Embed Size (px)
Citation preview
1.Toekomstperspectief
2017 - 2026
2
3
Inhoud Toekomstperspectief ............................................................................................................................... 5
1.1 Inleiding ......................................................................................................................................... 5
1.2 Visie ............................................................................................................................................... 5
1.3 Missie ............................................................................................................................................. 5
1.4 Wat gaan we doen? ....................................................................................................................... 6
1.5 Hoe gaan we dit doen? .................................................................................................................. 6
1.6 Met wie gaan we dit doen? ........................................................................................................... 7
Jaarplan 2017; De veranderde omgeving .............................................................................................. 10
1. Inleiding ......................................................................................................................................... 10
2. Wonen ........................................................................................................................................... 11
2.1 Klantbenadering ...................................................................................................................... 11
2.2 De directe leefomgeving ......................................................................................................... 12
2.3 Het passend toewijzen ............................................................................................................ 14
2.4 Gemeentelijke woonvisie ........................................................................................................ 15
3. Vastgoed ........................................................................................................................................ 16
3.1 Zorgen voor voldoende woningen .......................................................................................... 16
3.2 Handhaven van de goede kwaliteit van ons bezit ................................................................... 18
4. Financiën ....................................................................................................................................... 19
4.1 Nieuwe regelgeving ................................................................................................................. 20
4.2 Treasury jaarplan ..................................................................................................................... 20
5. Bedrijfsvoering............................................................................................................................... 21
5.1 Organisatie .............................................................................................................................. 21
5.2 Digitalisering ............................................................................................................................ 22
6. Slotwoord ...................................................................................................................................... 24
Meerjarenbegroting 2017 t/m 2026 ..................................................................................................... 25
7.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 26
7.2 Samenvatting ............................................................................................................................... 27
7.3 Geconsolideerde balans 2016 t/m 2026 ..................................................................................... 30
7.4 Geconsolideerde resultaatbegroting 2016 t/m 2026 .................................................................. 31
7.5 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2016 t/m 2026 .................................................................. 32
7.6 Toelichting meerjarencijfers ........................................................................................................ 33
7.7 Geconsolideerde resultaatbegroting 2017 .................................................................................. 35
7.8 Toelichting op de geconsolideerde resultaatbegroting 2017 ..................................................... 36
4
7.9 Treasury jaarplan ......................................................................................................................... 41
Bijlage 2 ............................................................................................................................................. 43
2.1 Kengetallen m.b.t. verhuur/bezit ............................................................................................ 43
2.2 Kengetallen financieel ............................................................................................................. 44
2.3 Analyse van de resultaatbegroting 2017 ................................................................................. 45
2.4 Analyse van de begroting 2017 vorig jaar en dit jaar .............................................................. 46
2.5 Investeringen/desinvesteringen 2017 t/m 2026 .................................................................... 47
2.6 Specificatie onderhoudslasten 2017 t/m 2026 ....................................................................... 48
2.7 AFKORTINGEN EN BEGRIPPENLIJST ......................................................................................... 49
5
Toekomstperspectief
1.1 Inleiding De contouren voor de nabije toekomst worden steeds duidelijker. De fusie tussen de gemeente
Rijnwaarden en Zevenaar wordt per 1 januari 2018 een feit. Ons werkgebied is op basis van de
Nieuwe Woningwet opnieuw vastgesteld. begin 2017 zal de gemeente Rijnwaarden naar verwachting
zowel haar Omgevingsvisie als haar Woonvisie presenteren. Met name de inhoud van de woonvisie
zal duidelijkheid gaan geven in de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van Vryleve.
Vryleve staat er goed voor. Heeft een positieve kasstroom en is in staat om al haar afspraken na te
komen. De combinatie van meer duidelijkheid en financiële zekerheid biedt de mogelijkheid om in
2017 meer concrete beelden te gaan schetsen voor de ontwikkelingen in de komende jaren.
Ontwikkelingen die natuurlijk wel bepaald worden door onze visie en missie.
1.2 Visie
Vryleve gaat in Rijnwaarden voor het behoud van de eigenheid van
de dorpen en het versterken van het geheel!
Een visie waar we nog steeds geheel achter staan. De fusie tussen Rijnwaarden en Zevenaar
verandert daar niets aan. Ons werkgebied ligt in de zes dorpen en zal dat ook blijven. Samen met
bewoners en dorpsraden zetten wij ons in voor een optimaal woon- en leefklimaat. Wij gaan er van
uit dat de nieuwe gemeente onze visie deelt. Wij zullen deze visie ook als uitgangspunt hanteren bij
de te maken prestatieafspraken tussen gemeente en Vryleve.
1.3 Missie
Vryleve zorgt ook in de toekomst voor voldoende, doelmatige en
betaalbare woningen in de huursector voor de mensen die in de dorpen
(willen) wonen.
In het afgelopen jaar hebben we diverse gesprekken met de gemeente, Huurders Belangen
Vereniging en dorpsraden gevoerd over wat voor huurwoningen nodig zijn in de gemeente. Het is
goed om vast te stellen dat we het met elkaar eens geworden zijn. Dat het kleinere, goedkope en
grondgebonden woningen moet zijn. Vanuit dit concept hebben we een drietal projecten besproken
en zijn we het traject gestart om te komen tot realisatie hiervan.
Zoals in de inleiding reeds gemeld zijn we in afwachting van met name de woonvisie. In deze visie
moet helder worden van welke aantallen huurwoningen de gemeente uitgaat voor de komende jaren
en in welke dorpen zij aanvulling/inkrimping wenst.
6
1.4 Wat gaan we doen? Zoals gemeld in ons ondernemingsplan zullen we de komende jaren:
zorgen voor voldoende, bij de vraag passende woningen
benodigde woonfaciliteiten handhaven en waar gewenst uitbreiden
de goede kwaliteit van ons bezit handhaven
ons inzetten voor de verbetering van de woonomgeving
We zijn blij dat we eindelijk een redelijk aantal woningen kunnen realiseren, die een aanvulling zijn
op ons woningbestand. Woningen waaraan ook echt behoefte is.
De realisatie van een zorgvisie in Rijnwaarden duurt wat langer als oorspronkelijk verwacht. Een
oorzaak is de verandering in de aanwezige zorgpartijen en de daarbij behorende zoektocht naar een
nieuw evenwicht. Eind 2016 hebben betrokkenen de draad weer opgepakt. We hopen dat deze
zorgvisie ons kan helpen om onze huurder optimaal te kunnen ondersteunen in hun woongenot, ook
bij veranderende omstandigheden.
In 2017 gaan we onze visie en gevormde beelden inzake het goed onderhouden van onze woningen
vastleggen in een visiedocument “Onderhoudsbeleid’. Hierin zullen alle facetten van het onderhoud
en hoe wij daar naar kijken in een samenhangend geheel worden gepresenteerd. Dit zal één van de
pijlers zijn van het te actualiseren Strategisch Voorraad Beleid.
Wij maken ons zorgen om de consequenties van de veranderende regelging in de zorg voor de
leefomgeving. Steeds meer mensen die vroeger niet zelfstandig woonden moeten dit nu wel gaan
doen. De kans dat dit gaat leiden tot problemen/irritaties in de directe woonomgeving is niet te
vermijden. De eerste situaties doen zich al voor. Als woningcorporatie, zeker gezien de politieke
standpunten, hoeven ons daar niet voor verantwoordelijk te voelen. Het is tenslotte niet onze taak.
Vryleve kijkt daar echter anders naar. Vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid en de directe
gevolgen voor onze huurders zullen wij met betrokken partijen ons inzetten om deze veranderde
omgeving zo prettig mogelijk te maken voor alle partijen.
1.5 Hoe gaan we dit doen? Zoals aangegeven in het ondernemingsplan vervolgen we onze koers. De weg die we zijn ingeslagen
wordt gewaardeerd. Dit betekent dat we dicht bij de klant willen staan, flexibel zijn in het zoeken
naar oplossingen, open staan voor initiatieven en daarin graag meedenken. Wij beseffen dat onze
klant maatwerk wil, gehoord wil worden, maar ook beseft dat niet alles kan.
Belangrijk hierbij zijn/is:
goedlopende primaire processen
een goede financiële positie
een goede communicatie
De primaire processen lopen goed, natuurlijk kan het altijd beter, maar in beginsel verlopen de
processen goed. Feitelijk is er geen leegstand. Dit blijkt wel uit de snelheid waarop we de
leegstaande appartementen in De Pannerd, terug gekregen van Diafaan weer verhuurd krijgen.
7
Afdeling overschrijdend werken is vanuit het procesmatig werken steeds meer gemeengoed
geworden.
Onze financiële positie is goed. Het denken vanuit onze doelstelling, betaalbare woningen aan
kunnen bieden voor mensen met lagere inkomens, is steeds meer een vanzelfsprekendheid. De
voorliggende meerjarenbegroting laat zien dat we ondanks ons investeringsprogramma in 2021
voldoen aan de norm van maximaal 45 K aan vreemd vermogen per Vhe.
Goede communicatie is het smeermiddel van de organisatie. Zowel in- als extern. Een belangrijk
voordeel van het procesmatig werken is dat over ‘afdelingen’ heen een activiteit besproken en
uitgevoerd wordt. Persoonlijk direct contact blijft voor ons heel belangrijk, vandaar dat we geregeld
bewonersavonden blijven organiseren in de verschillende dorpen en periodiek overleg willen met
van belang zijnde partijen en instellingen. Naast dit persoonlijk contact kunnen we ook niet zonder
een goede, toegankelijke site met een ‘mijn vryleve’ voor de huurders. Een onderdeel waar we in
2017 nadrukkelijk aandacht aan geven om informatie-uitwisseling nog verder te verbeteren .
1.6 Met wie gaan we dit doen? ‘We’ is de organisatie Vryleve. Een organisatie die de afgelopen jaren een afname kende qua aantal
medewerkers. We hebben nu een goede verhouding gevonden in aantal arbeidsplaatsen in
verhouding met ons bezit. Een verhouding die nog beter gaat worden als gevolg van de beoogde
uitbreiding van ons bezit. Bij personeelsmutaties zullen we per situatie beoordelen wat de
consequenties zijn.
De samenwerking tussen gemeente, Vryleve en ook de Huurders Belangen Vereniging is essentieel
als we kijken naar de Woningwet. Wat ons betreft wordt hier ook de dorpsraden aan toegevoegd.
Wij zijn tevreden over de wijze waarop de samenwerking met en tussen deze partijen steeds meer
gestalte krijgt. Onderwerpen als nieuwbouw en verbetering leefomgeving horen in dit overleg zeker
thuis. We zijn en blijven ook in overleg met de zorginstellingen, die op verschillende niveaus zorg
verlenen aan onze huurders.
Naast de samenwerking met onze collegae-corporaties werken we ook aan een goed netwerk van
bedrijven die innovatief bezig zijn op hun disciplines. Die met hun innovaties een bijdrage kunnen
geven aan een nog betere prijs-kwaliteitsverhouding.
8
9
De veranderde omgeving
Het Jaarplan 2017
10
Jaarplan 2017; De veranderde omgeving
1. Inleiding Nieuwe statuten, een Reglement Financieel Beleid en Beheer, een nieuw werkgebied en het laatste
jaar werken met de zelfstandige gemeente Rijnwaarden. Slechts enkele voorbeelden die laten zien
hoe onze wereld is veranderd en nog steeds door veranderd. Veranderingen die soms grote en vaak
kleine gevolgen hebben voor ons werken. Veranderingen, die de transparantie van de corporatie
bepaalt niet ten goede komt.
Wij streven ernaar dat we helder communiceren met onze huurders, belangenorganisaties en
anderen. Dat helder is wat we doen, waarom we dit doen en op welke wijze de uitvoering
plaatsvindt. Een goed leesbaar Jaarplan is daar in de jaarcyclus een belangrijk startpunt voor. Na het
lezen van dit jaarplan weet u wat Woonstichting Vryleve in 2017 gaat ondernemen. Via onze site
houden we u op de hoogte van de voortgang en bieden we u de gelegenheid om contact met ons op
te nemen als u vragen en/of opmerkingen heeft.
In 2016 hebben we bereikt dat ons beeld, de noodzaak om kleinere, goedkope grondgebonden
woningen te bouwen, gedeeld wordt door zowel de Huurdersbelangen Vereniging (HBV) als de
gemeente Rijnwaarden. Voorbereidingen zijn getroffen om in 2017 tot een daadwerkelijke realisatie
te komen van in ieder geval twee nieuwbouwprojecten. De verdere voorbereiding en het
bouwproces zal duidelijk zijn invloed hebben op onze activiteiten in 2017.
Naast de nieuwbouw gaan we in 2017, nadrukkelijker dan de voorgaande jaren, aan de slag met de
directe leefomgeving van onze huurders. Een leefomgeving die gaat van ‘verlichting achterpad tot en
met vermijden/oplossen van overlast’. Ook de leefomgeving wordt beïnvloed door de veranderingen
die plaatsvinden in diverse regelgeving. Wij voelen ons medeverantwoordelijk en gaan samen met
onze huurders en hopelijk ook de gemeente aan de slag om een praktische invulling te vinden voor
gesignaleerde problemen en om te komen tot heldere afspraken
De gemeente Rijnwaarden streeft ernaar om begin 2017 haar ‘Omgevingsvisie’ en ‘Woonvisie’ te
presenteren. De inhoud hiervan zal consequenties hebben voor onze Strategisch Voorraad Beleid
(SVB), maar moet in ieder geval leiden tot prestatieafspraken tussen gemeente, Vryleve en de HBV.
