2015 Dvo Kt - Tailieuhuongdan - In3ban

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP HCMKHOA QUY HOẠCHBỘ MÔN QUY HOẠCH ĐÔ THỊ

Tài liệuHƯỚNG DẪN THỰC HIỆN

--------------------------------------------------------------------

ĐÔ AN KIẾN TRÚC 10QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐƠN VỊ Ơ

NGANH KIẾN TRÚC CÔNG TRINH – HÊ ĐAO TẠO TIN CHI

--------------------------------------------------------------------

MÃ VĂN PHÚC, HOANG NGỌC LAN, PHẠM DUY TIẾNG

Tài liệu hướng dẫn thực hiện Đồ án Kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

TAI LIỆU HƯỚNG DẪN THỰC HIỆNĐÔ AN KIẾN TRÚC 10QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐƠN VỊ ƠNGANH KIẾN TRÚC CÔNG TRINH – HÊ ĐAO TẠO TIN CHI---------------------------------------------------------------------------------------

NỘI DUNG

Phân I Giới thiệu chung vê Đồ án Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở Phân II Nguyên ly chung vê quy hoạch Đơn vị ở Phân III Hướng dẫn các bước thực hiện đồ án

Phu luc 1 Đồ án sinh viên tham khaoPhu luc 2 Truyên thông và xu hướng mới trong tô chưc câu trúc Đơn vị ởPhu luc 3 Quy hoạch Đơn vị ở trên thế giớiPhu luc 4 Môt sô chi tiêu theo Quy chuân xây dựng Việt Nam

---------------------------------------------------------------------------------------

2


-------------------------------------------------------------------------------------------------------PHẦN I – GIỚI THIỆU CHUNG VỀĐÔ AN QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐƠN VI Ơ ---------------------------------------------------------------------------------------

I.1. Tên học phần : ĐÔ AN QUY HOẠCH ĐƠN VI Ơ ĐÔ THI(Tên Tiếng Anh : Neighborhood Planning Project)I.2. Dạng học phần : Đồ án (ĐA3.30.9)I.3. Số tín chỉ : 03I.4. Phân bổ thời gian : 09 tuần

Nội dungKhối lượng học tậpmỗi tuần (tiết)

Tổng khối lượnghọc tập (tiết)

Tuân đâu tuân 2 - 8

tuân 9

Thời gian tiếp xúc giữa sinh viên và giáo viên: 10 10 10 90

Giờ lý thuyết 5 0 0 5

Giờ thực hành 5 10 10 85

Giờ Thể hiện tập trung 40 40

Tự học: 10 10 10 90

Tổng: 220

I.5. Điều kiện ràng buộc: Học phân tiên quyết: Không ràng buôc Học phân học trước: Các đồ án cơ sở kiến trúc, kiến trúc nhà ở Học phân song hành: Không ràng buôc

I.6. Mục tiêu của học phần: Kiến thức: Đồ án Quy hoạch đơn vị ở đô thị được xây dựng trên cơ

sở giúp cho sinh viên chuyên ngành Kiến Trúc có kiến thưc cơ ban vê công tác Quy hoạch xây dựng đô thị. Cu thể là nhận biết được câu trúc của môt đơn vị ở và môi liên kết không gian và chưc năng của chúng.

3


Kỹ năng: Đồ án giúp cho sinh viên từng bước làm quen với các điêu kiện trong thực tế của công tác thiết kế Quy hoạch, đạt được các kỹ năng sau:+ Tính toán các chi tiêu đât đai, chi tiêu sử dung đât, sô lượng nhà ở theo từng loại hình, các công trình công công trong đơn vị ở+ Vận dung những quy chuân, tiêu chuân thiết kế để áp dung vào đồ án+ Kỹ năng tô chưc không gian của các loại hình nhà ở, công trình công công+ Kỹ năng trình bày và bao vệ quan điểm thiết kế trong đồ án

Thái độ: Tâm quan trọng của công tác quy hoạch trong việc tô chưc không gian ở có chât lượng sông tôt

I.7. Mô tả vắn tắt nội dung học phần: Dựa trên định hướng phát triển không gian của môt khu đô thị, sinh viên sẽ được yêu câu quy hoạch 1 khu vực với chưc năng ở có quy mô diện tích khoang 15-25 ha. Sinh viên làm việc cá nhân để nghiên cưu các nôi dung của đồ án trên cơ sở áp dung các tiêu chuân, quy chuân của Việt nam. Đê xuât các phương án quy hoạch, các chi tiêu quy hoạch, chi tiêu sử dung đât cho toàn khu vực quy hoạch, qua đó đê xuât phương án quy hoạch tông măt băng sử dung đât theo ti lệ 1/500. Trên cơ sở Quy hoạch sử dung đât đã được thông qua, các sinh viên sẽ tiếp tuc các nôi dung tiếp theo quy hoạch chi tiết đơn vị ở TL 1/500 theo quy định trong nôi dung của đồ án.

I.8. Nhiệm vụ của sinh viên : Tham gia buôi giang đê và các buôi sửa bài tại họa thât Nghiên cưu đồ án theo lịch trình giang dạy Chuân bị các tài liệu đồ án và nghiên cưu các tài liệu bô sung Hoàn thành các giai đoạn của đồ án Thể hiện bài tập trung giai đoạn cuôi tại họa thât

I.9. Tài liệu học tập: Tài liệu chính:

[1]. Khoa Quy hoạch - Đại học Kiến trúc TP Hồ Chí Minh: Giáo án điện tử lý thuyết quy hoạch đô thị, 2006

4


[2]. “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng”, Quyết định 04/2008/QĐ-BXD,2008

[3]. Luật quy hoạch đô thị sô 30/2009/QH12 ban hành ngày 17/06/2009 và các nghị định hiện hành của Chính phủ vê “lập, thâm định, phê duyệt và quan ly quy hoạch đô thị”

[4]. Hugh Barton, Marcus Grant and Richard Guise:Shaping neighbourhoods for local health and global sustainability, Routledge, 2003

Tài liệu tham khao:[1]. TS. Phạm Hùng Cường: Hướng dẫn làm bài tập đồ án quy hoạch 1,

Quy hoạch chi tiết đơn vị ở, Nxb. Xây dựng, 2004[2]. TS.KTS Phạm Hùng Cường, GS.TSKH Lâm Quang Cường, PGS.KTS

Đăng Thái Hoàng, TS.KTS Phạm Thúy Loan, TS.KTS Đàm Thu Trang: Quy hoạch xây dựng đơn vị ở. Nxb.Xây dựng, 2006

[3]. ThS.KTS Nguyễn Cao Lãnh:Quy hoạch đơn vị ở bền vững,Nxb. Xây dựng, 2006

[4]. TS.KTS Đàm Thu Trang: Thiết kế kiến trúc cảnh quan khu ở, Nxb. Xây dựng. 2006

I.10. Tiêu chuẩn đánh giá

Hình thức Khối lượng đánh giá

Giai đoạn 1 Tham gia đây đủ các buôi làm việc cá nhân tại họa thât Thể hiện các nôi dung theo yêu câu của Giai đoạn 1

30 %

Giai đoạn 2 Thể hiện bài tập trung tại Họa thât

70 %

Tổng 100%* Sinh viên phải tham dự đây đủ các giai đoạn mới đủ điều kiện tổng kết điểm

I.11. Thang điểm: A, B, C, D, F (theo hệ thông tín chi)

I.12. Nội dung chi tiết học phần : Quy hoạch một đơn vị ở I.12.1. Quy mô và vị trí khu đất quy hoạch:Trên cơ sở đồ án quy hoạch phân khu ti lệ 1/2000 được cung câp của môt khu đô thị đã được lập đồ án quy hoạch. Sinh viên chọn vị trí khu

5


đât quy hoạch có quy mô khoang 15 ha, với quy mô dân sô ≥ 4000 người để thực hiện đồ án Quy họach chi tiết xây dựng TL 1/500 I.12.2. Chức năng khu đất quy hoạch: Khu quy hoạch có quy mô là môt đơn vị ở với chưc năng chính là chưc năng ở và môt sô chưc năng khác thuôc đât đơn vị ở và ngoài đơn vị ở

I.12.3. Các bước thực hiện đồ án- Phân tích điêu kiện hiện trạng khu đât- Phương án cơ câu và Quy hoạch sử dung đât- Tô chưc không gian kiến trúc canh quan

I.12.4. Yêu cầu thể hiện đồ ánThể hiện đồ án băng tay trên ban vẽ khô A0, với yêu câu sử dung màu sắc theo đúng qui định của ban vẽ qui hoạch (áp dung theo quyết định sô 21/2005 / QĐ – BXD ngày 22 tháng 7 năm 2005)Các hình vẽ được phép thể hiện bóng công trình, bóng cây côi, v.v.Nội dung thể hiện trong đồ án:

Giai đoạn 1: Sơ đồ vị trí, giới hạn khu đât, ti lệ 1/5000 đến 1/10.000 Sơ đồ phân tích và đánh giá liên hệ khu vực xung quanh Đánh giá hiện trạng tông hợp, ti lệ 1/1000 Cơ câu sử dung đât bao gồm:

- Ban đồ cơ câu sử dung đât, ti lệ 1/2000- Bang cân băng đât đai

Quy hoạch sử dung đât, bao gồm: Ban đồ Quy hoạch sử dung đât, ti lệ 1/1000 với các sô liệu cu thể (diện tích lô đât, mật đô xây dựng, tâng cao tôi thiểu và tôi đa, dân sô)

Ban đồ quy hoạch tô chưc kiến trúc canh quan, ti lệ 1/1000

Giai đoạn 2: Thể hiện bản vẽ trên khổ giấy A 0:

Sơ đồ vị trí, giới hạn khu đât: ti lệ 1/5000 đến 1/10.000 Ban vẽ đánh giá hiện trạng TL1/1000 – 1/2000 Sơ đồ phân tích và đánh giá liên hệ khu vực xung quanh

6


Ban đồ quy hoạch sử dung đât TL 1/1000 – 1/2000, Bang cân băng đât

Ban đồ quy hoạch tô chưc không gian kiến trúc canh quan TL1/500

Các măt đưng chính, măt cắt truc đường chính TL 1/500 – 1/200 Phôi canh tông thể khu vực quy họach chi tiết, các tiểu canh minh

hoạ vê cách tô chưc không gian Mô hình TL 1/1000

I.13. Lịch trình

Tuần

Nội dung Phương pháp dạy-học và đánh giá

Nhiệm vụcủa sinh viên

1.1 Giảng đề Muc tiêu của đồ án Nôi dung vắn tắt của Đồ án Các tài liệu cân nghiên cưu trước khi thực hiện đồ án. 2 giai đoạn của Đồ án (nôi dung- kế hoạch- yêu câu thể hiện) Cung câp tài liệu ban vẽ cho sinh viên.

- Giờ lý thuyết: 5 tiết+ Thuyết giangGV giang đê và trình bày ly thuyết liên quan đến nôi dung nghiên cưu đồ án.+ Các GV sửa đồ án găp gỡ các nhóm sinh viên để lập kế hoạch thực hiện đồ án

- SV nghiên cưu đê bài, thu thập các tài liệu, tư liệu cân thiết để bắt đâu tiến hành thực hiện Đồ án- Nhận hồ sơ ban vẽ theo đê tài nghiên cưu được phân công.

1.2 Sơ đồ vị trí, giới hạn khu đât nghiên cưu quy họach Phân tích điêu kiện hiện trạng khu đât, các tác đông tích cực và tiêu cực của khu vực vê các măt kinh tế, xã hôi, môi trường,…

- Giờ thực hành: 5 tiếtNghiên cưu đồ án dưới sự hướng dẫn của GV

-Giờ thực hành:Tham gia giờ thực hành tại họa thât- Sinh viên hoàn thiện đánh giá hiện trạng.- Phân tích và đánh giá liên hệ vùng của khu vực - Giờ tự học:Hoàn thiện bài và nghiên cưu nôi dung của buôi sau

2.1 Đánh giá hiện trạng TL 1/500 Bang thông kê hiện trạng sử dung đât. Phân tích môi quan hệ vê tô chưc không gian kiến trúc canh quan với khu vực xung quanh (lân cận)


2.2 Đê xuât các muc tiêu - Tính toán các chi tiêu

- Giờ thực hành: 5 tiết

- Giờ thực hành:Tham gia giờ thực

7


cho đơn vị ở: Đê xuât các muc tiêu Tính toán các loại hình nhà ở và dân sô cho từng nhóm nhà. Tính toán hệ thông CTCC và cây xanh câp đơn vị ở

Nghiên cưu đồ án dưới sự hướng dẫn của GV

hành tại họa thât- Đê ra muc tiêu quy hoạch (từ 3-5 muc tiêu) của khu đât quy hoạch.- Đê xuât các chi tiêu quy họach chi tiết cho khu quy họach với ti lệ 1/500.- Giờ tự học:Hoàn thiện bài và nghiên cưu nôi dung của buôi sau

3.1 Đê xuât 2 phương án cơ câu quy họach sử dung đât – Đê xuât phương án cơ câu chọn. Lập bang cân băng đât đât đai của khu quy họach.


- Giờ thực hành:Tham gia giờ thực hành tại họa thât- Giờ tự học:Hoàn thiện bài và nghiên cưu nôi dung của buôi sau

3.2 Quy hoạch sử dung đât: Đê xuât các chi tiêu quy họach trên ban đồ quy họach tông măt băng sử dung đât.


4.1 Hoàn chinh ban đồ quy họach tông măt băng sử dung đât. Lập bang thông kê đât đai của khu quy họach.



4.2 Nghiên cưu các y tưởng hình thành không gian cho khu quy họach: Hình thái không gian, diện mạo kiến trúc của khu quy họach. Xác định quy mô các hạng muc công trình trong khu quy họach.


