningen? Först därefter bör lösning ar som innefattar om- och nybyggnationer diskuteras.

I ett tredje och avslutande arbetsmoment utvecklas och dokumenteras den bästa lösningen i form av en lokalresursplan. Den ska ange vad som ska behållas och hur det ska utnyttjas, vad som ska avvecklas och vad som ska byggas om, till och nytt, samt hur väl målbilden realiserats. Lösningen kan förväntas innehålla flera projekt av större och mindre dignitet.

LokalprojektUppgiften i det tredje steget är att konkretisera och genomföra de i lokal-resursplanen angivna projekten. Arbetet leds av fastighetsverksamheten med bistånd från berörda lokalbrukare. De senare ansvarar för behovs-analyser och framtagning av lokalprogram (projektprogram), medan fastig-hets verksamheten ansvarar för projektledning samt upphandling och styr-ning av konsult- och entreprenadtjänster.


Projektprogrammen bör klargöra:

• beträffande omflyttningsprojekt — vilka enheter som berörs, vilka byggnads tekniska anpassningar som eventuellt behöver vidtagas, och vilka möbel- och andra lösöresinvesteringar som erfordras

• beträffande in- och uthyrningsprojekt — vilka förhyrningar som behöver göras (storlek, karaktär, läge, hyrestider med mera anges) respektive vilka lokaler i huvudmannens ägo som kan undvaras och hyras ut till tredje man

• beträffande tekniska projekt (exempelvis energieffektivisering, moderni-sering av ventila tionssystem och större underhållsåtgärder) — vad som ska göras och varför, samt vilka olägenheter lokalbrukarna åsamkas under genomförandet

• beträffande ny-, till- eller ombyggnader — rumsprogram, byggnadens läge, planför utsättningar med mera, och vilka möbel- och andra lösöres-investeringar som erford ras. Principlayouter upprättas.

Projektprogrammen ska ha sådan detaljering att de kan överlämnas till fastighets verksamheten för färdigutveckling och verkställning.

Lokalresursplanernas vidareutvecklingEn lokalresursplan är brukarnas och fastighetsverksamhetens gemen-samma styr instrument. Planen ska ha sådan karaktär och kvalitet att det blir möjligt för dem att utveckla och detaljera den efter egna behov. Nedan ges några exempel på sådan vidareutveckling.

Brukarna ska kunna använda lokalresursplanen som underlag vid:

• framtagning av lokalförsörjningsplaner

• ekonomisk planering och budgetering

• omflyttning/avyttring/anskaffning av utrustning, möbler och annat lösöre

• planering av omflyttningar.

Fastighetsverksamheten ska kunna använda lokalresursplanen som under-lag vid framtagning av:

• tekniska förvaltningsplaner för befintliga byggnader (drift, skötsel, underhåll, modernisering med mera)

• strukturplaner på beståndsnivå, så kallade asset management (köp och avyttring av fastigheter, ny- och ombyggnationer).


8. Nyckeltal

Sveriges Kommuner och Landsting samlar in fastighetsrelaterad statistik och tar fram nyckeltal sedan slutet på nittiotalet. Materialet redovisas års-vis i digital form på www.offentligafastighe ter.se och i tryckt form i skrifterna Förvaltningsnyckeln — Nyckel- och jämförelse tal för kommunal fastighetsför-valtning respektive Jämförelse tal inom landstingens fastighetsförvaltning.

AnvändningNyckeltal är användbara vid jämförelser med parallellorganisationer och privat drivna fastighetsföretag samt vid analys av effektivitet och identi-fiering av ratio naliserings- och förbättringsmöjligheter. För hyresgästföre-trädare torde övergri pande och sammanfattande nyckeltal vara av särskilt intresse. Exempel ges i upp ställningen på nästkommande sidor.

Vid jämförelser med andra organisationer måste försiktighet iakttas. Jämförelse organisationerna kan definiera indata på andra sätt och ha andra bokföringsrutiner än vad som gäller för den egna organisationen. Vidare kan enstaka hän delser under mätåret, till exempel större ombyggnader, få genomslag i värdena och skapa tolkningsproblem.

En kommentar rörande kvadratmeterbegreppet bör också inskjutas: Fastighets branschen laborerar med flera ytmått. En fastighets bruttoarea (BTA) är lika med fastighetens yta innanför ytterväggarnas yttersida. Om ytan räknas från insidan och invändiga schakt, fläktrum och andra tek-niska utrymmen räknas bort erhålls bruksarean (BRA). Om flera hyres-gäster finns i huset och delar på gemensamma ytor som entréer, trappor med mera och dessa också räknas bort erhålls lokalarean (LOA). Skillnaden mellan bruksarea och lokalarea benämns ”övrig verksamhets area” (ÖVA). Skillnaden mellan en byggnads area BTA och BRA är mellan fem och tio procent. Meningsfulla jämförelser mellan verksamheter och inom verk-samheter kräver överenskommelser om vilket ytmått som ska användas. SKL använder BRA i sin statistik.

