СТУДИЈА ЗА ПРИСТАП ДО ЗЕМЈИШТЕ ЗА ИНВЕСТИЦИИweb01.katastar.gov.mk/userfiles/file/Studii/Studija_za_pristap_do... · 3.5.4 Бизнис клима

За

Државниот завод за геодетски работи

Трифун Хаџи Јанев 4

1000 Скопје

Република Македонија

ФИНАЛНА ВЕРЗИЈА (верзија 1.0)

Ричард Болдвин

Универзитет на западна Англија, Бристол

Истражување, бизнис и иновации

Френчај Кампус

Колдхарбур Лејн

Бристол, BS16 1 QY

СТУДИЈА ЗА ПРИСТАП ДО ЗЕМЈИШТЕ

ЗА ИНВЕСТИЦИИ

Студија за пристап до земјиште за инвестиции страна ii

Верзија 0.7. 10.05.2007

Контрола на документот

Верзија Датум Опис Објавување Одговорно

лице

Контрола

на

квалитетот

В0.1 09.11.06 Содржина ограничена РБ. СТ

В0.5 08.02.07 Нецелосна нацрт

верзија

ограничена РБ

В0.6 21.02.07 Прва целосна нацрт

верзија

(оддел 1 и делови од

оддел 4 треба да се

завршат)

ограничена РБ АП

В0.7 10.05.07 Нацрт финална

верзија вклучувајќи

коментари од ДЗГР

ограничена РБ АП, ММ, СТ

В 1.0 19.06.07 Финална верзија

вклучувајќи

коментари од ММ и

Светска Банка

За објавување РБ РБ/АП

Студија за пристап до земјиште за инвестиции страна iii

Верзија 0.7. 10.05.2007

СОДРЖИНА.

1 ИЗВРШНО РЕЗИМЕ ............................................................................................................................ 1

2 ВОВЕД. ...................................................................................................................................................... 9

2.1 ВОВЕД ВО СТУДИЈАТА .......................................................................................................................... 9

2.2 КРАТОК ОПИС НА ПРИСТАПОТ ............................................................................................................. 9

3 ТЕКОВНА СОСТОЈБА – РЕЗИМЕ НА ПРИСТАПОТ ДО ЗЕМЈИШТЕ И ИМОТ ВО

МАКЕДОНИЈА ............................................................................................................................................. 11

3.1 ВОВЕД .................................................................................................................................................. 11

3.1.1 Кратко резиме – политички, економски и физички фактори ........................... 11

3.1.2 Европската димензија ......................................................................................................... 12

3.1.3 Социјалистичкото наследство ......................................................................................... 12

3.2 ПАЗАРОТ НА ИМОТ ВО МАКЕДОНИЈА ................................................................................................ 13

3.3 ДОСТАПНОСТ НА СРЕДСТВА ............................................................................................................... 17

3.4 РЕГИОНАЛЕН РАЗВОЈ И ПРОМОВИРАЊЕ НА ИНВЕСТИЦИИ НАСОЧЕНИ КОН ВНАТРЕ .................... 19

3.5 МЕЃУНАРОДНИ ИНВЕСТИЦИИ ............................................................................................................. 20

3.5.1 Економски ограничувања.................................................................................................. 21

3.5.2 Физички фактори .................................................................................................................. 21

3.5.3 Фискална средина ................................................................................................................ 21

3.5.4 Бизнис клима .......................................................................................................................... 22

3.5.5 Инвестиции во недвижен имот ....................................................................................... 22

3.5.6 Економски пречки и стимулации за инвестирање ................................................. 24

3.6 РЕГУЛАТИВИ И ПРОЦЕСОТ НА ИНВЕСТИРАЊЕ .................................................................................. 25

3.6.1 Процес на инвестирање ..................................................................................................... 25

3.6.2 Регулаторниот процес ......................................................................................................... 28

4 КЛУЧНИ ПРОБЛЕМИ СО ПРИСТАПОТ ДО ЗЕМЈИШТЕ ЗА ИНВЕСТИЦИИ ВО

МАКЕДОНИЈА ............................................................................................................................................. 31

4.1 ПРИСТАП .............................................................................................................................................. 31

4.2 МАКЕДОНИЈА – ОСНОВНИ ПОДАТОЦИ .............................................................................................. 31

4.3 КАРАКТЕРИСТИКИ НА ЗРЕЛ ПАЗАР НА ИМОТ И ПРОЦЕНКИТЕ ВО МАКЕДОНИЈА ........................... 32

4.3.1 Станбен пазар ........................................................................................................................ 32

4.3.2 Пазар на комерцијални објекти ..................................................................................... 33

4.3.3 Земјоделско земјиште. ....................................................................................................... 34

4.4 МАКЕДОНИЈА – РЕЗИМЕ НА КЛУЧНИТЕ ПРАШАЊА.......................................................................... 35

5 ПРЕПОРАКИ ЗА МАКЕДОНИЈА ................................................................................................. 37

5.1 ВОВЕД – ОДЕЈЌИ НАНАПРЕД – РЕЗИМЕ НА ПРЕПОРАКИТЕ ............................................................. 37

5.2 ПАЗАРИТЕ НА ЗЕМЈИШТЕ И ИМОТ – ПРАВЕЊЕ РЕЗЕРВА ................................................................. 41

5.3 РЕФОРМА – ОТСТРАНУВАЊЕ НА ПРЕЧКИТЕ ...................................................................................... 44

5.4 СТИМУЛАЦИЈА – КРЕИРАЊЕ НА МОЖНОСТИ .................................................................................... 47

5.5 ПОСТИГНУВАЊЕ НА ОДРЖЛИВОСТ ................................................................................................... 49

Студија за пристап до земјиште за инвестиции страна iv

Верзија 0.7. 10.05.2007

ДОДАТОЦИ .................................................................................................................................................. 53

ДОДАТОК А. ПРОЕКТНА ЗАДАЧА ЗА ИЗГОТВУВАЊЕ СТУДИЈА ЗА ПРИСТАП ДО

ЗЕМЈИШТЕ ЗА ИНВЕСТИЦИИ ........................................................................................................... 53

ДОДАТОК Б. КРАТОК ЕКОНОМСКИ ПРОФИЛ НА МАКЕДОНИЈА ................................ 57

Вовед ........................................................................................................................................................ 57

Здравство, благосостојба и сиромаштија ................................................................................. 57

Економска структура и перформанси ........................................................................................ 57

Трговија и финансии ......................................................................................................................... 58

Фискална регулатива и деловна клима .................................................................................... 59

Странски директни инвестиции (СДИ) и Странска помош ............................................... 60

Странска помош и заеми ................................................................................................................. 63

Домашни инвестиции ........................................................................................................................ 63

ДОДАТОК В РЕГУЛАТИВНА РАМКА ЗА АДМИНИСТРАЦИЈАТА НА

ЗЕМЈИШТЕТО ВО МАКЕДОНИЈА ..................................................................................................... 65

Вовед и преглед ................................................................................................................................... 65

Државен завод за геодетски работи (ДЗГР) ........................................................................... 66

Министерство за транспорт и врски ........................................................................................... 75

Министерство за финансии ............................................................................................................ 81

Министерство за економија ............................................................................................................ 81

Министерство за земјоделство ...................................................................................................... 83

Општини .................................................................................................................................................. 84

Нотари ...................................................................................................................................................... 85

ДОДАТОК Г. СПОРЕДБЕНА СТАТИСТИКА ОД ДРУГИ ЗЕМЈИ......................................... 88

ДОДАТОК Д. ПРОЦЕНКА НА ПАЗАРОТ НА ЗЕМЈИШТЕ ВО МАКЕДОНИЈА –

МЕРЕЊЕ НА НАПРЕДОКОТ ................................................................................................................ 95

ДОДАТОК Ѓ: СПИСОК НА ЛИЦА СО КОИ СЕ ВОДЕЛЕ РАЗГОВОРИ И

БИБЛИОГРАФИЈА .................................................................................................................................. 106

Студија за пристап до земјиште за инвестиции страна v

Верзија 0.7. 10.05.2007

Признанија

Оваа работа е во голем дел направена во текот на периодот од јули 2006 година –

јануари 2007 година. Др. Болдвин би сакал да ја изрази својата благодарност за

помошта и советите од трана на партнерот за земјишна политика во Македонија

Сандра Томовска како и другите членови на тимот на ЕУП на Светската Банка како

и службениците во Државниот завод за геодетски работи вклучувајќи Татјана

Митревска, Марта Телеграфска, како и преведувачите Јулија Мицевска и Митко

Пиштолов

Др. Болдвин сака исто така да изрази благодарност на Г-н Антони Плумриџ,

Економист во УЗА за неговиот придонес кон економската анализа како и на Г-н

Плумриџ и Г-н Марк Маркард за прегледувањето и коментирањето на овој ракопис.

Бристол, Обединето Кралство, Мај 2007 година

Студија за пристап до земјиште за инвестиции страна 1

Верзија 1.0. 07.06.2007

1 Извршно резиме

Пристап до земјиште за инвестиции

Пристапот до земјиште за инвестиции зависи од достапноста на средства и дали тие средства

можат лесно да се мобилизираат. Достапноста на средства се одразува во степенот на развој

на пазарот на земјиште и сопственост. Пазарите кои добро функционираат имаат цел опсег на

достапни средства кои одговараат на потребите на различните инвеститори, средствата се

јасно дефинирани, и има понуда, побарувачка и ликвидност на пазарот, а сето тоа е

поткрепено со силни, транспарентни текови на информации.

Самите пазари на земјиште и имот се поддржани од страна на рагулаторни рамки кои ја

одразуваат политичката и економската ориентација на државата. Земји кои поминале низ

периодите на социјализмот и комунизмот, како што е Македонија историски развивале

регулаторни рамки поврзани со социјалистичка употреба на земјиште, производство и

наменување на ресурси, наместо да развиваат регулаторни рамки со кои се поддржува

индивидуалната сопственост на правата на имот, пренесувањето на овие права преку

купување и продавање и изнајмување на земјиште и имот. Македонија се придвижува од

ваква основа во насока на економија базирана на пазарот. Доколку се споредува со земји како

што се ОК и други земји на ЕУ, пазарот на земјиште и имот во Македонија не е зрел и не е

доволно развиен и ги има следниве недостатоци:

Немање сигурност во однос на земјиште и имот

Недоволна достапност на соодветно земјиште и имот

Недоволно информирање и транспарентност

Повисоко ниво на ризик во однос на инвестициите и можните потешкотии при пристапот

до капитал

Регулатнорна средина која не е адекватна односно не функционира

Постоечката ситуација во Македонија

Оставината на социјалистичкиот период во Македонија има значително влијание на секторот на

земјиште и имот што доведе до создавање на состојба која се карактеризира на следниов

начин:

Информациите за сопственост на имот и катастарските информации со кои се опишува

имотот не се одржуваат што доведува до неажурни регистри, мапи, и немање на

единствен систематски систем на евидентирање на земјиштето за целата земја.

Информациите за сопственоста и имотите се наоѓаат во различни видови во

поседовните листови на земјишниот катастар, односно, од неодамна во катастарот на

недвижности (КН). Иако КН дава адекватен опис и безбедност во правна смисла, се

проценува дека со катастарот на недвижности се покриени само 51% од територијата.

Резултатот е дека постои фундаментален недостаток на безбедност на основните права

на сопственост а ова има значително влијание врз мобилноста на земјиштето и

сопственоста како и колку лесно истото може да биде пренесено

Програмата за денационализација е сеуште во тек и Министерството за финансии е

надлежно за обработка на овие побарувања. Не е познато колку вакви побарувања се

во постапка, и бидејќи не постои еден единствен индекс на побарувања, не е можно да


Верзија 1.0. 07.06.2007

се знае дали одреден имот можеби е предмет на одредено отворено побарување за

денационализација на истиот.

Како последица од социјалистичкиот период, целокупното урбано земјиште кое што не

е во приватна сопственост се смета за државно земјиште. Во некои општини ова може

да биде поголемо од 50% од вкупното достапно земјиште и имоти. Не постои

систематска идентификација на државното земјиште и нема програма за прогресивно

приватизирање (преку продажба односно долгорочен закуп). Наместо тоа, постои

сложена постапка во која се вклучени инвеститорот, ДЗГР, МТВ (Министерство за

транспорт и врски), Општината, и сепак на крајот на процесот може да биде утврдено

дека или дел од приватно земјиште или дел од земјиште кое е предмет на

денационализација е вклучено во рамките на продажба поради приватизација.

Како последица на опаѓањето на институциите во социјалистичката ера и нивното

ненавремено заменување доведе до ограничување на новиот развој кој се одвивал

паралелно со запуштените односно застарените објекти од минатото. Ова ги поткопува

сите обиди за генерирање на кохерентни регенерирани урбани подрачја кои ќе

создадат привлечна средина соодветна за економска активност со висока додадена

вредност.

Овие фактори во голема мера ја ограничуваат достапноста на резервите. Според агенциите за

недвижности во Скопје, тие преземаат ставање на пазарот односно поддржуваат продавање

само на средства во приватна сопственост за кои постои чист и јасен имотен лист.

Од гледна точка на инвеститорот, не постои едноставен начин да се добие увид за тоа што е се

достапно за продажба односно за земање под закуп. Домашниот пазар е во голема мера

фрагментиран со многу мали и независни агенции за недвижности кои се во голема мера

нерегулриани. Странскиот пазар на инвестиции е неразвиен, а достапноста на информации за

потенцијални средства е во голема мера ограничена.

Промовирање на инвестиции

Оваа студија покажува дека постојат значителни пречки во однос на пристапот до земјиште за

инвестиции. Ова се однесува како за домашниот пазар така и во смисла на странски

инвестиции. Искуството на други места во источна Европа покажува дека мобилизирањето на

пазарот на земјиште и имоти претставува голем канал за странски инвестиции како и клучен

фактор во економската реформа. Македонија практично конкурира со другите пазари во однос

на привлекување на странски инвестиции, а со оглед на малиот број на население во

Македонија, Македонија мора да ги искористи сите компаративни предности кои ги има за да ги

привлече инвестициите. Улогата на МакИнвест и слични такви организации овде е многу

важна, а една од клучните препораки на оваа студија е зајакнување на институциите вклучени

во промовирањето на инвестициите, преку црпење од искуството на Ирска и на Чешката

Република како примери. Македонија треба да ги експлоатира сите компаративни предности

кои ги има како што е близината на поголеми пазари, стабилни и релативно ниски даночни

стапки, ниски плати, како и да ги промовира оние сектори каде има постоечки способности и

вештини како што е градежништво, обработка на храна, односно текстил. Исто така треба да

стимулира и уште повеќе да ги користи секторите за услуги и секторите за рекреација и

туризам.

Македонија сеуште ја нема на ниту еден од европските индекси на имоти (на пример Кинг

Стурџ, ИПД) и додека за Романија, Бугарија и дури и за Србија и Хрватска постојат годишни


Верзија 1.0. 07.06.2007

извештаи за меѓународни инвеститори, поткрепени со специјалистичко знаење и консултантска

поддршка, ова не важи за Македонија. Во отсуство на вакви извештаи, Македонија треба да ја

разгледа можноста за воспоставување на таков годишен извештај за инвеститори.

Достапност на средства

Проблемите на земјиштето во државна сопственост, претстојната денационализација и

недостатокот на точни информации за земјиште и титулари на сопственост значи дека

достапноста на безбедно и чисто земјиште и имот е во голема мера ограничено.

Идентификацијата и прецизното лоцирање, индексирањето на земјиштето во државна

сопственост и побарувањата за денационализација се непознати. Приоритет е

воспоставувањето на овие индекси и силно се препорачува оваа активност да се спроведе на

општинско ниво со пилот проект со цел да се изврши систематска идентификација на

земјиштето во државна сопственост и денационализација. Со пилот проектите ќе се развие

методологија и експертиза која ќе се применува во други општини. Најмалку една општина

укажа на тоа дека е спремна да ко – финансира ваква активност. Втората област која

предизвикува загриженост е забрзувањето на завршувањето на КН и иако ова е предмет на

тековниот проект на Светска Банка, не постои ниту еден град каде КН е целосно воспоставен.

Бидејќи ова е местото каде пазарот на земјиште и имоти е концентриран, потребно е напорите

да се фокусираат токму на овие урбани средини.

Мобилизација на средства и регулаторната средина.

Регулативите поврзани со урбаното и регионалното планирање се премногу сложени и бараат

многу време. Тие се ориентирани повеќе кон усогласеноста со прописите отколку кон

промовирање на урбан и регионален развој. Овие регулативи и надлежности на неколку

државни организации треба итно да се преиспитаат во смисла на нивно поедноставување и

концентрација кон подобрување на мобилноста на земјиштето

Регулаторната рамка е невообичаено сложена од неколку причини.

a) Со децентрализацијата на јавната администрација во 2005 година многу надлежности

се пренесени на 84 општини. Сепак иако надлежноста за извршување е пренесена,

надлежноста за донесување одлуки не е. На пример надлежноста за одобрување на

промени односно одобрување на нови верзии на Деталниот урбанистички план и

Генералниот урбанистички план сеуште се наоѓа во Министерството за транспорт и

врски (МТВ), кои се разгледуваат од случај во случај. На сличен начин, МТВ сеуште ја

има водечката улога при продажбата на земјиште во државна сопственост во рамките

на општините.

б) Процесот на денационализација, со кој барателите можат да достават барање за да им

се додели земјиште односно имот е сеуште во тек и не постои единствен регистер во кој

се прикажани сите овие побарувања. Последниот рок за доставување на побарувања

беше 7 мај 2007 година, меѓутоа се подразбира дека овој датум најверојатно ќе се

продолжи. Ова е во надлежност на Министерството за финансии

в) Функциите на запишување на титулари и катастарско запишување дури неодамна се

воведени под надлежност на ДЗГР кој се стреми кон воспоставување на нов


Верзија 1.0. 07.06.2007

унифициран систем (Катастар на недвижности) кој во себе би го вградил и би го

заменил системот на поседовни листи на земјишниот катастар.

г) Иако евиденција за земјиште и имоти и информации за земјиште постојат во неколку

министерства и на општинско ниво, сепак нема единствена дефиниција за имот ниту

било какво индексирање што би овозможило едноставно пребарување на групите на

податоци кои се наоѓаат во надлежност на различните министерства.

Резиме

Во Македонија постојат различни резерви на земјиште и имоти, од кои голем дел не се целосно

искористени или пак не се целосно експлоатирани од инвестициска гледна точка. Тристраните

структурни проблеми на

a) Нерешената денационализација

б) Долгите и заморни процеси на планирање и добивање дозволи

в) Бавното давање на државното земјиште и недоволна поврзаност на истото со

стратешките цели на планирањето

значително ги намалуваат можностите за инвестирање.

Освен тоа, дополнителните компликации врзани со нецелосната или непостоечката евиденција

за сопственост, долгите административни процеси, и потешкотиите при извршувањето на

хипотеките, исто така имаат значителни негативни влијанија на пазарот.

Исто така постои и еден проблем на страната на побарувачката, а тоа е дека притисокот на

побарувачката е релативно слаб во споредба со други земји, а особено со други главни

градови. При било каков обид за развој на пазари на имот и земјиште ќе бидат потребни

стимулативни мерки во смисла на

a) Поттикнување на понуда на квалитетни единици преку надминување на постоечките

структурни проблеми

б) Зголемување на транспарентноста и текот на информации

в) Унапредување на домашната и меѓународната побарувачка.

Препораки

Нема една единствена препорака која би ја подобрила состојбата, наместо тоа потребен е

пакет на мерки кои ќе доведат до подобрени резерви преку расчистување на имотните односи,

промовирање на реформи и развој на регулаторните тела и професионална средина,

обезбедување на стимулативни мерки за привлекување и повторно стартување на процесите,

како и усвојување на мерки со кои би се обезбедила одржливост. Ова е прикажано на

подолниот дијаграм. Овие препораки се конзистентни со искуството и реформската патека на

другите земји во транзиција.


Верзија 1.0. 07.06.2007

За реформите потребен е пакет на мерки кои ќе се спроведуваат заедно

Препораките се формулирани во следниве групи.

Утврдување на резервите и креирање на мобилност – разјаснување на постоечката

достапност на земјиште и имоти и средствата да се направат достапни и мобилни

Реформирање – отстранување на пречките за инвестирање

Стимулација – создавање на можности за унапредување на развојот на пазарот

Постигнување на одржливост – ефектуирање на долгорочни промени.

Препораки

1. Подобрување на резервата --- подобрување на квалитетот на информации

поврзан со достапните резерви на земјиште и имоти.

Не постојат сигурни индекси во кои е претставена локацијата на побарувањата за

денационализација и како овие побарувања можат да влијаат на достапните резерви на

земјиште и имот. На сличен начин, иако е познато дека во некои урбани општини дури и

до 50% од земјиштето може да е во државна сопственост, повторно не постои сигурен

индекс односно референтен систем базиран на мапи каде би било прикажано посеточкото

државно земјиште. Исто така, поради недоволната покриеност со КН, не постојат целосни

пописи на недвижните објекти (згради). Крајниот ефект е значително попречување на

процесите на продажба и приватизација, како и „пренесување“ на наследените проблеми

на победниците на процесите на лицитирање наместо разрешување на проблемите.

Процедурите се долготрајни и заморни. Исто така познато е дека многу згради не се

појавуваат на документите за регистрација (бидејќи КН не е завршен) и иако некои од нив

се дивоградби, без соодветни дозволи за изградба и употреба, други пак имаат ваква

документација.

ДЗГР треба да се поттикне да го забрза спроведувањето на КН и да изнајде начин на кој

ова ќе се спроведе во урбани средини и кој ќе овозможи на општините да креираат индекси

на државно земјиште, земјиште кое е предмет на денационализација и за јасна

идентификација на приватното земјиште. Иако се развиени постапки за внесување на

Подобрување на резервите

Поддршка на реформите

Стимулативни мерки

Постигнување на одржливост


Верзија 1.0. 07.06.2007

катастарски податоци во КН, ДЗГР треба да ги преиспита овие постапки во смисла на тоа да

увиди дали поголем дел од целиот процес може да се даде на приватен изведувач по

договор, со тоа што ДЗГР ќе биде надлежен за прифаќање, проверка и објавување. ДЗГР

исто така треба да размисли за можноста за вклучување на општините, бидејќи некои од

општините (на пример Скопје центар) укажале дека се спремни да ко – финансираат,

особено ако со ова се надминат и проблемите на денационализација и идентификација на

државното земјиште.

Мерки за имплементација (види детални препораки)

1.1. Забрзување на воспоставувањето на КН на ниво на општини.

1.2. Креирање на индекс на побарувања за денационализација и забрзување на

обработката на предметите

1.3. Креирање на индекс на државно земјиште во урбани подрачја.

1.4. Креирање на регистер со технички податоци за објекти

2. Поддршка на реформите – подобрување на сигурноста / ефикасноста на

процесите на управување со земјиштето.

Оваа препорака вклучува детален преглед и реформирање / менување на некои од

постоечките процеси. На постоечките практики за управување со земјиштето им

недостасува кохерентност, а истите се повеќе ориентирани кон усогласеност со прописите

наместо урбан развој односно одржливи практики за управување со земјиште и имоти.

Практиките за управување со земјиште треба да бидат ориентирани во насока на

развивање на процедури кои се јасни, едноставни, не наметнуваат тешки технички или

процедурални оптоварувања и обезбедуваат јасни бенефиции кои доведуваат до зголемена

мобилност на земјиштето и имотите. Овие препораки бараат активна соработка со другите

Министерства и се препорачува овие препораки за се разгледаат внимателно од страна на

Комисијата за земјишна политика.


2.1. Поедноставување на процесите за изготвување на детален урбанистички план /

генерален урбанистички план

2.2. Креирање на забрзани постапки за лицитација и давање на државно земјиште

2.3. Забрзување на процесот за денационализација

2.4. Поставување на систем за тек и управување со катастарските предмети заедно со

соодветна документација.

3. Стимулативни мерки – Обезбедување на низа стимулативни мерки за да се отпочне

и да се охрабри спроведувањето на издржани практики за управување со земјиштето

и да се стимулираат инвестиции и развој на пазарот

Оваа препорака се однесува на стимулирање на побарувачката со тоа што општините ќе се

охрабрат да станат поактивни во однос на практиките на управување со земјиштето,

промовирање на инвестициите и идентификација / подготовка на постоечки локации во кои

може да се инвестира.

Согледано е дека многу од новите општини се премногу мали за самите да можат да ги

спроведуваат овие дополнителни функции, меѓутоа постоечкиот закон дозволува

здружување на општините за потребите на вршењето на овие услуги. Една стимулативна


Верзија 1.0. 07.06.2007

мерка би била да се подготват насоки за меѓу – општинска соработка при вршењето на

услугите, и тестирање и рафинирање на оваа активност преку поддршка на пилот проект за

меѓу – општинска соработка.

Исто така потребно е да се спроведат низа мерки базирани на пазарот за да се подобри и

унапреди транспарентноста на пазарот преку следење и објавување на информации

поврзани со трансакции при продажба на земјиште и имот1. Довербата на пазарот се

подобрува преку транспарентност и достапност на ажурни информации.


3.1. Соработка помеѓу општините при вршењето на услуги

3.2. Општините пристапуваат до фондовите за развој на заедниците за промоција и

подготовка

3.3. Објавување на остварените продажби на недвижни објекти

4. Осигурување дека мерките придонесуваат кон одржливо долгорочно решение.

Клучна потешкотија во многу проекти поврзани со градење на капацитет и техничка помош

претставува осигурувањето дека проектите ќе доведат до долгорочни одржливи решенија.

Многу проекти од областа на управување со земјиште се оптоварени со технички и правни

проблеми поврзани со основната евиденција на сопственост, а вниманието обично се

фокусира на подобрување на квалитетот, пристапноста и сигурноста на оваа евиденција за

сопственост на земјиштето преку обемни конверзии на податоци и постапки на систематско

запишување или „чистење“ на податоците.

Исто така се посветува внимание на процесот и постои силна заложба како на појаснување

така и за поедноставување на административните и правните процеси кои имаат влијание

на земјишните трансакции, а притоа и штитење на правните интереси на странките. Ова е

придружено со обука на персоналот и развој на човечки ресурси (ЧР). Обично се посветува

повеќе внимание на катастарот и регистарот на земјиште (кои можат да бидат во една

организација), а помалку на други области поврзани со управување со земјиште

(планирање, проценка, даноци, понатамошна употреба и повторна употреба на податоците

од регистарот).

Искуствата од други места во светот покажуваат дека усвојувањето на соодветни рамки на

политики делува како силен агенс на промена, кој ја води реформата и обезбедува

можности на меѓу – министерска соработка и осознавање дека заеднички цели и интереси

постојат помеѓу различните долови на владата од што произлегуваат одржливи политики и

рамки.

Рамката на политиките исто така претставува двигател на промената на организациската

култура. Во нашиот случај ова претставува премин од бирократско и правно гледање на

процесот на управување со земјиште во насока на обезбедување на услуги на клиентите и

придонесување до економската и социјалната добросостојба.

Се предлага усвојување на одредени мерки кои ќе му помогнат на процесот на одржливост

преку нагласување на важноста од воспоставување на Рамка на политики за земјиште во

Македонија и унапредување на соработката помеѓу различните засегнати страни преку

идентификуваните заеднички интереси.

1 Види на пример http://www.landregistry.gov.uk/houseprices/housepriceindex/report/default.asp

и други слични страници

http://www.landregistry.gov.uk/houseprices/housepriceindex/report/default.asp


Верзија 1.0. 07.06.2007


4.1. Усвојување на рамка на политики

4.2. Интензивни обуки за давање услуги / управување во рамките на секторот на

управување со земјиште

4.3. Прегледување на проценката и данокот на имот

4.4. Услуги од областа на управување со земјиште на општинско ниво


Верзија 1.0. 07.06.2007

2 Вовед.

2.1 Вовед во студијата

Оваа студија се занимава со испитување на оние фактори кои создаваат пречки за инвестиции

и ги ограничуваат можностите и пристапноста до земјиште и имот на инвестиции во

Македонија. Студијата е спроведена како дел од Компонента 3: Земјишна политика од Проектот

на Светска Банка за Катастар на недвижности и запишување во име на Државниот завод за

геодетски работи на Република Македонија.

Во проектната задача (ПЗ) (види Додаток А) целта е наведена на следниов начин

„Целта на оваа студија е да се анализира тековната состојба во

однос на пристапот до земјиште за инвестиции; како може

земјиштето да се идентификува, кои се ограничувањата во однос

на пристапот до земјиште, и каква улога може да одигра владата

во олеснувањето на добивање земјиште за инвестиции?

Собраните информации ќе ја идентификуваат достапноста на

државно или приватно земјиште, ќе ги појаснат ограничувањата

(бирократски, пазарни, инфраструктурни, правни, итн.) во однос

на пристапот до земјиште, и ќе предложат опции на владата за

подобрување на состојбата.

2.2 Краток опис на пристапот

Пазар на земјиште и имоти кој е зрел и добро функционира овозможува на инвеститорите да

учествуваат на пазарот преку различни инвестициски механизми, пренесување на различни

видови на имоти, и преку широк опсег на услови кои се прилагодени на најразлични цели и

потреби. Постои опсег на различни средства достапни, информациите за тие средства се лесно

пристапни, а регулаторната средина не наметнува значителни пречки. Инвеститорите исто

така имаат пристап до низа финансиски инструменти за поддршка на нивната инвестиција.

Самите инвеститори можат да се препознаат дека работат во сегментиран пазар, на пример

развој на станбени, деловни објекти или објекти од голем размер. Ако пазарот функционира

како што треба, тогаш понудата одговара на побарувачката во текот на економскиот циклус, а

недвижнините се гледаат како безбедна и сигурна инвестиција.

Пазар на земјиште и имот кој е незрел и неразвиен покажува одредени карактеристики кои

значително го нарушуваат пазарот, и тоа:

Немање сигурност во однос на земјиште и имот

Недоволна достапност на соодветно земјиште и имот

Недоволно информирање и транспарентност

Повисоко ниво на ризик во однос на инвестициите и можните потешкотии при пристапот

до капитал

Регулатнорна средина која не е адекватна односно не функционира


Верзија 1.0. 07.06.2007

Со цел да се утврдат факторите кои го ограничуваат пристапот до земјиште, оваа студија усвои

пристап прво да ја согледа тековната состојба во Македонија. Која е тековната состојба на

пазарот на земјиште и имот и какви пречки / стимулации постојат. Ние исто така детално

разгледуваме кои се карактеристиките на отворен пазар на земјиште и имот кој добро

функционира, за да утврдиме прагови односно цели, а оттука можеме да ги идентификуваме

пречките кои постојат.

Во незрели пазари на имот, важноста на регулаторната средина е од големо значење бидејќи

истата помага во стимулирање односно попречување на развојот. Како последица на тоа,

направени се напори подетално да се испита регулаторната средина односно какво влијание

има врз политиките за инвестиции и достапноста на земјиште за инвестиции.