- Giờ thực hành:- Hình thành y tưởng tô chưc không gian kiến trúc cho khu quy họach.- Lập các sơ đồ tô chưc không gian : hướng nhìn, góc nhìn, tâm nhìn, điểm nhân,...-Giờ tự học:Hoàn thiện bài và nghiên cưu nôi dung của buôi sau

5.1&5.2

Phân tích không gian trên mô hình (sơ bô) Xác định, cân đôi quy mô, chi tiêu các hạng

- Giờ thực hành: 5 tiếtNghiên cưu đồ án dưới sự hướng

- Giờ thực hành:Tham gia giờ thực hành tại họa thâtXác định hình khôi

8


muc công trình trong khu quy họach sau khi định hướng không gian kiến trúc.

dẫn của GV kiến trúc của các công trình và môi quan hệ giữa các công trình cho phù hợp với từng lọai hình.- Giờ tự học:Hoàn thiện bài và nghiên cưu nôi dung của buôi sau

6.1 Bô cuc không gian kiến trúc canh quan của khu quy họach (măt băng) Ban đồ quy hoạch tô chưc kiến trúc canh quan


- Giờ thực hành:Tham gia giờ thực hành tại họa thâtNghiên cưu không gian kiến trúc kết hợp ca việc thực hiện vẽ ban đồ lẫn làm mô hình- Giờ tự học:Hoàn thiện bài và nghiên cưu nôi dung của buôi sau

6.2 Hoàn thiện nôi dung đồ án theo yêu câu của giai đoạn 1

- Giờ thực hành: 10 tiếtNghiên cưu đồ án dưới sự hướng dẫn của GV- Đánh giá: 30%


7.1&7.2

Bô cuc không gian kiến trúc canh quan của khu quy họach (thực hiện băng mô hình) Hoàn chinh Ban đồ quy hoạch tô chưc kiến trúc canh quan.



8.1 Khai triển măt cắt qua khu trung tâm và đường truc chính. Triển khai măt đưng các truc đường chính khu quy họach.


- Giờ thực hành:Tham gia giờ thực hành tại họa thât- Nghiên cưu tô hợp măt đưng, hình thưc măt đưng, màu sắc, chât liệu,...- Hòan thiện các nôi dung ban vẽ, xem xét môi liên hệ giữa các thành phân ban vẽ.

8.2 Hòan chinh ban đồ tô chưc không gian kiến trúc và các ban vẽ được quy định theo nôi dung đồ án. Hòan chinh không


9


gian kiến trúc trên mô hình.

- Hòan thành các chưc năng trên mô hình- Giờ tự học:Hoàn thiện bài và chuân bị thể hiện tập trung

Tuần 9

Thể hiện tập trung - Giờ thực hành: 10 tiếtGV hướng dẫn SV hoàn thiện đồ án- Giờ thực hành: 40 tiếtNôp bài: theo nôi dung của giai đoạn 2Châm bài: Hôi đồng giang viên- Đánh giá: 70%

- Giờ thực hành:Cá nhân tập trung thể hiện phân nôi dung của ĐA Quy hoạch chi tiết toàn khu vực TL 1/500 tại họa thât.

10


---------------------------------------------------------------------------------------PHẦN II – NGUYÊN LÝ CHUNGVỀ QUY HOẠCH ĐƠN VI Ơ ---------------------------------------------------------------------------------------

II.1. KHAI NIỆM ĐƠN VI ƠII.4.1. Khái niệmĐơn vị ở được xem là đơn vị quy hoạch cơ ban trong khu nhà ở của

đô thị, có quy mô diện tích và quy mô dân sô nhât định, là nơi cung câp các dịch vu hàng ngày cho người dân đô thị mà trong đó, trừơng tiểu học là hạt nhân.

Đơn vị ở được xác định bởi ranh giới là hệ thông giao thông đô thị xung quanh. Để đam bao an tòan cho mọi người dân sông trong đơn vị ở, nhât là người gia và tre em, giao thông cơ giới của đô thị không được cắt ngang đơn vị ở.

Đơn vị ở, như tên gọi của nó, là tế bào tạo nên khu ở của đô thị. Vì vậy, nó có những hoạt đông đôc lập, nhưng vẫn có sự liên kết chăt chẽ với các đơn vị ở khác trong khu ở, và các khu chưc năng khác của đô thị.

Theo QCXDVN 01: 2008/BXD - “Đơn vị ở: là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mâm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu câu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn vị ở...; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ (bao gồm đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở... Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở có bán kính phục vụ ≤500m. Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800 người). Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở. Tùy theo quy mô và nhu câu quản lý để bố trí trung tâm hành chính cấp phường. Đất trung tâm hành chính cấp phường được tính vào đất đơn vị ở. Tùy theo giải pháp quy hoạch, trong các đơn vị ở có thể bố trí đan xen một số công trình ngoài các khu chức năng thành phân của đơn vị ở nêu trên, nhưng đất xây dựng các công trình này không thuộc đất đơn vị ở.”

II.4.2. Quy mô – diện tíchGiới hạn vê diện tích có anh hưởng trực tiếp đến chât lượng của đơn

vị ở. Cơ sở để xác định quy mô diện tích của đơn vị ở là khoang cách đi bô từ nhà ở đến công trình công công tôi đa là 15 phút, tương đương với khoang cách địa ly khoang 400 - 500m (theo Clarence Perry).

11


Bản vẽ minh họa mô hình “đơn vị ở láng giềng” của Clarence Perry. Nguồn: Hall, P (1992)

Giới hạn vê diện tích sẽ giúp cho mọi người dân trong đơn vị ở, nhât là hai đôi tượng người già và tre em, băng phương tiện xe đạp hoăc đi bô, có thể tiếp cận các công trình công công phuc vu thường ky môt cách thuận tiện, nhanh chóng, an tòan.

Giới hạn vê diện tích sẽ định ra không gian vật ly của đơn vị ở, hình thành ranh giới của đơn vị ở băng hệ thông giao thông cơ giới của đô thị. Giới hạn này sẽ góp phân tạo nên cam giác “đôc lập” cho công đồng dân cư sông trong cùng môt đơn vị ở, hình thành môi quan hệ láng giêng và sự gắn bó trong môi quan hệ xã hôi. Đây là điêu mà các nhà xã hôi học canh báo cuôc sông hiện đại đã làm rạn nưt các môi quan hệ láng giêng trong môt công đồng dân cư.

Măt khác, theo A. Christopher nghiên cưu vê tâm ly và cam nhận không gian đô thị, thì hâu hết cư dân thành phô chi thực sự biết ro và thông thạo vê khu vực họ sinh sông trong giới hạn chừng 2- 3 ô phô và không quá 7 ô phô xung quanh nhà (tương đương 500- 600m). Điêu này chưng to giới hạn vê diện tích của đơn vị ở anh hưởng đến sự gắn bó của công đồng dân cư khu vực, và góp phân củng cô các môi quan hệ xã hôi trong công đồng.

Theo QCXDVN 01: 2008/BXD Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở có bán kính phục vụ ≤500m.

II.4.3. Dân sốĐơn vị ở, như khái niệm ban đâu, là môt công đồng dân cư sông trong

môt không gian vật ly nhât định, với hệ thông công trình công công phuc

12


vu câp thường ky. Trong đó, quy mô hợp ly của trường tiểu học là yếu tô quyết định trong vân đê tính tóan quy mô dân sô.

Trong mô hình “ Đơn vị ở láng giềng” của Clarence Perry, trường tiểu học có quy mô 1000 học sinh, tương đương với 5.000-6.000 dân. Mô hình đơn vị ở của BN.L.Englehart đưa ra cơ sở cân thiết để mở môt trường tiểu học là 600-800 học sinh, tương đương với dân sô từ 5.000-7.000 người.

Sô học sinh được tính cho 1.000 thường thay đôi theo sự phát triển của xã hôi và theo cơ câu dân sô đô thị. Quy mô hợp ly của trường tiểu học cung thay đôi theo từng thời ky. Vì vậy, quy mô dân sô hợp ly của môt đơn vị ở cung thay đôi theo tình hình xã hôi của từng đô thị trong từng thời ky.

Măt khác, vê măt xã hôi học, A. Christopher cho răng quy mô dân sô của môt công đồng có đời sông chính trị và xã hôi gắn bó sẽ là từ 5.000- 10.000 người.

Theo QCXDVN 01: 2008/BXD - Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800 người).

II.2. CAC KHU CHƯC NĂNG VA NGUYÊN TĂC TÔ CHƯC CƠ CÂU TRONG ĐƠN VI Ơ

II.2.1. Các thành phần đất đai của đơn vị ở đô thịTrong đơn vị ở, các thành phân đât đai có thể chia làm 4 loại như

sau:

Đất ở: Bao gồm đât xây dưng các công trình nhà ở, đường nôi bô trong cum nhà, nhóm nhà có lô giới nho hơn 12 m, sân vườn trong nôi bô nhóm nhà.

Đất công trình dịch vụ công cộng: Là đât xây dựng các công trình công công vê thương mại, dịch vu, y tế, văn hoá, giáo duc, hành chánh phuc vu cho nhu câu hàng ngày của người dân trong đơn vị ở.

Đất cây xanh-TDTT: Bao gồm đât cây xanh và các sân tập thể thao để phuc vu cho nhu câu nghi ngơi, thư giãn của người dân trong đơn vị ở. Ngoài mang xanh tập trung ở trung tâm đơn vị ở, đât cây xanh còn được tính trên các tuyến đường nôi bô của đơn vị ở, và các truc canh quan liên kết các cum, nhóm nhà.

Đất giao thông: Đât xây dựng hệ thông giao thông nôi bô trong đơn vị ở, có lô giới lớn hơn 13m, ngoài ra còn có các bãi xe của các nhóm nhà và các công trình công công. Cách phân chia ro ràng các loại đât các loại đât như trên thường được sử dung để tính toán, đôi chiếu với các quy chuân hiện hành. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay, có môt sô công trình có chưc năng hôn hợp xây dựng trên cùng môt lô đât (thông thường là chưc năng ở và thương mại – dịch vu), việc tính toán theo chi tiêu cu thể như trên sẽ găp khó khăn.

II.2.2. Cơ cấu đơn vị ởCác nhom ở

13


Đây là đât chủ yếu để xây dựng các loại nhà ở, có quy mô diện tích từ 5-7 ha, quy mô dân sô khoang 2.000-3.000 dân. Môi nhóm ở có trung tâm phuc vu công công chính là trường mẫu giáo, với bán kính phuc vu từ 100 đến 200 m.

Khu trung tâmCó thể phân thành 2 khu vực chính bao gồmTrung tâm đông là nơi bô trí các công trình thương nghiệp dịch vu

phuc vu nhu câu hàng ngày của người dân trong đơn vị ở. Ngoài việc phuc vu cho nhu câu của người dân trong trong đơn vị ở, các công trình này cung cân phuc vu cho khách vãng lai khi đi ngang qua đơn vị ở. Vì vậy, nó cân được bô trí dọc các truc giao thông đô thị của đơn vị ở

Trung tâm tinh là nơi bô trí các công trình giáo duc, y tế, văn hóa … kết hợp với khu cây xanh của đơn vị ở.

Bán kính phuc vu của khu trung tâm là 400- 500m

Hệ thống giao thông nội bộLà hệ thông giao thông trong nôi bô trong đơn vị ở, liên kết các

nhóm ở với nhau và với khu trung tâm, và nôi kết đơn vị ở với hệ thông giao thông đô thị, đam bao phuc vu tôt cho việc đi lại nhanh chóng, an toàn và thuận tiện.

II.2.3. Nguyên tắc tổ chức đơn vị ởCác khu chưc năng trong đơn vị ở phai được bô trí hợp ly để đáp ưng

thuận tiện nhât nhu câu sử dung của người dân trong đơn vị ở.

Trong các khu chưc năng trên, các nhóm ở chiếm ti lệ lớn nhât. Các nhóm ở thường được bô trí tập trung xung quanh khu trung tâm của đơn vị ở để đam bao bán kính phuc vu của đơn vị ở là khoang 400- 500m. Ranh giới giữa các nhóm ở và khu trung tâm là hệ thông giao thông nôi bô chính trong đơn vị ở.

Các nhóm ở có trung tâm nhóm là trường mẫu giáo, với bán kính phuc vu từ 100-200m. Các trường này được đăt gân khu cây xanh để có môi trường trong lành cho tre em, đồng thời, nó phai tiếp cận với giao thông nôi bô chính của đơn vị ở.

Khu trung tâm phai được bô trí hợp ly theo chưc năng đông tinh:Khu đông, với các công trình thương mại dịch vu là chính, cân được

bô trí tiếp cận giao thông đô thị để phuc vu không những cho người dân trong đơn vị ở, mà ca cho khách vãng lai. Khu tinh, với công trình chính là trừơng tiểu học, kết hợp với công viên và các công trình khác như trạm y tế, câu lạc bô…, được bô trí giữa các nhóm ở, tiếp cận trực tiếp với các nhóm ở để đam bao bán kính phuc vu.

Hệ thông giao thông nôi bô phai được bô trí hợp ly để liên kết các khu chưc năng trong đơn vị ở, đồng thời liên kết với giao thông đô thị.

14


II.3. MỘT SÔ CHI TIÊU TRONG ĐƠN VI ƠII.3.1. Một số định nghia và khái niệmDiện tích sàn ở (m2): Là tông diện tích xây dựng nhà ở trong đơn vị

ở. Bao gồm diện tích các căn hô và các diện tích khác phuc vu cho nhà ở như hành lang, sanh, câu thang…., không bao gồm diện tích trong tòa nhà nhưng phuc vu cho muc đích khác như thương mại, dịch vu công công.

Mật độ diện tích sàn ở chung Brutto (m2/ha): Là ti sô giữa tông diện tích sàn ở trên diện tích của đơn vị ở. Chi sô này cho biết hiệu qua sử dung đât của đơn vị ở.

Chỉ số diện tích sàn ở (m2/người): Là chi sô cho biết mưc đô tiện nghi vê măt diện tích trong đơn vị ở. Theo quy chuân hiện nay, chi tiêu này thường lây 12- 15 m2/người.

Với các khu đô thị mới, tùy theo tính chât và nhu câu hiện nay, có thể lây 20- 30 m2/người.

Mật độ dân cư đơn vị ở (người/ha): Là ty sô giữa tông sô dân trên tông diện tích đơn vị ở.

Mật đô dân sô thâp là khoang 150- 200 người/ha, thường trong đơn vị ở có nhiêu nhà thâp tâng, biệt thự…..Mật đô dân cư trung bình khoang 250- 300 người/ha. Mật đô cao khoang 350- 450 người/ha, với các đơn vị ở có nhiêu nhà chung cư cao tâng.