Woonstichting Vryleve zet haar beleid voort. Vanuit een gezonde financiële basis werken voor
betaalbare huren en een goede leefomgeving. Wij hopen dat we samen met onze huurders en
betrokken partijen tevreden zullen zijn over ‘de veranderde omgeving’!
Lobith, 20november 2016 Dirk Hoogland Directeur-bestuurder
11
2. Wonen Het huisvesten van mensen met een beperkt inkomen en dus het handhaven van betaalbare huren is
de belangrijkste taak van Vryleve. Dit betekent dat we in 2017 ons huurprijsbeleid voorzetten en de
jaarlijkse huurverhoging, rekening houdende met aanpassingen in de huurtoeslag, beperkt zullen
houden.
Bij een proces als de jaarlijkse huuraanpassing blijkt overduidelijk hoe belangrijk het is om duidelijk te
communiceren. Dit leidt tot minder vragen, opmerkingen en bezwaren. Goede communicatie die
ook bevorderd wordt door kortere procedures, zoals we in 2016 bereikt hebben met bijvoorbeeld
het op een andere wijze inplannen van de reparatieverzoeken.
2.1 Klantbenadering
Uit onze contacten met de huurders en de HBV blijkt dat we nog wel een paar verbeterstappen
kunnen zetten als het gaat om onze klantbenadering. Hierbij zijn punten genoemd als:
Het uiterlijk de volgende werkdag terugbellen of mailen
Hierbij duidelijk aangeven wat de klant van ons kan
verwachten
Voortgang ook ongevraagd doorgeven aan de klant
Tijdnemen voor de klant
Het geeft een goed gevoel als uit enquêtes blijkt dat onze klant in zijn algemeenheid tevreden is over
de wijze waarop hij/zij behandeld is door medewerkers van Vryleve. Ondanks deze positieve
terugkoppeling beseffen we dat het ook nog steeds voorkomt dat een klant niet geheel tevreden is.
Soms horen we dit rechtstreeks, maar het gebeurd tegenwoordig ook dat we ontevredenheid
vaststellen via berichtgeving op facebook. Ontevredenheid is helaas niet te voorkomen, maar we
kunnen wel nog meer doen om het te vermijden of te achterhalen. Vandaar dat we:
na afronding van een activiteit contact opnemen met de klant om zijn/haar mening te
vernemen
een herinnering sturen naar de klant waarmee we een afspraak hebben
niet denken in onmogelijkheden, maar samen met de klant zoeken naar mogelijkheden
binnen de regelgeving
2.1.1 Verbeteren eerste klantcontacten
2.1.2 Vermijden/ achterhalen van klantontevredenheid
12
In 2017 worden er nieuwe woningen gerealiseerd. Een proces wat in 2016 alleen achter de bureaus
en vergadertafels heeft afgespeeld. We naderen nu het moment dat we de communicatie gaan
zoeken met belangstellenden en betrokkenen. Hiertoe moet per project een duidelijk
communicatieplan opgezet. Een plan wat niet alleen in zal gaan op de communicatie met betrekking
tot het bouwen, maar ook inzicht zal geven op welke wijze we kandidaat-huurders willen betrekken
en welke informatie daartoe beschikbaar moet zijn.
2.2 De directe leefomgeving
De omgeving is veranderd en blijft veranderen. Gelukkig beseffen steeds meer partijen dit en wordt
steeds meer in gezamenlijkheid gezocht naar oplossingen. Dit geldt ook voor de directe
leefomgeving. Een leefomgeving die zichtbaar beïnvloed wordt door de mate van onderhoud van
groen en infrastructuur . Het is niet voor niets dat tijdens bewonersavonden de directe
leefomgeving altijd hoog op de agenda staat en er interessante discussies plaatsvinden over de
kwaliteit van de tuin van de buren, het openbaar groen en het onderhoud van achterpaden en de
verlichting daarvan.
De directe leefomgeving gaat niet alleen om het zichtbare gedeelte, maar steeds meer om het niet
zichtbare deel. De overlast die mensen elkaar aandoen, de integratie van nieuwe bewoners in de
straat, de eenzaamheid van ouderen maar ook de invloed die de veranderende zorg heeft op het
langer thuis wonen van mensen. Onderwerpen welke nog moeilijk bespreekbaar zijn in algemene
bijeenkomsten, maar gelukkig wel steeds meer besproken worden in de vergaderruimtes.
2.2.1 De zichtbare leefomgeving
De verantwoordelijkheid voor en de wijze waarop achterpaden worden onderhouden is een
terugkerend gespreksonderwerp met dorpsraden en HBV. Met elkaar hebben we vastgesteld dat de
kwaliteit van de achterpaden belangrijk is voor de beleving van de bewoners, maar ook dat de
bewoners een achterpad zien als openbaar terreinwaar zij niet verantwoordelijk voor zijn.
Dit betekent dat we in 2017 starten met het structureel aanpakken van de achterpaden. Met
betrekking tot de onkruidbestrijding kiezen we voor een ander type van verharding, waardoor
onkruid minder kans maakt en toekomstig onderhoud minimaal is en gaan zorgen dat jaarlijks het
onkruid in de achterpaden wordt verwijderd.
In 2016 hebben we verschillende testen gedaan met de verlichting. We zijn in overleg met de HBV
tot de conclusie gekomen dat we de opstelling in Herwen verder uitrollen. We brengen de komende
jaren op verschillende plekken armaturen aan, die gebruik maken van de beschikbare
stroomvoorziening vanuit bergingen. De betreffende huurder zal daar een reële vergoeding voor
krijgen.
Werkzaamheden die ook met de direct zichtbare leefomgeving te maken hebben zijn:
2.1.3 Communicatieplannen opstellen/uitvoeren inzake de nieuwbouwprojecten
2.2.1.1 Verder uitwerken / starten met de uitvoering van het beleid voor structureel goede
achterpaden
13
Appartementengebouw aan de Dorpsdijk:
De binnenzijde van het gebouw is niet echt met zijn tijd mee gegaan, waardoor het van
binnen vrij donker is. Naast het vervangen van de vloerbedekking bekijken we welk effect
wijziging in de kleurstelling heeft op een betere beleving en uitstraling van dit gebouw.
Gemeenschappelijke tuin aan de Berkhaag:
In 2016 zijn de beelden/wensen met betrekking tot de gemeenschappelijke tuin bij de
bewoners geïnventariseerd. De uitkomsten van deze inventarisatie zijn besproken met twee
hoveniers. Zij hebben beide een plan gemaakt voor de inrichting van een nieuwe tuin. In
2017 wordt één van deze plannen uitgevoerd.
Tuin Jan van Kleefstraat:
Bewoners van het appartementengebouw
aan de Jan van Kleefstraat (zowel huurders
als kopers) hebben aangegeven de huidige
tuin saai te vinden. Medewerkers van
Vryleve vinden ook dat met name de tuin
aan de achterzijde een opknapbeurt kan
gebruiken. In het najaar van 2016 zijn de
wensen van de bewoners geïnventariseerd.
Zoals het er nu naar uit ziet, hoeft niet de
hele tuin op de schop, maar kan het
volstaan met een nieuwe beplanting en aan het realiseren van kleinere aanpassingen aan de
inrichting.
2.2.2 De niet zichtbare woonomgeving
Gelukkig wordt er steeds meer aandacht gevraagd voor dit onderdeel van de woonomgeving.
Effecten van wijzigingen in de zorg zijn al merkbaar, ook al zijn ze nog niet in absolute getallen weer
te geven. Maar het is niet voor niets dat er steeds meer publicaties verschijnen van partijen,
waaronder de corporaties die zich zorgen maken over de consequenties hiervan in de
woonomgeving.
Wij hebben het voordeel als corporatie nog te beschikken over een eigen onderhoudsdienst.
Dagelijks komen de drie medewerkers in over het algemeen bewoonde woningen en rijden ze door
ons bezit heen. Zij horen en zien veel. Deze signaalfunctie is van grote meerwaarde, mits binnen de
organisatie de signalen worden opgevangen en leiden tot vervolgacties. Daarnaast vindt er periodiek
overleg plaats met het sociaal team van de gemeente en zijn ook de wijkagenten geregeld onze gast
om (mogelijke) probleemsituaties te bespreken.
In 2017 willen we deze onzichtbare woonomgeving een gezicht mee gaan geven door eens per
kwartaal in de reguliere rapportages een beeld te schetsen van de bestaande problematiek en de
status daarvan. Hierbij dient gezorgd te worden dat privacygevoelige informatie niet in een
rapportage verschijnt.
2.2.1.2 Uitvoeren specifieke werkzaamheden leefomgeving (Dorpsdijk, Berkhaag en Jan van
Kleefstraat)
14
2.3 Het passend toewijzen
Voor het toewijzen van onze woningen hebben we te maken met een scala van regelgeving,
waaronder de huisvestingsverordening. De huisvestingsverordening is een verordening, waarin de
gemeente (binnen haar bevoegdheden) aangeeft op welke wijze Vryleve haar woningen moet
toewijzen aan kandidaat-huurders. Door te anticiperen op gebeurtenissen in de veranderde
omgeving voorzien we in 2017 discrepanties tussen de feitelijke regelgeving en de door zowel de
gemeente Rijnwaarden als Vryleve gewenste situatie.
2.3.1 Toewijzen bij nieuwbouw
Doelstellingen van de te realiseren nieuwbouw zijn het op gang brengen van enige doorstroming op
de lokale woningmarkt en het bieden van goedkope woningen aan de plaatselijke jongeren. Deze
doelstellingen, die onderschreven worden door zowel de gemeente, dorpsraden alsmede de HBV, is
echter alleen te realiseren als (een deel van) de woningen bij voorrang toegewezen mogen worden
aan inwoners van de gemeente. In de eerste helft van 2016 is bij de gemeente aangegeven dat de
huidige verordening deze voorrang niet mogelijk maakt en dat wij onvoldoende vrije ruimte hebben
om dit hierbinnen te regelen. Reden om voor te stellen over dit onderwerp nadere afspraken te
maken.
Ten tijde van het vaststellen van het Jaarplan 2017 hebben we nog geen duidelijkheid over het
nadere onderzoek wat de gemeente zou instellen naar de mogelijkheden om dit met elkaar goed te
regelen.
2.3.2 Huisvesten van statushouders
Met het versneld plaatsen van vergunninghouders in de Beereboot, gecombineerd met het feit dat
ze door plaatsing waarschijnlijk reeds meetellen voor de taakstelling is onduidelijkheid ontstaan in
hoeverre deze bewoners van Rijnwaarden nog vallen onder een urgentiecategorie van de
huisvestingsverordening..
Op basis van de instroom van de laatste maanden en de verwachting dat deze verlaging zich ook zal
doorzetten in 2017 is de taakstelling voor de eerste helft 2017 lager dan in 2016. Op het moment van
schrijven van dit jaarplan, was alleen de landelijke taakstelling bekend. We gaan er vooralsnog van
uit dat het aanbieden van 10 % van de vrijkomende woningen aan vergunninghouders voldoende is
om de gemeente te laten voldoen aan haar taakstelling .
2.3.1 Streven naar het komen tot een afspraak met de gemeente m.b.t. toewijzen aan huidige
inwoners
2.3.2.1 Huisvesten van vergunninghouders in samenwerking met gemeente en Stichting
Vluchtelingenwerk door ongeveer 10% van de vrijkomende woningen beschikbaar te stellen
2.2.2 Eens per kwartaal wordt inzicht gegeven in deze problematiek via de reguliere
rapportages
15
Een doelstelling voor 2017 is ook om bij de huisvesting van vergunninghouders meer aandacht te
hebben voor de direct omwonenden. We zijn eind 2016 benaderd door “Zorg verandert” om samen
met hen een kort programma op te zetten. Een programma waarbij door een dialoog tussen
betrokkenen wederzijds begrip ontstaat en ideeën worden uitgewisseld om gezamenlijk een betere
leefomgeving te realiseren.
2.3.3 Huurprijsbeleid
Ons streven blijft erop gericht om, met een kleine marge naar beide kanten, te komen tot gelijke prijs
kwaliteitsverhoudingen binnen ons bezit. Hierbij zijn betaalbare huren het uitgangspunt. Daarom
streven we ernaar om de jaarlijkse huurverhoging gemiddeld te beperken tot het niveau van de
inflatie. Mede als gevolg van de afspraak met de Autoriteit Wonen dat de gemiddelde schuld per
woning ultimo 2021 moet voldoen aan hun norm, zijn we genoodzaakt een hogere huurverhoging te
realiseren. We hebben de extra huurinkomsten nodig om de schuldenlast terug te brengen naar het
gewenste niveau. Deze verhoging passen we toe bij die huren ,waarbij sprake kan zijn van
huurtoeslag. Door de verhoging van deze toeslag ondervinden de mensen met een laag inkomen
geen nadelig effect.
2.4 Gemeentelijke woonvisie
Begin 2017 hoopt de gemeente zowel haar omgevingsvisie alsmede haar woonvisie afgerond te
hebben. Een woonvisie die bepalend moet zijn voor de toekomstige doelstellingen voor de (nieuwe)
gemeente inzake het aspect wonen en dus ook voor bijvoorbeeld het toekomstige bouwprogramma
van Vryleve. Een visie die ook in 2017 de basis moet vormen voor het maken van prestatieafspraken
tussen gemeente – HBV – Vryleve.