8 • Nyckeltal 35

Nyckeltal – exempel

Aspekt Sort Mätnivå Kommentar

Yttre effektivitet

Egna fastighetsbeståndets storlek relativt invånarantalet

kvm/inv Kommun- och landstingsnivå

Åtgångstal

Disponerad yta för egen verksamhet relativt invånar-antalet

kvm/inv Kommun- och landstingsnivå

Åtgångstal Lokaler i egna fastigheter plus inhyrda minus uthyrda

Skolor – yta per skolelev kvm/elev Verksamhets- och enhetsnivå

Åtgångstal Mäter lokalernas yteffektivitet

Förskolor – yta per barn kvm/barn Dito Dito

Kontor – yta per med-arbetare

kvm/arb Dito Dito

Sjukhus lokalutnyttjande – yta per heltidstjänst

kvm/tjänst Sjukhus Input

Sjukhus personalintensitet Personal-kostnad/kvm

Dito Input

Vårdcentralers lokal-utnyttjande

Antal besök/kvm

Vårdcentral Output

Vårdcentralers personal-intensitet

Personal-kostnad/kvm

Dito Input

Dito Antal heltids-tjänster/kvm

Dito Input

Inre effektivitet

Kostnader egna fastigheter kr/kvm Bestånds- och byggnadsnivå

Jämförs med hyran för inhyrda lokaler

Drift- och underhålls-kostnader

kr/kvm Dito Jämförs med parallell -organi sationers

Kapitaltjänstkostnader kr/kvm Dito Dito

Mediakostnader kr/kvm Dito Uppvärmning, kyla, el, vatten och avlopp. Jämförs med parallellorganisatio-ners.

Energikostnader kr/kvm Dito Uppvärmning, kyla och el. Jämförs med parallellorganisa tioners.


Nyckeltal – exempel

Aspekt Sort Mätnivå Kommentar

Kostnadseffektivitet

Kommuns/landstings årliga kostnader för lokaler relativt invånarantalet

kr/inv Kommun- och landstingsnivå

Output Kostnader för egna fastig-heter och externa förhyr-ningar minus externa hyres-intäkter

Lokalkostnadernas andel av budgeten

procent Kommun-, lands-tings - och verk-samhetsnivå

Input

Skolor – lokalkostnad per elev

kr/elev Output

Förskolor – lokalkostnad per barn

kr/barn Output

Kontor – lokalkostnad per kontorsarb.

kr/kontors-arb.

Output

Vårdcentraler – lokal kostnad per besök

kr/besök Output

Sjukhus lokalutnyttjande – lokalkostnad per heltidstjänst

kr/tjänst Input

Soldatutbildning – lokal-kostnad per utbildad soldat

kr/soldat Output

Exempel på användningAnvändning av nyckeltal illustreras med hjälp av tre exempel, se nedan och följande sidor.

Det första exemplet är en översiktstabell som visar normaltal och spridning för lokal yta per invånare och lokalkostnader per kvadratmeter i kommunerna år 2006. Indata är hämtade från data i SKL:s statistik.

Exempel nr 1 – data ur SKL:s statistik för kommuner

Sort Lågt Normalt Högt GenomsnittArea per invånare kvm/inv 4 6 8 6Drift och underhåll kr/kvm 274 429 825 470Varav planerat underhåll kr/kvm 26 57 109 69Hyra inhyrda lokaler kr/kvm 700 1 000 1 400 1 000

8 • Nyckeltal 37

Det andra exemplet är en intern jämförelse. Det visar Södertälje grund-skolors åtgångstal i diagramform. Som synes skiljer kvadratmeterantalet per elev med mer än hundra procent mellan lägsta och högsta åtgångstal. Analysen ger underlag för bedömning av spar potential och vägledning för fördjupade besparingsstudier.