Студијата понатаму дава низа препораки за надминување на идентификуваните пречки и за

повеќе земјиште и имот да се направат достапни за инвестиции преку зајакнување и поддршка

на развојот на пазарот за земјиште.

Студијата е организирана на следниов начин

Оддел 1 дава вовед во студијата и го објаснува пристапот

Оддел 2 дава краток приказ на тековната состојба. Го разгледува постоечкиот

пазар на земјиште и имоти во Македонија и идентификува каде има значителни

пречки за инвестиции. Исто така прави осврт на состојбите и политиките усвоени

во други европски пазари на имот.

Оддел 3 ги идентификува Клучните проблеми и испитува како пазарите на имот се

развиваат од социјалистичка или затворена економија до пазарна економија во

склад со земјите на ЕУ. Ги идентификува оние области каде е потребен развој во

Македонија и прави компаративно оценување на стадиумот на развој во

Македонија.

Оддел 4 Содржи конкретни препораки за зголемување на пристапот до земјиште и

имоти за инвестиции во Македонија и креирање на силни пазари на имоти кои

добро функционираат.

Овој извештај е поткрепен со неколку додатоци

A. Проектна задача за студијата

Б. Економски профил на Македонија

В. Анализа на регулаторната рамка за управување со земјиште во Македонија

Г. Компаративна статистика од други земји

Д. Оценување на пазарот на земјиште во Македонија – мерење на напредокот

Ѓ. Листа на интервјуа и консултирани документи


Верзија 1.0. 07.06.2007

3 Тековна состојба – Резиме на пристапот до земјиште и имот во Македонија

3.1 Вовед

Во овој дел се разгледува тековната состојба на пазарот на земјиште и имот во Македонија.

Стадиумот на развој на пазарот на имот во Македонија се поврзува, меѓу другото, со стадиумот

на развој на економијата, а економскиот профил на Македонија е даден во Додаток Б од каде

се земени информации на овој оддел. Во овој оддел е разгледана достапноста на средства,

можностите за инвестиции и особено улогата на странски инвестиции и домашни инвестиции, и

како најзначајно регулаторната средина. Регулаторната рамка во Македонија детално се

разгледува во Додаток В, бидејќи токму тука можат да се разрешат главните пречки за

достапност на земјиште и имот за инвестиции.

3.1.1 Кратко резиме – политички, економски и физички фактори

Македонија претставува земја со површина од 25,713 km2 лоцирана во средината на

Балканскиот полуостров помеѓу Грција, Бугарија, Србија и Албанија. Има умерена клима со

медитеранско влијание на југот и континентално влијание на север. Македонија беше

суверена република во рамките на Социјалистичка Федеративна Република Југославија од

1945 до 1991 година кога стана независна држава. Македонија е етнички разновидна со 64%

Македонци, 25% Албанци, и 11% други.

Македонија има население од два милиони жители, од кои 600.000 во главниот град. БДП по

глава на жител е 3.208 УСД во 2006 година, што претставува една од најниските стапки во

земјите на ЦЕЕЦ. СДИ се исто така ниски, и обично варираат од 80 милиони УСД (2002 година)

до 445 милиони УСД (2001 година) а 313 милиони УСД во 2006 година. Македонија се смета

дека има добри транспортни врски, се протега на главните пан европски автопати Север – Југ,

односно Исток - Запад. Близината до поразвиените пазари и нејзината стратешка позиција

посебно на врската помеѓу Грција и другите земји на ЕУ се сметаат како потенцијални

предности.

Главните индустриски сектори се земјоделство и производство на храна, текстил и кожа,

градежништво и хемикалии. Повеќе од 50% од вработените се во секторите текстил и кожа и

земјоделство. Економијата е фрагментирана со голем број на мали претпријатија (скоро 99%

од регистрираните претпријатија се класифицирани како мали, другите 1,2% се

класифицирани како средни или големи).

Политичкиот систем се смета како стабилен. Македонија успеала во голема мера да се држи

настрана од регионалните конфликти и сега доби статус на земја кандидат за ЕУ и спроведува

програма за усогласување со законите и регулативите на ЕУ. Сега е многу полесно да се

воспоставуваат и регистрираат нови компании, а постојат и поволни даночни режими и

стимулации за поттикнување на странските инвеститори. Нова агенција МакИнвест е

воспоставена за поттикнување на странски инвестиции.

Македонија има туристички потенцијал во северозападниот дел со атрактивни планини и со

скијачки потенцијал кој тековно се развива на Бистра и Шар Планина. Во југозападниот дел

се наоѓа тектонското Охридско езеро заштитено од УНЕСКО, како и национални паркови, а на

југот постојат бањски одморалишта. Најголем дел од земјиштето се дава на земјоделството, со


Верзија 1.0. 07.06.2007

1,3 милиони хектари земјоделско земјиште вклучувајќи 43% обработливи површини, 4% лозја

и овоштарници а преостанатиот дел се ливади и пасишта. Во земјоделскиот сектор сеуште се

вработени 24% од работното население.

3.1.2 Европската димензија

ЕУ сега се шири во две фази за вклучување на најголемиот дел од државите во централна и

источна Европа по политичките реформи во раните 1990-ти години. Преостанатите земји

кандидати се скоро сите произлезени од поранешната Југословенска федерација (освен

Словенија), а земјите кои се наоѓаат понаисток укажале дека би сакале да бидат земени во

предвид за членство.

Пазарите на имот на земјите кои неодамна пристапија кон ЕУ со брзо темпо се инкорпорирани

во пан европскиот пазар на имот, а дел од нив редовно се вклучуваат во регистрите на ризик и

успешно работење на европскиот пазар на имот. Инвестициската активност се шири како

резултат на побарувачката (предводена од шпекулации и инвестиции) во рамките на многу

сектори на имот, а станбената (особено купување за понатамошно давање под закуп)

побарувачка претставува двигател на развој од голем размер како и на значително реновирање

што доведува до нагло зголемување на сопственоста и поделба на градежните активности.

Дури и најновите земји членки на ЕУ како Романија и Бугарија се соочуваат со беспримерни

странски инвестиции во имоти, и покрај одредени заостанати проблеми поврзани со

законодавство и сопственост на земјиште.

Важноста на членството во ЕУ во умовите на инвеститорите исто така не треба да се потцени

бидејќи тоа се смета како фактор кој значително го намалува нивото на ризик.

3.1.3 Социјалистичкото наследство

Оставината на социјалистичкиот период во Македонија има значително влијание на секторот на

земјиште и имот што доведе до создавање на состојба која се карактеризира на следниов

начин

Информациите за сопственост на имот и катастарските информации со кои се опишува

имотот не се одржуваат што доведува до неажурни регистри, мапи, и немање на

единствен систематски систем на евидентирање на земјиштето за целата земја.

Информациите за сопственоста и имотите се наоѓаат во различни видови во

поседовните листови на земјишниот катастар, односно, од неодамна во катастарот на

недвижности (КН). Иако КН дава адекватен опис и безбедност во правна смисла, се

проценува дека со катастарот на недвижности се покриени само 51% од територијата.

Резултатот е дека постои фундаментален недостаток на безбедност на основните права

на сопственост а ова има значително влијание врз мобилноста на земјиштето и

сопственоста како и колку лесно истото може да биде пренесено

Програмата за денационализација е сеуште во тек и Министерството за финансии е

надлежно за обработка на овие побарувања. Не е познато колку вакви побарувања се

во постапка, и бидејќи не постои еден единствен индекс на побарувања, не е можно да

се знае дали одреден имот можеби е предмет на одредено отворено побарување за

денационализација на истиот.

Како последица од социјалистичкиот период, целокупното урбано земјиште кое што не

е во приватна сопственост се смета за државно земјиште. Во некои општини ова може

да биде поголемо од 50% од вкупното достапно земјиште и имоти. Не постои


Верзија 1.0. 07.06.2007

систематска идентификација на државното земјиште и нема програма за прогресивно

приватизирање (преку продажба односно долгорочен закуп). Наместо тоа, постои

сложена постапка во која се вклучени инвеститорот, ДЗГР, МТВ (Министерство за

транспорт и врски), Општината, и сепак на крајот на процесот може да биде утврдено

дека или дел од приватно земјиште или дел од земјиште кое е предмет на

денационализација е вклучено во рамките на продажба поради приватизација.

Како последица на опаѓањето на институциите во социјалистичката ера и нивното

ненавремено заменување доведе до ограничување на новиот развој кој се одвивал

паралелно со запуштените односно застарените објекти од минатото. Ова ги поткопува

сите обиди за генерирање на кохерентни регенерирани урбани подрачја кои ќе

создадат привлечна средина соодветна за економска активност со висока додадена

вредност.

Овие фактори во голема мера ја ограничуваат достапноста на резервите. Според агенциите за

недвижности во Скопје, тие преземаат ставање на пазарот односно поддржуваат продавање

само на средства во приватна сопственост за кои постои чист и јасен имотен лист.

Од гледна точка на инвеститорот, не постои едноставен начин да се добие увид за тоа што е се

достапно за продажба односно за земање под закуп. Домашниот пазар е во голема мера

фрагментиран со многу мали и независни агенции за недвижности кои се во голема мера

нерегулриани. Странскиот пазар на инвестиции е неразвиен, а достапноста на информации за

потенцијални средства е во голема мера ограничена.

3.2 Пазарот на имот во Македонија

Релативно неразвиената состојба на економијата во Македонија споредена со другите пост –

комунистички држави доведува до очекување на релативно неразвиен пазар на имот. Ова е

тешко да се провери поради недостатокот на податоци, што само по себе е индикатор на

недоволниот развој на пазарот (РИЦС, 2004). Сепак, едно кратко истражување на физичката

средина и неколку разговори откриваат дека пазарот на имот е сеуште во раните фази на

транзиција. Резултатите од овие истраги се резимирани подолу и главно се однесуваат на

Скопје. Ова претставува „приказ“ на тековната состојба на развојот.

Развој

Спроведување на површно истражување на физичката средина во Скопје открива ограничен

нов комерцијален развој. Во многу делови од градот доминираат недоволно искористени

односно празни објекти од ерата на комунизмот. Голем дел од нив се во лоша состојба или се

запуштени. Ова влијае на влошување на претставата на околните новоизградени објекти и

спречување на целосното искористување на бенефициите од регенерацијата.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Слика 2.1. Запуштените објекти ја поткопуваат регенерацијата (Скопје, септември

2006 година).

Постојат неколку примери на нови градби кои би привлекле внимание дури и да биле лоцирани

во Прага или во Париз. Сепак ова се изолирани примери и нивното влијание е поткопано од

страна на околните објекти.

Слика 2.2. Мал објект за комбинирана употреба (Скопје, септември 2006 година)

Еден пример за амбициозна нова градба претставува Рамстор, во Скопје. Главниот корисник е

супермаркет со исто име. Од разговорите со други корисници може да се види дека

посетеноста на овој објект е разочарувачка. Можеби причината е дека има прекумерен

малопродажен простор во градот во однос на тековната состојба на економскиот развој на

градот. Неофицијални докази поврзани со постоење на голем број на празни единици го

потврдуваат ова.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Слика 2.3. Рамстор: Квалитетно изграден објекти (Скопје, септември 2006 година).

Меѓутоа дали трошењето во малопродажбата оправдува развој од ваков размер?

Иако во Македонија постои процес на просторно планирање, има многу примери на

дисфункционален развој. Еден од најчудните се два нови изложбени салони, од кои во еден се

презентирани мотоцикли, лоцирани на 500 метри од угледниот хотел Александар Палас на

периферијата на Скопје. Сепак, до овој интересен објект може да се пристапи само преку еден

испреплеткан систем на тесни улички, непроодни за било каков сообраќај освен за услужни

возила!

Можности за инвестирање

Можностите за инвестирање во имот се ограничени. Од разговори со агенции за недвижен имот

може да се заклучи дека ова е резултат на ограничената побарувачка од странските

инвеститори. Постојат неофицијални докази кои укажуваат на тоа дека одредени елементи од

регистрацијата на земјиште претставуваат пречка иако осигурувањата и правните гаранции би

требало да го покријат ова. Постојат малку податоци за пазарот на инвестиции. Сепак, во

табелата подолу е дадена индикација за вредностите и приносите. Ова се базира на мал

примерок на инвестициски објекти понудени од страна на водечка агенција во Скопје.

Опис Површина Побарана цена

Приход од наем

Принос

Сите комерцијални имоти во Скопје sq. ms. € 000s € 000s %

Продавница во ГТЦ – празна (претходна наемнина)

235 517 30 5.80

Продавница во центарот на градот до Мекдоналдс – дадена под наем

826 1239 81.6 6.59

Продавница во центарот на градот – дадена под наем

355 1050 52.8 5.03

Празен трговски центар со средна големина „МОСТ“

3200 2500 0.00

Ресторан во ГТЦ 124 1100 60 5.45

Скопска куќа – дел со амбасади 252 600 24 4.00

Нова куќа 570 550 26.4 4.80

Табела 2.1. Податоци за цени на имот: Скопје, септември 2006 година (извор:

Агенција Бастион)


Верзија 1.0. 07.06.2007

Горенаведените вредности претставуваат побарани цени а дадените принос се ниски во

споредба со други пост комунистички пазари. Степенот на ризик во пазар во развој како што е

Скопје би довел до очекувани приноси од околу 10% за малопродажни инвестициски имоти.

Ова укажува на тоа дека побараните цени се многу оптимистички.

Слика 2.3. Трговскиот центар МОСТ, центар на Скопје (септември 2006 година)

Еден таков имот, трговскиот центар МОСТ, е празен веќе подолго време и може да биде тешко

да се најдат закупувачи во сегашната состојба на пазарот каде имаме приноси од 5 – 6 %.

Финансии

Во станбениот пазар, хипотеките се вообичаена појава. Стопанска Банка одобрува хипотеки

на квалификувани клиенти за периоди до 25 години во Евра и во МКД. Каматните стапки за

Евра се Либор +6%, додека за МКД тие се уште повисоки. Овие стапки полека се намалуваат а

односот помеѓу заемот и вредноста се зголемува од 50% на 70%. Просечните износи на заеми

во моментов се 18.000 ЕУР, меѓутоа оваа бројка се зголемува со 10% годишно.

Намалувањето на каматните стапки, и покрај општите наголемувања за основните банкарски

стапки претставува добра вест и го одразува намалувањето на ризикот за заемни обезбедени

со хипотеки од страна на банките.

Најголем дел од купените станбени објекти се финансираат со пари позајмени од семејството и

заеми.

Финансии за градење на индивидуални имоти се исто така достапни од домашните банки, но

сепак тие обично инсистираат купеното земјиште да има уредени имотно правни односи и чист

титулар пред да ги дадат парите за покривање на градежните трошоци. Како и во други земји,

заемот се дава во фази во согласност со процесот на изградба.

За комерцијални градби, банките даваат комерцијални заеми. Проблемот е со малите

индивидуални компании кои можеби немаат долга историја на тргување, мала основа на

средства и ограничен обрт или потешкотии со готовинскиот тек. Банките се неволни да даваат


Верзија 1.0. 07.06.2007

заем на ваква основа. Банките се спремни на поддржат поголеми и етаблирани компании со

поповолни стапки. За сите комерцијални стапки може да се преговара.

Трошоци на трансакции

Трошоците на трансакциите во Македонија не се на високо ниво во споредба со другите во

регионот (види Додаток Б, табела Г9) и не се сметаат како реални оперативни пречки.

Надоместоците за регистрација се ниски. Надоместокот за трансакција е фиксен на 3%

(разумно) а надоместоците за регистрација се исто така ниски. Надоместоците на агенциите за

недвижности обично се 2% (ниско). Очигледно постои одреден недостаток на транспарентност

и информации поврзани со стварни продажни цени на станови и куќи, бидејќи нема сигурен

објективен извор на објавени податоци.

Заемите за хипотека обично вклучуваат мал „резервиран“ надоместок кој се плаќа однапред и

надоместок за аранжман од 1,5% - 2% во зависност од клиентот и заемот. Сето ова е

„опфатено“ во заемот. Надоместоците за нотарите се исто така разумни за регионот.

Обем

Продажба

Тешко е да се процени големината на пазарот. Сепак, податоците дадени од страна на ДЗГР

укажуваат на тоа дека во 2006 година имало 54.000 (приближно) регистрирани трансакции.

Оваа бројка не е во директна корелација со продажбите, но може да се смета како индикатор

за активностите на пазарот за земјиште и имот. По група проценка околу две третини од овие

трансакции се продажби додека остатокот се корекции, менување на внесени податоци, итн.

Нивото на продажба се смета на околу 36.000 во 2006 година, што многу ниско во споредба со

она што може да се очекува во една зрела економија со сличен број на население.

Хипотеки

Исто така е познато дека се регистрирани околу 6.000 хипотеки. Податоците дадени од страна

на ЕУП укажуваат на бројка од 855 регистрирани хипотеки во износ од 58 милиони ЕУР за 29

ЛЦО надвор од Скопје, т.е. со просечна вредност од 60.000 евра. Скоро сигурно е дека оваа

бројка прави забуна и е под влијание на една или две трансакции со многу висока вредност.

Неофицијални податоци од агенциите за недвижности укажуваат дека просечната вредност на

хипотеките е 15.000 до 20.000 евра. Вредноста на хипотеките регистрирани во Скопје не е

позната бидејќи не фигурира во ниту еден извештај.

Заокружување на КН

51.1% од катастарските општини беа опфатени со податоци во КН до декември 2006 година.

3.3 Достапност на средства

Резерва на средства

Севкупно има недостаток на модерни, реновирани недвижности.

Станбени и мали деловни/малопродажни објекти.

o Има голем број на станови и мали малопродажни објекти кои се достапни за

продажба односно изнајмување, но сепак голем дел од нив имаат потреба од


Верзија 1.0. 07.06.2007

модернизација, односно покажуваат малку пожелни карактеристики. Постојат

релативно малку модерно преуредени и добро лоцирани средства. На рабовите

на урбаните подрачја се одвива интензивна градба на семејни куќи. Сепак, овие

во голема мера се финансираат од семеен капитал и не влегуваат во пазарот на

недвижности. Многу од нив не ги поседуваат потребните дозволи за градба и

употреба, а некои од нив се изградени без да бидат усогласени со

ограничувањата при планирањето, или во некои случаи, сопственоста на

земјиштето под објектот. Нема податоци за проценка на овие бројки.

o Новите градби се попречени поради потешкотиите во однос на процесот на

планирање, управување со државно земјиште и несигурностите на

денационализацијата.

o Ниту општините ниту било кои други засегнати страни немаат јасна слика за

резервите на недвижнини, и иако се заинтересирани да ја разберат состојбата и

да се обидат да ги идентификуваат и промовираат можностите, најголем дел од

нив немаат професионалци со соодветни вештини ниту било каков преглед на

статусот на недвижните имоти во рамките на нивната надлежност.

o Пазарот на недвижности е под доминантно влијание на многу мали независни

агенции за недвижности кои се активни на многу ограничени подрачја. Постои

недостаток на регулираност на професијата, вклучувајќи професионални

стандарди, недостаток на транспарентност на тековите на информации, реални

продажни вредности, а во некои случаи агентот ја игра улогата и на купувач и

на продавач.

o Постојат многу (не - документирани) „диви“ објекти кои се изградени без

потребните дозволи и одобрувања, а дел од нив се од времен карактер (на

пример мали продавници подигнати крај главните улици), додека другите имаат

попостојан карактер.

Земјиште за развој

o До денес, општините и другите власти не посветуваа многу внимание на

систематското идентификување и промовирање на локации за целосно нови

инвестиции како и за надградба на постоечки објекти. Искуството од Ирска, на

пример, покажува дека малите преуредени локации, односно малите „бизнис

паркови“ изградени на периферијата на населените места со просечна големина

до 2000 м2 комбиниран простор (лесна индустрија / канцелариски простор) се

успешни во привлекувањето и задржувањето на нови корисници. Дел од нив се

домашни а дел се странски.

o МакИнвест спроведе пилот шема каде локалните општини идентификуваа мали

единици кои потоа се промовираат со креирање на инвестициска брошура.

o Не постои систематски попис на потенцијалните локации за изградба.

Слободни економски зони.

o Слободната економска зона Бунарџик, во близината на скопскиот аеродром

обезбедува низа стимулации (даночни ослободувања) и е успешна во

привлекувањето на странски инвестиции како Џонсон Контролс.

o Постои потенцијал за идентификување на дополнителни локации меѓутоа

премногу е рано да се оцени искуството од Бунарџик

Земјоделско земјиште


Верзија 1.0. 07.06.2007

o Цените посочени од СФАРМ за обработливо земјиште со добар квалитет од 6.000

еур/Ха (повисоки од многу земји во западна Европа), многу малите парцели (во

просек по 0,3 ха) и отсуството на продажба на земјоделско земјиште укажува на

тоа дека практично не постои пазар на земјоделско земјиште.

o Македонците имаат голем афинитет кон земјата, и се проценува дека 70%-80%

била во приватна сопственост во текот на социјалистичкиот период. Овие

поседи претставуваат семејни поседи, а голем дел од нив не се експлоатираат

активно, земјиштето се дава неформално под закуп меѓутоа голем дел не се

обработува интензивно или, со други зборови, се произведува ограничено

„градинарско“ производство за лична и локална потрошувачка.

Накратко, понудата на средствата е ограничена и постојат неадекватни стимулативни мерки.

Информации за закуп, принос и постигнати цени се недоволни и тешко се наоѓаат, а

инфраструктурата на професионалните и финансиските институции е во многу рана фаза на

развој. Недостатокот на имот за продажба ги ограничува како домашните така и странските

инвестиции.

3.4 Регионален развој и промовирање на инвестиции насочени кон

внатре

Македонија го отпочнува процесот на ставање на акцентот на регионалниот развој, меѓутоа

сеуште нема национална политика за регионален развој. Владата се залага да ги прошири СДИ

преку активностите на МакИнвест, Министерство за економија и новиот тим кој е формиран за

забрзување на можностите на инвестиции.

Министерството за економија е особено заинтересирано за Ирскиот модел во рамките на кој се

формирани нови и реновирани бизнис паркови, подготвени се објекти, и спроведени се

промотивни кампањи за привлекување на индустриите.

Како што беше дискутирано погоре, Македонија има формирано посебна економска зона во

близина на скопскиот аеродром која бележи успех во привлекувањето на странски инвестиции

(Џонсон Контролс). Механизмите за мотивација кои ги даба Бунарџик се прикажани во Табела

2.2 подолу.


Верзија 1.0. 07.06.2007

3.5 Меѓународни инвестиции

Меѓународните инвестиции се потпираат на способноста на земјата да се натпреварува со

други земји за фондовите на инвеститорите. Оние земји во транзиција кои биле најуспешни во

привлекувањето на инвестиции имаат одредени предности во смисла на големина, позиција,

постоечка индустриска база или други привлечни карактеристики (на пример можност за

развој на масовен туризам базиран на културно наследство (на пример Прага, Будимпешта)

или физички средства (Хрватското крајбрежје)). Овие земји исто така се сметаат како

политички и економски стабилни. Со влезот на многу поранешни земји на ЦЕЕЦ во ЕУ, се

создале многу можности за инвеститорите и помалите земји ќе имаат многу тешкотии да се

натпреваруваат освен ако немаат некои очигледни предности (на пример Словенија, близината

до ЕУ и постоечката индустриска база, стабилност).

Табела 2.2. Слободната економска зона Бунарџик

10 години даночни ослободувања – не се плаќа данок на добивка ниту данок

на имот за период од 10 години

Нема надоместоци – Ослободувања од надоместоци за ДДВ и акцизи за период од 10 години

Нема царина – ослободувања од плаќање на царина за стока, опрема и механизација

Нема комунални такси – ослободени од плаќање на комунални такси за

градежно земјиште, приклучок на водовод, канализација, греење, гас и струја

Брз почеток – Две згради се веднаш достапни. Една од 2.500 м2 е завршена а другата од 3.000 м2 е во завршна фаза на градба

Голем капацитет за проширување – локацијата во Бунарџик има вкупна оградена површина од 138,24 хектари и нуди огромни капацитети за

проширување во иднина

Минимална бирократија – Поседни аранжмани се утврдени помеѓу општината и

Владата за рационализирање на постапките за компаниите лоцирани во СЕЗ Бунарџик со цел да се обезбедат инвеститорите ќе имаат пристап до брзи и ефикасни официјални административни процеси

Нема забрана за продажба на домашни пазари – Компаниите лоцирани на оваа

локација можат да ги продаваат своите производи и услуги на домашниот македонски пазар како и на пазарот за извоз

Дозволен е широк опсег на активности – Инвеститорите во локацијата можат

да спроведуваат широк опсег на индустриски и комерцијални активности вклучувајќи производство, развој на софтвер, повикувачки центар / биро за помош, трговија со странство, банкарство, осигурување и ре – осигурување, магацини и логистика

Веќе избрана локација од страна на голем меѓународен инвеститор – Џонсон

Контролс неодамна почнаа со градежни активности на локацијата Бунарџик и се предвидува изградба на постројка за производство на автомобилска електроника, со вредност од 40 милиони УСД, во која ќе се вработат 500 луѓе

Блиску до аеродром и железничка пруга – локацијата се наоѓа на само 500

метри од железничка станица и на само 3 км од главниот аеродром во Македонија – скопскиот аеродром

Стратешка патна локација – Бунарџик е лоциран на крстосницата на два

големи пан европски транспортни коридори – Коридор 10 (Север – Југ) и Коридор 8 (Исток - Запад)


Верзија 1.0. 07.06.2007

3.5.1 Економски ограничувања

Ниското ниво на економски раст, недостатокот на домашен кредит и, особено, ниското ниво на

СДИ делуваат заеднички и ја ограничуваат побарувачката за станбен и деловен простор во

Македонија во споредба со други пост – комунистички држави. Странските инвестиции имаат

значително влијание односно повеќекратни ефекти на пазарот на имот освен средствата кои се

директен производ од инвестицијата. Тие стимулираат пораст на приходите преку локално

вработување, а ова од своја страна придонесува за побарувачката за домување и локално

произведени стоки и услуги, што пак придонесува за побарувачката за имоти. Клучниот

раководен персонал преместен од земјите кои инвестираат, стимулираат побарувачка за

локални објекти за спорт и рекреација, што пак стимулира побарувачка за пософистицирана

изградена средина. Растечко присуство на транснационален бизнис стимулира побарувачка на

бизнис услуги на високо ниво, вклучувајќи простории за конференции и хотелско сместување.

Повторно, ова го стимулира пазарот на имот. На крајот, овие иницијални стимулации креираат

капацитети во градежниот сектор, со што се полесно се обезбедува поквалитетна, локално

финансирана граба на објекти. Македонија губи во однос на овие иницијални подготвителни

процеси.

3.5.2 Физички фактори

Во Македонија нема доволно физички средства во споредба со другите пост – комунистички

држави. Скопје нема доволно наследство или култура за да има значителен потенцијал за

туризам. Во останатиот дел од земјата има низа атракции од кои Охрид и езерото се главни.

Сепак, дури и со ова, Македонија најверојатно нема ниту да се приближи до понуда на

атракции какви што има во Хрватска, Словенија, Романија или Бугарија. Само во Молдавија

има исто толку малку физички фактори. Според тоа, не е веројатно дека туризмот ќе има

значително влијание врз економијата односно пазарот на имот. Освен тоа, нема голема

веројатност дека купувањето на имот од страна на граѓани од повеќе етаблирани земји членки

на ЕУ ќе има големо влијание на станбениот пазар на сличен начин како во многу други пост –

комунистички држави.

Веројатно еден физички атрибут кој може да се покаже како се позначаен во иднина е фактот

дека низ Македонија поминува Е75, кој ги поврзува побогатите производствени економии на

север со Грција. Можеби постои потенцијал во привлекувањето на дистрибутерски активности,

кои ќе бидат лоцирани на овој коридор. Понатаму, значителен обем на сообраќај го користи

овој пат. Постојат можности за бизниси кои ќе ги осплужуваат потребите на овој сообраќак во

смисла на попатни одмори и престој.

3.5.3 Фискална средина

Македонија се смета дека ужива поволна инвестициска клима. Ужива стабилни даночни режими

во споредба со други држави во регионот. Стандардната стапка на данокот на добивка е 15%

(споредено со просеците во регионот од 19%-28% за земји како што се Бугарија, Романија,

Чешка Република, Полска итн).

Состојбата може накратко да се опише вака

Постојат многу даночни олеснувања за странски инвеститори со тоа што даночната

основа се намалува во согласност со странскиот удел, т.е. компанија која 100% во


Верзија 1.0. 07.06.2007

сопственост на странски инвеститор не плаќа даноци за првите три години. Исто така

има намалувања за инвестирање во економски неразвиени подрачја.

Персоналниот данок на приход е 15% и се зголемува на 18%. Придонесите од плати

(пензии, социјално осигурување) претставуваат дополнителни 32% од бруто платата,

така да вкупните намалувања се околу 50% од бруто износот.

ДДВ е 18% и беше воведено во 2000 година. Давачките за пренос се 3% при продажба.

Данокот на имот е 0,10% од пазарната вредност.

3.5.4 Бизнис клима

Бизнис климата во Македонија, и покрај ниските стапки на оданочување се соочува со други

проблеми поврзани со корупција и немање пристап до извори на капитал за мали и средни

претпријатија. Ги има следниве карактеристики.

Процесот на приватизација е во голема мера завршен за претпријатијата во државна

сопственост. Голем дел од приватизацијата се спроведе со откуп од страна на

раководството што не доведе до промени во корпорациското управување ниту до

преструктуирање.

Општото ниво на корпорациско управување се гледа како проблем, како и општото

ниво на менаџерски вештини, особено во јавниот сектор.

Судовите се гледаат како неефикасни со голем заостаток на предмети со слаби закони

за стечај и ликвидација.

Според меѓународниот совет на инвеститори, постојат 800.000 предмети пред судовите

поврзани со прашања од областа на имотните права. Не беше можно да се потврди оваа

бројка од други извори, иако се верува дека оваа бројка вклучува предмети поврзани

со средства на компании воопшто, како и недвижен имот.

Банкарскиот сектор сеуште е во фаза на реформи, и се смета дека нема адекватни

одредби за лоши долгови. Ликвидноста на помалите компании претставува проблем, а

постојат и загрижености во однос на сметководствените стандарди, и известувањето и

објавувањето на интересите.

Трошоците на трудот се ниски, валутата е многу стабилна во однос на еврото,

каматните стапки се намалуваат, но сепак се поголеми за 5%-6% од еуро либор.

Македонија има аранжмани за слободна трговија во рамките на регионот ЕЕА и исто

така со сите држави во регионот на источна Европа.

3.5.5 Инвестиции во недвижен имот

Пазарот на недвижности во Македонија не е во состојба да ги привлече главните развивачи на

имот од Европа од неколку причини.

Македонија сеуште се смета за земја со висок ризик и недостасуваат компаративните

предности во споредба со други можности за инвестирање во недвижнини во централна

и источна Европа.

