comensia.be€¦ · Fonds de Roulement ... Dossier 1 : ascenseu sis dans l’immeuble ue de osnie 92 à Saint -Gilles ... 38. BERCHEM-SAINTE-AGATHE

TTAABBLLEE DDEESS MMAATTIIEERREESS TABLEAU DE BORD COMENSIA - INDICATEURS DE GESTION ............................................................................. 1 COMPTES 2015 ET BUDGET 2016 .................................................................................................................... 5

1. RAPPORT SUR LA GESTION COMPTABLE ET FINANCIERE DE LA SOCIETE. .............................8

ETUDES DES COMPTES DE RÉSULTATS 2015 (COMPTES 6 ET 7) ET PRÉVISIONS BUDGÉTAIRES 2016 .................. 8

1. Analyse de l’évolution des frais d’achat, de fournitures, biens et services divers rubriques 60 et 61 : .................................................... 13 2. Analyse des frais de personnel - rubrique 62 : ......................................................................................................................................... 16 3. Analyse de l’évolution des frais d’amortissement, provisions pour risques charges rubrique 63 : .......................................................... 18 4. Analyse de l’évolution des autres charges d’exploitation - rubrique 64 – essentiellement les charges foncières : .................................. 21 5. Analyse de l’évolution des charges financières - rubrique 65 : ................................................................................................................ 22 6. Analyse des charges exceptionnelles - rubrique 66 : ............................................................................................................................... 24 7. Impôt sur le résultat - rubrique 67 : ......................................................................................................................................................... 24 8. Transfert en réserve immunisée pour reconstruction – rubrique 68 ....................................................................................................... 24 9. Affectations et prélèvements – rubrique 69 : .......................................................................................................................................... 24 10. Analyse de l’évolution de chiffres d’affaires - rubrique 70 : ................................................................................................................... 25 11. Rubrique 72 – Production immobilisée ................................................................................................................................................. 32 12. Rubrique 73 – Allocation de solidarité : 1.591.654,59 €, versée sur notre compte courant S.L.R.B. le 31 décembre 2015. ................. 34 13. Rubrique 74 – Autres produits d’exploitation ........................................................................................................................................ 35 14. Rubrique 75 – Produits financiers y compris amortissement subsides crédits d’investissement ........................................................ 36 15. Rubrique 78 – Prélèvement sur impôts – subsides ................................................................................................................................ 37 16. Rubrique 76 – Produits exceptionnels (y compris vente terrain) ........................................................................................................... 37 17. Rubrique 77 – dégrèvement d’exercices antérieurs ............................................................................................................................... 37

EXAMEN DU BILAN (COMPTES 1 À 5) : .......................................................................................................... 38

1. Introduction ............................................................................................................................................................................................. 38 2. Fonds de Roulement (F.R.N.) – Besoin du fonds de roulement (B.F.R.) et Trésorerie Nette (T.N.) ........................................................... 38 3. Commentaires et conclusions .................................................................................................................................................................. 40

OBSERVATION DE DIVERS POSTES DES COMPTES DE BILAN ET RÉSULTATS .................................................... 41

1. Evolution des arriérés, des irrécupérables amortis provision pour risques « réduction de valeur actée sur créances locatives » et ventilation des impayés au 31.12.2015.................................................................................................................................................... 41

2. Evolution de nos comptes courants S.L.R.B. ordinaire, plus-value sur vente maisons et allocation régionale de solidarité au 31 décembre 2015. ....................................................................................................................................................................................... 45

3. Situation de trésorerie nette ou valeur disponible .................................................................................................................................. 45 4. Evolution des garanties locatives ............................................................................................................................................................. 46 5. Evolution des prélèvements sur crédits d’investissement budgétaires. .................................................................................................. 46 6. Evolution de l’annuité S.N.L. / S.L.R.B. ..................................................................................................................................................... 47

2. RAPPPORT D’ACTIVITE ...................................................................................................... 48

PROJETS DANS LE CADRE D’UN PROGRAMME REGIONAL D’INVESTISSEMENT QUADRIENNAL 2002-2005 – QUADRIENNAL BIS, QUADRIENNAUX 2006-2009 ET 2010-2013 ET DERNIER QUADRIENNAL 2014-2017, Y COMPRIS DROIT DE TIRAGE FINANCEMENT PAR CREDITS BUDGETAIRES : AVANCES RECUPERABLES ET/OU SUBSIDES. ................................................................................................................................................... 48

1. Avenue Maurice Charlent à Auderghem : construction de 18 logements et d’un garage de 15 emplacements ..................................... 48 2. Immeubles sis Square Albert 1er 32 à 35 (76 logements) Remplacement des châssis en bois avec simple vitrage par des châssis avec

double vitrage et intégration de la rénovation du bardage ouest y compris l’isolation thermique ......................................................... 50 3. Immeubles sis Parc du Peterbos 3-6-8 à Anderlecht (90 logements) Rénovation des façades (bardage + châssis avec double vitrage) et

des toitures y compris isolation thermique ............................................................................................................................................. 51 4. Immeuble sis avenue Masoin 19-21-23 Jette (77 logements) Remplacement des châssis en bois avec simple vitrage par des châssis

avec double vitrage .................................................................................................................................................................................. 53

5. Immeuble sis rue de la Borne 54-64 à Molenbeek-St-Jean (32 logt) Rénovation des 20 logements (encore à rénover) ......................... 54 6. Immeuble sis rue Saint-Joseph 15 à 27 (30 logts) à Evere Rénovation complète des logements............................................................. 55 7. Rue Georges Lorand 5 (5 logts) à Ixelles Rénovation complète des appartements.................................................................................. 57 8. Immeuble sis rue du Temple 9-13 à Bruxelles Rénovation complète de 12 logements et enveloppe ..................................................... 59 9. Immeubles sis Parc du Peterbos 2-3-6-8 à Anderlecht (195logts) Rénovation des chaufferies 2/3 et 6/8 ................................................ 62 10. Immeubles sis Parc du Peterbos 10 à 18 à Anderlecht (461 logts) Rénovation de la chaufferie et des sous-stations et installation

d’une cogénération (Peterbos 16) ........................................................................................................................................................... 63 11. Immeuble sis Parc du Peterbos 16 à Anderlecht (116 logts) Rénovation des façades et remplacement des menuiseries extérieures +

isolation ................................................................................................................................................................................................... 66 12. Immeuble sis Parc du Peterbos 6 à 1070 Bruxelles (48 logts) Aménagement des 2 coursives dans le cadre du % culturel ou 101ème %71 13. Immeubles sis Parc du Peterbos 2-3-6-8 à Anderlecht (195 logts) Remplacement des colonnes de décharges d’eaux usées,

désamiantage et amélioration équipement de cuisine ............................................................................................................................ 73 14. Immeubles sis Parc du Peterbos à Anderlecht (+/- 656 logts) Rénovation complète de 24 appartements ........................................... 77 15. Immeuble sis Square Albert Ier à Anderlecht (75 logts) Rénovation complète / Opération-tiroir - 1ère phase de +/- 25 logements ..... 77 16. Renouvellement des installations électriques des communs et des appartements par la Régie des travaux/Section électricité ......... 78 17. Rénovation et isolation des toitures Rue de la Borne 54-64 à Molenbeek (32 logements) ................................................................... 79 18. Installation de chauffage individuel / mise en conformité Rue des Palais 178 à Schaerbeek (solde 17 logements sur 27) ................... 80 19. Projet PLAGE - Rénovation installation de chauffage collective et production ECS centralisée – Chaussée de Forest 222-228 à Saint-

Gilles ........................................................................................................................................................................................................ 82 20. Immeubles sis Parc du Peterbos 2-3-6-8 et 10-10a-11-11a et 16 initialement + immeubles 17-17a et 18-18a à Anderlecht (659 logts)

Rénovation et mise en conformité des 25 (=17+8) installations d’ascenseurs ......................................................................................... 83 21. Rénovation et mise en conformité des installations d’ascenseurs dans les immeubles du site Aulne à Ixelles ..................................... 86 22. Rénovation et mise en conformité des ascenseurs dans les immeubles sis rue Longtin 58 et 60 à Jette .............................................. 87 23. Rénovation et mise en conformité des ascenseurs ................................................................................................................................ 88 Dossier 1 : ascenseur sis dans l’immeuble rue de Bosnie 92 à Saint-Gilles ................................................................................................. 88 Dossier 2 : ascenseur sis dans l’immeuble rue des Palais 178 à Schaerbeek ............................................................................................... 88 Dossier 3 : ascenseurs sis dans les immeubles rue du Chapeau 33 et Chaussée de Mons 237 à Anderlecht .............................................. 88 24. Plan de rénovation des toitures des immeubles du Parc du Peterbos ................................................................................................... 89 25. Immeuble sis rues Savonnerie / Delaunoy à Molenbeek (20 logts) Rénovation des toitures ................................................................ 90 26. Rue Montserrat 11-23 à Bruxelles (23 logts) Installation de chauffage individuel / Rénovation et mise en conformité (solde 17 lgts) 91 27. Projet PLAGE – Rénovation d’installations de chauffage central collectif et de production centralisée d’E.C.S. – Square Albert Ier, 33-

35 à Anderlecht (76 logts) ........................................................................................................................................................................ 92 28. Fourniture de 2.631 détecteurs de fumée conformes à la législation Placement dans les logements de l’ex-ASSAM (+/- 1200 logts) . 93 29. Patrimoine ex-SORELO - Placement de 762 portes résistantes au feu ................................................................................................... 94 30. Rue Longtin 58-60 à Jette (38 logts) - Rénovation des toitures.............................................................................................................. 95 31. Avenue Ernest Masoin 19-23 à Jette (77 logts) – Rénovation des toitures ............................................................................................ 95 32. Avenue Ernest Masoin 19-23 à Jette (77 logts) Remplacement des colonnes de décharges et rénovation cuisine.............................. 96 33. Rue Longtin 58-60 à Jette (38 logts) Installation du chauffage central collectif + ECS en lieu et place des chaudières individuelles .... 96 34. Avenue Joseph Baeck à Molenbeek (67 logts) Rénovation chaufferie et passage du mazout en gaz .................................................... 96 35. EVERE : Avenue du Destrier 1 & 18 à 24 ; Avenue de l’Optimisme 2-4 Rénovation de l’enveloppe de 25 logements – basse énergie . 97 36. LAEKEN – avenue de la Reine 252-264 & 276 Construction de 26 logements et une salle communautaire ........................................ 99 37. NEDER-OVER-HEEMBEEK : Clos des deux Saules, des deux Aubépines & des deux Tilleuls – Rénovation « basse énergie » de 32

maisons unifamiliales ............................................................................................................................................................................. 100 38. BERCHEM-SAINTE-AGATHE – Rue de la Gérance n° 2 à 8 Rénovation de 12 logements en 10. ........................................................... 102 39. BERCHEM-SAINTE-AGATHE - Rue du Grand Air 1-3-5 Réhabilitation d’un immeuble de 27 logements en 16..................................... 103 40. KOEKELBERG - Rue du Cubisme 11-13-15-17-19-21-23 ; rue Stepman 2-4 Réhabilitation de 12 logements en 10. ............................ 105 41. LAEKEN – avenue des Magnolias 20 et 24 Rénovation des installations techniques .......................................................................... 106 42. BERCHEM-SAINTE-AGATHE – Hunderenveld Projet : Mise en conformité de 8 ascenseurs (phase 1) et de 4 ascenseurs .................. 107 43. LAEKEN - Chée Romaine 627, 635, 639 ; avenue des Magnolias 30 ; place du Lotus 1 Rénovation des installations techniques ........ 109 44. LAEKEN/GANSHOREN – rue du Romarin 4 & square du Centenaire Réhabilitation de 2 maisons unifamiliales ................................. 111 45. LAEKEN/GANSHOREN – complexes du Verregat et du Heydeken Installation du chauffage central dans 18 maisons unifamiliales +

renouvellement de 6 chaudières ........................................................................................................................................................... 112 46. EVERE/NEDER-OVER-HEEMBEEK – complexes du Tornooiveld et du Val Maria Lutte contre le CO : rénovation des installations de

chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ............................................................................................................................... 114 47. LAEKEN- Chée Romaine 633, 635, 637, 639 Renouvellement des toitures avec isolation ................................................................... 115 48. Berchem-Sainte-Agathe – Hunderenveld 1-2-3-4-7-8 Remplacement des étanchéités de toiture ...................................................... 116 49. EVERE – Avenue Henry Dunant 12 & 14 Renouvellement de l’éclairage de secours .......................................................................... 117 50. LAEKEN – complexe du Verregat Rénovation des installations techniques ......................................................................................... 118 51. BERCHEM-SAINTE-AGATHE – rue de la Cité Moderne et avenue de l’Entraide Remplacement des toitures plates ............................ 119 52. BERCHEM-SAINTE-AGATHE – Hunderenveld 1, 2, 3, 4, 7 & 8 Mise en conformité des installations électriques ................................. 120 53. PLAN DE GESTION PATRIMONIAL DE L’ENSEMBLE DENOMME CITE MODERNE (+/- 275 LOGEMENTS) .............................................. 121

PLAN REGIONAL DU LOGEMENT ET ALLIANCE HABITAT : CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX ET MOYENS ................................................................................................................................................... 124

54. Construction de 50 ramenés à 36 logements sociaux à Anderlecht, avenue d’Itterbeek ................................................................... 125 55. Réalisation de 130 logements (sociaux et moyens) et d’une salle communautaire au standard passif – Terrain situé entre la chaussée

de Louvain et l’avenue du Destrier 1-7 à 1140 EVERE ............................................................................................................................ 128

GERANCE ET ACTION SOCIALE .................................................................................................................... 130

1. Bases légales de la gestion d’une Société Immobilière de Service Public .............................................................................................. 130 2. Contrats de gestion Région/S.L.R.B et S.L.R.B./SISP ............................................................................................................................... 131 3. Contrat de Gestion de niveau 2 : S.L.R.B./s.i.s.p. ................................................................................................................................... 134 4. Rationalisation du secteur du logement social par le biais de la réduction de moitié du nombre de sisp en Région de Bruxelles-

Capitale : ................................................................................................................................................................................................ 140 5. Plan Stratégique 2013-2018 et adaptation annuelle 2015, le nouveau Plan Stratégique 2015-2020 .................................................... 161 6. Allocation de Solidarité 2015 ................................................................................................................................................................. 182 7. Enveloppe du Droit de Tirage et plans quadriennaux d’investissement 2010-2013 et 2014-2017........................................................ 185 8. Investissement : consommation de crédits budgétaires en 2015 et planification 2016-2021 avec plan financier. ............................... 189 9. Politique tarifaire – Révision des loyers et orientation en matière de loyers au 1.1.2016 ..................................................................... 206 10. Exercice 2015 : Compte d’exploitation d’immeubles ........................................................................................................................... 214 11. La maîtrise des énergies, premier pas vers un habitat durable ........................................................................................................... 220 12. Bilan de la Gestion locative 2015 ......................................................................................................................................................... 230 13. Action sociale ....................................................................................................................................................................................... 241 14. Outils informatiques et téléphonie ..................................................................................................................................................... 279 15. Matériel roulant de COMENSIA-SORELO ............................................................................................................................................. 285 16. Sièges sociaux et bureaux administratifs d'ASSAM/SORELO et de la nouvelle entité Comensia. ........................................................ 286 17. Patrimoine de la société au 31.12.2015 – Réserves foncières ............................................................................................................. 289

PERSONNEL ........................................................................................................................ 296

ORGANIGRAMME ET CADRE FONCTIONNEL DU PERSONNEL ................................................................................................. 296 MOUVEMENT DU PERSONNEL EVOLUTION DU CADRE .......................................................................................................... 304 AGENTS CONTRACTUELS SUBVENTIONNES MISSIONS DES A.C.S./A.P.S. ................................................................................ 307 SERVICE DES CONCIERGES ET NETTOYEURS (-SES) – SURVEILLANT (-ES) ................................................................................ 309 EXTENSION AUX SITES ............................................................................................................................................................. 309 HUNDERENVELD ET JEAN-CHRISTOPHE .................................................................................................................................. 309 JOBS ETUDIANTS 2015 ............................................................................................................................................................. 310 FORMATION DU PERSONNEL .................................................................................................................................................. 310 RATIONALISATION DU SECTEUR DU LOGEMENT SOCIAL REPRISE DU PERSONNEL PAR LA NOUVELLE ENTITE COMENSIA ... 310 EVALUATION DU PERSONNEL ET CONTRAT DE GESTION S.L.R.B./SISP – Régime des incitants/Récompense ....................... 313 GESTION DE LA PREVENTION ET DE LA PROTECTION AU TRAVAIL ......................................................................................... 315 RELATIONS COLLECTIVES DE TRAVAIL ..................................................................................................................................... 317 INSTITUTION DE LA COMMISSSION PARITAIRE (C.P) n°339 .................................................................................................... 317 NOMINATION DES MEMBRES ................................................................................................................................................. 318 MISSIONS DE LA COMMISSION PARITAIRE .............................................................................................................................. 318 DÉPÔT D’UN ACCORD SOCIAL SUITE À LA CONCLUSION PAR LES PARTENAIRES SOCIAUX D’UN PROTOCOLE D’ACCORD SECTORIEL DU 15 JANVIER 2013.............................................................................................................................................. 319

ANNEXE 1 : APPROBATION DU BILAN DU COMPTE DE RESULTAT ET NOMINATION STATUTAIRES ..... 320

ANNEXE 2 : CONSEIL D’ADMINISTRATION ....................................................................................... 321

ANNEXE 3 : LISTE DES COOPERATEURS – PARTS SOCIALES ............................................................... 322

ANNEXE 4 : BILAN ET COMPTES DE RESULTAT RAPPORT DU REVISEUR D’ENTREPRISE ..................... 324

COMENSIA- Rapport Annuel – Exercice 2015 1

TABLEAU DE BORD COMENSIA - INDICATEURS DE GESTION

a) Gestion financière

1. Résultats de l’exercice

Comptes 2014 sans Sorelo/Comensia virtuel + 563.720,00 €

Budget 2015 sans Sorelo/Comensia + 642.658,00 €

Comptes 2015 sans Sorelo/Comensia - 562.631,79 €

Plan 2016 avec Sorelo/Comensia + 772.721,00 €

Budget 2016 + 87.188,00 €

2. Résultat cumulé (y compris toutes les réserves disponibles dont cotisation de solidarité)

Comptes 2014 sans Sorelo/Comensia virtuel + 4.050.150,00 €

Comptes 2015 sans Sorelo/Comensia + 3.510.496,17 €

3. Chiffre d’affaires

Comptes 2014 sans Sorelo/Comensia 14.200.432,00 €

Budget 2015 sans Sorelo/Comensia 14.700.804,00 €


Plan 2016 avec Sorelo/Comensia 17.480.650,00 €

Budget 2016 17.069.447,00 €

4. Valeur bilantaire

Comptes 2014 sans Sorelo/Comensia 123.220.969 €


5. Situation de la Trésorerie Nette (TN) Fonds Roulement Net – Besoin Fonds Roulement = T.N.

Au 31.12.2014 : + 2.891.064,00 € Au 31.12.2015 : - 2.089.131,58 € + 4.915.973,11 € = + 2.826.841,53 € Au 31.12.2015 pour Sorelo : + 2.80.566,98 € + 2.136.781,12 € = 2.417.348,10 € Après diverses opérations relatives aux dettes et créances de Sorelo, Comensia peut espérer bénéficier d’un apport de ± 700 mille euros de trésorerie nette.


b) Gestion patrimoniale et locative

1. Patrimoine

Nombre de logements : au 31.12.2015 : 2.830 avec un R.L.B. patrimoine de 13.586.266,64 € (100%) au 01.01.2016 : 3.224 avec un R.L.B. patrimoine (budget) de 16.080.000,00 € (100%) Nombre de logements en projet de construction : nihil hormis projet P.R.L. Itterbeek (+/- 36 logts)

et Destrier (phase 1 - ± 45 lgts et phase 2 – démolition 43 lgts et reconstruction de 55 lgts)

Réserve foncière : nihil sauf densification dans le cadre du projet quartier durable Parc du Peterbos et Val Marie. Nombre d’emplacements de stationnement au 31.12.2015 : 550 (sans Sorelo/Comensia) 710 (avec Sorelo/Comensia Nombre espaces de commerce et bureaux au 31.12.2015 : 6 et 1

2. Gestion locative

2.1. Occupation

- Taux d’inoccupés 2015 des logements : 2,22% (301.198,84 €)

- Taux d’inoccupables 2015 des logements : 1,39% (189.252,71 €)

- Ratio 2015 RLN/RLB occupé : 82,46 % ( = 10.798.914,66 €) 13.095.815,09 €

- A.R.S. 2016 sur déficit social 2015 : 1.592.193,75 €

- Ratios 2013 et 2014 : moyenne régionale : 82,43% et 83,55%

2.2. Arriérés/Contentieux au 31.12.2015 (en valeurs absolues et en % du chiffre d’affaires 2015)

Locataires présents 408.115,37 € (2,81%)

Locataires sortis 85.925,76 € (0,59%)

Locataires présents et sortis 494.041,13 € (3,40%)

Provision pour réduction de valeur sur créances locatives

268.501,96 € (54,35%)

Irrécupérables amortis 127.226,87 € (0,88%)

Expulsions effectives en 2015 2 et 54 dossiers transmis à l’avocat

2.3. Arriérés/Contentieux au 31.12.2015 (avec Sorelo/Comensia)

Locataires présents 445.738,93 €

Locataires sortis 101.285,76 €

Locataires présents et sortis 547.024,69 €


2.4. Mobilité/Rotation des locataires en 2015

Taux de mobilité 4,42% (125 locataires)

Taux de sortie 3,07% (87 locataires)

2.5. Attribution de logements

Total 2015 dont : 151 (100%) Priorités normales : 101 (66,89%) Dérogation : 6 (3,97%) Mutations : 38 (25,17%) Transferts : 6 (3,97%)

c) Investissements (Travaux – Projets – Chantiers)

1. Sur crédits budgétaires logement social proprement dits : avances remboursables + subsides = total

2015* 4.971.830,25 € + 2.750.310,80 € = 7.722.141,05 €

2016 Budget* 5.407.213,00 € + 2.929.509,00 € = 8.336.722,00 €

* avec un taux moyen de subsidiation de respectivement de 35,62% et 35,14% * sur un total sectoriel de 61 Mio euros, Comensia liquide en 2015 environ 12,68% des crédits alors qu’elle

représente ± 8,00% des logements

2. Sur crédits budgétaires/Plan Régional du Logement : en cours les projets suivants :

- Itterbeek estimé à 6.800.000 ,00 € à 135% – Construction de 36 lgts et 24 emplacements de garages. - Destrier estimé à 8.283.198,00 € à 135% – Construction de 45 lgts + salle communautaire. - Destrier estimé à 10.006.136,00 € à 135% – Démolition de 43 lgts et reconstruction de 55 lgts.

3. Endettement suite aux investissements S.L.R.B. Evolution du ratio annuités S.L.R.B./recettes locatives + ARS

au 31.12.2014 sans Sorelo/Comensia 32,62%

au 31.12.2014 avec Sorelo/Comensia 35,25% (estimation)

au 31.12.2015 sans Sorelo/Comensia 32,31%

au 31.12.2015 avec Sorelo/Comensia 34,98% (estimation)

au 31.12.2016 34,56% (budget)

4. Nombre de projets/travaux/chantiers gérés en 2015 (hors fonds propres Comensia)

- Programmes régionaux d’investissement : 51 - Droit de Tirage et subsides sécurisation : 8 - Plan Régional du Logement : 3


d) Action Sociale

1. Quatre projets de cohésion sociale (P.C.S.) : Evere, Neder, Peterbos et Hunderenveld.

2. Quatre Agents de Prévention sociale pour les sites Peterbos et Hunderenveld.

3. Un Agent de participation citoyenne.

4. Six Assistants Sociaux pour l’accompagnement individuel des locataires.

e) Plan de mutation

- Taux théorique d’inadaptation des logements au 1.2.2016 : 43,84% à ventiler en :

Suradaptation (1 ch excédentaire : 10,78% dont 5,98% protégés

sous-occupation (1 ch excédentaire : 19,46% dont 7,69% protégés

sur-occupation : 13,60%

- Pourcentage de demandes d’un logement adapté : 430 sur 1415, soit 30,39%

f) Personnel

Situation de l’emploi selon le bilan social 2015 (moyenne 2015)

94,8 ETP Comensia (ex-ASSAM)-SORELO, hors personnel SASLS – 4,5 ETP – mis à disposition, à ventiler en :

- 54,5 ETP pour Comensia dont 28,7 temps plein 53,7 temps partiel

- 40,3 ETP pour SORELO dont 15,3 temps plein 52,6 temps partiel

Cadre fonctionnel au 26/01/2016, avec personnel SASLS mis à disposition : 106,8 ETP, y compris cadre d’extinction de 8,4 ETP. Cadre fonctionnel au 26/01/2016 hors cadre d’extinction de 98,4 ETP.


COMPTES 2015 ET BUDGET 2016

Budget 2015 Comptes 2015 Différence Budget 2016

6O-61. ACHAT BIENS ET SERVICES DIVERS

6.176.123 6.578.486,97 + 402.363,97 6.063.718

Frais à charge des locataires à ventiler entre charges locataires et contentieux frais récup.

3.057.141

= 3.035.141

+ 22.000

2.853.926,41

= 2.840.281,94

+ 13.644,47

- 203.214,59

= - 194.859,06

- 8.355,53

3.278.200

= 3.262.000

+ 16.200

Postes à charge de Comensia

3.118.982 3.724.560,56 + 605.578,56 2.785.518

à ventiler en :

* Frais d’administration générale, de fonctionnement et de représentation

922.440 1.182.758,49 dont frais de fusion

296.654,93

+ 260.318,49 910.000

* Frais d’accompagnement et cohésion sociale hors personnel Comensia

24.500 27.615,81 + 3.115,81 31.000

* Entretien et réparation des immeubles y compris chauffage central et ascenseurs

1.471.600 1.659.844,36 + 188.244,36 1.361.718

à ventiler en :

- par entreprises extérieures 1.161.600 1.292.004,62 + 130.404,62 841.718

- par personnel COMENSIA (achat matériaux, outillage, etc. mais pas charges salariales) - sans P. immobilisé - avec P. immobilisé

310.000

= 203.250 + 106.750

232.000

78.000

367.839,74

= 234.751,69 + 133.088,05

233.341,10 134.498,64

+ 57.839,74

= + 31.501,69 + 26.338,05

+ 1.341,10

+ 56.498,64

520.000

= 353.300 + 166.700

392.650 127.350

*Réparations suite sinistres 40.000 28.475,94 - 11.524,06 100.000

* Frais d’assurance (incendie..) non relatifs au personnel

260.216 256.667,54 - 3.548,46 266.000

* Frais actes & contentieux à l’exception frais récupérables 400.226 569.198,42 + 168.972,42 116.800



62. REMUNERATIONS, CHARGES SOCIALES ET PENSION

4.051.488 4.043.288,82 - 8.199,18 5.887.967

à ventiler en * :

* Employés - - - -

* Ouvriers et concierges moins

avantages en nature - - - -

* Pensionné - - - -

dont APS Employés/Ouvriers - 207.700,36 - 305.000

63. AMORTISSEMENTS/ REDUCTION DE VALEURS - PROV RISQUES/CHARGES à ventiler en * Amortissement sur immob. corporelle et incorporelle * Réduct. de valeur s/créances locatives (dotation (+) ou reprise (-) * Prov.p.gros entretien et grosses réparations et litiges (dotation (+) et utilisat.(-) *Prov/primes d’émission (dotation (+) et utilisation (-)

4.646.490

4.498.487

40.945

107.058 -

-

5.275.930,02

4.925.283,43

68.022,58

230.402,48 - 10.808,00 €

63.029,53 €

+ 629.440,02

+ 426.796,43

+ 27.077,58

+ 123.344,48 - 10.808,00

+ 63.029,53

6.464.051

6.083.611

46.238

254.202 -

80.000

64. AUTRES CHARGES D’EXPLOITATION à ventiler : charges foncières taxes diverses

1.351.678

1.328.778

22.900

1.281.323,01

1.263.517,72

17.805,29

- 70.354,99

- 65.260,28

- 5.094

1.667.000

1.650.700

16.300

65 CHARGES FINANCIERES

1.573.676 1.581.865,87 + 8.289,87 1.814.000

66. CHARGES EXCEPTIONNELLES

4.559 629.010,82 + 624.451,82 20.000

67. IMPOT SUR LE RESULTAT

47.843 54.884,39 + 7.041,39 -

68. AFFECTATION EN RES. POUR RECONSTRUCTION

- 5.741.603,57 + 5.741.603,54 -

CHARGES – TOTAUX 17.851.857

(+3,74%)) 25.186.393,47

(+ 46,37%) + 7.334.536,47 21.916.736

(- 12,98%)




70. CHIFFRE D’AFFAIRES 14.700.804 14.532.718,12 - 168.085,88 17.069.447

Rev.locat. net avec cot.sol. 11.243.205 11.210.466,16 - 32.738,84 13.169.000 à ventiler en : * Logements 10.818.582 10.798.914,66 - 19.667,34 12.677.000

* Garages 122.725 132.362,88 + 9.637,88 207.000

* Magasin(s) 106.163 109.100,24 + 2.937,24 85.500

* Caves 6.000 5.734,88 - 265,12 7.500

* Cotisation solidarité 189.735 164.353,50 - 25.381,50 192.000

Récupération auprès des locataires Charges locatives + diverses charges loc.

3.457.599

= 3.429.599 + 28.000

3.322.251,96

= 3.298.690,69 + 23.561,27

- 135.347,04

= - 130.908,31 - 4.438,73

3.900.447

= 3.875.447 + 25.000

72. PRODUCTION IMMOBILISE

286.578 361.164,39 + 74.586,39 435.608

73. ALLOCATION DE SOLIDARITE

1.592.195 1.591.654,59 - 540,41 2.013.768

74. AUTRES PRODUITS D’EXPLOITATION

706.000 884.957,75 + 178.957,75 775.000

75. PRODUITS FINANCIERS à ventiler en intérêts et subsides en cap. et int.

1.191.428 = 174.911

+ 1.016.517

1.146.009,33 = 90.390,11

+ 1.055.619,22

- 45.418,67 = - 84.520,89

+ 39.102,22

1.443.239 = 101.000

+ 1.342.239

76 PRODUITS EXCEPTIONNELS

1.040 5.870.481,51 + 5.868.670,20 20.000

77. DEGREVEMENTS D’EXERCICES ANTERIEURS

- 6.000,00 + 6.000,00 1.000

78. PRELEV. S/IMPÔTS DIFFERES ET RESERVES IMMUN./SUBSIDES

16.470 = 16.470

+ 0

230.775,99 = 65.487,40

+ 165.288,59

+ 214.305,99 = 49.017,40

+ 165.288,59

245.862 = 80.573

+ 165.289

PRODUITS TOTAUX 18.494.515 (+4,07%)

24.623.761,68 (+ 38,56%)

+ 6.129.246,68 22.003.924 (- 10,64%)

RESULTATS

+ 642.658 - 562.631,79 - 1.205.289,79

+ 87.188



1. RAPPORT SUR LA GESTION COMPTABLE ET FINANCIERE DE LA SOCIETE.

ETUDES DES COMPTES DE RÉSULTATS 2015 (COMPTES 6 ET 7) ET PRÉVISIONS BUDGÉTAIRES 2016

Approche synthétique et exhaustive :

Résultats 2015 : un démarrage difficile mais qui n’obère pas 2016, que du contraire !

Comensia, portée sur les fonds baptismaux le 23 septembre 2015, sans encore intégrer à cette date

Sorelo/Comensia, a consolidé au 31.12.2015, les comptes et bilans de ses trois entités constitutives, à

savoir ASSAM, le Home Familial et la Cité Moderne. Dans ce cadre, elle a procédé notamment au

« nettoyage de printemps » de divers postes, telles les créances régionales.

Les résultats 2015 – une perte de 562.631,79€ – sont donc avant tout le reflet de plusieurs prises en

charge dans des comptes de classe 6.

Ces éléments, pour l’essentiel conjoncturels, comme nous allons le voir, n’obèrent en rien la situation

financière structurelle de Comensia, qui demeure saine, comme le budget 2016, repris ci-dessus

l’atteste.

Enfin, il convient d’ajouter que nos comptes 2015 sont complexifiés dans leurs présentation et

compréhension par les imputations et écritures compensées dans des comptes de charges (6) et

produits (7), liées à l’échange de patrimoine entre Comensia (ex-Assam) et Lorebru.

Quelles sont donc les opérations qui ont pour effet d’éloigner les résultats 2015 de la référence que

représentent les résultats virtuels 2014 – un boni consolidé de 564.719 € – et de l’objectif que nous nous

étions assigné, un boni consolidé de 642.658 € au budget 2015 ?

Voici le relevé des opérations, pour l’essentiel :

- en compte 66 – charges exceptionnelles, nous avons repris un montant de 600.840,68 € relatif à la

non récupération de créances réductions familles nombreuses et handicapé portants sur les

exercices 2011 à 2014 pour le Home Familial – 288.807,93 € – et sur les exercices 2012 à 2014, la Cité

Moderne – 312.032,75 € –.

Cette opération exceptionnelle est bien entendu non récurrente et, si nous ne l’avions pas effectuée,

quod non, Comensia pourrait présenter un boni de 38.208,89 €.

- toujours en compte 66 – charges exceptionnelles, se retrouve un montant d’amortissement de

26.953,52 €, liée au déclassement de mobilier et matériel, dans le cadre de nos déménagements

respectifs vers le site Lavoisier.


- en compte 615 – frais d’actes et contentieux – nous avons repris un montant consolidé de 569.198,42

€, dont l’essentiel provient de la clôture des dossiers de l’ex-avocat de la Cité Moderne, pour laquelle

Comensia conteste la facturation !

En effet, nonobstant le litige nous opposant à l’avocat, les factures ont été enregistrées et grèvent

sérieusement nos comptes. Nous avions budgété pour 2015 un montant de 400.226 € et en régime

de croisière, nous devrions nous situer autour de 100.000 €.

- en comptes 636 – dotation provision pour gros entretiens et grosses réparations, nous retrouvons un

montant consolidé de 230.402,48 €, à comparer au montant budgété de 107.058 €. L’écart provient

pour l’essentiel d’une opération non récurrente, et non effectuée comme annoncée en 2014, à

savoir la constitution de la dotation à la P.G.E.G.R. pour l’immeuble de l’avenue de la Reine – 26

logements réceptionnés fin 2014.

- toujours en compte 636 – dotation provision pour primes d’émission liée à la fusion Comensia, il

s’agit d’une opération à hauteur 83.261,26 €, qui se reproduira encore exceptionnellement en 2016

et 2017.

- à l’inverse, en compte 76 – produits exceptionnels, nous avons inscrit la récupération de la taxe pour

les logements inoccupés Grand Air pour un montant de 92.357,32 €.

En conclusion et à ce stade, nous pouvons évaluer les imputations non compensées et non récurrentes à

1.100.00,00 € et l’écart par rapport au budget 2015 de ces imputations à 800.000 €.

Concernant les imputations récurrentes ou potentiellement récurrentes, nous relevons :

- en 630 – dotations amortissement – un écart spécifique de 232.890,43 € (= 1.605.748 – 1.372.858),

provenant de la 1ère dotation pour l’immeuble de l’avenue de la Reine.

- en 6110 – travaux dans les immeubles à charge de la sisp et hors frais sinistre et en 600 – matériaux

mis en œuvre, nous avons acquitté pour la préservation et la maintenance de notre patrimoine – qui

constitue un objectif prioritaire –, un montant de 1.659.844,36 €, à comparer au montant budgété de

1.471.600,00 €.

Une partie de l’écart de 188.244,36 € provient d’un transfert de factures imputées historiquement

par la Cité Moderne en immobilisés vers des comptes de charges.

Enfin, il nous reste à expliciter et commenter les imputations compensées en comptes de charges et de

produits.

- l’échange de patrimoine entre Comensia (ex-Assam) et Lorebru est un modus operandi intéressant

d’un point de vue fiscal grâce au régime fiscal du remploi :

Ce régime fiscal implique le réinvestissement du prix de vente (et d’échange) – 9.950.000,00 € – dans

un bien amortissable et la taxation de la plus value au même rythme que l’amortissement du

nouveau bien acheté (échangé) en remploi, ce qui fait que la taxation est neutralisée par

l’amortissement.


En conclusion, pour l’échange et le remploi nous retrouvons en 2015 les opérations non récurrentes

suivantes :

a) en comptes 76 – produits exceptionnel, nous avons inscrit la plus value sur vente de l’échange de patrimoine, soit un montant de 5.741.603,57 €.

b) en compte 68 – transfert aux réserves immunisées, conformément aux instructions SLRB et du

Commissaire – Réviseur, nous avons repris un montant équivalent de 5.741.603,57 €. c) en compte 78 – prélèvement sur réserves immunisés, nous avons imputé un montant de

173.987,99 € (= 165.288,59€ + 8.699,40 €) qui est neutralisé pour la taxation par la dotation supplémentaire à l’amortissement entraînée par la réévaluation du patrimoine échangé.

d) en compte 630 – amortissement, nous retrouvons en effet, un écart compte/budget pour la

dotation de 181.510,86 € pour Comensia (ex-ASSAM).

D’autres opérations compensées et non récurrentes, sont à mettre en exergue : - les frais liés à la fusion sont repris en compte 610660, pour un montant de 296.654,93 € et grèvent

donc en 2015 nos frais d’administration générale et de fonctionnement. Ils sont compensés à hauteur de 95% par un montant de 282.178,66 € – récupération frais de fusion auprès de la SLRB – inscrit au compte 743.500. Cependant les frais de fusion n’intègrent pas les frais liés au déménagement – 10.890,00 € – et d’autres frais indirects liés de près ou de loin à la fusion. Par ailleurs, les frais d’aménagement et d’installation sont repris en immobilisation bureaux.

- ensuite, les frais de sinistre – imputés en 611031 pour montant de 28.475,94 € – sont largement

compensés par les recettes reprises dans le compte 749.100, soit 48.429,22 €.

- ensuite, en compte 720 la production immobilisée de la régie des travaux s’établit à 214.107,25 € au lieu de 135.000 € budgété et dès lors en compte 60 fourniture et matériaux, le montant des matériaux mis en immobilisés est porté de 78.000 € (budget) à 134.498,64 €.

Mais l’arbre ne doit pas coucher la forêt ! Plusieurs résultats de rubriques qui pèsent et qui sont donc significatives pour les comptes de charges et produits, démontrent la pertinence des prévisions budgétaires et sont porteurs de l’équilibre structurel financier de Comensia. Ainsi, nous observons :

- au niveau du compte 62. Frais de personnel, un montant de 4.043 mille euros, à comparer à 4.051

mille euros budgétés, écart favorable de 8 mille euros !

- au niveau du compte 65. Charges financières, un montant de 1582 mille euros, avec une différence

défavorable de 8 mille euros.

- les recettes locatives reprises en 70. Chiffre d’affaires se situent avec 11.210 mille euros, à un fifrelin

de l’objectif fixé de 11.243 mille euros, soit un taux de réalisation de 99,71% !

- l’allocation régionale de solidarité figurant en compte 73 est également conforme au budget avec

1.592 mille euros.

Pour rappel, les recettes locatives majorées de l’A.R.S. constituent notre principale source de

produits.


Budget 2016 : après son « nettoyage de printemps » fin 2015 et l’absorption de Sorelo résiduaire au

1.1.2016, Comensia affirme sa viabilité structurelle !

Le budget 2016 affiche un boni de 87.188,00 € à replacer dans un contexte difficile. En effet, la fusion/intégration opérationnelle ne portera pleinement ses fruits qu’au terme de l’exercice 2016. C’est donc au cours de l’exercice 2017 que nous pourrons juger si notre nouvelle entité Comensia remplit pleinement tous ses objectifs stratégiques – définis ci-dessous dans le rapport – dont le maintien d’un équilibre financier structurel et d’une trésorerie nette positive – 8ème objectif stratégique – figurant dans le contrat de gestion SLRB/COMENSIA.

Par ailleurs, les comparaisons comptes 2015/budget 2016 sont peu pertinentes dans la situation actuelle car Comensia a entretemps intégré Sorelo résiduaire, et que – comme déjà indiqué – les comptes 2015 ont été complexifiés par les imputations et écritures relatives à l’échange vente Comensia (ex-ASSAM) et Lorebru. Il semble par contre beaucoup plus judicieux d’examiner les écarts (éventuels) entre le budget 2015 et le plan 2015, établi en juillet/août 2015. De manière globale, pour ce qui concerne le résultat budgété, la différence de près de 700 mille euros est distribué entre différentes rubriques : - Recettes locatives : ∆ en moins de 110.314 € (= - 13.279.314 € + 13.169.000 €).

Le montant 2015 est budgété avec prudence, eu égard la suppression de nombreuses VLN.

- Production immobilisé : ∆ en moins de 121.555 € (= - 557.163 € + 435.608 €).

Les directions générale et patrimoniale ont fixé les immobilisations des travaux de remise en état du patrimoine, exécutés par la Régie, en prenant une estimation prudente de 7,5% du coût des travaux, ce qui tranche par rapport aux pratiques du passé.

- Produits financiers et prélèvement sur impôts : ∆ en plus de 132.224 € (= 1.689.101 € - 1.555.877 €)

suite à l’opération d’échange/vente mais qui ne compense que partiellement le surcoût des amortissements de 173.321 € (= 6.083.611 € - 5.910.290 €), eu égard à l’amortissement pour le site de l’avenue de la Reine – dotation intégrée ni dans le budget 2015, ni dans les plans 2016-2020.

- Dotation à la provision pour primes d’émission de 80.000 €, non prévue dans le plan 2015. Cette opération entamée en 2015 sera reconduite jusqu’en 2017.

- Précompte immobilier : supplément de 105.518 € (= 1.650.700 € - 1.545.182 €), lié à l’augmentation des centimes additionnels régionaux, inconnue lors de l’élaboration du budget 2015 et du plan 2016-2020.

- Fourniture matériaux travaux par entreprises extérieures et frais d’administration général et de fonctionnement à charge de Comensia : dépassement de 130.776 € (= 2.785.518 € - 2.654.740 €), eu égard – notamment – à des contrats résiliés ou en cours de résiliation qui pèseront encore sur le compte en 2016. La réduction des frais de fonctionnement demeure un objectif, compte tenu de l’effet d’échelle qui doit pleinement jouer au sein de Comensia. Notre objectif d’une réduction de 8% est clairement maintenu. Un screening ou examen de tous les postes est mené en 2016 : fourniture de bureaux, téléphonie, publication, documentation, réviseurs, frais informatiques, secrétariat social, frais de matériel et de machine, primes d’assurance (contrats en charge désormais du SJC), frais d’administrateurs, frais de consultation et d’expertise. Ceci étant, le surcoût provient essentiellement des travaux de maintenance et de préservation de notre patrimoine. Conferatur ci-dessous.


- Frais du personnel, en neutralisant le recrutement des concierges et nettoyeurs Hunderenveld et Ensemble Jean-Christophe/Combattants – à charge des locataires – qui sont compensé par la suppression du coût des contrats de nettoyage par des entreprises extérieures : supplément de 167.980 € (= 5.887.967 € - 5.650.000 € - 70.269 €), provenant de l’harmonisation (complémentaire) des traitements, liée à la CCT 32bis et à notre nouvel organigramme. Ceci étant, le cadre fixé initialement est strictement respecté (hors concierge)

A ‘inverse, d’autres rubriques présentent des montants budgétés très proches de ceux du plan. - Les charges financières évaluées à 1.814.000,00 € demeurent inchangées. - La réduction de valeur sur créances locatives reste fixée à 46.238 € - La provision pour gros entretiens et grosses réparations (dotation moins utilisation) est ramenée de

262.097 € à 254.202 €. - L’allocation de solidarité est porté de 2.001.075 € à 2.013.768 €

Enfin les frais à charge des locataires – coût des travaux et entretiens majoré des frais de consommation – compensés par les produits des charges locatives ont été réduits de ± 300 mille euros suite au recul sensible du prix du gaz, du chauffage et à la stabilisation du coût de l’eau. En conclusion : nous retenons, que dans le cadre du contrat de gestion 2011-2016 S.L.R.B./Comensia, notre s.i.s.p., se maintiendra en équilibre par le biais d’un indexation des loyers légèrement supérieure à l’indexation légale (normale) et avec le maintien d’une A.R.S. égale au minimum à 75% du déficit social remboursée par la Région en cours d’exercice X+1. Un financement correct de l’exécution en régie (matériaux au minimum), des frais de surveillance et des études en interne (minimum barème SLRB à 75%) contribue aussi à l’équilibre structurel de notre sisp, sans oublier un cadre fonctionnel du personnel stable et la subsidiation partielle, de nos investissements financés par les quadriennaux régionaux.

*************


L’examen des différents comptes de charges et de produits conduit aux commentaires détaillés suivants :

Compte de charges

1. Analyse de l’évolution des frais d’achat, de fournitures, biens et services divers rubriques 60 et 61 :

a) Comptes 2015

Le montant total des frais repris aux rubriques 60 et 61 - achat de fournitures - biens et services divers - s’établit à 6.578.486,97 €. Nous avions budgété 6.176.123,00 €. Nous relevons donc un écart comptes/budget de 402.363,97 €. D’une analyse plus serrée, il ressort :

1° le repli des frais à charge des locataires (eau, gaz, électricité, télédistribution, installations d’ascenseurs et de chauffage, ...) : 2.840.281,94 € à comparer au montant de 3.035.141 € du budget 2015 (- 6,42%).

Cet écart résultat/budget, s’explique comme suit : Nous avions prévu une progression de la facture énergétique de l’ordre de 8% pour le gaz. In fine, nous relevons pour les logements des immeubles collectifs alimentés en gaz, une facture énergétique stable. A relever que l’année 2015 est caractérisée d’un point de vue climatique par 1.703 degrés jours, à comparer aux 1.442 DJ de l’année 2014. Par ailleurs, notre gestion énergétique basée sur une maîtrise de nos installations de chauffage et des investissements ciblés sur les performances énergétiques des bâtiments ont porté leurs fruits.

Les perspectives en 2016 pour le prix de facturation du gaz ne suscitent pas de réelles inquiétudes. Par prudence, à conditions climatiques moins clémentes avec une poussée de 9,5% du nombre D.J. Nous pouvons envisager une augmentation de 6 à 6,5% de la consommation énergétique. Par contre, le prix unitaire moyen du kwh devrait se replier de ± 6%. La combinaison du repli tarifaire et de la progression de la consommation devrait conduire à une facture quasi inchangée en 2016 ! Wait and see !

2° un tassement à 13.644,47 € des frais à récupérer auprès des tiers : essentiellement les frais

d’huissiers – Montant budgété : 22.000,00 €.

Ceci s’explique par un repli du nombre de procédures judiciaires en 2015 par rapport à 2014. Nous veillons à un suivi strict des dossiers de contentieux.

3° une croissance de 19,42% des frais à charge de la société, 3.724.560,56 €.

Au budget 2015, nous avions inscrit un montant de 3.118.982,00 €. La maîtrise absolue des dépenses constitue un objectif prioritaire mais combien délicat eu égard au développement des besoins en matière de maintenance du patrimoine et de fonctionnement de la s.i.s.p. (nouvelles réglementations, obligations de l’employeur dans le cadre du C.P.P.T., location bureaux, …) Mais l’exercice 2015 a été fortement impacté par le coût de la fusion, le déménagement vers le site Lavoisier et les frais d’installation, ainsi que par la facturation d’un prestataire de services, que nous contestons par ailleurs.


La distribution des frais se présente comme suit :

o frais de bureau, d’administration, de fonctionnement et de représentation : 1.182.758,49 €. L’enveloppe budgétaire s’élève à 922.440 €. L’écart s’élève à 260.318,49 €. Ceci étant, nous relevons des frais relativement conformes au budget 2015.

des fournitures de bureaux de 102.684,54 € des frais de déplacement liés aux missions de service de 32.632,68 € du coût de la location de nos bureaux y compris déménagement de 127.561,24 € des frais d’affranchissement et de téléphone : de 97.688,71 € de la charge des prestations de secrétariat social, de 46.947,04 € des frais d’administrateurs et experts de 41.183,15 € (budget 35.000€) des prestations informatiques de maintenance de 83.431,69 € des frais matériels et machines de 127.136,94 € (budget 141.720 €) des frais de réviseurs de 36.042,88 €

D’autres frais s’écartent par contre des prévisions budgétaires. Nous relevons notamment : des frais d’études/consultations fusion à hauteur de 236.654,93 € pour un montant budgété de

100.000 €. des frais de documentation de 19.362,94 € des frais divers d’administration de 56.706,48 €

o frais d’accompagnement social : 27.615,81 € pour l’essentiel au bénéfice du Samenslevingopbouw et pour

diverses activités créatives en faveur de nos locataires – montant global budgété 24.500,00 €.

o frais d’actes et de contentieux à l’exception des frais récupérables : 569.198,42 € – montant budgété 400.226,00 €. Comme indiqué ci-dessus, Comensia conteste la facturation par l’ex-avocat de la Cité Moderne, de la clôture de ses dossiers. En régime de croisière, nous devrions nous situer autour de 100.000 € d’honoraires.

o frais d’assurances immeubles, ateliers, bâtiments administratifs y compris matériel roulant :

256.667,54 € – montant budgété : 260.116,00 €. Nous relevons la majoration de nos primes liées à l’évolution de l’indice ABEX de 739 au 1.1.2014 à 745 au 1.1.2015 (+ 0,71%).

o frais de réparation pour sinistres : 28.475,94 € à comparer au montant budgété de 40.000 € et

48.429,22 € repris en compte 749100 – récupération assurance réparations pour sinistres.

o frais d’entretien, réparation et de rénovation (à charge de Comensia) : 1.629.844,36 €. Pour rappel, il était prévu un budget de 1.471.600,00 €. Pour rappel, cet écart s’explique par le transfert en compte de charges 6111, de frais anciennement imputés en immobilisé par la Cité Moderne.

Ce montant de 1.659.844,36 € se désagrège comme suit :

o 1.292.004,62 €, pour les travaux exécutés par des tiers – budget : 1.161.000,00 €. o 233.341,10 € – budget : 232.000,00 € – matériaux pour travaux d’entretien, de réparation et de

rénovation sans production immobilisée exécutés par notre personnel.


o et 134.498,64 € – budget = 78.000,00 € – matériaux pour travaux de rénovation avec production

immobilisée, exécutés par notre personnel. Il s’agit ici strictement de la valeur des matériaux mis en œuvre par le personnel de notre régie.

La valeur totale des matériaux mis en œuvre en 2015 (productions immobilisées ou non) s’élève donc à 367.839,74 €. Elle est égale à la valeur des matériaux acquis au cours de l’exercice – 362.641,67 € – augmentée de la valeur du stock au 31.12.2014 – 98.129,89 € – et diminuée de la valeur du stock au 31.12.2015 – 92.922,82 €.

Nous disposons d’un stock de matériaux et de matériel dont la tenue et la gestion sont assurées au mieux par les régies d’entretien et de rénovation. Les frais de personnel (ASSAM) de notre régie sont repris sous la rubrique 62.

b) Budget 2016 :

Pour l’exercice 2016 nous envisageons un montant total pour les rubriques 60 et 61 de 6.063.718,00 €.

D’une part les frais à charge des locataires, devraient très légèrement progresser de 3.228.010,42 € (= 2.840.281,94 € + 387.728,48 € Sorelo/Comensia) à 3.262.000,00 € (+ 1,05%) Nous tablons en effet sur la corbeille suivante de replis et d’augmentations des charges locatives reprises en rubriques 60 et 61 : gaz + statuquo, mazout + 3%, eau s.q, électricité + 2%, contrats d’entretien installations chauffage et ascenseurs, etc + 2%… Mais nous budgétons à titre précautionneux une croissance globale de 2% à majorer des frais de l’immeuble Saint-Joseph rénové – 36.000,00 € –, mais à réduire de 70.269 € pour les contrats d’entretien d’immeubles, remplacés par des concierges-nettoyeurs à l’Hunderenveld et au site Jean-Christophe/Combattants) A noter que les dépenses de conciergerie, nettoyage et surveillance sont reprises en rubrique 62.Personnel.

D’autre part, le volume des frais à charge de Comensia devrait s’établir à 2.785.518,00 €

Ce montant de 2.785.518,00 € se ventile donc comme suit : frais de d’administration générale/fonctionnement : 910.000,00 € à comparer à 943.370 € du plan 2015.

Comme indiqué ci-dessus, un examen méthodique de tous les pistes est mené en 2016 pour aboutir à cet objectif de réduction de 8% des frais de fonctionnement.

frais d’accompagnement social : 31.000,00 € eu égard à la contribution de 22.500,00 € en faveur du projet d’accompagnement social Samenlevinsopbouw/Peterbos à majorer de 8.500,00 € pour des animations diverses.

Frais d’actes et de contentieux et d’expertise évalués à 116.800,00 €, soit 33.000,00 € en plus que le montant planifié. Le nombre de procédures judiciaires à engager en 2016 pour récupération d’impayés devrait progresser par rapport au niveau de 2015. En outre, nous faisons appel à des expertises immobilières pour le(s) projet(s) régional(-aux) d’Alliance-Habitat.

frais d’assurances immeubles : 266.000,00 €, à comparer à 259.680 € du plan 2015.

Il convient de tenir compte du léger repli de l’indice ABEX de 0,13% (de 715 au 1.1.2015 à 744 au 1.1.2016) et de la suppression des doubles emplois dans nos contrats par le SJC (= 256.000 € + 20.000 € Sorelo/Comensia – 10.000 €).


Frais de réparations pour sinistres : 100.000,00€ (compte 611031)

Nous avons budgété 90.000,00€ (= 90% x 100.000,00€) en compte 749100 – récupération assurances frais sinistres.

frais d’entretien, de réparation et de rénovation : 1.361.718,00 € conformément à notre programme prévisionnel et compte tenu d’imprévus. Au plan 2016, nous avions inscrit un montant de 1.245.890,00 €.

1. travaux par des tiers : 841.718,00 € 2. entretien et réparation sans production immobilisée: 392.650,00 € (seulement les matériaux) 3. rénovation avec production immobilisée (seulement les matériaux): 127.350,00 €

Enfin, les frais d’actes et de contentieux récupérable auprès des locataires devraient se fixer à :

16.200,00 € (= 13.645 € + 2.555 € Sorelo/Comensia) malgré une progression du nombre de dossiers traités.

2. Analyse des frais de personnel - rubrique 62 :

Pour le compte de l’exercice 2015, nous devons prendre en considération les éléments suivants :

- Les dépenses en frais du personnel sont les frais consolidés des personnels historiques des sisp constitutives du regroupement Comensia, à savoir le Home Familial, la Cité Moderne et l’ASSAM, fusionnées le 23 septembre 2015.

- Les dépenses du personnel Sorelo sont celles relatives au personnel de Sorelo, dissolue le 31 décembre 2015 à minuit.

- En outre, nous avons déterminé dans les dépenses du personnel Sorelo, la quote-part virtuelle liée au personnel transféré à Comensia le 1er janvier 2016.

Pour le budget 2016, les dépenses en frais du personnel sont celles relatives à tout le personnel Comensia eu égard à son cadre fonctionnel et aux mouvements du personnel déjà enregistrés et planifiés – engagements, interruptions prolongées de travail, admissions à la pension, licenciements ou démissions, divers et autres.

Les comparaisons Budget 2015/Comptes 2015 et Plan prévisionnel 2016/Budget 2016 sont reprises ci-dessous. Pour rappel, nous avions établi dans le cadre du plan financier 2015-2020.

- un budget 2015 pour les frais du personnel Sorelo et la quote-part liée au personnel transféré à Comensia

le 1er janvier 2016 ; - un budget 2015 pour les frais du personnel Comensia (hors Sorelo/Comensia) et un budget 2015 virtuel

pour Comensia (avec Sorelo/Comensia) ; - un plan prévisionnel 2016 des frais du personnel Comensia (au complet)

Les comparaisons Budget 2015/Comptes 2015 pour Comensia, Sorelo et Comensia virtuel (avec Sorelo/Comensia) sont donc possibles et pertinents. Idem pour la comparaison Plan prévisionnel 2016/Budget 2016 pour Comensia (au complet)


Montants comparés – Budget 2015/Comptes 2015 – de la rubrique 62.Total des rémunérations et charges sociales.

Budget 2015 Comptes 2015 Ecarts

Comensia 4.051.488,00 €

(4.113.000,00 € CB du 29/10/2015)

4.043.288,82 € - 8.199,18 €

Sorelo unitaire 2.007.000,00 € 2.005.388,13 € - 1.611,87 €

Sorelo virtuel Comensia

1.618.700,00 € (estimation)

1.630.000,00 € (estimation)

+ 11.300,00 €

Comensia virtuel 5.670.188,00 €

(estimation) 5.673.288,82 €

(estimation) + 3.100,82 €

Les comptes 2015 se révèlent excellents eu égard à l’enregistrement des indemnités de deux licenciements fin 2015. En effet, malgré ces surcoûts non prévus, les écarts Comptes 2015/Budget 2015 sont minimes !

Montants comparés – Comptes 2015 virtuel – Plan prévisionnel 2016 – Budget 2016 – de la rubrique 62.Total des rémunérations et charges sociales.

Comptes 2015

virtuel Plan 2016 Budget 2016

Comensia hors concierges et nettoyeurs Berchem

5.673.288,82 €

(estimation)

5.650.000,00 €

sans engagement de 4 CDD en CDI pour la

régie des travaux

5.817.698 €

avec engagement de 4 CDD en CDI pour la

régie des travaux

Comensia avec concierges et surv. nettoyage Berchem

- - 5.887.967 €

Le budget 2016 confirme la pertinence du plan prévisionnel 2016 car l’écart relevé est lié au recrutement de 4 ouvriers CDD en CDI (montant en plus 180.000 € non prévu initialement) à l’indexation de 2% des traitements au 1.9.2016 (montant en plus de 35.000 € non prévu initialement) à la réduction des cotisations employeurs à dater du 1er avril 2016 (montant en moins 72.000,00 € non prévu initialement), le licenciement d’un collaborateur (un montant en plus de 16.466 € non prévu initialement) et divers. A relever que l’harmonisation salariale complémentaire pour les membres du Codi est compensée par le recrutement au 1.6.2016 de la DRH au lieu du 1.1.2016. Par ailleurs, les frais du personnel de nettoyages et de surveillance pour les immeubles de Berchem – non prévus dans le plan 2016 – sont récupérés dans le cadre des charges locatives.


3. Analyse de l’évolution des frais d’amortissement, provisions pour risques charges rubrique 63 :

Normalisation comptable du secteur du logement social : La teneur et la mise en application du système d’évaluation en matière d’amortissements, de provisions pour gros entretiens et de réduction de valeurs sur arriérés locataires sont explicités ci-dessous.

Amortissements :

Construction neuve ou rénovation lourde financée par crédit S.N.L. ou S.L.R.B. : durée de remboursement de l’emprunt

Travaux d’amélioration : 20 ans

Bâtiments administratifs : 30 ans

Installation de chauffage et d’ascenseurs : 20 ans

Equipement de logements sociaux y compris abords hors abris métalliques pour conteneurs (20 ans), salles communautaires, chauffe-bains, adoucisseurs, convecteurs, conteneurs, chariots de nettoyage, chaises, tables, aménagement espaces de repos, plaines de jeux, … : 10 ans (hormis poubelles 5 ans)

Installation machines et outillage : 10 ans

Mobilier de bureaux: 10 ans

Matériel de bureaux : 5 ans

Matériel informatique : 3 ans

Logiciels informatiques GILS : 5 ans

Matériel roulant : 5 ans Provisions pour gros entretiens L’idéal serait que chaque s.i.s.p. constitue la provision correspondant à ses besoins réels. Ceci suppose néanmoins une planification et une valorisation des dépenses de gros entretiens. Il est donc prévu les règles minimales suivantes :

une dotation annuelle minimum de 0,5% du prix de revient actualisé

une provision totale minimum de 1,5% du prix de revient actualisé.

Réductions de valeurs sur arriérés locataires

Règle uniforme minimale :

arriérés de plus d’un an : 100% de réduction de valeur

arriérés entre 6 mois et 1 an :

locataires sortis : 50% de réduction de valeur

locataires non sortis : 25% de réduction de valeur

Comensia applique une règle plus stricte : 75 % de réduction de valeur pour les arriérés des locataires sortis et 50% pour les arriérés des locataires présents.

Actuellement, la provision pour risques constituée à hauteur de 268.501,96 € couvre au 31.12.2015, 54,35% des impayés des locataires présents ou sortis, à comparer à la provision de 327.706,25 € et au taux de couverture de 59,50% au 31.12.2014.


RUBRIQUE 63 - Amortissement/Réduction des valeurs/Provision pour risques et charges

a) Comptes 2015 :

Le montant de la rubrique 63 - amortissement, provisions pour risques et charges - s’élève en 2015 à 5.275.930,02 €. Ce montant s’écarte très largement de l’enveloppe budgétaire de 4.676.490,00 €. Les explications relatives à ce différentiel déjà fournie dans l’approche synthétique et exhaustive, sont encore reprises ci-dessous.

En voici la ventilation :

Dotation pour amortissements = 4.925.283,43 €, supérieur au montant budgété de 4.498.487 €.

- Pour rappel, nous identifions un écart spécifique de l’ordre de 230.000 € provenant de la première dotation pour l’immeuble de l’avenue de la Reine, annoncée initialement pour l’exercice 2014.

- Ensuite, nous observons un supplément de 181.510,86 € pour l’opération d’échange/vente avec plus-value entre Comensia (ex-ASSAM) et Lorebru, mais cette dotation supplémentaire est neutralisée par une recette en compte 78 – prélèvement sur réserves immunisées.

A relever que la partie subsidiée des travaux font aussi l’objet d’une écriture comptable en compte de produits 753.000 – subside en capital et en intérêts- et 78 – prélèvement sur un impôt différé/subsides.

Utilisation en 2015 de la provision constituée en 2014 = - 0,50% x du P.R. du patrimoine actualisé et ayant servi au calcul des loyers au 1.1.2015, soit 0,5000 x 267.747.234,27 € = 1.338.736,17 €.

Dotation 2015 pour provisions gros entretiens et grosses réparations fixée à concurrence de 0,5543% du P.R. du patrimoine, actualisé et ayant servi au calcul des loyers au 1.1.2016 soit 0,5543% x 283.107.399,79 €. (formulaire SLRB) = 1.569.138,65 €.

La différence entre dotation et utilisation s’élève à 230.402,48 €, de telle sorte que la provision totale 4.246.611,00 € - soit égale à 1,5% du prix de revient du patrimoine de 283.107.399,79 €, ayant servi au calcul des loyers au 1er janvier 2016. Nous relevons par ailleurs une reprise spéciale de 10.808,00 € propre à l’ex-HFB ! Au budget, nous avions inscrit 107.058 € en tablant sur une indexation globale du prix de revient actualisé de l’ordre de 0,73%. L’indexation réelle s’est élevée à 1,49%. Par ailleurs, il était prévu que la dotation soit constituée en 2014 pour les 26 lgts av. de la Reine, ce qui n’est pas été le cas.

Dotation à notre réserve pour amortissement de créances douteuses : + 68.022,58 € à comparer au montant budgété de + 40.945,00 €.

Au 31 décembre 2014, les impayés et la provision s’élevaient respectivement à 550.739,22 € et 327.706,25 € (taux de couverture 59,50%). En cours d’exercice 2015, la provision pour créances douteuses a été utilisée à concurrence de 127.226,87 €. Au 31 décembre 2015, les impayés se montent à 494.041,13 € (= 408.115,37 € pour locataires présents + 85.925,76 € pour locataires sortis) et la provision est ramenée à 268.501,96 € (taux de couverture (54,35%).

Enfin une dotation spéciale de 83.261,26 € a été constituée pour primes d’émission, liées à la fusion Comensia. Cette opération sera reconduite en 2016 et 2017 !


b) Budget 2016 :

Le montant global de la rubrique 63 devrait s’établir à 6.464.051,00 €. Ce montant est dopé par la dotation spéciale de 80.000,00 € pour primes d’émission. Au plan, nous envisagions un montant de 6.218.625,00 €.

En 2016, nous amortirons nos immobilisés pour un montant de l’ordre de 6.083.611,00 € à comparer au montant planifié de 5.910.290,00 € Nous avons prévu les premières dotations suivantes :

Rénovation de 30 logements rue Saint-Joseph : 137.253 € Remplacement des châssis avenue Masoin (77 logts) : 27.000 € Rénovation et mis en conformité des installations

d’ascenseurs Parc du Peterbos 10 à 18a (464 logts) : 51.832 € Rénovation et mise en conformité des installations

d’ascenseurs Aulne (84 logts) : 6.683 € Rénovation chauffage Magnolias : 11.160 € Rénovation de 2 maisons Romarin et Centenaire : 7.215 € Rénovation enveloppe et installation Techniques

Clos des 2 Aubépines, 2 Tilleuls… : 38.415 € Rénovation et mise en conformité des installations

d’ascenseurs Hunderenveld (phase 1) : 9.948 € Installation chauffage central collectif Palais (27 logts) : 6.647 € Travaux de rénovation logements et installations

électriques patrimoine Comensia : 13.330 €

A relever que la dotation 2016 sur valeur bilantaire au 31.12.2015 est évaluée à 5.774.128 € à comparer à la dotation 2015 pour amortissement de 5.756.735,02 €. Ceci signifie que d’autres premières dotations sont intégrées pour des immobilisations réalisés fin 2015.

Par ailleurs, nous consacrons 46.238 € à la dotation de la provision pour réduction de valeur sur créances sur locataires, conformément au plan 2015.

A cet effet, nous escomptons un reflux des impayés vers 2% du chiffre d’affaires pour les locataires présents (341.389 €) et 1% du chiffre d’affaires pour les locataires sortis (170.694 €), et nous prévoyons une utilisation de la provision pour créances douteuses à concurrence de 42.238,00 €.

La dotation spéciale pour primes d’émission atteint 80.000,00 € en 2016.

La provision pour gros entretiens et grosses réparations est utilisée, à hauteur de 0,50% (minimum) du prix de revient actualisé du patrimoine ayant servi au calcul des loyers au 1.1.2016 – soit 0,50% x 332.483.711 € = 1.662.418 € –. Enfin la provision pour gros entretiens et grosses réparations est dotée, d’un montant égal à 0,5485% du prix de revient estimé du patrimoine actualisé à concurrence de 1,0148% (estimation de + 1,48%), servant au calcul des loyers au 1.1.2017 – soit 0,5485% x 349.430.533 € = 1.916.620 € –, de telle sorte que la provision au 31.12.2016 atteigne 1,50% de PR du patrimoine actualisé (+ 1,48%) – soit 1,50% x 349.430.533 € = 5.241.458 € –. La différence entre dotation et utilisation s’élèverait donc à 254.202,00 € (= 5.241.458 € - 4.987.256 €) ou encore (= 1.916.620 € - 1.662.418 €)


4. Analyse de l’évolution des autres charges d’exploitation - rubrique 64 – essentiellement les charges foncières :

a) Comptes 2015 et budget 2016 :

Le Précompte Immobilier – 1.263.517,72 € - augmenté donc des seules taxes diverses – 17.805,29 € - constitue la rubrique 64 qui s’élève à 1.281.323,01 €. Le résultat final, s’inscrit dans l’enveloppe budgétaire de 1.351.678,00 €.

Nos charges foncières proprement dites atteignant 1.263.517,72 € ne sont pas conformes aux prévisions budgétaires de 1.328.778,00 €. Les hypothèses de base pour l’établissement du budget 2015 se révèlent certes fiables pour l’indexation des R.C. de 0,3353% et aucune majoration des centimes additionnels pour les Communes, mais nous avons établi notre prévision en intégrant deux calculs de cotisation provenant du SPF Finances avec enrôlement en B.O. au lieu de H.S. En effet, notre société est régulièrement soumise à des erreurs de taxation en matière de précompte immobilier (taxation en biens ordinaires au lieu d’habitations sociales ou oubli de réduction pour enfants à charge). L’erreur dans le cas présent s’élève à 49.729,12 €. Une réclamation est alors introduite auprès de l’Administration et l’incontestablement dû est alors en principe payé.

Pour le budget 2016, la base du calcul est le montant cumulé du précompte immobilier 2015 de Comensia, majoré du précompte immobilier de Sorelo/Comensia : 1.443.525,41 € (= 1.265.517,72 € + 180.007,69 €). En 2016, les taux d’imposition fixés par la Commune de Molenbeek et la Région subissent des modifications importantes :

- la Région porte ses centimes additionnels de 489 à 889, ce qui entraîne une hausse de 11% de notre impôt financier, soit + 158.800,00 €.

- Molenbeek porte ses centimes additionnels de 2848 à 3350, ce qui entraîne une hausse de 14,19% de l’impôt financier pour notre patrimoine molenbeekois, soit + 5.000,00 €.

Par ailleurs, comme pour les années précédentes, une indexation générale des revenus cadastraux au 1.1.2016 a été arrêtée par le Ministère des Finances eu égard à l’évolution des prix à la consommation entre les exercices x-2 et x-1. Nous relevons pour 2016 une indexation de 0,5628% (= 1,7153) par rapport à 2015, soit un montant de 8.125,00 € en +. (1,7057)

Enfin, à dater de l’exercice 2016, nous sommes redevables d’un nouvel impôt pour l’immeuble rénové Saint-Joseph, ainsi que pour l’échange de patrimoine entre ASSAM et Lorebru, qui a eu lieu le 1er septembre 2015.

- Le R.C. de Saint-Joseph est évalué à ± 45.000 €. La cotisation 2016 devrait élever à 26.500,00 €

(= 45.000 x 1,7153 x 34,312%) - Le bilan de l’échange fait apparaître des montants respectifs de précompte immobilier 2015 de

54.100,51 € (biens Lorebru cédés) et de 46.283,42 € (biens Assam cédés), soit une différence de 7.817,09 € pour l’année pleine. Cela induira pour l’exercice 2016 un montant complémentaire de 8.749,59 €.

Sur la base de ces éléments, les charges foncières – 1.650.700,00 € majorées des taxes diverses – 16.300,00 € - devraient porter la rubrique 62 à 1.667.000,00 €, à comparer au montant du plan – 1.570.182,00 € –. Par rapport au budget 2015 virtuel (avec Sorelo/Comensia) – 1.532.678,00 € –, nous relevons une hausse de 8,57%.


5. Analyse de l’évolution des charges financières - rubrique 65 :

a) Comptes 2015 et budget 2016 :

Deux donnes capitales pour le financement des investissements. D’abord, l’Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 décembre 1993 a réformé profondément l’octroi de crédit d’investissements à la S.L.R.B. en vue du financement du logement social en Région Bruxelloise. En résumé synthétique, les sommes allouées au secteur ont pris à dater du 1.1.1994 la forme d’avances remboursables, non plus en 66 annuités constantes avec un intérêt de 2,5%, mais en 33 (le cas le plus général) ou 20 annuités constantes exonérées d’intérêts avec des frais de chargement maintenus à 0,15% du montant du crédit alloué.

A relever une autre donne après celle de la suppression quasi totale des charges financières sur avances remboursables, voilà qu’à dater du quadriennal d’investissement 2002-2005, une partie des crédits d’investissements alloués aux sisp le sont sous la forme de subsides –taux moyen 25%-, qui ne doivent donc pas être remboursés. Cette mesure capitale pour l’amélioration de la trésorerie n’influence en rien l’évolution des charges financières, mais génère en produits financiers des amortissements sur subsides crédits d’investissement. Enfin, le taux moyen de subsidiation a été majoré à 32% pour les projets repris au quadriennal bis d’investissement arrêté en décembre 2004 et à 50% pour les projets repris aux quadriennaux d’investissement 2006-2009, 2010-2013 et 2014-2017.

Incidence des investissements réalisés jusqu’en 2015 et projetés en 2016. - Au 31.12.2015, le relevé des annuités dues au 31.12.2016, qui reprend toutes les avances en capital

consenties à Comensia depuis la création des sisp constitutives de Comensia (hors Sorelo Comensia) mentionne un montant global du capital initial de 126.176.432,62 €. Suite aux remboursements annuels, le capital initial a été ramené à 82.635.687,04 € au 31.12.2015 et sera réduit à 79.853.332,67 €, toutes choses restant égales, au 31.12.2016. Ce relevé des annuités dues au 31.12.2016 prend en effet en considération tous les prélèvements sur prêts transférés en avance au 31.12. de chaque année jusqu’au 31.12.2016 (dernier exercice 2014). Pour mémoire, le relevé des annuités dues au 31.12.2015 mentionne pour Sorelo un montant global du capital initial de 63.009.216,18 €. Suite aux remboursements annuels, ce capital initial a été ramené à 41.559.066,93 € au 31.12.2015 et sera réduit à 40.245.237,12 €, toutes choses restant égales, au 31.12.2016. Comensia devrait prendre à sa charge au 31.12.2015, environ la moitié du capital restant à rembourser, soit ± 20.122.618,56 €. En conclusion, notre dette consolidée devrait atteindre ± 100 Mio d’euros au 31.12.2016, hors prélèvement sur prêts 2015… et 2016 !

- En effet, en 2015, nous avons ordonnancé pour investissement un montant total de 4.089.985,86 € de crédits budgétaires (= 2.067.182,97 € de prélèvements sur prêts + 2.022.802,89 € de subsides) Avec Sorelo/Comensia, nous portons le montant global liquidé à 7.722.141,05 € (= 4.971.830,25 € de prélèvements sur prêts + 2.750.310,80 € de subsides) Conferatur pour le détail le chapitre investissement – Consommation des crédits budgétaires, repris dans le rapport d’activité.

- Des charges financières sont générées par nos prélèvements sur prêts, transférés après un an en avances remboursables (A.R.), amorties sous la forme d’annuités. Ce sont quasi exclusivement les prélèvements sur prêts antérieurs au 1.1.1994, qui générent nos charges financières.


Par le mécanisme ci-dessus explicité, il s’en suit que d’années en années, nos charges financières se tassent hors opérations P.R.L. caractérisées par l’octroi d’un prêt pour 50% de l’investissement, avec taux d’intérêt ! Le tassement de nos charges financières est compensé par la croissance des charges d’amortissement de nos immobilisés. Au 31.12.2015, notre annuité s’élève à 4.137.089,09 € dont 1.562.000,50 € de charges financières sur avances remboursables, à majorer de 7.360,06 € d’intérêts sur prélèvements sur prêts 2014 et 2015. Enfin, les intérêts débiteurs sur c.c.o. SLRB et les charges financières diverses s’élèvent respectivement à 7.579,16 € et 4.920,15 €. En conclusion, nos charges financière totales de la rubrique 65 s’élèvent en 2015 à 1.581.865,87 € - à comparer au montant budgété de 1.573.676,00 € -.

- Au cours de l’exercice 2016, nous projetons de liquider pour investissements crédits budgétaires 8.336.722,00 € (= 5.407.213,00 € de prélèvements sur prêts/futurs avances remboursables + 2.929.509,00 € de subsides) Conferatur pour le détail, le chapitre investissements – plan financier – prévisions 2016-2021. Au 31.12.2016, notre annuité s’élèvera à 4.321.764,85 € (+ 4,46%), à majorer de la quote-part (± 45%) de l’annuité Sorelo – 925.776,80 € -, ce qui constitue un montant total de 5.247.541,65 €. Ce montant reprend les charges financières évaluées à 1.539.410,48 € (- 1,45%), à majorer de la quote-part (± 35%) de charges financières Sorelo – 260.208,19 € – , soit des charges financières totales sur avances crédits d’investissement, de 1.799.618,67 € comprise dans l’annuité Comensia 2016. Ce dernier montant est à majorer de 11.531,16 € d’intérêts pour les prélèvements sur prêts 2015 et 2016. Enfin, les intérêts débiteurs sur c.c.o. SLRB et les charges financières diverses devraient s’élever en 2016, respectivement à nihil et 2.850,17 €. En conclusion, nos charges financières totales de la rubrique 65 devraient atteindre en 2016 – 1.814.000,00 € - un montant identique à celui du plan 2016.

Vous trouvez ci-dessus le tableau récapitulatif comparatif de la rubrique 65 – charges financières

Budget 2015 Comptes 2015 Plan 2016 Budget 2016

650000 int. s/créd. d’inv.

