07 BAB 7 AKHIR

Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Ibukota Kab. Bone Bolango Tahun 2013 - 2033

BAB 7 HAL - VII - 1

77..11.. PPeerraattuurraann ZZoonnaassii

Peraturan zonasi sebagai salah satu dasar dalam pengendalian penataan

ruang dan sekaligus menjadi dasar penyusunan rencana tata bangunan dan

lingkungan bagi zona-zona yang pada rencana detail tata ruang ditentukan sebagai

zona yang penanganannya diprioritaskan.

RDTR Ibukota Kabupaten Bone Bolango disusun bersama-sama dengan

Peraturan Zonasi, dimana akan dihasilkan RDTR yang dilengkapi dengan Peraturan

Zonasi untuk wilayah perencanaan sebagai satu kesatuan yang tidak terpisahkan

77..22.. TTeekkss ZZoonniinngg

77..22..11.. KKeetteennttuuaann KKeeggiiaattaann ddaann PPeenngggguunnaaaann LLaahhaann

Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan adalah ketentuan yang berisi

kegiatan dan penggunaan ruang yang diperbolehkan, diperbolehkan terbatas,

diperbolehkan bersyarat dan tidak diperbolehkan pada suatu zona.

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan

ketentuan maupun standar yang terkait dengan pemanfaatan ruang, ketentuan

dalam peraturan bangunan setempat dan ketentuan khusus bagi unsur

bangunan/komponen yang dikembangkan, misalnya pompa bensin, base transceiver

station dan sebagainya.

Komponen Ketentuan Teknis Zonasi, terdiri dari :


BAB 7 HAL - VII - 2

Klasifikasi I = Pemanfaatan Diperbolehkan/Diizinkan

Sifatnya sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Hal ini berarti

tidak akan ada peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain dari

pemerintah Kabupaten terhadap pemanfaatan tersebut.

Klasifikasi T = Pemanfaatan Diperbolehkan Secara Terbatas

Pemanfaatan diperbolehkan secara terbatas mengandung arti bahwa

pemanfaatannya mengandung batasan-batasan sebagai berikut:

1) pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu

beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzona ataupun pembatasan

jangka waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang

diusulkan;

2) pembatasan intensitas ruang, baik KDB,KLB,KDH, jarak bebas,

ataupun ketinggian bangunan. pembatasan ini dilakukan pemerintah

kabupaten dengan menurunkan nilai maksimum dan meninggikan nilai

minimum dari intensitas ruang dalam peraturan zonasi;

3) pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang diusulkan

telah ada serta mampu melayani dan belum memerlukan tambahan

(contoh, dalam sebuah zona perumahan yang telah cukup jumlah

fasilitas peribadatannya) maka pemanfaatan tersebut tidak boleh

diijinkan atau diijinkan terbatas dengan pertimbangan-pertimbangan

khusus

Klasifikasi B = Pemanfaatan Diperbolehkan Bersyarat

Jika sebuah pemanfaatan ruang memiliki tanda B atau merupakan

pemanfaatan bersyarat, berarti untuk mendapatkan ijin, diperlukan

persyaratan-persyaratan tertentu. Persyaratan ini diperlukan mengingat

pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak yang besar bagi lingkungan

sekitarnya. Persyaratan ini berupa bersyarat umum dan bersyarat spesifik.

Contoh untuk bersyarat umum antara lain:

1) penyusunan dokumen AMDAL;

2) penyusunan Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya

Pemantauan Lingkungan (UPL);


BAB 7 HAL - VII - 3

3) penyusunan Analisis Dampak Lalu-lintas (ANDALIN);

4) mengenakan biaya dampak pembangunan (development impact fee),

dan/atau aturan disinsentif lainnya.

Contoh untuk bersyarat spesifik yaitu mendapatkan persetujuan dari

tetangga sekitarnya/ketua RT dan lain sebagainya.

Klasifikasi X = Pemanfaatan yang Tidak Diperbolehkan

Karena sifatnya tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan

dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan

disekitarnya.

Penentuan I,T,B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu

zonasi didasarkan pada :

1) Pertimbangan Umum

Pertimbangan Umum berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan, antara

lain yaitu : kesesuaian dengan arahan dalam rencana tata ruang kabupaten,

keseimbangan antara kawasan lindung dan budidaya dalam suatu wilayah,

kelestarian lingkungan (perlindungan dan pengawasan terhadap

pemanfaatan air, udara dan ruang bawah tanah), toleransi terhadap tingkat

gangguan dan dampak terhadap peruntukkan yang ditetapkan, kesesuaian

dengan kebijakan pemerintah daerah kabupaten diluar rencana tata ruang

yang ada.