Големината на пазарот и инвестициските можности се ограничени. Ваков вид на развој

обично настанува прво во главните градови. Скопје има малку земјиште достапно за

развој во близина на градскиот центар, а можностите за повторен развиј се исто така

мали бидејќи повеќе од 50% од земјишните ресурси се сеуште под контрола на


Верзија 1.0. 07.06.2007

државата. Поголемите објекти или ги користи државата или неодамна се предадени во

рацете на приватниот сектор (на пример зградата на телекомуникации).

Странски услужни компании, и покрај тоа што имаат присуство во Македонија, немаат

големи активности и според тоа постоечките резерви на канцелариски простор ја

задоволуваат побарувачката.

Скопје не се смета како привлечен и динамичен пазар во споредба со Прага,

Будимпешта или други главни градови во регионот, кои се сметаа за посигурни во

смисла на генерирање на повисоки поврати на инвестициите.

Иако пазарите на имот воопшто во Европа се под влијание на многу поволен период, а преку -

граничните инвестиции во имот се на највисоко ниво досега, Македонија не е во можност ова

да го капитализира и да привлече значителни директни инвестиции во недвижности од

традиционалните извори во западна Европа.

Една стратегија која би можела да даде резултати би била фокусирање само на регионалните

извори на инвестиции, на пример Грција, Турција, и другите територии произлезени од

поранешна Југославија, особено Словенија и Хрватска.

Странските инвестиции во Македонија се концентрирани во одредени сектори како што се

малопродажба и дистрибуција; телекомуникации, земјоделско производство, градежништво

(види Додаток В).

Инвестициите се насочени кон недвижнините како дел од основните средства на

приватизираните субјекти, а исто така и како дел од стратегијата за влез на пазарот на

странски добавувач. Добри примери се Рамстор и Лукоил.

Лица за вршење на катастарски премер

Приватните лиза кои вршат катастарски премер тукушто се формирани со закон и можат

спроведуваат катастарски премери од минатата година. До денес, постојат 115 лиценцирани

лица за вршење премер и 21 регистрирани приватни компании за премер. Сеуште е многу

рано во смисла на формирање на секторот и идентификување на процедурални проблеми, на

пример сеуште постојат проблеми со доставувањето на податоци од страна на лицата кои

вршат катастарски премер и нивното прегледување и прифаќање од страна на катастарската

канцеларија.

Купување и продавање

Македонските граѓани можат слободно да купуваат и продаваат недвижнини. Странски

физички и правни лица можат да купуваат и продаваат само преку компанија формирана во

Македонија која е во нивна целосна сопственост. Во пракса ова не е значајна пречка за

директните инвестиции, но може да претставува пречка за портфолио инвестиција каде

меѓународниот инвеститор ќе има поголеми трошоци на стекнување и отуѓување преку

правното лице регистрирано во Македонија:

Концесии и закупи

Концесиите и долгорочните закупи може да се доделат на странски правни и физички лица на

иста основа како за македонски граѓани и правни лица.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Македонија треба да ја зголеми видливоста, да го поддржи процесот на истражување на

пазарот со тоа што ќе покаже дека има на располагање соодветен недвижен имот, а потоа да

го поедностави процесот на планирање со што ќе помогне во развојот на бизнисот.

3.5.6 Економски пречки и стимулации за инвестирање

Еден од клучните краткорочни приоритети содржани во договорите од европското партнерство2

е:

- Подобрување на транспарентноста при донесување на јавните одлуки и при

управување со средствата на државата (вклучувајќи земјиште во приватна сопственост,

концесии и јавни набавки)

Договорот понатаму ги опишува многуте активности потребни за Македонија да се усогласи со

европското законодавство, каде се вклучуваат подобрени постапки за справување со стечај и

ликвидација, намалување на корупцијата и зголемување на транспарентноста и завршување на

процесот на приватизација и други клучни прашања.

Асоцијацијата на странски инвеститори претставува група од 30 – 40 претпријатија во

Македонија вклучувајќи банки, градежни компании, трговски друштва, компании за

телекомуникации и туризам, преработка на храна и се смета дека тука се претставени 75% оф

достапните капитални финансии за странски директни инвестиции. Оваа асоцијација ги

разгледа оние работи за кои сметаат дека се главни пречки за странските инвестиции.

Клучните прашања се:

Корупција.

Недостаток на транспарентност во владините одлуки и приватизација

Недостаток на корпорациско управување

Слаба поддршка за активностите на малите и средни претпријатија и проблеми со ликвидноста

Запишувањето на правата на сопственост и голем број на судски предмети

Регистрација на компании (иако новиот едношалтерски систем се смета дека го намалил потребното време на само 3 – 5 дена и ја заменил постапката која претходно траела со месеци)

Нецелосен процес на приватизација

Неадекватни стечај и ликвидација

Недостаток на менаџерски вештини

Бавни бирократски процеси

Недостаток на мерки за стимулирање на побарувачката

Недостаток на поддршка за поттикнување на СДИ и нејасна стратегија за странски инвестиции

Клучните стимулации се

Технички способна и млада работна сила

2 Комисија на европски заедници, Одлука на Советот за принципите, приоритетите и условите содржани

во европското партнерство со Република Македонија (СЕЦ 2005 1425), 9 ное 2005 година.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Компаративно ниски плати / средина со ниски трошоци

Добра комуникација во рамките на регионот

Стабилно деловно опкружување и поволен даночен режим

Ниска стапка на криминал

Неискористен потенцијал во одредени сектори (на пример преработка и производство

на)

3.6 Регулативи и процесот на инвестирање

3.6.1 Процес на инвестирање

За процесот на инвестирање во недвижен имот може да се размислува како следење на низа

чекори. Инвеститорите се привлечени од видливоста и потребата да бидат информирани за

постоечки можности. Кога инвеститорот ќе се заинтересира за одредена област или сектор,

потоа тој може да спроведе сериозно истражување на пазарот за да ги открие вистинските

можности и ова опфаќа детално познавање на секторот од пазарот, достапноста на средства и

ризиците. Ако одредена можност изгледа доволно интересно, тогаш инвеститорот ќе спроведе

детално планирање на исплатливоста на инвестицијата, вклучувајќи и да се осигури за

статусот на недвижниот имот и можностите за негов понатамошен развој, како и формулирање

на бизнис план за експлоатација на тоа средство. На крајот врз база на деталното познавање и

проценка на ризикот и потенцијалниот поврат, инвеститорот ќе донесе одлука дали да

инвестира или не.

Пристап до соодветно земјиште и имот е само дел на овој инвестициски процес. Преку

испитување на чекорите на процесот можеме да изготвиме мапа на патот на инвеститорот, што

е прикажано на Слика 2.4.

Слика 2.4. Инвестицискиот процес како пат

Видливост

Пазарно истражување

Планирање на исплатливоста

Одлука и

имплементација


Верзија 1.0. 07.06.2007

Вообичаениот циклус е

Видливост е резултат од промотивни активности и изложување. Успешни стратегии за

промоција и изложување ја подигнуваат свеста за можностите и можат да привлечат

инвеститори да ја вклучат Македонија како дел од своето портфолио.

Истражување на пазарот е делот каде се испитуваат потенцијалните инвестиции и се

прават споредби со други можности за инвестирање (домашни и меѓународни). Овој

процес може да биде потпомогнат со тоа што ќе се стават на располагање „претходно

подготвени“ недвижни единици кои ќе се понудат на долгорочен закуп или продажба, и

кои ќе бидат усогласени со очекувањата и нормите на странските инвеститори.

МакИнвест спроведува ваква стратегија на пилот основа со тоа што идентификува

единици во рамките на одредени општини и потоа подготвува промотивен материјал,

итн., во однос на тој недвижен имот.3

Планови за исплатливост се креираат од страна на инвеститорот за потребите на

испитување на одредена можност. Тука можат да се јават импликации во врска со

планирање, земјиште во државна сопственост и/или денационализација, и сите овие

треба да се познати и да бидат земени во предвид во бизнис планот пред да може да се

донесе одлука за проектот.

Одлуката и имплементацијата ќе следат потоа во зависност од бизнис случајот,

стратегијата на инвеститорот и проценката на ризик.

Со испитување на факторите кои влијаат врз одлуките на инвеститорот можеме да видиме дека

овие чекори можат да бидат поддржани или попречени преку достапната поддршка за

инвестиции и регулаторните тела. Во Македонија ова е особено тешко, бидејќи голем број на

државни тела се потенцијално инволвирани во процесот, а статусот на голем дел од невижните

имоти и објекти не е познат.

Начините за постигнување на видливост се прикажани на слика 2.5. а ова е сегмент кој е под

влијание на страната на понудата. Организации како што е МакИнвест и другите организации

за промовирање на инвестициите имаат клучна улога во зголемувањето на видливоста и

привлекувањето на вниманието на инвеститорите

3 Претпоставката е дека во овие случаи сите имотно правни односи се расчистени пред

промовирањето.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Видливост

Начини за

подобрување на

видливоста

Имплицтна свест

Култура

Позадина Бренд

Извори

Интернет Мрежи Советници Партнери

Секторски познавања

Постоечки врски Регионални/глобални

трендови

Стратегии Регионален

развој Промоција на

инвестициите Бизнис клима

Промоции и настани

Трговски изложби

Семинари / работилници

Совет на инвеститори

Амбасади

Вести и тековни настани

Изјави за печат Успешни приказни Тековни настани

Вклучени

организации

Формална поддршка за регионален развој

МАКИНВЕСТ Агенција за странски инвестиции Министерство за економија Општини

Слика 2.5. Промовирање на видливоста

Има многу малку поддршка за истражувањето на пазарот. Инвеститорот е оставен да се

бори со голем број на државни организации кои имаат одреден потенцијален интерес во

недвижниот имот.

Истражување на пазарот

Извори на

информации

Министерство за

транспорт и врски

Земјиште во

државна

сопственост

Министерство за финансии

Денационализација

ДЗГР

Титулар и катастар

Употреба на земјиште


земјоделство


Министерство за правда

Дозволи

Општина

Планирање на употребата на земјиштето

Градежни

дозволи и

регулација

Агенции за недвижности

Истражување на

пазар

Развивачи на имот

Истражување на пазар


економија

Тендер за

приватизација

Вклучени


Министерство за транспорт и врски

Министерство за земјоделство


ДЗГР

Министерство за економија

Општина

Слика 2.6. Истражување на пазарот - извори на информации


Верзија 1.0. 07.06.2007

Во исто време нивото на професионализам на агентите за недвижности е ограничено (во

најголем дел мали независни претпријатија, големите корпорациски развивачи на имот

отсутни, и според тоа нивото на професионални совети е ограничено или воопшто

недостапно).

Истите проблеми постојат и при спроведувањето на одреден инвестициски проект во фазата на

планирање на исплатливоста (види слика 2.7). Потенцијално голем број на државни тела

можат да се вклучат во процесот. Во додаток В овие детално разгледани се процесите кои

имаат влијание на процесот на потенцијално стекнување на имот, и истите се накратко

опишани подолу.

Планирање на исплатливост

Извори на


потребни за

бизнис предлог



Земјиште во

државна

сопственост


Денационализација

ДЗГР

Титулар и катастар

Употреба на земјиште


земјоделство

Земјоделско

земјиште


Дозволи

Општина

Планирање на употребата на земјиштето

Градежни

дозволи и

регулација

Агенции за недвижности

Истражување на

пазар

Развивачи на имот

Истражување на пазар


економија

Тендер за

приватизација

Вклучени





ДЗГР


Општина

Слика 2.7. Планирање на исплатливоста. Голем број на организации може да бидат

вклучени.

Фазата на Одлука и имплементација односно дали да се продолжи со инвестицијата ќе

зависи од севкупната издржаност на проектот, како и од очекуваните поврати во споредба со

инвестирање на друго место. Пазарот на имот во Европа има високо ниво на ликвидност, а

инвеститорите лесно се движат од една земја и можност до друга. Земјите како Македонија се

сметаат за земји со висок ризик, мал пазар, мал поврат и според тоа не ги привлекуваат

главните инвеститори во имот. Единствениот начин ова да се промени е ако ризиците се

намалат, а повратите на инвестициите се поволни во споредба со други земји.

3.6.2 Регулаторниот процес

Регулаторната рамка за администрација на земјиште во Македонија е релативно комплексна, со

тоа што надлежностите се фрагментирани помеѓу низа Министерства, државни тела и

општините (види слика 2.8 подолу). Правната и регулаторната основа е воспоставена преку

низа закони а во тек се и понатамошни реформи, сепак во тој дел е јасно дека не се


Верзија 1.0. 07.06.2007

предвидуваат значителни промени од тековниот систем во смисла на измени во надлежностите.

Во додаток В е даден детален преглед на регулаторниот процес.

Слика 2.8. Регулаторна рамка за земјишна администрација во Македонија

Надлежност

Активност

ДЗГР МФ МТВ МЕ Општ МЗШВС Нотар МЖСПП

Подготовка на договори

и документација

√

Катастарско и титуларно

запишување

√

Просторни планирање и

градежно земјиште

√ √

Градежни дозволи √

Денационализација на

државно земјиште

√

Продажба/давање под

закуп на државно

земјиште

√ √

Данок на имот √

Конверзија на

земјоделско земјиште

√

Економски развој и

регенерација,

инвестиции

√ √

Заштита на земјиште √

Регулаторната рамка е невообичаено сложена од неколку причини.

a) Со децентрализацијата на јавната администрација во 2005 година многу надлежности

се пренесени на 84 општини. Сепак иако надлежноста за извршување е пренесена,

надлежноста за донесување одлуки не е. На пример надлежноста за одобрување на

промени односно одобрување на нови верзии на Деталниот урбанистички план и

Генералниот урбанистички план сеуште се наоѓа во Министерството за транспорт и

врски (МТВ), кои се разгледуваат од случај во случај. На сличен начин, МТВ сеуште ја

има водечката улога при продажбата на земјиште во државна сопственост во рамките

на општините.

б) Процесот на денационализација, со кој барателите можат да достават барање за да им

се додели земјиште односно имот е сеуште во тек и не постои единствен регистер во кој

се прикажани сите овие побарувања. Последниот рок за доставување на побарувања

беше 7 мај 2007 година, меѓутоа се подразбира дека овој датум најверојатно ќе се

продолжи. Ова е во надлежност на Министерството за финансии

в) Функциите на запишување на титулари и катастарско запишување дури неодамна се

воведени под надлежност на ДЗГР кој се стреми кон воспоставување на нов


Верзија 1.0. 07.06.2007

унифициран систем (Катастар на недвижности) кој во себе би го вградил и би го

заменил системот на поседовни листи на земјишниот катастар.

г) Иако евиденција за земјиште и имоти и информации за земјиште постојат во неколку

министерства и на општинско ниво, сепак нема единствена дефиниција за имот ниту

било какво индексирање што би овозможило едноставно пребарување на групите на

податоци кои се наоѓаат во надлежност на различните министерства..

Во Македонија постојат различни резерви на земјиште и имоти, од кои голем дел не се целосно

искористени или пак не се целосно експлоатирани од инвестициска гледна точка. Тристраните

структурни проблеми на

a) Нерешената денационализација

б) Долгите и заморни процеси на планирање и добивање дозволи

в) Бавното давање на државното земјиште и недоволна поврзаност на истото со

стратешките цели на планирањето

значително ги намалуваат можностите за инвестирање.

Освен тоа, дополнителните компликации врзани со нецелосната или непостоечката евиденција

за сопственост, долгите административни процеси, и потешкотиите при извршувањето на

хипотеките, исто така имаат значителни негативни влијанија на пазарот.

Исто така постои и еден проблем на страната на побарувачката, а тоа е дека притисокот на

побарувачката е релативно слаб во споредба со други земји, а особено со други главни

градови. При било каков обид за развој на пазари на имот и земјиште ќе бидат потребни

стимулативни мерки во смисла на

a) Поттикнување на понуда на квалитетни единици преку надминување на постоечките

структурни проблеми

б) Зголемување на транспарентноста и текот на информации

в) Унапредување на домашната и меѓународната побарувачка.


Верзија 1.0. 07.06.2007

4 Клучни проблеми со пристапот до земјиште за инвестиции во Македонија

4.1 Пристап

Целта на овој оддел е да се идентификуваат и анализираат клучните проблеми кои

произлегуваат од проценката на состојбата документирана во Оддел 2 и подетално во

додатоците Б, В, Г и Д. Овој оддел е краток. Прво оние се идентификуваат оние елементи кои

придонесуваат за зрели пазари на имот во станбениот, комерцијалниот и земјоделскиот сектор

и се врши проценка на тековното ниво во Македонија. Ова се базира на најдобрите практики

во другите земји од ЕУ и ни овозможува да воспоставиме прагови на успешност и да ги

идентификуваме и процениме пречките за пристап до земјиште и имот за инвестиции. Исто

така направена е и анализа со користење на Моделот на пазарот на земјиште на Болдвин и

Дејл (1998 година) со кој се открива нивото на транзиција на пазарот на земјиште (види

Додаток Г). Потоа се идентификуваат и групираат клучните проблеми со цел да се предложат

соодветни препораки.

4.2 Македонија – основни податоци

Неодамнешните искуства од другите земји кандидати за пристапување во ЕУ укажуваат дека

Македонија има одредени идни можности. Сепак, тековната состојба во Македонија

презентира одредени пречки во напредокот:

Присуство на неодамнешен значителен политички немир и конфликт во регионот.

Пред независноста, Македонија беше интегрирана во поголем социо – политички

ентитет и дури неодамна се најде во ситуација да мора да креира свои правни,

институционални и регулаторни рамки.

Големината на земјата и бројот на населението создава проблеми со ограничени

капацитети во смисла како на побарувачката на пазарот така и на понудата на пазарот.

Македонија има богата историја и е под културолошко влијание од истокот и од

западот. Ова се гледа во многу аспекти од животот и исто така се рефлектира во

системите на евидентирање на сопственост и користење на земјиште.

Неодамнешната децентрализација од големи размери (2005 година) произведе 84

општински власти, што за население од 1,5 милиони значи во просек по 20.000. Во

пракса има пет надлежности со население поголемо од 80.000 и оттука просекот во

останатите е уште понизок.

Нивото на сиромаштија во урбаната средина е значително повисоко од регионалниот

просек на Балканот.

Постоечките практики на управување со земјиште, вклучувајќи ги воспоставените

системи за сопственост, употреба, развој, планирање и контрола потфрлаат во

значителна мера и активно го попречуваат креирањето на издржливи пазари на

земјиште и имоти.

Уште еден недостаток тоа што преостанатите жители на Европа немаат познавања за земјата.

Премногу лесно, Македонија се поврзува со неодамнешните регионални конфликти и за

разлика од Хрватска, нема поставено силни механизми за компензирање (на пример преку

масовна рекреација и туризам) кои би ги отстраниле ваквите перцепции. Резултатот е дека


Верзија 1.0. 07.06.2007

Македонија добива значително помали нивоа по глава жител на странски инвестиции во

споредба со другите земји во регионот

4.3 Карактеристики на зрел пазар на имот и проценките во Македонија

Овој оддел дава опис на типичен зрел пазар на имот во рамките на западните пазарни

економии и идентификува некои од клучните елементи кои мора да постојат. Потоа дава

објаснување дали Македонија ги исполнува овие услови.

4.3.1 Станбен пазар

Во рамките на еден зрел пазар на имот, станбените резерви нудат еден опсег на просторни

конфигурации кои се соодветни на составот на домаќинствата. Новите градби и реновирања на

домови одговараат на промените во составот на домаќинствата и барањата на одржливите

шеми на населување. Достапни се различни видови на поседување и дополнителни

финансиски производи кои одговараат на различните стилови на живот и фази во животниот

циклус на домаќинствата. Просторното планирање обезбедува евулуција на избалансирани

заедници каде домувањето, вработувањето и малопродажните услуги се на располагање без да

се генерира неодржлива побарувачка за мобилност. Наметнувањето на градежни стандарди

обезбедува квалитет, успех и зачувување на ресурсите.

ТАБЕЛА 3.1: Клучни индикатори на зрели пазари на станбен имот

Индикатор

Балансирана побарувачка и понуда на станбен имот

Јасна правна основа за сопственост и колку лесно може да

се пренесат сопственичките права

Адекватна правна основа за заштита на интересите на

давателот на закуп и закупувачите.

Софистициран опсег на финансиски инструменти за

поддршка на купувањето од страна на сопственикот преку

хипотеки каде односот заем / вредност е поголем од 90%.

Даноците на имот и давачките при пренос се стабилни.

Опсег на инвеститори вклучувајќи институционални и

индивидуални.

Регулаторните тела за користење на земјиште и

планирање се во можност да обезбедат задоволително

ниво на услуги вклучувајќи прегледи и одобрувања за

градење, дозволена употреба и користење на објектот.

Регулиран процес на развој кој ќе осигури обезбедување

на инфраструктура, вработување и малопродажни услуги.

Минимална вклученост на државата во склад со јавното

добро и стратешка поддршка за социјално домување по

ниски трошоци.

Македонија

НЕ

НЕ

ДЕЛУМНО

НЕ

ДА

НЕ

НЕ

ДА

Не


Верзија 1.0. 07.06.2007

Инфраструктурата и услугите на ниво за заедницата како што се здравство о образование се

соодветно обезбедени и делумно финансирани во смисла на капитални трошоци произлезени

од придобивките на развојот. Пазарот го опслужуваат добро регулирани професионалци и

широко распространети пазарни информации. Пазарот го поткрепуваат сигурни и сеопфатни

системи за регистрација на земјиште. Општо земено макроекономското управување ја

минимизира нестабилноста на цените.

Во делот на станбениот развој доминираат големите бизниси и организациите од јавниот

сектор. Земјиштето за развој е обично ограничено, а успешните развивачи често пати

акумулираат земјиште на локации кои најверојатно ќе бидат наменети за станбен развој во

иднина. Политиките за локално планирање претставуваат главен фактор при утврдување на

станбената понуда, а притисоците за развој се често пати очигледни. Нивото на профитни

инвестиции значително варира во земјите од западна Европа. Тоа е зависно од траекторијата

на историскиот развој. Земји кои имаат голем сектор на сопственици – корисници и голем

сектор на закупувачи имаат тенденција за помал обем на станбени инвестиции.

Градителите во приватниот сектор одговараат на локалните состојби на понудата и

побарувачката, со креирање на широк опсег на видови на имот кои се соодветни или за

користење од страна на сопствениците или за издавање под закуп во склад со притисоците на

локалната побарувачка. Бидејќи вкупните постоечки резерви се многу големи, цените на

домовите не претрпуваат големо влијание од новите резерви кои доаѓаат на пазарот, барем не

на краток рок. Наместо тоа, цените се под влијание на побарувачката која може да биде многу

локализирана географски. Во табела 3.1. (подолу) дадено е резиме на клучните

карактеристики на зрели пазари на станбен имот, како и проценки за стадиумот на развој во


4.3.2 Пазар на комерцијални објекти

Пазарот на комерцијални објекти може да се подели на два основни сектори: шпекулативен и

прилагоден. Инвестициите во прилагоден имот обично се поврзани во средства прилагодени на

конкретните потреби на корисникот, додека со шпекулативната градба се креираат средства

соодветни за поширок опсег на деловни корисници. Побарувачката за комерцијални имоти

произлегува од побарувачката за производите на корисниците на овие имоти и оттука е

подиректно поврзана со општата состојба на економскиот развој, отколку што е тоа случај со

станбениот пазар. Во зрели пазари, процесот на развој е предмет на истите контроли како и

станбениот развој и е дел од истата цел на креирање на балансирани одржливи заедници.

Значителен акцент се поставува на овозможување на процесот на развој на обезбеди широк

опсег на објекти со цел економските активности да процветаат. Ова главно се постигнува преку

систем на просторно планирање со кој се врши намена на соодветно земјиште за вработување

во низа на класи на користење и потоа се остава пазарот на обезбеди деловни згради на

предвидените локации.

Процесот се финансира преку инвестиции со екстензивно портфолио на имоти. За разлика од

станбениот развој, каде градителот продава главно на сопствениците кои се и корисници, при

развојот на деловни објекти, градителот продава на сопственици односно менаџери на

портфолио на инвестиции. Овој пазар на инвестиции го опслужуваат низа специјализирани

професионалци кои обезбедуваат екстензивни информации за пазарот и совети. Приносите од

изнајмување на имотите се обично ниски и споредливи со повратот на обврзници што одразува

ниско ниво на ризик. Нискиот принос од имотите се компензира со можностите за апитална

добивка.


Верзија 1.0. 07.06.2007

4.3.3 Земјоделско земјиште.

Активностите во однос на земјоделското земјиште често пати се случуваат во рамките на

регулирана средина. Иако дел од пазарите на земјоделско земјиште се целосно отворени (на

пример ОК), неколку нови земји членки на ЕУ обезбедиле мораториуми во однос на прашањето

за странско купување на земјоделско земјиште (на пример Полска). Во други земји, поради

денационализацијата и процесите на надоместување на земјиште, повторно е воспоставен

мораториум на продажба за одреден временски период на транзиција (на пример Унгарија).

Табела 3.2: Клучни индикатори на зрели пазари на деловни објекти

ИНДИКАТОР

Постоење на големи постоечки и разновидни резерви

значаи дека побарувачката на долг рок ги утврдува

цените и ова е силно поврзано со општата состојба во

економијата.

Опсег на имот достапни за различни активности

вклучувајќи индустрија, големопродажба,

малопродажба, канцеларија за претпријатија со

различни големини.

Јасна правна основа за сопственост и колку лесно може

да се пренесат сопственичките права

Адекватна правна основа за заштита на интересите на

давателот на закуп и закупувачите.

Софистициран опсег на финансиски инструменти за

поддршка на купувањето од страна на сопственикот

преку хипотеки каде односот заем / вредност е поголем

од 90%.

Продажба и изнајмување на објекти за да се овозможи

ослободување на капитал за претпријатијата и да се

отворат уште повеќе можности за инвестиции.

Регулиран процес на развој кој ќе осигури обезбедување

на инфраструктура и баланс со станбениот развој.

Даноците на имот и давачките при пренос се стабилни.


индивидуални.

Регулаторните тела за користење на земјиште и

планирање се во можност да обезбедат задоволително

ниво на услуги вклучувајќи прегледи и одобрувања за

градење, дозволена употреба и користење на објектот.

Минимална вклученост на државата во склад со јавното

добро и стратешка поддршка за социјално домување по

ниски трошоци.

МАКЕДОНИЈА

НЕ

НЕ

НЕ

ДЕЛУМНО

НЕ

ДЕЛУМНО

ДЕЛУМНО

ДА

НЕ

НЕ

НЕ


Верзија 1.0. 07.06.2007

Дури и во рамките на ЕУ, постои потреба за усогласување со прописите, што во пракса им

оневозможува на не – резиденти да купуваат земјоделско земјиште.

Резултатот е дека пазарите на земјоделско земјиште се пореметени. Земјоделското земјиште е

исто така регулирано во смисла на негово користење во рамките на ЕУ, постојат системи

земјоделска контрола како поддршка на ЗЗП и плаќањето субвенции. Вредноста на

обработуваните земјоделски површини се утврдува преку дозволениот и регулираниот начин

на користење. Според тоа интересите се фокусираат на можноста за земање под закуп на

земјоделско земјиште за обработување, и иако има многу ограничувања во однос на

сопственоста, има помалку ограничувања во однос на земањето под закуп.

4.4 Македонија – Резиме на клучните прашања

Ова не е ситуација во која постои една програма која ќе има мерливи влијанија. Проблемите

се усложнети со тоа што правата на сопственост на многу постоечки земјишта и имоти не се

јасни и чисти, додека институциите надлежни за расчистување на овие права и мобилизирање

на земјиште за инвестиции едноставно не работат на начин на кој треба да работат во една

модерна пазарна економија. Ова е делумно поради историското наследство и проблемите на

транзицијата, меѓутоа исто така одразува и целосен недостаток на едно заедничко разбирање

на институциите во однос на улогата на недвижностите во урбаната регенерација. Процесот на

планирање е ориентиран кон обезбедување на усогласеност со регулаторниот процес, и на

ТАБЕЛА 3.3: Клучни индикатори на зрели пазари на земјоделско земјиште

ИНДИКАТОР

Земјоделското земјиште и дозволената употреба на истото

се јасно назначени.

Земјоделското земјиште може да биде предмет на продажба

без непотребни ограничувања

Вредноста на земјоделското земјиште се базира на

пазарната цена и постојат доволно трансакции за да се

воспостави стабилност и доверба во цените на

земјоделското земјиште.

Јасни правни основи за сопственост и лесно пренесување на

правата на сопственост

Адекватни правни основи за заштита на интересите на

сопственикот и корисникот.

Финансирање преку комерцијални заеми и/или хипотека

Даноците на имот се јасни и стабилни.


поединечни.

Минимална инволвираност на државата во склад со јавното

добро.


ДЕЛУМНО

ДЕЛУМНО

НЕ

НЕ

ДЕЛУМНО

ДЕЛУМНО ?

ДА

НЕ

НЕ


Верзија 1.0. 07.06.2007

него не се гледа како на развојна алатка. Надлежностите за управување со земјиште се

фрагментирани помеѓу неколку министерства. Не процесот не се гледа во целина.

Постоечките проблеми се резимирани во Табела 3.4.

ТАБЕЛА 3.4 Клучни прашања на пазарите на земјиште и имот во


Прашања поврзани со катастарот

Несигурност на сопственичките права поради потенцијални и непознати

побарувања за денационализација

Недостаток на достапни основни информации за сопственоста на

земјиштето (поседовни и имотни листови – нецелосен КН).

Долго време потребно за регистрација во катастарот

Прашања поврзани со управување со земјиштето

Недостаток на попис на државното земјиште и долги и сложени

процедури за продажба и изнајмување на државното земјиште

Процесите на планирање (Генерални урбанистички планови и Детални

урбанистички планови) се спроведуваат како регулаторни механизми за

обезбедување на усогласеност со прописите – а не како поддршка на

развојот и често пати се застарени и нецелосни

Општ недостаток на почит кон процесите на планирање и одобрување,

што доведува на обемна неусогласеност со прописите

Тековните тендерски постапки за продажба и давање под закуп на

државно земјиште не предвидуваат разјаснување на имотните права пред

ставање на средствата на тендер, а обврската за ова е ставена на

субјектот кој го добил тендерот

Прашања поврзани со пазарот

Недоволен тек на податоци и недостаток на транспарентност и

достапност на информации за земјиште и имот.

Слабо ниво на професионализам и недостаток на регулативи за

професионалците во секторот со недвижности

Општини

Нецелосна даночна основа бидејќи не се вклучени сите имоти.

Недостаток на модерни вештини и знаење за управување со земјиштето

на ниво на општини

Многу општини се премногу мали за да ги спроведуваат своите задачи.

Нема активна вклученост во регионалниот развој

Прашања поврзани со инвестиции

Ограничен обем на резерви и ограничени механизми за промоција

Ограничена достапност на финансии за инвестирање на МСП во

Македонија (слаби основни средства / готовински текови)

Привлечноста на Македонија во споредба со други земји во Регионот.

Ограничена поддршка од страна на ВРМ за поттикнување на инвестиции.