1.571.416,00 €

1.562.006,50 €

1.812.151,00 €

1.799.618,67 €

650010 int. s/prél. s/prêts 7.360,06 € 11.531,16 €

65009 int. s/cco SLRB 7.579,16 € -

65600 ch. fin. Diverses 2.260,00 € 4.920,15 € 1.849,00 € 850,17 €

65 ch. financière 1.573.676,00 € 1.581.865.87 € 1.814.000,00 € 1.814.000,00 €


6. Analyse des charges exceptionnelles - rubrique 66 :

a) Comptes 2015 : 629.010,82 €

Pour rappel, comme déjà précisé, nous avons repris ici un montant de 600.840,68 € relatif à la non récupération de créances régionales auprès de la SLRB, par les ex-Cité-Moderne et Home Familial Bruxellois. Il s’agit d’une opération non récurrente et, si nous ne l’avions pas effectuée, quod-non, Comensia pourrait présenter un bénéfice de 38.208,89 €.

b) Budget 2016 : 20.000 €

A titre précautionneux, nous avons prévu un montant de 20.000,00 €.

7. Impôt sur le résultat - rubrique 67 :

a) Comptes 2015 : nihil

Comensia est en perte comptable et fiscale pour cet exercice 2015 ! Dès lors, il n’y a pas de cotisation à acquitter.

b) Budget 2016 : nihil

Notre boni comptable et notre résultat fiscal ne nous permettent pas encore de nous acquitter d’une cotisation (taux d’imposition de 5% + impôt de crise de 3% et majoration de 2,25% pour non versements anticipatifs)

8. Transfert en réserve immunisée pour reconstruction – rubrique 68

a) Comptes 2015 : 5.741.603,54 €

Suite à l’échange de patrimoine entre Comensia (ex-ASSAM) et Lorebru, nous avons inscrit ce montant correspondant à la plus-value dans ce compte ainsi que dans le compte 76 – plus value sur vert terrain. Les écritures sont ainsi compensées.

b) Budget 2016

Nihil

9. Affectations et prélèvements – rubrique 69 : Enfin, nous observons ici l’application de la directive de la S.L.R.B. d’affecter 95% du montant total des cotisations mensuelles de solidarité perçues en 2015 – 164.353,50 € – dans le compte de réserve 133300 – cotisation de solidarité – soit un montant de 156.135,83 €.


Compte de produits

10. Analyse de l’évolution de chiffres d’affaires - rubrique 70 :

a) Comptes 2015 : 14.532.718,12 €, à comparer au montant budgété de 14.700.804,00 €.

Il convient d’en distinguer les 3 parties :

les charges locatives et frais locatifs supportés par les locataires : 3.298.690,69 € divers frais récupérés auprès des locataires : 23.561,27 € le revenu locatif des logements, garages, caves et magasin et les prélèvements des cotisations de

solidarité : 11.210.466,16 €

La première partie – 3.298.690,69 € – constitue l’intervention des locataires dans le coût des biens et services commandés par la société pour leur compte. Au budget, nous avions inscrit un montant de 3.429.599,00 € L’écart résultat/budget, s’explique comme suit : Nous avions prévu une progression de la facture énergétique de l’ordre de 8% pour le gaz. In fine, nous relevons pour les logements des immeubles collectifs alimentés en gaz, une facture énergétique stable. A relever que l’année 2015 est caractérisée d’un point de vue climatique par 1.703 degrés jours, à comparer aux 1.442 DJ de l’année 2014. Par ailleurs, notre gestion énergétique basée sur une maîtrise de nos installations de chauffage et des investissements ciblés sur les performances énergétiques des bâtiments ont porté leurs fruits. La deuxième partie – 23.561,27 € – constitue les frais d’entretien et de travaux en régie récupérés auprès de certains locataires – Budget 2015 : 28.000,00 €.

La troisième partie – 11.210.466,16 € - en progression de 3,11% - constitue l’essentiel de notre moyen d’existence. Il convient de remarquer que l’objectif de recettes locatives que nous nous étions fixés pour l’exercice 2015 – 11.243.205 € – n’a pas été atteint à quelques fifrelins près : Taux d’exécution de 99,71% ! En effet, au niveau de la location, le RLB total patrimoine tout confondu (budget 100% et comptes 100,27%), le taux global des inoccupés et inoccupables du patrimoine tout confondu (budget 3,90% et comptes 3,99%) et le ratio Recettes locatives/RLB occupés tout confondu (budget 84,42% et compte 84,02%) concourent à ce « cru » 2015 de qualité honorable !

Le montant de 4.350.479,02 € se subdivise en :

10.798.914,66 € de loyers nets des logements sociaux en progression de 2,82% par rapport à 2013 – 10.502.658 € -. Au budget 2015, nous avions prévu une recette locative nette des logements de 10.818.582,00 € eu égard à un revenu locatif de base total de 13.562.743,00 €, à un montant total d’inoccupés et d’inoccupables de 479.012,00 € (3,53%) et à un ratio RLN/RLB de 82,69% (= 10.818.582,00 €) 13.083.731,00 €


Les montants d’inoccupés – 301.198,84 € - et d’inoccupables y compris bureaux et ateliers – 189.254,71 € - de l’exercice 2015 – soit au total 490.451,55 € - représentent respectivement 2,22% - 1,30% et 3,61% du montant total de 13.586.266,64 € des loyers de base. Le ratio RLN/RLB logements occupés s’élève à 82,46% (= 10.798.914,66 €) (13.095.815,09 €) Le déficit social 2015 s’élève à 2.296.900,43 € (= le revenu locatif de base des logements occupés (13.095.815,09 € – le revenu locatif net 10.798.914,66 €). L’A.R.S. 2016 (versée en 2016) s’établit donc à 1.722.675,32 €, soit 75% du déficit social 2015. Elle progresse de 8,20% par rapport à l’A.R.S. 2014 – 1.592.193,75 €.

164.353,50 € -en progression de 4,12%- constituant le total des cotisations de solidarité ou

surloyers prélevés auprès des ménages locataires dont les revenus dépassent le revenu d’admission. A relever que nous avions budgété un montant de 189.735,00 €.

132.362,88 € de loyers de garages en hausse de 4,36%, eu égard à la récupération au 1.9.2015 des

garages Lorebru de l’avenue du Derby, … Le taux global d’inoccupation s’élève à 30,10%. Ceci correspond à 57.420,85 € d’inoccupés. Nous avions budgété pour 2015 une recette de 122.725,00 €.

109.100,24 € de loyers des surfaces commerciales sis, rue Haute, Parc du Peterbos, Place des

Coopérateurs et de bureaux Square Albert 1er 32 avec un taux d’occupation de 95,45%. Au budget 2015, nous avions inscrit 106.163,00 €.

5.734,88 € de loyers de caves

Au budget 2015, nous avions prévu 6.000,00 €.

Vous trouvez ci-dessous le tableau récapitulatif des recettes locatives de Comensia (sans Sorelo/Comensia pour 2014/2015 et avec Sorelo/Comensia 2015 virtuel et 2016. Par ailleurs, dans le rapport d’activité vous trouvez un chapitre consacré à la maîtrise opérationnelle des inoccupés et inoccupables, objectif prioritaire tant de Comensia que de la Région.


RECETTES LOCATIVES DE COMENSIA (SANS ET AVEC SORELO/COMENSIA)

RLB inocc = 3,61% Taux de réalisation 2,24% = RLB inocc = 3,25% RLB patr des recettes : RLB patr 99,71% 20,03% = % inocc autres = 23,08% % inocc = 20,50% autres

Compte 2014

Comensia sans So/Co

Budget 2015 Comensia sans So/Co

Compte 2015 Comensia sans So/Co

Ecart Différence

Cpte/Budget

Budget 2015 virtuel

Comensia avec So/Co

Plan 2016 Comensia

Budget 2016 Comensia

LB Total (= log soc. + autres)

13.344.983 (= 13.073.770

+ 271.213)

13.859.090 (+ 3,85%) (= 13.562.743

+ 296.347)

13.897.198,49 (+ 4,14%)

(= 13.586.266,64 + 310.931,85)

+ 38.108,49 (= +23.523,64

+ 14.584,85)

15.736.424 (= 15.373.917

+ 362.507)

16.320.122 (+ 3,71%)

(= 15.950.002 + 370.120

16.470.00 (+ 4,66%)

(= 16.080.000 + 390.000)

Perte LB (= log soc. + autres)

- 507.113 (- 3,80%)

(= - 448.187 - 58.926)

- 540.471 (- 3,90%)

(= -479.012 - 61.459)

- 554.185,40 (- 3,99%)

(= - 490.451,55 - 63.733,85)

- 13.714,40 (= - 11.439,55

- 2.274,85)

- 578.255 (- 3,67%)

- 431.745 (- 2,65%)

(= - 357.601 - 74.144)

- 612.000 (- 3,72%)

(= - 522.000 - 90.000)

Déficit social - 2.122.925 - 2.265.149 - 2.296.900,43 31.751,43

(ARS : +23.813,57) - 2.668.100 - 2.817.092 - 2.881.000

CMS 157.856 189.735 164.353,50 - 25.381,50 204.632 208.029 192.000

Recette locatives (= log soc. + autres)

10.873.801 (= 10.660.514

+ 212.287)

11.243.205 (+ 3,41%)

(= 11.008.317 + 234.888)

11.210.466,16 (+ 3,11%)

(= 10.963.268,16 + 247.198,00)

- 32.738,84 (= - 45.048,84

+ 12.310,00) 12.694.701

13.279.314 (+ 4,61%)

(= 12.983.338 + 295.976)

13.169.000 (+ 3,79%)

(= 12.869.000 + 300.000)


b) Budget 2016 :

Révision des loyers au 1.1.2016 – Exposé de la situation et constats.

Les facturiers des mois de janvier et février 2016 prennent en compte :

- la révision des loyers réels au 1.1.2016, déterminés à partir des nouveaux loyers de base

adoptés par le Conseil d’administration de Comensia, en sa séance du 22 octobre 2015, et par le Conseil de Sorelo, en sa séance du 29 octobre 2015 pour les immeubles transférés au 1.1.2016 vers Comensia ;

- les modifications intervenues dans le cadre de la rotation locative, à savoir la mobilité liée aux locataires sortants et entrants, et mutants ou transférants

Nous relevons pour le revenu locatif de base du patrimoine de Comensia un montant mensuel de 1.339.494,40€ (100%).

Ce montant est conforme à l’addition des montants repris sur les formulaires SLRB de révision des loyers de base pour Comensia et Sorelo/Comensia.

Pour les inoccupés et inoccupables, la situation se présente respectivement comme suit :

Au 1.1.2016 Au 1.2.2016

Inoccupés 28.713,51€ (2,14%) 25.796,03€ (1,92%)

Inoccupables 16.979.95€ (1,27%) 17.925,42€ (1,34%)

TOTAL 45.687,46€ (3,41%) 43.721,45€ (3,26%)

Nous tablons pour l’exercice 2016 sur un taux moyen d’inoccupés et d’inoccupables de 3,25% en 2016.

Un inventaire des inoccupables de février 2015 conduit à la ventilation suivante :

- Inoccupables en chantier : 9.660,84€ (0,72%) (= 586,67€/Lorand + 2.890,78€/Cubisme + 2.534,82€/Gérance + 3.648,57€/Grand Air) Ces quatre chantiers de transformation et rénovation de 56 logements en 40, s’achèveront cet automne 2016.

- Inoccupables PQI actif : 1.487,93€ (0,11%)

(= 893.53€/Temple + 594,40€/Romarin et Sq Centenaire)

- Divers autres : 6.776,65€ (0,51%) = 1.904,79€/CM + 949,50€/Home + 3.922,18€/Adj.Stock ASSAM et Peterbos 16, etc.


En conclusion, le revenu locatif net de notre patrimoine s’établit donc respectivement comme

suit :

Au 1.1.2016 Au 1.2.2016

RLB Patrimoine 1.339.494,40€ 1.339.494,40€ (100%)

Inoccupés et inoccupables

- 45.687,46€ (-3,41%) - 43.721,45€ (-3,26%)

RLB patrimoine occupés

1.293.806,94€ (96,59%) 1.295.772,95€ (96,74%)

« déficit social » - 219.441,03€ - 229.775,25€

Revenu locatif net :

1.074.365,91€ (83,04%) 1.065.997,70€ (82,27%)

A relever que – comme chaque année – notre RLN subit et subira une érosion tout au cours de l’exercice 2016, eu égard à des adaptations règlementaires de notes de calcul de loyer de nombreux locataires. Idem pour la cotisation mensuelle de solidarité (C.M.S). Nous relevions 31 dossiers non en ordre en janvier 2016 et 11 en février 2016. (aucun document transmis par le locataire)

C.M.S 34.478,71€ (2,66%) 22.949,45€ (1,77%)

Détermination des recettes locatives 2016 – logements sociaux –.

Les hypothèses fiables suivantes sont retenues :

- taux moyen d’occupation : 96,75%

RLB occ mensuel moyen = 1.339.494,40€ x 96,75% = 1.296.000,00€

- taux moyen inoccupation : 3,25%

RLB inocc mensuel moyen = 1.339.494,40€ x 3,25% = 43.494,40€

- RLN moyen mensuel moyen = 1.296.000,00€ x 81,48%

= 1.056.000,00€

- Déficit social mensuel moyen : RLB occ – RLN = 1.296.000,00€ - 1.056.000,00€ = 240.000,00€

- C.M.S mensuelle moyenne : 16.000,00€ (1,23%)


Le budget annuel 2016 pour les logements sociaux se présente comme suit en prenant en compte les nouvelles locations fin 2016.

- RLB patrimoine : 16.073.932,80€ + 6.067,20€ = 16.080.000,00€ (100%)

- Inoccupés et Inoccupables : 521.932,80€ + 67,20€ = 522.00,00€ (3,25%)

- RLB occupé : 15.552.000€ + 6.000,00€ = 15.558.000€ (96,75%)

- RLN 2016 : 15.558.000,00€ x 81,48% = 12.677.000,00€ (81,48%)

- CMS : 192.000,00€ (1,23%)

- Déficit social : 15.558.000,00€ - 12.677.000,00€ = 2.881.000,00€, ce qui génère une ARS 2017

de 2.160.750,00 €.

Le budget annuel 2016 pour les autres biens se présente comme suit :

Pour l’ensemble du parc de garages et emplacements de parcage, le taux d’inoccupation devrait se stabiliser juste au-dessus du seuil des 30% (± 30,30%) Les loyers de nos surfaces commerciales sont normalement indexés et toutes nos surfaces sont louées mais nous perdons la recette locative liée au logement de l’épicerie sise au Peterbos. Enfin, le vide locatif des caves devrait se maintenir près du seuil des 15% malgré la vigilance de mise.

Dès lors, le produit locatif des garages, magasins et caves se fixe à 300.000,00 € (= 207.000,00 € + 85.500,00 € + 7.500,00 €)

Tableau comparatif Budget 2016 – Plan financier prévision 2016.

Budget Plan

Loyers de base (total) (= logements sociaux + autres)

16.460.000 (= 16.080.000 + 390.000)

16.320.122 (= 15.950.002 + 370.120)

Perte loyers de base (= logements sociaux – autres)

- 612.000 (= - 522.000 – 90.000)

- 431.745 (= -357.601 - 74.144)

Déficit social - 2.881.000 - 2.817.092

CMS + 192.000 + 208.029

Recettes locatives logements et autres

13.169.000 (= 12.869.000 + 300.000)

13.279.314 (= 12.983.338 + 295.976)

A relever que dans le plan 2016, nous avons neutralisé un montant de 109.986,00€ d’inoccupables et en RLB patrimoine suite à l’achèvement de 3 chantiers en 2016.


Pour le chiffre d’affaires récupérations diverses : nos entrées sont évaluées à 25.000,00 €

Pour le chiffre d’affaires postes charges locatives : 3.875.447,00 €

Les perspectives en 2016 pour le prix de facturation du gaz ne suscitent pas de réelles inquiétudes. Par prudence, à conditions climatiques moins clémentes avec une poussée de 9,5% du nombre D.J. Nous pouvons envisager une augmentation de 6 à 6,5% de la consommation énergétique. Par contre, le prix unitaire moyen du kwh devrait se replier de ± 6%. La combinaison du repli tarifaire et de la progression de la consommation devrait conduire à une facture quasi inchangée en 2016 ! Wait and see ! In fine, nous tablons sur la corbeille suivante de replis et d’augmentations des charges locatives reprises en rubrique 61 : gaz s.q., mazout +3%, eau s.q., électricité +2%, contrats d’entretien installations chauffage et ascenseurs, etc + 2%... Nous budgétons donc une croissance globale de ± 2%, à majorer de la récupération des frais de l’immeuble Saint-Joseph rénové – 36.000,00 € – !

De manière synthétique, nos prévisions s’établissent comme suit :

BUDGET PLAN

Chiffre d’affaires revenu locatif y compris C.M.S. 13.169.000,00 € 13.279.314,00 €

Chiffre d’affaires récupérations diverses 25.000,00 € 30.000,00 €

Chiffre d’affaires postes à charge des locataires 3.875.447,00 € 4.171.336,00 €

Chiffre d’affaires total 2016 17.069.447,00 € 17.480.650,90 €


11. Rubrique 72 – Production immobilisée

a) Comptes 2015 :

La production immobilisée s’établit à 361.164,39 €, en croissance de 110,22% par rapport au montant cumulé de 2014 – 178.803 € –. Au budget 2015, nous avions inscrit 286.578 €. Ce montant de 361.164,39 € se ventile en :

* Frais d’administration des projets et chantiers pour un total de 5.000,00€

- Rénovation enveloppe Peterbos 16 : 1.000,00 € - Rénovation de 4 logements G.Lorand : 500,00 € - Remplacement des décharges d’eaux usées Peterbos 2-3-6-8 : 1.000,00 € - Rénovation de la chaufferie Peterbos 16 + cogénération : 500,00 € - Rénovation ascenseurs phase 1 Peterbos 2-3-6-8 et 16 : 1.000,00 € - Rénovation ascenseurs phase 2 Peterbos 10 à 11a et 17 à 18a : 1.000,00 € - Rénovation ascenseurs 1ère partie phase 3 Aulne : 1.000,00 €

* Frais de surveillance pour un total de 73.434,35 € (= 12.438,60 + 60.995,75)

- Rénovation installation d’ascenseurs Peterbos 2-3-6-8 : 2% x 309.364 € = 6.186,71 € - Rénovation installation d’ascenseurs Peterbos 16 : 2% x 312.595 € = 6.251,89 € - Construction de 26 log. Av. de la Reine : 1% x 3.986.765 € = 39.867,65 € - Rénovation de l’enveloppe de 32 log. Clos des 2 Tilleuls… : 2% x 1.056.405 € = 21.128,10 €

* Chantier d’aménagement des bureaux et de rénovation des installations électriques par la Régie

section électricité pour un total de 178.391,56 €

- Matériel électrique : 115.721,56 € - Salaires personnel : 62.670,00 €

* Chantier de rénovation par la Régie des travaux pour un total de 35.715,69 €

- Matériel : 18.777,08 € - Salaires personnel : 16.938,61 €

* Frais d’études internes et de contrôle (art. 16 du CG2) : 67.622,79 €

- Rénovation et mise en conformité des installations d’ascenseurs phase 1 Peterbos (100%) : 41.707,02 € - Rénovation et mise en conformité des installations d’ascenseurs phase 2 Peterbos (50%) : 25.915,77 €

b) Budget 2016 :

La production immobilisée y compris frais d’études internes de surveillance, d’administration pour nos chantiers et projets est estimée à 435.608,00 €; il s’agit d’un montant considérable !

* Frais d’administration des projets et chantiers pour un total de 10.000,00 € :

- Rénovation de 4 logements G. Lorand : 1.000,00 € - Rénovation enveloppe Peterbos 16 : 1.000,00€ - Remplacement des décharges d’eaux usées et rénovation cuisines Peterbos 2-3-6-8 : 1.000,00 € - Rénovation chaufferie Peterbos 16 + cogénération : 500,00€ - Rénovation ascenseurs phase 2 Peterbos 10 à 11A et 17A à 18A : 500,00 €


- Rénovation ascenseurs 1ère partie phase 3 – Aulne : 500,00 € - Rénovation de 12 logements en 8 Gérance : 1.000,00 € - Rénovation de 12 logements en 10 Cubisme : 1.000,00 € - Rénovation de 27 logements en 16 Grand Air : 1.000,00 € - Projet Alliance-Habitat : 1.000,00 € - Projet Plan Régional du Logement Destrier : 1.000,00 € - Rénovation toitures Hunderenveld : 500,00 €

* Frais de surveillance des chantiers pour un total de 116.500,00 € après arrondi de 116.739,96 €.

- Rénovation chaudières Montserrat 11-23 : % x 110.784,86 € = 2.216,00 € - Rénovation et transformation – Lorand : 1% x 507.912,43 € = 5.079,00 € - Rénovation ascenseurs Peterbos 17 à 18A : 2% x 441.804 € + 422.035 € = 8.836,00 € + 8.441,00 € - Rénovation ascenseurs Aulne : 2% x 111.376 € = 2.228,00 € - Rénovation chauffage Magnolias : 2% x 185.998 € = 3.720 € - Rénovation de 2 maisons Romarin et Centenaire : 2% x 183.157 € = 3.663 € - Rénovation/transformation de 12 logements en 8 Gérance : 1% x 411.522 € = 4.115 € - Rénovation/transformation de 12 logements en 10 Cubisme : 2% x 1.290.508 = 25.810 € - Rénovation/transformation de 24 logements en 16 Grand Air : 1% x 2.099.860 € = 20.999 € - Rénovation ascenseurs Hunderenveld (phase 1) : 2% x 153.040 € = 3.061 € - Remplacement chassis Masoin (77 lgts) : 1% x 744.448 € = 7.444 € - Rénovation enveloppe des 32 logements Clos des 2 Aubépines… : 2% x 1.056.408 € = 21.228 €

* Chantiers de rénovation des logements pour la Régie des travaux pour un total de 54.508,00 €

- Salaires personnel régie : 43.858,00 € - Matériel : 10.650,00 €

* Chantiers de rénovation des installations électriques pour un total de 212.100,00 €

- Salaires personnel régie électricité : 95.400,00 € - Matériel électrique : 116.700,00 €

Cela concerne essentiellement et prioritairement des chantiers suivants : - Parc du Peterbos 18-18A – Rénovation de 30 appartements : 37.500,00 € (= 22.500,00€ + 15.000,00€) - Parc du Peterbos 18-18A – Rénovation communs et sous-sols: 45.000,00 € (= 25.500,00€ + 20.000,00€) - Parc du Peterbos 18-18A – Rénovation parlophonie et contrôle d’accès : 13.000,00 € (9.500,00€ + 3.500,00€) - Dunant 12-14 – Rénovation parlophonie et contrôle d’accès : 16.000,00 € (= 7.000,00€ + 9.000,00€) - Ruysdael 8-24 – Rénovation parlophonie : 17.000,00 € (= 12.000,00€ + 5.000,00€) - Etc.

* Frais d’études internes et de contrôle (art.16 du CG2) : 42.500,00 € après arrondi de 42.577,83 €.

- Rénovation et mise en conformité des installations d’ascenseurs – phase 2 Peterbos (50%) et phase 3/1ère partie Aulne (100%) : 50% x 6% x (441.804 € + 422.055 €) = 13.254€ + 12.662€ et 100% x 7,5% x 111.376€ = 8.353€

- Installation chauffage central collectif Palais : 7,5% x 110.785€ = 8.309€


12. Rubrique 73 – Allocation de solidarité : 1.591.654,59 €, versée sur notre compte courant S.L.R.B. le 31 décembre 2015.

a) Comptes 2015 et budget 2016 : L’allocation de solidarité est un subside dit compensatoire, parfois appelé également « subvention d’équilibre », qui représente la juste compensation d’une perte de produits d’exploitation liée à l’activité des sisp, et tout particulièrement au respect de la législation en matière de calcul des loyers. Elle est affectée prioritairement au remboursement de l’annuité et au financement de l’accompagnement social par le service social. Vous trouvez ci-dessous l’affectation de l’A.R.S. 2015 en 2015, telle qu’adoptée par le Conseil, en sa séance du 29 octobre 2015.

Versement ARS 2015 au 31/12/2015 1.591.654,59 €

Disponible au 31.12.2015 1.591.654,59 €

Proposition d'affectation en 2015 1.591.654,59 €

à ventiler comme suit

1. Accompagnement social * général par les assistants sociaux d’ASSAM (31.000 €) * Animations diverses (9.000€) * Cité Parc du Peterbos – Projet de cohésion sociale en partenariat avec le RISO (22.500 €)

+ projet spécifique (2.500€) 2. Installations des centres de proximité (15.000€) 3. Installation et fonctionnement des Cogelos (10.000€)

90.000,00 €

Remboursement de l’annuité 1.501.654,59 €

Solde au 31.12.2015 0,00 €

Le budget 2016 tient compte de l’octroi en 2016 de l’Allocation Régionale de Solidarité à concurrence de 2.013.768,14 € (= 1.722.675,32€ + 291.092,82€) en hausse de 26,52% par rapport à l’A.R.S. 2015 de 1.591.654,59 €, eu égard à la reprise du patrimoine Sorelo/Comensia. L’A.R.S. est prévue chaque exercice au budget régional et répartie ensuite par Arrêté du Gouvernement en fin d’année ! Le montant octroyé en 2016 est déterminé à partir du déficit social 2015, soit pour Comensia, [2.296.900,43 € + (1.141.473,78€ x 34%)] x 75%. Conferatur à ce sujet la rubrique chiffre d’affaires.


13. Rubrique 74 – Autres produits d’exploitation

Pour le compte 2015, la rubrique 74 - autres produits d’exploitation s’établit à : 884.957,83 € en compte 2015, soit 178.957,83 € en plus que le budget 2015, eu égard à la récupération des frais de fusion portée à 282.178,66 €, ce qui représente 95% du montant de 296.654,93 € repris en compte 610660 – Frais de fusion. Il s’agit donc d’inscriptions comptables qui se neutralisent pour l’essentiel. Le budget 2016 se fixant à un montant de 775.000 € – à comparer à 786.842 € repris au plan 2016 – prend en considération l’apport de Sorelo/Comensia, notamment pour les subsides d’exploitation ACS qui sont ainsi portés à 305.000 € (= 208.000 € + 97.000 €), pour le subside mutualisation service technique majoré à 70.000 € (max art 70 du CG2), pour la rémunération incitative liée au CG2 fixée par prudence à 160.000 € (≠ 154.000 + 16.000 = 170.000 €). Nous avons par ailleurs inscrit un montant de 90.000 € en compte 749100 – récupération de frais de sinistres, qui neutralise à concurrence de 90% le montant de 100.000 € repris en compte 611031 – réparations suite sinistres. Pour les dernières prestations des réviseurs relatives à la fusion – 15.000 € – nous prévoyons par prudence une récupération limitée à 10.000 €. Enfin, en autres produits d’exploitation – divers, nous avons budgété 35.000 € dont 23.000 € sont justifiés par les prestations du personnel Comensia pour la clôture 2015 des comptes de Sorelo et la ventilation des comptes bilantaires entre les sisp bénéficiaires du patrimoine Sorelo.

Comptes 2015 Budget 2016*

- subsides d’exploitation (pour A.C.S.) 207.700,36€ 305.000€

- subsides P.L.A.G.E. 7.754,84€ PM

- subsides P.L.A.G.E. fonctionnement 1.929,82€ PM

- subside mutualisation Service technique 59.270,70€ 70.000€

- récupération frais personnel (Activa) 2.359,80€ PM

- exonération du Précompte professionnel structurel 18.724,05€ 20.000€

- récupération frais de baux 1.497,00€ 1.000€

- récupération frais de justice 10.129,03€ 12.000€

- refacturation locataires (HFB) 27.061,95€ 30.000€

- récupération frais administratifs 11.864,54€ 5.000€

- récupération frais de fusion 282.178,66€ 10.000€

- récupération précompte Immobilier commerce 9.199,86€ 10.000€

- incitants prévus au contrat de gestion 153.998,36€ 160.000€

- retenues statutaires 1.632,09€ PM

- récupération pour sinistres immeubles 48.429,22€ 90.000€

- récupération pour sinistres autres matériels - -

- récupération assurance pour personnel 3.499,43€ 5.000€

- redevance pour enseigne et antennes GSM 16.474,26€ 15.000€

- récupération sur vente de dossiers d’adjudication 2.225,00€ 3.000€

- location salles 3.744,00€ 4.000€

- récupération chèques-repas 2.639,74€ -

- autres produits d'exploitation – divers 12.645,02€ 35.000€

TOTAL 884.957,83€ 775.000€

* avec Sorelo/Comensia


14. Rubrique 75 – Produits financiers y compris amortissement subsides crédits d’investissement

Le montant de la rubrique 75 – produits financiers– s’établit en 2015 à 1.146.009,33 € à comparer au montant budgété de 1.191.428,00 € (= 174.911,00 € d’intérêts et récupération taxe indue + 1.015.517,00 € pour subside en capital et intérêt. La récupération d’une taxe indue n’était pas budgétée dans la poste adéquat et figure désormais en produits exceptionnels à concurrence de 92.357,32 €. Pour le reste, nous avons atteint très largement notre objectif pour ce qui concerne les intérêts créditeurs de manière large, avec un montant de 90.390,11 €. L’objectif est également atteint pour les subsides en capital et intérêts avec 1.055.619,22 €, eu égard à la première dotation pour amortissement de la subsidiation de l’immeuble de l’avenue de la Reine (neutralisation partielle effet Compte 63). Pour le budget 2016, nous avons estimé que :

- les subsides en capital et intérêts devraient atteindre un montant de 1.342.239,00 €, grâce

notamment à l’apport de Sorelo/Comensia. Au 31.12.2015, le montant consolidé estimé atteint 1.259.414 € (= 1.055.619 € + 203.795 €). Eu égard à diverses déductions et aux nouvelles dotations, le montant final s’obtient comme suit : 1.342.239,00 € (= 1.259.414 € - 47.860 € + 130.685 €)

- Les intérêts créditeurs et autres s’élèveraient à 101.000,00 €

Le montant budgété en rubrique 75, atteint donc 1.443.239,00 €, à comparer au montant du plan – soit un montant de 1.530.877 € (= 1.430.877 € + 100.000 €) mais attention, une partie du montant repris au plan a glissé vers la rubrique 78 – prélèvement sur impôt. Conferatur ci-dessous.


15. Rubrique 78 – Prélèvement sur impôts – subsides

a) Comptes 2015 : 230.775,99 €, à comparer au montant budgété de 16.470,00 €

Cette rubrique s’établit pour une première partie à 65.487,40 € et correspond à 5% de l’amortissement des subsides. Pour la deuxième partie s’élèvant à 165.288,59 €, il s’agit du prélèvement sur réserves immunisées, neutralisé pour la taxation par la dotation d’amortissement supplémentaire entraînée par la réévaluation du patrimoine échangé.

b) Budget 2016 : 245.862,00 €

Conferatur la rubrique 75. Le processus d’estimation est identique.

16. Rubrique 76 – Produits exceptionnels (y compris vente terrain)

a) Comptes 2015 : 5.870.481,51 €

Il s’agit essentiellement de la plus-value sur vente de l’échange du patrimoine. Un montant de 5.741.603,57 € est neutralisé par un même montant en compte 68 – Transfert en réserve immunisée pour reconstruction. Pour le reste, nous retrouvons ici la récupération taxe Grand Air à hauteur de 96.357,32 €.

b) Budget 2016 : 20.000,00 €

Nous avons prévu un montant de 20.000,00 € à titre précautionneux tenant compte notamment que nous « nettoyons » !

17. Rubrique 77 – dégrèvement d’exercices antérieurs

a) Comptes 2015 : nihil Il s’agit pour l’essentiel d’une régulation pour un solde de précompte immobilier non réclamé.

b) Budget 2015 : 1.000,00€

En conclusion, la différence entre le total de compte des produits (rubriques 70 à 78) s’élevant respectivement à 24.623.761,68 € en 2015 et 22.003.924,00 € dans le budget 2016 et le total des produits (rubriques 60 à 68) s’élevant respectivement à 25.186.393,47 € en 2015 et 21.916.736,00 € dans le budget 2016 génère une perte de 562.631,79 € en 2015, et un boni de 87.188,00 € au budget 2016.


EXAMEN DU BILAN (COMPTES 1 À 5) :

1. Introduction

Le bilan s’articule sur une relation de base très simple

Structure des emplois Structure des ressources

suivant l’origine suivant la durée

Actifs fixes nets (immobilisations + créances à plus d’un an) + Actifs circulants nets (stocks, créances à un an au plus, valeurs disponibles)- = Actif total

=

Fonds propres + endettement total = Passif total

=

Ressources permanentes (fonds propres + dettes à long et moyen terme) + endettement à court terme = passif total

2. Fonds de Roulement (F.R.N.) – Besoin du fonds de roulement (B.F.R.) et Trésorerie Nette (T.N.) L’équilibre financier d’une entreprise peut s’apprécier à partir du fonds de roulement net (F.R.N.), pour la structure à long terme, du besoin en fonds de roulement (B.F.R.) pour la structure à court terme. En quelque sorte, ces deux valeurs constituent respectivement la capacité de financement et le besoin de financement de l’entreprise.

F.R.N. = Ressources permanentes - Actifs fixes nets

ou Actifs circulant nets - endettement à court terme Formule 1

B.F.R. = Stocks + créances à un an au plus + comptes de régularisation d’actif

- dettes à un an au plus (sauf dettes financières de court terme) - provisions pour risques et charges - compte de régularisation (de passif) Formule 2 ou valeurs d’exploitation + valeurs réalisables à court terme - dettes commerciales - autres dettes à un an au plus

F.R.N. et B.F.R. n’ont de sens réel qu’en les confrontant

La différence entre F.R.N. (1) et B.F.R. (2) est égale à la trésorerie nette (T.N.) = Formule 3. La trésorerie nette (T.N.) qui constitue la position de liquidité d’une entreprise est également égale à Valeurs disponibles + placements de trésorerie

dettes financières à un an au plus Formule 4 = Formule 3


Déterminons le F.R.N. et le T.N. pour l’exercice 2015 (voir formules 1,2 et 3) :

Capitaux permanents y compris dettes à plus d’un an échéant le 31.12

119.603.656,44 € dont 2.872.354,37 €

+ Crédits S.L.R.B. L.T. ou subside régional à octroyer pour financer dettes fournisseurs ou prestataires y compris factures à recevoir

+ 760.723,38 €

- Actifs fixes nets - - 122.453.511,40 €

F.R.N. (1) - 2.089.131,58 €

Stock 92.923,22 €

+ Créances à un an au plus + 2.424.302,96 €

+ Comptes de régularisation d’actif + 220.169,84 €

- dettes à un an au plus (sauf dettes financières, dettes à plus d’un an échéant le 31.12)

- 3.867.807,92 €

+ dettes fournisseurs y compris factures à recevoir à financer par crédits S.L.R.B. L.T. ou subside régional

+ 760.723,38 €

- provisions pour risques et charges - 4.458.699,22 €

dont P.G.E.G.R de – 4.246.611,00 €

- compte de régularisation de passif - 87.585,37 €

B.F.R. (2) - 4.915.973,11 €

Trésorerie Nette ou T.N. (3) = (1) – (2)

+ 2.826.841,53 €

dont ARS reçue 1.591.654,59 €


3. Commentaires et conclusions

Fonds de roulement net ou F.R.N.

Notre F.R.N. présente un solde négatif entre ressources permanentes (ressources de longue durée) et immobilisations (emploi de longue durée). Dans ces circonstances, nous ne disposons pas de marge de sécurité destinée à faire face aux problèmes éventuels posés par le « court terme ». La règle d’harmonie ou de parallélisme qui veut que les ressources de longue durée financent les investissements n’est pas observée. D’un point de vue stratégique, c’est-à-dire à long terme, l’équilibre de Comensia n’est pas strictement garanti ! Ceci étant, nous devons insister sur le facteur positif de notre cash-flow que constitue l’excédent de 1.076.304,49 € des charges –comptables- financières (1.581.865,87 €) et d’amortissement (4.925.283,43 €) diminué du montant des subsides amortis (1.286.395,21 €), soit 5.220.754,09 € par rapport au total de 4.144.449,15 €, soit l’annuité versée au 31.12.2015 – 4.137.089,09 € – majoré du montant de chargement sur prélèvement – 7.360,06 € – versé à la S.L.R.B.

Cet excédent de 1.076.304,49 €, nonobstant le déficit de 562.631,77 € doit pouvoir compenser les effets négatifs sur notre F.R.N. du (pré) financement sur fonds propres d’études et d’investissements, à hauteur de plusieurs centaines de milliers d’euros.

En conclusion, la piste connue pour ramener en positif notre F.R.N. consiste à réaliser et à cumuler années après années des bénéfices dans notre compte de réserves. Présentement, cela n’implique plus de ralentir le rythme de nos activités tant au niveau du plan d’entretien et de réparation qu’à celui du plan de rénovation, avec le risque potentiel d’ailleurs de porter atteinte à la sauvegarde de notre outil de travail – notre patrimoine.

La mise en place du droit de tirage et de la subsidiation dans le cadre du contrat de gestion SLRB/sisp, nous a ouvert des perspectives favorables en matière de financement d’investissements de proximité par des ressources permanentes de longue durée (subsides et avances remboursables).

Besoin en fonds de roulement ou B.F.R.

Ceci étant, notre type d’activité avec son cycle commercial propre et notre gestion nous permettent d’atteindre un niveau de B.F.R. suffisamment négatif pour faire face à notre F.R.N. négatif. Ce résultat est aussi atteint par la croissance continue de la provision totale pour gros entretiens et grosses réparations : - 4.458.699,22 € au 31.12.2015.

Il convient également d’observer l’évolution des créances à un an au plus (hors locataires) au 31.12.2015, soit 2.424.302,96 €. Les créances régionales atteignent 1.000.899,22 € pour les familles nombreuses, 590.886,70 € pour personnes handicapées et nihil pour l’A.R.S.

D’un point de vue tactique, c’est-à-dire à court terme, l’équilibre de Comensia demeure assuré !

Trésorerie Nette ou T.N.

Conjuguée à un montant négatif de notre F.R.N., la position confortable de notre B.F.R. parvient à constituer une T.N. (trésorerie Nette) largement positive : 2.826.841,53 €.


OBSERVATION DE DIVERS POSTES DES COMPTES DE BILAN ET RÉSULTATS

Enfin, pour clôturer ce rapport sur la gestion de la société, il est intéressant d’observer l’évolution de quelques paramètres.

1. Evolution des arriérés, des irrécupérables amortis provision pour risques « réduction de valeur actée sur créances locatives » et ventilation des impayés au 31.12.2015

a) Arriérés des locataires présents et sortis.

Jusqu’au 31 décembre 2015, les situations des arriérés locatifs étaient dressées séparément par chacune des sisp du regroupement, avant consolidation. Les services financier et contentieux ont établi au 29 février 2016 la toute première situation des impayés des locataires présents et sortis de Comensia unitaire. Par ailleurs, la révision des loyers au 1er janvier entraîne comme chaque année une augmentation des impayés liés aux facteurs suivants :

- plusieurs locataires n’ayant pas communiqué les informations utiles au calcul de leur loyer, sont mises à

la valeur locative normale plus le maximum de la cotisation de solidarité - certains locataires continuent à payer l’ancien montant inférieur au nouveau montant - par ailleurs, certains locataires sont désorientés car ils ne reçoivent plus une facture mensuelle pour

paiement, donc ils attendent.

Les arriérés se présentent donc comme suit au 31 décembre 2016 et 29 février 2016. A relever que la provision constituée au 31.12.2015 « réduction de valeur actée sur créances locatives » couvre 75% des impayés des locataires sortis (100% pour les ex-Sorelo) et 50% pour les locataires présents.

Au 31.12.2015 Présents + Sortis = Total

ASSAM 98.365,47€ + 55.526,21€ = 153.891,68€ HFB 136.066,45€ + 11.765,89€ = 147.832,34€

CM 173.683,45€ + 18.633,66€ = 192.317,11€

COMENSIA au 31.12.2015 hors Sorelo/Comensia

408.115,37€ + 85.925,76€ = 494.041,13€

SORELO/COMENSIA 37.623,56€ + 15.360,00€ = 52.983,56€

COMENSIA 445.738,93€ + 101.285,76€ = 547.024,69€

Au 29.02.2016 Présents Sortis Total

COMENSIA 602.432,60€ + 119.243,30€ = 721.675,90€


b) Mise en irrécouvrable pour l’exercice 2015 – Utilisation de la provision pour risques « réduction de valeur actée sur créances locatives »

En sa séance du 29 octobre 2015, le Conseil a décidé, eu égard au rapport circonstancié du service juridique et contentieux, d’amortir les créances irrécouvrables pour un montant total de 127.226,87€, concernant 63 dossiers. A cet effet, le Conseil a utilisé la provision pour risques « réduction de valeur actée » constituée au 31 décembre 2014, à concurrence d’un montant de 327.706,25 € et couvrant à cette date, les impayés des locataires présents et sortis – 550.739,22 € -, à hauteur de 59,50%.

c) Reconstitution de la provision pour risques « réduction de valeur actée sur créances locatives » au terme de l’exercice 2015.

Comme indiqué ci-dessus, au 31.12.2015, les impayés des locataires présents et sortis de Comensia s’élèvent à 494.041,13 €, soit 408.115,37 € + 85.925,76 €. Comensia a constitué au 31.12.2015 une nouvelle provision pour risques « réduction de valeur actée sur créances locatives », à concurrence de 268.501,96 €, selon la règle de couverture des impayés à hauteur de 75% pour les locataires sortis et 50% pour les locataires présents. La dotation 2015 à cette provision pour risque s’élève donc à 68.022,58 € (= -327.706,25 € + 127.226,87 € + 268.501,96 €)

Pour le détail, conferatur le tableau récapitulatif repris ci-dessous.


Si tuation au 31/12/2014 du compte 409000 "Réduction de va leur

acté" sur créances locatives

Assam :

HFB :

CM :

Taux de couverture de 59,50% du montant des impayés au

31/12/2014 de :

Assam :

HFB :

CM :

Uti l i sation de la provis ion pour créances douteuses pour l 'exercice

2015 suivant documents ci -joint :

Assam :

HFB :

CM :

Pour rappel , montant ini tia lement budgété de : -€

Assam :

HFB :

CM :

Solde du compte "réduction de va leur actée sur créances locata ives au

31/12/2015" avant dotation

Assam :

HFB :

CM :

Arriérés des locata ires présents x 50 % + arriérés des locata ires sortis x 75 %

408.115,37€ x 50 % + 85.925,76€ x 75 %

Assam 98.365,47€ x 50 % + 55.526,21€ x 75 % = 90.827,39€

HFB 136.066,45€ x 50 % + 11.765,89€ x 75 % = 76.857,64€

CM 173.683,45€ x 50 % + 18.633,66€ x 75 % = 100.816,93€

Si tuation au 31/12/2015 du compte 409000 après dotation

Taux de couverture de : 54,35% du montant des impayés au 31/12/15

de : 494.041,13€

Assam :

HFB :

CM :

Dotation (+) ou reprise (-) de réduction de va leur actée sur créances locata ives

Assam :

HFB :

CM :

123.920,79€

99.818,06€

-€

109.843,94€ 127.226,87€

3.081,46€

14.301,47€

-€

-€

147.832,34€

192.317,11€

268.501,96€

327.000,37€

69.180,39€

14.275,30€

244.250,56€

54.878,92€

11.193,84€

327.706,25€

35.948,47€

65.663,80€

-33.589,69€

68.022,58€

REDUCTION DE VALEUR ACTEE SUR CREANCES LOCATIVES

II. CALCUL DE LA DOTATION OU DE REPRISE AU 31/12/2015

134.406,62€

200.479,38€

550.739,22€

153.891,68€


d) La ventilation des impayés des locataires présents au 28 février 2015 avec Sorelo/Comensia se

présente comme suit, lors de l’envoi des premières lettres de rappel et de mise en demeure dans le cadre de Comensia consolidé.

Entre 0 et 24,99 € 279

962 25,00 € et 249,99 € 353

250,00 € et 499,99 € 215

500,00 € et 749,99 € 115

750,00 € et 999,99 € 59 128 1000,00 € et 1249,99 € 43

1250,00 € et 1499,99 € 26

1500,00 € et 1749,99 € 15

45 1750,00 € et 1999,99 € 14

2000,00 € et 2249,99 € 9

2250,00 € et 2499,99 € 7

2500,00 € et plus 41 41

Vous trouvez ci-dessous la distribution des locataires en arriérés de paiement et ce que leurs impayés représentent par rapport au total d’arriérés.

entre 0 et 750 € 81,80% 31,84%

entre 750 € et 1.500 € 10,88% 22,41%

entre 1.500 € et 2.500 € 3,83% 14,24%

plus de 2.500 € 3,49% 31,51%

Le service juridique et contentieux saisi ainsi mieux son objectif prioritaire : réduire au maximum et au plus les impayés supérieurs à 2.500 euros.


2. Evolution de nos comptes courants S.L.R.B. ordinaire, plus-value sur vente maisons et allocation régionale de solidarité au 31 décembre 2015.

Nos comptes courants SLRB présentent un solde positif consolidé de 2.289.059,44€ au 31 décembre 2015, à ventiler comme suit :

Nos comptes SLRB ont généré un montant global d’intérêts créditeurs de 66.651,56€ ainsi que 6.694,95€ d’intérêts débiteurs eu égard à des découverts temporaires.

3. Situation de trésorerie nette ou valeur disponible

BANQUES 523.689,12

FORTIS (ASSAM) 235.188,62 FORTIS (HFB) 204.419,93 FORTIS (HFB - ST) 802,65 FORTIS (CM) 26.143,23 FORTIS (CM) - Dépôt 19.403,47 ING (CM) 27.221,15 Fortis (CM)

10.510,07

PARTS DETENUES 3.483,61

CAISSE 609,36

SLRB

2.299.059,44

Valeurs Disponibles 2.826.841,53

Cpt courant SLRB 527.703,76

ASSAM

3.331.100,90 Cité Moderne

368.788,54

HFB

964.903,41

Annuités

-4.137.089,09

Cpt ARS - SLRB 1.591.654,59

ASSAM

772.490,16 Cité Moderne

375.701,54

HFB

443.462,89

Cpt + values SLRB 179.701,09

HFB

82.036,09 ASSAM

97.665,00


4. Evolution des garanties locatives

- Le volume des garanties locatives déposées sur notre compte-courant ordinaire S.L.R.B. pour les baux antérieurs au 25.10.1985 s’établit à 21.055,06 €.

- Le montant des garanties en transit avant placement auprès de Fortis s’élève 31.12.2015 à 186.090,22 €.

- Le montant des garanties garages atteint 4.952,50 €.

- Enfin, le montant des garanties bloquées auprès de FORTIS, ING, DEXIA, intérêts compris, s’élève à 897.762,30 €.

5. Evolution des prélèvements sur crédits d’investissement budgétaires.

Il s’agit des emprunts ou avances remboursables (A.R.) contractés auprès de l’institution tutélaire pour le paiement de nos investissements immobiliers. A dater de 2002 (dans le concret 2004), les sisp bénéficient également de prélèvements sur crédits d’investissement non remboursables ou subsides (S). L’exercice 2015 constitue le premier exercice de Comensia de nos prélèvements sur crédits d’investissement budgétaires. Conferatur dans le rapport d’activité au chapitre 8 – Investissements : consommation de crédit budgétaires en 2015 et planification 2016-2021 avec plan financier. Pour cet exercice 2015 et les exercices prochains, nous relevons :

ANNEE AR + SUBSIDES = TOTAL TAUX DE SUBSIDES

2015 4.971.830 + 2.750.311 = 7.722.141 35,62%

Budget 2016 5.407.213 + 2.929.509 = 8.336.722 35,14%

Projection 2017 3.146.362 + 5.765.598 = 8.911.960 64,70%

Projection 2018 7.228.883 + 5.014.991 = 12.243.874 (1) 40,96%

Projection 2019 5.037.325 + 3.514.600 = 8.551.925 (2) 41,10%

Projection 2020 1.650.850 + 2.868.250 = 4.519.100 (3) 63,47%

Projection 2021 3.134.500 + 1.343.250 = 4.477.750 30,00%

hors projet Logement

(1) Itterbeek : 6.800.000€ (2) Destrier 1 : 8.283.198€

(3) Destrier 2 : 10.006.136€

50,00% 50,00% 50,00%


6. Evolution de l’annuité S.N.L. / S.L.R.B.

Il s’agit du paiement effectué chaque année au profit de l’institution tutélaire. Ce paiement comprend à la fois le remboursement des avances (amortissement des crédits d’investissement) et le versement des intérêts.

Année Montant annuité

S.N.L./S.L.R.B. en euros

Montant revenu locatif net des lgts garages, magasins, caves et

CMS + ARS

en % du revenu locatif net + ARS

au 31.12.2014 sans Sorelo/Comensia 4.032.477 12.360.890 32,62%

au 31.12.2014 avec Sorelo/Comensia

4.955.573 (estimation)


35,25%

au 31.12.2015 budget 4.137.089 12.835.399 32,23%

au 31.12.2015 sans Sorelo/Comensia 4.137.089 12.802.660 32,31%

au 31.12.2015 avec Sorelo/Comensia


14.470.288 34,98%

Au 31.12.2016 budget


15.182.768 34,56%

Dans le cadre du volet financier du plan stratégique 2016-2021, nous procéderons au cours de l’année 2016 à la détermination de l’évolution de notre annuité et nos recettes locatives nette majorée de l’ARS, eu égard au plan d’investissement 2016-2021 adopté par le Conseil en sa séance du 25 février 2016. Vous trouvez ci-dessous dans le rapport d’activité au chapitre 8. Investissements, tout le détail de la planification 2016-2021.


2. RAPPPORT D’ACTIVITE

PROJETS DANS LE CADRE D’UN PROGRAMME REGIONAL D’INVESTISSEMENT QUADRIENNAL 2002-2005 – QUADRIENNAL BIS, QUADRIENNAUX 2006-2009 ET 2010-2013 ET DERNIER QUADRIENNAL 2014-2017, Y COMPRIS DROIT DE TIRAGE FINANCEMENT PAR CREDITS BUDGETAIRES : AVANCES RECUPERABLES ET/OU

SUBSIDES.

1. Avenue Maurice Charlent à Auderghem : construction de 18 logements et d’un garage de 15 emplacements

Chantier SLRB n°2100/2005/05/01 Financement : Crédit budgétaire dans le cadre du programme quadriennal bis 2004-2007 à concurrence de

2.725.000,00€ à 100% ou 3.624.250,00€ à 133%. Crédit budgétaire complémentaire pour le solde : avances remboursables

Architecte : procédure de désignation – marché de services par appel d’offres restreint achevée le 28 mars 2007 : Danhier – De Smedt et Ramon

Réceptions provisoire et définitive

Commande des travaux a été passée le 18 juin 2010 à l’entreprise M&M SITTY de Marchienne-au-Pont pour le prix de 2.724.946,98€ hors TVA. La date de début du chantier a été fixée au 17 août 2010. Le délai d’exécution est de 570 jours de calendrier. La réception des travaux a eu lieu le 5 juillet 2012. Le décompte final des travaux arrêté après de longues discussions, à 3.044.492,31€ hors TVA, par Sorelo, le 17 août 2012, est demeuré contesté par M&M SITTY.

In fine, le décompte (DV1) a été signé par l’entrepreneur sous réserve pour un poste précis –profilés métalliques pour escaliers extérieurs- conformément à une réunion de travail et de conciliation à la SLRB, le 6 septembre 2012. Le décompte, transmis pour approbation à la SLRB le 13 septembre 2012 et approuvé par elle le 18 décembre 2012, s’élève à 3.044.232,10€ hors TVA à ventiler comme suit :

Montant de la commande 2.724.946,98€ 100,00%

Modifications après commande + 144.881,29€ + 5,32%

Révisions « salaires, charges sociales et matériaux »

+ 177.836,44€ + 6,52%

Moins-values - 3.432,61€ - 0,13%

Montant final hors TVA 3.044.232,61€ 111,71%

Lors d’une réunion de concertation le 26 octobre 2012 à la SLRB, l’entrepreneur a défendu son point de vue qu’une quantité de 3.474,78 kg d’acier doit être portée en compte pour profilés métalliques pour escaliers extérieurs. Les pourparlers n’ont pas abouti ! Par ailleurs, la retenue provisoire à titre de garantie pour mise en état d’ouvrages non conformes, s’élève à 22.500,00€. Début janvier 2013 la réception n’avait pas encore eu lieu eu égard à un


manque de diligence dans le chef de l’entreprise. L’amende de retard s’élève à 50€ par jour calendrier. Le délai court depuis le 15 septembre 2012. In fine, une réunion s’est tenue sur place le 16 janvier 2013. A la suite de quoi un planning des interventions à réaliser avant la réception définitive a été sollicité auprès de l’entrepreneur. Les travaux portent sur la sécurisation des toitures et terrasses, la remise en peinture de la façade, les infiltrations d’eau au niveau de la descente d’eau pluviale centrale en façade, les infiltrations au niveau de plusieurs boxes de garage.

A la suite de quoi, une réunion en vue de la réception définitive a eu lieu le 20 août 2013 mais n’a débouché sur aucun résultat concret ! Ensuite, il a été convenu avec la SLRB d’organiser une réunion le 18 février 2013 en présence de toutes les parties. Mais l’entrepreneur y a renoncé car les infiltrations dans trois boxes de garage constituaient toujours une réalité. Aussi longtemps que le problème ne trouvait pas une solution, SORELO n’accorderait pas la réception définitive. L’entreprise a investigué avec l’auteur de projet et SORELO. En juillet 2014, il est apparu que l’entrepreneur a révisé tous les avaloirs, y compris les relevés d’étanchéité contre les murs. A cette date, il n’y avait plus d’infiltrations observées dans les boxes de garage. Une dernière vérification par nos services a permis, fin 2014, de lever toutes les remarques. La branche patrimoine est chargée d’établir les documents de réception définitive. Rien cependant ne garantit la signature par l’adjudicataire des documents. Le manque absolu de diligence de l’entreprise à mettre les ouvrages non conformes en état de réception signifie normalement que la retenue à titre de garantie est perdue. Le 10 mars 2016, une première réunion de concertation s’est tenue. Les positions demeurent éloignées. Le service juridique de la SLRB doit être consulté quant aux modalités de libération de la retenue à titre de garantie pour ouvrages non conformes à mettre en état Affaire à suivre.


2. Immeubles sis Square Albert 1er 32 à 35 (76 logements) Remplacement des châssis en bois avec simple vitrage par des châssis avec double vitrage et intégration de la rénovation du bardage ouest y compris l’isolation thermique

Chantier SLRB n° 2170/2011/01/01 Mode de passation du marché : adjudication publique

Financement : crédit budgétaire dans le cadre du quadriennal 2006-2009 à concurrence d’un montant de

570.000,00€ (= 532.000 + 38.000) à 100% ou 758.100,00€ à 133% avances remboursables / PLT sans intérêt pour le solde

Le projet a consisté en un remplacement des châssis existants en bois simple vitrage (année de construction 1960) par des châssis en alu laqué à rupture thermique et double vitrage.


Commande a donc été passée le 6 novembre 2012 à l’entreprise De Ridder bvba pour le prix de 766.806,05€ hors TVA 6%. La date de commencement des travaux a été fixée au 3 décembre 2012, avec un délai d’exécution s’élevant à 360 jours de calendrier. La réception provisoire des travaux a finalement été accordée le 14 janvier 2014 Le décompte final, approuvé par la SLRB le 20 mars 2014, s’élève à 793.945,27 € hors TVA et à 841.581,99 € avec TVA, à ventiler comme suit :

Montant de la commande 766.806,05€ 100,00%



- 3.590,69€ - 0,47%

Montant final hors TVA (avant amende) 793.945,27€ 103,54%

La retenue provisoire pour travaux trouvés non-conformes à mettre en ordre s’élève à 7.500,00€. Cette garantie a été libérée le 28 mai 2014 à hauteur de 2.450.000€. Une amende de 5.050,00€ a été infligée, pour retard de 101 jours dans l’exécution. Le montant final de l’entreprise est donc ramené de 793.945,27€ à 788.895,27€ hors TVA. Enfin, la réception définitive a été accordée le 22 mai 2015. Affaire clôturée !


3. Immeubles sis Parc du Peterbos 3-6-8 à Anderlecht (90 logements) Rénovation des façades (bardage + châssis avec double vitrage) et des toitures y compris isolation thermique Chantier SLRB n° 2170/2005/10/01

Mode de passation du marché : adjudication publique Financement : crédit budgétaire dans le cadre du quadriennal 2006-2009 à concurrence de 1.440.000,00€ (=

630.000 + 630.000 + 180.000) à 100% et 1.915.200,00€ à 133% - et dans le cadre du quadriennal 2010-2013 (1ère tranche 2010) à concurrence de 1.503.660,89€ à 135% ou 1.113.822,88€ à 100%. Le budget consolidé s’élève à 2.553.822,88€ à 100% et 3.418.860,89€ (à 133%/135%). Le solde est financé par prêt à long terme.

Architecte et conseiller PEB : procédure de désignation – marché de services par appel d’offres restreint – achevée le 1er septembre 2010 : Agence d’architecture P&P et bureau Label – A

Réceptions provisoire et définitive Commande a donc été passée le 6 juillet 2012 à l’entreprise Louis De Waele pour le prix de 2.860.778,30€ hors TVA de 6%. La date de commencement des travaux a été fixée au 3 septembre 2012 avec un délai d’exécution s’élevant à 450 jours de calendrier. La réception provisoire des travaux a été accordée le 14 février 2014.

Le décompte final, approuvé par la SLRB le 16 avril 2014, s’élève à 3.039.196,21 hors TVA et à 3.221.728,15€ avec TVA, à ventiler comme suit :


Modifications après commande 184.734,55€ + 6,46%


- 3.313,83€ - 0,12%

Moins-values - 3.002,81€ - 0,10%

Montant final hors TVA (avant amende) 3.039.196,21€ 106,24%


La retenue provisoire pour travaux non conformes à mettre en ordre s’élève à 112.500,00€. Le procès-verbal de constat d’exécution des travaux, à concurrence de 107.700,00€ a été établi le 5 juin 2014. Une amende de 4.800,00€ a été infligée, pour retard de 64 jours dans l’exécution. Le montant final de l’entreprise est donc ramené de 3.039.196,21€ à 3.034.396,21€ hors TVA. La réception définitive a finalement été octroyé le 20 août 2015. Affaire clôturée.


4. Immeuble sis avenue Masoin 19-21-23 Jette (77 logements) Remplacement des châssis en bois avec simple vitrage par des châssis avec double vitrage Chantier SLRB n° 2100/2011/04/02

Financement : crédits budgétaires dans le cadre du quadriennal 2006-2009 à concurrence de 1.007.665,72€ à

133% , à majorer d’un PLT sans intérêt

Réceptions provisoire et définitives

Commande a été passée le 7 juillet 2014 à l’entreprise De Ridder bvba de Ranst pour les prix hors TVA de 744.447,85€. La date de commencement du chantier a été fixée au 18 août 2014, avec un délai d’exécution de 240 jours de calendrier. La pose a été entamée le 7 janvier 2015 avec un achèvement fin avril 2015. Le 11 mai 2015, nous avons dû constater que le chantier n’était pas en état de réception provisoire malgré l’octroi de 25 jours complémentaires au délai initial d’exécution de 240 jours de calendrier : 82% des travaux étaient exécutés et 18% inexécutés. Un procès-verbal de refus de réception provisoire a été établi le 11 mai 2015 et un recommandé exigeant un nouveau planning détaillé a été envoyé. Par ses correspondances respectives des 19 juin 2015 et 1er octobre 2015, l’adjudicataire a sollicité à nouveau la réception provisoire…. en vain. Ainsi le 29 octobre 2015, un refus de réception a été notifié pour les motifs suivants : un grand nombre de non-finitions intérieures et extérieures dont la fixation des garde-corps. Au 19 novembre 2015, la réception a encore été refusée pour les motifs repris ci-dessus. Affaire à suivre.


5. Immeuble sis rue de la Borne 54-64 à Molenbeek-St-Jean (32 logt) Rénovation des 20 logements (encore à rénover)

Chantier SLRB n° 2100/2006/01/03

Dans ce cadre de la lutte contre les logements obsolescents et inoccupables, ce dossier a été considéré comme prioritaire. Nous avons donc sollicité et obtenu le financement par crédits budgétaires du plan quadriennal d’investissement 2014-2017, à concurrence de 1.215.000,00€ à 135%. La notification nous est parvenue le 27 mars 2014. Nous pouvons donc poursuivre la rénovation de ce bâtiment (12 logements déjà rénovés). L’avant-projet sous la forme d‘un dossier « base d’adjudication est élaboré en interne, avec comme objectif son dépôt à la SLRB au 2ème trimestre 2016. Le PIG prévoit le dépôt de l’avant-projet au 1er septembre 2016. Affaire à suivre.


6. Immeuble sis rue Saint-Joseph 15 à 27 (30 logts) à Evere Rénovation complète des logements Chantier SLRB n° 2100/2010/01/01

Financement : crédit budgétaire dans le cadre du quadriennal 2006-2009 à concurrence de 2.473.583,56€ à

100% ou 3.289.866,13€ à 133%, majoré des crédits reportés (châssis Lacaille/Arrosoir 3) à concurrence de 252.000,00€ à 100% ou 335.160,00€ à 133%, soit 3.625.026,13€ puis 3.669.026,13 (complément de 44.000,00€ par DT 2014-2017) à 133% + solde par P.L.T. octroyé par la SLRB.

Architecte et équipe pluridisciplinaire : procédure de désignation – marché de services par appel d’offres restreint – achevée le 31 mars 2011 (Sorelo) : bureau d’études Serge Roose (mandataire)


Commande a donc été passée le 5 août 2013 à l’entreprise Batitec pour le prix de 4.083.679,75€. La date de commencement du chantier a été fixée le 1er octobre 2013. Le délai d’exécution s’élève à 580 jours de calendrier. La demande de réception provisoire du 14 octobre 2015 a débouché le 28 octobre 2015 sur un refus motivé eu égard à l’état d’avancement général du chantier. Par notre courrier recommandé du 28 octobre 2015, nous avons mis en demeure l’entreprise de nous transmettre un planning détaillé pour les travaux non-encore exécutés, repris dans le rapport technique de l’auteur de projet. Une nouvelle demande de réception provisoire nous a été adressée le 29 octobre 2015 avec un planning transmis le 30 octobre 2015.

Malheureusement, un nouveau refus a été notifié le 12 novembre 2015, pour les motifs repris ci-dessus.

In fine, le 25 novembre 2015, la réception provisoire sollicitée le 18 novembre 2015 a été accordée.


Le décompte final du chantier, d’un montant de 4.136.049,65€ à 100%, soumis pour approbation à la SLRB, se ventile comme suit :


Modification après commande + 116.236,16€ + 2,84%

Révision « salaires, charges sociales et matériaux » - 28.334,71€ - 0,69%

Amendes pour retard - 37.521,55 € - 0,92%


Les travaux trouvés non-conformes à la réception provisoire ont été réceptionnés le 14 janvier 2016 et la retenue libérée. L’inauguration des 30 logements rénovés de la rue Saint-Joseph a eu lieu le 9 octobre 2015 en présence des autorités régionales et communales.

Reste la réception définitive fin 2016 !


7. Rue Georges Lorand 5 (5 logts) à Ixelles Rénovation complète des appartements Chantier SLRB n° 2170/2010/01/01

Mode de passation du marché : adjudication publique Financement : crédits budgétaires dans le cadre du quadriennal 2006-2009 à

concurrence de 250.000,00€ à 100% ou 332.500,00€ à 133% Transfert obtenu des crédits budgétaires du projet Temple 9-13

à concurrence de 84.000,00€ à 100% ou 111.720,00€ à 133%, soit un total de 444.220,00€ à 133%

Transfert obtenu solde DT 2006-2009 de 27.058,56€ (Avance de 19.027,04€ et subsides de 8.029,52€)

Un prêt à long terme obtenu de 81.810,61€ à 100% ou 108.808,10€ à 135%

Solde financé à ce jour par fonds propres au-delà de 580.084,66€ [= 471.276,56€ (subs. 48,83%)

+ 108.808,10 (P.L.T.)]

Attribution du marché de travaux

In fine, le dossier adapté « base d’adjudication » nous a été fourni par l’auteur de projet le 13 mars 2015. L’estimation a été portée à 475.983,36€ à 100%. La tutelle allégée est en vigueur pour ce dossier de moins de 500.000 euros de travaux. Nous avons lancé l’appel à la concurrence le 2 mai 2015. L’ouverture des soumissions a eu lieu le 11 mai 2015. Trois offres nous sont parvenues. Il s’agit de :

N° Noms, prénoms et adresses

des soumissionnaires Montant

1 Pit Antwerpen NV Starrenhoflaan 27 - 2950 Kapellen

507.880,00€

2 ADT Construct sprl Chaussé de Wavre 1426 - 1160 Bruxelles

572.480,00€

3 Wocon NV Meerstraat 221 - 1840 Londerzeel

546.099,56€

A la suite de quoi, l’auteur de projet a procédé à l’examen des soumissions.


Après avoir pris connaissance du rapport d’analyse et de ses conclusions, le Conseil d’administration, en sa séance du 27 mai 2015 a approuvé la délibération suivante par laquelle il a décidé :

de ne pas retenir l’offre du soumissionnaire ADT Construct sprl pour le motif suivant «le casier judiciaire n’a pas été joint à l’offre et pas fourni par le soumissionnaire dans le délai imposé, repris dans la demande écrite adressé en date du 18/05/2015 par le pouvoir adjudicataire au soumissionnaire et que l’offre ne répond donc pas aux conditions de participation »

de désigner l’entreprise Pit nv de Kapellen, adjudicatrice des travaux pour un montant global de 507.912,43€ € + tva ;

de transmettre la présente délibération à la SLRB, autorité tutélaire, et de charger les directions générale et technique de répondre à toutes demandes de précisions que la S.L.R.B. pourrait formuler au sujet des résultats de l’adjudication ;

de boucler le financement de l’opération au-delà du montant disponible de 553.028,10€ (crédit budgétaire de 444.220,00€ + P.L.T. de 108.808,10€) par les soldes disponibles en droit de tirage 2006-2009 et 2010-2013, et au besoin, par fonds propres ;

de charger les Directions Générale et Technique du suivi du dossier et de la commande des travaux ;

Le dossier complet d’attribution du marché de travaux a été transmis à la tutelle le 2 juin 2015. In fine, le Conseil d’administration de la SLRB, en sa séance du 13 juillet 2015 a approuvé notre proposition de confier le marché de travaux à PIT de Kapellen pour le prix de 507.912,43€.

Avancement des travaux

Commande a donc été passée le 24 août 2015 à l’entreprise PIT pour un montant de 507.912,43 € hors TVA. Le début de chantier a été fixé au le 5 octobre 2015. Le délai d’exécution est de 350 jours de calendrier. Au niveau structurel, toutes les démolitions sont terminées, l’égouttage réalisé et la dalle de cave coulée. Etage par étage, le gros œuvre est exécuté.

Affaire à suivre.


8. Immeuble sis rue du Temple 9-13 à Bruxelles Rénovation complète de 12 logements et enveloppe Chantier SLRB n° 2170/2014/03/01

Financement : crédits budgétaires de 2.025.000,00 € à 135% dans le cadre du PQI 2014-2017

Procédure de désignation de l’auteur de projet et de l’équipe pluridisciplinaire

Le 25 juillet 2014, les directions générale et technique ont rencontré Madame Catherine Grosjean, responsable de la cellule pôle d’expertise de la SLRB et Madame Nathalie Hem, collaboratrice au sein de cette cellule. Il a été convenu que Madame Nathalie Hem élaborera le C.S.C. en vue de désigner l’auteur de projet et l’équipe pluridisciplinaire. Le Cahier spécial des charges a été rédigé en concertation avec notre département Etudes & Investissements à dater de septembre 2014. A la suite de quoi, le Conseil d’administration, en sa séance du 22 octobre 2014, a adopté la délibération relative à l’approbation des conditions de passation du marché (C.S.C.) visant à la désignation d’un bureau d’études ou d’une équipe pluridisciplinaire chargé de la mission complète d’étude et de suivi des travaux de rénovation complète de 2 immeubles de 6 logements sis rue du Temple 9-13 à 1000 Bruxelles et de la fixation du mode de passation du marché par procédure d’appel d’offres restreint avec une publicité européenne.

Le Conseil a donc décidé :

1. d’approuver le cahier spécial visant à la désignation d’un bureau d’étude ou d’une équipe

pluridisciplinaire (ARCH – ING STAB – ING TECH. SPEC – CONSEIL PEB-option), chargé de la mission complète d’étude et de suivi des travaux de la rénovation complète de 2 immeubles de 6 logements sis Rue du Temple, 9-13 à 1000 Bruxelles;

2. d’approuver le document justifiant le calcul du budget, obligatoirement à joindre au C.S.C., pour approbation par l’autorité tutélaire ;


3. de lancer une procédure négociée pour désigner un coordinateur de sécurité, indépendant de l’équipe pluridisciplinaire, pour les phases projet et chantier conformément notamment à l’A.R. du 25 janvier 2001;

4. d’approuver le mode de passation du marché moyennant une procédure d’appel d’offre procédure avec une publicité européenne.

5. d’informer l’autorité tutélaire de cette délibération et de leur transmettre pour approbation le cahier spécial des charges ;

6. de charger les directions générale et technique du suivi du dossier

La présente délibération et le Cahier spécial des charges ont été transmis à l’autorité tutélaire le 4 novembre 2014, soit avant le 5 janvier 2015, date prévue au P.I.G.. Le P.I.G. prévoit le dépôt à la SLRB du dossier d’attribution du marché de services le 4 janvier 2016 (avec un battement d’un mois). Par sa correspondance du 23 décembre 2014, la tutelle nous a informé que son Conseil, en sa séance du 22 décembre 2014, a marqué son accord sur la demande de dérogation aux objectifs régionaux (% de grands logements à coefficient de biotope, accueil des personnes à mobilité réduite) et que notre C.S.C. pour la désignation d’un auteur de projet est en cours d’analyse. Les remarques nous sont parvenues le 22 janvier 2015. Par son courrier du 20 janvier 2015, la SLRB nous a autorisé à la mise en concurrence des études. L’avis de marché est paru le 20 mars 2015.

Le 7 mai 2015, nous avons procédé à l’ouverture des demandes de participation. Sept demandes nous ont parvenues. Après examen des demandes de participation par le département Etudes & Investissements, le Conseil d’administration, en sa séance du 24 juin 2015, s’est rallié aux conclusions du rapport d’analyse et a adopté la délibération par laquelle, il a décidé :

- sur la base du tableau de classement et des motivations développées quant à la cotation des projets de référence introduits pour le critère subsidiaire, de sélectionner les cinq premières candidatures du classement et de les inviter à remettre offre, il s’agit de :

Offre n° Nom Total des points classement

4 AAC Architecture – BALT building engineering

17,00 1

2 Baneton – Garrino Architectes sprl - PEC - ACNergie

17,00 2

1 Roose & Partners Architects – Enesta sprl

15,50 3

7 Geraets Design Consult, Paridaens Ingénieurs bvba, Studiebureel Heedfeld, O.C.B.

13,50 4

6 Ariade Architectes sprl – DG Engineering – Homeco

13,00 5

- de charger les directions générale et technique d’inviter les candidats sélectionnés à

soumissionner. - d’informer l’autorité tutélaire de cette délibération ;

Les deux bureaux non retenus ont été avisés le 30 juin 2015.


Les cinq bureaux retenus ont été informés le 10 août 2015, de telle sorte que la procédure d’attribution du marché de services a pu se poursuivre. Les offres devaient nous parvenir le 2 octobre 2015, au plus tard. A relever que le PIG prévoit l’introduction du DMS à la SLRB le 4 janvier 2016 (avec un mois maximum de battement). Le département Etudes & Investissements a procédé à l’examen des offres. Les candidats ont été ensuite invités à présenter leurs offres devant une commission technique composée de membres du Conseil, désignés en son sein ainsi que la direction patrimoniale et du directeur général. Ce comité s’est réuni le 16 janvier 2016. In fine, en sa séance du Conseil d’administration du 28 janvier 32016, le directeur général et le directeur de la branche patrimoine ont présenté l’esquisse d’avant-projet retenue par la Commission technique, dont la composition a été approuvée par le Conseil, en sa séance du 16 décembre 2015. Après avoir entendu les commentaires et explications utiles, le Conseil unanime s’est rallié à la proposition de la commission technique et a approuvé la délibération par laquelle, il a décidé :

d’attribuer le marché de services relative à la mission complète d’étude et de suivi des travaux

pour la « rénovation complète de deux immeuble de 6 logements » sis Rue du Temple, 9-13 – 1000 Bruxelles au bureau GERAETS DESIGN Consult ;

d’exiger du bureau désigné, l’implantation des pièces de séjour côté façade/Sud ; d’attribuer conformément l’article 141§3 de la deuxième partie du CSC la prime, de 1.250,00€,

exigible aux autres candidats, vu qu’ils ont obtenu 60 % du total des points ; de soumettre cette délibération et le dossier d’attribution du marché à l’approbation de

l’autorité tutélaire ; de charger les directions générale et technique du suivi du dossier.

Le dossier d’attribution du marché de service a été déposé à la SLRB le 2 février 2016. A relever que selon le PIG, l’avant-projet doit être introduit à la SLRB le 1er septembre 2016 (avec un mois maximum de battement). In fine, la SLRB, par sa correspondance du 10 mars 2016, nous a transmis son approbation de notre décision de désigner l’équipe formée par l’A.R. BERT GERAETS PARIDAENS Ingenieurs bvba attributaire du marché de service. Nous sommes autorisés à passer commande !


9. Immeubles sis Parc du Peterbos 2-3-6-8 à Anderlecht (195logts) Rénovation des chaufferies 2/3 et 6/8 Chantier SLRB n° 2170/2011/04/01

Mode de passation du marché : adjudication publique Financement : crédits budgétaires dans le cadre du quadriennal 2006-2009 à concurrence de 105.263,16€ à

100% et 140.000,00€ à 133% P.L.T. obtenu pour le dépassement budgétaire

Réceptions provisoire et définitive chantier Peterbos 2 et 3

La réception provisoire a été accordée le 5 avril 2013. Le décompte final DV1, approuvé par la SLRB le 16 août 2013, s’élève à 116.163,66€ hors TVA et à 124.006,35€ avec TVA. La retenue pour travaux trouvés non-conformes s’élève à 2.500,00€. La réception définitive était prévue avant le congé de la construction. Par sa correspondance du 12 août 2014, nous avons notifié à l’entreprise C.F.A. que sans réaction de leur part concernant les travaux trouvés non conformes –signature du DV7 bis du 19 juillet 2013-, la réception définitive ne peut être accordée et la dernière facture et le cautionnement demeurent bloqués. Affaire toujours pendante.

Chantier Peterbos 6 et 8 - Réceptions provisoire et définitive

Commande a été passée le 5 août 2013 à l’entreprise AXO de Berchem-Sainte-Agathe pour le prix de 105.571,55€ hors TVA. Le début de chantier a été fixé au 2 septembre 2013 avec un délai d’exécution de 150 jours de calendrier. In fine, la réception provisoire a été accordée le 25 mars 2014. Le décompte final, approuvé par la SLRB le 30 mai 2014, s’élève à 103.131,04€ hors TVA et 109.635,62€ avec TVA, à ventiler comme suit :

Montant de la commande 105.571,55 € 100%

Modification après la commande + 2.829,08 € + 2,68%


+ 8,99 € + 0,01%

Amendes pour retard - 5.278,58 € - 5,00%

Montant final hors TVA 103.131,04 € 97,69 %


La réception définitive n’est toujours pas accordée car l’entrepreneur n’a toujours pas procédé à quelques mises en conformité. Affaire urgente à clôturer.

10. Immeubles sis Parc du Peterbos 10 à 18 à Anderlecht (461 logts) Rénovation de la chaufferie et des sous-stations et installation d’une cogénération (Peterbos 16)


Mode de passation du marché : adjudication publique Financement : crédits budgétaires dans le cadre du quadriennal

2006-2009 à concurrence de 206.766,92€ à 100% et 275.000,00€ à 133%

crédits budgétaires dans le cadre du DT 2014-2017 à concurrence de 322.410,72€ à 100% et 428.806,26€ à 133%

réaffectation sollicitée du solde disponible du DT 2010-2013 (ex-SORELO) à concurrence de 101.237,44€ (= 77.310,94€ en AR + 23.926,50€ en subs.)

affectation sollicitée de 102.999,39€ du solde encore disponible des DT 2015-2017 (ex-SORELO) (= 25.267,37€ en AR + 77.732,02€ en subs.)