Op dit moment hebben wij nog geen indicatie van de inhoud. Er is nog geen concept beschikbaar en
het moment van publicatie wordt helaas steeds opgeschoven. Wij hopen, samen met de HBV, dat
hetgeen wij hebben kunnen inbrengen straks terug te vinden is in de visie en dat oplossingen zijn
gevonden voor de gesignaleerde knelpunten . Zodra de woonvisie is vastgesteld gaan wij starten met
de actualisatie van ons SVB. Hiermee zorgen we dat ons SVB synchroon loopt met de woonvisie op
het vlak van bijvoorbeeld de gewenste omvang van ons bezit.
2.3.2.2 Enkele bijeenkomsten organiseren uitgaande van het op te zetten programma.
2.3.3 Benodigde extra huurverhoging toe passen bij de ‘huurtoeslag-huren’
16
3. Vastgoed “Vastgoed in ontwikkeling” dit gaat zoals u kunt lezen in dit hoofdstuk zeker op voor het jaar 2017.
Niet alleen verwachten we eindelijk een redelijk nieuwbouwprogramma te realiseren, ook qua
organisatie rondom de beheersing van het vastgoed willen we dit jaar duidelijke stappen zetten.
3.1 Zorgen voor voldoende woningen
Op het moment van schrijven van dit jaarplan is er geen duidelijkheid over de benodigde aantallen
huurwoningen voor de komende jaren in Rijnwaarden. De woonvisie is ook in concept nog voor ons
volledig onbekend. We hebben onze informatie doorgegeven, kennen een onderzoeksrapport welke
in opdracht van de gemeente is uitgevoerd, maar zijn in afwachting van de door de gemeente
getrokken conclusies. Conclusies die de basis zullen vormen voor ons te actualiseren Strategisch
Voorraad Beleid (SVB). De verwachting is dat deze visie in de eerste maanden van 2017 vastgesteld
zal zijn.
Op basis van ons vigerend SVB, gesprekken met HBV, dorpsraden en de gemeente en onze financiële
mogelijkheden zijn we tot de conclusie gekomen dat we in 2017 twee nieuwbouwprojecten kunnen
realiseren.
A. Lobith,Graaf Reinaldstraat/Meermarkt
Deze locatie was gemeenschappelijk bezit van Gemeente Rijnwaarden en Vryleve. De
gemeente is eigenaar van locatie Meermarkt, Vryleve van de aangrenzende locatie ‘Graaf
Reinaldstraat’. Door aankoop zijn de gemeentelijke gronden in het bezit gekomen van
Vryleve.
Het overleg tussen gemeente en Vryleve heeft mede door de afgesproken transactieseleid
tot een duidelijk verbeterd plan. Dit voorziet nu in de realisatie van 21 woningen. Woningen
bestaande uit twee woonlagen, een bruto vloer oppervlak van iets meer dan 90 m2 en een
huurprijs van ongeveer € 500.
3.1.1 Actualiseren SVB
17
B. Tolkamer, Vierkenshof
Op Vierkenshof willen we graag onze nieuw
ontwikkelde woningen gaan realiseren. Woningen
die uitermate geschikt zijn voor zowel, jong als
oud. Duurzaam gebouwd en in principe als nul op
de meter woning. Een woning die dus perfect past
bij de vraag van zowel dit moment (zoals blijkt uit
de huidige statistieken), maar ook voor de
toekomst (zoals blijkt uit de nu bekende
prognoses).
Een woning die de huidige jongeren de kans biedt
om in de gemeente te blijven wonen, maar ook
eindelijk de ouderen de mogelijkheid geeft om in
de gemeente te verhuizen naar een woning, die
niet alleen kleiner is maar ook goedkoper. Een
woning die we daarom graag op termijn ook op
andere locaties willen realiseren.
Op deze locatie zouden we , zoals het er nu naar uitziet 25 woningen kunnen realiseren.
3.1.2 Realisatie van twee nieuwbouwprojecten
18
3.2 Handhaven van de goede kwaliteit van ons bezit
De afgelopen jaren hebben we al veel energie gestoken in het verbeteren van onze werkwijze
rondom het onderhoud. Zo is de opzet van ons planmatig onderhoud aanzienlijk verbeterd, hebben
we goede resultaten bereikt met het anders inplannen van de werkzaamheden van onze eigen
onderhoudsdienst en hebben we beter grip gekregen op de uitvoering van reparatieverzoeken
rondom bijvoorbeeld vochtoverlast/lekkages. Verbeteringen die met behoud van de gewenste
kwaliteit ook hebben geleid tot kostenreductie. Ook hebben we over verschillende facetten diverse
discussie gevoerd om te komen tot beeldvorming hoe we de betreffende onderdelen in de toekomst
willen aanpakken. In het jaar 2017 komen we tot de ‘afronding’ van een aantal van deze activiteiten.
We hebben al behoorlijke stappen gezet in het verbeteren van de beheersing/planning van het
planmatig onderhoud en in de uitvoering van het dagelijks onderhoud. Onze doelstelling is dit in
2017 af te ronden. Dit betekent onder andere dat we al onze ideeën/meningen/discussies gaan
omzetten in vastgelegd “ Onderhoudsbeleid’.
In dit beleid zal aangegeven worden hoe Vryleve de komende jaren zal zorgdragen dat haar
woningen in een goede staat verkeren, de keuzes die we daarbij maken zowel voor het bepalen van
materiaalkeuzes als van cycli. Met dit ‘onderhoudsbeleid’ moeten we ook toezichthouders, zoals het
WSW, kunnen overtuigen dat de door ons gehanteerde parameters reëel zijn.
De afgelopen jaren hebben we flink wat energie gestoken om de basisgegevens in kaart te brengen,
hierbij valt te denken aan:
3.2.1 Planmatig onderhoud
Het opstellen van de begroting Planmatig Onderhoud is al enige jaren geen automatisme meer bij
Vryleve. Een automatisme die bestond uit “het voorbije jaar verwijderen en een nieuw jaar eraan
toevoegen”. De ingevoerde jaarlijkse inspectie geeft een duidelijk beeld of gepland onderhoud
daadwerkelijk nodig is c.q. dat er onderhoud naar voren gehaald moet worden. Daarnaast worden
ook de ontwikkelingen\verbeteringen gevolgd van toepasbare materialen en technieken. Welke voor
zover al toepasbaar zijn onderdeel uit gaan maken van ons ‘onderhoudsbeleid’ .
De consequenties van het vast te stellen beleid zullen verwerkt worden in de op te stellen
meerjarenbegroting 2018 – 2027. Hiermee zullen de oorspronkelijk beoogde verbeterslagen zijn
gerealiseerd.
3.2.1 Verwerken vastgesteld onderhoudsbeleid in de meerjarenbegroting 2018 - 2027
3.2. Opstellen en vastleggen ‘Onderhoudsbeleid’
19
3.2.2 Duurzaamheid
Uitgangspunt is dat ons bezit in 2020 gemiddeld een energielabel B heeft. Deze doelstelling is
oorspronkelijk gebaseerd op de technische en financiële mogelijkheden van 2012. Die doelstelling
gaan we halen. De daarvoor benodigde activiteiten zijn verwerkt in onze meerjarenbegroting 2017 -
2026. Met de wetenschap van nu met betrekking tot de technische ontwikkelingen en
mogelijkheden, de actualisatie van ons SVB en de geplande nieuwbouw gaan we in 2017 inzicht
geven wat in de komende jaren ondernomen zal worden om de weergegeven doelstelling feitelijk te
realiseren. Uitgangspunt hierbij zal vanzelfsprekend zijn de situatie ultimo 2016.
In 2017 hebben de volgende activiteiten een positief effect op het niveau van het gemiddelde
energielabel:
Nieuwbouwproject Graaf Reinaldstraat: 21 woningen met minimaal label A
Nieuwbouw Vierkenshof: 25 woningen met minimaal A
Onderhoudsproject Korenbloemstraat: 16 woningen van D naar A
De ontwikkelingen op technisch vlak gaan gewoon door. We spreken intern al over mogelijkheden
van full-electric huizen. Hierbij denken we natuurlijk als eerste aan de realisatie bij nieuwbouw, maar
wat zijn de mogelijkheden hiervan bij bestaande bouw? Hierbij zijn we aan het schuiven in gedachten
van optimale isolatie naar het opwekken van de benodigde energie. Welk verdienmodel moet/kan
hieraan gekoppeld worden.
4. Financiën Op basis van de specifieke activiteiten in het jaarplan 2017 en het doorgaan van de reguliere
werkzaamheden wordt de meerjarenbegroting 2017 – 2026 gepresenteerd en wordt het eerste jaar
hiervan specifieker toegelicht. Ook uit deze meerjarenbegroting blijkt dat we met ons beleid een
dusdanige afname van onze schuldenlast weten te realiseren, dat we in 2021 voldoen aan de
afspraak met de Autoriteit Wonen. Dit is te zien in bijlage 2.2 “Financiële kengetallen”. In deze
bijlage is ook te zien dat we de komende jaren voldoen aan alle normen zoals die gesteld zijn door
zowel het WSW als de AW.
Het kasstroomoverzicht geeft inzicht in de financiële consequenties van ons handelen. Deze geeft, na
analyse, een helder beeld over het functioneren van de organisatie. In de weergegeven jaren hebben
we een positieve kasstroom op basis van de bedrijfsoperaties en operationele activiteiten. Hieruit
blijkt dat we jaarlijks geldmiddelen beschikbaar krijgen, die ingezet kunnen worden voor het doen
van investeringen en/of het aflossen van geldleningen.
Desondanks is de netto kasstroom in 2017 negatief. Dit wordt veroorzaakt door het aflossen van
geldleningen en de investeringen in nieuwbouw die in 2017 plaatsvinden.
3.2.2 Inzicht geven in het lopende traject om in 2020 een gemiddeld label B te realiseren voor
onze woningen.
20
4.1 Nieuwe regelgeving
In het laatste kwartaal van 2016 heeft de Autoriteit Wonen ons Reglement Financieel Beleid en
Beheer goedgekeurd. Dit reglement is voor Vryleve nieuw en kent vele raakvlakken met eerder
opgestelde documenten, zoals het Treasurystatuut, het Financieel Beleid en het Toezichtskader
Intern Toezicht. Onze doelstelling is om te zorgen dat we intern een praktisch, overzichtelijk en
transparant geheel krijgen van reglementen, waarin zo min mogelijk doublures in voorkomen en die
een logische structuur kennen. Uitgaande van het Reglement Financieel Beleid en Beheer zullen we
de bestaande regelgeving gaan actualiseren.
4.2 Treasury jaarplan
In het begrotingsgedeelte wordt uitvoerig stilgestaan bij wat de huidige inzichten zijn van wat in 2017
uitgevoerd moet worden op het gebied van treasury. Kort samengevat wordt vastgesteld dat:
op grond van de verwachtingen Vryleve zowel op de korte als de langere termijn geen
problemen zal kennen om de benodigde financiering aan te trekken
er door de goede spreiding van renteleningen sprake is van een gespreid renterisco
er in 2017 voor 8,0 mio aan leningen aangetrokken zal worden (6,5 mio is reeds vastgelegd)
de swap positie volledig wordt afgedekt door variabele leningen
4.1 De bestaande regelgeving actualiseren n.a.v. het Financieel Reglement
21
5. Bedrijfsvoering We weten onze vrijkomende woningen vlot te verhuren, we voldoen aan de steeds grotere vraag aan
informatieverstrekking van externe partijen en eigenlijk onopgemerkt zijn we steeds meer
procesmatig gaan werken. De bedrijfsvoering is dus op orde kan geconcludeerd worden. Desondanks
hebben de verschillende overleggen over het jaarplan 2017 nog aardig wat verbeterpunten
opgeleverd. De belangrijkste hiervan zullen in dit hoofdstuk aan de orde komen.
5.1 Organisatie
Raad van
Commissarissen 5
Directeur-
Bestuurder 1,0
Projectmanager
Directieassistente
Klant & Markt 0,9 0,7
schoonmaaksters 1,2
Woondiensten
Vastgoed Diensten
Financiële Diensten
2,9
4,8
3,3
We beginnen het jaar 2017 als werkorganisatie met 18 personen, bestaande uit 9 mannen en 9
vrouwen. Niet iedereen werkt 36 uur per week. Omgerekend in werkplekken van 36 uur komen we
uit op 14,7. Rekening houdende met het feit dat hierin 1,2 schoonmaaksters zitten en 3 buitendienst
medewerkers, mag gesteld worden dat het werkplekken in een goede verhouding staat met het
aantal verhuureenheden(1.582) wat we in bezit hebben. Deze bezettingsgraad betekent wel dat er
tijdelijk personeel ingehuurd zal worden indien omvangrijke projecten gelijktijdig worden uitgevoerd
en/of bij langduriger ziekteverzuim.
Eind 2017 treed de huidige voorzitter van de Raad van Commissarissen af. Dit betekent dat er een
nieuw lid, op voordracht van de HBV, geworven moet worden en dat de RvC een nieuwe voorzitter
zal moeten kiezen. Gezien de lengte van de huidige benoemingsprocedure zal de werving tijdig
gestart worden.
