2016 Rapports annuels - Fonds du Logement de Wallonie · Fonds du Logement des FamiLLes nombreuses de WaLLonie société coopérative à responsabilité limitée rapports annueLs

1, rue de Brabant - 6000 CharleroiTéléphone: 071/207 711Télécopie: 071/207 756 Courriel: [email protected] - www.flw.be

Fonds du Logementdes familles nombreuses de Wallonie

Avec le soutien de la

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Rapports annuels

Fonds du Logement des FamiLLes nombreuses de WaLLonie société coopérative à responsabilité limitée

rapports annueLssur les opérations de l’exercice 2016

présentés à l’assemblée générale ordinaire du 29 mai 2017

Comptes annueLs au 31 déCembre 2016

siège social 67, rue Saint-Nicolas - 5000 Namur

siège administratif 1, rue de Brabant - 6000 Charleroi

RPM N° 0421102536 INSCRIPTION FSMA N° 026 575A

1rapports annueLs FLW - 2016

tabLe des matières

Chiffres clés globaux 2016 _______________________________________________________________________________________________ 3

Missions et métiers ______________________________________________________________________________________________________ 4

rapport du ConseiL d’administration ______________________________________________________________________5

CHAPITRE 1

Les opérations de prêts « FamiLLes nombreuses » ______________________________________________________10

A. Le volume des prêts (tous fonds confondus) _________________________________________________________________________ 11

B. Les Accesspacks (fonds B2 - HOP) __________________________________________________________________________________ 14

C. Les prêts F.I.S. ______________________________________________________________________________________________________32

D. Les écopacks/Rénopacks ___________________________________________________________________________________________33

CHAPITRE 2 L’aide LoCatiVe _____________________________________________________________________________________________________42

A. Les opérations de rénovation _______________________________________________________________________________________43

B. Grosses réparations et entretien du parc locatif ____________________________________________________________________50

C. Les familles nombreuses ____________________________________________________________________________________________52

CHAPITRE 3

Les organismes de Logement à FinaLité soCiaLe _______________________________________________________ 60

A. évolution du nombre d’asbl agréées ________________________________________________________________________________ 61

B. Les régies des quartiers ____________________________________________________________________________________________63

C. Les agences immobilières sociales __________________________________________________________________________________65

D. Les associations de promotion du logement ________________________________________________________________________67

E. Les missions du Fonds à l’égard des OFS ___________________________________________________________________________69

CHAPITRE 4 gouVernanCe, responsabiLité enVironnementaLe et intégration soCiétaLe __________________ 80

A. Gouvernance ________________________________________________________________________________________________________ 81

B. Responsabilité environnementale ___________________________________________________________________________________85

C. Intégration sociétale ________________________________________________________________________________________________87

CHAPITRE 5 rapport de gestion Comptes annueLs reporting sur La mise en ŒuVre des déCrets WaLLons du 12 FeVrier 2004s _________________________________________________________________ 90

Rapport de gestion _____________________________________________________________________________________________________ 91

Comptes annuels ______________________________________________________________________________________________________104

Reporting sur la mise en œuvre des décrets wallons du 12 fevrier 2004 _______________________________________________123

Glossaire et abréviations _______________________________________________________________________________________________131

Informations et contact ________________________________________________________________________________________________136

RappoRts annuels FlW - 20162

organismes à finalité sociale

86 ASBL AGRééES

augmentation du parc locatif en 2016

26 LOGEMENTS (AIDE LOCATIvE)

77 LOGEMENTS CONvENTIONNéS (ASBL AGRééES)

Chiffre d’affaires

58.502.599 EuR

investissements

136.048.436 EuR

activité « prêts »

20.147 PRêTS EN COuRS

1.789 ACCORDéS EN 2016

activité locative

1.187 FAMILLES LOGéES

77 CONTRATS SIGNéS EN 2016

pied de bilan

1.515.859.782 EuR

dettes financières à + d’un an/Créances

72 %

QuELQuE 110.000 PERsonnEs BéNéFICIENT DES ACTIONS Du FONDS

ChiFFres CLés gLobaux 2016

RappoRts annuels FlW - 2016 3RappoRts annuels FlW - 2016

LE FONDS Du LOGEMENT DES FAMILLES NOMBREuSES DE WALLONIE EST uNE ENTREPRISE RELEvANT DES MOuvEMENTS COOPéRATIF ET ASSOCIATIF ; SON SOCIéTAIRE DE RéFéRENCE EST L’ASBL « LIGuE DES FAMILLES ».LE FONDS APPORTE Aux FAMILLES ET Aux ASSOCIATIONS LES RESSOuRCES ET L’ASSISTANCE ADAPTéES à CHAQuE PROjET POuR L’INSERTION DuRABLE DES PERSONNES DANS uN HABITAT DE QuALITé, éNERGéTIQuEMENT PERFORMANT ET RESPECTuEux Du PATRIMOINE ExISTANT

SES MISSIONS SONT RECONNuES D’uTILITé PuBLIQuE PAR LE CODE WALLON Du LOGEMENT ET DE L’HABITAT DuRABLE.

octroyer des crédits sociaux

Le Fonds octroie aux familles de 3 enfants et plus des prêts à taux très bas pour acheter ou construire leur habitation propre ou pour réaliser des travaux d’amélioration intrinsèque ou énergétique de leur logement ; dans certaines conditions, le Fonds peut également financer des travaux de rénovation de maisons ou d’appartements loués par des propriétaires bailleurs, voire les travaux nécessaires à l’accueil d’un parent âgé dans le logement familial.

rénover et louer

Le Fonds allie l’approche immobilière et l’accompagnement social, en achetant pour les rénover des bâtiments urbains qu’il loue à des familles nombreuses en état de précarité ou disposant de revenus modestes. à cette fin il collabore à de nombreux partenariats dans le cadre des programmes communaux du logement.

mettre son expertise au service des associations

Le Fonds encadre les organismes à finalité sociale agréés par la Région : les agences immobilières sociales, les régies des quartiers et les associations de promotion du logement, au bénéfice d’une population fragilisée en problématique de logement et nécessitant le plus souvent un accompagnement social.

missions et métiers


Les autres investissements ont été dédiés à l’aide locative (7,5 %) et aux propriétaires bailleurs partenaires des OFS (1,5 %).

Le volume des investissements réalisé en 2016 a connu une baisse significative par rapport à 2015, principalement en raison de la baisse d’activités rencontrée dans le secteur du crédit social aux familles nombreuses.

Le tableau ci-dessous détaille les engagements souscrits et les réalisations du Fonds en 2016.

Mesdames, Messieurs,

Conformément à l’article 34 des statuts, nous avons l’honneur de vous présenter le compte rendu de nos activités au cours de l’exer-cice 2016 et de soumettre à votre approbation les comptes annuels clôturés au 31 décembre 2016. Ils se rapportent au trente-sixième exercice social depuis la création de la société le 17 octobre 1980.

Au cours de l’exercice 2016, le Fonds du Logement a réalisé un montant global d’investissements, toutes activités confondues, et quel que soit le financement, de 136 millions EuR.

L’essentiel de ces investissements résulte de l’activité d’octroi de crédits sociaux aux familles nombreuses, qui représentent près de 91 % de l’ensemble, dont 85 % en Accesspacks et 6 % en Eco/Rénopacks.

année opérations

engagements souscrits avant l’exercice et exé-cutés durant l’exercice

engagements souscrits et exécutés

durant l’exercice

engagements sous-crits et non exécutés

durant l’exercice

engagements de l’exercice

réalisations de l’exercice

(1) (2) (3) (4) = (2) + (3) (5) = (1) + (2)

nombre somme nombre somme nombre somme nombre somme nombre somme

2016

Prêts « familles nombreuses » 69 5.698.335 1.720 118.612.851 167 16.297.210 1.887 134.910.061 1.789 124.311.186

Prêts « OFS » 6 333.200 28 1.565.523 1 27.450 29 1.592.973 34 1.898.723

Aide locative 3.537.763 6.300.764 4.872.217 - 11.172.981 - 9.838.527

total 9.569.298 126.479.138 21.196.877 147.676.015 136.048.436

engagements et réalisations 2016

rapport du ConseiL d’administration


optique de durabilité. La gestion du logement et la capacité à sup-porter l’ensemble des charges de la propriété - qu’elles soient de nature fiscale, en lien avec les couvertures d’assurances ou encore l’entretien et la conservation du logement - font l’objet d’un examen rigoureux. Le processus d’acquisition passe donc inévitablement par un temps de préparation au cours duquel la famille est invitée à se constituer une épargne de base et à tester ainsi sa capacité à assumer une charge plus importante.

L’année 2016 a également été marquée par l’entrée en vigueur au 1er janvier d’un nouveau cadre réglementaire. L’Accesspack a ainsi pris le relais des crédits hypothécaires de type « Habitat pour Tous » ; de son côté, l’écopack a été restructuré et désormais exclusivement dédié au financement des investissements économiseurs d’énergie alors que les travaux de rénovation (comme le remplacement d’une toiture, des menuiseries extérieures ou encore la réfection de l’ins-tallation électrique) sont susceptibles d’être financés par le biais d’un nouveau type de produit : le Rénopack.

Si cette nouvelle réglementation recèle quelques avancées intéres-santes (comme la possibilité de cumuler simultanément une demande d’Accesspack dédiée à l’achat d’un immeuble et une demande de Rénopack et/ou d’écopack ou encore la possibilité de souscrire un Accessapck sans inscription hypothécaire pour une somme de 30.000 EuR maximum), la lourdeur administrative induite par la fragmentation de l’écopack et le caractère inadapté de la règle-mentation à la réalité de terrain pèsent négativement sur le proces-sus et ont contribué au succès mitigé de la mesure. Le faible intérêt manifesté par les citoyens pour ces nouveaux produits tient aussi à la réforme initiée par le Gouvernement en matière d’octroi des primes énergie et rénovation. La relance de ce type d’aides passe vraisemblablement par l’adoption de correctifs au dispositif actuel.

Le cadre juridique de l’octroi des crédits sociaux risque donc d’évo-luer encore au cours du prochain exercice. Il ne sera pas le seul puisque le cadre juridique du crédit hypothécaire est modifié de manière substantielle à compter du 1er avril 2017. Ceci dans le sens d’un renforcement de la protection du consommateur… Ce but est assurément louable ; tout comme l’est celui d’un minimum de sta-bilité des régimes juridiques de l’octroi et du suivi des crédits. C’est le vœux que nous formulons à l’aube de ce nouvel exercice.

Les Crédits

à l’instar de ce qui avait pu être observé au cours de l’exercice 2015, la demande en crédits hypothécaires sur le marché belge a été particulièrement soutenue en 2016. En Wallonie, la relative stabilité des prix des biens immobiliers conjuguée à des taux d’intérêt histo-riquement toujours bas a poussé de nombreux ménages à examiner la possibilité soit de se porter acquéreur d’une habitation soit de conclure un emprunt de refinancement à des conditions préféren-tielles en vue d’un allègement de leur charge de remboursement mensuelle.

Les divers points d’accueil assurés par le Fonds du Logement de Wallonie au sein des bureaux régionaux ou en permanence décentra-lisée ont de ce fait été extrêmement sollicités. Pourtant, de manière paradoxale, les moyens mis à disposition du Fonds en termes d’en-gagements financiers n’ont pas été pleinement valorisés. C’est ainsi que sur un pouvoir d’engagement de 142.000.000 EuR, seuls 126.000.000 EuR ont été investis.

Les causes de cette situation trouvent leur origine pour partie dans la décision prise en 2015, au cœur d’une conjoncture de demande en crédits particulièrement soutenue, de canaliser quelque peu cette demande en postposant l’ouverture de toute une série de dossiers. Lorsque les restrictions ont été levées fin 2015, quelques mois furent nécessaires pour relancer la mécanique et retrouver un niveau de production en phase avec les objectifs. Par ailleurs, la difficulté pour les ménages de se constituer un capital de départ, préalable indispensable à l’ouverture d’une demande de crédit, contribue à ralen-tir le processus dans lequel certaines familles voudraient s’engager.

Il nous apparaît en effet excessivement dangereux d’engager des familles avec enfants dans un processus d’acquisition sans la moindre épargne. une telle approche n’est pas la conséquence d’une application aveugle des recommandations formulées par la Banque Nationale de Belgique aux organismes financiers. Elle se présente avant tout comme un axe central de la politique d’accom-pagnement des ménages et de responsabilisation de ceux-ci que le Fonds cherche à développer. Notre mission ne se borne pas à exa-miner des ratios d’endettement et à octroyer des crédits. Elle va nettement plus loin et intègre le souci de permettre aux familles de se loger dans des habitations saines et adaptées ; et cela dans une


Le parc locatif a fait l’objet de travaux d’entretien et de grosses réparations pour un total de 2,9 millions EuR. Ce montant traduit la volonté du Fonds d’entretenir son parc et de réaliser les réparations nécessaires dans ses logements anciens. Ainsi, en 2016, 28 logements ont fait l’objet d’une complète remise en état avant d’être mis à disposition de familles nombreuses. Parallèlement, des travaux de rénovation ont débuté dans 27 autres logements anciens qui seront remis aux normes puis renvoyés dans le circuit locatif.

Après plus de 35 ans d’actions en aide locative, le Fonds confirme sa mission puisqu’au 31 décembre 2016, il comptait 1.187 ménages locataires dont 80 % sont des familles nombreuses. Ainsi, au fil des années, le Fonds s’est doté d’un parc locatif de la taille d’une société de logements de service public de Wallonie mais composé essentiellement de grands logements.

Au cours de l’année écoulée, 77 nouveaux contrats ont été signés, pour un loyer moyen de 382 EuR perçu par le Fonds. Parmi ceux-ci, 42 familles nombreuses ont conclu un contrat de location directe avec ce dernier. Le Fonds assure un accompagnement social de chacune d’entre elles qui tirent, pour la plupart, leurs ressources d’allocations de remplacement.

Le soutien à la recherche de logement par les familles nombreuses commence bien avant l’attribution d’une habitation ; il est apporté dès le premier contact avec les familles, lors des permanences d’accueil qui se tiennent à Namur, Charleroi, Liège et Mons où des conseils et informations sont donnés aux candidats. Au cours de l’année, 280 nouvelles candidatures ont été enregistrées.

Au 31 décembre 2016, 783 familles attendaient un logement décent avec un loyer adapté à leurs ressources, soit une demande repré-sentant 2/3 du stock de logements disponibles, contre 1/3 pour le secteur du logement public classique.

vu le nombre important de familles nombreuses en attente d’un logement approprié, le Fonds est conscient du double enjeu qui consiste à créer de nouveaux logements et à maintenir le parc ancien en bon état. L’indispensable augmentation de l’offre de logements requiert des moyens financiers et humains tant pour gérer que pour développer le patrimoine. Défi majeur posé à la Wallonie pour trouver des sources de financement et au Fonds pour développer des stratégies immobilières efficientes.

Les Logements LoCatiFs

L’accès à un logement locatif représente une difficulté majeure pour les familles nombreuses qui, en état de précarité, ne peuvent envisager l’acquisition de leur logement. Les habitations de grande taille sont rares dans le circuit locatif privé et en tout état de cause, peu accessibles aux ménages précaires en raison du loyer exigé.

C’est dire si les nouveaux logements créés par le Fonds dans le cadre des programmes communaux constituent un enjeu majeur. Ces habi-tations sont destinées essentiellement aux familles nombreuses en état de précarité ou à revenus modestes ainsi qu’aux ménages concernés par la problématique de l’habitat permanent dans des zones d’équipements touristiques. En 2016, 26 nouveaux logements ont été réalisés dans les communes de Binche, Bernissart, Charleroi, Colfontaine, Houyet, Huy, La Louvière, Namur, Rendeux et verviers. Parmi ceux-ci, 11 sont localisés dans des centres urbains et 5 dans des communes concernées par la problématique de l’habitat permanent.

Anticipant sur les futures opérations qu’il compte mener, le Fonds a également acquis 12 autres immeubles représentant un potentiel de 44 logements. Dix de ces immeubles ont été cédés en emphytéose par des partenaires locaux qui concrétisent ainsi leur volonté d’une collaboration avec le Fonds en vue d’augmenter l’offre de grands logements locatifs sur leur territoire.

Les différentes opérations menées au cours de l’année représentent un investissement de 6,9 millions EuR. La plus grande partie de ce montant concerne la création de nouveaux logements alors qu’une plus petite part est consacrée aux achats et aux investissements ponctuels réalisés dans le parc, hors programme de remise en état des logements anciens.

Les nouveaux logements proviennent essentiellement d’opérations de rénovation ; celles-ci exigent une étude préalable très précise de la part des services techniques du Fonds afin de garantir une bonne maîtrise des prix de revient et ce, malgré le poids des contraintes financières, urbanistiques et énergétiques actuelles. En 2016, le prix moyen des logements réalisés se chiffre à 154.800 EuR, comprenant prix d’achat, honoraires et travaux TvA comprise.

Ce montant doit être mis en relation avec le prix moyen fixé comme balise par la Wallonie : 140.000 EuR pour les logements jusqu’à 3 chambres (130.000 EuR en construction neuve) et 160.0000 EuR pour les logements de 4 chambres et plus. Le prix moyen des loge-ments réalisés en 2016 témoigne ainsi d’une bonne maîtrise des coûts malgré le fait que plusieurs chantiers ont présenté certaines difficultés techniques.


C’est en effet grâce à sa maîtrise de la réalité vécue par les acteurs de terrain que le Fonds mène à bien les missions de coordination, conseil, contrôle et financement qui lui sont déléguées par le Gouvernement.

enJeux et perspeCtiVes

L’année 2016 aura été particulièrement éprouvante, à cause d’un environnement mouvant et incertain tant sur le plan financier qu’institutionnel et budgétaire,

Sur le plan financier, le maintien des taux d’intérêt à un niveau extrêmement bas, sur le marché des capitaux, a eu des consé-quences non négligeables pour le Fonds du Logement, se traduisant par des pertes de revenus de ses prêts hypothécaires, de ses place-ments de trésorerie et de ses participations dans le capital de la société Whestia. Dans ce contexte, le niveau de la dotation en capital permettant l’octroi de taux hypothécaires bonifiés a baissé, renforçant ainsi la part de l’endettement dans le financement des activités, même si elle reste à un niveau tout à fait raisonnable.

Sur le plan institutionnel, des changements tous azimuts se succèdent à un rythme soutenu, obligeant le Fonds à adapter de manière conti-nue l’organisation et le fonctionnement des services sans porter préjudice à l’intérêt des familles.

à la suite du classement de la société dans le périmètre des adminis-trations publiques dans la comptabilité nationale par l’Institut des Comptes Nationaux, les services sont contraints à des obligations de reporting réguliers et pesants, sans plus-value en retour. Considérant que cette décision de l’ICN et ses conséquences portent atteinte à l’indépendance du Fonds, le Conseil d’administration a décidé d’introduire un recours en annulation devant le Conseil d’Etat ; la demande a été déposée le 20 novembre 2015 mais en attendant la décision du tribunal administratif, les mesures imposées par le classement de l’ICN s’appliquent.

Après la mise en œuvre des nouveaux Accesspacks, écopacks et Rénopacks en janvier 2016, le Fonds se prépare à l’implémentation de la nouvelle législation sur le crédit, à savoir la loi du 19 avril 2014 portant insertion du livre vII dans le Code de droit économique et la loi du 22 avril 2016 transposant la directive européenne 2014/17/uE en droit belge. Ces législations, qui visent à renforcer la protection du consommateur, entrent en vigueur le 1er avril 2017.

Les organismes à FinaLité soCiaLe

En 2016, aucune nouvelle structure n’a été agréée en tant qu’OFS, confirmant ainsi la décision du Gouvernement de maintenir le budget global des subventions de fonctionnement à son niveau de 2014.

C’est donc dans un climat d’incertitudes budgétaires que les ASBL agréées ont évolué tout au long de cette année mais aussi avec le flou frappant la hauteur des ajustements budgétaires nécessaires pour prendre en compte la réalité de terrain.

jusqu’au dernier moment, les associations ont craint l’insuffisance des budgets alloués pour les subventions réglementaires et les aides spécifiques, cela malgré les moyens déployés par le Fonds pour rencontrer les besoins des ASBL.

Le dénouement heureux de cette situation, confirmé en toute fin d’année, a finalement permis de répondre aux attentes du secteur, dont l’énergie ne s’est jamais tarie. Cette année encore, malgré un contexte défavorable et incertain, les actions menées par les asso-ciations ont reflété leur dynamisme, qui s’est traduit au travers de la progression du patrimoine géré par les AIS, de la poursuite des actions d’insertion par le logement mises en œuvre par les régies et des diverses missions poursuivies par les associations de promotion du logement dédiées prioritairement au soutien d’un public des plus précarisés.

En ce qui concerne le financement des travaux apportés par les propriétaires bailleurs aux logements conventionnés, le Gouvernement wallon a adopté un nouvel arrêté en février, modifiant les clés de répartition des aides aux bailleurs 1. Ces nouvelles dispositions ont notamment pour objectif de tempérer l’attractivité du dispositif et, d’atteindre l’équilibre entre la demande et les moyens financiers disponibles au budget régional.

Enfin, nonobstant une année compliquée sur le plan budgétaire, le Fonds a poursuivi ses actions visant la professionnalisation du secteur. Cela s’est notamment traduit par le développement du nouvel Elisnet (l’outil extranet à destination des ASBL) ou encore par la mise en place des premières visites de contrôle sur place des APL. Ces dernières font suite à l’adoption des normes de gestion par le Ministre en début d’année et permettront aux services du Fonds de s’assurer du respect du cadre réglementaire tout en renforçant sa connaissance des structures accompagnées.

(1) La part des subventions par projet a été diminuée au profit de la part des prêts à taux zéro


pLan du rapport

Le rapport est divisé en quatre chapitres.

Le premier chapitre contient un inventaire statistique et social des opé-rations de prêts. Il traite successivement des prêts dans leur ensemble, des prêts hypothécaires (B2), des prêts FIS et des écopacks/Rénopacks.

Les opérations d’aide locative forment l’objet du deuxième chapitre : les opérations de rénovation, les familles relogées et les remises en état du parc ancien.

Le troisième chapitre est consacré aux missions exercées par le Fonds à l’égard des organismes de logement à finalité sociale : les agences immobilières sociales, les régies des quartiers, les asso-ciations de promotion du logement.

Le chapitre quatre évoque la gouvernance, la responsabilité environ-nementale et l’intégration sociétale du Fonds du Logement.

Les banques constituent les principaux pourvoyeurs de fonds pour les candidats propriétaires. Soumis aux règles prudentielles de la Banque Nationale de Belgique, ces dispensateurs de crédit sont invités à diminuer la quote-part des sommes prêtées en référence à la valeur des biens financés. Dans ce cadre, les familles disposant de revenus satisfaisants mais d’une épargne insuffisante, viennent grossir la demande de prêts sociaux qui a pourtant repris un bon niveau depuis le début de l’année 2017.

Par ailleurs, suite aux pressions exercées par la BNB sur les petites compagnies d’assurances, le Fonds du Logement a décidé en 2016 de céder à Ethias les parts qu’il détient dans la société Whestia. Les difficultés rencontrées cependant par Ethias pour justifier son stand alone auprès des autorités de contrôle ont reporté la date de cession au-delà du 31 décembre 2016.

Les services du Fonds doivent également s’adapter à d’autres chan-gements imminents du cadre dans lequel ils évoluent : le départ des banques d’épargne de la commission paritaire 308 dont relève le Fonds et l’hypothèque qui pèse à présent sur l’existence de cette commission, les nouvelles dispositions en matière de marchés publics, le Code de développement territorial, les modifications fondamentales du Code du Logement et de l’Habitat durable, notamment pour ce qui concerne l’ancrage communal des investissements sociaux, …

Sur le plan budgétaire, la contrainte de principe fixée par la Région de reproduire les crédits de 2014, d’année en année, pour chaque allocation de base, constitue une réelle difficulté de gestion dès lors que les cadres réglementaires sur lesquels reposent des inter-ventions financières au bénéfice des politiques du Fonds soutenues par la Wallonie prévoient des variations possibles de ces interven-tions car liées à des paramètres extérieurs : inflation, quantités produites, taux d’intérêt, … Ce n’est qu’en fin d’année budgétaire, quand les derniers ajustements sont possibles, que des adaptations des crédits nécessaires peuvent être, le cas échéant, mises en œuvre. Ces incertitudes quant à la capacité in fine de la Région de respecter sur le plan budgétaire ses propres règles organiques pèsent lourdement sur la conduite des acteurs tels que le Fonds du Logement, mais aussi les agences immobilières sociales et les autres organismes à finalité sociale.

Malgré ce contexte incertain et difficile, le Fonds du Logement entend poursuivre une gestion rigoureuse sans se démarquer de sa finalité première, à savoir permettre aux familles nombreuses de se loger décemment, dans un lieu de vie propice au bonheur, à l’éducation et à l’émancipation.


Les opérations de prêts « FamiLLes nombreuses »

a. Le VoLume des prêts (tous Fonds ConFondus) _________________________________________________________________________________________________________________________11

b. Les aCCesspaCks (Fonds b2 - hop) ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 14

C. Les prêts F.i.s. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________32

d. Les éCopaCks/rénopaCks ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________33

CHAPITRE 01

Les opérations de prêts « famiLLes nombreuses »10

a. Le VoLume des prêts (tous Fonds ConFondus)

Pour le Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie, l’exercice 2016 se caractérise à la fois par des mouvements contraires : augmentation de 19,6 % du nombre de prêts réalisés, passant de 1.496 crédits en 2015 à 1.789 crédits en 2016 et dans le même temps, diminution de 16,2 % des montants octroyés, passant de 148,3 millions EuR en 2015 à 124,3 millions EuR en 2016.

L’augmentation du nombre de prêts réalisés est une des consé-quences des modifications réglementaires intervenues en ce début d’année et qui ont consacré le dispositif Accesspack - écopack et Rénopack. Ce qui a conduit à une fragmentation de l’offre de cré-dits. Précédemment, les travaux étaient très souvent financés via l’octroi d’un seul crédit. à présent, le même projet est financé par deux, voire trois crédits.

Le ralentissement de la production a été une des autres consé-quences de l’entrée en vigueur du nouveau dispositif, le 1er janvier 2016. La production en Accesspack n’a véritablement atteint son rythme de croisière qu’au milieu de l’année et le retard accumulé sur le programme d’investissement n’a pas pu être rattrapé.

Quant à l’écopack, la production 2016 a diminué par rapport à 2015, passant de 529 à 443 prêts. Cette diminution s’explique, d’une part, par le fait que beaucoup de bénéficiaires potentiels ont renoncé après avoir mis en balance la diminution des primes octroyées et

1. réaLisations 2016

Les tableaux ci-après détaillent l’ensemble des prêts réalisés en 2016, ainsi que l’évolution de la production globale.

En 2016, le nombre de nouveaux crédits hypothécaires enregistrés en Belgique a diminué de 15,5 % par rapport à 2015, passant de 621.326 à 524.893 EuR cette année 1. Malgré cette diminution, la production 2016 reste largement supérieure aux années précédentes.

L’explication réside, d’une part, dans la persistance des taux par-ticulièrement bas qui continuent à pousser les emprunteurs à refinancer leur crédit hypothécaire. Il est à noter à cet égard qu’un refinancement « interne » auprès du même prêteur est considéré comme un nouveau crédit pour la Centrale des crédits aux parti-culiers. D’autre part, le marché immobilier belge a enregistré au cours de cette année une augmentation de 8,2 % du nombre de transactions immobilières. Les marchés immobiliers régionaux ont cependant connu des évolutions très contrastées : à Bruxelles-Capitale, la hausse a été de 12,5 %, en Flandre de 13,6 %, alors qu’en Wallonie le nombre de transactions a baissé de 2,8 %.

Ainsi, les taux hypothécaires très bas et un marché immobilier globalement soutenu ont permis de maintenir une activité impor-tante au niveau de la production de crédits hypothécaires.

(1) Source : Centrale des crédits aux particuliers : évolutions importantes en 2016 - communiqué de presse du 19 janvier 2017


846 PRêTs HyPoTHéCAIREs OCTROyéS EN 2016

443 éCoPACks 477 RénoPACks

Les opérations de prêts « famiLLes nombreuses » 11RappoRts annuels FlW - 2016

la liste des dépenses éligibles, et d’autre part, par la création du Rénopack qui a permis de financer des travaux qui étaient précé-demment financés via l’écopack. Ainsi, la moyenne des écopacks octroyés en 2015, soit 18.148 EuR, équivaut à peu de chose près à la somme des moyennes des écopacks et Rénopacks octroyés en 2016, soit respectivement 7.692 EuR et 10.837 EuR.

Enfin, 447 prêts Rénopack ont été octroyés pour un montant 5,17 millions EuR.

Catégories des prêts Fonds nombremontants (eur) moyenne

(eur)en principal assurance-vie total

Accesspacks B2 (HOP) 846 109.916.745 5.675.698 115.592.443 136.634

Interventions spéciales F.I.S. 23 139.050 2.438 141.488 6.152

écopacks B2 (ECO) 443 3.347.014 60.709 3.407.723 7.692

Rénopacks B2 (RENO) 477 5.074.662 94.871 5.169.533 10.838

totaL 1.789 118.477.471 5.833.716 124.311.187 69.486

prêts réalisés en 2016 (tous fonds réunis)

1,3%Interventions spéciales

47,3%Opérations ordinaires

24,8%Écopacks

26,7%Rénopacks

répartition des prêts par catégorie

évolution du volume et du taux de croissance des prêts (tous fonds réunis)

année

nombre montants

unitétaux

annuel decroissance

euros x 1000

taux annuel decroissance

2006 1.167 -0,6 111.863 11,9

2015 1.496 -23,2 148.322 -14,3

2016 1.789 19,6 124.311 -16,2


2. VentiLation des prêts seLon Leur nature

Le tableau suivant répartit les prêts selon leur nature, ce qui permet de comparer les interventions du Fonds suivant le type d’opérations durant les exercices 2015 et 2016.

L’année 2016 est marquée par une diminution de la production de crédits hypothécaires. Cette régression est de l’ordre de 8,7 % en termes de nombre de prêts octroyés (soit 846 prêts, pour 927 prêts en 2015) et de 16,4 % en termes de volume de réalisations.

L’activité d’octroi des écopacks a connu une diminution de 16,3 % du nombre de prêts octroyés (soit 443 prêts en 2016, pour 529 prêts en 2015) et surtout de 64,5 % du montant total chutant de 9,60 millions EuR à 3,40 millions EuR. Cette importante réduction des volumes financiers en écopacks trouve son explication dans la dernière réforme du crédit qui a conduit à réduire la liste des travaux éligibles, et à la mise en place d’un nouveau produit, le Rénopack permettant de financer la réalisation de travaux de rénovation qui, par le passé, étaient pris en charge via l’écopack.

C’est ainsi que le lancement du nouveau crédit Rénopack au cours de l’année 2016 a conduit à la réalisation de 447 prêts pour un montant global de 5.169.533 EuR.

Globalement, le Fonds B2 a octroyé 310 crédits en plus, pour 24 millions EuR de moins que l’année antérieure.

Quant au nombre d’interventions spéciales sur fonds propres (FIS), il a diminué, passant de 40 dossiers en 2015 à 23 dossiers en 2016. Cette diminution s’explique par le fait que le dispositif de prêts subventionnés par la Wallonie a permis de mieux répondre à la diversité des situations familiales. Le Fond a limité son intervention propre à certains dossiers atypiques ou complexes.

Cette évolution ne traduit donc pas un changement de politique au niveau de l’utilisation du FIS. Le recours au Fonds d’interventions spéciales constitue toujours un levier d’action qui permet aux familles d’accéder ou de conserver la propriété de leur logement.

Ventilation des prêts selon leur nature

Catégoriesdes prêts

Fonds

2016 2015 différence 2016-2015

nombre

sommes (eur)nombre

sommes (eur)nombre

sommes (eur)

principal

primed’assurance-vie

principal

primed’assurance-vie

principal + prime d’assurance-vie

opérations financées par les ressources garanties par la région (Fonds b2)

Accesspacks B2 - HOP 846 109.916.745 5.675.698 927 131.824.909 6.491.998 -81 -22.724.464

écopacks B2 - ECO 443 3.347.014 60.709 529 9.506.419 93.878 -86 -6.192.574

Rénopacks B2 - RENO 477 5.074.662 94.871 0 0 0 477 5.169.533

totaL b2 1.766 118.338.421 5.831.278 1.456 141.331.328 6.585.876 310 -23.747.505

opérations financées par les ressources propres (Fis)

Interventions spéciales F.I.S. 23 139.050 2.438 40 395.790 8.877 -17 -263.179

totaL généraL 1.789 118.477.471 5.833.716 1.496 141.727.118 6.594.753 293 -24.010.684


b. Les aCCesspaCks (Fonds b2 - hop)

Quant à la construction, elle représentait encore 8 % des opéra-tions il y a 10 ans, contre un peu plus de 5 % de l’ensemble des opérations en 2016. Parmi les 45 opérations financées, 18 concernent des constructions de type courant et 27 sont relatives à des constructions groupées (immeubles vendus par des sociétés de logements du secteur public).

La part représentée par les opérations comprenant un volet refi-nancement est en régression de plus de 3 % par rapport aux chiffres de l’an dernier (93 opérations en 2016 pour 133 en 2015). Ces chiffres ne s’inscrivent absolument pas dans les tendances obser-vées sur le marché du crédit qui a connu ces derniers mois des vagues historiques de demandes de refinancements. Ils témoignent par contre de la volonté du Fonds de réserver prioritairement ses moyens aux familles qui s’inscrivent dans un processus d’accession à la propriété. Dans ces conditions, seules les dettes immobilières de nature onéreuse, c’est-à-dire celles qui ne sont pas ou plus en phase avec les capacités financières d’une famille, sont prises en considération.

Sous l’angle de la typologie des opérations financées, l’exercice 2016 réserve un cru similaire à ses homologues des années anté-rieures. Les interventions du Fonds ont donc permis à un nombre

1. répartition des aCCesspaCks d’après Leur obJet

En 2016, ce sont les achats seuls et les achats avec travaux peu importants qui constituent la part la plus élevée des opérations : ces deux catégories qui totalisent 593 opérations représentent 70 % de l’ensemble des destinations. Cette part est relativement stable par rapport à 2015 (74 %) et aux années précédentes. Relevons toutefois la proportion grandissante des opérations qui, quoiqu’étiquetées achat, s’inscrivent dans le processus d’un rachat de part consécutif à une séparation ou à un divorce. Le Fonds est intervenu dans 119 opérations incluant un rachat de part, permettant ainsi à un membre d’un couple de conserver la propriété du logement familial.

Le montant moyen des opérations d’achat s’établit à 159.561 EuR. La situation est donc inchangée par rapport à 2015.

Il est à noter que le marché immobilier des habitations ordinaires a connu une légère hausse des prix dans les provinces du Hainaut (+1,80 %), de Liège (+1,13 %), de Namur (+1,98 %), une stagnation en province du Brabant wallon (-0,03 %) et une forte hausse en province de Luxembourg (+6,05 %).

70 % dEs CRédITs COuvRENT DES ACHATS SEuLS Ou AvEC TRAvAux PEu IMPORTANTS

98,2 % dEs fAmIllEs EmPRunTEusEs DISPOSENT DE REvENuS PRéCAIRES Ou MODESTES


Répartition des prêts selon leur destination (Fonds B2 - HOP) - 2016

Catégories affectation des sommes prêtéesnombre sommes moyenne

C.a. % C.a. %

1 Constructions 45 5,3 6.621.848 5,7 147.152

2 Achats 133 15,7 21.221.663 18,4 159.561

3 Achats et travaux peu importants 460 54,4 68.274.943 59,1 148.424

4 Travaux importants 3 0,4 289.651 0,3 96.550

5 Travaux peu importants 103 12,2 2.523.933 2,2 24.504

6 Achats et travaux importants 9 1,1 1.359.853 1,2 151.095

7 Travaux importants et remboursements de dettes 5 0,6 953.357 0,8 190.671

8 Travaux peu importants et remboursements de dettes 71 8,4 11.651.672 10,1 164.108

9 Remboursements de dettes 17 2,0 2.695.524 2,3 158.560

totaL 846 100,0 115.592.444 100,0 136.634

non négligeable de familles soit de devenir propriétaires de leur logement, soit de conserver la propriété de ce logement, que ce soit via une opération de rachat de part ou via un refinancement non agrémenté d’une mutation immobilière. Dans près de 65 % des cas, ces opérations comportaient un volet pour le financement de travaux.

une nouvelle fois, le constat de raréfaction des demandes de finan-cement portant sur des constructions neuves peut être posé, sans que de réelles perspectives de solution puissent être avancées tant le prix des terrains à bâtir et le coût global des constructions sont élevés. La difficulté rencontrée par les familles à se constituer un capital de départ, déjà bien présente dans le cadre des opérations d’achat, se trouve être démultipliée pour les opérations de construc-tion d’une habitation neuve.