2) Pertimbangan Khusus

Pertimbangan Khusus berlaku untuk masing-masing karakteristik guna

lahan, kegiatan atau komponen yang akan dibangun dan dapat disusun

berdasarkan rujukan terhadap ketentuan maupun standar yang berkaitan

dengan pemanfaatan ruang, rujukan terhadap ketentuan dalam peraturan

bangunan setempat dan rujukan terhadap ketentuan khusus bagi unsur

bangunan/komponen yang dikembangkan. ketentuan kegiatan pemanfaatan

ruang zonasi di wilayah perencanaan diuraikan pada Lampiran 1.


BAB 7 HAL - VII - 4

77..22..22.. KKeetteennttuuaann IInntteennssiittaass PPeemmaannffaaaattaann RRuuaanngg

Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai

besaran pembangunan yang diperbolehkan pada suatu zona berdasarkan

batasan:

1) Koefisien Dasar Bangunan Maksimum (KDB Maksimum)

KDB adalah perbandingan antara luas bangunan dengan luas lahan. Nilai

KDB di suatu kawasan menentukan berapa persen luas bangunan di suatu

kawasan yang boleh dibangun. Penentuan KDB ditinjau dari aspek

lingkungan dengan tujuan untuk mengendalikan luas bangunan di suatu

lahan pada batas-batas tertentu sehingga tidak mengganggu

penyerapan air hujan ke tanah. Nilai KDB dapat dihitung melalui debit

infiltrasi air pada suatu daerah sebagai berikut:

= (( − ))/ %dimana : = /OS = luas kawasan yang harus dilestarikanIinf = intensitas infiltrasi (l/detik)

Lalu debit dan intensitas infiltrasi air adalah:

Qinf = C x I x AQinf = debit infiltrasi air (l/detik) C= koefisien infiltrasiI = intensitas infiltrasi minimum (l/detik) A= luas lahan (ha/m2)

dan

Iinf = S x AIinf = intensitasinfiltrasi (l/detik) S = koefisien penyimpananA= luas lahan (ha/m2)

Koefisien infiltrasi (C) tergantung dari jenis bidang yang menutupi di

atasnya, apakah itu dari bahan kedap air ataupun dari rumput masing-

masing mempunyai koefisien tertentu seperti pada tabel berikut:


BAB 7 HAL - VII - 5

No Daerah TangkapanKemiringan Tanah

0-5 % 5-10 % 10-30%

1Sedikit tanah terbuka, sedikit penghijauan, infiltrasinya sedikit

1,8 1,9 2,2

2 Cukup tanah terbuka, 50% penghijauan, infiltrasinya sedang

1,2 1,4 1,7

3Daerah terbuka, penghijauannya banyak/padat, infiltrasinya tinggi

0,8 1,0 1,2

Sumber: Stern, 1979 dalam Suwandono, 1988

Penentuan KDB di wilayah perencanaan akan ditentukan dengan

rumusan di atas dan dijadikan sebagai dasar dalam penentuan KDB

maksimum. KDB di wilayah perencanaan dapat dilihat pada tabel 7.2.

2) Koefisien Lantai Bangunan Maksimum (KLB Maksimum)

Penetapan besar KLB Maksimum didasarkan pada pertimbangan harga

lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana (jalan) dampak atau

kebutuhan terhadap prasarana tambahan serta ekonomi dan pembiayaan.

3) Ketinggian Bangunan Maksimum

Tinggi bangunan adalah tinggi suatu bangunan atau bagian

bangunan, yang diukur dari rata-rata permukaan tanah sampai setengah

ketinggian atap miring atau sampai puncak dinding atau parapet, dipilih

yang tertinggi. Jarak bangunan adalah jarak yang terkecil, diukur di

antara permukaan-permukaan denah dari bangunan-bangunan atau jarak

antara dinding terluar yang berhadapan antara dua bangunan.

Tabel 7. 1 Persyaratan Ukuran Tinggi dan Jarak Bangunan

Tinggi Bangunan (m) Jarak Bangunan (m)0 s/d 8 38 sd 14 3-6

14 sd 40 6-8>40 >8

Sumber: Departemen Pekerjaan Umum, 1987

Dalam menentukan tinggi bangunan dapat dilihat dari berbagai kriteria

yang dapat diukur sebagai berikut:


BAB 7 HAL - VII - 6

Y = f (X1, X2, X3, …, Xn)

dimana:Y = Tinggi bangunanX1 s/d Xn= Kriteria/pertimbangan yang menentukan tinggi bangunan