Верзија 1.0. 07.06.2007

5 Препораки за Македонија

5.1 Вовед – одејќи нанапред – резиме на препораките

Одејќи нанапред

Дадени се препораки за надминување на прашањата покренати во претходните поглавја. Нема

една единствена препорака која би ја подобрила состојбата, наместо тоа потребен е пакет на

мерки кои ќе доведат до подобрени резерви преку расчистување на имотните односи,

промовирање на реформи и развој на регулаторните тела и професионална средина,

обезбедување на стимулативни мерки за привлекување и повторно стартување на процесите,

како и усвојување на мерки со кои би се обезбедила одржливост.

Ова е илустрирано на Слика 4.1. препораките се конзистентни со искуството и реформската

патека на другите земји во транзиција.

Слика 4.1. За реформите потребен е пакет на мерки кои ќе се спроведуваат заедно

Препораките се формулирани во следниве групи за да се опфатата прашањата покренати на

Слика 3.4.

Утврдување на резервите – разјаснување на постоечката достапност на земјиште и

имоти

Креирање на мобилност – средствата да се направат достапни и мобилни

Реформирање – отстранување на пречките за инвестирање

Стимулација – создавање на можности за унапредување на развојот на пазарот

Постигнување на одржливост – ефектуирање на долгорочни промени.

Подобрување на резервите

Поддршка на реформите

Стимулативни мерки

Постигнување на одржливост


Верзија 1.0. 07.06.2007

За секоја од горенаведените ставки, предложени се соодветни мерки за разрешување на

клучните прашања и потенцијалното влијание, а предложени се и средства за мерење на

влијанието.

Резиме на препораките

Следново е резиме на препораки. Треба да се забележи дека тие експлицитно се однесуваат

на барањата поставени во проектната задача за идентификување на државно земјиште,

намалување на сложеноста на процесот итн.

1. Подобрување на квалитетот на информации поврзан со достапните резерви на

земјиште и имоти.






2. Подобрување на сигурноста и ефикасноста на процесите на управување со

земјиштето.

2.1. Поедноставување на процесите за изготвување на детален урбанистички план /

генерален урбанистички план





3. Обезбедување на низа стимулативни мерки за да се отпочне и да се охрабри

спроведувањето на издржани практики за управување со земјиштето и да се

стимулираат инвестиции и развој на пазарот


3.2. Општините пристапуваат до фондовите за развој на заедниците за промоција и

подготовка


4. Осигурување дека мерките придонесуваат кон одржливо долгорочно решение.


4.2. Интензивни обуки за давање услуги / управување во рамките на секторот на

управување со земјиште




Верзија 1.0. 07.06.2007

Препораките се резимирани и прикажани на Слика 4.2 на начин кој покажува како истите

придонесуваат за целосното решение.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Активности Расчистување на состојбата [креирање на резерва]

Олеснување на процесите [реформи]

Обезбедување на стимулации [стимулативни мерки]

И обезбедување на одржливост [рационализирање на активностите]

Мерки По општини 1.1. Забрзување на подготовката на КН the production of the REC 1.2. Индексирање на сите побарувања за денационализација 1.2. Индексирање на

државното земјиште 1.3. Креирање на технички регистер на објекти

Прегледување и реформи 2.1. поедноставување на процесите за ДУП / ГУП 2.2. Забрзување на постапките за државно земјиште 2.3. Забрзување на процесот на денационализација

2.4. Управување со предметите и обемот на работа во катастарот

Обезбедување на поддршка 3.1. Соработка на општините при вршењето на услуги 3.2. Општините да имаат пристап до фондовите за развој на заедниците за промоција и „подготвување“ 3.3. Објавување на податоци

за продажба на недвижен имот

Усвојување на мерки на политики 4.1. Усвојување на рамка за земјишна политика 4.2. Интензивни обуки за давање услуги / управување во рамките на секторот на управување со земјиште

4.3. Прегледување на проценката и данокот на имот 4.4. Услуги од областа на управување со земјиште на општинско ниво l

Влијанија 1.1. Отворените побарувања се познати 1.2. Државното земјиште е познато и проценето 1.3. Поддршка на данокот на имот, дозволи, регулација, планирање 1.4. Појасни имотни праваs

2.1. Процесот на планирање го поддржува развојот не усогласеноста со прописите 2.2. Намалување на застоите и тесните грла 2.3. Намалување на застоите и тесните грла 2.4. Основа за следење на работењето и деловно управување

3.1. Малите општини можат да се справат со надлежностите 3.2. Стимулации, финансирање на подготовките 3.3. Креирање на транспарентен отворен пазар

4.1.Прашањата на земјиштето ќе се најдат во владината агенда 4.2. Културолошки промени на персоналот 4.3. Пазарното вреднување е усвоено, зголемена основата за данок на имот 4.4.Општината е активна во управувањето со земјиштето /развој на земјиштето – обезбедува врска помеѓу сите фази

Проценка Заокружување по општини Зголемување на даночната основа

Може да се постават цели за нивото на работење

Да се изготват низа нови инструменти

Стабилност и зголемување на активностите Зголемување на даночната основа

СЛИКА 4.2. Потребно е да се спроведат планирани и систематски активности за надминување на тековната состојба

5.2 Пазарите на земјиште и имот – правење резерва

Препорака 1

Препораката е да

Да се подобри квалитетот на информациите поврзани со достапните резерви на

земјиште и имот.

Не постојат сигурни индекси во кои е претставена локацијата на побарувањата за

денационализација и како овие побарувања можат да влијаат на достапните резерви на

земјиште и имот. На сличен начин, иако е познато дека во некои урбани општини дури и до

50% од земјиштето може да е во државна сопственост, повторно не постои сигурен индекс

односно референтен систем базиран на мапи каде би било прикажано посеточкото државно

земјиште. Исто така, поради недоволната покриеност со КН, не постојат целосни пописи на

недвижните објекти (згради). Крајниот ефект е значително попречување на процесите на

продажба и приватизација, како и „пренесување“ на наследените проблеми на победниците на

процесите на лицитирање наместо разрешување на проблемите. Процедурите се долготрајни и

заморни. Исто така познато е дека многу згради не се појавуваат на документите за

регистрација (бидејќи КН не е завршен) и иако некои од нив се дивоградби, без соодветни

дозволи за изградба и употреба, други пак имаат ваква документација.

ДЗГР треба да се поттикне да го забрза спроведувањето на КН и да изнајде начин на кој ова ќе

се спроведе во урбани средини и кој ќе овозможи на општините да креираат индекси на

државно земјиште, земјиште кое е предмет на денационализација и за јасна идентификација на

приватното земјиште. Иако се развиени постапки за внесување на катастарски податоци во КН,

ДЗГР треба да ги преиспита овие постапки во смисла на тоа да увиди дали поголем дел од

целиот процес може да се даде на приватен изведувач по договор, со тоа што ДЗГР ќе биде

надлежен за прифаќање, проверка и објавување. ДЗГР исто така треба да размисли за

можноста за вклучување на општините, бидејќи некои од општините (на пример Скопје центар)

укажале дека се спремни да ко – финансираат, особено ако со ова се надминат и проблемите

на денационализација и идентификација на државното земјиште.

За да се надминат проблемите со резервите, дадени се следниве конкретни препораки






Секоја од овие треба да се спроведе врз основа на катастарска општина во насока на

систематско идентификување на државно земјиште, земјиште во приватна сопственост,

земјиште кое е предмет на денационализација, идентификација на градежни објекти. Истите

треба да се спроведат во партнерство со општините кои можеби се спремни да ко –

финансираат дел од трошоците.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Влијанието ќе биде

o Систематска идентификација на државното земјиште, земјиштето кое предмет на

денационализација, земјиштето во приватна сопственост

Општините ќе бидат во можност да идентификуваат и приоретизираат земјиште на

располагање (продажба или закуп), да идентификуваат неконзистентности помеѓу ДУП

и ГУП и да ја разгледаат можноста за менување на зоните, или да доставуваат поголеми

промени на ДУП/ГУП до МТВ.

o Идентификација на сите градежни објекти и зголемени приходи од даноци

Со ова ќе се овозможи идентификација на сите објекти кои недостасуваат4 и

зголемување на основата за данок на имот

Ова ќе овозможи проверка на дозволите за градба и за употреба и ќе даде поддршка на

регулацијата (усогласеност со регулативите за планирање)

o Промоција и активна вклученост на општината во практиките на управување со

земјиште.

o Потесна соработка помеѓу општината и ДЗГР.

Индекс на денационализацијата

o Цели

Оваа препорака вклучува креирање на индекс на сите нерешени побарувања за

денационализација, организиран според катастарски општини. Индексот би се креирал

со прегледување на постоечките барања доставени до Министерството за финансии

како и со извлекување на апстракт кој содржи основни информации и негово

поставување на скенирана катастарска мапа или дигитална ортофотографија од голем

размер (ако е достапна). Со ова би се идентификувал барателот, бројот на предмет,

вклучените парцели (ако се идентификувани). Во случај парцелите да не можат

првично да се идентификуваат тогаш побарувањето треба да се евидентира во самата

катастарска општина.

o Надлежност

Општините да го креираат индексот врз основа на информации од Министерството за

финансии.

o Спроведување

Општината да ангажира (преку тендерска постапка) изведувач кој ќе изврши

систематски преглед на сите побарувања за денационализација во рамките на

општината и ќе ги идентификува на катастарска мапа со голем размер map (или уште

подобро ортофото). Индексот нема правен статус, тој само покажува дека одредено

4 Во рамките на сличен проект во Словенија беше утврдено дека вкупниот број на градежни

објекти бил поголем од 1,2 милиони иако прелиминарните податоци укажуваа дека таа бројка е

околу 700,000. Проширувањето на даночната основа со вклучување на овие дополнителни објекти

финансираше голем дел од креирањето на регистер и ги зголеми годишните приходи од данок на

имот за 20%.


Верзија 1.0. 07.06.2007

побарување е доставено. Се препорачува спроведување на еден пилот проект во

рамките на една општина за да се развијат стандардни постапки кои ќе можат потоа да

се повторат насекаде

Индекс на земјиште во државна сопственост

o Цели

Отсуството на било каква систематска идентификација на државното земјиште доведува

до проблеми при утврдувањето кое земјиште е на располагање (за продажба или

долгорочен закуп). Неколку општини го сметаат ова за голем проблем при

формулирањето на општински стратегии за управување со земјиште, особено бидејќи

земјиштето во државна сопственост може да сочинува и до 50% од општината.

Се предлага општините систематски да го идентификуваат земјиштето во државна

сопственост во рамките на своите катастарски општини и да креираат индекси. Овие

индекси се нанесуваат на скенирани катастарски мапи и дигитални ортофотографии во

голем размер. Индексите се поврзани со краток апстракт кој го идентификува

недвижниот објект.


Општината да креира индексна мапа на државно земјиште.


Општината да ангажира (преку тендерска постапка) изведувач кој систематски и блок

по блок, со комбинација на теренски инспекции, ќе озврши идентификација на

земјиштето во државна сопственост во рамките на општината и креира индекси кој ќе ги

нанесе на ортофотографии. Изведувачот ќе идентификува постоечки титулари и ќе

изврши нивно спојување со катастарската евиденција, доколку постојат докази. Онаму

каде што нема докази, земјиштето ќе се прикаже како неутврдено или земјиште во

државна сопственост. Индексот нема правен статус. Се препорачува спроведување на

еден пилот проект во рамките на една општина за да се развијат стандардни постапки

кои ќе можат потоа да се повторат насекаде

Регистер на згради

o Цели

Постои технички регистер на згради, изготвен на сличен начин како и регистрите во

Данска, Финска, Словенија и содржи чисто технички информации за една зграда

(големина, употреба, одредени градежни податоци, колку и како се користи,

дополнителни податоци, сопственост). Ова може да се употреби како извор на технички

податоци за пресметка на данокот на имот, управување со дозволи, обезбедување на

информации за планирање на политиките, информации за итните служби, политики за

домување и урбан и регионален развој. Претставува битна алатка за управување со

земјиштето за општината.


ДЗГР во соработка со општината.



Верзија 1.0. 07.06.2007

ДЗГР треба да ја предложи содржината на техничкиот регистер на згради врз основа на

искуството од други места (на пример Данска) во согласност со потребите на

управување со земјиште, оданочување и употреба. Потоа општината треба да спроведе

пилот проект за изготвување на регистер на згради, кој пилот проект може во иднина

да се усвои на друго место.

5.3 Реформа – отстранување на пречките


Препораката е

Подобрување на сигурноста и ефикасноста на процесите на управување со


Оваа препорака вклучува детален преглед и реформирање / менување на некои од постоечките

процеси. На постоечките практики за управување со земјиштето им недостасува кохерентност,

а истите се повеќе ориентирани кон усогласеност со прописите наместо урбан развој односно

одржливи практики за управување со земјиште и имоти. Практиките за управување со

земјиште треба да бидат ориентирани во насока на развивање на процедури кои се јасни,

едноставни, не наметнуваат тешки технички или процедурални оптоварувања и обезбедуваат

јасни бенефиции кои доведуваат до зголемена мобилност на земјиштето и имотите. Овие

препораки бараат активна соработка со другите Министерства и се препорачува овие

препораки за се разгледаат внимателно од страна на Комисијата за земјишна политика.

Постоечките процедури и тек на работа треба да се преиспитаат во однос на четири области

2.1. Поедноставување на процесите за изготвување на детален урбанистички план / генерален

урбанистички план






o Процесот на планирање ќе ја олесни праксата за управување со земјиште, и ќе

претставува политика на урбаниот развој, наместо чисто регулаторна контрола.

o Поставување на робусни и сигурни мерки за располагање со земјиштето во државна

сопственост идентификувано во рамките на препорака 1, без заостанати проблеми со

сопственоста

o Забрзување на обработката на побарувањата за денационализација

o Управување со предметите со што ќе се овозможи категоризација на предметите и

идентификација на тесните грла во рамките на катастарските канцеларии на ДЗГР.


Верзија 1.0. 07.06.2007

o Стандардна документација во која се опишува спроведувањето на текот на работата –

прирачник на корисници

o Активна вклученост и соработка помеѓу општината и ДЗГР

Поедноставување на ДУП/ГУП

o Цели

Во оваа студија се документирани одредени прелиминарни анализи на текот на

работата на процесите на ГУП/ДУП. Ова ќе служи како вовед и ќе биде предмет на

детална анализа на деловниот процесs. Тековната постапка бара активно вклучување

на неколку учесници – и е екстремно долготрајна и заморна. Постапката се одвива по

принципот случај по случај и нема систематски преглед на усогласеноста со ДУП/ГУП

бидејќи МТВ нема ИТ поддршка за просторни податоци, и затоа нема прогресивна

модернизација, и сеуште надлежните органи во голема мера се потпираат на документи

во хартија.




Воспоставувањето на дигитална верзија на ДУП/ГУП и соодветни алатки за управување

може да се постигне преку пилот проект во урбано подрачје. Повторно најверојатно ќе

има и ко – финансирање од страна на општината. Овој проект исто така ќе го

поедностави процесот на ДУП/ГУП.

Брзи постапки за продажба на државно земјиште

o Цели

Постоечките постапки за подготовка на лицитација и процесот на продавање односно

давање под закуп се долготрајни и не ги расчистуваат основните имотни права на

земјиштето кое е предмет на лицитација односно на располагање. Не постојат забрзани

постапки, освен ако самата Влада не иницира процес и потоа да инсистира отуѓувањето

да се спроведе по службена должност, односно надвор од нормалната административна

рамка.


МТВ / Општини


МТВ да ги рационализира своите постапки и да работи со општините на иддентификација и

подготовка на објекти и земјиште во државна сопственист за продажба или давање под

закуп. Секоја општина да креира годишна програма каде, врз основа на Компонента 1,

објектите ќе се идентификуваат и подготвуваат за јавно понудување.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Барања за денационализација

o Цели

Се препорачува Министерството за финансии да се охрабри да ја забрза обработката на

барањата и ова треба да се идентификува како важен приоритет особено во оние

подрачја каде има земјиште за потенцијални инвестиции (центри на градови, и

градежно земјиште). Оваа работа треба да се организира на ниво на општина. Ова е

работа што комитетите за земјишни политики треба итно да ја разгледаат. Не се

достапни детални статистички податоци во однос на времетраењето на обработка, број

на предмети, ниту пак е познат датумот кога се очекува сите барања да бидат

завршени.




МФ треба да работи со општините на изнаоѓање на брзи постапки за барањата за

денационализација (на пример креирање на индекс и идентификување на земјишни

единици (компонента 1.2)). Второ, МФ да ги преиспита своите процедури и правни

основи, во насока на усвојување на забрзан начин на донесување на одлуки на локално

ниво. Спроведување на нови предлози.

Управување со предмети и документација

o Цели

Текот на работа во рамките на катастарските канцеларии (како што се гледа во Скопје)

е невообичаен и не постои единствена постапка за регистрација на барањата, ниту пак

има систематско управување со предметите што доведува до тоа утврдувањето на

статусот и собирањето на статистички податоци на е екстремно тешко. Предметите се

обработуваат според типот на административна постапка, и според тоа не се

евидентираат вредни информации како што е бројот на продажби, туку само се

евидентира применетата административна постапка. Ажурирањето на регистрите се

одвива само на неколку метри од просторот за јавност и се чини дека не постои

дополнителна проверка во однос на таканаречените рутински барања. Ова ја доведува

во прашање безбедноста на системот (отвореност на грешки, неофицијални промени).


ДЗГР


Силно се препорачува воведување на едноставен систем за управување со предмети кој

би можел да се базира на шифри поставени на папките на предметите и ставање на

потписи при поминување на секоја од фазите на процесот на регистрација. Исто така се

препорачува под итно да се прегледа текот на работата со тоа што ќе му се даде

приоритет на управувањето со предмети, ефикасноста, безбедноста, транспарентноста

и отчетноста. Управувањето со предмети и ревидираниот тек на работа треба да бидат

документирани во прирачник за корисници каде ќе се стандардизираат постапките и ќе

се дадат насоки и примери на исклучоците.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Севкупниот резултат на овие мерки е да ги отстрани постоечките пречки и да овозможи полесна

обработка на земјиштето и имотот низ различните административни постапки кои овозможуваат

продажба или давање под закуп. Поврзувањето на оваа препорака со првата – подобрување на

резервите – значи дека земјиштето и имотот во државна сопственост ќе може полесно да се

идентификува, и да биде предмет или на приватна продажба или јавна лицитација.

5.4 Стимулација – креирање на можности



Обезбедување на низа стимулативни мерки за да се отпочне и да се охрабри

спроведувањето на издржани практики за управување со земјиштето и да се

стимулираат инвестиции и развој на пазарот

Оваа препорака се однесува на стимулирање на побарувачката со тоа што општините ќе се

охрабрат да станат поактивни во однос на практиките на управување со земјиштето, промовирање

на инвестициите и идентификација / подготовка на постоечки локации во кои може да се

инвестира.

Согледано е дека многу од новите општини се премногу мали за самите да можат да ги

спроведуваат овие дополнителни функции, меѓутоа постоечкиот закон дозволува здружување на

општините за потребите на вршењето на овие услуги. Една стимулативна мерка би била да се

подготват насоки за меѓу – општинска соработка при вршењето на услугите, и тестирање и

рафинирање на оваа активност преку поддршка на пилот проект за меѓу – општинска соработка.

Исто така потребно е да се спроведат низа мерки базирани на пазарот за да се подобри и унапреди

транспарентноста на пазарот преку следење и објавување на информации поврзани со трансакции

при продажба на земјиште и имот5. Довербата на пазарот се подобрува преку транспарентност и

достапност на ажурни информации.

Три стимулативни мерки се предлагаат


3.2. Општините пристапуваат до фондовите за развој на заедниците за промоција и подготовка



o Воспоставен модел на соработка во вршењето на услуги помеѓу општините со што

истите ќе бидат вклучени во заеднички активности за поддршка на управувањето со

земјиште на општинско ниво (планирање, дозволи, идентификација и следење на

државното земјиште, барања за денационализација, политики за урбан и регионален

5 Види на пример http://www.landregistry.gov.uk или http://www.nethouseauctions.com/

и други слични страници

http://www.nethouseauctions.com/


Верзија 1.0. 07.06.2007

развој и инвестициска поддршка). Ова ќе биде тестирано во пилот проект и најдобрите

практики кои ќе произлезат ќе бидат споделени со другите засегнати страни.

o Идентификација и промоција на локации за нови инвестиции и за надградба, од страна

на општините со користење на „фондовите за развој на заедниците“ од кои можат да

црпат општините. За ова е потребна активна соработка со МакИнвест и други елементи

на Министерството за економија. Се проценува дека релативно мал износ на средства

би бил доволен за отпочнување на процесот, надоврзувајќи се на дел од работата

претходно спроведена од страна на УНДП со поддршка на МакИнвест. Програмата ќе им

овозможи на општините да црпат средства кои би се искористиле за плановите на

регионален и урбан развој, воспоставување на политики за локален развој, и

идентификација и промоција на локации за инвестирање во согласност со насоките.

o Зголемена транспарентност на пазарот, поголема стабилност на цените, и подобар

пристап до информации ќе помогне за стимулирање на пазарот на земјиште и имот.

Трендот на намалување на каматните стапки на хипотеките во однос на основните

стапки, исто така ќе продолжи бидејќи пазарот се смета за постабилен и помалку

изложен на ризици.

Соработка помеѓу општините во вршењето на услуги.

Постоечкиот закон за општини предвидува можност за соработка помеѓу општините во

вршењето на услуги. Со оглед на недостатокот на професионалци во полето на управување

со земјиште во рамките на помалите општини и проблемите поврзани со големината, би

било корисно за општините да се здружат и или да склучат договори за вршење на

одредени услуги (на пример собирање податоци, обработка на податоци) или да ги здружат

ресурсите и нивните способности.

Се предлага кон ова да се пристапи на пилот основа, со насоки изготвени во согласност со

најдобрите практики на друго место. Овие потоа ќе се адаптираат и ќе се рафинираат преку

пилот проектот. Потоа сето тоа може да прошири и на други групи на општини.

Фондови за развој на заедниците

Целта тука е да се искористи финансирањето на регионалниот развој односно

финансирањето на промоција на инвестициите за да им се овозможи на општините да црпат

средства за конкретни развојни односно инвестициски иницијативи, во согласност со

одредени насоки. МакИнвест или МЕ треба да го предводат ова и да обезбедат техничка и

консултативна поддршка. Средствата ќе се користат за

a) Идентификување на соодветни локации за нови инвестиции и за надградби

б) Расчистување на имотните права и „подготвување“ на недвижниот имот

в) Подготовка на промотивни материјали

г) Поддршка за присуство на настани за промовирање на инвестициите

д) Поддршка на развојот на способности за управување со земјиште во рамките на

општината

ѓ) Поддршка на општинска соработка

Се предлага дека средства во износ помеѓу 5,000 евра и 10,000 евра би биле доволни за

поддршка на соодветни локации за нови инвестиции и за надградба како и за нивната

промоција.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Програмата исто ќе бата и обезбедување на консултативна поддршка (би можело да биде

од Министерството или од приватниот сектор).

Информации за недвижности и податоци за трансакции

Искуствата од други места укажуваат дека клучен двигател во стабилизирањето

(намалувањето на ризикот) и стимулирањето на пазари на имот е навременото

обезбедување на податоци за спроведени продажби односно давање под закуп. Ова важи

како за меѓународни големи институционални инвеститори така и за помали домашни

инвестиции.

ДЗГР е во позиција да развие информативни услуги за недвижнини врз основа на податоци

од трансакциите на имотите (продажби, регистрирани закупи, вид на имот, однос помеѓу

заем и вредност (ризик) и оттука трендови на пазарот). Првично вакви податоци можат да

се добијат во моментот на регистрација или одобрување на барањето и да се објавуваат на

месечна основа. Можат да се произведат и понапредни системи и статистички податоци, на

пример види http://www.landregistry.gov.uk/ or http://www.nethouseauctions.com/

Се препорачува дека комитетот за земјишта политика треба да ги разгледа овие стимулативни

мерки и да дискутира кои партнери / засегнати страни треба да го предводат спроведувањето на

овие иницијативи понатаму.

5.5 Постигнување на одржливост



Осигурување дека мерките придонесуваат кон одржливо долгорочно решение.

Клучна потешкотија во многу проекти поврзани со градење на капацитет и техничка помош

претставува осигурувањето дека проектите ќе доведат до долгорочни одржливи решенија.

Многу проекти од областа на управување со земјиште се оптоварени со технички и правни

проблеми поврзани со основната евиденција на сопственост, а вниманието обично се фокусира

на подобрување на квалитетот, пристапноста и сигурноста на оваа евиденција за сопственост

на земјиштето преку обемни конверзии на податоци и постапки на систематско запишување

или „чистење“ на податоците.

Исто така се посветува внимание на процесот и постои силна заложба како на појаснување

така и за поедноставување на административните и правните процеси кои имаат влијание на

земјишните трансакции, а притоа и штитење на правните интереси на странките. Ова е

придружено со обука на персоналот и развој на човечки ресурси (ЧР). Обично се посветува

повеќе внимание на катастарот и регистарот на земјиште (кои можат да бидат во една

организација), а помалку на други области поврзани со управување со земјиште (планирање,

проценка, даноци, понатамошна употреба и повторна употреба на податоците од регистарот).

Искуствата од други места во светот покажуваат дека усвојувањето на соодветни рамки на

политики делува како силен агенс на промена, кој ја води реформата и обезбедува можности

на меѓу – министерска соработка и осознавање дека заеднички цели и интереси постојат

помеѓу различните долови на владата од што произлегуваат одржливи политики и рамки.

http://www.landregistry.gov.uk/

http://www.nethouseauctions.com/


Верзија 1.0. 07.06.2007

Рамката на политиките исто така претставува двигател на промената на организациската

култура. Во нашиот случај ова претставува премин од бирократско и правно гледање на

процесот на управување со земјиште во насока на обезбедување на услуги на клиентите и

придонесување до економската и социјалната добросостојба.

Се предлага усвојување на одредени мерки кои ќе му помогнат на процесот на одржливост

преку нагласување на важноста од воспоставување на Рамка на политики за земјиште во

Македонија и унапредување на соработката помеѓу различните засегнати страни преку

идентификуваните заеднички интереси.

Четири мерки на одржливост се предлагаат


4.2. Интензивни обуки за давање услуги / управување во рамките на секторот на управување

со земјиште




o Воспоставување на рамка на земјишни политики која ќе претставува форум за дискусии

и решавање на некои од сложените меѓу – министерски проблеми (на пример процес на

планирање и продажба на државно земјиште). Таква рамка на политики е во фаза на

развој во рамките на програмата на Светска Банка и треба да биде усвоена од страна на

ДЗГР и Комисијата за земјишна политика.

o Рамката на политики ќе ги опфати итните проблеми и исто така ќе обезбеди средина во

која (подоцна) ќе се разгледува можноста на долгорочно вршење електронски услуги

базирани на катастарот и сродните продукти6.

o Подигање на стандардите на работењето преку интензивни обуки за менаџмент и

воспоставување на рамка за политики на човечки ресурси на ДЗГР7 скорена во

согласност со реформите на јавната администрација. Обуката треба да го поддржи

преминот кон вршење услуги и исто така ќе постави нови барања во однос на

управувањето со текот на работата и постапките на запишување.

o Обуката треба да биде придружена со ревизија на текот на работењето (реформска

мерка 2.4).

o Обуката ќе го опфати персоналот од ДЗГР и персонал од други административни

единици (централни и општински) со цел да се развие сеопфатно гледање на

управувањето со земјиште.

o Потребна е студија за политики на проценка и данок на имот каде би се прикажало како

да се развие овој елемент.

6 Види на пример: НемоФорум во Чешка Република, РАВИ, Холандија, нова рамка за вршење на

електронски услуги во Словачка Република

7 Се подразбира дека ДЗГР во моментов е во фаза на внатрешно преструктуирање и дека не е

достапен внатрешен органограм на кој е прикажана раководната структура


Верзија 1.0. 07.06.2007

o Креирање на единици на општинско ниво способни да го поддржат управувањето со

земјиштето.8

Рамка на политики.

Усвојувањето на соодветна рамка на политики со Комитет за земјишна политика поставен на

високо ниво, дава можност за дискусија и разрешување на прашањата за земјиште и имот на

високо политичко ниво. Комитетот за политики треба да го разбере негативното влијание на

дисфункционалниот сектор на недвижен имот и бенефициите од стабилен пазар на земјиште и

имот. Постои големо искуство и добри примери во рамките на источна Европа од кое може да се

црпат идеи.

Главните бенефиции ќе произлезат од поголемата соработка и размена на податоци помеѓу

агенциите за управување со земјиште како и поради отстранувањето на пречките за инвестиции.

Интензивна обука за моделот на вршење услуги и управување

Една успешна програма за обука треба да се поврзе со реформите на ЧР и да биде соодветна на

секојдневните работни активности, а не да биде изолиран настан неповрзан со нормалните

активности. Програмите за обука кои се развиени и спроведени во рамките на институцијата и ги

имаат во предвид преструктуирањата и промените во однос на текот на работата имаат поголема

шанса да постигнат долготрајни промени. Се препорачува ДЗГР да ги ревидира своите постапки /

управување со текот на работата (реформска мерка 2,4), а ова да биде придружено со програма за

обука на персоналот. Обуката треба да биде поткрепена со редовно следење и зајакнување на

оперативните постапки.

Оваа обука треба да биде поврзана со воспоставувањето на нови капацитети на ЧР кои подетално

ќе ги идентификуваат потребите за обука и развој на персоналот во согласност со новата

ревидирана структура на ДЗГР. Потребите за обука ќе бидат адаптирани на потребите на

организацијата а не само формално да се спроведе, и ќе вклучуваат специјалисти од полињата на

менаџмент, финансии, како и стратешко управување и управување со промени. Обуката треба да

биде поврзана со воспоставувањето на внатрешно бизнис и стратешко планирање.

Студија за проценка и данок на имот.

Студијата треба ги разгледа тековните аранжмани за реализација на проценката и данокот на

имот, вклучувајќи ја и основицата за данок, целосноста, и постапките за поддршка на процесот на

проценка и одржување документите за проценка. Со оглед на тоа дека данокот на имот е често

пати голем извор на приходи за општините, и дека даночната основа може да биде нецелосна, и

дека постапките за проценка базирани на пазарот не се усвоени во голема мера, тогаш студијата

треба да ги опфати овие прашања. Студијата треба да даде препораки за прегледување на

постапките и можноста за усвојување на технички регистер на објекти (мерка 1.4).

8 Забелешка: ова не укажува дека општините треба да го поседуваат државното земјиште во

нивните надлежности, сепак треба да ја развијат визијата, способноста и ресурсите потребни за

воспоставување на цврсти практики за управување со земјиште.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Практики за управување со земјиште во општините

Општините имаат законска задача за промовирање на инвестиции и урбан и регионален развој, но

сепак овие функции се неразвиени и малата големина на одредени општини ќе го оневозможи

креирањето на единици во секоја општина. Општините може да се здружуваат со цел заедничко

вршење на јавни услуги и ова треба да се охрабри (стимулативна мерка 3.2.)