Crédit travaux (Fonds B2 - HOP)

dénomination des prêts2006 2015 2016

nombre sommes nombre sommes nombre sommes

Construction/aménagement 219 14.221.793 91 7.980.759 151 9.435.431

Opérations mixtes 741 17.744.397 672 14.558.790 545 8.021.180

Crédits totaux affectés aux travaux 960 31.966.190 763 22.539.549 696 17.456.611

Total des prêts 1.083 111.031.056 927 138.316.907 846 115.592.443

% des crédits travaux dans l’ensemble 88,6 28,8 82,3 16,3 82,3 15,1

Opérations mixtes Constructions Achats

Remboursements Travaux seuls

100

90

80

60

40

20

0

%

2015

3,814,6

72,5

6,03,1

2016

5,315,7

64,4

2,0

2006

10,38,0

68,4

12,21,0

12,5

évolution de la répartition des prêts selon leur destination


répartition des crédits construction (Fonds b2 - hop)

60

50

40

30

20

10

0

Nombre de constructions groupées

Constructions de type courant

Constructions groupées

Nombre de constructions de type courant

7.000.000

6.000.000

5.000.000

4.000.000

3.000.000

2.000.000

1.000.000

0

39

21

1418

27

39

48

2006

21

14

2015

27

1.410.612 3.035.959 3.046.183

2.179.404 2.681.258 3.575.665

18

2016

48

2. distribution des aCCesspaCks en FonCtion des barèmes de reVenus

L’adoption du nouveau dispositif Accesspack, Rénopack et écopack via le nouveau règlement des crédits accordés en Fonds B2 a conduit à l’abandon de l’ancienne classification des revenus des emprunteurs en 12 classes et 3 grandes catégories de revenus : les ménages en état de précarité, à revenus modestes et à revenus moyens. Cette ancienne classification a été remplacée, comme le tableau intitulé « Catégories de revenus, barèmes et taux annuel 2016 » le montre, par une répartition des ménages en 4 catégories intitulées C1, C2, C3 et C4. Le nombre de barèmes est passé de 12 à 7.

Sur base de leur seuil de base, ces différentes catégories C1, C2, C3 et C4 correspondent respectivement aux anciennes classifications de ménages à revenus précaires (C1), modestes (C2), moyens (C3 et C4). Toutefois, le Gouvernement a tenu à renforcer le dispositif des aides en faveur des ménages avec enfants en doublant la majoration des revenus pour enfant à charge qui est ainsi passée de 2.500 EuR à 5.000 EuR dans le nouveau dispositif.

Comme les familles qui s’adressent au Fonds comptent au minimum 3 enfants à charge, cette dernière extension a eu un impact consi-dérable sur le nombre de prêts accordés à des familles émargeant aux catégories les plus basses puisque leur champ d’application s’est considérablement élargi. De ce fait, des ménages qui hier rele-vaient de la catégorie revenus modestes dépendent aujourd’hui de la C1 (revenus précaires). Si nous pouvons nous réjouir de ce que les familles nombreuses bénéficient d’un soutien plus important en termes d’aides au logement, ce glissement ne facilite pas les com-paraisons d’un exercice à l’autre puisque la base de détermination des seuils pour les familles nombreuses n’est plus identique.

Le passage de la majoration pour enfant à charge de 2.500 EuR à 5.000 EuR explique en grande partie l’augmentation importante de la part des crédits octroyés à des familles relevant de la catégorie C1, passant de 66,5 % en 2015 à 75,6 % des emprunteurs cette année.

Pour la même raison, la part des prêts octroyés aux familles émar-geant aux catégories supérieures (C3-C4) s’est effondrée à 1,18 %, en lieu et place des 6,3 % en 2015.

Les prêts accordés à des familles ne bénéficiant que d’un seul revenu représentent 63 % du total. Cette part est de 74 % dans la catégorie C1.


Ces tableaux et graphique mettent une nouvelle fois en lumière toute la portée sociale de l’action du Fonds et sa capacité à contribuer à ce que des familles puissent bénéficier d’un toit en qualité de propriétaires.

La pierre angulaire de la construction et de l’aboutissement d’un dossier reste bien évidemment la capacité financière de la famille à assumer non seulement la charge de remboursement du crédit mais également l’ensemble des charges inhérentes à la propriété d’un logement comme la charge fiscale, les assurances mais aussi la charge d’entretien de ce logement. Par définition, vu le public cible du Fonds, la capacité financière est réduite et offre donc peu de marge de manœuvre.

Notre expérience quotidienne nous apprend que l’accès à la propriété d’un logement ne s’improvise pas et nécessite un temps de prépa-ration. On ne peut résoudre un problème de logement par l’octroi d’un crédit rapide débouchant sur l’acquisition d’un logement pas toujours adapté. Des familles non préparées à endosser le costume de propriétaires présentent un risque accru de dérapage financier et finalement d’échec du projet de logement. une approche du crédit social centrée exclusivement sur un taux d’intérêt réduit et un crédit à forte quotité a peu de sens et ne constitue pas une garantie de réussite en termes de résultat.

Dans ce contexte, le Fonds veille à aller au-delà de cette approche et cherche à développer une authentique démarche d’accompagne-ment des familles préalablement à l’ouverture d’une demande. De ce fait, le temps consacré à l’accueil et à l’écoute des familles est important et débouche bien souvent sur une période d’attente. Cette période est mise à profit pour aider la famille à cerner ses besoins, à construire un projet et l’habituer à supporter une charge logement plus lourde, l’excédant par rapport au loyer payé permet-tant d’alimenter un compte épargne… une telle démarche requiert de la patience et de la persévérance, notre objectif étant d’inscrire la concrétisation du projet de logement de la famille dans le long terme et non dans le court terme.

Le développement de cette approche marque pour notre institution l’occasion de concilier les principes de prudence et de responsabilisa-tion des prêteurs édictés par le nouveau Code de droit économique avec les moyens financiers au départ plus limités dont disposent les ménages qui s’adressent au Fonds.

répartition des accesspacks par catégorie et nombre de revenus (Fonds b2 - hop) - 2016

Familles à 1 revenuFamilles à 2 revenus

100

90

80

60

40

20

0

%

6

Précaires Modestes Moyens

4

473

58

167

138

Catégories de revenus nombre % somme

C1Revenus précaires

640 75,65 86.332.110

C2Revenus modestes

196 23,17 27.912.810

C3 C4

Revenus moyens

10 1,18 1.347.524

totaL 846 100,00 115.592.444

répartition des accesspacks en fonction des catégories de revenus (Fonds b2) - 2016

Catégories de revenus, barèmes et taux annuels 2016

Catégories de revenus barèmes maxima

de revenustaux annuel

au 01/01/2016

C1Revenus précaires

I 23.100 1,00

II 30.000 1,50

III 36.900 2,00

C2Revenus modestes

Iv 41.500 2,25

v 46.100 2,50

C3 Revenus moyens

vI 56.100 2,75

C4 vII 66.300 3,00


3. durée des aCCesspaCks

Le tableau ci-dessous retrace l’évolution de la répartition de nos crédits en fonction de 6 classes de durée de remboursement. La durée moyenne des prêts en 2016 est de 25 ans et 2 mois et reste identique à la durée observée en 2015.

Les catégories des prêts de 20/24 et 25/29 ans représentent, avec près de 72 % du total, la part dominante des prêts hypothécaires conclus cette année. Relevons toutefois que la majorité des crédits de cette tranche sont accordés en 25 ans.

Le nombre de prêts octroyés avec une durée de remboursement de 30 ans ne cesse d’augmenter et atteint cette année les 15 %. Il est vrai que d’une part, le nouveau règlement fixe l’âge limite auquel le prêt doit être remboursé à 75 ans (en lieu et place de 70 ans), d’autre part, de nombreuses compagnie d’assurances acceptent de couvrir désormais le risque de décès jusqu’à cet âge.

Cette marge de manœuvre supplémentaire est cependant de nature à créer un décalage entre les moyens financiers futurs des ménages et le niveau des charges de remboursement découlant du crédit. L’admission à la retraite s’accompagne bien souvent d’une diminution des ressources financières que le Fonds doit prendre en compte dans le cadre de l’évaluation d’une demande de crédit. C’est assurément un nouveau point d’attention et de vigilance non seulement pour le prêteur mais aussi pour l’emprunteur.

durée des prêts en années (1)

2006 2015 2016

nombre de prêts % nombre

de prêts % nombre de prêts %

-10 0 0,0 2 0,2 7 0,8

10/14 20 1,8 16 1,7 26 3,1

15/19 96 8,9 51 5,5 76 9,0

20/24 307 28,3 235 25,4 187 22,1

25/29 591 54,6 524 56,5 422 49,9

30 69 6,4 99 10,7 128 15,1

totaL 1.083 100,0 927 100,0 846 100,0

(1) Dans chaque classe, la quasi-totalité des prêts a la durée du seuil de la classe considérée

évolution de la répartition des prêts en fonction de leur durée (Fonds b2 - hop)

70

60

50

40

30

20

10

0

%

2015 20162006Durée des prêts

-10 10/14 15/19 20/24 25/29 30

4. LoCaLisation des prêts

une nouvelle fois, les données relatives au champ d’action montrent que l’activité du Fonds est répartie inégalement sur le territoire wallon.

Ainsi, l’indicateur de présence révèle un taux d’activités largement supérieur à la moyenne régionale dans les arrondissements de Charleroi et Mouscron (au-delà de 120 % de la moyenne).

à l’inverse, le taux de présence du Fonds est largement inférieur à la moyenne dans les arrondissements de Nivelles, Arlon, Waremme et Bastogne (en deçà de 60 % de la moyenne).

Il y a pour certains arrondissements une corrélation évidente entre le taux d’activités du Fonds et la pression immobilière observée.

C’est, par exemple, le cas des arrondissements de Nivelles et Arlon où la pression foncière est telle qu’il est difficile pour nos emprun-teurs d’y réaliser une opération. A contrario, le marché immobilier de Charleroi est encore accessible pour nos emprunteurs.

Cette réalité immobilière est indissociable de la réalité socio-éco-nomique sous-jacente. C’est pourquoi l’intervention du Fonds est plus importante là où la situation socio-économique est la plus


défavorable, soit en provinces de Liège et du Hainaut. En effet, selon les dernières données fiscales disponibles (2013), le revenu médian par déclaration pour ces deux provinces est de respective-ment 21.498 EuR et 20.575 EuR à comparer avec celui du Brabant wallon, 24.784 EuR, de la province de Namur, 22.575 EuR et de la province du Luxembourg, 23.709 EuR.

En ce qui concerne les disparités régionales en matière de marché immobilier, le règlement du Fonds soutient l’octroi de prêts sociaux en fonction du lieu d’implantation du bien : il autorise à cette fin la majoration des prêts et du maximum de valeur admissible dans les communes ci-après étiquetées zones de pression immobilière.

La détermination de ces communes repose sur le niveau des prix de vente des maisons ordinaires observés au sein de chaque commune wallonne. Est considérée comme zone de pression immobilière une commune où au cours des 5 dernières années, le prix moyen des immeubles excède de plus de 35 % le prix moyen de la même catégorie d’immeubles en Wallonie. Sur cette base, les communes suivantes sont considérées comme zone de pression immobilière : Arlon, Assesse, Aubel, Beauvechain, Braine-l’Alleud, Braine-le-Château, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Gembloux, Genappe, Grez-Doiceau, Incourt, Ittre, jalhay, jodoigne, La Bruyère, La Hulpe, Lasne, Mont-Saint-Guibert, Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez (Nivelles), Profondeville, Ramillies, Rixensart, Silly, Thimister-Clermont, Tubize,villers-la-ville, Walhain, Waterloo, Wavre.

Nonobstant ces mesures et l’application d’une tarification légèrement réduite en matière de droits d’enregistrement, il faut bien relever, qu’avec 5,8 % des opérations réalisées en 2016, le volume des activités du FLW dans les zones de pression immobilière est peu significatif. Et pourtant, le niveau des taux d’intérêt – historiquement bas – devrait contribuer à faciliter l’accès à la propriété dans ces zones. Ce constat laisse transparaître clairement les limites de l’ensemble du dispositif des aides pour les ménages résidant dans ces zones, et a fortiori pour ceux qui souhaiteraient s’y établir.

PRésEnTATIon dE l’IndICATEuR dE PRésEnCEen 2016, Le Fonds a réaLisé 846 prêts pour une popuLation de 3.602.216 habitants, soit pour 100.000 habitants :

846 prêts × 100.000 = 23,49 prêts /100.000 habitants3.602.216

67 prêts × 100.000 = 21,41 prêts /100.000 habitants312.965

21,41 × 100 = 91,14 %23,49

PRésEnTATIon dEs CAlCuls PouR CHAquE ARRondIssEmEnTpour La même année, Le Fonds a réaLisé dans L’arrondissement de namur, 67 prêts pour 312.965 habitants, soit :

Ce dernier pourcentage représente l’indicateur de présence du FLW dans l’arrondissement de Namur.

si L’on Compare Ce ratio (21,41) à CeLui du nombre de prêts pour L’ensembLe de La WaLLonie par 100.000 habitants (23,49), Le pourCentage de prêts aCCordés dans Cet arrondissement est de :


%

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

Niv

elle

s

Ath

Char

lero

i

Mon

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Mou

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n

Soig

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Thui

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Tour

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Huy

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Fam

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Virto

n

Dina

nt

Nam

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Phili

ppev

ille

moyenne des prêts par arrondissement avec indicateur de présence

63 % dEs PRêTs SONT ACCORDéS à DES FAMILLES BéNéFICIANT D'uN SEuL REvENu


Ce bungalow 4 façades situé au centre d’Eupen a été acquis pour 130.000 EuR en 2014.

L’immeuble était composé d’un séjour-cuisine de 23,3 m² et de 2 chambres de 10,5 m² et 12,25 m². Il était donc surpeuplé en regard de la composition de la famille occupante (la propriétaire, sa fille et ses 2 fils).

Il manquait au minimum 5 m² de superficie de jour, 16 m² de superficie totale et au moins une chambre de 6,5 m² pour répondre aux normes de salubrité.

Le projet de rénovation des propriétaires consiste à ajouter un étage, et améliorer la distribution intérieure en déplaçant la cage d’escalier afin d’obtenir 4 chambres et une salle de bains au premier étage. Puis à agrandir l’espace de jour du rez-de-chaussée dans les chambres existantes.

Le montant du prêt a servi à financer le coût des travaux, soit 97.000 EuR. La propriétaire rembourse une mensualité de 450 EuR pour un prêt remboursable en 20 ans à un taux fixe de 0,50 %.

ExTEnsIon d’unE mAIson d’HAbITATIon à EuPEn


Tournai

Mons

Dinant

LiègeWaremme

HuyNamur

Virton

Mouscron

PhilippevilleThuin

Arlon

Nivelles

Soignies

Charleroi

Ath

Indicateur de présence des prêts en Wallonie (par arrondissement)

Comines-Warneton(arrondissement de Mouscron)

Verviers

Neufchâteau

Marche-en-Famenne

Bastogne

28 PRÊTS

150.802

25 PRÊTS

132.19917 PRÊTS

142.565

67 PRÊTS

125.765

44 PRÊTS

140.525

180 PRÊTS

123.877

32 PRÊTS

143.024

14 PRÊTS

132.891

67 PRÊTS

135.429

21 PRÊTS

128.438

9 PRÊTS

153.530

26 PRÊTS

138.051

164 PRÊTS

143.989

14 PRÊTS

155.928

6 PRÊTS

132.13414 PRÊTS

96.180

10 PRÊTS

134.150

6 PRÊTS

171.620

73 PRÊTS

143.604

29 PRÊTS

164.282

115 % 130 % 145 % 160 %35 % 50 % 65 % 80 % 100 %

Nombre total

846PRÊTS

Montant moyen du prêt en Wallonie

136.634

Indicateur de présence en %


année nombrede prêts

nombre total de personnes

au foyer

effectif moyen de personnes

au foyerdemandeurs personnes

âgéesautresparents

enfants

à charge nonà charge

total au foyer

moyennepar foyer

2006 1.083 5.769 5,33 1.856 0 45 3.825 43 3.868 3,57

2015 927 4.854 5,24 1.535 32 29 3.195 63 3.258 3,51

2016 846 4.234 5,00 1.282 20 19 2.678 235 2.913 3,44

Composition des familles emprunteuses (Fonds b2 - hop)

répartition des accesspacks selon le nombre d’enfants à charge (Fonds b2 - hop)

nombre d’enfants à charge

2015 2016 Familles attributaires ( %) selon le nombre d’enfants

C.a. (1) % (2) C.a. (1) % (2)

FamiFed au 30/06/16 (3)

3 483 52,1 463 54,7 73,5

4 272 29,3 250 29,6 19,6

5 106 11,4 82 9,7 4,7

6 39 4,2 38 4,5 1,4

7 15 1,6 8 0,9 0,5

8 et + 12 1,3 5 0,6 0,3

totaL 927 100,0 846 100,0 100,0

(1) C.A. : chiffres absolus(2) Pour des raisons d’arrondi, le total des pourcentages des tableaux ne correspond pas toujours exactement au nombre 100 : un écart minime peut exister.(3) Chiffres communiqués par l’Agence fédérale pour les allocations familiales. Calculs propres.

5. Composition et taiLLe des FamiLLes emprunteuses

La composition des familles emprunteuses est assez stable à travers le temps.

Ainsi pour l’année 2016, la famille emprunteuse se compose en moyenne de 5 personnes dont 3,4 enfants.

En ce qui concerne la répartition des familles en fonction du nombre d’enfants à charge, plus de 80 % des prêts ont été accordés à des familles composées de 3 ou 4 enfants. Quant aux très grandes familles de 5 enfants et plus, leur nombre diminue d’année en année.

Compte tenu du nombre de prêts octroyés cette année, ce sont 4.234 personnes qui ont bénéficié des services du Fonds.


6. répartition des emprunteurs par groupe d’âge

Les dix dernières années ont vu l’âge moyen des emprunteurs augmenter. Cette tendance s’est traduite entre 2006 et 2016 par l’augmentation de l’âge moyen du père de 1 an et 2 mois, passant de 39 ans et 4 mois à 40 ans et 6 mois, et de la mère avec une augmentation de l’âge moyen de 1 an et 8 mois, passant de 36 ans et 4 mois à 38 ans. Au vu de cette augmentation de l’âge moyen, il n’est guère étonnant de constater l’accroissement de la part des interventions à destination des ménages plus âgés (augmentation de 2,5 % dans la tranche 46-50 et de 0,2 % pour la tranche 51 et plus).

Inversement, la part des crédits attribués aux ménages de moins de 35 ans est en légère régression par rapport à l’exercice 2015 (moins 0,5 %) illustrant par là la difficulté grandissante rencontrée par les jeunes ménages, souvent dépourvus d’une épargne suffisante, à acquérir un premier logement.

Cette tendance de l’augmentation de l’âge moyen découle donc non seulement de l’arrivée tardive du troisième enfant, de la difficulté des ménages à acquérir un premier logement mais également du fait que les individus mènent de plus en plus souvent des projets de vie successifs. Au vu des évolutions sociologiques et de l’allonge-ment de l’espérance de vie, l’obligation de rembourser le prêt par les emprunteurs a été portée de 70 à 75 ans.

Cette augmentation constante de l’âge des personnes s’adressant au Fonds appelait une réaction et une adaptation du cadre régle-mentaire. Face aux évolutions à la hausse tant des prix des biens immobiliers que de l’âge auquel des ménages s’engagent dans des processus d’acquisition, l’ancienne réglementation faisait obstacle à de nombreux projets compte tenu de l’impossibilité d’étaler la dette et la charge de remboursement dans le temps.

Cela étant, cette extension ne doit pas faire perdre de vue la néces-sité pour le prêteur d’évaluer non seulement la capacité financière actuelle d’un ménage, mais également de tenir compte d’évène-ments dont on peut raisonnablement penser qu’ils vont survenir comme le départ progressif des enfants et la perte de ressources découlant de la cessation de l’activité professionnelle. Tout en étant source de perspectives pour un certain nombre de ménages, une telle extension n’est donc pas la porte ouverte au financement de tout projet.

moyenne d’âge de la famille emprunteuse (Fonds b2 - hop)

année age moyen du père

age moyen de la mère

age moyen des enfants

2006 39 ans 4 mois 36 ans 4 mois 9 ans 5 mois



rang de naissance des enfants ayant donné lieu à une réduction du taux d’intérêt du prêt (Fonds b2 - hop)

année de l’octroi de la réductiondu taux du prêt en cours

rang de naissance des enfants

4ème 5ème 6ème 7ème 8ème et + totaL

2006 73 38 12 1 0 124

2015 39 26 9 2 1 77

2016 39 11 6 10 0 66

16 réductions handicap - 11 réductions orphelins - 0 réduction adopté 1 réductions recueillis

répartition des emprunteurs par groupe d’âge (Fonds b2 - hop)

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

%

de 31 à 35 ans30 ans et moins

51 ans et plus

de 41 à 45 ansde 46 à 50 ans

de 36 à 40 ans

2006

8,4

21,7

28,5

25,3

11,84,3

2015 2016

6,6

17,3

26

25,9

16,3

7,9

8,6

15,8

27,6

26,5

13,8

7,7


7. proFession des emprunteurs

La répartition des statuts professionnels se présente comme suit : 85 % des emprunteurs ont le statut de salariés, 4 % d’indépendants et 1 % de militaires. Les emprunteurs sans statut professionnel représentent 10 % de l’ensemble.

Si 74,6 % des familles bénéficient d’au moins un revenu professionnel et 22 % de deux, 25,4 % d’entre elles n’en disposent pas.

La part des ménages touchés par le chômage est de 20 % et 31,8 % des familles connaissent le chômage ou l’invalidité de l’un des emprunteurs.

Quelque 5 % des emprunteurs ne disposent que du seul R.I.S.

Les familles monoparentales représentent 37 % des bénéficiaires. C’est le père qui est absent dans près de 9 cas sur 10.

Ces données mettent en exergue que si les revenus du travail constituent souvent un préalable au bon aboutissement d’une opération immobilière, des familles ne disposant que de revenus de remplacement arrivent néanmoins à concrétiser le droit au logement. Nombreux sont toutefois les emprunteurs qui, tout en disposant de revenus professionnels, sont engagés dans des conditions particu-lièrement précaires (interim, contrat à durée déterminée, …).

Au-delà de la fragilité de ces emplois, le contexte socio-économique délicat vécu par les familles amène le créancier qu’est le Fonds à se montrer particulièrement prudent dans l’analyse d’octroi d’un crédit et à s’interroger sur la capacité d’un ménage à se « retourner » en cas d’une perte d’emploi. L’équilibre entre une situation financière à court voire à moyen terme et les obligations financières découlant de l’octroi d’un crédit sur une durée plus longue est parfois difficile à trouver…

regroupement des professions (Fonds b2 - hop)

100

95

90

85

80

75

%

Sans profession

Militaires Indépendants

Salariés

2006

87%

3%

2015 2016

85%

1%

2%

4%

9% 10%

87%

1%2%

10%

mèrepère

en activité Chômeuse invalide au foyer pensionnée absente autre (revenu d’intégration) totaL

En activité 187 42 22 131 0 34 1 417

Chômeur 23 4 6 33 0 5 0 71

Invalide 10 6 4 13 0 1 0 34

Au foyer 13 9 10 3 0 0 2 37

Pensionné 1 0 0 1 0 2 0 4

Absent 167 41 28 4 3 0 31 274

Autre (revenu d’intégration) 0 0 0 8 0 0 1 9

totaL 401 102 70 193 3 42 35 846

situation professionnelle des parents - 2016


8. prêts aux FamiLLes étrangères

La part des familles étrangères, européennes et non-européennes, représente 20,1 % des prêts octroyés, alors qu’elles représentent 9,9 % des ménages en Wallonie (au 1er janvier 2016).

La part des familles non-européennes représente 54,11 % de l’en-semble des crédits octroyés aux familles étrangères.

Ces données sont très stables par rapport aux années précédentes.

Au même titre que l’enseignement, la formation ou l’emploi, le loge-ment constitue un facteur d‘intégration en Wallonie pour les familles étrangères.

Il n’est pas surprenant de constater que les opérations de prêt dédiées aux familles étrangères trouvent principalement une concrétisation dans les provinces du Hainaut (57,1 %) et de Liège (32,4 %). Soit dans les provinces où le coût de l’immobilier reste le plus abordable. Dans ce contexte, il importe de relever que de nom-breuses familles d’origine étrangère occupent au moment de l’in-troduction de leur demande un logement à Bruxelles et, compte tenu du niveau des prix immobiliers dans la capitale et de la difficulté à y devenir propriétaire, se tournent vers le sud plus accessible en termes de prix.

prêts aux familles étrangères par province en 2016 (Fonds b2 - hop)

provinces population au 01.01.16 (1)

population étrangère au 01.01.16 nombre de prêts (b2 - hop) 2016

C.a. (1) en % de la population

répartition en % C.a. répartition

en %

Brabant wallon 396.840 38.562 9,7 10,8 3 1,8

Hainaut 1.337.157 157.168 11,8 43,9 97 57,1

Liège 1.098.688 118.082 10,7 33,0 55 32,4

Luxembourg 280.327 20.488 7,3 5,7 6 3,5

Namur 489.204 23.891 4,9 6,7 9 5,3

La région 3.602.216 358.191 9,9 100,0 170 100,0

(1) Chiffres communiqués par le SPF Economie, Statistiques et Analyse

répartition des prêts aux familles étrangères en fonction de leur région d’origine (Fonds b2 - hop)

100908070605040302010

0

%

Union européenne

Hors Union européenne

2006 2015 2016

93

93

78

92

85

101

année prêts totaux

Familles étrangères

C.a. %

2006 1.083 186 17,2

2015 927 186 20,1

2016 846 170 20,1

nombre de prêts aux familles étrangères (Fonds b2 - hop)


9. ressourCes FamiLiaLes et Charges de Logement

Le tableau ci-après illustre le combat incessant mené par le Fonds : maintenir la mensualité de ses prêts dans un rapport le plus raison-nable possible avec les ressources disponibles des familles emprunteuses (c’est-à-dire les revenus du travail et de remplace-ment, les pensions alimentaires, ainsi que les allocations familiales).

Au cours de la dernière décennie, les ressources disponibles de nos emprunteurs et la mensualité moyenne ont progressé de 17 %.

La moyenne des ressources disponibles de nos emprunteurs a diminué de 1,1 % par rapport à 2015.

Quant à la diminution de 6,8 % de la mensualité moyenne, en 2016 par rapport à 2015, elle résulte de la conjonction des facteurs suivants :

¼¼ les taux pratiqués en 2016 sont historiquement bas et davan-tage encore que ceux pratiqués au cours de l’année 2015, qui étaient déjà très bas ;

¼¼ la possibilité depuis 2016 de financer les travaux de rénovation et/ou économiseurs d’énergie via le Rénopack et l’écopack de manière concomitante à l’Accessapck.

Cette dernière modification réglementaire a conduit logiquement à une diminution du montant prêté en Accesspack, et par voie de conséquence à une diminution de la mensualité moyenne. La charge globale de remboursement de l’ensemble des crédits n’est donc pas forcément moindre.L’analyse des capacités financières et de remboursement des ménages constitue bien évidemment une des pierres angulaires de la recevabilité d’une demande de crédit. L’écart grandissant entre le coût d’une opération immobilière et la capacité financière des familles à en assurer le financement constitue un obstacle majeur pour nombre d’entre elles. Certaines familles se trouvent parfois dans l’incapacité de pouvoir contracter un crédit pour acquérir un immeuble ; d’autres doivent par contre patienter quelque peu, le temps de se constituer un capital de départ ou de consolider une situation professionnelle. Cette réalité permet de jeter un coup de projecteur sur tout le travail d’accompagnement des familles au cours de la période qui précède la concrétisation d’une opération. Dans le contexte global qui est le nôtre, ce travail prend une impor-tance grandissante et nécessite un gros investissement tant dans le chef des agents du Fonds que dans celui des ménages.

évolution des ressources disponibles et des mensualités (Fonds b2 - hop)

annéeressources disponibles mensualités %

mens/ress.C.a. indice C.a. indice

2006 2.550 100 477 100 18,7

2015 3.012 118 599 126 19,9

2016 2.978 117 558 117 18,7


10. Le Logement antérieur

L’analyse des données nous conduit à constater la part importante des locataires dans la répartition du statut d’occupation antérieur de nos emprunteurs : elle représente 59,9 % de l’ensemble en 2016 pour 54,8 % en 2006. La comparaison des données 2015-2016 traduit toutefois un recul de 8 % du nombre de locataires.

Quant au caractère du logement antérieurement occupé par l’em-prunteur, nous retiendrons que quelque 54 % des logements sont non salubres, suivant les critères définis par la Région.

Le recul de la part des locataires ayant obtenu un crédit hypothécaire est interpellant. Il conviendra de voir si cette tendance se confirme au cours des prochains exercices. Ce recul pourrait en effet traduire une difficulté grandissante pour cette catégorie d’emprunteurs à devenir propriétaire compte tenu du niveau des loyers, particulière-ment élevés pour les familles nombreuses dans le secteur privé, et de la difficulté croissante à se constituer une épargne suffisante.

Cela étant, ces chiffres traduisent également le rôle central du Fonds dans le cadre de la politique d’accession à la propriété d’un logement décent. Les objectifs définis à ce niveau par le contrat de gestion sont rencontrés. L’action du Fonds permet à de très nom-breuses personnes de se départir des aléas liés à la location comme la possibilité pour le propriétaire de mettre un terme au bail ou encore le mécanisme de l’indexation des loyers.

titre d’occupation du logement avant l’octroi du prêt (Fonds b2 - hop)

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

%

Locataires

Propriétaires

2006 2015 2016

594

489

621

306

507

339

Caractère du logement antérieur occupé par l’emprunteur (Fonds b2 - hop)

Caractère du logement antérieur occupé par l’emprunteur

2006 2015 2016

nombre de prêts nombre de prêts nombre de prêts

C.a. % C.a. % C.a. %

Améliorables 231 21,3 269 29,0 1.948 25,3

Non améliorables 8 0,7 21 2,3 79 1,0

Humides, non hygiéniques 66 6,1 25 2,7 296 3,8

Surpeuplés 282 26,0 172 18,6 1.665 21,6

Surpeuplés à l’excès 51 4,7 9 1,0 190 2,5

Baraquements, caravanes, roulottes 0 0,0 2 0,2 9 0,1

Logements non salubres (A) 638 58,9 498 53,7 4.187 54,3

Logements normaux (B) 445 41,1 429 46,3 3.523 45,7

totaL (a) + (b) 1.083 100,0 927 100,0 7.710 100,0


11. Coût et FinanCement des Logements

Le tableau suivant présente l’évolution du coût de l’investissement des familles afin d’acquérir et de rénover un logement décent. Il prend en considération les opérations de construction, d’achat, d’achat avec petits ou gros travaux, soit un total de 647 dossiers pour l’année 2016.

Pour rappel, les investissements globaux comprennent : le coût des achats et des travaux, les honoraires d’architectes, les frais d’actes notariés, les droits d’enregistrement, la TvA,… à l’exclusion de la prime unique d’assurance-vie.

Le coût global du logement s’élève en moyenne à 171.700 EuR en 2016, contre 171.210 EuR en 2015, soit une stabilité quasi parfaite.

Le coût du logement est financé tant par l’Accesspack que par d’autres sources.

Le montant moyen de prêt en Accesspack alloué pour ces opérations est de 150.662 EuR en 2016, contre 154.793 EuR en 2015, soit une diminution du montant moyen emprunté de 2,7 %. Cette dernière diminution de la moyenne résulte principalement de la possibilité de financer une partie des travaux en écopack/Rénopack.

Les autres sources de financement visent tout à la fois les économies personnelles possédées par les demandeurs mais également les apports provenant de prêts complémentaires, de prêts travaux (écopack/Rénopack) voire d’aides accordées sous la forme d’avances familiales.

Cette évolution met en exergue la question de l’accès à la propriété pour les ménages en état de précarité, dont les capacités à consti-tuer des fonds complémentaires sont particulièrement limitées. A contrario, elle souligne toute l’importance du soutien apporté par les pouvoirs publics dans le cadre de la politique sociale du logement et d’une institution comme le Fonds du Logement.

Malgré ce soutien, il faudra sans doute initier dans les années à venir, en collaboration avec le Gouvernement wallon, de nouveaux modes d’occupation des logements valorisant d’autres droits réels que la pleine propriété (bail emphytéotique, droit de superficie,…) et des types de financement adaptés à ces nouveaux modes d’accession au logement.

évolution du coût de l’investissement d’achat, d’achat-rénovation ou de construction (b2 - hop) - eur

année nombre de dossiers

investissement global

investissement moyen

moyenne des prêts accordés autofinancement

2006 697 89.412.031 128.281 108.185 20.096

2015 738 126.352.853 171.210 154.793 16.417

2016 647 111.089.937 171.700 150.662 21.038

répartition du financement : accesspack / autres financements

180.000

160.000

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

Moyenne des prêtsaccordésen Accesspack (EUR)

Autres financements(EUR)

2006

84,3%

15,6%

2015

90,4%

9,6%

2016

87,7%

12,3%


12. Le prêt intergénérationneL

Lancé en 2009, ce prêt hypothécaire à taux réduit a pour objet le financement de travaux permettant l’accueil de personnes âgées, c’est-à-dire les personnes d’au moins 60 ans ayant un lien de parenté avec l’emprunteur jusqu’au troisième degré.

Le prêt intergénérationnel représente une réponse concrète à l’hé-bergement de certaines personnes vieillissantes, tout en garantissant l’autonomie du senior dans un cadre familial.

En 2016, 20 personnes âgées ont bénéficié de cette mesure contre 32 en 2015. La demande pour ce type de prêt représente 2,36 % du nombre total de prêts octroyés.

Depuis son lancement, 241 parents âgés ont bénéficié de l’avantage du prêt intergénérationnel.

Le succès relatif du prêt intergénérationnel tient sans doute au fait que cette formule est construite autour de la proximité, voire de la cohabitation, qui peut être à géométrie variable, des parents et des enfants au sein d’une même propriété. Elle suppose aussi que le parent âgé quitte dans bien des cas son logement, ce qui n’est pas nécessairement son souhait.

Pour l’avenir, le Fonds pourrait développer des mécanismes d’inter-vention complémentaires permettant aux seniors de rester le plus longtemps possible dans le lieu de vie (logement, quartier…) qu’ils occupent bien souvent depuis de nombreuses années.

Le prêt intergénérationnel

40

35

30

25

20

15

10

5

0

2010

36

2011

31

2013

38

2012

22 32

2015

36

2014

20

2016


La réalisation s’est développée à partir d’une habitation unifamiliale 3 façades, avec jardin et annexes, située dans un quartier résidentiel de la périphérie namuroise (Beez). Elle est occupée par l’emprunteuse et ses 3 enfants.

La maison, de type villageois, comprend un hall d’entrée, un séjour et une cuisine. Au 1er étage : un palier, une salle d’eau et 2 chambres. Par ailleurs un volume annexe contient au rez une buanderie, une salle de bains et une salle de jeux ; l’étage abrite 2 chambres.

Le projet consistait à démolir les annexes latérales droites pour construire un nouveau volume destiné à l’accueil de la maman du propriétaire. L’objectif vise à assurer l’indépendance de l’aïeule tout en permettant une communication aisée avec le corps de logis principal occupé par sa famille. à présent l’occupante bénéficie d’un petit hall, un séjour ouvert sur la cuisine, une chambre et une salle de bains.

un souci particulier a été apporté par l’architecte à la conception d’un projet contemporain, s’incorporant parfaitement dans l’environnement tout en assurant un maximum de luminosité.

Pour ce qui est du coût, la valeur avant travaux est estimée à 190.000 EuR. La construction s’élève à 190.000 EuR. La valeur après travaux se monte à 345.000 EuR.

L’ensemble du financement a été réalisé en Accesspack. Pour boucler cette opération financière, l’emprunteuse disposait d’un apport personnel de 90.550 EuR ; elle a obtenu un prêt hypothécaire de 98.350 EuR.

ConsTRuCTIon d’un logEmEnT InTERgénéRATIonnEl à nAmuR


Ce tableau présente quelques données relatives aux prêts finan-cés par le fonds d’interventions spéciales, c’est-à-dire par les fonds propres de la société. Ces prêts sont accordés aux familles ayant atteint le maximum d’emprunt en B2 sans disposer des res-sources complètes pour financer l’intégralité de leur projet ou pour permettre à d’autres familles de dépasser certaines situations non prises en considération par le règlement d’octroi des crédits, comme par exemple le refinancement de dettes à caractère non immobilier ou un refus d’assurance imposant une quotité d’emprunt moindre sur base de la réglementation d’octroi des crédits.

En 2016, le Fonds a octroyé 23 prêts financés via le FIS contre 40 en 2015, avec une moyenne d’intervention de 6.152 EuR par prêt pour 2016.

Le recours au prêt FIS permet dans certains cas de débloquer de manière pragmatique des situations délicates qui ne correspondent pas au cadre juridique défini par la réglementation d’octroi des prêts.

prêts F.i.s.

année nombre montant moyenne

2006 84 832.054 9.905

2015 40 404.667 10.117

2016 23 141.488 6.152

totaL 147 1.378.209 9.376

C. Les prêts F.i.s.

lE fonds d’InTERvEnTIons sPéCIAlEs EsT RésERvé Aux sITuATIons ExCEPTIonnEllEs


Tous ces travaux doivent nécessairement respecter les critères techniques définis par la réglementation d’octroi des primes éner-gie et rénovation et porter sur des logements construits il y a plus de 20 ans. Les logements dont l’âge est compris entre 10 et 20 ans sont également éligibles au système, mais alors écopack et Rénopack sont accordés sous la forme exclusive d’un crédit.

En outre, l’obtention d’un Rénopack est subordonnée à la reconnais-sance préalable du caractère améliorable du logement par un estima-teur public qui établit que les travaux sont éligibles au bénéfice de la prime à la rénovation.