X1 = Pertimbangan jalur pesawat terbang. X2 = Pertimbangan terhadap bahaya kebakaran. X3 = Pertimbangan optimum harga X4 = Pertimbangan terhadap FAR/FSI dan LUI X5 = Pertimbangan terhadap SEP dan ALO X6 = Pertimbangan terhadap angin X7 = Pertimbangan terhadap daya dukung tanah. X8 = Pertimbangan terhadap gempa

4) Koefisien Dasar Hijau Minimum (KDH Minimum)

Koefisien dasar Hijau Minimum adalah koefisien yang dapat

digunakan untuk mewujudkan Ruang Terbuka Hijau dan diberlakukan

secara umum pada suatu zonasi. Pertimbangan besar KDH Minimum

didasarkan pada pertimbangan tingkat pengisian/peresapan air, kapasitas

drainase.

Rencana Intensitas Pemanfaatan Ruang dapat dilihat pada

lampiran2.

77..22..33.. KKeetteennttuuaann TTaattaa BBaanngguunnaann

Ketentuan Tata Masa Bangunan adalah ketentuan yang mengatur

bentuk, besaran, peletakan dan tampilan bangunan pada suatu zonasi.

Komponen ketentuan tata masa bangunan minimum terdiri atas :

garis sempadan bangunan minimum dengan mempertimbangkan

keselamatan, resiko kebakaran, kesehatan, kenyamanan dan estetika, tinggi

bangunan maksimum atau minimum yang ditetapkan dengan

mempertimbangkan keselamatan, resiko kebakaran, teknologi, estetika dan

parasarana dan jarak bebas antar bangunan minimum yang harus

memenuhi ketentuan tentang jarak bebas yang ditentukan oleh jenis

peruntukkan dan ketinggian bangunan serta tampilan bangunan (optional)

yang mempertimbangkan warna bangunan, bahan bangunan, tekstur


BAB 7 HAL - VII - 7

bangunan, muka bangunan, gaya bangunan, keindahan serta keserasian

dengan lingkungan sekitarnya

Rencana tata masa bangunan dapat dilihat pada dilihat pada dilihat

pada tabel 7.2.

Tabel 7. 2 Rencana Tata Massa Bangunan Pada Sistem Jaringan Jalan

No. Jaringan Jalan Kecepatan (km/jam)

Lebar Badan

Jalan (m)

Rumaja (m)

Rumija (m)

Ruang Pengawasan

Jalan (m)

GSB (m)

1 Kolektor primer > 40 13 18 19 10 20

2 Kolektor sekunder

> 20 11 16 17 5 14

3 Lokal primer > 20 10 15 16 7 15,5

4 Lokal sekunder > 10 8 13 15 3 11

5 Lingkungan sekunder

> 10 6 9 9,5 2 7

Sumber : Hasil Analisis, 2013

77..22..44.. KKeetteennttuuaann PPrraassaarraannaa ddaann SSaarraannaa MMiinniimmaall KKeetteennttuuaannPPeellaakkssaannaaaann

Ketentuan prasarana dan sarana minimum sebagai kelengkapan

dasar fisik lingkungan dalam rangka menciptakan lingkungan yang nyaman

dengan menyediakan prasarana dan sarana yang sesuai untuk mendukung

berfungsinya zona secara optimal

Prasarana yang diatur dalam peraturan zonasi dapat berupa

prasarana parkir, bongkar muat, dimensi jaringan jalan dan kelengkapan

jalan serta kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap perlu untuk

mendukung berfungsinya zona secara optimal.

Materi aturan merujuk pada ketentuan prasarana yang diterbitkan

oleh instansi teknis terkait.

77..22..55.. KKeetteennttuuaann PPeellaakkssaannaaaann

A. Variansi Pemanfaatan Ruang

Ketentuan variansi pemanfaatan ruang yang berkaitan dengan

keluwesan aturan yaitu yang mengatur kelonggaran yang diberikan untuk


BAB 7 HAL - VII - 8

tidak mengikuti aturan zonasi yang telah ditetapkan tanpa perubahan

berarti pada peraturan zonasi

B. Insentif dan Disinsentif

Ketentuan insentif/disinsentif yaitu ketentuan yang memberikan

insentif bagi pembangunan yang sejalan dengan tata ruang dan memberikan

dampak positif bagi masyarakat luas serta ketentuan disinsentif bagi

pembangunan yang menyimpang dan memberikan dampak negatif bagi

masyarakat luas.