22
5.2 Digitalisering
We zijn als organisatie intussen goed gewend geraakt aan de basis functionaliteiten van het
geautomatiseerde systeem wat we nu drie jaar gebruiken. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de snelheid
waarop de maandrapportages gereed zijn en specifieke informatie gevonden wordt. Wel hebben we
met elkaar vastgesteld dat er functionaliteiten beschikbaar zijn, die nog niet worden gebruikt en die
wel degelijk kunnen bijdragen aan het beter functioneren als organisatie.
Het vastleggen van met huurders gemaakte afspraken en de voortgang daarvan is hiervan een
voorbeeld die we in 2017 gaan realiseren. Door registratie hiervan in Viewpoint kan ook bij
afwezigheid van betrokkenen direct vastgesteld worden of en zo ja wat de status is van gemaakte
afspraken met huurders.
We rekenen erop dat in het jaar 2017 de software ten behoeve van het eenvoudig registreren van de
voor- en eindopname operationeel zijn waarde heeft bewezen. Dit is namelijk voor ons bepalend of
we gebruik gaan maken van deze software. Gezien onze verwachting gaan we ervan uit dat in de
loop van 2017 de registratie van de bevindingen tijdens voor- en eindopname dus digitaal plaats gaat
vinden.
We rekenen erop dat we eind 2016 onze site gemoderniseerd hebben en dat voor de verschillende
afdelingen helder is dat we met elkaar moeten zorgen voor het actueel houden van onze site. Deze
basis is dus gelegd in 2016. Hier van uit gaan we in 2017 zorgen dat de site actueel is en blijft. Dat
daar informatie te vinden is van verantwoording van toewijzing tot de jaarkalender van het
planmatig onderhoud. Informatie ook die we, voor zover als mogelijk, ook meer op dorpsniveau
beschikbaar willen gaan maken.
Met de nieuwe site zijn de mogelijkheden om interactief te communiceren aantrekkelijker en veel
eenvoudiger gemaakt. Dit betekent wel dat we hierin bewuste keuzes moeten maken. Voorbeelden
hiervan zijn het al dan niet gebruik maken van de chatfunctie, het al dan niet inzetten van polls en
het al dan niet de mogelijkheid geven aan lezers om direct te reageren op de informatie die ze lezen.
Enkele jaren geleden hebben we het papiergebruik al weten terug te dringen door het verminderen
van het aantal printers. Desondanks gaat er nog steeds heel veel papier in onze organisatie om,
5.2.1 Het vastleggen van gemaakte afspraken met huurders en de voortgang daarvan in
Viewpoint
5.2.2. Implementeren van de software t.b.v. de voor-en eindopname
5.2.3 Actueel houden van de site
5.2.4 Keuzes maken in het gebruik van de interactieve mogelijkheden op de site
23
ondanks het feit dat we geen echte vergadercultuur hebben bij Vryleve. In 2016 hebben we een
presentatie gehad over het papierloos vergaderen en zijn tot de conclusie gekomen dat dit met de
huidige technologische middelen zeker realiseerbaar moet zijn. Dit betekent dat in de loop van 2017
ons Besluiten Overleg (BO) papierloos zal worden.
We hebben geconstateerd dat er steeds meer gebruik gemaakt wordt van de vergaderzaal om
presentaties te geven/krijgen. Ook dat deze zaal gebruikt wordt om gezamenlijk digitale gegevens op
het scherm te bekijken en te bespreken. Hierbij is de verouderde apparatuur geregeld een
belemmerende factor. Omdat de beamer aan vervanging toe is zal in 2017 naar alternatieve
oplossingsmogelijkheden gekeken worden. Belangrijke afwegingsfactoren hierbij zijn
gebruikersgemak en de leesbaarheid van het scherm.
Met ons magazine “Welkom Thuis” beschikken we over een goed gelezen blad, waarin we minder
actuele informatie , achtergrond verhalen en wetenswaardigheden goed kwijt kunnen. Tot nu toe
hebben we nog geen gebruik gemaakt van de digitale mogelijkheden van een nieuwsbrief. In 2017
willen we hier een aanzet toe geven en vaststellen voor welke informatie en belangstellenden we
een digitale nieuwsbrief kunnen inzetten.
5.3 Telefoongebruik
We beschikken nog over een oude telefooncentrale die in het geheel niet is te integreren in ons
geautomatiseerd systeem, daar willen we in de nabije toekomst wel naar toe. Een eerste stap
daartoe is het ontlasten van de huidige centrale waardoor medewerkers van Woondiensten van
bellers, die vragen naar een collega niet hoeven door te schakelen. Dit kan bereikt worden door in
correspondentie en bij het maken van mondelinge afspraken niet het algemene nummer, maar het
eigen mobile nummer door te geven. Dit is niet alleen prettig voor onze klant, maar ook voor de
afdeling woondiensten
5.2.5 Introduceren van papierloos vergaderen voor het BO
5.3 Rechtstreeks doorgeven van eigen (mobiele) telefoonnummer
5.2.6. Aanschaf andere presentatie apparatuur voor de vergaderzaal
5.2.7 Start maken met een regelmatige digitale nieuwsbrief
24
6. Slotwoord Het jaar 2017 wordt een mooi en intensief jaar. We gaan prachtige woningen realiseren en intensief
met de Huurders Belangen Vereniging en dorpsraden aan de slag om de directe woonomgeving
binnen onze mogelijkheden verder te verbeteren.
Ook moeten we vanuit de regelgeving nog meer aandacht hebben voor vastlegging en
verantwoording. Activiteiten, waarbij we steeds zullen zoeken naar de optimale balans tussen
noodzaak en effectiviteit. Bureaucratie willen we in onze platte organisatie echt vermijden.
We hebben bewezen een flexibele organisatie te zijn en weten zeker dat we met alle partijen die zich
inzetten voor een goede samenleving in de gemeente Rijnwaarden positief kunnen bijdragen in de
veranderde omgeving.
Dirk Hoogland Directeur-bestuurder
25
Meerjarenbegroting 2017 t/m 2026
26
7.1 Inleiding
De meerjarenbegroting 2017 – 2026 staat niet op zich. Het is een begroting die gebaseerd is op hetzelfde beleid. Een beleid welke is weergegeven in het ondernemingsplan “Samen verder”, het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) en andere intussen opgestelde beleidsnotities. Naast dit beleid is ook de dagelijkse werkelijkheid een belangrijk basis voor de totstandkoming van de begroting. Een werkelijkheid die met name betrekking heeft op de operationele onderdelen. Op kosten posten zoals onderhoud en rente maar ook op investeringen en verkopen van panden. De titel van het jaarplan 2017 “De veranderde omgeving” geeft aan dat Vryleve het beleid aanpast aan de nieuwe situatie. Betrokkenen zijn geregeld met elkaar in overleg geweest om budgetten te benoemen en te bespreken. Hierbij is de marktwaarde berekend in de basis versie conform het door het ministerie vastgestelde handboek 2015. De nieuwe plannen en ambities zijn omgezet in budgetten zowel voor het komende jaar als voor de lange termijn waarbij de financiële uitgangspunten verbeterd zijn. Deze meerjarenbegroting speelt duidelijk in op alle ontwikkelingen die invloed hebben op Vryleve zowel maatschappelijk als volkshuisvestelijk. In de begroting is rekening gehouden met gematigde huurverhogingen in de toekomst. Desondanks is het Vryleve gelukt om de doelstellingen zowel op lange als op korte termijn te verbeteren. Op essentiële punten is de interne informatievoorziening verder verbetert en verdiept. Processen zijn aangescherpt. Mede hierdoor is de inhoudelijke kwaliteit van de begroting op een hoger niveau gekomen. Na inzicht gegeven te hebben in de meerjarencijfers, wordt de jaarbegroting 2017, zijnde het eerste jaar van deze meerjarenbegroting gedetailleerd en uitvoeriger toegelicht weergegeven. Deze jaarbegroting vormt samen met het jaarplan 2017 het werkdocument voor het komend jaar.
27
7.2 Samenvatting In de komende hoofdstukken zullen een hoop cijfers en bijbehorende toelichting aan de orde komen. Cijfers waaraan conclusies verbonden kunnen worden. Voor degenen die niet zoveel zin hebben om alle cijfers te doorgronden beginnen we met de conclusies. Voor de geïnteresseerden kunnen deze conclusies helpen bij het verder lezen Een woningcorporatie is financieel een vrij eenvoudig bedrijf. De inkomsten bestaan hoofdzakelijk uit huuropbrengsten (7.2.1) en de hoogte daarvan staat bij aanvang van een jaar al zo goed als vast. De belangrijkst uitgaven bestaan uit:
7.2.2 Rentelasten 7.2.3 Onderhoudskosten 7.2.4 Personele lasten 7.2.5 Heffingen (met de verhoging van de saneringssteunen het opleggen van de
verhuurderheffing is dit een omvangrijke post geworden) 7.2.6 Afschrijvingskosten 7.2.1 Huren De huuropbrengsten stijgen in de komende tien jaar van 10,1 mio naar 12,2 mio. Een stijging die wordt veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging , verlaging van huren indien nodig, een toename van ons bezit en in de huur doorbelaste investeringen Vryleve heeft in het afgelopen jaar de prijs/kwaliteit verhouding van het bezit bepaald. Als gevolg hiervan is gebleken dat een deel van het bezit (m.n. de appartementen) een te hoge huur heeft. Wij willen de komende jaren geleidelijk aan deze verhouding in balans brengen. Als gevolg hiervan is jaarlijks rekening gehouden met een verlaging van de huren bij harmonisatie. In bijlage 2.1 kengetallen m.b.t. verhuur/bezit worden naast de ontwikkeling van de gemiddelde netto huurprijs per vhe nog meer interessante kengetallen gepresenteerd op vhe-niveau. 7.2.2 Rentelasten
De rentelasten zijn in het jaar 2017 ruim 28% van de huursom en zijn daarbij de hoogste kostenpost. Vryleve heeft veel langlopende schulden. Deze zijn met name veroorzaakt door de grote bouwstroom in de jaren 2005 -2009. Een bouwstroom die volledig met leningen is gefinancierd. Door geplande investeringen is de kasstroom in 2016 niet aangewend voor aflossing. Desondanks zijn de rentelasten met meer dan tien procent gedaald als gevolg van herfinancieringen tegen een lager percentage. Een belangrijke financiële doelstelling is het laten afnemen van deze langlopende schulden. Uit de geconsolideerde balans blijkt dat dit in de komende 10 jaar goed lukt. De schulden halveren met ongeveer 42 mio ,met als resultaat dat de rentelasten in 2026 met 1.4 mio zijn afgenomen ten opzichte van 2016. 7.2.3 Onderhoudskosten De lasten onderhoud variëren tussen 1,2 mio en 2,6 mio. Deze fluctuatie wordt veroorzaakt door met name het planmatig onderhoud. We hebben de feitelijk in een jaar te verwachten uitgaven opgenomen. Uit de nadere specificatie van het onderhoud blijkt de gemiddelde uitgaven per VHE € 1.065,- te zijn. In bijlage 2.6 is een specificatie van de onderhoudslasten opgenomen. 7.2.4 Personele lasten Het personeelsbestand is in 2017 ten opzichte van 2016 met 2 fte afgenomen.