Les dispositifs écopack et Rénopack accordés par le Fonds s’adressent :¼¼ aux ménages de type famille nombreuse titulaires d’un droit

réel sur le logement ou locataires de celui-ci et qui l’occupent ;¼¼ aux ménages de type famille nombreuse qui contractent un cré-

dit de type Accesspack pour acquérir un logement en vue de l’occuper à titre personnel ;

¼¼ aux propriétaires qui donnent un logement en location ou le mettent gratuitement pendant un an à disposition d’un membre de leur famille. à noter que ces derniers ainsi que les proprié-taires qui confient, pour une période de 6 ans, un logement en gestion à une AIS ou à une SLSP en vue de sa mise en location ont accès aux primes.

Le Fonds dispose donc d’une compétence exclusive pour toutes les demandes introduites par une famille nombreuse ou un propriétaire bailleur.

1. VoLume des éCopaCks/rénopaCks

Le nouveau règlement des crédits accordés en fonds B2 par le Fonds est entré en vigueur le 1er janvier 2016, il comprend à présent l’écopack et le Rénopack. Ces deux produits financiers sont composés d’un volet crédit à 0 % et, dans certains cas, d’une prime.

L’écopack permet de financer l’ensemble des travaux ouvrant le droit au bénéfice d’une prime énergie, à savoir : ¼¼ l’isolation du toit, des murs et des sols ;¼¼ l’installation d’un système de chauffage et/ou d’eau chaude

sanitaire suivant : une chaudière au gaz naturel à condensation, une pompe à chaleur, une chaudière biomasse, un chauffe-eau solaire ;

¼¼ la réalisation d’un audit énergétique.

à noter que l’écopack peut également financer l’installation d’une chaudière à condensation au mazout, le placement d’un poêle à pellets et la fermeture du volume protégé, même si ces investisse-ments n’ouvrent pas le droit au bénéfice de la prime énergie.

De son côté, le Rénopack permet de financer les travaux ouvrant le droit au bénéfice d’une prime à la rénovation, à savoir :¼¼ le remplacement ou la réfection d’une toiture ;¼¼ l’assainissement des murs et des sols ;¼¼ la réfection d’une installation électrique ;¼¼ le remplacement des menuiseries extérieures.

d. Les éCopaCks/rénopaCks

dEs AIdEs à lA PERfoRmAnCE énERgéTIquE ET à lA RénovATIon


Le tableau ci-dessus synthétise la structure du produit en fonction du profil du demandeur et de l’âge du logement.

Le montant de l’écopack ou du Rénopack est de minimum 1.000 EuR et de maximum 30.000 EuR, augmenté du montant de la prime d’assurance-vie éventuelle.

La durée de remboursement est fixée en fonction des capacités financières du demandeur avec un maximum de 15 ans. Toutefois, dans l’hypothèse où l’écopack ou le Renopack est accordé de manière concomitante à un Accesspack destiné à l’acquisition d’un logement, la durée de son remboursement peut être alignée sur celle de l’Accesspack.

Les tableaux ci-après rendent compte de la production des écopacks.

un total de 443 écopacks a été réalisé en 2016, pour un montant de 3.407.724 EuR, dont 2.977.458 EuR octroyés sous forme de prêts et 430.266 EuR sous forme de primes.

40 % des écopacks ont été octroyés en même temps qu’un Accesspack, soit 178 prêts.

Le dispositif écopack a retenu principalement l’attention des pro-priétaires avec parmi ceux-ci 92,8 % de propriétaires occupants et 6,5 % de propriétaires bailleurs.

Par rapport à 2015, la production a fortement diminué : ¼¼ en nombre d’écopacks octroyés passant de 529 à 443, soit une

diminution de 16,5 % ;¼¼ en montant total octroyé passant de 9.600.297 EuR à

3.407.723 EuR, soit une diminution de 64,5 % ; ¼¼ en montant moyen octroyé par demande passant de 18.148 EuR en

2015 à 7.692 EuR en 2016, soit une diminution de 57,6 %.

La part des propriétaires bailleurs est passée de 21 % des écopacks octroyés en 2015 à 6,5 % en 2016.

En somme, la baisse de l’ensemble des indicateurs de production des écopacks (nombre, montants, moyenne) résulte principalement de la modification du cadre réglementaire ayant conduit à son écla-tement. La baisse s’explique aussi par la moindre attractivité du dispositif découlant de la suppression de toute une série de primes et du recalibrage opéré par le Gouvernement. Celui-ci a en effet tenu à attribuer les montants de prime les plus élevés aux ménages de conditions modestes et à exclure les propriétaires bailleurs qui ne bénéficient plus du volet prime. L’effet a été immédiat sur le niveau de production. Il faut aussi préciser que vu le faible rendement de l’épargne et des placements, de nombreux propriétaires inves-tissent leur fonds propres dans la réalisation de travaux immobiliers.

Quant au Rénopack, 477 contrats ont été conclus pour un montant de 5.169.532 EuR, dont 4.379.133 EuR sous forme de prêts et 790.399 EuR sous forme de primes.

50 % des Rénopacks ont été octroyés en même temps qu’un Accesspack, soit 237 prêts. Cette dernière observation n’est guère étonnante compte tenu de ce que, dans le cadre d’une demande d’Accesspack, le Fonds est tenu d’imposer la réalisation de travaux de salubrité si l’expertise préalable en répertorie la nécessité.

Le dispositif a retenu uniquement l’attention des propriétaires avec parmi ceux-ci 95,3 % de propriétaires occupants et 4,7 % de pro-priétaires bailleurs. Il convient de relever que les 6.338 EuR de primes accordés à des propriétaires bailleurs relèvent de demandes instruites sous le couvert de l’ancienne réglementation accessible aux bailleurs.

Si en lançant la réforme de l’écopack l’objectif du Gouvernement wallon consistait à accroître la lisibilité du système des aides au logement, à restaurer une certaine cohérence entre la réglementation des prêts et celles des primes énergie et rénovation et enfin à opérer un recentrage des aides sur les ménages de conditions modestes, il convient de reconnaître que les attentes en termes de production et d’investissements n’ont pas été rencontrées.

Les causes de ce constat ont déjà été esquissées et tiennent tant à

type de demandeurstructure ecopack/rénopack si la 1ère occupation en tant que logement date

d’au moins 20 ans

structure ecopack/rénopack si la 1ère occupaction en tant que logement date d’au moins 10 ans sans excéder 20 ans

Propriétaire occupant Prêt + prime Prêt

Propriétaire bailleur via AIS/SLSP Prêt + prime Prêt

Propriétaire bailleur d’un logement gratuitement mis à disposition d’un proche Prêt + prime Prêt

Propriétaire bailleur Prêt Prêt

Locataire Prêt Prêt

Remarque : l’octroi de la prime dépend du fait que les travaux ouvrent le droit au bénéfice d’une prime énergie ou rénovation.


nombre montant prêté (eur) prime (eur) total rénopacks (eur) moyenne (eur)

Propriétaire occupant 455 4.186.639 779.046 4.965.685 10.914

Propriétaire bailleur parent 7 92.275 11.353 103.628 14.804

Propriétaire bailleur 15 100.219 0 100.219 6.681

totaL 477 4.379.133 790.399 5.169.532 10.838

rénopacks réalisés en 2016

nombre montant prêté (eur) prime (eur) total écopacks (eur) moyenne (eur)

Propriétaire occupant 411 2.774.664 421.236 3.195.900 7.776

Propriétaire bailleur parent 7 39.190 2.692 41.882 5.983

Locataire occupant 3 37.306 0 37.306 12.435

Propriétaire bailleur 22 126.298 6.338 132.636 6.029

totaL 443 2.977.458 430.266 3.407.724 7.692

écopacks réalisés en 2016

un degré d’attractivité moindre des primes pour les ménages qui principalement s’engagent dans un processus de rénovation qu’à la situation socio-économique des ménages à revenus précaires dont la principale priorité porte sur l’accès et la conservation du logement et non sa rénovation.

Au delà de ces aspects, soulignons le caractère relativement lourd du processus de constitution de ces dossiers, tant pour le demandeur que pour le Fonds. Il requiert la production préalable de devis d’entreprises excessivement précis (reprenant tous les critères techniques d’octroi des primes) et impose diverses contraintes (obligation de travailler avec la même entreprise, obligation de limiter le prêt au montant du devis, exclusion d’une série de postes au sein d’un devis…). Ces aspects sont peu adaptés à la réalité de terrain caractérisée par la difficulté pour les ménages de se procurer

des devis et par les aléas émaillant de nombreux chantiers (imprévus, changement d’entreprise, redéfinition d’un projet en cours d’exécu-tion, faillite d’un entrepreneur…). Tous ces paramètres tendent à expliquer que de nombreux ménages renoncent à ce type d’aide tant les arcanes du cadre et les contraintes administratives sont consé-quents et paralysants. Des mesures de simplification et d’ajustement sont vivement attendues.

Cela étant, cette réforme comporte des côtés positifs comme l’opportunité pour les demandeurs d’Accesspack d’envisager simul-tanément la réalisation de travaux de rénovation ou économiseurs d’énergie, l’allongement de la durée de remboursement ou la possi-bilité de financer les travaux de réfection de l’installation électrique via un Rénopack à tempérament.

répartition des écopacks réalisés en 2016

5,0%Propriétaire bailleur

92,8%Propriétaireoccupant

0,7%Locataire occupant

1,6%Propriétaire

bailleur parent


95,4%Propriétaireoccupant


répartition des rénopacks réalisés en 2016


objettype de travaux Coût des travaux

nombre absolu parts relatives montants absolus (eur) parts relatives

Isolation du toit et travaux induits toiture 378 54,0 % 1.509.742 43,9 %

Isolation des murs et travaux induits murs 92 13,1 % 667.749 19,4 %

Isolation des sols 16 2,3 % 38.321 1,1 %

Remplacement des châssis 30 4,3 % 167.493 4,9 %

Autres travaux 42 6,0 % 102.519 3,0 %

Chaudières et pompes 125 17,9 % 924.445 26,9 %

Audit énergétique 14 2,0 % 10.982 0,3 %

Energie renouvelable 3 0,4 % 20.970 0,6 %

totaL 700 100 % 3.442.221 100 %

objet des écopacks en 2016

objettype de travaux Coût des travaux

nombre absolu parts relatives montants absolus (eur) parts relatives

Remplacement du toit 276 28,7 % 2.224.044 43,1 %

Assainissement des murs 40 4,2 % 206.383 4,0 %

Remplacement des menuiseries extérieures 274 28,5 % 1.570.790 30,4 %

Réfection de l'installaton électrique 371 38,6 % 1.160.278 22,5 %

totaL 961 100 % 5.161.495 100 %

objet des rénopacks en 2016

2. VentiLation des éCopaCks/rénopaCks seLon Leur obJet

En ce qui concerne l’écopack, il faut préciser que des dossiers de demandes initiés dans le courant de l’année 2015 ont été concrétisés, en ce début d’année, dans le cadre de l’ancienne réglementation. Raison pour laquelle des postes tels que « châssis », qui ne sont plus actuellement finançables via l’écopack, mais via le Rénopack, apparaissent dans les deux tableaux ci-après.

Sur l’ensemble des travaux ayant fait l’objet de l’octroi d’un écopack, la part prise par les travaux relatifs à l’isolation du toit représente un montant global de 1.509.742 EuR, soit 43,9 % du montant total investi.

Les travaux relatifs à l’isolation (toit, sols et murs) représentent par ailleurs 69 % des interventions réalisées.

L’isolation thermique et l’amélioration de l’étanchéité des logements constituent très logiquement les deux types d’interventions les plus fréquentes.

Les écopacks ont permis au total de financer quelque 700 postes distincts.

En ce qui concerne le Rénopack, les travaux concernant l’étanchéité du volume (toit et châssis) représentent plus de 70 % des sommes investies, soit 3.794.834 EuR.


3. VentiLation des éCopaCks/rénopaCks seLon La Catégorie de reVenus des emprunteurs

L’adoption du nouveau dispositif Accesspack, Rénopack et écopack a conduit à redéfinir les différentes catégories de revenus et à revalo-riser la majoration pour enfant à charge, qui est passée de 2.500 EuR à 5.000 EuR.

Les revenus imposables du demandeur ne peuvent cependant pas, comme c’était déjà le cas par le passé, excéder 93.000 EuR l’avant-dernière année précédant la date d’ouverture du dossier.

En ce qui concerne les écopacks, le doublement de la majoration des revenus pour enfant à charge est à l’origine de l’augmentation de la

part des écopacks octroyés à des familles relevant de la catégorie 1 (ménages en état de précarité), passant de 38,4 % en 2015 à 58,5 % cette année.

La part des ménages émargeant à la catégorie 2 (revenus modestes) progresse de 5,6 % passant de 27,4 % en 2015 à 33 %.

Enfin, la part des ménages relevant des catégories supérieures (revenus moyens et supérieurs) a diminué de 25,6 % par rapport à 2015, s’établissant à 8,6 % au lieu des 34,2 % en 2015.

En ce qui concerne le Rénopack, 61,8 % des prêts ont été octroyés à des emprunteurs de la catégorie 1 ; 32,7 % à des emprunteurs relevant de la catégorie 2 ; et 5,5 % seulement à des emprunteurs disposant de revenus en lien avec les catégories supérieures.

Catégories revenus nombre % somme moyenne

C1 Précaires 259 58,5 1.629.108 6.290

C2 Modestes 146 33,0 1.352.675 9.265

C3 / C4 Moyens et supérieurs 38 8,6 425.941 11.209

totaL 443 100,0 3.407.724 7.692

Catégories revenus nombre % somme moyenne

C1 Précaires 295 61,8 2.870.176 9.729

C2 Modestes 156 32,7 1.974.875 12.659

C3 / C4 Moyens et supérieurs 26 5,5 324.482 12.480

totaL 477 100,0 5.169.533 10.838

répartition des écopacks selon les catégories de revenus

répartition des rénopacks selon les catégories de revenus


4. durée des éCopaCks/rénopaCks

Contrairement aux années précédentes, la durée moyenne des écopacks n’a pas augmenté de manière importante malgré la pos-sibilité d’aligner la durée de remboursement de celui-ci sur la durée de remboursement de l’Accesspack, pour autant que les deux crédits soient octroyés simultanément et que l’Accesspack ait pour objet l’acquisition d’un logement.

Seuls 11 écopacks ont été octroyés avec une durée de rembourse-ment au-delà de 15 ans, soit à peine 2,5 %. De fait, pour un écopack moyen de 7.692 EuR à rembourser sur 15 ans, la mensualité s’élève à un peu moins de 43 EuR.

La part des écopacks ayant une durée de remboursement inférieure à 5 ans a augmenté et est passée de 1,3 % à 16,9 %.

Plus de 80 % des écopacks seront remboursés entre 5 et 15 ans.

Quant aux Rénopacks, la tendance est identique. Plus de 84 % seront remboursés entre 5 et 15 ans et très peu le sont au-delà de 15, soit à peine 4 %.

Quoi qu’il en soit, la durée de remboursement des écopacks et des Rénopacks est prioritairement fixée en fonction des capacités financières de la famille.

5. LoCaLisation des éCopaCks/rénopaCks

Les provinces de Liège et du Hainaut représentent plus de 75 % du nombre total d’écopacks et de Rénopacks octroyés.Cette répartition n’est pas surprenante puisque ce sont les ménages

à revenus précaires qui ont le plus profité de cette aide. Relevons également la très grande cohérence entre ces données et le taux de réalisation dans ces mêmes provinces à travers le dispositif d’octroi des Accesspacks.

répartition des écopacks/rénopacks en fonction de leur durée

70

60

50

40

30

20

10

0Moins

de 5 ansEntre 5

et 10 ansAu-delà de 15 ans

Entre 10 et 15 ans

RénopacksÉcopacks

écopacks conclus par province

7% - 29360.686 €

41% - 1801.230.227 €

11% - 48385.001 €

6% - 26215.137 €

36% - 1601.216.672 €

4433.407.723 €

rénopacks conclus par province

4775.169.533 €

3% - 15153.274 €

42% -1982.102.589 €

15% - 61707.886 €

6% - 30359.211 €

36% - 1731.846.573 €

HainautBrabant wallon Luxembourg NamurLiège


6. Les primes à La rénoVation

Les tableaux ci-après traitent de l’octroi des primes liées aux écopacks (énergie) et aux Rénopacks (logement), le Fonds du Logement de Wallonie ayant reçu délégation de la Wallonie pour gérer l’octroi de ces primes. une telle mesure s’inscrit résolument dans une optique de simplification administrative pour l’emprunteur qui ne traite qu’avec un seul interlocuteur.

Dans ce contexte, la demande de prime est examinée de manière concomitante à la demande de libération de fonds pour payer l’en-trepreneur. une fois que l’ensemble des primes attachées à une demande a été traité, les montants sont immédiatement comptabi-lisés en remboursement anticipé, ce qui permet de réduire la durée de remboursement à due concurrence.

Les primes « energie »

Au cours de l’année 2016, le Fonds a accordé un total de 1.546.448 EuR correspondant à 1.213 primes générées par les écopacks octroyés au cours de ces dernières années, soit une moyenne de 1.275 EuR par prime.

La très grande majorité des primes, soit 78 %, est afférente à des écopacks octroyés en 2014 et 2015. Seuls 21 % des primes relevaient d’écopacks conclus antérieurement. Sur ce dernier point, il faut rappe-ler que les emprunteurs disposent, pour réaliser les travaux, d’un délai de 2 ans qui peut être exceptionnellement prolongé d’une année.

Le délai moyen est de 22 mois. Il faut toutefois préciser que dans le cadre du processus de gestion, l’imputation des primes en rem-boursement anticipé intervient lorsque l’ensemble des travaux financés a été complétement réalisé, ce qui tend à allonger le délai moyen d’octroi des primes.

délai entre l'octroi de l'écopack et le versement de la prime

450

400

350

300

250

200

150

100

0Moins

de 6 moisEntre 6 mois

et 1 anEntre 1 an 1/2

et 2 ansEntre 2 ans 1/2

et 3 ansEntre 3 ans 1/2

et 4 ansEntre 2 anset 2 ans 1/2

Entre 3 anset 3 ans 1/2

Entre 1 anet 1 an 1/2

année signature

montant des primes versées (eur)

nombre de primes versées

2012 25.372 18

2013 304.420 237

2014 772.115 609

2015 441.256 347

2016 3.285 2

totaL 1.546.448 1.213


Catégorie de revenus

montant des primes

versées


moyenne des primes

C1 599.100 443 1.352

C2 470.545 367 1.282

C3 224.795 205 1.097

C4 252.008 198 1.273

totaL 1.546.448 1.213 1.275

types de bénéficiaires

montant des primes

versées


moyenne des primes

Propriétaire famille nombreuse occupant 1.221.049 908 1.345

Propriétaire bailleur 318.696 299 1.066

Locataire 6.703 6 1.117

totaL 1.546.448 1.213 1.275

Près de 80 % de l’ensemble de celles-ci concernent des travaux d’isolation (plus de 45 % pour l’isolation des murs, quasi 30 % pour l’isolation des toitures et 5 % pour l’isolation des sols).

Les primes ont surtout bénéficié aux catégories les plus basses. Ainsi, plus de 66 % des primes ont été versées à des familles relevant des catégories C1 et C2, avec respectivement 1.352 EuR et 1.282 EuR de prime en moyenne.

Enfin, 75 % des primes et 79 % des montants octroyés l’ont été au bénéfice des familles occupantes.

types de travaux montant des primes versées


moyenne des primes par destination

Isolation des murs & travaux induits 707.244 301 2.350

installation de chauffage & travaux induits 82.539 117 705

Isolation des sols, planchers & travaux induits 67.600 53 1.275

Isolation des toitures & travaux induits 456.278 434 1.051

Réalisation audit énergétique 35.811 88 407

Remplacement des châssis/vitrage 196.975 220 895

totaL 1.546.447 1.213 1.275


Les primes « Logement »

Au cours de l’année 2016, le Fonds a perçu un total de 133.033 EuR correspondant à 152 primes, soit 875 EuR par prime en moyenne. Ce volume est relativement faible compte tenu de ce que le dispositif Rénopack a été lancé début 2016.

L’ensemble de ces primes est afférent à des Rénopacks octroyés en cours d’année.

un peu plus de 60 % des primes concernent des travaux de toiture, 21 % des remplacements de menuiseries extérieures et 12 % l’instal-lation électrique.

Les primes ont surtout bénéficié à la catégorie de revenus la plus faible (C1). En effet, près de 65 % des primes ont été versées à des familles relevant de cette catégorie, avec 1.045 EuR en moyenne par prime.

Plus de 97 % des primes et 99 % des montants octroyés l’ont été au bénéfice des familles occupantes.

Catégorie de revenus

montant des primes

versées


moyenne des primes

C1 102.382 98 1.045

C2 14.954 20 748

C3 8.432 15 562

C4 7.265 19 382

totaL 133.033 152 875

types de bénéficiaires

montant des primes

versées


moyenne des primes

Propriétaire famille nombreuse occupant 131.673 148 890

Propriétaire bailleur parent 1.360 4 340

totaL 133.033 152 875

types de travaux Montant accepté (primes)

nombre de dossiers acceptés

Montant moyen par prime

Travaux concernant la toiture & collecte des eaux pluviales 80.185 77 1.041

Assainissement des menuiseries extérieures 27.750 48 578

Installation électrique & mise en conformité 15.600 19 821

Assèchement des murs pour cause d'infiltration 7.998 7 1.143

Travaux de nature à éliminer la mérule ou tout champignon aux effets analogues 1.500 1 1.500

totaL 133.033 152 875


L’aide Locative42

L’aide LoCatiVe

a. Les opérations de rénoVation _________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________43

b. grosses réparations et entretien du parC LoCatiF_________________________________________________________________________________________________________50

C. Les FamiLLes nombreuses ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________52

CHAPITRE 02

L’aide Locative 43RappoRts annuels FlW - 2016

Parmi eux, 11 sont localisés dans des grandes villes et 5 dans deux communes concernées par la problématique de l’habitat permanent. Les 10 autres logements ont été créés dans des communes rurales qui, à travers l’ancrage, ont souhaité augmenter le nombre de logements à loyer modéré, en particulier ceux destinés aux familles nombreuses.

à l’exception du chantier de Rendeux (7 logements), les opérations réalisées en 2016 comptent 1 à 3 logements. Le Fonds privilégie les projets de petite taille qui s’intègrent de manière anonyme dans le bâti existant.

Les opérations sont réparties équitablement entre les 4 bureaux régionaux. Le bureau de Namur affiche un nombre plus important de logements en raison de la finalisation des 7 logements de Rendeux.

Le nombre de logements terminés est moins élevé que l’année pré-cédente et bien inférieur au résultat de 2006. Plusieurs facteurs expliquent cette diminution :

¼¼ Les objectifs de production fixés par le contrat de gestion, à savoir la réalisation d’au moins 50 logements supplémentaires par an, ne sont pas toujours traduits par la Région dans ses budgets de subvention. Aussi, le Fonds est parfois amené à différer le démarrage de certaines opérations, en attendant la confirmation des financements.

1. Les Logements Créés dans Le Cadre des programmes Communaux

Le contrat de gestion du FLW prévoit l’acquisition/rénovation ou construction de nouveaux logements locatifs destinés principalement à des familles nombreuses. Certaines opérations répondent aux besoins de petits ménages touchés par la problématique de l’habitat permanent dans des zones d’équipement touristique.

Le premier bilan indique le nombre de logements terminés au cours de l’année 2016. Par logement terminé, on entend celui pour lequel la réception provisoire a été accordée entre le 01/01/2016 et le 31/12/2016. à titre de comparaison, il fait état du nombre de loge-ments terminés en 2006 et 2016.

Le tableau suivant répartit les logements créés entre les bureaux régionaux situés à Namur, Charleroi, Liège et Mons.

Au cours de l’année 2016, 26 nouveaux logements ont été créés. Ceux-ci sont répartis en 12 opérations dans les communes de Binche, Bernissart, Charleroi, Colfontaine, Houyet, Huy, La Louvière, Namur, Rendeux et verviers.

a. Les opérations de rénoVation

26 nouvEAux logEmEnTs CRééS EN 2016

1.187 fAmIllEs logéEs à LA FIN 2016

L’aide Locative44

¼¼ Les dates de finalisation des logements dépendent des réceptions provisoires des chantiers. L’année qui voit clôturer plusieurs opérations d’envergure additionne un nombre plus important de logements. En revanche, quand les opérations terminées sont de petite taille, comme c’est le cas en 2016, le nombre de nouveaux logements est moindre.

¼¼ Certains projets ont été retardés en raison du refus du permis urbanistique, de lenteurs administratives pour finaliser la cession emphytéotique, ou en raison de contraintes énergétiques et/ou financières. Le niveau de performance énergétique est très exigeant quand il s’agit de rénovation lourde ou de construction. Aussi, l’équilibre entre ces contraintes et le prix moyen fixé par logement est de plus en plus difficile à atteindre. Notons éga-lement deux autres facteurs aléatoires qui génèrent du retard : les appels d’offres qui doivent être relancés faute de résultats satisfaisants et les faillites d’entreprises en cours de chantier.

Ces constats sont désormais énoncés depuis plusieurs années par les différents opérateurs du logement. Le Fonds n’échappe pas à la règle, ce qui ne l’empêche pas de poursuivre sa mission : au 31 décembre 2016, 22 chantiers étaient en cours de réalisation, totalisant 67 futurs autres logements.

Le dernier programme communal du logement portant sur les années 2014/2016 est en cours de réalisation. Le prochain programme devra attendre l’opérationnalisation du Fonds d’Investissement du Logement Public, en 2019, délai qui différera d’autant la création de nouveaux logements.

60

50

40

30

20

10

02006 2015

59 38 26

2016

évolution du nombre de logements rénovés et terminés

5Charleroi

10Namur6

Mons

5Liége

nombre de logements rénovés et terminés en 2016, par bureau régional


Situé au centre de verviers, le terrain côtoie un immeuble rénové lors d’une première phase de travaux de réhabilitation réalisés par le Fonds en 2013, en vue de créer 2 logements de 3 chambres. Ce terrain inoccupé invitait à la construction d’un troisième logement sur ce site proche des commerces et des transports en commun.

La construction de ce troisième logement s’inscrit dans la continuité de la première phase au cours de laquelle l’auteure de projet, Corinne SIMON, a fait preuve d’audace en apportant une touche contemporaine à la rénovation d’un immeuble ancien. Chaque logement est doté d’espaces extérieurs grâce à l’aménagement de la cour et la création de balcons.

La dent creuse voisine de cette réalisation dénotait. La construction d’un troisième logement de 3 chambres s’est imposée naturellement pour compléter l’ensemble des volumes.

La conception du logement s’est adaptée à l’espace résiduel et utilise une cage d’escalier qui permet une connexion entre les 2 logements des étages. Ainsi, les pièces de jour sont situées au niveau rez+1, en relation avec la terrasse à l’arrière.

Le bien a été cédé en emphytéose par la ville de verviers pour l’euro symbolique.

Le coût de la construction (bâtiment de droite sur la photo), tous frais compris, financé en partie par le programme communal du logement 2012, s’élève à 173.800 EuR.

Terminé depuis octobre 2016, le logement a été confié à l’agence immobilière sociale de verviers, l’AIS LOGEO, qui assure également la gestion des deux premiers logements.

vERvIERs : unE dEnT CREusE fAIT PlACE à un logEmEnT

L’aide Locative46

En 2016, le Fonds a acquis 12 immeubles, soit un potentiel de 44 logements localisés dans les communes d’Aywaille, Brugelette, Chimay, Ham-sur-Heures-Nalinnes, Liège, Manhay, Mons, Oupeye, Pepinster, Seneffe et Walcourt. Tous ces projets, sauf un à Mons, sont repris dans les programmes communaux en cours.

La plupart des acquisitions sont des emphytéoses, ce qui explique le faible montant des achats. Seuls les deux immeubles situés à Mons et à Walcourt ont été achetés par le Fonds.

Le montant réalisé de 6.868.846 EuR porte essentiellement sur des travaux de rénovation. Ces derniers concernent plusieurs types d’opérations :

¼¼ Les opérations financées par les programmes communaux du logement (1)

Le montant financé par la Wallonie totalise 3.604.227 EuR (tableau 5/Crédits PCL). Quant à la contribution du Fonds, elle correspond au montant de 1.201.409 EuR (tableau 4/AL PCL), soit les 25 % restants du prix moyen.

¼¼ Les travaux réalisés dans les logements anciensOutre les grosses réparations, des investissements sont consentis pour moderniser certains équipements. La Wallonie prend en charge 1/3 du montant de ces travaux, soit 248.138 EuR (tableau 5/Crédits RENO). Le Fonds assume les 2/3, soit 496.275 EuR (tableau 4/AL RENO). Au 31 décembre 2016, le montant total des investissements réalisés dans le parc existant se chiffrait à 744.413 EuR.

Le tableau 4/AL FLW indique un montant de 1.264.655 EuR qui correspond aux investissements du Fonds pour :

¼¼ les coûts supplémentaires des logements des programmes communaux, au-delà de sa contribution fixée à 25 % du prix de revient moyen ;

¼¼ les investissements réalisés dans les logements existants (interventions ponctuelles en dehors du programme de remise en état) ;

¼¼ l’achat d’immeubles qui ne sont pas encore intégrés dans un programme communal du logement.

Les montants repris en PAT concernent la réhabilitation de l’ancien hôpital de Boussoit dont le chantier a démarré en 2016.

Celui repris en MHD/SAR concerne le solde du chantier de la Maison de l’habitat durable, désormais en activité.

2. Les réaLisations

Le tableau 1 indique le montant total des dépenses réalisées en 2016 pour les achats d’immeubles et pour les travaux d’investissements. Ce même tableau ventile les montants réalisés respectivement par les quatre services d’aide locative.

Le tableau 2 affiche le montant réalisé en 2006, 2015 et 2016. Les tableaux 3, 4, 5 ventilent le montant total des réalisations en distinguant les contributions respectives de la Région et du FLW.

Ci-après, la définition des différents codes :

aL FLW : achats d’immeubles non repris dans la subvention, inves-tissements consentis dans le parc existant et suppléments surve-nus pour les opérations subventionnées.

aL pCL : partie non subventionnée pour la création de logements repris dans les programmes communaux du logement, soit 25 % du prix de revient à charge du FLW (1).

aL pat : partie non subventionnée pour les travaux patrimoniaux.

aL art 44 : partie non subventionnée pour les travaux d’aménage-ment des abords et l’équipement collectif de logements publics.

aL reno : le contrat de gestion du Fonds prévoit en ses articles 36 et 67, des travaux de rénovation du parc ancien. Afin de soutenir cette politique de rénovation, la Région cofinance les travaux à raison de 1/3 du montant de ceux-ci. Les 2/3 restants sont à charge du FLW. AL RENO reprend le montant financé par le Fonds.

Crédits pCL (rW) : partie subventionnée pour la création de logements repris dans les programmes communaux du logement, soit 75 % du montant réalisé.

Crédits pat : partie subventionnée sur les travaux patrimoniaux.

Crédits art 44 : partie subventionnée pour les travaux d’aména-gement des abords et l’équipement collectif de logements publics.

Crédits mhd/sar : subventions pour la Maison de l’Habitat durable et pour les travaux d’investissement dans les sites à réa-ménager (SAR).

Crédits reno : le contrat de gestion du Fonds prévoit en ses articles 36 et 67, des travaux de rénovation du parc ancien. Afin de soutenir cette politique de rénovation, la Région cofinance les tra-vaux à raison de 1/3 du montant de ceux-ci. Les 2/3 restants sont à charge du FLW. Crédits RENO reprend le montant financé par la Région.

(1) Les logements créés dans le cadre des programmes communaux sont subventionnés à raison de 75 % du coût total de l’opération. Pour les programmes jusque 2012, le prix de revient moyen est fixé à 120.000 EuR par logement. Pour les programmes à partir de 2013, le prix de revient maximum est fixé à 140.000 EuR pour les logements jusque 3 chambres (130.000 EuR pour les constructions neuves) et à 160.000 EuR pour les logements de 4 chambres et plus.


En 2016, le montant des crédits alloués par la Wallonie s’élève à un total de 3.899.166 EuR. Le tableau 5a indique que la quote-part du Fonds augmente proportionnellement par rapport à celle de la Wallonie ; en 2006, la contribution du Fonds était de 33 % de l’investissement global ; en 2016, elle atteint 43 %.

Cette augmentation résulte de deux facteurs :

¼¼ le coût des nouveaux logements dépasse généralement le prix moyen fixé par la Wallonie. Ces dépassements sont pris en charge par le Fonds, en sus des 25 % du prix moyen ;

¼¼ le Fonds augmente progressivement les investissements consentis dans la réhabilitation des logements anciens. Les 2/3 qui sont à sa charge pèsent un peu plus chaque année sur le montant de ses investissements.

L’augmentation progressive de la contribution du Fonds constitue un signal d’alerte dans la mesure où les loyers restent stables. Toutes les familles locataires sont en état de précarité et supportent un loyer équivalant à 15 % de leurs ressources. L’écart se creuse entre les investissements nécessaires pour créer les logements et les rentrées locatives. L’âge du parc immobilier, qui requiert de plus en plus de travaux, renforce ce signal.

Les enjeux financiers concernent à la fois le financement des nou-veaux logements et la remise en état des anciens. Ces deux vecteurs, pour autant qu’ils soient activés conjointement, contribueront à augmenter l’offre de logements locatifs pour les familles nombreuses.

2. évolution des montants réalisés (toutes opérations confondues)

année réalisations (eur)

2006 6.691.349

2015 6.152.875

2016 6.868.846

réalisationsbureau régionaL

totaLnamur CharLeroi Liège mons

Achats 433.526 1.675 15.413 143.062 593.677

Travaux 2.807.761 1.338.140 1.348.936 780.332 6.275.170

totaL 3.241.288 1.339.815 1.364.349 923.394 6.868.846

1. réalisations en 2016 (toutes opérations confondues)

3. Ventilation des montants réalisés - eur

année part FLW part rW totaL

2006 2.040.256 4.651.093 6.691.349

2015 2.474.383 3.678.491 6.152.874

2016 2.969.681 3.899.166 6.868.846

4. Ventilation des montants réalisés - part FLW - eur

année aL FLW aL pCL aL pat aL a44 aL reno part FLW

2006 497.843 1.527.077 15.336 0 0 2.040.256

2015 1.197.328 1.062.410 0 12.580 202.065 2.474.383

2016 1.264.655 1.201.409 7.342 0 496.275 2.969.681

année Crédits pCL(rW)

Crédits pat Créditsa44

Créditsmhd - sar

Créditreno

part rW

2006 4.581.231 69.862 0 0 0 4.651.093

2015 3.187.231 0 51.226 339.001 101.033 3.678.491

2016 3.604.227 32.271 0 14.530 248.138 3.899.166

5. Ventilation des montats réalisés - part rW - eur

L’aide Locative48

à verviers, la construction d’1 logement pour combler une dent creuse et compléter un ensemble déjà rénové a requis un investisse-ment important. Il en va de même pour la rénovation d’un immeuble situé à Huy qui a connu une faillite d’entreprise et deux changements d’architectes en cours de projet. à Colfontaine, la démolition d’un chancre et la reconstruction d’un logement familial fut aussi une opération coûteuse.

à noter que parmi les 26 logements créés en 2016, 7 d’entre eux, particulièrement spacieux, comprennent 4 chambres et plus.

Les 13 chantiers démarrés en 2016 annoncent 28 autres nouveaux logements dont le coût moyen atteint 140.775 EuR.

Le bureau régional de Charleroi n’a pas ouvert de nouveaux chantiers car au 31 décembre 2016, plusieurs de ses dossiers étaient à l’étude, en attente du permis d’urbanisme ou en cours d’adjudication.

Le coût moyen par logement au cours de ces six dernières années oscille entre 142.287 EuR et 157.469 EuR, avec une moyenne de 150.071 EuR. Au vu des coûts de l’immobilier et des travaux, ce prix moyen témoigne d’une très bonne maîtrise financière par les services du Fonds, grâce à une approche conceptuelle efficiente et à un suivi pragmatique des chantiers.

Cependant, les contraintes énergétiques en cas de construction ou de rénovation lourde sont telles qu’elles augmentent de manière significative les prix des logements. Ceux du Fonds sont particuliè-rement touchés par cette augmentation puisqu’il s’agit de grands logements.

Au cours des prochaines années, le financement des logements d’utilité publique devra davantage tenir compte des coûts résultant des nouvelles exigences énergétiques.

3. Le Coût des nouVeaux Logements

Le premier tableau indique l’estimation du prix de revient moyen des logements terminés en 2016, soit ceux ayant vu leur réception provisoire accordée entre le 01/01/2016 et le 31/12/2016. Il détaille en outre le nombre de logements par service d’aide locative tout en distinguant le pourcentage du prix de revient moyen consacré à l’acquisition de celui consacré aux travaux.

Le second tableau donne les mêmes informations, mais pour les logements dont le chantier a débuté en 2016, soit ceux pour les-quels l’ordre de commencer les travaux a été donné aux entreprises adjudicataires entre le 01/01/2016 et le 31/12/2016.

Notons que, dans le calcul du prix de revient, les tableaux ne prennent pas en compte la valeur du terrain, conformément aux clauses du contrat de gestion. Dans ce cadre, en présence d’un achat, le sixième du montant lié à cet achat est déduit à titre de valeur de terrain.

Le prix de revient moyen des logements réalisés en 2016 s’élève à 154.803 EuR. Il accuse une augmentation par rapport à l’année précédente où il était à 146.592 EuR.

à Namur, le prix de revient est inférieur à la moyenne. Ceci résulte du coût des travaux relatifs à l’opération comprenant 7 logements. Celle-ci a été bien maîtrisée et ce, malgré la rénovation lourde et complexe d’un bâtiment qui accueillait autrefois des jeunes pour des séjours de détente.