Верзија 1.0. 07.06.2007

ДОДАТОЦИ

ДОДАТОК А. Проектна задача за изготвување студија за пристап до земјиште за инвестиции

Основни податоци:

По распадот на поранешна Југославија, кој резултираше со голема нестабилност и серија

конфликти низ регионот, Владата на Република Македонија (ВРМ) постигна напредок во

постигнувањето макроекономска стабилност, но кризата во и на границите на Македонија ја

попречија трговијата и економскиот раст. Иако сиромаштијата е умерен проблем, постојаната

невработеност и недоволната вработеност остануваат високи. Зголемувањето на инвестициите е

критично за развојот и стабилноста на земјата и бара заеднички напори за подобрување на

продуктивноста и ефикасноста на средствата, како што е земјиштето.

Повеќе неодамнешно студии и анализи ја наведуваат несигурноста на правата на недвижности од

титуларот на земјиштето како главно ограничување за инвестиции во Македонија. Недостатокот на

доверба и тешкотиите предизвикани од непотполната евиденција имаат негативен ефект на

инвестициите од приватниот сектор и на целокупниот развој на економијата: многу трансакции со

земјиште не се евидентирани, а катастарската и другите евиденции (судска, нотарска) се

непотполни и застарени што води кон несигурност и недостаток на доверба на пазарот на

недвижности. Друга директна последица на нерасчистените имотни права е ограничувањето на

финансирањето со залог и хипотека што на граѓаните им го отежнува ставањето под хипотека и

преносот на недвижностите.

Владата на Република Македонија ја увиде важноста на сигурниот систем на имотни права за

економскиот раст и за проширувањето на економскиот просперитет. ВРМ почна да се справува со

проблемите во овој сектор со основањето единствен орган одговорен за катастарот и за

запишувањето на имотот – Државниот завод за геодетски работи (ДЗГР). Постојниот закон за

премер, катастар и запишување на правата на недвижностите (ЗПКЗПН), е основа за

запишувањето на правата на сопственост и ги опфаќа повеќето функции неопходни за практичен

и сигурен катастар и систем за запишување на правата на недвижностите. За Македонија,

интеграцијата во Европската Унија е од највисок приоритет. За тоа е потребен правичен и

ефикасен пазар на имоти и функционален систем за регистрација на имотите.

ВРМ побара и доби поддршка од Светска Банка за да помогне во финансирањето на нејзината

програма за подобрување на катастарот и на системот за запишување. Главната цел на Проектот

за катастар на недвижности и регистрација е да се изгради ефикасен и ефективен катастар на

недвижности и систем на регистрација, што ќе придонесе за развојот на ефикасни пазари на


Верзија 1.0. 07.06.2007

земјиште и недвижности на територијата на Република Македонија. Периодот на спроведување а

проектот е од јуни 2005 година до јули 2006 година.

Проектот се состои од четири компоненти:-

1. Завршување на катастарот на недвижности и запишувањето на правата – Оваа компонента ќе го

поддржи завршувањето на катастарот на недвижности и запишувањето на правата во сите урбани

и периурбани подрачја во земјата до крајот на проектот.

2. Институционален развој и подобрување на услугите – Целта на оваа компонента е да се

трансформира ДЗГР во современа и ефикасна национална агенција за катастар и регистрација и да

се подобри извршувањето на услугите на сите локални и регионални канцеларии со цел, до крајот

на проектот, да може се заврши регистрацијата на трансакциите за еден ден. Оваа компонента

опфаќа институционален развој на ДЗГР, унапредување на транспарентноста и одговорноста,

подобрување на услугите за регистрација, развој на автоматизиран систем за регистрација и

катастар и едукација и обука на вработените во ДЗГР како и на надежните геометри оф приватниот

сектор.

3. Развој на земјишна политика – Со оваа компонента ќе се поддржи капацитетот на владата да за

развивање и формулирање на политиките кои се потребни да се осигури завршувањето на

катастарот на недвижности и целосното функционирање на пазарите на земјишта и недвижности

преку: (1) развој на капацитетот на владата за координирање на формулирањето на политиките за

земјиштата и недвижностите преку консултативни процеси; и (2) формулирање конкретни

политики за земјиштата и недвижностите кои се неопходни за завршување на катастарот на

недвижности и за целосно функционирање на пазарите на земјишта и недвижности.

4. Управување со проектот – Оваа компонента опфаќа: (1) поддршка на ДЗГР во управувањето на

проектот преку финансирање на расходите на ЕУП, вклучувајќи го и ангажирањето кадри; и (2)

следење и евалуација.

Во рамки на третата компонента на проектот (Развој на земјишна политика) предвидено е да се

направат неколку студии на политиките кои ќе ги анализираат важните прашања за земјишната

политика.

Поради тоа, Државниот завод за геодетски работи, преку Единицата за управување со проектот

(ЕУП) ќе ангажира консултанти кои ќе ги изготват бараните студии за политиките.

Посебни податоци:

Прашањето на пристапот до земјиште за инвестиции е меѓу најважните прашања кои влијаат на

развојот на приватниот сектор во Македонија. Тоа е сложено прашање кое вклучува пристап фо


Верзија 1.0. 07.06.2007

приватните земјишта како програми за отуѓување на државното земјиште преку одделни програми

за денационализација (реституција), приватизација (конверзија на правото постојните права на

користење во права на сопственост) и продажба на државното земјиште преку тендерски

постапки. Сите овие активности ќе се водат според постојните закони или според прописите кои

брзо треба да бидат донесени и се во надлежност на разни институции. Успешното спроведување

на програмите за отуѓување ќе стави повеќе земјишта на приватниот пазар со поволен ефект на

изборот, цените и трошоците за трансакцијата.

Големите капитални инвестиции често бараат сигурна достапност на земјиштето на која се прави

инвестицијата, доволно долго за да може да се обезбеди соодветен поврат на таа инвестиција. Тоа

важи и за домашните и за странските инвеститори. Иако добро развиената пазарна економија,

генерално може да ја обезбеди ова достапност на земјиштето преку трансакциите на пазарот, во

земјите во транзиција, како што е Македонија може да има потреба од активна владина

интервенција на пазарот на земјишта за да се осигури дека земјиштата се утврдени и им се на

располагање на инвеститорите.

Друго прашање е урбанистичкото планирање и контролата на градбата, особено градежните

дозволи, кои се утврдени како значителна пречка за инвестирање во земјишта и згради. Системот

е многу комплициран и се карактеризира со високи технички услови и одложувања на постапката

кои ги обесхрабруваат инвестициите и ги зголемуваат расходите. Главна компонента на овој

проблем е лошата состојба на урбанистичките планови бидејќи недостатокот на нови планови

може да го спречи издавањето градежни дозволи. Иако неодамна имаше значителни промени во

законите за планирање и градење, од кои најважната е доделувањето на овластувањето за

планирање и издавање градежни дозволи на локалните власти, целосните последици од овој

премин сеуште не можат да се видат.

Цел:

Целта на оваа студија е да ја анализира постојната состојба во поглед на достапноста на земјишта

за инвестиции; како да се изнаоѓаат земјиштата, кои се ограничувањата на достапноста на земјата

и какава улога може да игра владата во олеснувањето на обезбедувањето земјиште за

инвестиции? Со прибраните информации ќе се утврди достапноста на јавни и приватни земјишта

за инвестиции, ќе се разјаснат ограничувањата (бирократски, пазарни, инфраструктурни, правни

итн.) за достапноста на земјиштата и, на владата ќе и се предложат можности за подобрување на

состојбата.

Методологија:

Конкретно оваа со студија ќе се

Оцени постојната состојба во поглед на утврдувањето земјишта за инвестиции. Дали

постојните пописи на државни земјишта даваат доволни информации за расположливите

земјишта? Кои понатамошни активности треба да се преземат за да се утврдат потенцијалните

земјишта за инвестиции?


Верзија 1.0. 07.06.2007

Утврдат ограничувањата на достапноста на земјиштето за инвестиции. Кои се ограничувањата

во поглед на сигурноста на наемот, обезбедувањето на сопственичките права и правата на

корисниците; бирократските ограничувања, како што се градежните дозволи, прописите за

определување зони, условите за изградба и урбанистичките планови; и пристапот до

капитал?

Оценат регионалните пристапи и искуства во поглед на странските инвестиции. Кои видови

алтернативи за користење се користат во соседните земји (сопственост, наем, концесии)? Кои

политики, кои се користат во другите земји, би можеле да бидат соодветни за македонската

состојба?

Оценат можностите за вклучување на владата во трансакциите на приватниот сектор со

земјиште за големи инвестиции.

Очекувани резултати

Извештај за оценката на постојната состојба во поглед на земјиштето за инвестиции и

можностите кои и стојат на располагање на Владата на Македонија за унапредување на

достапноста на земјиштето за странските и домашните инвеститори.

Постапки за утврдување државно и приватно земјиште кои може да им се стави на

располагање на инвеститорите.

Постапки за одобрување на ефикасниот и транспарентен пренос на државното земјиште на

потенцијалните инвеститори.

Постапки за утврдување потенцијални инвеститори (домашни и странски).

Предложени промени на постојните закони или прописи кои ќе го олеснат исполнувањето на

условите за определување зони откако ќе се добие земјиштето.

Квалификации

Консултантот кој ќе се ангажира треба да ги исполнува следните услови:

Високо образование – право на недвижности, економија или планирање со специјализација за

урбан развој и/или странски инвестиции.

Најмалку 10 годишно работно искуство во работа со прашања поврзани со инвестициите и

економскиот раст во Источна Европа.

Меѓународни познавања: покажани меѓународни познавања за земјишните и имотните права.

Вештини: тактичност, љубезност, добри вештини за координација, комуницирање и тимска

работа. Добро познавање на англискиот јазик.

Време за истражување:

Оваа активност ќе му биде доделена на независен странски консултант и треба да се заврши во

рок од три месеци од потпишувањето на договорот.

Единицата за управување со проектот ќе ангажира и локален консултант кој ќе работи заедно со

странскиот консултант за целото времетраење на студијата.


Верзија 1.0. 07.06.2007

ДОДАТОК Б. Краток економски профил на Македонија

Вовед

Овој додаток дава краток преглед на сегашниот економски профил на Македонија и го споредува

со оние на поранешните социјалистички земји во регионот. Мора да се внимава при споредбата и

толкувањето на овие податоци. Во многу случаи податоците се однесуваат на различни години и се

прибирани со различен степен на внимателност. Ова не е замислено да биде целосен економски

преглед туку го опишува опкружувањето и дава основни информации за да се поддржи анализата.

Здравство, благосостојба и сиромаштија

Во поглед на очекуваниот животен век на 15 годишниците, Македонија е рангирана на десеттото

место од 16 земји за мажите и на седмото место за жените. Помалку од 2% од населението има

приходи под 2 УСД на ден што е подобро во споредба со Албанија, Бугарија, Естонија, Летонија,

Литванија, Романија и Словачка. Македонија има далеку помал степен на сиромаштија од

Молдавија, каде над 60% од населението живее со помалку од 2 УСД дневно. Наспроти тоа,

распоредот на приходите е таков што најниските 20% од приходите изнесуваат само 6,1% од

вкупниот национален приход, што е најнизок удел од сите 14 земји за кои имаше податоци. Нето

националниот приход по глава жител во 2004 година е нешто над 7000 УСД. Само Албанија и

Молдавија имаат пониски просечни приходи. Надворешната миграција е скромна, со околу 0,5% од

населението во 2003 година и шест од 15 држави имаат поголема надворешна миграција.

Писменоста кај возрасните, во апсолутни бројки, е висока со 96%, додека ова е најнизок удел од

сите земји за кои постоеја податоци. Во целина, се добива слика за земја со средни приходи без

страшна сиромаштија или немаштија, но со значителен удел на населението со ниски приходи.

Табела Б.1: Здравство, благосостојба и сиромаштија

Здравство, благосостојба и сиромаштија

Веројатност дека 15 годишниците ќе доживеат 60 години

% од населението под 2 УСД дневно

% удел на најнискиот квинтил на НИ

Нето миграција

Писменост на возрасните

година Машки % Женски % Година Година % од нас. % од 15 г.+

Албанија 2006 9.2 16.7 2002 11.8 2002 9.1 -3.3 99

Босна и Херцеговина 2003 8.9 19 - 2001 9.5 1.0 97

Бугарија 2002 9.1 21.6 2003 6.1 2003 8.7 -0.6 98

Хрватска 2002 7 17.3 2001 <2 2001 8.3 2.5 98

Чешка 2002 7.4 16.6 1996 <2 1996 10.3 0.5

Естонија 2002 11.4 31.9 2003 7.5 - -

Унгарија 2002 11.1 25.7 2002 <2 2002 9.5 0.5

Летонија 2002 12 30.6 2003 4.5 2003 6.6 -0.6 100

Литванија 2001 10.6 30.2 2003 7. 2003 6.8 -0.7 100

Македонија 2002 8.6 20.2 2003 <2 2003 6.1 -0.5 96

Молдавија 15.2 30.3 2001 63.7 2003 7.8 -1.0 98

Полска 1999 8.1 20.2 2002 2 2002 7.5 -0.2

Романија 2006 8.1 20.2 2003 12.9 2003 8.1 -0.7 97

Србија и Црна Гора 2003 9.9 18.6 - - - - -1.3 96

Словачка 2002 7.7 20.4 1996 2.9 1996 8.8 0.1 100

Словенија 2003 6.9 16.5 1998 <2 1999 9.1 0.5

Економска структура и перформанси

Македонскиот раст во периодот од 2000 до 2005 година беше просечни 1,7%, најнизок од

петнаесетте земји, делумно како резултат на падот во 2001/2. Земјоделскиот сектор дава 12% од

бруто додадената вредност, удел кој го надминуваат само три земји, Молдавија, Албанија и Србија


Верзија 1.0. 07.06.2007

и Црна Гора. Во однос на групата, продуктивноста на земјоделството е просечна. Како што може и

да се очекува, индустрискиот и услужниот сектор се помалку застапени во споредба со повеќето

други посткомунистички земји. Инвестициите (во основен капитал) во Македонија се ниски. Само

Полска, Молдавија и Србија и Црна Гора имаат пониско ниво на инвестиции кое како удел во БДП.

Трговскиот дефицит на Македонија е 18% од БДП, што е четврт најголем во групата. Инфлацијата

не беше значителен проблем за Македонија во периодот од 2000 до 2005 година, со просечни 2,1%

годишно. Само Литванија имала пониска стапка. Овој економски профил покажува дека

Македонија нема брза транзиција и доста заостанува зад повеќето посткомунистички земји.

Табела Б.2.: Економска структура и перформанси

Од 2005 год. ако не е поинаку наведено

Просечен раст на БДП

БДВ во земјоделство

БДВ како % од БДП Инвестиции Трговски биланс

Просечна инфлација

2000-5 % год по глава 02-04 УСД Земјоделство Индустрија Услуги % од БДП % од БДП 00-05 % год

Албанија 5.3 1469 25 20 55 25 -23 4

Босна и Херцеговина 5.1 5709 12 28 61 21 -29 3.5

Бугарија 5 6635 9 30 60 28 -17 4

Хрватска 4.4 9237 8 28 64 28 -5 2.8

Чешка 3.5 4543 3 39 58 28 0 1.9

Унгарија 4 3986 4 31 65 23 -1 6.3

Летонија 7.9 2505 4 23 73 27 -8 4.8

Литванија 7.8 4363 6 31 63 25 -5 1.1

Македонија 1.7 3034 12 29 59 21 -18 2.1

Молдавија 7 732 21 24 55 20 -32 10.6

Полска 3.1 2003 5 31 65 19 0 2.3

Романија 5.8 3519 10 35 55 24 -10 21.8

Србија и Црна Гора 5.3 1446 16 32 52 17 -22 25.3

Словачка 4.9 3 29 67 29 -4 4.1

Словенија 3.4 34447 3 35 62 25 0 5.4

Трговија и финансии

Во извозот преовладуваат индустриските производи. Сепак, уделот на индустриските производи во

македонскиот извоз е само просечен во споредба со групата посткомунистички земји. Странските

директни инвестиции во Македонија се многу слаби. Само Молдавија има пониско ниво на СДИ по

глава жител. Странската помош и развојната помош се високи по глава жител и само Босна и

Херцеговина и Србија и Црна Гора имаат поголеми вредности. Странскиот долг е само 39% од БДП,

трет најнизок во групата. Владините расходи како удел во националниот приход се висока, ги

надминуваат само Босна и Херцеговина, Хрватска и Чешката Република. Македонија има ниско

ниво на домашни банкарски кредити. Само Албанија и Молдавија имаат пониско ниво. Во целина,

Македонија стада од низок прилив на инвестиции и ограничено банкарско финансирање. До

некаде тоа го компензираат владините расходи. Некои (види Бруно С Серги, 2003) ја опишуваат

Македонија како неатрактивна за СДИ.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Табела Б.3 Трговија и финансии

Од 2004 год. ако не е поинаку наведено

Извоз на индустриски проиизводи

БНП ПКМ БНПпц СДИ Официјална

помош* ПВ надворешен

долг Владини расходи

Кредити во домашни банки

% од

извезените стоки

УСД На 100 УСД

БНП УСД по глава

жител % од БНП

тековен %од БДП**

% од БДП во 2005

Албанија 82 17 5420 2.5 117 17 9 10

Босна и Херцеговина - 30 7790 2.0 172 34 21 43.6

Бугарија 62 67 8630 3.0 80 83 17 36.8

Хрватска 73 57 12750 2.2 27 110 22 57.5

Чешка 90 205 20140 2.2 27 51 27 33.2

Унгарија 88 171 16940 2.7 30 76 10 46.4

Летонија 61 31 13480 2.3 71 110 17 44.3

Литванија 58 49 14220 1.6 73 54 17 25.7

Македонија 77 14 7080 1.1 122 39 20 23.2

Молдавија 36 9 2150 0.9 28 75 15 21.3

Полска 81 515 13490 2.4 40 45 19 26.6

Романија 82 193 8940 2.8 42 51 12 24.2

Србија и Црна Гора 57 65 8206 1.5 144 77 28 -

Словачка 86 85 15760 1.3 44 67 20 31.2

Словенија 90 44 22160 1.9 31 - 20 45.9

* вклучувајќи ја и развојната помош

** расходи за крајна потрошувачка

Фискална регулатива и деловна клима

Македонија спроведува режим на ниски даноци и создаде повеќе мерки за привлекување

инвеститори вклучувајќи низок данок на добивка и даночни ослободувања на новооснованите

компании во сопственост на странци. Владата неодамна ја реформираше и постапката за основање

нови компании со овозможување брза постапка. Сепак, сеуште постојат проблеми со

управувањето, остварувањето на правата преку судовите и со корупцијата.

Даноци

Македонија има режим на стабилни и ниски даноци во споредба со другите земји во

регионот. Стандардната стапка на данокот на добивка е 15% (во споредба со регионалниот

просек од 19 до 28% во земјите како Бугарија, Романија, Чешката Република, Полска итн.).

Постојат силни даночни мотивации за странските инвеститори со намалување на даночната

основица во согласност со странското учество,т.е. компаниите со 100 процентна странска

сопственост се ослободени од плаќање данок за првите три години. Исто така има

ослободувања за инвестициите во економски неразвиените подрачја.

Персоналниот данок од доход е 15%, а може да биде до 18%. Придонесите од платите

(пензиско, социјално осигурување итн.) се уште 32% од бруто платата, така што вкупните

одбитоци се околу 50%.

ДДВ беше воведен во 2000 година и е 18%. Данокот на промет на недвижности е 3%.

Данокот на имот е 0,10% од пазарната вредност.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Деловна клима

Деловната клима во Македонија, иако има ниски даночни стапки, се соочува со други

проблеми поврзани со корупцијата и недостатокот на пристап до извори на капитал особено за

МСП.

Процесот на приватизација на компаниите во државна сопственост во најголем дел е

завршен. Најголем дел од приватизацијата се направи со откуп од страна на менаџерите што не

доведе до промена на корпоративното управување или до преструктуирање.

Општото ниво на корпоративно управување се доживува како проблем, особено во јавниот

сектор.

Судовите се доживуваат како неефикасни со голем заостаток на предмети и со слаби

закони за стечај и за реализација на хипотеките.

Според Меѓународниот совет на инвеститори, пред судовите има 800.000 предмети за

прашања поврзани со имотните права. Не беше можно оваа бројка да се потврди од други

извори, па се верува дека оваа бројка ги опфаќа и предметите за средствата на компаниите

како и за недвижностите.

Банкарскиот сектор сеуште минува низ реформи и се смета дека се несоодветни одредбите

за лошите пласмани. Ликвидноста на помалите компании е проблем, а исто така постои

загриженост за сметководствените стандарди и за известувањето и објавувањето на каматите.

Трошоците за труд се ниски, валутата во однос на еврото е многу стабилна, а каматните

стапки се намалуваат иако сеуште се за околу 5-6% повисоки од евро либор.

Македонија има договори за слободна трговија во ЕЕА регионот, како и со сите земји во

регионот на Југоисточна Европа.

Странски директни инвестиции (СДИ) и Странска помош

Досега, СДИ во Македонија беа ниски. Табелата Б.4 дава преглед на СДИ во периодот 1992-2006

година со вкупно малку повеќе од една милијарда УСД. Кај СДИ доминираат големите

приватизации, на пример приватизацијата на Македонски Телекомуникации во 2001 година и на

електродистрибуцијата во 2006.

Година 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1999

СДИ (милиони УСД) 2.2 19.1 24.0 8.5 11.2 15.8 120.3

Година 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

СДИ (милиони УСД) 175.0 441.5 77.8 94.6 150.1 112 313

Табела Б.4. СДИ во Македонија (1992-2006). Извор: Народна Банка (милиони УСД)

Во поглед на големината по сектори, распределбата за периодот од 2000 до 2006 година е

прикажана во табелата Б.5 и покажува доминација на транспортот и телекомуникациите,

електричната енергија, гасот и водата, производството (вклучувајќи ја и преработката на храна) и

финансиските услуги.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Табела Б.5. Вкупни СДИ по сектори 2000-2006 (извор: Макинвест, 2007)

сектор Милиони УСД %

Земјоделство и рибарство 10.9 1

Рударство 39.7 3

Производство 217.3 16

Електрична енергија, гас и вода 276.7 20

Градежништво 37.5 3

Трговија и поправки 58.8 4

Хотели и ресторани 23.0 2

Транспорт и врски 446.8 32

Финансиско посредување 193.6 14

Деловен и недвижен имот 41.1 3

Друго 40.1 3

Најголеми инвеститори беа Унгарија (телекомуникации), Австрија (приватизација на

електродистрибуцијата) и Грција (банкарство, преработка на храна, нафта и гас). Другите сектори

се хемикалиите, градежништвото и дејностите поврзани со трговијата. Недвижностите не се

значителен сектор за инвестирање и опфаќаат само помалку од 3% од СДИ. Подолниот графикон

ги покажува инвестициите по сектори во периодот од 2000 до 2006 година (Слика Б.1).

Сликата Б.2. ги прикажува најголемите инвеститори во периодот од 2000 до 2004 година. Ако

графиконот ја опфати и 2006 година, Австрија би била на второто место. Тоа ја покажува

доминацијата на неколку големи инвестиции и дека приватизациите на јавните претпријатија и

инфраструктурата прават другите видови инвестиции да изгледаат мали.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Слика Б.1. Прилив на СДИ по сектори во периодот 2000-2006 (извор МакИнвест)

Слика Б.2 10 најголеми странски директни инвестиции по земји на потекло 2000-2004

(Податоците се за примарни инвестиции. Извор: Народна Банка на Република Македонија)

Сликата Б.3 ги прикажува вкупните инвестиции забележани во секторот Деловни активности и

недвижности во периодот 2000-2006 година. Графиконот го покажува растот по години со

0 100 200 300 400

Унгарија

Грција Холандија

Кипар Германија

Швајцарија Велика Британија

Словенија

Италија

САД

Австрија

Турција

Милиони УСД

Прилив на СДИ по сектори - 2000-2006

0

50

100

150

200

250

300

350

400

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Година

Ми

ли

он

и У

СД

Земјоделство и рибарство

Рударство

производство

Електрична енергија, гас и

вода

Градежништво

Трговија и поправки

Хотели и ресторани

Транспорт и врски

Финансиско посредување

Деловни активности и

недвижности

Други услуги


Верзија 1.0. 07.06.2007

исклучок на падот во 2001 година и стапката на раст од еден милион УСД годишно. Тоа покажува

раст од 400% во текот на шест години.

Слика Б.3. Инвестиции во секторот Деловни активности и недвижности 2000-

2006

Странска помош и заеми

Во периодот 1992 – 2003 година ЕУ даде надворешна помош во износ од 677 милиони евра, додека

Светска Банка даде заеми од околу 450 милиони УСД за инвестициони проекти и за поддршка на

Стратегијата за помош на земјата. Дел од овие средства беа ориентирани кон поддршка на

одредени сектори додека остатокот се искористи за стабилизација и за итни мерки, вклучувајќи ја

и економската поддршка.

ЕБОР во периодот 1992 – 2003 година финансираше проекти во износ од околу 320 милиони евра,

во најголем дел во секторите на телекомуникациите, транспортот, банкарството и индустријата.

Домашни инвестиции

Домашните инвестиции се ограничени со пристапот до капитал на најголем дел од малите и

средните претпријатија. Поголемите компании можат да повлечат средства, а големите банки, на

пример Стопанска Банка можат да понудат комерцијални кредити врз основа на обезбедување.

Домашниот хипотекарен сектор сеуште е во развој, а разговорите со банките покажаа дека иако

Стопанска Банка држи околу 40% од овој пазар со просечен однос на кредитот и вредноста од 50 –

70%, каматна стапка од либор + 6% и просечна вредност на заемот од околу 15 – 20.000 евра,

Инвестиции во секторот Деловни активности

и недвижности 2000-2006

0

2

4

6

8

10

12

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Година

Ми

ли

он

и У

СД


Верзија 1.0. 07.06.2007

семејните буџети и трансфери обезбедуваат финансии за семејни куќи и надградба /реновирање

на домовите.


Верзија 1.0. 07.06.2007

ДОДАТОК В Регулативна рамка за администрацијата на земјиштето во Македонија

Вовед и преглед

Регулативната рамка за администрацијата на земјиштето во Македонија е релативно сложена со

поделени одговорности помеѓу повеќе министерства, државни органи и општини (види слика В.1

подолу). Законската и регулативната основа е воспоставена со неколку закони, реформите се во

тек, а сепак изгледа дека не се планираат значителни промени на постојниот систем во поглед на

промената на одговорностите.

Слика В.1. Регулативна рамка за администрацијата на земјиштето во Македонија

Одговорност

Активност

ДЗГР МФ МТВ МЕ Општини

МЗ Нотари МЖСПП

Подготвување договори и

документи

√

Катастарска евиденција и

евиденција на

сопственоста

√

Просторно планирање и

градежно земјиште

√ √

Градежни дозволи √

Денационализација на

државното земјиште

√

Продажба/наем на

државно земјиште

√ √

Данок на имот √

Пренамена на земјоделско

земјиште

√

Економски развој и

регенерација, инвестиции

√ √

Заштита на земјиштето √

Регулативната рамка е невообичаено комплицирана поради повеќе причини.


Верзија 1.0. 07.06.2007

а) Децентрализацијата на јавната администрација во 2005 година им ја пренесе одговорноста за

повеќе задачи на 84 општини. Сепак, иако одговорноста за извршувањето е пренесена, не е

пренесена одговорноста за донесувањето одлуки. На пример, одговорноста за одобрување

промени или одобрување нови верзии на деталните урбанистички планови и на генералниот

урбанистички план се оставени на Министерството за транспорт и врски (МТВ) кое ги

разгледува од случај до случај. Исто така, МТВ ја има главната улога во продажбата на

државното земјиште во општините..

б) Процесот на денационализација, во кој поранешните сопственици сеуште можат да поднесуваат

барања за враќање на земјиштата и имотите и каде нема единствен регистар во кои се

евидентирани овие барања. Последниот рок за поднесување барања за денационализација

беше 7 мај 2007 година, сепак разбравме дека тој ќе биде продолжен. Тоа е одговорност на

Министерството за финансии.

в) Функциите на регистрација на титулари и катастарска евиденција неодамна беа обединети во

ДЗГР кој воспоставува нов унифициран систем (катастар на недвижности) кој ќе ги наследи и

обедини земјишниот катастар и системот на поседовни листови.

г) Иако евиденцијата на земјиштето и имотите постои во неколку министерство и на општинско

ниво, нема едноставна дефиниција за имотот ниту пак било какво индексирање кој овозможува

едноставно пребарување низ податоците од различните надлежности на министерствата.

Државен завод за геодетски работи (ДЗГР)

Вовед и законска основа

ДЗГР (Државниот завод за геодетски работи) е основан во 2002 година по уште една

реорганизација на секторот за администрација на земјиштата во единствен орган и ги обединува и

катастарскиот елемент (физичкиот опис на имотите) и регистрацијата на сопственоста (правниот

елемент). Според тоа, тој е главната агенција за администрација на земјиштето и е одговорен и за

катастарската евиденција и за регистрацијата на сопственоста. Тој ги заменува претходните

системи, вклучувајќи ги и двата различни катастарски системи и одделниот систем на регистрација

на сопственоста.

Основниот закон кој ја пропишува работата на ДЗГР е Законот за премер, катастар и запишување

на правата на недвижностите од 1986 година и неговите подоцнежни дополнувања. Овој закон ја

дава основата за современата регистрација на земјиштето и катастарскиот систем, катастарот на

недвижности (КН) кој се состои од:

Катастарски планови (детални технички и геометриски описи на недвижностите)

Катастарски операт (опфаќа список на парцели, носители на права на недвижности, листи

на сопственост кои ги содржат носителите на правата, недвижностите, правата на недвижности,

товарите, службеностите, ограничувањата, известувањата и дополнителните прегледи и

статистички податоци); и

Збирки листови (оригинали од разни документи, потписници, заверени изјави итн.).

КН ги задоволува барањата на современиот систем за регистрација на сопственоста и го заменува

поранешниот систем на катастар на земјиште од 1976 година (катастарска документација на


Верзија 1.0. 07.06.2007

земјишните парцели) и претходниот пописен катастар од педесеттите години од минатиот век кој ги

евидентираше едноставните поседовни листови и основите описи на имотите. Ниеден од двата

претходни системи не ги задоволува барањата на современите системи на титулари. Во тек е

систематска програма за постепено проширување на опфатот на КН на целата територија на

Македонија и се проценува дека околу 51% од работата е завршена. Постапките се пропишани во

Законот од 1986 и неговите измени и дополнувања.

Измените и дополнувањата од 2005 година пропишаа поедноставна и побрза регистрација,

конверзија од евиденцијата на КЗ и јасно утврдување на спорадичните (поединечни, по барање)

постапки за регистрација како и овозможување на приватната геодетска пракса.