Mật độ diện tích sàn ở riêng Netto (m2/ha): Là ti sô giữa tông diện tích sàn của các nhà ở trên diện tích đât ở tương ưng.

Mật độ diện tích cư trú Netto (m2/ha): Là ti sô giữa tông diện tích cư trú của các nhà ở trên diện tích đât ở tương ưng.

Mật độ cư trú (người/ha): Là ti sô giữa sô dân trên diện tích đât ở tương ưng

Mật độ xây dựng (%): Là chi tiêu quan trọng trong việc quan ly xây dựng. Chi tiêu này không chế tương quan giữa phân đât xây dựng công trình và phân không gian trông nhăm đam bao các yêu câu vê thông thóang, chiếu sáng, phòng hoa….

II.3.2. Một số công thức tính toánMật độ xây dựng Brutto Mb:

Mb = Diện tích chiếm đât của các công trình xây dựng * 100% Diện tích đât đơn vị ở

Mật độ xây dựng Netto Mn:

Mn = Diện tích chiếm đât của các công trình xây dựng * 100% Diện tích đât ở

15


II.4. TÔ CHƯC NHA Ơ TRONG ĐƠN VIII.4.1. Các loại nhà ởNhà ở là bô phận chủ yếu trong tô chưc không gian của đơn vị ở.

Trong các đơn vị ở, phân lớn các nhà ở đươc xây dựng theo thiết kế mẫu nhăm tiêu chuân hóa, công nghiệp hóa xây dựng, đồng thời tạo sự thông nhât và đăc trưng riêng cho từng đơn vị ở. Vì vậy, vân đê lựa chọn các mẫu nhà thiết kế cho phù hợp với các điêu kiện kinh tế, kỹ thuật, tự nhiên của khu đât rât quan trọng trong việc tô chưc đời sông sinh họat của con người cung như tô chưc không gian của đơn vị ở.

Để đáp ưng nhu câu đa dạng của mọi thành phân dân cư, trong đơn vị ở cân bô trí nhiêu lọai hình nhà ở. Các lọai hình nhà ở có thể phân thành các lọai sau:

II.5.1. Nhà tập thểDành cho các đôi tượng đôc thân, có thể là cán bô công nhân viên

hoăc ky túc xá cho sinh viên nôi trú. Lọai này thường sử dung hành lang giữa hoăc hành lang bên, khu vực vệ sinh, bếp thường tập trung hoăc theo từng căp phòng ở.

II.5.2. Nhà chung cưLà lọai hình nhà phô biến trong các đô thị lớn và các đô thị hiện đại

trên thế giới do hiệu qua sử dung đât cao, tính chât tiết kiệm đât xây dựng đô thị và yếu tô hình khôi có thể tham gia vào tô chưc không gian của đô thị

Nhà chung cư thấp tầngPhô biến là các chung cư 5 tâng được xây dựng phô biến tại nhiêu đô

thị Việt Nam từ thập niên 60 đến nay. Đây là lọai hình nhà có giá thành trung bình, không yêu câu cao vê măt kỹ thuật xây dựng, có thể tiêu chuân hóa xây dựng theo các modun câu kiện lắp ghép. Vê yêu câu tiện nghi sử dung, 5 tâng là ngưỡng tôi đa vê tâng cao không phai sử dung thang máy.

Nhà thường tô chưc theo kiểu đơn nguyên. Môi đơn nguyên có từ 4- 8 căn hô khép kín trên môt tâng, có chung môt câu thang lên các tâng. Các đơn nguyên có thể ghép khôi. Môi khôi có thể ghép từ 2 đến vài đơn nguyên.

Nhà chung cư cao tầngLà lọai nhà có tâng cao từ 6 tâng trở lên, nhưng do các yêu câu vê kỹ

thuật và hiệu qua sử dung đât cung như sự tham gia vào tô chưc không gian đô thị nên thông thường, các chung cư này có sô tâng cao từ 9 tâng trở lên. Là lọai hình nhà được xây dựng nhiêu trong thời gian gân đây do hiệu qua sử dung đât cao và đáp ưng nhu câu của môt bô phận dân cư đô thị vê tâm nhìn từ căn hô ra không gian đô thị.

Thông thường, đây là các đơn nguyên đôc lập, không lắp ghép. Môi đơn nguyên có từ 4- 8 căn hô khép kín trên môt tâng, có môt loi thang máy và thang thoát hiểm bên ngòai. Tâng trệt thường sử dung cho các chưc năng phu trợ cung câp môt sô dịch vu hàng ngày để làm giam khoang cách đi lại cho người dân. Do có sô tâng cao lớn nên lọai nhà này có dạng tháp, thường được sử dung trong bô cuc không gian đô thị như môt điểm nhân của tâm nhìn.

16


17


II.5.3. Nhà ở riêng lẻNhà phốĐây là loại nhà ở kết hợp với môt chưc năng khác, thường là các cửa

hàng được tô chưc ở tâng trệt của nhà, còn các tâng trên được dùng làm tâng ở. Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhât của lọai hình nhà này là mật đô xây dựng thường rât cao (khoang 95% diện tích đât), ngôi nhà có hình ông, kém vê kha năng thông thóang và chiếu sáng. Diện tích lô đât khoang 50- 100 m2, tâng cao trung bình 3- 4 tâng.

Vê tô chưc không gian trong đô thị, do y thích của môi cá nhân thể hiện qua măt đưng của ngôi nhà, dẫn đến bô măt các truc đường rât lôn xôn vê canh quan. Vê sử dung đât trong đô thị thì lọai hình nhà này gây lãng phí lớn trong vân đê sử dung đât đô thị, nhât là với các khu vực trung tâm của đô thị lớn. Do đó, cân hạn chế loại hình nhà phô trong tô chưc các đơn vị ở, nhât là với các đô thị lớn. Chi nên tô chưc ở các đô thị nho, xung quanh các khu vực thương mại truyên thông như chợ.

Nhà liên kếLà loại hình nhà ở gia đình riêng le, được xây dựng cùng lúc theo

mẫu thiết kế thành từng dãy có măt đưng thông nhât vê đường nét, màu sắc, hình khôi, tâng cao.Loại hình nhà này thường có sân vườn nho phía trước, sân phơi phía sau, nên kha năng thông thóang và chiếu sáng cao hơn nhà phô. Tâng cao trung bình của nhà liên kế là 3- 4 tâng. Diện tích lô đât khoang 120- 150 m2 với mật đô xây dựng 80%.

Vê tô chưc không gian đô thị, lọai hình nhà liên kế tương đôi tôt hơn so với nhà phô.Vê hiệu qua sử dung đât cung thâp. Vì vậy chi nên bô trí lọai hình nhà này ở các khu vực đât đai có giá trị thâp hoăc tại các đô thị nho.

Nhà biệt thựLà loại hình nhà ở gia đình dành cho các đôi tượng có thu nhập cao,

đòi hoi chât lượng sông cao. Vị trí lọai nhà này thường được bô trí ở các khu vực bên ngòai đô thị, nơi có canh quan đep, môi trường trong lành, gân các truc giao thông chính dẫn vào trung tâm đô thị.

Nhà thường có diện tích đât khoang từ 250- 500 m2, có 3 hoăc 4 măt thóang, tâng cao trung bình 2-3 tâng, mật đô xây dựng khoang 30 %. Có thể có dạng nhà biệt thự đôc lập hoăc song lập, tư lập.

Nhà vườnLà loại hình nhà ở kết hợp với việc khai thác đât nông nghiệp để sử

dung cho muc đích kinh tế hoăc sử dung cho gia đình. Loại hình nhà này thường được bô trí ở các vùng ngọai ô của đô thị, có diện tích khu đât khoang 1.000 m2, tâng cao trung bình của nhà ở khoang 1- 2 tâng, diện tích xây dựng nhà ở khoang 100 m2.

Bảng tra cứu nhanh MĐXD tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự

Diện tích lô đât (m2/căn)

≤50

75

100

200

300

500

≥1000

18


MĐXD tôi đa (%) 100 90 80 70 60 50 40

II.4.2. Một số nguyên tắc và giải pháp bố trí các loại hình nhà trong đơn vị ở

Theo loại nhà ởVới nhà chung cư, do đã được điển hình hoá, nên cân tô chưc lắp

ghép các đơn nguyên, hợp khôi các công trình với nhau theo từng nhóm trong các lô đât đã xác định.

Đây là hình thưc có nhiêu ưu điểm và được áp dung phô biến. Các nhóm mhà được hình thành từ 4- 8 khôi nhà, bô trí để hình thành môt không gian công công như môt sân trong, tạo điêu kiện găp gỡ trong quan hệ xóm giêng. Đây là không gian tinh của nhóm nhà, là nơi bô trí chô chơi cho tre em, các sân thể thao nho cho thanh thiếu niên, chô ngồi nghi của người già v…v….với mang cây xanh tạo nên môi trường sông vật chât và xã hôi cao cho đơn vị ở.

Với nhà thâp tâng như biệt thự, liên kế, nhà phô, thường tô chưc theo dạng phân lô trên môt khu đât với hệ thông đường nôi bô bao quanh, các nhà quay măt ra đường. -Do hình thưc bô trí như vậy nên các không gian công công không được thiết lập, thiếu các không gian hoạt đông cân thiết cho mọi lưa tuôi, môi quan hệ láng giêng bị hạn chế.

Do đó, cân phai bô trí xen kẽ giữa các lô môt sô không gian cây xanh, chô chơi cho tre em, nơi găp gỡ của người lớn để tăng môi quan hệ láng giêng

Một số cách bố trí nhà phân lô- so sánh cách tổ chức không gian xấu- tốt

19


Theo điều kiện tự nhiênCân bô trí nhà theo hướng có lợi nhât vê nắng, gió trong điêu kiện

khí hậu nhiệt đới gió mùa của nước ta (thời gian nắng nhiêu, cường đô bưc xạ lớn,có gió mùa, đô âm cao).

Bố trí nhà đón gió tốt, ngăn gió xấu.

Bố trí nhà theo hướng gió và hướng nắng

Tránh nắng hướng tây trực tiếp chiếu vào măt nhà, trong trường hợp cân bô trí nhà ở hướng tây thì nên tận dung sự che chắn của các công trình phía trước, hoăc dùng các giai pháp kiến trúc để hạn chế phân chịu nắng trực tiếp. Ngoài ra, cân dùng giai pháp cây xanh, măt nước để hạn chế bưc xạ măt trời chiếu vào nhà.

20


Nhà cân đăt ở hướng đón gió tôt, tránh hướng gió xâu. Hướng nhà nên bô trí thăng góc hoăc lệch hướng gió chính 10- 150. Khi bô trí nhiêu loại hình nhà cân chú y đến sự che chắn gió của nhà cao tâng và các nhà thâp tâng. Tô hợp các nhóm nhà với các không gian trông hợp ly sẽ tạo điêu kiện thông thoáng cho toàn đơn vị ở.

Ngoài ra, cân chú y đến khoang cách giữa các khôi nhà với nhau để đam bao yêu câu vệ sinh, yêu câu chông ồn, chông cháy…Thông thường, khoang cách giữa các dãy nhà lây từ 1,5- 2 lân chiêu cao công trình. Với các khôi nhà cao tâng, có thể lây từ 0,5-1 lân chiêu cao công trình, nhưng phai bô trí so le để không gây anh hưởng vê nắng,gió, sự che chắn tâm nhìn giữa nhà trước và sau …

Với những khu đât có điêu kiện địa hình phưc tạp, như các vùng đồi núi, cân chú y bô trí công trình theo các đường đồng mưc, không được bô trí cắt ngang nhiêu đường đồng mưc cùng lúc hoăc vuông góc với đường đồng mưc.

Bố trí nhà theo địa hình.Với những khu đât có những canh quan thiên nhiên đep như bờ biển,

sông ngòi, kênh rạch, ao hồ, đồi núi… thì cân khai thác tôi đa những canh quan này để tạo đăc thù riêng cho đơn vị ở.

II.4.3. 2.4.2.3 Điều kiện tiếp cậnDù là loại hình nhà ở nào, thì điêu kiện đâu tiên là giao thông xe cơ

giới phai tiếp cận được với công trình. Điêu này có nghia là đường xe ô tô phai đi được đến trước cửa từng ngôi nhà

Riêng với các nhóm nhà chung cư, ngoài môt măt tiếp cận với giao thông xe cơ giới là không gian đông, măt còn lại cân phai tiếp cận với không gian tinh

II.4.4. Bố cục không gianTrong nhóm nhà, có thể có nhiêu loại hình nhà, nhiêu loại đơn

nguyên, nhiêu tâng cao để tạo không gian phong phú.Đây là môt vân đê phưc tạp từ khâu đâu tiên là chọn lựa các mẫu nhà điển hình, lắp ghép các đơn nguyên nhà ở, cung như bô cuc không gian các nhóm ở sao cho phù hợp với đơn vị ở nói chung. Có môt sô hình thưc bô cuc không gian các nhóm nhà như sau:

21


Bố cục song song: Là hình thưc bô trí các dãy nhà song song với nhau để phù hợp với điêu kiện địa hình và khí hậu. Tuy nhiên, hình thưc này lại tạo nên sự đơn điệu trong không gian. Vì vậy, để không gian được linh hoạt thì cân phai thay đôi môt sô hướng nhà hoăc sắp xếp so le các công trình, thay đôi chiêu dài các công trình để tạo nên các không gian linh hoạt, có các điểm nhìn phong phú.

Bố cục song song và sự biến dạng của nó

Bố cục cụm: Bô trí công trình xung quanh môt không gian nào đó, có thể là không gian tinh của cum nhà, hoăc có thể là đường cut với chô quay xe, hoăc môt mang xanh nho, kiến trúc nho nào đó. Đây là hình thưc phô biến trong bô trí nhà chung cư của các nhóm ở.

Bố trí cụm nhà liên kế

Bố cục mảng: Bô trí các công trình nhà ở ít tâng theo diện phăng, tạo nên những mang lớn. Đây là hình thưc phô biến bô trí nhà phô, liên kế, biệt thự trong các nhóm ở.

Bố cục theo dải, chuỗi: Bô trí công trình kế tiếp nhau theo chiêu dài của truc giao thông hay sườn đồi. Thường được áp dung phô biến trong các đơn vị ở có yếu tô địa hình như đồi núi, sông rạch, hoăc tiếp cận với các truc giao thông chính đô thị.