Dans les trois autres bureaux régionaux, les prix de revient sont plus élevés qu’à Namur, en raison d’opérations spécifiques qui ont requis des investissements plus importants.

à Charleroi, les 2 logements situés au-dessus de la Maison de l’habitat durable répondent à des exigences élevées en matière de perfor-mance énergétique, conformément à la philosophie du projet global dont le but était de mettre en exergue les avantages apportés par des investissements économiseurs d’énergie. Ces logements ont bénéficié d’un complément de subvention pour financer les inves-tissements supplémentaires. Situés au centre de Charleroi, ils offri-ront aux locataires des conditions d’habitation très économiques.


montantsinvestis (eur)

namur CharLeroi Liège mons totaL

3 chantiers10 logements % 2 chantiers

5 logements % 3 chantiers5 logements % 3 chantiers

6 logements % 11 chantiers26 logements %

Achats 323.161 22 148.908 19 188.492 23 161.227 0 821.788 20

Travaux 1.126.810 78 646.856 81 624.200 77 805.218 0 3.203.084 80

totaL 1.449.971 100 795.764 100 812.692 100 966.445 0 4.024.872 100

Moyenne par logement 144.997 159.153 162.538 161.074 154.803

Achats 32.316 29.782 37.698 26.871 31.607

Travaux 112.681 129.371 124.840 134.203 123.196

Coûts des logements terminés en 2016

montantsinvestis (eur)

namur CharLeroi Liège mons totaL

8 chantiers18 logements % 0 chantier

0 logement % 4 chantiers5 logements % 1 chantiers

5 logements % 13 chantiers28 logements %

Achats 362.483 14 0 0 109.250 15 0 0 471.733 12

Travaux 2.204.714 86 0 0 616.983 85 648.280 100 3.469.977 88

totaL 2.567.197 100 0 0 726.233 100 648.280 100 3.941.710 100

Moyenne par logement 142.622 0 145.247 129.656 140.775

Achats 20.138 0 21.850 0 16.848

Travaux 122.484 0 123.397 129.656 123.928

estimation des coûts des logements commencés en 2016

L’aide Locative50

b. grosses réparations et entretien du parC LoCatiF

un PARC ImmobIlIER En CRoIssAnCE ConsTAnTE

un suIvI RIgouREux un EnTRETIEn quAlITATIf

Depuis 2010, le Fonds développe une politique pour maintenir son parc en bon état. Au vu de l’âge de certains logements, devenus vétustes après 30 ans d’occupation, le Fonds mène une campagne de travaux de réparation et d’entretien.

un montant de 2.869.110 EuR a été consacré à l’entretien et à la réparation des logements. Supérieur à celui réalisé en 2015, ce montant témoigne de la volonté du Fonds de poursuivre l’effort entamé voici quelques années.

Les travaux les plus importants sont observés à Namur, où les pre-mières acquisitions datent de 1981.

à Liège et à Mons, l’enveloppe des grosses réparations a augmenté par rapport à 2015. Ces bureaux régionaux ont remis en état quelques-uns de leurs premiers logements qui commençaient à montrer des signes de vétusté.

à Charleroi, les montants utilisés en entretien et en grosses répa-rations sont moins élevés que ceux des autres régions; ils ont éga-lement diminué par rapport à l’année précédente. Cette courbe descendante peut paraître paradoxale dans la mesure où le parc de Charleroi est aussi ancien que celui de Namur. En réalité, ce bureau régional se trouve confronté à des logements qui ne sont

Le tableau 1 indique le nombre de logements effectivement en location par bureau régional pour les années 2006, 2015 et 2016. Le tableau 19 répartit les montants réalisés concernant l’entretien et les grosses réparations dans le parc locatif en 2016 et les compare avec ceux de 2015. Tout comme le tableau précédent, il ventile les montants par bureau régional.

Au cours de l’année 2016, le nombre de logements loués a augmenté de 24 unités, portant le parc locatif à 1.187 logements. Depuis 2006, celui-ci compte 362 logements supplémentaires.

Bien que la croissance du parc locatif demeure constante, l’aug-mentation du nombre de logements observée en 2016 est moins importante que les années précédentes. Ce ralentissement résulte du fait que seuls 4 nouveaux logements ont été mis en location. Les 73 autres logements étaient existants.

La faiblesse du nombre de nouveaux logements loués en 2016 a cependant été compensée par la remise en location de logements anciens après travaux. En 2016, 28 logements ont été rénovés et renvoyés dans le circuit locatif. Parallèlement, d’autres chantiers ont démarré dans 27 autres logements anciens, lesquels seront rénovés au cours des prochains mois.


pas seulement vétustes, ils sont également de mauvaise facture et parfois localisés dans des quartiers devenus anxiogènes et peu pro-pices aux familles nombreuses. Dans ces conditions, la pertinence de leur remise en état est à démontrer. C’est pourquoi, ces loge-ments font l’objet d’une expertise et d’une analyse approfondie afin d’identifier la meilleure solution à apporter en fonction du contexte de chaque logement.

Le Fonds possède un parc immobilier qui ne cesse de croître depuis une trentaine d’années. Cette croissance constante implique une réflexion sur la limite à ne pas dépasser.

S’il est important d’augmenter l’offre, il est tout aussi important de contenir la taille du parc afin d’en garantir un suivi rigoureux et un entretien de qualité. Le contexte du parc de Charleroi invite le Fonds à développer des stratégies immobilières pour une amélioration globale de la qualité des logements. Dans cette optique, une réflexion est en cours afin d’identifier les logements qui doivent être rénovés et maintenus dans le parc locatif et ceux qu’il est préférable de mettre en vente.

L’objectif du Fonds est de remplacer les logements cédés par d’autres immeubles de meilleure qualité, localisés dans des quartiers porteurs où les familles locataires pourront s’intégrer et développer leur réseau social.

bureau régional2015 2016

entretien grosses réparations entretien grosses réparations

NAMuR 368.096 466.431 379.535 569.957

CHARLEROI 331.179 475.838 175.207 217.739

LIEGE 329.301 207.455 247.328 763.247

MONS 208.299 188.494 184.464 331.633

totaL 1.236.875 1.338.218 986.534 1.882.576

grand totaL 2.575.093 2.869.110

bureau régional 2006 2015 2016

NAMuR 313 449 449

CHARLEROI 253 228 236

LIEGE 156 275 291

MONS 103 211 211

totaL 825 1.163 1.187

1. évolution du parc locatif

2. évolution des charges d’entretien et de grosses réparations (eur)

L’aide Locative52

1. Les LoCataires

Le graphique indique le nombre total de logements loués, incluant ceux qui sont confiés en gestion aux OFS, aux CPAS et aux communes. Il ventile également le nombre de locataires par bureau régional et distingue les familles nombreuses des autres types de ménages.

Par autres types de ménages, on entend des ménages qui ne com-prennent pas au moins 3 enfants à charge et qui ne peuvent être considérés comme des familles nombreuses.

Au 31/12/2016, le Fonds comptait 1.187 ménages locataires dont 80 % de familles nombreuses.

Parmi les 961 familles nombreuses logées au terme de l’année, 506 correspondent à des locations directes assurées par le Fonds ; les 455 autres familles occupent des logements gérés par des parte-naires tels que les AIS, les APL, les communes ou encore les CPAS.

Le Fonds assure la gestion directe des logements situés à proximité de ses bureaux régionaux de Namur, Charleroi, Liège et Mons. Outre la gestion locative, le Fonds propose un accompagnement social à chaque famille, en vue d’encourager le respect des obliga-tions liées au contrat de bail : le payement du loyer et des charges, l’entretien du logement et les bonnes relations de voisinage.

Certaines familles qui ont vécu dans des logements précaires ont parfois des difficultés à gérer une habitation suffisamment spacieuse et bien équipée. La transition réussie vers un logement de qualité constitue un enjeu important pour l’avenir de la famille.

Aussi les services du Fonds, composés de techniciens et d’inter-venants sociaux, sont-ils particulièrement attentifs aux nouveaux locataires. Cet accompagnement prend la forme d’actions concrètes comme l’utilisation rationnelle des vannes thermostatiques, la ges-tion de la ventilation, l’utilisation de produits appropriés pour le nettoyage du logement, le tri des déchets, la contribution à l’entretien des espaces communs, etc. Cet accompagnement se veut à l’écoute des locataires afin de leur donner les outils nécessaires pour assumer pleinement leur habitation.

Au-delà des aspects socio-techniques, les services sociaux du Fonds sont également attentifs aux difficultés que peuvent rencontrer des familles nombreuses en état de précarité : la spirale de l’endet-tement, le coût des soins de santé qui pèse parfois très lourdement sur le budget des locataires, le suivi administratif lié à certaines aides sociales, l’estime de soi, l’exercice de la parentalité, etc. Les bureaux régionaux sont en contact avec les réseaux sociaux locaux et peuvent orienter, voire accompagner, les locataires vers les services les plus appropriés. Quand une famille se pose enfin dans un logement décent, elle peut souffler… C’est alors que d’autres difficultés, parfois enfouies depuis plusieurs années, refont surface comme les problèmes de santé, l’endettement, des difficultés scolaires, la recherche d’un emploi ou d’une formation qualifiante.

C. Les FamiLLes nombreuses

lA dEmAndE dE gRAnds logEmEnTs REsTE élEvéE

80 % dEs ménAgEs loCATAIREs SONT DES FAMILLES NOMBREuSES


ensemble des locataires

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0

Familles nombreuses

Autres types de ménages

Namur Charleroi Liège Mons

248

43

174

37

214

22

325

124

L’entrée dans un logement adapté est donc un moment clé pour une famille ; ce moment bien accompagné peut permettre une évolution positive pour chacun de ses membres. Au vu de son expérience de plus de 30 ans en matière d’accompagnement des familles locataires, le Fonds a très bien compris l’enjeu que constitue cette étape. Raison pour laquelle les intervenants sociaux assurent le suivi de chaque nouvelle attribution.

Quand les logements sont éloignés des bureaux régionaux, le Fonds en confie la gestion à des partenaires locaux. L’accompagnement social est assuré par ces derniers et porte essentiellement sur le respect des engagements contractuels. Ces partenaires travaillent également au cœur d’un réseau socio-économique et orientent les locataires vers les services les plus appropriés en fonction de leurs besoins.

Les autres types de ménages concernent des familles qui ne sont pas nombreuses, voire des ménages d’isolés à qui le Fonds met à disposition des logements de 1 ou 2 chambres.

Le bureau régional de Namur comprend le nombre le plus important de petits logements car :

¼¼ Historiquement, les immeubles situés au centre de Namur et rénovés au cours des années 90 ont permis la création de petits logements dans des espaces résiduels, au côté de grands appartements familiaux. Ces petits logements, quand ils sont situés au rez-de-chaussée et au premier étage, accueillent généralement des familles locataires dont les enfants devenus adultes ont quitté le foyer. Les autres logements sont confiés à des partenaires locaux.

¼¼ La province de Namur comprend plusieurs communes touchées par la problématique des habitats permanents dans des équipe-ments touristiques. Aussi, depuis plusieurs années, le Fonds est invité à créer des petits logements, destinés aux ménages qui veulent quitter une caravane ou un chalet dans ces communes.

La problématique de l’habitat permanent est également très présente dans plusieurs communes des provinces du Hainaut et de Liège.

Différentes études montrent que les familles nombreuses sont particulièrement touchées par la précarité. Quant à celles qui par-viennent à maintenir un certain équilibre financier, elles demeurent très vulnérables et courent le risque de tomber dans la précarité au moindre accident de vie. Ces situations sont aggravées par la diminution des interventions en matière de soins de santé et par le manque structurel de vrais emplois.

La pénurie de logements familiaux à loyer modéré accentue éga-lement la précarité des familles qui, à défaut d’un logement décent, sont obligées d’accepter des hébergements de fortune et des espaces exigus.

Le prochain ancrage communal annoncé pour 2019 retarde d’autant la création de nouveaux logements. Ceci constitue un élément supplémentaire dans l’environnement socio-économique morose qui prévaut actuellement en Wallonie. Les familles devront patienter davantage encore pour avoir accès à un logement décent et abordable.

L’aide Locative54

Logement antérieur 2006 2015 2016

Améliorable et surpeuplé 3 3 6

Surpeuplé 19 12 14

Améliorable 3 0 1

Non améliorable et surpeuplé 0 2 3

Sans¼ 11 8 4

sous-total (a) 36 25 28

Logements normaux (b) 9 7 14

totaL (a)+(b) 45 32 42

Caractère du logement antérieur occupé par les locataires (familles nombreuses)

nombre total de candidatures actives au 31/12/2016

Total : 783

131Namur

170Charleroi452

Liége

30Mons

nombre de nouvelles candidatures enregistrées en 2016

Total : 280

87Charleroi

73Namur

100Liége

20Mons

2. Les Candidats LoCataires

Le premier graphique indique le nombre de nouvelles familles nombreuses qui ont déposé leur candidature au cours de l’année 2016 et les répartit par bureau régional.

Le second graphique reprend le nombre total de candidatures valides au 31/12/2016, les répartissant également par bassin.

Le tableau met en exergue le type de logement occupé par les 42 familles nombreuses qui ont été relogées en direct par le Fonds en 2016.

En 2016, le Fonds a enregistré 280 nouvelles candidatures pour un logement famille nombreuse. Ce nombre est similaire à celui des candidatures reçues les années précédentes. Comme souvent, le bureau régional de Liège compte le plus grand nombre de nouvelles demandes, suivi par les bureaux de Namur et Charleroi.

Le bureau régional de Mons a développé un pôle social depuis peu. Lors de ses récentes permanences, il a enregistré 20 nouvelles can-didatures au cours de l’année. Comme dans les autres bureaux régionaux, les logements à attribuer sont attendus avec impatience car le nombre de logements vacants est largement inférieur aux nombres de candidats.

Au 31/12/2016, le nombre de familles nombreuses en attente d’un logement s’élevait à 783 unités. Ces familles recherchent un loge-ment suffisamment spacieux, avec un loyer abordable, à proximité des moyens de transport et dotés d’équipements corrects. Le délai d’attente avant de se voir proposer un logement peut atteindre plusieurs années.

C’est pourquoi certaines familles, pourtant mal logées, finissent par se décourager et ne renouvellent plus leur dossier. En outre, les 800 candidatures inscrites ne donnent qu’une vision partielle du besoin de grands logements en Wallonie.

Le tableau (11) illustre les mauvaises conditions de logement que vivaient les 42 familles relogées par le Fonds en 2016.

Parmi celles-ci, 23 occupaient une habitation surpeuplée, dont 3 étaient non améliorables.

Quatre autres familles se trouvaient sans logement au moment de l’attribution.

La rubrique « logements normaux » reprise dans le même tableau laisse supposer que 14 familles étaient bien logées au moment de l’attribution du logement du Fonds. Or, dans le cas où les logements

loués sont corrects, il est fréquent que le loyer soit élevé et mette le budget des locataires à lourde épreuve. C’est pour cette raison qu’en 2014, le conseil d’administration du Fonds a considéré qu’une famille dont le loyer était supérieur à 33 % de ses ressources, devait se voir accorder un point de pondération supplémentaire. La proposition a été approuvée par le Ministre du Logement, cette mesure est désormais adoptée pour les candidatures enregistrées par le Fonds.


3. La LoCaLisation des nouVeLLes LoCations

Ce tableau ventile les contrats de location (FLW) et les mandats de gestion (partenaires) conclus en 2016. Il distingue également les logements existants (LE) des logements créés en 2016 (LC).

Le Fonds a conclu 77 contrats en 2016 comprenant les locations directes et les logements confiés en gestion.

Parmi ces contrats, seulement 4 concernent des nouveaux logements créés dans le cadre des programmes communaux. Les 73 autres sont tous des logements qui ont été réattribués à la suite du départ des locataires précédents, parfois après une remise en état.

Depuis plusieurs années, le Fonds consent un effort important pour assurer un bon entretien de son parc. Plusieurs logements, après avoir été loués une trentaine d’années, ont dû faire l’objet d’une complète rénovation. Ces derniers, dont les chantiers se terminent, réintègrent progressivement le circuit locatif.

En 2016, la proportion des logements existants mis en location est particulièrement importante. De même, les locations directes sont plus nombreuses que les mandats de gestion, contrairement aux années précédentes. Deux facteurs expliquent cette inversion de tendance :

¼¼ Plusieurs logements anciens, situés à proximité des bureaux régionaux, ont rejoint le circuit locatif après travaux. Ces habi-tations ont été attribuées à des candidats inscrits au Fonds, en location directe.

¼¼ Parallèlement au développement de son pôle social et à l’instar des autres bureaux régionaux, le bureau montois reprend pro-gressivement la gestion directe des logements situés à Mons et ses environs.

L’augmentation du nombre de locations directes, par rapport à la mise en gestion des logements, fait suite à la politique que mène le Fonds, depuis la prise d’effet de son dernier contrat de gestion. Celui-ci précise que le Fonds s’engage à maintenir un minimum de 40 % de logements gérés en direct dans le cadre de l’aide locative.

Les programmes communaux élaborés ces dernières années ont encouragé la création de logements dans toute la Wallonie. Incitées à augmenter leur offre, les communes ont sollicité les opérateurs pour qu’ils proposent de nouveaux logements sur leur territoire. Ces dernières sollicitent essentiellement le Fonds pour deux types

d’opérations : soit pour augmenter l’offre de grands logements familiaux, soit pour offrir des solutions de relogement aux habitants permanents. C’est ainsi que le Fonds intervient dans des communes rurales ou semi-rurales.

CHARLEROI

FLW 15LC * 0

25LE ** 15

PARTENAIRES 10LC 0

LE 10

LIèGE

FLW 16LC 0

25LE 16

PARTENAIRES 9LC 0

LE 9

MONS

FLW 17LC 0

21LE 17

PARTENAIRES 4LC 4

LE 0

NAMuR

FLW 2LC 0

6LE 2

PARTENAIRES 4LC 0

LE 4

totaLFLW 50

LC 0

77Le 50

partenaires 27LC 4Le 23

* LC : logements créés (programme communal)

** LE : logements existants

nouveaux contrats signés en 2016

L’aide Locative56

4. Le Loyer dû

Ce tableau reprend l’évolution de la moyenne des loyers pour les contrats conclus en 2016 et en 2015. Il distingue également la moyenne des loyers par bureau régional. La moyenne pondérée générale est obtenue en prenant en compte les loyers dus et le nombre de contrats signés sur l’ensemble des bureaux régionaux, pendant l’année concernée.

Le loyer moyen relatif aux contrats conclus en 2016 s’élève à 382 EuR ; il est supérieur à celui de 2015.

Ceci provient du fait que, sur les 77 contrats conclus en 2016, 36 concernent des logements de 4 chambres et plus. Dès lors, les locataires sont des familles très nombreuses dont les ressources mensuelles sont plus élevées.

Sur les 42 logements loués en direct, 27 d’entre eux comptent 4 chambres et plus. Le mode de calcul des locations directes est précisé dans le règlement d’aide locative approuvé par arrêté ministériel du 19 mai 2014. Son article dispose que « Le loyer contractuel maximum est égal à 15 % des ressources mensuelles des locataires quand il s’agit de ménages à revenus précaires et à 20 % quand il s’agit de ménages à revenus modestes, sans que le montant en base annuelle soit inférieur à 2 % ou supérieur à 6 % du prix de revient actualisé du logement. »

Les ressources mensuelles prises en compte pour le calcul du loyer intègrent notamment les allocations familiales. Aussi, une famille très nombreuse se verra réclamer un loyer plus élevé qu’une famille de 3 enfants.

Les loyers des logements confiés aux partenaires sont également négociés en fonction de la taille du logement et du nombre de chambres. Sur les 27 logements confiés en gestion, 9 comptent 4 chambres et plus.

évolution de la moyenne des loyers

aide locativemoyenne des loyers

Contrats 2015 Contrats 2016

CHARLEROI 324 368

LIèGE 388 345

MONS 337 462

NAMuR 289 409

moyenne pondérée générale 332 382

5. La taiLLe des FamiLLes Logées

Le tableau indique le nombre d’enfants à charge des familles logées par le Fonds en 2015 et en 2016.

En 2016, la majorité des familles logées compte 4, 5 et 6 enfants ; deux autres ménages comptent respectivement 7 et 9 enfants.

Les 17 autres familles ont 2 ou 3 enfants.

Trois familles sont considérées comme étant nombreuses bien qu’elles n’aient pas 3 enfants à charge.

L’arrêté du 25 février 1999 concernant les prêts hypothécaires et l’aide locative du Fonds précise que l’enfant à charge, handicapé ou orphelin, compte pour deux. De même, un autre membre handicapé ou un parent âgé de 60 ans et plus est compté comme étant un enfant à charge. Ces trois familles comptent respectivement 2 enfants à charge. Dans deux cas, les enfants sont orphelins ; dans le troisième cas, un des enfants est porteur d’un handicap.

Au terme de l’année écoulée, le Fonds a relogé 170 enfants.

Le nombre de grandes familles logées en 2016 par le Fonds témoigne que celui-ci remplit effectivement sa mission, mettant à leur disposition des logements spacieux avec un loyer adapté à leurs ressources.

nombre d'enfants à charge dans les familles logées en 2016 (contrats signés en 2016)

nombre d’enfants à charge

Contrats signés en

2015 2016

0 à 2 2 3

3 11 14

4 8 13

5 6 6

6 3 4

7 2 1

8 0 0

9 0 1

TOTAL 32 42


6. Le statut proFessionneL et Les reVenus des LoCataires

Les données ci-après indiquent d’une part, le statut professionnel des familles nombreuses logées par le Fonds en 2016 -seule la pro-fession du chef de ménage est prise en compte- et d’autre part, la provenance du revenu principal du ménage au moment de l’attribu-tion du logement.

La majorité des chefs de ménage est sans profession ; 9 d’entre eux perçoivent un salaire.

Les 33 autres ménages bénéficient d’allocations de remplacement, provenant essentiellement du Centre Public d’Action Sociale mais également du chômage ou de la mutuelle.

Comme les autres années, ces tableaux reflètent les situations socio-économiques des familles logées par le Fonds. La faiblesse de leurs revenus leur interdit l’accès à la propriété même en recourant à un prêt hypothécaire du Fonds. Les autres opérateurs ne pro-posent que très peu de logements de 4 chambres et plus. Quant aux propriétaires privés, ils préfèrent créer plusieurs petits logements dans leur immeuble plutôt que louer l’ensemble à une famille nom-breuse. Dès lors, les grandes familles précaires n’ont d’autre choix que de se tourner vers les logements locatifs du Fonds.

Comme déjà expliqué, le nombre de candidatures est très élevé par rapport aux logements vacants. L’année 2016 totalise 783 candi-datures alors que seulement 42 logements ont pu être proposés aux candidats les plus prioritaires.

vu l’écart entre l’offre de logements et la demande et vu la situation précaire des candidats locataires, il est primordial, non seulement de préserver le parc locatif existant mais également de l’augmenter.

Ce défi est posé à la Wallonie qui doit trouver les moyens pour financer l’augmentation de l’offre de logements d’utilité publique.

Il est également posé au Fonds qui, nonobstant la pression immobilière qui s’exerce dans les villes, doit développer des stratégies immobi-lières afin de créer de grands logements tout en maintenant des loyers adaptés aux ressources des familles nombreuses précaires.

statut professionnel (contrats signés)

60

50

40

30

20

10

0Ouvriers

Indépendants

Sans profession

Employés

2006

10

2015

15

2016

34 1

14

29

22

25

10

provenance des revenus (contrats signés)

2006 2015 2016

Travail 8 5 9

Chômage 14 8 6

Aide sociale 15 15 19

Pension 6 1 0

Mutuelle 1 3 8

Sans 1 0 0

totaL 45 32 42

L’aide Locative58

7. Les départs

Le tableau reprend le nombre de départs enregistrés en 2016 et les motifs qui ont conduit les occupants à quitter leur logement.

En 2016, 20 familles ont quitté un logement du Fonds.

Parmi celles-ci, 3 d’entre elles ont acquis leur propre logement au moyen d’un prêt hypothécaire du Fonds.

Douze locataires ont quitté le logement pour se tourner vers d’autres formules locatives ; 9 se sont orientés vers le secteur privé et 3 vers les sociétés de logements publics. La majorité de ces départs est motivée par le fait que les familles ne sont plus nombreuses et qu’elles sous-occupent un grand logement. Sous-occupation qui pose deux types de problème :

¼¼ Les logements, devenus trop grands, sont coûteux à entretenir et à chauffer.

¼¼ Le nombre de candidats qui attendent un logement adapté à la taille de leur ménage est tel que le Fonds encourage les familles qui ne sont plus nombreuses à chercher un logement plus petit. vu les délais d’attente dans les logements publics, les locataires se tournent vers le secteur privé. Ceux qui quittent un logement du Fonds en raison de sa sous-occupation peuvent bénéficier d’une aide financière. Celle-ci prend la forme d’une allocation de déménagement et de loyer, laquelle contribue à supporter le loyer du marché.

Deux départs résultent d’une procédure en justice qui a abouti à la résiliation du bail en raison d’arriérés locatifs. Les baux résiliés par le juge de Paix sont peu nombreux ; en revanche, les contacts entre le Fonds et le locataire sont fréquents surtout au début de la location. Aussitôt qu’un retard de payement est identifié, les services sociaux du Fonds prennent contact avec la famille pour l’alerter quant au retard pour comprendre ce qui a empêché le versement du loyer. La réaction rapide du Fonds et sa proximité avec les locataires contribuent à une maîtrise efficace des arriérés et à la stabilité des familles dans leur logement.

La rubrique « autres » concerne un locataire qui est parti à la cloche de bois, sans indiquer sa nouvelle adresse.

Les deux décès sont ceux de locataires, en famille monoparentale qui vivaient avec leurs enfants dont certains étaient majeurs au moment de leur décès. Dans les deux cas, le Fonds a prorogé le bail avec les enfants majeurs afin d’assurer la stabilité de la fratrie dans le logement.

nombre et motif des départs (contrats clôturés en 2016)

motif des départs nombre

Location logement public 3

Location APL ou AIS 0

Location logement privé 9

Acquisition via un prêt FLW 3

Acquisition via un autre organisme 0

Procédure judiciaire ou expulsion 2

Autres 1

Décès 2

totaL 20


3 Logements et un espaCe bureau

Cet immeuble d’angle est situé au cœur de la ville de Binche, à proximité immédiate de toutes les facilités : écoles, transports, commerces…

Le bâtiment du 19ème siècle abritait deux habitations réunies et un commerce au rez-de-chaussée. Par leur densité et leurs volumétries, les annexes étouffaient le corps de logis. L’ensemble des équipements était vétuste et impliquait une complète réhabilitation des lieux.

Le rez-de-chaussée est destiné à un espace bureau et un logement 1 chambre, alors que les premier et second étages accueillent chacun un logement 3 chambres.

La vétusté des annexes, des planchers et des toitures du volume principal a imposé d’importants travaux de démolition. Hormis les façades avant et arrière du volume principal, tout a été remplacé.

L’effort s’est porté sur l’amélioration des performances énergétiques du bâtiment et des techniques spéciales : la nouvelle annexe, la toiture et la façade arrière du volume principal ont été très bien isolées.

Des châssis performants ont également été posés ; de nouvelles installations de chauffage central au gaz ont été placées dans chaque logement et dans les espaces bureau.

Réalisés par le Bureau d’architecture Francy Glineur, les logements sont compacts, bien distribués et très économiques à l’usage.

Le bâtiment a été acquis au prix de 119.000 EuR dans le cadre d’une opération qui intègre le programme communal du logement 2012.

Le coût moyen des logements, achat, travaux et honoraires compris, s’élève à 149.095 EuR par unité. Le prix de revient des bureaux, achat, travaux et honoraires compris correspond à 90.871 EuR.

La gestion locative de l’ensemble du bâtiment est confiée à l’aide locative de Charleroi qui assurera également l’accompagnement social des locataires.

L’espace bureau sera mis à disposition d’une association locale.

RéHAbIlITATIon d’un ImmEublE d’AnglE RuE dE mERbEs 110 à bInCHE

Les organismes de Logement à finaLité sociaLe60

Les organismes de Logement à FinaLité soCiaLe

a. éVoLution du nombre d’asbL agréées ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 61

b. Les régies des Quartiers ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________63

C. Les agenCes immobiLières soCiaLes____________________________________________________________________________________________________________________________________________________65

d. Les assoCiations de promotion du Logement _________________________________________________________________________________________________________________________67

e. Les missions du Fonds à L’égard des oFs _______________________________________________________________________________________________________________________________________69

CHAPITRE 03

Les organismes de Logement à finaLité sociaLe 61RappoRts annuels FlW - 2016


Malgré ces conditions peu favorables à l’émergence d’initiatives associatives, le Fonds est régulièrement interpellé par des ASBL dynamiques et désireuses d’obtenir l’agrément en tant qu’organisme de logement à finalité sociale.

Si, après analyse par les services du Fonds, l’ensemble des critères réglementaires est rencontré, les demandes sont systématiquement transmises au Ministre dans la perspective d’une issue favorable, ceci indépendamment du contexte budgétaire.

C’est ainsi qu’en 2016, le Fonds a transmis au Ministre deux propo-sitions d’agrément. L’une concernait une APL sur la province de Namur, l’autre une AIS désireuse de couvrir le territoire des com-munes de Herve, Dalhem, visé et Blegny.

Au 31 décembre 2016, 86 associations sont agréées en qualité d’organismes de logement à finalité sociale en Wallonie.

Nous comptons donc une ASBL de moins par rapport à 2015 sans pour autant qu’une association ait disparu. Il s’agit en fait de l’APL La Maison qui, en vue de réaliser des économies d’échelle, s’est rapprochée de l’EFT Le Cortil, avec laquelle elle collabore depuis sa création en 2001.

C’est dans cette optique qu’au 1er janvier 2016, les activités de l’APL La Maison ont été reprises par l’ASBL Le Cortil. Afin que cette dernière puisse hériter de l’agrément APL de sa consœur, les services du Fonds ont accompagné l’ASBL dans ses démarches de régulari-sation. une demande de transfert d’agrément avec effet rétroactif a été introduite auprès du Ministre qui devrait se prononcer dans le courant de l’année 2017.

En 2016, dans un contexte de restrictions budgétaires, c’est une nouvelle fois la pérennité des ASBL qui a été privilégiée ; aucune nouvelle structure n’a été agréée.

Le moratoire sur les agréments OFS est toujours d’application en 2016, étant donné que l’enveloppe dédiée au secteur est réputée figée jusqu’en 2017.

a. éVoLution du nombre d’asbL agréées

86 Asbl RECONNuES EN TANT Qu’ORGANISMES DE LOGEMENT à FINALITé SOCIALE

AuCunE nouvEllE sTRuCTuRE AGRééE EN 2016

exercice rdQ 1 ais 2 apL 3 oFs 4

2006 29 21 9 59

2015 33 30 24 87

2016 33 30 23 861 RDQ : régies des quartiers2 AIS : agences immobilières sociales 3 APL : associations de promotion du logement 4 OFS : organismes à finalité sociale

nombre d’organismes à finalité sociale agréés


Brabant wallon

31 1

Hainaut

1311

10

Total 82

Liège

119

7

Luxembourg

13

1

Namur

4 43

32

Brabant wallon

41 1

Hainaut

1312

10

APL 23AIS 30RDQ 33Total 86

Liège

1110

7

Luxembourg

13

1

Namur

4 4 4

14

12

10

8

6

4

2

0

Localisation des oFs au 31 décembre 2016


B. LES REGIES DES QUARTIERS

Pour l'insertion à l'emPloi et à la formation

3 renouvellements d’agrément

incendies dans les logements sociaux. Les statistiques en la matière ont en effet démontré que ces sinistres touchaient le plus souvent les personnes précarisées.

Le travail d’insertion des publics de plus en plus précarisés accueillis en régie se poursuit toujours avec la même intensité. La tâche est évidemment ardue mais les taux d’insertion à l’emploi et à la formation en fin de stage confirment les régies dans leur position d’opérateur indispensable de l’insertion socio-professionnelle.

L’année 2016 est une nouvelle fois marquée par les appréhensions des régies de voir leurs moyens financiers diminuer.

Nonobstant la palette d’actions qu’elles mènent sur le terrain avec des partenaires divers et les résultats positifs relevés dans la vie quotidienne de leurs stagiaires, les régies ont le sentiment que leurs missions restent encore trop souvent méconnues.

Elles sont parfois oubliées par toute une série d’acteurs sociaux dans le cadre de projets menés sur leur propre territoire, alors que les résultats auraient sans aucun doute pu être amplifiés par leur collaboration aux diverses initiatives.

Dans ce climat, le projet de création d’une fédération sous la forme d’une ASBL garde tout son sens, même s’il évolue lentement. Il s’agit de défendre les intérêts du secteur et de promouvoir sa dimension globale, tant au niveau des individus que de la collectivité.

Les régies des quartiers ont pour objectif la mise en œuvre d’une politique d’insertion intégrée par l’amélioration des conditions de vie des habitants des quartiers du territoire couvert et l’insertion socioprofessionnelle des personnes les plus éloignées de l’emploi.

Au cours de l’année 2016, si le Fonds a été sollicité par plusieurs acteurs de terrain pour des projets de création de nouvelles régies ou de services d’activités citoyennes supplémentaires couvrant de nouveaux territoires, il n’a réceptionné aucune demande formelle d’agrément.

Par conséquent, aucune nouvelle structure n’a été agréée en 2016. Le nombre de régies des quartiers reste donc inchangé, tout comme celui des services d’activités citoyennes (SAC).

Soulignons aussi la reconduction des agréments des régies de Comines, Engis et Gembloux, traduisant la volonté du Gouvernement wallon de pérenniser les structures existantes pour une nouvelle période de dix ans.

Au niveau des actions d’insertion par le logement, les régies ne tarissent pas d’initiatives. C’est ainsi que 2 appartements didactiques ont été inaugurés en 2016, à Châtelet et à Herstal. Cette dernière le met à disposition de tout opérateur d’insertion qui souhaiterait l’exploiter avec ses bénéficiaires. Elle a également développé un partenariat avec la Fondation des Brûlés, qui envisage de déve-lopper avec toutes les régies une campagne de prévention des


En termes d’actions d’insertion par le logement, un groupe de travail a été initié en 2016. Il consiste en un cadastre des actions menées par l’ensemble des régies. Ce groupe bénéficie de l’expertise du Fonds, plusieurs représentants y étant associés. L’un des buts poursuivis par cette initiative est d’aboutir à la réalisation d’une brochure de présentation des régies, qui s’entend comme un outil « marketing » visant à mieux les faire connaître.

À l’instar des fédérations défendant les intérêts des AIS et des APL, c’est la complémentarité avec le travail du Fonds qui est une nouvelle fois visée.

Braine l’Alleud

ASBL

SAC

70

60

50

40

30

20

10

02015

3364 3364

20162006

47 29

Nombre de SAC et de régies des quartiers


c. LES AGENcES IMMOBILIèRES SOcIALES

30 AIS agréées en Wallonie

5.600 logementS en gestion

227 communeS

89 % de la population peuvent bénéficier des services d’une ais

de la réduction des loyers de leurs locataires (alloc). Jusqu’en décembre 2016, le secteur n’était pas fixé sur l’adaptation des moyens financiers par la Wallonie. cet épisode a néanmoins connu un dénouement heureux lorsque les ajustements budgétaires de fin d’année ont permis de rencontrer les besoins financiers des ais. en effet, en 2016, avec une croissance de 8,9 % du parc locatif des ais, même sans nouvel agrément, l’enveloppe fermée dédiée au secteur ne permettait pas de garantir la prise en charge du subventionne-ment engendré par l’augmentation du patrimoine.

les étapes préalables à l’audit des ais prévu par le code wallon du logement et de l’Habitat durable ont été initiées par les services du spW en 2016.

les craintes et préjugés de certaines asbl ont pu être dépassés suite aux différents échanges rassurants avec le spW et le fonds, qui ont permis aux associations de percevoir ces contrôles comme un outil de professionnalisation du secteur. de fait, l’audit permet de répertorier, catégoriser et graduer l’ensemble des risques auxquels les ais sont confrontées.

si 2016 n’a pas concrétisé les missions d’audits, elle aura permis d’en jeter les fondations, dès lors qu’un panel de 6 ais a été constitué en vue de la réalisation de la cartographie desdits risques. ce n’est qu’une fois cette étape terminée que les résultats individuels pour-ront être fusionnés et transposés à l’ensemble du secteur des ais.

les agences immobilières mettent à disposition des ménages à revenus précaires ou modestes des logements de qualité pris en gestion ou en location auprès de propriétaires bailleurs. elles pro-posent aux propriétaires et aux locataires un accompagnement à la gestion et à l’occupation.

au 31 décembre 2016, 30 ais étaient agréées en Wallonie et cou-vraient 227 communes, soit une de moins par rapport à 2015. en effet, au cours de l’année 2016, la commune d’estaimpuis s’est désaffiliée de l’ais Mouscron au moment de la demande de renou-vellement d’agrément.

l’ensemble des ais gèrent 5.157 logements au 31 décembre 2015, ce qui représente une progression de 8,6 % par rapport à l’année précédente. Même si le taux de croissance reste stable par rapport à celui de l’année 2015 (+8,4 %), il peut être qualifié de remarquable surtout si l’on considère le gel de l’enveloppe budgétaire consacrée au secteur.