Организациона структура и управување

ДЗГР се состои од генерална дирекција која се наоѓа во Скопје, Секторот за премер и катастар

Скопје и 29 регионални одделенија низ целата земја. Генералната дирекција на ДЗГР е во процес

на внатрешна реорганизација и во моментов нема достапен органограм. Со ДЗГР раководи

директот, на кого му помагаат замениците и државните советници. Директорот е одговорен пред

кабинетот на заменик претседателот на Владата.

До неодамна ДЗГР имаше околу 1900 вработени. Меѓутоа со воспоставувањето на приватната

геодетска пракса, се проценува дека над 100 вработени го напуштиле ДЗГР и отвориле свои

приватни компании.

Сектор за премер и катастар Скопје

Вовед и управување

Секторот за премер и катастар Скопје е подетално опишан за да се потенцираат некои оф

процедуралните и процесните проблеми во ДЗГР.

Секторот за премер и катастар Скопје го покрива градот Скопје и седумте градски општини. Тој е

најзафатениот катастар и е одговорен за повеќе од 50% од трансакциите.

Секторот е одговорен за примање и обработка на сите трансакции со земја и имот од подрачјето на

неговата надлежност. Неговите простории опфаќаат околу 250 м2 поделени на простор за прием на

странки и службени простории. Просторот за примање странки неодамна беше реновиран и

поделен на шест приемни места (или седум, вклучувајќи го и она за информации). За време на

трите одделни посети, во просторијата обично имаше 30 – 40 лица.

Следните наоди ја карактеризираат постојната состојба

Секторот, веќе извесно време, има само вршител на должноста директор (и три ВД

директори во последните шест месеци).

Организацијата на работата е невообичаена бидејќи дел од обработката (проверка на

податоците при внес, ажурирање на имотните листови) се одвива во просторијата каде што се

примаат странките.

Просторот за прием на странки е поделен на следните „шалтери“:

o [1]. Управни предмети (поднесување барања за титулари)

o [2]. Архива за шалтер 1 и 3


Верзија 1.0. 07.06.2007

o [3]. Поднесување теренски предмети

o [4]. Архива за шалтер 5

o [5]. Хипотеки

o [6]. Издавање имотни / поседовни листови

o [7]. Шалтер за информации

Оваа организација е невообичаена за катастарска канцеларија која обработува трансакции со

имот и се предлага да се преиспита и да се усвојат „најдобрите практики“ од другите земји.

Барањата се поднесуваат и кодираат според управната природа на трансакцијата наместо

според видот (на пример „продажбите“ не се одделни од „промените во имотниот лист“ кои

ги опфаќаат и продажбата и сите други уписи).

Постои функционален систем за текот на работата, меѓутоа тој не се документира и не

постои систем за управување со текот на работата или со предметите што го прави

следењето на извршувањето и резултатите многу тешко, како и определувањето на

состојбата на одреден предмет. Текот на работата е во процес на ревидирање и описите кои

се подолу дадени се базираат на посетата од септември 2006 година.

Сите барања се поднесуваат на хартија. Имотните листови се водат со компјутерски систем.

Сите катастарски карти се на хартија, а некои од нив се многу стари, многу дополнувани и

оштетени.

Обем и обработени материјали

Според информациите кои ни ги даде ВД директорот во септември

Во првите девет месеци на 2006 година има поднесено 15.000 предмети за промени во

имотните листови и заостаток од 900 предмети.

Има поднесено 6.500 предмети за катастарски промени. Има значителен (не се знае точно

колкав) заостаток во катастарските обработки;

Има заостаток од 1500 предмети за хипотеки (ДА СЕ ПРОВЕРИ);

Се тврди дека пред реновирањето просечното време за обработка на трансакциите било 4 – 6

месеци, сепак според новиот систем за текот на предметите повеќето од предметите се

решаваат во законскиот рок од 15 дена;

Роковите на завршување се спротивни со она што го кажуваат сите надворешни клиенти со кои

разговаравме. На пример, агенциите за недвижности и банките се жалат на честите

одложувања на завршувањето на трансакциите кои траат и повеќе од една година и на

стапката на одбивање од повеќе од 70% во случај на извршување на хипотеките врз основа на

судски одлуки.

Постапки

Има три основи постапки кои се однесуваат на сите видови трансакции кои ги поднесуваат

странките.

{П-1}. Поднесување барање за промена на податоци во имотен лист или во катастарот

{П-2}. Поднесување барање за хипотека

{П-3}. Барање за извод од регистарот (на пример имотен лист)


Верзија 1.0. 07.06.2007

Сликата В.1, на следната страница, ја прикажува постапката за поднесување управен (правен)

предмет преку шалтер [1]. Постапката за поднесување теренски предмети е иста само што се

поднесува на шалтерот [3].


Верзија 1.0. 07.06.2007

Слика В.1. Постапка за поднесување управен (правен) предмет преку шалтерот еден

1.1

Преглед

на

барањето и давање

одговор

1.9.

Архивира

ње

downstai

rs

1.6.

Одлука за

внес

1.10

успешен

предмет

1.2 Прием

на барање

за промена

на

сопствено

ста

1.5.

Проследув

ање на привреме

но чување

[1-4]

1.3. Издавање

потврда за

прием

Барањето не е

во ред 1.7.

Правно

разгледување на

сложените

предмети

Барањето

е во ред

1.8.

Ажурирање на

имотниот лист и

регистрација

Предметот

се предава

1.4

Формирање

предмет за проследувањ

е

Предме

тот е во

ред


Верзија 1.0. 07.06.2007

{П-1}. Поднесување барање за премена на податоци во имотен лист

или во катастарот

Првичниот прием го прави еден службеник.

Службеникот го прима барањето и прилозите од барателот

Службеникот прави брза проверка на документите

Службеникот може да провери некои податоци гледајќи во имотните листови на

компјутерот

Барањето и прилозите содржат договор за купопродажба, заверен на нотар, доказ за

платени надоместоци (ако е потребно), можеби дополнителни заверени изјави, документи

на пример извод од матичната книга на родените, примероци од потврди (на пример изводи

од катастарот)

Службеникот го проследува барањето и прилозите до архивата на шалтер [2].

Архиварот го прима барањето заедно со прилозите од шалтерот за прием

Архиварот на барањето му доделува број од нумеричката апликација

Архиварот изготвува мала потврда која содржи регистарски број на барањето, датум на

поднесување, код за класификација, број на прилози

Архиварот врши рачна евиденција во деловодникот која опфаќа регистарски број на

барањето, име на барателот, датум и место на барањето, катастарска општина, код за

класификација

Архиварот му ја предава потврдата за прием на службеникот на приемниот шалтер

Архиварот ги проследува документите на службеникот за формирање предмет.

Архиварот на службеникот за прием му ја дава потврдата за прием, а тој му ја предава на

барателот

Службеникот за прием ја прима потврдата за прием од архиварот

Службеникот за прием му ја предава потврдата за прием на барателот.

[2] Архива

Чекор {П-1.2}. Евидентирање на барањето и издавање потврда за прием.

[1] Управен шалтер

Чекор {П-1.3}. Издавање потврда за прием на барателот.

Чекор {П-1.1}. Барателот се прима на шалтерот.

[1] Управен шалтер


Верзија 1.0. 07.06.2007

Службеникот за формирање предмети го подготвува предметот, вклучувајќи ја и корицата, а

потоа одлучува каде да го проследи барањето

Службеникот за формирање предмети ги прима документите од архиварот

Службеникот за формирање предмети подготвува корица и прави попис на содржината

Потоа службеникот за формирање предмети одлучува каде да го проследи предметот

врз основа на катастарската општина

Службеникот го испорачува предметот до еден од четирите (?) канали за обработка по

катастарски општини

Службеникот го води локалниот дневник.

Барањето се става во редица на местото за привремено чување организирано по катастарски

општини

Службеникот за формирање предмети го става предметот во една од четирите групи

организирани по катастарски општини и поделени според класата на трансакцијата (на

пример промена во катастарот, промена на сопственост)

Службеникот за регистрација на имот го зема предметот од местото за привремено чување, го

разгледува барањето и ако барањето е во ред директно го ажурира компјутерскиот регистар и

рачно го пополнува регистарот за промени на имотот. Службеникот обработува 10 – 15 барање

за внес на ден и се соочува со проблеми кај 5 – 10 проценти од барањата (т.е. околу едно

дневно) кои мора да ги разреши со правното одделение.

Службеникот за регистрација на имот го зема следниот предмет за кој треба да се

направат промени на сопственоста

Службеникот ги прегледува податоците за парцелата во електронскиот регистар

користејќи го бројот на парцелата како клуч

Службеникот проверува

o дали постојниот законски сопственик е истиот како во документите

o дали има запишано товари на предметната парцела

o дали имотот е правилно опишан и дали е целосно изразен.

Шалтер за формирање предмети

Чекор {П-1.4}. Формирање предмет за понатамошна обработка.

Привремено чување

Чекор {П-1.5}. Барањето се доставува до местото за привремено чување.

Службеник за регистрација на

имот

Чекор {П-1.6}. Одлука за внес – промени во имотниот лист


Верзија 1.0. 07.06.2007

ако овие проверки се во ред, тогаш барањето се подготвува за внес {П1.8}

ако проверката покаже неусогласеност, тогаш предметот се предава на правното

одделение и не се запишува во книгата на промена на сопственост {П1-7}

Предметот се прима во правното одделение каде се разгледуваат сложените предмети.

Правното одделение може да побара дополнителни материјали, да го одбие барањето

или да го усвои.

Ако се донесе одлука да се усвои барањето се ажурира електронскиот регистар со

новите информации и истите рачно се забележуваат во книгата на промени на сопственоста

која е книга која се пополнува според редоследот на обработката на барањата.

Ако се донесе одлука да се одбие уписот тогаш се изготвува известување на клиентот.

Ако се потребни дополнителни документи тогаш одделението го одбива барањето и го

известува барателот за причината за одбивањето (можеби и за дополнителните

информации кои се потребни).

Се ажурира одобрениот предмет од {П1-6}.

Се ажурира електронскиот регистар со нови информации и рачно се запишува во

книгата на промени на сопственоста која е книга која се пополнува според редоследот на

обработката на барањата.

Се подготвува известување за барателот и оригиналните документи се подготвуваат за

архивирање.

Архиварот го прима одобреното барање и го архивира по катастарски број и по катастарска

област.

Правно одделение

Чекор {P-1.7}. Правно разгледување на сложените предмети.

Службеник за регистрација на

имот

Чекор {П-1.8}. Ажурирање на имотниот лист и регистрација.

Архива

Чекор {П-1.9}. Архивирање на документите.

[6] издавање имотни /

поседовни листови

Чекор {П-1.10}. Известување за резултатот.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Барателот го прима резултатот преку шалтерот [7] – издавање имотни / поседовни листови по

известувањето со кое се повикува да го подигне.

Клучни прашања - ДЗГР

Се појавуваат следните прашања

а) Прашања поврзани со достапноста на катастарските и другите податоци.

КН покрива само 51% од територијата и онаму каде што нема имотни листови или

евиденција во катастарот на земјиште (особено за зградите) може да биде тешко да се

лоцира неопходната катастарска евиденција.

Барателите се жалат дека постапките често бараат документи кои е невозможно да се

обезбедат.

Поради поделеноста на управувањето со земјиштето во Македонија, неопходно е да се

провери дали скорешната денационализација има влијание на имотот кој е предмет на

трансакција. Тоа може да биде тешко да се оствари.

Банките се жалат дека 70% од предметите за активирање хипотеки за кои има судски

одлуки првично се одбиваат од ДЗГР поради несоодветна документација.

Не постојат ажурирани катастарски карти и ажурирањето се прави на застарените и

многу пати дополнуваните примероци на хартија.

б) Прашања поврзани со времето на обработка / бирократијата

Банките имаат субјективни докази за предмети кои траат по неколку години и кога

повеќе имоти се опфатени со една судска одлука, неопходно е да се расчистат сите пред

било кој да биде завршен. Стопанска банка има предмет каде 4 од 5 имоти се решени, а

петтиот го блокира разрешувањето на целината. Се проценува дека имот со вредност од 0,5

милиони евра е замрзнат повеќе од 3 години.

в) Прашања поврзани со управувањето на одделенијата, текот на работа и управувањето со

предметите

Постапките за текот на работата не се формално документирани и се разликуваат од

едно катастарско одделение до друго. Во Скопје е прифатен невообичаен прилив на работа

без управување со предметите што го прави тешко следењето на поединечните барања и

следењето на работењето и резултатите.

Изгледа дека отсуствуваат формални управни структури како што се органограмите и

утврдувањето на работните задачи, профилите на лицата, деталната систематизација на

работните места и нивното поврзување со текот на работата.

г) Прашања кои се однесуваат на неодамнешните законски и организациони измени

До неодамна ДЗГР беше одговорен за организирањето, извршувањето и

верификувањето и евидентирањето на катастарската работа на терен. Од 2006 година,

воспоставувањето на приватната катастарска пракса ја пренесе одговорноста за

извршувањето на катастарската работа на приватниот сектор. ДЗГР е одговорен за

методолошката контрола како и за обезбедување и одржување на геодетските контролни


Верзија 1.0. 07.06.2007

мрежи, но го изгуби најголемиот дел од најспособните геометри и не гледа решение за

надоместување на овие кадри.


Сектор за урбанистичко планирање

Одговорности

Одговорностите за процесот на просторно планирање, по децентрализацијата на

администрацијата во 2005 година во најголем дел им беа доделени на општините.

Децентрализацијата опфаќаше и пренос на ресурсите од Министерството за транспорт и врски

(МТВ) на општините.

Секторот на МТВ за урбанистичко планирање е одговорен за надзор над усвојувањето на

урбанистичките планови, за политиката за урбанистичко планирање и за предлагање прописи

од оваа област. Тој е особено одговорен за деталните постапки, стандарди и норми поврзани со

деталните и генералните урбанистички планови кои ги изготвуваат и одржуваат општините.

Секторот, исто така ги советува општините и им помага во процесот на планирање онаму каде

што им недостасуваат неопходните ресурси или искуство.

Просторно планирање

Процесот на планирање е во три нивоа

а) Просторен план на територијата на Македонија: Одговорноста е на МЖСПП (Министерство

за животна средина и просторно планирање). Тоа ги поставува административните граници и

воспоставува географски ограничувања на општинските власти и други административни

ограничувања. Просторниот план има важност од 15 години, но може да биде изменет по

наредба на Владата.

б) Генерален урбанистички план (ГУП) – по еден за секој град или „област со посебни функции“.

Се изготвува во размер 1:5000 од страна на приватни компании ангажирани од општините. Тие

се донесуваат со важност од десет години и ги содржат примарните зони на користење на

земјиштето и класификацијата на транспортните патишта (последниот ГУП за Скопје е донесен

во 2002 година). Во Македонија има 35 генерални урбанистички планови. Кога ќе се донесе

ГУП важи десет години.

в) Детални урбанистички планови (ДУП) – ги изготвуваат приватни компании по договор со

општините и мора да бидат во согласност со ГУП. Деталните урбанистички планови на

општините се подготвуваат блок по блок, каде секој блок опфаќа дел од општината и е

дефиниран како просторен блок со природни граници (на пример патишта).

Треба да се забележи дека руралните подрачја имаат нешто поразлични планови наречени

„урбанистички планови на села“. Тоа е еден вид комбинација на ГУП и ДУП со различни нивоа

на детали во еден план.

Нов вид план е воведен со Законот за просторно и урбанистичко планирање (51/05) според кој

подрачје надвор од постојните „урбанистички планови на села“ би можело да се регулира со

„урбанистички план за ненаселени подрачја“. Тоа може брзо да се направи за да се опфати

подрачје за кое постои заинтересиран инвеститор и за кое нема претходен план т.е. за кое не е

потребна постапка за ГУП/ДУП.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Министерството за транспорт и врски им дава финансиска поддршка на општините за

изготвување ГУП – ови и ДУП – ови. Нив ги изготвуваат приватни компании кои се најмени од

страна на општините. Порано имаше 132 општини додека сега има 88.

Постапка

Секторот за урбанистичко планирање прави годишен план со кој ја планира својата програма

за работа и финансирањето на ГУП и ДУП. Секој град има постоечки генерален урбанистички

план кој е официјално усвоен9. Сите предложени изградби мора да бидат во согласност со ГУП

и со ДУП

Генералниот урбанистички план на Скопје е усвоен во 2002 година. Треба да важи десет

години. Во овој план сега ќе бидат вклучени уште две општини (Сарај и Кондово). Тоа е

резултат на промената на структурата на општините како резултат на владина одлука

(дефинирана со Законот за територијална организација). Нова општина е основана и во

близина на аеродромот: Кисела Вода.

Во многу општини се спроведуваат постапки за изготвување или дополнување на деталните

урбанистички планови, некои постари и од 20 години. Постапката за донесување детален

9 Сепак има еден град кој нема ГУП

1.1. Почнување.

Општината

почнува постапка

за ДУП

1.2. Проектирање

Општината

распишува тендер

за проектирање

1.3. Ревизија.

Нарачана од

општината

1.4. Извештајот за

проектот и

ревизијата се

праќа до МТВ

1.9. Општината

изготвува предлог

план

1.5. МТВ го

проверува

предложениот

план

1.6. Советот на

општината го

усвојува нацрт

планот

1.7. Јавна

расправа (15

дена)

1.8. Ревизија и

разгледување на

коментарите на

јавноста

1.10. Предлог

планот се

испраќа до МТВ

1.11. МТВ го

проверува

предлог планот

1.13. Советот на

општината го

усвојува предлог

планот

1.14. Официјално

одобрен детален

урбанистички

план

Во Скопје е неопходно да се добијат и

дополнителни одобренија од Градот

Скопје

Слика В.2. Постапка [МТВ-100] – Донесување на детален урбанистички план (поедноставено)

1.12. МТВ издава

одобрение за

предлог планот


Верзија 1.0. 07.06.2007

урбанистички план во поедноставена форма е прикажана на Сликата В.2. Според МТВ, целата

постапка за ДУП за еден блок може да се спроведе во рок од 3 до 6 месеци.

Општините имаат тешкотии во ажурирањето на деталните урбанистички планови.

Вообичаените проблеми кои се појавуваат се:-

Земјиштето се изградило по донесувањето на претходниот ДУП, но изградбата не е во

согласност со постојниот ДУП. Изгледа дека се работи за дива градба бидејќи не е направена

во согласност со официјалните постапки.

Изградбата не е во согласност со ГУП. Тоа е нелегални објекти кои не се изградени во

согласност со официјалните постапки.

Изградбата вклучува и објекти изградени од државата, а кои не се во согласност со ДУП, а

можеби и со ГУП (на пример пат, јавна зграда).

На земјиштето има објект кој е нелегално дограден.

ДУП-овите не прават разлика помеѓу земјиште во сопственост на државата и приватно

земјиште.

Онаму каде општината ќе утврди дека нелегалниот објект не е во конфликт со ГУП, може да го

измени ДУП за да го опфати објектот и градителот може да ги добие неопходните дозволи за

легализирање на имотот. Онаму каде објектот или планираната инвестиција е во спротивност

со ГУП (а како резултат на тоа и со ДУП) тогаш мора прво да се измени ГУП. Поедноставената

постапка за промена на ГУП е прикажана на сликата В.3. И оваа постапка трае околу 3 до 6

месеци под претпоставка да се одвива без пречки. Во овие случаи МТВ ќе бара силни

аргументи за предложените промени.

Импликации на земјиштето за инвестиции

Импликациите за надворешните се дека тие мора

а) Првично кај општината да испитаат и разјаснат дали предложената градба е во

согласност со ДУП и ГУП.

б) Ако изградбата не е во согласност со ГУП тогаш инвеститорот од општината мора да

побара промена на ГУП. Тоа може да биде одбиено во зависност од природата на барањето.

Ако се поднесе и одобри барањето за ГУП, потоа мора да поднесе барање за промена на ДУП;

2.1. Општината

поднесува барање

за измена на ГУП

2.2. Барањето за

измена на ГУП со

податоците се

испраќа до МТВ

2.3. МТВ ги

испитува

причините за

барањето

2.4. МТВ

консултира група

експерти

2.5. МТВ ги

одобрува

предложените

измени

2.6. Генералниот

урбанистички

план е ажуриран

Во Скопје е неопходно да се добијат и

дополнителни одобренија од Градот

Скопје

Слика В.3. Постапка [МТВ-200] – Измени на генералниот урбанистички план - поедноставено


Верзија 1.0. 07.06.2007

в) Ако изградбата е во согласност со ГУП, но не е во согласност со ДУП, општината мора

да покрене постапка за промена на ДУП;

г) Одговорноста да ги испита основните права на сопственост е на инвеститорот.

Инвеститорот на општината не може да предложи и инвестиција која вклучува земјиште во

сопственост на државата кое не е во согласност со постојниот ДУП, ГУП. Прво мора да се

измени ГУП/ДУП, но бидејќи тоа е процес кој трае шест до дванаесет месеци и нема гаранција

дека инвеститорот ќе може да ја направи предложената инвестиција (земјиштето најверојатно

ќе оди на тендер и основните сопственички права, исто така мора да бидат испитани) се

соочуваме до 1 – 2 годишен циклус со можност да не се оствари резултат на крајот на

процесот.

Ова значително го зголемува целокупниот ризик на инвестицијата и значи дека првите 1 – 2

години може да поминат само во расчистување на прашањата на планирањето и сопственоста.

Вообичаениот циклус за една инвестиција е прикажан на Сликата В.3.

Коментари од МТВ

МТВ е релативно слабо опремен за управување со постапката за ГУП / ДУП бидејќи не

поседува современа компјутерска опрема и софтвер кој ќе овозможи дигитална обработка на

барањата. Секое барање за ДУП се поднесува рачно, со примероци на постојните карти и на

предложените промени на хартија, како и со дополнителните докази. Приватните компании ги

изготвуваат ДУП во дигитална форма, но МТВ нема можност да ги прифати. МТВ годишно

добива околу 250 предлози за усвојување нови ДУП – ови и забележува дека промените често

се концентрирани во одредени области, но секое барање мора да го разгледува поединечно.

Слика В.3. Постапката на инвестиционо барање со промени во плановите (Во Скопје е

неопходно да се добијат и дополнителни одобренија од Градот Скопје)

3.3. Инвеститорот до

општината

поднесува предлог

за местото

3.8. Почнување постапка [МТВ-

200]

Промена на генералниот


3.1. Инвеститорот

почнува со

испитување

3.2. Инвеститорот во

општината ја

проверува состојбата

со планот

3.4. Општината го

разгледува

предлогот и

планира промени

changes

3.5. Општината го

поднесува планот

до МТВ

3.6. МТВ ги

разгледува

планираните

измени.

1.7. МТВ го

одобрува

предлогот

3.9. Почнување постапка [МТВ-

100]

Промена на генералниот


3.10. Завршува

процесот на

просторно

планирање


Верзија 1.0. 07.06.2007

Одделение за документирање и управување со градежно земјиште

Одговорности

Одделението за документирање и управување со градежното земјиште е со закон одговорно за

управување со градежното земјиште во државна сопственост. Во некои општини тоа може да

биде и 50% од вкупното земјиште во општината. Во практика Одделението не се занимава со

секојдневното управување со земјиштето и имотот, туку со постапки за продажба на државно

градежно земјиште и распределба на неизграденото градежно земјиште (со подзаконски акт).

Одговорност на одделението е да одговара на барањата за отуѓување државно земјиште и за

подготовка на предметот кој потоа и се поднесува на Владата на Македонија за донесување

одлука. Овие барања произлегуваат или од:-

а) Општините (обично за помали намени)

б) Владата на Македонија сама управува со големите стратешки инвестиции наместо да ги

води преку стандардната постапка (на пример Рамстор). Одделението исто може да побара од

општините да утврдат неизградено градежно земјиште кое е соодветно за продажба.

Управување и отуѓување на земјиштето

Одделението нема попис на државното земјиште ниту пак планира да го направи. Тоа може да

побара од општините да предложат соодветно земјиште (неизградено градежно земјиште) кое

може да се подготви за отворен тендер и продажба, но не е јасно колку често се случува тоа.

Одделението не води статистичка евиденција за имотите, нивните карактеристики,

реализираните продажни цени, намената ниту пак следи што ќе се случи со земјиштето по

продажбата. Последните години одделението организираше по 5 до 6 јавни наддавања

годишно и тие заедно со директните спогодби со странски инвеститори, склучени од страна

на Владата, донесоа 504 милиони денари (околу 10 милиони евра).

Пример за стратешка инвестиција со директна спогодба помеѓу Владата и инвеститорот е оној

на Лукоил кој бара погодни локации за изградба на мрежа од 50 бензински пумпи низ целата

земја. Во овој случај, по налог на Владата, одделението контактираше со општините и побара

да предложат соодветни локации и подготви предлог10 за продажба кој и беше поднесен на

Владата.

Постапка.

Постојат две главни постапки

1. Барање за продажба од општините

2. Директен налог од Владата да се (изнајде) и подготви соодветно земјиште за

инвеститор кој е во директни преговори со Владата.

10 Лукоил: Од други извори разбравме дека е изградена само една бензинска пумпа и дека

проблемите како што се нејасните имотни права, особено барањата за денационализација, го

спречија продолжувањето на планираната инвестиција. Ова е само субјективно тврдење и не можевме

официјално да ја потврдиме приказната.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Во првиот случај обично се работи за помали, а во вториот може да се работи за значителни

големини на земјиштето. Одделението може и да побара од општините да утврдат неизградено

градежно земјиште кое е погодно за продажба.

1. Барање поднесено од општината.

Во случај на барања поднесени од општините, барањата можат да бидат:-

а) Барање од инвеститор да купи државно земјиште

Во овој случај одделението го разгледува барањето проследено од општината и

подготвува предмет кој ќе и се поднесе на Владата на одобрување. Одделението ќе

предложи ова земјиште да биде продадени со тендер во согласност со постапките и

законот за јавни тендери. Одделението не испитува повеќе од проверка на документите

поднесени од општината

б) Барање од корисник на нелегална градба кој сака да ја регулира сопственоста.

Во овој случај државното земјиште е веќе изградено и се користи, а одделението ќе ја

потврди состојбата и ќе предложи директна спогодба со корисникот. Цената на

земјиштето е определена со владина одлука. Овој предлог се испраќа до Владата, на

разгледување и одобрување пред да се спроведе. Потоа сопственикот може да го

регулира имотот со соодветни дозволи за градба и употреба.

в) Предлог подготвен од самата општина или како одговор на барање од страна на

одделението да поднесе предлог.

Во овој случај самата општина барала и нашла соодветно неизградено земјиште во

државна сопственост за кое предлага да се продаде преку јавно наддавање. Општината

го подготвува преметот и испитува дали може да биде предмет на денационализација.

2. Директен налог од владата.

Во овој случај од одделението се бара да предложи соодветно погодно земјиште како

одговор на барање од стратешки инвеститор. Овој налог може да содржи некое земјиште

кое е веќе е предмет на дискусија помеѓу инвеститорот и владата или може да бара од МТВ

да утврди и предложи соодветно земјиште. Во тој случај до општините се доставуваат

барања, а одделението ги прибира одговорите. Не е јасно дали одделението се состанува

со инвеститорот ниту пак дали на инвеститорот му се нудат локации од кои може да избира

или одделението прави претходен избор. Не јасно кој ја определува цената.

Коментари од одделението – вообичаени проблеми

1. Многу е тешко да се определи дали земјиштето е предмет на денационализација. Во

принцип, катастарот има архивирано евиденција за сите постапки на национализација кои

се случиле во периодот 1947-1958 година, но сепак одделението за катастар може да не

успее да ја најде соодветната информација. Ако се отпочне постапка за денационализација

тогаш таа се евидентира во Министерството за финансии и повторно евиденцијата не може

лесно да се пребарува и може да се пропуштат постапките кои сеуште не се почнати.

2. Одделението не е одговорно за усогласување на намераваното користење на

земјиштето со дозволеното со деталниот урбанистички план или со генералниот

урбанистички план. Одделението не може да одобри барањето ако намераваното

користење не е во согласност со намената во деталниот или генералниот урбанистички

план. Во практика ова ги одвраќа инвеститорите бидејќи веројатно нема да трошат време и


Верзија 1.0. 07.06.2007

напори за промена на ДУП и ГУП кога немаат гаранција дека ќе можат да го купат


Министерство за финансии11

Министерството за финансии е одговорно за програмата за денационализација која се

спроведува преку подрачните единици на Министерството за финансии на општинско ниво

(Биро за имотно правни односи). Постапката е врз основа на Законот 20/98 и 21/2000. Рокот е

повеќе пати продолжен и сега важечкиот рок за поднесување барања е 7 мај 2007 година.

Во постапката се вклучени локалните комисии за денационализација основани на локално ниво

(има 14 комисии). Барателот поднесува барање до локалното одделение за имотно правни

односи на Министерството за финансии заедно со документите кои ги има. Јавното

правобранителство добива примерок од барањето кое мора да го разгледа пред да продолжи

постапката. Јавното правобранителство треба да го застапува јавниот интерес.

Секое поднесено барање го обработува локалната комисија, а потоа со препорака го препраќа

до централниот Совет за денационализација. Постапката опфаќа прибирање податоци од

повеќе институции, истражување докази за постоечки титулари, пребарувања низ

евиденцијата во централните архиви, како и проценка на имотот.

Постапката не треба да трае повеќе од шест месеци. Не беше можно да се добие информација

за бројот на предмети за денационализација кои се во постапка, ниту пак за стапката на

завршеност. Постојат повеќе приказни за земјиште за кое се сметало дека е државно и било

понудено за продажба само за да се дознае дали за некој негов дел постои барање за

денационализација. Нема централен или локален регистар на барања каде може да се

пребаруваат според индекс, т.е. единствениот начин да се пребарува е да се гледаат барањата

едно по едно.


Одговорноста за промоцијата на странските инвестиции е поделена на неколку субјекти /

одделенија поврзани со Министерството за економија и во моментов е во постапка за

ревидирање. Сега активни одделенија / субјекти се:-

МакИнвест / Агенција за странски инвестиции.

Одделението за странски инвестиции во Министерството за економија (раководител

Маја Ќурчиева).

Новиот тим воден од двајцата министри (Ташковиќ и Веле Самак) назначени од новата

влада (јули 2006 година).

11 Треба да се забележи дека групата за денационализација на Министерството за

финансии не беше посетена при оваа студија и треба да се слушнат нејзините

гледишта за тоа како да се забрза процесот на денационализацијата како и нејзините

коментари за предлозите за создавање индексен регистар.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Постои и проект на ЕАР „Техничка помош на Министерството за економија за подобрување на

инвестиционата клима“ со ТДИ група која работи од јануари 2006 година.

МакИнвест / Агенција за странски инвестиции

МакИнвест е агенција за странски инвестиции и е одделна агенција основана надвор од

Министерството за економија и е задолжена за промоција на Македонија на странските

инвеститори. Основана е со закон во јуни 2004 година, а почна со работа во јануари 2005.