22


II.5. TÔ CHƯC HỆ THÔNG DICH VU CÔNG CỘNG TRONG ĐƠN VI ƠII.5.1. Các loại hình dịch vụ công cộngĐây là thành phân thiết yếu của môt đơn vị ở. Chính không gian

trung tâm là nơi giao tiếp hàng ngày của công đồng dân cư trong đơn vị ở, làm tăng môi quan hệ láng giêng, phát triển các môi quan hệ xã hôi. Các loại hình dịch vu công công trong đơn vị ở gồm các công trình phuc vu nhu câu hàng ngày vê các linh vực sau:

Thương mại, dịch vụSiêu thị, trung tâm thương mại, các cửa hàng… trong đó có các quây

hàng phuc vu các nhu câu hàng ngày của người dân như: lương thực, thực phâm, ăn uông, giai khát, hàng công nghệ phâm, bách hoá, văn hoá phâm….Ngoài ra, còn có các quây dịch vu như sữa chữa đồ điện, giăt ủi, cắt may, cắt uôn tóc, bưu điện, internet…. Diện tích đât khoang 0,4- 1 ha

Y tếCó môt trạm y tế để phuc vu cho việc chăm sóc sưc khoe cho người

dân tuyến cơ sở. Quy mô diện tích đât khoang 500 m2/1000 dân

Giáo dụcGồm môt trường tiểu học phuc vu cho toàn đơn vị ở và các nhà tre,

mẫu giáo phuc vu cho các nhóm ở. Trường trung học cơ sở bô trí tùy điêu kiện khu vực, tuy nhiên đôi với đơn vị ở có dân sô trên 10.000 thì phai bô trí 1 công trình này.STT

Loại trường Sô HS đi học/1000 dân

Diện tích đât cho 1 chô học (m2)

1 Trường mẫu giáo

50 15

2 Trường tiểu học 65 153 Trường THCS 55 15

Văn hoaĐể phuc vu các nhu câu giai trí, giao lưu của người dân, cân có môt

câu lạc bô nho trong đơn vị ở.Công trình có thể bô trí hôi trường nho để sinh hoạt hoăc họp hành, môt thư viện nho để phuc vu nhu câu đọc sách, hoăc có thể bô trí môt sô các phòng học năng khiếu. Câu lạc bô này có thể bô trí trong môt khu đât riêng hoăc kết hợp trong khu cây xanh của đơn vị ở. Hiện nay công trình chưa năm trong Quy chuân xây dựng, nên tùy vào trường hợp cu thể, ta có thể lây diện tích đât khoang 1.000- 2.000 m2.

Hành chánhHiện nay, ranh hành chánh và ranh quy hoạch chưa trùng khớp nhau

trên hâu hết các đô thị ở nước ta. Tuy theo câp đô thị, quy mô dân cư của môt phường có thể khác nhau. Với những đô thị lớn, nhât là ở khu vực trung tâm,môt phường có thể gồm vài đơn vị ở.

Vì vậy, có thể bô trí hoăc không bô trí công trình hành chánh trong đơn vị ở. Nếu có bô trí UBND phường và Công an phường, thì diện tích đât khoang 500- 1.000 m2/công trình.

23


II.5.2. Nguyên tắc tổ chứcII.5.2.1. Theo nguyên tắc phục vụ Các công trình phuc vu chủ yếu cho dân cư trong đơn vị ở, vì vậy,

cân phai bô trí ở những vị trí thuận lợi nhât để phuc vu nhu câu của người dân.

Với các công trình thương mại dịch vu, cân bô trí ở các vị trí thuận lợi cho việc mua bán trong ngày, tiện đường đi làm vê của người dân. Công trình này có thể kết hợp với nhà ở dạng chung cư cao tâng để tạo thành liên hợp nhà ở- thương mại.

Với các công trình giáo duc như trường tiểu học, nhà tre- mẫu giáo,

cân bô trí trong khu tinh, gân mang xanh lớn trong đơn vị ở. Bán kính phuc vu của nhà tre- mẫu giáo từ 150- 200m, thường bô trí trong trung tâm nhóm ở. Bán kính phuc vu của trường tiểu học khoang 400- 500m, bô trí trong trung tâm khu ở. Không bô trí công chính của trường tiểu học và trường mẫu giáo gân nhau để hạn chế sự tập trung giao thông. Các công trình giáo duc phai mang tính chuyên biệt để đam bao nhu câu và chât lượng giáo duc.

Các công trình hành chánh, y tế, văn hóa chủ yếu phuc vu cho dân cư trong đơn vị ở nên cân bô trí bên trong đơn vị ở, kết hợp với các công trình giáo duc, mang cây xanh để hình thành trung tâm tinh. Các công trình này thường là các công trình chuyên biệt, không kết hợp với các công trình khác hoăc nhà ở.

II.5.2.2. Theo nguyên tắc kinh tếNgoài việc tô chưc công trình theo nguyên tắc phuc vu như trên, do

nên kinh tế nước ta là nên kinh tế thị trường nên có môt sô công trình, nhât là các công trình thương mại dịch vu sẽ được bô trí để phuc vu không những người dân trong đơn vị ở, mà ca cho khách vãng lai đi ngang qua đơn vị ở. Do dó, các công trình này thường được bô trí trên các truc giao thông đô thị bên ngoài đơn vị ở, tăng cường môi quan hệ với các khu vực lân cận, đem lại hiệu qua cao cho cho các hoạt đông kinh doanh.

II.5.2.3. Giải pháp bố cục không gianTập trungCác công trình công công đã nêu trên có thể bô trí tập trung tại

trung tâm của đơn vị ở. Phân tiếp cận với truc giao thông đô thị có thể bô trí các công trình thương mại dịch vu, còn không gian phía bên trong, nơi tiếp cận với khu cây xanh, bô trí các công trình mang tính chât tinh như trường học, trạm y tế, câu lạc bô….

Phân tánKhông gian công công có thể bô trí tách rời nhau theo chưc năng

đông tinh. Khu đông, chủ yếu là công trình thương mại dịch vu, được bô trí trên truc giao thông đô thị theo nguyên tắc kinh tế. Khu tinh, được bô trí tách rời khu đông để tránh tiếng ồn, khói bui, anh hưởng của các hoạt đông thương mại. Các công trình giáo duc, văn hóa, y tế kết hợp với cây xanh hình thành không gian tinh năm giữa đơn vị ở.

24


II.6. TÔ CHƯC GIAO THÔNG TRONG ĐƠN VI ƠII.6.1. Các loại hình giao thông trong đơn vị ởCác đơn vị ở thường được giới hạn bởi các truc đường giao thông đô

thị, hoăc đường trong khu ở, hoăc các yếu tô tự nhiên như kênh rạch, sông ngòi…Giao thông bên trong đơn vị ở là giao thông có tính chât nôi bô nên có những đòi hoi khác nhau vê cơ ban với giao thông đô thị. Giao thông trong đơn vị ở gồm những loại hình sau:

Đường ô tô - xe máyLà đường giao thông cơ giới tiếp cận với tât ca các công trình nhà ở

và công trình công công trong đơn vị ở. Hệ thông đường giao thông cơ giới hình thành mạng lưới đường với tuyến chính, phu có lô giới khác nhau.

Đường đi bộ – xe đạpĐể đáp ưng nhu câu sử dung các dịch vu hàng ngày của đôi tượng

này, ngoài hệ thông giao thông cơ giới tiếp cận đến từng công trình, cân bô trí đường đi bô và xe đạp. Với các truc đường xe cơ giới, có thể bô trí làn riêng cho xe đạp, còn lê đường dành cho người đi bô. Ngoài ra, trong đơn vị ở có thể tô chưc các tuyến truc canh quan liên kết các nhóm nhà và khu trung tâm. Trên các tuyến canh quan này, có thể tô chưc đường xe đạp kết hợp đường đi bô và mang xanh tạo nên đăc thù riêng cho đơn vị ở.

Bai xeCác công trình công công, các nhà ở chung cư cao tâng hoăc thâp

tâng cân phai bô trí bai đô xe cho công trình. Với các công trình công công, nhât là công trình thương mại dịch vu, nhu câu đô xe lớn nên cân bô trí gân công trình. Với các nhóm nhà, nhât là nhà chung cư, cân bô trí các bãi đô xe phân tán theo từng vị trí nhà ở, hoăc tập trung với bán kính phuc vu khoang 150- 200m.

Ngoài ra, với các đơn vị ở không có đủ diện tích dành cho giao thông hoăc để tiết kiệm đât đai, có thể xây dựng các bai đô xe ngâm hoăc nửa chìm, phía trên là sân chơi hoăc khu cây xanh. Cân có đât dự trữ để xây dựng và mở rông bãi đô xe khi mưc đô ô tô hóa tăng lên trong tương lai.

II.6.2. Nguyên tắc tổ chứcII.6.2.1. Quan hệ với giao thông đô thịTừ trung tâm đơn vị ở, phai có các tuyến đường chính kết nôi với hệ

thông giao thông đô thị bên ngoài để đam bao sự liên hệ thuận tiện giữa bên trong và bên ngoài đơn vị ở. Tuy nhiên, cân hạn chế sô nút giao cắt giữa giao thông bên trong và ngoài đơn vị ở để tránh tình trang ùn tắc, cant trở giao thông đô thị. Không bô trí các tuyến đường giao thông xuyên thăng qua đơn vị ở, vì nó sẽ tạo điêu kiện thu hút các dòng giao thông đô thị cắt ngang đơn vị ở với mật đô giao thông cao, tôc đô lớn gây xáo trôn vê giao thông và anh hưởng đến môi trường tinh bên trong đơn vị ở.

Ngoài ra, tại các vị trí trung tâm thương mại của đơn vị ở cân bô trí các trạm xe bus, hoăc các trạm xe công công khác

25


Bãi đỗ xe công cộng trong đơn vị ở

II.6.2.2. Tạo sự thuận lợi trong sư dụngĐam bao sự liên hệ giữa các bô phận chưc năng trong đơn vị ở: giữa

các nhóm nhà, giữa nhóm nhà với khu trung tâm được thuận tiện nhât với đoạn đường ngắn nhât.

II.6.2.3. Đường ô tô phải tiếp cận tới mỗi công trìnhTât ca các công trình, từ công trình nhà ở riêng le như nhà liên kế,

biệt thự, cho đến các công trình công công như trường tiểu học, mẫu giáo….đêu phai được bô trí đường xe cơ giới tiếp cận.

II.6.2.4. Đường đi bộ phải liên hoàn qua các khu chức năng của đơn vị ở

Đường đi bô cung là môt dạng giao thông dành cho các đôi tượng như người già, tre em, nên cân phai bô trí liên hoàn qua các khu chưc năng của đơn vị ở, nôi nhóm nhà với trung tâm tinh như công viên, trường học…., nôi với trạm xe bus của đô thị…Cân bô trí theo hương ngắn nhât đến những nơi nói trên, hạn chế giao cắt với giao thông cơ giới

II.6.2.5. Bai xe phải bố trí hợp lyBãi xe cân bô trí đêu tại các nhóm nhà, các trung tâm công công và

có đât dự trữ khi tương lai, sô lượng ô tô tăng lên

26


II.6.3. Giải pháp bố tríCác giải pháp bố trí cơ bản- Hệ thông thong lọng - Hệ thông đường vòng- Hệ thông đường bán vòng- Hệ thông rang cài ngược- Hệ nhánh cây- Đường cut

Một số hình thức bố trí đường trong đơn vị ở trước đây

27


Trong mô hình đơn vị ở mới “Neighbourhood TOD”, mạng lưới giao thông có dạng tia các đường nôi bô hướng vào trung tâm công công của đơn vị ở. Trung tâm này ở sát trung tâm thương mại năm trên truc chính của đô thị.

Một số đề xuất về giao thông của khu nhà ở và đơn vị ở tại Singapore

28


Mạng lưới đường sư dụng trong đơn vị ở hiện nay là dạng hỗn hợp

Bên trong đơn vị ở có tuyến đường vòng liên kết các khu chưc năng với nhau. Tuyến này thường giới hạn khu đât bên trong dùng cho trung tâm tinh của đơn vị ở.Từ tuyến vòng này, tô chưc các tuyến giao thông chính ra các đường giao thông đô thị xung quanh đơn vị ở. Tuyến này cung giới hạn các nhóm ở với nhau.

Nên tránh bô trí tuyến đường cắt ngang đơn vị ở để tránh tình trạng giao thông cơ giới đi tắt qua.

Để đam bao môi quan hệ giao thông tôt đến từng nhóm nhà và các công trình công công, khoang cách giữa 2 đường nhánh từ 200- 300m, tương ưng với mật đô 7- 10 km/km2. Các đường trong nhóm nhà có khoang cách ngắn hơn. Nhóm nhà liên kế, biệt thự, có thể phân thành các lô 40-50m x 100-150m. Với các nhóm nhà chung cư, các đường nhánh cách nhau 100- 150m tuy trường hợp cu thể.

Sơ đồ mạng lưới giao thông nội bộ trong đơn vị ở

Một ví dụ bố trí đường trong đơn vị ở

29


II.7. TÔ CHƯC CÂY XANH- TDTT TRONG ĐƠN VI ƠII.7.1 Các loại hình và nguyên tắc tổ chức cây

xanh – TDTTCây xanh đường phốLà hệ thông cây xanh trồng dọc các tuyến đường nôi bô trong đơn vị

ở. Trên các tuyến đường này, có thể tô chưc trồng các loại cây có hoa đep, nhiêu màu sắc như phượng, điệp, … hoăc cây có tán lá rậm như cây viết. Ngoài ra còn có thể bô trí các bồn hoa dưới gôc cây hoăc dọc lê đường để tạo sự sinh đông trên tuyến đi bô.

Cây xanh trong các nhom nhàCác nhóm nhà, nhât là nhóm nhà chung cư, mang xanh được xem

như không gian giao tiếp công công trực tiếp của những người dân trong nhóm. Tại đây có thể bô trí mang xanh nho với các sân chơi của thiếu nhi như hô cát, câu tuôt, xích đu…Có thể bô trí vài sân TDTT mang tính chât yên tinh như sân câu lông, chô ném bóng rô…Bô trí các ghế đá, chòi nghi kết hợp với cây xanh, đường dạo,sân tập dưỡng sinh cho người lớn tuôi. Riêng với các nhóm nhà riêng le như nhà liên kế, biệt thự, diện tích cây xanh này không nhiêu nên chi có thể bô trí mang xanh kết hợp với ghế đá tạo không gian giao tiếp cho nhóm.