28
Door natuurlijk verloop in de komende 10 jaar neemt het personeelsbestand met 15 % af. Omdat dit personeel betreft dat niet werkzaam is als overhead heeft dit met name gevolgen voor het begrote kosten niveau. De personeelskosten nemen in 10 jaar slechts met 10,5 % toe. We zijn uitgegaan zijn van een jaarlijkse verhoging van 1.4% voor de eerste vijf jaar en daarna 2%. 7.2.5 De heffingen Door de intrede van de verhuurderheffing is dit een echt omvangrijke uitgavenpost geworden. Deze heffing bedraagt in 2017 € 809.000,-. In 2017 is de verhuurderheffing door de minister geevalueerd waarbij de conclusie is dat hij gehandhaafd wordt. Het tarief loopt daarbij nog verder op tot en met 0,54% van de WOZ waarde per jaar. We hebben in alle jaren rekening gehouden met deze heffing verhoogd met een inflatie oplopend tot 2%. Wij hebben de saneringssteun opgenomen voor de jaren 2017 t/m 2021 conform het scenario zoals dit door het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is voorgeschreven van 1% van de totale jaarhuur.. Het bedrag dat hiermee gemoeid is bedraagt in totaal 0,5 mio euro. 7.2.6 Afschrijvingen bezit in exploitatie
In de begroting 2017 tot en met 2026 is in tegenstelling tot voorgaande jaren geen rekening gehouden met afschrijving op het bezit in exploitatie. De reden hiervoor is dat met invoering van de waardering tegen marktwaarde per 1 januari 2016 de afschrijving vervalt en de mutatie van de marktwaarde rechtstreeks in de resultatenrekening wordt geboekt. 7.2.7 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed De markthuur, kosten en restwaarde zijn geindexeerd volgens vastgestelde normen. Mede als gevolg hiervan neemt de waarde van het vastgoed in exploitatie toe van 162 mio euro in 2016 naar 198 mio euro in 2026. Van dit verschil van 36 mio is 27 mio verantwoord in het resultaat van de jaren 2017 tot en met 2026. Het overige verschil van 9 mio is per saldo de waarde toename als gevolg van investeringen en desinvesteringen. 7.2.8 Vennootschapsbelasting In 2015 is een akkoord bereikt met de belastingdienst over de fiscale positie over de eerste jaren dat Vryleve belastingplichtig is. Inmiddels zijn definitieve aanslagen opgelegd tot en met het boekjaar 2014. Vryleve gaat als gevolg van verrekenbare verliezen en afschrijvingen op onroerend goed in exploitatie naar verwachting met ingang van 2025 vennootschapsbelasting betalen. 7.2.7 Conclusie Het doorgevoerde beleid resulteert in een normale stijging van de inkomsten en geringere stijging van de lasten in de komende 10 jaar. Dit betekent dat we door blijven bouwen aan een stevige financiële positie. Dat die positie intussen al solide is blijkt wel uit het feit dat we voldoen aan nagenoeg alle nieuwe normen van het WSW zijnde:
Interest Coverage Ratio die groeit van 1,79 % naar 3,32 % (min. norm WSW > 1,4%)
Debt Service Coverage Ratio die groeit van 1,1 naar 2,39 (min. norm WSW > 1,00)
Loan To Value ratio die daalt van 0,68 tot 0,32(max. norm WSW< 0,75)
Solvabiliteit die groeit van 51,5 tot 78,2 (min. norm WSW > 20,0)
Dekkingsratio 51%, (min. norm WSW <50,00 %)
29
De weergegeven normen staan gerangschikt naar volgorde van belangrijkheid. Naast deze volgorde hanteert het WSW ook een wegingsfactor voor deze normen om te komen tot een totaalbeeld. Deze wegingsfactor is voor ons onbekend. Voor het gedetailleerde verloop van de kengetallen verwijzen wij U naar bijlage 2.2 “financiële kengetallen”. De kengetallen zijn alleen berekend voor de individuele jaren. Het WSW neemt voor haar beoordeling het laagste kengetal van de drie gerapporteerde jaren (2013 t/m 2015) of de vijf toekomstige jaren (2016 t/m 2020). Hierbij wordt aan de individuele jaren nog een wegingsfactor toegekend waarbij de jaren die het minst ver weg zijn de zwaarste weging hebben. In de vergelijking van de begroting 2017 is te lezen dat het jaarresultaat aangepast voor verschoven planmatig onderhoud uit 2017 licht verbetert ten opzichte van de begroting 2016. Voor de komende vijf jaar wordt een duidelijk beter resultaat verwacht ten opzichte van de vorige begroting 2016.
30
7.3 Geconsolideerde balans 2016 t/m 2026
Pro
gn
ose
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
20
24
20
25
20
26
Vaste
Acti
va
Ma
teri
ële
va
ste
acti
va
Socia
al vastg
oed in e
xplo
itatie
156.1
94
162.5
94
167.2
67
170.8
88
173.3
31
176.1
28
178.7
41
181.4
53
184.5
83
187.2
51
190.3
89
Vastg
oed in o
ntw
ikkeling
4.8
09
3.3
20
2.0
39
1.4
87
1.4
87
1.4
87
1.4
87
1.4
87
1.3
21
1.3
21
1.1
48
Onro
ere
nde z
aken t
dv e
xplo
itatie
880
827
778
735
682
660
569
544
525
563
520
Tota
al m
ate
riele
vaste
activa
16
1.8
83
16
6.7
41
1
70
.08
4
17
3.1
10
1
75
.50
0
17
8.2
75
1
80
.79
7
18
3.4
84
1
86
.42
9
18
9.1
35
1
92
.05
7
Va
stg
oe
db
ele
gg
ing
en
Com
merc
ieel vastg
oed in e
xplo
itatie
6.4
25
6.5
03
6.5
43
6.6
36
6.7
18
6.8
51
6.9
70
7.0
60
7.3
36
7.4
59
7.5
84
Onro
ere
nde z
aken v
erk
ocht
onder
voorw
aard
en
1.0
34
943
943
943
943
842
842
842
701
701
701
Tota
al vastg
oedbele
ggin
gen
7.4
59
7.4
46
7.4
86
7.5
79
7.6
61
7.6
93
7.8
12
7.9
02
8.0
37
8.1
60
8.2
85
Fin
an
cie
le v
aste
acti
va
Bela
stingla
tentie
4.7
98
4.3
19
11.5
37
10.6
60
9.7
91
8.7
12
7.7
30
6.6
73
5.5
92
4.6
95
3.9
90
Lenin
gen u
/g39
27
14
-
-
-
-
-
-
-
-
Tota
al financie
le v
aste
activa
4.8
37
4.3
46
11
.55
1
10
.66
0
9.7
91
8.7
12
7.7
30
6.6
73
5.5
92
4.6
95
3.9
90
Vlo
ttende A
cti
va
Vo
orr
ad
en
485
425
425
425
425
392
392
359
359
359
299
Vo
rde
rin
ge
n304
330
321
334
349
372
398
417
308
333
358
Liq
uid
e m
idd
ele
n4.9
81
1.0
44
1.1
73
1.3
66
2.7
40
1.1
30
2.3
96
1.0
61
1.9
54
1.0
73
1.6
75
Vlo
tte
nd
e a
cti
va
5.7
70
1.7
99
1.9
19
2.1
25
3.5
14
1.8
94
3.1
86
1.8
37
2.6
21
1.7
65
2.3
32
To
taa
l a
cti
va
17
9.9
49
18
0.3
32
1
91
.04
0
19
3.4
74
1
96
.46
6
19
6.5
74
1
99
.52
5
19
9.8
96
2
02
.67
9
20
3.7
55
2
06
.66
4
Passiv
a
Eig
en
ve
rmo
ge
n
Reserv
e inzake w
aard
evera
ndering v
g97.3
41
98.3
54
99.2
92
101.5
97
104.8
48
108.1
45
111.4
05
114.6
88
117.8
18
121.1
84
124.3
37
Overige r
eserv
e-1
3.2
07
-5.8
43
-3.5
38
5.9
39
7.8
89
10.7
05
14.4
78
18.0
76
22.2
21
26.2
70
30.4
54
Resultaat
boekja
ar
8.3
78
3.2
43
11.7
82
5.2
01
6.1
13
7.0
32
6.8
80
7.2
74
7.4
14
7.3
36
6.8
15
Tota
al eig
en v
erm
ogen
92
.51
2
95
.75
4
10
7.5
36
1
12
.73
7
11
8.8
50
1
25
.88
2
13
2.7
63
1
40
.03
8
14
7.4
53
1
54
.79
0
16
1.6
06
La
ng
lop
en
de
sch
uld
en
Lenin
gen k
redie
tinste
llingen
73.7
34
72.6
19
73.2
94
66.1
60
68.0
14
57.5
60
53.6
92
46.8
33
44.6
64
42.8
86
42.0
96
Verp
lichting w
onin
gen v
erk
ocht
onder
voorw
aard
en
1.1
30
1.0
32
1.0
32
1.0
32
1.0
32
924
924
924
767
767
767
Overige s
chuld
en
280
270
250
230
210
190
170
150
130
110
90
Tota
al la
nglo
pende s
chuld
en
75.1
44
73.9
21
74.5
76
67.4
22
69.2
56
58.6
74
54.7
86
47.9
07
45.5
61
43.7
63
42.9
53
Ko
rtlo
pe
nd
e s
ch
uld
en
Schuld
en a
an levera
ncie
rs137
138
140
141
145
147
150
154
156
160
163
Schuld
en a
an k
redie
tinsta
nties
10.6
90
9.1
15
7.3
25
11.6
35
6.6
46
10.4
54
10.3
67
10.3
59
8.1
69
3.7
79
790
Bela
stingen e
n p
rem
ies s
oc.
Verz
.146
146
146
146
146
146
146
146
146
146
146
Overige s
chuld
en
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
Overlopende p
assiv
a1.3
00
1.2
38
1.2
97
1.3
73
1.4
03
1.2
51
1.2
93
1.2
72
1.1
74
1.0
97
986
Tota
al kort
lopende s
chuld
en
12
.29
3
10
.65
7
8.9
28
13
.31
5
8.3
60
12
.01
8
11
.97
6
11
.95
1
9.6
65
5.2
02
2.1
05
To
taa
l p
assiv
a1
79
.94
9
18
0.3
32
1
91
.04
0
19
3.4
74
1
96
.46
6
19
6.5
74
1
99
.52
5
19
9.8
96
2
02
.67
9
20
3.7
55
2
06
.66
4
31
7.4 Geconsolideerde resultaatbegroting 2016 t/m 2026
Pro
gn
ose
Re
su
lta
ten
reke
nin
g2
01
62
01
72
01
82
01
92
02
02
02
12
02
22
02
32
02
42
02
52
02
6
Huuro
pbre
ngste
n10.0
81
10.1
64
10.5
06
10.7
42
10.9
83
11.1
65
11.3
58
11.5
45
11.7
46
11.9
81
12.1
73
Opbre
ngste
n s
erv
icecontr
acte
n289
296
300
304
310
316
322
328
334
341
347
Nett
o v
erk
oopre
sultaat
vastg
oedport
efe
uille
-6
60
103
140
136
119
96
109
154
117
147
Overige b
edrijfsopbre
ngste
n-42
-23
-45
-17
8
-31
6
-30
-167
1
1
So
m d
er
Be
dri
jfso
pb
ren
gste
n1
0.3
22
10
.49
7
10
.86
4
11
.16
9
11
.43
7
11
.56
9
11
.78
2
11
.95
2
12
.06
7
12
.44
0
12
.66
8
Be
dri
jfsla
ste
n
Afs
chrijv
ingen M
ate
riele
vaste
activa
120
124
120
119
127
127
133
93
62
68
63
Overige w
aard
evera
nderingen
100
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Lonen e
n s
ala
rissen
661
656
644
650
667
664
680
701
720
749
762
Socia
le laste
n
141
132
133
135
138
141
144
145
145
138
140
Pensio
enla
ste
n130
118
119
121
123
126
128
131
132
127
129
Laste
n o
nderh
oud
1.0
86
1.7
00
1.3
95
1.5
95
1.9
41
1.1
59
1.5
92
1.3
15
1.2
65
2.1
52
2.6
07
Leefb
aarh
eid
25
42
31
31
32
32
33
34
34
35
36
Laste
n s
erv
icecontr
acte
n233
234
237
241
245
250
255
260
266
271
276
Overige b
edrijfsla
ste
n1.6
43
1.8
38
1.8
92
1.8
84
1.9
15
1.9
17
1.8
81
1.8
95
1.9
12
1.9
44
2.0
14
Bedrijfskoste
n4.1
39
4.8
44
4.5
71
4.7
76
5.1
88
4.4
16
4.8
46
4.5
74
4.5
36
5.4
84
6.0
27
Be
dri
jfsre
su
lta
at
6.1
83
5.6
53
6.2
93
6.3
93
6.2
49
7.1
53
6.9
36
7.3
78
7.5
31
6.9
56
6.6
41
Nie
t g
ere
alise
erd
e w
aa
rde
ve
ran
de
rin
ge
n
va
stg
oe
d5.9
93
1.0
13
938
2.3
05
3.2
51
3.2
97
3.2
60
3.2
83
3.1
30
3.3
66
3.1
53
Fin
an
cie
le b
ate
n e
n la
ste
n
Waard
evera
ndering f
inancie
le v
aste
activa
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Rente
bate
n21
2
4
9
15
15
12
14
11
12
9
Rente
laste
n-3.2
47
-2.8
84
-2.7
34
-2.6
29
-2.5
33
-2.3
54
-2.3
45
-2.3
43
-2.1
76
-1.9
89
-1.8
75
Re
su
lta
at
uit
ge
wo
ne
be
dri
jfsu
ito
efi
ng
voor b
ela
sti
ngen
8.9
50
3.7
84
4.5
01
6.0
78
6.9
82
8.1
11
7.8
63
8.3
32
8.4
96
8.3
45
7.9
28
Bela
stingen
-572
-542
7.2
81
-877
-869
-1.0
79
-982
-1.0
57
-1.0
81
-1.0
08
-1.1
12
Re
su
lta
at
na
be
lasti
ng
en
8.3
78
3.2
42
11
.78
2
5.2
01
6.1
13
7.0
32
6.8
81
7.2
75
7.4
15
7.3
37
6.8
16
Resultaat
bij g
em
iddeld
consta
nt
pla
nm
atig o
nderh
oud
exclu
sie
f nie
t gere
aliseerd
e w
aard
e v
era
nderingen
2.5
03
10.7
95
3.0
30
3.2
99
3.3
94
3.7
00
3.7
55
4.0
01
4.5
49
4.5
82
32
7.5 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2016 t/m 2026
Pro
gn
ose
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
20
24
20
25
20
26
Kasstr
oom
uit
operati
onele
acti
vit
eit
en:
Bedrijfsre
sultaat
6.1
83
5.6
53
6.2
93
6.3
93
6.2
49
7.1
53
6.9
36
7.3
78
7.5
31
6.9
56
6.6
41
Afs
chrijv
ingen e
n o
verige w
aard
evera
nderingen
120
124
120
119
127
127
133
93
62
68
63
Muta
tie a
ctiva in e
xplo
itatie
-
-
-103
-140
-136
-86
-96
-76
-154
-117
-87
Muta
tie v
oorz
ienin
gen
Vera
nderingen in w
erk
kapitaal
-
vord
eringen
-28
-27
12
-13
-16
-24
-27
-18
108
-25
-25
-
voorr
aden
-4
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
kort
lopende s
chuld
en
-96
-6
1
2
3
-4
3
3
-13
3
3
Kasstr
oom
uit
bedrij
fsoperati
es
6.1
75
5.7
44
6.3
23
6.3
61
6.2
27
7.1
66
6.9
49
7.3
80
7.5
34
6.8
85
6.5
95
Ontv
angen intr
est
21
2
3
10
15
15
13
13
11
12
10
Beta
ald
e intr
est
-3.4
51
-2.9
43
-2.6
78
-2.5
54
-2.5
00
-2.5
06
-2.3
04
-2.3
64
-2.2
73
-2.0
65
-1.9
86
Vennoots
chapsbela
sting
-63
63
-
-
-
-
-
-
-111
-407
Kasstr
oom
uit
operati
onele
acti
vit
eit
en
2.7
45
2.7
40
3.7
11
3.8
17
3.7
42
4.6
75
4.6
58
5.0
29
5.2
72
4.7
21
4.2
12
Kasstr
oom
uit
investe
rin
gsacti
vit
eit
en:
Investe
ringen m
at.