Le montant total financé s’élève à 908.043,08€ à 133% + solde par fonds propres.


Attribution du marché de services – Désignation du bureau d’études

Par sa correspondance du 21 novembre 2014, la SLRB nous a autorisé à la mise en concurrence des études. La procédure négociée a été lancée le 16 décembre 2014. Les six bureaux d’études présélectionnés ont été invités à introduire leur offre pour le 2 mars 2015, au plus tard. Quatre offres nous sont parvenues, à savoir :


des candidates à la participation

1 Détang Engineering sprl Rue Johannes Gutenberg, 11 – B-1402 Nivelles

2 Pierre Berger Bureau d’études s.a. Voie de l’air pur, 6 – 4052 Chaudfontaine

3 Teenconsulting sprl Chaussée de Nivelles 60 – B-7181 Arquennes

4 SECA Benelux sprl Boulevard Paepsem, 22 – 1070 Anderlecht

Le département Etudes & Investissements a procédé à leur analyse. Le Conseil, en sa séance du 13 mai 2015 a adopté la délibération par laquelle il a décidé :

1. de désigner le bureau TEEN CONSULTING, lauréat de la procédure, comme auteur du projet

pour les travaux de la rénovation de la chaufferie avec cogénération située parc du Peterbos, 16 à 1070 Anderlecht ;

2. de ne pas attribuer la prime de 1.250,00€, suivant l’art 141§3 du CHC, au bureau n° 1 & 2, vu qu’ils n’ont pas atteint l’objectif de 60% du total des points ;

3. de transmettre la présente délibération et le rapport d’analyse à la SLRB et de charger les directions technique et générale du suivi du dossier.

Le dossier d’attribution du marché de service a été transmis à la tutelle le 18 mai 2015. Par son courrier du 25 juin 2015, la SLRB nous a fait savoir qu’elle a approuvé notre décision de confier le marché de services au bureau d’études Teen Consulting SPRL d’Arquennes. Les trois bureaux d’études non retenus ont été avisés par courrier du 22 juillet 2015. Commande a été passée le 27 août 2015 et la signature du contrat d’ingénierie a eu lieu le 9 septembre 2015.

Elaboration de l’esquisse et de l’avant-projet

Le P.I.G. prévoit le dépôt de l’avant-projet à la SLRB pour le 1er juin 2016. Une première réunion de travail s’est tenue en nos bureaux le 9 septembre 2015. Elle a été suivie par plusieurs autres. A la suite de quoi, Monsieur Roland Rixen, responsable Energie, a présenté l’avant-projet au Conseil, en sa séance du 25 février 2016. Après avoir entendu les commentaires et explications du responsable Energie et des Directions générale et patrimoniales, le Conseil a adopté la délibération par laquelle,

Eu égard aux éléments suivants :


- rénovation complète de la chaufferie PB16 : 3 chaudières condensation entre 2100 et 2300kW : 310.000€

- adaptation des sous stations, 2 options : adaptation minimale (problème de conformité PEB à gérer) : 96.000€ (variante :

conformité tab elec + isolation 156.000€) rénovation complète sous-stations : 216.000€

- vannes thermostatiques, suivant les normes PEB (à étaler dans le temps éventuellement) : 139.000€ pour 461 logements – 36.000€ uniquement immeuble 16.

- cogénération : 210.000€ avec un temps de retour de 3,6 ans - désamiantage : 153.000€ (chaufferie : 72.000,00€ + sous-stations : 81.000,00€)

Considérant la proposition de bureau TEEN CONSULTING eu égard au budget initial de 530.000€

à 100%. - PHASE I : Rénovation chaufferie PB16 + rénovation complète sous-station + désamiantage :

715.000€ - Demande de dérogation à l’IBGE pour vannes thermostatiques à étaler dans le temps

(planifiable sur 5 ans). - PHASE II : Investissement Cogénération à postposer (2ème semestre 2018) en fonction de la

rénovation de l’enveloppe (prévue en 2016-2018), afin de dimensionner optimalement la puissance eu égard aux besoins réels, après rénovation ;

Considérant que l’accroissement de l’enveloppe budgétaire nécessaire trouve son origine dans

les interventions, devenues incontournables, à savoir, rénovation totale des sous-stations, désamiantage et installations de vannes thermostatiques.

a décidé :

1. d’approuver l’avant-projet et le modus operandi d’une exécution du dossier en deux phases ; 2. de solliciter, en vue d’assurer le financement du projet :

o une réaffectation du solde disponible des crédits DT 2010-2013 (ex SORELO absorbé par COMENSIA) du projet de rénovation toiture Borne (32 logts), soit 101.237,44€ (= 297.000,00 – 195.762,56), dont 77.310,94€ en A.R. et 23.926,50€ en subsides ;

o une affectation d’un montant de 102.999,39€ du solde encore disponible des crédits budgétaires DT 2014-2017 (ex SORELO absorbé par COMENSIA) dont 25.267,37€ en A.R. et 77.732,02€ en subsides.

3. d’assurer le financement, si nécessaire, du solde par fonds propres. 4. de transmettre la présente délibération et l’avant-projet à la SLRB pour approbation et de

charger les directions technique et générale du suivi du dossier.

Le dossier complet d’avant-projet a été transmis à la SLRB le 29 février 2016. Affaire à suivre.


11. Immeuble sis Parc du Peterbos 16 à Anderlecht (116 logts) Rénovation des façades et remplacement des menuiseries extérieures + isolation


Financement : crédits budgétaires dans le cadre du P.Q.I. 2010-2013 à concurrence de 3.400.000,00% à 100%

ou 4.590.000,00€ à 135% crédits budgétaires dans le cadre du P.Q.I. 2014-2017 à concurrence de 843.750,00 € à 135% Le financement par C.B. est garanti à hauteur de 4.025.000,00€ à 100% ou 5.433.750,00€ à 135%. Au-delà, le financement est assuré par P.L.T. de 1.080.350,03€ (= 582.645,15€ + 497.704,88€) avec un taux d’intérêt de 3%.

Etude préalable / Diagnostic énergétique

Préalablement au lancement de ce projet, l’ASSAM a fait procéder à un diagnostic énergétique du bâtiment et de ses installations.


Procédure de désignation de l’auteur de projet et de l’équipe pluridisciplinaire

Par sa correspondance du 8 mai 2013, l’autorité tutélaire nous a fait savoir qu’elle approuvait la décision du Conseil du 27 mars 2013 de désigner le bureau d’architecture P&P Architecte comme auteur de projet à l’issue de la procédure d’appel d’offre restreint avec publicité européenne. Le 23 janvier 2014, la SLRB a approuvé notre décision du 18 décembre 2013 de désigner le bureau SECA Benelux comme conseiller PEB. Enfin, le Conseil d’administration, en sa séance du 25 juin 2014, a désigné la sprl Engineering comme bureau d’études techniques spéciales. Le dossier d’attribution a été transmis à la tutelle le 27 juin 2014. Celle-ci, par son courrier du 13 août 2014, nous a précisé qu’elle n’avait aucune remarque à formuler.

Approbation de l’avant-projet

Par sa correspondance du 11 juillet 2014, la SLRB nous a informé que son Conseil, en sa séance du 24 juin 2014, a approuvé l’avant-projet, pour un montant estimatif de 4.456.589,00€ hors frais, ainsi que le principe de passation du marché par adjudication ouverte. Nous avons été autorisés à faire établir le dossier « base d’adjudication ». Par sa correspondance du 3 juillet 2014, la SLRB nous a avisé de l’octroi d’un P.L.T. avec un intérêt de 3% pour couvrir le coût supplémentaire éventuel de 582.645,15€ à 135%.

Délivrance du permis d’urbanisme

La commission de concertation a examiné le 26 février 2015 notre de demande de permis d’urbanisme, tendant à démolir deux étages d’escaliers de secours extérieures, créer un nouveau chemin d’évacuation incendie, isoler les façades par l’extérieur, poser un nouveau revêtement de façades, remplacer les châssis et créer de nouvelles baies, refaire et isoler la toiture plate.

Après nous avoir entendus, elle a rendu l’avis favorable suivant :

« ….. Considérant que la demande a été soumise à l’enquête publique qui s’est déroulée du 5 février 2015 au 19 février 2015 et n’a donné lieu à aucune lettre et/ou observations ; Considérant que le projet propose de :

o ramener le plan à un bloc compact afin d’avoir un isolant continue sur toutes les surfaces et

d’obtenir un bâtiment basse énergie en refermant les terrasses (6 m² d’agrandissement des séjours),

o améliorer la lisibilité, la perception et la personnification du site en démolissant les cages d’escalier de secours en façades est et ouest,

o correspondre aux normes incendie et urbanistiques en vigueur en créant un nouvel accès vers la cage d’escalier de secours en façade sud en modifiant un appartement et en modifiant les portes palières des ascenseurs existants,

o valoriser l’immeuble en traitant l’enveloppe par la pose de nouveaux châssis performants et de nouveaux matériaux de façade ne nécessitant pas ou peu d’entretien,

………. Considérant que la demande déroge au Règlement Régional d’Urbanisme, Titre I :

o article 8 pour la hauteur des éléments techniques (ascenseurs, ventilations et cheminées) en toiture d’un bâtiment isolé ;


o article 13 pour la non-réalisation de toitures vertes ;

Considérant que la dérogation à l’article 8 du Titre I du RRU liée au fait de le pas réaliser des toitures vertes ; qu’il s’agit d’une construction existante ; que la structure portante et le surcoût ne permettent pas de les réaliser et que cette dérogation ne porte pas atteinte aux caractéristiques des lieux vu le caractère verdoyant du site ; Considérant que le projet propose des matériaux de qualité et présentant des caractéristiques modernistes ; que les modifications volumétriques au droit des façades par le rythme des terrasses et le jeu des matériaux semi-brillants/mats/micro perforés égayeront ces façades actuellement monotones ; Considérant que le projet participe également à l’amélioration des performances énergétiques et au rôle social par l’ajout d’un écran de projection en partie basse du pignon Nord ; Considérant que le projet doit se conformer au rapport du Service Incendie et d’Aide Médicale Urgente de la Région de Bruxelles-Capitale ;

AVIS FAVORABLE à condition de : o respecter l’avis du SIAMU ….. »

In fine, le permis d’urbanisme nous a été délivré le 30 avril 2015.

Elaboration et approbation du dossier « base d’adjudication »

Commande du dossier a été passée le 12 août 2014, avec lettre de rappel du 2 décembre 2014 concernant le respect du délai. Le PIG prévoyait son dépôt à la SLRB le 24 avril 2015. A la suite du Comité de suivi du 3 avril 2015, la SLRB nous a octroyé un délai complémentaire d’un mois, soit jusqu’au 24 mai 2015 (avec un battement d’un mois). L’auteur de projet nous a remis le dossier « base d’adjudication » le 22 mai 2015.

Après examen par le département Etudes & Investissements, le dossier composé des documents suivants a été déposé à la tutelle le 3 juin 2015 :

- le cahier spécial des charges MT2013 y compris le plan de sécurité & santé; - l’inventaire amiante, ainsi que le CHC concernant le désamiantage ; - le métré détaillé avec l’estimation; - les feuilles de plan type, concernant les parties concernées; - le métré détaillé ; - le métré récapitulatif M.R.2013;

Nous avons joint également l’estimation adaptée du projet. Cette estimation est basée sur les résultats des sondages sur le site et des résultats potentiels des tests à l’arrachement. Lors du test à l'arrachement effectué en début de chantier, le résultat obtenu sera utilisé pour définir la pérennité de la fixation des panneaux de parement béton. Il y aura 8 tests d'arrachement à effectuer à savoir : 2 par façades, l'un dans le bas et l'autre dans le haut de la tour. o Si les tests sont positifs, il y aura lieu de ne rien faire. L’estimation s’élève à 4.527.344,88€ o Si l'un des tests est négatif il y aura 2 options, à savoir :

Option n°1 : les tests sont très négatifs et celui-là implique la situation la plus défavorable : on peut placer des ancrages chimiques qui permettent de refixer les panneaux bétons. La nouvelle façade est fixée sur le parement béton, vu qu'on s'est assuré de sa fixation. L’estimation s’élève à 4.825.259,28€


Option n°2 : les tests ne sont ni positifs ni très négatifs, mais ils ne répondent pas aux normes : on peut placer un galandage qui vient se fixer dans les poutres de ceinture 1 étage sur 2. Le parement béton est considéré comme perdu. Le système de façade est fixé de dalle à dalle. Le galandage servira également comme support pour le nouveau bardage. L’estimation s’élève à 4.778.656,13€.

Il convient pour l’estimation de tenir compte également que dans le projet, vu la modification de la sécurité d’incendie, une colonne de 17 appartements sera entièrement rénovée (cuisine / sanitaire / nouvelles trémies techniques), et que 3 appartements PMR seront complétement rénovés et adaptés aux dernières normes en vigueur dans le cadre d’une opération tiroir. Eu égard au dépassement du budget global octroyé de 4.456.589,00€ à 100%, nous avons sollicité une extension de financement par P.L.T., si un dépassement supplémentaire est nécessaire en fonction des résultats de la procédure ouverte et suite aux résultats des tests à l’arrachement. Par sa correspondance du 23 juin 2015, la SLRB a accusé réception de notre dossier déposé le 5 juin 2015. Elle sollicite quelques documents manquants et une explication détaillée claire de l’augmentation du budget de 4.089.677,00€ à l’avant-projet à 4.527.668,00€ ou 4.825.259,28€ ou 4.778.656,13€ au dossier « base d’adjudication », selon les options. Le Conseil d’administration de la SLRB, en sa séance du 14 juillet 2015 a approuvé la majoration du budget qui sera financé par un PLT à 3%. La tutelle a examiné en août et septembre 2015, le dossier sous l’aspect technique et a émis le 29 septembre 2015 plusieurs remarques dont l’auteur de projet a tenu compte. Suite à une ultime réunion de travail, le 15 octobre 2015, avec les techniciens de la SLRB, nous avons pu transmettre à notre tutelle le dossier « base d’adjudication » le 30 octobre 2015.

Pour mémoire, selon le P.I.G., le dépôt du dossier d’attribution du marché de travaux à la SLRB est fixé au 24 janvier 2016 ! Ce dossier se compose des documents suivants :

- le cahier spécial des charges ; - la description des travaux adaptée ; - le métré détaillé adapté en fonction des remarques ; - les plans adaptés ; - la version néerlandaise.



L’autorisation de mise en adjudication des travaux nous a été notifiée par courriel le 2 décembre 2015, puis confirmée par courrier le 14 décembre 2015. L’ouverture des offres a été fixée au 29 février 2016. Six offres nous sont parvenues. Il s’agit de :


des soumissionnaires Montant Remarques

1 RENOTEC Acaciastraat 14c – 2440 GEEL

4.984.400,55 €

2 HULLBRIDGES Rue de Pieton 71 – 6183 TRAZEGNIES

4.975.897,70 € Remise commerciale de 5% soit 4.727.102,82€

3 M&M SITTY Route de Beaumont 150-152 – 6030 MARCHIENNE-AU-PONT

5.088.307,59 €

4 IN ADVANCE Rue de la Grenouillette 2C – 1130 HAREN

5.198.539,23 € Variante I : 5.422.927,23€ Variante II : 5.481.894,08€

5 FLORE CARTOFLEX Scheerbeekstraat 21 – 9120 MELSDE

5.447.791,20 € Variante I : 5.570.335,20€ Variante II : 5.577.456,00€

6 PIT Antwerpen Starrenhoflaan 27 – 2950 Kapellen

5.689.331,18 €

Affaire à suivre.


12. Immeuble sis Parc du Peterbos 6 à 1070 Bruxelles (48 logts) Aménagement des 2 coursives dans le cadre du % culturel ou 101ème % Chantier SLRB n° 2170/2012/02/01

Mode de passation du marché : appel d’offres Financement dans le cadre du % culturel du programme quadriennal d’investissement 2006-2009 : 120.000,00€ à 133% Artistes : Mesdames Lucile Soufflet et Domitienne Cuvelier Etudes et contrôle des travaux : service technique ASSAM/SORELO

Par sa correspondance du 25 juin 2010, la tutelle nous a informé que suite à notre courrier du 15 janvier 2009 répondant à l'appel à projet du 101ème %, son Conseil d'administration a approuvé notre candidature en sa séance du 1er décembre 2009.

Avancement des travaux et réception provisoire

Par nos correspondances du 23 juillet 2014, nous avons passé commande à l’entreprise P.P. rénova Building d’Affligem des travaux :

- de fourniture et pose de céramiques et mosaïques pour un prix de 68.580,65€ hors TVA ; - de peinture dans les coursives pour un prix de 23.684,10€ hors TVA

Le début des travaux a été fixé au 18 août 2014 avec des délais d’exécution respectifs de 120 et 80 jours de calendrier. Le marché de travaux de peinture devrait s’exécuter simultanément avec le marché de pose des faïences dans les coursives, ce qui est illogique en terme de déroulement du chantier : les deux marchés de travaux doivent avancer l’un à la suite de l’autre. Dans ce contexte, pour les travaux de peinture, une prolongation de délai de 60 jours a été accordée le 29 octobre 2014. Tous les travaux ont été achevés dans le délai, à savoir, pour fin décembre 2014.

Les réceptions provisoires des travaux ont été accordées le 22 janvier 2015. Les décomptes finaux, soumis à la SLRB dans le cadre de la tutelle à posteriori, s’élèvent respectivement à 73.047,45€ hors TVA pour la fourniture et la pose de céramiques et faïence, et à 20.016,00€ hors TVA pour les travaux de peinture, à ventiler comme suit :

Lot 1 : travaux de peinture


Modification après la commande - 3.175,00€ - 13,69%

Révision « salaires, charges sociales et matériaux

- -

Montant final hors TVA 20.016,00€ 86,31%

Lot 2 : Fourniture et pose de céramique et faïence

Montant de la commande 68.580,65€ 100%

Modification après la commande + 4.466,80€ + 6,51%


- -



Les réceptions définitives sont en cours.

Par sa correspondance du 14 mars 2016, la SLRB nous invite à organiser avec elle, une inauguration officielle. Elle prépare la plaquette signalétique à placer, ainsi que la fiche de communication relative à ce projet.

Affaire à suivre.


13. Immeubles sis Parc du Peterbos 2-3-6-8 à Anderlecht (195 logts) Remplacement des colonnes de décharges d’eaux usées, désamiantage et amélioration équipement de cuisine


Mode de passation du marché : adjudication publique Financement : Crédits budgétaires dans le cadre du quadriennal 2010-2013 à concurrence de 585.000,00€ à

100% ou 789.750,00€ à 135% Crédits budgétaires pour le complément dans le cadre de l’enveloppe « travaux urgents »

2010-2013 à concurrence de 340.875,75€ à 100% ou 460.182,26€ à 135%.

Le financement est donc assuré par C.B. à hauteur de 925.875,57€ à 100% et 1.249.932,26€ à 135%.


Ce dossier est traité en interne. L’ouverture des soumissions a eu lieu le 10 juin 2014. Deux offres ont été remises, à savoir :

- sa Danneels de Naninne : 1.971.503,80€ - sa Jordan de Jumet : 4.658.363,81€

Eu égard aux prix inacceptables remis, le Conseil d’administration, en sa séance du 25 juin 2014, a approuvé la délibération suivante, entraînant la renonciation à l’attribution du marché dans le cadre de l’adjudication publique du 10 juin 2014 et la remise en concurrence par procédure négociée sans publicité :


de renoncer à l’attribution du marché sur la base l’article 35 de la loi du 15 juin 2006 ; de procéder à la remise en concurrence par procédure négociée sans publicité sur la base de

l’article 26 § 1 d) et e) de la loi du 15 juin 2006 ;


de charger le département Etudes & Investissements de la finalisation du dossier en vue de la remise en concurrence par procédure négociée sans publicité des travaux dans le meilleur délai ;

de charger les directions générale et technique du suivi du dossier.

La délibération a été transmise à la tutelle régionale le 30 juin 2014. Par notre correspondance du 21 octobre 2014, nous avons informé les deux soumissionnaires que notre Conseil d’administration a pris la décision de renoncer à l’attribution du marché sur la base de l’article 35 de la Loi du 15 juin 2006 et de procéder à la remise en concurrence du marché par procédure négociée du dossier repris sous rubrique, sur la base des dispositions de l’article 26§1 d) et e) de la loi du 15 juin 2006. Celles-ci stipulent qu’il peut être traité par procédure négociée lorsque dans le cadre d’un marché public de travaux, il n’a été proposé que des prix inacceptables, pour autant que les conditions initiales du marché ne soient pas substantiellement modifiées et que, lorsque la première procédure n’a pas été obligatoirement soumise à la publicité européenne, le pouvoir adjudicateur peut, en vue d’élargir la concurrence, consulter en outre des entrepreneurs qui, selon lui, peuvent répondre aux exigences en matière de droit d’accès et de sélection qualitative, que ceux-ci aient remis ou non une offre dans le cadre de la première procédure. Dans ce cadre, nous avons invité les deux soumissionnaires à nous rencontrer le vendredi 7 novembre 2014. L’objectif de la concertation consistait à déterminer des pistes permettant de réaliser des économies au niveau du coût des projets mais également à mieux comprendre le contenu de votre offre à propos de certains postes (groupe de travaux) repris dans le métré en particulier :

l’évacuation des conduites de gaz ;

la démolition partielle des cuisines existantes ;

l’installation des conduites d’évacuation sanitaire ;

l’installation du réseau électrique intérieur ;

le désamiantage ;

les logements temporaires et provisoires.

Les deux entreprises ont pris la décision de participer à la procédure négociée. A la suite de cette concertation, un dossier complet sera transmis aux deux entreprises de telle sorte qu’elle puisse remettre prix. Nous communiquerons ultérieurement la date de dépôt de l’offre adapté dans le cadre de cette procédure négociée. Notre sisp, durant le Comité de suivi du 19 novembre 2014, a évoqué la possibilité –pour négocier un meilleur prix- de sortir certains postes du métré, dont le relogement des locataires qui n’est pas le métier des soumissionnaires. Une pré-visite groupée sur place a eu lieu le 29 janvier 2015. L’objectif de cette pré-visite consistait à mieux appréhender les méthodologies du projet et la réalité du contenu des offres remises en juin 2014. Cette rencontre a permis d’expliquer et de détailler les travaux à exécuter ainsi que l’organisation du désamiantage. Les participants ont abordé les questions suivantes : coordination générale des travaux, aménagement du chantier, dispositifs de sécurité à mettre en place, possibilités d’acheminement et de stockage des matériels, éventuels travaux de démolition. Un nouveau P.I.G. a été sollicité et obtenu en Comité de suivi du 3 avril 2015 !


Le dossier de marché de travaux (DMT) était à introduire le 1er juin 2015 et le début de chantier est prévu le 1er octobre 2015. In fine, la procédure négociée a été relancée avec ouverture des offres le 4 mai 2015. Les cuisinières et les logements de transit ont été enlevées du marché, ce qui a ramené l’estimation des travaux à 875.237,23€. Nous avons relevé les soumissions suivantes :

1 sa Danneels Rue des Gerboises 6 à 5100 NANINNE

1.669.544,29€ Variante obligatoire

16.351,00€

2 sa Jordan Rue Wattelar 94 à 6040 JUMET

1.391.900,77 Variante obligatoire

16.154,00€

Eu égard aux prix décevants remis, une ultime négociation a eu lieu en octobre 2015. Ensuite, nous avons appelé à une nouvelle remise de prix, le 10 novembre 2015, mais sans succès !

Noms, prénoms et adresses des soumissionnaires

Montant Remarques

s.a. Danneels Rue des Gerboises 6 à 5100 NANINNE

1.621.151,57€ Variante

obligatoire : 16.351,00€

Montant de l’offre avec

rabais de 2%

s.a Jordan Rue Wattelar 94 à 6040 JUMET

1.364.062,75€ Variante

obligatoire : 16.023,98€

Montant de l’offre et de la

variante obligatoire avec

rabais de 2%

In fine, le Conseil, en sa séance du 27 novembre 2015, a approuvé la délibération par laquelle, Il a décidé :

de renoncer à l’attribution du marché dans le cadre de la procédure négociée ; de confier au département Etudes & Investissements la mission d’adapter le C.S.C. et de

déterminer les mesures d’amélioration et/ou d’économie du projet de relancer une nouvelle procédure ouverte ;

En date du 21 décembre 2015, nous avons donc interpellé par courrier la tutelle, à la suite du dernier Comité de suivi des investissements. La procédure d’attribution du marché de travaux relatif au projet de remplacement des décharges d’eaux usées désamiantage et amélioration équipement cuisine, n’aboutit guère, faute d’un prix que nous pourrions juger acceptable. Dès lors, il a été convenu, sur notre proposition, d’organiser une réunion le 20 janvier 2016 rassemblant Comensia, l’IBGE et la SLRB, pour débattre de la méthodologie des travaux du point de vue de désamiantage qui laisse en suspens un choix déterminant pour l’élaboration des prix par les entreprises. L’objectif de la concertation est l’adaptation du cahier des charges en accord avec la SLRB et l’IBGE, permettant une nouvelle adjudication ouverte.


De cette réunion, il ressort : - la complexité du désamiantage des colonnes techniques ne permet pas selon l’IBGE, le maintien

des locataires dans les logements, leur relogement doit absolument être prévu. - vu le coût prépondérant du poste désamiantage dans ce projet, il est préférable de scinder la

partie désamiantage du reste des travaux. - le coût du relogement temporaire des locataires étant non-négligeable, il est préférable

d’allouer ce montant à l’amélioration du patrimoine.

En conclusion, il est préconisé :

- de libérer les logements des locataires à raison d’une colonne par trémie afin de tendre vers le risque zéro lors du désamiantage et de faciliter la mobilité des ouvriers dans les zones de travail.

- d’adopter le dossier en deux lots, à savoir les travaux de désamiantage du logement et les travaux de remise en état du logement (conferatur le dossier marché stock en cours d’élaboration)

Affaire à suivre.


14. Immeubles sis Parc du Peterbos à Anderlecht (+/- 656 logts) Rénovation complète de 24 appartements

Adjudication stock Financement : crédits budgétaires dans le cadre du

P.Q.I. 2014-2017 à concurrence de 533.333,33€ à 100% ou 720.000,00€ à 135%

Le dossier est traité en interne par le département Etudes & Investissements. La conclusion de ce dossier prioritaire doit nous permettre de rénover au fur et à mesure de leur libération des logements vétustes et/ou fortement dégradés, dans le cadre de la lutte contre les inoccupés et inoccupables. Le P.I.G. prévoit le dépôt à la SLRB de l’avant-projet le 1er décembre 2015 et du dossier « base d’adjudication » le 5 mars 2016 (avec un battement maximal d’un mois). L’avant-projet sous la forme d’un dossier « base d’adjudication » sera déposé au cours du mois de mars 2016. Affaire à suivre.

15. Immeuble sis Square Albert Ier à Anderlecht (75 logts) Rénovation complète / Opération-tiroir - 1ère phase de +/- 25 logements

Financement : crédits budgétaires dans le cadre du P.Q.I. 2014-2017 à concurrence de 1.259.259,26€ à 100% et

1.700.000,00€ à 135%

Le dossier est traité en interne par le département Etudes & Investissements. Le P.I.G. prévoit le dépôt à la SLRB de l’avant-projet le 1er septembre 2016. Affaire à suivre.


16. Renouvellement des installations électriques des communs et des appartements par la Régie des travaux/Section électricité

Attribution du marché de stock – Fourniture du matériel

Le financement est assuré par Droits de tirage 2010-2013 et 2014-2017, soit 330.300,00€ à 135% (= 102.300,00€ + 228.000,00€) Début 2015, le budget réservé sur le DT 2010-2013 était liquidé et celui sur le DT 2014-2017 était entamé. Conferatur ci-dessous les chantiers de grande ampleur. Pour rappel, le Conseil d’administration de Comensia (ex-ASSAM), en sa séance du 29 mai 2013, a approuvé la délibération par laquelle il a décidé de désigner l’entreprise Electric comme fournisseur du marché de fourniture électrique. Le dossier complet d’attribution de ce marché de fourniture de matériel électrique a été transmis à la tutelle, le 3 juin 2013. L’approbation de la SLRB nous est parvenue le 1er août 2013. La base de la commande est fixée à 186.594,32€ hors TVA. L’adjudicataire Electric s.a. a été avisé le 23 août 2013. Un nouveau marché de fourniture devrait être lancé fin 2016 au plus tard.

Chantiers de grande ampleur

Pour 2014, nous avions planifié des travaux à hauteur de 94.750,00€ (= 53.750,00 + 41.000,00)

Outre la rénovation des communs et sous-sols du Parc du Peterbos 18-18a, nous avions programmé la rénovation de 35 appartements dans ce même bâtiment et la rénovation de la parlophonie et du contrôle d’accès de la rue du Temple 5-7, prévue initialement en 2013. Le bilan pour l’exercice 2014 se présente comme suit : un total de 78.177,46€, à ventiler en matériel -51.837,46€- et main d’œuvre -26.340,00€-. Trois opérations ressortent : - rénovation de 31 appartements sis Parc du Peterbos 18-18A pour un montant total de

31.431,05€ + 2.254,84€ ; - rénovation parlophonie et contrôle d’accès Temple 5/7 pour un montant de 9.168,67€ ; - rénovation coursive et éclairage de secours au Parc du Peterbos 6 pour un montant de

25.932,33€

Pour 2015, nous avions programmé des travaux à concurrence de 135.000,00€ (= 78.000,00 + 57.000,00)

Il s’agit principalement de la rénovation de communs et de 20 appartements au Parc du Peterbos 18-18A et de l’aménagement sur le site Lavoisier de nos nouveaux bureaux administratifs ainsi que du déménagement des ateliers de la section électricité vers le Peterbos. Le bilan pour l’exercice 2015 se présente comme suit : un total de 178.391,56 €, à ventiler en matériel – 115.721,56 € – et main d’œuvre – 62.670,00 € –.


In fine, deux opérations ont occupé pour l’essentiel nos électriciens : - rénovation de 23 appartements sis Parc du Peterbos 18-18A pour un montant de 28.796,45 €. - aménagement des bureaux sur le site Lavoisier y compris achat luminaires pour un total de

136.844,94 €.

Pour 2016, nous avons programmé des travaux à concurrence de 210.100,00 € (= 116.700,00 €

de matériel + 95.400,00 € de main d’œuvre).

Il s’agit principalement de la rénovation des communs (reportée de 2015 à 2016) et de la rénovation de logements au Parc du Peterbos 18-18A pour un total de 96.000 €, mais aussi la rénovation des parlophonies dans divers bâtiments (Peterbos 3-6, Dunant 12-14, Initiative 5, etc) pour un total de 61.900,00 €.

17. Rénovation et isolation des toitures Rue de la Borne 54-64 à Molenbeek (32 logements)

Chantier SLRB n° 2100/2013/02/01 Mode de passation du marché : adjudication publique Financement assuré par crédit budgétaire sur DT 2010-2013 : 297.000,00€ à 135% Le département Etudes et Investissements a établi le dossier « base d’adjudication ». A l’issue de la procédure d’attribution du marché de travaux, la SLRB, par sa correspondance du 9 décembre 2013, nous a fait savoir qu’elle a approuvé notre proposition de confier les travaux à l’entreprise « Tectum Constructors bvba » de Melle pour le prix de 191.829,56€ hors TVA 6%.

Avancement des travaux et réception provisoire

Commande a été passée le 8 janvier 2013. Le début de chantier a été fixé au 10 février 2013 avec un délai d’exécution de 240 jours de calendrier.


La réception provisoire a pu être accordée le 5 janvier 2015. Le décompte final des travaux, en cours d’approbation par la SLRB, s’élève à 173.038,50€ hors TVA à ventiler comme suit :


Modifications après commande - 9.016,79€ - 4,70%


- 182,79€ - 0,10%

Amende de retard - 9.591,48€ - 5,00%


La réception définitive a été accordée le 24 février 2016. Affaire clôturée.

18. Installation de chauffage individuel / mise en conformité Rue des Palais 178 à Schaerbeek (solde 17 logements sur 27)

Chantier SLRB n° 2100/2014/02/01 Mode de passation du marché : procédure négociée Installation individuelle abandonnée au bénéfice d’une installation collective Financement assuré par crédit budgétaire sur DT 2010-2013 : 68.850,00€ à 135% + ajuste ment par DT 2014-2017 : 57.111,75€ à 135% et 2ème ajustement de 23.597,81€

Il a été convenu de passer du chauffage individuel au chauffage collectif car l’étude de faisabilité se révèle favorable. Dans ce contexte, le département Etudes & Investissements a établi le dossier d’avant-projet.

Approbation de l’avant-projet

Le dossier d’avant-projet complété par la délibération a été transmis à la tutelle régionale dans le cadre de la procédure de tutelle allégée, le 26 septembre 2014. La SLRB nous a communiqué le 2 juin 2015 son approbation !

Approbation de l’attribution du marché de travaux

L’adjudication ouverte a été lancée le 17 mars 2015 avec une estimation des travaux s’élevant à 119.528,40€ hors TVA. L’ouverture des soumissions s’est déroulée le 27 avril 2015. Sept offres nous sont parvenues. Après avoir pris connaissance du rapport d’analyse des offres établi par le département Etudes & Investissements, le Conseil d’administration, en sa séance du 18 juin 2015, s’est rallié à ses conclusions et a approuvé la délibération suivante par laquelle il a décidé :


de désigner l’entreprise Soudotig sprl de Schepdaal, adjudicatrice des travaux pour un montant 110.784,86€ + tva pour le projet de base avec possibilité de levée d’option pendant le chantier d’un montant de 2.138,40€ + tva. ;

d’assurer le financement d’un éventuel dépassement budgétaire estimé à 17.479,86€ à 100%- par un montant équivalent du solde du D.T. 2014-2017 encore disponible ;

de transmettre la présente délibération à la SLRB, autorité tutélaire, et de charger les directions générale et technique de répondre à toutes demandes de précisions que la SLRB pourrait formuler au sujet des résultats de l’adjudication ;

de charger les directions générale et technique du bon suivi du dossier et de la commande des travaux ;

Le dossier d’attribution a été transmis à la SLRB le 24 juin 2015. Par sa correspondance du 11 août 2015, la SLRB nous a informé qu’elle a approuvé notre proposition de confier les travaux à l’entreprise Soudotig sprl pour un montant de 112.923,26€ hors TVA 6% et option comprise.

Commande et avancement des travaux

Commande a été passée le 12 octobre 2015 à Soudotig sprl pour un montant de 110.784,86€ + TVA 6% avec possibilité de lever l’option d’un montant de 2.138,40€. La date de commencement du chantier a été fixée au 23 novembre 2015. Le délai d’exécution de 130 jours calendrier.


19. Projet PLAGE - Rénovation installation de chauffage collective et production ECS centralisée – Chaussée de Forest 222-228 à Saint-Gilles Chantier SLRB n° 2100/2015/01/01

Mode de passation du marché : procédure négociée Financement assuré par crédits budgétaires DT 2014- 2017 à hauteur de 67.500,00€ à 135%

Réceptions provisoire et définitive Commande des travaux a été passée le 17 octobre 2014 à l’entreprise AXO sa pour un montant de 42.864,91€ hors TVA. La date de début du chantier a été fixée au 3 novembre 2014 et le délai d’exécution s’élève à 45 jours de calendrier.


In fine, la réception provisoire a été accordée le 5 janvier 2015. Le décompte final, soumis à la SLRB dans le cadre de la tutelle à postériori, s’élève à 43.989,11€ hors TVA 6%, à ventiler comme suit :



Révision « salaires, charges sociales et matériaux »

- -


Par son courrier du 13 avril 2015, la SLRB n’émet aucune observation sur la procédure menée. Demeure la réception définitive. Affaire presque clôturée.

20. Immeubles sis Parc du Peterbos 2-3-6-8 et 10-10a-11-11a et 16 initialement + immeubles 17-17a et 18-18a à Anderlecht (659 logts) Rénovation et mise en conformité des 25 (=17+8) installations d’ascenseurs

Exécution : marché de travaux par adjudication publique Financement : crédit budgétaire sur les droits de tirage 2006-2009 : (66.661,79€ ramené à nihil) et 2010-2013

ajusté (621.838,21€ + 104.100,00€ + 67.500,00€), soit 793.438,21€ à 135% (phase 1) crédit budgétaire dans le cadre P.Q.I. 2014-2017 : 1.296.513,00€ à 135% (phase 2)

Tous les dossiers ont été élaborés par le département Etudes & Investissements, en concertation avec notre consultant ascensoriste.

Avancement des travaux (phase 1 – Peterbos 2-3-6-8) et réception provisoire

Commande des travaux a été passée le 18 août 2014, à l’entreprise Schindler pour un montant de 323.875,00€ hors TVA de 6%. Le début de chantier a été fixé au 8 septembre 2014. Le délai d’exécution est de 210 jours de calendrier. A l’issue du délai de fabrication, le montage des installations a été entamé à la mi-mars 2015. A l’issue de ce chantier, les ascenseurs ont été quasi mis à neuf dans tous leurs aspects (machinerie, gaine, cabine,…). La réception provisoire a été accordée le 30 octobre 2015. Le décompte final des travaux, approuvé par la SLRB le 18 janvier 2016 dans le cadre de la tutelle allégée, s’élève à 309.335,65€ hors TVA, à ventiler comme suit :

Montant de la commande 323.875,00 100,00%

Modifications après commande + 2.124,00 + 0,66%

Révisions « salaires, charges sociales et matériaux » - 440,72 - 0,14%

Amende de retard - 16.193,75 - 5,00%

Montant final hors TVA 309.364,53 95,52%

Un montant de 6.130,00€ a été retenu pour travaux non conformes. Affaire à suivre.


Avancement des travaux (phase 1/Peterbos 16) et réception provisoire

Commande des travaux a été passée le 18 août 2014, à l’entreprise Schindler pour un montant de 314.040,00€ hors TVA de 6%. Le début de chantier a été fixé au 8 septembre 2014. Le délai d’exécution est de 220 jours de calendrier. A l’issue du délai de fabrication, le montage de l’installation devait être entamé en janvier 2015. Les travaux ont commencé le 26 janvier 2015 avec une période planifiée de travail de 40 jours. A l’issue du chantier, les ascenseurs seront quasi mis à neuf dans tous leurs aspects (machinerie, gaine, cabine,…). La réception provisoire a été accordée le 30 octobre 2015. Le décompte final des travaux, approuvé par la SLRB le 3 mars 2016 dans le cadre de la tutelle allégée, s’élève à 312.594,64€ hors TVA, à ventiler comme suit :




- 168,58€ - 0,05%

Amende de retard - 15.702,00€ - 5,00%


La retenue pour travaux non conformes s’élève à 2.630,00€. Affaire à suivre.

Attribution des deux marchés de travaux (phase 2)

L’estimation globale s’élève à 938.440,00€ à 100% pour un financement assuré de 1.296.513,00€ à 135%. Les deux avis de marché ont été envoyés le 30 décembre 2014. Les deux ouvertures des soumissions ont eu lieu le 16 février 2015.

Pour le Peterbos 10 à 11A, trois offres nous sont parvenues, à savoir :



1 RENSONNET 454.280,00€

2 TECHNILIFT 474.736,00€

3 COSMOLIFT 441.771,26€

Pour le Peterbos 17-17A et 18-18A, quatre offres nous sont parvenues, à savoir :



1 TECHNILIFT 484.676,00€

2 HUGO DE JONGH 403.920,57€


N° Noms, prénoms et adresses des soumissionnaires

Montant

3 COSMOLIFT 421.448,55€

4 RENSONNET 422.055,00€

Le département Etudes & Investissements a établi les rapports d’analyse des offres. Les dossiers d’attribution des marchés ont été soumis pour approbation au Conseil en sa séance du 25 mars 2015. Le Conseil a d’abord adopté la délibération relative à la désignation de l’adjudicataire pour le marché se rapportant à la rénovation et à la mise en conformité des ascenseurs dans les immeubles Parc du Peterbos 10-10a et 11-11a : Le Conseil a donc décidé :

de désigner le soumissionnaire Cosmolift comme adjudicataire des travaux de rénovation et

mise en conformité des ascenseurs sis dans les immeubles Parc du Peterbos 10-10a et 11-11a à 1070 Bruxelles pour un montant de commande de 441.804,00 € + tva ;

de charger les directions technique et générale du suivi du dossier.

Par sa correspondance du 18 juin 2015, la SLRB nous a fait savoir qu’elle a approuvé notre décision de confier les travaux à l’entreprise Cosmolift de Gand pour le prix de 441.804,00€ hors TVA. Nous avons été autorisés à passer commande. Le Conseil a ensuite adopté la délibération suivante relative à la désignation de l’adjudicataire pour le marché se rapportant à la rénovation et à la mise en conformité des ascenseurs dans les immeubles du Parc du Peterbos 17 à 18a


que l’offre de Hugo de Jongh ne répond pas aux conditions de participation et donc n’est pas

sélectionnée pour l’analyse; de désigner le soumissionnaire Rensonnet comme adjudicataire des travaux de rénovation et

mise en conformité des ascenseurs sis dans les immeubles Parc du Peterbos 17-17a et 18-18a à 1070 Bruxelles pour un montant de commande de 422.055,00 € + tva.

de charger les directions technique et générale du suivi du dossier.

Par sa correspondance du 18 juin 2015, la SLRB nous a fait savoir qu’elle a approuvé note décision de confier les travaux à l’entreprise Rensonnet pour le prix de 422.055,00€ hors TVA. Nous avons été autorisés à passer commande.

Commande et avancement des travaux – Peterbos 10 à 11a

Les communications légales aux soumissionnaires ont été envoyées le 25 juin 2015. In fine, la commande des travaux a été passée le 12 août 2015, à l’entreprise Cosmolift pour un montant de 441.804,00€ hors TVA de 6%. Le début de chantier est fixé au 14 septembre 2015. Le délai d’exécution est de 250 jours de calendrier.


Commande et avancement des travaux – Peterbos 17 à 18a

Les communications légales aux soumissionnaires ont été envoyées le 25 juin 2015. In fine, la commande des travaux a été passée le 11 août 2015, à l’entreprise Rensonnet pour un montant de 422.055,00€ hors TVA de 6%. Le début de chantier est fixé au 14 septembre 2015. Le délai d’exécution est de 240 jours de calendrier.

21. Rénovation et mise en conformité des installations d’ascenseurs dans les immeubles du site Aulne à Ixelles Chantier SLRB n° 2170/2015/01/01

Rue Wystman 6 (1 installation), rue A. Mathieu 23 (1 installation), rue M. Yourcenar 2 et 4 (2 installations) – 1ère partie de la phase 3

Financement : crédits budgétaires dans le cadre du DT 2014-2017 à concurrence de 162.000,00€ à 135% Elaboration et approbation de l’avant-projet et du dossier « base d’adjudication »

Notre sisp est auteur de projet. Le Conseil d’administration, en sa séance du 25 février 2015, a adopté la délibération relative à l’approbation de l’avant-projet et du dossier base d’adjudication des travaux de rénovation et de mise en conformité des ascenseurs dans les immeubles, par laquelle : Il a décidé :

d’approuver les dossiers d’avant–projet et base d’adjudication du dossier « Hôpital

Militaire » ; de mettre ces dossiers en adjudication moyennant la procédure d’un marché ouvert ; de charger le département Etudes & Investissements du suivi des dossiers auprès de la

SLRB en respectant le P.I.G. proposé quant à la commande des travaux Le dossier complet d’avant-projet sous la forme d’un dossier « base d’adjudication » a été transmis le 13 mars 2015, à la SLRB. Par sa correspondance du 7 mai 2015, la SLRB nous a informé que l’avant-projet a été approuvé par la direction générale de la SLRB, pour un montant estimatif de 114.200€ hors frais, ainsi que le principe de passation de marché par adjudication ouverte. Nous avons été autorisés à procéder à la mise en concurrence.

Attribution du marché de travaux L’avis de marché a été envoyé le 9 novembre 2015. L’ouverture des soumissions a eu lieu le 16 décembre 2015. Deux offres ont été remises et analysées par le département Etudes & Investissements. A la suite de quoi, en sa séance du 28 janvier 2016, le Conseil s’est rallié aux conclusions de l’auteur de projet et a adopté la délibération par laquelle,


Il a décidé :

o de déclarer l’entreprise COSMOLIFT adjudicatrice des travaux de rénovation et de mise en conformité des ascenseurs des immeubles sis Rue Wytsmans, 6 – Rue Mathieu, 23 – Rue Yourcenar, 2-4 à 1050 Ixelles, pour un montant de commande de € 111.376,00 + tva.

o de charger les directions générale et technique du suivi du dossier.

Le dossier complet d’attribution du marché de travaux a été transmis à la tutelle le 1er février 2016. Par sa correspondance du 25 février 2016, la SLRB nous a fait savoir qu’elle approuvait notre, proposition de confier les travaux à l’entreprise Cosmolift de Gand pour le prix de 111.376,00€ hors TVA.

Commande et avancement des travaux

In fine, la commande a été passée le 10 mars 2016, à l’entreprise Cosmolift pour un montant de 111.376,00€ hors TVA de 6%. Le début de chantier est fixé au 4 avril 2016. Le délai d’exécution est de 160 jours calendrier.

22. Rénovation et mise en conformité des ascenseurs dans les immeubles sis rue Longtin 58 et 60 à Jette

Financement : crédits budgétaires dans le cadre du P.Q.I. 2014-2017 à concurrence de 108.000,00€ à 100% et

145.800,00€ à 135%

Elaboration et approbation de l’avant-projet et du dossier « base d’adjudication »

Note sisp est auteur de projet. Le dossier est donc traité en interne. Le Conseil d’administration, en sa séance du 28 janvier 2016, a adopté la délibération par laquelle, Il a décidé :

d’approuver le dossier d’avant–projet et base d’adjudication des travaux de rénovation et

de mise en conformité des deux ascenseurs sis rue Longtin 58 et 60 à 1090 Jette ; de mettre ce dossier en adjudication moyennant la procédure d’un marché ouvert ; de charger le département Etudes & Investissements du suivi du dossier auprès de la SLRB.

Le dossier complet d’avant-projet, sous la forme d’un dossier « base d’adjudication », et la délibération ont été transmis à la SLRB, le 1er février 2016. Affaire à suivre.


23. Rénovation et mise en conformité des ascenseurs Dossier 1 : ascenseur sis dans l’immeuble rue de Bosnie 92 à Saint-Gilles Dossier 2 : ascenseur sis dans l’immeuble rue des Palais 178 à Schaerbeek Dossier 3 : ascenseurs sis dans les immeubles rue du Chapeau 33 et Chaussée de Mons 237 à Anderlecht

Financement : crédits budgétaires dans le cadre du P.Q.I. 2014-2017 – Conferatur la délibération reprise ci-

dessous

Elaboration et approbation des dossiers « base d’adjudication »

Notre sisp est auteur de projet. Le dossier est traité en interne. Le Conseil d’administration, en sa séance du 28 janvier 2016, a adopté la délibération suivante :

Le Conseil d’administration, Vu la loi du 17 juin 2013 relative à la motivation, à l’information et aux voies de recours en

matière de marchés publics et de certains marchés de travaux, de fournitures et de services

Vu les engagements financiers par crédit budgétaire dans le cadre du Plan quadriennal d’investissement 2014-2017 : o Pour le dossier 1 : une installation dans l’immeuble sis rue de Bosnie 52 à 1060 St.-Gilles,

avec une enveloppe de 54.000,-€ à 100 % ; o Pour le dossier 2 : une installation dans l’immeuble sis rue des Palais 178 à 1030 Schaerbeek,

avec une enveloppe de 54.000,- € à 100 % ; Vu les engagements financiers par crédit budgétaire dans le cadre du droit de Tirage 2014-2017 :

o Pour le dossier 3 : une installation dans l’immeuble sis rue de Chapeau et une installation dans l’immeuble sis Chaussée de Mons, avec une enveloppe globale de 81.000,-€ à 100 %

Vu la prise en charge par le département Etudes & Investissements de COMENSIA de

l’élaboration de ces trois dossiers ;

Vu l’établissement final des dossiers d’appel d’offres ;

Considérant que l’analyse technique complète de chaque installation envisage les objectifs suivants : o les installations rénovées et les mises en conformité répondront aux exigences de la

législation belge et aux directives européennes ; o un choix de nouveaux éléments et/ou de la technologie à l’avantage du confort des

utilisateurs permettra de réaliser des économies d’énergie, notamment par l’installation la variante de fréquence ;

Vu les estimations suivantes des travaux :

o Pour le dossier 1 : une installation dans l’immeuble sis rue de Bosnie 52 à 1060 St-Gilles, un montant de 40.2900,-€ à 100 % ;

o Pour le dossier 2 : une installation dans l’immeuble sis rue des Palais, 178 à 1030 Schaerbeek une montant de 54.700 à 100 % ;

o Pour le dossier 3 : une installation dans l’immeuble sis rue de Chapeau et une installation dans l’immeuble sis Chaussée de Mons, un montant global de 68.350,-€ à 100 % ;


Vu que les estimations de chaque dossier sont inférieures au plafond prévu en matière de

procédure négociée sans publicité, à savoir 85.000€ ; Vu que, sur la base des montants estimés, les dossiers sont soumis à une tutelle a posteriori ;

décide :

d’approuver les dossiers appel d’offres établis par le département patrimoine de Comensia de mettre ces dossiers en appel d’offres moyennant des procédures négociées; d’approuver la liste des entreprises à consulter en respectant un minimum de 3 par dossier, à

savoir :

charger le département Etudes & Investissements du suivi des dossiers auprès de la SLRB.

Nous nous situons en tutelle à posteriori. Dès lors, le pouvoir adjudicateur Comensia a pu lancer directement les mises en concurrence. Trois installateurs ont été invités à remettre offre le 22 février 2016 pour les trois sites concernés. Les offres doivent nous parvenir le 29 mars 2016 au plus tard. Affaire à suivre.

24. Plan de rénovation des toitures des immeubles du Parc du Peterbos

Financement assuré par crédit budgétaire sur droit de tirage 2006-2009 porté de 582.220,00€ à

680.700,00€, puis majoré de 53.689,30€ le 30 avril 2013

Peterbos 10-10a et 11-11a

Le décompte final, approuvé par la SLRB le 23 mai 2013, s’élève à 385.631,84€ hors TVA.


Modification après la commande 17.969,29€ + 4,96%


5.479,40€ + 1,51%


La réception définitive a été accordée le 6 avril 2014. Affaire clôturée !

Schindler Rue de la Source, 15à 106 Bruxelles Maintenance actuelle Chapeau

Kone Rue de Bretagne, 24 à1200 Bruxelles Maintenance actuelle Mons

Cosmolift Maaltesmeers, 5 à 9052 Gent Maintenance actuelle Bosnie/Palais

GNL Av. J. Dubrucq 44 à 1080 Bruxelles Maintenance divers


Peterbos 18-18a

Commande a été passée le 18 février 2014 à l’entreprise Ecologische Groendaken de Lummen, pour le prix de 286.696,98€ hors TVA. Le début du chantier a été fixé au lundi 24 mars 2014. Le délai d’exécution s’élève à 180 jours de calendrier. La réception provisoire a été accordée le 24 septembre 2014. Le décompte final, approuvé le 20 novembre 2014 par la SLRB, s’élève à 284.907,28€ hors TVA, à ventiler comme suit :




+ 1.678,89€ + 0,59%


La réception définitive sera accordée au printemps 2016. Affaire clôturée !

25. Immeuble sis rues Savonnerie / Delaunoy à Molenbeek (20 logts) Rénovation des toitures

Chantier SLRB n° 2170/2011/06/01 Exécution : marché de travaux par procédure négociée Financement assuré par crédit budgétaire sur droit de tirage 2006-2009 (avenant du 19 mars

2009) : 56.338,00€ et porté à 96.000,00€ (avenant du 29 septembre 2011), puis majoré de 12.972,49€ suite à l’ajustement du 30 avril 2013

Réceptions provisoire et définitive Commande a été passée le 31 mai 2013 à Dekkers pour le prix de 85.670,20€ hors TVA. La date de commencement du chantier a été fixée au 24 juin 2013. Le délai d’exécution est de 150 jours de calendrier. La réception provisoire a été accordée le 25 novembre 2013. Le décompte final, approuvé par la SLRB le 7 février 2014, s’élève à 79.860,99€€ hors TVA à ventiler comme suit :




- 438,14€ - 0,51%


La réception définitive a été octroyée le 12 janvier 2015. Affaire clôturée.


26. Rue Montserrat 11-23 à Bruxelles (23 logts) Installation de chauffage individuel / Rénovation et mise en conformité (solde 17 lgts)

Chantier SLRB n° 2170/2014/01/01 Exécution : procédure négociée Financement : DT 2010-2013 à concurrence de 68.850,00€ à 135% + solde DT 2010-2013 à hauteur de 3.180,37€

Commande et réception des travaux

Commande a été passée le 19 janvier 2015 à l’entreprise Dimanche s.a. de Nismes pour le prix de 65.120,73€. La date de commencement des travaux a été fixée au 2 mars 2015 et le délai d’exécution s’élève à 80 jours de calendrier. La réception provisoire a été accordée le 2 juin 2015. Le décompte final, soumis à la SLRB dans le cadre de la tutelle à posteriori, s’élève à 65.120,73€ hors TVA, à ventiler comme suit :


Modification après la commande Nihil -


Nihil -


La retenue provisoire pour travaux non conformes s’élève à 2.500,00€. Nous avons transmis le dossier complet à la SLRB, le 22 juin 2015, dans le cadre de la tutelle à posteriori. Affaire à suivre.


27. Projet PLAGE – Rénovation d’installations de chauffage central collectif et de production centralisée d’E.C.S. – Square Albert Ier, 33-35 à Anderlecht (76 logts)

Exécution : procédure négociée Estimation : 77.200,00€ à 100% Financement : Fonds propres


Commande des travaux a été passée le 19 septembre 2013 à l’entreprise E.T.I. de Wavre pour le prix de 84.796,74€ hors TVA. La réception provisoire des travaux a finalement été accordée le 4 décembre 2013 Le décompte final s’élève à 85.190,10€ hors TVA et à 90.301,50€ avec TVA, à ventiler comme suit :


Modifications après commande - -


+393,36€ +0,40%


Les résultats de l’année 2014 révèlent une réduction des consommations énergétiques de plus de 20%, toutes choses restant égales. La réception définitive a été accordée en avril 2015. Affaire clôturée.


28. Fourniture de 2.631 détecteurs de fumée conformes à la législation Placement dans les logements de l’ex-ASSAM (+/- 1200 logts)

Financement : par DT 2014-2017 à hauteur de 154.680,30€ à 135%

En 2015, les détecteurs de fumées que nous avons placés dans nos logements, ont atteint la durée d’âge limite de 10 ans et doivent donc être remplacés ! Lors de son Comité de Concertation du 24 septembre 2014, la S.L.R.B. a décidé de répondre favorablement à la demande de deux fédérations de prendre en charge le marché conjoint relatif à la fourniture de détecteurs de fumée conformes à la législation en vigueur. Il a été précisé d’emblée que le financement de l’opération sera assuré par chaque sisp au prorata de ses besoins. Par ailleurs, la participation des sisp à ce marché est laissée à leur discrétion. L’ex-ASSAM a donné mandat spécial et gratuit à la SLRB pour agir en son nom et pour son compte pour :

la préparation du cahier spécial des charges et des documents utiles nécessaires à la réalisation du marché conjoint de fourniture de détecteurs de fumée associant la SLRB et les SISP volontaires de la Région de Bruxelles Capitale.

la passation et l’attribution du marché de fourniture de détecteurs de fumée dans le cadre du marché conjoint associant la SLRB et les SISP volontaires de la Région de Bruxelles Capitale.

Les sisp du secteur, intéressées, devaient renvoyer à la SLRB – pour le 21 octobre 2014 au plus tard – mandat signé indiquant le nombre de détecteurs à livrer – 2631 en l’occurrence – et à l’adresse unique de livraison. Le Conseil d’Administration, en sa séance du 22 octobre 2014, a ratifié le mandat spécial à la SLRB. Par sa correspondance du 20 août 2015, la SLRB nous a informés des résultats de la mise en concurrence pour l’attribution du marché conjoint de fourniture de détecteurs de fumée : offre n° 1 : XELTYS s.a. offre n° 2 : SICLI s.a. Tenant compte des critères établis au cahier spécial des charges, il est apparu que l’offre régulière économique la plus avantageuse était celle de SICLI s.a. avec un prix de 9,04€ hors TVA par détecteur. Pour Comensia (ex-ASSAM), le prix sera donc de 2.631 x 9,04 = 23.784,24€ hors TVA. Reste à planifier le placement. Affaire à suivre.


29. Patrimoine ex-SORELO - Placement de 762 portes résistantes au feu Projet financé par crédit budgétaire – Quadriennal 2014-2017 à hauteur de 369.000,00€ à 100% ou

498.150,00€ à 135% Type dossier : tutelle d’approbation allégée – Dossier base d’adjudication

Ce dossier est géré en interne.

Le 21 avril 2015, nous avons transmis à la SLRB le dossier avant-projet sous forme d’un dossier « base d’adjudication » avec une estimation de 416.070,00€. Ce dossier reprend le remplacement des portes résistantes au feu des appartements de notre patrimoine suivant le relevé établi, ainsi que certaines portes de service, comme p.e. chaufferie, local compteurs, etc. Le dossier se compose des documents suivants : - le cahier spécial des charges MT2013 y compris le plan de sécurité & santé; - le métré détaillé avec l’estimation; - le métré récapitulatif M.R.2013; Par sa correspondance du 29 juin 2015, la tutelle nous a informé qu’elle a approuvé l’avant-projet pour un montant de 416.070,00€ et nous a autorisé à la mise en concurrence par adjudication ouverte. La procédure a été lancée le 22 octobre 2015 avec une ouverture des offres le 30 novembre 2015. A la suite de quoi, le Conseil de Comensia, en sa séance du 28 janvier 2016, a approuvé la délibération par laquelle, Il a décidé :

de déclarer l’offre de l’entreprise SOTRAFEU SPRL formellement irrégulière pour le motif suivant :

“ Le soumissionnaire n’a pas remis sa « Déclaration d’exécution et données du soumissionnaire entrepreneur principal. » suivant II.1. Clauses administratives du cahier spécial des charges.

de ne pas attribuer le marché pour permettre de faire une étude plus profonde sur la conformité des types de portes; o de renoncer à l’attribution du marché dans le cadre de la procédure ouverte ; o de modifier le cahier spécial des charges et de scinder le dossier en quatre marché séparés

(COMENSIA – Foyer Bruxelles – Foyer Etterbeek et Foyer Laeken); o de transmettre les informations pour les nouveaux marchés à passer au Foyer Bruxellois, au

Foyer Etterbeekois et au Foyer Laekenois ; o de transmettre la présente délibération à la SLRB, autorité tutélaire, pour approbation et

répondre à toutes demandes de précisions que la SLRB pourrait formuler au sujet du dossier ; o de confier au département Etudes & Investissements la mission d’adapter le C.S.C. et de

déterminer les mesures d’amélioration et/ou d’économie du projet o de relancer une nouvelle procédure ouverte sur la base de l’article 24 de la loi du 15 juin 2006

; o pour le Lot 3 au nom de la société COMENSIA;

Le dossier complet a été transmis à la tutelle, le 1er février 2016. Affaire à suivre.


30. Rue Longtin 58-60 à Jette (38 logts) - Rénovation des toitures

Financement : 486.000€ à 135% - PQI 2014-2017 Auteur de projet : études et suivi des travaux en interne Elaboration de l’avant-projet et du dossier « base d’adjudication » Le PIG prévoit comme dates de dépôt à la SLRB, respectivement les 1/9/2016 et 1/9/2017.

31. Avenue Ernest Masoin 19-23 à Jette (77 logts) – Rénovation des toitures

Financement : 418.500,00€ à 135% - PQI 204-2017 Auteur de projet : études et suivi des travaux en interne

Elaboration de l’avant-projet et du dossier « base d’adjudication » Le PIG prévoit comme dates de dépôt à la SLRB, respectivement le 1/9/2016 et le 1/9/2017.


32. Avenue Ernest Masoin 19-23 à Jette (77 logts) Remplacement des colonnes de décharges et rénovation cuisine

Financement : 650.000,00€ à 135% - PQI 2014-2017 Auteur de projet : études et suivi des travaux en interne Elaboration de l’avant-projet et du dossier « base d’adjudication » Le PIG prévoit comme dates de dépôt à la SLRB, respectivement le 1/9/2016 et le 1/9/2017.

33. Rue Longtin 58-60 à Jette (38 logts) Installation du chauffage central collectif + ECS en lieu et place des chaudières individuelles

Financement : 270.000,00€ à 135% - DT 2014-2017 Auteur de projet : études et suivi des travaux en interne Le PIG prévoit le début du chantier au plus tard le 1er septembre 2018.

34. Avenue Joseph Baeck à Molenbeek (67 logts) Rénovation chaufferie et passage du mazout en gaz

Financement : 372.000,00€ Auteur de projet : études et suivi des travaux en interne Le dossier d’avant-projet sous la forme d’un dossier « base d’adjudication » est en cours de finalisation. Affaire urgente à suivre.


35. EVERE : Avenue du Destrier 1 & 18 à 24 ; Avenue de l’Optimisme 2-4 Rénovation de l’enveloppe de 25 logements – basse énergie


Description des travaux :

Bâtiment datant de 1956 comportant 2 immeubles de 21 appartements (1 et 2 chambres à coucher) et 1 bâtiment de 4 maisons unifamiliales de 6 chambres à coucher. Toiture zinc non isolée, façade partiellement bardée par des tôles aluminium mais non isolées. Les logements subissent les problèmes liés aux ponts thermiques et aux infiltrations. Châssis PVC double vitrage dans les livings et salles de bain et simple vitrage dans les chambres à coucher.

Rénovation de l’enveloppe : o Isolation des façades avec enduit sur Isolant : 12 cm Polystyrène o Intégration des loggias (façade avant) aux surfaces chauffées o Création d’extension en structure légère bois o Isolation de la toiture 20 cm PUR + toiture verte o Remplacement des châssis PVC par châssis bois (double vitrage k :1W/m²K)

Rénovation de l’installation de chauffage et d’ECS : o Désamiantage o Remplacement des chaudières mazout par des chaudières gaz à condensation o Placement de panneaux solaires thermiques pour ECS o Renouvellement du système de distribution d’eau chaude


Financements : 2.937.369,32 € 752.099,78 € Quadriennal 2006-2009 1.226.825,40 € Quadriennal 2010-2013 220.050,00 € Quadriennal 2010-2013 (techniques spéciales) 43.051,50 € Quadriennal 2010-2013 (désamiantage) 280.041,52 € Droits de Tirage 2006-2009 415.301,12 € Droits de tirage 2010-2013

Estimation des travaux : Estimation coût des travaux à 135 % : 3.240.000,00 € Soit : 1.885,69 €/m²

Auteurs de Projet : o Architecture : association momentanée KARBON & OZON (appel d’offres du 25/05/2009) o Conseiller PEB : KARBON (appel d’offre du 25/05/2009) o Ingénieur techniques spéciales : EDT Engineering (appel d’offres du 03/03/2011) o Coordinateur sécurité : O.C.B (procédure négociée du 8/03/2011)

Attribution du Marché de travaux : Adjudication publique : Autorisation de la SLRB mise en adjudication : 13/08/2012 Ouverture des soumissions : 23/10/2012 Une offre reçue :

1 IN-ADVANCE sa 2.446.453,57 €

Offre déclarée irrégulière car incomplète Procédure négociée : 4 entreprises consultées : Date de remise des offres : 28/01/2013 Trois offres reçues :

1 In Advance sa 2.456.683,81 €

2 Thiran sa 2.653.190,11 €

3 Socatra sa 2.760.595,56 €

Après négociations, attribution du marché à In Advance par lettre de commande du 5 juillet 2013 pour un montant de 2.363.833,33 €

Chantier : Début du chantier : 19/08/2013 Durée initial des travaux : 365 jours calendriers Réception provisoire : 13/03/2015

Montant final des travaux : 2.507.460,92 € (à 100 %) Primes Energie à déduire. Demandes introduites


Demeure la réception définitive en 2016.

36. LAEKEN – avenue de la Reine 252-264 & 276 Construction de 26 logements et une salle communautaire


Financements : 6.010.819,54 € quadriennal d’investissement bis 2004-2007

Auteurs de Projet : o Architecture : All-In Architecture o Ingénieur techniques spéciales : ZEUGMA o Ingénieur stabilité : GERTHO o Coordinateur sécurité : SECA Benelux o Conseiller PEB : SECA Benelux

Attribution du Marché de travaux : Adjudication publique : Ouverture des soumissions : 18/08/2011 Adjudicataire des travaux : Gillion Construct Lettre de commande : 6/12/2011 Début du chantier : 16/01/2012 Durée du chantier : 575 jours calendrier

La réception provisoire des travaux s’est déroulée le 18 novembre 2014 Le décompte final du chantier, d’un montant de 3.829.216,10 € approuvé par la SLRB, se ventile comme suit

Montant de la commande 3.936.485,91 € 100,00%

Modifications après commande + 56.805,74 € + 1,44%

Demandé Reçu

Isolation Toiture + toitures vertes 27.345,00 € 20.495 +4.000

Isolation des murs 93.460,00 € 93.460

Vitrages super isolants 23.641,00 € 31.691,20

Chaudières – régulation – panneaux solaires 84.690,00 € 1.150 + 5010 +73.500

Studio 1 ch. 2 ch. 3 ch. 4 ch. 6 ch.

+4 1 2* 1 1

+3 3 1 1

+2 1 3 1

+1 3*

Rez 1 3 2 2

2 2 8 9 4 1



+32.748,75 € + 0,83%

Montant final hors TVA 4.026.040,40 € 102,27%

Amendes de retard - 196.824,30 € - 5,00 %

Demeure la réception définitive en 2016.

37. NEDER-OVER-HEEMBEEK : Clos des deux Saules, des deux Aubépines & des deux Tilleuls – Rénovation « basse énergie » de 32 maisons unifamiliales


Nombre de logements avant rénovation : 32 Nombre de logements après rénovation : 32

Type de logement : maisons unifamiliales

Nombre de chambres : 3 à 6

Nature des travaux : o Isolation et rénovation de la toiture o Entretien des façades

Objectifs : o Diminution des consommations d’énergie o Suppression des problèmes de condensation dans les logements

Financements : Quadriennal 2010-2013 o 720.676,70 € à 135 % pour la rénovation des toitures o 584.250,00 € à 135 % pour la rénovation des façades et des abords Soit 966.612,37 € à 100 % Auteurs de Projet : o Architecte : ALL-IN Architecture o Coordinateur sécurité : S.H.A. bvba

Avant-projet Les travaux initialement prévus pour les façades consistaient en une rénovation du parement avec mise en peinture sans isolation. Il a ensuite été envisagé de procéder à l’isolation de la coulisse entre le mur intérieur et le parement mais cette solution risque d’augmenter les ponts thermiques au droit des linteaux ou localement, là où la coulisse serait obstruée. L’approbation de l’avant-projet était conditionnée par l’obligation de réaliser une étude énergétique afin de motiver les choix dans le but d’atteindre la performance « basse énergie ». Suite à l’étude énergétique réalisée par le bureau Karbon’scrl, il s’avère que la solution optimale serait une isolation par l’extérieur, ce qui, de par l’architecture des maisons (châssis sans batée),


peut être facilement réalisé par la pose de panneaux isolants avec plaquettes de briques de parement. Les simples vitrages devront être remplacés par du double vitrage. Cependant, ces travaux ne pouvant être couverts par le financement octroyé, l’isolation des façades a dû être postposée et fera l’objet d’une demande de financement ultérieure. Le chantier a été réalisé comme prévu initialement.

Attribution du Marché de travaux Ce dossier a fait l’objet d’une première adjudication en date du 7 janvier 2013. Cependant les offres reçues étant nettement supérieure à l’enveloppe budgétaire, l’adjudication a dû être annulée. Une nouvelle adjudication a été relancée, l’ouverture des soumissions a eu lieu le 10/09/2014. 7 Offres reçues :

1 BATITEC sa 1.198.751,48 €

2 M & M SITTY sa 1.198.054,69 €

3 HULLBRIDGE ASSOCIATED sa 1.180.472,80 €

4 RENOTEC nv 1.139.215,25 €

5 IN ADVANCE sa 1.126.204,09 €

6 PIT nv 1.113.448,73 €

7 PIC nv 1.063.752,41 €

Avancement des travaux et réception provisoire Le chantier a débuté le 16 février 2015 avec la société P .I.C. Montant de la lettre de commande : 1.064.132 ,41 € Durée des travaux : 250 jours calendriers La réception provisoire des travaux s’est déroulée le 17 décembre 2015. Le décompte final du chantier, d’un montant de 1.056.404,77€ à 100%, soumis pour approbation à la SLRB, se ventile comme suit :




- 10.664,58€ - 1,00%


Affaire à suivre.


38. BERCHEM-SAINTE-AGATHE – Rue de la Gérance n° 2 à 8 Rénovation de 12 logements en 10.


Nombre de logements avant rénovation : 12 Nombre de logements après rénovation : 10 4 appartements 1 chambre 2 studios 2 appartements 3 chambres 2 appartements 2 chambres

Nature des travaux : o Rénovation intérieure des logements o Rénovation des installations techniques

Objectifs : Lutte contre les inoccupés

Financements : 395.701,26€ + solde par fonds propres o 358.753,65 € Quadriennal 2002-2005 o 36.947,61 € Quadriennal 2002-2005 (droit de tirage) Auteurs de Projet : o Architecte : Bureau Arter o Coordinateur sécurité : Health & Safety

Attribution du Marché de travaux : Date du P.U : 14/08/2013 Avis de marché paru au Bulletin des Adjudications du 22/05/2014 Adjudication publique du 30/06/2014 Quatre offres reçues :

1 Association Momentanée « Bâtisseurs & AV

411.974,61 €

2 Hullbridge Associated SA 413.586,34 €

3 GOETINCK NV 1.465.313,97 €

4 BRUDEX 559.644,29 €

Le marché a été attribué par lettre de commande du 10/06/2015 pour un montant de 411.522,03 € Date de début des travaux : 01/06/2015 Durée des travaux : 350 jours calendrier


Mars 2016 : Chantier en cours Les techniques spéciales ont débuté. La planification a pris du retard suite à la découverte et la nécessité de traitement de champignons au niveau de la charpente. Les travaux s’achèveront à l’automne.

39. BERCHEM-SAINTE-AGATHE - Rue du Grand Air 1-3-5 Réhabilitation d’un immeuble de 27 logements en 16


BÂTIMENT CLASSE

Nombre de logements avant rénovation : 27 Nombre de logements après rénovation : 16 4 duplex 5 chambres 2 appartements 3 chambres 5 appartements 2 chambres 3 appartements 1 chambre 2 studios

Nature des travaux : o Rénovation et isolation de l’enveloppe o Réhabilitation des logements o Renouvellement des installations techniques Objectifs : Lutte contre les inoccupés

Financements : 2.208.839,33 € + solde par fonds propres o 378.976,66 € Quadriennal 2006-2009 (droits de tirage) o 112.599,39 € Quadriennal 2002-2005 (droits de tirage) o 294.070,71 € Quadriennal 2002-2005 o 1.423.192,55 € Triennal 1999-2001

Direction des Monuments et Sites Octroi d’une subvention pour des travaux de conservation relatifs à un bien classé Estimation subvention : +/- 120.000,00 € Accusé de réception dossier complet à la DMS : 04/11/2015 Auteurs de Projet : o Architecte : Pierre Blondel Architectes sprl o Techniques spéciales et PHPP : Detang Techniques Spéciales sprl o Stabilité : Ney& Partners o Coordinateur sécurité : Responsible Young Architects


Avant-projet et attribution du marché de travaux : Autorisation SLRB de mise en adjudication : 11/03/2011 Ouverture des soumissions : 07/06/2011

- le 6 octobre 2009 : permis d’urbanisme accordé en recours à la Région (PU daté du 2/06/2008) ; - le 20 avril 2010: dépôt du dossier exécution à la Cité Moderne - Autorisation SLRB de mise en adjudication : 11/03/2011 - avril 2011: réalisation des dossiers pour l’adjudication dont l’ouverture est fixée au 7 juin 2011 - le 30 août 2011: Rapport d’analyse adjudication - 11/10/2011: Réception du courrier de AATL annonçant la péremption de permis du 6 octobre

2009 - début des négociations à l’AATL, DMS - 13/01/2012: Dépôt du nouveau dossier de demande de permis - introduction d’un recours contre l’avis défavorable de la CRMS - 11/07/2013: Le nouveau permis d’urbanisme est accordé en recours à la Région

Adjudication publique : 6 décembre 2013 - avril 2014 début de la procédure négociée, suite au refus des 2 offres par la SLRB/CM

Procédure négociée 06/06/2014

3 HULLBRIDGE ASSOCIATED sa 2.067.194,08 €

6 PIT nv 2.139.263,97 €

L’attribution du marché a été notifiée à PIT nv par lettre de commande du 30/10/2014 pour un montant de 2.099.859,61 €. Début du chantier : 15/12/2014 Durée du chantier 460 jours calendrier Mars 2016 : Chantier en cours Les techniques spéciales sont exécutées ainsi que la toiture et la pose des châssis. Les travaux de parachèvement ont débutés. L’isolation de la façade commencera dès que les conditions climatiques le permettront. Fin des travaux prévue pour l’automne.


40. KOEKELBERG - Rue du Cubisme 11-13-15-17-19-21-23 ; rue Stepman 2-4 Réhabilitation de 12 logements en 10.


Nombre de logements avant rénovation : 12 Nombre de logements après rénovation : 10

3 appartements 3 chambres 2 appartements 2 chambres 5 appartements 1 chambre

Nature des travaux : o Rénovation de l’enveloppe et isolation par l’intérieur o Réhabilitation des logements o Renouvellement des installations techniques Objectifs : Lutte contre les inoccupés Financements : 1.721.801,52 € o 1.276.800,00 € Quadriennal bis 2004-2007 o 445.001,52 € Quadriennal 2014-2017 Auteurs de Projet : o Architecte : Association momentanée J.B. Fontignies et Modus Architectes o Techniques spéciales et conseiller PEB : JZH & Partners scrl o Stabilité : JZH & Partners scrl o Coordinateur sécurité : Securisan sprl

Attribution du Marché de travaux Adjudication publique du 19/12/2014 L’attribution du marché a été notifiée à Hullbridge Associated S.A. par lettre de commande du 02/02/2015 pour un montant de 1.290.507,78 €. Début du chantier : 16/03/2015 Durée du chantier 460 jours calendrier

Mars 2016 : Chantier en cours

Travaux de stabilité en cours. Le chantier a pris du retard suite aux terrassements manuels effectués en sous-sol. La fin des travaux est prévue pour l’automne.


41. LAEKEN – avenue des Magnolias 20 et 24 Rénovation des installations techniques

Chantier SLRB n° 2320/2011/01/05 (tutelle allégée)

Nombre de logements avant rénovation : 15 Nombre de logements après rénovation : 15 Type de logement : immeuble à appartements

Nombre de chambres : 1 & 3 chambres

Nature des travaux : o Remplacement des installations de chauffage (y compris radiateurs)

o Centralisation de l’eau chaude sanitaire

o Ventilation centralisée

Objectifs : Diminution des consommations d’énergie Remise aux normes

Financements : Quadriennal 2010-2013 o 270.000,00 € à 135 %

Auteurs de Projet : o Bureau d’ingénierie : SECA Benelux (procédure négociée du 11/06/2011) o Coordinateur sécurité : Bureau d’études PS2 (procédure négociée du 23/06/2014)

Attribution du Marché de travaux Une première mise en adjudication a eu lieu en date du 11/06/2013. Quatre offres ont été reçues :

1 Delbrassine 188.566,18 €

2 Envisys 156.410,78 €

3 Sotrelco 145.082,40 €

4 CV Jaspers 188.531,50 €

Après analyse du dossier, et suivant la décision de la SLRB en date du 18/10/2013, il est décidé d’annuler la procédure d’attribution du marché en raison du caractère incomplet du dossier « base d’adjudication » sur le volet concernant les clauses administratives. Après correction, le dossier est remis en adjudication. Trois offres sont reçues lors de l’ouverture des soumissions du 18/12/2014 :

1 C.F.A 188.233,38 €

2 DELTA THERMIC 249.460,31 €

3 IMTECH 237.536,43 €


Le chantier a été attribué à CFA par lettre de commande du 01/04/2015 pour un montant de 188.233,38 € htva. Le chantier a débuté le 25/05/2015. Durée des travaux : 150 jours calendriers Réception provisoire du chantier La réception provisoire des travaux a été accordée le 4 janvier 2016. Le décompte final du chantier, soumis à la SLRB dans le cadre de la tutelle allégée, s’élève à 185.997,97€ hors TVA à ventiler comme suit :


Modification après commande - 1.317,02€ - 0,70%


- 918,39€ - 0,49%


Un montant de 10.742,54€ a été retenu provisoirement pour travaux non-conformes à remettre en état. Affaire à suivre.