Cây xanh –TDTT tập trung trong đơn vị ởĐây là mang xanh chính của đơn vị ở, với vị trí năm tại trung tâm

của các nhóm nhà. Có thể gọi đây là vườn hoa của đơn vị ở. Do tính chât là vườn hoa trung tâm, có quy mô diện tích tương đôi rông rãi nên có thể tô chưc nhiêu chưc năng như sau:

Khu văn hóa với câu lạc bô nho kết hợp với không gian quang trường đa năng để có thể tô chưc các hoạt đông công đồng trong đơn vị ở.

Khu vui chơi thiếu nhi với các trò chơi ngoài trời phong phú.Khu TDTT với sân tập đa năng, mang tính chât đông, chủ yếu phuc

vu cho đôi tượng thanh thiếu niên.

II.7.2 Nguyên tắc tổ chứcViệc lựa chọn chủng loại cây trồng phu thuôc nhiêu vào điêu kiện khí

hậu cung như thô nhưỡng của từng vùng. Ngoài yếu tô tạo bóng mát, canh quan, cai tạo vi khí hậu, việc trồng cây phai đam bao môt sô nguyên tắc sau:

Trồng cây bóng mát có rễ sâu, tránh trồng những loại cây có rễ mọc ngang sẽ phá kết câu măt đường.

30


Trồng các loại cây chông được gió bão, tránh trồng cây có nhiêu cành giòn dễ gãy sẽ gây tai nạn trong mùa going bão.

Không trồng cây có sâu bọ, hâp dẫn ruồi nhăngKhông trồng cây gây âm thâp, cây có mùi hoa hắc, cây có lá gây

đôc.Không trồng các loại cây có qua để tránh việc tre em lao treo.Vân đê bô trí sân TDTT trong đơn vị ở cung cân đam bao môi trường

sô nguyên tắc sau:Hướng sân theo hướng Bắc – Nam, nếu không đủ đât thì có thể bô trí

lệch tôi đa 150 để đam bao không chói nắng khi luyện tập.Trong nhóm nhà chi nên bô trí các sân tập có tính chât yên tinh như

sân câu lông, chô ném bóng rô, sân đá câu, các sân chơi cho thiếu nhi. Riêng các loại sân dành cho thanh thiếu niên như sân tập bóng đá thì cân bô trí riêng để tránh gây ồn tới nhà ở. Có thể kết hợp sử dung sân thể thao trong đơn vị ở cho trường tiểu học, nhât là trong điêu kiện đâu tư cho trường học ở nước ta còn hạn chế.

II.7.3 Giải pháp bố cục không gianHệ thông cây xanh trong đơn vị ở thường được bô cuc thành 2 dạng

sau:- Tập trung thành mang là giai pháp bô cuc chủ yếu trong các nhóm

nhà và trong vườn hoa của đơn vị ở.- Phôi hợp với hệ thông đi bô tạo thành các tuyến, truc canh quanà

giai pháp bô cuc không gian trên các tuyến giao thông trong đơn vị ở, và trên các tuyến đi bô, tuyến canh quan kết nôi các nhóm ở với nhau, và với các công trình công công.

-Toàn bô hệ thông cây xanh trong đơn vị ở với các giai pháp bô cuc như trên tạo thành mạng lưới cây xanh của đơn vị ở, với các tuyến, mang liên kết chăt chẽ với nhau, tạo nên chât lượng sông ưu việt của đơn vị ở

31


TÓM TĂT CHUNG

-------------------------------------------------------------------------------------------------------

PHẦN III - HƯỚNG DẪN CAC BƯỚC THỰC HIỆN ĐÔ AN 32

ĐƠN

VỊ Ơ

ĐẤT XÂY DỰNG NHÓM NHA Ơ

ĐẤT TRUNG TÂM DỊCH VỤ CÔNG CỘNG

ĐẤT CÂY XANH- THỂ DỤC THỂ THAO

ĐẤT GIAO THÔNG


----------------------------------------------------------------------------------------------

III.1. MUC TIÊUHướng dẫn các bước tính toán thực hiện Đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết đơn vị ở – thông qua trường hợp môt mô hình đơn vị ở cu thể

III.2. PHÂN TÍCH KHU ĐÂT QUY HOẠCHIII.7.1. Đánh giá liên hệ vùngMục tiêuĐánh giá trên quy mô tông thể vùng nhăm xác định vị trí và tính chât của khu đât, làm tiên đê cho định hướng quy hoạch phát triển dân cư, kinh tế, xã hôi cho khu vực. Vị trí của khu đât trên tông thể không gian đô thị thể hiện các điêu kiện thuận lợi và tiêm năng phát triển của khu đât, thể hiện qua các yếu tô vê giao thông kết nôi, giao thông tiếp cận, canh quan sinh thái cây xanh măt nước bao quanh. Ngoài ra quy hoạch tông thể không gian toàn đô thị cung quy định vai trò và tính chât của khu vực nghiên cưu quy hoạch, thể hiện những lợi thế so sánh vê phát triển kinh tế xã hôi của khu đât trên bình diện tông quan đô thị. Tỷ lệ nghiên cứu: 1/2000, 1/5000, 1/10000

Các nội dung Vị trí khu đât: vị trí trong tông thể đô thị (thuôc khu trung tâm,

khu ngoại biên, khu loi dân cư, khu giáp bờ sông …). Kết nôi vê giao thông: kha năng liên kết với các truc giao thông

chính trong đô thị. Tính chât của khu vực quy hoạch: khu ở, khu thương mại dịch vu,

khu trung tâm, khu văn hóa phưc hợp, … Các quy định vê chiêu cao, mật đô cho khu vực (tham chiếu từ

các chi tiêu quy hoạch tông thể của toàn đô thị). Canh quan sinh thái vùng: sự tiếp giáp hay anh hưởng từ các môi

trường sinh thái tự nhiên và nhân tạo xung quanh (sông hồ, rừng rậm, công viên trung tâm, khu san xuât công nghiệp, …).

Các công cu và phương pháp đánh giá liên hệ vùng Phương pháp tách lớp Phương pháp mô hình hóa

III.7.2. Đánh giá liên hệ với các khu lân cậnMục tiêuXác định bôi canh của khu vực quy hoạch vê yếu tô phông nên, bao canh và sự kết nôi của khu vực quy hoạch với khu vực lân cận. Các phân tích này sẽ được ưng dung để triển khai vê mạng lưới giao thông nôi bô trong khu vực quy hoạch ở bước tiếp theo sao cho không có đường xuyên cắt qua khu vực, nhưng vẫn đam bao tính kết

33


nôi với các khu vực xung quanh. Măt khác, việc nghiên cưu tương quan vê không gian tâng cao, không gian mở sẽ giúp định hướng tô chưc không gian kiến trúc canh quan của khu vực hài hòa hơn với bôi canh đô thị xung quanh, hình thành tông thể liên hoàn vê không gian và kha năng khai thác kinh tế dịch vu, đồng thời khai thác tôi đa các góc nhìn bao canh giúp làm tăng giá trị của các công trình trong khu đât.Tỷ lệ nghiên cứu: 1/1000, 1/2000

Các nội dung Giao thông:

- Xác định tính chât của các truc “đường viên” của khu đât, phân tích kha năng tiếp cận và măt cắt của các truc đường này.

- Phân tích sự liên kết trong mạng lưới giao thông của khu vực nghiên cưu và khu vực xung quanh: xác định vị trí các ngã giao, các đường nôi liên thông qua khu vực lân cận.

Sự gắn kết vê không gian với các khu vực lân cận: tương quan vê tâng cao với các lô đât đôi diện, kha năng liên kết với các không gian mở hiện hữu xung quanh, các góc nhìn bao canh đáng chú y, …

Các công cu và phương pháp của đánh giá liên hệ với các khu vực lân cận- Phương pháp tách lớp- Nghiên cưu trên không gian 3D

III.3. CHI TIÊU CƠ BAN VỀ ĐƠN VI Ơ (theo QCXDVN 01: 2008/BXD)III.3.1. Quy mô

Dân sô 4.000 – 20.000 người

III.3.2. Chỉ tiêu sư dụng đất Đât đơn vị ở 8 – 50 m2/người, trong đó:Đât cây xanh (tôi thiểu) 2 m2/ngườiĐât thể duc thể thao 0,5 m2/ngườiĐât giáo duc (tôi thiểu) 2,7 m2/người

III.4. CHI TIÊU THAM KHAO DÙNG CHO ĐÔ AN III.4.1. Quy mô

Dân sô ≥ 4000 người

III.4.2. Bảng chỉ tiêu sư dụng đất tham khảo

34


STT

THANH PHẦN ĐÂT ĐAI

CHI TIÊU(m2/người)

DIỆN TÍCH(ha)

TY LỆ(%)

1 Đât ở 50-60

2Đât công trìnhdịch vu công công

Tính toán cu thể căn cưBảng 2.1: Quy định tối thiểu đối với các công trình dịch vụ đô thị cơ bản(QCXDVN 01: 2008/BXD)

-

3 Đât cây xanh TDTT >2 <20

4 Đât giao thông 15-18TÔNG CỘNG 20-30 15 100

III.5. TÍNH TOAN SƠ BỘ QUY MÔ CAC THANH PHẦN ĐÂT ĐAI

III.5.1. Quy mô đơn vị ởQuy mô diện tíchQuy mô diện tích đơn vị ở tùy thuôc vào việc lựa chọn ranh quy hoạch của sinh viên trong tông thể khu đât của đê bài.Trong ví du này, quy mô đơn vị ở được chọn để tính toán là 15 ha.

Quy mô dân sốQuy mô dân sô trên thực tế được tính toán dựa trên dự báo vê ty lệ tăng dân sô tự nhiên (sinh-tử) cùng ty lệ tăng dân sô cơ học (di dân), sau đó được xác định cu thể cho từng khu vực qua bước Quy hoạch phân khu trước đó. Tuy nhiên trong điêu kiện của học phân đồ án, sinh viên được phép đê xuât quy mô dân sô sao cho phù hợp với các điêu kiện hiện hữu của khu vực và tiêu chuân hiện hành để làm bài.Tính toán quy mô dân số :Bước 1 Chi tiêu đât đơn vị ở 20-30 m2/ngườiBước 2 Quy mô dân sô = Diện tích đơn vị ở / chi tiêu đât đơn vị ở

= 150.000 m2 / 25 m2/người = 5.000-7500 người

Chọn chi tiêu 25 m2/người ta được quy mô dân sô 6.000 người

III.5.2. Quy mô tối thiểu của trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở

35


Thành phân và chi tiêu tính toán được căn cư theo QCXDVN 1: 2008/BXD, muc 2.5: Quy hoạch hệ thông các công trình dịch vu đô thị, bảng 2.1: Quy định tối thiểu đối với các công trình dịch vụ đô thị cơ bản.

III.5.2.1. Trường mâu giáo – trung tâm nhom ởSô chô mẫu giáo cân đáp ưng= 6.000 người x 50 / 1.000 người = 300 chôQuy mô trường mẫu giáo = 300 chô x 15 m2/chô = 4.500 m2 = 0,45 haVới quy mô dân sô như vậy, có thể thiết kế 1 hoăc 2 trường mâu giáo nho với quy mô 0,25 ha tương ưng với cách phân chia nhóm ở (theo khái niệm “Nhóm ở có quy mô dân số từ 2.000 – 3.000 người”) và bao đam bán kính phuc vu trong vòng 200m.* Chú ý: mỗi trường mẫu giáo phải được tổ chức trong một khu đất riêng biệt.

III.5.2.2. Trường tiểu học – trung tâm đơn vị ởSô chô trường cân đáp ưng = 6.000 người x 65 / 1.000 người = 390 chôQuy mô trường tiểu học = 390 chô x 15 m2/chô = 5.850 m2 = 0,59 haLấy quy mô tối thiểu cho trường tiểu học là 0,7 ha

III.5.2.3. Trạm y tếQuy mô trạm y tế= 500 m2 x 6.000 người / 1000 người = 3.000 m2 = 0,3 ha* Chú ý: chi cân bố trí 1 trạm y tế cho 1 đơn vị ở (trạm quy mô cấp phường)

III.5.2.4. Sân luyện tậpCó thể chọn quy mô tôi thiểu cho sân luyện tập là 0,3 ha hoăc tính toán theo quy mô dân sô:Quy mô sân luyện tập = 0,5 m2 x 6.000 người = 3.000 m2 = 0,3 ha* Chú ý: sân luyện tập nên được bố trí tập trung kết hợp với mảng xanh của đơn vị ở hoăc phân tán kết hợp với các mảng xanh trong nhóm nhà.

III.5.2.5. Chợ Tùy điêu kiện khu vực, sinh viên có thể chọn quy mô tôi thiểu cho công trình này là 0,2 ha bên cạnh việc đê xuât thêm các chưc năng thương mại dịch vu kết hợp với các công trình ở khác. Thuật ngữ “chợ” có thể được hiểu là môt công trình thương mại như các cửa hàng tiện lợi 24/24 hoăc siêu thị nho.

36


Quy mô tối thiểu của trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở :

STT

LOẠI CÔNG TRINH

DIỆN TÍCH (ha)

1 Trường mẫu giáo 0,452 Trường tiểu học 0,73 Trạm y tế 0,34 Sân luyện tập 0,35 Chợ 0,2

TÔNG CỘNG 1,95

III.5.3. quy mô các thành phần đất đai con lạiDo QCXDVN 1: 2008/BXD đã không còn quy định cu thể vê các thành phân đât đai này mà để cho người thiết kế tự lập luận và đê xuât dựa vào bôi canh thực tế của khu vực, nên trong phạm vi của đồ án này, sinh viên có thể dựa vào Bảng chỉ tiêu sư dụng đất tham khảo ở mục 3.2 để làm cơ sở tính toán.Tuy nhiên, các con sô tính được cung chi là thước đo tôi thiểu mưc đô phuc vu của phương án, sinh viên cân kết hợp với các sô liệu đo đạc thực tế từ phương án cơ câu của mình để có phương án cân băng đât đai tôt nhât (thể hiện qua “Bảng cân băng đất đai” của mỗi phương án).