vaste
activa
-456
-4.4
86
-3.1
12
-1.7
28
-180
-421
-253
-280
-893
-323
-736
Desin
veste
ringen m
at.
vaste
activa
518
497
652
935
967
802
835
803
893
910
925
Investe
ringen in v
astg
oedbele
ggin
g-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Desin
veste
ringen in v
astg
oedbele
ggin
g0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Desin
veste
ring in fin
ancië
le v
aste
activa
14
12
13
14
-
-
-
-
-
-
-
Kasstr
oom
uit
investe
rin
gen
76
-3
.97
7
-2
.44
7
-7
79
78
7
38
1
58
2
52
3
-
58
7
18
9
Kasstr
oom
uit
fin
ancie
rin
gsacti
vit
eit
en:
Muta
tie r
ekenin
g c
oura
nt
kre
die
tinste
llin
gen
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Ontv
angst
langlo
pende s
chuld
en
2.5
00
8.0
00
8.0
00
4.5
00
8.5
00
-
6.5
00
3.5
00
6.0
00
2.0
00
-
Aflossin
g langlo
pende s
chuld
en
-2.3
81
-10.6
90
-9.1
15
-7.3
25
-11.6
35
-6.6
46
-10.4
54
-10.3
67
-10.3
59
-8.1
69
-3.7
79
Afn
am
e o
verige langlo
pende s
chuld
en
1
-10
-20
-20
-20
-20
-20
-20
-20
-20
-20
Kasstr
oom
uit fin
ancie
ringsactiviteiten
120
-2.7
00
-1.1
35
-2.8
45
-3.1
55
-6.6
66
-3.9
74
-6.8
87
-4.3
79
-6.1
89
-3.7
99
Nett
o k
asstr
oom
2.9
41
-3.9
37
129
193
1.3
74
-1.6
10
1.2
66
-1.3
35
893
-881
602
Verlo
op liq
uid
e m
iddele
n:
Sald
o liq
uid
e m
iddele
n 0
1-0
1:
2.0
40
4.9
81
1.0
44
1.1
73
1.3
66
2.7
40
1.1
30
2.3
96
1.0
61
1.9
54
1.0
73
Nett
o k
asstr
oom
2.9
41
-3.9
37
129
193
1.3
74
-1.6
10
1.2
66
-1.3
35
893
-881
602
Sald
o liq
uid
e m
iddele
n 3
1-1
2.:
4.9
81
1.0
44
1.1
73
1.3
66
2.7
40
1.1
30
2.3
96
1.0
61
1.9
54
1.0
73
1.6
75
Liq
uid
e m
iddele
n v
olg
ens b
ala
ns
4.9
81
1.0
44
1.1
73
1.3
66
2.7
40
1.1
30
2.3
96
1.0
61
1.9
54
1.0
73
1.6
75
33
7.6 Toelichting meerjarencijfers
7.6.1 Marktwaarde De waardering van het bezit in exploitatie geschiedt met ingang van 1 januari 2016 tegen marktwaarde. Vryleve heeft gekozen voor waardering volgens het basis handboek van het ministerie. De belangrijkste uitgangspunten zijn naast de voorgeschreven parameters de markthuur en de WOZ waarde van het bezit. Deze waarden worden volgens de richtlijnen van het handboek geïndexeerd. Voor de loan to Value ratio van het WSW is de bedrijfswaarde nog van belang. Deze is bepaald op de door het WSW voorgeschreven parameters. 7.6.2 Mutaties bezit Voor de mutaties in ons bezit is het SVB als uitgangspunt genomen. Daarnaast hebben we rekening gehouden met de huidige marktsituatie. Wij verwachten voor de komende vijf jaar door nieuwbouw aan de behoefte aan goedkope sociale huurwoningen te kunnen voldoen. Deze uitgangspunten leveren de volgende mutatietabel op:
Wij verwachten de komende tien jaar per saldo 54 woningen aan ons bezit toe te voegen. Met betrekking tot de verkoop hebben we bewust ervoor gekozen voor lagere aantallen de eerste paar jaar. De huidige markt voor verkoop is naar alle waarschijnlijk slechter dan over een paar jaar. Dus latere verkoop zal een beter resultaat opleveren. Verkoop in de eerste jaren zal dan ook alleen gebeuren op verzoek van de huurder of bij mutatie als het aantrekkelijk is om te verkopen. 7.6.3 Investeringen In bijlage 2.5 is een overzicht opgenomen van de investeringen die we in de komende tien jaar gaan plegen in of aan ons huidige vastgoed en aan uitbreiding van ons bezit. Uit dit overzicht blijkt dat dit gemiddeld 1.5 mio per jaar is, waarvan 100k is gereserveerd voor investeringen in de woning als gevolg van een vraag van de bewoner (vraag gestuurd onderhoud). 7.6.4 Desinvesteringen In de resultatenrekening zijn voor de komende tien jaar 59 te verkopen woningen met een te realiseren marge van 1,2 miljoen euro opgenomen. De reden hiervoor is dat de woningen gewaardeerd zijn tegen de marktwaarde in verhuurde staat. De verkopen zijn opgenomen tegen de marktwaarde in onverhuurde staat. Gemiddeld is een bruto winst van 20k euro per verkochte woning begroot. 7.6.5 Liquide middelen In de balans zijn de eindsaldi van de liquide middelen opgenomen. Inzicht in de feitelijke mutaties zijn te bepalen door de resultaatbegroting te combineren met het kasstroomoverzicht. Doordat de liquide middelen vrij constant gehouden worden is het verloop van de lening portefeuille de beste graadmeter voor de ontwikkeling van de liquiditeit.
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Nieuwbouw 46 31 18 - - - - 5 - 5
Aankopen - - - - 2 1 1 2 1 1
Verkopen 4 5 7 7 6 6 6 6 6 6
Mutaties 42 26 11 -7 -4 -5 -5 1 -5 -
34
7.6.6 Eigen Vermogen Het totaal eigen vermogen laat een gestage groei zien in de komende jaren. Een groei die ook nodig is. Nodig omdat in de volgende periode van 10 jaar diverse complexen aan het einde van hun looptijd zitten. Dat betekent dat we of vervangende nieuwbouw neer moeten zetten of stevig moeten investeren in de betreffende complexen. In beide gevallen zal er aanspraak gemaakt gaan worden op het opgebouwde vermogen. Daarnaast dient het eigen vermogen als buffer om de continuiteit van de corporatie te waarborgen. 7.6.7 Onderhoud In de resultatenrekening staat onder “Bedrijfslasten” de post onderhoud. Het onderhoud kent vele deelbudgetten waarop gestuurd wordt. In bijlage 2.6 is deze specificatie gesplitst per jaar terug te vinden. Dagelijks onderhoud Uit deze specificatie blijkt onder andere dat het dagelijks onderhoud vanaf 2016 circa 800k per jaar is dat in de loop van de tijd vrij constant blijft. Door inflatie neemt deze post toe van 0,8 mio in 2017 tot 1,1 mio in 2026. De belangrijkste posten zijn alle standaard reparatie opdrachten, onderhoud aan cv-installaties en liften alsmede correctief onderhoud en onderhoud aan de riolering. Planmatig onderhoud Vervangingen van onderdelen van de buitenkant van de woning zijn cyclimatig opgenomen in de post planmatig onderhoud. De belangrijkste elementen zijn schilderwerk, vervanging van kozijnen en daken en de energiemaatregelen. Door deze systematiek varieren deze kosten sterk per jaar, met een minimum van 300k en een maximum van 1,5 mio. Ook is weergegeven de gemiddelde kosten per VHE. Ook die fluctueren natuurlijk als gevolg van de jaarlijkse verschillen in het planmatig onderhoud. Door naar het gemiddelde te kijken over de gehele periode worden deze verschillen genivelleerd. Gemiddeld geven we dan jaarlijks € 1.065,- aan onderhoud uit per VHE. 7.6.8 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten nemen toe van 1,6 mio in 2016 tot 2,0 mio in 2026 (toename 0,4mio). Deze toename wordt veroorzaakt door de verhuurderheffing (0,2 mio) plus een toename van de overige bedrijfskosten (0,2mio, gebaseerd op de geïndexeerde kostenverhogingen van 2% ) Totale stijging 0,4 mio. 7.6.9 Leefbaarheid In de resultatenrekening is een post leefbaarheid opgenomen. Aan leefbaarheid wordt een groter bedrag uitgegeven maar dit zit in andere begrotingsposten verdisconteerd. 7.6.10 Belastingen De post belastingen betreft vennootschapsbelasting en is voor 1.3mio begroot voor de komende tien jaar. Hiervan heeft 0,8 mio betrekking op afname van de geactiveerde belastinglatentie en er is voor 0,5 mio begroot aan daadwerkelijke belastingbetalingen. De belastinglatentie wordt in 2018 met 7,4 miljoen verhoogd als gevolg van fiscale afschrijvingen op verhuurd bezit dat opgenomen is in de balans van 1 januari 2008.