Malgré le moratoire suspendant tout nouvel agrément, les services du fonds ont instruit la demande d’agrément de l’ais « pays de Herve » à laquelle adhèrent les communes de blegny, dalhem, Herve et visé. la demande a été soumise à l’approbation du Ministre du logement.

l’année 2016 a été marquée par l’incertitude relative tant à l’enveloppe budgétaire dédiée par la région aux ofs, qu’à la prise en charge


30

25

20

15

10

5

02006 2015

21 30 30

2016

nombre d’agences immobilières sociales

Du Val de dendre29 Aux portes de Liège30

29 30


d. Les assoCiations de promotion du Logement

1 REnouvEllEmEnT d’AgRémEnT

23 Asbl RECONNuES EN TANT Qu’APL

Bien que rencontrant toutes les conditions d’agrément fixées par l’arrêté du Gouvernement wallon du 12 décembre 2013, l’association n’a malheureusement pas obtenu son agrément, le moratoire étant en vigueur pour tout type d’OFS, y compris les APL.

En 2016, à l’instar des AIS et des RDQ, les APL ont vécu au rythme des incertitudes et des expectatives budgétaires.

Tout comme pour les AIS envers l’audit, ce climat de crainte a été amplifié par la mise en place des premiers contrôles d’APL par les services du Fonds, qui succédaient au test entrepris en 2015 auprès de trois ASBL volontaires.

Ces contrôles vont dans le sens d’un renforcement de la profession-nalisation des ASBL et permettent au Fonds de s’assurer du respect par les organismes du cadre réglementaire auquel ils sont soumis.

Rappelons également que suite à l’arrêté ministériel du 9 novembre 2015 approuvé par le Ministre du Logement, les APL sont tenues de respecter huit normes de gestion à compter de l’exercice 2016.

La réalisation de contrôles in situ a également permis de faire le point sur les activités des APL. Celles-ci trouvent à s’articuler sur un ou plusieurs des trois axes définis par l’arrêté du Gouvernement wallon

Le nombre d’APL agréées et subventionnées a baissé d’une unité par rapport à l’exercice 2015. Cette diminution doit cependant être nuancée. En effet, elle s’entend comme une mise en suspens de l’agrément de l’APL La Maison suite au transfert de ses activités vers l’EFT le Cortil. Les deux ASBL collaboraient depuis de nom-breuses années, c’est donc tout naturellement qu’est née l’idée d’un rapprochement entre les deux structures dans une perspective de rationalisation des coûts.

une demande de régularisation a été introduite auprès du Ministre du Logement, avec effet rétroactif au 1er janvier 2016.

En 2016, l’APL Maison Internationale à Mons a sollicité le renouvelle-ment de son agrément, demande acheminée vers le Ministre via les services du Fonds et reconduite pour une période de dix ans.

En termes de nouvelles demandes d’agrément, une seule a été enre-gistrée en 2016 par les services du Fonds. Il s’agit de l’APL Logement et Insertion, transmise au Ministre en juin 2016. L’association, initiée par le partenariat des entreprises de formation par le travail La Calestienne à Beauraing et Espaces à Ciney, développe ses projets sur 15 communes de l’arrondissement administratif de Dinant. Les activités de l’ASBL se déclinent autour de la mission d’assistance administrative, technique ou juridique relative au logement.


du 12 décembre 2013, c’est-à-dire la mise à disposition de logements décents, l’assistance administrative, technique et juridique liée au logement et la concrétisation de projets innovants. Chacune de ces missions vise prioritairement les ménages les plus précarisés.

Les missions de contrôle ont, pour une grande partie, pu être cou-plées à une visite liée à la mission de conseil également dévolue au Fonds, ce qui a permis une mise à plat des activités APL et l’actua-lisation du cadastre de leurs missions par nos services.

La réaction des associations post-contrôle a donc été des plus posi-tives dès l’instant où elles ont pu en mesurer directement le béné-fice sur la bonne gestion de leur ASBL.

APL (agréées) APL (subventionnées)

25

20

15

10

5

02005

79

2015

2224

2016

2123

nombre d’associations de promotion du logement

Liège et Herstal

Abbeyfield Wallonie


e. Les missions du Fonds à L’égard des oFs

ConsEIllER, CooRdonnER, ConTRôlER, fInAnCER

REnfoRCER lA PRofEssIon-nAlIsATIon du sECTEuR

Par ailleurs, le programme de l’Académie du Fonds intégrait pour la première fois une session consacrée à la communication des OFS. Le caractère innovant de cette formation a rassemblé de nombreux participants désireux d’approfondir les matières abordées. Il ne fait aucun doute que le contexte de restrictions budgétaires imposé au secteur rend ces formations attractives dès lors qu’il offre des outils aux ASBL leur permettant de valoriser leurs activités.

La mission de conseil du Fonds ne se limite pas au seul aspect formatif.

Le Fonds veille à la disponibilité et à l’immédiateté des informations qu’il met à disposition des ASBL. L’année 2016 a donc vu se développer le nouveau programme extranet appelé « Elisnet ». Le but poursuivi était d’aboutir à un outil fonctionnel et convivial, offrant un accès rapide à l’information recherchée en phase avec les attentes des ASBL. Il s’agit d’un vade-mecum accessible à tout OFS. Les services du Fonds ainsi que les groupes de travail constitués de membres de chaque type d’OFS ont étudié et défini les besoins en vue de schéma-tiser et d’alimenter le développement de l’outil.

Elisnet est donc le résultat d’un réel travail d’équipe, dont l’abou-tissement est prévu en début d’année 2017.

1. Le ConseiL

En 2016, l’Académie du Fonds du Logement de Wallonie a organisé un programme de formations regroupant 30 sessions dans divers domaines, en phase avec les besoins des OFS et dans la suite des programmes déjà proposés par le passé.

Les thèmes de formation sont développés sur base des informa-tions collectées par le Fonds au travers de différentes sources, telles que les questionnaires remplis par les participants au terme d’une formation, les besoins détaillés dans les rapports d’activités des ASBL, les demandes isolées ou encore les échanges lors des commissions du Forum Elis.

Est apparue la nécessité d’organiser un cycle de formations concer-nant la législation sur les marchés publics, et de l’envisager sous un angle pratique qui se différencie d’un cours théorique ex-cathedra.

Le besoin de soutien dans ces matières est récurrent post-formation, indépendamment de la qualité des formations dispensées. C’est pour-quoi le Fonds a mis en place, en collaboration avec sa cellule « marchés publics », un système d’assistance par e-mail destinée à tout OFS qui en exprimerait le besoin. Les ASBL peuvent donc à tout moment poser leurs questions via un simple courriel adressé au Fonds.


La mission de conseil du Fonds se concrétise aussi par l’accompa-gnement des structures dès leur projet de demande d’agrément. Les chargés de mission participent aux réunions préparatoires pour y expliquer le fonctionnement et le rôle de l’OFS ainsi que celui du Fonds, et pour conseiller le demandeur sur les démarches adminis-tratives, juridiques et financières liées à une ASBL dans le secteur des organismes de logement à finalité sociale.

Enfin, les services du Fonds sont de plus en plus sollicités pour parti-ciper aux épreuves de sélection du personnel des associations. De fait, le Fonds accompagne, sans voix délibérative, les structures qui le demandent dès le début de la procédure de recrutement, en leur proposant des descriptifs de fonction adaptés, en les aidant dans l’élaboration des questionnaires d’examens ou encore en participant aux épreuves orales et en donnant son avis sur les différentes candidatures. L’éventail et la diversité des métiers composant les ser-vices du Fonds permet la mise à disposition d’un expert compétent, pour tout profil recherché par l’ASBL.

Dans le cadre de son contrat de gestion, le Fonds a mené en 2016 une enquête de satisfaction à destination des OFS.

Les OFS ont été questionnés sur la qualité de l’accueil, des conseils et des formations proposées, au travers d’un formulaire transmis par courrier postal à l’ensemble des ASBL. Ce questionnaire devait être complété et renvoyé de manière anonyme, seul le type d’OFS (RDQ, APL ou AIS) devant être précisé.

57 % des ASBL ont répondu à l’enquête dans le délai imparti et les résultats ont mis en exergue la satisfaction globale des associations. En effet, 98 % des OFS ont jugé l’accueil bon voire très bon et 90 % d’entre eux ont affirmé avoir été très bien conseillés lors de la procé-dure de renouvellement de leur agrément. un autre résultat signi-ficatif concernait l’avis des structures sur la formation puisque 90 % d’entre elles ont eu un avis positif sur la qualité des sessions prodi-guées tout en faisant part de leur souhait d’amélioration continue des programmes proposés.

Le Fonds s’attelle au renforcement de la professionnalisation du sec-teur à travers les conseils dispensés, les outils techniques et infor-matiques développés, les modèles-types et procédures touchant aux matières traitées par les asbl. Ainsi ont été élaborés pour les régies en 2016 des canevas d’analyse de la demande des candidats stagiaires, et des canevas d’évaluation des savoir-être et savoir-faire professionnels. Ceux-ci ont été réalisés en collaboration avec le secteur et mis à disposition en fin d’année via l’intranet Elisnet.


ais apL rdQ documentations/ Circulaires

règLementation

Formations encadrants

Cadre institutionnel des activités des OFS x x x x

Prêts et subventions aux propriétaires bailleurs x x x

Marchés publics x x x x

Conseils

administration et gestion rh


Gestion du temps et organisation du travail dans une ASBL x x x x

Initiation Excel x x x x

Conseils

Préparation et participation au recrutement des encadrants x x

aCtion soCiaLe


Hygiène et bien-être sur le lieu de travail en RDQ x x

Communiquer avec un public fragilisé. Comment motiver les stagiaires ? Comment les accompagner ? x x

ComptabiLité et FinanCes


Conseils

Conseil sur la gestion des dossiers européens x x

Clôture de la comptabilité x x

immobiLier


Formations stagiaires

Savoir habiter. Droit au logement x x

Conseils

CommuniCation


Communication externe des ASBL x x x

Visibilité des OFS

thèmes développés en 2016


Les commissions du Forum Elis, de par les nombreux sujets et pro-blématiques qui y sont abordés, représentent un réel terreau pour la constitution et le démarrage de groupes de travail dont la mis-sion est de répondre à des besoins clairement identifiés par le Fonds et/ ou par le secteur.

C’est en général la nécessité d’une réflexion plus approfondie liée à une thématique bien définie qui amorcera la mise en place d’un groupe de travail en vue d’une solution utile et adaptée à tous les acteurs dans le respect du cadre légal dans lequel ils évoluent. Cela peut concerner des ASBL d’un seul et même type, ou prendre une dimension transversale. La réponse qui émergera du groupe de travail peut prendre diverses formes. Parfois, il s’agit de s’accorder sur l’uniformisation de certains aspects propres à un secteur ou d’élaborer des outils de travail intégrant l’ensemble des bonnes pratiques relevées auprès des acteurs.

En plus de son caractère fédérateur, le Forum Elis peut être défini comme le catalyseur du dynamisme inhérent au secteur associatif du logement et de l’insertion sociale.

Concernant le Bureau du Forum, qui rassemble les Présidents et vice-Présidents des trois commissions et le Fonds, il s’est quant à lui réuni à trois reprises en 2016. Ce fut l’occasion d’une part, de s’accorder sur le thème et l’organisation de la conférence régionale du Forum Elis et d’autre part, d’aborder des sujets transversaux tels que les audits, même si ceux-ci ne concernent que les AIS dans un premier temps. La question de la transversalité inter-OFS a égale-ment été évoquée ; elle pourra être développée dans le courant de l’année 2017, tant les possibilités de collaborations et de synergies entre AIS, APL et RDQ sont possibles mais insuffisamment exploitées.

2. La Coordination

La conférence régionale du Forum Ensemble pour le Logement et l’Insertion (ELIS) a eu lieu à la Cité Miroir de Liège le 17 juin 2016. Elle a réuni une centaine de personnes de la communauté des OFS sur le thème de l’évolution des pratiques sociales et de gestion. Sybille Mertens de Wilmart, professeure à l’université de Liège, a réellement marqué les esprits. L’oratrice a magnifiquement décrit le dilemme dans lequel se trouvent de plus en plus d’organismes actifs dans le secteur social dont les missions de contrôle et de gestion administrative accaparent une part importante du temps de travail. Alors que certains processus ont été mis en place dans un souci de saine gestion, ils ont régulièrement l’effet pervers d’em-pêcher le personnel de consacrer un temps suffisant au suivi social des bénéficiaires, ce qui risque d’entraîner à terme une diminution des insertions à long terme, que ce soit dans le logement ou à d’autres niveaux.

Le Forum reste une plateforme incontournable d’échanges, de débats mais également une source intarissable d’informations et un lieu de rencontre pour les ASBL réparties sur tout le territoire wallon.

Au cours de l’année 2016, treize commissions sectorielles ont été organisées autour de thèmes variés tels que les normes de gestion, les obligations en matière de sécurité et hygiène sur les lieux de travail, l’audit, les futures réformes du bail de résidence principale et du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable ou encore le budget et « ses inconnues ». Ce dernier sujet, récurrent en raison de la conjoncture, s’est en toute logique invité à chaque réunion et a suscité de nombreux échanges quant à l’impact de cette situation inconfortable sur le quotidien des ASBL.


Coordination : actions 2016

Forum elis

bureau eLis

¼¼ Préparation de la conférence régionale sur l’évolution des pratiques sociales et de gestion

¼¼ Réflexion sur les échanges transversaux entre OFS

elisnet

¼¼ Réflexion sur la refonte de l’Extranet et constitution d’un groupe de travail en vue du développement de l’outil

Commission rdQ Commission ais Commission apL

¼¼ Insertion par le logement

¼¼ Echanges de bonnes pratiques

¼¼ Prévention des incendies

¼¼ Prévention du radicalisme et intégration

¼¼ Documents modèle de suivi des stagiaires

¼¼ Gestion de la convention Forem

¼¼ Sécurité et hygiène en RDQ

¼¼ Audit : constitution du panel et élaboration de la cartographie

¼¼ Présentation des aides Ecopack bailleur et chèques travaux

¼¼ Collaboration APL/SLSP dans le cadre des ménages accompagnés

¼¼ Organisation des contrôles

Financement des travaux

Réforme du bail de résidence principale et du CWLHD

Suivi « réduction loyers »

Aspects budgétaires


3. Le ContrôLe

La mission de contrôle du Fonds s’applique au cadre réglementaire des associations, à l’utilisation des subventions, au respect des normes de gestion et du plan comptable.

Au cours de l’année 2016, toutes les associations ont fait l’objet d’un contrôle sur la base de leurs rapports social et financier relatifs à l’exercice 2015 approuvés par leur assemblée générale ; 80 d’entres elles ont été contrôlées en leurs bureaux (27 AIS, 33 RDQ, 20 APL). Toutes les ASBL contrôlées respectent le plan comptable.

Suite à l’analyse des normes applicables aux AIS sur base de l’exercice 2015, les constats suivants ont été relevés :¼¼ globalement, la situation financière du secteur s’est améliorée,

constat récurrent chaque année depuis le refinancement en 2013 ;

¼¼ le nombre de logements gérés par les AIS est en hausse constante depuis 2011 ;

¼¼ le nombre de logements gérés par équivalent temps-plein a tendance à rester constant depuis 2012, ce qui signifie que les effectifs augmentent au sein des AIS ;

¼¼ le refinancement du secteur en 2013 a eu une influence positive sur la trésorerie des AIS. Elle ne cesse d’augmenter depuis ;

¼¼ le vide locatif et le montant des impayés restent bien maîtrisés en raison de l’augmentation générale du nombre de logements.

En ce qui concerne les régies des quartiers, les constats suivants ont été mis en exergue suite à l’analyse des résultats de 2015 :¼¼ 13 régies (sur 33) respectent l’ensemble des normes de gestion

contre 9 en 2014 ;¼¼ au niveau pédagogique et en moyenne, les normes sont respec-

tées et s’améliorent par rapport à 2013 et 2014 ;¼¼ au niveau comptable, les moyennes sectorielles ne sont pas

entièrement respectées pour les normes ayant trait au résultat moyen de l’exercice et au ratio d’endettement ;

¼¼ l’établissement d’une analyse comptable pertinente et globale des régies est peu aisée, les résultats pouvant varier de manière significative d’un exercice à l’autre en raison de la tenue de leur comptabilité (simple ou double) ou du versement (ou non) de subsides découlant d’appels à projets.

En ce qui concerne les normes de gestion, les APL n’étaient pas concernées par l’analyse des normes en 2015 puisque l’arrêté ministériel du 9 novembre 2015 entrait en vigueur à compter de l’exercice 2016. Le secteur est, depuis le 1er janvier 2016, tenu

de respecter six normes : trois d’ordre financier et trois d’ordre pédagogique. C’est donc sur base des rapports d’activités 2016 qui seront transmis au cours du premier semestre 2017 que le calcul des premières normes du secteur sera réalisé.

Entretemps, le Fonds a procédé en 2016 au contrôle sur place de 20 APL qui a donné lieu à l’adaptation du canevas utilisé pour les trois ASBL de l’échantillon test de 2015. Le but est d’aboutir à une analyse efficiente de la situation des associations quant aux aspects régle-mentaires qu’elles doivent respecter et à leur santé financière.

La mission de contrôle a toujours fait l’objet d’une attention parti-culière par les services du Fonds. C’est dans cette optique que le canevas de contrôle des AIS a été remanié en 2016 en vue d’une analyse fine et pertinente de la situation des ASBL permettant un accompagnement adapté en fonction des situations relevées.

à l’instar de l’audit, le contrôle peut également être vu comme un outil de bonne gestion, une sorte de garde-fou permettant d’en-clencher une procédure de suivi rapproché dans l’éventualité où il soulèverait des éléments interpellants voire inquiétants dans la gestion ou la situation financière de l’ASBL. un tel constat per-mettrait alors de mettre en place un suivi sur mesure et d’aider la structure à rétablir ses indicateurs à un niveau acceptable. Il en va souvent de la viabilité des ASBL.

Le contrôle des oFs

35

30

25

20

15

10

5

0AIS

30 2730

RDQ

3333 20

APL

3322

Nombre d’ASBL subventionnées au 31/12/2016

Contrôles 2016 sur base des rapports d’activités

Contrôles sur place

21*

*Les données ne reprennent pas l’ASBL Le Cortil, qui attend le transfert d’agrément de l’ex APL La Maison.


Concernant l’enveloppe de 150.000 EuR accordée par la Wallonie pour les OFS en difficulté financière, deux structures ont pu en bénéficier en 2016. un montant de 50.000 EuR a été versé à une AIS et un autre montant de 45.000 EuR a été versé à une APL. Pour cette dernière, l’avance a été concédée moyennant la prise d’une garantie supplémentaire qui s’est traduite par la conclusion d’un mandat hypothécaire sur un bien dont l’APL est propriétaire.

Les moyens accordés le sont dans le cadre d’une convention signée entre le Fonds et l’ASBL, et sont conditionnés au respect d’un plan de gestion suivi mensuellement par un comité de crise composé d’administrateurs de l’OFS et d’un représentant du Fonds.

Bien que constituant une bulle d’oxygène appréciable voire salvatrice, le système des avances remboursables a pu démontrer certaines limites. En effet, l’aide consiste en un prêt dont les conditions de remboursement sont établies en fonction de l’échéance de rembour-sement imposée au Fonds par la Région. Cependant, le délai qui s’écoule entre la signature de la convention et l’enclenchement du remboursement s’avère souvent trop court pour permettre à l’ASBL de régler l’ensemble des problématiques et d’atteindre la stabilité nécessaire pour assumer le paiement d’une mensualité au Fonds.

4. Le FinanCement généraL des aCtiVités

Conformément aux dispositions réglementaires, le Fonds a versé aux associations une avance de 5/12èmes de la subvention de fonc-tionnement pro-méritée dans le courant du 1er trimestre 2016. Cela représente un montant de 4.908.910 EuR.

Toutes les associations ont rentré leur rapport d’activités (exercice 2015) en 2016 et ont reçu le solde de leur subvention dans l'année, à l’exception de l’APL La Maison, en attente du transfert de son agrément vers l’ASBL Le Cortil, qui a repris les activités de l’APL.

Le total des subventions de fonctionnement versées en 2016 aux OFS a été de 12.324.835 EuR.

Il s’agit d’un budget en hausse constante bien qu’aucune nouvelle structure n’ait reçu d’agrément OFS en 2016. Il s’explique en partie par l’indexation appliquée aux montants versés. un autre facteur explicatif de cet accroissement concerne l’augmentation de 420 logements du parc locatif global des AIS, le montant des subventions étant fonction de l’accroissement du patrimoine qu’elles gèrent.

En ce qui concerne les régies des quartiers, bien qu’aucune nouvelle structure n’ait été agréée en 2016, la concrétisation du deuxième SAC de la Régie d’habitat rural en val de Sambre vient augmenter les besoins budgétaires du secteur.

subventions de fonctionnement aux oFs

annéerdQ ais apL

totalNbre de SAC Montant (en

EuR) Nbre d’AIS Montant (en EuR) Nbre d’APL Montant

(en EuR)

2005 45 2.923.177 21 1.886.100 7 149.030 4.958.307

2015 63 4.419.540 30 5.539.331 22 1.535.587 11.494.458

2016 64 4.843.792 30 5.813.600 22 1.667.443 12.324.835

subventions spécifiques aux oFs

année plan hp(en eur)

Fête des voisins(en eur)

réductions des loyers (en eur)

2005 160.000 / /

2015 220.000 19.103 615.003

2016 220.000 19.862 1.049.194


Pour endiguer une demande de plus en plus importante, qui avait culminé en 2014, plusieurs mesures de ralentissement avaient été prises au début de l’année 2015 par une circulaire ministérielle du 18 mars circonscrivant le périmètre des projets prioritaires.

Parallèlement, dans un contexte de restrictions budgétaires, le Gouvernement a adopté par arrêté du 25 février 2016 de nouvelles clés de répartition des prêts et des subventions et en a fixé les quotités comme suit : ¼¼ pour les logements de 1 et 2 chambres, 75 % de prêt et 25 % de

subvention ;¼¼ pour les logements de 3 chambres et plus, 75 % de subvention

et 25 % de prêt.

Dans la foulée, le Ministre a approuvé en date du 11 juillet 2016 le nouveau règlement des aides intégrant ces modifications.

une évaluation des mesures ministérielles du 18 mars 2015, réalisée en concertation avec le secteur des OFS, a souligné la pertinence d’ajuster, voire de supprimer, certaines dispositions prises, dans le but de répondre aux attentes du secteur et d’encourager une nécessaire relance de la demande.

une circulaire allant dans le sens d’un assouplissement de certaines mesures a ainsi été proposée à la signature du Ministre. Elle concerne le retour à la prise en compte de tout bien immobilier, qu’il s’agisse ou non d’un logement déjà existant, et l’acceptation de deux grands logements (3 chambres et plus) par projet.

5. Le FinanCement des traVaux

Les tableaux suivants indiquent, pour les exercices 2014, 2015 et 2016, outre le nombre d’opérations et de logements réalisés selon le type de financement, le volume des financements alloués, ventilé pour les opérations de prêts et de subventions.

Au cours de l’année 2016, le Fonds a adopté un ensemble de projets de rénovation portant sur 77 logements.

Ces immeubles appartiennent pour la plus grande partie (76,6 %) à des personnes physiques. Le dispositif des aides aux propriétaires est également ouvert aux personnes morales. Ainsi, 18 logements créés sont la propriété de ce type de bailleurs (Doyenné, Sprl, Fabrique d’église, Asbl, SA, SCRL ou encore APL).

Le coût global des travaux de rénovation et de création des loge-ments a approché les 7.100.000 EuR pour une intervention du Fonds totale de 5.185.000 EuR, ce qui par différence constitue une prise en charge des propriétaires de près de 2.000.000 EuR ou 27 % des investissements.

Dans ce cadre, il convient de souligner que les propriétaires n’hésitent pas à s’engager dans des opérations générant de réelles plus-values de qualité et de sécurité aux logements offerts à la location. C’est ainsi par exemple qu’une large moitié des propriétaires profite du complé-ment d’aide offert par le dispositif pour réaliser des investissements destinés à améliorer la performance énergétique du logement. L’accent est mis sur le remplacement des menuiseries extérieures vitrées, l’installation d’un chauffage performant ou l’isolation du toit, des murs et des sols.

nombre d’opérations et de logements financés

période nombre d’opérations

"nombre de logements"

nombre de prêts

nombre de subventions

nombre de prêts/subventions

2014 49 27 1 10 16

2015 72 43 1 23 19

2016 77 38 0 14 24

Volume de financement pour travaux oFs

périodeVolume des prêts

(eur)Volume de

subventions(eur)

Volume total(eur)

2015 757.940 3.797.689 4.555.629

2016 1.288.800 3.897.000 5.185.800


Il s’agit d’un immeuble situé à proximité du centre de Marche-en-Famenne, dans un quartier pavillonnaire, proche des écoles, des services et des commerces.

L’immeuble, divisé en deux logements, nécessite un rafraîchissement et une mise aux normes. Le bâtiment est agrémenté d’un beau jardin.

Dans le cadre d’une succession familiale, les propriétaires, désireux de rester en indivision, s’adressent à l’AIS Nord Luxembourg, futur gestionnaire locatif.

L’AIS est très intéressée par la perspective d’agrandir son parc locatif dans cet environnement essentiellement composé de personnes issues de la classe moyenne.

Ils envisagent la création de trois logements spacieux, offrant une belle opportunité de mixité : un logement d’une chambre pour per-sonne à mobilité réduite au rez-de-chaussée, deux logements de deux et trois chambres créés notamment grâce à une valorisation des combles.

Notons le choix du zinc comme matériau de parement. La teinte de ce matériau rappelle en effet la pierre locale. Cette particularité confère une touche contemporaine à la transformation du bâtiment.

L’aide du Fonds (prêt 0 % et subvention) a permis, en plus de restructurer l’immeuble, de financer des travaux améliorant la performance énergétique des bâtiments : le placement de vitrages à haut rendement, l’isolation du toit, des murs et des sols, et l’installation d’un chauffage performant.

Coût des travaux : 249.500 EuRMontant de la subvention : 140.150 EuRMontant du prêt : 84.450 EuRMise de fonds propres des propriétaires : 24.900 EuR

CRéATIon dE 3 logEmEnTs à mARCHE-En-fAmEnnE


Alors que l’utilisation cumulée de cette enveloppe budgétaire n’at-teignait que 174.310 EuR à fin 2013, on ne peut que constater l’emballement incontrôlable du système et de son impact exponentiel sur les moyens de paiement nécessaires, puisque trois années plus tard, ceux-ci ont dû être multipliés par plus de douze.

Le bien-fondé et la nécessité de maintenir un système de réduction des loyers sont indéniables. Malheureusement, l’inadéquation de la mesure avec les budgets alloués l’est tout autant.

Durant l’année 2016, les ASBL et les services du Fonds ont dû composer avec un budget initial insuffisant et l’absence d’informa-tions claires quant à l’adaptation effective des moyens financiers avec les besoins réels des ménages. Le succès du système en 2016 a également généré une surcharge de travail qui a dû être absorbée par les ASBL mais surtout par les services du Fonds, qui en assurent la gestion administrative et financière depuis le début.

Par le passé, dans le courant du premier trimestre, le Fonds a toujours veillé, conformément aux dispositions de l’arrêté du Gouvernement wallon, à verser une provision aux associations, leur permettant d’assumer les déductions de loyer à consentir sur l’année.

En 2016, cela a été rendu impossible par l’insuffisance des moyens disponibles et par la liquidation tardive de l’enveloppe par la Wallonie en toute fin d’année.

Dans l’optique de soutenir les structures qu’il encadre, le Fonds a donc décidé de leur octroyer une avance sur ses fonds propres.

Le bilan de la situation à fin 2016 nous oblige à relever l’impérativité de modification du système, à défaut d’une adaptation structurelle des moyens disponibles qui devrait également intégrer l’effet cumu-latif de la mesure.

Le temps de la remise en question du maintien de l’aide généralisée est peut-être venu, faute de moyens disponibles. Le Fonds du Logement a plaidé pour sa part pour un retour aux conditions initiales d’octroi de la mesure, c’est-à-dire la possibilité pour les familles nombreuses à assumer leur loyer et occuper un logement décent et proportionné à leur taille dans le secteur privé.

6. Le FinanCement de La réduCtion des Loyers

Les tableaux ci-après présentent l’évolution du nombre d’octrois, leur distribution et les montants alloués depuis le début du dispositif.

Depuis 2011, la Wallonie a mis en place un mécanisme de réduction du montant du loyer dû à une AIS ou une APL pour la location de grands logements dans le marché privé.

Le premier tableau ci-contre montre l’augmentation récurrente des dossiers traités et octroyés depuis 2013, consécutivement à l’ou-verture de la mesure. En effet, l’arrêté du Gouvernement wallon du 20 juin 2013 a élargi les conditions d’accès à l’aide à tous les ménages et tous les logements, peu importe leur composition ou configuration. Les logements doivent cependant toujours être gérés par un OFS, répondre aux normes de salubrité et de sécurité prévus dans l’arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 et être labellisés.

En 2016, le Fonds, qui assure le traitement administratif et financier de cette mesure, a marqué son accord sur 440 dossiers, dont 82 % concernaient des ménages à revenus précaires.

On notera l’afflux de requêtes auquel le Fonds doit faire face depuis l’élargissement du système en 2013. Ces trois dernières années, les demandes n’ont cessé d’augmenter, décuplant presque le nombre d’octrois en 2016 par rapport à 2013, sans que les grands logements de 3 chambres et plus, initialement visés par l’aide en 2011, n’aient pour autant suivi cette tendance à la hausse.

En effet, les grands logements ne représentent en 2016 que 29 % des dossiers accordés, soit, hasard des chiffres, une proportion parfaitement identique à celle des studios ou logements 1 chambre. Cette proportion atteint 71 % des dossiers accordés en considérant les petits logements dans leur ensemble (moins de 3 chambres).

Le tableau suivant nous informe sur l’impact financier de la mesure, qui totalise depuis sa naissance en 2011, un montant de 2.176.888 EuR pour 1.050 aides accordées par le Fonds.


réductions de loyers (aLLoC) accordées via le FLW

nombre d’octrois

revenus ménages type de logement

précaires modestes moyens studio ou 1 ch. 2 ch. 3 ch. 4 ch. 5 ch.

2011 11 10 1 0 0 0 6 5 0

2012 32 27 5 0 0 0 22 7 3

2013 48 44 4 0 1 1 27 14 5

2014 232 190 39 3 79 48 75 25 5

2015 287 232 53 2 82 101 84 18 2

2016 440 360 76 4 128 184 91 30 7

totaL 1.050 863 178 9 290 334 305 99 22

évolution du nombre d’aLLoC octroyées et des montants alloués

nombre d'aLLoC montants alloués (eur)

octroyées cumulées aLLoC de l'année en cours

aLLoC des années précédentes totaL

2011 11 11 6.750 0 6.750

2012 32 43 39.260 15.120 54.380

2013 48 91 53.340 59.840 113.180

2014 232 323 225.095 113.286 338.381

2015 287 610 249.911 365.092 615.003

2016 440 1050 405.843 643.351 1.049.194

totaL 1.050 980.199 1.196.689 2.176.888

GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE80

gouVernanCe, responsabiLité enVironnementaLe et intégration soCiétaLe

a. gouVernanCe ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 81

b. responsabiLité enVironnementaLe ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________85

C. intégration soCiétaLe _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________87

CHAPITRE 04

GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE 81RappoRts annuels FlW - 2016

Conformément aux statuts, le conseil d’administration du Fonds est composé de 13 administrateurs nommés pour une durée de quatre ans : 5 sur proposition de la Ligue des Familles, 4 sur proposition du Gouvernement wallon et 4 sur proposition conjointe de la Ligue et du Gouvernement wallon.

à fin 2016, le conseil d’administration est composé des membres suivants :

¼¼ Marc MINET, Président¼¼ Christophe BARBIEux, vice-Président¼¼ Claudia CAMuT, Administrateur¼¼ Olivier DEvAux, Administrateur¼¼ Albert FLAMENT, Administrateur¼¼ yolande GuILMOT, Administrateur¼¼ Caroline LEvEuGLE-vANDEN DAEL, Administrateur¼¼ Huberte LOxHET, Administrateur¼¼ Albine QuISENAIRE, Administrateur¼¼ Marie-Sophie ROISIN, Administrateur¼¼ Rodrigue SOyER, Administrateur¼¼ André TESAIN, Administrateur¼¼ Renild THIEBAuT, Administrateur

Le Directeur général et les deux Commissaires du Gouvernement wallon assistent aux réunions du conseil d’administration.

Le Président et le vice-Président du conseil d’administration com-posent le Bureau qui, avec le Directeur général et l’administrateur de référence, prépare les réunions du Conseil.

1. Les organes de La soCiété

Le Fonds du Logement de Wallonie est une société coopérative à responsabilité limitée dont les missions sont reconnues d’utilité publique par le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable. Ses organes de gestion et de contrôle sont les suivants :

¼¼ l’assemblée générale,¼¼ le conseil d’administration,¼¼ le Directeur général,¼¼ le Collège des commissaires-réviseurs,¼¼ les Commissaires du Gouvernement wallon.

L'assemblée générale

L’assemblée générale est constituée d’actionnaires qui détiennent des parts dans la société, à savoir la Ligue des Familles, principal actionnaire avec 97,94 % des parts, et 21 personnes physiques.

En juin 2016, Madame Marie-Anne LETIENT a présenté sa démission en qualité de coopératrice près le Fonds, portant à 22 le nombre de nos actionnaires.

Le conseil d'administration

Le conseil d’administration arrête les orientations de la politique générale de la société et exerce les missions qui lui sont légalement réservées.

a. gouVernanCe

vERs l’ExCEllEnCE dAns lA quAlITé dEs sERvICEs ET lEs CondITIons dE fonCTIonnEmEnT


Le conseil d’administration est également assisté d’un comité ALM dynamique et statique pour la gestion des actifs-passifs de la société.

Ce dernier se compose comme suit :

¼¼ les membres du Bureau,¼¼ le Directeur général,¼¼ un représentant de l’Inspection des Finances,¼¼ un représentant de la Trésorerie wallonne,¼¼ les Commissaires du Gouvernement wallon,¼¼ un représentant de la Cellule d’Informations Financières,¼¼ un expert financier.

Le comité est également assisté par la Direction « Administration et Finances » du Fonds.

Le conseil d’administration s’est également doté, par décision du 8 septembre 2014, d’un comité d’audit, qui fixe la programmation des audits à mener au sein des organismes à finalité sociale.

Lors de sa séance du 24 mai 2016, l’assemblée générale ordinaire du Fonds a procédé à l’élection de trois administrateurs, sortants et rééligibles, dont deux sont désignés sur proposition du Gouvernement wallon et un sur proposition de la Ligue des Familles, pour un terme de 4 ans.

Il s’agit de :

¼¼ Madame Claudia CAMuT¼¼ Monsieur Rodrigue SOyER¼¼ Madame Huberte LOxHET

La même assemblée générale a également ratifié :

¼¼ d’une part, les nominations, par le conseil d’administration du 26 mai 2015, de Madame Caroline LEvEuGLE-vANDEN DAEL, Monsieur Albert FLAMENT et Monsieur André TESAIN, pour un nouveau mandat de 4 ans ;

¼¼ d’autre part, les nominations, par le conseil d’administration du 14 décembre 2015, de Monsieur Olivier DEvAux pour achever jusqu’en mai 2018 le mandat de Madame Fabienne DEvILERS, venu à expiration en mai 2014 et de Monsieur Rodrigue SOyER, pour achever jusqu’en mai 2016 le mandat de Monsieur Stéphane CRuSNIERE, qui s’est achevé en septembre 2014 suite à sa démission.

Dans le cadre de la formation continue des administrateurs, ceux-ci ont participé, en juin 2016, à la présentation par le Centre d’Etudes en Habitat Durable (CEHD) de la publication sur les « Chiffres-clés du logement en Wallonie en 2015 », recueil inédit de statistiques sur les grandes dimensions du logement en Wallonie.

Le directeur général

Le Directeur général assure la gestion journalière et exécute les décisions du conseil d’administration. Dans ce cadre, il dirige une équipe de 178 employés, se composant de 9 services, répartis sur 5 sites géographiques localisés à Mons, Charleroi, Namur et Liège. L’organigramme repris dans le présent rapport précise la composition des différents services.

La Direction générale est assurée par Monsieur vincent SCIARRA.

Le Collège des commissaires

Conformément à l’article 26 des statuts, l’assemblée générale du Fonds a désigné, lors de sa séance du 24 mai 2016, un nouveau Commissaire-Réviseur pour l’exécution des procédures de contrôle de la comptabilité et des comptes annuels 2016, 2017 et 2018 de la société.

Le contrôle des comptes de la société est ainsi assuré collégialement par :

¼¼ La société AuDICIA, représentée par Madame Stéphanie EMPAIN et Monsieur Philippe BERIOT.

¼¼ La Cour des Comptes, représentée par Monsieur Alain BOLLy.