42. BERCHEM-SAINTE-AGATHE – Hunderenveld Projet : Mise en conformité de 8 ascenseurs (phase 1) et de 4 ascenseurs

Phase 1 :


Hunderenveld 1-2 et 3-4 à 1082 Berchem-Sainte-Agathe

Nature des travaux : Les travaux consistent à mettre en conformité et moderniser les installations datant de 1977 sur base des rapports d’analyse de risques Vinçotte tout en maintenant les parties de l’installation citées ci-dessous. o Les guides cabine et contrepoids o Les arcades cabine et contrepoids o Les façades palières o Les portes palières o Les treuils

Objectifs : Remise aux normes

Financements : 178 264,58 € + solde par fonds propres o 135.035,10 € Quadriennal 2010-2013 o 43.229,48 € Droits de Tirage 2002-2005

Auteurs de Projet : Bureau d’études techniques – J.Legros-M2 Technics


Attribution du Marché de travaux Adjudication publique du 26/09/2014. Trois offres reçues :

1 Liften SPAAS 153.040,00 €

2 Schindler 246.238,00 €

3 KONE Belgium 276.834,00 €

Le marché a été attribué à Liftens Spaas pour un montant de 153.040,00 EUR (HTVA) Début des travaux : 5 octobre 2015 Délai d’exécution : 270 jours calendriers La réception provisoire a été sollicité le 10 mars 2016.

Phase 2 : Hunderenveld 7-8

Le département « Etudes & Investissements » de la branche patrimoine est auteur de projet. Les travaux visent à la mise en conformité et la rénovation des installations. Financement : 337.500,00€ - PQI 2014-2017 En sa séance du 16 décembre 2015, le Conseil a approuvé la délibération relative à l’approbation de l’avant-projet et du dossier base d’adjudication des travaux de rénovation et de mise en conformité : Le Conseil d’administration,

o Vu la loi du 17 juin 2013 relative Loi relative à la motivation, à l’information et aux voies de

recours en matière de marchés publics et de certains marchés de travaux, de fournitures et de services ;

o Vu les engagements financiers par crédit budgétaire du Plan quadriennal d’investissement 2014-2017, d’une enveloppe totale de 250.000,- € à 100% soit 337.500 € à 135% € pour la rénovation et de mise en conformité des ascenseurs des immeubles sis Hunderenveld 7-8 à Berchem Sainte Agathe;

o Vu que les engagements par crédit budgétaire ont été initialement octroyés à la sisp La Cité Moderne sis rue de la Gérance 8 à 1082 Berchem St-Agathe ;

o Vu la fusion par absorption de La Cité Moderne par le sisp COMENSIA sis Site Lavoisier, rue de Koninck 40 b 24 à 1080 Bruxelles, en date du 23 septembre 2015;

o Vu la prise en charge par la branche patrimoine de COMENSIA, de l’élaboration du dossier et de son suivi auprès de la tutelle ;

o Vu l’établissement final du dossier « avant-projet » sous forme d’un dossier complet « base d’adjudication » ;

o Considérant que l’analyse technique complète de chaque installation envisage les objectifs suivants : les installations rénovées et les mises en conformité répondront aux exigences de la

législation belge et aux directives européennes ; le choix de nouveaux éléments et/ou de la technologie à l’avantage du confort des

utilisateurs, permettant de réaliser des économies d’énergie, notamment par l’installation de la variation de fréquence ;

o Vu que l’estimation s’élevant au montant de 192.589,€ à 100% et à 259.995,15€ à 135% s’inscrit dans le financement octroyé ;


o Vu qu’eu égard au montant de l’estimation de 192.589,- €, le dossier est soumis à une tutelle allégée ;

décide :

d’approuver l’avant–projet et le dossier base d’adjudication pour la rénovation et mise en

conformité de quatre ascenseurs des immeubles sis Hunderenveld 7- 8 à 1082 Berchem St-Agathe ;

de mettre le dossier en adjudication moyennant la procédure d’un marché ouvert ; de charger la branche patrimoine du suivi du dossier auprès de la SLRB en respectant le P.I.G

proposé quant à la commande des travaux. Le 11 janvier 2016, nous avons transmis le dossier complet à la tutelle. Le délai d’approbation de la SLRB est de 30 jours.

Par sa correspondance du 10 mars 2016, la SLRB nous a avisé de l’approbation de l’avant-projet pour un montant estimé de 192.589,00€ à 100% ainsi que de la passation du marché par adjudication ouverte. Nous sommes autorisés à procéder à la mise en concurrence des travaux.

43. LAEKEN - Chée Romaine 627, 635, 639 ; avenue des Magnolias 30 ; place du Lotus 1 Rénovation des installations techniques


Nombre de logements avant rénovation : 33

Nombre de logements après rénovation : 33 Type de logement : immeuble à appartements

Nombre de chambres : 1 & 3 chambres

Nature des travaux : o Remplacement des installations de chauffage (y compris radiateurs)

o Centralisation de l’eau chaude sanitaire

o Ventilation centralisée

Objectifs : Diminution des consommations d’énergie Remise aux normes

Financements : Quadriennal 2010-2013 - 475.506,71 € à 135 % + fonds propres Auteurs de Projet : o Bureau d’ingénierie : SECA Benelux (procédure négociée du 19/10/2012)


Elaboration et approbation de l’avant-projet L’étude a été confiée au bureau d’études SECA BENELUX qui a remis un premier avant-projet en date du 29/07/2013. Suite à l’octroi, lors du quadriennal 2014-2017, du financement des 23 bâtiments restants, il a été demandé au bureau SECA d’interrompre le dossier afin de pouvoir établir une étude de faisabilité sur l’ensemble du site. Cette étude financée par le programme VAMOS a été remise en date du 25/11/2015 à Comensia. Cette étude sera transmise au bureau SECA à qui il est demandé en date du 26/11/2015 de poursuivre le dossier en intégrant les conclusions du rapport établi par le bureau Matriciel. In fine, le Conseil d’administration a adopté la délibération suivante, en sa séance du 28 janvier 2016 : Le Conseil,

Vu l’approbation par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du programme

quadriennal 2010-2013, reprenant le dossier de rénovation des installations technique de 5 bâtiments situés chaussée Romaine 627, 635, 639 ; avenue des Magnolias 30 ; Place du Lotus 1 à 1020 Laeken sur les droits de tirage, pour un montant de 475.506,71 € à 135 % ;

Vu l’appel d’offres du 19/10/2012 pour la désignation d’un bureau d’ingénierie pour la conception du dossier susmentionné

Vu l’approbation de la désignation du bureau SECA Benelux par le Conseil d’Administration de la SLRB en date du 04/12/2012 ;

Considérant l’examen par les directions générale et technique de l’avant-projet déposé par l’auteur du projet lors de la réunion de travail du 12 janvier 2016 dont il résulte que l’avant-projet déposé est conforme à l’étude réalisée par le bureau Matriciel dans le cadre du programme VAMOS piloté par la SLRB :

Vu l’estimation de l’avant-projet s’élevant à 408.500,00 € à 100 %

Décide,

d’approuver l’avant-projet présenté par le bureau d’études SECA BENELUX de transmettre le dossier pour approbation à la SLRB ; d’inviter l’auteur de projet à poursuivre l’étude;

Le dossier complet d’avant-projet a été transmis à la tutelle, le 21 janvier 2016.

Le délai d’approbation de la tutelle est de 50 jours


44. LAEKEN/GANSHOREN – rue du Romarin 4 & square du Centenaire Réhabilitation de 2 maisons unifamiliales


Nature des travaux : Remise aux normes des installations techniques o Chauffage central et production d’eau chaude sanitaire

o Installation électrique

o Parachèvement (plafonnages, revêtements de sol, …)

Estimation des travaux : Budget total rue du Romarin : 83.244,12 € Budget total rue du Centenaire : 82.432,13 €

Financement : 234.610,01 € Droits de tirage

2010-2013 Auteurs de Projet : o CP Architectes (procédure négociée du

24/02/2014) o Coordinateur sécurité : Bureau d’études PS2

(procédure négociée du 13/07/2015)

Approbation de l’avant-projet : 20/03/2015

Attribution du Marché de travaux : Date parution avis de marché : 17/11/2015 Visite des soumissionnaires : 17/12/2015 Ouverture des soumissions : 07/01/2016

Le rapport d’analyse des offres a été établi par les auteurs de projet. A la suite de quoi, le Conseil, en sa séance du 25 février 2016, s’est rallié à leurs conclusions et a approuvé la délibération par laquelle : il a décidé :

de ne pas retenir l’offre du soumissionnaire BRUDEX pour le motif suivant «le casier judiciaire n’a pas été joint à l’offre et pas fourni par le soumissionnaire dans le délai imposé, repris dans la demande écrite adressée, par recommandé, en date du 21/01/2016, par le pouvoir adjudicataire au soumissionnaire et que l’offre ne répond donc pas aux conditions de participation »

de désigner l’entreprise MALICE s.a. de 1120 Bruxelles, adjudicatrice des travaux pour un montant global de 183.156,69 € + tva ;

de transmettre la présente délibération à la SLRB, autorité tutélaire, et de charger les directions Générale et Technique de répondre à toutes demandes de précisions que la S.L.R.B. pourrait formuler au sujet des résultats de l’adjudication ;

de charger les Directions Générale et Technique du suivi du dossier et de la commande des travaux ;

Le dossier complet d’attribution a été transmis à la tutelle, le 29/02/2016. Affaire à suivre.


45. LAEKEN/GANSHOREN – complexes du Verregat et du Heydeken Installation du chauffage central dans 18 maisons unifamiliales + renouvellement de 6 chaudières


Square du Centenaire, 29 ; Drève du Château 44 ; Rue de la Ciboulette 2, 10, 16 Rue Communale 31, 37, 47, 49 ; Rue du Cresson 26,33 ;

Drève de Rivieren 102, 140, 166 ; Avenue de l’exposition universelle 100,108, 98 Chemin de la Perce-Neige 24 ; Rue du Romarin 2, 3, 6, 8 ; Rue de la Sauge 20

Place des Sorbiers 9 ; Rue du Verregat, 16

Nature des travaux :

o Installation du chauffage central (chaudière à condensation avec production d’eau chaude

sanitaire)

Objectifs : Lutte CO Diminution des consommations d’énergie

Financements : 406.980,00 € à 135 % Quadriennal 2014-

2017 Auteurs de Projet : études et suivi en interne Phase A : Deux logements ont été réalisés en urgence : Av. de l’Exposition Universelle, 100 à 1083 Ganshoren Rue du Romarin, 8 à 1020 Laeken Procédure négociée du 15/09/2014 Quatre entreprises consultées Deux offres reçues :

1 IMTECH MAINTENANCE 20.984,53 €

2 Ets KARL BOUVE 18.240,00 €

Les travaux sont attribués à Karl BOUVE par lettre de commande du 23/09/2014 pour un montant de 18.240,00 € Date de début des travaux : 01/10/2014 Durée des travaux : 30 jours calendriers La réception provisoire a été octroyée le 30/10/2014 Le montant final des travaux s’élève à 18.240,00 €


Phase B : L’avant-projet a été transmis à la SLRB en date du 24/11/2015 Conclusions de l’avant-projet : Il n’est pas envisageable de réaliser les travaux dans certains logements avec locataires occupants. Ces travaux devront être planifiés lorsque le logement sera vide, en parallèle aux travaux de remise aux normes des logements. Chaque cas sera analysé en concertation avec le service social afin d’examiner la possibilité de vider ces logements tout en proposant au locataire une aide et un accompagnement approprié à sa situation. Comensia propose de se limiter dans le cadre de ce dossier aux six logements où les travaux sont réalisables et pour lesquels la situation existante (installation électrique, présence d’équipements sanitaires) le permet. Le solde du financement peut être transféré au marché stock destiné à la remise en ordre complète des logements afin de réaliser les travaux prévus initialement, à savoir l’installation d’un chauffage central et la production d’eau chaude sanitaire. Dans ce contexte, le Conseil, en sa séance du 25 février 2016, a adopté la délibération suivante : Le Conseil d’administration,

Vu la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs, et ses

modifications ultérieures ; Vu l’approbation par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du programme

quadriennal 2014-2017, reprenant le dossier d’installation du chauffage central dans 18 logements des complexes du Verregat à Laeken et du Heydeken à Ganshoren, à concurrence d’un montant global de 306.000,00 € à 100% ou 413.100,00 € à 135% ;

Vu la décision du Conseil d’administration de Comensia (ex-Home Familial Bruxellois), du 1er septembre 2015, d’approuver l’avant-projet concluant que : - l’installation du chauffage central n’est pas réalisable dans une partie des logements

concernés au vu de l’occupation des logements et des installations techniques existantes - les travaux devront être postposés lorsque les logements seront vidés

Vu que l’estimation des travaux pouvant être exécutés au regard de l’avant-projet pour l’installation du chauffage central s’élève à 53.725,85 € à 100 % ou 72.529,89 € à 135 % ;

Vu que 45.900,00 € à 135 % ont déjà été prélevés du financement pour l’installation du chauffage central en urgence dans deux logements

Vu que le solde du financement disponible s’élève à 294.670,11 €

Décide,

d’approuver la demande de réaffectation du solde du financement non-utilisé en complément au marché stock afin de réaliser les travaux d’installation du chauffage central simultanément à la remise aux normes des logements lors de leur libération

de transmettre la demande de réaffectation pour approbation à la SLRB ; d’autoriser la branche Patrimoine à poursuivre l’étude;


46. EVERE/NEDER-OVER-HEEMBEEK – complexes du Tornooiveld et du Val Maria Lutte contre le CO : rénovation des installations de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire


Nombre de logements concernés : 345 Type de logement : maisons unifamiliales Nombre de chambres : 3 à 8

Nature des travaux : o Remplacement des chaudières atmosphériques par des chaudières à condensation avec

production d’eau chaude sanitaire

o Remplacement des chauffe-bains atmosphériques par des appareils étanches

o Renouvellement des salles de bains

Objectifs : Lutte CO Diminution des consommations d’énergie

Financements : 2.910.623,00€ par crédits budgétaires et le solde par fond propres o 742.500,00 € Quadriennal 2014-2017 (Evere) o 939.600,00 € Quadriennal 2014-2017 (N-O-H) o 508.523,00 € Droits de tirage 2014-2017 (salle de bain) Auteurs de Projet : les études et le suivi des travaux, en interne Avant-projet et dossier « base d’adjudication »

L’avant-projet a été approuvé le 13 novembre 2015. Le dossier « base d’adjudication » est en cours d’élaboration.


47. LAEKEN- Chée Romaine 633, 635, 637, 639 Renouvellement des toitures avec isolation


Nature des travaux : o Renouvellement des toitures

o Isolation des toitures

Objectifs : Isolation Diminution des consommations d’énergie Financements : 236.000,00 € Quadriennal 2014-2017

Auteurs de Projet : Dossier technique : en interne Coordinateur sécurité : procédure négociée du 14/12/2015 – en cours

Elaboration et approbation de l’avant-projet et du dossier « base d’adjudication » L’avant-projet a été approuvé par la SLRB le 2 juin 2015. Le dossier « base d’adjudication » a été transmis à la tutelle en janvier 2016, avec une estimation des travaux de 200.199,02€. Attribution du marché des travaux L’avis de marché est paru au « bulletin des adjudications » en date du 1er février 2016 Ouverture des soumissions du 9 mars 2016 : 3 offres reçues.

1 ASE bvba Driekoningenstraat, 61 2600 BERCEM

242.392,44 €

2 PALUMBO Rue Champeau, 24 6061 MONTIGNIES SUR SAMBRE

246.097,28 €

3 FALCO Rue de la Croix du Maieur, 7 7110 LA LOUVIERE

257.101,65 €

Le département études & investissements procède à l’examen des offres et soumettra ses conclusions et sa proposition d’attribution du marché au Conseil, en sa séance du 22 avril 2016.


48. Berchem-Sainte-Agathe – Hunderenveld 1-2-3-4-7-8 Remplacement des étanchéités de toiture


Nature des travaux : o Renouvellement des toitures

o Isolation des toitures

Objectifs : Isolation Diminution des consommations

d’énergie Financements : 892.079,75 € o 63. 840,00 € Droits de Tirage 2002-2005 o 728.239,75 € Quadriennal 2010-2013 o 100.000,00 € Droits de Tirage 2010-2013 à majorer de 139.428,30€ (DT 2014-2017)

Auteurs de projet : Dossier en interne (COMENSIA)

Le financement est assuré à hauteur de l’estimation des travaux -764.080,04€- multipliée par 1,35 soit un total de 1.031.508,05€ (décision du Conseil d’administration de la SLRB du 25/1/2016). Approbation de l’avant-projet et du dossier « base d’adjudication » Par notre correspondance du 8 décembre 2015, nous avons transmis à la SLRB, l’avant-projet sous forme de dossier « base d’adjudication » établi par notre servie Etude Branche Patrimoine. Le dossier se compose des documents suivants : - le cahier spécial des charges MT2013 y compris le plan de sécurité & santé ; - l’inventaire amiante ; - le métré détaillé avec l’estimation ; - les feuilles de plan type, concernant les parties concernées ; - le métré détaillé ; - le métré récapitulatif M.R. 2013 ; - la note budgétaire ; - le rapport des sondages ; - la confirmation communale de non-nécessité d’un permis d’urbanisme.

Par sa correspondance du 17 février 2016, la SLRB nous a informé de l’approbation de l’avant-projet par la direction générale de la SLRB pour un montant estimatif de 764.080,08€ hors frais et du principe de passation du marché par adjudication.

Nous attendons l’autorisation de mise en concurrence. Le dossier « base d’adjudication » est soumis à analyse. Dans le cadre de la tutelle lourde (travaux estimés à plus de 500.000€), la sisp est autorisée à passer à la mise en concurrence, en cas de non-respect par la SLRB du délai de 60 jours calendrier pour l’examen du dossier. Affaire à suivre.


49. EVERE – Avenue Henry Dunant 12 & 14 Renouvellement de l’éclairage de secours

Chantier SLRB n° QD47-QD/107-07

Nature des travaux : o Renouvellement éclairage de secours

o Renouvellement éclairage des communs

o Installation photovoltaïque

Objectifs : Sécurité Diminution des consommations d’énergie

Financements : 106.030,58 €

Auteurs de Projet : Etude de faisabilité et cahier spécial des charges établis par le bureau Matriciel dans le cadre du projet VAMOS de la SLRB (Assistance technique pour les projets énergétiques locaux) La finalisation du cahier des charges et le suivi du chantier se fera en interne par le service technique de Comensia.

Elaboration et approbation de l’avant-projet L’avant-projet a été transmis en novembre 2015 à la SLRB, avec une estimation de 68.875,00€ à 100%, nous attendons l’approbation tutélaire. Affaire à suivre.


50. LAEKEN – complexe du Verregat Rénovation des installations techniques

Chantier SLRB n° non attribué Nombre de logements avant rénovation : 126

Nombre de logements après rénovation : 126 Type de logement : immeubles à appartements

Nombre de chambres : 1 à 3

Nature des travaux : o Suppression des chauffe-bains atmosphériques dans les salles de bain o Rénovation de l’installation de chauffage et centralisation de la production d’eau chaude

Objectifs : Lutte CO

Renouvellement installations vétustes

Adresses : Rue des Genevriers 40A Place du Lotus 3 Avenue des Magnolias 14-16-18-22-26-28-35-57-59 Rue des Pivoines 1 Chaussée Romaine 621-623-625-629-631-633-637 Rue du Verregat 22

Financement : 1.485.000,00 € Quadriennal 2014-2017 Etude de faisabilité confiée au bureau Matriciel suivant le programme VAMOS de la SLRB SLRB (Assistance technique pour les projets énergétiques locaux) Le bureau Matriciel a remis son rapport en date du 27/11/2015. Ce rapport sera joint au cahier des charges pour la désignation d’un bureau d’ingénierie Attribution du marché de services : L’élaboration du cahier des charges pour la désignation d’un bureau d’ingénierie est terminé et sera transmis pour approbation à la SLRB, après adoption de la délibération par le conseil, en sa séance du 24 mars 2016


51. BERCHEM-SAINTE-AGATHE – rue de la Cité Moderne et avenue de l’Entraide Remplacement des toitures plates

Chantier SLRB n° 2050/2004/07/01 Rue de la Cité Moderne 25-31, 26-36, 33-43,6-20,9-23 Rue de l’Entraide 13-15, 14-16 Rue de la Fondation 15-17

Nature des travaux : o Renouvellement de l’étanchéité des toitures

40 logements

Objectifs : Etanchéité

Financement : 563.340,42€ à 135% Quadriennal 2002-2005 : 139.554,60 € Droit de Tirage 2006-2009 : 173.785,82 € Prêt à long terme : 250.000,00 €

Auteurs de Projet : Délices Architectes : Architectes (contrat du 3/04/2006 + avenant du 19/05/2014) Health & Safety : Coordinateur sécurité-santé EDOP Consulting : Inventaire amiante OCB : Conseiller PEB (procédure négociée du 12/01/2015)

Attribution du marché de travaux : Classement de l’ancienne cité par AGRBC : 7/09/2000 Permis d’urbanisme octroyé en date du 7/12/2010 Adjudication publique du 12/06/2012 Annulation du marché de travaux par la SLRB en date du 09/10/2012 suite à des incohérences dans le dossier base d’adjudication Le nouveau permis d’urbanisme a été octroyé en date du 6 août 2015 Le dossier base d’adjudication est à finaliser pour fin juin 2016. Affaire à suivre.


52. BERCHEM-SAINTE-AGATHE – Hunderenveld 1, 2, 3, 4, 7 & 8 Mise en conformité des installations électriques


Nombre de logements avant rénovation : 318

Nature des travaux : o Rénovation et mise aux normes des installations électriques

Objectifs : Mise en conformité

Financement : 656.100,00 € Quadriennal 2014-2017 Marché de services, désignation des auteurs de projet :

Procédure négociée sans publicité : 5 bureaux consultés par invitation du 18/06/2015 à remettre offre pour le 10/08/2015.

1 Association BETJlegros / M2sa

2 Collignon Eng SA

3 S.T.S.

4 CEGELEC SA

5 Alloson

1 Offre reçue :

1 Association BETJlegros / M2sa

En sa séance du 27 janvier 2015, le Conseil a attribué le marché de services visant à la désignation d’un auteur de projet, chargé de l’étude de mise en conformité des installations à l’Hunderenveld 1-2-3-4-7-8, à l’association BET J. Legros. La SLRB n’a pas émis d’objection. Elaboration de l’avant-projet Notification a été effectuée à l’association le 27 janvier 2016. Celle-ci est invitée à présenter son avant-projet et le dossier d’adjudication dans les 105 jours calendrier à dater de la réception de notre commande. Affaire à suivre.


53. PLAN DE GESTION PATRIMONIAL DE L’ENSEMBLE DENOMME CITE MODERNE (+/- 275 LOGEMENTS)

L’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-capitale du 7 septembre 2000, classe comme ensemble la Cité Moderne de Victor Bourgeois à Berchem-Sainte-Agathe. Cette Cité jardin comprenant +/- 275 logements est conçue en style cubiste, en 1922 par l’Architecte Victor Bourgeois, en collaboration avec l’architecte paysagiste Louis van den Swaelmen. Quinze types de constructions peuvent être dénombrés parmi les maisons et petits immeubles à appartements. Tous présentent une grande variété de plans simples, avec une même esthétique et le même langage formel :

- volumes cubiques ; - toitures plates ; - fenêtres rectangulaires à baie d’imposte à petit bois ; - matériaux :

béton maigre recouvert d’un enduit lisse ou rugueux pour les façades ; briques en laitier pour les murs de fondation et de caves ; bois naturel pour les châssis et les portes.

En sa séance du 24 avril 2015, le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a décidé d’élaborer un plan de gestion patrimonial de la Cité Moderne, conformément à l’article 243/3 du Cobat. La D.M.S. a été chargée d’établir le rapport circonstancié sur l’objet et l’étendue des études préalables prévues à l’article 242/5, 3ème alinéa, 2°, en fonction des actes et travaux envisagés, de la nature du bien immobilier ainsi d-que des éléments techniques à utiliser. La C.R.M.S sera interrogée sur ce rapport. Enfin, le Ministre-Président est chargé d’associer la sisp, la SLRB et la Commune de Berchem-Ste-Agathe, à l’élaboration de ce plan de gestion patrimoniale.

a) Ancienne Cité à Berchem-Sainte-Agathe (275 logements)

Installation du chauffage central avec production ECS Financement : 1.980.450,00€ à 135% - PQI 2014-2017 Auteur de projet : désignation en cours

Par sa correspondance du 22 décembre 2015, la SLRB nous a autorisé à la mise en concurrence pour l’attribution des études en vue des travaux d’installation de chauffage avec production et installation d’E.C.S.. La procédure sera lancée en mars ou avril 2016


b) Ancienne Cité à Berchem-Ste-Agathe

Rénovation des menuiseries extérieures Financement : 675.000,00€ à 135% PQI 2010-2013

Les différentes versions successives (2012-2014) du cahier des charges relatif à la désignation d’un auteur de projets, rédigés par N. Hem, architecte au sein de la cellule pôle d’expertise de la SLRB n’ont pu aboutir étant donné la volonté de la Direction des Monuments et Sites d’établir un plan de gestion de l’ensemble de la cité classée avant de procéder à la rénovation des châssis. Lors de la réunion de concertation regroupant les différents intervenants (SLRB, DMS, COMENSIA) organisée le 2 avril 2015 à la demande de Comensia, la DMS annonce le lancement de ce plan de gestion visant une étude générale de la cité (espaces bâtis et plantés) ainsi que des types de bâtiments qui la composent (situation d’origine, évolution dans le temps) en analysant leurs particularités constructives (détails de réalisation). Le 15 mars 2016, une nouvelle réunion est organisée, à la demande soutenue de Comensia afin de faire le point. La DMS informe que faute de moyen, elle n’a pu avancer sur le plan de gestion qui ne pourra, selon elle, aboutir endéans les deux ans. Au vu de l’état de certaines menuiseries, il est impossible d’attendre l’aboutissement du plan de gestion pour agir vis-à-vis de certains locataires dont les conditions d’occupation des logements sont inacceptables. Il en ressort que le service patrimoine de Comensia établira tout d’abord un relevé des menuiseries «très urgentes » pour lesquelles une intervention doit être planifiée dans le court terme, en concertation avec les partenaires, et ensuite une relevé des menuiseries « urgentes » afin de désigner un auteur de projet chargé d’établir un cahier des charges pour la rénovation de ces menuiseries en respectant les contraintes liées au classement des bâtiments (à savoir, restauration ou remplacement à l’identique en permettant une évolution possible quant à l’amélioration des performances énergétiques). C’est l’objectif de Comensia. La direction générale se rendra sur place avec les administrateurs qui le souhaitent pour prendre connaissance de l’état des menuiseries les plus urgentes. La visite aura lieu en mai 2016 eu égard à l’avancement du relevé par la branche patrimoine. Affaire à suivre.


c) Rue de la Fondation 39-45 à Berchem-Ste-Agathe

Rénovation/Restauration des bovenhuizen classés / de 4 logements en 2 Financement : 607.500,00€ à 135%

Par sa correspondance du 12 octobre 2015, le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale nous a transmis l’approbation de l’arrêté ministériel octroyant une subvention de 16.281,76€ l’étude préalable à la rénovation/restauration des bovenhuizen de la Cité Moderne à Berchem. En effet, une réunion s’était déjà tenue le 3 avril 2015 à la direction des monuments et des sites (D.M.S.). La proposition de lancer simultanément les marchés de service pour l’étude typologique et l’auteur de projet initialement retenue par les intervenants à cette réunion, a été abandonnée. Le marché de service pour l’étude typographique a été lancé par la Cellule Aide Opérationnelle de la SLRB (cf convention du 13/03/2013). Cinq bureaux d’architecture ont été consultés et invités à remettre une offre pour le 4 avril 2016. Affaire à suivre


PLAN REGIONAL DU LOGEMENT ET ALLIANCE HABITAT : CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX ET MOYENS

Le projet Alliance-Habitat vise à la production de 6.500 logements publics dont :

4000 logements par la SLRB - 3.000 logements sociauxµ - 1.000 logements moyens

2.500 logements par d’autres acteurs publics (Citydev, FdL, …)

Le 1er appel à projets a été lancé en mars 2014 : 26 projets retenus pour +/- 1.000 logements par 17 opérateurs (11 SISP, 5 communes et 1 CPAS) où le foncier est toujours apporté par l’opérateur. Le résultat est jugé insuffisant, même en prenant en considération 1.500 logements potentiels dans les zones stratégiques

Le 2ème appel à projet est lancé ce mois de janvier 2016 : Le foncier ne doit plus être apporté par les opérateurs Les sisp sont interpellés :

- Conferatur la circulaire du 24 décembre 2015 – programme cadre Alliance Habitat : APPEL A PROJETS pour des opérations d’acquisition d’immeubles et APPEL A INTERET pour des opérations de production d’habitat innovant

- voir aussi la séance d’information du 19 janvier 2016, en présence de la Ministre du Logement.

1. APPEL A PROJETS pour des opérations d’acquisitions d’immeubles

Dans le but d’atteindre l’objectif initial du Gouvernement quant aux nombre de logements à produire, un appel à candidature a été envoyé aux SISP, communes et CPAS en vue d’opérations d’acquisition et de rénovation d’immeubles. Le financement régional est assuré à concurrence de 1.550,00€/m² surface brute de logements produits. Subsides : 50% logements sociaux

33,33% logements moyens 50% avances remboursables sur 30 ans (taux fixé en fonction du marché)

Les conditions d’octroi du subside sont les suivantes :

1. L’immeuble concerné est, avant le début de l’opération de réhabilitation, affecté soit : - à une destination de bureau, d’activité productive ou d’équipement ; - à une destination de logements (améliorables ou fonctionnellement inadaptés) dont la 1ère

occupation > 20ans 2. L’immeuble est dans une zone du P.R.A.S. compatible avec la destination de logement 3. Logements produits répondent aux exigences élémentaires en matière de sécurité, salubrité et

d’équipements des logements (AGRB 04/09/2003) 4. La maîtrise d’ouvrage des travaux de réhabilitation de l’immeuble est soit :

- assurée par une SISP pour autant qu’elle présente un taux d’avancement de ses projets d’investissement supérieur à la moyenne sectorielle

- Pour un montant estimé < 500.000,00 € htva. - Avec une demande officielle adressée à la SLRB et à la Ministre pour les montants > 500.000,00 €. - déléguée à la SLRB pour les autres hypothèses.

5. Signature de l’acte authentique de vente de l’immeuble le 15 décembre de l’année en cours 6. Les travaux doivent débuter endéans les 48 mois de la notification de la subvention par la SLRB


2. APPEL A INTERET pour des opérations de production d’habitat innovant a. Logements communautaires ; b. Logements communautaires et autonomes pour personnes âgées ; c. Logements communautaires et autonomes pour PMR ; d. Logements intergénérationnels Le bilan des projets réalisés dans le cadre du Plan Régional du Logement par Comensia. Ce plan visait la production de 5.000 logements dont 3.500 logements sociaux. A ce jour, 1.700 logements ont été réalisés, dont notamment par Comensia

Gérance-Termonde : 75 logements à Berchem-Sainte-Agathe – 06/07/2012 Cognassier : 30 logements à Berchem-Sainte-Agathe – 24/04/2009 Craetbos : 58 logements à Neder-Over-Heembeek – 04/12/2009

D’autres projets Comensia sont en cours :

Plan Régional du Logement Itterbeek : 36 logements à Anderlecht : Désignation marché de travaux en cours

Conferatur ci-dessous Destrier : 75 logements à Evere : Désignation marché de service en cours

Conferatur ci-dessous

Alliance-Habitat : Destrier : Démolition/reconstruction 55 logements à Evere : Désignation marché de service en

cours Conferatur ci-dessous

Val Maria : 23 logements à Neder-Over-Heembeek : Introduction du projet à la SLRB Conferatur ci-dessous

Ensemble Jean-Christophe à Berchem-Sainte-Agathe : Introduction candidature à la SLRB, mais ce projet semble, in fine, plus pertinent.

En sa séance du 28 janvier 2016, le Conseil a adhéré à l’appel à projets – phase II de l’Alliance et a chargé les directions générale et patrimoniale de prospecter et de prendre tous les contacts utiles pour lui soumettre une ou des propositions dans le délai requis, à savoir le 15/05/2016. Affaire à suivre.

54. Construction de 50 ramenés à 36 logements sociaux à Anderlecht, avenue d’Itterbeek

Désignation du gestionnaire / Candidature ASSAM

Faisant suite à un courriel du 6 novembre 2008 de la SLRB, nous avons confirmé le 13 novembre 2008 que notre société immobilière de service public est candidate à la prise en gestion des futurs logements. Cette candidature est conforme à la décision du Conseil d’administration de l’ASSAM, en sa séance du 29 juin 2005, de contribuer à la réalisation du « Plan Logement ». Cette volonté de participer au Plan a été réaffirmée par le Conseil en sa séance du 26 novembre 2008. Un courrier en ce sens a été adressé à Madame Françoise Dupuis, Secrétaire d’Etat au Logement.


In fine, le Conseil d’administration de la SLRB, en sa séance du 23 décembre 2008, a décidé d’attribuer la gestion des futurs logements à notre sisp.

Acquisition de terrain par l’ASSAM

Selon la SLRB, la régie foncière régionale aurait marqué son accord pour nous céder le terrain à un prix à fixer par le Receveur de l’enregistrement. Affaire à suivre.

Attribution du marché de services par la SLRB

Entretemps, la SLRB avait déjà lancé la procédure d’attribution du marché de services visant à désigner l’équipe pluridisciplinaire (bureau d’études associés) qui sera en charge du projet. Les soumissionnaires étaient tenus de déposer leurs offres le 21 janvier 2009 au plus tard, date de la séance d’ouverture. Trois offres sont parvenues. Après avoir examiné séparément les dites offres, les membres du Comité d’experts –dont notre directeur- se sont réunis le 16 février 2009 pour entendre la présentation par les soumissionnaires de leurs offres. Le Comité a pu ensuite s’accorder sur un texte d’avis détaillé et bien motivé, sur base des critères d’attribution et sous-critères. Critère 1 – Gestion du coût et des matériaux de la construction : 32 points Critère 2 – Qualité urbanistique : 22 points Critère 3 – Qualité architecturale : 21 points Critère 4 – Gestion de l’énergie du bâtiment : 25 points.

L’avis émis par le Comité d’experts a établi le classement des offres en retenant l’offre de l’Association momentanée Ampe Trybou – Plus office – New & Partners – Studie Bureau Boydens – Daidelos Pentz. In fine, en sa séance du 10 mars 2009, le Conseil d’administration de la SLRB s’est rallié à l’avis du Comité d’experts et a attribué les missions d’architecture et d’ingénierie à l’association momentanée reprise ci-dessus.

Après signature, la SLRB a été amenée à résilier le contrat conclu avec l’association momentanée. En effet, celle-ci n’a absolument pas respecté son estimation initiale, établie lors de la remise de son offre, avec une majoration de l’avant-projet de 1 million d’euros ! Inacceptable, bien entendu ! La procédure d’attribution a été relancée avec les deux autres soumissionnaires. Une séance d’audition a eu lieu le 10 juin 2010. L’avis chiffré émis par le Comité d’experts s’établit comme suit :

1) Atelier de l’Arbre d’Or : 74 points (= 25+14+15+20) 2) Assoc. Momentanée Conix Architects Marcq & Robre et Stubeco : 64 points (= 23+14+14+11)

Une proposition d’attribution du marché de services à l’Atelier l’Arbre d’Or a été soumise au Conseil d’administration de la SLRB, qui l’a adoptée en sa séance du 19 octobre 2010.


Demande et délivrance du permis d’urbanisme

Par ailleurs, dans le cadre de la mise en œuvre d’un processus participatif, le projet a été présenté aux habitants de quartier le jeudi 7 avril 2011, en présence du Secrétaire d’Etat, des autorités de la SLRB et de notre directeur-général. Le Comité de quartier et les habitants ont fait valoir leurs doléances. Celles-ci ont également été exposées au Conseil communal d’Anderlecht. Les riverains se sont résolument mobilisés contre le projet avec le soutien des autorités communales Deux réunions de concertation se sont déroulées les 15 septembre 2011 et 24 octobre 2011. On s’orientait vers une réduction de gabarit et par là-même du nombre de logements, soit +/- 40 logements. Ensuite, une réunion de concertation s’est tenue le 21 août 2012, la SLRB a introduit la demande de permis d’urbanisme et de permis d’environnement en janvier 2013. Ce dossier n’a pu aboutir face à une nouvelle levée de boucliers. In fine, en janvier 2014, un dossier remanié a été introduit et la délivrance du permis d’urbanisme était attendue fin novembre 2014. In fine, le permis a été délivré pour 36 logements et 24 emplacements de stationnement le 7 avril 2015. Un recours a été introduit par des riverains auprès du Conseil d’Etat. Affaire à suivre.

Elaboration du dossier « base d’adjudication »

Le dossier est bouclé. L’estimation des travaux s’élève à 6.016.815,13€ hors TVA. Affaire à suivre.


55. Réalisation de 130 logements (sociaux et moyens) et d’une salle communautaire au standard

passif – Terrain situé entre la chaussée de Louvain et l’avenue du Destrier 1-7 à 1140 EVERE

Phase I : Construction de 75 logements (45 logements sociaux et 30 logements moyens) Y compris parking de 50 places et de la salle communautaire casco - 25 logements 1 chambre, dont 1 adapté P.M.R. - 27 logements 2 chambres, dont 2 adaptés P.M.R. - 15 logements 3 chambres, dont 1 adapté P.M.R. - 4 logements 4 chambres - 4 logements 5 chambres.

Phase II : Construction de 55 logements : - 17 logements 1 chambre, dont 2 adaptés P.M.R. - 22 logements 2 chambres, dont 1 adaptés P.M.R. - 11 logements 3 chambres, dont 4 adaptés P.M.R. - 3 logements 4 chambres, dont 1 adapté P.M.R. - 2 logements 5 chambres

Le projet devra atteindre le standard passif et s’inscrire dans une démarche de quartier durable. Financements : Phase I : Plan Régional du Logement Prix construction surface brut 75 logements : 9.755.000,00 € (45 logements sociaux et 30 logements moyens) Montant financement (prix tout compris) : 13.805.329,50 €

Phase II : Alliance Habitat Construction de 55 logements Prix construction surface brute (y compris démolition éventuelle) : 7.053.750,00 €

Phase I

Phase II


Montant financement (prix tout compris) : 10.006.135,88 €

Auteurs de projets : Appel d’offres restreint pour la désignation d’une équipe pluridisciplinaire (en association momentanée) composée - d’un architecte - un ingénieur en stabilité - un ingénieur en techniques spéciales - un conseiller en sécurité et santé - un conseiller PEB

Avis paru au bulletin des adjudications du 14/04/2014 Date limite de réception des candidatures : 22/05/2014 Les associations suivantes ont été retenues par le Comité de sélection pour poursuivre la procédure :

Candidature n°2 A2Msc sprl BLAF architecten bvba Groupe Dengineering civil-infra-structural StudieburoPaul Vandenberghe bvba Securisan sprl Candidature n°9 Poponcini & Lootensir. Architecten bvba VK ENGINEERING VETO bvba Candidature n°11 DELICES ARCHITECTESscprlA33 ARCHITECTEN scrl TRACTEBELENGINEERING sa -TECHNUM W4Rscrl Candidature n°12 PIERRE BLONDEL ARCHITECTES sprl JZH & PARTNERS IRS Studiebureau bvba CLIMATEX nv G.B.Ar sprl Candidature n°19 Temperaturas Extremas Arquitectos slp AgwA scrl Bollinger + Grohmann sarl MACOBO

Les offres doivent être remises pour le 29 mars 2016.


GERANCE ET ACTION SOCIALE

1. Bases légales de la gestion d’une Société Immobilière de Service Public

Une S.I.S.P. est naturellement régie par bon nombre de dispositions générales (droit des sociétés, Code des Impôts, droit administratif et public, droit civil,…). Toutefois, des normes légales particulières sont également d’application. Deux textes forment la base fondamentale des principes qui nous régissent et sont généralement connus sous le nom d’ « Ordonnance » ou Code du Logement et d’ « Arrêté Locatif ». L’Ordonnance du 17 juillet 2003 telle que modifié notamment par l’Ordonnance du 1er avril 2004 instaure le Code du Logement qui fixe, notamment, le cadre de fonctionnement du secteur du logement social (Compétences et fonctionnement de l’organe de tutelle, lignes directrices de la gestion des S.I.S.P., etc.). A relever que l’ordonnance du 23 juillet 2012 modifie l’ordonnance du 17 juillet 2003 en instaurant le bail à durée déterminée. De nouvelles modifications ont été apportées par les ordonnances respectives des 11 et 26 juillet 2013, notamment les remplacements de l’ensemble des titres existants par de nouveaux titres, la modification de la procédure de plainte et de recours, et surtout le dispositif de renouvellement des agréments ou autorisations administratives des sisp (article 54), dans le cadre de la rationalisation du secteur visant à la réduction du nombre de sisp de 33 à 16 (maximum). Enfin l’ordonnance du 27/06/2014 a modifié les conditions relatives à la mutation des locataires entre les différents types de logements offerts. L’Arrêté du 26 septembre 1996 fixe quant à lui les modalités pratiques de la gestion locative des Sociétés Immobilières de service public (règles d’attribution des logements, calcul des loyers de base et réels, détermination des charges locatives, etc…). Différents Arrêtés du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale complètent l’Arrêté de base :

- 13.03.1997 : complète et modifie différents points. - 09.12.1999 : modification du taux de dérogation : passage de 50 à 40%. - 20.09.2001 : instauration du système des Inscriptions Multiples ; - 13.12.2001 : modification de l’Article 22 bis relatif au complément pour logement suradapté. - 19.02.2004 : modification de la définition d’enfant à charge, bail type et titres de priorité. - 13.12.2012 : nouvelles dispositions notamment concernant l’entrée en vigueur du bail à durée

déterminée - 06.11.2014 : modification de la notion de logement adapté - 17.09.2015 : nouvelles dispositions encadrant les mutations avec notamment une proposition du

pourcentage annuel.

Différents Arrêtés Ministériels sont venus préciser certains points pratiques relatifs à la gestion des candidats-locataires au sein du système d’inscription multiple. Notons que de nombreuses circulaires de la S.L.R.B. précisent et donnent les lignes d’interprétation de points sujets à discussion. Enfin, l’augmentation de la Cotisation mensuelle de Solidarité (C.M.S.) telle que prévue par la réglementation (mise en place de manière progressive avec augmentation de 20% chaque année pendant 5 ans) a été bloquée à hauteur de 40% par Arrêté du Gouvernement de 1998 à 2009. En 2010, 2011 et 2015 la C.M.S. est passée successivement à 60% puis à 80% et enfin à 100% eu égard à des arrêtés du Gouvernement !


2. Contrats de gestion Région/S.L.R.B et S.L.R.B./SISP

En son article 47§1, le Code du Logement prévoit :

La S.L.R.B. peut conclure avec la S.I.S.P un contrat de gestion qui a pour objet de traduire à l’échelle de chaque société les objectifs et les modalités visés aux articles 33 à 36 (c’est-à-dire le Contrat de Gestion Région/S.L.R.B.) et qui règle les matières suivantes :

1. l’autonomie de la société immobilière de service public dans ses investissements 2. la fixation des loyers dans les habitations sociales 3. les règles de conduites vis-à-vis des usagers des prestations de services 4. les diverses obligations financières des parties 5. les mécanismes horizontaux de solidarité financière en ce compris l’affectation de la cotisation de

solidarité perçue au sein de la sisp. 6. les conditions de gestion et d’exploitation des activités de la société immobilière de service public

excédant sa mission de service public 7. les objectifs relatifs à la gestion financière et patrimoniale, ainsi qu’aux aspects urbanistiques, sociaux et

architecturaux de tous les éléments affectant la mission service public de la s.i.s.p. 8. les critères d’évaluation des engagements des parties 9. les conditions de l’accord d’une s.i.s.p. avec d’autres personnes morales conclus pour valoriser les

prestations de service public à l’égard des usagers 10. les incitants à la réalisation des objectifs fixés dans le Contrat de Gestion 11. les sanctions en cas de défaut ou de mauvaise exécution par une partie de ses engagements 12. les conditions de révision du contrat

Le contrat de gestion a une durée de cinq ans (article 47 §2).

Les contrats de gestion dans le secteur du logement social répondent-ils à une réelle nécessité ou sacrifient-ils seulement à une mode ? Les contrats de gestion visent à responsabiliser les gestionnaires sur des objectifs clairement définis et qui autorisent dans ce cadre tout à la fois une plus grande autonomie et une libération des potentialités.

En effet, la logique des contrats de gestion se fonde sur trois éléments essentiels :

1. la détermination des objectifs : des objectifs primordiaux comme par exemple l’augmentation de l’offre de logement en particulier pour les grandes familles, le recentrage du secteur vers une clientèle de condition plus modeste, une gestion financière équilibrée, etc...

2. la fixation des moyens pour concrétiser des objectifs, comme par exemple la garantie de crédits budgétaires suffisants en matière d’investissement et d’allocation de solidarité pour la couverture du déficit social, l’assurance d’une tarification stable (régime locatif), etc...

3. le contrôle de l’utilisation des moyens visant à concrétiser les objectifs avec allègement des procédures de tutelle et substitution des contrôles a priori par des contrôles a posteriori.

La mise en place de ce double régime de contrats de gestion a été parachevé par un vaste travail de concertation entre les différents niveaux d’acteurs, tant en 1993-1994 (1ère génération), qu’en 2001-2002 (2ème génération). Une nouvelle concertation entre les acteurs (Région S.L.R.B. – entités fédératives des s.i.s.p.) a été entamée en début 2009 en vue de l’installation de nouveaux contrats (3ème génération) en 2009-2010 !!!

Dans ce cadre, les entités fédératives des s.i.s.p. (A.L.S. et Fesocolab) ont déposé un cahier d’amendements et d’observations portant sur le projet de texte de contrat qui leur a été soumis. La mise en place d'un nouveau Gouvernement issu des élections régionales de juin 2009 a entraîné une renégociation de ce qui avait déjà été négocié aux deux niveaux de Contrat de Gestion.


Pour rappel, le contrat de gestion Région/SLRB, dénommé aussi contrat de premier niveau, a été signé pour la première fois le 4 mai 1994. Région et SLRB a adopté ensuite un nouveau contrat –1er niveau- le 4 juin 2002. Les contrats de niveau 1 et 2 (3ème génération) auraient dû être conclus au cours du 2ème semestre 2010 ! Région et S.L.R.B. ont, in fine, signés le contrat de niveau 1 en juillet 2010 ! Celui-ci a fait l’objet en 2014/2015 d’une évoluation de son application par le consultant Price Waterhouse Coopers. Dans la foulée de la signature du CG1 en 2010, les sisp avaient l’espoir d’en terminer avec les négociations pour la fin 2010. Espoir vain car la concertation sur la mise en place d’un pôle d’expertise centralisé auprès de la S.L.R.B. a complexifié la négociation, sans oublier aussi la question de la rationalisation du secteur.

Concertation sur le Pôle d’Expertise :

Lors de son entrée en fonction en 2009, le Secrétaire d’Etat en charge du logement avait identifié trois grands enjeux en matière d’investissement dans le logement social :

o La difficulté « d’absorption » des moyens budgétaires injectés pour les rénovations et

constructions : de 2002 à 2009, 480 millions d’euros.

o La pertinence de disposer d’un « état de santé » ou diagnostic fiable de l’ensemble du patrimoine du secteur par le biais d’outils stratégiques comme le cadastre technique du patrimoine.

o Le troisième enjeu identifié par le Secrétaire d’Etat de l’époque en matière d’investissements dans

le logement social a été constitué par les attentes et obligations en matière de performance énergétique des bâtiments et de leurs qualités environnementales de plus en plus importantes. Pour faire face à ces trois défis, le Gouvernement bruxellois a prévu une dotation annuelle d’un million d’euros afin de constituer auprès de la S.L.R.B. un Pôle d’expertise régional centralisé d’appui aux sisp.

La mise en place du Pôle d’expertise a été confiée par la R.B.C. au consultant Price Waterhouse Coopers suivant notification du 22 octobre 2010. Un comité de Pilotage a été installé, composé de 6 membres issus du Cabinet du Secrétaire d’Etat (2), de la S.LR.B. (2) et des fédérations représentatives des sisp (2 dont ir Jean-Louis Pirottin, représentant de l’A.L.S.). Les négociations ont abouti fin juin 2011 à un partage 50/50 du budget prévu entre SLRB et s.i.s.p. Vous trouvez ci-dessous le schéma financier synthétisant les résultats de la négociation relatif au financement du pôle d’expertise d’appui des sisp auprès de la SLRB et du renforcement en interne de services de sisp ainsi que ceux relatifs au mécanisme incitatif lié au mécanisme incitatif en faveur des sisp.

Concertation sur le Contrat de Gestion 2 (dans sa globalité)

La négociation a été relancée le mercredi 22 décembre 2010. Le premier sentiment à la lecture du (nouveau) projet de Contrat de Gestion de niveau 2 était la déception, dans la mesure où les propositions de la S.L.R.B. étaient nettement en recul par rapport au texte précédent. Le 13 janvier 2011, la S.L.R.B. a accepté de retourner vers certaines dispositions et mesures obtenues précédemment par le secteur. Au terme du 1er semestre 2011, le secteur disposait quasiment d’un texte définit acceptable par toutes les parties. Les négociations ont pris fin le 26 août 2011 par une ultime (re)lecture du projet du contrat de gestion de niveau2, (C.G.2). Ensuite, il a été soumis pour approbation au Conseil de la S.L.R.B. en séance du 6 septembre 2011, avant d’être présenté au Conseil de chaque sisp et signé fin octobre 2011 !!! A relever enfin que la SLRB a procédé en 2014/2015 à l’évaluation programmée de l’exécution du CG2 en vigueur.


CONTRAT DE GESTION S.L.R.B./SISP RESULTATS DE LA NEGOCIAITON /ARTICLES 70 et 86

FINANCEMENT DU POLE D’EXPERTISE D’APPUI DES SISP AUPRES DE LA S.L.R.B. ET DU RENFORCEMENT EN

INTERNE DES EQUIPES TECHNIQUES DES SISP ET FLUX FINANCIER LIE AU MECANISME INCITATIF EN FAVEUR DES SISP

Exclusivement dispositif incitatif Contrat de Gestion 2002

1,25 million

1,00 million d’€ à distribuer aux sisp 50% de manière égale 50% au prorata du nombre de logements

0,25 million d’€ pour les fédérations 2/3 A.L.S. et 1/3 Fésocolab (32,827 logements) (5.863 logements) 85 % 15%

Bilan des négociations Contrat de Gestion 2011-2016 + Pôle d’expertise

2,5 millions + 1,0 million = 3,5 millions

Contrat de gestion Dispositif incitatif

2,50 millions d’€ ramené à 2,01

million d’€ pour financer à 50% le renforcement en interne des sisp

Renforcement en interne des sisp

0,49 million + 0,49 million

Pôle d’expertise centralisé à la S.L.R.B.

1,00 million d’€ ramené à 0,51 million pour financer 50 % le

renforcement en interne des sisp

2,01 million d’€ 0,98 million d’€ 0,51 million d’€

0,41 million d’€

70% pour les Fédérations ALS (32.828 logements)

et 30 % à la Fésocolab (5.863 logements)

1,60 million d’€ à distribuer aux sisp

Soit max 14ETP pour les sisp ou groupement de sisp

mutualisant les équipes techniques (minimum 2.500

logements !!)

+/- 8 ETP

0,48 million d’€ fourniture du PSLC

conforme (critère 1) pour 30 %

0,64 million d’€ seuil

d’avancement des programmes d’investissement

(critère 2) pour 40 %

0,48 million d’€ batterie de 3 objectifs à

atteindre (critère 3) pour 30 %

0,50 million d’€ Fourniture PSLC conforme

Critère 1

0,50 million d’€ Fixation d’objectifs obligation de

moyens Critère 2


3. Contrat de Gestion de niveau 2 : S.L.R.B./s.i.s.p.

a) Approbation du contrat par la S.L.R.B. et par Comensia (ex-ASSAM)

Par sa correspondance du 14 septembre 2011, la S.L.R.B. nous a informé qu’en date du 6 septembre 2011, leur Conseil d’administration a approuvé les textes du Contrat de Gestion de niveau 2 et de ses annexes. Au cours de cette même séance, les principes fondamentaux du Règlement ont été adoptés.A l’issue d’une présentation par la Direction Générale et d’un échange de vues, le Conseil, en sa séance du 29 septembre 2011, a adopté la délibération suivante relative à l’approbation du nouveau Contrat de gestion S.L.R.B./s.i.s.p. :

Le Conseil d’administration

Vu l’article 37 § 1 et 2 de l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant sur le Code du Logement, précisant que la S.L.R.B. peut conclure un contrat de gestion avec les s.i.s.p. qui a pour objet de traduire les objectifs et les modalités du contrat de gestion souscrit par la S.L.R.B. avec la Région, et qui règle les matières suivantes :

1° l’autonomie de la s.i.s.p. dans ses investissements ; 2° la fixation des loyers dans les habitations sociales ; 3° les règles de conduite vis-à-vis des usagers des prestations de service public ; 4° les diverses obligations financières des parties ; 5° les mécanismes horizontaux de solidarité financière en ce compris l’affectation de la cotisation de

solidarité perçue au sein de la s.i.s.p. ; 6° les conditions de gestion et d’exploitation des activités de la s.i.s.p. excédant sa mission de service public ; 7° les objectifs relatifs à la gestion financière et patrimoniale ainsi qu’aux aspects urbanistiques, sociaux et

architecturaux de tous les éléments affectant la mission de service public de la s.i.s.p. ; 8° les critères d’évaluation des engagements des parties ; 9° les conditions de l’accord d’une s.i.s.p. avec d’autres personnes morales conclu pour valoriser ses

prestations de service public à l’égard des usagers ; 10° les incitants à la réalisation des objectifs fixés dans le contrat de gestion ; 11° les sanctions en cas de défaut ou de mauvaise exécution des engagements des parties 12° les conditions de révision du contrat.

Le Contrat de gestion est conclu pour une durée de cinq ans et est renouvelable pour la même période. Il prévoit les périodes d’évaluation de son exécution.

Vu l’Article 38 du Code du Logement, précisant que la S.L.R.B. élabore un règlement qui est d’application pour les s.i.s.p. qui n’ont pas conclu de contrat de gestion avec la S.L.R.B. Ce règlement régit les matières suivantes :

1° l’autonomie de la s.i.s.p. dans ses investissements ; 2° la fixation des loyers dans les habitations sociales ; 3° les règles de conduite vis-à-vis des usagers des prestations de service public ; 4° les diverses obligations financières ; 5° les mécanismes horizontaux de solidarité financière et les modalités d’affectation de la cotisation

mensuelle de solidarité perçue en son sein ; 6° les conditions de gestion et d’exploitation des activités de la s.i.s.p. excédant sa mission de service public ; 7° les objectifs relatifs à la gestion financière et patrimoniale de tous les éléments affectant la mission

de service public de la s.i.s.p. ; 8° les critères d’évaluation de l’exécution des obligations de la s.i.s.p. ; 9° les conditions de l‘accord d’une s.i.s.p. avec d’autres personnes morales conclu pour valoriser ses

prestations de service public à l’égard des usagers ; 10° les sanctions en cas de défaut ou de mauvaise exécution dudit règlement.


Considérant que l’organisation au sein de la S.L.R.B. et des s.i.s.p. d’un management moderne à

fiabilité sociale sous- tend le Code du Logement et requiert la conclusion de Contrats de Gestion : d’une part, entre la Région et la S.L.R.B. (articles 33 à 36) ; d’autre part, entre la S.L.R.B. et les s.i.s.p. (article 37).

Considérant, en effet, que les Contrats de gestion visent à responsabiliser les gestionnaires sur des objectifs clairement définis et autorisent dans ce cadre une plus grande autonomie ;

Considérant que l’élaboration du Contrat de gestion S.L.R.B./SISP a fait l’objet d’une négociation entre la S.L.R.B. et les fédérations représentatives des s.i.s.p., négociations aboutissant à la désignation de 10 objectifs stratégiques prioritaires :

1° assurer la bonne adéquation entre la programmation et les besoins du patrimoine des s.i.s.p.,

(articles 11 à 13) avec comme obligation : - la tenue à jour de l’état des lieux de son patrimoine ou cadastre d’état permettant à la S.L.R.B. de

réaliser un diagnostic et d’objectiver la sélection des projets (article 12).

2° définir et mettre en place des programmes d’investissements afin de mettre le patrimoine régional en

conformité au C.B.L. et aux réglementations et de contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre par l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments (articles 14 à 23), avec comme obligations : - la mise en place d’un comité de suivi des investissements (article 20) ; - la production de tableaux d’avancement des projets pour lecture contradictoire lors des comités

de suivi des investissements (article 20) ; - le stade de l’avant-projet atteint dans les 24 mois de l’octroi des crédits et du démarrage du

chantier dans les 4 ans (article 20) ; - l’élaboration annuelle d’un plan d’investissement (article 23).

3° consolider le plan régional du logement (articles 24 à 29) ;

4° assurer la programmation et la réalisation des entretiens à l’échelle sectorielle (articles 30 à 34), avec

comme obligation : - l’élaboration annuelle d’un plan d’entretien ;

5° assurer une gestion des locations de logements dans le but de garantir le droit à un logement

décent et sécurisé par tous et éviter les vacances locatives (articles 35 à 42), avec comme obligations ; - l’adaptation annuelle des loyers permettant de tendre vers un équilibre entre les coûts et les recettes

(article 37) ; - la mise en œuvre d’une procédure optimale de récupération des impayés et de réduction des expulsions

(article 38) ; - la tenue et la mise à jour de listes de logements inoccupés et l’optimalisation des procédures de

remise en état et de relocation des logements (article 40) ; - l’élaboration et la mise en place d’un plan de mutation (article 41) ; - la mise en place d’un plan d’actions pour l’environnement et d’économies d’énergie (article 42).

6° développer une approche orientée usager du service public à l’échelle sectorielle (articles 43 à 50)

avec comme obligations : - l’élaboration d’une charte précisant les engagements de la s.i.s.p. et rappelant les droits et devoirs

des locataires (article 44) ; - la fixation de l’accueil minimum des usagers (article 47) ; - la mise en place d’une veille technique (article 48) ; - l’élaboration annuelle d’un plan de gestion locative (article 50).


7° maintenir, développer et mettre en œuvre la politique d’actions sociales et encourager les processus participatifs (articles 51 à 57), avec comme obligations : - la réalisation d’un diagnostic des réalités sociales (article 53) ; - la participation aux plateformes de connaissance des actions mises en place entre les acteurs de terrain

(article 54) ; - l’élaboration et la mise en place d’un plan d’actions sociales (article 55).

8° garantir une gestion financière transparente et contribuer à l’équilibre financier du secteur (articles 58 à 65), avec comme obligations (article 61) : - le remboursement en 33 ans des avances remboursables ; - l’alimentation régulière du compte courant ; - la garantie de l’existence d’un contrôle interne ; - intérêt débiteur de 2% sur les découverts en C.C.O. ; - l’élaboration et la mise en place d’un plan financier avec notamment le cpte de résultats à 5 ans (article 65).

9° renforcer et soutenir les capacités de la s.i.s.p. en matière de gestion (articles 66 à 71), avec comme obligations : - la mutualisation des services techniques dans un groupement de s.i.s.p. atteignant le seuil de

2500 logements (article 70) ; - l’élaboration d’un plan de gestion interne (article 71).

10° renforcer la bonne gouvernance dans le secteur en consolidant la vision stratégique de la s.i.s.p. et de la S.L.R.B. et de sa mise en œuvre (article 72 à 77), avec comme obligations : - la transmission des statistiques sectorielles avant le 30 juin de chaque année (article 73) ; - la transmission du tableau de bord de gestion (article 74) ; - la mise en place et l’utilisation de la feuille de route de la s.i.s.p. avec l’état des lieux, les 3

indicateurs d’évaluation et leurs objectifs à atteindre (article 75) ; - l’élaboration d’un plan stratégique (article 76) reprenant les objectifs à cinq ans pour les 6 plans qui le

composent : le plan financier (article 65) ; le plan d’investissements (article 23) ; le plan d’entretien (article 33) ; le plan de gestion locative (article 50) ; le plan d’actions sociales (article 55) ; le plan de gestion interne (article 71).

Considérant que pour atteindre ces objectifs, les s.i.s.p. ASSAM et SORELO disposent d’un personnel commun compétent ;

Considérant que pour concrétiser ces objectifs, des modalités administratives et des moyens financiers sont garantis par la S.L.R.B., à savoir :

1° le financement des investissements du secteur par la Région à hauteur de 206 Mio d’euros pour les années 2010-2013 comprenant :

une subsidiation globale à concurrence de 50% (article 16); un droit de tirage (DT) pour toutes les s.i.s.p. à raison de 15% du budget de 206 Mio d’euros et un

taux de subsidiation compris dans la fourchette de 25% à 75% selon le ratio d’endettement (articles 15 et 16) ;

la possibilité d’affecter le D.T. au financement des fournitures et matériaux à l’usage de la régie dans le cadre des travaux (article 15) ;

une subsidiation du « 101ème pourcent » à 100% (article 16).


2° une enveloppe budgétaire pour couvrir tous les frais du projet, portée de 133% à 135% de la

valeur nette des travaux (100%), dont 2% de garantis pour les frais de surveillance, actuellement 1% non garanti (article 1 et 16);

3° une enveloppe budgétaire de projet pouvant couvrir les coûts de prestation du personnel technique des s.i.s.p. agissant comme auteur de projet (article 16);

4° une procédure de sélection des projets clarifiée et objective (article 17) eu égard à l’état des besoins (cadastre d’état du patrimoine et nombre de logements) et à la capacité d’absorption des projets des programmes antérieurs (4 indicateurs) ;

5° la mise en œuvre de trois sortes de tutelles - a posteriori, allégée ou lourde – et de délais d’approbation des huit étapes attachées à la réalisation des travaux d’investissements (article 18) ;

6° la création d’une fonction de référent auprès de chaque s.i.s.p. (article 19).

7° un intérêt créditeur de 2% sur les dépôts en C.C.O. (article 61) ;

8° le versement de l’A.R.S. au plus tard le 31 décembre de l’exercice au cours duquel elle est exigible (article 31) ;

9° le versement des réductions de loyers pour familles nombreuses et personnes handicapées dans les 6 mois après introduction du dossier à la S.LR.B. (article 61) ;

10° la prise en charge financière par la S.L.R.B. de dispositifs d’accompagnement social (article 62) ;

11° l’attribution aux s.i.s.p. d’une rémunération incitative majorée de 1.000.000 euros à 1.600.000 euros (articles 62 et 86)

12° le financement mis à disposition – 980.000 euros – pour le recrutement de 14ETP au sein des services techniques des s.i.s.p. ou groupements de s.i.s.p. atteignant le seuil de 2500 logements (article 70) ;

13° la mise en place du pôle d’expertise régional centralisé d’appui aux s.i.s.p. avec un financement à hauteur de 510.000 euros (article 70).

Vu la grille de répartition des s.i.s.p. par groupe relative à la fixation du taux de subsidiation pour les projets financés par le droit de tirage, déterminant un taux de 62,50% pour ASSAM ;

Vu l’expiration du précédent Contrat de gestion S.L.R.B./ASSAM ; Vu l’approbation par le Conseil d’administration de la S.L.R.B., en sa séance du 6 septembre

2011, du présent contrat de gestion S.L.R.B./SISP ; Vu la notification prochaine par la S.L.R.B. du nouveau règlement qui s’appliquera de plein

droit à l’ensemble des s.i.s.p. non signataires d’un Contrat de gestion ; Vu l’urgence de s’inscrire dans la démarche d’adhésion au nouveau Contrat de gestion

S.L.R.B./SISP.

décide,

1. de conclure un nouveau Contrat de gestion S.L.R.B./Comensia (ex-ASSAM) ; 2. d’approuver le texte du Contrat de gestion S.L.R.B./SISP, négocié par les entités fédératives du secteur

et déjà adopté par le Conseil d’administration de la S.L.R.B. en sa séance du 6 septembre 2011 ; 3. de se concerter avec SORELO sur l’avenir des deux sociétés déjà complètement mutualisées, eu égard à

l’évolution du secteur du logement social et du contexte institutionnel bruxellois ; 4. de s’inscrire dans la démarche de mutualisation des s.i.s.p. – notamment des services techniques –

visant à une professionnalisation accrue, et pour ce faire d’atteindre le seuil minimal de 2500 logements


par groupe de s.i.s.p. mutualisées, permettant ainsi l’octroi du montant de 70.000 euros par groupe pour le renforcement du service technique mutualisé ;

b) Contrat de Gestion de niveau 2 – «feuille de route » :

Par son courrier du 16 décembre 2011, la S.L.R.B. nous a donné les informations nécessaires sur la feuille de route, ainsi que le prévoient les dispositions du contrat de gestion de niveau 2 (article 75).

La feuille de route est un document concerté entre la S.L.R.B. et la SISP dont l’objectif est de disposer d’une image la plus précise possible au moment de la signature du contrat de gestion. Cette feuille de route permet à la SISP de définir dans son premier plan stratégique qui fait suite à la signature du contrat des moyens cohérents avec sa situation pour atteindre les objectifs de ce contrat de gestion. La feuille de route est composée de deux éléments :

- un état des lieux ; - des indicateurs et objectifs d’évaluation.

L’état des lieux

En gros, La S.L.R.B. élabore un état des lieux pour chaque SISP sur base des dernières statistiques en sa possession et pour la SISP signataire du précédent contrat, sur le dernier plan stratégique complet.

Cet état des lieux est destiné à relever de manière synthétique les points forts et points faibles de la SISP. Il est réalisé en tenant compte du contexte propre à chaque SISP et cela le plus objectivement possible, en ayant recours par exemple à des comparaisons sectorielles.

Il concerne les cinq domaines suivants : financier, patrimonial, social, gestion locative et gestion interne. Cet état des lieux sera proche du document remis par la S.L.R.B. lors des réunions d’évaluation des plans stratégiques prévus au contrat de gestion précédent.

Des indicateurs d’évaluation

En gros, la S.L.R.B. et la SISP conviennent lors d’une réunion conjointe et suite à l’analyse de l’état des lieux, des objectifs stratégiques qui sous-tendront la gestion de la SISP durant les cinq années du contrat de gestion. Les deux parties fixent sur cette base les trois indicateurs et leur objectif à atteindre dont le résultat est évalué chaque année lors de la réunion d’évaluation du plan stratégique de la SISP prévue à l’article 84.

La feuille de route est validée par le Conseil d’administration de la S.L.R.B. qui peut demander à la SISP que soit modifiée la proposition d’indicateurs s’il considère qu’ils ne répondent pas aux points faibles soulevés. Si suite à cela, la proposition de la SISP n’est toujours pas validée, le Conseil d’administration de la S.L.R.B. fixe les indicateurs pour la SISP.

Dans le cadre de cet article du contrat de gestion, entré en vigueur le 31 octobre 2011, la S.L.R.B. nous a invité à une réunion le 8 mars 2012 permettant l’élaboration conjointe de la feuille de route.

A la suite de quoi, le CG2 ou contrat de Gestion de niveau 2 (3ème génération) a été signé le 27 octobre 2011. A charge pour nous et pour la S.L.R.B. de le mettre concrètement et efficacement en œuvre !!! En 2014, le processus d’évaluation du CG2 a été entamé et s’est achevé fin 2015.


A cet effet, la S.L.R.B. a envoyé le projet d’état des lieux deux semaines avant la date de la réunion. Nous avons dès lors pu leur faire part de corrections et amendements à apporter aux données et tableaux. En suite de cette réunion, la feuille de route nous a été transmise pour pouvoir y ajouter nos commentaires avant transmission au Conseil d’administration de la S.L.R.B.

Par sa circulaire du 3 juillet 2012, la S.L.R.B. nous a avisé qu’en sa séance du 19 juin 2012, son Conseil a approuvé notre feuille de route reprenant selon l’article 75 du contrat de gestion de niveau 2 :

- un état des lieux - des indicateurs et objectifs d’évaluation

Pour notre sisp, le Conseil d’Administration de la S.L.R.B. a validé les trois indicateurs suivants :

Indicateur 1 : maintien du taux d’inoccupés sous le seuil des 2% Indicateur 2 : maintien du taux des impayés pour les locataires présents sous le seuil des 2% Indicateur 3 : maintien de la trésorerie nette positive Ces indicateurs font l’objet d’un développement lors de la réalisation du plan stratégique et ont été évalués favorablement pour la première fois fin de l’année 2013 et une seconde fois fin 2014. En 2015, ils ont été neutralisé dans le cadre de la fusion Comensia. Ces indicateurs représentent 30% (maximum) des incitants disponibles (art.86 du CG2).

c) Contrat de gestion niveau 2 – Article 70/financement d’un ETP : Projet de mutualisation des Services techniques « Le Home », « Le Home Familial Bruxellois », ASSAM et SORELO.

Par sa circulaire du 31 janvier 2012, la tutelle nous a informé que le Contrat de Gestion S.L.R.B./SISP portant sur les années 2011-2016, prévoit en son article 70 la possibilité pour les sisp ayant plus de 2.500 logements de disposer d’un financement pour l’engagement d’un ETP pour la mise en œuvre d’un plan d’investissement.

La société qui souhaite bénéficier de cette mesure et ayant moins de 2500 logements a la possibilité de remettre à la S.L.R.B. un projet de service technique mutualisé avec une ou plusieurs autre sisp. Dans un premier temps, la SISP ou groupement de SISP atteint le seuil de 2500 logements se voit attribué le financement d’un ETP maximum. Dans un second temps et si des moyens financiers sont encore disponibles, le Conseil d’administration de la SISP peut accorder un financement pour l’engagement de personnel supplémentaire à une SISP ou un groupement de SISP présentant un projet de service technique cohérent et ne présentant pas d’écart significatif avec le seuil de 2500 logements.

En leurs séances respectives des 27 et 28 juin 2012, les Conseils d’administration de Comensia (ex-ASSAM) et de SORELO ont dès lors adopté la délibération suivante par laquelle, ils ont décidé :

d’adopter le projet des services techniques mutualisés ASSAM – SORELO – LE HOME FAMILIAL ET LE HOME, qui sera dès lors introduit à la SLRB ;

de solliciter de la SLRB l’octroi du financement du personnel déjà recruté (à concurrence de minimum un E.T.P.) dans le cadre de l’enveloppe de 980.000 euros à disposition pour l’engagement de 14 E.T.P. par le secteur (70.000 euros maximum par E.T.P.) ;

de donner leur accord de principe pour le recrutement d’un E.T.P. supplémentaire permettant de répondre aux besoins en RH dans le cadre de la mise en œuvre des investissements.

La présente délibération accompagnée du dossier complet selon le canevas conforme a été transmise à l’autorité de tutelle ! Notre dossier mutualisation des Services techniques des sisp ASSAM-SORELO, Le Home et le Home Familial a été approuvé par le Conseil d’administration de la S.L.R.B. en sa séance du 9 octobre 2012.


80% du subside a été aussitôt versé par la S.L.R.B. Le solde, soit 20% du financement a été versé sur la base des pièces justificatives. Cette opération de financement s’est répétée en 2013, 2014 et en 2015.

4. Rationalisation du secteur du logement social par le biais de la réduction de moitié du nombre de sisp en Région de Bruxelles-Capitale :

a) de l’accord institutionnel du 11 octobre 2011 à l’accord régional du 11 mars 2013 sur le nouveau

paysage du logement social bruxellois, modifié in fine en février 2014.

1er temps

L’accord institutionnel pour la sixième réforme de l’Etat du 11 octobre 2011, prévoit pour le volet Logement en Région de Bruxelles-Capitale les dispositions suivantes :

« Le nombre de sociétés de logement social (sociétés immobilières de service public) sera réduit d’environ 50%, en tenant compte des spécificités communales. Par ailleurs, des économies d’échelle seront réalisées par la mise en œuvre d’une mutualisation de moyens et de services au sein de la SLRB ou entre sisp.

Cette question sera réglée au niveau régional avec l’appui des huit partis participant à l’accord institutionnel » 2ème temps

En signant « une feuille de route » le 22 février 2012, à la suite des décisions respectives de leurs Conseils d’administration, les sisp ASSAM (mutualisée avec SORELO), le Home Familial Bruxellois et le Home, ont décidé du principe de leur fusion moyennant une étude du principe de leur fusion moyennant une étude de faisabilité dans leurs meilleurs délais. Pour sa part, Sorelo nouait de manière informelle des contacts avec les HBM de Saint-Josse-ten-Noode.

3ème temps

En mai 2012, la Commission parlementaire bruxelloise, composée des huit partis ayant participé à l’accord institutionnel fédéral, est mise en place sous la Présidence de Monsieur Philippe Moureaux.

Cette commission prend le nom de Comori, à savoir Commission de Mise en Oeuvre des Réformes Institutionnelles. 4ème temps

Après que les Conseils d’administration d’ASSAM, du Home Familial Bruxellois et du Home eurent approuvé, en leurs séances de juin 2012, l’étude de faisabilité –quant à leur fusion- rapport intermédiaire de juin 2012 et que le coopérateur de référence de SORELO eut renoncé, en octobre 2012, à tout contact avec les trois sisps en voie de rapprochement, la clarification de la situation liée à SORELO s’est posée avec encore plus d’acuité pour le personnel des sisp mutualisées ASSAM-SORELO. 5ème temps

Fin 2012, la Commission Logement du Parlement bruxellois a élaboré un projet d’Ordonnance relative à la rationalisation du secteur du logement social avant de le transmettre au Comori.

Peu après le 25 janvier 2013, le Secrétaire d’Etat au Logement a fait part du répertoire des sisp ayant atteint le seuil critique (pas de fusion donc) et des fusions qu’il envisageait dont celle d’ASSAM avec le Home Familial Bruxellois, le Home, la Cité Moderne et de la disparition de SORELO dans un processus de compensation.


Par ailleurs, le pôle en voie de constitution doit absolument conserver l’opérationnalité actuelle et la bonne gouvernance de l’ensemble mutualisé ASSAM-SORELO. Cela implique de transférer le personnel ASSAM-SORELO dans sa globalité (hors concierges et pensions intervenues entretemps) vers le nouveau pôle.

Cela implique impérativement le transfert vers la nouvelle en constitution ASSAM + Le Home Familial Bruxellois + Le Home + La Cité Moderne, d’un quota suffisant de logements de SORELO et Lorébru hors Ville.

Les négociations sur l’avenir de SORELO ont suscité en cette période un émoi et un stress considérable auprès du personnel qui s’est mobilisé.

6ème temps

En sa séance du 31 janvier 2013, le Conseil d’administration de SORELO a exprimé sa sollicitude à l’égard du personnel dont il a rencontré une délégation en sa séance du 28 février 2013, à la suite de quoi, le Conseil a adressé au Secrétaire d’Etat au Logement un courrier dans lequel le Conseil d’administration lui demande d’être particulièrement attentif aux requêtes suivantes :

1. la garantie de l’emploi, tant en effectif qu’en qualité, pour le personnel ; 2. le maintien de tous les avantages sociaux pour ce même personnel ; 3. la garantie des services à nos locataires sociaux ; 4. la garantie de la bonne gestion des logements.

7ème temps

Le 1er mars 2013, le Secrétaire d’Etat au Logement, a réuni tous les acteurs du secteur, membres du C.R.C. (Comité régional de Concertation) à savoir les membres du Comité directeur de la SLRB et les délégués des organisations représentative des sisp (ALS et Fésocolab) pour leur faire part de l’avancement du dossier de rationalisation et de l’accord en vue au Comori.