35
7.7 Geconsolideerde resultaatbegroting 2017
(x € 1.000,-)
Begroting Prognose Begroting Jaarrekening
2017 2016 2016 2015
€ € € €
1. Bedrijfsopbrengsten
1.1 Huuropbrengsten 10.164 10.081 10.273 10.015
1.2 Opbrengsten servicecontracten 296 289 315 282
1.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 60 -6 132 208
1.4 Overige bedrijfsopbrengsten -23 -42 -107 -21
1. Som der bedrijfsopbrengsten 10.497 10.322 10.613 10.484
2. Bedrijfslasten
2.1 Afschrijving materiele vaste activa 124 120 131 4.293
2.2 Overige waardeveranderingen - 100 30 638
2.3 Lonen en salarissen 656 661 723 866
2.4 Sociale lasten 132 141 155 153
2.5 Pensioenlasten 118 130 153 160
2.6 Lasten onderhoud 1.700 1.086 1.732 1.012
2.7 Leefbaarheid 42 25 49 53
2.8 Lasten servicecontracten 234 233 289 274
2.9 Overige bedrijfslasten 1.838 1.643 1.721 1.588
Som der bedrijfslasten 4.844 4.139 4.983 9.037
Bedrijfsresultaat 5.653 6.183 5.630 1.447
3.Niet gerealiseerde waarde
veranderingen vastgoed 1.013 5.993 - -178
4. Financiële baten en lasten
4.1 Waardeverandering fin vaste activa - - - 4
4.2 Rentebaten 2 21 5 10
4.3 Rentelasten -2.884 -3.247 -3.378 -3.593
4.4 Buitengewone baten en lasten - - - -
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
voor belastingen 3.784 8.950 2.257 -2.310
5. Belastingen -542 -572 -576 -372
RESULTAAT NA BELASTINGEN 3.242 8.378 1.681 -2.682
36
7.8 Toelichting op de geconsolideerde resultaatbegroting 2017
Begroting Prognose Begroting Jaarrekening
1. BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2017 2016 2016 2015
1.1 Huuropbrengsten 10.164 10.081 10.273 10.015
1.2 Vergoedingen 296 289 315 282
1.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 60 -6 132 208
1.4 Overige bedrijfsopbrengsten -23 -42 -107 -21
Totaal 10.497 10.322 10.613 10.484
1.1 Huuropbrengsten
Te ontvangen nettohuur:
- woningen en woongebouwen 10.128 10.024 10.272 9.974
- Onroerende goederen niet zijnde woningen 115 116 98 95
10.243 10.140 10.370 10.069
Af: Huurderving
- wegens frictie leegstand 79 59 97 54
- Huurkosten tijdelijke huisvesting - - - -
Totaal 10.164 10.081 10.273 10.015
1.2 Opbrengsten servicecontracten
Ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten 296 289 315 282
1.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
- Verkoop woningen bestaand (2016 5,2015 5) 505 385 661 875
- Verkoop bedrijfspanden - - - 35
- Verkoop gronden 90 90 - 5
- Verkoop woningen nieuw (2015 0,2015 2) - - - 309
Totaal 595 475 661 1.224
Kostprijs
- Woningen bestaand 437 370 519 644
- Verkoop bedrijfspanden - - - 35
- Gronden 90 95 - 13
- Woningen nieuw - - - 312
- Verkoopkosten 8 16 10 12
535 481 529 1.016
Netto resultaat per saldo 60 -6 132 208
37
Begroting Prognose Begroting Jaarrekening
1.4 Overige netto bedrijfsopbrengsten 2017 2016 2016 2015
- Contractkosten - 3 6 6
- Warmtepompen 178 186 177 119
- Keukens 10 15 3 -
Totaal 188 204 186 125
Kostprijs
Warmtepompen (excl afschrijving) 211 246 293 146
Keukens - - -
211 246 293 146
Netto resultaat per saldo -23 -42 -107 -21
2. BEDRIJFSLASTEN
2.1 Afschrijving op materiele vaste activa
- Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie - - - 4.129
- Afschrijving (on)roerende zaken t.d.v. de exploitatie 124 120 131 164
Totaal 124 120 131 4.293
2.2 Overige waardeverandering materiele vaste activa
Bijzondere waardeveranderingen - 100 30 638
Totaal - 100 30 638
Bijzondere waardeveranderingen
Afboeking onrendabele investeringen nieuwbouw - 100 30 131
Afboeking warmtepompen - - - 507
- 100 30 638
Personeelskosten
2.3 Lonen en salarissen 827 842 923 1.086
2.3 Ziekengelduitkeringen - - - -
2.3 Overige personeelskosten 63 51 51 48
2.3 Doorberekende personeelskosten -234 -232 -251 -268
Totaal lonen en salarissen 656 661 723 866
2.4 Sociale lasten 132 141 155 153
2.5 Pensioenpremies 118 130 153 160
Totaal 906 932 1.031 1.179
38
Begroting Prognose Begroting Jaarrekening
2.6 Lasten onderhoud 2017 2016 2016 2015
- Onderhoudslasten 1.700 1.086 1.732 1.012
Totaal 1.700 1.086 1.732 1.012
Specificatie van de onderhoudslasten
- Reparatieverzoeken 657 705 722 656
- Mutatie onderhoud 94 82 121 101
- Planmatig onderhoud 873 236 823 176
Servicefonds 76 63 66 79
Totaal onderhoudskosten 1.700 1.086 1.732 1.012
2.7 Leefbaarheid
Leefbaarheid 42 25 49 53
42 25 49 53
2.8 Lasten servicecontracten
Servicekosten 234 233 289 274
234 233 289 274
2.9 Overige bedrijfslasten
- Beheerkosten 530 426 512 482
- Heffingen 1.258 1.080 1.136 1.072
- Overige bedrijfslasten 50 137 73 34
1.838 1.643 1.721 1.588
Beheerkosten
Algemene beheers en administratiekosten 268 200 243 223
Automatiseringskosten 109 103 107 104
Communicatie en PR 42 34 58 40
Bestuurs en toezichtkosten 61 48 50 67
Huisvestingskosten 50 41 54 48
Totaal 530 426 512 482
39
Begroting Prognose Begroting Jaarrekening
2017 2016 2016 2015
Heffingen
Belastingen 327 319 324 314
Saneringssteun 100 - - -
Verhuurdersheffing 809 740 788 721
Verzekeringen 22 21 24 37
Totaal 1.258 1.080 1.136 1.072
Overige bedrijfslasten
Dotatie dubieuze debiteuren 50 137 73 34
Totaal 50 137 73 34
3 Niet gerealiseerde waardeveranderingen
- Waardeveranderingen sociaal vastgoed 1.013 5.955 - -
- Waardeveranderingen commercieel vastgoed - 58 - -178
- Waardeveranderingen vastgoed verkocht
onder voorwaarden - -20 - -
1.013 5.993 - -178
4. FINANCIELE BATEN EN LASTEN
4.1 Waardeveranderingen financiele vaste activa
- Waardeveranderingen verplichtingen onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden - - - 4
- - - 4
4.2 Rentebaten
Rente op liquide middelen en deposito's 2 18 5 7
Vorderingen - 3 - 3
Totaal 2 21 5 10
40
Begroting Prognose Begroting Jaarrekening
4.3 Rentelasten 2017 2016 2016 2015
Lasten
Rente leningen onder overheidsgarantie 2.856 3.221 3.350 3.551
Rente waarborgsommen 3 2 3 9
Borgstellingsprovisie 25 23 25 23
Rente rekening courant banken - 1 - 10
Totaal 2.884 3.247 3.378 3.593
5 Belastingen
Vennootschapsbelasting 25% -411 -324 48 -297
Vennootschapsbelasting voorgaande jaren - - - -
Vennootschapsbelasting fiscale afschrijvingen
ten laste van latentie -131 -248 -624 -227
-542 -572 -576 -524
Vennootschapsbelasting ten gunste van latentie - - - 152
Per saldo ten gunte van resultaat -542 -572 -576 -372
Berekening belastbaar bedrag
Commercieel resultaat 3.242 8.378 1.681 -2.682
Vennootschapsbelasting 542 572 576 372
Resultaat voor belastingen 3.784 8.950 2.257 -2.310
Bij:
Saneringsheffing 100 - - -
Vermindering verhuurderheffing 70
Waardeveranderingen -1.056 - - 812
-956 - - 882
Af:
Commerciele afschrijving - 5.993 - -
Fiscaal hogere kostprijs - 574 - 34
Investeringsaftrek - - - 6
Subsidie marechausseekazerne - - - -
Afschrijvingen tdv exploitatie - - - -4.129
Dotatie herinvesteringsreserve 130 10 - 71
Fiscaal hogere onderhoudslasten 100 94 75 66
Fiscale afschrijvingen 955 983 2.453 951
Fiscaal lagere boekwinst - - -83 383
1.185 7.654 2.445 -2.618
Fiscaal resultaat 1.643 1.296 -188 1.190
afschrijvingen activa tdv exploitatie - - - -2
Belastbaar bedrag 1.643 1.296 -188 1.188
41
7.9 Treasury jaarplan
In 2013 is het nieuwe treasury statuut van Vryleve vastgesteld. De belangrijkste doelstellingen zijn:
- Het garanderen van voldoende financiële middelen voor de bedrijfsvoering - Het beheersen van rente en rendementsrisico’s die samenhangen met financiering - Het realiseren van een zo hoog mogelijk rendement op het eigen vermogen en zo laag
mogelijke kosten op het vreemd vermogen - Het monitoren van de financiële risico’s binnen risicokaders zoals in het statuut aangegeven.
De belangrijkste kaders in dit treasury jaarplan zijn het borgen van de financierbaarheid en het beheersen van renterisico’s. Liquiditeitsplanning korte termijn Er is in de begroting rekening gehouden met voldoende liquide middelen als werkkapitaal om fluctuaties te kunnen opvangen. De beschikbare liquide middelen in 2016 dalen van 5,0 mio tot 1,0 mio waardoor de bankstand boven het minimum van 8% van de jaarhuur blijft. Beschikbaarheid financiering op korte termijn De financieringspositie wordt maandelijks gerapporteerd en waar nodig bijgesteld. Voor 2017 voorzien wij een aflossing van 10,7 mio euro van bestaande leningen en een opname van 8,0 mio euro voor nieuwe leningen. Van deze 8,0 ,mio is inmiddels 6,5 mio vastgelegd. De faciliteit om deze leningen te kunnen aantrekken is door het WSW gefaciliteerd. Liquiditeitsplanning lange termijn In de beschikbare liquiditeitsplanning voor de komende vijf jaar is het minimum bedrag aan beschikbare liquiditeit 1,0mio euro en derhalve boven het gestelde minimum van 8% van de jaarhuur. Beschikbaarheid financiering lange termijn Volgens het kasstroom overzicht van de komende vijf jaar lossen wij voor 45.4 miljoen aan leningen af. Hier staat een opname van 29.0 miljoen tegenover. Het WSW heeft voor drie jaar faciliteringsvolume afgegeven. Wij lossen per saldo voor 2,7 mio euro aan leningen af Deze afname past binnen het toegekende faciliteringsvolume voor 2017. Omdat wij aan alle door het WSW gestelde financiele normen voldoen verwachten wij dat borging op lange termijn toegekend zal worden . Conclusie financierbaarheid Op grond van het vorenstaande verwachten wij dat Vryleve zowel op de korte als de lange termijn geen problemen zal kennen om de benodigde financiering aan te trekken. Actuele rente en risico norm. Er bestaat op dit moment een grote bandbreedte tussen de korte en lange termijn rente en tussen de actuele rente en de rente die wij als norm in de bedrijfswaarde hanteren. In de gekozen looptijd van de leningen is rekening gehouden met de huidige rentesituatie, en de lange en korte termijn financieringsbehoefte van Vryleve. Huidig renterisicoprofiel. In de meerjarenbegroting is alleen rekening gehouden met DAEB investeringen waardoor er geen nieuwe ongeborgde leningen en/of rekening courant kredieten zijn opgenomen.
42
Alle leningen die opgenomen zijn zijn DAEB leningen en derhalve geborgd door het WSW. Bij de keuze van de op te nemen leningen is rekening gehouden met de afgesloten derivaten. Doordat de looptijden van nieuw afgesloten leningen relatief kort zijn gehouden is een eventuele beëindiging van de derivaten makkelijk in de toekomst in te bouwen. Met een eventuele beëindiging hiervan in 2023 is nog geen rekening gehouden in deze begroting. Voor nieuw aan te trekken leningen is gekozen voor een variabele rente als hij afgedekt is door de bestaande derivaten en voor een vaste rente indien dit niet het geval is. Conclusie renterisicoprofiel Door een goede spreiding van de leningen is er sprake van een gespreid renterisico. Vaststellen maximale, minimale en optimale bandbreedtes Voor nieuwe leningen zijn wij uitgegaan van de gekozen looptijden en tarieven die zouden gelden als wij vandaag de lening zouden afsluiten rekening houden met een toekomstig oplopend rentebeeld. Alle nieuwe leningen zijn opgenomen volgens de fixe structuur dat wil zeggen opname en aflossing in een bedrag. Voor het jaar 2017 is de financieringsbehoefte in te vullen door vaste en variabele leningen. Een vaste lening met een hoofdsom van 3.5 mio euro en een looptijd van vijf jaar en een variabele lening van 3,0 mio euro met een looptijd van zeven jaar zijn reeds aangetrokken. Van de totale behoefte van 29,0 miljoen euro is 22 miljoen vast op te nemen en 7,0 miljoen variabel. Door deze systematiek zijn de renterisico’s evenredig in de tijd gespreid en geprijsd conform de marktverwachting. Het gemiddeld renteniveau van onze leningen voor de komende vijf jaar is begroot op 2,0%.