III.6. ĐỀ XUÂT PHƯƠNG AN CƠ CÂUIII.6.1. Phương án cơ cấuSinh viên thực hiện các sơ đồ phân tích tách lớp vê môi quan hệ giữa khu đât với các điêu kiện tự nhiên – hiện trạng của khu vực xung quanh để làm cơ sở cho việc phân khu chưc năng trong đơn vị ở.

Sinh viên đê xuât 2 phương án cơ câu dựa trên 2 muc tiêu phát triển khác nhau. Ca 2 phương án phai là phương án sử dung tôt, có nôi dung và hình thưc phù hợp với muc tiêu đã đê ra. Sinh viên lựa chọn phương án căn cư vào sô lượng ưu điểm và mưc đô thoa man muc tiêu và các yêu câu thiết kế.

37

3

2

1


Ví dụ minh họa 1 phương án cơ cấu1 – Đất dịch vụ đô thị2 – Đất cây xanh3 – Đất ở

III.6.2. Cân bằng đất đaiIII.6.2.1. Các bước thực hiệnBước 1 Lựa chọn chi tiêu theo quy

chuân đôi với từng thành phân đât

Bước 2 Tính toán sơ bô căn cư theo quy mô dân sô hoăc câp công trình trong khu vực nghiên cưu

Bước 3 Cân đôi lại ty lệ giữa các thành phân đât trên cơ sở muc tiêu của đồ án (ví du: muc tiêu đô thị sinh thái, muc tiêu phát triển hệ thông dịch vu đô thị, muc tiêu nhà ở xã hôi, v.v.)

III.6.2.2. Lập bảng cân bằng đất đai

Bang cân băng đât đai thể hiện kết qua cuôi cùng của bước cân băng đât dành cho phương án cơ câu được chọn dưới dạng sô liệu cu thể.

Ví du: Bang cân băng đât đai cho trường hợp quy mô dân sô 6.000 người

STT

THANH PHẦN ĐÂT ĐAI

CHI TIÊU DIỆN TÍCH TY LỆ

(m2/người) (ha) (%)

1 Đât ở 15,00 9,00 60,002 Đât công trình dịch vu 3,25 1,95 13,003 Đât cây xanh + TDTT 3,00 1,80 12,004 Đât giao thông 3,75 2,25 15,00

TÔNG CỘNG 25,00 15,00 100,00

38


III.7. ĐỀ XUÂT PHƯƠNG AN SƯ DUNG ĐÂTIII.7.1. Đề xuất phương án tổ chức không gianGiai đoạn này chủ yếu tập trung vào việc lựa chọn loại hình ở và cách thưc tô chưc các không gian ở sao cho hợp ly với các điêu kiện bên trong cung như xung quanh khu đât. Các không gian công công đã được chi tiết hóa ở các phân tính toán trước.

Sinh viên tiến hành phân chia các nhóm ở lớn thành các lô phô hay lô đât nho hơn băng cách tô chưc mạng lưới đường nôi bô.Sau đó, sinh viên đê xuât phương án tô chưc không gian ở băng việc lựa chọn các hình thưc công trình và ty lệ của chúng.Ví du phương án sử dung 9ha đất ở:1 - Biệt thự 3 tâng chiếm 2,25 ha2 - Nhà liên kế 4 tâng chiếm 3,1 ha3 - Chung cư 9 tâng loại 1 chiếm

1,8 ha4 - Chung cư 9 tâng loại 2 chiếm 1 ha5 - Chung cư 18 tâng chiếm 0,8 ha

Minh họa 1 sơ đồ tổ chức không gian

III.7.2. Tính toán các chỉ tiêu sư dụng đất cho từng lô

Có 5 chi tiêu yêu cơ ban của 1 lô đât:- Diện tích (ha)- Mật đô xây dựng (MĐXD) tôi đa (%)- Tâng cao tôi đa- Hệ sô sử dung đât- Dân sô (người)

III.7.2.1. Diện tíchSinh viên thông kê diện tích từng lô đât theo phương án phân khu chưc năng

III.7.2.2. Mật độ xây dựng (MĐXD) tối đaCăn cư theo chưc năng lô đât, loại hình và kích thước công trình, sinh viên chiếu theo các quy định tương ưng trong

39

5

21

2

3 4

2

MĐXD (%) = x 100

HS SDĐ =


QCXDVN 1: 2008/BXD, muc: 2.8.6 - Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phépTừ đó, đê xuât con sô tôi đa cho từng lô xây dựng công trình cu thể.

Diện tích xây dựngDiện tích lô đât

III.7.2.3. Tầng cao tối đaSinh viên tự đê xuât tâng cao công trình cho phù hợp với giai pháp tô chưc không gian mình thiết kế.Đôi với các công trình nhà ở, cân tính toán cân đôi tâng cao với sô lượng môi thể loại công trình cho phù hợp với quy mô dân sô. Ví du: cùng diện tích đât ở và quy mô dân sô trung bình, giai pháp bô trí hoàn toàn nhà biệt thự sẽ gây thiếu chô ở, ngược lại nếu thay tât ca băng chung cư cao tâng sẽ gây lãng phí vì sẽ có nhiêu hô bo trông.Bước tính toán sô nhà sẽ được trình bày ở phần 7

III.7.2.4. Hệ số sư dụng đấtTông diện tích sàn xây dựngDiện tích lô đât

III.7.2.5. Dân sốCăn cư theo loại hình và sô lượng nhà ở môi loại để tính toán sơ bô quy mô dân sô trong từng lô đât. Thông thường người ta lây trung bình 4 người/hộ làm cơ sở tính toán.

III.7.2.6. BANG THÔNG KÊ SƯ DUNG ĐÂTSTT

TÊN LÔ DIỆN TÍCH

MĐXDmax

TẦNG CAO

HỆ SÔ SDĐ

DÂN SÔ

GHI CHU

(ha) (%) max (người)

A ĐÂT Ơ 8,10 60001 BT 2,25 40 3 1,2 1802 LK1 0,90 80 4 3,2 2403 LK2 1,08 80 4 3,2 3884 LK3 1,17 80 4 3,2 2125 CC9 1,80 40 9 3,6 2376

6 CC9-18 1,80 40 18 4,1 26042 loại chung cư

B ĐÂT DICH VU ĐÔ

1,86

40


THI… 40 4 1,6 -

C ĐÂT CÂY XANH 2,70… 10 1 - -

D ĐÂT GIAO THÔNG 2,34… - - - -TÔNG CỘNG

15,00 6000

III.7.2.7. Một số ví dụ

III.8. TÍNH TOAN SÔ NHA

III.8.1. BIỆT THỰViệc tính toán là tính số lượng lô đất xây dựng.Diện tích đât xây dựng biệt thự (khu 1) = 2,25 ha (1)Quy mô trung bình của 1 lô đât là 250-300 m2 (2)Sô lượng biệt thự

41

5

21

2

3 4

2


= (1) / (2) = 75 – 90căn (3)Đáp ưng được quy mô dân sô = (3) x 4 = 300 – 360 người

III.8.2. NHA LIÊN KẾLy luận tương tự như loại hình biệt thựDiện tích đât nhà liên kế (các khu 2) = 0,9 + 1,08 + 1,17 = 3,15 ha

(1)Quy mô trung bình của 1 lô đât là 100 – 120 m2 (2)Vậy sô lượng nhà liên kế = (1) / (2) = 262 – 315 căn (3)Đáp ưng được quy mô dân sô = (3) x 4 = 1048 – 1260 người

III.8.3. CHUNG CƯIII.8.3.1. Mâu công trìnhViệc đâu tiên khi tiến hành tính toán với thể loại công trình này là chọn mẫu măt băng nhà. Thông thường để tính toán, người ta lây tiêu chuân 80 m2/hô.Môi đơn nguyên sàn chung cư thường được thiết kế từ 4 – 8 hô.Diện tích môi môt sàn chung cư chiếm từ 400 m2 trở lên.

III.8.3.2. Trường hợp chỉ 1 loại chung cư trong 1 lô đấtVí du lô chung cư 9 tâng CC9 (khu 3) với diện tích 1,8 ha và MĐXD 40%Tông diện tích đât để xây chung cư = 18000 m2 x 40% = 7200 m2

Trong trường hợp này, gia định chọn chung cư 9 tâng, diện tích sàn 600 m2 và được chia làm 6 hô.Sô người sông trong 1 chung cư = 9 tâng x 6 hô x 4 người = 216 ngườiSô chung cư 9 tâng tôi đa = 7200 m2 / 600 m2 = 12 cănĐáp ưng được quy mô dân sô = 216 người x 12 căn = 2592 người* Kết quả trên chi mang tính lý thuyết, trong thực tế số nhà thường bị giảm so với tính toán do thế đất, hình dáng khối, cách bố cục khối và các quy định về khoảng cách, khoảng lùi công trình.

III.8.3.3. Trường hợp co nhiều loại chung cư trong 1 lô đấtVí du trong lô CC9-15 với diện tích 1,8 ha và MĐXD 40%Ta chọn 2 mẫu chung cư: - Chung cư 15 tâng, diện tích sàn 800 m2 và được chia làm 8 hô,

năm trong khu vực điểm nhân tâng cao (khu 5) với diện tích khu dự kiến là 0,8 ha.

- Chung cư 9 tâng, diện tích sàn 600 m2 và được chia làm 6 hô được bô trí trong khoang diện tích còn lại (khu 4), dự kiến hơn 1 ha.

42


Căn cư vào giai pháp tô chưc không gian, ta tính toán sơ bô sô lượng chung cư 15 tâng tôi đa có thể bô trí làm điểm nhân cho toàn khu vực (khu 5)Sô chung cư 15 tâng tôi đa = 8000 m2 x 40% / 800 m2 = 4 cănSô dân sông trong 1 chung cư = 15 tâng x 8 hô x 4 người = 480 ngườiVậy giai pháp 4 tháp cao tâng đáp ưng được quy mô dân sô :4 căn x 480 người = 1920 ngườiTrường hợp bô cuc chi chọn 3 tháp cao tâng, quy mô dân sô đáp ưng được là :3 căn x 480 người = 1440 người

Tông diện tích dành cho ca 2 loại chung cư = 18000 x 40% = 7200 m2 (1)Diện tích chiếm đât của 3 chung cư 15 tâng = 800 m2 x 3 = 2400 m2

(2)Diện tích còn lại để xây dựng các chung cư 9 tâng = (1) – (2) = 4800 m2

Sô chung cư 9 tâng có thể bô trí = 4800 m2 / 600 m2 = 8Đáp ưng được quy mô dân sô = 216 người x 8 căn = 1728 người

III.8.4. Kiểm tra quy mô dân sốSau khi tính toán sơ bô sô nhà, sinh viên cân kiểm tra lại sô dân để quyết định việc thay đôi ty lệ và quy mô các loại hình nhà ở cho phù hợp.

Tổng số dân theo phương pháp tính trên:

STT

LOẠI CÔNG TRINH SÔ NHA DÂN SÔ

1 Biệt thự 75 – 90 300 – 360

2 Liên kế 262 – 315 1048 – 1260

3 Chung cư 9 tâng (1) 12 2592

4 Chung cư 9 tâng (2) 8 1728

5 Chung cư 15 tâng 3 1440

TÔNG CỘNG 7108 - 7380

Kết qua trên là thừa sô lượng nhà ở so với yêu câu quy mô dân sô 6000 người (theo ly thuyết). Để cân đôi sô lượng nhà ở, sinh viên có

43


thể chọn cách điêu chinh MĐXD thiết kế các khu chung cư xuông <40%, thay đôi giai pháp bô cuc khôi, giam tâng cao, sô lượng công trình hoăc thay đôi mẫu đơn nguyên.

44

ĐÔ AN SINH VIÊN THAM KHAOĐỒ ÁN 1

ƯU ĐIỂM- Tô chưc mang xanh

và nhóm ở kết hợp hài hòa với nhau trên tông thể khu đât.

- Dai công viên bô trí cạnh bờ sông tận dung được canh quan tự nhiên.

- Khu nhà ở chung cư cao tâng kết hợp đế thương mại bô trí dọc truc đường đôi ngoại tận dung được các lợi thế vê thương mại dịch vu đồng thời tạo hình anh thu hút cho khu vực từ phía bên ngoài.

NHƯỢC ĐIỂM- Thiết kế đường cut ở

góc khu đât làm cho giao thông không xuyên suôt.

- Không có bô trí trường mẫu giáo đôc lập trong đơn vị ở.

ĐỒ ÁN 2


ƯU ĐIỂM- Tô chưc mạng lưới

giao thông kết nôi xuyên suôt hợp ly trong đơn vị ở.

- Các loại hình nhà ở đa dạng phong phú và được bô cuc hợp ly trên tông thể.

NHƯỢC ĐIỂM- Trường tiểu học bô trí

ở măt ngoài đơn vị ở không đam bao kha năng phuc vu nôi bô cho các nhóm ở.

46


ĐỒ ÁN 3ƯU ĐIỂM- Tô chưc cơ câu có loi

trung tâm là cây xanh và các chưc năng công công phuc vu cho khu vực.

NHƯỢC ĐIỂM- Tô chưc tạo ra nhiêu

ngã giao gân nhau không thuận lợi cho giao thông.

- Không bô trí trường mẫu giáo đôc lập trong đơn vị ở.

- Lựa chọn loại hình mẫu chung cư không phì hợp.

47


MINH HỌA KHÔNG GIAN THAM KHAO

MÔ HINH

48

PHỤ LỤC 2TRUYỀN THÔNG VA XU HƯỚNG MỚI TRONG TÔ CHƯC CÂU TRUC ĐƠN VI Ơ ĐÔ THI

1. TÔ CHƯC CÂU TRUC ĐƠN VI Ơ ĐÔ THI TRUYỀN THÔNG1.1 Đơn vị ở láng giềng của Clarence PerryThiết kế đô thị hiện đại thế giới ngày nay được đăc trưng băng việc chia

đô thị thành các vùng quy hoạch, các khu nhà ở và các tiểu khu nhà ở. Đó là môt đóng góp quan trọng vào nên văn hóa xây dựng đô thị hiện đại, khai thông môt hướng phát triển đô thị hợp ly mới, luận thuyết của Perry thực sự đã gây môt chân đông trong dư luận các giới chuyên môn và công chúng.