Ce dossier de rationalisation est légitimé par un travail à deux niveaux : Niveau 1 : le volontariat des sisp exprimé par les Conseils d’administration et les Assemblées Générales eu égard au Code des sociétés. Niveau 2 : la concertation au sein du Comori

Ce dossier de rationalisation a abouti :

1er volet : à une proposition de cadre normatif garantissant l’exécution de l’accord, il s’agit du projet d’Ordonnance modifiant le Code du Logement qui a été débattu et voté in fine en juillet 2013. 2ème volet : à un projet de cartographie du nouveau paysage du logement social bruxellois, dénommé liste des regroupements potentiels des sociétés du logement social. 3ème volet : à un protocole concernant l’impact de la rationalisation sur les organes de gestion des sisp. 4ème volet : à un protocole concernant l’engagement des huit parties signataires en matière de personnel des sociétés de logement social


Conclusions : le 11 mars 2013, la Comori a marqué son accord sur les quatre volets du dossier de rationalisation du secteur du logement social en Région de Bruxelles-Capitale. Le redécoupage du logement social bruxellois tel qu’adopté par la Comori aboutit à la réduction du nombre de sisp de trente-trois à quinze.

1. HLS Auderghem, Ville et Forêt, HS Woluwé-St-Pierre (+ logements Sorelo WSP, logements

Sorelo Auderghem) 2. Floréal, Le Logis 3. Foyer St-Gillois, Foyer Forestois (+ logements Sorelo St-Gilles) 4. Foyer Bruxellois, Sorelo (partie des logements bruxellois), Lorebru (partie des logements Bruxellois) 5. Foyer laekenois, Sorelo (partie des logements bruxellois), Lorebru (partie des logements bruxellois) 6. Logement molenbeekois (+ logement Lorebru Molenbeek) 7. Foyer anderlechtois (+ logements Lorebru Anderlecht) 8. Foyer jettois, Villas de Ganshoren 9. Foyer collectifs, Kappelleveld, Locataires réunis, Messidor, Cobralo 10. Leder Zijn Huis, Germinal, HBM St-Josse (+ logements Sorelo Evere et St-Josse) 11. Foyer Etterbekois, Foyer koekelbergeois (+ logements Sorelo Etterbeek) 12. Foyer ixellois, Société uccloise de logement social (+ logements Lorebru Ixelles) 13. L’Habitation moderne 14. Assam, Le Home, Le Home familial bruxellois, Cité moderne (+ logements Sorelo Berchem-St-

Agathe, Jette, Forest et Molenbeek + logements Lorebru Forest) 15. Foyer schaerbeekois (+ logements Sorelo Schaerbeek)

La mutualisation d’ASSAM-SORELO prend (ait) donc fin ! Restait à régler l’avenir du personnel ! Le personnel (commun) des sisp ASSAM-SORELO était demandeur d’un plan spécifique de sauvegarde de l’emploi qui devait lui permettre d’intégrer, au fil du temps, la nouvelle entité sur la base du nouvel organigramme du personnel en cours d’élaboration. Pour aboutir à la satisfaction de ses objectifs, le personnel et les organisations syndicale se sont mobilisés tout au cours de l’année 2013 et ont rencontré à diverses reprises des délégations des Conseils d’administration de SORELO et d’ASSAM, dans un esprit constructif réciproque.

8ème temps Le 10 octobre 2013, le Collège de la Ville de Bruxelles a pris attitude par rapport à l’accord du Comori du 11 mars 2013 en adoptant le dispositif décisionnel suivant, relatif à la fusion des sisp dont la Ville est actionnaire majoritaire :

1) autoriser la fusion du Foyer Bruxellois et de Lorebru 2) autoriser le transfert des logements situés dans le quartier nord gérés par Lorebru et le Foyer

Bruxellois au Foyer Laekenois 3) demander à ASSAM que le foyer Bruxellois prenne en gestion les logements situés dans le

pentagone et à Neder-Over-Hembeek et que le Foyer Laekenois prennent en gestion les logements situés à Laeken

4) ne pas engager SORELO dans un processus de fusion tant qu’un accord n’aura pas été trouvé avec ASSAM sur la reprise par le Foyer Laekenois des logements qui seront construits sur le site Tivoli

5) autoriser dans un deuxième temps de transfert des logements de Lorebru situés en dehors de la Ville de Bruxelles vers les opérateurs suivants : Foyer Anderlechtois, Foyer Ixellois, Foyer Molenbeekois


L’ASSAM (futur Comensia), après avoir rappelé que l’accord de la Comori avait fait l’objet de très longue concertations et négociations entre mandataires politiques et qu’il ne convenait pas de déstabiliser l’équilibre de l’accord, a entamé, à la demande de la Ville, des discussions, avec elle, visant, outre à un ajustement de l’accord relatif à la distribution du patrimoine, à la répartition de la trésorerie disponible de Sorelo, à l’affectation des logements du projet Quartier durable Tivoli, à la cession des parts de Sorelo détenues par la Ville de Bruxelles, au calendrier et au personnel. Ces discussions ont abouti à un accord au terme de l’année 2013 !

9ème temps Le Collège de la Ville de Bruxelles, en sa séance du 23 janvier 2014, a approuvé l’accord SLRB/ASSAM et SORELO, adopté par le Conseil de l’ASSAM en ses séances des 18 décembre 2013 et 29 janvier 2014, accord dont le Conseil de Sorelo a pris acte en sa séance du 27 février 2014. Cet accord est indissociablement lié à l’accord prévoyant les transferts de patrimoine entre les entités ASSAM, SORELO, LOREBRU et le Foyer Bruxellois et la reprise du personnel SORELO par nouvelle entité ASSAM plus le Home Bruxellois et la Cité Moderne, plus amplement décrit dans le courrier adressé au Secrétaire d’Etat au Logement, repris ci-dessous.

1) Répartition de la trésorerie disponible de SORELO en charge du déficit en compte courant de

LOREBRU pour le patrimoine transféré vers ASSAM (désormais dénommé Comensia)

Ce point de l’accord prend en compte à la fois la question des besoins d’un fonds social pour le cadre d’extinction de SORELO et règle la question de la prise en charge de la part de déficit en compte courant relative au patrimoine transféré par LOREBRU vers l’ASSAM. Les aspects relatifs aux valeurs d’échanges et reprises d’endettement lié aux patrimoines concernés seront traités retenue consiste à considérer que le disponible de SORELO est de 1.300.000€ au 31.12.2012. La clé de répartition retenue restera d’application quelle que soit l’évolution de ce disponible, l’analyse de l’état comptable par un réviseur faisant foi.

2) Quartier durable TIVOLI

Le patrimoine de 120 logements dévolus initialement à ASSAM et SORELO sera repris par la Ville de Bruxelles (Foyer Laekenois). En compensation, la Région mettra des terrains à disposition d’ASSAM nouvelle entité.

3) Cession des parts de SORELO détenues par la Ville de Bruxelles

Au moment du transfert du patrimoine vers la Ville de Bruxelles (Foyer Bruxellois) et Etterbeek, la cession à l’ASSAM/nouvelle entité des parts de SORELO (détenus par la Ville, son CPAS et le Foyer Bruxellois) à leurs valeurs telles que reprises dans les statuts et les comptes, permettra l’absorption de SORELO par l’ASSAM/nouvelle entité avec les avoirs restants (394 logements, stock, matériel roulant, etc…) hors trésorerie nette, qui sera répartie selon la clé de répartition reprise plus haut.

4) Calendrier

La date du 30 juin 2015 est fixée comme « date au plus tard » pour que l’ensemble des éléments du présent accord soient mis en œuvre.

5) Personnel

ASSAM (futur Comensia) reprend l’ensemble du personnel SORELO (hormis les concierges et APS qui suivent le patrimoine) en ce compris les postes ACS existants dans le cadre actuel. Le cadre d’extinction du personnel est financé par une quote-part de 42,10% de la trésorerie nette de SORELO.


La lettre de la Ville de Bruxelles au Secrétaire d’Etat se présente comme suit : « Suite aux décisions du Collège des Bourgmestres & Echevins de la Villes de Bruxelles, des discussions ont été menées de manière à revisiter les accords du Comori tout en respectant les axes fondateurs de l’accord initial. Nous vous soummettons aujourd’hui un texte sur lequel les parties se sont mises d’accord :

1. Patrimoine :

1.1. Transfert de 116 logements de Lorebru situés à Forest aux Foyer Forestois et Saint-Gillois

nouvelle entité. Compensation de la perte pour la nouvelle entité ASSAM par le maintien de 129 logements SORELO au sein de cette entité. 30 à Evere, 8 à Saint-Josse, 15 à Woluwé-St-Pierre, 23 à Auderghem, 26 à Saint-Gilles et 27 à Schaerbeek.

1.2. Reprise par le Foyer Bruxellois d’une partie des logements ASSAM situés sur le territoire de la

Ville de Bruxelles (123 logements + 1 commerce + 1 atelier) compensée par échange de logements LOREBRU situés hors du territoire de la ville de Bruxelles à ASSAM

1.2.1. Logements ASSAM repris par le Foyer Bruxellois :

Ménages 22 à 50 (33 logements), Montserrat 58-62 (9 logements + 1 commerce), Montserrat 64 (15 logements), Prévoyance 10 et 12 (24 logements), Prévoyance 32-36 (7 logements + 1 atelier), Prévoyance 29-31 et 33 (13 logements), Prêtres 10 à 24 (14 logements), Porte Rouge (3 logements), Ophem 26-28 (5 logements).

1.2.2. Logements LOREBRU cédés à l’ASSAM : LOREBRU Molenbeek (67 logements), LOREBRU Ixelles (64 logements).

2. Personnel :

La nouvelle entité ASSAM reprendra l’ensemble du personnel de SORELO (hormis les concierges et APS qui suivent le patrimoine) en ce compris les postes ACS existants dans le cadre actuel. Les questions de financements du cadre d’extinction du personnel de SORELO, de la répartition de la trésorerie de SORELO, de la reprise de la dette en compte courant des logements transférés de LOREBRU à ASSAM, du devenir du site TIVOLI et de la cession des parts détenues par la Ville, de son CPAS et du Foyer Bruxellois dans SORELO font l’objet d’un accord séparé distinct de l’accord présent s’inscrivant dans le cadre du Comori. Pouvez-nous vous demander de soumettre notre demande de modification aux différentes parties prenantes du dossier ? ……………..


10ème temps Nouvelle cartographie/liste des regroupements des sisps. Accord de la Comori de février 2014. Le 26 mars 2014, le Secrétaire d’Etat au Logement, Monsieur Christos Doulkeridis, avait fait savoir au secteur que le 4 février 2014, la Ville de Bruxelles, lui a communiqué la demande du Collège de modifier la cartographie des transferts de logements des sisp Sorelo, Lorebru et ASSAM dans le cadre du regroupement des sisp. Cette demande a fait l’objet d’un accord entre les représentants des principales sisp concernées. Une nouvelle liste des regroupements au mois de février 2014 a donc été transmise aux représentants des huit partis signataires des accords relatifs à la rationalisation du secteur. Le 15 mars 2014 l’accord de la Comori sur cette nouvelle cartographie a été obtenu et notifié par la SLRB à toutes les sisp, le 20 avril 2014. Liste des regroupements des sociétés de logements social suite à la décision (février 2014)

1. HLS Auderghem, Ville et Forêt, HS Woluwé-St-Pierre 2. Floréal, Le Logis 3. Foyer St-Gillois, Foyer forestois, Lorebru (logements forestois) 4. Foyer bruxellois, Sorelo (partie des logements bruxellois), Lorebru (partie des logements bruxellois,

Assam (partie des logements bruxellois) 5. Foyer laekenois, Sorelo (partie des logements bruxellois), Lorebru (partie des logements bruxellois) 6. Logement molenbeekois 7. Foyer anderlechtois, Lorebru (logements anderlechtois) 8. Foyer jettois, Villas de Ganshoren 9. Foyer collectifs, Kappelleveld, Locataires réunis, Messidor, Cobralo 10. Ieder Zijn Huis, Germinal 11. Foyer etterbekois, Foyer koekelbergeois, Sorelo (logements etterbekois) 12. Foyer ixellois, Société uccloise de logement social 13. L’Habitation moderne 14. Assam, le Home bruxellois, la Cité moderne, Lorebru (logements ixellois et molenbeekois), Sorelo

(logements situés à Berchem-Ste-Agathe, Jette, Forest, Molenbeek, Evere, St-Josse-ten-Noode, Woluwé-St-Pierre, Auderghem, St-Gilles, Schaerbeek)

15. Foyer schaerbeekois

(Reste à déterminer : HBM St-Josse-ten-Noode)

b) Fusion de sisp « Le Home », « Le Home Familial Bruxellois, « La Cité Moderne », et l’ASSAM.

1ère étape

Approbation et introduction le 9 décembre 2013 à la SLRB du dossier de demande d’agrément de la nouvelle entité résultants du regroupement (Cité Moderne – ASSAM). Home Bruxellois + apports Sorelo et Lorebru.

Après avoir assisté, à une présentation concernant le dossier de demande d’agrément de la nouvelle entité résultant du regroupement « Cité Moderne-ASSAM-Home Bruxellois- + apports SORELO et Lorébru », les Conseils d’administration du Home Familial Bruxellois et d’ASSAM, en leurs séances respectives du 9 décembre 2014 ont décidé,


d’approuver le dossier de demande d’agrément ; de charger le Président et le directeur-gérant de chaque sisp de signer le formulaire de

demande d’agrément ; de charger leur direction générale du suivi de l’introduction du dossier au plus tard ce jour,

lundi 9 décembre 2013 avant minuit ; de charger leur direction générale et les collaborateurs de répondre –en concertation avec les

sisp du regroupement- à toute demande d’informations complémentaires émanant de la SLRB et de faire rapport au Conseil ainsi qu’aux Comités de suivi stratégique et de direction du présent regroupement ;

Le dossier de demande d’agrément a donc été introduit le 9 décembre 2013, au siège de notre autorité de tutelle, la SLRB.

Courrier de la S.L.R.B. du 13 mars 2014 : décision du Conseil d’administration de la S.L.R.B du 10 mars 2014 relative à notre demande d’agrément du 9 décembre 2013: En sa séance du 26 mars 2014, le Conseil a pris connaissance du courrier suivant :

Par lequel, le Conseil d’administration de la SLRB a pris les décisions suivantes : inviter ASSAM et Le Home Familial Bruxellois à confirmer à la S.L.R.B. dans les 15 jours de la

notification de la présente décision qu’elles maintiennent leur demande en vue d’un agrément à deux ;

demander aux deux sisp d’adapter leur dossier d’agrément en conséquence dans un délai permettant à l’administration de présenter, pour décision, cette demande d’agrément à deux avec le dossier complet lors de la séance du Conseil d’administration de la S.L.R.B. du 29 avril 2014.

…….. »

Délibération relative à l’ajustement du dossier d’agrément conformément à la décision du Conseil d’administration de la S.L.R.B. du 10 mars 2014 : approbation :

En vue de l’ajustement du dossier d’agrément conformément à l’avis du Gouvernement et à la décision du Conseil d’administration de la S.L.R.B. du 10 mars 2014, et eu égard à notre obligation de confirmer à la SLRB, dans un délai de 15 jours après notification de sa décision, que nous maintenons notre demande d’agrément à deux, les Conseils du Home Familial Bruxellois et de l’ASSAM en leur séance de mars 2014 ont décidé,

de confirmer à la SLRB que le HFB et l’ASSAM maintiennent leur demande en vue d’un

agrément à deux dans la première phase ; de charger les directions générale et technique, ainsi que tous les services des deux sisp,

d’adapter le dossier d’agrément pour le mardi 22 avril 2014 de telle sorte que le dossier complet puisse être soumis au Conseil d’administration de la SLRB en sa séance du 29 avril 2014 et que l’agrément puisse nous être ainsi octroyé dans la première phase ;

de donner mandat aux Présidents et aux Directeur-Gérants pour toute initiative indispensable au suivi et à l’aboutissement de ce dossier ; de transmettre cette délibération à l’autorité tutélaire dans le délai imparti, par voie recommandée.

A la suite de quoi, le dossier d’agrément adapté a été constitué et déposé à la tutelle, le 22 avril 2014.


Courrier de la S.L.R.B. du 30 avril 2014 relatif à l’octroi de l’agrément au regroupement le 29 avril 2014 :

Les Conseils du HFB et de l’ASSAM, en leurs séances de mai 2014, ont pris connaissance du courrier que leur a adressé la S.L.R.B le 30 avril 2014.

« …Le Conseil d’administration de la S.L.R.B. a pris, le 29 avril 2014, les décisions suivantes, après avoir pris connaissance du courrier daté du 25 avril 2014 du Secrétaire d’Etat chargé du Logement concernant l’avis sur la demande d’agrément d’ASSAM et du Home Familial Bruxellois :

1) octroyer l’agrément. Le numéro d’agrément sera celui de la société qui sera la société

absorbante. L’agrément est octroyé à la société pour laquelle il a été demandé (société qui résultera de la fusion) dont le nom n’est pas encore connu. Les sociétés ASSAM et le Home Familial Bruxellois mentionnés également dans la demande et signataire de celle-ci en bénéficient conjointement, en tant que signataires de la demande, de sorte qu’elles sont présumées avoir également obtenu le renouvellement d’agrément et ne pas se trouver, au terme du délai de 18 mois prévu par l’Ordonnance, dans l’hypothèse de l’alinéa 11 de l’article 54§2bis du Code bruxellois du Logement, si à ce terme, l’opération de regroupement n’est pas encore juridiquement réalisée ;

2) demander aux sisp concernées de modifier leur projet de statut pour la nouvelle entité en tenant compte de ce qui est dit ci-dessus et de le re-soumettre pour accord, conformément à ce qui est prévu par le contrat de gestion de niveau 2, avant convocation de l’Assemblée Générale extraordinaire qui sera amenée à adopter les statuts de la nouvelle entité. On pourra également profiter de l’occasion pour intégrer les nouvelles missions dévolues aux sisp par le Code bruxellois du Logement depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 11 juillet 2013 ;

3) de charger l’Administration de notifier dans les plus brefs délais les décisions prises… »

Courrier de la SLRB du 13 mars 2014 : décision du Gouvernement permettant l’intégration

de la Cité Moderne au regroupement dès la seconde phase d’octroi des agréments

« La décision prise par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale le 10 mars 2014 est de demander à la SLRB de poursuivre un processus de suivi permettant l’intégration de la Cité Moderne au groupement dès la seconde phase d’octroi des agréments… »

2ème étape

Protocole d’accord ASSAM – Home Bruxellois et la Cité Moderne, relatives aux clauses du projet de statuts de la future entité et aux engagements des partenaires – dossier de demande d’agrément de la Cité Moderne – modification de l’ASSAM en coopérative de locataires – diminution du capital social de la Cité Moderne.

Le 18 novembre 2014, la Cité Moderne, le HFB et l’ASSAM ont signé le protocole repris ci-dessous, pour les clauses essentielles.

1. Fonds social, parts, mode de libération des parts souscrites


1.1 La fixation du fonds social s’effectue dans le respect de la règle de la parité d’échange des

parts, tout en assurant une majorité 50% +1 part minimum à la catégorie des associés

locataires.

1.2 Le fonds social se répartira donc comme suit :

- Catégorie associés locataires : 50% + 1 part minimum

- Catégorie associés particuliers : 25 % + 1 part minimum

- Catégorie pouvoirs publics : 23 % maximum

- Catégorie personnel : le solde soit +/- 2%

1.3 La valeur nominale des parts sera de 25 EUR.

1.4 Chaque part sera libérée à concurrence de minimum 25% (le minimum légal).

1.5 Les modalités de libération des parts seront précisées dans le projet de statuts dont les

clauses feront l'objet de négociations ultérieures.

… » 2. Assemblée générale

2.1 Droits de vote

a) Chaque part donnera droit une voix à l'assemblée générale des associés de la Société.

b) Nul ne pourra prendre part aux votes pour plus de 5% du nombre de parts souscrites et

pour plus de 10% du nombre de parts représentées.

c) Les votes s'effectueront à bulletin secret pour les questions de personnes.

2.2. Procuration

a) Tout associé pourra donner procuration à un autre associé afin de le représenter à une

assemblée générale.

b) Un associé ne pourra être porteur que de maximum 4 procurations.

2.3. Délibérations

a) Les décisions de l'assemblée générale seront prises à la majorité simple des voix émises.

b) Nonobstant ce qui est prévu au point a) ci-dessus, toute modification aux statuts de la

Société requerra la majorité des trois quarts (75%) des voix.

c) Nonobstant ce qui est prévu au point a) et b) ci-dessus, les décisions suivantes seront prises

(i) à la majorité des trois quarts (75%) des voix et (ii) à la majorité simple des voix émises au

sein de chaque catégorie d'associés :

- modification de toute disposition statutaire relative à la composition, aux compétences

ou au fonctionnement d'un organe de la Société (assemblée générale des associés ou

conseil d'administration) ;


- modification de toute disposition statutaire relative à la valeur nominale des parts ou à

leur libération ;

- modification des droits particuliers attachés à une catégorie de parts.

Lorsqu'il s'agit de délibérer sur les modifications aux statuts et sur les matières prévues au

point précédent, il sera prévu dans le projet de statuts que l'assemblée n'est valablement

constituée que si les convocations ont mis cet objet à l'ordre du jour et si ceux qui assistent

à la réunion représentent les trois quarts au moins du capital social. Si cette condition n'est

pas remplie, une nouvelle convocation sera nécessaire, et la nouvelle assemblée délibérera

valablement quelle que soit la portion du capital représenté par les actionnaires présents.

Aucune résolution n'est admise dans ces cas que si elle réunit les trois quarts des voix et la

majorité au sein de chaque catégorie d'associés.

3. Conseil d'administration

3.1. Composition

a) La Société sera administrée par un conseil d’administration composé de minimum huit

(8) membres et de maximum quinze (15) membres.

b) S'il n'y a pas de représentation des COCOLO au sein du conseil d'administration, celui-ci

sera composé comme suit :

- huit (8) administrateurs nommés par l'assemblée générale des associés sur la base

d'une liste de candidats proposés par les associés-locataires ;

- quatre (4) administrateurs nommés par l'assemblée générale des associés sur la base

d'une liste de candidats proposés par les associés-particuliers ;

- trois (3) administrateurs nommés par l'assemblée générale des associés sur la base

d'une liste de candidats proposés par les associés-pouvoirs publics (dont au moins un (1)

réservé à la Région de Bruxelles-Capitale).

c) En cas de représentation des COCOLO au sein du conseil d'administration, celui-ci sera

composé comme suit :

- sept (7) administrateurs nommés par l'assemblée générale des associés sur la base

d'une liste de candidats proposés par les associés-locataires ;

- cinq (5) administrateurs nommés par l'assemblée générale des associés sur la base

d'une liste de candidats proposés par les associés-particuliers ;

- trois (3) administrateurs nommés par l'assemblée générale des associés sur la base

d'une liste de candidats proposés par les associés-pouvoirs publics (dont au moins un

(1) réservé à la Région de Bruxelles-Capitale).

d) Les administrateurs seront nommés par l'assemblée générale des associés statuant à la

majorité simple.


e) Pour les candidats à proposer par les associés-pouvoirs publics, la Région de Bruxelles-

Capitale proposera un (1) candidat et chaque Commune proposera un (1) candidat.

f) Pour les candidats à proposer par les associés-locataires, le conseil d'administration

organisera une assemblée générale des locataires lors de laquelle les candidats

administrateurs seront élus par les associés-locataires.

g) Les Parties s'engagent à faire leurs meilleurs efforts pour chercher comment faire le

passage d'un conseil d'administration sans représentation COCOLO à un conseil

d'administration avec représentation COCOLO et vice-versa et à intégrer la solution qui

sera dégagée dans le projet de statuts de la Société qui sera établi par les Parties.

3.2. Délibérations

Les décisions du conseil d'administration seront prises à la majorité simple des voix.

S'il n'y a pas de représentation des COCOLO au sein du conseil d’administration, les Parties

prévoient ce qui suit : les décisions doivent être prises à la majorité simple des voix mais

avec au moins 1 vote des administrateurs issus de la catégorie des associés non-locataires

(à savoir les associés particuliers et les associés publics)

En cas de représentation des COCOLO au sein du conseil d’administration, les Parties

prévoient ce qui suit :

- Pour la partie du conseil d’administration à laquelle au moins 1 des 2 représentants du

COCOLO assistent avec voix délibérative : prévoir que les décisions doivent être prises à

la majorité simple des voix mais avec au moins 1 vote des administrateurs issus de la

catégorie des associés non locataires (à savoir les associés-particuliers et les associés

publics)

- Pour la partie du conseil d’administration à laquelle les représentants du COCOLO

n’assistent pas :

prévoir que les décisions doivent être prises à la majorité simple des voix mais avec au

moins 1 vote des administrateurs issus de la catégorie des associés-locataires.

Si, dans le cadre des procédures prévues ci-dessus, une proposition de décision n 'est pas

adoptée après deux réunions du conseil d'administration, la procédure de recours à un

arbitre ( SLRB ou un tiers à déterminer dans le projet de statuts) prévue au point 3.3 du

présent article ci-après pourra être mise en œuvre, étant entendu en ce cas, que la décision

concernée, tenant compte le cas échéant des modifications proposées par l'arbitre, pourra

être prise par le conseil d'administration, à la majorité simple des voix sans devoir recueillir

au moins une voix d'un administrateur issue de la catégorie des associés-locataires ou des

associés non locataires, selon le cas.

3.3. Compétences

L'aliénation de tout bien immobilier relèvera de la compétence du conseil d'administration

qui statuera dans le respect de la réglementation en vigueur en la matière.


De plus, toute décision du conseil d'administration concernant l'aliénation d'un bien

immobilier sera prise (i) à la majorité des trois quarts (75%) des voix et (ii) à la majorité

simple des voix émises au sein de chaque catégorie d’administrateurs.

Tenant compte de l'instauration de cette majorité spéciale, une procédure particulière

sera insérée dans le projet de statuts afin d'éviter qu'une décision d'aliénation puisse

être déraisonnablement bloquée par un ou plusieurs administrateurs au détriment de

l'intérêt social.

… »

• Par ailleurs, par la signature du protocole, les parties se sont engagées à faire leurs

meilleurs efforts pour arriver à ce qu’un dossier de demande d’agrément puisse être

déposé pour le 9 décembre 2014 par la Cité Moderne. Cet engagement a été respecté.

Conferatur ci-dessous.

• L'Assam s'est engagé à soumettre, avant la réalisation de l'opération de fusion prévue

entre les Parties, à l'approbation de son assemblée générale la proposition de devenir une

société coopérative de locataires au sens de l'article 2, 28° de l'arrêté du Gouvernement de

la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996. Le projet de statuts prévoira que la

conclusion de nouveaux baux avec la Société sera réservée aux associés-locataires ayant au

moins souscrit une part sociale de la catégorie des associés-locataires. Cet engagement a été

concrétisé lors de l’assemblée générale de la société « ASSAM » en date du 12 novembre

2014. Conferatur ci-dessous.

• La Cité moderne s'est engagé à soumettre, avant la réalisation de l'opération de fusion

prévue entre les Parties, à l'approbation de son assemblée générale une diminution de

capital afin de ramener celui-ci à un montant qui, tenant compte du futur rapport d'échange

à déterminer, permettra de respecter la répartition du capital susvisée. Cet engagement a

été concrétisé début 2015 par une réduction du capital social de 1.546.458 euros à 274.775

euros.

3ème étape

Modification de l’ASSAM en coopérative de locataires et augmentation du capital social – AGE du 12 novembre 2014.

Conformément à l’engagement pris dans le code du protocole d’accord, l’ASSAM a mis en œuvre

fin 2014 sa modification en coopérative de locataires. « Article 21bis : L’attribution, moyennant

bail, de toute habitation vacante du patrimoine de la Société est réservée aux associés-locataires,

s’ils ont régulièrement acquis au moins une part sociale, en tenant compte des priorités prescrites

par la règlementation en la matière ».

En corollaire, l’ASSAM a procédé à une augmentation du capital, afin d’éviter la dilution des

associés historiques de l’ASSAM, suite à l’entrée des locataires dans le capital social à hauteur de

± 10%.

Nous avons ainsi créé deux catégories de parts sociales A et B. Les 1190 parts historiques sont de

catégorie A.

La première augmentation du capital a porté sur l’émission et libération à 25% de 8829 parts au


bénéfice des titulaires de catégorie A. La deuxième augmentation du capital a porté sur l’émission

et la libération intégrale de 1170 parts de catégorie B, au bénéfice de nos locataires sociaux, au

moyen de l’incorporation de réserves disponibles à concurrence d’un montant de 11.700 euros.

A l’issue de ces opérations, le capital social de l’ASSAM – constitué de 11.189 parts – souscrit,

s’élevait à 119.164,56 euros, le capital social libéré à 40.164,06 €.

L’ASSAM a également procédé à un toilettage de ses statuts, à la demande expresse de la SLRB.

4ème étape

Demande d’agrément du 9 décembre 2014 de la Cité Moderne, par extension de l’agrément octroyé le 29 avril 2014 à l’ASSAM et au Home Bruxellois et octroi de cet agrément le 11 mars 2015 par la SLRB.

En leur séance de novembre 2014, les Conseils d’administration de la Cité Moderne, du HFB et de l’ASSAM ont décidé

d’approuver le dossier de demande d’agrément de la Cité Moderne ; de charger les Présidents et les Directeur-Gérants de signer le formulaire de demande

d’agrément de la Cité Moderne.

Courrier d’accord de la SLRB du 11 mars 2015 – Agrément – Demande de jonction introduire par la Cité Moderne au groupe ASSAM – Le Home Bruxellois + apports Sorelo

Le Conseil d’administration de la SLRB en sa séance de 9 mars 2015, a constaté :

que la demande déposée le 9 décembre 2014 contre accusé de réception n’est pas une nouvelle demande d’agrément puisqu’un agrément a déjà été octroyé pour le groupement ASSAM + Le Home Familial Bruxellois le 29 avril 2014. La Cité Moderne introduit maintenant une demande pour se joindre à ce dossier et pour bénéficier de l’agrément déjà octroyé.

que le choix de la société absorbante découlera de l’analyse des parcelles cadastrales reprises à l’inventaire des sols.

que le numéro d’agrément sera donc celui de la société absorbante qui changera de

dénomination après la fusion.

que la dénomination choisie pour la société issue du regroupement est la SCRL COMENSIA.

que le Gouvernement a remis le 5 mars 2015 un avis positif sur la demande de jonction.

que l’administration à la lecture du projet de statuts devait encore être complétée notamment pour être adapté au contenu du protocole d’accord signé entre les 3 sisp et de le re-soumettre complété pour accord à la SLRB.

En conséquence de quoi, le Conseil d’administration de la SLRB a pris les décisions suivantes : accepter la demande de jonction, introduite par la Cité Moderne, au groupement « ASSAM + le

Home Familial Bruxellois » qui a déjà reçu un agrément le 29 avril 2014 ;


accepter d’étendre à la Cité Moderne le bénéfice de l’agrément octroyé au groupement ASSAM +

le Home Familial Bruxellois le 29 avril 2014 et dont bénéficient déjà ces 2 sociétés de sorte qu’elles soient toutes les trois présumées avoir également obtenu le renouvellement d’agrément et ne pas se trouver, au terme du délai de 18 mois prévu par l’Ordonnance.

Informer les 3 SISP que le numéro d’agrément qui sera donné à la société pour laquelle l’agrément est demandé (société coopérative à responsabilité limitée qui prend la forme d’une société coopérative de locataires et dont la dénomination choisie est « COMENSIA ») sera celui de la société absorbante ;

Demander aux SISP concernées de compléter leur projet de statuts et de le re-soumettre pour accord à la SLRB, conformément à ce qui est prévu par le contrat de gestion de niveau 2, avant convocation de l’Assemblée Générale extraordinaire.

Ainsi prenait fin, de la saga du processus d’agrément de la nouvelle entité ! Le choix de la société absorbante, à savoir l’ASSAM, déjà notifié à la tutelle lors de la demande d’agrément introduire le 22 avril 2014, a été confirmée fin mars 2015.

5ème étape

Choix de la dénomination S.C.R.L. Comensia, société coopérative de locataires.

Après une longue procédure, les Conseils des sisp fusionnant, en leurs séances de février 2015,

ont ratifié le choix du Comité de concertation réuni autour du groupe de communication Médiane.

La nouvelle entité constituée se dénomme :

S.C.R.L. Comensia, société coopérative de locataires.

6ème étape

Calendrier des opérations juridiques.

En mars 2015, les Conseils d’administrations ont examiné le calendrier des opérations juridiques

en vue de la fusion Comensia. Trois schémas étaient envisagés, à savoir :

(1) schéma court – (2) schéma intermédiaire (préconisé par le réviseur et la direction) – (3) schéma

long.

En la fin mars 2015, le schéma abrégé avec fusion Comensia en juin 2015 n’apparaissait plus

réalisable. Par ailleurs, le schéma long reportant l’absorption de Sorelo résiduaire par Comensia au

printemps 2016 semblait inapproprié. Il était désormais envisagé de procéder aux scissions

partielles de Sorelo et à sa fusion en une seule étape, à savoir fin décembre 2015.


Le schéma intermédiaire était donc retenu.

Fin mai 2015 : Approbation par les Conseils d’administration du projet de fusion et de leur

rapport et prise d’acte du rapport du réviseur (son opinion sur la (les) méthode(s) utilisée(s) pour

la fixation de la parité d’échange. (idem 1-2-3)

27 mai 2015 : AGE ASSAM (13h00) après AGO (12h30) en vue de la modification de la

dénomination sociale, de l’objet social de l’ASSAM et de l’ajustement de la valeur nominale des

parts à 25€,…

avant le 30 juin 2015 : dépôt du projet de fusion au greffe du Tribunal de commerce 6 semaines

avant la 1ère AGE de fin août ou début septembre 2015 mais surtout avant le 30 juin 2015 pour

pouvoir prendre en considération dans le projet de fusion la situation comptable au 31/12/2014.

(idem 2-3)

Fin juin 2015 : Réalisation de l’échange des patrimoines entre ASSAM et LOREBRU (idem 1-2-3),

reportée in fine au 1.9.2015.

28 juillet 2015 : Envoi des convocations et de l’ordre du jour de la 1ère AGE en vue de la fusion

(délai d’un mois)

Fin août 2015 ou début septembre : 1ère AGE en vue de la fusion. Quorum non atteint.

Fin septembre 2015 : 2ème AGE en vue de la fusion, le même jour pour l’ASSAM, le HB et la CM,

le 28 ou 29 ou 30 septembre 2015. (in fine, le 23 septembre 2015 !)

7ème étape

Scissions de Sorelo et Lorebru – phasage et modus operandi

Ces scissions concernant l’ASSAM/Comensia bénéficiaire de 394 logements de Sorelo et partenaire

dans l’échange de 131 logements de Lorebru et 123 logements d’ASSAM.

Eu égard aux éléments transmis par Sorelo et Lorebru, la valorisation des deux sisp a été

effectuée sur la base des trois méthodes retenues par le groupe de travail piloté par Fieldfisher

et le bureau de révisorat et BST, à savoir le coût historique des constructions (avec coefficient

de dépréciation), valeur de reconstruction (avec coefficient de vétusté) et valeur de rendement

(avec coefficient de vétusté). Les plus-values latentes sont importantes.

La valorisation des deux sisp aboutit à des montants équivalents à plus du double de la valeur

nette comptable des constructions. Il convient d’éviter la taxation de plus-values, ce qui

implique de réaliser des transferts de patrimoines – neutres fiscalement – par des opérations

de fusions/scissions plutôt que par des ventes ou cessions de branches.

Seul Lorebru, qui présente des pertes fiscales, pourra procéder à des ventes, certes limitées.

Entre l’ASSAM – Lorebru, la vente/échange est envisageable et retenue grâce à un dispositif fiscal

spécifique. En effet, l’échange entre ASSAM et Lorebru peut être effectué par voie de cession en


bénéficiant du régime fiscal de remploi. Ce régime fiscal implique le réinvestissement du prix de vente

dans un bien amortissable et la taxation de la plus-value au même rythme que l’amortissement du

nouveau bien acheté en remploi ce qui fait que la taxation est neutralisée par l’amortissement.

Cette solution ne doit poser aucun problème dans l’opération d’échange envisagée.

8ème étape

Statuts de la sisp Comensia, société coopérative de locataires – adoption de la version définitive en juin 2015.

Les Conseils d’administrations de l’ASSAM, du Home Familial Bruxellois et de la Cité Moderne ont marqué leur accord pour la signature d’un protocole d’accord – le 18 novembre 2014 – portant sur une série de principes fondamentaux à intégrer dans les statuts de la société coopérative de locataires – Comensia – qui allait résulter du regroupement de l’ASSAM, du HFB, de la Cité Moderne et de Sorelo résiduaire.

En conséquence de quoi, les statuts Comensia ont été élaborés et ensuite soumis à concertation dans le cadre du groupe stratégique dont notre juriste a assuré la coordination. A l’issue de plusieurs séances de travail, le groupe stratégique a adopté la version définitive desdits statuts, le 2 juin 2015.

Il a ensuite été soumis à l’approbation de trois Conseil d’administration, qui l’ont ratifié en leurs séances de juin 2015 avant sa transmission à la tutelle régionale.

9ème étape

Echange de patrimoine ASSAM – Lorebru au 1er septembre 2015 : approbation du projet d’acte, le 17 juin 2015.

Le rapport intitulé « Rationalisation du secteur – Echange patrimonial entre ASSAM et LOREBRU : et le projet d’acte de vente/échange », rédigé par Maître Sophie Maquet, ont été présentés au Conseil, en sa séance du 17 juin 2015. En préambule, il a été rappelé succinctement les rétroactes relatifs à l’accord de la Comori de février 2014 et à l’accord Ville/ASSAM/SLRB et Sorelo de janvier 2014, qui intègrent notamment cet échange patrimonial, à savoir :

- Logements ASSAM repris par le Foyer Bruxellois (par le biais de Lorébru):

Ménages 22 à 50 (33 logements), Montserrat 58-62 (9 logements + 1 commerce), Montserrat 64 (15 logements), Prévoyance 10 et 12 (24 logements), Prévoyance 32-36 (7 logements + 1 atelier), Prévoyance 29-31 et 33 (13 logements), Prêtres 10 à 24 (14 logements), Porte Rouge (3 logements), Ophem 26-28 (5 logements).

- Logements LOREBRU cédés à l’ASSAM :

LOREBRU Molenbeek (67 logements), LOREBRU Ixelles (64 logements).

Comme déjà, précisé ci-dessous, pour le modus operandi, la vente/échange est retenue grâce à un dispositif fiscal spécial, le régime fiscal du remploi.


Ce régime fiscal implique le réinvestissement du prix de vente dans un bien amortissable et la taxation de la plus-value au même rythme que l’amortissement du nouveau bien acheté en remploi, ce qui fait que la taxation est neutralisée par l’amortissement. Cette solution ne pose aucun problème dans cette opération d’échange.

Les parties ont convenu d’une valorisation similaire des patrimoines échangés, soit 9.950.000 euros sur la base des trois méthodes de valorisation retenues par le groupe d’experts désignés par la Région. Le prix de la vente/échange est donc fixé d’un commun accord à 9.950.000€ Les mises en œuvre des différents points de l’accord global dont question ci-dessous ne se déroulent pas de manière concomitante. Il importe donc de conditionner cet échange de logements, voulu par la Ville de Bruxelles, à la concrétisation d’autres points de l’accord, voulus par l’ASSAM, à savoir la récupération de 394 logements SORELO au 1.1.2016, la cession des parts détenues demain dans Comensia par la Ville, son CPAS et le Foyer Bruxellois, la récupération de la trésorerie nette et des fonds propres de SORELO à concurrence de 42,10%.

A cet effet, des clauses résolutoires, adoptées par le Conseil en sa séance du 13 mai 2015, ont été insérées dans l’acte de vente/échange.

A relever que suite à une concertation entre parties, il est in fine convenu un montant de 15.000€ pour la reprise des parts. Après avoir parcouru l’acte échange/vente, le Conseil unanime a approuvé le projet d’acte.

Celui-ci a donc été signé au nom de l’ASSAM, par le Président et le directeur en l’étude de Maître Sophie Maquet, le vendredi 19 juin 2015 à 11h00. A relever enfin que l’opération d’échange a été effective au 1er septembre 2015.

10ème étape Approbation des projets de fusion par absorption du Home Familial Bruxellois et de la Cité Moderne par l’ASSAM, devenant Comensia, ainsi que de Sorelo résiduaire par ASSAM, devenant Comensia. Tous les projets de fusion ont été rédigés par Maître Sophie Maquet. Notre Commissaire-réviseur a procédé à la détermination des parités d’échange des parts selon les méthodologies reprises ci-dessous et leur pondération respectives.

Projet de fusion par absorption du Home Familial Bruxellois par l’ASSAM : adoption (art

693 du c.s.) et approbation du rapport circonstancié et justificatif du Conseil (art 694 du c.s.)

Ce premier dossier ainsi que les deux dossiers suivants qui lui sont similaires mais avec quelques particularités pour le troisième ont été présentés aux Conseils (d’administration des sisp) concernées par la constitution de Comensia, en leurs séances de juin 2015


Les Conseils d’administration de l’ASSAM et du HFB vont convoquer leurs associés en Assemblée Générale Extraordinaire, pour soumettre à leur approbation le projet de fusion par absorption de la sisp le Home Bruxellois par l’ASSAM, soumis à l’adoption des Conseils d’administration des sisp concernées, conformément à l’article 693 du Code des Sociétés et déposé au Greffe du Tribunal de Commerce de Bruxelles au moins 6 semaines avant la date de l’Assemblée Générale Extraordinaire.

La proposition qui sera soumise aux associés a pour objectif de fusionner conformément à l’article 671 du Code des Société, la sisp le Home Bruxellois avec l’ASSAM, de telle sorte que l’intégralité du patrimoine actif et passif de la société absorbée soit transférée à l’ASSAM, société absorbante. La société absorbée cesse d’exister sans faire l’objet d’une liquidation. A relever que l’autre opération similaire reprise ci-dessous a pour objectif l’absorption de la sisp la Cité Moderne par l’ASSAM.

Enfin, une troisième et dernière opération reprise ci-dessous a pour objectif l’absorption par l’ASSAM de la sisp SORELO après ses scissions partielles au bénéfice des Foyers Laekenois, Bruxellois et Etterbeekois. Par ailleurs, conformément à l’article 694 du Code des Sociétés, dans chaque société, l’organe de gestion établit un rapport écrit et circonstancié qui expose la situation patrimoniale des sociétés appelées à fusionner et qui explique et justifie, du point de vue juridique et économique, l’opportunité, les conditions, les modalités et les conséquences de la fusion, les méthodes suivies pour la détermination du rapport d’échange des parts, l’importance relative qui est donnée à ces méthodes, les valeurs auxquelles chaque méthode parvient, les difficultés éventuellement rencontrées, et le rapport d’échange proposé.

Ce rapport établi par chaque direction générale est également soumis à l’approbation du Conseil concerné.

Il y est précisé que, les partenaires – ASSAM, HFB et Cité Moderne – ont choisi les méthodologies et pondérations suivantes pour la fixation de la parité d’échange des parts.

1ère méthode : le nombre d’entités locatives, à savoir de logements (ou d’associés potentiels) à l’exclusion de tout autres cellules (commerces, emplacements de stationnement) et de toute autre pondération. Cette méthode d’évaluation est propre au secteur des sisp, en particulier aux coopératives de locataires. Elle a été utilisée lors de fusion entre le Home Familial Bruxellois et le Home. Cette méthode aisée, justifiée dans le cas présent, se voit attribué une pondération de 70%. 2ème méthode : la méthode de « l’actif net corrigé » Cette méthode économique consiste à déterminer un ou des élément(s) de correction de l’actif net comptable. Dans le cas du secteur des sisp, il s’agit de revaloriser le patrimoine en prenant exclusivement en considération le prix de revient actualisé des logements, utilisé pour le calcul des loyers au 1.1.2015 et tel qu’approuvé par la SLRB et de le substituer au total des comptes de classe 22 – Terrains et construction. Cette méthode se voit attribuer une pondération de 15%.


3ème méthode : la méthode dite du « rendement » Après la 2ème méthode, plus statique, voici une méthode dynamique qui consiste à partir des revenus locatifs engendrés par les logements, les garages et les commerces de chaque sisp et à en déduire une valorisation. Cette valorisation est le montant dont on doit disposer pour avoir un rendement équivalent aux revenus locatifs, y compris l’ARS, sur la base d’un taux OLO à 30 ans de 2,35%. Cette méthode est une des trois méthodologies de valorisation intrinsèques déterminées par le groupe des experts régionaux accompagnants le processus de répartition des patrimoines des sisp SORELO et Lorébru. Une pondération de 15% lui est attribuée.

Après avoir parcouru le projet de fusion et le rapport circonstancié, chaque Conseil d’administration a estimé que la fusion par absorption du Home Bruxellois par l’ASSAM, aux conditions d’échange des parts suivantes – 15.700 parts existantes HB à échanger pour 8.438 nouvelles parts ASSAM après arrondissement, est justifiée d’un point de vue juridique et pertinente eu égard aux objectifs stratégiques poursuivis par les deux sisp en tant que sociétés immobilières de service public. A la suite de quoi, chaque Conseil a adopté le rapport écrit et circonstancié, établi conformément à l’article 694 du c.s. ainsi que le projet de fusion par absorption du HFB par l’ASSAM, élaboré conformément à l’article 693 du c.s.

Projet de fusion par absorption de la Cité Moderne par l’ASSAM : adoption (art 693 du c.s.) et approbation du rapport circonstancié et justificatif du Conseil (art 694 du c.s.)

Comme déjà indiqué, ce dossier est similaire au premier. Après avoir parcouru le projet de fusion et le rapport circonstancié, chaque Conseil d’administration a estimé que la fusion par absorption de la Cité Moderne par l’ASSAM, aux conditions d’échange des parts suivantes, - 110.947 parts existantes Cité Moderne à échanger pour 6.684 nouvelles parts ASSAM après arrondissement – est justifiée d’un point de vue juridique et pertinente eu égard aux objectifs stratégiques poursuivis par les deux sisp en tant que sociétés immobilières de service public. A la suite de quoi, chaque Conseil a adopté le rapport écrit et circonstancié, établi conformément à l’article 694 du c.s. ainsi que le projet de fusion par absorption de la Cité Moderne par l’ASSAM, élaboré conformément à l’article 693 du c.s.

Projet de fusion par absorption de SORELO par l’ASSAM (après les scissions partielles au bénéfice des Foyers Laekenois, Bruxellois et Etterbeekois : adoption (art 693 du c.s.) et approbation du rapport circonstancié et justificatif du Conseil (art 694 du c.s.)

Une différence importante par rapport aux deux opérations précédentes consiste au choix des méthodologies et pondérations pour la fixation de la parité d’échange des parts. Le Comité régional d’accompagnement du processus de rationalisation du secteur du logement social a donné son accord en mars 2014 pour que le consortium de consultants, désigné par la Région pour accompagner le processus de rationalisation, procède à une analyse juridique du


processus de scission de Sorelo et de Lorebru ainsi que l’échange patrimonial entre ASSAM et Lorebru. Le 6 octobre 2014 le bureau de révisorat BST a présenté au groupe de travail les trois méthodes retenues pour la valorisation des patrimoines de Sorelo et Lorebru.

1. Le coût historique des constructions avec coefficient de dépréciation

Cette approche se fonde sur le prix de revient actualisé. Pour tenir compte de l’âge et de l’utilisation du bien, il lui est appliqué une dépréciation correspondant à un amortissement corrigé cumulé du bien (linéaire théorique sur 50 ans) en regard de sa valeur d’acquisition.

2. La valeur de reconstruction du patrimoine avec coefficient de vétusté.

Cette valorisation est calculée sur la base de la surface logement, telle que définie par la SLRB dans le document P084. La surface des espaces garages a été réduite de moitié. Les surfaces sont ensuite multipliées par le prix de reconstruction pour obtenir la valeur brute du bien. Le prix considéré est le prix SLRB pour les constructions neuves, soit 1.750€/m² SL plus 35%, soit 2.362,50€/m² SL tout compris. Cette valorisation brute est ajustée par un coefficient de vétusté : - aucun coefficient si l’immeuble a moins de 10 et est en bon état ; - au-delà de 10 ans, il est appliqué 1% de vétusté par an avec un maximum de 30% si

l’immeuble est en bon état, 35% si l’immeuble est en état moyen et jusqu’à 50% si l’immeuble est en mauvais état.

3. La valeur de rendement avec coefficient de vétusté.

Après les deux méthodes de valorisation économique, cette approche dynamique est élaborée en déterminant la rentabilité des constructions. Au revenu locatif de base sont appliqués les pertes par inoccupation et réductions sociales, et ensuite le coefficient de vétusté dont question en 2. In fine, le capital générateur du rendement est obtenu en divisant le montant des revenus par le taux d’obligation « OLO » à 30 ans arrêté à 2,35%.

Enfin, il a été fait choix pour la fixation de la parité d’échange des parts de la méthode reconnue de l’actif net corrigé ou encore des fonds propres corrigés, à partir de la valorisation moyenne du patrimoine sur la base des trois méthodologie reprises ci-dessus.

Après avoir parcouru le projet de fusion et le rapport circonstancié, le Conseil d’administration de la société coopérative de locataires ASSAM a estimé que la fusion par absorption par ASSAM – future Comensia – du reliquat de SORELO après les scissions partielles au bénéfice des Foyers Laekenois, Bruxellois et Etterbeekois, aux conditions d’échange des parts suivantes, - 3.696 parts existantes Sorelo à échanger pour 4.104 nouvelles parts ASSAM après arrondissement - est justifiée d’un point de vue juridique et pertinente eu égard aux objectifs stratégiques poursuivis par l’ASSAM en tant que société immobilière de service public. A la suite de quoi, le Conseil a adopté le rapport écrit et circonstancié, établi conformément à l’article 694 du c.s. ainsi que le projet de fusion par absorption de Sorelo résiduaire par l’ASSAM, élaboré conformément à l’article 693 du c.s.


11ème étape

Convocation et tenue d’A.G.E. les 8 et 23 septembre 2015 en vue des fusions absorptions du HFB et de la Cité Moderne par ASSAM, devenant Comensia.

- Approbation et naissance de Comensia

Deux AGE de fusion ont été organisées par deux des sisp concernées par les deux premières opérations. En effet, ni au HFB ni à la Cité Moderne, le quorum ne pouvait être atteint lors de la 1ère AGE du 8 septembre 2015, eu égard à la composition de l’actionnariat (majorité de locataires). L’AGE ne pouvait donc valablement délibérer. A l’inverse, quel que soit le nombre d’associés présents, l’AGE du 23 septembre 2015 pouvait être délibérative. Pour ASSAM, le quorum de 75% pouvait être atteint lors d’une unique AGE le 23 septembre 2015. In fine, les trois A.G.E. tenues le 23 septembre 2015, ont approuvé à l’unanimité les projets de fusion-absorption du HFB et de la Cité Moderne en ASSAM. A relever que ces deux premières opérations sont d’un point de vue comptable rétroactives au 1/1/2015.

BIENVENUE A COMENSIA !

- Fusion absorption de Sorelo résiduaire.

Pour la troisième opération, les AGE de Comensia (ex-ASSAM) et SORELO ont été organisées les 3 et 17 décembre 2015. In fine, les deux A.G.E. ont approuvé la fusion-absorption de Sorelo après ses scissions partielles au bénéfice des Foyers Bruxellois, Etterbeekois et Laekenois, par la société coopérative de locataires à responsabilité limitée dénommée Comensia – Dissolution sans liquidation. D’un point de vue comptable, cette fusion a sorti ses effets le 1/1/2016.

EXIT SORELO


5. Plan Stratégique 2013-2018 et adaptation annuelle 2015, le nouveau Plan Stratégique 2015-2020

Pour rappel, l’élaboration du Plan Stratégique Local complet a constitué depuis 2004 l’étape suivante après l’élaboration du Plan Stratégique Local simplifié en 2003.

La planification stratégique consiste à :

- connaitre la situation actuelle (forces et faiblesses de la sisp) et parfois l’évolution récente ; - dégager une vision à 5 ans ; - déterminer les objectifs à atteindre ; - définir les ressources mises en œuvre pour les atteindre par étapes annuelles.

Le plan stratégique –dont le contenu est fixé à l’article 76 du CG2 et selon un canevas commun- est un outil d’aide à la gestion et à la concertation, un instrument de responsabilisation et de professionnalisation.

En juin 2013, les Conseils d’administration des sisp constitutives de Comensia ont adopté leur Plan Stratégique 2013-2017 :

a) le Plan de gestion locative 2013-2017 (art. 65) b) le Plan d’action sociale 2013-2017 (art. 23) c) le Plan d’entreprise 2013-2017 (art. 32) d) le Plan d’investissement 2013-2017 (art. 50) e) le Plan d’entretien 2013-2017 (art. 55) f) le Plan financier 2013-2017 (art. 71) Pour la rédaction du P.S.L.C., un canevas commun à toutes les sisp a été élaboré en 2012, en concertation – par la S.L.R.B. Le Plan stratégique établi en 2012, reprend l’ensemble des éléments de ce canevas. Par contre, les années ultérieures, et donc 2013, seules les informations à actualiser et les modifications annuelles au premier plan stratégique devront être transmises pour le 30 juin au plus tard.

Circulaire SLRB du 6 mai 2014 – remise du Plan stratégique actualisé.

En raison du processus d’agrément, la SLRB a souhaité modifier les dispositions prévues dans le contrat de gestion de niveau 2, afin d’être cohérent et de ne pas alourdir la charge de travail demandée aux sociétés. Suite à la négociation qui a eu lieu lors du Comité restreint de concertation du 30 avril 2014, il a été décidé qu’un seul plan stratégique sera demandé aux sisp en 2014,

pour les sisp ayant déjà obtenu leur agrément, la SLRB attend une actualisation du plan

stratégique pour le 30 septembre 2014 au plus tard ; pour Sorelo et Lorebru, dont les logements seront distribués en plusieurs fois, il est demandé de

transmettre une note expliquant les termes de leur dissolution.

Demande de dispense pour les sisp constitutives de Comensia et accord de la SLRB du 28 novembre 2014. La suite de l’exercice 2014 a été marquée par les échanges de correspondance entre la SLRB et - les sisp partenaires. Celles-ci expriment leur souhait de ne plus introduire de plan stratégique pour chaque sisp, même amendé en 2014, eu égard au nombre de plans stratégiques (PS) déjà introduits, à savoir un PS Comensia en juin 2013, un PS Comensia dans le cadre de la demande d’agrément introduite en décembre 2013, un autre PS dans le cadre de la demande amendée


d’agrément introduite en avril 2014 et ensuite la participation à la demande de la Cité Moderne de bénéficier par extension de notre agrément octroyé en avril 2014 avec réintroduction du PS de décembre 2013, ajusté ! Le nombre de plans stratégiques déposés en un laps de temps aussi réduit justifiait qu’une dispense nous soit octroyée. Finalement, en réponse à notre correspondance du 28 novembre 2014 concernant notre demande de, ne plus introduire de plan stratégique même pour le 9 décembre 2014, la tutelle nous a communiqué qu’étant donné que les comptes de la société le Home Bruxellois ne seront disponibles que fin de l’année 2014, une actualisation du plan remis le 22 avril 2014 ne sera pas nécessaire. Elle se basera dès lors sur ce dernier plan pour l’évaluation et la remise possible des incitants « plan stratégique ». Le prochain plan stratégique devrait dès lors être transmis pour le 30 juin 2015, in fine le 30 septembre 2015.

Présentation du Plan Stratégique Comensia 2015-2020 avec les six volets et adoption par le Conseil en séance du 25 septembre 2015.

Il est pertinent de connaître notre situation actuelle dans tous les domaines avec les forces et les faiblesses de Comensia, à nous fixer des objectifs à atteindre et à définir le moyen nécessaires pour les concrétiser par étapes successives. Ceci étant, au niveau de la planification stratégique de Comensia, nous sommes liés par contrat de gestion avec la SLRB. Les neuf objectifs stratégiques régionaux y sont clairement définis. 1. assurer la bonne adéquation entre la programmation des investissements et les besoins du

patrimoine ; 2. assurer l’exécution des programmes d’investissement afin de mettre le patrimoine en

conformité ; 3. assurer la programmation et la réalisation des entretiens nécessaires au maintien en l’état du

patrimoine ; 4. assurer une gestion des locations dans le but de garantir le droit à un logement décent et

sécurisé pour tous et éviter les vacances locatives ; 5. contribuer à l’accroissement de l’offre des logements de gestion publique et à finalité sociale ; 6. développer une approche orientée de service public ; 7. maintenir, développer et permettre la politique d’action sociale et encourager les processus

participatifs ; 8. garantir une gestion financière transparente et assurer l’équilibre financier structurel de la

société ; 9. renforcer et soutenir les capacités de la sisp en matière de gestions et disposer d’une

stratégique de gestion des ressources humaines en adéquation avec les objectifs stratégiques. Le plan stratégique 2015-2020 prétend répondre à ces neuf objectifs assignés au secteur par la Région. Ce plan 2015-2020 s’inscrit également dans la suite des plans récemment introduits à la SLRB, dans le cadre de la demande d’agrément Comensia, de l’état des lieux commun « ASSAM/SORELO – Home Bruxellois – Cité Moderne » - Analyse du plan stratégique à 10 ans par la SLRB (version 10/3/2015) - .


1. le plan financier

Les deux objectifs financiers de Comensia sont clairement définis : résultat comptable bénéficiaire et situation de trésorerie positive au terme de chaque exercice sans porter atteinte à la préservation de notre patrimoine et la remise en état de nos logements. Les trois parties du plan se présentent comme suit :

1.1. Une synthèse de points forts et faibles de Comensia avec un état des lieux au 31.12.2014 et

les objectifs 2015-2020 : T.N. de 3,7 Mio, et boni 2014 de 713.546€ à maintenir si possible, ratio d’endettement de 35,32% à stabiliser, perte totale de loyers par inoccupation : 3,63% à ramener vers 2%, arriérés locatifs globalisés de 3,66% du chiffre d’affaire à réduire à 2% pour les locataires présents, etc.

1.2. Le plan prévisionnel de gestion 2015-2020 avec son cahier d’explications qui traduit en termes financiers les politiques menées par Comensia à terme de 5 ans dans les différents domaines de gestion. Il ressort du plan des bonis de 713 mille au compte 2014 et de 684 mille au budget 2015, suivi de résultats prévisionnels positifs de plus de 700 mille euros de 2016 jusqu’en 2020. Notre nouvelle entité démontre sa capacité d’assurer l’équilibre financier structurel – 8ème objectif stratégique fixé par le CG2. Il existerait donc une marge de manœuvre pour mener diverses opérations à déterminer.

Il convient également d’observer que :

- l’organigramme fonctionnel et le cadre permettent de remplir efficacement nos missions de service public de manière professionnelle et optimale sans obérer nos finances. Conferatur la neutralisation de l’impact de l’harmonisation salariale en 2016.

- la rationalisation au niveau des frais de fonctionnement sont estimés à une réduction de 8% entre 2015 et 2016.

- en matière de politique tarifaire, les loyers de base seront objective et progressivement harmonisés au niveau global de l’entité selon la règle de ± 2% (indexation normale estimée) majorée de 1% hors incidence éventuelle d’une rénovation ou amélioration mais l’harmonisation requiert une analyse pointue, logement par logement ou groupe de logements par groupe de logements (respect des normes de salubrité et sécurité, état physique et commodités des lieux, superficie et confort…)

- l’incidence financière globale des investissements a été examinée de manière relativement détaillée. Conferatur ci-dessous.

1.3. Un tableau récapitulatif des investissements 2015-2020, leurs incidences sur les comptes prévisionnels 2015-2020 et sur la situation de trésorerie au travers de l’évolution du ratio d’endettement. En conclusion, au 31.12.2020, le ratio se situerait toujours aux alentours de 35% et serait donc maîtrisé mais supérieur à la moyenne régionale actuelle de 28% eu égard à notre proactivité.


2. les plans d’investissement et d’entretien

Le patrimoine Comensia se ventile comme suit :

2.1. le plan d’investissement

La méthodologie est basée sur le diagnostic ou l’état de santé du patrimoine de Comensia avec l’ensemble de ses composantes et la liste des chantiers, le tout repris dans le « cadastre technique », véritable outils régional informatique de gestion et de maintenance du patrimoine. Les objectifs sont clairement définis, à savoir :

1. Réalisation et respect du planning initial global permettant un avancement planifié des

projets et chantiers. 2. Lutte contre les inoccupés/inoccupables, notamment par l’élaboration et le lancement de

marchés stock/rénovation des logements dans le cadre de la vacance locative. Conferatur ci-dessous le plan opérationnel de maîtrise des inoccupés et inoccupables adopté par le Conseil en sa séance du 16 décembre 2015.

3. Extension du patrimoine par le biais des projets de construction de logements sociaux et moyens en cours notamment dans le cadre du programme régional « Alliance Habitat »

Le tableau des inoccupés et inoccupables au 31/08/2015, et des chantiers en cours et projetés pour en réduire le nombre, se présente comme suit :


Dans ce contexte, en sa séance du 16 décembre 2015, le Conseil d’administration a approuvé le plan opérationnel de maîtrise des inoccupés et inoccupables.

Pour rappel, le patrimoine de Comensia comprend 3.224 logements dont notamment 2.569 appartements et 631 maisons.

Comensia dispose pour leur remise en état :

1. de moyens financiers : - crédits budgétaire, droits de tirage - fonds propre et autres (subsides + primes)

2. de moyens humains

- la régie des travaux, composés de 33 ouvriers (29 CDI et 4 CDD) dont 4 ETP chargés d’interventions ponctuelles et de dépannage dans les logements, 3 ETP en charge des rénovations et dépannages électriques et 12 ETP qui sont plus particulièrement chargés de la remise en état des appartements après location. L’équipe en charge des remises en ordre des logements, peut être renforcée en cas d’absence par les ouvriers en charge des interventions ponctuelles afin de disposer de 6 équipes de 2 personnes en permanence. Le volume des travaux exécuté par ces 6 équipes de 2 ouvriers est évalué à 84 appartements par an, eu égard à 210 jours ouvrables de prestations et 15 jours ouvrables de prestations par appartement.

- des entreprises tiers, consultés de manière régulière sur la base de négociation pour la

remise en état des logements si la régie n’a pas la compétence nécessaire et/ou les moyens disponibles.

SISP ORIGINE

ASSAM SORELO HOME

BXL CITE

MODERNE TOTAL

Logements dans le cadre des C.B. 5 0 5 0 10 Rénovation / Chantier en cours Nbre logements avant 5 0 0 51 56 Nbre logements après 4 0 0 34 38 Logements en bureau 1 0 0 6 7 Logements dossiers SLRB / CAO - DMS 0 0 0 10 10 Inoccupés dont 23 5 18 13 59 Logements loués à partir du

01/10/2015 1 0 13 6 20 Logements louables à partir du

01/11/2015 3 1 5 5 14

TOTAL AVANT

TRAVAUX 34 5 23 80 142

TOTAL APRES

TRAVAUX 33 5 23 63 124


- d’entreprises adjudicatrices, dans le cadre de marchés soumis à la législation des marchés publics.

Comensia a déterminé l’ampleur des travaux à exécuter annuellement. Sur la base des statistiques des dernières années, un taux de mobilité de 5%, un total de 160 logements se libèrent chaque année et sont donc à remettre en état de location.

Eu égard aux éléments repris ci-dessus, le récapitulatif de la capacité d’intervention envisagée et réalisable se présente annuellement comme suit :

1. la régie des travaux : 10.750€/lgt x 84 lgts = 903.000€ 2. la procédure négociée et fonds propres :

20.000€/maison x 12 maisons = 240.000€ 13.000€/appartement x 46 appartements = 598.000€

3. l’adjudication stock et crédits budgétaires : 67.500€/maison x 6 maisons = 406.000€ 30.000€/appartement x 12 appartements = 360.000€

Avec ce plan opérationnel, nous intervenons donc sur les 160 logements libérés pour un montant total de 2.506.000 euros, dont 1.741.000 euros sur fonds propres et 765.000 euros de crédits budgétaires.

Par ailleurs, Comensia se doit d’intervenir préventivement pour éviter les inoccupables. Il s’agit d’opérations et/ou de poursuites d’opérations déjà entamées ou à inscrire dans la programmation budgétaire 2018-2021. A titre d’exemples, il convient de citer les projets suivants de rénovation ou de démolition/reconstruction Square Albert 1er (75 lgts), Destrier (43/55 lgts), Borne (20 lgts), Temple (12 lgts) et Fondation (4 lgts), etc.

En conclusion, notre sisp est en capacité de remettre en état et de rénover les 160 logements qui se libèrent annuellement. Elle tient d’abord cette capacité de notre organigramme fonctionnel, de son cadre du personnel plus 4 ETP/CDD, de la branche patrimoine ainsi que de leur compétence professionnelle. Elle tient aussi cette capacité des moyens financiers – crédits budgétaires régionaux et fonds propres ci-dessus mobilisés. De manière opérationnelle, notre sisp s’appuie dans ses actions sur sa régie des travaux et sur des entreprises extérieures. Pour le futur, eu égard à la décision du Conseil reprise au point personnel, de maintenir en activité les ouvriers CDD avec des CDI, Comensia pourra maintenir en permanence 12 ETP en 6 équipes pour assurer la remise en état des 84 logements sur un total de 160. La rentabilité de la régie des travaux sera assurée par un processus d’organisation optimale, à laquelle les responsables de la branche patrimoine et de la régie des travaux veillent. Un support sera en outre apporté par notre directeur technique honoraire qui établira dans cette optique, les indicateurs de gestion les plus appropriés. Pour ce qui concerne les entreprises extérieures, celles-ci seront consultées sur la base des descriptifs, métrés et estimatifs élaborés en interne, et désignés pour les travaux à exécuter sur fonds propres après négociation du prix, du délai et de la qualité des offres. Le suivi et l’évaluation des travaux relèvent bien entendu de notre compétence professionnelle. Les directions générale et patrimoniale et financière ont été chargées par le Conseil de l’exécution ainsi que de l’évaluation du plan opérationnel de maîtrise des inoccupés et inoccupables.


2.2. Le plan d’entretien

La méthodologie se fonde sur :

- la consolidation et l’harmonisation des plans d’entretiens d’ASSAM et du Home Bruxellois

- l’extrapolation à l’ensemble du patrimoine incluant la Cité Moderne Les objectifs définis :

1. le maintien du patrimoine aux normes actuelles et en bon état locatif 2. la maîtrise de coûts 3. la mise en place de procédures internes impliquant :

- la collaboration des services « inspection » - « études & investissements »

- la diminution des délais de remise en ordre des logements

- l’intégration optimale de la régie

- l’harmonisation des procédures de mise en concurrence

- l’harmonisation d’un système interne d’inspection

2.3. le plan local d’action de gestion énergétique (PLAGE).

Les actions ciblées sur 14 sites prioritaires permettent de projeter au minimum 20%

d’économie de consommation de gaz en 2016 par rapport à la consommation standard

avant intervention du PLAGE. Lors de ce programme, commencé en 2012 et se terminant en

2016, nous avons acquis un savoir-faire. Celui-ci va demeurer dans la sisp Comensia et

servira de base à notre politique de maîtrise de nos consommations fondée sur les éléments

suivants :

le Responsable Energie engagé dans le cadre du PLAGE intègre la branche « Etudes et

Investissements » ; il est le garant du suivi des consommations et l’expert énergie pour les

dossiers d’investissements.

un nouveau cadastre énergétique de notre patrimoine consolidé COMENSIA permettra de

dégager des sites prioritaires pour la réduction des consommations ; ces sites seront

audités.

par ailleurs, un système de cogénération peut être installé au sein du groupe de logement

du Peterbos dans le cadre de la rénovation de la chaufferie de l’immeuble.

un nouveau contrat de maintenance chaufferie, plus professionnel, est en cours

d’élaboration

enfin, nous prévoyons d’intégrer une télégestion pour nos immeubles les plus importants.


3. le plan d’action sociale

En préambule, il est judicieux de rappeler les principes fondamentaux de Comensia –

coopérative de locataires, à savoir :

la collaboration et la participation active des locataires et de tous les partenaires de la SISP ;

la gestion participative, « clef de voûte » de notre « projet » de coopérative de locataires.

Le plan d’action sociale décline ces principes dans les missions et actions des travailleurs

sociaux dont :

contribuer à la qualité de la vie et au bien-être des personnes et des familles en offrant un

environnement de qualité et sécurisé ;

permettre et susciter la participation des coopérateurs-locataires au « projet-logement »

dans sa globalité à travers les différents projets proposés et via les partenaires sociaux

(CoCoLo, PCS, Services sociaux, CPAS, etc …)

En clair, les travailleurs sociaux mettent en œuvre des dispositifs d’accompagnement social

individuel, collectif et communautaire.

L’objectif général du dispositif de travail social intégré consiste à :

permettre aux coopérateur-locataires de développer ou de reprendre une certaine

autonomie, d’acquérir une maitrise plus grande de leur environnement et de devenir co-

responsable ;

renforcer la capacité des locataires à être acteurs de changement tant pour eux-mêmes que

pour leur famille et si possible pour la collectivité des citoyens et locataires dans leur

quartier de vie.

Les moyens disponibles pour atteindre cet objectif sont décrits :

un service social composé de 5 travailleurs sociaux détachés du SASLS, deux travailleurs

sociaux pour le TS collectif et communautaire (ACS), une responsable de service « Fonds

propres »

4 projets de cohésion sociale (PCS) sur 4 de nos sites de logements

9 salles communautaires et une maison de quartier « coopérative » (MQ Destrier)

Le fonctionnement du service social est décrit selon le type de travail.

Pour le travail social individuel, selon les 8 missions reprises dans la convention avec le SASLS

avec les nouveautés suivantes :

dorénavant, le service juridique interviendra en suivant directement tout le contentieux

locataires. En cas de nécessité il sollicitera l’intervention du service social pour un

accompagnement ou guidance de certains locataires. Les travailleurs sociaux n’interviennent

donc plus « en première ligne » comme précédemment. Dans les cas de risque d’expulsion, le

service social interviendra pour alerter le locataire du risque de perte de logement et

l’encourager à prendre toutes ses dispositions pour éviter le pire ;


le service location pourra demander l’intervention des travailleurs sociaux pour la réalisation

d’enquêtes sociales dans le cas de demandes de dérogations « mutation » ;

des permanences et entretiens sur rdv seront organisés dans les « pôles de proximité » (Evere,

NOH, Laeken, Gérance, Hunderenveld, Peterbos)

Sur le plan collectif le service social :

participera à la procédure d’accueil des nouveaux locataires ;

impulsera des actions liées au respect du Contrat de bail et du règlement d’ordre intérieur ou

des locations de Comensia, et donc la relation « bailleur social – locataires »

Au niveau du travail social coopératif ou communautaire, le service social agira pour

le développement du concept « d’accompagnement social intégré » :

ce travail social coopératif est développé par les spécialistes du social, les travailleurs sociaux

SASLS, ceux des PCS mais aussi en interaction avec les collègues des services location,

technique et de la direction générale de la SISP et services externes à la SISP

dans ce cadre, l’ensemble des collaborateurs de Comensia qui ont l’obligation légale de

garantir le respect de la vie privée de nos coopérateurs locataires, entameront une démarche

de réflexion sur la question du secret professionnel et du secret professionnel partagé, une

question particulièrement sensible à tous les étages d’une société coopérative de locataires.

le développement de « maisons coopératives » est projeté en complément aux « salles

communautaires »

La vision à cinq ans se présente comme suit :

Comensia développera et soutiendra les actions sociales des différents acteurs du dispositif

social pour rester à l’écoute des besoins du terrain ;

certains quartiers comme à Evere et Neder-Over-Heembeek bénéficient déjà d’une dynamique

de quartiers avec de projets « quartiers durables » soutenus par Bruxelles-environnement ou

la cohésion sociale est riche, diversifiée et alimentée par les habitants eux-mêmes. Relevons

que le site du parc Peterbos fait aussi l’objet d’une étude de Bruxelles –Environnement pour

son évolution en quartier durable.

Des actions sont à mener vis-à-vis de la SLRB et d’autres organismes, à savoir :

solliciter la SLRB pour le maintien et augmentation des subsides pour le financement des PCS

principalement celui du site d’Evere ;

soutenir financièrement des projets pilotes de type « maison coopérative » ;

Organiser des journées de réflexions et d’échanges entre services des différentes SISP et créer

d’une plateforme d’échange par la SLRB.


4. le plan de gestion locative

a) La maîtrise des arriérés

Le service Juridique et contentieux a notamment pour mission la lutte contre les arriérés

locatifs tout en évitant, dans la mesure du possible, les expulsions avec pour objectif le

maintien d’un pourcentage d’arriérés pour les locataires présents, inférieur à 2 % du

chiffre d’affaire annuel.

L’ÉTAT DES LIEUX, À SAVOIR AU 31.12.2014, LES MONTANTS DES ARRIÉRÉS LOCATIFS CONSOLIDÉS (LOCATAIRES

PRÉSENTS ET SORTIS SE PRÉSENTE COMME SUIT :

CITÉ MODERNE ASSAM HFB SORELO

COMENSIA CONSOLIDÉ

CHIFFRE

D’AFFAIRES

2014

3.743.159 5.966.768 4.490.506 1.941.655 16.142.088

ARRIÉRÉS

LOCATIFS AU

31.12.2014

327.000 (8,74%)

123.921 (2,08%)

103.772 (2,31%)

40.735 (2,10%)

595.428 (3,69%)

PRÉSENTS 216.334 (5,78%)

95.041 (1,59%)

99.815 (2,22%)

35.002 (1,81%)

446.192 (2,76%)

SORTIS 110.666 (2,96%)

28.880 (0,49%)

3.957 (0,09%)

5.733 (0,30%)

149.326 (0,92%)

AMORTIS 92.823 (2,48%)

14.000 (0,23%)

- 5.365 (0,28%)

-

Conformément à ce qui est prévu dans le contrat de bail, le loyer doit être payé par anticipation, au plus tard pour le 10 du mois en cours. Des lettres de rappel individuelles sont établies à la fin du mois en cours et envoyées à tous les locataires en arriérés de paiement. Le service juridique et contentieux se charge d’y inscrire une note manuscrite indiquant les mesures à prendre par le locataire : soit payer la totalité de la dette, soit respecter le plan d’apurement mis en place antérieurement à l’amiable ou par le Juge de Paix, soit prendre contact avec nos services pour la mise en place d’un plan d’apurement. Le service juridique et contentieux prend contact par téléphone avec les locataires ou encore se charge d’envoyer un courrier recommandé personnalisé de mise en demeure de paiement à ceux dont le dossier est resté sans mouvement de paiement. Pour éviter de rencontrer des cas d’arriérés trop importants, COMENSIA scrl a recours à la justice lorsque la créance atteint entre 1.000 € et 1.500 € (en fonction du montant du loyer). Le dossier est alors transmis à l’avocat. Le locataire est vivement invité à se présenter à l’audience à laquelle il est convoqué et au cours de laquelle il a la possibilité de négocier un plan d’apurement avec le Juge de Paix. Si le locataire ne se présente pas à l’audience, le jugement est rendu par défaut et est alors automatiquement signifié au locataire défaillant afin d’éviter la prescription extinctive de validité d’un an. Les frais afférents à la signification sont reportés en compte du locataire. Le service juridique et contentieux et le service social tentent, jusqu’au dernier moment, de sauver le locataire de l’expulsion en exigeant un paiement substantiel ou en faisant intervenir les organismes d’aide sociale afin d’obtenir une aide financière en faveur du débiteur.


Les cas d’expulsion doivent rester exceptionnels dès lors qu’ils constituent un échec pour COMENSIA. Ils rentrent néanmoins dans le cadre de la politique de créancier fort et s’avèrent parfois nécessaires pour la crédibilité de COMENSIA.

POUR LA VISION À CINQ ANS/OBJECTIFS POUR 2020, COMENSIA, nous poursuivra la voie de cette méthodologie avec les objectifs quantifiés suivants :

- le maintien des arriérés des locataires présents sous le seuil des 2% du chiffre d’affaire ;

- l’utilisation de la provision pour créances douteuses à hauteur de 45.000 € (en régime de

croisière) à indexer de 2,75% jusqu’en 2020 ;

- le maintien des expulsions au niveau le plus faible (entre 0 et 5) !