43
Bijlage 2
2.1 Kengetallen m.b.t. verhuur/bezit
Boekja
ar v
an 0
1-0
1 t
/m
31
-1
22
01
62
01
72
01
82
01
92
02
02
02
12
02
22
02
32
02
42
02
52
02
6
Gegevens w
onin
gbezit
-Verh
uure
enheden
Socia
al
1.4
34
1.4
77
1.5
03
1.5
14
1.5
07
1.5
03
1.4
98
1.4
93
1.4
93
1.4
88
1.4
88
Com
merc
ieel
28
28
28
28
28
28
28
28
29
29
29
Tota
al w
onin
gen
1.4
62
1.5
05
1.5
31
1.5
42
1.5
35
1.5
31
1.5
26
1.5
21
1.5
22
1.5
17
1.5
17
-O
verige V
he's
* B
edrijfspanden
7
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
* G
ara
ges
113
113
113
113
113
113
113
113
113
113
113
overig
120
118
118
118
118
118
118
118
118
118
118
Tota
al vhe's
1.5
82
1.6
23
1.6
49
1.6
60
1.6
53
1.6
49
1.6
44
1.6
39
1.6
40
1.6
35
1.6
35
Veranderin
gen V
he b
ezit
:
-Aanta
l opgele
verd
/in e
xplo
itatie g
enom
en
-
46
31
18
-
-
-
-
5
-
5
-Aanta
l aangekocht
1
1
-
-
-
2
1
1
2
1
1
-Aanta
l verk
ocht
3
4
5
7
7
6
6
6
6
6
6
-Aanta
l geslo
opt
en o
verig
2
-2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-W
onin
gen e
n w
oongebouw
en
-
41
26
11
-7
-4
-5
-5
1
-5
-
Het
verhuren v
an w
onin
gen
-H
uuro
pbre
ngst
10.0
81
10.1
64
10.5
06
10.7
42
10.9
83
11.1
65
11.3
58
11.5
45
11.7
46
11.9
81
12.1
73
-H
uurd
erv
ing
-59
-79
-82
-84
-87
-88
-90
-91
-93
-95
-96
-Te innen jaarh
uur
10.1
40
10.2
43
10.5
88
10.8
26
11.0
70
11.2
53
11.4
48
11.6
36
11.8
39
12.0
76
12.2
69
-H
uuro
pbre
ngst
nie
t w
onin
gen (
x €
1.0
00,-
)102
102
102
102
103
104
106
109
111
113
114
-H
uuro
pbre
ngst
wonin
gen (
x €
1.0
00,-
)10.0
38
10.1
41
10.4
86
10.7
24
10.9
67
11.1
49
11.3
42
11.5
27
11.7
28
11.9
63
12.1
55
-H
uuro
pbre
ngst
per
VH
E p
er
mnd (€
)572
562
571
580
595
607
619
632
642
657
668
-M
uta
tiegra
ad b
esta
ande w
onin
gen
8,4
3
8,4
8,3
8,3
7,8
8,5
7,9
9,5
7,5
8,0
9,2
-Aanta
l m
uta
ties b
esta
and b
ezit
130
125
126
128
120
131
120
144
114
121
140
-Rente
laste
n p
er
VH
E (€
)2.2
21
1.9
16
1.7
86
1.7
05
1.6
50
1.5
38
1.5
37
1.5
40
1.4
30
1.3
11
1.2
36
-Bedrijfsre
sultaat
per
VH
E (€
) 4.2
29
3.7
56
4.1
10
4.1
46
4.0
71
4.6
72
4.5
45
4.8
51
4.9
48
4.5
85
4.3
78
-M
ark
twaard
e p
er
VH
E
106.8
36
108.0
36
109.2
53
110.8
22
112.9
19
115.0
41
117.1
30
119.2
98
121.2
77
123.4
35
125.5
04
-Tota
al O
nderh
oud p
er
VH
E (
€)
743
1
.130
911
1
.034
1
.264
757
1
.043
865
831
1
.419
1
.719
-O
nderh
oud p
er
VH
E (
gem
iddeld
) 743
936
928
954
1
.016
973
983
968
953
1
.000
1
.065
-Tota
al variabele
laste
n p
er
VH
E (
€)
1
.040
1
.015
988
966
986
979
1
.026
1
.041
1
.051
1
.071
1
.114
-Bela
stingen e
n v
aste
laste
n V
HE (
€)
739
836
854
864
887
902
853
869
882
902
917
44
2.2 Kengetallen financieel
Boekja
ar v
an 0
1-0
1 t
/m
31
-1
22
01
62
01
72
01
82
01
92
02
02
02
12
02
22
02
32
02
42
02
52
02
6
Param
ete
rs W
SW
-In
tere
st
Covera
ge R
atio (
norm
> 1
,4)
1,7
9
1,9
5
2,3
6
2,4
9
2,4
9
2,8
6
3,0
2
3,1
2
3,3
1
3,3
3
3,3
2
-D
ebt
Serv
ice C
overa
ge R
atio (
norm
> 1
,0)
1,0
9
1,1
9
1,2
7
1,3
4
1,4
2
1,5
6
1,6
3
1,7
3
1,8
7
2,2
1
2,3
9
-Loan t
o V
alu
e (
norm
< 0
,75)
0,6
8
0,6
1
0,5
9
0,5
6
0,5
4
0,5
0
0,4
7
0,4
3
0,4
0
0,3
5
0,3
2
-Solv
abiliteit (
EV/T
V)
(norm
> 2
0%
)51,4
%53,1
%56,3
%58,3
%60,5
%64,0
%66,5
%70,1
%72,8
%76,0
%78,2
%
-D
ekkin
gsra
tio (
norm
<50)
51,0
0
Verm
ogensontw
ikkeling
-Eig
en v
erm
ogen 3
1-1
2 (
x €
1.0
00,-
)92.5
12
95.7
54
107.5
36
112.7
37
118.8
50
125.8
82
132.7
63
140.0
38
147.4
53
154.7
90
161.6
06
-Vre
em
d v
erm
ogen 3
1-1
2 (
x €
1.0
00,-
)87.4
37
84.5
78
83.5
04
80.7
37
77.6
16
70.6
92
66.7
62
59.8
58
55.2
26
48.9
65
45.0
58
-Tota
al verm
ogen 3
1-1
2 (
x €
1.0
00,-
)179.9
49
180.3
32
191.0
40
193.4
74
196.4
66
196.5
74
199.5
25
199.8
96
202.6
79
203.7
55
206.6
64
-Schuld
per
vhe (
€)
57.4
7054
.164
52.5
2150
.320
48.5
1244
.309
41.8
6937
.503
34.6
2230
.680
28.1
96
Par
ame
ters
re
sult
aat
-Ja
arr
esultaat
voor
bela
stingen
8.9
50
3.7
84
4.5
01
6.0
78
6.9
82
8.1
11
7.8
63
8.3
32
8.4
96
8.3
45
7.9
28
-Resultaat
- ongere
aliseerd
e h
erw
aard
ering
3.0
57
2.7
71
3.5
63
3.7
73
3.7
31
4.8
14
4.6
03
5.0
49
5.3
66
4.9
79
4.7
75
-Rente
laste
n3.2
47
2.8
84
2.7
34
2.6
29
2.5
33
2.3
54
2.3
45
2.3
43
2.1
76
1.9
89
1.8
75
-VpB
-572
-542
7.2
81
-877
-869
-1.0
79
-982
-1.0
57
-1.0
81
-1.0
08
-1.1
12
-Renta
biliteit e
igen v
erm
ogen v
oor
bela
sting
3,3
%2,9
%3,3
%3,3
%3,1
%3,8
%3,5
%3,6
%3,6
%3,2
%3,0
%
-G
em
iddeld
e r
ente
voet
vre
em
d v
erm
ogen
3,7
%3,4
%3,3
%3,3
%3,3
%3,3
%3,5
%3,9
%3,9
%4,1
%4,2
%
-O
ntw
ikkeling R
esultaat
- ongere
aliseerd
e h
erw
aard
ering
1.0
60
-286
792
210
-42
1.0
83
-211
446
317
-387
-204
-C
um
ula
tief O
ntw
ikkeling R
esultaat
voor
bela
sting
1.06
0
77
4
1.56
6
1.
776
1.73
4
2.
817
2.60
6
3.
052
3.36
9
2.
982
2.77
8
45
2.3 Analyse van de resultaatbegroting 2017
(x € 1.000)
Resultaat 2016
Begroting 2016 1.681
Prognose 2016 volgens meerjarenbegroting 8.378
Hoger resultaat dan begroot 6.697
De belangrijkste veranderingen zijn:
Waardeveranderingen vastgoed 5.893
Totaal 5.893
Bedrijfsmatige verschillen 804
Planmatig onderhoud 587
Personeelskosten 99
Algemene beheerskosten 86
Rentelasten 131
Debiteuren (118 k verlies Diafaan) -64
Huuropbrengsten -192
Leegstand 38
Overig onderhoud 59
Overig 60
804
Vergelijk resultaten 2017 ten opzichte van 2016
Geprognotiseerdresultaat 2016 8.378
Begroting 2017 resultaat 3.242
Lager resulaat -5.136
Niet gerealiseerde waardeveranderingen 4.837
Lager resultaat -299
Planmatig onderhoud -637
Huuropbrengsten 83
Resultaat verkopen 66
Algemene beheerskosten (procedure RABO) -104
Saneringssteun -100
Verhuurderheffing -69
Rentelasten 363
Debiteuren 87
Overig 12
-299
46
2.4 Analyse van de begroting 2017 vorig jaar en dit jaar
(x € 1.000,-)
Vergelijking begroting 2017 vorig jaar en dit jaar 2017 nw 2017 oud verschil
Resultaat voor belastingen 3.242 3.835 593
Niet gerealiseerde waardeveranderingen -1.056
Verlaging resultaat -463
Verklaring vermindering bedrijfsresultaat
Lagere huuropbrengsten -545
Verkoopresultaat verkopen bestaande bouw 59
Meer onderhoud -541
Rentelasten 330
Verhuurderheffing 83
Servicekosten 60
Personeelskosten 112
Overig -21
Totaal vermindering bedrijfsresultaat -463
Analyse cumulatieve resultaat 2017 tm 2021 vorig jaar en dit jaar
2017 nw 2017 oud verschil
Resultaat voor belastingen (2017 tm 2021) 29.456 17.897 11.559
Niet gerealiseerde waardeveranderingen -10.804
755
Planmatig onderhoud verschoven van 2016 naar 2017 538
Verbetering resultaat 1.293
Verklaring verbetering resultaat voor belastingen
Lagere huuropbrengsten -2.019
Verkoopresultaat verkopen bestaande bouw 558
Rentelasten 1.294
Planmatig onderhoud 218
Subsidie duurzaamheid -208
Verhuurderheffing 417
Overige bedrijfskosten 109
Servicekosten 324
Personeelskosten 632
Overig -32
Totaal verbetering bedrijfsresultaat 1.293
47
2.5 Investeringen/desinvesteringen 2017 t/m 2026
(be
dra
gen
x €
1.0
00 )
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
Tota
al
Inve
ste
rin
gen
Nie
uw
bo
uw
5.33
2
4.22
1
2.10
0
-
-
-
-
644
-
67
0
12
.967
Aan
koo
p/I
nru
il98
-
-
-
208
100
100
257
100
100
963
Vra
agge
stu
urd
100
102
104
106
108
110
113
115
117
119
1.09
4
Tota
al in
vest
eri
nge
n5.
530
4.
323
2.
204
10
6
31
6
21
0
21
3
1.
016
21
7
88
9
15
.024
De
sin
vest
eri
nge
n
Ve
rko
op
be
staa
nd
505
662
949
982
814
848
815
907
924
939
8.34
5
Ve
rko
op
gro
nd
en
90
-
-
-
-
-
54
-
-
10
6
25
0
595
662
949
982
814
848
869
907
924
1.04
5
8.59
5
Tota
al
4.93
5
3.66
1
1.25
5
-876
-498
-638
-656
109
-707
-156
6.42
9
48
2.6 Specificatie onderhoudslasten 2017 t/m 2026
(be
dra
gen
x €
1.0
00 )
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
Ge
mid
de
ld
Dag
eli
jks
on
de
rho
ud
Re
par
atie
on
de
rho
ud
159
161
164
166
169
172
174
177
180
183
171
CV
316
321
326
331
336
342
347
353
358
364
339
Co
rre
ctie
f o
nd
erh
ou
d10
210
410
610
710
911
111
211
411
611
811
0
Ke
uke
n v
erv
angi
ng
3843
4954
6066
7379
8692
64
Lift
on
de
rho
ud
4243
4479
4546
4748
4912
657
Gro
en
on
de
rho
ud
1010
1111
1111
1112
1212
11
Tota
al d
age
lijk
s o
nd
erh
ou
d66
768
270
074
873
074
876
478
380
189
575
2
Mu
tati
e e
n s
erv
ice
on
de
rho
ud
Mu
tati
eo
nd
erh
ou
d94
9593
8710
094
115
9298
116
98
Serv
ice
on
de
rho
ud
7678
7980
8182
8485
8688
82
Tota
al v
erv
angi
ng
170
173
172
167
181
176
199
177
184
204
180
Pla
nm
atig
on
de
rho
ud
Pla
nm
atig
on
de
rho
ud
863
540
723
1.02
624
866
835
230
51.
167
1.50
874
0
Sub
sid
ie d
uu
rzaa
mh
eid
00
00
00
00
00
0
Tota
al p
lan
mat
ig o
nd
erh
ou
d86
354
072
31.
026
248
668
352
305
1.16
71.
508
740
Tota
al1.
700
1.39
51.
595
1.94
11.
159
1.59
21.
315
1.26
52.
152
2.60
71.
672
Pe
r V
HE
Dag
eli
jks
on
de
rho
ud
450
450
456
487
477
490
502
515
527
590
494
Ve
rvan
gin
g 11
511
411
210
911
811
513
111
612
113
511
9
565
564
568
596
595
605
633
631
648
725
613
Pla
nm
atig
582
356
471
667
162
437
231
201
769
995
487
Tota
al1.
147
920
1.03
91.
263
757
1.04
286
483
21.
417
1.72
01.
100
49
2.7 AFKORTINGEN EN BEGRIPPENLIJST
AW Autoriteit Woningcorporaties B Besluitvorming BNG Bank Nederlandse Gemeenten BO Besluitenoverleg. Overleg binnen Vryleve waarin de maandrapportages besproken
worden en de benodigde besluiten worden genomen CFV Centraal Fonds Volkshuisvesting CO controller CVO coördinator Vastgoed Operationeel CW coördinator Woondiensten DAEB Diensten Algemeen Economisch Belang . Primair werkgebied van de corporatie DB directeur-bestuurder Debt Service Coverage Ratio Geeft aan in hoeverre de operationele kasstroom de lasten (rente uitgaven en
aflossing) van het vreemd vermogen kan dekken (WSW hanteert minimum van 1) Dekkingsratio Percentage van de WOZ waarde FTE Fulltime-equivalent. Rekeneenheid waarmee de omvang van de personeelssterkte
wordt uitgedrukt HBV Huurders Belangen Vereniging Interest Coverage Ratio Ook wel interest dekkingskengetal genoemd. Geeft aan hoeveel maal Vryleve haar
uitgaven verdient. ((operationele kasstroom + rente uitgaven)/rente uitgaven) ICR < 1,3 is voor het WSW een signaal dat de corporatie problemen heeft bij een slechtweer scenario om aan haar renteverplichtingen te voldoen.
K duizend euro Loan to Value Ratio verhouding tussen lang lopende schulden en de volkshuisvestelijke
exploitatiewaarde van het bezit mio miljoen euro PK projectmanager Klant & Markt PVS projectmanager Vastgoed Strategisch R Rapportage RvC Raad van Commissarissen Solvabiliteit Eigen vermogen in procenten van het totale vermogen SVB Strategisch Voorraad Beleid Vhe Verhuur eenheid VpB Vennootschapsbelasting
50
WSC Woon Service Centrum in Pannerden WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Instelling die als borg er mede voor zorgt dat
corporaties leningen aan kunnen trekken.