Ly luận Đơn vị láng giêng của C. Perry đê xuât (1939) dựa vào môi quan hệ cơ ban nhât của công đồng khu vực: chưc năng phuc vu giáo duc. Quy mô của đơn vị láng giêng được xác định dựa vào lượng dân cư (6000-12000 người) tương đương với lượng học sinh để hình thành trường phô thông cơ sở. Trong cơ câu của Đơn vị láng giêng, quan điểm của C. Perry vê vùng phuc vu khu vực của các công trình trung tâm dịch vu công công là không bên chăt. Vì vậy các công trình trung tâm dịch vu công công được đây ra biên, giáp ranh với các truc giao thông bên ngoài đơn vị láng giêng. Cung từ đây trong ly thuyết đô thị, các khái niệm: phuc vu tại chô và không chi phuc vu tại chô được hình thành. Khái niệm phuc vu tại chô là chi môi quan hệ vùng phuc vu bên chăt, còn khái niệm không chi phuc vu tại chô để nói vê sự không bên chăt của vùng phuc vu.

Những nguyên tắc cơ ban của việc tô chưc xây dựng đô thị theo đơn vị ở láng giêng như: Đơn vị ở láng giêng được bao quanh bởi những tuyến giao thông chính, bên trong Đơn vị ở láng giêng là đường nôi bô tạo thành mạng lưới nôi kết từ các tuyến giao thông bên ngoài vào các khu nhà ở và các công trình phuc vu công công khu ở. Việc bô trí và sử dung hợp ly các công trình dịch vu; trường học đăt gân với loi không gian cây xanh,trường học và nhà tre nôi liên với các đường đi bô, cách ly hoàn toàn với đường lớn… Cáccửa hàng được đăt ở vành ngoài đơn vị ở láng giêng, gân các bến giao thông công công.

Tại Liên Xô cu và các nước xã hôi chủ nghia Đông Âu sau chiến tranh thế giới thư II đã phát triển các mô hình ở dạng tiểu khu nhà ở. Tiểu khu nhà ở dựa vào nguyên tắc tô chưc của đơn vị ở láng giêng và phát triển thêm môt sô nguyên tắc, hướng đến sự phuc vu tôi ưu nhât điêu kiện ở như: giao thông khu vực được tô chưc là các đường cut, không xuyên qua tiểu khu nhà ở; trong tiểu khu nhà ở chia thêm câp phuc vu nhóm ở với trung tâm là công trình Mẫu giáo- Nhà tre; nhà ở trong tiểu khu nhà ở chủ yếu là nhà chung cư có khoang không gian cây xanh và vườn tre…


Hình 1.1 Đơn vị ở láng giềng của C.Perry

Các sơ đồ cấu trúc đô thị tâng bậc với tiểu khu nhà ở là đơn vị cơ sở tại các nước xã hội chủ nghia Đông âu và Liên xô cu.

50


1.2 Mô hình đơn vị ở của N.L.Englehardt, Jr.Đơn vị ở là bô phận câu thành đô

thịBên cạnh các khu nhà ở , đơn vị ở

bao gồm môt trường tiểu học, môt khu vực buôn bán nho và môt sân chơi.Các bô phận này được bô trí tập trung tạo thành trung tâm của đơn vị ở và đam bao khoang cách đi bô từ nhà ở xa nhât đến đó không vượt quá ½ dăm (~800m)

Trường tiểu học có quy mô phuc vu 600-800 học sinh, tương đương với quy mô dân sô khoang 1.700 gia đình.

Hai đơn vị ở (3.400 gia đình) có môt trường trung học cơ sở và môt trung tâm giai trí liên kê . Khoang cách đi bô từ nhà xa nhât đến nơi này không vượt quá 1 dăm (~1.600

m)Bôn đơn vị ở (6.800 gia đình) có môt trường phô thông trung học ,

môt trung tâm thương mại , môt công viên và môt khu vực giai trí lớn

1.3 Mô hình đơn vị ở của José SertMôi môt đơn vị ở có môt trường tiểu học và khoang cách đi bô từ nhà ở xa nhât đến đó không vượt quá ¼ dăm (~400 m)Dân sô môt đơn vị ở là khoang 9.000-10.000 ngườiTrung tâm đơn vị ở bao gồm trường tiểu học , các sân chơi tre em , nhà thờ, trung tâm buôn bán , thu viện và trạm y tếSáu đến tám đơn vị ở hợp thành môt “khu đô thị” với dân sô từ 56.000 -80.000 người . Môi “khu đô thị” này có môt trường THPT

Trung tâm “khu đô thị” bao gồm trường THCS và THPT , phòng tập công đồng, phòng hòa nhạc , nhà hát , trung tâm buôn bán , trung tâm giai trí và trung tâm hành chính .

51


1.4 Mô hình tiểu khu của các nước XHCNMô hình đơn vị ở

dưới môt tên gọi khác là “tiểu khu” đã đươc các nước XHCN trước đây vận dung và áp dung vào Việt Nam từ những năm sau chiến tranh chông Pháp. Mô hình tiểu khu có những đăc điểm cơ ban sau :

Tiểu khu được giới hạn bởi các đường giao thông khu vực và phân khu vực

Quy mô dân sô của tiểu khu là từ 8.000-15.000 người

Các tuyến giao thông chính đô thị không được cắt qua tiểu khu

Môi tiểu khu có môt trường phô thông cơ sở (trước đây . trường tiểu học và THCS được ghép chung lại gọi là

phô thông cơ sở)

Môi tiểu khu bao gồm các nhóm nhà ở, môi nhóm nhà ở có môt nhà tre và mẫu giáo

Tiểu khu có môt trung tâm công công , được đăt ở trung tâm hình học hay tại lôi vào tiểu khu. Đây là trung tâm câp 1 phuc vu nhu câu hăng ngày của người dân trong tiểu khu

Không gian tiểu khu được tô hợp theo nhóm, môi nhóm được tô hợp bởi các modul có không gian giông nhau

1.5 Mô hình đơn vị ở theo Khuynh hướng đô thị hoa mới

Khuynh hướng đô thị hóa mới (New Urbanism) được bắt đâu phát triển tại Mỹ vào thập ky 80 của TK XX nhăm đưa ra môt nguyên ly Quy hoạch và thiết kế đô thị mới tránh được sự phát triển mât cân băng và dàn trai trước đó

Các nhà Quy hoạch và kiến trúc sư đi đâu trong khuynh hướng này

52


bao gồm Andes Duany, Elizabeth Plater Zyberk, Peter Calthorpe . Mô hình đơn vị ở theo Khuynh hướng đô thị hóa mới như sau:

Đơn vị ở có môt trung tâm và môt vùng biênBán kính ly tưởng của môt đơn vị ở là ¼ dăm (~400m) tính từ trung

tâm tới vùng biênMôt đơn vị ở là môt tông the cân băng các hoạt đông của con người:

cư trú , mua sắm , làm việc , học tập , tôn giáo, giai trí,…-Câu trúc xây dựng cơ ban của môt đơn vị ở (vị trí các công trình xây

dựng và các tuyến giao thông ) dựa trên môt mạng lưới đường phô liên thông nôi bô

Đơn vị ở ưu tiên các không gian công công và dành vị trí thích hợp cho các công trình công công

53

Trên nguyên tắc cơ ban này , các mô hình đơn vị ở truyên thông (Traditional Neighborhood TND) , đơn vị ở khuyến khích đi bô và giao thông công công (Transit-Oriented Development TOD) được áp dung rông rãi ở Mỹ.


2. XU HƯỚNG MỚI TRONG TÔ CHƯC CÂU TRUC ĐƠN VI Ơ ĐÔ THI:

Bước sang Thế ky 21, phát triển bên vững trở thành muc tiêu hang đâu cho tât ca các quôc gia, các thành phô , các đơn vị ở và mọi người dân .của “bên vững”Đơn vị ở của Thế ky 21 không phai chi phát triển trên cơ sở các giá trị “truyên thông” mà còn phai phát triển trên cơ sở các giá trị của “bên vững”Riêng vê Quy hoạch và phát triển, đơn vị ở bên vững cân đạt được môt sô muc tiêu sau:- Đam bao môt câu trúc và chât lượng tôt nhât cho mọi bô phận chưc năng - Tạo điêu kiện cho các bô phận chưc năng phát triển thành công- Đam bao các công trình công công , thương mại dịch vu tôt cho mọi nhu câu của các tâng lớp dân cư - Tạo kha năng tham gia phát triển đô thị của mọi tâng lớp dân cư- Tạo lập môt môi trường XH ôn định đáp ưng hu câu hiện tại cung như tương lai của các tâng lớp dân cư , tại các khu vực khác nhau trong đơn vị ở.

2.1. Đơn vị ở bền vững 2.1.1 Diện tích và ranh giới- Quy mô thích hợp để khuyến khích các hoạt đông đi bô và mọi nhu câu hàng ngày của dân cư đêu được đáp ưng kha năng đi bô . - Quy mô thích hợp cho môt đơn vị ở là khoang 40 ha đến 50 ha . Quy mô tôi thiểu để môt đơn vị ở có thể phát triển là khoang 20ha - Diện tích đủ lớn để đam bao phát triển hôn hợp đây đủ các thành phân chưc năng phuc vu cuôc sông của dân cư. Theo đó bán kính thích hợp cho đơn vị ở là 400-500m từ trung tâm tới ranh giới (khoang cách tương đương 5 phút đi bô) - Trong đô thị , ranh giới của đơn vị ở được xây dựng bởi các yếu tô nhân tạo như tuyến giao thông , dai không gian công công , không gian mở hay các không gian đệm .

2.1.2 Dân sốQuy mô dân sô ly tưởng cho môt đơn vị ở là từ 7.000-8.000 dân

2.1.3 Lối tiếp cận – lối vàoXác định 1 hay 2 lôi vào chính từ các truc giao thông chính (như từ đường cao tôc hay đường chính đô thị ) và hạn chế các lôi vào phu

54

Trên nguyên tắc cơ ban này , các mô hình đơn vị ở truyên thông (Traditional Neighborhood TND) , đơn vị ở khuyến khích đi bô và giao thông công công (Transit-Oriented Development TOD) được áp dung rông rãi ở Mỹ.


khác. Tuy nhiên , điêu này không có nghia là hạn chế các kha năng giao tiếp với bên ngoài đơn vị ở

2.1.4 Không gian giao tiếpMôi môt đơn vị ở cân 1 hay nhiêu không gian giao tiếp với các đơn vị ở lân cận nhăm khuyến khích , tang cương các môi quan hệ xã hôi giữa các đơn vị ở . Các đơn vị ở , thông qua các hoạt đông xã hôi trong không gian này , có thể học tập rút kinh nghiệm lẫn nhau, giúp đỡ nhau cùng phát triển của tưng đơn vị ở cung như sự bên vững chung của tông thể các đơn vị ở .

2.1.5 Trung tâmMôi môt đơn vị ở đêu có môt trung tâm công công .Trung tâm là nơi thu hút và hôi tu của các tâng lớp dân cư. Nó có thể bao gồm các không gian công công như toag thị chính, trường học, nhà thờ . Sự tập trung và hôi tu này sẽ anh hưởng tới toàn thể vật chât và xã hôi của công đồng trong đơn vị ở.

2.1.6 Phát triển hỗn hợp các khu chức năng Là đăc điểm mâu chôt của môt đơn vị ở bên vững được thiết kế trong phạm vi đi bô. Trong kha năng đi bô của mình, với môt quãng đường vừa phai , mọi dân cư đêu có thể tiếp cận dễ dàng với môt loạt các chưc năng sử dung mà họ mong muôn.

2.1.7 Phát triển tập trung thu gọn- Khuyến khích , tang cường các môi quan hệ công đồng thông qua các không gian hay các công trình công công được bô trí gân nhau như công viên , quang trường , tòa thị chính, khu thương mại …- Các khu vực ở , thương mại và công trình công công được bô trí tập trung xen lẫn sẽ khuyến khích việc đi bô giữa các khu vực chưc năng.

2.1.8 Đa dạng các loại hình nhà ở- Nhà ở là vân đê quan trọng nhât đôi với môi gia đình - Cung câp nhiêu loại hình nhà ở như nhà ở chia lô liên kế măt phô (nhà ở đô thị) , nhà biệt thự , căn hô chung cư … Môi môt loại hình nhà ở cân được phân chia theo nhiêu quy mô khác nhau , điêu đó sẽ tạo ra nhiêu mưc giá khác nhau (giữa các loại hình và trong cùng môt loại hình) phù hợp với nhiêu mưc thu nhập và đô tuôi.

55


2.1.9 Hê thống giao thông:Mạng lưới đường phô:-Mạng lưới đường phô liên hoàn và hạn chế chiêu rông long đường -Đường phô trong đơn vị ở bên vững là môt mạng lưới liên thông nôi bô. Với cùng môt điểm đến , có rât nhiêu sự lựa chọn vê tuyến đường và khoang cách , qua đó, làm giam ách tăc giao thông, tiết kiệm thời gian , đồng thời cung khuyến khích việc đi bô hay xe đạp.-Lòng đường cân đủ hep để hạn chế tôc đô và lưu lường xe (đăc biệt là xe oto) -Đường phô được chia thành nhiêu câp khác nhau dựa trên chưc năng sử dung đât hai bên đường, lưu lượng người đi bô và lưu lượng xe cô của chúng.Không bao giờ có môt đường phô chi dành cho xe cô và ngược lại , những đường phô được quy định chi dành cho người đi bô sẽ làm suy giam kha năng tồn tại của chúng. Môt khoang cách phù hợp giữa các giao lô (từ 75-150m) sẽ tạo thuận lợi cho kha năng đi lại ở các đường phô và việc bô trí các công trình trong khu phô.Trong hệ thông giao thông đơn vị ở ngoài ra cân có : Lôi đi bô, Bãi đô xe, phương tiện vận chuyển…

2.1.10 Mật độ

56


- Mật đô cao nhât năm ở khu trung tâm (khu vực bao gồm các công trình công công, thương mại dịch vu hay nhà ở chung cư ) và giam dân ra ngoài rìa đơn vị ở (khu vực bao gồm các khu nhà ở biệt thự hay nhà vườn) - MDXD thích hợp sẽ khuyến khích và thúc đây các hoat đông đi bô, nhân mạnh các không gian măt phô , không gian mở công công (sân chơi, cây xanh), lôi đi bô và các bến xe buyt . MDXD tại các khu vực công trình công công , thương mại dịch vu, phi nhà ở (thường có mật đô cao) cân tương thích hay có sự chuyển tiếp phù hợp với mật đô cây dựng tại các khu ở liên kê (thường có MDXD thâp hơn)

2.1.11 Không gian mở- Các không gian mở cân được bô trí đêu khắp - Đây là thành phân không thể thiếu trong việc tạo lập môi trường và canh uan của đơn vị ở . Cây xanh, tham co , măt nước , các yếu tô canh quan tự nhiên hay nhân tạo của các khoang mở sẽ góp phân tang cường chât lượng môi trường, chât lượng cuôc sông cho đơn vị ở.- Môt hệ thông các không gian mở từ quang trường trung tâm, các công viên đến sân chơi tạo nên sự hài hòa và gắn kết các bô phận chưc năng khác nhau trong đơn vị ở. Chính các không gian này sẽ xác định nên tính chât và đăc trưng riêng của đơn vị ở.