2016 2017 2018 2019 2020

CHIFFRE D’AFFAIRE 17.450.650 17.876.697 18.552.354 19.007.605 19.753.956

ARRIÉRÉS LOCATAIRES

PRÉSENTS < 349.013

(<2%) < 357.534

(<2%) < 371.047

(<2%) < 380.152

(<2%) < 395.079

(<2%)

AMORTIS 46.235 47.509 48.816 50.158 51.537

EXPULSIONS 0 à 5 0 à 5 0 à 5 0 à 5 0 à 5

b) Les charges

En matière de charges locatives et de décompte y relatifs, Comensia se conformera au prescrit légal. Les différentes charges et redevances locatives correspondent à des frais réels que la sisp a exposés et sont imputées aux locataires sur la base de documents. A chaque régularisation annuelle, le locataire reçoit un compte détaillé et le nouveau montant de provision. L’avis préalable du Cocolo sera sollicité selon la règlementation. Enfin, la recherche du meilleur rapport qualité-coût est une priorité de Comensia. Ceci requiert une mise en concurrence périodique des différents contrats d’entretien, le contrôle de la bonne exécution des marchés, la rénovation des installations et équipement selon une planification. A relever que Comensia bénéficie de l’expertise de son responsable énergie.

c) La gestion des inoccupés

Il est pertinent d’établir la distinction entre inoccupables, en cours de rénovation ou en attente de rénovation avec ou sans financement assuré et les inoccupés, en cours de remise en état ou déjà en état. Les inoccupés sont aussi dénommés vide locatif des logements vacants pouvant être remis en location assez rapidement.


La situation au 31 août 2015 des nombres totaux de logements inoccupés et inoccupables se présente comme suit :

Les objectifs poursuivis sont les suivants : - limiter le taux d’inoccupés à 2% - réduire les inoccupables au minimum

Les moyens mis en œuvre sont multiples : - l’action de la branche patrimoine est capitale au travers de la régie des travaux, des dossiers

internes ou externes de remise en état locatif (rénovation) par des entreprises extérieures et de marché stocks de rénovation de logement à partir de 2016.

- l’action de la task force ou groupe de travail opérationnel « lutter contre les inoccupés » qui

coordonne l’action de chacun dans la maîtrise du taux d’inoccupés.

- la vente éventuelle des logements isolés obsolescents avec réinvestissement des plus-values

réalisées.

La vision 2015-2020, en clair les perspectives à 5 ans, eu égard aux moyens mis en œuvre ci-dessus et au tableau d’investissements, s’annoncent favorablement : le plan financier fait apparaître une résorption des inoccupés les logements de 3,24% en 2014 à 2,00% en 2020 !

ASSAM SORELO

Comensia

H.F.B. C.M. TOTAL

Logements inoccupables

avant travaux

en considérant les transformations

11

10

0

0

5

5

67

50

83

65

Logements inoccupés 23 5 18 13 59

TOTAL AVANT TRAVAUX

34

5

23

80

142

TOTAL APRES TRAVAUX

33

5

23

63

124

% logements non occupés avant

travaux de rénovation

= 142 = 4,41%

3219

% logements non occupés

En considérant les

transformations

= 124 = 3,87%

3201


d) Attributions – Dérogations – Mutations

Le tableau simplifié des données annuelles 2014 consolidées en matière de mouvement locatif

et de rotation se présente comme suit :

Société Rotation Taux de

rotation

Mutation Transfert Liste Dérogation

Assam 56

attributions

4,63% 16 1 30 9

Cité

Moderne

38

attributions

5,25% 6 1 29 2

HFB 49

Attributions

5,76% 24 3 22 0

TOTAL 143 5,14 % 46 5 81 11

Dérogations

Afin de garder une cohérence par rapport aux candidatures en général (par mutation selon

les titres de priorité ou par dérogation), donc en visant une vision d’ensemble et une gestion

administrative complète de toutes les attributions, un comité « d’analyse »

multidisciplinaire tranchera pour les situations les plus délicates.

Au sein de ce comité d’analyse, le service social a sa place en tant qu’ « expert » des

mutations/transferts tandis que le service location est « expert » en matière de dérogations

pour les candidats.

Chaque service peut débattre sans pour autant que les avis émis ne deviennent des

contraintes puisque la décision appartient au Délégué Social, au Directeur Social et à la

Direction générale et in fine au Comité d’attribution.

Les mutations

Comensia dispose d’un plan de mutation qui est un outil indispensable dans l’analyse de

l’occupation des logements. Celui-ci sera actualisé début 2016 pour avoir une vision globale

de l’état des inadaptations et les mouvements possible en considérant l’ensemble du

patrimoine.

A travers son analyse, il permet d’obtenir les accords nécessaires pour stabiliser et au mieux,

diminuer le pourcentage de logements inadaptés. Il permet également de dégager une

politique dynamique des gestions de mutations et transfert.

e) Les plaintes

Un paradoxe existe entre le souhait à ne pas voir évoluer à la hausse le nombre de plaintes reçues

et notre souci de transparence à informer le candidat-locataire et le locataire de leurs droits en la

matière. Cette transparence peut amener une augmentation du taux de plaintes.

Néanmoins, nos sociétés historiques ont reçu relativement peu de plaintes l’article 76’.

Le cas échéant, la procédure réglementaire est suivie à la lettre.


Notre objectif est de continuer sur la même lancée et de tendre à un taux faible de réception de plaintes par le biais de réponse rapide et adéquate face aux interrogations, aux plaintes informelles, … en maintenant le dialogue ‘ouvert’ avec notre public de manière à remédier le plus vite possible, dans le respect du Prescrit légal, aux plaintes formulées.

f) Etats des communs

L’entretien des immeubles, en ce qui concerne l’intérieur des bâtiments et de leurs abords, est

pour moitié assuré par un(e) concierge habitant l’immeuble ou le site concerné. Il (elle) a la

charge de l’entretien du (des) hall(s) d’entrée de(s) immeuble(s), des ascenseurs, sous-sols et

espaces collectifs (locaux conteneurs, vélos, etc.), locaux techniques, vitres et carreaux des portes

d’entrée. Il (elle) assure l’entretien des trottoirs.

A tour de rôle et aussi souvent que nécessaire, le locataire a la charge de l’entretien du palier et

de la cage d’escalier descendante. Afin de permettre à chaque locataire de s’organiser, un

document est affiché à chaque palier de l’immeuble. Il reprend la période de nettoyage et il laisse

la possibilité à chaque locataire d’indiquer son n° de logement ainsi que sa signature pour justifier

de l’entretien effectué.

g) Approche orientée usager

L’accueil

L’accueil des candidats locataire est assuré 4 demi jour par semaine au siège de Comensia.

Les locataires bénéficient également de ces plages horaires augmentées des permanences

dans les pôles de proximité. Ces derniers rentreront pleinement en fonction en janvier 2016.

Nous restons toutefois attentifs aux fluctuations des venus lors des permanences et

adapterons si nécessaire heures d’accueil.

Charte du Locataire

Comensia se penche depuis un certain temps déjà sur le texte à rédiger en la matière en

prenant bas de la charte du locataire tel que déjà en vigeur au Hme Familial Bruxellois. A la

veille de la rationalisation du secteur, nous avons décidé de postposer la rédaction d’un tel

document et d’attendre la fusion des sociétés pour collationner les idées et les principes de

chacun en matière d’engagements de la nouvelle S.I.S.P. que nous formerons.

La veille technique

La veille technique est organisée d’une manière différente suivant le type d’immeuble, à savoir : immeuble avec concierge ; site (groupement des immeuble) où la présence d’un nombre de

concierges permettant d’organiser un service de garde en permanence. A signaler que ce

type de regroupement d’immeubles existe actuellement uniquement au Parc du Peterbos et

les immeubles sans concierge

Les moyens mis en œuvre pour en assurer la réalisation sont :

l’affichage des informations et des procédures uniformisées dans les valves des immeubles

en remplacement des informations affichées actuellement (voir type d’affichage sous le

point 6) ;


l’organisation de la disponibilité des responsables techniques en dehors des heures de

travail sur la base de la création d’un service de garde technique en cas d’urgence (voir

définition ci-dessus) ;

une finalisation de moyens de communication par un système de déviation téléphonique

permettant d’atteindre plus facilement les responsables techniques pendant leurs garde

technique et sans que les locataires disposent de numéros privés ;

dans un temps plus éloigné, l’établissement d’un scénario « procédure d’évacuation en

cas d’incendie et catastrophe » adapté suivant les particularités de chaque immeuble.

Plan d’intervention d’urgence (PIU)

Le Home Familial Bruxellois a mis en place au sein de ses immeubles, bureaux et locaux

communautaire un plan d’intervention d’urgence. Ce plan a été validé par la Ville de Bruxelles

et par la Commune d’Evere. Ce Plan, qui est une obligation légale, sera étendu à l’ensemble

du patrimoine de Comensia.

h) Politique tarifaire

La politique tarifaire de Comensia tente de concilier la capacité contributive des locataires et le besoin de financement de la sisp pour qu’elle puisse réaliser ses objectifs. Conferatur ci-dessus le plan financier pour l’harmonisation progressive de la politique tarifaire après objectivation pointue.


5. le plan de gestion interne (ex-plan d’entreprise) Notre projet d’entreprise consistant à offrir un habitat de qualité au moindre coût, est fondé sur la compétence de notre personnel et sur son adhésion à la manière dont le management organise le fonctionnement de l’entreprise et la libération des potentialités existante. a) La Gestion des ressources humaine (G.R.H)

Pour fonctionner optimalement , l’entreprise a un besoin vital de compétence.

Pour gérer la carrière de nos collaborateurs depuis les présélections des candidats et l’embauche des lauréats jusqu’à leur retraite, en passant par l’accueil, la formation continue, l’évaluation,… Comensia a décidé de créer un véritable service de GRH, composé de deux ETP, dont un(e) directeur(-trice) GRH. Il aura également comme objectif de présenter Comensia comme employeur attractif sur le marché de l’emploi. Le responsable GRH entrera en fonction du premier semestre 2016. La procédure recrutement a été lancée fin 2015.

Par ailleurs, le Conseil d’administration, en sa première séance du 23 septembre 2015, a adopté l’organigramme fonctionnel général et les organigrammes par branches (patrimoine, social, finance et informatique).

Il a également approuvé le cadre fonctionnel du personnel, à savoir 103,4 ETP avec un cadre d’extinction de 9 ETP. Les personnes reprises dans le cadre d’extinction ne seront pas remplacées au fur et à mesure de leur départ à la pension, hormis les deux ouvriers. En conséquence, en vitesse de croisière, et toutes choses restants égales, Comensia fonctionnera avec un cadre de 96,4 ETP (=94,4 + 2,0). Ce cadre doit nous permettre d’atteindre les objectifs et missions qui nous sont assignés à ce jour. Les tâches de service sont décrites.

Comme indiqué ci-dessus, le recrutement d’un directeur(-trice) GRH est planifié. Une de ses missions prioritaire est l’élaboration du plan de formation et de développement répondant aux objectifs de perfectionnement individuel et collectifs et d’accompagnement au changement. La méthodologie pour l’élaboration du plan en 2016 est décrite.

L’évaluation du personnel est un des outils-clefs de la GRH, en application à Comensia (autrefois ASSAM) depuis 10 ans.

En évaluant régulièrement (chaque année) ses collaborateurs de manière objective, Comensia vise : - la progression personnelle - la promotion d’un climat de travail motivant - l’amélioration de la qualité des services

La procédure d’évaluation fait l’objet de l’annexe 5 au règlement de travail.


b) La Communication interne

La communication dans la société peut se diviser en deux grandes sections :

La communication verticale qui relie les différents échelons de la hiérarchie au sein de la société, elle peut venir des échelons supérieurs (Directeur, Directeur Adjoint, Chef de service) vers un niveau inférieur (repris dans le tableau ci-après en tant que communication Haut-Bas). A l’inverse, la communication doit également être initialisée par le bas vers le haut.

la communication horizontale qui se pratique à l’intérieur d’un même service ou entre membres de services différents mais sans passage par les supérieurs hiérarchiques.

Dans ces différents « sens de communication », nous retrouvons des procédures établies et organisées (mécanisme formel) et d’autres qui se font au gré des besoins internes sans organisation précise (mécanisme informel). Il nous est toutefois difficile pour le moment de déterminer quelles seront les modes de communications privilégies, hormis pour le Comité de Direction. Toutefois, vu la décentralisation de certain services et ou permanence, cette communication fera l’objet d’une analyse approfondie par la futur équipe dirigeante avec l’aide et ‘expertise du directeur des Ressources Humaines.

c) L’informatique

Logiciels

Logiciel de gestion

Vu l’importance du choix du logiciel de gestion, le Comité de Direction et le Comité

stratégique ont pris le temps d’une analyse approfondie des différentes solutions sur le

marché. Après plus de 6 mois d’analyse financière, de consultations des utilisateurs et de

démonstrations par les différents fournisseurs, le comité stratégique a tiré les

conclusions suivantes :

Il n’y a aucune différence de performance entre Gils et Ordiges

L’avis des utilisateurs donnent un avantage à Gils. Cet avantage est plus lié à la volonté

de ne pas changer qu’une différence sur la qualité des fonctionnalités.

Pour un passage à Ordiges, COMENSIA devra libérer au minimum 138.638,46 EUR

(passage au 01/09/15) et n’injectant que 10.000 EUR de frais d’intervention ;

En régime de croisière, le prix d’Ordiges sera de +/- 65.087,40 EUR et celui de Gils de de

+/- 47.387,12 EUR. Soit une différence au profit de GILS de+/- 17.700,28 EUR toute

chose restant égale.

Au regard de ces résultat, le groupe de travail informatique a fait le choix de Gils 2.0

comme logiciel de gestion intégrée. Ce choix a été toutefois subordonné aux

engagements suivant de la part de Gils :

1. Prévoir dans le contrat la garantie que GILS mettra en place une comptabilité

budgétaire et d’engagement en fonction des besoins de COMENSIA pour 2017 au plus

tard


2. Demander le développement le plus rapidement possible d’un module de visualisation

globale du locataire du même type que celui en développement sur Ordiges.

3. Résoudre le problème des impressions des amortissements.

Fort de cette décision, nous avons fixé un agenda devant découlé en 2016, à l’intégration

de l’ensemble du patrimoine, locataire, gestion technique et comptabilité à l’intérieur de

la suite logiciel Gils 2.0.

Antilope (cadastre technique)

L’utilisation du logiciel Antilope fera l’objet d’un souci constant de la part de la société.

Un membre du personnel du département étude et investissement est spécifiquement

chargée d’y tenir à jours les informations et de rester à la pointe dans son utilisation.

Registre centralisé des candidats

Dans le nouvel organigramme, une personne est spécialement dédiée à la gestion de la

BDR.

Programmes Internes

Les programmes développés en interne doivent avoir comme objectif de répondre aux

particularités des besoins de chacun de ceux-ci. Ils ont par avantage de coller

parfaitement avec les besoins exprimés par les utilisateurs. Dans cet objectif, le

responsable informatiques sera d’une part à l’écoute des besoins de chacun et aussi, de

par son expertise, aura en charge de faire ressortir les potentialités et matière d’analyse

et de développement au sein de chacun des services.

Matériel

La nouvelle entité saura être soucieuse d’être « avec son temps » en matière de matériel

informatique. Pas de superflu mais investir afin de se doter et d’entretenir d’un outil

adapté à nos besoins, tel est la politique en matière de hardware. Pour ce faire,

l’adéquation entre chaque composant (poste de travail, serveur, hub, imprimante, …) et

la tâche qu’il doit effectuer est régulièrement évaluée et des « upgrade » sont effectués

si nécessaire.

Un des défis majeurs sera de permettre une décentralisation partielle des activités sans

pour autant pénaliser techniquement les antennes. Des solutions techniques sont déjà

à l‘essai comme :

- la messagerie centralisée et l’accès à distance ;

- la création d’ordinateurs virtuels au siège central et accessible à distance ;

- Un site intranet de partage d’information et de documents ;

- Etc.


Le premier défi et l’intégration des trois réseaux différents à l’intérieur de nos nouveaux bureaux à Molenbeek.

d) Gouvernance-Contrôle interne

La délégation de la gestion journalière a fait l’objet en cette séance d’un rapport circonstancié sur son objet et son étendue Les affaires relevant de la gestion journalière sont, in fine, toute celles qui ne nécessite pas l’approbation du Conseil d’administration. Le Conseil a adopté l’inventaire de ses compétences exclusives. Toutes les compétences non reprises sont confiées au Comité de direction, sous l’autorité de la direction générale.

Conformément aux dispositions statutaires, le Conseil a délégué selon un canevas précis l’exécution des opérations financières et bancaires.

Le contrôle interne, ayant pour but la maîtrise de tout ce qui se produit dans l’entreprise est également décrite. Nous relevons que le directeur général lit et oriente tout le courrier entrant et donne les instructions appropriés pour le suivi, s’il échet.

Enfin Comensia disposera notamment d’un tableau de bord mensuel permettant le suivi permanent en matière :

- d’inoccupation au logement - d’arriérés locatifs - de recettes locatives

A l’issue de la présentation du plan stratégique 2015-2020 avec les 6 volets, le Conseil d’administration unanime a approuvé la délibération suivante : Le Conseil, Considérant la pertinence d’une planification stratégique consistant à :

- connaître la situation actuelle avec les forces et faiblesses de la sisp, et parfois l’évolution récente ;

- dégager une vision à 5 ans ; - déterminer les objectifs à atteindre ; - définir les ressources mises en œuvre pour les atteindre par étapes annuelles ;

Considérant que le plan stratégique est donc un outil dynamique d’aide à la gestion et à

la concertation, un instrument de responsabilisation et de professionnalisation ;

Vu le contenu du plan stratégique fixé à l’article 76 du contrat de gestion sisp/SLRB – dénommé CG2 – et selon un canevas commun ;

Vu les deux plans stratégiques transmis à la SLRB respectivement en décembre 2013 et mars 2014 dans le cadre des demandes d’agrément, ainsi que l’ajustement du plan stratégique en mars 2015 dans le cadre de la demande de jonction introduite par la Cité Moderne au groupement ASSAM et HB ayant reçu un agrément le 29 avril 2014 ;

Vu l’état des lieux communs ASSAM/SORELO – Home Bruxellois – Cité Moderne et

l’analyse du plan stratégique à 10 ans – version du 10 mars 2015 – élaborés par la SLRB ;


Vu la demande de la SLRB du 11 mars 2015 de nous transmettre l’actualisation de notre dernier plan stratégique pour le 15 septembre 2015 ;

Vu le report à la date du 30 septembre 2015 au tout plus tard, pour la remise à la SLRB

du plan stratégique Comensia eu égard aux AGE de fusion et à l’installation du Conseil fixés au 23 septembre 2015 ;

Vu la présentation, en séance du 25 septembre 2015 du plan stratégique 2015-2020

comprenant : - le plan d’action sociale (art 23 du CG2) - le plan de gestion interne (art 32 du CG2) - le plan d’investissement (art 50 du CG2) - le plan d’entretien (art 55 du CG2) - le plan de gestion locative (art 65 du CG2) - le plan financier (art 71 du CG2)

Considérant les commentaires et explications fournies ;

Vu l’urgence ;

décide

- d’approuver le plan stratégique 2015-2020 ; - de charger la direction générale du suivi du dossier auprès de la tutelle régionale

Le plan stratégique a immédiatement été déposé à la tutelle régionale.

Etat des lieux provisoire et évaluation de notre plan stratégique par la SLRB – Réunion du 24/11/2015

Le Conseil, en sa séance du 27 novembre 2015, a pris acte que le plan stratégique Comensia, adopté par le Conseil en sa séance du 25 septembre 2015, a fait l’objet d’une analyse par les différents services concernés de la SLRB. Ce document d’analyse transmis aux membres du Conseil, a été discuté lors d’une réunion de concertation SLRB/Comensia le 24 novembre dernier. Il en ressort une appréciation favorable de notre P.S. avec quelques éléments à améliorer :

- pour le plan d’investissement, une planification ultérieure avec un délai pour les projets

non retenus par la sisp pour le futur programme ;

- pour le plan d’entretien, l’établissement du rapport annuel de l’entretien réel et de son coût ;

- pour le plan de gestion interne, le projet de communication externe qui viendrait

soutenir notre visibilité auprès des locataires a été développé après la remise du plan : conferatur courrier et dépliant Comensia-Bienvenue, distribués aux locataires ; concernant la problématique de la GRH liée à la fusion, il a été précisé que celle-ci a été traitée en priorité dès les premières réunions entre sisp appelées à fusionner de telle sorte qu’en terme de difficultés, ce point n’a été repris dans le plan de gestion interne, les difficultés en matière d’harmonisation ayant été éliminées les unes après les autres ;


- pour le plan financier, aucune amélioration n’est sollicitée : les objectifs sont clairement précisés ainsi que des projections fiables tenant compte de toutes les politiques menées et dans tous les domaines de gestion. Le lien entre les différents plans est clairement établi ;

- pour le plan de gestion locative, il conviendrait de mieux développer le chapitre

consacré aux plaintes ainsi que celui relatif aux attributions, dérogations et mutations, eu égard notamment aux changements en matière de règlementation. Enfin, il convient de procéder à l’élaboration en 2016 d’une stratégie propre à Comensia pour le plan de mutation ;

- pour le plan d’action sociale, le plan ne fait pas référence à un diagnostic des réalités

sociales, mais une identification des besoins des locataires a été réalisée avec les PCS. Enfin, les collaborations avec nos partenaires de terrain devraient être développées.

En conclusion, notre plan stratégique est apprécié favorablement de telle sorte que 60% des incitants nous seront attribués pour la conformité de notre plan ou canevas et aux demandes de remédiation formulées dans l’évaluation précédente.

Incitants 2015 – Circulaire SLRB du 23/12/2015 : prise d’acte

Par sa correspondance du 23 décembre 2015, la SLRB nous a avisé que les montants incitatifs à verser aux sisp, ont été approuvés par son Conseil en sa séance du 21 décembre 2015. Pour Comensia (ex-Sorelo), la tutelle a décidé de verser l’intégralité des incitants, à savoir les 60% liés à l’évaluation de notre plan stratégique suite à la demande de neutralisation introduite par notre société, ainsi que les 40% liés à l’avancement de nos projets d’investissements. En conséquence de quoi, un montant total de 153.998,36 € (=92.399,01€ + 61.599,01€) a été versé sur notre compte courant ordinaire SLRB, le 31 décembre 2015.


6. Allocation de Solidarité 2015

Le Gouvernement bruxellois a approuvé l’Arrêté de subvention visant à répartir les crédits budgétaires concernant une intervention de solidarité dans les déficits des sociétés immobilières de service public. Par déficit, il faut entendre ici le « déficit comptable », correspondant au « déficit social ». En effet, chaque fois qu’une société attribue à un candidat-locataire à bas revenus, c’est-à-dire à revenus inférieurs au revenu de référence, sa recette locative nette est inférieure à la recette locative de base. Cette différence négative qui constitue une perte pour la société se dénomme le « déficit social ». Le but de l’Arrêté en fixant la ventilation de l’intervention régionale sur la base et au prorata du « déficit social de l’exercice 2014 » est donc d’atténuer le mieux possible les discriminations entre s.i.s.p. en matière de recettes locatives, générées par le régime locatif actuel. Le montant de l’allocation de solidarité octroyé à chacune des s.i.s.p. est calculé à partir d’une formule établie par l’Association du Logement Social

ASi = 24.450.800,29€ x Li

Li total ou ASi = allocation de solidarité attribué à la société i

Li = différence entre le revenu locatif de base des logements occupés et le revenu

locatif réel perçu par la société i pour l’exercice 2014 ou « déficit social 2014 » pour la société i

Lt = déficit social global 2014 pour les 24 sociétés = 32.601.067,05 €

Le déficit social global du secteur s’élève en 2014 à 32.601.067,05 € pour les 24 sociétés présentant un écart négatif entre le revenu locatif de base des logements occupés et le revenu locatif réel. L’accentuation continue du déficit social observée ces dernières années et liée en partie à la précarisation du public des sisp (ratio moyen RLN/RLB en repli de 88,49% en 2004 à 83,57% en 2009) a été freinée à partir de 2010 (84,85%). In fine, la précarisation s’est stabilisée ces dernières années avec un ratio moyen de 83,55% en 2015. Le boni social pour 7 autres sociétés, en recul constant jusqu’en 2007, a entamé ensuite lors une lente remontée à 1.748.527,95 € en 2011, avant de se stabiliser à 1.536.090,25€ en 2012, 1.255.878,45 € en 2013 et 1.429.954,47€ en 2014. In fine, l’A.R.S. de 24,451 millions d’euros, en augmentation de 11,58% par rapport à l’exercice précédent – 21,914 millions d’euros - couvre 75% du déficit global des 24 sociétés. Cette croissance est liée pour l’essentiel à celle du revenu locatif de base, qui est porté à 189,530 millions d'euros en 2014 ! Eu égard à son déficit social de 2.122.926,11€ (= 501.655,38 € + 591.283,85 € + 1.029.986,88 €), COMENSIA se voit finalement octroyer en 2015 une allocation de 1.592.194,59 € (= 376.241,54 € + 443.462,89 € + 772.490,16 €), en croissance de 7 % par rapport à celle de 2014 de 1.488.094,55 €. Le montant de l’allocation de solidarité versée aux s.i.s.p. est affecté : au remboursement, anticipé ou non, de leurs emprunts ou annuités et dont la S.L.R.B. est

créancière ; à l’accompagnement social de leurs locataires ; aux frais d’entretien, de réparation, de réhabilitation de leur patrimoine ainsi qu’aux frais

d’aménagement des abords et des équipements collectifs.


En sa séance du 29 octobre 2015, le Conseil a adopté le projet d’affectation de l’ARS 2015.

Solde au 31.12.2014 0,00 €

Versement ARS 2014 au 31/12/2014 1.488.094,55 €

Projet d'affectation au 31.12.2014 1.488.094,55 €


Accompagnement social

* Général par les assistants sociaux de COMENSIA (31.000 €)

* Animations diverses (4.000 €)

* Cité Parc du Perterbos – Projet de cohésion social en

partenariat avec le Samenlivingsopbouw (22.500 €) + projet

spécifique (1.000 €)

58.500,00 €

* Remboursement de l’annuité 1.429.594,55 €

Solde au 31.12.2015 0,00 €

Versement ARS 2015 au 31/12/2015 1.591.654,59 €

Projet d'affectation au 31.12.2015 1.591.654,59 €


1. Accompagnement social

* Général par les assistants sociaux de COMENSIA (31.000 €)

* Animations diverses (9.000 €)

* Cité Parc du Perterbos – Projet de cohésion social en

partenariat avec le Samenlivingsopbouw (22.500 €) + projet

spécifique (2.500 €)

2. Installation des centres de proximité 15.000 €

3. Installation et fonctionnement des Cogelo 10.000 €

90.000,00 €

* Remboursement de l’annuité 1.501.654,59 €

Solde 31/12/2015

0,00 €


Allocation de solidarité 2015 – Palmarès des sociétés (ratio R.L.N./R.L.B.)

en déficit social (24 sociétés au total)

N° d’ordre NOM DE LA SOCIETE RATIO RLN/RLB

en 2014 et en 2013 et 2012

1 FOYER IXELLOIS 71,80% 70,69% et 61,25%

2 FOYER KOEKELBERGEOIS 73,40% 72,13% et 72,47%

3 FOYER BRUXELLOIS 75,32% 71,84% et 72,16%

4 LE FOYER LAEKENOIS 76,20% 76,15% et 77,32%

5 LOREBRU 76,35% 74,06% et 76,09%

6 FOYER DU SUD 78,06% 72,74% et 74,32%

7 SORELO 79,19% 76,87% et 76,26%

8 HBM DE SAINT-JOSSE-TEN-NOODE 79,60% 73,17% et 73,13%

9 FOYER SCHAERBEEKOIS 79,79% 78,08% et 77,99%

10 FOYER JETTOIS 79,91% 78,87% et 80,70%

11 ASSAM 81,19% 80,21% et 80,14%

12 GERMINAL 82,01% 81,51% et 81,35%

13 LE FOYER ETTERBEEKOIS 82,35% 78,45% et 80,19%

14 VILLA DE GANSHOREN 82,75% 80,62% et 83,07%

15 FOYER ANDERLECHTOIS 83,08% 81,13% et 84,89%

16 HABITATION MODERNE 83,68% 79,47% et 80,73%

moyenne régionale 83,55% (82,43% et 83,25%)

17 CITE MODERNE 85,53% 85,74% et 93,23%

18 HOME BRUXELLOIS 86,57% 86,67% et 79,96%

19 VILLE ET FORET 88,01% 85,38% et 84,48%

20 LE LOGEMENT MOLENBEEKOIS 89,86% 87,53% et 85,37%

21 IEDER ZIJN HUIS 91,59% 90,17% et 90,68%

22 HLS D’AUDERGHEM 91,99% 91,89% et 91,80%

23 SC CONSTR. H.S. WOLUWE-ST-PIERRE 93,06% 93,32% et 93,81%

24 S.U.L. 94,19% 96,72% et 98,43%

en boni social (7 sociétés au total)

N° d’ordre NOM DE LA SOCIETE RATIO RLN/RLB

en 2014 et en 2013 et 2012

23 LES LOCATAIRES REUNIS 100,75% 101,43% et 101,41%

26 FLOREAL 101,35% 102,18% et 105,94%

27 MESSIDOR 106,40% 109,11% et 108,41%

28 KAPPELLEVELD 108,61% 108,50% et 109,80%

29 FOYER COLLECTIF 109,28% 109,30% et 110,07%

30 COBRALO 112,56% 115,49% et 114,25%

31 LE LOGIS 119,87% 122,15% et 121,83%

COMENSIA CONSOLIDE hors SORELO COMENSIA : 84,09 % COMENSIA CONSOLIDE : 83,52 %


7. Enveloppe du Droit de Tirage et plans quadriennaux d’investissement 2010-2013 et 2014-2017

Enveloppe Droit de Tirage : répartition entre sisp : Dans le cadre des négociations SLRB/fédérations associatives de sisp portant sur le contrat de gestion SLRB/sisp (2ème générations/année 2002), le principe d’un de tirage en faveur de toutes les sisp signataires d’un contrat de gestion a été accepté par les autorités tutélaires (Secrétaire d’Etat + SLRB) et est donc inséré dans ledit contrat.

Le principe du D.T. a été maintenu dans le nouveau contrat (3ème génération) adopté en 2011.

L’obtention du D.T. par le secteur constitue une avancée importante, même si le montant alloué nous semble encore insuffisant (notre objectif = 250 euros par logement à comparer au montant octroyé de de l’ordre de 200 euros).

a) Pourquoi le Droit de Tirage ?

Comme son intitulé le précise, le droit de tirage est un droit. C’est le droit pour toutes les sisp d’émarger au programme d’investissement. En effet, pour assurer la maintenance de leur patrimoine, toutes les sisp sont et seront soumises aux contraintes des besoins financiers. Il existe une obligation pour la SLRB et la Région de leur octroyer des moyens financiers pour qu’ils puissent remplir correctement leurs missions de rénovation de parc immobilier.

Mais au-delà de cette question de principe, dans la réalité quotidienne, le D.T. permet aux sisp de financer par crédits budgétaires (avances remboursables sur 33 ans + subsides) des investissements (amortis sur 20 ou 33 ans) réalisés jusqu’ici par fonds propres (recettes locatives + A.R.S.). Nous percevons ainsi tout l’intérêt du D.T. pour soulager notre situation de trésorerie nette. En conclusion, le D.T. constitue sans conteste, une piste de refinancement du secteur.

b) Dispositions du contrat de gestion relatives au D.T.

L’article 15 du contrat de gestion, relatif à la définition du programme d’investissements, stipule le prélèvement dans le programme pluriannuel d’investissement régional d’une enveloppe budgétaire à concurrence de 15 % du budget total affectée prioritairement à :

1. des travaux urgents 2. des travaux liés à la sécurité 3. des travaux permettant de respecter les normes minimales de salubrité et de confort 4. des travaux permettant la remise en location des logements inoccupés 5. un complément de crédits accordés dans le cadre d’un programme pluriannuel

d’investissements.

Les montants octroyés dans le cadre du D.T. sont répartis entre les sociétés signataires d’un contrat de gestion, selon l’importance de leur patrimoine La liquidation de ses droits de tirage, est conditionnée à la réalisation par la sisp de ses missions au niveau du cadastre technique définies à l’article 12.

Conformément à l’article 16 du CG2, les droits de tirage comportent 50% d’avances récupérables et 50% de subsides. La répartition entre A.R. et subsides société par société est effectuée sur la base du seul critère tenant compte du rapport entre la charge d’annuité et les recettes locatives y compris l’A.R.S. dans une fourchette de 25% à 75%. L’ASSAM, la Cité Moderne, le HFB et Sorelo bénéficient respectivement du taux de subsidiation de 62,50%, 50%, 50% et 75%. La sisp réalise un plan d’affectation de ses droits de tirage transmis à la SLRB. Ce plan d’affectation correspond aux objectifs à prendre en considération de façon prioritaire : les travaux urgents, les travaux liés à la sécurité et ceux permettant de respecter les normes


minimales de salubrité et de confort, etc… La circulaire SLRB/T/CIR/VT/CR/116 du 12 mai 2014 complète les dispositions du CG2 relatives au DT.

Plan quadriennal 2010-2013

Par son courrier du 7 mars 2011, la S.L.R.B. nous a fait savoir qu’elle doit présentera à son Conseil d’administration du 7 juin 2011 la sélection de projets constituant la deuxième tranche du programme d’investissement 2010-2013 d’un montant de 150 millions d’euro à 135%.

La S.L.R.B. nous a demandé de nous transmettre, par ordre de priorité, des demandes de projets de rénovation en fonction de votre capacité à les entreprendre rapidement pour le 15 avril 2011.

a) Critères de sélection

Lors de sa sélection, la SLRB privilégiera les projets de rénovation qui interviennent sur des logements où les problématiques suivantes sont particulièrement aiguës :

- la sécurité des locataires en cas d'incendie et la sécurité par rapport aux installations électriques, aux ascenseurs et aux installations de gaz ;

- la qualité énergétique des bâtiments, que ce soit au niveau de l'isolation ou des systèmes de production d'eau chaude et de chauffage;

- les logements inoccupés.

Les projets sélectionnés devront répondre impérativement aux conditions suivantes:

- la rénovation ne nécessite pas de déplacer des locataires. Si ce n'est pas le cas, les logements doivent être vides ou une opération tiroir peut être mise en place ;

- l'estimation budgétaire doit être précise et actuelle; - la nécessité du projet doit être confirmée par les données du cadastre technique.

b) Capacité objective d'absorption de nouveaux projets

Comme lors de la première phase, l'intention est d'objectiver l'état d'avancement des SISP dans les quadriennaux précédents de façon à privilégier, pour l'octroi de nouveaux crédits, les SISP en mesure d'assumer de nouveaux projets dans un délai de trois ans, et de mettre en place un appui spécifique aux sociétés éprouvants des difficultés spécifiques à mettre en œuvre leurs projets. A cette fin, la SLRB identifiera les SISP qui seront à même de réaliser les investissements dans un délai raisonnable. Cette identification se fera sur base de la réalisation des investissements des quadriennaux antérieurs et jouera un rôle décisif dans l’octroi ou non de crédits à la SIPS. Leurs performances seront évaluées sur base de trois indicateurs :

1. Le taux d'adjudications approuvées par la SLRB. 2. Le taux d'avant-projets approuvés par la SLRB. 3. Le taux d'ordonnancement

Pour le calcul de ces indicateurs, ce sont les montants totaux des trois programmes quadriennaux précédents qui seront pris en compte: 2002-2005, 2004 bis-2007 et 2006-2009. Les droits de tirage seront inclus dans le calcul. Pour apprécier la capacité des sociétés à prendre en charge un volume de rénovations, on prendra également en compte la valeur totale des investissements réalisés par an en moyenne depuis 2006.


c) Echange contradictoire des données avec les SISP La SLRB réalisera une consultation formelle avec chaque SISP. L'objectif est triple :

1. La SISP valide les données sur lesquelles la SLRB s'est basée. 2. La SISP expose les facteurs exogènes et endogènes (nombre de projets .. ) ayant causé d'éventuels

retards. 3. Les projets retenus par la SLRB sont exposés à la SISP.

d) Couplage des réunions de suivi des investissements / exposé des projets

Pour les sociétés qui le souhaitent et qui ont déjà des projets répondant aux prescrits de la Circulaire, leur présentation pourra se faire en 2ème partie des Comités de suivi des investissements. Pour les SISP pour lequel le Comité de suivi s'est déjà réuni, une présentation à une réunion ultérieure est possible.

e) Rappel de certains impératifs auxquels les avant-projets devront répondre

Les projets proposés (et sélectionnés) devront répondre aux caractéristiques et performances suivantes :

Nous vous rappelons les contraintes techniques que devront respecter en cours d'étude les avant-projets:

En matière de qualité environnementale: Les projets de rénovations lourdes doivent atteindre le standard ({ basse énergie» (soit 60 Kwh/m² actuellement) pour autant que les contraintes techniques le permettent. Il faut entendre par rénovation lourde, lorsqu'il est question de savoir si les normes de basse énergie sont applicables, tout projet qui concerne tout ou partie de l'enveloppe et/ou les systèmes de production d'eau chaude et/ou de chaleur.

Lorsqu’une partie seulement de l'enveloppe est concernée, l'auteur de projet doit proposer le remplacement de cette partie dans l'hypothèse où dans les années à venir le reste de l’enveloppe sera rénové vers du basse énergie (vision dynamique dans le temps, pour tendre au fil des rénovations partielles vers le standard basse énergie). Les matériaux sains respectueux de l'environnement et de la santé doivent être privilégiés. La rétention et la valorisation des eaux de pluie doivent être si possible intégrées. Un coefficient de biotope (Annexe 1) par surface doit être prévu pour les rénovations lourdes en tenant compte du locataire et à coût et à nombre de logements égaux. En matière de taille des logements : Les projets de rénovation lourde, doivent intégrer un minimum de 30 % de logements de trois chambres et plus pour autant que les contraintes techniques le permettent. En matière d'accueil des personnes handicapées: Les projets de rénovation lourde, sous réserve de la faisabilité technique, doivent prévoir : 75 % de logements accessibles, 20 % de logements adaptables et 5 % de logements adaptés. Une attention sera accordée aux logements AVJ. Contenu de nos demandes Chaque demande doit reprendre les informations suivantes :

- la nature des travaux et un descriptif des interventions envisagées; - le nombre de logements avant travaux et après travaux ;


- l’adresse postale des logements concernés par les travaux ; - le code « cadastre » du/des bâtiment(s) concerné(s) par les travaux ; - la date de construction du/des bâtiment(s) concernés(s) par les travaux ; - l’estimation actualisée (vides ou occupés) ; si les travaux envisagés nécessitent de vider

les logements et de quelle ampleur sera l’opération tiroir ; - les pathologies (dont liste en annexe) auxquelles les travaux envisagés répondent.

Plan quadriennal 2014-2017

Par sa circulaire du 4 octobre 2013, la SLRB nous a informé qu’elle devait présenter à son Conseil d’administration du 17 décembre 2013 la sélection des projets du programme d’investissement 2014-2017. A cette fin, elle nous a demandé de transmettre, par ordre de priorité, nos demandes de projets de rénovation qui devraient se baser sur celles que nous avons déjà inscrites lors de l’actualisation de nos plans stratégiques en juin 2013, pour le 4 novembre 2013. Pour rappel, la SLRB fait l’application de l’article 17 du contrat de gestion de niveau 2 qui pour mémoire reprend les critères et procédure de sélection des projets, notamment :

Critères de sélection :

o conformité au CBL, sécurité dans tous les domaines, performances énergétiques,… o conditions en matière de déplacements des locataires, estimation précise, confirmation des

travaux pour le cadastre,… o inoccupation existante ou future o capacité objective d’absorption de nouveaux projets eu égard à l’avancement des projets

repris dans les quadriennaux depuis 2002.

Contenu de nos demandes : les demandes devaient être introduites sur la base du cadastre, c’est-à-dire par la transmission :

o du dernier diagnostic actualisé de notre patrimoine auquel nous lions notre programme

d’investissement o pour tous nos projets, les fiches « chantiers » complétées, y compris avec les commentaires

nécessaires pour permettre à la SLRB de sélectionner au mieux nos priorités

Par ailleurs, pour la période 2014-2017, le Gouvernement régional a décidé de majorer de 50% les crédits budgétaires affectés au Programme Quadriennal d’investissement qui sont donc portés de 200 Mio à 300 Mio d’euros.

Le budget régional 2014-2017 hors droits de tirage (45 Mio d’euros et travaux urgents + % artistiques : 10 Mio d’euros) se présente donc comme suit : 1er volet : 160 Mio d’euros répartis normalement au prorata du nombre de logements et de la capacité d’absorption des crédits (voir indicateurs d’avancement des projets (article 17 du CG2). 2ème volet : 85 Mio d’euros pour la lutte contre les inoccupables dans les grands ensembles.


8. Investissement : consommation de crédits budgétaires en 2015 et planification 2016-2021 avec

plan financier.

- Consommation des crédits budgétaires en 2015.

Voici ci-dessous, un inventaire exhaustif des investissements -29 projets et chantiers- pour lesquels des crédits budgétaires –plus prêts à long terme (P.L.T.) s’il échet- ont été ordonnancés (liquidés) en 2015, sous la forme d’avances remboursables et de subsides. La consolidation des montants inventoriés – au total 7.722.141,05 euros – met en exergue le haut niveau d’investissements –plus de 13% des crédits régionaux- pour le patrimoine relevant désormais de Comensia -3224 logements soit plus de 8% du secteur bruxellois. Le montant de 7.722.141,05 euros se ventile en 4.971.830,25€ d’avances remboursables (64,38%) et 2.750.310,80€ de subsides (35,62%). Six chantiers sur les 29 projets inventoriés drainent à eux seuls 6.4 Millions d’euros, à savoir :

Projets et chantiers + TOTAL (en €) 4. Rénovation et mise en conformité des inst. d’asc. Peterbos 2-3-6-8 et 16 (195 et 118 logts) à Anderlecht

+

670.633,36 *

14. Rénovation enveloppe (façades et toitures) Val Marie : Clos des 2 Tilleuls, etc (32 logts) à Neder

+

903.734,16*

15. Rénovation enveloppe (façades et toitures) Optimisme Destrier (25 logts) à Evere

+

792.869,81*

18. Rénovation/Transformation de 27 en 16 logements Grand Air à Berchem

+

457.090,53*

24. Rénovation/reconstruction de 30 logements Saint-Joseph à Evere

2.828.577,89

26. Rénovation châssis Masoin (77 logts) à Jette

702.993,87


INVESTISSEMENTS CONSOMMATION DES CREDITS BUDGETAIRES EN 2015

Voici un inventaire exhaustif des investissements -29 projets et chantiers- pour lesquels des crédits budgétaires –plus P.L.T. s’il échet- ont été ordonnancés (liquidés) en 2015, sous la forme d’avances remboursables et de subsides. Une consolidation des montants inventoriés met en exergue le haut niveau d’investissements –plus de 13% des crédits régionaux- pour le patrimoine relevant désormais de Comensia -3224 logements soit plus de 8% du secteur bruxellois.

Projets et chantiers A.R. + Subsides TOTAL (en €) 1. Rénovation enveloppe, façades et toiture Peterbos 3-6-8 (90 logts) à Anderlecht

5.390,51 0 5.390,51

2. Rénovation toitures Peterbos 18-18a (104 logts) à Anderlecht

3.827,32 14.715,99 18.543,31

3. Rénovation installation chauffage et ECS Montserrat 11-17 (23 logts) à Bruxelles

29.385,85 42.439,93 71.825,78

4. Rénovation et mise en conformité des inst. d’asc. Peterbos 2-3-6-8 et 16 (195 et 118 logts) à Anderlecht

238.315,20

432.318,16

670.633,36 *

5. Matériel électrique pour rénovation installations

11.400,46 42.505,30 53.905,76

6. Rénovation/transformation de 5 en 4 logements G. Lorand à Ixelles

0 42.974,23 42.974,23


Projets et chantiers A.R. + Subsides TOTAL (en €) 7. Rénovation enveloppe (façades et toiture) Peterbos 16 (118 logts) à Anderlecht

0

107.431,57

107.431,57 *

8. Remplacement décharges eaux usées + désamiantage Peterbos 2-3-6-8 (195 logts) à Anderlecht

9. Rénovation chaufferie et subsidiation + cogénération Peterbos 10 à 18 (195 logts) à Anderlecht

0 5.495,74 5.495,74

10. Œuvres d’art dans les coursives Peterbos 2 et 6 (105 et 48 logts) à Anderlecht

0 65.834,61 (= 9.567,80+56.267,11)

65.834,61

11. Rénovation et mise en conformité des installations ascenseurs Peterbos 10 à 11a – 17 à 18a (164 et 181 logts) à Anderlecht

0 7.180,12 7.180,12

12. Rénovation/transformation de 12 logements Temple 9-13 à Bruxelles

0 423,50 423,50

13. Rénovation installations de chauffage et ECS Magnolias (15 logts) à Laeken

30.633,54 84.382,86 115.016,40

14. Rénovation enveloppe (façades et toitures) Val Marie : Clos des 2 Tilleuls, etc (32 logts) à Neder

429.895,91 473.838,25 903.734,16*

15. Rénovation enveloppe (façades et toitures) Optimisme Destrier (25 logts) à Evere

448.584,98 344.284,83 792.869,81*


16. Construction de 26 logements Avenue de la Reine à Laeken

259.855,04 0 259.855,04*

17. Rénovation de 2 logements Centenaire 30 à Ganshoren et Romain 4 à Laeken

0 31.425,19 31.425,19

Projets et chantiers A.R. + Subsides TOTAL (en €) 18. Rénovation/Transformation de 27 en 16 logements Grand Air à Berchem

457.090,53 0 457.090,53*

19. Rénovation/Transformation de 12 en 8 logements Gérance à Berchem

46.422,82 27.805,84 74.228,66

20. Assainissement sol Hunderenveld 3 et 4 à Berchem

62.000,73 85.211,31 147.214,04*

21. Mise en conformité des ascenseurs Hunderenveld 1 à 4 à Berchem

0 24.573,60 24.573,60

22. Rénovation toitures Entraide Cité Moderne à Berchem

0 4.815,60 4.815,60

23. Rénovation de 12 en 10 logements Cubisme à Koekelberg

0 183.382,22 183.382,22 *

A.R.

+ Subsides TOTAL

TOTAL COMENSIA Hors SORELO COMENSIA

2.067.182,97

2.022.802,89

4.089.985,86


24. Rénovation/reconstruction de 30 logements Saint-Joseph à Evere

2.603.985,78 224.592,11 2.828.577,89

25. Rénovation de 4 logements Phase 3 – Borne (32 logts) à Molenbeek

15.235,17 0 15.235,17

26. Rénovation châssis Masoin (77 logts) à Jette

285.426,33 417.567,54 702.993,87

Projets et chantiers A.R. + Subsides TOTAL (en €) 27. Rénovation toitures Borne (32 logts) à Molenbeek

0

30.322,84

30.322,84

28. Installation chauffage central collectif + ECS Palais (27 logts) à Schaerbeek

0 7.041,82 7.041,82

29. Rénovation chauffage central collectif + ECS Ch. De Forest 222-228 (15 logts) à Saint-Gilles

0 47.983,60 47.983,60

TOTAL COMENSIA SORELO

2.904.647,28€

727.507,91€

3.632.155,19€

TOTAL COMENSIA

4.971.830,25€

(64,38%)

2.750.310,80€

(35,62%)

7.722.141,05€

(100%) TOTAL SECTEUR

+/- 61.000.000€ / Quote-part COMENSIA environ 12,68% pour +/- 8% de logement


- Planification des investissements 2016-2021 avec plan financier.

Voici ci-dessous, le tableau d’investissement avec son plan financier 2016-2021, – établi en fonction de l’exercice de la liquidation et du type de financement pour un montant total de 72.130.665 € (= 47.041.331 € pour les plans quadriennaux d’investissement (PQI) + 25.089.334 € pour le plan régional du logement (PRL). Le taux de subsidiation moyen est de 45,57% hors subsidiation éventuelle par la D.M.S. Le plan reprend une cinquantaine de projets. Hors les 3 projets Plan logement & Alliance Habitat, le montant total investi s’élève donc à 47.041.331€ (= 21.436.198€ de subsides + 25.605.133€ d’avances remboursables). A relever que pour 2016, il est planifié un montant de 8.336.722€ d’investissement financé à concurrence de 2.929.509€ (35,14%) par subsides et 5.407.213 (64,86%) par avances remboursables. En sa séance du 25 février 2016, le Conseil a adopté cette programmation d’investissements pour la période 2016-2021, avec son plan financier. Par ailleurs, vous trouverez ci-avant, dans ce rapport d’activité, l’état d’avancement général de tous nos projets, travaux et chantiers, non encore réceptionnés définitivement, financés dans le cadre des programmes quadriennaux d’investissements régionaux successifs : - PQI 2002-2005

- PQI 2002-2005 bis

- PQI 2006-2009

- PQI 2010-2013

- PQ 2014-2017


PLAN FINANCIER – TABLEAU D’INVESTISSEMENTS – PREVISIONS 2016-2021

Projet à 133%/135% Financement (2015) pour mémoire 2016 2017 2018 2019 2020 2021 TOTAL

Projet 1 : Lorand Ixelles Sub. SLRB -42.974 150.273 - 150.273

Réno/transfo 4 logts Av. Remb. 349.945 - 349.945

(début travaux 10.2015) 644.220 € Sub. Autre - 0

Projet 2 : Peterbos 10 à 18 Sub. SLRB -5.496 501.666 501.666

Rénovation chaufferie + cogénération

Av. Remb. 400.881 400.881

(275.000 + 428.806 + 104.237 + 103.000) = 908.043€ Sub. Autre - -

Projet 3 : Peterbos 2-3-6-8 Sub. SLRB -46.144 578.822 - 578.822

Désamiantage/Rénovation Décharges eaux usées + cuisines (195 logts) -

Av. Remb. 1.024.966 1.024.966

1.649.932 € Sub. Autre - -

Projet 4 : Peterbos 16 Sub. SLRB -107.432 200.000 2.319.063 - 2.519.063

Rénovation enveloppe (118 logts)

Av. Remb. 1.283.125 2.000.000 3.283.125

(4.590.000 + 843.750) = 5.433.750 + PLT 566.250 Sub. Autre - -



Projet 5 : Temple 9-13 Sub. SLRB -424 9.576 10.000 10.000 982.500 1.012.076

Rénovation 12 logts + enveloppe Av. Remb. 1.012.500 1.012.500

2.025.000 € Sub. Autre - -

Projet 6 : Sq. Albert Ier Sub. SLRB 850.000 850.000 850.000 - 2.550.000

Rénovation en 3 phases 76 logts Av. Remb. - 850.000 850.000 850.000 2.550.000

(1.700.000 x 3) = 5.100.000€ Sub. Autre - - - -

Projet 7 : Peterbos 10 à 11a - 17 à 18a (346 logts/phase 2)

Sub. SLRB -7.180 641.076 641.076

Rénovation ascenseurs Commande : 863.859€ Av. Remb. 448.256 448.256

1.296.312€ ramené à 1.096.512€ Sub. Autre -

Projet 8 : Peterbos 2-3-6-8 et 16 (313 logts/phase 1)

Sub. SLRB -432.318 - -

Rénovation ascenseurs DV1 de 621.930€

Av. Remb. -238.315 70.000 70.000

793.438€ ramené à 756.936€ Sub. Autre

Projet 9 : Aulne (85 logts) Sub. SLRB 81.000 81.000

Rénovation ascenceurs Av. Remb. 81.000 81.000

162.000 € Sub. Autre 0



Projet 10 : Mons – Chapeau et Del/Sav.

Sub. SLRB - 101.250 101.250

Rénovation ascenceurs Av. Remb. - 101.250 101.250

81.000 + 121.5000 € Sub. Autre 0

Projet 11 : Sq. Albert Ier Sub. SLRB 1.181.250 - 1.181.250

Rénovation enveloppe (76 logts) Av. Remb. 1.181.250 1.181.250

2.362.500 € Sub. Autre 0

Projet 12 : Ruysdael Sub. SLRB 506.250 506.250

Rénovation toiture (87 logts) Av. Remb. 506.250 506.250

1.012.500 € Sub. Autre 0

Projet 13 : Peterbos Sub. SLRB 120.000 240.000 180.000 180.000 180.000 900.000

Rénovation marché stock (30.000 €/logt)

Av. Remb. 120.000 240.000 180.000 180.000 180.000 900.000

720.000€ + 1.080.000€ Sub. Autre 0

Projet 14 : Av. de la Reine Sub. SLRB - - 0

Construction de 26 logts (Location en 2015)

Av. Remb. -259.865 - 0

5.200.000 € Sub. Autre (solde) - 0


Projet à 133%/135% ou autres

Financement 2015 pour mémoire 2016 2017 2018 2019 2020 2021 TOTAL

Projet 15 : Optimisme/Destrier

Sub. SLRB - - 0

Rén 21 logts sur 64 + 4 mais. Enveloppe + châssis Av. Remb. -792.870 - 0

Réceptionné le 13/3/2015 DV1 de 2.507.461€ 2.937.369 €

Sub. Autre 0

Projet 16 : Clos des 2 Saules Aubép., Val Marie

Sub. SLRB -473.838 - - -

Rén toitures et façades Réceptionné le 17/12/2015

Av. Remb. -429.896 222.658 - 222.658

DV1 de 1.056.405€ 1.304.927 € Sub. Autre - -

Projet 17 : Destrier/PRL Sub. SLRB 4.141.599 4.141.599

Construction de 45 logts + Salle (subs. 50% et i = 2,5%) Av. Remb. 4.141.599 4.141.599

8.283.198 € Sub. Autre 0

Projet 18 : Destrier Sub. SLRB 5.003.068 5.003.068

Démolition de 43 logts et reconstruction de 55 logts

Av. Remb. 5.003.068 5.003.068

10.006.136€ (subs. 50% et i = 2,5%)

Sub. Autre 0

Projet 19 : Magnolias 20 à 24 Sub. SLRB -84.383 50.617 - 50.617

Rén chauffage + ECS (30 logts) - Réception en cours

Av. Remb. -30.634 104.366 - 104.366

270.000 € Sub. Autre 0




Projet 20 : Romarin et Centenaire

Sub. SLRB 90.880 - 90.880

Rén de 2 maisons Av. Remb. - 112.305 112.305

234.610 € Sub. Autre 0

Projet 21 : Tornooiveld et Val Marie (345 logts)

Sub. SLRB 1.095.312 - - 1.095.312

Rén inst ch + ECS + salle de bain (Etdes en interne)

Av. Remb. - 1.095.311 - 1.095.311

2.190.623 € Sub. Autre 0

Projet 22 : Verregat/Ch. Romaine/Lotus et Magnolias (33 logts)

Sub. SLRB 237.753 742.500 980.253

Rén Ch. + ECS Av. Remb. - 237.754 742.500 980.254

1.960.507 € Sub. Autre 0

Projet 23 : Verregat et Heldeken (phase B)

Sub. SLRB 68.850 68.850 68.850 - 206.550

Inst. et rén. ch. central ds 18 maisons et 6 chaud. Coll.

Av. Remb. 68.850 68.850 68.850 206.550

406.980€ - 20.000€ Sub. Autre - - - 0

Projet 24 : Verregat et Heldeken

Sub. SLRB 135.000 135.000 135.000 - 405.000

Rénovation marché stock Av. Remb. 135.000 135.000 135.000 405.000

810.000 € DMS 0




Projet 25 : Verregat Sub. SLRB 118.000 118.000

Rén et isolation toit. Ch Romaine (Etudes en interne) Av. Remb. 118.000 118.000

236.000 € DMS 0

Projet 26 : Dunant 12-14 Sub. SLRB 53.015 53.015

Rén. Éclair. de secours + photovoltaïque

Av. Remb. 53.015 53.015

106.030 € Sub. Autre 0

Projet 27 : Gérance Sub. SLRB -27.806 51.334 - 51.334

Rén. de 12 logts en 8 (début travaux au 1.6.2015) Commande : 411.522€ à 100%

Av. Remb. -46.423 370.139 - 370.139

395.702 € + 100.000 € Sub. Autre 0

Projet 28 : Fondation 39/45 Sub. SLRB 303.750 303.750

Rén. de 4 logts en 2 Av. Remb. 303.750 303.750

607.500 € DMS - 0

Projet 29 : Cubisme Sub. SLRB -183.382 503.566 - 503.566

Rén. de 12 logts en 10 (début travaux 16.3.2015) Commande 1.290.508€ à 100%

Av. Remb. - 1.034.853 - 1.034.853

1.721.801 € Sub. Autre 0




Projet 30 : Grandair Sub. SLRB - 274.633 - 274.633

Rén de 27 logts en 16 (début travaux 15.12.2014) Commande 2.009.860€ à 100%

Av. Remb. -457.091 1.837.115 - 1.837.115

2.208.839€ + 360.000€ Sub. Autre -482.331 - -482.331

Projet 31 : Ancienne Cité Sub. SLRB 990.225 - 990.225

Inst. Chauf. Central (137 logts) Av. Remb. - 990.225 990.225

1.980.450 € Sub. Autre - 0

Projet 32 : Ancienne Cité Sub. SLRB 337.500 337.500

Rénovation menuiserie Av. Remb. 337.500 337.500

675.000 € Sub. Autre -540.000 -540.000

Projet 33 : Hunderenveld Sub. SLRB 68.750 100.000 - 168.750

Rén 4 ascenseurs (phase 2) Estimation : 192.589€ à 100% Av. Remb. - 68.750 - 68.750

337.500€ - 100.000€ Sub. SLRB 0

Projet 34 : Hunderenveld Sub. SLRB -24.574 86.173 - 86.173

Rén 4 ascenseurs (phase 1) Commande : 153.040€ à 100%

Av. Remb. 67.518 - 67.518

178.265 € Sub. Autre 0




Projet 35 : Cité & Entraide Sub. SLRB -4.816 113.970 - 113.970

Rén toitures – PU octroyé 563.341 €

Av. Remb. - 449.371 449.371

563.341 € Sub. Autre -350.000 -350.000 -350.000

Projet 36 : Hunderenveld Sub. SLRB 200.000 229.513 229.513

Rén toitures plates (Etude en interne) Estimation : 764.080 € à 100 %

Av. Remb. - 462.567 462.567

892.080€ (+ 139.428€) Sub. Autre - -

Projet 37 : Hunderenveld Sub. SLRB 328.050 - 328.050

Rén électrique Bureau désigné 27/11/2015

Av. Remb. 328.050 - 328.050

656.100 € Sub. Autre -

Projet 38 : Saint-Joseph Sub. SLRB -224.592 - -

Rén 30 logts 5.004.630€ à 121% - DV1 de 4.136.050€ Réceptionné le 25/11/2015

Av. Remb. -2.603.986 554.915 554.915

Sub. Autre

Projet 39 : Masoin Sub. SLRB -417.568 - - -

Remplt châssis (77 logts) Av. Remb. -285.426 157.117 100.000 257.117

1.007.666 € Sub. Autre




Projet 40 : Borne Sub. SLRB 100.000 507.500 607.500

Rén 20 logts (Etudes en interne)

Av. Remb. - 607.500 607.500

1.215.000 € Sub. Autre

Projet 41 : Longtin Sub. SLRB - 243.000 243.000

Rénovation toitures (Etudes en interne)

Av. Remb. - 243.000 243.000

486.000 € Sub. Autre - - -

Projet 42 : Masoin Sub. SLRB 209.250 209.250

Rénvation toitures (études en interne)

Av. Remb. 209.250 209.250

418.500 € Sub. Autre - 0

Projet 43 : Masoin Sub. SLRB 325.000 - 325.000

Remplt colonnes décharge (études en interne)

Av. Remb. 325.000 - 325.000

650.000 € Sub. Autre 0

Projet 44 : Palais/Bosnie/Longtin

Sub. SLRB 81.000 - 81.000

Rén inst. ascenseurs Av. Remb. - 81.000 81.000

Sub. Autre 0




Projet 45 : SORELO Comensia Sub. SLRB 47.331 - 47.331

Placement de portes R.F. Av. Remb. 47.331 - 47.331

94.662 € Sub. Autre -- 0

Projet 46 : Ordonnance Sol Sub. SLRB - 150.000 - - 150.000

Assainissement Masoin Av. Remb. - 75.000 75.000 - 150.000

300.000 € Sub. Autre 0

Projet 47 : Longtin 58-60 Sub. SLRB - - 135.000 135.000

Inst. Chauff. Collectif Av. Remb. - - 135.000 135.000

270.000 € Sub. Autre 0

Projet 48 : J. Baeck (67 logts) Sub. SLRB 186.300 - 186.300

Rén. Chaufferie/Passage au gaz Av. Remb. - 186.300 186.300

372.000 € Sub. Autre 0

Projet 49 : Itterbeek Sub. SLRB 3.400.000 3.400.000

Constr. de 36 logts et 24 emplts de parking (subs. 50% et i = 2,5%)

Av. Remb. 3.400.000 3.400.000

6.800.000 € Sub. Autre 0




Projet 50 : Marché de stock Sub. SLRB -41.505 57.000 57.000 57.000 57.000 57.000 57.000 342.000

Rén. des install. électriques Av. Remb. -114.000 57.000 57.000 57.000 57.000 57.000 57.000 342.000

114.000€/an Sub. Autre 0

TOTAUX

GENERAUX

Sub. SLRB -2.750.311 2.929.509 5.765.598 5.014.991 3.514.600 2.868.250 1.343.250 21.436.198

Av. Remb. -4.971.830 5.407.213 3.146.362 7.228.883 5.037.325 1.650.850 3.134.500 25.605.133

Sub. Autre Hors PRL* Hors PRL* Hors PRL* - -

Taux de subsidiation

moyen 35,62% 35,14% 64,70% 40,96% 41,10% 63,47% 30,00% 45,57%

TOTAL GENERAL

sans PRL* -7.722.141 8.336.722 8.911.960 12.243.874 8.551.925 4.519.100 4.477.750 47.041.331

et + + +

avec PRL* - - - 6.800.000 8.283.198 10.006.136 - 25.089.334

-7.722.141 8.336.722 8.911.960 19.043.874 16.835.123 14.525.236 4.477.750 72.130.665

NB : subsidiation éventuelle de 1.372.000€ par la DMS, non comptabilisée, pour les projets 30-32 et 35, concernés par le plan de gestion de la Cité Victor Bourgeois (270 logts).


9. Politique tarifaire – Révision des loyers et orientation en matière de loyers au 1.1.2016

a) Politique tarifaire – Orientation en matière de loyers de base et VLN.

Rappel du cadre réglementaire

Par sa circulaire A/CIRC/504 du 2 septembre 2015 ci-jointe, la SLRB nous a communiqué les éléments permettant de mettre en place la révision des loyers au 1er janvier 2016

Aux termes de l’article 24 de l’A.G.R.B.C. du 26 septembre 1996 tel que modifié, les montants repris aux articles suivants sont liés à l’évolution de l’indice santé :

Art. 4§1, les revenus d’admission ; Art. 16§3, actualisation prix de revient ; Art. 17§2, le revenu de référence ; Art. 20§1, relèvement à la moitié du loyer de base plafonné ; Art. 26 alinéas 2, la garantie locative ; etc

Ils sont adaptés au 1er janvier 2016 en fonction de la hausse ou de la baisse exprimé en pourcent de l’indice des prix du mois d’août qui précède la révision –soit août 2015- par rapport à l’indice du mois d’août de l’année précédente – soit août 2014 : ( 101,61 = 1,0149) 100,12

L’indexation au 1.1.2016 est de 1,49%

- Art. 4 § 1

Les revenus d’admission au 1er janvier 2016 s’élèvent à 21.692,84€ pour un isolé, 24.103,17€ pour un ménage avec un revenu et 27.546,51€ pour un ménage avec deux revenus. Ils sont augmentés de 4.131,97€ par personne majeure handicapée et 2.065,98€ par enfant à charge.

- Art. 16 § 3 Le prix de revient actualisé au 1er janvier 2016 doit être multiplié par 1,0149

- Art. 17 § 2 Le revenu de référence au 1er janvier 2016 s’élève à 18.791,20€.

Par sa circulaire A/CIRC/507 du 9 septembre 2015 ci-jointe, la SLRB nous a rappelé les règles à observer pour la fixation des loyers de base.

Les mesures de pilotage reprises dans la circulaire A/CIRC/307 sont toujours d’actualité, à savoir : la majoration du loyer de base, sans que la sisp ne doive se justifier, peut atteindre un maximum de 3,99%. Ce pourcentage est composé comme suit :

indexation normale de 1,49% + indexation complémentaire de 2,5%. Attention, l’indexation complémentaire n’est applicable qu’aux logements répondant aux normes de confort.


Pour le reste, la SLRB nous a reprécisé les éléments essentiels de la législation reprise dans l’arrêté locatif du 26 septembre 1996, tel que modifié.

- Art. 16 § 2

Le loyer de base de chaque logement doit être compris entre 3% et 10% de la valeur actualisée du logement. Il est donc possible de solliciter une dérogation motivée à la SLRB.

- Art. 16 § 4

Le montant total des loyers de base doivent être compris entre 4,30% et 6,00% du prix de revient actualisé de l’ensemble des logements sociaux.

- Art. 20 § 2, 3°

La valeur locative normale d’un logement doit être comprise entre 110% et 300% de son loyer de base.

- Art. 20 § 3

Le montant total des VLN doit être compris entre 150% et 300% du montant total des loyers de base de l’ensemble des logements sociaux.

Par sa circulaire A/CIRC/509 du 2 septembre 2015, la SLRB nous a confirmé que pour le calcul du loyer au 1.1.2016, 100% de la cotisation théorique calculée doit être demandée aux locataires concernés par cette mesure.

Politique tarifaire/orientation

Orientation générale 2016-2020

En sa séance du 25 septembre 2015, le Conseil d’administration de Comensia a fixé l’orientation générale en matière de politique tarifaire pour les cinq années à venir, à savoir :

- la politique tarifaire de Comensia tente de concilier la capacité contributive des locataires

et les besoins financière de la sisp pour qu’elle puisse réaliser ses objectifs ;

- dans cette optique, les loyers de base seront objectivés et progressivement harmonisés au niveau global de l’entité selon la règle de +/- 2% (indexation annuelle normale estimée) majorée de 1% hors incidence éventuelle d’une rénovation ou amélioration, mais l’harmonisation requiert une analyse pointue, logement par logement ou groupe de logements par groupe de logements (respect des normes de salubrité et sécurité, état physique et commodités des lieux, superficie et confort).


Orientation pour la révision des loyers au 1er janvier 2016 Le Comité de directeur, en ses séances du 5 et 19 octobre 2015, a débattu de la politique tarifaire en partant des principes suivants :

- l’objectivation précise des LB et VLN sera réalisée en 2016 ; - l’harmonisation sera étalée dans le temps ; - pour la révision au 1.1.2016, il convient de donner une orientation fondée sur une première

approche en matière de prix (= loyer de base par m² SL) et d’état général du logement ou groupe de logements.

Le Comité de directeurs a donc procédé à un premier examen des niveaux de loyer des groupes de logements et de leur état général. Sur cette base, il a été convenu qu’outre l’indexation normale de 1,49%, il sera appliqué à chaque groupe de logements (dans certains groupes des différenciations sont à effectuer entre logements adaptés ou rénovés ou sans confort), une indexation complémentaire hors adaptations du prix de revient par rénovation. Cette indexation complémentaire sera comprise entre 0% (logements sans confort) et 2,50% maximum autorisé (LB logements sous évalués par rapport au confort).

Vous trouvez ci-dessous la grille d’indexation normale et complémentaire pour l’ensemble des groupes de logements de Comensia.


Groupes de logements LB par m² SL au

1.1.2016 Niveau de confort

état général

Indexation normale + complémentaire au 1.1.2016

Indexation rénovation éventuelle

1. Tous les groupes ex ASSAM hors Peterbos 2-3-6-8

Prix > moyenne 5,48 € peu d’écart entre

groupes

3 Moyen +

1,49% + 1,01% = 2,50%

2. Peterbos 2-3-6-8 Prix < 5,48 €

3 Moyen +

réno enveloppe terminée

Réno Peterbos 2-3-6-8 lissage augmentation dernière année :

1,49% + 2,50% = 3,99% Maximum autorisé

3. Tous les groupes Sorelo Comensia : décision CA Sorelo du 22/10/2015

Moyenne 5,69€ dont Saint-Joseph 5,97 €

3 Excellent

1,49% + 1,01% = 2,50%

4. Cubisme Groupe CM 1

en chantier

5. Vieille Cité Groupe CM 2

Faible mais variable de 2€ à 9€

De 0 à 3 A rénover

Réno en cours ou réalisée

1,49€ + 0% = 1,49% En cas de réno lourde !

Majoration liée à l’investissement

6. Combattant Groupe CM 3

Moyenne 6,50€ à 8,50€

2 Moyen +

1,49% + 1,51% = 3,00%

7. Jean-Christophe Groupe CM 4

Moyenne 8,00€ 2 (ou 3)

Moyen + 1,49% + 1,01% = 2,50%

8. Hunderenveld Groupe CM 5 et 6

Moyenne 5,00€ 2

Moyen + 1,49% + 2,01% = 3,50%

9. Gérances et autres Plan Régional du Logement Groupe CM 8 et 9

De 9,00€ à 15,00€ 3

Excellent 1,49% + 0,51% = 2,00%

10. Rempart des Moines Groupe HB1

De 11,00€ à 13,00€ 3

Excellent 1,49% + 0,51% = 2,00%

11. Centenaire, Château, Ciboulette, Communale, etc Groupe HFB 2

Loyer de 300€ à 500€ hors réno 700€ pour maison réno

2 ou 3 A rénover pour

l’essentiel 1,49% + 0,51% = 2,00%

12. Cresson, Genevriers, Lotus, Magnolias, Ch. Romaine, etc. Groupe HFB 3

Loyer de 220€ à 440€ hors réno

2 ou 3 Amélioration à

apporter 1,49€ + 1,01% = 2,50%

13. Destrier 3-5-7 Optimisme 2/4 et Dest 1 Groupe HFB 4

De 5,00€ à 6,20€ 2 à rénover 3 Excellent

1,49% + 1,01% = 2,00% Majoration liée à l’investissement


14. Dunand Groupe HFB 5

De 5,70€ à 7,00€ 3

Excellent 1,49% + 1,01% = 2,50%

15. Amet, Chevauchée, Destrier pair, Ecu, Hallebarde, Hamois, Optimisme, Tornooiveld, etc. Groupe HFB 6

De 4,25€ à 5,25€ Moyenne de 4,90€

3 Moyen +

1,49% + 1,51% = 3,00%

16. Val Maria Craetbos Groupe HFB 7

De 7,70€ à 10,90€ Moyenne de 9,00€

3 Excellent

1,49% + 1,51% = 3,00% 1,49% + 0,51% = 2,00%

17. Aubépines, Marienborre, Val Maria, Clos des deux Saules. Groupe HFB 8

De 5,00€ à 5,80€ 3

Moyen + à excellent 1,49% + 1,51% = 3,00%

18. Reine Groupe HFB 9

9,83€ 3

Excellent 1,49% + 0,51% = 2,00%

Ce dispositif équilibré aboutit à une croissance raisonnable des loyers de base de l’ordre de 3,10% pour

tout le patrimoine Comensia, à ventiler en :

1,49% d’indexation normale + 1,00% moyenne indexation complémentaire + 0,61% moyenne indexation

amélioration/réno lgts.

Ce dispositif concilie d’une part la capacité Contribution des locataires – hors rénovation aucune

indexation complémentaire de 2,50% correspondant au maximum autorisée sans motif, n’est prise en

compte – et d’autre part les besoins financiers de la sisp afin de réaliser ses objectifs, conformément, au

plan financier 2015-2020.

En sa séance du 29 octobre 2015, le Conseil d’administration a adopté cette proposition du Comité de

direction relative à l’orientation tarifaire pour la révision des loyers au 1er janvier 2016.



b) Approbation des loyers de base et valeurs locatives normales au 1.1.2016

En sa séance du 29 octobre 2015, le Conseil a approuvé définitivement les nouveaux loyers de base et les valeurs locatives normales au 1.1.2016 ainsi que les coefficients de location des chantiers et du patrimoine, établis selon la politique tarifaire arrêtée par le Conseil d’administration en ces séances des 25 septembre 2015 et 29 octobre 2015 conformément aux dispositions de l’Arrêté du Gouvernement de Bruxelles-Capitale du 26.9.1996, modifié par l’A.G.R.B.C. du 13.3.1997.

Les loyers de base ont été établis à partir de pourcentages des prix de revient actualisés des

logements compris pour tous les chantiers entre 3% et 10%, conformément à l’article 16 § 2. Comme pour les révisons précédentes, trois dérogations motivées sont sollicitées auprès de la SLRB, pour l’immeuble de 5 logements (en cours de rénovation – transformation en 2016) de la rue G. Lorand avec un coefficient fixé à 11,19%. Nous demandons également une dérogation motivée pour deux immeubles, ceux de la chaussée de Mons 221 et Temple 11 – coefficient respectivement fixés à 2,52% et 2,08% -eu égard à des coûts de (re) construction élevés. A relever aussi que quatre logements de la rue Campenhout (ex-Lorebru) dépassent très légèrement les 10% suite au remplacement du prix de revient historique par le prix de vente-échange entre Assam/Lorebru.

Le montant total des loyers de base de 14.076.970,68€ s’élève au 1.1.2016 à 4,7452% du prix de

revient actualisé de l’ensemble des logements sociaux de la société – 283.107.399,79€ - et est donc compris dans la fourchette réglementaire entre 4,30% et 6% conformément à l’article 16 §4.

Les valeurs locatives normales des logements ont toutes été fixées à partir de coefficients

multiplicateurs appliqués aux loyers de base des logements et variant au 1.1.2016 entre 110 et 300 pour cent, conformément à l’article 20 §2, 3°.

Le montant total de la valeur locative normale de l’ensemble des logements sociaux de la

société - 22.339.995,58€ - a été établi sur la base d’un coefficient multiplicateur de 151,09 pourcent appliqué au montant total des loyers de base - 14.076.970,68€ - et est donc compris dans la fourchette réglementaire au 1.1.2016 entre 150 et 300 pourcent, conformément à l’article 20 §3.

Par ailleurs, nos loyers de base sont également déterminés eu égard aux mesures d’encadrement des loyers de base reprises dans les circulaires de la SLRB A/CIRC/GDM/307 du 4 septembre 2003. La majoration du loyer de base, sans que la sisp ne doive se justifier et dont question dans la circulaire, peut atteindre pour l’année 2016 un maximum de 2,99% (= index normal de 1,49% + 2,50%). L’augmentation moyenne des loyers de base pour tout le patrimoine COMENSIA s’élève au-delà de 2,99%, à 3,10%, eu égard à des investissements consentis à savoir, Destrier 1 / Optimisme 2 et 4 et quelques maisons Cité Moderne. Par sa correspondance du 3 février 2016, la SLRB a marqué son accord définitif sur nos nouveaux loyers de base calculés en fonction des prix de revient de nos chantiers. Cet accord porte également sur nos coefficients de loyers, nos valeurs locatives normales et les demandes de dérogation pour 35 logements. Les dispositions prévues à l’arrêté dit régime locatif, ont été respectées.


c) Approbation des loyers de base et valeurs locatives normales au 1.1.2016, des logements Sorelo rejoignant le patrimoine Comensia au 1.1.2016. Cette décision revenant encore au Conseil d’administration de Sorelo, a été prise en sa séance du 22 octobre 2015. Pour ce qui concerne les logements transférés à Comensia le 1er janvier 2016, nous relevons les éléments suivants :

- Prix de revient actualisé = 49.376.310,86 € - Revenu locatif annuel des loyers de base = 2.015.647,82 €

- Coefficient de loyer moyen pour le patrimoine transféré

RLB = 2.015.647,92 € = 4,0822%

PRA 49.376.310,86 €

- Valeur locative annuelle normale = 3.077.898,12 € - VLN en % des RLB = 3.077.898,12 € = 152,70%

2.015.647,92 €

d) Révision des loyers au 1.1.2015 - Bilan financier

Vous trouvez le bilan financier de la révision des loyers au 1.1.2016 dans le rapport sur la gestion comptable et financière de la société – Analyse de l’évolution du chiffre d’affaire – Rubrique 70.