Exempel nr 2 – Intern jämförelse av åtgångstal

0 5 10 15 20 25

ÖstertäljeskolanBlombackaskolan

BrolundaskolanOxbacksskolan

SoldalaskolanTavesta

PershagenskolanMajtorpskolan

StålhamraFBK

HölöskolanVallaskolan

MölnboskolanWasaskolan

BrunnsängsskolanHelenelundsskolan

GenetaskolanFornbackaskolan

RosenborgsskolanBårstaskolanRonnaskolan

Hovsjö- och GranöskolanEne/Ådal

Södertälje grundskolor (kvm/elev)

Det tredje exemplet är också en intern jämförelse. Det härrör från en undersökning av vård centraler tillhörande landstinget i Uppsala län. De två diagrammen visar hur väl vårdcentralerna utnyttjade sina lokaler år 2006 respektive hur mycket lokalerna kostade per producerad enhet (besök hos läkare, distriktssköterska m.fl.). Utnytt jandet uttrycks med hjälp av två mått; antal besök per kvadratmeter respektive lönekostnad per kvadrat meter. Det första måttet speglar produktionsvolymen (output), det senare resursinsatsen (input). Som synes varierar lokalutnyttjandet och lokal kostnaden per besök kraftigt. Undersökningen ger även i detta fall grund för bedömning av sparpotentialen och av vilka vårdcentraler som bör bli föremål för fördjupade besparingsstudier.


Exempel nr 3 – Analys av vårdcentralers yttre lokaleffektivitet(Landstinget i Uppsala län)

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

5%

10%

15%

20%

25%

Lokalkostnad kr/besökLokalkostnadernas andel av totala kostnaden

0 0%

Länn

a/Kn

utby

Alun

daÖ

regr

und

Fjär

dhun

dra

Lilje

fors

tor

gÅr

sta

Hus

läka

rcen

trum

Kung

sgär

det

Skut

skär

Kniv

sta

Erik

sber

gSv

artb

äcke

nG

otts

unda

Gim

oVa

ksal

a in

kl R

asbo

Enkö

ping

Sävj

aSa

mar

iterh

emm

etBå

lsta

Luth

agen

Tier

pÖ

ster

bybr

ukN

yby

Öst

ham

mar

Flog

sta

Stor

vret

aÖ

rsun

dsbr

oFå

lhag

en

kr/b

esök

Ande

l av

tota

la k

ostn

adsm

assa

n

Vårdcentralernas lokalkostnader (kr/besök)

Bör studeras vidare

Anta

l bes

ök/k

vm

Pers

onal

- k

r/kv

m

Luth

agen

Öst

erby

bruk

Öst

ham

mar

Tier

pÖ

rsun

dsbr

oFå

lhag

enG

imo

Flog

sta

Got

tsun

daEn

köpi

ngVa

ksal

a in

kl R

asbo

Stor

vret

aBå

lsta

Kung

sgär

det

Erik

sber

gSa

mar

iterh

emm

etH

uslä

karc

entr

umSä

vja

Kniv

sta

Lilje

fors

tor

gAl

unda

Fjär

dhun

dra

Skut

skär

Svar

tbäc

ken

Nyb

yÅr

sta

Länn

a/Kn

utby

Öre

grun

d

Vårdcentralernas lokalutnyttjande

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

40,0

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

BesöksintensitetPersonalintensitet

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

5%

10%

15%

20%

25%

Lokalkostnad kr/besökLokalkostnadernas andel av totala kostnaden

0 0%

Länn

a/Kn

utby

Alun

daÖ

regr

und

Fjär

dhun

dra

Lilje

fors

tor

gÅr

sta

Hus

läka

rcen

trum

Kung

sgär

det

Skut

skär

Kniv

sta

Erik

sber

gSv

artb

äcke

nG

otts

unda

Gim

oVa

ksal

a in

kl R

asbo

Enkö

ping

Sävj

aSa

mar

iterh

emm

etBå

lsta

Luth

agen

Tier

pÖ

ster

bybr

ukN

yby

Öst

ham

mar

Flog

sta

Stor

vret

aÖ

rsun

dsbr

oFå

lhag

en

kr/b

esök

Ande

l av

tota

la k

ostn

adsm

assa

n

Vårdcentralernas lokalkostnader (kr/besök)

Bör studeras vidare

Anta

l bes

ök/k

vm

Pers

onal

- k

r/kv

m

Luth

agen

Öst

erby

bruk

Öst

ham

mar

Tier

pÖ

rsun

dsbr

oFå

lhag

enG

imo

Flog

sta

Got

tsun

daEn

köpi

ngVa

ksal

a in

kl R

asbo

Stor

vret

aBå

lsta

Kung

sgär

det

Erik

sber

gSa

mar

iterh

emm

etH

uslä

karc

entr

umSä

vja

Kniv

sta

Lilje

fors

tor

gAl

unda

Fjär

dhun

dra

Skut

skär

Svar

tbäc

ken

Nyb

yÅr

sta

Länn

a/Kn

utby

Öre

grun

d

Vårdcentralernas lokalutnyttjande

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

40,0

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

BesöksintensitetPersonalintensitet

Nyckeltal 39

Uppsala Konsert & Kongress. Foto: Bo Gyllander.