Les commissaires du gouvernement wallon

Deux commissaires du Gouvernement, l’un représentant le Ministre du Logement, à savoir Madame Ingrid COLICIS et l’autre le Ministre du Budget, à savoir Monsieur jacques ETIENNE, veillent au respect des dispositions légales et réglementaires ainsi que de l’intérêt général.


organigramme du Fonds du Logement de Wallonie au 31/12/2016

direCtion généraLe

ConseiL d’administration

serViCes opérationneLs

Crédits aux FamiLLes habitat et aCtion soCiaLe

CeLLuLe de Coordination et d’appui

1 Responsable - 1 Chef de projet administratif - 1 juriste

CeLLuLe de Coordination et d’appui

1 Responsable - 1 Responsable technique - 1 Chargée de mission 1 Gestionnaire d’immeubles - 1 Responsable de bureau

1 Gestionnaire administratif - 1 Assistante administrative

oCtroi des Crédits

suiVi des Crédits expertises immobiLières

aide LoCatiVe

organismes à FinaLité soCiaLe

siège bureaux régionaux siège bureaux

régionaux

1 Directeur 1 Directeur 1 Directeur 1 Directrice 1 Directrice

1 Directrice-adjointe

6 Gestionnaires administratifs

4 Assistantes administratives

4 Responsables régionaux



1 Secrétaire

1 Adjointe à la Direction

1 Intervenante sociale

2 Responsables d’équipe

1 Expert en processus

1 juriste



2 Secrétaires

2 Employés logistiques

3 Experts immobiliers-Architectes

3 Experts immobiliers

1 Assistante administrative

1 Directeur-adjoint

1 Adjoint à la Direction


4 Responsables régionaux

8 Architectes

1 Assistante technique -dessinatrice

3 Assistants techniques

7 Intervenants sociaux

4 Gestionnaires d’immeubles - Coordinateur

4 Gestionnaires d’immeubles

1 Gestionnaire de chantiers

6 Techniciens de maintenance


1 Directeur-adjoint



2 Chargés de missions immobilières

3 Chargés de mission

1 Comptable

1 Chargée de formation

1 Chargée de communication


serViCes de support

administration et FinanCes inFormatiQue et téLéCommuniCations

QuaLité - études et déVeLoppement CommuniCation

1 Directrice 1 Directeur 1 Conseiller 1 Responsable


1 Chef comptable

1 Attaché

3 Comptables

1 Responsable Ressources Humaines

1 Gestionnaire Payroll

1 Chargée de formation

3 Employés logistique

1 Concierge

1 Assistante de Direction

1 Attachée de Direction

1 Chef de projet informatique

1 Chef de projet informatique junior

2 Analystes-programmeurs

2 Experts systèmes-réseaux

1 Spécialiste systèmes-réseaux

1 Technicien informatique


3. remerCiements au personneL

Au cours de l’année 2016, deux membres du personnel, qui se sont consacrés durant de nombreuses années au Fonds, ont pris leur pré-retraite.

Il s’agit de :

Madame Mireille DAuBE. Elle a rejoint le Fonds en janvier 1984 comme secrétaire au sein du service octroi des crédits de Namur. Elle est restée dans ce même service durant toutes ces années et a ainsi œuvré aux intérêts des familles et du Fonds avec une conscience professionnelle qui n’avait d’égale que sa discrétion.

Madame Annie DuBREuCQ. Elle a intégré le Fonds en février 1983, d’abord en tant que secrétaire gestionnaire à l’aide locative, avant d’y œuvrer comme intervenante sociale, et ensuite comme responsable de l’aide locative de Charleroi, pour finalement prendre la direction du service des organismes à finalité sociale en 2007.

Nous la remercions tout particulièrement pour son engagement auprès des familles démunies, engagement à travers lequel elle a participé à la concrétisation du droit au logement décent, en tant que lieu de vie, d’émancipation et d’épanouissement des personnes et des familles.

Nous lui sommes également reconnaissants pour sa capacité d’écoute et d’empathie, sa disponibilité, sa franchise, son humour qui constituent des valeurs très précieuses au sein d’une entreprise.

Nous renouvelons à chacune toutes nos félicitations pour leur engagement au sein de notre société et le témoignage de notre reconnaissance.

2. L’aCadémie de L’habitat durabLe et de L’insertion soCiaLe

Mise en place en 2012, l’Académie vise le développement d’une vision stratégique d’ensemble et la constitution d’un plan général de formations en adéquation avec les besoins spécifiques et avec les priorités. Il s’agit aussi d’anticiper les besoins et les mouvements du personnel du Fonds et des OFS, en fonction de l’évolution des métiers et des missions.

L’Académie a pour mission de concevoir, d’organiser et d’assurer le suivi des divers programmes de formation, confiés à des intervenants externes ou à des experts internes.

Le personnel du Fonds a bénéficié de nombreuses formations dans diverses matières telles que le droit, la finance, l’informatique, l’architecture, le social … Il a pu également participer à quelques séances de formation sur les thèmes suivants :

¼¼ l’utilisation optimale de l’Outlook ;¼¼ la sécurité-santé sur les chantiers et la certification PEB des

bâtiments résidentiels existants ;¼¼ les marchés publics.

Par ailleurs, une formation a été dispensée à l’attention du Middle Management récemment mis en place sur la gestion des conflits.

un module de formations à l’attention des plus anciens collaborateurs du Fonds a également été mis sur pied en collaboration avec tous les responsables et dispensé à une trentaine d’anciens membres du personnel. L’objectif de ces formations est de transmettre les valeurs liées à l’histoire de l’entreprise, d’expliciter ses objectifs et les moyens mis en œuvre dans chaque service pour les atteindre, dont les transversalités présentes dans le secteur de l’habitat et de l’action sociale.

Le programme des formations dispensées en 2016 aux organismes à finalité sociale figure en page 71 du présent rapport.


1. Les immeubLes de bureau du Fonds

à la suite d’un audit énergétique complet du siège administratif de Charleroi, divers travaux ont été entrepris en vue d’améliorer la performance globale de l’immeuble.

En ce qui concerne la production de froid, l’installation d’origine comprenait une seule machine ce qui ne permettait pas d’affiner la puissance nécessaire au refroidissement demandé. De plus, le gaz utilisé, le chlorodifluorométhane (R22) n’étant plus autorisé, le rem-placement de l’installation était devenu prioritaire. L’intervention a été réalisée dans le courant du 1er trimestre 2016. Elle a conduit, au terme d’une opération délicate compte tenu de la configuration des lieux, à l’installation de deux machines frigorifiques en parallèle. Cette nouvelle configuration permet d’optimaliser la consommation d’électricité ; la durée de vie du matériel est prolongée.

un système de régulation (GTC-gestion technique centralisée) a éga-lement été mis en place. Celui-ci permet, compte tenu d’une part de la configuration inchangée de l’installation d’origine et d’autre part des ajustements nécessaires, de gérer l’ensemble de l’installation : production de chaleur, de froid et ventilation de manière optimale.

La contribution à la réduction de l’empreinte énergétique constitue une préoccupation importante pour le Fonds du Logement. Les actions entreprises concernent les immeubles de bureau, la gestion des déchets et des fournitures, aussi bien que les logements bénéfi-ciant des interventions financières du Fonds.

Le Fonds participe depuis 2014 à un groupe de réflexion créé au sein du pôle logement qui vise à l’utilisation rationnelle de l’énergie, la qualité environnementale et la performance énergétique des bâtiments dans une volonté de promotion du développement durable compte tenu de ses moyens humains, techniques et financiers.

Dans ce cadre, un état de la situation en termes d’émission de gaz à effet de serre (GES) a été réalisé en 2015. Compte non tenu de la mobilité du personnel, les postes émettant le plus de GES au Fonds du Logement ont été identifiés et sont en ordre décroissant d’importance :

¼¼ le système de refroidissement du siège ;¼¼ les combustibles utilisés au siège et dans les bureaux régionaux ;¼¼ l’électricité.

b. responsabiLité enVironnementaLe

unE ACTIon ConTRIbuAnT à lImITER noTRE EmPREInTE énERgéTIquE


types de travaux aide locative (eur) écopacks (eur) rénopacks (eur) total (eur) %

Châssis 361.616 167.493 1.570.790 2.099.899 24,9

ventilation 81.894 0 0 81.894 1,0

Système de production d'ECS 38.514 0 0 38.514 0,5

Système de chauffage 513.122 924.445 0 1.437.567 17,0

Energies renouvelables 2.589 20.970 0 23.559 0,3

Isolation toiture 95.345 1.509.742 2.027.670 3.632.757 43,1

Isolation planchers 17.998 38.321 0 56.319 0,7

Isolation murs 241.580 667.749 0 909.329 10,8

Isolation divers 28.882 0 0 28.882 0,3

Divers 11.520 113.501 0 125.021 1,5

somme 1.393.060 3.442.221 3.598.460 8.433.741 100,0

La régulation est contrôlée à l’aide d’un logiciel qui permet, en ce qui concerne, par exemple, la production de chaleur, de gérer manuelle-ment ou automatiquement la puissance des chaudières, l’ouverture et la fermeture des valves, les températures de consignes…

La réalisation des travaux a permis une diminution de la consom-mation d’électricité de 20 % sur les 6 derniers mois de l’année 2016 par rapport à la même période en 2015.

2. La gestion des Fournitures de bureaux et des déChets

Afin de bénéficier d’économie d’échelle, le Fonds a adhéré à la centrale d’achat créée par la Région wallonne. L’approvisionnement en four-nitures de bureaux est dorénavant réalisé auprès de celle-ci, dans le respect du cahier des charges rédigé par la Région wallonne, notam-ment en ce qui concerne le respect des normes environnementales.

Par ailleurs, le tri des déchets constitue un point d’attention perma-nent. Tous les services disposent de poubelles de tri sélectif.

3. Les Logements FinanCés par Le Fonds

Le Fonds du Logement a contribué, en 2016, à financer près de 8,5 millions EuR de travaux d’amélioration énergétique à travers ses différents domaines d’activités : le prêt aux familles, l’extension et la gestion de son parc locatif, les prêts et subsides octroyés aux propriétaires-bailleurs de logements confiés en gestion aux orga-nismes à finalité sociale (AIS et APL).

Parmi les travaux réalisés, de l’isolation du toit au changement de châssis, en passant par le placement d’une nouvelle chaudière à gaz, c’est toujours l’isolation de l’enveloppe du bâtiment qui a concentré les plus gros investissements. Le poste isolation représente en effet 55 % du montant total investi. Ceci s’explique par le fait que les dépenses réalisées dans l’isolation du bâtiment présentent un très bon retour sur investissement (rapport montant de l’inves-tissement / économies annuelles attendues).

Le remplacement des châssis constitue également un poste important et représente 25 % de l’investissement global.

Quant à son parc locatif, le Fonds, désireux d’offrir des logements économiques à ses locataires, réalise les investissements néces-saires dans le respect des budgets alloués. Il porte son choix sur les conceptions les plus durables possible tant en termes de mise en œuvre, qu’en termes d’entretien. Sur l’ensemble des investissements réalisés sur le parc immobilier du Fonds, 1.393.060 EuR ont été consacrés à l’amélioration énergétique des logements.


QueLQues maniFestations

Après la signature en 2012 d’un bail emphytéotique avec le CPAS de Namur, dans le cadre d’un partenariat portant sur le projet de réhabilitation d’un ensemble de 4 immeubles situés dans l’îlot urbain de L’Ilon, le chantier a débuté en 2016. Le Fonds a dès lors pu procéder, en mars 2016, à la pose de la première pierre en présence de Monsieur Hellemans représentant le Ministre du Logement et de Monsieur Prevot, Bourgmestre de Namur. Cette rénovation permettra de conserver une partie du patrimoine architectural de la ville et de maintenir la pluralité de fonctions de la place l’Ilon. y seront créés, pour 2018, deux espaces de services et douze logements.

Le Fonds a également inauguré, en mai 2016, en présence de Monsieur FuRLAN, Ministre du Logement, 12 logements dans le quartier Saint-Léonard à Liège. Ce projet a été mené en partenariat avec la ville de Liège, propriétaire du terrain dont elle a cédé une partie au Fonds par bail emphytéotique. Les 6 logements du Fonds sont gérés par l’aide locative.

En octobre 2016, deux régies wallonnes et trois régies françaises ont participé à la première « Rencontre d’Acteurs Européens des Régies de Quartier » à la Maison de Ninon, gîte collectif de la Forestaille. Cet événement a été initié dans le cadre de l’Association européenne des régies et réseaux de quartier (AERDQ) en collabora-tion avec le Fonds. La prochaine rencontre est prévue à Lille au printemps 2017.

Dans le cadre des aides financières octroyées par notre organisme aux propriétaires-bailleurs qui décident de rénover des logements inoccupés et de les remettre dans le circuit locatif social moyennant l’obligation de confier la gestion à un organisme de logement à finalité sociale (en l’occurrence une agence immobilière sociale ou une asso-ciation de promotion du logement) le Fonds a participé, en décembre 2016 à verviers, à l’inauguration de nouveaux logements pour per-sonnes isolées créés par l’APL Maison Marie-Louise. Le Fonds a ainsi apporté sa contribution, en tant que partenaire financier, à l’élargissement du parc locatif de verviers.

La partiCipation à La Vie éConomiQue et soCiaLe

La présence du Fonds ou à défaut la mise à disposition de dépliants au public a été assurée dans divers salons consacrés à la construction, à la rénovation et à l’aménagement du logement et de l’habitat :

¼¼ le salon « Batirama » à Tournai, en janvier 2016, ¼¼ le salon « Batimoi » à Marche, en janvier 2016,¼¼ le salon « Batibouw » à Bruxelles, en février/mars 2016,¼¼ le salon « Bois & Habitat » à Namur, en mars 2016,¼¼ le salon « Energie et Habitat » à Namur, en octobre 2016¼¼ le salon « Habitat » à Liège, en novembre/décembre 2016.

C. intégration soCiétaLe

lE fonds PouRsuIT lA sEnsIbIlIsATIon à l’HAbITAT duRAblE dAns unE démARCHE CIToyEnnE ET AssoCIATIvE


¼¼ la politique du logement privé en Wallonie ;¼¼ la modification du Code wallon du Logement et de l’Habitat

durable ;¼¼ la location de logements gérés par la Société wallonne du

Logement ou par les sociétés de logement de service public et les règles de mutation pour les baux à durée indéterminée.

étude sur « Les FamiLLes nombreuses en WaLLonie et L’aCCés au Logement - état des Lieux et prospeCtiVes »

Tant en ce qui concerne l’octroi des crédits sociaux que la mise en location de logements à loyer modéré, les familles nombreuses constituent le cœur des métiers du Fonds.

Or, avec le temps, les besoins, la structure et la composition des familles nombreuses ont évolué.

Afin de pouvoir répondre au mieux à ces changements et aux attentes des familles, le Fonds a besoin d’actualiser ses connaissances de cette catégorie de population par une approche prospective.

C’est la raison pour laquelle il a lancé un marché de services pour la réalisation d’une étude sur le thème des familles nombreuses et leur accès au logement.

L’adjudicataire retenu pour réaliser cette étude est le Centre d’études en Habitat Durable (CEHD).

Les résultats sont attendus dans le courant du premier trimestre 2018.

CoLLaboration aVeC Les entités LoCaLes du Fonds de réduCtion du Cout gLobaL de L’énergie (FrCe)

Créé en 2005, le FRCE avait pour mission d’aider les ménages à faibles revenus à réaliser des travaux économiseurs d’énergie à l’aide de prêts à taux réduits.

C’est ainsi qu’en Wallonie, neuf entités locales ont été agréées par le FRCE.

La presse a consacré quelques articles à diverses activités du Fonds :

¼¼ la redynamisation du quartier de L’Ilon à Namur avec la rénovation de 4 bâtiments en vue d’y créer 12 logements sociaux et 2 espaces de services ;

¼¼ la transformation d’un chancre urbain en 12 logements dans le quartier Saint-Léonard à Liège, baptisé la cour Poblete ;

¼¼ la construction de 5 logements sur le site de l’ancienne école de Sars-la-Buissière ;

¼¼ la réhabilitation de l’ancienne poste de Salzinnes en 3 appar-tements ;

¼¼ l’obtention d’une subvention d’un montant de quelque 800.000 EuR pour le site à réaménager dit « Ferme de Forestaille » situé à Lobbes.

La revue les Echos du Logement a également édité quelques articles sur les activités du Fonds :

¼¼ le numéro d’avril 2016 consacré à l’habitat des seniors a publié un article sur « Le prêt intergénérationnel du Fonds du Logement de Wallonie » ;

¼¼ le numéro de septembre 2016 présente plusieurs articles sur des projets du Fonds et de ses partenaires, à savoir « Le clos Ariste Wouters : 14 maisons passives conçues en collaboration avec les habitants » (dit projet Spirale à Aywaille) et « Habitat groupé solidaire dans l’ancien couvent des ursulines à Mons ».

Par ailleurs, le Fonds a lancé, en septembre 2016, une campagne d’information destinée à promouvoir les aides au logement et à la rénovation que sont l’Accesspack, le Rénopack et l’Ecopack.

Le ConseiL supérieur du Logement

En tant que membre du Conseil supérieur du Logement, le Fonds du Logement de Wallonie participe activement à ses travaux, tant aux réunions plénières qu’aux groupes de travail.

Il y est ainsi représenté par deux membres effectifs et/ou deux membres suppléants.

Durant l’année 2016, les membres du Conseil ont été invités à remettre un avis sur les matières suivantes :

¼¼ la création d’un fonds de garantie locative ;¼¼ l’établissement d’une grille indicative de référence des loyers

pour le parc locatif privé wallon ;¼¼ l’octroi d’un avantage fiscal pour l’acquisition de l’habitation

propre : le Chèque-Habitat ;


Le Réseau a ainsi organisé sa 49ème conférence en mai/juin 2016 à La Réunion, sur le thème « Le logement social à l’aune de la conférence ONu-Habitat III. Quelles perspectives pour les pays francophones ? ». Quelque 80 congressistes venant d’une vingtaine de pays francophones ont assisté à cet important évènement inter-national. Au niveau local, près de 100 personnes y ont également participé. Eclairages conceptuels, tables rondes pour faire le point sur la situation, séances de travail permettant de se questionner, d’échanger et de débattre, témoignages et visites professionnelles pour montrer des solutions existantes étaient au programme.

Après avoir apporté sa contribution à la conférence mondiale sur le climat (COP 21), le RHF a voulu être porteur de la vision commune de ses membres au nouvel agenda mondial sur l’habitat (Habitat III en octobre 2016 à Quito).

housing europe

Le Fonds du Logement de Wallonie est également membre du Housing Europe.

Créé en 1988, ce réseau de 43 fédérations nationales et régionales réunit environ 43.000 fournisseurs de logements publics, sociaux et de coopération dans 23 pays. Au total, il gère plus de 26 millions de foyers, soit environ 11 % des logements existants dans l’union européenne.

Housing Europe exerce principalement deux missions : constituer un lien de rencontre et de partage de connaissances, d’études et d’expériences entre fournisseurs européens de logements et défendre la vision et les intérêts de ses membres auprès des institutions européennes pour un logement décent et accessible à tous.

En 2016, a été organisée au mois de septembre à Genève (Suisse) et ce conjointement avec la Commission économique des Nations unies pour l'Europe et en partenariat avec Co-operative Housing International, une conférence sur l’avenir des politiques du logement.

L’assemblée générale d’Housing Europe a été organisée en marge de cette conférence.

Avec la sixième réforme de l’Etat, il a été décidé de régionaliser le FRCE. En Wallonie, le Gouvernement wallon a autorisé la Société Wallonne du Crédit Social à poursuivre les activités du FRCE.

La SWCS n’étant toutefois pas compétente pour les demandes introduites par les propriétaires familles nombreuses occupant et par les propriétaires bailleurs, des contacts ont été noués entre les entités locales et le Fonds en vue de développer une collaboration similaire pour ces catégories de personnes.

Ainsi, dans le cadre de cette collaboration, les différentes entités assurent le rôle d’interlocuteur direct avec le public qui s’adresse à elles pour un Ecopack ou un Rénopack. Elles communiquent les informations de base et récoltent les documents nécessaires à la constitution d’un dossier. Elles prennent également en charge la signature des contrats de crédit. un accent spécifique est par ailleurs mis sur l’accompagnement des ménages les plus fragilisés tant lors de la phase de constitution du dossier que postérieurement à la signature du contrat de crédit. C’est ainsi qu’en cas de survenance du moindre retard de paiement, l’entité locale concernée en est immédiatement informée par le Fonds afin de pouvoir intervenir auprès de la famille.

Le Fonds assure pour sa part le rôle de prêteur dans toutes les dimensions de la fonction (prise de décision, élaboration des contrats et libération, suivi des paiements et libération des fonds sur base de la production de factures).

Le réseau habitat et FranCophonie

Présent sur la scène internationale depuis plus de 25 ans, le Réseau Habitat et Francophonie (RHF) est le réseau international des profes-sionnels de l’habitat social dans les pays francophones. Il permet à ses membres, qu’ils soient aménageurs, constructeurs, gestionnaires, financeurs ou collectivités, d’optimiser leurs pratiques et d’accroître leurs performances grâce aux échanges d’expériences.

Le Réseau Habitat et Francophonie est actuellement présent dans 14 pays francophones situés sur 3 continents.

Au-delà de la conférence internationale annuelle, le Réseau organise aussi des rencontres et des échanges réguliers entre professionnels de l’habitat. Ces moments forts de partage d’expériences et de pratiques permettent de s’ouvrir à de nouvelles perspectives par la découverte d’approches originales.

rapport de gestion Comptes annueLsreporting sur La mise en ŒuVre des déCrets WaLLons du 12 FeVrier 2004

rapport de gestion ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 91

Comptes annueLs _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________104

reporting sur La mise en ŒuVre des déCrets WaLLons du 12 FeVrier 2004 ___________________________________________________123

CHAPITRE 05

AU 31 DéCEMBRE 2016 En EURos

RAPPORT DE GESTION - COMPTES ANNUELS REPORTING SUR LA MISE EN ŒUVRE DES DéCRETS WALLONS DU 12 FEVRIER 200490

rapport de gestion

éVènements importants surVenus depuis La CLôture de L’exerCiCe

La cession à Ethias des 220.430 actions de la société Whestia détenues par le Fonds est intervenue le 3 avril 2017. La vente a été conclue au prix unitaire par action de 71,98 EuR, dont 95 % payable immédiatement, le solde sur base conditionnelle.

La plus-value réalisée sera intégrée dans les comptes annuels de l’exercice 2017.

CirConstanCes susCeptibLes d’aVoir une inFLuenCe notabLe sur La soCiete

¼¼ La loi du 19 avril 2014 portant insertion du livre vII dans le Code de Droit économique et la loi du 22 avril 2016 transposant la directive européenne 2014/17/uE en droit belge sont entrées en vigueur le 1er avril 2017.

¼¼ Ces lois nécessitent la mise en conformité de nos produits et services en matière juridique, financière et comptable.

Les comptes annuels soumis à l’approbation de l’Assemblée Générale présentent un total de bilan de 1.515.859.782 EuR au 31.12.2016 (contre 1.475.383.953 EuR au 31.12.2015) et une perte de 446.511 EuR (contre un bénéfice de 224.536 EuR).

Fonds propres

Les fonds propres de la société s’élèvent à 175.462.115 EuR. Ils se décomposent en capital pour 6.331 EuR, en réserves pour 133.041.001 EuR et en subsides en capital pour 42.414.783 EuR.

Le capital est passé de 6.336 en 2015 à 6.331 EuR en 2016. La majorité du capital est détenue à concurrence de 97,94 % des parts par la Ligue des Familles ASBL, le solde étant souscrit par 21 per-sonnes physiques.

FiLiaLes

Depuis 2005, le Fonds est actionnaire à concurrence de 32,45 % du capital de la Société anonyme d’assurances wallonnes du logement, Whestia, ayant son siège Quai Arthur Rimbaud, 17 à 6000 Charleroi.

Le montant de l’investissement s’élève à 2.755.375 EuR. La société Ethias s’est portée acquéreur des parts détenues par le Fonds dans la compagnie Whestia.

RAPPORT DE GESTION - COMPTES ANNUELS REPORTING SUR LA MISE EN ŒUVRE DES DéCRETS WALLONS DU 12 FEVRIER 2004 91RappoRts annuels FlW - 2016

obJeCtiFs et poLitiQues de La soCiete en matiere de gestion des risQues FinanCiers, y Compris sa poLitiQue ConCernant La CouVerture de ChaQue Categorie prinCipaLe de transaCtions preVues pour LesQueLLes iL est Fait obJet de CouVerture.

Le Comité ALM du Fonds veille à la maîtrise des principaux risques auxquels est confronté le Fonds et plus particulièrement des risques de taux et de liquidité. Dans le cadre de la gestion de sa dette, le Fonds emprunte prioritairement à taux fixe, le reste étant levé à taux flottant. La dette à taux flottant est partiellement cou-verte. La dette à taux flottant permet le remboursement anticipé des créanciers, particulièrement en période de hausse des rem-boursements anticipés de la part des familles comme cela a été le cas en 2015 et 2016.

exposition de La soCiete au risQue

à côté de l’exposition au risque de taux et de liquidité, le Fonds est soumis au risque de crédit dans le cadre de son activité de prêt hypothécaire, nonobstant les garanties et cautions constituées.

¼¼ Par ailleurs, le Fonds a transmis, comme requis, son dossier de demande d’agrément à la FSMA en tant que prêteur en crédit à la consommation et en tant que prêteur en crédit hypothécaire. Il dispose de l’agrément provisoire dans l’attente de l’agrément définitif de la FSMA.

¼¼ Dans le cadre du système européen des comptes (SEC 2010), le Fonds a été classé par l’Institut des Comptes Nationaux dans le secteur des administrations publiques, S 1312, en septembre 2014. Cette intégration entraîne des conséquences importantes en termes de reporting et de production de statistiques de la part du Fonds envers la Wallonie et l’ICN destinés à déterminer l’impact SEC de la Wallonie. Outre ces nouvelles contraintes administratives, cette décision porte atteinte à l’indépendance et l’autonomie d’action du Fonds. C’est pourquoi le Conseil d’Administration a contesté ce classement et a décidé d’intro-duire une requête en annulation de la décision de l’ICN auprès du Conseil d’Etat. Cette demande a été introduite le 20 novembre 2015, la décision est toujours pendante au moment d’écrire ces lignes.

¼¼ La volonté du Gouvernement de simplifier les procédures d’octroi des subventions liées à la mise en œuvre des futurs ancrages communaux inscrite dans la Déclaration de Politique Régionale, a abouti à une note d’orientation approuvée par le Gouvernement wallon le 9 juillet 2015. Cette note posait les principes de la mise en place d’un Fonds d’Investissement du Logement Public avec un système de droit de tirage destiné à la création et à la rénovation des logements publics. Cette réforme fait peser des incertitudes quant au volume des nouveaux logements pouvant être créés par le Fonds.

¼¼ Le développement, sous l’impulsion du Ministre du Logement, de nouveaux produits de crédits en faveur des jeunes ménages dont un membre au moins est âgé de moins de 35 ans, des personnes âgées et/ou porteuses d’un handicap devrait voir le jour en 2017.


Ce système a été remplacé en 2013 par l’arrêté ministériel du 3 juillet 2013 portant fixation des modalités et des paramètres de financement par la Région wallonne des activités du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie qui fixe notamment un nouveau système de financement des activités hypothécaires via une dotation en capital correspondant à la somme actualisée des différentiels de flux entre les créances hypothécaires et les dettes financières y afférentes.

La comptabilisation séparée des opérations en Fonds AB et en Fonds B2 exige l'établissement de deux situations bilantaires distinctes conduisant à des résultats séparés.

Ces comptabilités distinctes visent à permettre l'exercice des contrôles.

Mais quand les comptes sont dressés, nous devons procéder à la fusion en un seul état de tous les postes des deux bilans et des deux comptes de résultats, la législation sur les sociétés exigeant la publication d'une seule situation par société. Le commentaire de ces comptes prévu par la loi sous forme d'annexe aux comptes annuels est réalisé et pour le Fonds AB et pour le Fonds B2.

De plus, nous avons intercalé dans les subdivisions concernées des tableaux statistiques relatifs à l'évolution des prêts.

La suite du rapport présente une analyse des grandes composantes des comptes sous les subdivisions suivantes :

1. l’encours des prêts ;2. la tenue des remboursements ;3. les amortissements sur créances ;4. les opérations d’aide locative relatives à la gestion des

immeubles ;5. les primes en capital ;6. la gestion actif - passif ;7. les résultats ;8. l’affectation et les prélèvements du résultat.

présentation et diVision des Comptes

Nos comptes annuels sont dressés suivant le modèle résultant des prescriptions du Code des sociétés et du schéma dérogatoire auto-risé par la dépêche du 15 janvier 1987 du Ministère des Affaires Economiques en application de l’article 125 du même Code.

Les documents qui suivent sont entièrement basés sur les normes rendues obligatoires par les dispositions précitées. Nous croyons cependant utile de préciser les grandes lignes de notre comptabilité.

L’arrêté de l'Exécutif Régional Wallon du 2 mai 1991 qui détermine les conditions auxquelles sont subordonnées les autorisations d'emprunt à accorder au Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie stipule en son article 4, que les prêts et les opérations d'aide locative effectués au moyen des capitaux du Fonds B2 font l'objet d'une comptabilité distincte. L'article 4 de l'Arrêté du Gouvernement wallon du 17 mars 1999 portant exécution de l'article 183 du Code wallon du logement et de l’habitat durable reprend une disposition analogue.

Cela signifie que nous procédons à une comptabilisation séparée des opérations selon qu'elles affectent les avoirs du Fonds B2 ou ceux du patrimoine propre de la société, appelé Fonds AB.

En 1989, le système dit de prime en capital, a été appliqué : la Région verse au Fonds du Logement une prime qui est la somme actualisée sur vingt ans de l’intervention de la Région dans la charge d’intérêt des emprunts. Cette prime couvre également, dans les limites retenues, les variations de taux aux échéances quin-quennales. Cette couverture pour variation de taux a été supprimée en 2008. Ce système a été appliqué, complètement de 1990 à 2008, appliqué partiellement en 2009 et 2012 et supprimé en 2010 et 2011.


Les tableaux I et II, ci-après, réunissent des informations plus com-plètes sur l'évolution des encours par fonds.

Dans le tableau I on trouve, pour chaque fonds, le solde au début de l'année et les mouvements financiers de l'année qui conduisent au nouveau solde en fin d'année.

Dans le tableau II figurent les mêmes prêts qu'au tableau I, mais il tient compte des montants prêtés à l'origine et des mouvements financiers globaux y relatifs.

à noter qu’une opération financée par deux fonds distincts est comptabilisée comme deux prêts.

mouvements de l’annéeFonds i.s. Fonds oFs Fonds b2 totaux

n montant n montant n montant n montant

Débiteurs-emprunteurs au 31.12.2015Nouveaux prêts en 2016

29023

1.808.957141.488

64

131.434145.000

19.3431.794

1.250.857.452125.679.096

19.6391.821

1.252.797.843 125.965.584

Intérêts débités en 2016Frais débités en 2016

313 //

1.950.445 29.160

25

10//

276.4344.491

0

21.137//

1.376.536.548 23.274.883

706.974

21.46000

1.378.763.427 23.308.534

706.999

à déduireRemboursements perçus en 2016Prêts soldés en 2016 à nouveau au 31.12.2016

313 /

28285

1.979.630 463.742

/1.515.888

10 /0

10

280.92528.929

/251.996

21.137 /

1.28519.852

1.400.518.405143.740.009

/1.256.778.396

21.460 0

1.31320.147

1.402.778.960144.232.680

/1.258.546.280

analyse des comptes au 31.12.2016 - débiteurs - prêts immobiliers - mouvements de l’année 2016

1. enCours des prêts

Le solde des prêts hypothécaires et à tempérament s'élève, au 31.12.2016, à 1.258.546.280 EuR. La majoration de l’encours par rapport à fin 2015 est de 5.748.437 EuR, soit une croissance de 0,5 %.

Le tableau ci-après précise l'évolution du nombre et de l'encours des prêts en un an, en distinguant les capitaux prêtés dans les différents Fonds.

origine des capitaux

évolution de l’encours des prêts consentis

solde au 31.12.2016 solde au 31.12.2015 différences

nombre montant nombre montant nombre montant

Fonds I.S. 285 1.515.888 290 1.808.957 -5 -293.069

Fonds OFS 10 251.996 6 131.434 4 120.562

Fonds AB 295 1.767.884 296 1.940.391 -1 -172.507

Fonds B2 19.852 1.256.778.396 19.343 1.250.857.452 509 5.920.944

tous Fonds réunis 20.147 1.258.546.280 19.639 1.252.797.843 508 5.748.437


2. tenue des remboursements

Les arriérés de paiement

Le nombre d'emprunteurs en retard de paiement, moindre que celui en avance, s’élève à 2.381 au 31 décembre 2016 en augmentation de 64 unités par rapport à 2015. La valeur moyenne d'un arriéré, de loin supérieure à celle des avances, s’élève à 3.699 EuR en 2016.

prêts en arriérés et en aVanCes(y compris les litigieux)

Le tableau ci-dessous fait apparaître notamment que le nombre d'emprunteurs en retard de plus de deux mois, soit 817, représente, au 31 décembre 2016, 4,74 % du nombre total des emprunteurs. Le nombre de prêts en litigieux (1), à la même date, augmente de 15 unités en un an.

nombre de prêts aVeC retard d’éChéanCe

Le montant total des arriérés connaît une augmentation de 174.041 EuR par rapport à l’an dernier, qui s’explique par la croissance du mon-tant des arriérés de plus de deux mois, comme le montre le tableau ci-après.

année nombre de prêts

arriérés remboursements en avance

nombre montant (eur) nombre montant

(eur)

2015 19.639 2.317 7.785.297 5.703 1.237.047

2016 20.147 2.381 8.809.698 5.759 1.279.659

Année 1 à 2 mois Plus de 2 mois

Arriérés litigieux TOTAL

2015 1.266 953 98 2.317

2016 1.451 817 113 2.381

(1) Arriérés litigieux : arriérés d’un dossier dans lequel la réalisation déficitaire (de gré à gré ou forcée) du gage hypothécaire principal est intervenue en cours d’exercice comptable concerné, avec réception de tout ou partie du prix de vente. Le solde à recouvrer fait basculer la créance en litigieuse. Celle-ci fait néanmoins l’objet d’un re couvrement au moins partiel voire intégral (ex : réalisation d’un gage complémentaire, décès de la personne assurée dont on avait maintenu l’assurance-vie au moins partiellement à concurrence du solde à recouvrer,…). Ce n’est donc que si un dossier litigieux n’a pu et n’offre aucune perspective raisonnable de récupération dans des délais annuels rapprochés qu’il passera en statut de dossier irrécouvrable.

mensuaLités en retard d’éChéanCe (eur)

Abstraction faite des litigieux, les arriérés des prêts en cours de remboursement représentent 0,42 % de l’encours total, tout comme l’an dernier.

Le graphique ci-dessous, extrait du dernier rapport de l’Observatoire du Crédit et de l’Endettement, fait apparaître que les défaillances de remboursement des débiteurs du FLW s’inscrivent dans le cadre d’une même tendance à la hausse observée sur le marché du crédit belge.

210

190

170

150

130

110

902009 2013 2014 2015201220112010 2016

Prêt à tempérament Prêt hypothécaire

arriéré moyen par emprunteur défaillant (indices 2007 = 100)

année 1 à 2 mois plus de 2 mois totaL

2015 437.573 4.752.997 5.190.570

2016 405.987 4.958.624 5.364.611


Les mesures d’apurement des arriérés

Depuis longtemps, le FLW adopte, face à la problématique des arriérés, une stratégie de gestion souple et adaptée à chaque emprunteur défaillant. Elle privilégie, dans la mesure où un dialogue existe, le maintien des familles dans leur logement pour les raisons suivantes :

¼¼ socialement et humainement, c’est bien souvent la meilleure solution et ce tout particulièrement pour les enfants ;

¼¼ financièrement parce que la vente publique d’un bien, outre le constat d’un échec, ne garantit pas le recouvrement des mon-tants exigibles. Ce qui n’est souhaitable ni pour la famille, ni pour le FLW. Par ailleurs, le marché immobilier est pour l’instant plutôt baissier par rapport aux années précédentes, et la durée des négociations plus longue.

L’on peut considérer que le Fonds du Logement, comme prêteur social, vise à harmoniser au mieux ses buts de mission (essentielle-ment permettre à la famille chaque fois nombreuse de conserver la propriété de son logement) et ses buts de système (essentiellement assurer l’existence de l’institution grâce aux remboursements effectifs).

C’est ainsi que :

¼¼ un accompagnement technique et/ou social peut être réalisé chaque fois que nécessaire pour permettre à la famille emprun-teuse d’être aidée dans la concrétisation de choix à opérer, de décisions à prendre, d’actions à entreprendre au besoin via la mise en œuvre de certains partenariats, voire dans l’encadrement des remboursements à effectuer (ex : cession amiable auprès d’un employeur, d’une mutuelle, d’une caisse de chômage,…).

¼¼ Le Fonds du Logement met ses compétences diverses ainsi que ses relations institutionnelles privilégiées à disposition des familles emprunteuses qui en ont besoin. Il assure chaque fois que possible, lui-même, sa représentation en justice (concilia-tions judiciaires devant les juges des Saisies dans le cadre des prêts hypothécaires et devant les juges de Paix dans celui des prêts à tempérament, règlements collectifs devant les Tribunaux du Travail). Il gère lui-même ses dossiers de procédure sans externalisation auprès d’avocats. Le Fonds du Logement fait assurer les immeubles hypothéqués quand ils ne le sont pas ou plus. Il œuvre en partenariat avec les services compétents de la Wallonie pour la finalisation des dossiers d’assurance perte de revenus, de prime à la réhabilitation ou à l’énergie, utilisant le mandat lui conféré par les emprunteurs.

¼¼ Le Fonds du Logement, malgré une exigibilité notifiée, limite toujours sa récupération coercitive à l’apurement de l’arriéré, alors que bien d’autres sociétés la font porter sur la totalité du solde devenu exigible.

¼¼ Des programmes d’apurement raisonnables de l’arriéré sont proposés et acceptés, notamment dans le cadre des procédures imposées par le législateur en vue de protéger les débiteurs (conciliation devant les juges des Saisies et les juges de Paix et règlement collectif des dettes) et les aides régionales spécifiques (assurance perte de revenus).