10. Exercice 2015 : Compte d’exploitation d’immeubles

Le montant total des frais imputés aux locataires dans le cadre de l’exploitation des immeubles (chauffage,… et consommation d’eau froide et d’eau chaude sanitaire s’il échet) s’élève à 3.314.622,12 € y compris les inoccupés de 2015 soit 3.279.500,74 € hors inoccupés (à charge

sisp).

Vous trouvez ci-dessous par ancienne entité et en consolidé, les montants totaux des provisions versées par les locataires et des frais 2015 imputés aux locataires, ainsi que les soldes à rembourser. En outre, vous trouvez ci-joint les décomptes pour les différents groupes de logement.

Provisions versées Total frais Total à rembourser

Cité Moderne 987.172,06 € 945.875,85 € + 41.296,21 €

Home Familial 892.648,48 € 748.986,70 € + 143.661,78 €

ASSAM 1.733.068,52 € 1.584.638,19 € + 148.430,33 €

COMENSIA 3.612.889,06 € 3.279.500,74 € + 333.388,32 €

En conclusion, le montant globalisé à rembourser à nos locataires, sous déduction des arriérés

s’élève à 333.388,32 €.

Plus précisément, nous avons imputé - 249.823,08 € à charge des locataires - 583.211,40 € en remboursement aux locataires. Voici le détail par entité :

À charge des locataires (-)

Remboursement aux locataires (+)

Solde

Cité Moderne - 75.588,62 € + 116.884,83 € + 41.296,21 €

Home Familial - 111.398,55 € + 255.060,33 € + 143.661,78 €

ASSAM - 62.835,91 € 211.266,24 € + 148.430,33 €

COMENSIA - 249.823,08 € + 583.211,40 € + 333.388,32 €


Ex-ASSAM scrl COMPTES D’EXPLOITATION D’IMMEUBLES (C.E.I) ET COMPTES DE CONSOMMATION D’EAU FROIDE ET D’EAU CHAUDE SANITAIRES (C.E.I.) 2015

CHANTIERNbre de

log.Total frais 2010 (€) Total frais 2011 (€) Total frais 2012 (€) Total frais 2013 (€) Total frais 2014 (€) Total frais 2015 (€)

Evolution

2014-2015

Peterbos 2.3.6.8+1salle 195 224.823,76 240.338,44 268.767,68 269.657,63 257.785,05 247.070,57 -4,16%

Peterbos 10 à 11A 165 192.571,10 207.648,94 229.191,56 236.446,93 225.850,74 223.987,89 -0,82%

Peterbos 16 115 136.521,08 149.614,29 161.410,46 168.008,43 161.080,03 156.125,38 -3,08%

Peterbos 17 - 17A + 3M 80 95.757,67 101.915,07 105.842,54 116.760,41 112.345,25 110.313,48 -1,81%

Peterbos 18 à 26 104 130.771,96 139.657,72 155.074,58 165.892,07 150.958,75 147.395,28 -2,36%

Square Alb. 1er + Bur 76 79.640,16 95.677,79 97.752,42 103.207,85 85.702,54 88.621,70 +3,41%

Ruysdael 86 30.992,31 30.433,88 46.678,33 88.989,22 83.119,30 84.987,58 +2,25%

Chapeau 21 25.560,87 26.642,94 29.240,74 30.021,53 27.981,03 25.592,20 -8,54%

Del / Savonnerie 20 22.955,57 22.669,95 26.832,61 34.603,91 33.225,38 29.597,57 -10,92%

Prévoyance 32 7 13.478,49 12.717,47 13.871,89 13.354,91 12.796,66 9.491,13 -25,83%

Prévoyance 10 10 14.379,29 15.266,60 18.219,56 19.104,85 19.008,08 13.911,07 -26,81%

Prévoyance 12 14 19.228,83 19.980,18 23.835,50 25.328,34 24.515,12 18.542,11 -24,36%

Prêtres - Prévoyance 27 36.512,15 40.321,10 47.850,23 51.154,44 49.347,18 36.521,50 -25,99%

Montserrat 58-62 9 5.377,13 6.180,79 5.989,13 9.496,99 8.533,13 5.599,71 -34,38%

Montserrat 64 15 20.766,52 20.490,43 23.001,75 24.177,24 23.393,83 15.264,22 -34,75%

Montserrat 11 à 17 23 18.607,93 19.220,53 17.512,14 19.588,55 19.576,54 21.905,42 +11,90%

Ophem 5 2.856,02 3.354,68 3.162,82 1.825,90 2.323,30 1.386,98 -40,30%

Ménages 33 41.224,84 46.798,89 52.897,23 56.219,84 49.431,12 33.487,17 -32,25%

Temple 9-13 12 11.137,16 10.280,62 11.524,15 13.460,78 12.960,77 12.394,46 -4,37%

Porte rouge 3 1.618,45 1.636,04 2.510,38 2.234,86 2.324,34 1.675,81 -27,90%

Cuve 8 910,53 0,00 7.517,34 7.369,91 6.046,18 5.248,38 -13,20%

G. Lorand 5 539,23 758,49 0,00 0,00 0,00 0,00 +0,00%

Goffart 15 24.889,35 27.469,13 28.514,36 28.082,91 26.302,32 25.649,85 -2,48%

Vandenbroek 3 3.193,77 2.947,15 2.788,53 1.417,29 1.433,23 1.909,58 +33,24%

Temple 11 6 9.302,72 9.635,08 8.985,14 9.684,22 9.064,03 8.423,66 -7,06%

Aulne (ex HM) 85 93.949,48 99.208,51 104.907,41 111.651,38 99.540,23 117.447,72 +17,99%

Mons 235 à 237 34 54.138,54 59.512,00 63.713,07 70.218,92 68.242,39 65.733,10 -3,68%

Mons 221 8 11.226,00 11.984,64 13.329,66 14.758,82 14.376,96 13.508,20 -6,04%

Temple 5 + 1 commerce 25 27.621,97 38.045,66 36.997,34 37.667,99 37.832,81 38.619,39 +2,08%

Campenhout 20 11.778,63

Derby 44 11.588,10

Baeck 67 35.981,73

Totaux 1340 1.350.552,88 1.460.407,01 1.607.918,55 1.730.386,12 1.625.096,29 1.619.759,57 -0,33%


Ex-ASSAM scrl

TOTAL REMBOURSEMENT LOCATAIRES – CHARGES 2015

Chantiers

Prov. Versées 2015

par les locataires

hors inoccupés

Total frais 2015

Total à rembourser ( + )

à payer ( - )

hors inoccupés

Peterbos 2.3.6.8+1 salle 268.904,40 247.070,57 +21.833,83

Peterbos 10 à 11A 243.120,68 223.987,89 +19.132,79

Peterbos 16 169.631,86 156.125,38 +13.506,48

Peterbos 17-17A+3 mag 117.009,13 110.313,48 +6.695,65

Peterbos 18-18A 162.574,59 147.395,28 +15.179,31

Sq. Albert Ier 32à35+ 1bur 95.762,57 88.621,70 +7.140,87

Ruysdael 8 à 24 93.515,30 84.987,58 +8.527,72

Chapeau 33 25.837,20 25.592,20 +245,00

Delaunoy81/Savonnerie21 32.911,71 29.597,57 +3.314,14

Prévoyance 32 9.022,73 9.491,13 -468,40

Prévoyance 10 13.550,35 13.911,07 -360,72

Prévoyance 12 17.874,13 18.542,11 -667,98

Prêtre10à22/Prév.29à35 35.639,53 36.521,50 -881,97

Montserrat 58-62+1mag 5.404,82 5.599,71 -194,89

Montserrat 64 16.146,51 15.264,22 +882,29

Montserrat 11 à 17 19.211,19 21.905,42 -2.694,23

Ophem 26 1.656,31 1.386,98 +269,33

Ménages 24 à 50 33.225,50 33.487,17 -261,67

Temple 9-13 9.733,86 12.394,46 -2.660,60

Porte-Rouge 18-20 1.694,40 1.675,81 +18,59

Cuve 17-19 5.950,77 5.248,38 +702,39

G. Lorand 5 0,00 0,00 +0,00

Goffart 44-46 28.263,87 25.649,85 +2.614,02

Vandenbroeck 45 1.551,24 1.909,58 -358,34

Temple 11 9.994,41 8.423,66 +1.570,75

Hôpital Militaire 108.534,36 117.447,72 -8.913,36

Mons 235 à 237 73.268,21 65.733,10 +7.535,11

Mons 221 15.718,50 13.508,20 +2.210,30

Temple 5 + 1 commerce 38.873,23 38.619,39 +253,84

Campenhout 8.576,44 11.778,63 -3.202,19

Derby 28.150,80 11.588,10 +16.562,70

Baeck 41.759,92 35.981,73 +5.778,19

TOTAUX 1.733.068,52 1.619.759,57 +113.308,95


Avenue Henry Dunant 14 29 47.622,28 51.257,78 56.397,93 59.099,60 63.805,26 55.454,73 -13,09%

Avenue Henry Dunant 12 32 43.649,32 49.142,50 51.492,01 56.538,97 60.560,00 55.126,95 -8,97%

Avenue du destrier 3 12 17.209,02 20.048,48 22.554,27 22.089,24 22.533,48 19.312,15 -14,30%




Avenue de l'optimisme 2 8 8.686,92 11.311,65 12.686,56 13.485,16 6.668,67 8.169,05 22,50%

Avenue de l'optimisme 4 7 6.396,10 8.308,38 10.978,34 12.152,49 6.335,53 6.580,71 3,87%

Genevriers 40 6 - - - - 10.176,54 9.655,61 -5,12%

Place du lotus 1 6 - - - - 8.733,36 8.549,36 -2,11%

Place du lotus 3 6 - - - - 8.178,74 8.029,23 -1,83%

Avenue des Magolias 14 6 - - - - 8.772,37 8.326,08 -5,09%




Avenue des Magolias 22 6 - - - - 9.043,88 9.193,94 1,66%








Rue des Pivoines 1 6 - - - - 8.718,91 8.710,56 -0,10%

Chaussée Romaine 621 6 - - - - 9.370,01 9.132,99 -2,53%



Chaussée Romaine 627 6 - - - - 8.124,43 8.196,08 0,88%







Rue du Veeregat 6 - - - - 9.099,33 8.796,75 -3,33%

Rue du cresson 1 4 - - - - 2.105,28 3.376,37 60,38%

Rue du cresson 3 6 - - - - 3.299,06 4.002,01 21,31%

Rue du cresson 5 4 - - - - 2.092,63 2.838,25 35,63%

Avenue de la reine (252-264-276) 26 - - - - - 6.886,89 0,00%

Rue Rempart des Moine 18 23.154,37 23.467,30 28.748,84 27.612,27 27.413,85 27.957,85 1,98%

Clos du craetbos 29.695,94 27.772,73 32.413,59 42.578,46 37.961,42 35.361,56 -6,85%

Clos du craetbos PMR - - - - 2.069,88 1.128,35 -45,49%

Clos du craetbos 27 42.807,07 22.361,85 25.568,73 38.937,41 31.813,90 31.890,08 0,24%

Clos du craetbos 5 1.388,31 1.528,21 2.257,44 3.158,92 2.709,00 3.400,25 25,52%

NOH - Maison 177 71.165,75 69.695,61 79.029,72 94.952,50 111.451,00 123.080,08 10,43%

Evere - Maison 168 43.510,43 46.742,07 49.729,33 55.629,02 67.561,01 62.930,40 -6,85%

Ganshoren - Maison 46 - - - - 3.619,10 5.011,94 38,49%

Laeken - Maison 44 - - - - 4.111,97 5.848,01 42,22%

850 389.213,87 385.663,88 439.256,63 500.135,10 762.766,29 748.986,70 -1,81%

ChantierNbre de

Logement

Ex-Logement HFBXL

COMPTES D'EXPLOITATION D'IMMEUBLES (C.E.I) et COMPTES DE CONSOMMATION D'EAU FROIDE ET D'EAU CHAUDE SANITAIRES (C.E.I)

26

Total frais 2010 (€) Total frais 2011 (€) Total frais 2012 (€) Total frais 2013 (€) Total frais 2014 (€) Total frais 2015 (€)Evolution

2014-2015


Ex-Cité Moderne

Nb Log Total fra is

2010

Total fra is

2011

Total fra is

2012

Total fra is

2013

Total fra is

2014

Total fra is

2015

Evolution

2014-2015

en %

Cubisme Ch 1 12 112,00 117,00 117,00

Anc Ci té Ch 2 271 46.200,35 57.283,36 74.258,43 87.977,69 86.162,98 85.342,57 -0,95%

Rue des Combattants Ch 3 28 52.118,04 50.559,15 66.203,82 69.019,52 70.762,65 61.760,98 -12,72%

Jean-Chris tophe Ch 4 60 72.728,16 67.670,39 76.734,70 80.300,18 84.412,32 80.081,51 -5,13%

Hunderenveld Ch 5 212 413.589,75 432.455,15 443.589,54 473.402,58 447.737,67 438.690,27 -2,02%

Hunderenveld Ch 6 106 194.231,69 202.271,32 197.921,41 207.824,27 201.844,33 194.866,11 -3,46%

Gérance (PRL) Ch 8 43 43.563,50 17.262,34 53.948,66 212,52%

Venel le Victor Bourgeois Ch 9 32 29.684,34 13.235,92 31.185,75 135,61%

764 778.979,99 810.356,37 858.824,90 991.772,08 921.418,21 945.875,85 2,65%

COMPARATIFS DES FRAIS LOCATAIRES

2010 - 2015

Chantiers

TOTAUX


Ex-Cité Moderne

Prov. Versées

2015 par les

locataires

Total fra is

2015

Total à

rembourser

(+) à payer

(-)

Anc Cité Ch 1

Anc Cité Ch 2 89.556,98 85.342,57 4.214,41

Rue des Combattants Ch 3 70.103,01 61.760,98 8.342,03

Jean-Christophe Ch 4 85.916,95 80.081,51 5.835,44

Hunderenveld Ch 5 474.638,75 438.690,27 35.948,48

Hunderenveld Ch 6 214.954,37 194.866,11 20.088,26

Gérance (PRL) Ch 8 30.654,00 53.948,66 -23.294,66

Venelle Victor Bourgeois Ch 9 21.348,00 31.185,75 -9.837,75

987.172,06 945.875,85 41.296,21

TOTAL REMBOURSEMENT LOCATAIRES - CHARGES 2015

Chantiers

TOTAUX


11. La maîtrise des énergies, premier pas vers un habitat durable

a) Evolution des consommations de gaz : bilan et comparaison

Un bilan annuel et comparaison des consommations de tous les groupes de logements avec une comparaison sur plusieurs années de chauffe a été élaboré depuis plus de 20 ans à ASSAM-SORLEO. Le passage du témoin à Monsieur Energie a été réalisé en 2015. Nous nous limiterons donc dans ce paragraphe à commenter l’évolution de l’année climatique en terme de degrés-jours ainsi que l’évolution tarifaire du gaz de chauffage. Ces informations sont bien sûr de la plus haute importance pour les décomptes de charges de nos locataires sociaux. Le nombre de degrés-jours exprimant la rigueur climatique de l’année 2015 s’élève à 1.703, et progresse de 18,10% par rapport au nombre de DJ de l’année 2014, soit 1.442DJ.

Pour rappel, l'année 2014 doit être considérée d'un point de vue climatique comme l’année la plus chaude (année normale 2.098 DJ) depuis qu'existent des observations et mesures climatologiques. L’année 2015 – 1703 DJ – peut être considérée comme une année clémente. En principe, une diminution ou une hausse de X % du nombre de DJ doit induire une réduction ou une croissance corrélative théorique de Y % (= X % x C) de la consommation de combustible, eu égard à une consommation stable, indépendante du nombre de DJ, pour la production d’E.C.S. et le gaz de cuisson s’il échet. Le coefficient C représente donc la quote-part ou le pourcentage du chauffage proprement-dit des logements. Il varie ente 0,60 (60%) pour 1.442 DJ et 0,75 (75%) pour 2.400 DJ. Pour l’année 2015, nous pouvons donc estimer comme normale une réduction de la consommation de combustible de l’ordre de 10 à 13% (= 18,10% x 0,66) par rapport à l’année 2014, tenant compte aussi que les installations qui seraient surdimensionnées, offrent un meilleur rendement dans des conditions plus clémentes.

Par ailleurs, dans les statistiques de l’I.R.M. nous relevons un nombre de 1.734 heures d’ensoleillement (moyenne : 1.555 heures). Nous observions en 2014 un ensoleillement de 1.662 heures.

Enfin, il importe aussi de tenir compte des dates précises du relevé en fin ou en début de chaque exercice. Dans ce cadre, il faut préciser que, de manière assez générale, les relevés se déroulent en fin d’année entre le 25 et le 31 décembre, hormis l'une ou l'autre exception.

En conclusion, hormis cas particulier, tout ceci peut justifier en 2015 une hausse de l’ordre de 13% de la consommation de combustible par rapport à l’exercice 2014.

La consommation moyenne 2015 facturée par logement s'établit à environs 450 € ! Des données dont nous disposons, nous pouvons calculer le prix unitaire moyen du kwh de gaz facturé en 2015 (tout compris). Celui-ci atteint 4,06 centimes d'euros, en repli de 12% par rapport à celui de 2014 – 4,61 centimes d'euros.

En conclusion, d’un point de vue facturation, le repli de la tarification a neutralisé en 2015 l’augmentation de la consommation liée aux conditions climatiques.


Les perspectives en 2016 pour les prix de facturation du gaz ne suscitent pas de réelles inquiétudes : le prix unitaire qui a augmenté sans discontinuité de 2010 à 2012, s'est stabilisée en 2013 et 2014 et entamé un repli en 2015, qui s’est poursuivi début 2016. En l’état actuel de nos connaissances, nous relevons : 1° le prix de la tarification sociale (T.C.) du mois de janvier 2016 -3,818 c€/kwh- est 10,6% inférieur à celui de janvier 2015 -4,273 c€/kwh ; 2° le prix de la tarification sociale (T.C.) communiquée par la CREG pour les mois de février à juillet 2016 – 3,538 c€/kwh - est 9,8% inférieur à celui de la période correspondante en 2015 -3,925 c€/kwh.

Par ailleurs, quelle sera in fine l’incidence concrète de l’évolution de la tarification du gaz pour les cinq derniers mois de l’exercice 2016 ? En principe, le prix devrait stagner ou au pire croître raisonnablement. Enfin, nous avons vécu des mois de janvier et février 2016 cléments et mars 2016 dans la norme alors que le 1er trimestre 2015 a été relativement normal. En définitive, à ce stade, nous pouvons imaginer que l’année climatique 2016 sera à l’image de l’année 2015, voire par prudence, moins clémente. Nous envisageons une poussée de +/- 9,5% du nombre de DJ, de 1.703 DJ à 1.865 DJ, loin encore de la normale – 2.098 DJ-. En conclusion, eu égard aux éléments certains repris ci-dessus et à l’hypothèse d’un prix unitaire du gaz stable pour les cinq derniers mois de 2016 par rapport à ceux de 2015, nous aboutissons à une stabilité de la facture de gaz 2016 du locataire social par rapport à 2015, soit la combinaison d’un repli tarifaire de +/- 6% et d’une progression de la consommation énergétique en kwh de l’ordre de 6 à 6,5%. Ceci signifie clairement que la facture moyenne se maintiendrait à ± 450€.

b) Travaux en matière de développement durable : Conferatur Chantiers-Travaux-Projets

Les programmes de rénovation des quadriennaux d'investissement 2006-2009-2010-2013 et 2014-2017 sont consacrés en grande partie aux économies d'énergie. Il ne s'agit plus de vœux pieux ou de projets hypothétiques, mais bien de réalisations concrètes :

Installation de panneaux solaires thermiques au Craetbos (53 lgts) et Optimisme (46 lgts) isolation des toitures et des façades permettant d'atteindre un coefficient d'isolation

globale du bâtiment K 40 : (Peterbos 2 (105 logements) et Peterbos 3-6-8 ( 90 logements) sans oublier le grand projet visant à rénover l’enveloppe de l’immeuble Peterbos 16 (118 logements) dans le cadre du programme 2010-2013 et dont le chantier débutera en 2016/2017.

installation de doubles vitrages super isolants k = 1,1 : immeuble Square Albert (76 logements) remplacement d’anciennes chaudières par des chaudières à condensation cogénération au Peterbos (465 logements) prévue en 2016/2017. installation de panneaux solaires pour la préparation de l'E.C.S. : Palmiers (15 lgts), Ruysdael

(87 logements), Saint-Joseph (30 lgts), Charlent (18 lgts),… Placement de panneaux photovoltaïques l’avenue de la Reine (26 lgts). .......... Dans un contexte de raréfaction des énergies fossiles et de renchérissement de leur coût d'approvisionnement, l'écologie et le social se rejoignent. Chacun est gagnant : les locataires vu l'effet positif sur les charges énergétiques, mais également la planète en termes d'effets positifs pour l'environnement et sur la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Pour info, la consommation des bâtiments est à Bruxelles la source de 73% des émissions du CO2.


c) Appel à projet P.L.A.G.E. 2011-2015

Plan d'Action pour la Gestion Energétique pour les sisp et fédération en R.B.C. - Candidature de COMENSIA-SORELO et recrutement d’un responsable énergie

Qu'est-ce qu'un P.L.A.G.E. ?

Un Plan Local d'Actions pour la Gestion Energétique d'un patrimoine (en l'occurrence ici celui de COMENSIA (ex-ASSAM)-SORELO de près de 2400 logements) correspond à la mise en place progressive et à la réalisation d'un programme cohérent et coordonné d'actions et de méthodes appliquées aux bâtiments d'un patrimoine qui doit permettre :

- de connaître son efficacité énergétique en déterminant l’évolution des consommations énergétiques, leur coût, les performances des différents bâtiments, ... ;

- d'organiser une gestion interne de plus en plus optimalisée des installations ; - d'identifier le potentiel ou gisement d'économies d'énergie et les priorités d'intervention, notamment

en réalisant des audits des bâtiments qui le requièrent ; d'intégrer l'efficacité énergétique dans les choix d'investissement (construction neuve et rénovation, renouvellement d'installations ....) ;

- d'assurer la transparence de l'information par la publication périodique d'une synthèse des résultats.

L'objectif du P.L.A.G.E. est d'organiser une gestion réfléchie et rationnelle dynamique et pro-active en matière énergétique. La présence d'un Responsable Energie, dont la tâche est de coordonner et de mener à terme les objectifs du P.L.A.G.E., est donc pertinente dans une entité technique gérant 2.400 logements.

Participation des sisp et aides régionales

La Région bruxelloise invite les sisp et leur fédération à entrer dans les démarches P.L.A.G.E. et pour favoriser leur participation, la Région offre un panel d'aides concrètes pour une période de quatre ans.

• Soutien financier

a) Le salaire du Responsable Energie à temps plein (à engager) est subsidié à hauteur de :

année 1 : 100% année 2 : 75% année 3 : 50% année 4 : 25%

b) une enveloppe de 30.000 € par Responsable Energie sur les 4 ans est prévue pour couvrir les

frais liés à l’acquisition d'outils spécifiques de travail et de petits investissements liés au projet proprement-dit.

• Soutien méthodologique et technique Les experts de Bruxelles-Environnement accompagnent individuellement et collectivement les Responsables Energie.

• Suivi général

Un Comité d'accompagnement pour chaque projet est institué et se réunit tous les 6 moins. A cette occasion, un rapport sur l'avancement du projet est présenté par le Responsable Energie.


Aides supplémentaires Les sisp bénéficient aussi : - du cycle de formation de Responsable Energie - du service de Facilitateur Bâtiments durables - du manuel P.L.A.G.E.

Candidature de COMENSIA-SORELO

Les moyens mis en œuvre par P.L.A.G.E. sisp ont permis l'engagement de 6 Responsables Energie (RE) à temps plein (ETP). La condition initiale pour obtenir un RE ETP est de représenter un parc d'au moins 1000 logements. COMENSIA (ex-ASSAM)-SORELO, sociétés mutualisées, présentent un patrimoine de près de 2400 logements. Le dossier a été introduit le 19 septembre 2011.

Attribution d’un projet PLAGE à ASSAM-SORELO – Recrutement d’un responsable énergie !

Le 25 novembre 2011, l’I.B.G.E. nous a fait part de la décision positive du Gouvernement quant à notre sélection dans le programme PLAGE SISP 2012-2015 et à l’octroi d’une subvention.

Ensuite, nous avons reçu, signé et envoyé à l’I.B.G.E. la convention précisant les dispositions relatives à l’utilisation de ladite subvention et aux justifications à fournir pour sa perception. La notification d’engagement pour une subvention de 162.940 € nous est parvenue le 9 janvier 2012.

Dans ce contexte, les Conseils d’Administration de COMENSIA (ex-ASSAM) et de SORELO, en leurs séances respectives des 1er et 2 février 2012, ont approuvé le recrutement de Monsieur Roland Rixen comme Responsable Energie et Coordinateur PLAGE (ETPAS/So) à dater du 1er mars 2012. Monsieur Roland Rixen a été repris au 1.1.2016 dans le cadre fonctionnel du personnel Comensia, à temps plein, comme responsable énergie et gestionnaire des chaufferies collectives et équipements liés à la production d’énergie.

d) Objectifs – déroulement et résultats du projet P.L.A.G.E. en 2015

Le PLAGE, Programme Local d’Action pour la Gestion de l’Energie, a terminé sa 4ème année complète. La majorité des actions ont été mises en place. L’année 2015 a été l’année de clôture du programme avec le 1er trimestre 2016. Il est temps de finaliser les toutes dernières mesures, de récolter les fruits de nos actions et de prévoir la suite que l’on veut donner à cette expérience, au-delà du P.L.A.G.E. subventionné.


Pour rappel : Quatre phases ont ponctué le PLAGE, articulées autour du Responsable Energie :

PHASE 1 : Etablissement d’un inventaire des consommations et du potentiel d’économies d’énergie

du patrimoine résidentiel (cadastre énergétique ; établissement du potentiel technico-économique d'amélioration de la performance énergétique du patrimoine), sélection des bâtiments prioritaires sur la base de leur caractère énergivore.

PHASE 2 : Etablissement d’une comptabilité énergétique et d’un programme précis d’actions

pour mobiliser le potentiel d’économie d’énergie des bâtiments prioritaires.

PHASE 3 : Mise en œuvre planifiée du programme d’actions.

PHASE 4 : Suivi des performances énergétiques, évaluation périodique de l’état d’avancement du PLAGE et communication des résultats.

Les 4 phases ne sont pas nécessairement successives et ont parfois été menées en parallèle. Pour la pleine réalisation d’un Plage, les objectifs doivent être mesurables et engagés de manière significative au terme de ce délai de 4 ans.

Vous trouverez ci-dessous le bilan Plage Comensia (ex-ASSAM)-SORELO 2012-2015 et les perspectives Comensia 2016.


Cadastre énergétique Le cadastre énergétique du parc d’immeuble de COMENSIA (ex-ASSAM)-SORELO a été réalisé dans le courant de l’année 2012. Il a servi à déterminer les bâtiments prioritaires pour la réduction des consommations. Le Bilan des moyennes de consommation entre 2009 et 2011 sert de « photo de départ ». Cette référence permet de mesurer l’évolution de la consommation des sites pour lesquels des actions de réduction de consommation sont entreprises.

Ci-dessus la liste des 14 sites prioritaires PLAGE

Chaque année nous présentons les résultats des consommations de gaz de l’année écoulée pour tous les bâtiments prioritaires. Les chiffres présentés sont comparés à une référence : la moyennes des consommations respectives pour les années 2009-2011 c’est-à-dire les années avant le commencement du programme PLAGE. Toutes ces données sont normalisées c’est-à-dire qu’un facteur de correction est appliqué pour tenir compte du climat. Les économies présentées sont donc valables à climat constant (2088 Degrés-Jour).

Vous trouvez donc ci-dessous le bilan pour l’exercice 2015 avec les résultats et, s’il échet, les commentaires appropriés.


Dix mesures ont rapportés le plus d’économie d’énergie et sont à mettre en évidence. Ces 10 mesures

ont permis d’économiser 2 millions de kWh (sur 2.700.000kWh au total).

Parmi ces mesures, 5 concernent la régulation. On retrouve également la rénovation de 3 grosses

chaufferies. Enfin il y a l’isolation de l’enveloppe du PB6-8 ainsi que la sensibilisation sur ce site qui a

permis de changer radicalement les courbes de chauffe.

En termes de retour sur investissement (TRI), nous pouvons résumer de la façon suivante :

- Adapter ou remplacer une régulation obsolète ou défectueuse offre un TRI de moins de 1an

- Rénover une chaufferie : TRI= 10ans

- Rénover l’enveloppe : TRI = 100ans

La plupart des objectifs sont atteints ou dépassés. Trois ne le sont pas du tout :

- Pas d’économie pour le site de Fleuristes malgré le remplacement de la régulation de cascade et

l’installation d’une coupure automatique de la pompe dédiée à la sous-station.

- La chaufferie de prévoyance 29 est vétuste, une rénovation complète est à prévoir.

- Pour Masoin, ¼ du chemin est réalisé, les fruits des mesures engagées seront visibles fin 2016.


Bilan PLAGE 2012-2016.

Au bout de 4 ans, nous

économisons :

2,7 millions de kWh par an

135.000€ par an

600 Tonnes de CO2 par an

La consommation de 180

logements.

Nous avons réduit de 16% notre

consommation !

Quelles ont été les recettes de la réussite ?

- Nous nous sommes fixés des objectifs en évaluant le potentiel d’économie.

- Nous avons suivi mensuellement les consommations pour détecter les anomalies.

- Enfin, dans champs projet il faut un suivi énergétique depuis l’ébauche jusqu’à la réception

définitive : 3/4 d’économies pour l’investissement – 1/4 pour le suivi Energétique.

La fonction d’Ingénieur Responsable Energie a débouché sur une fonction « d’expert chaufferie –

énergie ». Cette nouvelle fonction répond à des besoins au sein de notre SISP qui n’étaient pas ou

insuffisamment rencontrés. Cela apporte une réelle plus-value à la société car nous pouvons être plus

exigent face à des bureaux d’études ou des sociétés d’entretien.

Le fait de connaitre et de suivre précisément les consommations de combustible permet de mieux

dimensionner les installations, permet aussi, grâce aux résultats positifs, de faire avancer des projets

d’amélioration de performance énergétique. La communication des résultats entraine un cercle vertueux.

Par ailleurs, en 4 ans, le Responsable Energie a suivi 43 jours de formation.

Enfin, nous avons investi plus de 12.000€ dans des instruments de suivi énergétique

Quelles sont les perspectives d’économie d’énergie pour COMENSIA ?

Le poste de responsable énergie est maintenu dans la nouvelle entité COMENSIA. Dans le prolongement

de la réussite du programme PLAGE pour ASSAM –SORELO, nous allons :

- réaliser en 2016 un nouveau cadastre énergétique de notre patrimoine COMENSIA.

- établir des priorités d’action, des priorités d’investissements.

- établir des objectifs de réduction de consommation à l’horizon 2020.


Plusieurs procédures mises en place dans le cadre du programme PLAGE vont se poursuivre :

- les projets d’investissement sont désormais systématiquement relus dès le départ avec la perspective

de maximiser l’économie d’énergie.

- les réceptions de chaufferies ne se font plus sans écolage ni test de fonctionnement.

- les paramètres de régulation sont affichés en chaufferie.

- les consommations de combustible de tous nos sites comprenant une chaufferie collective sont suivies

mensuellement.

- la télégestion va se généraliser pour nos plus grands ensembles.

Voici enfin, le nouveau patrimoine COMENSIA avec en abscisse les surfaces chauffées et en ordonnée la

consommation spécifique. Ce Graphique provient du logiciel ANTILOPE.

Dans ce cadastre nous relevons 3 sites principaux présentant une consommation spécifique élevée :

- Hunderenveld (318 lgts) : cet ensemble nécessite un suivi prioritaire

- Temple (25 lgts) : une rénovation complète est prévue

- Masoin (77 lgts): le remplacement récent des châssis va permettre une baisse significative des

consommations.

Notons également une série de bâtiments qui ne présentent pas de données cohérentes.

Nous avons récupéré une chaufferie vétuste pour un immeuble de 66 logements Rue J. Baeck. La

rénovation de celle-ci va se faire prochainement. Par ailleurs rue Campenhout il faudra prévoir également

la rénovation complète de la chaufferie datant de 1971.


Implantation de systèmes de production d’énergie renouvelable. Panneaux solaires

Notre parc de bâtiments Comensia comporte 6 sites munis de panneaux solaires thermiques : Palmiers

(15 log.), Ruysdael (86 log.), Charlent (18 log.), Craetbos (53 log.), Optimisme (64 log.), Saint-Joseph (30

log.), et 1 site muni de panneaux photovoltaïques situé rue de la Reine (26 log.) panneaux

photovoltaïques. Pour toutes nouvelles constructions ou grosses rénovations le placement de ces

panneaux est envisagé.

Une comptabilité énergétique, qui comprend un calcul de l’apport solaire, en voie de finalisation.

Cogénération

Le Parc du Peterbos, qui comprend 9 immeubles pour un total de 659 logements est assurément un site

propice à l’installation d’une cogénération. La chaufferie de l’immeuble-tour Peterbos 16 alimente à elle

seule 5 bâtiments (464 logements). La cogénération va prendre place dans cette énorme chaufferie. Le

placement de celle-ci est planifié conjointement à la rénovation du Peterbos 16 et sa chaufferie. La

procédure pour ces travaux est lancée et le début du chantier est prévu après la période estivale 2016

pour la rénovation de l’enveloppe du bâtiment et en 2017 pour la cogénération.

Affaire à suivre.


12. Bilan de la Gestion locative 2015

a) Candidats-locataires

Candidatures au logement social – Société de référence/Société-fille

Le Registre des candidats locataires est produit par la BDR On Line (Base de Données Régionale) qui est la base de travail pour les propositions et attributions de logements aux candidats-locataires. Le 5 janvier 2016, les quatre bases de données BDR (celles d’Assam, du Home, du Home familial Bruxellois et de la Cité Moderne) ont été fusionnées, pour constituer la base de données Comensia. Dès lors, au 05.01.2016 le nombre de dossiers gérés par Comensia en tant que société de référence ou société-mère, ainsi que le nombre de dossiers en tant que société de seconde ligne ou société-fille, sont les suivants (2170 = Comensia) :

S.I.S.P. Nombre de dossiers

comme « société mère » Nombre de dossiers

comme « société-fille » Total

2020 3.349 7,73 % 17.283 3,65 % 20.632 3,99 %

2040 1.071 2,47 % 24.766 5,23 % 25.837 5,00 %

2060 201 0,46 % 22.016 4,65 % 22.217 4,30 %

2070 534 1,23 % 18.810 3,97 % 19.344 3,74 %

2140 3.334 7,69 % 22.907 4,84 % 26.241 5,08 %

2160 2.611 6,02 % 23.959 5,06 % 26.570 5,14 %

2170 3.598 8,30 % 34.846 7,36 % 38.444 7,44 % 2190 382 0,88 % 16.773 3,54 % 17.155 3,32 %

2224 420 0,97 % 21.751 4,59 % 22.171 4,29 %

2227 147 0,34 % 23.674 5,00 % 23.821 4,61 %

2270 2.342 5,40 % 20.792 4,39 % 23.134 4,48 %

2330 1.208 2,79 % 19.573 4,13 % 20.781 4,02 %

2400 3.818 9,81 % 22.331 4,72 % 26.149 5,06 %

2410 2.204 5,08 % 21.955 4,64 % 24.159 4,67 %

2430 1.046 2,41 % 18.633 3,94 % 19.679 3,81 %

2500 4.034 9,31 % 13.558 2,86 % 17.592 3,40 %

2560 3.615 8,34 % 18.544 3,92 % 22.159 4,29 %

2570 1.491 3,44 % 13.644 2,88 % 15.135 2,93 %

2580 4.695 10,83 % 14.111 2,98 % 18.806 3,64 %

2690 479 1,11 % 22.338 4,72 % 22.817 4,42 %

2700 960 2,21 % 20.863 4,41 % 21.823 4,22 %

2705 358 0,83 % 20.435 4,32 % 20.793 4,02 %

2800 1.448 3,34 % 19.895 4,20 % 21.343 4,13 %

Attributions des logements

Durant l’exercice 2015, Comensia a attribué 151 logements, ce qui représente une moyenne de 12,58 entrées par mois


Pour rappel :

Assam Comensia

2012 2013 2014 2015

Attributions 72 47 56 151

Ces 151 attributions se ventilent comme suit :

Assam Cité Moderne H. Fam. Bxllois

Candidats liste 27 20 54

Dérogations 6 0 0

Mutations 15 12 11

Transferts 3 0 3

Total 51 32 68 151

Les modes d’attribution se répartissent comme suit :

101 entrées liste candidats : 66,89 % 6 dérogations : 3,97 % 38 mutations : 25,17 % 6 transferts : 3,97 %

Assam Comensia

2012 2013 2014 2015

Listes candidats 62,50 % 53,19 % 53,57 % 66,89 %

Dérogations 13,89 % 23,41 % 16,07 % 3,97 %

Mutations 16,67 % 14,89 % 28,57 % 25,17 %

Transferts 6,64 % 8,51 % 1,79 % 3,97 %

Le total des entrées en mutation/transfert est de 29,67 %


Par ailleurs, le revenu moyen des nouveaux locataires (hors mutations et transferts) entrés en 2015 s’élève à 15.201,88€/an.

Assam Comensia

2012 2013 2014 2015

14.016,72€ 14.002,02€ 13.138,27€ 15.201,88€

Ce revenu moyen de 15.201,88€/an concernant les nouveaux locataires en 2015 se ventile comme suit :

Moyenne annuelle

Assam 13.927,31€

Cité Moderne 14.233,43€

H. Fam. Bxlois 17.444,90€

Moyenne des 3 S.I.S.P. 15.201,88 €

b) Locataires : mobilité et rotation

Durant l’exercice 2015, on totalise un total de 125 sorties qui se déclinent comme suit :

Sorties réelles Mutations/transferts

Cité Moderne 27 9

Assam 35 19

Home Fam. Bruxellois 25 10

Total 87 38 125

La ventilation entre sorties réelles et mutations/transferts se présente comme suit :

Sorties réelles Mutations/Transferts Total

Flats 0 0 0

1 ch 23 5 28

2 ch 35 17 52

3 ch 26 12 38

4 ch 3 2 5

5 ch 0 2 2

6 ch 0 0 0

7 ch 0 0 0

8 ch 0 0 0

87 38 125


Sorties réelles Mutations/Transferts Total

Flats 0,00% 0,00% 0,00%

1 ch 18,40% 4,00% 22,40%

2 ch 28,00% 13,60% 41,60%

3 ch 20,80% 9,60% 30,40%

4 ch 2,40% 1,60% 4,00%

5 ch 0,00% 1,60% 1,60%

69,60% 30,40% 100%

Les 87 mouvements de locataires « réellement sortis » se ventilent comme suit entre types d’appartements.

0 concerne les studios 0,00 %

23 concernent des appartements 1 chambre 26,44%

35 concernent des appartements 2 chambres 40,23%

26 concernent des appartements 3 chambres 29,89%

3 concerne des appartements 4 chambres 3,44%

0 concerne des appartements 5 chambres 0,00 %

Il ressort de l’analyse de l’évolution de la mobilité de nos locataires :

que le taux de mobilité (rotation) de l’ensemble de nos locataires sortis (mutations et transferts compris) s’établit en 2015 à 4,42 %.

Pour rappel :

Assam Comensia

2010 2011 2012 2013 2014 2015

5,13 % 3,97 % 5,89% 3,98 % 5,47 % 4,42 %

que le taux de sortie (uniquement les ‘sorties réelles’ = hors mutations et transferts) s’élève en

2015 à 3,07 %.

Pour rappel :

Assam Comensia

2010 2011 2012 2013 2014 2015

3,39 % 2,98 % 4,48 % 3,07 % 4,07 % 3,07 %


qu’après analyse plus fine, 30,40 % (38 ménages sur 125) des locataires mobiles sont en réalité

soit des locataires ayant muté vers un logement plus adapté à leur composition familiale soit des locataires ayant bénéficié d’un transfert vers un logement de même type.

Assam Comensia

2012 2013 2014 2015

Mutations/Transferts 23,94 % 22,91 % 25,76 % 30,40 %

Nous rappelons qu’un taux de rotation élevé n’entraîne pas forcément un taux d’inoccupation important et à l’inverse, un taux de rotation faible un taux d’inoccupation quasi nulle. En effet, en matière d’inoccupés, d’autres facteurs interviennent : la demande réelle de logements sociaux, la rapidité d’intervention de la régie d’entretien lors d’une éventuelle remise en état du logement, le dynamisme du service location, et bien sûr le comportement des candidats de plus en plus exigeants. Ceci étant dit, un taux de mobilité faible doit faciliter la réduction du pourcentage d’inoccupés et doit diminuer la charge de travail (tous les services confondus) permettant ainsi s’atteler à d’autres tâches.


c) Statistiques population-locataires :

Ratio R.L.N. (revenu locatif net) RLB (revenu locatif de base des logements loués)

Ce ratio est essentiellement influencé par les revenus des ménages-locataires. Les revenus à prendre en compte pour le calcul du loyer réel sont déterminés par l’Arrêté fixant le régime locatif, ainsi que par circulaires S.L.R.B.

SORELO COMENSIA (ex-ASSAM)

1991

80.10%

81.33%

1992

83.19%

81.42%

1993

86.42%

84.15%

1994

85.33%

83.21%

1995

84.61%

82.84%

1996

79.64%

80.72%

1997

82.32%

81.99%

1998

84,07%

83,23%

1999

83,11%

83,03%

2000

83,75%

82,45%

2001

81,66%

82,21%

2002

81,19%

82,33%

2003

82,45%

82,31%

2004

79,57%

80,51%

2005

78,48%

79,62%

2006

78,51%

79,84%

2007

76,99%

79,13%

2008

76,52%

79,22%

2009

75,93%

79,02%

2010

76,52%

80,20%

2011 76,68% 80,38%

2012 76,26% 80,14%

2013 76,87% 80,29%

2014 77,94% 80,25%

2015 77,18% 82,46% (HFB + CM + ASSAM)


d) Contentieux locatif

Remarque : Vous trouvez dans les pages consacrées à la partie financière tous les résultats chiffrés relatifs aux arriérés de loyers et charges locatives qui constituent l’essentiel du contentieux locatif.

1. Préliminaires

Le Conseil d’administration demeure plus que jamais conscient des conséquences néfastes de la pauvreté et veille à ce que les personnes les plus fragilisées et les plus démunies puissent conserver leur droit au logement. Si certains de nos concitoyens ont été les laissés pour compte du développement social et économique et pourraient actuellement entrer dans la spirale de la pauvreté face à la crise économique qui s’est concrétisée à compter d’octobre 2008 et qui est encore d’actualité, il est vrai aussi qu’un nombre toujours croissant de locataires perdent complètement le sens de leur obligation de paiement du loyer. Pour rappel, la première Table Ronde du Logement Social tenue en 1996 avait mis en exergue le développement, au cours de ces dernières années, des compétences du métier de bailleur social et en particulier en matière d’accompagnement social, soit individuellement, soit collectivement. Nous devons citer les visites individuelles faites aux locataires notamment lors de la prise en location d’un logement en vue d’une formation continue relative au contrat de bail, au règlement d’ordre intérieur à l’immeuble et aux droits et obligations du locataire et du bailleur, la guidance budgétaire des locataires en difficulté, mais aussi la guidance psychosociale, l’administration des biens des locataires de plus en plus nombreux à se trouver en situation de surendettement, la recherche d’une qualité de vie dans les bâtiments par la médiation (circonscrite par rapport à nos obligations de bailleur) en cas de conflits de voisinage ou de cohabitation difficile, le travail communautaire dont des activités sociales impliquant les habitants, l’animation, l’information sur différents thèmes, etc. La mise en œuvre de cette politique d’accompagnement social s’est traduite chez COMENSIA par l’action de nos travailleurs sociaux et la mise en œuvre de différents projets de cohésion sociale. Voyez pour plus de détails le point suivant relatif à l’action sociale.

2. Les missions du contentieux

COMENSIA scrl est dotée d’un service juridique et contentieux. Ce service a notamment pour mission la lutte contre les arriérés locatifs tout en évitant, dans la mesure du possible, les expulsions avec pour objectif le maintien d’un pourcentage d’arriérés inférieur à 2 % du chiffre d’affaire annuel.

Le service juridique et contentieux mène de concert une stratégie de créancier fort et une politique dynamique d’accompagnement social en collaboration avec le service social.

Pour réaliser cette mission, le service juridique et contentieux dispose de nombreux moyens d’actions :

L’action sociale visant notamment, les appels téléphoniques, les contacts avec les


organismes sociaux (cpas, services sociaux communaux, mutuelles, hôpitaux, O.N.E, caisses d’allocations, etc.) ou encore les visites à domiciles des travailleurs sociaux. Elle est effectuée en collaboration avec le service social.

L’action coercitive visant notamment :

- l’envoi de lettres de rappel de paiement et de mises en demeure de paiement, - les demandes d’intervention auprès de l’avocat chargé d’appeler le locataire débiteur par

voie de requête devant la Justice de Paix compétente en vue d’une comparution et éventuellement d’une conciliation entre parties aux fins d’obtenir la condamnation du locataire au paiement de la dette, la résolution éventuelle du bail et,

- le cas échéant, l’exécution du jugement et la fixation d’une date d’expulsion par l’huissier de justice.

Par ailleurs, COMENSIA dispose d’outils informatiques précieux. D’une part, un programme permettant la ventilation mensuelle des arriérés par classes de montants nous permet de cibler notre action de récupération et de l’organiser de la manière la plus efficace et la plus rationnelle possible. D’autre part, toutes les actions menées sont consignées dans un programme informatique qui permet à tous les membres du personnel concernés par la récupération de nos créances d’être toujours informés des actions menées tant par le service social que par le service juridique et contentieux.

3. Pratiques en matière de recouvrement d’arriérés de loyer

a) Politique de récupération des créances

Pour éviter de rencontrer des cas d’arriérés trop importants, COMENSIA scrl a recours à la justice lorsque la créance atteint entre 1.000 € et 1.500 € (en fonction du montant du loyer).

Afin d’éviter des frais d’assignation importants, le service juridique et contentieux introduit une requête en comparution auprès du greffe de la Justice de Paix qui adressera alors une convocation au locataire appelé à comparaître. Le locataire est vivement invité à se présenter à l’audience au cours de laquelle il a la possibilité de négocier un plan d’apurement avec le Juge de Paix. Le jugement n’a alors nul besoin d’être signifié, ce qui évite des coûts supplémentaires au locataire. Si le locataire ne se présente pas à l’audience, le jugement est rendu par défaut et est alors automatiquement signifié au locataire défaillant afin d’éviter la prescription extinctive de validité d’un an. Les frais afférents à la signification sont reportés en compte du locataire.

L’envoi des dossiers à l’avocat entraîne naturellement des dépenses d’honoraires et de frais. Ainsi, les frais de procédure payés par COMENSIA à l’huissier sont répercutés progressivement et dans la mesure du possible sur chaque locataire concerné. Les indemnités de procédure accordées par le Juge de Paix sont comptabilisées mais réduites à 40 % à charge du locataire.

En 2015, le service juridique et contentieux a ainsi confié à notre avocat 54 nouveaux dossiers de récupération des sommes dues par voie judiciaire.


b) Tableau des arriérés au 31.12.2015

Arriérés de loyers au 31.12.2015 Différence par rapport à 2014

Locataires présents 408.115,37 € -

Locataires sortis 85.925,76 € -

Total 494.041,13 € - 56.698,06 €

La réduction de 56.698,06 € est le résultat de la réduction des créances douteuses mises en irrécouvrables. Nos efforts seront concentrés en 2016 en vue de ramener les créances de Comensia pour les locataires présents sous le seuil des 2% du chiffre d’affaires et de glisser pour les locataires sortis, du 1%, soit ± 176.238 € (= 130.000 € + 46.238 € de créances mises en irrécouvrables)

4. La procédure d’expulsion

a) Historique : la circulaire S.L.R.B. et ministérielle du 16 novembre 2000

Par la circulaire du 16 novembre 2000, les autorités tutélaires ont notifié aux sociétés immobilières de service public :

- les mesures à adopter concernant la procédure en matière de récupération des créances locatives, et

- les mesures d’encadrement de la pratique des expulsions.

D’une part, le Conseil d’administration de chaque s.i.s.p. a été invité à approuver une procédure de récupération de créances et à établir un canevas d’intervention (lettres de rappel, médiations, plans d’apurement, saisine du Juge de Paix, …) à mettre en œuvre pour les locataires en place. Cette procédure laissée à l’appréciation de chaque s.i.s.p. a été communiquée au délégué social qui fait état de son respect par la s.i.s.p elle-même dans son rapport annuel. D’autre part, il a été établi que toute décision d’exécuter effectivement une expulsion, quelle qu’en soit la date, devait être précédée :

- d’un rapport motivé complet de la s.i.s.p. - d’un avis du délégué social.

Le non-respect de la procédure ainsi déterminée empêchera toute expulsion. Le recours à des sociétés privées de recouvrement de créances pour les locataires occupant encore leur logement n’est désormais plus autorisé. Enfin, une période hivernale s’étendant du 1er décembre au 28 février de l’année suivante est reconnue. Durant cette période, en plus des principes valables toute l’année, toute expulsion « physique » ne peut être effectuée que pour des cas exceptionnels et doit être particulièrement motivée quant au fait qu’elle ne puisse être différée pour des raisons ayant trait :

- à des problèmes comportementaux graves vis-à-vis du personnel de la société ou d’autres locataires, ou

- à l’absence de réactions aux mesures initiées par la société à la suite d’un accroissement d’arriérés locatifs particulièrement importants


Ces expulsions devront faire l’objet d’une décision, au cas par cas, par le Conseil d’administration de la s.i.s.p., sur la base d’un rapport préalable établi par le délégué social.

b) Les cas d’expulsion COMENSIA entend poursuivre sa mission sociale en évitant un maximum d’expulser. Les cas d’expulsion restent donc exceptionnels. Ils interviennent à la suite d’un jugement contradictoire ou par défaut de la Justice de Paix compétente qui résilie le bail soit pour des motifs graves de non-exécution des obligations du locataire (arriérés de loyers, non-exécution d'un plan de paiement, dégâts locatifs importants, comportement nuisible ou troubles de voisinage graves ) ou à défaut pour ce locataire de respecter les prescriptions du jugement et notamment les termes et délais consentis et le paiement des loyers futurs. Dans les cas où les termes et délais consenti par le juge ne sont pas respectés, nous adaptons encore les accords antérieurs de remboursement de la dette, ceci pour éviter l’exécution du jugement (et éventuellement l’expulsion) et les frais qui s’y attachent. Pour ce faire, il est tenu compte de l’importance de la dette du locataire, de ses ressources financières, de sa situation familiale et des efforts qu’il a réalisés. Lorsque l’expulsion devient inévitable, nous tentons encore de sauver le locataire soit en imposant un ultime plan de paiement, soit en exigeant un paiement substantiel, soit en faisant intervenir les organismes d’aide sociale tels le CPAS, ou les membres de la famille pour obtenir une aide financière en faveur du locataire. De manière générale, COMENSIA reste pour chaque cas en étroite collaboration avec son avocat et son huissier de justice afin de donner les instructions nécessaires pour stopper à tout moment les mesures d'exécution et éviter une expulsion lorsque les moyens mis en action par le bailleur aboutissent et que le locataire s'exécute.


Grille de présentation des expulsions de 2005 à 2015

En 2015, COMENSIA n’a expulsé que deux locataires. Cela démontre là une continuité des efforts accomplis pour n’expulser un locataire que si véritablement, nous sommes confrontés à une volonté de non-exécution des obligations et/ou d’infractions graves aux dispositions du bail et/ou de la législation en général.

Grille des expulsions 2015

Comensia scrl (Ex-ASSAM)

1. Nombre

Jugement en déguerpissement (cas ici présentés) 2

Expulsions administratives 0

Expulsions effectives 2

2. Répartition des expulsions effectives

EXPULSIONS HORS PERIODE HIVERNALE

Dont l’avis du délégué est que la procédure est respectée

0

Dont l’avis du délégué est que la procédure n’est pas respectée

0

EXPULSIONS DURANT L’HIVER

Dont l’avis du délégué est positif 0

Dont l’avis du délégué est négatif 0

*occupation du logement sans titre ni droit

Remarquez qu’en 2015, COMENSIA a réussi à éviter 10 expulsions prévues et programmées, ceci grâce à ses interventions diverses auprès des locataires défaillants.


13. Action sociale

a) Accompagnement social

Le rapport d’activité du volet accompagnement social reprend le bilan succinct du travail social

mené par les équipes sur les différents sites de logements de Comensia. Nous nous profilons donc

dans la configuration « Comensia » même si notre fusion date du mois de septembre 2015.

L’objectif est de permettre au lecteur de prendre connaissance d’un état de la situation conforme à

la réalité actuelle de Comensia et des nouvelles perspectives inscrites dans notre plan stratégique.

Préambule :

Rappel des éléments fondamentaux de Comensia – coopérative de locataires :

la collaboration et la participation active des locataires et de tous les partenaires de la SISP

la gestion participative est la clef de voute de notre « projet » de coopérative de locataires.

Le plan d’action sociale décline ces principes dans ses missions et actions dont :

Contribuer à la qualité de la vie et au bien-être des personnes et des familles en offrant un

environnement de qualité et sécurisé

Permettre et susciter la participation des coopérateurs-locataire au « projet-logement » dans sa

globalité à travers les différents projets proposés et via les partenaires sociaux (CoCoLo, PCS,

Services sociaux, CPAS, etc …)

Mettre en œuvre des dispositifs d’accompagnement social individuel, collectif et communautaire.

Accompagnement social individuel, assuré nos 6 travailleurs sociaux

Accompagnement social collectif, assuré par notre travailleur social collectif

Accompagnement social communautaire, assuré par les 4 PCS (Projets de Cohésion sociale).

Objectif général du dispositif de travail social intégré :

Permettre aux coopérateur-locataires de développer ou de reprendre une certaine autonomie,

d’acquérir une maitrise plus grande de leur environnement et de devenir co-responsable.

Renforcer la capacité des locataires à être acteurs de changement tant pour eux-mêmes que

pour leur famille et si possible pour la collectivité des citoyens et locataires dans leur quartier

de vie.

Les moyens disponibles :

Un service social composé de 5 travailleurs sociaux détachés du SASLS, deux travailleurs sociaux

pour le TS collectif et communautaire (ACS), une coordinatrice de service « Fonds propres »

4 projets de cohésion sociale (PCS) sur 4 de nos sites de logements

9 salles communautaires et une maison de quartier « coopérative » (MQ Destrier)

Fonctionnement du service social :

Pour le travail social individuel, selon les 8 missions reprises dans la convention avec le SASLS avec

les nouveautés suivantes :


le service juridique intervient en suivant directement tout le contentieux locataires. En cas de

nécessité il sollicite l’intervention du service social pour un accompagnement ou guidance de

certains locataires. Les travailleurs sociaux n’interviennent donc plus « en première ligne » pour

le contentieux locatif comme précédemment. Dans les cas de risque d’expulsion, le service social

intervient pour alerter le locataire du risque de perte de logement, bien l’informer sur les issues

et solutions possibles et l’encourager à prendre toutes ses dispositions pour éviter le pire.

Le service location peut demander l’intervention des travailleurs sociaux pour la réalisation

d’enquêtes sociales dans le cas de demandes de dérogations « mutation ». Actuellement toujours

gérées par le service social, les mutations seront a terme transférées au service location. La

question des mutations a fait l’objet d’une analyse approfondie. Le lecteur est invité à en prendre

connaissance dans un des chapitres suivant.

Une réflexion relative à la mise en place d’une collaboration avec des maisons d’accueil pour

personnes victimes de violences conjugales est également en cours. A ce jour, Comensia a par

ailleurs signé deux conventions d’une part avec le CPAS de Berchem Sainte Agathe, d’autre part

avec le CPAS d’Anderlecht.

Des permanences et entretiens sur rendez-vous sont organisés dans les « pôles de proximité »

(Evere, NOH, Laeken, Gérance, Hunderenveld, Peterbos)

Sur le plan collectif le service social

Participe à la procédure d’accueil des nouveaux locataires.

Impulse des actions liées au respect du Contrat de bail et du règlement d’ordre intérieur ou des

locations de Comensia, et donc la relation « bailleur social – locataires »

Travail social coopératif ou communautaire

Développement du concept « d’accompagnement social intégré »

Ce travail social coopératif développé par les spécialistes du social, les travailleurs sociaux SASLS,

ceux des PCS mais encore le travail de collaboration d’interaction avec les collègues des services

location, technique et de la direction générale de la SISP et services externes à la SISP.

Dans ce cadre l’ensemble des collaborateurs de Comensia ont l’obligation légale de garantir le

respect de la vie privée de nos coopérateurs locataires par une démarche de réflexion sur la

question du secret professionnel et du secret professionnel partagé, une question

particulièrement sensible à tous les étages d’une société coopérative de locataires.

Projet de développement de « maisons coopératives » en complément des « salles

communautaires »

Vision à cinq ans :

Comensia développera et soutiendra les actions sociales des différents acteurs du dispositif social

pour rester à l’écoute des besoins du terrain.


Certains quartiers comme Evere et Neder-Over-Heembeek bénéficient déjà d’une dynamique de

quartiers affirmée avec de projets « quartiers durables » soutenus par Bruxelles-environnement.

La cohésion sociale y est riche, diversifiée et alimentée par les habitants eux-mêmes. Relevons

que le site du parc Peterbos fait aussi l’objet d’une étude de Bruxelles – Environnement pour son

évolution en quartier durable et que l’équipe PCS s’investit dans cette perspective.

Actions à mener vis-à-vis de la SLRB et d’autres organismes:

Solliciter la SLRB pour le maintien et augmentation des subsides pour le financement des PCS

principalement celui du site d’Evere

Soutien financier pour des projets pilote de type « maison coopérative » sur nos grands sites de

logements : Peterbos, Evere, Neder-Over-Heembeek, Laeken, Hunderenveld

Bilan au 31/12/2015 & 1er Trimestre 2016

Direction « Social »

François Noel, directeur social est actuellement empêché partiellement d’exercer sa fonction. En

effet, son expertise informatique et sa connaissance de GILS 2.0 imposent de sa part un

investissement considérable dans le processus de fusion informatique ce qui monopolise une grande

partie de son temps de travail.

Face à cette situation le CODI a pris la décision de décharger temporairement François Noël,

directeur social, du suivi du service accueil, location et candidats locataires, de l’accompagnement

social et des pôles de proximité et de les mettre sous la responsabilité directe de Pierre Hargot,

Directeur général 1er adjoint. La responsabilité directe de François Noël, Directeur social sur les

concierges et Agents de prévention et de sécurité est maintenue. Dans la mesure des possibilités de

son agenda, François Noël participe aux réunions des différents services de la branche sociale et

reprendra pleinement sa fonction dès que possible.

Service social individuel :

Comensia bénéficie de 5 travailleurs sociaux détachés du SASLS (Service d’Accompagnement Social des Locataires Sociaux) chargés de l’accompagnement social individuel des locataires. Le cadre de leur fonction comprend plus spécifiquement 8 missions définies dans le cadre de la convention signée entre Comensia et le SASLS.

Descriptif de ces missions :

Prévention et tentative de désamorçage des conflits de voisinage dans le respect du contrat de

bail et réorientation si nécessaire :

Médiation indirecte, médiation directe, réorientation/collaboration avec des services de médiation, réorientation/explication de la procédure en conciliation (justice de paix).


Enquête de précarité, suite aux demandes de réduction sociale spécifique

Accompagnement dans les démarches sociales des locataires, y compris l’aide aux démarches

administratives :

Propres à la SISP : mutations et transfert, plaintes SLRB, explications du calcul du loyer et des frais des interventions techniques, problèmes techniques, changements de composition de ménage.

Propres à la sécurité sociale et aux autres démarches sociales : RIS et aide sociale du CPAS, chômage, mutuelle, pension, allocations pour personnes handicapées, administration de biens, allocations familiales, réductions sociales et tarifs sociaux, Adil.

2015

Nouveaux

dossiers

Anciens

dossierscourrier

entretien

(bureau)

visite

(domicile)téléphone

rapports à

des tiers

réunions et/ou travaux

de collaboration

TS1 8 3 4 3 0 12 0 0

TS2 1 70 4 18 3 46 0 0

TS3 7 7 5 5 1 11 8 2

TS4 53 77 5 29 9 89 2 0

TS5 1 13 0 11 0 4 1 0

TOTAL 70 170 18 66 13 162 11 2

MOYENNE/TS 14 34 3,6 13,2 2,6 32,4 2,2 0,4

CONFLITS DE VOISINAGE

2015

Nouveaux

dossiers

Anciens

dossierscourrier

entretien

(bureau)

visite


rapports à

des tiers


de collaboration

TS1 0 0 0 0 0 0 0 0

TS2 0 0 0 0 0 0 0 0

TS3 1 2 0 2 1 0 0 0

TS4 0 0 0 0 0 0 0 0

TS5 0 0 0 0 0 0 0 0

TOTAL 1 2 0 2 1 0 0 0

MOYENNE/TS 0,2 0,4 0 0,4 0,2 0 0 0

ENQUETES DE PRECARITE

2015

Nouveaux

dossiers

Anciens

dossierscourrier

entretien

(bureau)

visite


rapports à

des tiers


de collaboration

TS1 35 18 9 15 10 54 5 0

TS2 7 319 36 132 10 131 0 7

TS3 30 39 33 36 14 38 31 3

TS4 214 266 67 107 31 244 19 10

TS5 22 106 12 81 5 36 6 0

TOTAL 308 748 157 371 70 503 61 20

MOYENNE/TS 61,6 149,6 31,4 74,2 14 100,6 12,2 4

ACCOMPAGNEMENT DANS LES DEMARCHES SOCIALES DES LOCATAIRES: PROPRES A LA SISP

2015

Nouveaux

dossiers

Anciens

dossierscourrier

entretien

(bureau)

visite


rapports à

des tiers


de collaboration

TS1 2 0 0 1 0 4 0 0

TS2 0 21 0 13 3 5 0 0

TS3 1 8 1 3 1 7 3 0

TS4 11 13 0 6 6 21 0 0

TS5 1 7 1 4 2 2 0 0

TOTAL 15 49 2 27 12 39 3 0

MOYENNE/TS 3 9,8 0,4 5,4 2,4 7,8 0,6 0

ACCOMPAGNEMENT DANS LES DEMARCHES SOCIALES DES LOCATAIRES: PROPRES A LA SECURITE SOCIALE


Ecoute et soutien : dépendances, collaboration (centre de santé mentale, médecins, …), problèmes psychologiques.

Surendettement et arriérés locatifs :

Plan d’apurement pour les arriérés locatifs, gestion budgétaire, procédure en justice de paix pour les arriérés locatifs, expulsion, collaboration avec SMD, administration provisoire de biens.

Guidance pédagogique (entretien du logement, respect du contrat de bail et du ROI) : Cohabitation non déclarée, problèmes d’hygiène, explications du décompte des charges, URE, humidité et condensation, informations sur les travaux de chantier et mutations, sécurité.

Aide à la récolte de documents dans le cadre de la révision annuelle des loyers

2015

Nouveaux

dossiers

Anciens

dossierscourrier

entretien

(bureau)

visite


rapports à

des tiers


de collaboration

TS1 2 0 0 1 1 1 0 0

TS2 1 41 2 17 4 19 0 0

TS3 7 14 4 8 2 23 7 2

TS4 42 26 0 14 4 38 0 0

TS5 0 16 0 6 2 1 0 0

TOTAL 52 97 6 46 13 82 7 2

MOYENNE/TS 10,4 19,4 1,2 9,2 2,6 16,4 1,4 0,4

ECOUTE ET SOUTIEN

2015

Nouveaux

dossiers

Anciens

dossierscourrier

entretien

(bureau)

visite


rapports à

des tiers


de collaboration

TS1 11 5 10 3 0 31 0 2

TS2 1 128 0 35 4 89 0 1

TS3 12 7 6 3 1 19 5 4

TS4 124 227 40 52 21 222 10 6

TS5 18 82 29 40 4 34 1 0

TOTAL 166 449 85 133 30 395 16 13

MOYENNE/TS 33,2 89,8 17 26,6 6 79 3,2 2,6

SURENDETTEMENT & ARRIERES LOCATIFS

2015

Nouveaux

dossiers

Anciens

dossierscourrier

entretien

(bureau)

visite


rapports à

des tiers


de collaboration

TS1 7 3 8 0 3 13 0 0

TS2 1 25 0 6 11 9 0 0

TS3 2 6 3 2 3 4 3 0

TS4 47 66 6 16 11 72 10 2

TS5 2 11 2 2 3 8 0 0

TOTAL 59 111 19 26 31 106 13 2

MOYENNE/TS 11,8 22,2 3,8 5,2 6,2 21,2 2,6 0,4

GUIDANCE PEDAGOGIQUE

2015

Nouveaux

dossiers

Anciens

dossierscourrier

entretien

(bureau)

visite


rapports à

des tiers


de collaboration

TS1 2 0 0 0 0 3 0 0

TS2 1 20 0 4 5 12 0 0

TS3 1 0 1 0 1 1 0 0

TS4 42 37 0 21 1 58 0 0

TS5 0 22 0 16 0 5 0 1

TOTAL 46 79 1 41 7 79 0 1

MOYENNE/TS 9,2 15,8 0,2 8,2 1,4 15,8 0 0,2

AIDE A LA RECOLTE DE DOCUMENTS DANS LE CADRE DE LA REVISION ANNUELLE DES LOYERS


Premier accueil :

Accueil/visite des nouveaux locataires, explications contrat de bail, ROI et assurance incendie, présentation des différents services.

Réorientation :

Services internes à la SISP (location, comptabilité, technique, …).

Services externes à la SISP (services sociaux, services juridiques, services de santé, …).

Réseau de partenariat : développement et renfort.

L’ensemble de ces données révèlent que l’accompagnement dans les démarches sociales des locataires propre à la SISP ainsi que le surendettement et les arriérés locatifs ont été les 2 thématiques les plus traités au sein de l’équipe sociale individuelle.

Les conflits de voisinage, l’accompagnement dans les démarches sociales des locataires au niveau de l’écoute et du soutien, la guidance pédagogique, l’aide à la récolte de documents dans le cadre de la révision annuelle des loyers et la réorientation sont également des thématiques récurrentes au sein du travail social individuel.

2015

Nouveaux

dossiers

Anciens

dossierscourrier

entretien

(bureau)

visite


rapports à

des tiers


de collaboration

TS1 0 0 0 0 0 0 0 0

TS2 3 3 0 0 6 0 0 0

TS3 5 0 1 4 0 3 0 0

TS4 16 3 16 0 0 3 0 0

TS5 1 4 0 2 3 0 0 0

TOTAL 25 10 17 6 9 6 0 0

MOYENNE/TS 5 2 3,4 1,2 1,8 1,2 0 0

PREMIER ACCUEIL

2015

Nouveaux

dossiers

Anciens

dossierscourrier

entretien

(bureau)

visite


rapports à

des tiers


de collaboration

TS1 0 0 0 0 0 0 0 0

TS2 0 37 0 18 3 16 0 0

TS3 0 0 0 0 0 0 0 0

TS4 15 10 0 0 0 33 0 0

TS5 5 34 5 24 0 10 2 0

TOTAL 20 81 5 42 3 59 2 0

MOYENNE/TS 4 16,2 1 8,4 0,6 11,8 0,4 0

REORIENTATION

2015

courrierentretien

(bureau)

visite


rapports à

des tiers

réunions

et/ou

TS1 0 0 0 0 0 0

TS2 0 0 0 3 0 1

TS3 0 0 0 0 0 1

TS4 0 0 0 0 0 13

TS5 0 0 0 1 0 1

TOTAL 0 0 0 4 0 16

MOYENNE/TS 0 0 0 0,8 0 3,2

RESEAU DE PARTENARIAT


b) Accompagnement social collectif :

Accueil des nouveaux locataires

Outre l’accueil « administratif » réalisé par les collaborateurs des services location et techniques

lors de la signature du contrat de bail il est important d’organiser un accueil sur le site de logement.

La période de fusion toujours en cours a mis en suspens les différentes procédures d’accueil des

nouveaux locataires tel que pratiqué chez ASSAM, au Home Familial Bruxellois et à la Cité

Moderne.

Cette étape importante de l’accueil des nouveaux « coopérateurs-locataires » devra se réfléchir et

être actualisée pour développer cette démarche en priorité sur les sites les plus importants.

L’accueil doit pouvoir être assuré tant par les collaborateurs de Comensia que par les coopérateurs-

locataires eux-mêmes, les délégués du COCOLO , les membres des COGELO. Lors d’une réunion

récente du COGELO NOH, les coopérateurs-locataires ont suggéré de relancer l’équipe des « voisins

médiateurs » de Neder-Over-Heembeek, une équipe constituée de locataires ayant suivi une

formation a la médiation qui pourrait entre autre organiser l’accueil des nouveaux locataires en

concertation avec les délégués du COCOLO.

L’accueil proactif des nouveaux coopérateurs-locataires est fondamental dans une société

coopérative de locataires dont les objectifs préconisent la prise de responsabilité individuelle et

collective de tous les acteurs de la société de logement, y compris donc les locataires.

Actions « propreté »

Nous sommes confrontés à la très lourde problématique de la gestion des déchets, des ordures

ménagères, de l’évacuation des « encombrants » et de la propreté des communs, abords des

immeubles et espaces verts.

Cette question implique la sensibilisation et la responsabilité directe de nos coopérateurs-

locataires. Les concierges, nettoyeurs et la régie ne peuvent assumer seuls cette responsabilité.

Chaque locataire doit aussi prendre ces responsabilités.

C’est donc dans cette perspective que la responsable de l’accompagnement social collectif mène

des actions de sensibilisations dans plusieurs de nos immeubles. Outre la mobilisation des

locataires et du personnel de Comensia, la réflexion doit aussi être partagée avec nos partenaires

du Conseil Consultatif des Locataires (COCOLO), des PCS dont l’objectif vise aussi à l’amélioration

du cadre de vie et au respect de l’environnement. D’ici quelques mois, Comensia engagera aussi

une réflexion sur la thématique de la société de logement « durable ».

A titre d’exemple, reprenons le « Projet OASIS » au parc Peterbos, le « Team Propreté » à Evere,

Groupe des « mamans » à Neder-Over-Heembeek.

Méthodologie générale :

Principe de fonctionnement concernant le « volet propreté » :

1. Des réunions de collaboration entre les différents services de la société (services technique,

social, concierges et APS) sont mises en place pour répondre au mieux aux différents problèmes

qui se présentent au sein des immeubles (tel que le non-respect du nettoyage des paliers, les

dépôts clandestins, le non-respect du tri-sélectif, les déjections des pigeons, etc.)


2. Pour les enlèvements d'encombrants, nous faisons souvent appel à Bruxelles-Propreté, aux

services communaux et parfois à des services privés.

3. Envoi périodique d’un rappel de respect du règlement à l'ensemble des locataires. Relevons que

la plupart des sites composés de petits immeubles sont plus faciles à gérer et du coup, ils sont

plus respectés que les autres.

4. Ateliers ou activités de sensibilisation

Des échanges sont donnés de manière informelle lors des ateliers ou activités. La communication avec les locataires est plus productive dans une ambiance conviviale comme souvent lors d’un atelier. On constate alors que le résultat est souvent plus optimal ! Les activités ou les ateliers sont souvent un moyen et/ou un support pour entrer en contact avec les locataires et pour aborder des sujets plus en profondeur (en tout cas aux yeux de certains locataires) et tout en douceur. A titre exemplatif :

Projet Propreté « Salon Oasis » et « Kot à conteneurs » une dynamique participative. Lors d’une réunion interne à Assam, en décembre 2014, il est ressorti que le site Peterbos se dégrade au point de vue propreté, sécurité, respect de l’espace public. Sont constatés des dépôts clandestins, du vandalisme, des vols, de trafics, bref une zone d’insécurité réelle. La volonté de la société est de réagir dans le sens de la créativité, de revaloriser le site du Peterbos, en créant une dynamique entre les acteurs sociaux déjà actifs sur le site. Les encombrants feraient l’objet d’un (ré) utilisation, d’une récupération pour une nouvelle vie; ce sont les encombrants stockés au local de la SISP mais aussi le matériel de chantiers comme des bobines de câbles, les palettes qui servent lors de livraison de matériaux. Récupérés puis sélectionnés, ils pourraient devenir un support agréable, un salon en plein air au bénéfice de tous ! A la problématique de la propreté dans l’espace public qui a abouti à la mobilisation des locataires désireux de s’investir dans une initiative novatrice, adultes et enfants; et c’est une large participation des habitants qui a témoigné de l’intérêt pour ce projet devenu réalité en juin 2015.

Recycler et bien plus De fait, de l’idée de recyclage on est passé progressivement à celle de partage. Une fois dépassé le découragement de la démobilisation pour diverses raisons au moment de passer à l’action, la mise en œuvre du projet a vite démarré.


La volonté de s’impliquer dans cette initiative s’est observée du début à la fin, par la volonté entre autres de vouloir tondre la pelouse aux alentours jusqu’à apporter des bonnes choses à manger lors de l’inauguration, le 13 juin 2015 par un après-midi ensoleillé. Un petit bémol dans ce bel enthousiasme : le matériel emporté à domicile par des locataires qui trouvaient à leur goût de petits luminaires, ou de petits tabourets pour leur usage personnel. La visibilité de l’action en cours ainsi que la météo ont été des facteurs de réussite. L’encadrement

Le « haut Peterbos » soit les « blocs 2, 3, 6 » représente 177 logements, soit environ 530 habitants. Le projet était centré sur le fait de créer un espace de convivialité, « Salon Oasis », posé sur un socle existant (en bois), mais aussi de décorer les parois de l’espace dédié aux conteneurs pour le tri des déchets, le « Kot à conteneurs ». Il est le fruit d’une collaboration entre la responsable « communautaire & collectif » de la SISP qui a coordonné le projet, les concierges, les APS (Agents de Prévention et de Sécurité sur le site Peterbos), le travailleur social de la SISP sur ce site, deux artistes, Manon BARA et Kamel REGBI, ainsi qu’une photographe, Ornella IZZI, embauchés par la SISP, et la trentaine de locataires qui se sont impliqués à des degrés divers dans la mise en œuvre du projet ; lors de l’inauguration, ils étaient entre 50 et 70 à participer aux festivités. Quant au budget, il a été pris en charge par la SISP, soit environ 5.000,00 EUR couvrant les frais de peintures, supports, colles, un forfait pour rétribuer le travail des artistes et les frais liés à l’inauguration mi-juin. Des ateliers pour mettre en œuvre ce projet ont été planifiés, soit 6 après midi répartis sur un mois, de mi-mai à mi-juin. Il a fallu faire un tri … des idées, sélectionner ce qui serait le plus approprié compte tenu du contexte. Plusieurs apprentissages ont sous tendus ce projet mené à bien et se poursuivront, tel celui du respect du bien commun. Comme l’inauguration a attiré un large public, y compris des représentants communaux, la perspective est de procéder à la rénovation du terrain de foot sur le site du Peterbos, qui est autant le terrain de sport de la SISP que le terrain de foot sur lequel pourraient se défouler les jeunes du quartier. Le terrain existe mais l’entretien (remplacement des filets, …) implique un coût financier, un budget que la Commune est en passe prendre en considération

Evere – Projet « Team Propreté » - piloté par le PCS Evere:

Voir liens vers un projet transversal avec les ateliers d’architecture citoyen : Objectifs opérationnels : Soutien à la participation citoyenne Promouvoir la propreté du quartier Développer le travail en réseau Promouvoir l’action intergénérationnelle.