57


PHỤ LỤC 3QUY HOẠCH ĐƠN VI Ơ TRÊN THẾ GIỚI

3.1 SEASIDEVị trí: Walton Country, Florida, Mỹ ,1981Diện tích: 32.4 haTư vấn thiết kế:Duany Plater –Zyberk & Company (DPZ) , Architects and Town PlannersChủ trì: Andres Duany, Elizabeth Plater – ZyberkNăm bên bờ biển vịnh Mêhico, bắt đâu quy hoạch và xây dựng vào năm 1981, Seaside được coi là đơn vị ở đâu tiên áp dung thành công New Urbanism tại Mỹ. Ban quy hoạch Seaside đã đê xuât môt câu trúc tập trung theo dạng công đồng cư dân truyên thông thay vì dạng phát triển dàn trai theo kiểu mới . Với chưc năng chính la môt khu nghi ngơi giai trí (resort), môt trung tâm công công và thương mại được bô trí chính giữa đơn vị ở , xung quanh là tòa nhà thị chính , nhà thờ , chợ, các cửa hang và bưu điện. Mọi tuyến đường đêu được quy hoạch hướng vê khu vực trung tâm này hoăc hướng ra bờ biển.Sau hơn 20 năm phát triển, ngày nay Seaside đã trở thành môt biểu tượng của New Urbanism với các nguyên tắc cơ ban vê: sự phát triển đa dạng và hôn hợp ; đê cao các hoạt đông đi bô; hệ thông các công trình công công hoàn hao; các dạng nhà ở phù hợp ; sự hòa nhập giữa các yếu tô Quy hoạch – Kiến trúc , môi trường sinh thái và văn hóa-Xã hôi, đăc biệt là đê cao con người và công đồng dân cư.

3.2 LAKE WEST58


Vị trí: Dalas, Texas , Mỹ,1981Diện tích: 202.34 haTư vấn thiết kế: Peterson/ Littenberg ArchitectsThiết kế: Steven Peterson (chủ trì), Barbara Littenberg (chủ trì) , Loren E.Cannon (cộng tác), Blake Middleton, James Papoutsis

Giông như tât ca các khu nhà ở ven đô vào những năm 1950-1960 khác tại Mỹ, Lake West cung sớm trở nên lôi thời và xuônnnông câp như môt khu ô chuôtBan Quy hoạch mới đã đê xuât phương án thay đôi hoàn toàn sự đơn điệu và rời rạc của câu trúc cu băng môt sự kiên kết chăt chẽ có hệ thông của câu trúc công đồng truyên thông. Thay vì phai phá bo các công trình cu (như các dự án tái phát triển khác), ban Quy Hoạch đưa ra các giai pháp tái câu trúc các dãy nhà với việc mở rông them các tuyến đường, chinh trang lại măt đừng xây dựng các công trình mang tính kết nồi và tạo canh quan cho khu vực . Đây chính là điểm thành công nhât của dự án.Bên cạnh đó, môt khu trung tâm công công được hình thành xung quanh khu vực hồ nước gồm khu hành chính, các văn phòng và cửa hang thương mại, dịch vu . Gân đó là khu vực công viên trung tâm, trung tâm công đồng và nhà hát.

59


PHỤ LỤC 4: MỘT SÔ CHI TIÊU THEO QUY CHUẨN XÂY DỰNG VIỆT NAM

Quy hoạch các đơn vị ở1 .Yêu cầu đối với quy hoạch các đơn vị ở:Quy hoạch các đơn vị ở phai đam bao cung câp nhà ở và các dịch vu

thiết yếu hang ngày (giáo duc mâm non, giáo duc phô thông cơ sở, văn hoá thông tin, chợ, dịch vu thương mại, thể duc thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn...) của người dân trong bán kính đi bô không lớn hơn 500m nhăm khuyến khích sử dung giao thông công công và đi bô. Quy hoạch xây dựng mới các đơn vị ở cân đam bao đường giao thông từ câp đường chính đô thị trở lên không chia cắt đơn vị ở. Chi tiêu đât đơn vị ở trung bình của toàn đô thị phai được lựa chọn trên cơ sở dự báo vê nhu câu đôi với các loại hình ở khác nhau trong đô thị, đam bao đáp ưng cho các đôi tượng khác nhau trong đô thị và trên cơ sở giai pháp tô chưc không gian theo các câu trúc chiến lược phát triển đô thị.

2. Các quy định về quy hoạch sử dung đất đơn vị ởCác đồ án quy hoạch chi tiết ty lệ 1/500 phai xác định được vị trí,

quy mô các khu chưc năng. Các công trình công công dịch vu đô thị phù hợp với quy mô dân sô trong khu vực thiết kế, đồng thời xem xét đến nhu câu của các khu vực lân cận. Quy mô dân sô phai được dự báo phù hợp với các mô hình nhà ở và chi tiêu nhà ở, đât ở được lựa chọn. Hoăc ngược lại, với quỹ đât nhât định và muc tiêu bô trí dân cư, cân lựa chọn giai pháp quy hoạch và mô hình, chi tiêu nhà ở phù hợp.

Trong các nhóm nhà ở phai bô trí vườn hoa, sân chơi với bán kính phuc vu (tính theo đường tiếp cận thực tế gân nhât) không lớn hơn 300m. Đôi với nhóm nhà ở chung cư, diện tích đât ở là diện tích chiếm đât của các khôi nhà chung cư với mật đô xây dựng tôi đa như quy định trong bang 2.7a (mật đô xây dựng thuân tôi đa cho phép của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đât và chiêu cao công trình).

Đôi với nhóm nhà ở liên kế hoăc nhà ở riêng le, diện tích đât ở là diện tích lô đât xây dựng nhà ở của các hô gia đình.

Trong đơn vị ở có các loại hình nhà ở đa dạng, chi tiêu đât ở phai được tính toán cho từng loại hình nhà ở riêng biệt, chi tiêu các loại đât còn lại được tính là chi tiêu trung bình.

Các quy định vê sử dung đât đơn vị ở như sau:- Diện tích đât đơn vị ở tôi thiểu là 8m2/người. Chi tiêu đât đơn vị ở

trung bình của tòan đô thị phai không lớn hơn 50m2/người. Trường hợp đăc biệt (đô thị du lịch, đô thị miên núi, đô thị có điêu kiện khí hậu đăc biệt, điêu kiện tự nhiên đăc biệt...) phai có luận cư để lựa chọn chi tiêu thích hợp;

- Đât cây xanh sử dung công công trong đơn vị ở tôi thiểu phai đạt 2m2/người, trongđó đât cây xanh trong nhóm nhà ở tôi thiểu phai đạt 1m2/người;

60


- Đât công trình giáo duc mâm non và phô thông cơ sở tôi thiểu phai đạt 2,7m2/người.

-Đât các khu vực sử dung hôn hợp (có thể gồm đât ở và đât san xuât/kinh doanh), được quy đôi ra loại đât tương ưng theo ty lệ diện tích sàn sử dung cho môi loại chưc năng.

Đôi với các khu ở phuc vu đôi tượng có thu nhập thâp, các đôi tượng nhà ở xã hôi, chi tiêu quy hoạch sử dung các loại đât trong đơn vị ở phai đạt tôi thiểu 70% so với các quy định nêu trên, đồng thời, măt cắt ngang đường giao thông nho nhât (đường trong nhóm nhà ở) phai đam bao ≥ 4m.

Đôi với các khu vực phuc vu cho các loại hô đăc biệt (đôc thân, ky túc xá...) cân điêu chinh các chi tiêu sử dung đât cho phù hợp.

3. Quy hoạch hệ thống các công trình dịch vu đô thịCác công trình dịch vu đô thị phuc vu trong đơn vị ở (trường học,

chợ…) cân đam bao bán kính phuc vu không quá 500m. Riêng đôi với khu vực có địa hình phưc tạp, bán kính phuc vu của các lọai công trình này không quá 1,0km

Các công trình dịch vu phai được bô trí ở vị trí phù hợp với từng loại chưc năng:

+ Các công trình nhà tre, trường học, bệnh viện... không bô trí tiếp giáp các truc đường câp đô thị trở lên, đam bao có đủ diện tích sân, vườn, cây xanh và chô đô xe;

+ Các công trình văn hoá, thương mại dịch vu cân được bô trí trên các đường giao thông chính theo các câp dịch vu;

+ Các tuyến đường dẫn đến các công trình dịch vu cho người già, tre em, người tàn tật không được cắt qua các tuyến giao thông chính đô thị nếu không có đường chui,vượt;

+ Khi quy hoạch các công trình dịch vu đô thị ngâm, cân đam bao kết nôi hợp ly và thuận tiện giữa các công trình trên măt đât và các công trình dưới măt đât

61


62


4. Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép:1) Công trình nhà ở:Mật đô xây dựng thuân tôi đa của lô đât xây dựng nhà ở liên kế,

riêng le và nhóm nhà chung cư được quy định trong bang

2) Các công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ:Mật đô xây dựng thuân (net-tô) tôi đa của các công trình công công

như giáo duc, y tế, văn hóa, TDTT, chợ trong các khu vực xây dựng mới là 40%.

63


5. Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các lô đất xây dựng công trình

Trong các lô đât xây dựng công trình, phai đam bao quy định vê ty lệ tôi thiểu đât trồng cây xanh nêu trong bang

6. Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở- Kích thước lô đât quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cu thể

theo nhu câu và đôi tượng sử dung, phù hợp với các giai pháp tô chưc không gian và được quan ly theo quy định vê quan ly xây dựng của khu vực lập quy hoạch.

- Lô đât xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phô có lô giới ≥20m, phai đồng thời đam bao các yêu câu vê kích thước tôi thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đât xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2;+ Bê rông của lô đât xây dựng nhà ở ≥5m;+ Chiêu sâu của lô đât xây dựng nhà ở ≥5m.- Lô đât xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới,

khi tiếp giáp với đường phô có lô giới <20m, phai đồng thời đam bao các yêu câu vê kích thước tôi thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đât xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2.+ Bê rông của lô đât xây dựng nhà ở ≥4m.+ Chiêu sâu của lô đât xây dựng nhà ở ≥4m.- Chiêu dài tôi đa của môt dãy nhà liên kế hoăc riêng le có ca hai

măt tiếp giáp với các tuyến đường câp đường chính khu vực trở xuông là 60m. Giữa các dãy nhà phai bô trí đường giao thông phù hợp với các quy định vê quy hoạch mạng lưới đường giao thông hoăc phai bô trí đường đi bô với bê rông tôi thiểu là 4m.

7. Quy định về khoảng lùi công trìnhQuy định về khoảng cách giữa các dãy nhà liên kế hoặc công

trình đơn lẻ (gọi chung là dãy nhà) :- Đôi với các dãy nhà cao từ 16m trở lên: phai đam bao quy định vê

khoang cách băng 70% quy định vê khoang cách đôi với các công trình xây dựng trong khu vực quy hoạch mới.

64


- Đôi với các dãy nhà cao dưới 16m: phai đam bao khoang cách giữa các cạnh dài của 2 dãy nhà tôi thiểu là 4m và khoang cách tôi thiểu giữa hai đâu hồi của 2 dãy nhà có đường giao thông chung đi qua là 3 m (khoang cách từ ranh giới lô đât đến tim đường giao thông chung tôi thiểu là 1,5m).

- Trong trường hợp hai dãy nhà có chiêu cao khác nhau thuôc 2 lô đât liên kê của hai chủ sở hữu quyên sử dung đât khác nhau, khoang cách tôi thiểu từ môi dãy nhà đó đến ranh giới giữa 2 lô đât phai đam bao tôi thiểu băng 50% khoang cách tôi thiểu giữa hai dãy nhà có chiêu cao băng chiêu cao của dãy nhà đó.

8. Các quy định chung về quy hoạch giao thôngĐường nhóm nhà ở: không bắt buôc tô chưc thành đường giao thông

có via he nhưng phai có giai pháp đam bao an toàn giao thông và trồng cây xanh bóng mát dọc đường.

- Đường xe đạp: dọc theo đường phô từ câp đường chính khu vực trở lên, phai bô trí đường riêng cho xe đạp và phai có dai ngăn cách hoăc vạch phân cách với đường ô-tô.

Trên các loại đường khác có thể bô trí chung đường xe đạp với đường ô-tô. Bê rông đường xe đạp tôi thiểu 3,0m.

65


-Sô làn xe hai hướng tôi thiểu: 02 làn đôi với đường câp khu vực, 01 làn đôi với đường câp nôi bô.

9. Quy hoạch đảm bảo an toàn giao thông đô thị1) Tâm nhìn: công trình xây dựng, cây xanh không được làm hạn chế

tâm nhìn và che khuât các biển báo hiệu, tín hiệu điêu khiển giao thông.Khoang cách tâm nhìn môt chiêu trên bình đồ và măt cắt dọc phu thuôc vào tôc đôtính toán, nhưng tôi thiểu phai đam bao:- Đường câp khu vực: ≥75m;- Đường câp nôi bô: ≥40m.

66

Documents

2015 Dvo Kt - Tailieuhuongdan - In3ban