Целта на МакИнвест е да ги охрабрува странските инвестиции и тоа го прави работејќи со

македонски партнери (на страна на понудата) и промовирајќи ја Македонија на странските

инвеститори (на страната на побарувачката). Агенцијата исто така е задолжена за трговската

состојба, деловната клима, даночните мерки и обезбедувањето материјали на Англиски јазик.

Таа, е исто така активна во утврдувањето области кои можат да привлечат странски

инвестиции и во осигурувањето дека Македонија усвојува политики кои се поволни за СДИ.

Во моментов агенцијата има само четворица вработени и ограничен буџет. Нејзиниот

понатамошен развој се разгледува. Агенцијата учествуваше во две иницијативи:

Економскиот форум на Економист: Виена, ноември 2005 година на кој присуствуваше

премиерот и високи службеници од кабинетот, како и 100 комерцијални инвеститори.

Можности за инвестирање: (во првата фаза) опфаќа 13 општини, од кои две се во

Скопје. Фазата два ќе опфати уште 33 општини. Тоа резултираше со брошура која

опишува три можности за инвестирање во недвижности во секоја од општините

учеснички.

Примери на надворешно финансирани проекти овозможени од МакИнвест:

Рамстор: трговски центар (турска инвестиција), во северниот дел на Скопје, завршен за

една година. Сите преговори се вршени директно со владата. Постојат некои забелешки

дека земјиштето е многу евтино продадено,

Хабитат: 70 хектари за изградба на социјални станови.

Германска инвестиција: Водно – 70 хектари за луксузни куќи.

Разбравме дека се разгледува предлог за зголемување на буџетот на МакИнвест од сегашните

80.000 на 500.000 евра годишно, како и за зголемување на нејзините оперативни

одговорности.

МакИнвест ги посочува следните инвестициони бариери:

Несигурни сопственички права

Сложени и долготрајни постапки за просторно планирање

Незавршена денационализација на земјиштето

Недостаток на погодни и достапни згради


Верзија 1.0. 07.06.2007

Недостаток на информации за инвестиционите можности

Новиот тим, Министерство за економија

Ова е нов тим од 4-6 вработени плус двајцата министри кои се фокусирани на работата со

предлозите за инвестиции. Разбравме дека групата е активна и во промоцијата на

инвестиционите можности во странство, како и на работата со интересот за инвестициите и со

инвестиционите предлози. Идејата е да се забрзаат предлозите и да се обезбеди дека брзо се

справува со проблемите и тешкотиите на македонската страна.

Ова е нова организација која ја презема одговорноста за постојните предлози и во моментов

води околу 20 инвестициони предлози со непознат заостаток на наследени барања.

Проект на ЕАР за техничка помош.

Овој проект го спроведува ТДИ групата и се надоврзува на претходен проект поддржан од

МИГА. МИГА спроведе анкета на инвеститорите во 2005/2006 година.

ТДИ групата се фокусира на промоцијата на инвестициите и обезбедува техничка помош

директно на Слободната економска зона во Бунарџик во близина на скопскиот аеродром. Таа,

исто така спроведува секторски студии, вклучувајќи ги и секторите на текстилот и

преработката на храна.


Во поглед на администрацијата со земјиштето, Министерството за земјоделство е одговорно за

земјоделското земјиште. Во моментов има малку активно тргување со земјоделско земјиште.

Оваа студија, во најголем дел, е концентриран на градежното земјиште и проблемите со

државното земјиште.

Македонија има 1.244.000 хектари земјоделско земјиште (т.е. 48% од територијата) од кои

половината е обработливо земјиште, а другата половина се пасишта. Земјоделските

претпријатија користат 709.382 хектари (т.е. околу 57%),од кои 101.004 хектари се

обработливо земјиште, а 607.981 хектари се пасишта. Најголем дел од обработливото земјиште

е на малите фармери и во семејните поседи (т.е. е во приватна сопственост).

Земјоделското земјиште е заштитено, промената на намената е забранета освен кога е во

рамките на соодветните просторни планови. Под контрола е и промената на класата на


Земјоделското земјиште е многу расцепкано со просечна големина на поседот од само 0,3

хектари. Оваа голема расцепканост ги ограничува можностите за развој и го ограничува

создавањето нови фарми, надвор од постојните претпријатија. Голем дел од земјата се под

наем, најчесто на неформална основа. Нема многу докази за заживување на пазарот на


Верзија 1.0. 07.06.2007

земјоделски земјиште. Субјективните докази покажуваат висока вредност на земјоделското

земјиште во близина на градските центри, но податоците се од мал број случаи и не се

сигурни. Не се следат продажбата на земјоделското земјиште и цените на земјиштето.

Општини

По реорганизацијата има 84 општини и ним им се доделени одредени одговорности по

децентрализацијата од 2005 година (Закон за локална самоуправа со 2002 година). Десет

општини се во Скопје. Останатите 74 се поделени на 33 градски центри и 41 рурална населба.

Оваа реорганизација значи дека некои од општините се многу мали и немаат доволен

капацитет да ги спроведуваат своите надлежности. Законот не дозволува општините да

соработуваат во извршувањето на овие услуги. Општините имаат разни должности, вклучувајќи

ги и следните функции на управување со земјиштето:

Управување со градежното земјиште

Управување со изградбата и користењето на објектите

Нелегална изградба

Урбанистичко и просторно планирање

Регионален развој

Облог и наплата на данок (пренесено од Управата за јавни приходи).

Важно е да се разбере дека иако овие функции треба да бидат доделени на општините, тоа на

некои места е направено, а на некои не е, на пример Управата за јавни приходи сеуште е

вклучена во наплатата на данокот на некои места.

Општините се финансираат од даночни приходи со околу 45% од кои 12% од вкупните приходи

се даноци на имот и данок на промет на имот (т.е. 29% од даночните приходи). Неданочните

приходи се обично 13%, а остатокот (38%) се трансфери од централната влада, донации итн.

Скопје доминира со прибирање најголем дел од приходите и спрема него другите општини

изгледаат многу мали.

Урбанистичко планирање

Општините се одговорни за донесување и спроведување на генералните урбанистички планови

и деталните урбанистички планови. Тие се предмет на одобрување од страна на МТВ (процесот

е опишан во одделот за Министерството за транспорт и врски).

Овие постапки се долги и не придонесуваат директно за урбаниот или регионалниот развој,

туку се само регулаторни. Процесот на планирање не се спроведува заедно со друг вид на

управување со земјиштето, на пример не се зема во предвид за сопственоста на земјата ---

дали е државна, приватна или предмет на денационализација. Секако и сложеноста на

состојбата на терен е причина што тоа тешко може да се определи. На пример, агенциите за

недвижности не продаваат недвижности ако немаат чист имотен лист. Резултат на тоа е дека

цели делови од урбаното опкружување се уништени.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Градежни дозволи

Општините ги издаваат градежните дозволи. Тие немаат систематски попис на зградите со

соодветни карактеристики. Градежните дозволи често се издаваат ретроактивно или воопшто

не се издаваат. Општо земено, ако имотот се користи за јавни потреби (на пример

малопродажба) значи дека ги има потребните дозволи.

Нелегална градба

По преносот на надлежностите од Министерството за транспорт и врски општините се

одговорни за спроведување политики и на законот во поглед на нелегалната изградба.

Информациите за бројот на нелегални објекти се пријавува во Државниот завод за статистика,

на пример во 2004 година биле утврдени 1445 нелегални објекти, од кои најголем дел се

деловни и станбени објекти во приватна сопственост.

Инфраструктура

Општините се одговорни за локалната инфраструктура. Инфраструктурата поврзана со

комуникациите од национален интерес (на пример главните патишта) е одговорност на МТВ.

Државно земјиште

Општините не се сопственици на државното земјиште на нивната територија, сепак тие имаат

одговорности во врска со утврдувањето, употребата, вреднувањето. Продажбата на државното

земјиште се врши според постапките опишани во одделот за МТВ – Одделение за

документирање и управување со градежното земјиште.

Резиме

Повеќето општини ги немаат неопходните ресурси за преземање на активностите за кои сега се

одговорни како резултат на процесот на децентрализација. Општините покажаа дека би ги

поздравиле сите мерки за подобрување на состојбата на недвижностите и дека би имале волја

да учествуваат во финансирањето на создавање индекси на државно земјиште и земјиште кое

е предмет на денационализација.

Нотари

Вовед

Нотарите имаат улога во процесот на администрацијата на земјиштето преку нивните

одговорности за изготвување нотарски акти за продажба. Нотарскиот акт има правна сила од

моментот на заверка.12 Нотарите често се одговорни за составување на договорите т.е. тие

делуваат и како адвокати и како нотари.

12 Гледиштето на нотарите е дека завршувањето на нотарскиот акт, а не уписот во КН ја

дефинира промената на правата на сопственост. Ова изгледа дека е во спротивност со Законот

за КН од 1986. Треба да се провери кај правник.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Во Скопје има 45 нотари, а 110 во целата земја (бројот е определен со закон) и тоа е двојно во

споредба до бројот од времето кога беа воведени пред 8 години. Нотарите се одговорни пред

Министерството за правда, секој нотар е овластен со акт со кој му е определено подрачјето на

надлежност (поврзана со надлежноста на судовите). Јавноста може да избере нотар кај кој од

нотарите на определеното подрачје ќе оди.

Постапка

Постапката е таква што клиентите одат кај нотар и бараат да се состави договор. Нотарот не ги

проверува катастарските податоци. Нотарот го составува договорот за продажба во 5

оригинални примероци (за УЈП, катастарот, нотарот и за двете договорни страни) и одговорен

за проверка дали подносителите имаат законско право да го склучат договорот. Нотарите на

користат стандардни форми (постапките варираат од еден до друг нотар).

Улогата на нотарот може да биде многу различна: на пример кај некои трансакции нотарот

блиско ќе соработува со клиентите, помагајќи им во разните чекори на постапката, нотарот

чувствува дека им страните на поединците во трансакцијата. Не е јасно дали тоа е дел од

стандардната услуга или е резултат на приватни аранжмани. Постојниот закон пропишува дека

продажбата е официјална кога нотарот ќе го состави договорот и кога ќе се потпише

нотарскиот акт. Потоа се врши плаќањето на данокот на промет на недвижности од 3% - но

сепак пред уписот во катастарот. Изгледа дека постои прашање дали актот веднаш се испраќа

во катастарот. Пред трансакцијата да се евидентира во катастарот мора да се плати данокот на

промет на недвижности.

Обем и обработени материјали

Нотарот со кој разговаравме проценува дека минатата година обработил 600 трансакции. Под

претпоставка дека ова е просек за 45 скопски нотати, тоа покажува дека во Скопје минатата

година се случиле 27.000 купопродажби. Нотарите минуваат 50% од времето во обработка на

земјишни прашања. Нотарот со кој разговаравме има пет вработени.

Надоместоци

Надоместоците се обично 100-200 евра и не се поврзани со вредноста на договорот. Нотарот

со кој разговаравме проценува дека минатата година имал бруто приход од околу 85.000 УСД.

Резиме

Нотарот со кој разговаравме проценува дека минатата година обработил 600

трансакции. Тоа претставува 50% од работата (времето) на нотарот. Вработени се пет

лица. Проценетиот бруто приход минатата година бил 85.000 УСД.

Нотарот има волја да делува како агент за потенцијалните инвеститори.

Многу субјективни приказни за

а. Притисок од агенциите за недвижности за потпишување договори за да можат

да си ја наплатат провизијата – агенциите за недвижности го „силуваат“

бизнисот.


Верзија 1.0. 07.06.2007

б. Нотарските акти се одбиваат од одделенијата за катастар бидејќи сметаат дека

има мали проблеми со поднесените документи (кои се смета дека не се

потврдени од нотар).

в. Забрзување на активностите преку пријатели / влијанија.

г. Незадоволителна врска помеѓу агенциите за недвижности и нотарите.

Коментари

Нотарите не користат стандардни обрасци за стандардни постапки.

Нотарите даваат различни услуги – не само нотарски.

Нема податоци или „забелешка“ за трансакциите во тек кои ќе им покажат на другите

нотари дека е во тек некоја активност за одреден имот.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Додаток Г. Споредбена статистика од други земји

Вовед

Овој оддел дава кратка споредба на податоците за администрацијата на земјиштето и за

состојбата на пазарите на земјиште и имоти во Македонија, споредени до две други земји од

регионот како и со три етаблирани земји на ЕУ кои се пример за зрел пазар на имоти.

Заклучокот е дека иако многу податоци од Македонија не се расположливи, нивото на

активности е значителни пониско. Заклучокот е дека со порастот на БДП и со расчистувањето

на пречките би можеле да очекуваме брзи промени на пазарите на земјиште и имоти.

Споредбената статистика опфаќа основни податоци за земјата, податоци за администрацијата

на земјиштето како и информации за пазарот (каде што се достапни).

Споредба со регионот и ЕУ

Основните податоци за земјите се дадени во Табелата Г.1.

ТАБЕЛА Г.1.

Основни податоци

за земјата

Австрија

2002

Холандија

2002

Данска Словенија Србија Македонија

Површина во км2 83.858 41.526 43.096 20.253 88.361 25.713


(%)

32% 57% 61% 38% 55% 48%

Градежно земјиште

(%)

3% 8% 5% 2.5% 3%

(проценка)

Шуми %) 43% 8% 11% 56.5% 24%

Друго (%) 22% 27%13 23% 3% 18%

Население 8.1

милиони

16.2 милиони 5.36

милиони

1.93

милиони

7,5

милиони*

2.1 милиони

Бруто домашен

производ14 (просек на

ЕУ = 100)

110.4% 112.7 113.6 72.5 2400 УСД 2550 УСД

* Без Косово

13 Холандија: 18% од земјата е вода.

14 Бруто домашен производ: бројки по глава жител според стандардите на куповна моќ (ЕУ

15=100) за 2002 година, извор: Еуростат.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Организациона и правна рамка за администрацијата на земјиштето

Во овој оддел дава кратко резиме на постојната организациона и правна рамка за испитуваните

земји и се опишуваат одговорностите за функциите на администрацијата на земјиштето (види

Табела Г.2).

Табела Г.2.

Организацион

а структура

Австрија

Холандија

Данска Словенија Србија Македонија

Систем на

регистрација

Титулар Тапија Титулар Титулар Титулар /

тапија

Титулар

Дали некоја

организација го

гарантира

титуларот?

ДА НЕ ДА ДА ДА ДА

Се регистрира

во

192 окружни

суда

Комбинирано

во една

организација

катастар

82 окружни

суда

44 окружни

суда

40

окружни

суда

29 ОПК +

Скопје

Катастарска

организација

BEV

(Федерална

канцеларија

за

метрологија и

премер

Национален

премер и

катастар,

внесот го

прават

приватни

субјекти

Орган за

премер и

картирање

Катастар

на

недвижнос

ти

Катастар на


Структура на

регионални /

окружни

катастри

41

катастарски

канцеларии

6 региони со

15


Монопол на

приватни

лиценцирани

геометри (од

страна на

општината)

46

катастарски


10 региони

со 171

локални

канцелари

и

29 ОПК +

Скопје

Институционал

на структура

а) регистрација

на земјиште

б) катастар

а) Суд,

Министерство

за правда,

б) Федерална

канцеларија

одговорна

пред

министерствот

о

Катастарот е

независна

агенција која

работи како

комерцијална

компанија

a) Суд,

Министерство

за правда

б) Агенција на

министерствот

о за животна

средина

a) Суд,

Врховниот

суд

б) Орган на

министерств

ото за

животна

средина и

просторно

планирање

a) суд за

регистраци

ја на

земјиште,

Министерс

тво за

правда

б) катастар

на

недвижнос

ти

ДЗГР е

независен

орган кој е

одговорен за

КН (катастар

и титулар)

Улога на

нотарот

Заверува

потписи

Одговорен е

за содржината

на актот

Нема улога Заверува

потписи

Нема улога Изготвува

нотарски акт


Верзија 1.0. 07.06.2007

Регистар на

згради

Дел од

катастарот

(нема одделен

регистар на

згради)

Дел од


нема регистар

на згради


згради и

живеалишта

(општините)

Катастар на

згради

Дел од


Не

Одговорност за

проценка

Даночната

управа

Општините Централната

управа за

царини и

даноци

Катастарски


(во иднина)

Даночната

управа,

професион

ални

судски

процените

ли

Даночната

управа,

професиона

лни судски

проценители

Регистрација и катастар на земјиште – Обем и обработени материјали

ТАБЕЛА Г.3.

Основни

податоци за

администрацијата

на земјиштето

Австрија Холандија

2001

Данска15 Словенија Србија Македонија

Вкупен број на

парцели = З + Д +

Г

13.3

милиони


милиони

5.1 милиони 21.0 милиони Непознато

A = Број на

парцели

земјоделско

земјиште

7.3

милиони

Нема


140000

(недостапно) (нема

информации)

Непознато

Г = Број на

парцели градежно

земјиште

4.8

милиони

1.5

милиони

(недостапно) (нема


Непознато

Д = други 1.2

милиони

290,000 (недостапно) (нема


Непознато

Број на згради 2.3

милиони

6.6.

милиони

2.5

милиони

1.2 милиони 3.0 милиони Непознато

Број на станови 2.1

милиони16


милиони 17

770,000 (нема


Непознато

Број на

регистрирани

сопственици

2

милиони18

3.5 милиони 1 милион

(проценка)

1,25

милиони

2.5 милиони Непознато

Број на титулари 2

милиони

3,5 милиони 1 милион

(проценка)

1,25

милиони

(нема


Непознато

Број регистрирани

хипотеки

Непознато 8.5 милиони 1 милион

(проценка)

<100,000 ? <50,000 ? 16,000 ?

15 Данска: бројките за сопствениците, титуларите и хипотеките се проценети.

16 Австрија: проценет број на станови

17 Данска: извор од Болдвин 2001

18 Австрија-, бројот е за 1997.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Табела Г.4. Обем -

обработка годишно

Австрија19 Холандија Данска

(2001)

Словен

ија

(2001)

Србија Македонија

4.1. Вкупен број на

продажби годишно (В

= С + З + Д)

800,00020 407,000 83,527 28,591 36, 000-

40,000

36,000 ??

С = продажба на

станбени објекти

Нема


Нема


61,013 5,986 32,000 est Непознато

З = земјоделско

земјиште

Нема


Нема


2,297 5,936 Нема


Нема

активност

Д = друго Нема


Нема


20,217 8,124 Нема


Нема


Ст=

станови

300,000 48,700 ??? 8,582 Нема


Непознато

4.2. Нови договори

за хипотеки

400,00021 553,000 578150 10,00022

1000

проценка

6,000

проценка

Забелешка: Вкупен број на продажби годишно = збир од сите продажби = В = (С+З+Д). С = продажба на

станбени објекти. З = продажба на земјоделско земјиште. Ст = продажба на станови, Д = друго

(комерцијални објекти, плацови за градење, итн.)

ТАБЕЛА Г.5.

ПЕРСОНАЛ кој

работи во

секторот на

администрација

на земјиштето

Австрија23 Холандија

Данска

Словенија Србија Македонија


земјиште

440

206024

64025 280

Катастар (сите

служби)

1100 52 530 2500

ВКУПНО за

земјиште Рег/Кат

1564 2060 692 810 2500

19 Австрија: извор: Попис на системите за администрација на земјиште во Европа и Северна Америка,

направен од ХМЛР во име на УНЕЦЕ МОЛА, 1998

20 Коментар за бројката за Австрија: изданието со наслов Правда на претпријатијата, Федералното

Министерство за правда го дава вкупниот број предмети за регистрација на земја и бизниси од 871.666,

Разумно е да се смета дека повеќето од нив се предмети за регистрација на земјиште имајќи на ум дека

годишно се регистрираат само 100.000 деловни субјекти.

21 Австрија: извор: Попис на системите за администрација на земјиште во Европа и Северна Америка,

направен од ХМЛР во име на УНЕЦЕ МОЛА, 1998

22 Ова е само проценка, може да не биде прецизна

23 Австрија: од Френк и Мартинез - Асењо, 2002)

24 Холандија. Има и 229 работни места на одредено време. Бројот од 2060 ги опфаќа и геометрите од

Катастарот и ГЕО – Инфраструктурата за х и у координати.

25 Данска: 82 окружни суда со вкупно 2560 вработени и претпоставка дека 25% работат на регистарот на

земјиштето т.е. 640


Верзија 1.0. 07.06.2007

Геоинформации и

геодезија

46426 Непознато 300 30 694 Непознато

ВКУПЕН ПЕРСОНАЛ 2004 ----- 992 830 3194 600??

Табела Г.6.

Активност на

пазарот на


Австрија Холандија

(2001)

евра

Данска

(2002)

Евра

Словенија27 Србија Македонија

Просечна цена на куќа 200,000

(проценка)

206,000 158,300 170,000 100,000

Белград

(проценка)

50,000 во

другите места

50,000

Скопје,

25,000 во

другите

места

Просечна цена на стан 140,000

(проценка)

139,000 130,600 93,000 50,000 Белград

(проценка)

35,000

остатокот

25,000 –

50,000

Скопје

Вкупна вредност на

продадени куќи и

станови

?? 30,000

милиони

9,115

милиони

2,250

милиони

1,500 милиони Непознато


продадени станови

?? 7,000

милиони

2,128

милиони

800 милиони ?? Непознато


хипотеки (куќи и

станови)

?? 31,000

милиони

145,000

милиони

(1997)

250 милиони

(?)

280 милиони

(?)

Непознато

Просечен однос

заем/вредност

80% 84% 80% 30% 60% 50-70%

Пазарна активност

(продажба/парцели)28

6.0% 5.4% 4.3% 0.5%(parcels)

2.2% (LRU)29

??

Хипотекарна активност

(нови

хипотеки/сопственици)

20% 15.3% 57%30 0.1% 0.1%

Трошоци на трансакциите

Податоците за трошоците на трансакциите се прибрани за да се прикажат релативните трошоци

за спроведување на трансакциите. Македонија има разумни трошоци и е најевтина во

регионот.

26 Австрија: оваа бројка ја опфаќа и метрологијата (со непознат број вработени)

27 Словенија: бројките се проценети

28 продажба/парцели е пресметана од податоците од табела 4.1/податоците од табела 3.1

29 Словенија: бројките се исто така пресметани за проценетиот вкупен број единици регистрирано

земјиште (1,25 милиони) и се користат наместо парцелите, бидејќи ова дава поспоредлив податок

30 Данска: Во Данска хипотеката се врзува за куќа или недвижност, а не за лице и се смета за еден вид

обврзница. Сопствениците редовно тргуваат со овие обврзници кои бараат најдобри стапки. Секогаш кога

ќе се пренесе обврзницата се регистрира како нова хипотека.


Верзија 1.0. 07.06.2007

Табела Г.9. Трошоци на трансакциите со

недвижности (евра)

Македонија Словенија Србија Бугарија Романија

Инвестиција 100,000 100000 100,000 100,000 100,000

ШТО ТРЕБА ДА ПЛАТИ КУПУВАЧОТ

Даноци

Данок на промет на недвижности 3,000 (3%) 2,000 (2%) 5,000(5%) 2,000 (2%) 1200 (1.2%)

Агенции за недвижности / проценители

Надоместок на брокерот за недвижности 1,000 (половина од

2%)

1,500(1.5%)31 3,000(3%) 3,000 (3%) 3,000 (3%)

Надоместок за проценка 50 300 Опфатено со погорното 200 (проценка) 100

Такси и трошоци за титуларот

Нотарски такси 100 8032 0 350 800 (0.8%)

Адвокатски надоместоци 50 ако се ангажира 60033 Опфатено со погорното -- Опфатено со погорното

Надоместок за регистрација на титуларот 5 90 100-300 евра Суд +

РГЗ

100 (0.1%) Опфатено како 30% од

нотарската такса

Надоместоци и трошоци – хипотека

Нотарска такса за хипотека 200 15 -- 350 208 (0.2% + 8 eur)

31 Словенија: агенцијата за недвижности може да наплати до 4%, во практиката, надоместокот е околу 3% и се дели помеѓу купувачот и продавачот

32 Словенија: нотарот ги заверува потписите

33 Словенија: во практика, агенцијата за недвижности ќе состави договор што е опфатено со вкупнитеl 4%, ако предметот е едноставен (т.е. имотот е регистриран)


Верзија 1.0. 07.06.2007

Табела Г.9. Трошоци на трансакциите со

недвижности (евра)


Надоместок за регистрација на хипотеката 20 (КН) 40 100 100 (0.1%) 20 евра + 8 евра

марка

Банкарски такси 1,500 (1,5%) 1.25034 1000 (1%) 1500 (проценка) 1075(1% +75 евра)

Вкупно без даноците 2,965 3,875 4,400 5,500 5,221

ВКУПНО ЗА КУПУВАЧОТ 4,965 5,875 9,400 7,500 6,421

ШТО ТРЕБА ДА ПЛАТИ

ПРОДАВАЧОТ


Надоместок на

брокерот за недвижности

1000 (половина од

2%)

4,500(4.5%) 1,500(1.5%) 0 3,00035 (3%).

Нотарска такса -- - - --

Адвокатски надоместоци -- - - --

ВКУПНО ЗА ПРОДАВАЧОТ 1,000 4,500 1,500 0 3,000

Претпоставки

Не е потребен катастарски премер: хипотеката се пресметува како % од продажната цена.

34 Банкарски такси. Може да бидат до 2-3% во зависност од финансирањето на заемот

35 Романија: Надоместоците за агенциите за недвижности може да бидат до 3% за продавачот и 3% за купувачот

Study on access to land for investment page

Верзија 1.0. 07.06.2007

95

ДОДАТОК Д. Проценка на пазарот на земјиште во Македонија – мерење на напредокот

Основни податоци

Овој модел на пазар на земјиште е развиен од Болдвин и Дејл (1999) и е применет на повеќе

земји во транзиција за да се обележи напредокот на пазарот на земјиште низ процесот на

транзиција.

Тој го зема профилот на функционален отворен пазар во зрела економија и го карактеризира

во три столба поврзани со состојбата на развојот на регулативното опкружување и пазарната

активност.

Моделот е применет на Унгарија, Словенија, Словачка, Полска, Летонија и Чешка (види

Болдвин и Дејл, 1999).

Важноста на функционалните институции

Во земјите на Западна Европа имаше непречен развој на институциите за администрација на

земјиштето ориентирани кон регистрација на титулари или имотни акти. Овие институции го

регистрираат и ставањето хипотеки, даваат поддршка на проценката на земјиштето и имотите

и, заедно со локалните власти, вршат контрола на просторното планирање и на изградбата.

Финансискиот сектор е толку добро развиен што постои активен примарен и секундарен пазар

на хипотеки и хартии од вредност. Финансиските институции се во најголем дел добро

регулирани и недвижностите се сметаат за добри долгорочни инвестиции бидејќи ризиците кои

се поврзани со оспорување на сопственоста или пад на вредноста на средствата се сметаат за

ниски.

На локално ниво постои активна соработка помеѓу општините, регионалните власти и

централните министерства, особено на полето на користењето на земјиштето, просторното

планирање, определувањето на зоните и контролата на изградбата. Во некои случаи

соработката се проширува и на техничките аспекти на поддршката на трансакциите со имоти

преку проверки на стечаи, проверки на планови, дефинирање на границите на имотите, пренос

или дури и на самата регистрација.

Во овие „зрели“ системи на администрација на земјиштето веќе долго време се воспоставени

практични работни постапки за соработка. Иако ниеден систем не е совршен, овие системи се

во најголем дел способни да ги опслужат потребите на јавноста и од нејзина страна постои

прифаќање на „правилата на играта“.

Во многу од новите земји во транзиција, воспоставени се соодветните институции, но тие не

функционираат правилно и во согласност со нормите кои се прифатени во остатокот на Европа.

Проблемите произлегуваат од наследството на социјализмот и обидот повторно да се

воспостават сопственичките права, да се исправи поранешната национализација и во исто

време да се приватизираат и отуѓат државните средства. Во Македонија, државата е исто така

новоформирана и земјата не само што мора да ја воспостави регулативната рамка, да ги

оформи институциите, туку и да обезбеди дека се способни да функционираат. Во практика,

многу од овие административни прашања се сметаат за проблематични. Тие се однесуваат на

регистрацијата, планирањето, користењето и сопственоста и ненаменската употреба,

промената на намената, дивата градба, продажбата, располагањето или преносот. Со

интегрираниот систем на администрација на земјиштето треба да дефинираат соодветните

институции и структури, но на начин со кој ќе ги олеснат и охрабрат иницијативите на


Верзија 1.0. 07.06.2007

96

бизнисот и заедницата врз основа на процесот на социјално вклучување, наместо на чисто

формални правила преземени од земјите на ЕУ и спроведени со казни. Постојната состојба

мора да се земе во предвид при формулирањето решенија.

Без функционални институции за поддршка на администрацијата на земјиштето не може да се

направи значителен напредок (слика Д.1.)

Слика Д.1: Не може да има пазар на земјиште без функционални институции

Развој на пазарите на земјиште и следење на напредокот.

Постои општ консензус дека за да проработи пазарот на земјиште мора да има:

јасна дефиниција и цврста администрација на имотните права;

минимум ограничувања на користењето на имотот во согласност со општото добро;

преносот на имотните права мора да биде едноставен и евтин;

треба да има транспарентност во сите работи; и

мора да има достапен капитал и кредити.

Овие услови се неопходни, но не се доволни да гарантираат ефикасен и ефективен пазар на

земјиште. Очигледно е дека во основата на целокупниот развој на земјиштето и имотите треба

да има јасни и конзистентни земјишни политики кои работат во стабилна институционална


Верзија 1.0. 07.06.2007

97

рамка. Општо, во поранешниот социјалистички систем, политиките беа јасни и конзистентни

бидејќи повеќето прашања беа под централна контрола.

Пазарот функционира со учесници кои купуваат и продаваат добра и услуги. Овие пазарни

операции треба да бидат поддржани од три регулирани сектори – регистрација на земјиште и

катастар, услуги на проценка и финансиски услуги. Ефикасното функционирање на овие

елементи е основно ако сакаме пазарот на земјиште да функционира без пречки и формално.

Овие поддршки може да се гледаат како три столба кои стојат врз основата на земјишната

политика. Во комунистичката ера, првиот регулативен столб (регистрација на земјиштето и

катастар) беше изменет за се фокусира на користењето на земјиштето, вториот регулативен

столб (проценката) ја одразуваше намената наместо пазарната вредност на земјиштето, додека

третиот регулативен столб (финансиските услуги) скоро и да не постоеше.

Тристолбниот модел на пазар на земјиште е прикажан на Сликата Д.2. Трите регулативни

столба се изградени врз законската рамка на земјата и се обликуваат од земјишните политики

кои ги усвојува владата. Регулативниот прв столб (регистрација на земјиштето) дава врска

помеѓу земјиштето и имотот од една страна и физичките и правните лица од друга.