Altenatif bentuk insentif antara lain adalah kemudahan izin,

keringanan pajak, kompensasi, imbalan, pola pengelolaan, subsidi prasarana,

pengalihan hak membangun dan ketentuan teknis lainnya, sedangkan

alternatif bentuk disinsentif antara lain adalah perpanjangan prosedur,

perketat persyaratan, pajak tinggi, restribusi tinggi, denda, pembatasan

prasarana dan lain sebagainya

C. Penggunaan Lahan yang Tidak Sesuai

Ketentuan untuk penggunaan lahan yang tidak sesuai dengan

peraturan zonasi dimana penggunaan lahan tersebut sudah ada sebelum

peraturan zonasi ditetapkan.

Ketentuan ini dapat diberlakukan bila penggunaan lahan yang tidak

sesuai tersebut terbukti memiliki izin yang sah, diperbolehkan untuk tidak

sesuai untuk jangka waktu tertentu atau dibatasi perkembangannya atau

ditarik izinnya dengan memberikan ganti rugi sesuai dengan peraturan

perundangan yang berlaku.

77..33.. MMaatteerrii OOppeerraassiioonnaall

77..33..11.. KKeetteennttuuaann TTaammbbaahhaann

Ketentuan Tambahan adalah ketentuan lain yang dapat ditambahkan

pada suatu zonasi dan belum terakomodasi dalam aturan dasar yang

ditujukan untuk melengkapi aturan dasar yang sudah disusun. Ketentuan

tambahan berfungsi memberikan penyelesaian pada kondisi yang spesifik

pada zona tertentu dan belum diatur dalam ketentuan dasar


BAB 7 HAL - VII - 9

77..33..22.. KKeetteennttuuaann KKhhuussuuss

Ketentuan Khusus adalah ketentuan yang mengatur pemanfaatan

zona yang memiliki fungsi khusus dan diberlakukan ketentuan khusus

sesuai dengan karakteristik zona dan kegiatannya. Selain itu, ketentuan pada

zona-zona yang digambarkan di peta khusus yang memiliki pertampalan

dengan zona lainnya dapat pula dijelaskan disini.

Komponen Ketentuan Khusus dapat terdiri dari :

1) Zona Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP)

2) Zona Cagar Budaya/Adat

3) Zona Rawan Bencana

4) Zona Militer

5) Zona Pusat Penelitian

6) Zona Pengembangan Nuklir

7) Zona PLTA, PLTU

8) Zona Gardu Induk Listrik

9) Zona Sumber Air Baku

10) Zona BTS

Aturan Khusus terkait komponen diatas merujuk pada aturan teknis

yang diterbitkan oleh instansi terkait atau peraturan daerah setempat.

Ketentuan ini dapat diberlakukan ketika terjadi perubahan peruntukan

lahan.

77..33..33.. KKeetteennttuuaann SSttaannddaarr TTeekknniiss

Standar Teknis adalah aturan-aturan teknis pembangunan yang

ditetapkan berdasarkan peraturan/standar/ketentuan teknis yang berlaku

dan berisi panduan yang terukur dan ukuran yang sesuai dengan kebutuhan.

Tujuan standar teknis adalah memberikan kemudahan dalam

menerapkan ketentuan teknis yang diberlakukan di setiap zona. Standar

Teknis dirumuskan berdasarkan Standar Nasional Indonesia (SNI) atau

ketentuan-ketentuan lain yang bersifat sektoral dan lokal serta berdasarkan

hasil penelitian untuk aspek yang belum diatur dalam standar


BAB 7 HAL - VII - 10

77..33..44.. KKeetteennttuuaann PPeennggaattuurraann ZZoonnaassii

Teknik Pengaturan Zonasi adalah varian dari zonasi konvensional

yang dikembangkan untuk memberikan keluwesan dalam penerapan aturan

zonasi dan ditujukan untuk mengatasi berbagai persoalan yang terjadi di

lapangan dan penerapan peraturan zonasi dasar.

Teknik Pengaturan Zonasi berfungsi dalam memberikan keluwesan

pada penerapan peraturan dasar yang disesuaikan dengan karakteristik,

tujuan pengembangan dan permasalahan yang dihadapi pada zona tertentu

dan memberikan pilihan penanganan pada lokasi tertentu sesuai dengan

karakteristik dan tujuan pengembangan zona.

Ketentuan yang diberlakukan harus merujuk kepada referensi,

literatur, kesepakatan dan penelitian khusus sesuai kebutuhan.

Teknik pengaturan zonasi ini bersifat optional dalam

penyusunannya tergantung oleh kebutuhan daerah masing-masing

Tabel 7. 1 Persyaratan Ukuran Tinggi dan Jarak Bangunan ................................. 5Tabel 7. 2 Rencana Tata Massa Bangunan Pada Sistem Jaringan Jalan ................. 7

Documents

07 BAB 7 AKHIR