¼¼ L’assurance perte de revenus, de la Région wallonne, est systé-matiquement activée lorsque l’emprunteur respecte les condi-tions d’octroi.

Les proCédures de ConCiLiation

L’article 147 du Livre vII du nouveau code de droit économique confie au juge des Saisies la compétence de connaître de la procédure de conciliation qu'elle organise et qui doit précéder la procédure de saisie-exécution immobilière concernant les prêts hypothécaires.

L'exigence du préliminaire de la conciliation s'inscrit dans la pro-blématique de la lutte contre le surendettement. C'est à ce titre que le Fonds du Logement y a eu recours depuis son introduction au 1er janvier 1993. En 2016, 110 (contre 104 en 2013, 83 en 2014 et 102 en 2015) requêtes en conciliation ont ainsi été déposées par le Fonds du Logement qui y délègue systématiquement un de ses représentants. Ces requêtes se ventilent essentiellement comme suit, selon les arrondissements : ¼¼ Charleroi : 24¼¼ Huy : 3¼¼ Mons : 14¼¼ Neufchâteau et Arlon : 9¼¼ Tournai : 19¼¼ Nivelles : 4¼¼ Liège : 18¼¼ verviers : 3¼¼ Dinant : 5¼¼ Marche-en-Famenne : 4¼¼ Namur 7

Notre expérience en la matière conduit à considérer l'impact de cette disposition comme très bénéfique, dans la mesure où, avant que des situations irréversibles ne se développent, un dialogue peut s'instaurer entre le juge et les parties concernées qui, le plus souvent, conduit à des résultats positifs au travers de la signature de procès-verbaux de conciliation.


professionnel, le paiement des charges afférentes aux emprunts contractés en vue de la réalisation d'opérations immobilières.

L'assurance garantit le paiement de trois années de charges hypothé-caires avec un maximum de 6.200 EuR par année d'assurance et une intervention totale limitée à 18.600 EuR et ce, pendant la période de couverture comprise dans les huit premières années du prêt.

Au cours des cinq derniers exercices, en moyenne c'est plus de 32 % des prêts qui sont ou seront couverts ; en 2016 on atteint 36 % des nouveaux prêts.

Au cours de l'année 2016, l'assurance est intervenue dans 115 prêts et les montants enregistrés s'élèvent à 347.628,82 EuR. Ces montants sont loin d'être négligeables (58,59 % des mensualités attendues pour l'année, relatives à ces mêmes prêts).

L'absence d'une couverture n'aurait certes pas conduit nécessaire-ment à un arriéré de même ampleur. Sa mise en œuvre a néanmoins atténué le choc de la perte d'emploi pour les familles et, ce faisant, elle a bénéficié tant à celles-ci qu'au Fonds.

Cela étant, lorsque les emprunteurs ne respectent pas leurs engagements, le recours aux poursuites judiciaires et à la vente des immeubles est inévitable.

Les Ventes d’immeubLes

L'année 2016 a été marquée par la vente définitive de 94 immeubles d'emprunteurs en contentieux de remboursement. Ce nombre se décompose en :

¼¼ 84 ventes de gré à gré, ¼¼ 10 ventes judiciaires ou forcées (à la requête d’un tiers-créancier

ou du FLW).

Les ventes de gré à gré restent les plus nombreuses. En effet, dans le cas où la vente de l'immeuble paraît inévitable, le FLW incite les emprunteurs à rechercher un amateur pour une acquisition de gré à gré, parce que celle-ci se réalise presque toujours à un prix plus favorable, tout en évitant d’importants frais de procédure, ce qui correspond à l'intérêt aussi bien du Fonds que de l'emprunteur.

Parmi les ventes judiciaires ou forcées, 3 ont été initiées par le Fonds du Logement de Wallonie, 5 ont eu lieu à la requête de tiers et 2 à l’initiative d’un des emprunteurs dans le cadre d’une sortie d’indivision par licitation.

L’article 732 du code judiciaire confie, quant à lui, au juge de Paix la compétence de la conciliation dans le cadre des prêts à tempé-rament. Aucun dossier n’en a fait l’objet en 2016.

proCédures de règLement CoLLeCtiF de dettes

En 2016, 52 dossiers (59 en 2013, 63 en 2014 et 40 en 2015) ont débouché sur un jugement d’admissibilité de pareilles procédures. Au total, ce sont actuellement 323 dossiers de prêts dans lesquels nous sommes confrontés à une procédure en règlement collectif depuis l’entrée en vigueur de la loi, en 1999.

Parmi ces 323 dossiers, 194 sont en arriérés (parfois provisoire mais pour un total de 1.293.356,82 EuR) alors que 129 sont en avance (pour un total de 21.784,94 EuR).

Dans la plupart des cas, un avocat a été désigné comme médiateur, mais plus rarement des CPAS et certaines associations agréées par la Région wallonne.

Si une approche en termes d'arriéré à l'égard du Fonds du Logement s'avère fort satisfaisante même pour ces dossiers, il convient toute-fois de ne pas occulter la situation de surendettement des familles nombreuses concernées et ce, tant en nombre de créanciers, qu'en importance de créances et d'arriérés.

Dans quelques cas seulement, mais dont le nombre est croissant au cours de ces dernières années, le logement familial a dû être réa-lisé de gré à gré par les emprunteurs, chaque fois à un prix optimal. Par contre, la plupart des autres familles nombreuses endettées ou surendettées conserveront la propriété de leur logement et leur cadre de vie, dans le même temps où la mensualité du prêt sera considérée comme charge incompressible et versée par le médiateur au Fonds du Logement. De la sorte, cette loi contribue à renforcer la protection du logement familial.

assuranCe perte de reVenus

Dans la tenue des remboursements, l'assurance perte de revenus joue assurément un rôle.

Cette intervention de la Région wallonne a été introduite fin décembre 1986. Elle prévoit la possibilité pour les emprunteurs d'un organisme de crédit reconnu, dont le Fonds du Logement, de béné-ficier d'une assurance garantissant, en cas de perte de revenu


optimaLisation du risQue « Crédit »

La mission sociale du Fonds du Logement l’incite à privilégier tou-jours davantage les familles disposant de revenus précaires et modestes (notamment les familles monoparentales), comme le montrent les données ci-après.

Dans le segment des logements intéressant le public cible du Fonds, la croissance continue des prix immobiliers au cours des dix dernières années a rendu moins aisé l’accès au crédit pour ces familles et a conduit le Fonds du Logement à accorder des prêts avec des quotités élevées par rapport à la valeur vénale du bien financé.

Dans un contexte de conjoncture économique incertain, marqué par un marché immobilier moins porteur que par le passé, deux mesures ont été prises en 2013 pour permettre aux familles de continuer à accéder à un financement adapté à leur capacité contri-butive tout en optimalisant le risque « crédit » du Fonds.

1. acquisition par le Fonds du Logement des logements mis en vente

Actuellement, lorsque le logement d’un débiteur défaillant est mis en vente, les services du Fonds examinent l’opportunité d’acquérir l’immeuble à un prix raisonnable, soit pour le verser dans le parc de l’aide locative, soit pour en assurer ultérieurement la revente en gré à gré à meilleur prix. Dans les deux cas, l’opération contribue à diminuer l’importance du litigieux, ce qui est l’intérêt et du débiteur et du Fonds du Logement.

Sont pris en considération des paramètres tels que :¼¼ l’importance du litigieux escompté ;¼¼ la structure de l’immeuble et les besoins de rénovation ;¼¼ l’implantation du logement par rapport à la rue, au quartier et

aux services offerts aux habitants ;¼¼ la présence d’un partenaire local pour la gestion du bien.

En 2016, 1 logement a été exceptionnellement acquis par le Fonds du Logement à l’occasion d’une vente publique ordonnée par le Tribunal du travail dans le cadre d’une procédure en règlement collectif de dettes. Ces opérations d’achat sont neutres sur le plan fiscal pour le Fonds du Logement si le logement est revendu dans les 10 ans (droits d’enregistrement toujours à 6 % restitués à l’occa-sion de la cession).

2. appel à la garantie de bonne fin de la Wallonie

La Wallonie peut garantir le remboursement des prêts accordés par le Fonds du Logement, la SWCS et les Guichets de crédit social dans le cadre de leurs règlements respectifs approuvés par le Gouvernement wallon.

Concrètement, en cas de vente de l’immeuble gagé, la Wallonie couvre 95 % de la perte finale enregistrée par l’organisme de prêt, à concurrence d’un montant maximum défini au moment de l’octroi de la garantie (montant du prêt diminué de 70 % de la valeur vénale du logement).

Cette garantie est notamment subordonnée :¼¼ à une information de la Wallonie au moment de l’octroi du prêt ;¼¼ au paiement d’une contribution de garantie égale à 0,2 % du

montant prêté, à charge de l’emprunteur.

Depuis le 23 juillet 2013, le Fonds du Logement s’est inscrit dans ce cadre.

Compte tenu du nouveau système de financement et des quotités prêtées augmentant le risque « crédit », le Fonds du Logement ins-crit ses prêts dans le système de la garantie régionale dès lors que le montant excède 70 % de la valeur vénale.

2014 2015 2016

Revenus précaires 65 % 67 % 76 %

Revenus précaires et modestes 94 % 94 % 99 %

Familles monoparentales 30 % 34 % 37 %


4. opérations d’aide LoCatiVe reLatiVes à La gestion des immeubLes

Les produits et charges directs des opérations d’aide locative relatives uniquement à l’activité de gestion des immeubles acquis dans le cadre du Fonds B2 en vue de leur location sont présentés ci-dessous, non compris les amortissements, les provisions et la quotité de subside en capital.

En 2016, les produits et les charges de l’aide locative relatifs à la gestion des immeubles atteignent :

produits

loyers échus _________________________________ 4.796.371subsides-loyers _________________________________ 35.252récupérations à charge des locataires :

- eau, gaz, électricité, chauffage _________________ 78.893- frais d’entretien ____________________________ 54.065- frais divers

autres produits __________________________________ 91.640 totaL __________________________________ 5.056.221

Chargesprécompte immobilier ___________________________ 556.067assurances _____________________________________169.245eau, gaz, électricité, chauffage _____________________127.784entretien des immeubles ________________________ 1.005.953gros entretiens et réparations ____________________ 1.948.243frais divers _____________________________________ 70.286 totaL __________________________________ 3.877.578

produits - Charges

TOTAL ______________________________________ 1.178.643

En 2016, la différence entre les produits et les charges s'élève à 5.056.221 EuR - 3.877.578 EuR = 1.178.643 EuR. Ce résultat s'intègre au résultat global du Fonds B2.

3. amortissements sur CréanCes

Les amortissements sur créances se subdivisent traditionnellement en deux groupes : les amortissements pour créances individualisées et les amortissements pour créances non individualisées.

Les amortissements pour créances individualisées visent à fournir les provisions nécessaires pour couvrir les pertes résultant des loyers impayés dans le cas des immeubles loués ou de la disparition effective du gage hypothécaire à la suite d'une vente forcée défici-taire. Avant que celle-ci n'intervienne, les pertes résultant de la non-récupération des soldes des prêts, lorsque les arriérés sont égaux ou supérieurs à une année de mensualités, peuvent être anti-cipées. une provision est constituée à concurrence de 50 % des soldes de ces prêts. Dans les comptes annuels, ces montants sont comptabilisés comme réduction de valeur des postes correspon-dants de l'actif.

Les autres amortissements, c'est-à-dire ceux pour créances non individualisées, fournissent les provisions nécessaires pour couvrir les risques de pertes résultant de la disparition éventuelle du gage hypothécaire. Dans les comptes annuels, ces montants sont repris comme dotations aux réserves.

L'article 4, 2º de l'Arrêté de l'Exécutif Régional Wallon du 15 février 1984 et l'article 4 de l'Arrêté du même Exécutif en date du 2 mai 1991, limitent leur montant à 0,30 % de l'encours hypothécaire au 31 décembre de l'exercice, défalcation faite des débiteurs douteux. L'article 4 de l'Arrêté du Gouvernement wallon du 17 mars 1999 reprend une disposition analogue.


5. primes en CapitaL

Ainsi qu'il a été signalé ci-dessus, depuis 1989, l'intervention de la Région wallonne dans le financement du Fonds du Logement de Wallonie a pris la forme d’une prime ou dotation en capital qui est égale à la valeur actualisée des subsides que la Région aurait dû verser sur base d'un emprunt contracté pour financer la totalité du montant d'activité autorisée et complétée, jusqu’en 2007, par une dotation de couverture du risque de variation des taux.

Les primes en capital versées jusqu’en 2009 et partiellement en 2012 au Fonds du Logement de Wallonie - qui ne répondent pas à la définition comptable des subsides en capital qui doivent s'amortir au même rythme que les immobilisations corporelles que ceux-ci financent - sont comptabilisées dans les comptes de régularisation, au passif du bilan, en tant que « produits à reporter ».

Les mouvements de ce compte en 2016 sont les suivants :

- Solde du compte au 31/12/2015 : ______________ +298.607.674- Primes en capital 2016 : ______________________+13.644.493- Prélèvements 2016 (ancien et nouveau systèmes) : _ +18.890.068- Solde du compte au 31/12/2016 : ______________+293.362.099

6. gestion aCtiF - passiF

Le Fonds a mis en place en 1999 un Comité ALM (Asset & Liability Management), dans le cadre de son contrat de gestion.

Ce Comité est composé de représentants de la Région wallonne (Administration de la Trésorerie, Inspection des Finances, commissaires du Gouvernement, Cellule d’Information Financière), du consultant du Fonds et de représentants du Conseil d’Administration du Fonds et de la direction.

Ce Comité s’attache à piloter la gestion du bilan dans sa globalité et dans une perspective de maîtrise du risque de taux et du risque de liquidité.

L’exercice s’inscrit dans une perspective temporelle tout à fait pertinente pour en tirer des recommandations de gestion au Conseil d’Administration.

Par rapport à la méthodologie mise en place et la qualité de la démarche, il est intéressant de signaler que l’on a ainsi pu établir une bonne corrélation entre les données projetées au cours d’un semestre, après corrections statistiques (dont les coefficients sont revus et adaptés régulièrement) sur les ouvertures de crédit et les créances hypothécaires d’une part, et les flux réellement enregistrés au cours du semestre suivant, d’autre part. Cette cohérence entre les projections réalisées en t-1 et les réalisations en t nous donne une assurance raisonnable quant à la fiabilité des données pour les flux futurs.

Les orientations qui s’en dégagent déterminent les stratégies à mettre en place en termes de caractéristiques des emprunts à lever, d’opérations de couverture des emprunts réalisés, de volume d’activités, de moyens de trésorerie, de politique de taux d’intérêt.

En intégrant le souci de gestion saine et dynamique, elles permettent aussi la maximisation des moyens mis à notre disposition via le mécanisme de la prime en capital.


7. résuLtats

La tenue de comptabilités distinctes pour le Fonds AB et pour le Fonds B2 conduit à dégager des résultats distincts.

Les résultats des opérations du Fonds AB s'élèvent à 1.252.866 EuR. Ceux des opérations du Fonds B2 s'élèvent à -1.699.377 EuR, soit au total une perte de 446.511 EuR.

En Fonds AB, après prélèvement sur les réserves et avant affec-tation et distribution du bénéfice, l'exercice clôture avec un béné-fice de 1.254.195 EuR ; de même, en Fonds B2, il clôture avec un boni de 40.085 EuR.

1° résultats du Fonds ab

Pour dégager le solde disponible du Fonds AB, il faut du produit brut des opérations _______________ 1.979.472- déduire :a) les charges d’exploitation

et les charges financières __________683.135b) les charges exceptionnelles _________43.471c) les impôts sur le résultat _______________ 0 726.606Reste, par différence, le solde repris aux comptes ______________________1.252.866

2° résultats du Fonds b2

Pour dégager le solde du Fonds B2, il faut, du produit brut des opérations _____________ 56.875.855- déduire : a) les charges d’exploitation

et les charges financières _______ 58.328.983b) les charges exceptionnelles ________238.276c) les impôts sur le résultat ___________ 8.062 58.565.567Reste, par différence, le solde repris aux comptes _____________________ -1.699.377

8. aFFeCtation et préLèVements du résuLtat

1° Fonds ab

Bénéfice de l’exercice propre au Fonds AB s’élève à ___ 1.252.866 Prélèvement sur les réserves _______________________ 1.329

Montant total à affecter _______________________ 1.254.195

Affectations :Il est proposé de répartir le solde comme suit :- au Fonds de réserves pour Interventions Spéciales,

des sommes reçues à cette fin, soit ______________ 1.120.557- aux parts sociales, conformément à l’article 19, 2°

des statuts, un dividende de 2,50 % sur leur montant libéré (6.336 EuR) arrondi à 0,16 EuR la part ______ 163

- aux réserves statutaires, le surplus, soit _____________133.475- à la réserve légale, _________________________________ 0

totaL : __________________________________ 1.254.195

2° Fonds b2

Perte de l’exercice propre au Fonds B2 s’élève à _____ -1.699.377Prélèvement sur les réserves ____________________ 1.739.462

Montant total à affecter __________________________ 40.085

Affectations :- Attribution d’une dotation complémentaire aux réserves pour

amortissement de créances, calculée sur base de l’article 4, des Arrêtés de l’Exécutif Wallon des 15 février 1984 et 2 mai 1991 et de l’article 4 de l’A.G.W. du 17 mars 1999, d’un montant de _______________________________ 40.085

totaL : _____________________________________ 40.085


Fonds du Logement des FamiLLes nombreuses de WaLLonie sCrL en abrégé « F.L.W. » s.C.r.L.

rapport du CoLLège des Commissaires à L’assembLée généraLe des Coopérateurs de La soCiété CoopératiVe à responsabiLité Limitée « Fonds du Logement des FamiLLes nombreuses de WaLLonie » pour L’exerCiCe CLos Le 31 déCembre 2016

Conformément aux dispositions légales et statutaires, le collège des commissaires vous fait rapport dans le cadre de son mandat. Ce rapport inclut notre opinion sur le bilan au 31 décembre 2016, le compte de résultats de l’exercice clos le 31 décembre 2016 et l’annexe, ainsi que les déclarations complémentaires requises.

RAPPoRT sUR LEs CoMPTEs AnnUELs - oPInIon sAns RésERVE

Nous avons procédé au contrôle des comptes annuels de la Société coopérative à responsabilité limitée FONDS Du LOGEMENT DES FAMILLES NOMBREuSES DE WALLONIE, en abrégé F.L.W., pour l’exercice clos le 31 décembre 2016, établis sur la base du référentiel comptable applicable en Belgique, dont le total du bilan s’élève à € 1.515.859.782 et dont le compte de résultats se solde par une perte de l’exercice de € 446.511.

Responsabilité de l'organe de gestion relative à l'établissement des comptes annuels

L’organe de gestion est responsable de l’établissement des comptes annuels donnant une image fidèle conformément au référentiel comptable applicable en Belgique, ainsi que de la mise en place du contrôle interne qu’il estime nécessaire à l’établissement des comptes annuels ne comportant pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.

Responsabilité des commissaires

Notre responsabilité est d’exprimer une opinion sur ces comptes annuels sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d’audit (International Standards on Auditing – « ISA’s ») telles qu’adoptées en Belgique. Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques, ainsi que de planifier et de réaliser l’audit en vue d’obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d’anomalies significatives.

un audit implique la mise en oeuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les comptes annuels. Le choix des procédures mises en oeuvre, y compris l'évaluation des risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement du collège. En procédant à cette évaluation des risques, le collège des commissaires prend en compte le contrôle interne de l’entité relatif à l'établissement de comptes annuels donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures d'audit appropriées selon les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne de l'entité. un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des règles d’évaluation retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l’organe de gestion, et l'appréciation de la présentation d'ensemble des comptes annuels.

Nous avons obtenu de l’organe de gestion et des préposés de la société, les explications et informations requises pour notre contrôle.

Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

opinion sans réserve

De l’avis du collège des commissaires, les comptes annuels donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de la Société coopérative à responsabilité limitée FONDS Du LOGEMENT DES FAMILLES NOMBREuSES DE WALLONIE au 31 décembre 2016, ainsi que de ses résultats pour l'exercice clos à cette date, conformément au référentiel comptable applicable en Belgique.


RAPPoRT sUR D'AUTREs oBLIGATIons LéGALEs ET RÈGLEMEnTAIREs

L’organe de gestion est responsable de l’établissement et du contenu du rapport de gestion, du respect des dispositions légales et réglementaires applicables à la tenue de la comptabilité ainsi que du respect du Code des sociétés et des statuts de la société.

Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d’audit (ISA) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le respect de certaines obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons les déclarations complémentaires suivantes, qui ne sont pas de nature à modifier la portée de notre opinion sur les comptes annuels :

• Lerapportdegestion,établiconformémentauxarticles95et96duCodedessociétésetàdéposerconformémentàl’article100du Code des sociétés, traite, tant au niveau de la forme qu’au niveau du contenu, des mentions requises par la loi, concorde avec les comptes annuels et ne comprend pas d’incohérences significatives et ce par rapport aux informations dont nous avons eu connaissance dans le cadre de notre mandat.

• Lebilansocial,àdéposerconformémentàl’article100duCodedessociétés,traitetantauniveaudelaformequ’auniveauducontenu, des mentions requises par la loi et ne comprend pas d’incohérences significatives par rapport aux informations dont nous disposons dans notre dossier de contrôle.

• Sanspréjudiced’aspectsformelsd’importancemineure, lacomptabilitéesttenueconformémentauxdispositions légalesetréglementaires applicables en Belgique et au plan comptable qui découle du schéma de comptes annuels dérogatoire autorisé par dépêche du 15 janvier 1987 du ministère des Affaires économiques, en vertu de la nature particulière des activités du F.L.W. et ce, en application de l'article III.94 du Code de droit économique (a priori article 95 du livre III dudit code en vigueur à l’époque de la dépêche en question).

• L’affectationdesrésultatsproposéeàl’assembléegénéraleestconformeauxdispositionslégalesetstatutaires.

• Nousn’avonspasàvoussignalerd’opérationconclueoudedécisionpriseenviolationdesstatutsouduCodedessociétés.

Charleroi, le 27/04/2017

LE COLLèGE DES COMMISSAIRES

audiCia scprL Représentée par

Philippe BERIoTRéviseur d’entreprises associé

Cour des ComptesReprésentée par

Alain BoLLYMembre de la Cour - Greffier


Comptes annueLs

1. biLan après répartition en euros

aCtiF 2016 2015

ACTIfs IMMoBILIsés 20/28 94.381.766 93.977.784

iii. immobiLisations CorporeLLes (annexe iii) 22/27 91.623.364 91.220.757

a. terrains et constructions 22 70.226.761 71.733.646 C. mobilier et matériel roulant 24 430.768 603.570 d. Location - financement et droits similaires 25 12.470.898 11.949.457 e. autres immobilisations corporelles 26 62.530 65.891 F. immobilisations en cours et acomptes versés 27 8.432.407 6.868.193

iV. immobiLisations FinanCières (annexe iV et V) 28 2.758.402 2.757.027

a. entreprises liées 280/1 - - 1. Participations 280 - -

2. Créances 281 - -

b. autres entreprises avec lesquelles il existe 282/3 2.755.375 2.755.375 un lien de participation

1. Actions et parts 282 2.755.375 2.755.375

C. autres immobilisations financières 284/8 3.027 1.652 1. Actions et parts 284 129 129

2. Créances et cautionnements en numéraire 285/8 2.898 1.523

ACTIfs CIRCULAnTs 29/58 1.421.478.016 1.381.406.169

V. CréanCes 292/6 1.259.948.363 1.258.550.992

a. prêts hypothécaires 292 1.216.617.903 1.209.248.024 2. Prêts hypothécaires sans reconstitution 2922 1.216.617.903 1.209.248.024

C. Crédits à tempérament 294 29.739.116 31.588.443 e. autres débiteurs 296 13.591.344 17.714.525

Viii. pLaCements de trésorerie (annexe Vi) 50/53 126.081.729 81.734.633

b. autres placements 51/53 126.081.729 81.734.633

ix. VaLeurs disponibLes 54/58 34.350.881 40.041.979

x. Comptes de réguLarisation (annexe Vii) 490/1 1.097.043 1.078.565

ToTAL DE L’ACTIf 20/58 1.515.859.782 1.475.383.953


passiF 2016 2015

CAPITAUX PRoPREs 10/15 175.462.115 175.051.774

i. CapitaL (annexes Viii) 10 6.331 6.336

a. Capital souscrit 100 25.311 25.335 b. Capital non appelé (-) 101 (18.980) (18.999)

iV. réserVes 13 133.041.001 133.487.678

a. réserve légale 130 2.531 2.534 b. réserves indisponibles 131 133.038.470 133.485.144

2. Autres 1311 133.038.470 133.485.144

Vi. subsides en CapitaL 15 42.414.783 41.557.760

PRoVIsIons ET IMPoTs DIfféRés 16 11.659.159 11.860.444

Vii. a. provisions pour risques et charges 160/5 9.426.802 9.673.193 1. Pensions et obligations similaires 160 - 14.341

3. Grosses réparations et gros entretiens 162 9.346.802 9.658.852

4. Autres risques et charges (annexe Ix) 163/5 80.000 -

b. impôts différés 168 2.232.357 2.187.251

DETTEs 17/49 1.328.738.508 1.288.471.735

Viii. dettes à pLus d’un an (annexe x) 17 909.646.614 864.224.895

a. dettes financières 170/4 909.646.614 864.224.895 2. Emprunts obligataires non subordonnés 171 862.323.243 830.229.979

3. Dettes de location financement 172 - -

8. Autres emprunts 174 47.323.371 33.994.916

d. autres dettes 178/9 - -

ix. dettes à un an au pLus (annexe x) 42/48 112.687.232 112.895.948

a. dettes à plus d’un an échéant dans l’année 42 69.582.960 67.519.379 b. dettes financières 43 - - C. dettes commerciales 44 1.428.399 1.064.581 1. Fournisseurs 440/4 1.428.399 1.064.581 e. dettes fiscales, salariales et sociales 45 1.399.452 1.380.886 1. Impôts 450/3 5.135 24.514

2. Rémunérations et charges sociales 454/9 1.394.317 1.356.372 F. autres dettes 47/48 40.276.421 42.931.102

x. Comptes de réguLarisation (annexe xi) 492/3 306.404.662 311.350.892

ToTAL DU PAssIf 10/49 1.515.859.782 1.475.383.953


2. résuLtats (sous forme de liste)

2016 2015

i-iV. produits d’expLoitation

et produits FinanCiers 75/74 58.502.599 60.802.981

a. intérêts sur et produits des crédits 7510 23.384.057 24.687.947

1. Prêts hypothécaires 7511 23.384.055 24.687.939

2. Prêts à tempérament 7512 2 8

b. produits des placements 7518 251.231 322.287

C. produits des immobilisations financières 750 - 324.486

d. autres produits financiers (annexe xii, 1, a) 752/9 24.111.590 24.881.364

e. autres produits d’exploitation (annexe xii, 1, b) 74 10.755.721 10.586.897

ii-V. Charges d’expLoitation

et Charges FinanCières (-) 65/64 (59.012.028) (60.889.793)

a. Charges de dettes 650 (32.032.946) (32.836.973)

b. autres charges financières (annexe xii, 2, b) 652/9 (201.102) (1.545)

C. services et biens divers 61 (5.673.150) (5.438.969)

d. rémunérations, charges sociales et pensions (annexe xii, 2, C) 62 (13.165.994) (12.390.043)

F. amortissements et réductions de valeur sur frais d’établissement, 630 (7.430.669) (7.269.311)

sur immobilisations incorporelles et corporelles

g. réductions de valeur (dotations (-), reprises (+)) (annexe xii, 2, e) 651 (48.037) (2.128.871)

1. Sur crédits et placements 6517 (48.037) (2.128.871)

h. provisions pour risques et charges (dotations (+), reprises (-)) 635/7 246.391 (137.596)

(annexe xii, 2, F)

i. autres charges d’exploitation (annexe xii, 2, g) 640 (706.521) (686.485)

Vi. bénéFiCe/perte Courant aVant impot (+) 70/65 (509.430) (86.812)

Vii. produits exCeptionneLs 76 162.276 258.595

a. reprises amort. et réd. val. 760 - -

b. reprises amort. et réd. val. sur immobilisations financières 761 - -

d. plus-values sur réalisation d’actifs immobilisés 763 9.665 2.182

e. autres produits exceptionnels (annexe xiV, a) 764/9 152.611 256.413

Viii. Charges exCeptionneLLes (-) 66 (281.747) (208.296)

b. réductions de valeur sur immobilisations financières 661 - -

d. moins-values sur réalisation d’actifs immobilisés 663 (34.883) (28.969)

e. autres charges exceptionnelles 664/8 (246.864) (179.327)


2016 2015

ix. bénéFiCe/perte de L’exerCiCe aVant impots (+) 70/66 (628.901) (36.513)

ixbis.

a. prélèvements sur les impôts différés (+) 780 190.452 188.049

b. transfert aux impôts différés (-) 680 (8.062) -

x. impots sur Le résuLtat (+) (-) 67/77 - 73.000

1. Impôts sur le résultat (annexe xv) 670/3 - -

2. Régularisations d’impôts et reprises de provisions fiscales 77 - 73.000

xi. bénéFiCe/perte de L’exerCiCe (+) 70/67 (446.511) 224.536

xiii. bénéFiCe de L’exerCiCe à aFFeCter 70/68 (446.511) 224.536

AffECTATIon ET PRéLÈVEMEnTs

a. bénéfice à affecter 70/69 (446.511) 224.536

1. Bénéfice de l’exercice à affecter 70/68 (446.511) 224.536

b. prélèvements sur les capitaux propres 791/2 1.740.791 1.741.484

2. Sur les réserves 792 1.740.791 1.741.484

C. affectations aux capitaux propres (-) 691/2 (1.294.116) (1.965.857)

1. à la réserve légale 6920 - -

2. Aux autres réserves 6921 1.294.116 1.965.857

F. bénéfice à distribuer (-) 694/6 (163) (163)

1. Rémunération du capital 694 163 163


3. annexe (en euros)

iii. état des immobiLisations CorporeLLes, (rubrique 22 à 27 de l’actif)

GLoBAL GLoBAL GLoBAL GLoBAL GLoBAL Terrains et Mobilier Location Autres Immobilisations constructions et matériel financement immo- en cours et roulant et droits bilisations acomptes similaires corporelles versés (rubr. 22) (rubr. 24) (rubr. 25) (rubr. 26) (rubr. 27)

A) VALEUR D’ACqUIsITIon

Au terme de l’exercice précédent 815 158.906.433 3.088.301 18.092.926 80.683 6.868.193

Mutations de l’exercice :

- Acquisitions, y compris la production immobilisée 816 4.083.907 126.413 130.575 0 3.657.598

- Cessions et désaffectations (-) 817 (79.976) (25.126) 0 0 (164.883)

- Transferts d’une rubrique à une autre (+) (-) 818 648.674 0 1.279.826 0 (1.928.501)

écart de conversion 0 0 0 0 0

Au terme de l’exercice 819 163.559.039 3.189.588 19.503.327 80.683 8.432.407

C) AMoRTIssEMEnTs ET RéDUCTIons DE VALEURs (-)

Au terme de l’exercice précédent 826 (87.172.788) (2.484.731) (6.143.469) (14.792) 0


- Actés 827 (6.239.131) (299.215) (888.961) (3.362) 0

- Repris car excédentaires (-) 828 0 0 0 0 0

- Acquis de tiers 829 0 0 0 0 0

- Annulés à la suite de cessions et désaffectations (-) 830 79.641 25.126 0 0 0

- Transférés d’une rubrique à une autre (+) (-) 831 0 0 0 0 0

Au terme de l’exercice 832 (93.332.278) (2.758.820) (7.032.430) (18.154) 0

D) VALEUR CoMPTABLE nETTE AU TERME DE L’EXERCICE (A) - (C) 833 70.226.761 430.768 12.470.897 62.530 8.432.407


iV. état des immobiLisations FinanCières, (rubrique 28 de l’actif)

GLoBAL GLoBAL Autres entreprises avec lesquelles Autres entreprises il existe un lien de participation (rubrique 284) (rubrique 282)

1) PARTICIPATIons, ACTIons ET PARTs

a) Valeur d'acquisition Au terme de l'exercice précédent 835 2.755.375 764

Mutations de l’exercice

- acquisitions 836 0 0

- cessions et retraits (-) 837 0 0

- transferts d'une rubrique à une autre 838 0 0

Au terme de l’exercice 839 2.755.375 764

c) réductions de valeurs Au terme de l'exercice précédent 846 0 (248)

Mutations de l’exercice

- actées 847 0 0

- reprises 848 0 0

- annulées à la suite de cessions et retraits (-) 850 0 0

- transférées d’une rubrique à une autre 844 0 0

Au terme de l’exercice 855 0 (248)

d) montants non appelés Au terme de l’exercice précédent 853 0 387

Mutations de l’exercice (+) (-) 854 0 0

Au terme de l’exercice 855 0 (387)

valeur comptable nette au terme de l’exercice 856 2.755.375 129

2. CRéAnCEs

valeur comptable nette au terme de l’exercice précedent 857 0 1.523


Additions 858 0 1.375

Remboursements (-) 859 0 0

valeur comptable nette au terme de l’exercice 864 0 2.898


V. a. partiCipations et droits soCiaux détenus dans d’autres entreprises

Sont mentionnées ci-après, les entreprises dans lesquelles l'entreprise détient une participation (comprise dans les rubriques 280 et 282

de l'actif) ainsi que les autres entreprises dans lesquelles l'entreprise détient des droits sociaux (compris dans les rubriques 284 et 51/53

de l'actif) représentant 10 % au moins du capital souscrit.

dénomination,adresse complètedu siège et pour les entreprises de droit belge mention du numéro d’entreprise

droits sociaux détenus données extraites des derniers comptes annuels disponibles

directement par les filiales

comptes annuels arrêtes

code devise

capitaux propres résultat net

Whestia assurances wallonnes du Logement sa Quai arthur rimbaud 17 à 6000 Charleroi rpm 0472.365.155

nombre % (+) ou(-) en unités

220.430 32,45 0 31/12/15 EuR 12.776.750 83.315

2016 2015

Vi. pLaCements de trésorerie, autres pLaCements,

(rubrique 51/53 de l’actif)

Actions et parts 51 28.821.645 27.531.617

Titres à revenu fixe 52 49.500.000 26.500.000

Comptes à terme détenus auprès des établissements de crédit 53 47.760.084 27.703.016

avec une durée résiduelle ou de préavis :

- d’un mois au plus 8686 0 0

- de plus d’un mois à un an au plus 8687 43.260.084 24.703.016

- de plus d’un an 8688 4.500.000 3.000.000

Autres placements de trésorerie non repris ci-avant 8689 0

Vii. Comptes de réguLarisation

1. Charges à reporter 490 794.528 857.673

2. Produits acquis 491 302.515 220.892

3. Divers 495 0 0

Viii. état du CapitaL

A. CAPITAL soCIAL

1. Capital souscrit (rubrique 100 du passif)

Au terme de l’exercice précédent 8700 25.335 25.335

Modifications au cours de l’exercice 0 0

Au terme de l’exercice 8701 25.311 25.335

2. Représentation du capital

2.1. Catégories d’actions

Parts sociales de 24,79 EuR 1.021 1.022

2.2. Actions nominatives ou au porteur :

- Nominatives 8702 1.021 1.022

- Au porteur 8703 0 0


B. CAPITAL non LIBéRé

MonTAnT MonTAnT non APPELé APPELé, (rubrique 101) non VERsé (En EURos) (En EURos)

Actionnaires redevables de libération

Ligue des Familles A.S.B.L. 18.590,00 0

Monsieur ANDRIANNE Philippe 18,59 0

Monsieur ANTHOINE Philippe 18,59 0

Monsieur BARBIEux Christophe 18,59 0

Madame CAMuT Claudia 18,59 0

Madame CHABOT-SERONvALLE yvonne 18,59 0

Madame DEvILERS Fabienne 18,59 0

Monsieur FLAMENT Albert 18,59 0

Madame HALBARDIER-MOLLE Mady 18,59 0

Madame IMBERECHTS Hélène 18,59 0

Monsieur LAuRENT Luc 18,59 0

Madame LEBRuN-TONON Nicole 18,59 0

Madame LOxHET Huberte 18,59 0

Monsieur MINET Marc 18,59 0

Monsieur PAQuET Hubert 18,59 0

Monsieur PLuvINAGE Georges 18,59 0

Madame ROISIN Marie-Sophie 18,59 0

Monsieur SCIARRA vincent 18,59 0

Monsieur TESAIN André 18,59 0

Monsieur THIEBAuT Renild 18,59 0

Madame vANDEN DAEL Caroline 18,59 0

Monsieur vERjANS André 18,59 0

ToTAL 18.980,39 0

ix. proVisions pour autres risQues et Charges

2016 2015

Provision pour risque d’intérêts 0 0

Autres 80.000 0

ToTAL 80.000 0


x. état des dettes

DETTEs (oU PARTIE DEs DETTEs)

A. VEnTILATIon DEs DETTEs EChéAnT AYAnT + D’Un AYAnT + DE à L’oRIGInE à PLUs D’Un An, DAns An MAIs 5 Ans 5 Ans à En fonCTIon DE LEUR L’AnnéE AU PLUs à CoURIR DURéE RésIDUELLE CoURIR

rubrique 42 rubrique 17

dettes financières 880 63.444.652 237.291.184 625.032.059 2. Emprunts obligataires non subordonnés 882 63.444.652 237.291.184 625.032.059 3. Dettes de location financement et assimilés 883 0 0 0 autres dettes 890 6.138.308 2.715.051 44.608.319