Регулативниот втор столб (проценка) обезбедува врска помеѓу земјиштето и имотот и

финансиските механизми, додека третиот столб (финансиски услуги) воспоставува врска

помеѓу финансиските механизми и физичките и правните лица. Ако владата е способна

соодветно да ги воспостави и поддржи столбовите, пазарот на земјиште ќе обезбеди динамичко

опкружување кое ги опфаќа:-

учесниците (сопствениците и корисниците на земјиштето);

добрата и услугите (земјата и нејзиното користење); и

финансиските инструменти (хипотеки, кредити, капитално финансирање, итн.).


Верзија 1.0. 07.06.2007

98

СЛИКА Д.2. Тристолбниот модел на пазарот на земјиште

Регулативен столб 1 – Регистрација на земјиштето и катастар

Во сите пазарни економии основниот правен однос помеѓу недвижниот имот и неговиот

сопственик е официјално документиран во земјишните регистри кои ги евидентираат и

обврските или товарите кои ставени врз земјиштето. Официјалната евиденција на овие

информации обично ја спроведува државната администрација иако професионалци од

приватниот сектор може да бидат овластени да спроведуваат некои од постапките. Во многу

земји, освен регистрите на титулари на земјиштето постои и катастар кој е создаден заради

поддршка на оданочувањето на земјиштето и имотите. За разлика од некои земјишни регистри,

катастарот се заснова на карти, плановите прецизно го евидентираат просторот на имотот,

вклучувајќи и информации за неговите граници.

Многу земји на Централна и Источна Европа ја следеа старата австриска практика на земјишен

регистар (земјишна книга или Grundbuch) одделен од катастарската карта. Во некои земјо (на

пример Унгарија, Чешката Република и Словачката Република) и земјишниот регистар и

катастарската карта се ефективно интегрирани во еден регистар и ги води единствен орган. Во

други земји (на пример Словенија и Летонија), земјишниот регистар и катастарската карта се

водат во различни институции.


Верзија 1.0. 07.06.2007

99

Регулативен столб 2 - Проценка

Кај многу од програмите за реформа на земјиштето се стави акцент на реформата на катастарот

и на компјутеризацијата на земјишната евиденција. Кога тоа зема замав, фокусот се пренесе на

проценката на имотот, постапка која има за цел да направи врска помеѓу паричната вредности

самиот имот преку правење проценка на капиталната вредност на средството. Има повеќе

начини за пресметка на оваа капитална вредност кои може да опфатат проценки на

потенцијалот за создавање приходи или пак точната пазарна вредност на имотот.

Методологијата може да треба да ги земе во предвид факторите како што се пристапот,

инфраструктурата, подобрувањата на земјоделското земјиште, квалитетот и намената на


Проценката беше погодена од недостатокот на искуство и податоци за пазарните цени. Дури и

денес методологијата на проценката е слаба во многу од земјите во транзиција и масовните

проценки се базираат на катастарските вредности кои се пресметуваат од површината на

парцелите и од други објективни критериуми наместо на проценките или евиденцијата на

пазарните цени.

Во командни економии вредноста на земјиштето беше средство за ефикасно распоредување на

ресурсите преку процес на планирање. Во пазарните економии, вредноста на земјиштето ја

поддржува прераспределбата на ресурсите во согласност со пазарните сили (понуда и

побарувачка). Практиките на проценка на земјиштето кои се развија во социјалистичките земји

не даваа транспарентни, сигурни проценки на паричната вредност кои се потребни ефикасен и

сигурен пазар на земјиште. Поради тоа се развиваат нови постапки за проценка.

Регулативен столб 3 – Финансиски услуги

Третиот регулативен столб кој е потребен да се поддржи пазарот на земјиште е извршувањето

и регулацијата на финансиските услуги. Пазарната економија бара соодветни механизми за

финансирање кои ќе го поддржат купувањето, продавањето, лизингот и изградбата на имотите

и е неопходно тие механизми за финансирање да бидат регулирани и поддржани со соодветни

закони. Во социјалистичката економија, земјиштето беше контролирано преку директно

доделување ресурси без оглед на паричната вредност и како резултат на тоа, во сите

социјалистички земји овој столб практично не постоеше. Во пазарните економии е нормално

приватниот сектор да обезбедува производи и услуги во рамките на јасно регулирана

институционална структура.

Механизмите за финансирање кои и се потребни на пазарната економија бараат од

инвестицијата во имот да даде довжолен поврат за да се покрие ризикот на инвестицијата. Со

тоа, финансирањето на имотите мора да се натпреварува со другите форми на инвестиции како

што се каматите на депозити, акциите, владините обврзници и другите хартии од вредност. Во

пазарните стопанства постои цела лепеза финансиски услуги кои може да се искористат за

поддршка на инвестициите во имот. Различните финансиски инструменти обично се користат од

различни видови инвеститори. Инвеститор може да биде владата, група за соработка, поединец

или компанија. Обично тие би инвестирале од различни причини. Владата би била

заинтересирана за инфраструктурата, за воспоставувањето придружни услуги и за

домувањето. Компаниите можат да инвестираат само врз основа на очекувана финансиска

добивка или за да го користат или изградат местото. Поединците обично би инвестирале за да


Верзија 1.0. 07.06.2007

100

добијат сигурно место за живеење. За сите инвеститори на кои им недостасува капитал

финансирањето ќе дојде од заеми или дотации.

Заемите кои се обезбедуваат со товар на имотот се хипотекарни кредити и обично се

заштитени и внимателно регулирани со закон. Тие го формираат главниот механизам за

финансирање кој им е достапен на приватните инвеститори и во земји како САД,

хипотекарните кредити и станбеното штедење надминуваат 45% од годишниот БДП. Капитал за

инвестиции може да се добие и на пазарите на хартии од вредност и на пазарите на капитал,

но обата бараат сигурен и добро регулиран финансиски сектор, како и доверба од страна на

институциите кои го сочинуваат пазарот. Онаму каде што е загубена довербата инвеститорите

ќе останат на страна. Владата може да даде развојни дотации како што се рурални кредити или

рурални гарантни фондови за да ги поддржат политиките и програмите на кои сака да им даде

приоритет.

Примена на тристолбниот модел – Споредбена анализа на процесот на

реформи

Ефикасниот и ефективниот пазар на земјиште се карактеризира со ефективноста на

регулативните столбови; земјишната политика, регулативната рамка и динамиката на самиот

пазар.

Табелата Д.1 ги утврдува елементите кои се смета дека имаат значително влијание. Онаму каде

се присутни овие елементи или каде што се добро поддржани, тоа е позитивен фактор, додека

ако елементите се јасно несоодветни или слаби тогаш тоа е отежнувачки фактор за развојот на

пазарот на земјиште.

ТАБЕЛА Д.1. Елементи кои придонесуваат за ефикасни и

ефективни пазари на земјиште

Елементи кои го карактеризираат ефикасниот и ефективниот пазар на земјиште

Рамка на политиките и регулативна рамка 1. Правните лица и сите физички лица може да бидат сопственици на имот со

еднакви права. 2. Институционалните структури се сигурни со добро регулирани активности. 3. Јасните политики создаваат силни и јасно разбрани регулаторни активности,

опкружување поволно за инвестиции и силна мотивација за поединците. 4. Политиките за управување со земјоделското и градежното земјиште се јасни. 5. Јасни се политиките за планирање, животна средина, здравство и локална

администрација. 6. Контролата на планирањето и на определувањето зони е јасно разбрана и

спроведена. 7. Постојат професионални услуги со основна согласност и разбирање од јавноста. 8. Постојат јасни политики за управувањето со информациите, правата на

интелектуална сопственост и проекцијата на инвестициите во податоци.


Верзија 1.0. 07.06.2007

101

Проценка на пазарот (учесници, добра и услуги и финансиски инструменти) 1. Постојат сопствениците и корисниците на земјата и претставуваат повеќе

различни чинители. 2. Има силен приватен сектор (со поединци, компании и семејни единици). 3. Постојат големи корпоративни играчи (вклучувајќи инвестициони фондови,

пензиски фондови). 4. Целото владино земјиште е за јавни потреби или социјално домување. 5. Градежниот сектор е востановен и здрав. 6. Постојат разни средства на располагање, станови, резиденции (од разни

големини), канцеларии, комерцијални згради и поседи земјоделско земјиште. 7. Информациите за недвижностите кои се за продажба се широко познати и

сигурни.

8. Постојат механизми за создавање нови средства, онаму каде што е потребни (т.е. пазарот е способен да одговори на се поголемата побарувачка преку градење куќи итн.).

Столб 1 – Регистрација на земјиште и катастар 1. Цврста законска основа за сопственоста и трговијата со имотни права. 2. Востановени се сите неопходни законски структури, особено за наследството. 3. Цврсто се спроведуваат системите за евидентирање и регистрирање. 4. Не постои ризик од неоправдана експропријација. 5. Може лесно да се тргува и изнајмува земјиште и згради. 6. Квалитетот на податоците кои ги имаат регулаторите е добар.

Столб 2 - Проценка 1. Проценката е јасна и добро разбрана, базирана на пазарните цени. 2. Проценките се прифатени и се користат како основа за пресметка на вредноста

на средството. 3. Јасен е механизмот за понудување недвижности за продажба. 4. Достапни се совети за хипотеки за објекти за домување. 5. Квалитетот на податоците кои ги имаат регулаторите е добар.

Столб 3 – Финансиски услуги 1. Готовинските продажби се јасни и поддржани. 2. Земјата и зградите може да се користат како обезбедување. 3. Специјални хипотеки / кредитни инструменти се достапни за земјоделското

земјиште. 4. Поддржани се стечајните и првите побарувања од хипотеките. 5. Достапни се хипотеки за објекти за домување (до одреден % од вредноста). 6. Финансиските продукти се поврзани со средствата (на пример пензиските

фондови може да се користат како обезбедување). 7. Режимите на оданочување не се предмет на ненадејни промени. 8. Јасни се даночните импликации на инвестициите. 9. Постои финансирање на инвестициите и достапен е капитал за претпријатијата. 10. Се охрабруваат странските директни инвестиции и постои ниска проценка на

ризикот. 11. Постои разбирање за тоа како даноците на земјиште и имоти може да влијаат на

користењето на земјиштето. 12. Квалитетот на податоците кои ги имаат регулаторите е добар.

Секој од критериумите се оценува со оценка од 1 до 5, а потоа се агрегира во пет главни

показатели:

1. Рамка на политиките и регулативна рамка

2. Проценка на пазарот

3. Столб 1 – Регистрација на земјиште и катастар

4. Столб 2 - Проценка

5. Столб 3 – Финансиски услуги.

Матрицата на рамката на земјишни политики (табела Д.2) е користена да се сумираат клучните

прашања кои се појавуваат за време на процесот на реформи според показателите на пазарот

на земјиште за трите регулативни столба, пазарната активност и пристапот на политиките на

владата и ја покажува постојната состојба на процесот на реформи. Матрицата на рамката на

политиките помага да се прикаже целокупниот напредок кој треба да се постигне со реформата


Верзија 1.0. 07.06.2007

102

на секој од секторите на пазарот на земјиште (регистрација на земјиштето, проценка,

финансиски услуги, пазарни активности и земјишна политика).

Оценката од 1 до 1,5 за секој од петте главни показатели би се однесувала на најлевата

ќелија, додека оценката над 4,5 би се однесувала на најдесната ќелија кои одговараат на

отворена или затворена економија.

Табелата Д.2 ја прикажува состојбата во Македонија со примена на моделот на пазарот на

земјиште. Табелата Д.3 го прикажува истиот модел само за развиен пазар како што е оној во

Велика Британија.

Забелешка: насловите за табелите Д2 и Д3 треба да бидат на врвот на табелите. Сенчењето на Д3 е светло

за црно бело печатење.


Верзија 1.0. 07.06.2007

103

КОМАНДНА ЕКОНОМИЈА ------------------------- > < --------------------------------- ЕКОНОМИЈА ВО ТРАНЗИЦИЈА ---------------------- > < ------ Пазарна економија --- Членка на ЕУ

Рамка на ниво на

политики

Развојот на пазарот на земјиште и поддршката

на имотните права не се

поддржани од владата

Недостаток на политичка поддршка за

целите на пазарот на

земјиште, неможност да

се обезбеди широк

политички консензус

Неусогласена или несоодветна рамка на

политиките води кон

фрагментирана гледна

точка на институциите

Политиките на поединечните

институции се цврсти, но

постојат некои тешкотии

со координацијата на

политиките и размената

на информациите

Има усогласена рамка на политиките за

администрација на

земјиштето. Тече

подготовката за

пристап во ЕУ

Рамката на политиките сега е посттранзициона

(сите реформи се

завршени) тече пристапот

кон ЕУ.

Јасни и добро дефинирани политики,

компатибилни со

нормите на ЕУ. Може

целосно да ги

спроведе регулативите

на ЕУ.

Оценка на пазарот –

Учесници

Слаби врски помеѓу земјата и луѓето со

потпирање на

користењето наместо на

законската сопственост. Силен неформален

сектор. Недостапни или

несигурни информации.

Учесниците се многу ограничени бидејќи

нерасчистените

сопственички односи ја

ограничуваат и сопственоста.

Нерешените тужби и

утврдување на

сопственоста на

парцелите. Тешки

информации.

Учесниците се ограничени од

структурни проблеми,

недостаток на силна

врска помеѓу земјиштето и луѓето.

Луѓето не се

заинтересирани за

активно користење на

земјата. Слаб проток на


Врските помеѓу земјиштето и луѓето се

во основа чисти; луѓето

се идентификуваат со

земјиштето и се заинтересирани да бидат

вклучени. Протокот на

информации е сеуште

ограничен.

Силна поврзаност помеѓу луѓето и

земјата, има повеќе

учесници кои го

познаваат пазарот. Функционира протокот

на информации

Институционалните инвеститори и

инвестиционите фондови

почнуваат активно да

учествуваат. Ризиците кај недвижностите се сметаат

за ниски. Информациите

се целосно транспарентни.

Широк опсег учесници, почнувајќи од

поединци па до

институционални

инвеститори. Недвижностите се

сметаат за добри и

безбедни долгорочни


Столб 1: Регистрација на

земјиште и катастар

Нема законски услови за регистрација, несигурен

или забранувачки закон

во поглед на

сопственоста на земјата,

наследните права или правата на располагање

може да бидат нејасни.

Не се востановени

регулаторните органи

Законските услови за регистрација се јасни,

може да има конфликти

или неусогласеност во

законите, регулаторните

органи, може да има институционална

конфузија околу

улогите и

одговорностите.

Законски услови за регистрација, но

законот не е целосно

дефиниран,

институционалната

позиција на регулаторните органи

може да има слабости,

значителен недостаток

на сигурни информации

за титуларот. Во тек е

земјишната реформа.

Законски услови општо се разбрани и

прифатени. Се

сретнуваат значителни

доцнења со

спроведувањето на прописите и сеуште има

значителни проблеми со

законските титулари и

прибирањето на

податоците

Системот за регистрација на

земјиштето во основа

функционира.

Податоците за

титуларот се познати во најголем дел,

сеуште има доцнење во

големите градови и во

областите предмет на

земјишна реформа и сеуште има некои мали

несигурности.

Функционира системот за регистрација на земјиште,

нема значителни доцнења

(освен во големите

градови), има општо

задоволство од работата, поголем дел од

евиденцијата на

реформата на земјиштето е

внесен. Нема несигурност

на титуларите

Системот е ефикасен, почеток на развојот на

услуги на

секундарниот пазар,

значително учество и

покривање на трошоците на

приватниот сектор.

Конзистентен, 99%

сигурност.

Столб 2:

Проценка

Отсуство на прифатена методологија за пазарна

проценка. Нема јасна

одговорност за методологијата или за

извршувањето на

проценката. Нема орган

кој е задолжен за

управување со

податоците.

Постои методологија за проценка, евиденцијата

може да биде многу

застарена, неточна, веројатно има многу

лоши информации за

користењето на

земјиштето и слаба

контрола на податоците

(ако се чуваат)

Методологиите за проценка не се

поврзани со пазарната

вредност и проценката е тешка поради нискиот

обем на активности,

недостаток на пријавени


Методологијата за проценка може да ја

одрази пазарната

вредност и се почнува со систематско создавање

евиденција на проценки.

Проценките се

неопходни за заемите,

но цените се нестабилни

Може да го поддржи данокот на имот,

пазарната вредност,

има регулаторни постапки за квалитетот

на податоците.

Проценката се смета за

сигурна за барања за

заеми.

Сигурен, функционален систем кој ги поддржува

трансакциите со

земјиштето и има правични и ефикасни даноци на

имот

Целосните податоци за проценките се

достапни и поврзани

со другата евиденција на земјишната

администрација,

значителна вклученост

на приватниот сектор /

покривање на

трошоците

Столб 3:

Финансиски услуги

Скоро целосно отсуство на механизми за

финансирање

Продажба само за готовина: нестабилен

пазар, малку

трансакции, можни

екстремни шпекулации

Почеток на хипотекарна поддршка, СДИ може да

бидат ограничени на

недвижностите (висок

ризик)

Хипотеките се поприфатени, се развива

финансирањето на

изградбата

Хипотеките се пошироко достапни,

каматните стапки се

блиску до нормите на

ЕУ/Г7

Макроекономската стабилност ги промовира

инвестициите во

недвижности,


инвеститори

Пензиските фондови, инвестиционите

фондови и животното

осигурување се главни

инвеститори. Безбедно

Општа оценка

Пазарот на земјиште работи преку

неформалниот сектор

или надвор од законот,

законот или не се

почитува или е

комунистички

Тешки стратешки ограничувања на

развојот на пазарот на

земјиште, реформите не

напредуваат

Постојат големи ограничувања во

востановувањето на

пазарот на земјиште,

реформите се движат

бавно, има големи тешкотии на ниво на

политиките

Реформите напредуваат, но има познати

нерешени тешкотии кои

го ограничуваат

развојот.

Системот во основа функционира и се

смета за сигурен и

стабилен

Појава на „зрел“ пазар, се појавуваат секундарните

пазари, поголема

транспарентност на сите

операции

Стабилен и сигурен пазар. Недвижностите

се сметаат за добри

долгорочни


Табела Д.2. Македонија – преглед користејќи го моделот на Болдвин и Дејл (1998).


Верзија 1.0. 07.06.2007

104

КОМАНДНА ЕКОНОМИЈА ------------------------- > < --------------------------------- ЕКОНОМИЈА ВО ТРАНЗИЦИЈА ---------------------- > < ------ Пазарна економија --- Членка на ЕУ

Рамка на ниво на

политики

Развојот на пазарот на земјиште и поддршката

на имотните права не се

поддржани од владата

Недостаток на политичка поддршка за целите на


неможност да се

обезбеди широк

политички консензус

Неусогласена или несоодветна рамка на

политиките води кон

фрагментирана гледна

точка на институциите

Политиките на поединечните

институции се цврсти, но

постојат некои тешкотии

со координацијата на

политиките и размената

на информациите

Има усогласена рамка на политиките за

администрација на

земјиштето. Тече

подготовката за пристап

во ЕУ

Рамката на политиките сега е посттранзициона

(сите реформи се

завршени) тече

пристапот кон ЕУ.

Јасни и добро дефинирани политики,

компатибилни со

нормите на ЕУ. Може

целосно да ги спроведе

регулативите на ЕУ.

Оценка на пазарот

– Учесници

Слаби врски помеѓу земјата и луѓето со

потпирање на

користењето наместо на

законската сопственост. Силен неформален

сектор. Недостапни или

несигурни информации.

Учесниците се многу ограничени бидејќи

нерасчистените

сопственички односи ја

ограничуваат и сопственоста.

Нерешените тужби и

утврдување на

сопственоста на

парцелите. Тешки


Учесниците се ограничени од

структурни проблеми,

недостаток на силна

врска помеѓу земјиштето и луѓето. Луѓето не се

заинтересирани за

активно користење на

земјата. Слаб проток на


Врските помеѓу земјиштето и луѓето се

во основа чисти; луѓето

се идентификуваат со

земјиштето и се заинтересирани да бидат

вклучени. Протокот на

информации е сеуште

ограничен.

Силна поврзаност помеѓу луѓето и земјата,

има повеќе учесници

кои го познаваат

пазарот. Функционира

протокот на информации

Институционалните инвеститори и

инвестиционите фондови

почнуваат активно да

учествуваат. Ризиците кај недвижностите се

сметаат за ниски.

Информациите се

целосно транспарентни.

Широк опсег учесници, почнувајќи од поединци

па до институционални

инвеститори.

Недвижностите се сметаат за добри и

безбедни долгорочни


Столб 1: Регистрација на

земјиште и

катастар

Нема законски услови за регистрација, несигурен

или забранувачки закон

во поглед на

сопственоста на земјата,

наследните права или правата на располагање

може да бидат нејасни.

Не се востановени

регулаторните органи

Законските услови за регистрација се јасни,

може да има конфликти

или неусогласеност во

законите, регулаторните

органи, може да има институционална

конфузија околу улогите

и одговорностите.

Законски услови за регистрација, но законот

не е целосно дефиниран,

институционалната

позиција на

регулаторните органи може да има слабости,

значителен недостаток

на сигурни информации

за титуларот. Во тек е

земјишната реформа.

Законски услови општо се разбрани и

прифатени. Се

сретнуваат значителни

доцнења со

спроведувањето на прописите и сеуште има

значителни проблеми со

законските титулари и

прибирањето на

податоците

Системот за регистрација на

земјиштето во основа

функционира.

Податоците за титуларот

се познати во најголем дел, сеуште има

доцнење во големите

градови и во областите

предмет на земјишна

реформа и сеуште има некои мали

несигурности.

Функционира системот за регистрација на

земјиште, нема

значителни доцнења

(освен во големите

градови), има општо задоволство од работата,

поголем дел од

евиденцијата на

реформата на земјиштето

е внесен. Нема несигурност на

титуларите

Системот е ефикасен, почеток на развојот на

услуги на секундарниот

пазар, значително

учество и покривање на

трошоците на приватниот сектор.

Конзистентен, 99%

сигурност.

Столб 2:

Проценка

Отсуство на прифатена методологија за пазарна

проценка. Нема јасна

одговорност за методологијата или за

извршувањето на

проценката. Нема орган

кој е задолжен за

управување со

податоците.

Постои методологија за проценка, евиденцијата

може да биде многу

застарена, неточна, веројатно има многу

лоши информации за

користењето на

земјиштето и слаба

контрола на податоците

(ако се чуваат)

Методологиите за проценка не се поврзани

со пазарната вредност и

проценката е тешка поради нискиот обем на

активности, недостаток

на пријавени


Методологијата за проценка може да ја

одрази пазарната

вредност и се почнува со систематско создавање

евиденција на проценки.

Проценките се

неопходни за заемите,

но цените се нестабилни

Може да го поддржи данокот на имот,

пазарната вредност, има

регулаторни постапки за квалитетот на

податоците. Проценката

се смета за сигурна за

барања за заеми.

Сигурен, функционален систем кој ги поддржува

трансакциите со

земјиштето и има правични и ефикасни

даноци на имот

Целосните податоци за проценките се достапни

и поврзани со другата

евиденција на земјишната

администрација,

значителна вклученост

на приватниот сектор /

покривање на

трошоците

Столб 3:

Финансиски услуги

Скоро целосно отсуство на механизми за

финансирање

Продажба само за готовина: нестабилен

пазар, малку

трансакции, можни

екстремни шпекулации

Почеток на хипотекарна поддршка, СДИ може да

бидат ограничени на

недвижностите (висок

ризик)

Хипотеките се поприфатени, се развива

финансирањето на

изградбата

Хипотеките се пошироко достапни, каматните

стапки се блиску до

нормите на ЕУ/Г7

Макроекономската стабилност ги промовира

инвестициите во

недвижности,


инвеститори

Пензиските фондови, инвестиционите

фондови и животното

осигурување се главни

инвеститори. Безбедно

Општа оценка

Пазарот на земјиште работи преку

неформалниот сектор

или надвор од законот,

законот или не се

почитува или е

комунистички

Тешки стратешки ограничувања на

развојот на пазарот на

земјиште, реформите не

напредуваат

Постојат големи ограничувања во

востановувањето на


реформите се движат

бавно, има големи тешкотии на ниво на

политиките

Реформите напредуваат, но има познати

нерешени тешкотии кои

го ограничуваат

развојот.

Системот во основа функционира и се смета

за сигурен и стабилен

Појава на „зрел“ пазар, се појавуваат

секундарните пазари,

поголема

транспарентност на сите

операции

Стабилен и сигурен пазар. Недвижностите се

сметаат за добри

долгорочни инвестиции


Верзија 1.0. 07.06.2007

105

Табела Д.3. Моделот на пазарот на земјиште според Болдвин и Дејл (1998) – Обележан е профилот на зрела земја членка на ЕУ.


Верзија 1.0. 07.06.2007

106

Додаток Ѓ: Список на лица со кои се воделе разговори и библиографија

Список на состаноци / разговори

Организација Лице Детали Забелешки

1 ДЗГР Државен советник за правни работи

Марта Телегравчиска Ул. Трифун Хаџи Јанев бр.

Тел +389 2 317 0101

10.07.06

2 ДОМ ДИЗАЈН Агенција

за недвижности и проценител

Лилјана Ковачева

Никола Тримпаре 15, 1000

Скопје

Тел +389 2 111 544

11.07/06

3 Општина – одделение за урбанистичко планирање

11.07.06

4 Нотар 12.07.06

5 Агенција за странски инвестиции

Игор Чучков Промоција и координација

Никола Вапцаров 7, 1000 Скопје

Тел +389 2 3117 564

12

.07.06

6 ДЗГР / ПКНР директор на проектот

Татјана Митревска

Марта Телеграфска

Сандра Томовска

Ул. Трифун Хаџи Јанев бр.10

Тел +389 2 317 5987

26.09.06

7 Кабинет на министерот

за странски инвестиции

Дејан Антиќ

Шеф на кабинет

26.09.06

8 Делегација на Европската Комисија

Борко Ханџиски 26.09.06

9 Сектор за катастар Скопје

Директор 26.09.06

10 Зираат банка Г-дин Турхан Адеми

Раководител на филијала

Т.Ц. Зираат Банкаси

Филијала Скопје

Железничка Но 8

1000 Скопје

Тел +389 (0) 2 311 1337 еџт 43

Фака +389 (0) 2 311 0013

[email protected]

27.09.06

11 Новинар Г-дин Тодор Пендаров

27.09.06

12 МАКИНВЕСТ и тимот за ТП на Министерството за економија

Иван Илиев

Г-дин Кен Каванах

Г-ѓа Тања Иванова

Г-дин Брајан Ворнер

Никола Вапцаров 7, П фах 114 Скопје

Тел (389-2) 3 117 564

Факс (389-2) 3 122 098

28.09.06


Верзија 1.0. 07.06.2007

107

13 Одделение за

урбанизам, комунални работи и заштита на животната средина

Општина Ѓорче Петров

Г-дин Насте

Спасовски

Општина Ѓорче Петров

Тел (389-2) 2 040 145

28.09.06

14 Меѓународен совет на инвеститори

Г-дин Аристидес Влахос

Претседател

Ул. Франклин Рузвелт 5А.

1000 Скопје

Тел/факс +389 0(2) 30 90 170

Acinvestors.mt.net.mk

29.09.06

15 Директор на ПКНР Татјана Митревска 29.09.06

16

17 Агенција за

недвижности Бастион

Г-ѓа Донка

Филиповска

Бул Климент Охридски

66/1/3 1000 Скопје Македонија

01.11.06

18 Министерство за


Сектор за

урбанистичко

планирање

Г-ѓа Снежана

Раскова, Хеад оф Сецтор

Пл. Црвена Скопска

Општина бр. 4, 1000. Скопје

Тел +389 2 3145 477

01.11.06

19 Тимот за ТП на Министерството за економија

Стен Пижон Никола Вапцаров 7, П фах 114 Скопје

Тел (389-2) 3 117 564

Факс (389-2) 3 122 098

01.11.06

20 Сектор за катастар

Скопје

Директор 02.11.06

21 Министерство за


Одделение за

документирање и

управување со градежно земјиште

Г-дин Имерли

Бељири

Шеф на одделение

Плоштад Црвена Скопска

Општина бр. 4, 1000 Скопје

+389 2 3145 487

02.11.06

22 ДЗГР Државен советник за правни работи

Марта Телеграчиска Ул. Трифун Хаџи Јанев бр.

Тел +389 2 317 0101

03.11.06

ДЗГР/ Директор на ПКНР

Татјана Митревска

Марта Телеграфска

Сандра Томовска

Ул. Трифун Хаџи Јанев бр.10

Тел +389 2 317 5987

03.11.06


Верзија 1.0. 07.06.2007

108

Библиографија

Агенција за странски инвестиции на Република Македонија. 2006. Инвестирање во

Македонија, 2006. 37 страници

Dale P.F. and Baldwin R., Emerging Land Markets in central and eastern Europe.

Proceedings 2nd EU/World Bank Conference on EU accession, Warsaw, July 1999. 38

pages.

European Commission. Katastar – Annual Report 2005

GINIE. 2003. Geographic Information Policies in Europe Technical Report. Ed M Craglia,

R Smit, S.Urbanus. Feb 2003. (GINIE data policy technical report). IST 2000 29493. 39

pages

Службен гласник на општина Велес. број 15, 30 декември 2005.

OECD, 2003. Checklist for Foreign Direct Investment Incentive Policies. 45 pages

МакИнвест. 2005. Дестинација на инвестициите во општините во Македонија. УНДП

RICS. 2004. The Development of land and property markets in Central and Eastern

Europe. Issues of data. 39 pages

UNECE. 2005. Land administration in the UN ECE Region. Development Trends and main

principles. 102 pages

World Bank. 2004. FYR Macedonia: Urban Policy Note, World Bank.

Закони и прописи

Закон за премер, катастар и запишување на правата на недвижностите, („Службен

весник на СРМ” бр. 27/1986 и 17/1991 и „Службен весник на Република

Македонија“ бр. 84/2005)

Закон за измени и дополнувања на Законот за премер, катастар и запишување на

правата на недвижностите, 14 декември 2005 година Службен весник, бр.

109/2005.

Правилник за начинот на запишување на правата на недвижностите и за

постапката за јавно изложување, 2006

Закон за сопственост и други стварни права

Закон за градежното земјиште, Правилник за градежното земјиште

Закон за просторно и урбанистичко планирање, Стандарди и норми за просторно

уредување и Правилник за стандардите за просторно уредување

Закон за денационализација

Закон за градежното земјиште

Закон за градење

Закон за даноците на имот

Закон за локална самоуправа

Закон за експропријација

Видете и

www.macinvest.org.mk

www.kingsturge.com

www.landregistry.gov.uk

www.rics.org

http://www.macinvest.org.mk/

http://www.kingsturge.com/

http://www.landregistry.gov.uk/

http://www.rics.org/

Documents

СТУДИЈА ЗА ПРИСТАП ДО ЗЕМЈИШТЕ ЗА ИНВЕСТИЦИИweb01.katastar.gov.mk/userfiles/file/Studii/Studija_za_pristap_do... · 3.5.4 Бизнис клима