Begreppsförklaringar

Area Fastighetsbranschen använder flera ytmått. En fastighets brutto-area (BTA) är lika med fastighetens yta innanför ytterväggarnas yttersida. Om ytan räknas från insidan och invändiga schakt, fläkt-rum och andra tek niska utrymmen räknas bort erhålls bruksarean (BRA). Om flera hyresgäster finns i huset och delar på gemen samma ytor som entréer, trappor m.m. och dessa också räknas bort erhålls lokalarean (LOA). Skillnaden mellan bruksarea och lokal area benämns övrig verksamhetsarea (ÖVA). Skillnaden mellan en bygg-nads area BTA och BRA är cirka nio procent. SKL använder BRA i sin statistik.

Avskrivning Investeringskostnader fördelas bokföringsmässigt — skrivs av — över investeringens bedömda livslängd. Årsbeloppet kallas av skrivning. Byggnadsinvesteringar skrivs normalt av på 30–40 år och tomtvärden inte alls.

Bench- marking

Jämförelse med någon som är bättre, till exempel med en kom mun som har lägre fastighetskostnader än den egna.

BOT Förkortning för Build, Operate and Transfer (bygga, förvalta och överföra). Affärskoncept som innebär att en entreprenör svarar för planering och byggande av en offentlig nyttighet samt finansiering och drift av den samma under en begränsad tid och därefter överför el ler säljer den till den offentliga huvudmannen.

Effektivitet En lokal har hög yttre effektivitet om den är ändamålsenlig för sin användning och alstar mycket brukarnytta per kvadrat meter. En lokal har hög inre effektivitet om den har låga drift-, underhålls- och kapi taltjänstkostnader per kvadrat meter. Lokaler som har både hög ytt re och hög inre effektivitet är kostnadseffektiva.

Fastighet Fastighet är mark och därpå uppförda byggnader i samma ägares hand. Om mark och byggnad ägs av skilda personer sägs byggna den stå på ofri grund. Byggnader på ofri grund är lös egendom.

Flexibilitet En byggnad är flexibel om den kan anpassas till ny eller ändrad användning utan omfattande tekniska in grepp. Hög flexibilitet leder till god livscykelekonomi.

Generalitet En byggnad har hög generalitet om den kan använ das för flera typer av verksamheter. Hög generalitet minskar behovet av ombyggnatio-ner och anpassningar och leder till god livscykel ekonomi.

Begreppsförklaringar 41

Kalkyl-horisont

Den tidsperiod kalkylen omfattar.

Kalkylränta Den avkastning en investering minst ska ge för att betraktas som lönsam.

Kapital-täckning

Bankernas utlåning består av pengar som de själva lånat och eget kapital. Kapital täckningsreglerna anger hur stor del som måste vara eget kapital. Kapitaltäck nings kravet är lägre vid utlåning till offentlig sektor än till näringslivet och privatpersoner.

Ledtid Ett projekts ledtid är den sammanlagda tid för bered ning och beslutsfattande, projektering, upphandling och genomförande som erfordras för att gå från idé till fär digt projekt.

Livslängd Ekonomisk livslängd (benämnes även livscykel) är den tid det är lönsamt att använda en tillgång. Teknisk livs längd bestäms av ålder och förslitning. Ombyggnad, renovering och modernisering för-länger byggnadens eko nomiska och tekniska livslängd.

Livscykel-kostnad

En fastighets totala kostnad under fastighetens ekono miska livs-längd, uttryckt i dagens kostnadsnivå. Består av anskaff nings-utgiften och nuvärdet av drift- och underhållskostnaderna under livs längden.

Nyckeltal Kvantitativa mått på en byggnads effektivitet, förbrukningar, drift-kostnader med mera, som kan användas vid jämförelser med andra byggnader och vid identi fiering av effektiviseringsmöjlig heter.

OPS Förkortning för Offentlig, Privat Samverkan. Detsam ma som PPP.

PPP Förkortning för Public, Private Partnership. Affärs koncept som innebär att en entreprenör svarar för planering, genomförande, finansiering och drift av byggnadsprojekt avsett för offentlig verksamhet.

SLB Förkortning för Sale and Lease Back (avyttring och återhyrning). Affärskoncept som innebär att en fastig hetsägare säljer en fastig het till ett fastighetsfinansieringsföretag och omedelbart hyr till baka den på långtidsbasis.

Värde En fastighets bokförda värde är lika med investeringsutgiften minskad med gjorda avskrivningar. En fastighets marknadsvärde är det pris fastigheten kan säljas för på marknaden. Skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde kallas övervärde, och ibland också för dold substans.