ToTAL 891 69.582.960 240.006.235 669.640.378

DETTEs (oU PARTIE DEs DETTEs) GARAnTIEs PAR

B. DETTEs GARAnTIEs LEs PoUVoIRs DEs sûRETés RéELLEs (CoMPRIsEs DAns LEs PUBLICs BELGEs ConsTITUéEs RUBRIqUEs 17 ET 42/48 DU PAssIf) sUR LEs ACTIfs DE L'EnTREPRIsE

dettes financières 892 918.249.633 0 2. Emprunts obligataires non subordonnés 894 918.249.633 0

ToTAL 906 918.249.633 0

2016 2015

C. DETTEs fIsCALEs, sALARIALEs ET soCIALEs

1. impôts (rubrique 450/3 du passif) a) Dettes fiscales échues 9072 0 0 b) Dettes fiscales non échues 9073 5.135 24.514 c) Dettes fiscales estimées 450 0 0

2. rémunérations et charges sociales (rubrique 454/9 du passif) a) Dettes échues envers l’Office National 9076 0 0 de Sécurité Sociale b) Autres dettes salariales et sociales 9077 1.394.242 1.356.372


xi. Comptes de réguLarisation

2016 2015

1. Charges à imputer 492 8.689.402 8.291.092 Intérêts courus et non échus 8.507.698 8.138.736

Divers 181.704 186.837

2. produits à reporter 493 297.715.260 303.059.800 Produits divers à reporter 4.353.416 4.452.326

Divers 0 0

Produits à reporter (primes en capital) 293.361.844 298.607.474

xii. résuLtats d’expLoitation et résuLtats FinanCiers

1. produits d’exploitation et produits financiers (rubrique 75/74) A. Autres produits financiers (rubrique 752/9)

- Subsides en capital 9125 3.696.205 3.613.974

- Subsides en intérêts 19.170.711 20.057.918

- Plus-values réalisées sur actifs circulants 1.244.674 1.209.472

- Autres 0 0

B. Autres produits d’exploitation (rubrique 74)

- Loyers échus et charges locatives récupérées 4.954.845 5.149.194

- Produits divers 4.680.318 4.117.789

- Dotation F.I.S. 1.120.558 1.319.914

2. Charges d’exploitation et charges financières (rubrique 65/64) B. Autres charges financières (rubrique 652/9)

- Montant de l’escompte à charge de l’entreprise sur la négociation de créances 0 0

- Autres 0 0

- Charges financières diverses 201.102 1.545

C1. Travailleurs inscrits au registre du personnel

a) Nombre total à la date de clôture 9086 181 181

b) Effectif moyen du personnel calculé en équivalents temps plein 9087 170,3 173,9

c) Nombre effectif d’heures prestées 9088 248.249 253.976

C2. Frais de personnel (rubrique 62) 13.165.994 12.390.042

a) Rémunérations et avantages sociaux directs 620 9.222.337 9.034.987

b) Cotisations patronales d’assurances sociales 621 2.376.560 2.450.894

c) Primes patronales pour assurances extra-légales 622 1.426.944 784.582

d) Autres frais de personnel 623 140.153 119.579

e) Pensions 624 0 0

E. Réductions de valeur sur actifs circulants (rubrique 651) 48.037 2.128.871

- Actées 6510 1.283.748 2.461.400

- Reprises (-) 6511 (1.235.711) (332.529)


2016 2015

F. Provisions pour risques et charges (rubrique 635/7) (246.391) 137.596

- Constitutions 9115 1.731.851 1.584.842

- utilisations et reprises (-) 9116 (1.978.242) -1.447.246

G. Autres charges d’exploitation (rubrique 640/7)

- Impôts et taxes relatifs à l’exploitation 640 706.521 686.485

- Autres 641/7 0 0

H. Personnel intérimaire et personnes mises à la disposition de l’entreprise

1. Nombre total à la date de clôture 9096 0 0

2. Nombre moyen calculé en équivalents temps plein 9097 0 0,00

Nombre effectif d’heures prestées 9098 671 0,00

Frais pour l’entreprise 617 19,4 0,0

xiV. résuLtats exCeptionneLs

A. ventilation des AuTRES PRODuITS ExCEPTIONNELS (rubrique 764/9),

s’ils sont importants

- Récupérations diverses 114.744 205.774

- Récupérations diverses relatives aux locataires 37.867 50.639

- Récupérations diverses et quote-part d’un boni de liquidation 0 0

xV. impots sur Le résuLtat

A. DETAIL DE LA RuBRIQuE 670/3

1. Impôts sur le résultat de l’exercice : 9134 0 0

a) Impôts et précomptes dus ou versés 9135 0 0

b) Excédent de versements d’impôts ou de précomptes porté à l’actif (-) 9136 0 0

c) Suppléments d’impôts estimés (portés à la rubrique 450/3 du passif) 9137 0 0

2. Impôts sur le résultat d’exercices antérieurs : 9138 0 0

a) Suppléments d’impôts dus ou versés 9139 0 0

xVi. taxes sur La VaLeur aJoutée et impots à Charge de tiers

B. Montants retenus à charge de tiers, au titre de :

1. Précompte professionnel 9147 2.442.291 2.402.098

2. Précompte mobilier 9148 44 41

xVii. droits et engagements hors biLan

- Engagements importants d’acquisition d’immobilisations 4.872.217 3.934.114

- Engagements d’opérations de prêts 16.297.210 5.697.877


xViii. reLations aVeC Les entreprises Liées et Les entreprises aVeC LesQueLLes iL existe un Lien de partiCipation

1. ENTREPRISES LIéES 2. ENTREPRISES AvEC LIEN DE PARTICIPATION

2016 2015 2016 2015

1. IMMOBILISATIONS FINANCIèRES 925

Participations 926 2.755.375 2.755.375

Créances : subordonnées 927

autres 928

2. CRéANCES 929

à plus d’un an 930

à un an au plus 931

3. PLACEMENTS DE TRéSORERIE 932

Actions 933

Créances 934

4. DETTES 935

à plus d’un an 936

à un an au plus 937

2016 2015

xix. reLations FinanCières aVeC

A. LEs ADMInIsTRATEURs ET GéRAnTs 19.048 19.275

B. LEs PERsonnEs PhYsIqUEs oU MoRALEs qUI ConTRôLEnT

DIRECTEMEnT oU InDIRECTEMEnT L’EnTREPRIsE sAns ETRE LIéEs

à CELLE-CI

C. LEs AUTREs EnTREPRIsEs ConTRôLéEs DIRECTEMEnT

oU InDIRECTEMEnT PAR LEs PERsonnEs CITéEs soUs B

4. Rémunérations directes ou indirectes et pensions attribuées,

à charge du compte de résultats, pour autant que cette mention ne porte pas

à titre exclusif ou principal sur la situation d’une seule personne identifiable :

- aux administrateurs et gérants 9503

- aux anciens administrateurs et anciens gérants 9504


2016 2015

D. LE oU LEs CoMMIssAIRE(s) ET LEs PERsonnEs AVEC LEsqUELLEs

IL EsT LIé (ILs sonT LIés)

1. émoluments des commissaires 9505 33.440 35.120

2. émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions

particulières accomplies au sein de la société par le(s) commissaire(s)

a. Autres missions d’attestation 95061 0 0

b. Missions de conseils fiscaux 95062

c. Autres missions extérieures à la mission révisorale 95063 0 0

3. émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières

accomplies au sein de la société par des personnes avec lesquelles

le ou les commissaire(s) est lié (sont liés)

a. Autres missions d’attestation 95081

b. Missions de conseils fiscaux 95082

c. Autres missions extérieures à la mission révisorale 95083


4. biLan soCiaL année 2016

Numéros des commissions paritaires dont dépend l’entreprise : 308

état des personnes oCCupées

TRAVAILLEURs PoUR LEsqUELs L’EnTREPRIsE A InTRoDUIT UnE DECLARATIon DIMonA oU qUI sonT InsCRITs

AU REGIsTRE GEnERAL DU PERsonnEL

Au cours de l’exercice Codes Total 1. Hommes 2. Femmes

nombre moyen de travailleurs Temps plein 1001 137,6 65,3 72,3 Temps partiel 1002 45,2 11,9 33,3 Total en équivalents temps plein (ETP) 1003 170,3 74,4 95,9 nombre effectif d’heures prestées Temps plein 1011 203.552,4 97.521,4 106.031,0 Temps plein 1012 44.696,6 12.218,4 32.478,2 Total 1013 248.249,0 109.739,8 138.509,2 frais de personnel Temps plein 1021 10.715.993,1 5.422.550,7 5.293.442,3 Temps partiel 1022 2.194.841,9 645.541,7 1.549.300,2 Total 1023 12.910.835,0 6.068.092,4 6.842.742,5 Montant des avantages accordés en sus du salaire 1033 255.159,0 119.924,7 135.234,3

Au cours de l’exercice précédent Codes P. Total 1P. Hommes 2P. Femmes

Nombre moyen de travailleurs en ETP 1003 173,9 74,2 99,7 Nombre d’heures effectivement prestées 1013 253.976,2 109.604,3 144.371,9 Frais de personnel 1023 12.129.830,79 5.458.423,86 6.671.406,93 Montant des avantages accordés en sus du salaire 1033 260.212,72 117.095,72 143.117,00

N° 0421102536

à la date de clôture de l’exercice Codes 1.Temps plein 2. Temps partiel 3. Total en équivalents temps plein

nombre de travailleur 105 134 47 167,9

par type de contrat de travail Contrat à durée indéterminée 110 133 44 165,5 Contrat à durée déterminée 111 1 2 1,8 Contrat pour l’exécution d’un travail nettement défini 112 0 0 0,0 Contrat de remplacement 113 0 1 0,5

par sexe et niveau d’études hommes 120 66 12 75,2 de niveau primaire 1200 1 1 1,8 de niveau secondaire 1201 15 1 15,8 de niveau supérieur non universitaire 1202 31 4 33,9 de niveau universitaire 1203 19 6 23,7


PERsonnEL InTéRIMAIRE ET PERsonnEs MIsEs à LA DIsPosITIon DE L’EnTREPRIsE

Au cours de l’exercice Codes 1. Personnel intérimaire 2. Personnes mises à la disposition de l’entreprise

Nombre moyen de personnes occupées 150 0,36 0 Nombre effectif d’heures prestées 151 670,7 0 Frais pour l’entreprise 152 19.409 0

tabLeau des mouVements du personneL au Cours de L’exerCiCe

Codes 1.Temps plein 2. Temps partiel 3. Total en équivalents temps plein

EnTRéEs

nombre de travailleurs pour lesquels l’entreprise a introduit une déclaration dimona ou qui ont été inscrits au registre général du personnel au cours de l’exercice 205 36 4 38,1


soRTIEs

nombre de travailleurs dont la date de fin de contrat a été inscrite dans une déclaration dimona ou au registre général du personnel au cours de l’exercice 305 39 1 39,5


N° 0421102536

Femmes 121 68 35 92,7 de niveau primaire 1210 1 0 1,0 de niveau secondaire 1211 14 12 22,9 de niveau supérieur non universitaire 1212 34 12 42,6 de niveau universitaire 1213 19 11 26,2

par catégorie professionnelle Personnel de direction 130 8 0 8,0 Employés 134 126 47 159,9 Ouvriers 132 0 0 0,0 Autres 133 0 0 0,0


N° 0421102536

par motif de fin de contrat Pension 340 1 1 1,5 Prépension 341 0 0 0,0 Licenciement 342 0 0 0 Autre motif 343 38 0 38,0 dont : le nombre de personnes qui continuent, au moins

à mi-temps, à prester des services au profit de l’entreprise comme indépendants 350 0 0 0

renseignements sur Les Formations pour Les traVaiLLeurs au Cours de L’exerCiCe

Codes Hommes Codes Femmes Initiatives en matière de formation professionnelle continue à caractère formel à charge de l’employeur Nombre de travailleurs concernés 5801 58 5811 69 Nombre d’heures de formation suivies 5802 1.242,00 5812 1.242,00 Coût net pour l’entreprise 5803 81.721,70 5813 81.348,48 dont coût brut directement lié aux formations 58031 75.423,68 58131 74.246,46 dont cotisations payées et versements à des fonds collectifs 58032 6.298,02 58132 7.102,02 dont subventions et autres avantages financiers reçus (à déduire) 58033 58133 Initiatives en matière de formation professionnelle continue à caractère moins formel ou informel à charge de l’employeur Nombre de travailleurs concernés 5821 3 5831 4 Nombre d’heures de formation suivies 5822 108 5832 144 Coût net pour l’entreprise 5823 7.350,98 5833 7.205,30 Initiatives en matière de formation professionnelle initiale à charge de l’employeur Nombre de travailleurs concernés 5841 5851 Nombre d’heures de formation suivies 5842 5852 Coût net pour l’entreprise 5843 5853


régime de pension des dirigeants et des membres du personneL

Les membres du personnel bénéficient d’une assurance de groupe qui a pour but d’assurer des rentes de retraite complémentaire à la pension légale.

La loi du 28 avril 2003 relative aux pensions complémentaires et la loi anti-discrimination du 25 février 2003 ont nécessité une adaptation du plan existant qui a été figé au 31 décembre 2006. Les nouvelles dispositions du plan initié au 1er janvier 2007 visent à assurer une pension complémentaire égale à 30 % de la pension légale majorée de 80 % de la différence entre la rémunération annuelle et la pension légale calculée au prorata de la carrière au FLW sur base d’un âge terme à 65 ans.

Des polices d'assurances de groupe existent pour couvrir les enga-gements dérivant de ces dispositions.

Comptes d’ordre - Compte « droits et engagements diVers »

Dix conventions de "produits dérivés" relatives à des couvertures d’emprunts sont en vigueur au 31 décembre 2016. Il s'agit des opé-rations suivantes :

nature de L’opération montant notionneL période d’appLiCation

Achat d’un IRS 10.500.000,00 EuR du 24 octobre 2003 au 24 octobre 2023vente d’un IRS 19.955.428,00 EuR du 24 avril 2008 au 24 octobre 2023Achat d’un IRS 22.806.204,00 EuR du 23 décembre 2004 au 23 décembre 2024vente d’un IRS 22.806.204,00 EuR du 23 juin 2008 au 23 décembre 2024Achat d’un IRS 9.455.428,00 EuR du 24 avril 2009 au 24 octobre 2023vente d’un IRS 9.455.428,00 EuR du 24 avril 2009 au 24 octobre 2023Achat IRS 9.455.428,00 EuR du 24 avril 2006 au 24 octobre 2024Achat IRS 27.000.000,00 EuR du 16 juin 2013 au 16 juin 2028Achat IRS 6.300.000,00 EuR du 10 septembre 2012 au 9 septembre 2019Achat IRS 6.300.000,00 EuR du 10 septembre 2012 au 8 septembre 2017

totaL 144.034.120,00 eur


inFormations reLatiVes aux méthodes d’éVaLuation utiLisées

Les éléments constitutifs du patrimoine sont repris à l'inventaire pour leur valeur d'acquisition ou de construction, les dettes et les créances pour leur montant restant dû.

aCtiF

iii. immobiLisations CorporeLLes

a) Valeur comptable

- les travaux en cours sont enregistrés au prix facturé par le fournisseur ;

- les frais accessoires comprennent entre autres, les frais de notaire, les impôts et taxes non déductibles.

b) Taux d’amortissement

Les amortissements sur immobilisations représentent la perte conventionnelle subie sur la valeur des actifs.

La première annuité d’amortissement relative aux immobilisa-tions acquises ou constituées au cours de l’exercice est calculée sur une base de 40 % de la valeur totale des acquisitions de l’an-née ; pour les annuités d’amortissement des années ultérieures la base est de 100 % comme par le passé.

En ce qui concerne les immeubles sociaux, l’imputation, à titre d’amortissement, est faite sur une durée de 33 ans, à concur-rence d’une charge annuelle de 3 % calculée sur le montant des capitaux investis, défalcation faite d’une fraction repré-sentant la contrevaleur du terrain, fixée conventionnellement et en accord avec l’Administration fiscale à un sixième du prix de revient initial.

Le cas échéant, l’amortissement est limité à la partie de l’im-meuble destinée à usage professionnel.

En ce qui concerne les immeubles acquis dans le cadre des opé-rations d’aide locative, l’imputation à titre d’amortissement est faite à concurrence d’une charge de 5 % calculée sur le montant des capitaux investis, défalcation faite d’une fraction représen-tant la contrevaleur du terrain, fixée conventionnellement et en accord avec l’Administration fiscale à un sixième du prix de revient initial.

En ce qui concerne les immeubles que le Fonds a été amené à acquérir dans le cadre de procédures de saisie-exécution immobi-lière exercées à l’égard d’emprunteurs, l’amortissement est calculé de la même façon que pour les immeubles de l’aide locative.

Les amortissements sur matériel et mobilier représentent la dépré-ciation subie sur la valeur des meubles, matériel et machines de bureau, dépréciation qui n’a été prise en compte que pour la partie fiscalement admise, soit 10 % linéaire. Ce taux est de 20 % pour le charroi automobile et de 33,33 % pour le matériel informatique.

iii.b. instaLLations, maChines et outiLLage

Ces éléments sont, vu leur faible importance, imputés directement en charge.

iii.F. immobiLisations en Cours et aComptes Versés

à partir de l’exercice 2011, les immeubles bâtis rénovés suite à une première acquisition sont comptabilisés en immobilisations en cours jusqu’à la première mise en location.

iV. immobiLisations FinanCières

Les immobilisations financières sont évaluées à leur valeur d’acquisi-tion et sont portées au bilan pour cette même valeur, déduction faite des amortissements et réductions de valeurs y afférentes.

V. CréanCes

Les pertes sur créances ont été comptabilisées dans les circons-tances suivantes :

¼¼ quand le débiteur, qui n’a pas honoré ses engagements, a été poursuivi et que sa garantie a disparu par la vente forcée du bien donné en gage ;

¼¼ quand le débiteur est en retard de remboursements d’au moins une année ;

¼¼ quand le locataire laisse des loyers impayés.


passiF

iV. b. réserVes indisponibLes

Elles comprennent les réserves non distribuables en cas de démis-sion des coopérateurs ou des réserves indiquées comme telles par l’Assemblée Générale et notamment la réserve pour amortissement de créances douteuses prévue par l’article 4, 2° de l’Arrêté de l’Exé-cutif Régional Wallon du 15 février 1984 et l’article 4 de l’Arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 2 mai 1991, calculée à raison de 0,30 % du montant dû par les débiteurs hypothécaires.

Dans cette rubrique est également comprise la réserve indisponible prévue à l’article 5 du même Arrêté du 15 février 1984 et à l’article 4 de l’Arrêté du 2 mai 1991, représentant les bénéfices, réalisés par le Fonds B2.

Vii. proVision pour risQues et Charges

¼¼ Provision pour pensions et obligations similaires.

une provision spéciale est constituée à raison des engage-ments résultant de la prise en charge par le F.L.W. d’indemnités en faveur des agents prépensionnés. Elle est calculée sur base de la période s’écoulant entre la date de la prépension et la date de la pension légale de chaque employé.

¼¼ Provision pour grosses réparations et gros entretien.

une provision est constituée pour les grosses réparations et le gros entretien des immeubles de l’aide locative et des immeubles propres. à partir de l’exercice 2011, la provision effectuée pour les logements de l’aide locative doit permettre de couvrir au moins 15 années de travaux. une dotation est constituée dès que la provision est inférieure à l’estimation des travaux nécessaires au cours des 15 années ultérieures.

¼¼ Provision pour risque d’intérêts.

Le système de financement, dit de prime en capital, que la Région wallonne a introduit en 1989, met à charge du Fonds du Logement un risque de variation des taux d’intérêts des emprunts aux révisions quinquennales.

Ce risque, dont le niveau est apprécié au moment du calcul de la prime, doit être provisionné. La provision est calculée en tenant compte du taux initial de l’emprunt et de l’hypothèse de variation de taux retenue pour le calcul de la prime, des éventuelles conventions de couverture signées avec les banques et des éventuels excédents de prime en capital.

ix.e. proVisions FisCaLes, soCiaLes et saLariaLes

¼¼ Provision pour pécules de vacances.

La dotation à la provision pour pécules de vacances est consti-tuée en fonction du taux admis chaque année par l’Administra-tion des Contributions et compte tenu des prestations effectives des membres du personnel pouvant bénéficier légalement du double pécule de vacances.

¼¼ Provision pour impôts.

La dotation à la provision pour impôts est constituée en fonc-tion des taux spéciaux d’imposition qui s’appliquent à notre institution.

x. Compte de réguLarisation

Depuis 2013, la dotation en capital est déterminée comme étant la somme actualisée du différentiel de flux résultant de deux tableaux d’amortissement consolidés de l’ensemble des créances hypothé-caires individuelles et des dettes financières individuelles et comp-tabilisée en compte de produits à reporter. La reprise de ce montant en compte de résultats « autres produits financiers » se fait annuelle-ment sur base linéaire en fonction de la durée moyenne des créances et des dettes.


reporting sur La mise en ŒuVre des déCrets WaLLons du 12 FeVrier 2004

1. Contrat de gestion

Le 1er octobre 2013, la Wallonie et le Fonds ont conclu le nouveau contrat de gestion précisant l’ensemble des objectifs, moyens et engagements qui lient les deux parties jusqu’en 2018.

En signant le contrat de gestion, le Fonds du Logement s’est engagé à mettre en œuvre de manière efficace et efficiente, dans le cadre des moyens qui lui sont octroyés, la politique régionale de logement pour les aspects qui le concernent.

Le Fonds du Logement oriente toujours ses actions prioritairement vers les ménages à revenus précaires et modestes et accessoirement vers les revenus moyens.

Il veille à conserver une politique attractive en matière de taux et de quotité empruntable, tout en maintenant un différentiel de taux entre ses passifs et ses actifs ne dépassant pas, en moyenne, 1,9 % sur base annuelle. Le Fonds s’est engagé par ailleurs à maintenir et amplifier l’accompagnement technico-social des familles, qu’elles soient candidates-emprunteuses ou emprunteuses afin de garantir une opération immobilière équilibrée et contribuer, à l’égard des familles bénéficiaires, à la sécurisation de leur accession à la propriété.

présentation des déCrets WaLLons

Le 12 février 2004, le Parlement wallon a adopté plusieurs décrets relatifs à la gouvernance et au contrôle des organismes d’intérêt public. Bien que n’étant pas un OIP, le Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie, partenaire de la Région, a été soumis aux mêmes dispositions, à savoir :

¼¼ le décret relatif au contrat de gestion et aux obligations d’information ;

¼¼ le décret relatif aux commissaires du Gouvernement et aux mis-sions de contrôle des réviseurs au sein des organismes d’intérêt public ;

¼¼ le décret relatif au statut de l’administrateur public.

Les organismes visés ayant des règles de reporting, cette partie du rapport fait état de la mise en œuvre des décrets par le Fonds du Logement.


Le Gouvernement soutient donc l’action du Fonds du Logement, et s’est engagé, pour l’année 2016, à financer un programme d’activités d’octroi de prêts hypothécaires pour un total de 142.000.000 EuR.

En ce qui concerne l’aide locative, la Région confirme son soutien à cette activité en octroyant, d’une part, des moyens financiers plus important pour la création de logements, et d’autre part un cofinan-cement destiné à la mise en œuvre d’un plan de rénovation du parc locatif du Fonds du Logement. Celui-ci s’engage, quant à lui, à créer au moins 50 nouveaux logements par an dans le cadre des pro-grammes d’ancrages communaux effectivement approuvés par le Gouvernement wallon, avec une attention particulière pour les communes concernées par la problématique HP. Le Gouvernement reconnaît, par ailleurs, la spécificité d’intervention du Fonds du Logement par des opérations d’achats et de rénovations en centres urbains.

En ce qui concerne la relation avec les locataires, le Fonds s’engage à poursuivre l’accompagnement social des familles tout au long de la location, et ce dès la première rencontre du candidat-locataire avec les intervenants sociaux du Fonds du Logement. Enfin, le Fonds du Logement maintiendra un niveau minimum de 40% de logements mis en location en gestion directe dans le cadre de l’aide locative.

Quant aux missions relatives aux O.F.S., le Fonds du logement est invité à poursuivre l’instruction et la gestion de leurs dossiers d’agrément, ainsi que le renforcement de leur professionnalisation par la mise en œuvre d’une politique de formation continue du personnel, à travers son Académie de l’Habitat durable et de l’insertion sociale.

En contrepartie des missions assurées par le Fonds du logement, le Gouvernement s’engage à couvrir intégralement le coût celles-ci par l’octroi d’une subvention de fonctionnement annuelle.

Il s’engage par ailleurs à poursuivre le financement des dispositifs « aides travaux » et « aides à la location » au départ des budgets classiques.

En adoptant le contrat de gestion 2013-2018 le Gouvernement confirme et renforce le Fonds du Logement dans l’ensemble de ses missions. Il s’engage, en outre, à mettre à disposition du Fonds du Logement les moyens financiers qui lui permettront d’accomplir ses missions et d’atteindre les engagements convenus.

Les Crédits

En matière de crédits, le Fonds a adopté un nouveau règlement des crédits accordés en fonds B2 depuis le 1er janvier 2016.

En conséquence, l’Accesspack a remplacé le crédit « Habitat pour Tous ».

Ce changement a conduit à la redéfinition ou à l’abandon pur et simple de certaines notions.

Ainsi, le nouveau dispositif ne fait plus référence aux seuils atta-chés aux notions de ménages « à revenus précaires », « modestes » et « moyens » définis par le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable. S’y substitue une référence aux nouveaux seuils définis par le Gouvernement wallon d’octroi des primes énergie et rénovation (catégories C1, C2, C3 et C4 – fixées par l’arrêté du Gouvernement wallon du 26 mars 2015). La majoration par enfant/personne à charge passe de 2.500 EuR à 5.000 EuR.

La notion de zones de pression immobilière est dorénavant fixée pour 5 ans, et la notion de zone HT vert n’existe plus en tant que telle.

Compte tenu des changements intervenus, certains indicateurs ont été modifiés, d’autres ont été remplacés ou créés.

Les principaux indicateurs relatifs à l’activité d’octroi de crédits au cours de l’année 2016 sont repris ci-après. Ils sont exprimés en termes d’engagements, comme le prévoit le contrat de gestion et non en termes de réalisations comme c’est le cas pour toutes les données commentées dans ce rapport de gestion.

Les engagements sont ceux pris par le Fonds par l’émission d’une offre de crédit.

Les réalisations correspondent aux mises à disposition des fonds aux emprunteurs.

Les indicateurs relatifs à l’aide locative et à l’encadrement des organismes à finalité sociale sont également repris ci-dessous.


indicateur résultat 2016 Cible

Montant total des crédits hypothécaires octroyés depuis le 01/01 de l’année en cours 126.157.000 EuR 142.000.000 EuR

Nombre de crédits octroyés 912 1.100

% de prêts octroyés aux ménages appartenant à la catégorie C1 85,8 % -




% de prêts hors zone de pression immobilière 94,2 % -

% de prêts en zone de pression immobilière 5,8 % 7 %

Nombre de jours entre l’envoi de l’accusé de réception du dossier complet et l’octroi du prêt 15 max. 28

Montant des écopacks octroyés depuis le 01/01 de l’année en cours (x 1.000 EuR) 3.310 -

Nombre de crédits écopacks octroyés 446 -

% d’Ecopacks octroyés aux ménages appartenant à la catégorie C1 68,8 -




Nombre moyen de jours de traitement des dossiers Ecopacks 12 max. 28

Montant des Rénopacks octroyés depuis le 01/01 de l’année en cours (x 1000 EuR) 5.498 -

Nombre de prêts Rénopack 516 -

% de Rénopacks octroyés aux ménages appartenant à la catégorie C1 73,3 -




Nombre moyen de jours de traitement des dossiers Rénopacks 12 -



Nombre logements supplémentaires loués 24 50

Proportion de logements gérés directement par le Fonds 49 % >40 %

Nombre de logements anciens rénovés (cofinancement) 28 20

Coût moyen des nouveaux logements 154.803 EuR -

Durée moyenne d’inoccupation de logements habitables au cours des 12 derniers mois 45 jours -

Nombre de logements habitables inoccupés pendant au moins 6 mois au cours des 12 derniers mois 2 logements -

Nombre d’interventions dans les communes dans le cadre du Plan HP 2 -


Evolution annuelle du nombre d’OFS agréés Statu quo + 2

Evolution annuelle du nombre de logements mis en location par les OFS 1/ logements AIS :5.157 (progression de 420 unités), soit + 8%

2/ logements APL : 214 (+ 2 unités)

+ 10 %

Nombre de logements nouvellement pris en gestion par rapport au nombre de logements pris en gestion au cours de l’année t

620 -

Nombre de logements dont la prise en gestion est renouvelée par rapport au nombre de logements pris en gestion au cours de l’année t

296 -

Nombre de logements ayant bénéficié de l’aide travaux par rapport au nombre de logements pris en gestion au cours de l’année t

18 % -

Niveau de consommation budgétaire des subventions à destination des OFS

99 % -

Couverture du territoire wallon par les AIS 87 % -

Population ayant accès à une AIS / le nombre total d’habitants en Wallonie x 100 89 % -

Délais de traitement des dossiers d’aides, prêts et subventions accordés via les OFS 60 jours -

L'aide LoCatiVe

Les organismes de Logement a FinaLite soCiaLe


Nom de l’organisme : Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie

Nature juridique : Société privée ayant la forme d’une SCRL

Références légales : Missions reconnues d’utilité publique par l’article 179 du Code du Logement et de l’Habitat durable

Ministre de tutelle : Pierre-yves DERMAGNE

Période de reporting : 01/01/2016 – 31/12/2016

information générales

2. administrateurs pubLiCs et Commissaires du gouVernement

Le décret du 12 février 2004, modifié le 24 novembre 2016, relatif au statut de l’administrateur public dispose, en son article 15 la publica-tion dans le rapport de gestion d’un certain nombre d’informations relatives à l’exercice de leur mandat par les administrateurs publics.

Le Conseil d’administration du Fonds étant composé de trois types de mandats, il a décidé de publier les informations requises par le dit décret pour l’ensemble de ses membres.

Le décret du 12 février 2004, modifié le 24 novembre 2016, relatif aux commissaires du Gouvernement et aux missions de contrôle des réviseurs au sein des organismes d’intérêt publics, dispose, en son article 19/1 la publication dans le rapport de gestion d’un certain nombre d’informations relatives à l’exercice de leur mandat par les commissaires du Gouvernement.


Conseil d’administration Comité aLm Comité d’audit

administrateurs proposés conjointement par la Ligue des Familles et le gouvernement wallon

Administrateur 1 11/11 3/3 1/1


Administrateur 3 10/11


administrateurs proposés par le gouvernement wallon





administrateurs proposés par la Ligue des Familles






gestionnaire

Gestionnaire 1 11/11 3/3 1/1

a. inFormations reLatiVes aux administrateurs

1.règles générales relatives à la rémunération des administrateurs

C’est l’Assemblée générale du Fonds du Logement qui fixe la rémunéra-tion des administrateurs. Conformément à la décision de l’Assemblée générale du 27 mai 2013, le mode de remboursement et de défraiement des administrateurs est fixé comme suit :

¼¼ Le jeton de présence est fixé à 102 EuR. Il n’est payé qu’en cas de participation effective à une réunion des organes de gestion convoquée par le Conseil d’Administration ou la Direction générale.

¼¼ un double jeton de présence 204 EuR est accordé aux adminis-trateurs membres du Bureau.

¼¼ Si un administrateur participe à plusieurs réunions le même jour, un seul jeton de présence est dû.

¼¼ Le remboursement des frais de déplacement et de l’indemnité de repas se fait au tarif de la fonction publique.

Ces montants sont indexés en même temps que les prestations sociales.

2. informations relatives à la participation aux réunions


Conseil d’administration titre date de désignation durée du mandat rémunération brute

annuelle - eur

administrateurs proposés conjointement par la Ligue des Familles et le gouvernement wallon

Administrateur 1 vice-Président AG 27/05/2013 4 2.828,00

Administrateur 2 Membre CA 26/05/2015 4 2.828,00

Administrateur 3 Membre CA 26/05/2015 4 1.141,44

Administrateur 4 Membre CA 26/05/2015 4 571,98

administrateurs proposés par le gouvernement wallon

Administrateur 5 Membre AG 24/05/2016 4 685,02

Administrateur 6 Membre CA 14/12/2015 3 452,16

Administrateur 7 Membre AG 24/05/2016 4 1.141,44

Administrateur 8 Membre AG 27/05/2013 4 113,04

administrateurs proposés par la Ligue des Familles

Administrateur 9 Président AG 26/05/2014 4 2.828,00





organes préparatoires :Comité aLm et Comité d’audit titre

Administrateur 1 Membre



Liste des mandats dérivés rémunération brute annuelle - eur rémunération reversée à l’organisme

Administrateur 2 Mandat dérivé 1 3.651,62 NON

Femmes hommes total

Membres de l’organe de gestion 6 7 13

- dont administrateurs proposés par la Ligue des Familles 3 2 5

- dont administrateurs proposés conjointement par la Ligue des Familles et le Gouvernement wallon 1 3 4

- dont administrateurs proposés par le Gouvernement wallon 2 2 4

Le capital du Fonds du Logement est privé, avec pour coopérateur de référence la Ligue des Familles. La société a investi une partie de ses ressources propres dans le capital de la compagnie d’assurance Whestia et le mandat dérivé résulte de cette participation ; il est donc d’ordre privé et non public.

3. informations relatives aux mandats et à la rémunération

4. informations relatives aux mandats dérivés

5. informations relatives à la répartition des genres


b. inFormations reLatiVes au gestionnaire

C. inFormations reLatiVes aux Commissaires du gouVernement

3. informations relatives aux mandats dérivés

titre nature de la relation de travail type de contrat

Directeur général Salarié CDI - 16/06/2003 - 17/06/2003

Liste des mandats dérivés rémunération brute annuelle rémunération reversée à l’organisme

Mandat dérivé 1 9.389,95 non

Mandat dérivé 2 Non rémunéré -

1. informations relatives à la relation de travail

1. informations relatives aux mandats et à la rémunération

2. informations relatives à la rémunération

rémunérations et avantages gestionnaire

Rémunération de base (1) 136.029,08

Autres composantes de la rémunération (2) 1.321,46

TOTAL (cf. feuille de paie) 137.350,54

Contribution de l’employeur à l’assurance de groupe (3) 24.792,24

La rémunération de base incorpore les cotisations sociales dues par l’employé (1),En tant que salarié, le gestionnaire émarge aux avantages collectifs alloués par la société à chaque membre du personnel : allocations familiales complémentaires (2) et assurance de groupe (3).

Le capital du Fonds du Logement est privé, avec pour coopérateur de référence la Ligue des Familles. La société a investi une partie de ses ressources propres dans le capital de la compagnie d’assurance Whestia et le mandat dérivé 1 résulte de cette participation ; il est donc d’ordre privé et non public.

La rémunération des commissaires du Gouvernement pour la participation aux réunions du Comité ALM et du Comité d’Audit est reprise dans la rémunération annuelle brute (voir 1er tableau ci-dessus).

nom de l’organe de gestion :Conseil d’administration date de désignation durée du mandat rémunération brute annuelle

eur

Commissaire 1 18/12/2014 Indéterminée 1.618,14

Commissaire 2 26/11/2015 Indéterminée 1.644,48

nom de l’organe de gestion :Comité aLm et comité d’audit date de désignation durée du mandat

Commissaire 1 18/12/2014 Indéterminée

Commissaire 2 26/11/2015 Indéterminée

Conseil d’administration Comité aLm Comité d’audit

Commissaire 1 9/11 0/3 0/1

Commissaire 2 11/11 1/3 1/1

2. informations relatives à la participation aux réunions


RAPPORT DE GESTION - COMPTES ANNUELS REPORTING SUR LA MISE EN ŒUVRE DES DéCRETS WALLONS DU 12 FEVRIER 2004 131rapports annueLs FLW - 2016

gLossaire et abréViations

Nos opérations sont réparties en plusieurs catégories dénommées fonds. Esquissons une rapide présentation des abréviations utilisées pour les distinguer.

Fonds b2

Cette dénomination est attribuée aux opérations réalisées au moyen des capitaux provenant d’emprunts auxquels la Région attache sa garantie et des primes en capital

en matière de prêts, le fonds b2 reprend :

¼¼ les prêts hypothécaires ordinaires (B2 – HOP),¼¼ les écoprêts hypothécaires (B2 – HEP et HEM),¼¼ les écoprêts à tempérament (B2 – TEP et TEM),¼¼ les Ecopacks (B2 – ECO),¼¼ les prêts OFS (B2 – OF1).

Fonds b ou ab

L’appellation est réservée aux opérations réalisées au moyen de nos ressources propres.

Ce fonds reprend :

¼¼ le Fis ou Fonds d’Interventions Spéciales. Il octroie des prêts dans des cas exceptionnels ;¼¼ le Fat ou Fonds d’Achat de Terrains. Son objectif est de faciliter aux futurs constructeurs l’achat du terrain à bâtir par l’octroi

de prêts à taux réduits et dégressifs ;¼¼ le Fonds oFs. Il permet l’octroi de prêts pour la rénovation de logements donnés en gestion à un OFS.

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1, Rue de Brabant - 6000 CharleroiTéléphone : 071/207.711 - Télécopie : 071/207.756

Courriel : [email protected]

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