Återanskaff-ningskostnad

Kostnad för att idag bygga en likvärdig fastighet.

Återbetal-ningstid

Den tid som åtgår för att återbetala grundinvesteringen med drift-nettona.


Litteraturhänvisningar

Lokalekonomi

Måns Wikstrand, Dagens Samhälle, Politikernas ekonomibok, 2006

SKL, Vart tog eleverna vägen — Metoder att hantera svängningar i elevantal, 2005

Svenska Kommunförbundet, Effektivisera mera med flera — tre drivkrafter för lokal effektivisering, 2004

Svenska Kommunförbundet, Lokalernas betydelse för skolan, 2003

Svenska Kommunförbundet, Krympa utan att stympa, 2003

Miljö- och energihushållning

U.F.O.S., Energisparguiden — Erfarenheter av energieffektivisering i offentliga lokaler, 2006

U.F.O.S., Belysningsguiden — Modern effektiv belysning i offentliga verksamhetslokaler, 2007

Hyresmodeller

Svenska Kommunförbundet, Internpris i praktiken — En analys utifrån en kartläggning av internhyressystem i fem kommuner, 2002

Ägar- och förvaltarperspektiven

U.F.O.S., Effektiva kommunala fastigheter, 2007

U.F.O.S., Kalkylhandbok för fastighetsföretaget, 2006

U.F.O.S., Mot nya höjder — Nationella miljömål ur fastighetsföretagets perspektiv, 2006

Svensk författningssamling (SFS), Förordning om energideklaration för byggnader, 2006

U.F.O.S., Tillgänglig lokal, 2003

U.F.O.S., Balanserad verksamhetsstyrning, 2001

Boverket, Funktionskontroll av ventilationssystem, 2000

Boverket, Boverkets byggregler (BBR), 1993

Fastighetsägarna, Fastighetsägares ansvar

Litteraturhänvisningar 43

Strategiska val

U.F.O.S., Mobila verksamhetslokaler, 2006

U.F.O.S., Facility Management, 1997

Lokalresursplanering

U.F.O.S., Ju förr desto bättre — Programarbete i tidigt skede av byggprocessen, 2003

U.F.O.S., Rätt beslut — Investeringsbeslut i offentliga organisationer, 1998

U.F.O.S., Lokalresursplanering, 1996

Nyckeltal

SKL, Förvaltningsnyckeln

Svenska Kommunförbundet, Benchmarking i skollokaler, 1999

Webbplats och nätbokhandel

U.F.O.S webbplats har adressen www.offentligafastigheter.se. Där presen-teras verksamheten och alla rapporter och andra hjälpmedel. Där finns länkar till Sveriges Kommuner och Landstings nätbokhandel (direktadress www.skl.se/publikationer) där skrifterna kan beställas. I vissa fall finns användbara elektroniska bilagor att hämta utan kostnad.

På nätbokhandeln kan du söka på flera olika sätt efter det som intresserar dig ur U.F.O.S, Sveriges Kommuner och Landstings och tidigare Svenska Kommunförbundets utgivning. Välj ”Fastigheter” i fältet ”Sök på kate-gori”, och du får en intressant träfflista.

På Sveriges Kommuner och Landstings webbplats www.skl.se kan du också kostnadsfritt prenumerera på det elektroniska nyhetsbladet Offentliga fastigheter.

Här är din lokalIntroduktion till hyresgäster i offentliga verksamhetslokaler

Denna skrift handlar om vad offentliga hyresgäster kan göra för att ge sig själva bättre, effektivare och trivsammare lokaler. Skriften berör i första hand fastigheter som nyttjas som skolor, förskolor, äldreboende, simhallar, teatrar, sjukhus, fängelser och kontorshus.

Syftet med publikationen är att underlätta byggandet av vinna-vinna-förhållanden mellan lokalbrukare och fastighetsförvaltare, och att inspirera till ett gemensamt utvecklingsarbete genom att förklara lokal- och fastighets-ekonomiska begrepp och samband. Dessutom introduceras verktyg för lokalresursplanering.

Skriften vänder sig i huvudsak till ledamöter i styrelser och nämnder, och till ledande tjänstemän i lokalbrukande verksamheter. Innehållet är självklart också av intresse för representanter för fastighetsverksamheten.

Fler exemplar av denna skrift kan beställas på tfn 020-31 32 30, fax 020-31 32 40,

eller på U.F.O.S webbplats www.offentligafastigheter.se

ISBN: 978-91-7164-332-2

Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.S)

Documents

7164 332 2