Publics : Les habitants du quartier Destrier par leurs représentants du Cocolo, les jeunes du quartier. 9 jeunes (deux équipes de 4 à tour de rôle une semaine sur deux encadrés par un jeune manager) ramassent les déchets du quartier pendant 2 heures le mercredi après-midi. Ils sont rémunérés et ces coûts sont inclus dans les charges locatives, en accord avec le Cocolo. Mise en œuvre : Le succès du projet auprès des jeunes a obligé cette année encore à poursuivre l’organisation du travail en deux groupes de 4 jeunes qui alternent chaque semaine. Deux anciens participants ont été sélectionnés par cv pour devenir manager et encadrent chaque mercredi les jeunes. Ces jeunes ont comme fonction « manager du projet et s’occupe du matériel, des présences, la constitution des équipes (si remplaçants nécessaires) du travail accompli, des fiches de salaire, des contacts et des remarques des habitants, des remarques à communiquer à l’échevin de la propreté. Une convention de bénévolat lui attribue un défraiement pour son implication dans le quartier. Défraiement pris en charge par la cohésion sociale d’Evere via un subside octroyé par Comensia. Une convention avec un descriptif de fonction et un engagement personnel comme habitant coopérateur face à la coopérative, a été signé en présence des autorités de Comensia par les jeunes, le COCOLO, le PCS. Cette convention signée lors d’une rencontre formelle relève l’implication symbolique de toutes les parties. Elle représente pour les jeunes une reconnaissance non pas uniquement du travail ingrat du ramassage des déchets mais surtout une reconnaissance de leur expertise du quartier, de leurs engagements de coopérateur dans ce projet qui est bien plus que la propreté et le travail effectué. En effet, ces derniers collaborent au projet d’architecture citoyen dans le volet propreté et travail à l’implantation idéale de nouvelles poubelles dans le quartier.

Extraits du dossier réalisé par les jeunes autour de leur projet :

1. Historique du Team Propreté 1140. C’est dans le courant des années Deux mille que le Conseil Consultatif des Locataires, le COCOLO Home Familial Bruxellois a lancé le « Projet Propreté » au quartier Destrier/Tornooiveld à Evere. La particularité du Home Familial Bruxellois réside dans le fait qu’il s’agit d’une coopérative de locataires. Les Locataires coopérateurs décident de prendre soin du bien commun qui les unis, c’est à dire leur quartier de logements. Pour ce faire, le COCOLO HFB réuni des jeunes du quartier afin d’assurer le ramassage des déchets tous les mercredi après-midi. Depuis lors, la propreté du quartier est assurée, d’une part pas les équipes de la Commune d’Evere et d’autre part, par les locataires coopérateurs pour les locataires coopérateurs. Les jeunes sont alors encadrés par des habitants du quartier et membres du COCOLO. En 2013, alors que la supervision du projet était déjà assurée par le coordinateur du Projet de Cohésion Social d’Evere, un nouveau fonctionnement a été mis en place. En effet, c’est un désir d’autonomisation, tant partagé par l’équipe du PCS Evere que par les jeunes membres du staff qui a fait naitre l’idée de confier la gestion du projet à un Manager. En septembre 2013, c’est Mohamed Lehhit, ancien membre du staff se voit attribuer cette nouvelle responsabilité. Le Manager est épaulé, quand cela est nécessaire, par l’équipe du PCS. Un an plus tard, grâce aux très bons résultats du nouveau système, l’ensemble des membres est convié par le Président du Home Familial Bruxellois et le Directeur- Gérant, Pierre Hargot au Conseil


d’administration en septembre 2014. A cette occasion, de nouveaux descriptifs fonction sont rédigés et le Projet Propreté devient TEAM PROPRETÉ 1140.

Le TEAM PROPRETÉ 1140 se réuni chaque mercredi afin d’évaluer leur projet, et chaque mois une évaluation présidé par le président du COCOLO, Monsieur Yves Hendricx. En septembre 2015, Mohammed Lehhit, manager TP1140 a dû démissionner afin de se consacrer pleinement à ses études supérieures. Une campagne de recrutement a été lancée afin de remplacer le manager et aussi d’engager de nouveau participant au projet. Seuls les membres du TEAM PROPRETÉ 1140 ont pu postuler pour le poste de manager. Deux postes de manager ont été ouverts. Les autres jeunes de la Cité Destrier ont pu postuler pour devenir membres du TEAM PROPRETÉ 1140. Le processus de recrutement c’est fait sur base de lettre de motivation à remettre pour une date précise. Les nouveaux membres et managers ont tous remis leurs lettres de motivation en temps et en heure. Les deux nouveaux managers sont : Jawad El Azzouti et Soufiane Amghar. Les nouveaux membres du Team sont : Amine et Anas. Dès la rentrée, le TEAM PROPRETÉ 1140 s’est réuni afin de mettre en place un nouveau fonctionnent, et pour la rédaction d’un nouveau règlement. L’objectif du TEAM est de pousser la professionnalisation de leur projet au maximum.

2. Les raisons de leur engagement. Les membres du TEAM PROPRETÉ 1140 veulent se montrer solidaires envers les habitants du quartier. Assurer la propreté est pour eux un moyen de montrer leur engagement en tant que jeune locataires coopérateurs. Ils ont conscience de faire partie d’une coopérative et veulent prouver que même les jeunes peuvent être utiles et serviables. Souvent ils ont été l’objet de moqueries mais ils estiment que, contrairement à d’autres, il vaut mieux faire quelque chose de positif de leur temps libre. De plus, le fonctionnement du TEAM PROPRETÉ 1140, les met dans des positions de responsabilité et les expose au monde professionnel. Par exemple, lors d’une interview avec le service communication du HFB, lors de la rédaction de courriels, lors de rencontre avec le CA du HFB ou encore lors d’un entretien avec l’Echevin de la Propreté publique. Cette manière de travailler leur permet d’ouvrir des portes que d’autres n’ouvriront peut-être jamais du moins pas à leur âge. En cela, le TEAM PROPRETÉ 1140 est un réel tremplin qu’ils utilisent pour développer leurs parcours personnel. De fait, ils acquièrent de l’expérience professionnelle a valoriser dans leurs CV respectifs afin d’arriver après leurs études sur le marché de l’emploi en toute confiance et riche de ce bagage. Enfin, ils sont fiers de pouvoir montrer l’exemple, et pas seulement aux jeunes. Changer les mentalités et les mauvaises habitudes fait parties intégrantes de leurs motivations. Dernièrement, un ami schaerbeekois en visite chez eux, s’est exclamé, alors qu’il était sur le point de jeter sa cannette parterre : « Ah, ici...vous ne jetez pas parterre... ! » Tout est dit.

3. Les problématiques auxquelles ils sont confrontés :

nous tenons à souligner la vétusté notre petit matériel d’appoint et le manque d’outil adéquat

afin d’être performant dans notre tâche.

nous tenons à pointer le manque de poubelles publiques dans notre quartier. Certes, il y a

quelques poubelles de la Commune d’Evere mais leur nombre reste insuffisant.

reste sujet aux dépôts clandestins.

Enfin, depuis peu, les propriétaires de chiens sont tenus de porter un sac plastique apparent,

destiné au ramassage de déjections de leur chien. Depuis lors, au lieu de trouver des déjections

dans les pelouses, dans les parterres et sur les chemins. Nous retrouvons le même nombre de

déjections mais cette fois minutieusement emballées et laissées sur place. Au lieu de réduire les


nuisances générées par les déjections canines, nous assistons à l’effet inverse car les sacs

plastiques dans lesquelles sont emballées les déjections sont beaucoup plus visibles que les

déjections elles-mêmes ce qui augmente le sentiment de marcher dans un quartier sale.

4. projets pour le futur.

Les membres du Team propreté ont participé à une formation de Bruxelles Propreté sur le tri des déchets. Ils ont pu grâce à leur engagement et leur bonne réputation, lever des fonds afin de partir tous ensemble dans les Ardennes. Ils ont d’ailleurs assuré l’ensemble de l’organisation de ce petit voyage. Ils ont pris contact régulièrement avec la direction du HFB et autres partenaires. Ils ont demandé et obtenu un entretien avec l’Échevin de la Propreté publique d’Evere Dans le futur, ils envisagent un nouveau voyage qu’ils organiseront eux-mêmes Les jeunes ont commencé la création du projet de campagne publicitaire portant sur la propreté à destination de la jeunesse bruxelloise et belge. Pour la saison 2015-2016, leur ambition est de concrétiser notre campagne publicitaire ainsi que de s’investir bénévolement dans le quartier en soutenant des projets d’habitants de la Cité Destrier. Actions bénévoles depuis septembre 2015 : 1. Réalisation de marquage au sol pour sensibiliser sur le manque de poubelle. C’est aussi un moyen de consulter les habitants sur les endroits les plus judicieux pour placer une nouvelle poubelle. 2. Réalisation d’un Teaser en association avec la DESTRIER TV. Le teaser permet de soutenir le quartier durable L’Uni-Vert dans la démarche consultation et coproduction d’un master plan pour le Mail de la Haquenée. TEAM PROPRETÉ 1140 Saison 2015-2016 Managers : Jawad El Azzouti, Soufiane Amghar Le TEAM : Yassine Zaidi Samir Ben Ali Abdoullah Lehhit Soulaymane Ziani Anas Fellaki Amine Bliki Adil Boujjida Abderrahim Lehhit CONTACT : Email : [email protected] Maison Destrier : 0487 290 750// 02 851 59 04

Acteurs : Le projet réunit Comensia, le COCOLO, l’asbl, les locataires et les jeunes du quartier Destrier Eléments d’évaluation : En étroite collaboration, l’asbl et les représentants des locataires du quartier : le COCOLO, évaluent les perspectives du projet à raison d’une fois par mois. Le comité de gestion de la Maison Destrier assure l’évaluation du travail des jeunes Le manager remet un rapport d’activité sur la constitution des équipes du mois, les retards, les remarques des habitants, les remarques de dépôts clandestins, les remarques de l’équipe, la communication avec l’échevin. Le COCOLO attribue un « bonus » ou non à l’équipe (place de cinéma) sur base du rapport du manager. L’expertise des jeunes s’est traduite par la volonté de rencontrer l’échevin de la propreté d’Evere. Rencontre qui a abouti à la rédaction d’un rapport par les jeunes présentant toutes une série de propositions (poubelles supplémentaires avec indication de leurs emplacements dans le quartier, clôtures empêchant le vent de chasser les papiers dans les bosquets, systèmes de communication des dépôts clandestins à l’échevin via un plan en vue de leurs ramassages par les services communaux,…)

mailto:[email protected]


Neder-Over-Heemeek : Groupe des mamans :

A l’initiative de quelques mamans du quartier une opération « Propreté dans mon quartier » déjà

organisée dans le passé sera relancée en 2016 en profitant de la journée propreté annuelle

instaurée par l’Echevinat de la propreté de la Ville de Bruxelles.

Cette initiative autonome de la part de ces mamans qui organisent cette action avec leurs enfants

et les jeunes a donc un impact positif puisque qu’elle responsabilise aussi les plus jeunes sur la

question de la propreté e.a. des espaces verts et plaines de jeux et de sports.

Cette équipe est encouragée à se concerter avec le COCOLO.

Relevons aussi parmi les initiatrices de cette animation, quelques locataires qui n’hésitent pas à

remettre un local containers en ordre quand d’autres locataire négligeant ont abandonné leurs sacs

poubelles empêchant les services de Bruxelles-Propreté de les évacuer les jours de collectes.

c) Accompagnement social communautaire

Comensia bénéficie de 4 PCS actifs depuis plusieurs années sur les sites de Peterbos, Hunderenveld Comensia est donc signataire de 4 conventions « cadre » relatives au Projet de Cohésion Sociale pour la période 2015-2019. Sont signataires de ces conventions : Comensia, éventuellement une autre SISP (c’est le cas pour 3 de nos conventions), un opérateur associatif (asbl) et la commune.

Finalités du Projet de Cohésion Sociale

Art. 3 de la convention : Finalités du Projet de Cohésion Sociale Un Projet de Cohésion Sociale a pour finalité de:

- mettre au centre de ses projets et de ses actions les locataires de logements sociaux ;

- améliorer la qualité de vie des habitants ;

- favoriser la cohabitation et la communication entre habitants y compris d’appartenances

culturelles et générationnelles différentes ;

- favoriser la dynamique participative au sein des quartiers ;

- promouvoir des valeurs démocratiques, la participation citoyenne et le mieux vivre ensemble

et ce, dans le respect des principes des droits de l’homme sans prosélytisme de quelque

nature qu’il soit ;

- promouvoir la cohésion sociale au sein du quartier ;

- favoriser le dialogue et la concertation entre les locataires et entre les locataires et la Société

Immobilière de Service Public.

Art. 4 de la convention : Objectifs généraux : Les objectifs généraux dans le cadre des PCS sont structurés autour du développement de la Cohésion Sociale.


Un Projet de Cohésion Sociale a pour objectifs de :

- développer ou de renforcer du lien social ;

- améliorer la communication entre locataires et entre les locataires et la Société Immobilière

de Logement Social ;

- favoriser la participation des habitants ainsi qu’une cohabitation harmonieuse ;

- mettre en oeuvre tous les moyens nécessaires pour, entre autres, informer les habitants du

contenu de leurs droits et de leurs devoirs et des moyens leur permettant d'en assurer le

respect.

Convention Projet de cohésion Sociale 2015-2019 Les projets menés dans ce cadre devront constituer une valeur ajoutée à la cohabitation et au mieux vivre ensemble. Par conséquent, des actions purement sportives, culturelles, garderies pour enfants, l’enseignement de langue étrangère, et les actions « consommatrices » et occupationnelles seront orientées vers d’autres pouvoirs subsidiant compétents. Ainsi, les asbl (opérateurs) veilleront à mettre en œuvre le PCS selon les principes méthodologiques du travail social collectif et du travail social communautaire.

Les PCS « Comensia » pour 2015-2019

Les 4 PCS Comensia disposent d’équipes expérimentées qui ont une excellente connaissance du terrain et de nos locataires. Le développement de la dynamique communautaire et participative est au centre de leur pratique professionnelle tout en se déclinant différemment sur les quartiers. Ce travail rejoint la dynamique participative inscrite dans le projet de Comensia – coopérative de locataires. Sur certains sites des associations de locataires se sont constituées et ont obtenu des subsides de différentes instances comme Bruxelles-Environnement « quartiers durables » ou la COCOF pour des projets « Ecole des devoirs ». Les projets PCS sont les premiers partenaires pour renforcer et développer la prise en main par les locataires –coopérateurs de leur responsabilité dans l’amélioration de leur cadre de vie. Financement : Comme indiqué dans le tableau ci-dessous, le montant total du financement accordé par la RBC (SLRB) pour les PCS dont Comensia est partenaire s’élève à 404.180,10 EUR. La répartition de ces financements présente certaines inégalités. Cette situation résulte de la mise en place progressive de ce dispositif depuis plus de 10 ans. Il est possible que le gouvernement et la SLRB envisagent un éventuel ajustement après la finalisation du processus de fusion. Cela exigera de notre part une très grande vigilance vu l’impact de ce travail d’accompagnements social sur la vie de nos complexes de logements.


d) Pôles de proximité

Afin de palier à l’éloignement du siège social et des coopérateurs, Comensia a décidé de créer des

Pôles de proximité, autrement nommés des antennes administratives et sociales locales sur les

principaux sites de logement. Il en existe déjà quatre sur des sites importants de Comensia :

à Neder-Over-Heembeek : site du Clos du Craetbos

à Laeken : site de la rue du Romarin 16

à Evere : site de avenue Henry Dunant, 14

à Berchem-Sainte-Agathe : site de Hunderenveld.

à Anderlecht : site du Parc Peterbos (ouverture en 2017) Ceci marque la volonté de la société de rapprocher la gestion administrative des lieux de vie des locataires.

Composition de l’équipe de proximité :

Glynn Davies, Responsable des Pôles de Proximité Krystel Bastenier, Agent de Proximité

LES PÔLES DE PROXIMITÉ

Pôle de Laeken / Ganshoren (279 logements) Rue du Romarin 16, 1020 Bruxelles (ex-siège social du Home)

Horaires :

Lundi : 9h00 à 11h00 sans rendez-vous 11h00 à 12h00 sur rendez-vous

Jeudi : 13h00 à 16h00 sans rendez-vous 16h00 à 17h00 sur rendez-vous

Pôle de Neder-Over-Heembeek (236 logements) Clos du Craetbos, 1120 Bruxelles (Salle communautaire du Craetbos)

Horaires :

Lundi : 13h00 à 16h00 sans rendez-vous 16h00 à 17h00 sur rendez-vous

Jeudi : 9h00 à 11h00 sans rendez-vous 11h00 à 12h00 sur rendez-vous

Pôle d’Evere (293 logements) Avenue Henry Dunant 14, 1140 Bruxelles (ex-siège social de la scrl Le Home Familial Bruxellois)

Horaires :

Mardi : 10h00 à 12h00 sans rendez-vous 16h00 à 17h00 sur rendez-vous


Pôles Berchem/Ancienne Cité (331 logements)

Rue des Combattants 108, 1082 Bruxelles (Ex-local de fêtes de la Cité Moderne)

En standby – lancement prévu en 2017

Pôles de Berchem / Hunderenveld (318 logements) Bloc A et B, Hunderenveld, 1082 Bruxelles

Horaires :

Mercredi : 13 h 00 à 17 h00 sur rendez-vous

CHIFFRES ET STATISTIQUES

Moyenne de logements par pôle : 297

Moyenne de fréquentation par site :

2015 janvier – septembre 2015 :

LAEKEN : 10 personnes / jour

NOH : 12 personnes / jour

octobre – décembre 2015 :



EVERE : 24 personnes / jour Les visites de locataires aux pôles tout au long des mois d’octobre à décembre 2015 avaient essentiellement trait au nouveau calcul du loyer (2016), en plus d’une moyenne de 32 demandes d’interventions par mois.

2016

janvier 2016 – février :



EVERE : 18 personnes / jour

Nature des demandes (octobre – décembre) 2015 : LAEKEN – NOH – EVERE : SCC_PP Relais service contentieux / compta / plan de paiement : 80 ST Relais service technique : 32 SS Relais service social : 29 SL_QL Relais service location et questions loyer : 132 DI Demande de DI : 85 P Enregistrements de plaintes : 12 VL Visites logement : 14 LS Location salle : 19


Nature des demandes (janvier 2016) : LAEKEN : SCC_PP Relais service contentieux / compta / plan de paiement : 12 ST Relais service technique : 11 SS Relais service social : 8 SL_QL Relais service location et questions loyer : 35 DI Demande de DI : 36 P Enregistrements de plaintes : 7 VL Visites logement : 6


NOH :

SCC_PP Relais service contentieux / compta / plan de paiement : 13 ST Relais service technique : 7 SS Relais service social : 16 SL_QL Relais service location et questions loyer : 31 DI Demande de DI : 32 P Enregistrements de plaintes : 1 VL Visites logement : 3 LS Location salle : 11

EVERE :

SCC_PP Relais service contentieux / compta / plan de paiement : 10 ST Relais service technique : 13 SS Relais service social : 4 SL_QL Relais service location et questions loyer : 21 DI Demande de DI : 41 P Enregistrements de plaintes : 5 VL Visites logement : 1


MISSIONS

Relais entre les locataires et les différents services

Globalement, le team proximité est l’intermédiaire de choix entre les locataires et les différents services de COMENSIA.

Réception, rédaction, transmission et suivi des demandes d’intervention de locataires

Une partie substantielle des visites aux pôles concernent des demandes d’interventions de la part des locataires. Ces demandes sont imputées dans un programme consultable par le service technique qui avise du suivi à réserver pour ces demandes.

Médiation avec les responsables de service dans les dossiers contestés par les locataires

Il est fréquent que le suivi apporté par un service à une demande d’un locataire fasse l’objet par celui-ci d’une contestation. En fonction de sa gravité, elle peut être transmise directement à un directeur de service.

Visites de logements avec les candidats-locataires

Sur demande du service location, le team proximité convient d’un rendez-vous avec le candidat-locataire pour effectuer une visite du logement. Lorsque le candidat se prononce directement sur l’acceptation ou le refus du logement, le team proximité transmet la réponse au service location qui assure le suivi du dossier. Par ailleurs, lors de cette visite, s’il apparait des problèmes flagrants relatifs aux travaux de rénovation, ceux-ci font l’objet d’un petit dossier photo transmis au service location.

Visites de logements avec les locataires dans le cadre des mutations

Idem (v. ci-dessus).

Collaboration avec le COGELO et le PCS, présence aux réunions et rédaction de PV

Le gestionnaire de pôle est membre à part entière du Comité de Gestion Locale, ce qui sous-entend d’assister aux réunions COGELO et d’assurer la rédaction du PV. Ces réunions sont actuellement au nombre de trois environ chaque trimestre (Laeken/Ganshoren, NOH et Evere).

Locations des salles aux locataires

Le team-proximité reçoit les demandes de location de salle par les locataires et signent ensemble les contrats prévus à cet effet. Le contrat, contenant le numéro de compte du locataire, est transmis au service comptabilité pour le remboursement futur de la garantie locative.

Coordination avec les groupes de locataires, rédaction et signature des conventions

Le team proximité gère les conventions entre Comensia et les groupes qui se réunissent généralement tout au long de l’année (cours français, arabe, groupe des mamans, groupe des jeunes…). Chaque année, ces conventions sont revues avec les responsables de groupes et signées pour une nouvelle année, en fonction d’une rencontre préalable visant à faire le point et s’assurer que les missions auxquelles s’engagent ces groupes sont respectées. Par ailleurs, le pôle reste le point de référence pour ces groupes pour toute question, remarque ou suggestion.


Visite régulière du patrimoine et transmission des observations

Ces visites sont, dans la mesure du possible, hebdomadaires. Ils permettent de s’assurer de la réalité du terrain, sentir le pouls du quartier et relever les situations qui demandent une réponse appropriée de COMENSIA. Une attention particulière est accordée à la propreté des jardins, cage d’escaliers, bon fonctionnement des équipements et leur utilisation appropriée. Lorsque des manquements sont observés, un courrier est directement écrit à l’attention du locataire concerné. Ces tours permettent d’afficher la présence de COMENSIA au cœur même des quartiers, ce qui a pour effet de rassurer et de crédibiliser.

Rédaction de circulaires locales, impression in situ et distribution

Le bon équipement des pôles permet l’impression en nombre élevé de documents en tous genres à l’attention des locataires. Leur rédaction est également assurée souvent sur place. La distribution se fait lors des tours dans le quartier.

Aide à la rédaction et lecture de document provenant ou à l’attention de COMENSIA

Nous faisons de plus en plus face à une population issue de sociétés de type « difficiles » où une éducation formelle n’a pas toujours été garantie en raison de leur nature instable ou fragile. Ces locataires, nombreux, sont souvent analphabètes ou maitrisent mal les langues nationales. Dans ces cas-là, c’est au pôle qu’ils viennent demander assistance.

Transcription de plaintes

Les locataires ayant des motifs de plaintes peuvent se rendre au pôle de proximité où ils sont entendus et où la plainte est retranscrite succinctement, signée par le locataire, et transmises aux services concernés.

Gestion des demandes de clés et badges

Les demandes (nombreuses) de clés et badges sont formulées par les locataires aux pôles qui les communiquent au service technique. Une fois les clés ou badges produits, ceux-ci sont remis par le pôle aux locataires demandeurs.

Premier relais dans l’écoute ou la transmission de cas de détresses sociales / collaboration étroite

avec les travailleurs sociaux

En tant qu’acteur éminemment local et proche des locataires, le gestionnaire de pôle est souvent le premier témoin des situations de détresses. Elles peuvent (ou pas) faire l’objet d’une demande du locataire en difficulté. Des problèmes d’ordre économique ou relevant de la santé mentale sont souvent les déclencheurs du mal-être qu’il vit. Un rapport est alors rédigé à l’attention du TS en charge du quartier concerné.

Réception de correspondance contre accusé et transmission

Tout au long de l’année, COMENSIA fait parvenir de nombreux documents demandant une réponse ou une réaction des locataires. Ces courriers nous sont remis contre accusé de réception et sont transmis à COMENSIA. Le team proximité aide très souvent les locataires à les remplir également.


Réalisation de dossiers photo pour les demandes exigeant un degré d’explication ou d’urgence

spécial

Il arrive plus ou moins souvent que le gestionnaire de pôle soit confronté à des demandes dont la nature requière une vérification préalable pour s’assurer de la réalité des craintes ou dangers exprimés par le locataire. Un exemple classique est la présomption que le logement est « insalubre ». Si l’état du logement le justifie, un rapport photographique est constitué et envoyé au service technique.

Elaboration de plan de paiement

Les plans de paiement concernant des montants inférieurs ou égales à €1000, sont convenus entre le gestionnaire de pôle et les locataires en endettés en pôle de proximité et sont ensuite transmis au Service Contentieux.

Tenir à jour un journal des permanences

Un journal de permanence est tenu où sont consigné chaque passage de locataire, la nature de sa demande et le suivi apporté par le pôle à celle-ci. Ces rapports permettent d’établir des moyennes de fréquentations et nature des visites.

Relèvement des boîtes aux lettres locales et enregistrement des courriers

Les différentes boîtes aux lettres locales de COMENSIA sont relevées chaque semaine. Leur contenu est rapporté à COMENSIA ou chaque courrier est enregistré.

Permanence annuelle loyers et charges

Chaque année, à l’occasion du calcul de loyer ainsi que du décompte de charge, des permanences sont organisées dans chaque pôle de proximité. Ces permanences entrainent une fréquentation très importante du pôle. A cette occasion, les locataires peuvent poser des questions et recevoir des réponses de nature à les rassurer quant à l’exactitude des montants repris aux loyers ou charges. C’est aussi parfois l’occasion de relever des erreurs de calcul.


e) Participation coopérative

Conseil Consultatif des Locataires - COCOLO

Seul le Home Familial Bruxellois disposait d’un COCOLO. Par la fusion Comensia, les cinq délégués

voient leur mission élargie de 850 à 3227 logements dans 17 communes (codes postaux).

C’est la raison pour laquelle, le COCOLO a lancé en concertation avec la FEBUL (Fédération

bruxelloise pour le logement) une campagne d’information (Flyers) et l’organisation de réunion

pour sensibiliser les habitants de Comensia à la dynamique COCOLO.

Par ailleurs, le COCOLO doit être consulté par la SISP pour les questions suivantes :

- Les projets de travaux de rénovation et d’entretien - Le programme des activités et d’animation au sein des sites de logements sociaux - Les modifications de législation ayant un impact sur les locataires - Les modifications du règlement d’ordre intérieur - Tous points que 5 % des locataires demandent à inscrire à l’ordre du jour.

Le COCOLO participe activement aux réunions des COGELOS ou réunion d’immeubles. De sa propre

initiative ou en collaboration avec les PCS et d’autres groupes d’habitants il organise des

animations favorisant la convivialité.

Comensia a donc l’obligation de soumettre pour avis les dossiers relatifs aux thématiques ci-dessus.

Vincent Doumier, président a proposé que Pierre Hargot, Directeur général 1er adjoint se concerte

avant chaque conseil avec le COCOLO de manière à examiner de manière plus approfondie les

différents points soumis ensuite de manière synthétique au conseil d’administration.

Soulignons la persévérance de l’équipe COCOLO et ses interventions d’initiative vis-à-vis des

autorités communales de la Ville de Bruxelles et d’Evere pour faire avancer des dossiers comme la

reprise des voiries du Clos du Craetbos, la gestion des poubelles, la collaboration avec le « team

propreté », la collaboration avec le Comité de gestion de la maison Destrier, ainsi que ses

animations « chasse aux œufs » ou « Halloween »

Il reste à souhaiter que de nouvelles candidatures comme délégué COCOLO se lèvent parmi des

coopérateurs locataires afin de renforcer ce dispositif qui faut-il le souligner dispose de 2 voix

délibératives au conseil d’administration.

COGELOs

Comensia – Coopérative de locataires dont le patrimoine compte actuellement 3.224

logements répartis sur 15 communes de la Région de Bruxelles-Capitale.

La répartition géographique des logements de Comensia présente le risque d’une perte de contact avec la réalité vécue par le locataire. Or, dans une coopérative de locataires cette relation privilégiée avec les coopérateurs-locataires est constitutive de la société de logement social. C'est pourquoi, la volonté de maintenir et de développer les relations de terrain avec les coopérateurs-locataires s'est traduite par la mise en place de « pôles de proximité » ou d’antennes administratives locales, sur quatre sites : à Evere (293 logements), Laeken (278 logements), NOH (235 logements) et Hunderenveld (327 logements). Deux autres pôles de


proximité seront donc également installés en temps voulu à Berchem (Gérance) et à Anderlecht (Peterbos).

La coopérative de locataires garante de la participation.

Chaque locataire de Comensia est ou deviendra « coopérateur » et à ce titre membre de l'assemblée générale. Celle-ci a élu 15 administrateurs dont 7 administrateurs représentant les coopérateurs-locataires. La répartition des postes d'administrateurs de la société fusionnée réduit le nombre de représentants des coopérateurs-locataires par complexe de logements. Même en comptant sur la participation des délégués du CoCoLo le nombre de représentant direct des coopérateurs locataires dans le conseil d’administration par groupe de logements est plus limité par rapport à la configuration avant fusion. Comensia a donc décidé lors de sa constitution de maintenir et développer une forme de cogestion de proximité et associant les locataires à la gestion de la SISP. L'objectif des COGELOs est donc de favoriser et renforcer la participation des locataires à un projet de « société de logement», qui est collectivement le leur, à l'amélioration de leur cadre de vie et à le rendre agréable pour tous. Cet objectif ne peut être atteint que par la collaboration des différentes forces en présence. En effet, l’expérience montre que si chacun prend sa part de responsabilité, si l'articulation est faite entre les différents acteurs (locataires, direction, administrateur, conseil d'administration et assemblée générale, projets de cohésion sociale,… ), partenaires du même projet, tout est mis en place pour créer une dynamique participative.

Le COGELO : lieu de gestion participative décentralisée.

Si les pôles de proximité, antennes administratives locales, existent déjà sur quatre sites marquant ainsi à la volonté de Comensia de rapprocher la gestion administrative des lieux de vie des locataires, il est aussi très important de ne pas se limiter à offrir qu’un service aux locataires, mais aussi de les responsabiliser et de leur proposer de participer à l’analyse et à la gestion des problèmes collectifs de leur quartier, dans le cadre d’une nouvelle structure : le COGELO. Les COGELOs ne se substituent pas au conseil d'administration et ne s'arrogent aucune de ses compétences. LE COGELO est plus un endroit où les problèmes sont identifiés, où un débat a lieu pour définir des pistes de solution et les proposer à la Direction générale et/ou au CA. Dans certains domaines précis qui feront l'objet de délégation par le CA, les décisions pourront être prises à l'échelon du COGELO. Le COGELO est donc l'interface de gestion entre les locataires coopérateurs et le bailleur social représenté par le CA de la société. Les relations entre ces différents niveaux s'inspirent de principes comme : traiter chaque problème à chaque instance, refuser de faire l'impasse sur des questions ou problématiques délicates ou conflictuelles, travailler à géométrie variable, coller à la réalité du quartier, adopter une communication claire envers les usagers, l'ajuster et l’améliorer …. De telles attitudes constituent des balises pour amplifier à la fois le concept de proximité et celui de participation. Autrement dit, être un agent de développement en tant que bailleur social, être un « facteur » de transmission du vécu du terrain en tant que locataire, être un agent de liaison responsable en tant que membre du COGELO.


Les membres du COGELO sont, d'une part, des locataires volontaires désignés par leurs pairs et, d'autre part, un délégué COCOLO, un administrateur qui vit sur le site, la direction du pôle de proximité, un représentant de la direction générale. L'impulsion du COGELO est certes donnée par la SISP, mais elle s'inscrit dans une dynamique de gestion participative. Pour faciliter les choses, c’est la SISP qui prend en charge l'intendance. Le COGELO se réunit en principe tous les 2 mois. Plusieurs réunions de COGELO ont déjà eu lieu sur les sites de Evere, Neder-Over-Heembeek et Laeken. Une première assemblée « exploratoire » a eu lieu sur le site de Hunderenveld. Suite à la réunion avec le Comité d’Habitants de Berchem fixée au 21 mars 2016 nous proposerons de rencontrer les locataires en assemblée et d’initier aussi pour ce site un COGELO. Les réunions suivantes sont entrées dans le vif du sujet en abordant des thématiques comme l'entretien des espaces verts, le nettoyage des espaces communs, la condensation et l'humidité, le décompte des charges et consommations, …. Par ce dialogue instauré avec les locataires, des solutions équitables sont élaborées, un contrôle qualitatif de la SISP est effectué, les éventuelles erreurs de la SISP sont reconnues et le souci permanent de s'améliorer est recherché. Voici quelques pratiques positives qui sont à l'œuvre dans cette démarche expérimentale de dynamique participative dans une SISP en extension.

Planning des réunions du COGELO

adresse mail : [email protected], adresse de contact type « ombudsman » pour les

questions d’ordre collectif à traiter e.a. dans les COGELOs

Problematiques spécifiques sur certains sites : Des actions de « reprises en main » doivent être engagées sur différents sites comme Initiative, Hunderenveld et Ruysdael, Peterbos 17 principalement par rapport à des problèmes

mailto:[email protected]


de vandalisme, de dégradation de l’environnement, de trafic de stupéfiants, de graves incivilités.

Par rapport à cette problématique, il y aura lieu de relancer une procédure coordonnées inter-service de Comensia (Social & technique) mais aussi avec les autorités judiciaires et les partenaires associatifs locaux y compris les coopérateurs-locataires volontaires. Des contacts ont déjà été pris avec les services communaux de la Commune de Berchem Sainte-Agathe. Il y aura lieu de mettre en place un organe de concertation se réunissant régulièrement pour évaluer la situation et coordonner les contributions respectives pour engager cette dynamique de changement.


f) Plan de mutation

1. LA NOTION DE LOGEMENT ADAPTE

Selon l’Article 3 de l’A.G.R.B.C. du 17 septembre 2015 modifiant l’Arrêté du 26 septembre 1996 (date d’entrée en vigueur : 1er janvier 2016), pour être considéré comme adapté à la location, le logement doit répondre aux normes réglementaires et comprendre, en fonction de la composition de famille, le nombre de chambres à coucher suivant :

Une chambre par personne seule, par couple marié ou vivant maritalement. Les flats ou studios sont également adaptés au logement d’une personne isolée ou d’un couple ;

Deux chambres pour le couple marié ou vivant maritalement dont l’un des membres est une personne handicapée pour autant que le candidat locataire en ait fait la demande ;

Une chambre supplémentaire par enfant, toutefois, pour deux enfants de même sexe ayant moins de 15 ans ou pour deux enfants de sexe différent ayant tous les deux moins de 12 ans, une chambre seulement à condition que la chambre ait une superficie d’au moins 6 m², pour autant qu’ils ne soient pas reconnus handicapés ;

Une chambre supplémentaire pour la personne majeure ou le couple membre du ménage ;

Deux chambres pour le couple sans enfants dont les deux membres ont moins de 35 ans pour autant que le candidat locataire en ait fait la demande.

Lors de l’attribution de logements, la société peut, après accord du délégué social, déroger aux normes fixées ci-dessus en faveur du candidat locataire qui en a exprimé la demande.

2. LA NOTION DE MUTATION

La mutation est une opération visant à déménager un ménage qui occupe un logement inadapté à sa composition de ménage. Cette opération peut se faire à la demande du locataire lorsque le ménage se trouve en sur-occupation ou s’il occupe un logement présentant une ou plusieurs chambres excédentaires. De toute façon, même si le locataire n’en fait pas la demande, la S.I.S.P. est tenue de déménager le ménage qui occupe un logement dans lequel il y a une ou plusieurs chambres excédentaires. - L’Article 8 de l’Arrêté du 17 septembre 2015 modifiant l’Arrêté du 26 septembre 1996 stipule

qu’à l’exception des candidats lésés et du relogement de locataires d’habitations vouées à réhabilitation, la société est tenue, lorsqu’un ou plusieurs de ses logements sont disponibles à la location, de les attribuer selon un pourcentage annuel soumis pour avis au Délégué Social et validé ensuite par le Gouvernement :

1) Prioritairement à ses locataires de logements sur-adaptés (comportant au moins deux chambres excédentaires)

2) Ensuite, à ses locataires de logements sous-adaptés pour autant qu’ils en aient fait la demande (dont il manque au moins une chambre par rapport à la composition du ménage)

3) Enfin, à ses locataires de logements sous-occupés (comportant une chambre excédentaire).

Tout locataire peut faire une demande de mutation pour autant qu’il soit lié par un contrat de bail conclu avec la société pour le logement qu’il occupe depuis au moins deux ans et qu’il ait respecté les obligations en ce qui concerne l’état des lieux loués, le paiement régulier du loyer et des charges locatives.


La société peut toutefois déroger aux conditions énoncées à l’alinéa précédent, notamment lorsque la demande porte sur une habitation dont le loyer est inférieur à celui du logement initial.

- L’Article 140, alinéa 7 de l’ordonnance du 27 juillet 2014 modifiant l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement stipule les conditions relatives à la mutation des locataires entre les différents types de logements offerts.

Une mutation est indiquée lorsqu’il y a une chambre excédentaire par rapport au nombre de chambres prévu dans la définition du logement adapté. Si le ménage refuse le logement adapté à sa nouvelle composition (de confort semblable et situé dans la même commune ou dans un rayon de 5 kilomètres) que la société de logement peut lui proposer, dans la mesure de ses disponibilités, il pourra être mis fin au bail moyennant préavis de 6 mois (prenant cours le premier jour du mois suivant celui au cours duquel il a été notifié), pour autant que le nouveau loyer ne soit pas supérieur de plus de 15 % à l’ancien loyer. Si le ménage occupe un logement sur-adapté et refuse le logement adapté à sa nouvelle composition (de confort semblable et situé dans la même commune ou dans un rayon de 5 kilomètres) que la société de logement doit lui proposer, dans la mesure de ses disponibilités, il sera mis fin au bail moyennant préavis de 6 mois (prenant cours le premier jour du mois suivant celui au cours duquel il a été notifié), pour autant que le nouveau loyer ne soit pas supérieur de plus de 15 % à l’ancien loyer. En cas de litige, les voies de recours ordinaires s’appliquent. Cette disposition ne trouve cependant pas à s’appliquer pour les personnes âgées de plus de 70 ans. Si les personnes ainsi mutées sont âgées d’au moins de 65 ans ou sont handicapées, elles disposent d’une priorité pour l’attribution des logements nouvellement construits au sein de leur SISP.

3. LEXIQUE

Logement adapté = logement qui répond au prescrit légal de l’Article 3 de l'A.G.R.B.C. du 26/09/1996. Soit un logement comportant le nombre de chambre adapté à la composition du ménage.

Logement inadapté = logement qui ne répond pas au prescrit de l'article 3 de l'A.G.R.B.C. du 26/09/1996. Soit un logement ne comportant pas le nombre de chambre adapté à la composition du ménage.

Logement sur-adapté = logement disposant d’au moins deux chambres excédentaires par rapport au prescrit de la norme établie l’Article 3 de l'A.G.R.B.C. du 26/09/1996. Soit un logement disposant au moins de deux chambres excédentaires par rapport à la composition du ménage.

Logement sous-occupé = Logement inadapté car le nombre d’occupants est inférieur aux critères prévus à l’article 3 de l’A.G.R.B.C. du 26/09/1996. Soit un logement comportant une chambre excédentaire par rapport à la composition du ménage.

Logement sur-occupé ou sous-adapté = logement disposant d'un nombre de chambres inférieur au prescrit de la norme établie à l’Article 3 de l'A.G.R.B.C. du 26/09/1996. Soit un logement dont il manque au moins une chambre par rapport à la composition du ménage.

Mutation = opération visant à quitter un logement inadapté pour aller vers un logement adapté à sa composition de ménage.


Mutation obligatoire = Mutation pour un ménage qui occupe un logement sur-adapté (même si le locataire n’a pas introduit de demande).

Transfert = opération visant à déménager un ménage qui se trouve dans un logement adapté par rapport à la composition du ménage mais dont le logement, l’immeuble et/ou le quartier l’empêche de vivre de manière adéquate. Le ménage quitte donc un logement adapté pour aller vers un autre logement adapté. NB : La notion de « transfert » n’étant pas définie dans la législation, le transfert est donc une possibilité et non un droit.

Ecart = nombre de chambre(s) manquante(s) ou excédentaire(s).

4. MODE D’ATTRIBUTIONS DES LOGEMENTS

Durant l’exercice 2015, Comensia a attribué 151 logements à savoir 101 attributions listes candidats, 6 dérogations, 38 mutations et 6 transferts.

Figure 1

Le pourcentage total des attributions au sein de Comensia s’élève à 25,17% pour les mutations et à 3,97% pour les transferts. Le pourcentage total de 25,17% d’attributions pour les mutations peut sembler bas. Ce constat est dû à la consolidation des données de chaque société qui n’avait pas établi des objectifs semblables pendant la période avant fusion. Dès lors, à titre d’information, le tableau ci-dessous illustre la manière dont les pourcentages d’attributions en mutations et transferts se ventilent au sein des 3 sociétés fusionnées :

AssamCité

ModerneHFB

Mutations 29,41% 37,50% 16,18%

Transferts 5,88% 0,00% 4,41%

Total 35,29% 37,50% 20,59% Figure 2

66,89%

3,97%

25,17%

3,97%

Mode d'attribution des logements

Listes candidats

Dérogations

Mutations

Transferts


5. STATISTIQUES ET POURCENTAGES GENERAUX Dans un premier temps et afin de présenter une vue d’ensemble synthétisée de la situation de l’occupation des logements mis en relation avec les demandes de mutations et transferts, nous dressons ci-dessous divers tableaux et graphiques. Une analyse détaillée sera développée au point suivant.

Photographie au 01/02/2016

Figure 3

Pourcentages

51,13% 43,85%

5,02%

Logements adaptés/inadaptés/inoccupés au 01/02/2016

Logements adaptés

Logemens inadaptés

Logements inoccupés

Figure 4

Le tableau et le graphique ci-dessus font état de la situation au 01/02/2016 à savoir que :

51,13% logements sont adaptés à la composition de ménage des familles,

43,85% logements sont inadaptés à la composition de ménage des familles,

5,02% logements sont inoccupés.

1 chambre

excédentaireSur-adaptés

1 chambre

excédentaireSur-adaptés

Studio 45 43 2

1 Chambre 783 693 46 44 8

2 Chambres 1054 448 70 162 373 1 8 196

3 Chambres 1044 369 41 194 195 245 10 43 146

4 Chambres 210 70 1 27 40 72 3 7 32

5 Chambres 69 22 2 9 15 21 1 12

6 Chambres 10 2 1 1 2 4 1 1

7 Chambres 2 1 1

8 Chambres 10 2 1 1 6 2

TOTAL 3227 1650 162 439 627 349 29 248 193

Nombre de logements inadaptés occupés par des

protégés

Sur-occupés

Sous-occupés

Nombre de logements inadaptés

Type logementTotal

logements

Logements

adaptés

Logements

inoccupés/

innoccupables Sur-occupés

Sous-occupés


Logements inadaptés et demandes de mutation - transfert

Inventaire des logements inadaptés suivant les écarts de chambres

-6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4

Studio 43 2 45

1 Chambre 693 38 3 1 2 737

2 Chambres 1 373 448 143 17 2 984

3 Chambres 245 195 369 155 33 6 1003

4 Chambres 37 35 40 70 18 8 1 209

5 Chambres 6 10 5 15 22 8 1 67

6 Chambres 1 1 1 1 2 2 1 9

7 Chambres 1 1 2

8 Chambres 2 1 3 1 2 9

TOTAL 2 1 8 51 287 627 1650 364 62 11 2 3065

Type de

logements

occupés

Ecarts

TOTAL

Logements sous-occupés Logements sur-occupés

Figure 5

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Ecart -6 Ecart -5 Ecart -4 Ecart -3 Ecart -2 Ecart -1 Ecart 0 Ecart +1 Ecart +2 Ecart +3 Ecart +4

0,07% 0,03% 0,26% 1,66%

9,36%

20,46%

53,83%

11,88%

2,02%0,36% 0,07%

Logements inadaptés par écart

Figure 6

Le tableau et le graphique ci-dessus dévoilent plus précisément le nombre de logements inadaptés, soit 1415 (46,17%) ventilés par écart de chambres, dont 976 (31,84%) en sous-occupations et 439 (14,32%) en sur-occupations.


Demandes de mutation et transfert

Figure 7

Le tableau détaille le nombre de famille qui ont introduits une demande de mutation ou de transfert. Pourcentage de locataires en demande de mutation : 14,03%, soit 430 demandes. Pourcentage de locataires demande de transfert : 1,27%, soit 39 demandes.

Concrètement, 430 ménages sont en demande d’un logement adapté à leur composition de ménage sur un total de 1415 logements inadaptés, soit 30,39%. 201 demandes de mutation pour sous-occupation du logement, dont 91 demandes pour

sur-adaptation du logement ; 189 demandes de mutation pour sur-occupation du logement.

Concernant les 4 demandes de transfert devenues inadaptées, celles-ci seront converties en demande de mutation et feront l’objet d’une attention particulière du service social. Concernant les logements adaptés, nous retrouvons 40 ménages en demande de mutation. Ceci est en grande partie dû à la modification de la limite d’âge pour que 2 enfants occupent la même chambre. Pour rappel : L’Article 3 de l’A.G.R.B.C. du 17 septembre 2015 modifiant l’Arrêté du 26 septembre 1996 (date d’entrée en vigueur : 1er janvier 2016), prévoit une chambre supplémentaire par enfant ; toutefois, pour deux enfants du même sexe ayant moins de 15 ans (au lieu de 12) ou pour deux enfants de sexe différent ayant tous deux moins de 12 ans (au lieu de 9), une chambre seulement à condition que la chambre ait une superficie d’au moins 6 m², pour autant qu’ils ne soient pas reconnus handicapés. Ces dossiers sont en cours d’analyse et seront maintenus ou supprimés selon les conditions prévues par la circulaire 520. En effet, suite aux modifications de l’A.G.R.B.C. du 6 novembre 2014, certains locataires ont vu leur demande de mutation radiée (« gelée ») des listes début 2015 car ils ne remplissaient plus les conditions d’adaptation de logement (cf. modification des tranches d’âge de 9-12 à 12-18). Certains de ces locataires, suite aux nouvelles dispositions de l’A.G.R.B.C. du 17 septembre 2015 remplissent ou vont remplir à nouveau les conditions de recevabilité pour une mutation (cf. modification des tranches d’âge 12-15). En pratique, ceci signifie que les demandes de mutations gelées seront maintenues si la composition de ménage répond à nouveau à l’introduction d’une demande de mutation et celles-ci garderont comme date de prise d’effet, la date de la demande initiale. La demande sera également maintenue avec comme date de prise d’effet, la date de la demande initiale dans le cas où un enfant atteindrait l’âge de 12 ans ou 15 ans au cours de l’année 2016.

-6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4

Pas de demande 1 1 4 30 221 514 1575 221 23 5 1 2596

Demande de mutation 1 4 21 65 110 40 143 39 6 1 430

Demande de transfert 1 3 35 39

TOTAL 2 1 8 51 287 627 1650 364 62 11 2 3065

Type de demandeEcarts

TOTAL


Protection par type d’adaptabilité

Figure 8

Figure 9

Figure 10

Les tableaux et graphique ci-dessus dévoilent que parmi les 976 ménages en sous-occupation de logements dont 441 ménages (soit 14,39%) sont protégés. A titre indicatif, 349 ménages occupent un logement sur-adaptés dont 193 ménages sont protégés. Remarquons également que parmi ces 193 ménages protégés, 42 ménages ont introduit une demande de mutation.

-6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4

Protégés 1 6 31 155 248 333 27 2 803

Non protéges 1 1 2 20 132 379 1317 337 60 11 2 2262

TOTAL 2 1 8 51 287 627 1650 364 62 11 2 3065

ProtectionEcarts

TOTAL

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

Sous-occupés Sur-occupés

14,39%

0,95%

17,46%

13,38%

Protection par type d'adaptabilité

Protégés Non protégés

Protégés 441 14,39% 29 0,95%

Non protégés 535 17,46% 410 13,38%

Type de logementsProtection %

26,20%

73,80%

Sous-occupés Sur-occupés


6. ANALYSE DETAILLEE DES INFORMATIONS QUANTITATIVES RELEVEES

Logements sur-occupés

On observe que le nombre de ménage en sur-occupation de logement est de 439, soit 14,32%.

Ecart Nombre de ménages Nombre de demande de

mutations en cours Date d’introduction de la demande la plus ancienne

+ 1 364 143 03/11/2004

+ 2 62 39 17/01/2005

+ 3 11 6 20/06/2000

+ 4 2 1 17/12/2014

Ce tableau dévoile que tous les ménages qui devraient bénéficier d’au moins une chambre supplémentaire n’ont pas introduit une demande de mutation. Cependant, un grand nombre de demande sont en cours et depuis de nombreuses années. Il nous semble important de livrer plus d’informations relatives à la situation des ménages en attente d’un logement adapté dont l’écart de chambres est de 3 et 4 unités.

Ecart « + 3 » – Spécificités des 6 ménages en demande de mutation

Ménage Age Enfants Logement

Demande de mutation Garçons Filles Actuel

Surface habitable

Ch. Légales

Couple + 5 enf.

3/3/11/13 8 1070 A1/2

44,81m² 4 15/06/2015

Couple + 5 enf.

1/8 11/15/17 1000

D2/4G 87,37m² 5 07/09/2007

Mme + 5 enf.

16/22 5/19/21 1082

A3 71,30m² 6 10/02/2011

Couple + 5 enf.

15/19/22 10/21 1082

A3 63,35m² 6 18/01/2011

Mme + 4 enf.

+ 1autre lien 17/19/21/22 24

1140 M3

75m² 6 01/02/2008

Mme + 6 enf.

1/8/12/19 16/21 1050 A3/6

97,13m² 6 24/09/2007

Pour chaque ménage en demande de mutation, le logement était adapté à l’attribution. Seule le 1er ménage présenté est inadapté suite à un regroupement familial.

Ecart « + 4 » – Spécificités du ménage en demande de mutation

Ménage Age Enfants Logement

Demande de mutation Garçons Filles Actuel

Surface habitable

Ch. Légales

Mr + 4 enf.

15 19/21/21 1070 A1/2

44,81m² 5 17/12/2014


Pour ce ménage en demande de mutation, le logement était adapté à l’attribution. Il est devenu inadapté suite à un regroupement familial. Avec la fusion, le patrimoine de logements est à présent composé d’une grande diversité de type de logements allant du studio au logement 8 chambres. Dès lors, nous espérons solutionner plusieurs situations suite à la récupération de logements sur-adaptés qui font l’objet d’une priorité dans la réglementation (mutation obligatoire et recours au renon en cas de refus).

Notre procédure de mutation prévoit la date d’introduction de la demande comme critère d’attribution. Cependant, afin de tenter de répondre aux demandes des ménages dont le différentiel entre de nombre de chambres actuelles et le nombre de chambres légales est le plus important, nous prévoyons d’attribuer 2/3 sur base de l’ancienneté de la demande et 1/3 sur base du taux d’inadaptabilité le plus grand. Les délais d’attente étant longs et les listes de demandes de plus en plus importantes, nous informons évidemment les locataires de cette attente dès l’introduction de leur demande, ce qui ne manque pas de les décourager inévitablement. Nous leur suggérons également l’inscription dans d’autres SISP ainsi qu’auprès d’Agences Immobilières Sociales, des régies foncières communales, la Société de Développement Régional Bruxellois, le Fonds du Logement des Familles de la Région bruxelloise, etc.

Logements sous-occupés On observe que le nombre de ménage en sous-occupation de logement est de 976, soit 31,84%.

Ecart Nombre de

ménages

Nombre de demande de

mutations en cours

Nombre de ménages protégés

Date d’introduction de la demande la plus

ancienne

- 1 627 113 248 dont 34 ont une

demande en cours 06/11/2000

- 2 287 66 155 dont 28 ont une


- 3 51 21 31 dont 10 ont une


- 4 8 4 6 dont 4 ont une


-5 1 0 0 / /

-6 2 1 1 dont 0 n’a une


Il nous semble important de livrer plus d’informations relatives à la situation des ménages en attente d’un logement adapté dont l’écart de chambres est de - 6, - 5 et - 4 unités.

Ecart « - 6 » – Spécificités des ménages

Ménage Age Enfants Logement Demande de

mutation Protection

Garçons Filles Actuel Surface habitable Ch. Légales

Couple + 1 enf.

/ 19 1140 M8

142 m² 2 17/12/2009 Non


Cette famille se trouve en situation de mutation obligatoire et une attribution dans un logement et une attribution de logement leur sera prochainement proposé. Un second ménage apparait avec un taux d’inadaptabilité de 6 unités, il s’agit d’un faux inadapté. En effet, ce logement correspond à un logement de fonction qui a été jumelé. Ecart « - 5 » – Spécificité du ménages

Pour information, ce logement est occupé par la Maison Destrier, il ne s’agit donc pas réellement d’un logement inadapté.

Ecart « - 4 » – Spécificités des ménages

Ménage Age Enfants Logement Demande de

mutation Protection

Garçons Filles Actuel Surface habitable Ch. Légales

Mme seule / / 1120 M5

113 m² 1 / Oui

Mr seul / / 1140 M5

113 m² 1 01/01/2008 Oui

Couple / / 1120 M5

113 m² 1 / Oui

Couple / / 1140 M5

113 m² 1 09/12/2010 Oui


113 m² 1 01/10/2013 Oui

Mme + autre lien

/ / 1120 M6

124 m² 2 01/01/2004 Oui


113 m² 1 / Non

Couple + 4 enf.

10/23 11/17 1140 M8

142 m² 4 / Non

Parmi ces 8 familles :

4 familles ont une demande de mutation en cours et sont protégées. En cas de refus, la société pourra donner le renon et/ou annuler l’octroi de la limitation à 20%/22% des revenus en fonction de modalités prévues. En ce qui concerne la limitation, celle-ci restera supprimée au cas où le ménage réintroduirait une demande de mutation.

2 familles n’ont pas introduit de demande de mutation et sont protégées. Dans ce cas, la mutation obligatoire n’est pas d’application.

2 familles n’ont pas introduit de demande de mutation et ne sont pas protégées. Dans ce cas, la mutation est obligatoire et en cas de refus non motivé, la société devra donner le renon.

De manière générale, nous constatons que le nombre de ménages protégés qui n’ont pas introduit de demande de mutation est important. En effet, sur les 976 ménages en sous-occupation, 441 sont protégés dont 76 ont une demande de mutation en cours.

L’Article 8 de l’A.G.R.B.C. du 17 septembre 2015 modifiant l’A.G.R.B.C. du 26 septembre 1996 met la priorité sur les logements sur-adaptés qui sont considérés comme des mutations obligatoires. Ceci signifie qu’un ménage qui occupe un logement sur-adapté, qu’ils aient introduit ou non une demande de mutation sont contraints à déménager lorsqu’une attribution

d’un logement adapté (de confort semblable et situé dans la même commune ou dans un rayon de 5 kilomètres) leur est proposée. En cas de refus et pour autant que le nouveau loyer ne soit pas supérieur de plus de 15 % à l’ancien loyer, la Société Immobilière de Service Public


mettra fin au bail moyennant un préavis de six mois et la limitation on 20%/22% des revenus sera supprimée. Cette limitation restera supprimée au cas où un ménage réintroduirait une demande de mutation.

Notre procédure de mutation prévoit comme critère d’attribution prioritaire le différentiel

entre de nombre de chambres actuelles et le nombre de chambres légales, comme le prévoit

la réglementation. Ensuite, le deuxième critère est l’âge du membre le plus âgé du ménage. Et

enfin, s’il y en a une demande de mutation, l’ancienneté de la demande sera prise en compte.

Les logements sur-adaptés sont au nombre de 349 alors que seulement 92 demandes de mutations sont enregistrées. Parmi les ménages occupant des logements sur-adaptés 193 sont protégés dont 42 en demande de mutation. Nous pouvons donc conclure que trop peu de ménages occupant des logements se sentent concernés par leur sous-occupation de leur logement. En effet, on observe que 106 ménages occupent des logements sur-adaptés, ne sont pas protégés et n’ont pas introduit de demande de mutation. Le Service social continue à sensibiliser les locataires à la nécessité « sociale » d’occuper un logement adapté à la composition de ménage et permettre à des familles nombreuses d’accéder plus rapidement à l’occupation de grands logements. Des campagnes de sensibilisation sont d’ailleurs prévues dans le but d’informer au mieux les locataires sur le principe de mutation obligatoire. De plus, afin d’accroître les possibilités de déménagements vers un logement plus petit, nous continuons également à demander aux personnes non protégées d’introduire une demande de mutation. Dans le même esprit, le Service location fait toujours signer aux locataires entrant dans des logements de deux chambres au moins, une charte morale.

7. COMPLEMENTS D’INFORMATIONS

A la demande et avec l’accord du Délégué social, certaines familles ont bénéficié de dérogation spatiale « +1 » ou « -1 ».

Il s’agit notamment :

des couples de moins de 35 ans qui n’ont pas encore d’enfant mais qui résident dans un appartement 2 chambres ;

des personnes handicapées seules ou en couple qui doivent bénéficier d’une chambre supplémentaire du fait de leur handicap ;

des personnes qui ont un droit de visite pour un ou plusieurs enfants et pour qui nous avons accordé une chambre pour l’enfant ;

des familles qui ont déménagé vers un appartement plus grand mais d’une unité trop petite par rapport à leur composition familiale (dérogation spatiale).

Au total, nous comptabilisons 126 dossiers d’ajustements de chambres. Chacun fera l’objet d’une vérification afin de contrôler si l’ajustement est encore d’actualité. Cependant, sauf modification de la composition de ménage, nous ne déménagerons pas ces familles puisque leur « inadaptation de logement » résulte d’un choix, d’une nécessité ou d’un droit. Dans la même logique, certains ménages qui ont une demande de mutation en cours ont bénéficier d’un ajustement de chambre « +1 » ou « -1 » notamment suite aux types de logements


peu variés. Les dossiers feront l’objets d’une révision afin d’attester la nécessité actuelle de cet ajustement.

8. CONCLUSIONS ET PERSPECTIVES

Nous relevons un nombre important de locataires en demande de mutation. En effet, 430 ménages sont en demande d’un logement adapté à leur composition de ménage sur un total de 1415 logements inadaptés, soit 30,39%. Le délai d’attente pour obtenir un logement adapté reste très important. En effet, de trop nombreuses familles attendent plusieurs années avant que l’on puisse leur attribuer un logement.

Les services de la société s’attèlent à y répondre, tenant compte de différents paramètres :

le délais d’attente des candidats et les situations individuelles préoccupantes ;

le maintien de l’équilibre financier de la société et le taux de logements inoccupés ;

Les moyens techniques et humains face à la croissance du nombre de logements nécessitant une remise en état voire une rénovation lourde (vétusté de logements anciens ou dégradation par les anciens occupants) et augmentant le délai de remise en location ;

le non-respect des obligations locatives par certains locataires en attente d’une mutation ;

le taux d’attribution des logements aux candidats locataires (66,89% en 2015).

Pour tenter de diminuer le taux de logements inadaptés et d’améliorer la qualité de vie de nos locataires plusieurs mesures sont prises et d’autres envisagées :

La poursuite et le renforcement de notre politique de récupération des appartements en sous-occupation et tout particulièrement en sur-adaptation. Ce travail de récupération est réalisé par le service social par la sensibilisation et l’accompagnement des locataires concernés et, le cas échéant, le recours (désormais rendu obligatoire dans la nouvelle réglementation en matière de sur-adaptation) au renon pour les personnes non protégées qui refusent le logement adapté qui leur est attribué. Concernant les personnes protégées, la limitation du loyer à 20%/22% des revenus sera supprimée en cas de refus d’un logement adapté et restera supprimée au cas où le ménage réintroduirait une demande de mutation.

La signature de la charte morale lors de la signature du bail pour un appartement de plus d’une chambre afin de faciliter la récupération des grands logements lors du départ des enfants. Cela nous permettra de rappeler aux gens, signature à l’appui, qu’ils ont été aidés par le logement social lorsqu’ils en avaient besoin et que maintenant, d’autres ont besoin de leur logement, devenu trop grand, pour élever leurs enfants dignement comme ils ont pu le faire.

L’acceptation de regroupements familiaux donnant droit à la mutation uniquement pour les conjoints et les enfants mineurs. Cette mesure nous permet de léser le moins possible les locataires attendant depuis longtemps sur les listes tout en permettant à des familles de se regrouper après avoir été séparées.

Le renforcement de notre régie d’entretien et le recours à des firmes extérieures pour la réalisation de certaines rénovations lourdes afin de rénover au plus vite les logements entre 2 attributions.

Le maintien des visites techniques préalables à la mutation et au transfert avant l’attribution définitive du logement. Outre la vérification du respect par le locataire de ses obligations locatives, cette mesure permet de réduire le vide locatif et d’optimaliser la gestion locative et technique qui suit une mutation de par la connaissance de l’état et des spécificités du logement.


Le taux d’attribution pour les mutations doit atteindre 30% de l’ensemble des attributions de la société. Ce pourcentage correspond à une moyenne de 48 logements sur une année.

Notre procédure de mutation prévoit des attributions de 50% pour des mutations de ménages en sur-occupation et 50% pour des mutations de ménages en sous-occupations. Dès lors, même si la fusion nous a permis de diversifier notre patrimoine, la limitation du nombre de mutation ne nous permettra pas, du moins dans l’immédiat, de diminuer sensiblement le temps d’attente pour nos locataires. Nous espérons au plus pouvoir solutionner les situations les plus urgentes.

Le rôle du service social dans le processus de mutation chez Comensia

La volonté la direction consiste à recentrer les missions du service social sur l’accompagnement social des locataires notamment en le soulageant du volet administratif des mutations et transferts. La compétence de la gestion des mutations et transferts sera dès lors transférée au service location. Cela permettra de garder une cohérence par rapport aux candidatures en général, donc une vision d’ensemble et une gestion administrative complète de toutes les attributions. Cependant, le service social, ne s’effacera pas complètement. En effet, un Comité d’Analyse multidisciplinaire sera mis en place. Il sera composé au minimum d’un représentant de la Direction générale, du Directeur Branche Social-Location, d’au moins un représentant du Service Location, d’au moins un représentant du Service Social et si nécessaire un représentant de la Branche patrimoine pourra également être invité. Au sein de ce comité d’analyse, le service social aura sa place en tant qu’« expert » des mutations/transferts tandis que le service location sera « expert » en matière de dérogations pour les candidats. Chaque service pourra débattre sans pour autant que les avis émis ne deviennent des contraintes puisque la décision appartiendra au Directeur Social et à la Direction.


14. Outils informatiques et téléphonie a) Les logiciels (software)

1. asbl G.I.L.S. – Gestion Informatique du logement social et son logiciel GILS2.0

Vu l’importance du choix du logiciel de gestion pour la nouvelle entité Comensia, le Comité de Direction et le Comité stratégique regroupant les sisp engagées dans le processus de fusion, ont pris le temps d’une analyse approfondie des différentes solutions sur le marché. Pour mener à bien cette analyse il nous a semblé pertinent de nous baser, en premier lieu, sur les ressources internes de nos trois sociétés, c’est-à-dire : - l’ensemble des utilisateurs pour qu’ils nous informent sur les fonctionnalités vitales/

essentielles qu’ils attendent d’un logiciel de gestion ainsi que de leur souhaits s’ils pouvaient améliorer celui qu’ils utilisent ;

- les experts « Help Desk » Internes des trois sociétés pour avoir une analyse plus transversale de l’utilisation du logiciel ainsi que des fonctionnalités présentes mais non utilisées dans les logiciels actuels ;

- deux membres du Comité de Direction qui d’une part pourront faire la corrélation avec les décisions prises dans les différents groupes de travail et le choix informatique et d’autre part retirer le coté émotionnel que le choix pourrait avoir pour un utilisateur au quotidien. A relever qu’un directeur dispose d’une expertise certaine dans l’utilisation des deux logiciels, et que son avis en et donc d’autant plus intéressant.

Pour certaines questions plus techniques, nous avons pensé qu’il était judicieux de demander directement à Ordiges et Gils les solutions hardware que ceux-ci pouvaient nous fournir : nous pensons ici à l’externalisation des serveurs de bases de données, les interfaces web pour certaine consultations, etc. Enfin, des démonstrations personnalisées ont été demandées pour expliciter certains processus plus sensibles de chacune des solutions telles que la comptabilité analytique, la gestion des stocks et planning des ouvriers, la dématérialisation des dossiers locataires, etc. La base de ce travail a été évidement sur un premier comparatif des différentes fonctionnalités des logiciel sur bas, d’une part, d’un document descriptif des deux solutions et d’autre part sur la connaissance fonctionnelle des deux logiciels

Le groupe informatique a suivi les directives tracées pas le comité stratégique et à planifier 4 démonstrations. Deux démonstrations /présentation ont été effectuées par Gils et Ordiges, respectivement le 16 et 17 février 2015. Durant ces séances, les fournisseurs présentaient de manière générale leurs solutions informatiques sans aucune directive préalable de notre part. (voir les présentations en annexe 1 et 2) Nous avons ensuite demandé au personnel des trois sociétés de nous faire des propositions de scénario de démonstrations et de ces propositions. Sur base des projets reçus, nous avons rédigé les scénarios test définitifs tel que repris dans l’annexe 3. Les scénarios ont été ‘joués par Gils et Ordiges respectivement le 11 et le 16 mars. Nous avons également fait une étude au niveau des prix. La comparaison des prix des deux solutions n’est pas chose aisée de par leur différence fondamentale au niveau de la facturation des services. Gils est une asbl regroupant l’ensemble des sociétés utilisant le logiciel. Selon le principe de la mutualité, le coût de Gils est constitué par les frais de fonctionnement divisé par le nombre de sociétés membres, le tout pondéré par le nombre de logement. Dans ce prix est donc inclus


l’ensemble des prestations de Gils tant au niveau des corrections que des améliorations du logiciel ainsi que l’aide au paramétrage et les formations. De l’autre côté, Ordiges fonctionne avec un système de licences pour les différents modules mis à disposition. Ces frais de licences comprennent les corrections des bugs et les mises à jour réglementaires (sauf changement fondamental). Les améliorations, les formations, installations des mises à jour et les modifications sont facturées en supplément ou après proposition commerciale en cas de grosse modification. Voici les conclusions soumises au Comité stratégique :

Il n’y a aucune différence de performance entre les deux logiciels L’avis des utilisateurs donnent un avantage à Gils. Cet avantage est plus lié à la volonté de ne pas changer qu’une différence sur la qualité des fonctionnalités. Pour un passage à Ordiges, COMENSIA devra libérer au minimum 138.638,46 EUR (passage au 01/09/15) et n’injectant que 10.000 EUR de frais d’intervention ; En régime de croisière, le prix d’Ordiges sera de +/- 65.087,40 EUR et celui de Gils de de +/- 47.387,12 EUR. Soit une différence au profit de GILS de+/- 17.700,28 EUR toute chose restant égale.

Au regard de ces résultat, le groupe de travail informatique a proposé le choix de Gils 2.0 comme logiciel de gestion intégrée. Ce choix a été toutefois subordonné aux engagements suivant de la part de Gils :

1. Prévoir dans le contrat la garantie que GILS mettra en place une comptabilité budgétaire et

d’engagement en fonction des besoins de COMENSIA pour 2017 au plus tard 2. Demander le développement le plus rapidement possible d’un module de visualisation globale du

locataire du même type que celui en développement sur Ordiges. 3. Résoudre le problème des impressions des amortissements Le Comité Stratégique et de Direction du 24/04/2015 ont marqué leur accord sur les dispositions suivantes : Sur la base du rapport présenté par le groupe informatique, il a été décidé de choisir le logiciel GILS sous les conditions suivantes :

1. Développer un module de visualisation globale du locataire (type CRM) afin de faciliter la vision

des informations principalement pour les services d’accueil et décentralisé mais en étant également accessible à tous ;

2. Résoudre les problèmes d’impressions des amortissements;

3. Mettre en place une comptabilité générale avec budget pour 2016 et assurer la participation de COMENSIA dans l’analyse et le développement de ce module.

4. Développer pour 2017 une comptabilité budgétaire et d’engagement répondant aux besoins

spécifiés dans une analyse interne à COMENSIA effectuée en 2016 par les différents services afin de déterminer les besoins réels.

L’analyse des besoins sera soumise pour approbation au Conseil d’Administration de COMENSIA afin que ce dernier puisse en faire la demande de développement à GILS.

5. Garantir la participation de représentants de COMENSIA dans l’ensemble des organes de gestion

et décision autre que celle déjà garantie dans le conseil d’administration, à savoir: le comité de gestion, les groupes utilisateurs, etc;


Fort de cette décision, nous avons fixé un agenda devant découlé a l’intégration de l’ensemble du patrimoine, locataire, gestion technique et comptabilité a l’intérieur de la suite logiciel Gils 2.0. Le but étant que l’ensemble de l’année 2016 soit géré uniquement sur Comensia GILS2.0 Le grand défi de la cette mise en route consiste donc à la migration de 4 base de données d’origine divers vers une seule base de données consolidée. La Cité Moderne et le HFB utilisait Ordiges tandis qu’Assam et Sorelo utilisaient Jérôme (première version du logiciel développé par l’asbl GILS). A cela se sont ajoutées les contraintes suivantes : - la révision des loyers à faire et a notifier sur les logiciels d’origine en date du 30 novembre 2015 - les clôtures comptables faites sur Ordiges pour la CM et le HFB, sur Jérôme pour Sorelo et sur la

base fusionnée pour Assam. - une surcharge de travail lié à la fusion qui ne permet pas le double encodage de la part du

personnel de tous les services - la nécessité d’harmoniser une série de pratique dont dépendent le paramétrage du logiciel final

(entre autre le décompte de charge, les plans comptable, etc)

Au regard de ce qui précède, il a été mis en place le phasage suivant :

- migration de la base de données complète de Jérôme à Gils 2.0. L’asbl GILS maîtrisait les outils nécessaires à cette migration car ils avaient déjà été utilisés pour les autres sociétés passées depuis deux ans de Jérôme à Gils2.0 Lors de cette reprise, nous avons repris la comptabilité, la gestion technique, tous les codes et paramètre de l’application ainsi que, bien sûr, l’ensemble des locataires et du patrimoine. Cette migration a eu lieu début décembre 20115 et nous avons donc terminé l’année 2015 d’Assam sur GILS 2.0

- extraction des données locataires et patrimoine de la base de données Ordiges de la Cité Moderne sous forme Excel. Ces données ont ensuite été intégrer dans une base de données GILS 2.0 vide temporaire. Ce passage par une base de données temporaire a permis de vérifier plus facilement la cohérence des données exportées et de faire les corrections liées au changement de logiciel nécessaire.

- une fois les outils de reprise validée pour la Cité Moderne, nous avons répété l’opération pour les données du Home Familial Bruxellois.

- de son coté, Sorelo a continué a travailler sur Jérôme car la société allait cesser son activité au 31 décembre et cela nous faisait l’économie d’une migration et des multiples vérifications qu’elle nécessite

Pour terminer ce processus de fusion informatique, début 2016, nous avons harmonisé les codes et paramètres, les structures d’immeubles ainsi que les numérotations des locataires de l’ensemble des anciennes entités. Ensuite, à l’aide d’outils spécialement créer pour cela, Gils à intégrer dans la base Assam les locataires et le patrimoine de la Cité Moderne, du Home familial Bruxellois. Nous y avons également intégré les immeubles que Comensia reprenait de Sorelo ainsi que les locataires qui y sont attachés. Au vu de la complexité de l’opération de fusion des bases de données et des nombreux écueils auxquels nous avons dû faire face, le fait de pouvoir calculer les loyers de à le fin du mois de février 2016 sur Comensia Gils 2.0 est une victoire ! Toutefois, tout n’est pas fini et le logiciel sera pleinement performant dans l’ensemble de ses fonctionnalités qu’à partir de janvier 2017, quand une année complète de travail sera réalisée !


2. Antilope (cadastre technique)

L’utilisation du logiciel Antilope fait l’objet d’un souci constant de la part de la société. Un membre du personnel du département étude et investissement est spécifiquement chargée d’y tenir à jours les informations et de rester à la pointe dans son utilisation.

3. Registre centralisé des candidats

Dans le nouvel organigramme, une personne est spécialement dédiée à la gestion de la BDR.

4. Programmes Internes

Les programmes développés en interne doivent avoir comme objectif de répondre aux particularités des besoins de chacun de ceux-ci. Ils ont par avantage de coller parfaitement avec les besoins exprimés par les utilisateurs. Dans cet objectif, le responsable informatiques est d’une part à l’écoute des besoins de chacun et aussi, de par son expertise, aura en charge de faire ressortir les potentialités et matière d’analyse et de développement au sein de chacun des services.

b) Le matériel (hardware)

La nouvelle entité saura être soucieuse d’être « avec son temps » en matière de matériel informatique. Pas de superflu mais investir afin de se doter et d’entretenir d’un outil adapté à nos besoins, tel est la politique en matière de hardware. Pour ce faire, l’adéquation entre chaque composant (poste de travail, serveur, hub, imprimante, …) et la tâche qu’il doit effectuer est régulièrement évaluée et des « upgrade » sont effectués si nécessaire. Il est également de tradition que l’équipe informatique garde l’expertise et la maitrise de l’ensemble du matériel, programme et configuration de l’installation informatique, cela nécessite parfois un peu plus de temps lors des mise en route de solution mais permet d’être bcp plus efficace et réactifs qu’une entreprise extérieur lors des petit problème quotidien (panne, modification de configuration, ajout d’un utilisateur, etc) ou lors de problème majeur (attaque viral généralisée, panne générale d’un serveur, etc).

En cette année de fusion, deux grands défis ont dû être relevés par l’équipe informatique :

- Le déménagement des trois réseaux informatiques dans nos nouveaux bureaux de Molenbeek - L’unification de ces trois réseaux en un seul.


1. Le déménagement

Fin du mois d’aout 2015, Assam-Sorelo a pris ses quartiers dans les nouveaux bureaux de la rue de Koninck à Molenbeek. Le matériel informatique a donc également fait le voyage et a été réinstaller à l’identique dans les nouveaux locaux. Il a fallu attendre quelques jours pour qu’un problème de câble de mauvaise qualité entre notre étage et la boite technique du bâtiment soit régler pour que nous puissions nous connecter à Internet et que la téléphonie soit également opérationnelle. Quinze jours plus tard, nos amis de la Cité Moderne nous ont rejoint dans nos nouveau locaux et nous avons également rebranché leur système informatique à l’identique au sein de notre local informatique.

Fin septembre, c’est au tour du Home Familial Bruxellois de faire le grand saut pour arrivé à une installation tel que reprise sous le schéma ci-dessous.


2. L’unification

Cette configuration nous permettait de pouvoir continuer à travailler chacun sur ses propres logiciels dans la configuration habituelle. Toutefois, les trois réseaux, bien qu’utilisant le même câblage, se trouvait dans trois environnements différents et donc il n’était pas possible de créer des interactions entre elles. C’est pourquoi, fin décembre 2015, nous sommes passés à l’intégration complète des trois réseaux en un seul. Cette intégration est passée par l’acquisition d’un nouveau serveur d’administration de domaine et exchange et la création d’un domaine « Comensia ».

Sur ce nouveau serveur, nous avons également placé un gestionnaire exchange afin d’unifier l’ensemble des messageries et des agendas. Pour des raisons de facilité, nous n’avons pas démonté le serveur de messagerie du Home Familial Bruxellois mais nous l’avons reprogrammé pour qu’il transfert automatiquement les mails @homefambxl vers les adresses correspondante @comensia.be. Nous avons également déplacé l’ensemble des bases de données Ordiges, Jérôme et Gils 2.0 sur le même serveur afin de permettre à tous les utilisateurs de pouvoir y accéder. Pour finir, nous avons rentré tous les ordinateurs issus des différents réseaux dans le réseau Comensia. Fin 2015, nous travaillons tous sur le même réseau informatique !


15. Matériel roulant de COMENSIA-SORELO

En date du 31/12/2015, le matériel roulant Comensia-SORELO se compose de 18 camionnettes, dont dix de marque Renault, quatre de marques Peugeot, deux de marque Dacia et deux de marque Citroën. Chaque véhicule est dédicacé à un travailleur et/ou une équipe et possède un carnet de route complété par les utilisateurs, à l’exception du véhicule mis à disposition du personnel du site Lavoisier pour des missions de service. L’utilisation du véhicule à des fins privées n’est pas autorisée.

Comensia

N° Immatr. Type Valeur d’achat Valeur comptable au 31/12/2015

Responsable

BZW 136 Renault Kangoo Express 8.582,57€ 0€ Electricien : M. Bourbih

TZK 521 Renault Kangoo Express 8.502,80€ 0€ Polyvalent : Eusebio

1-GQB-702 Renault Kangoo Express 8.502,80€ 0€ Plombier : Lagos

DNB-447 Peugeot Expert fourgon 17.913,48€ 0€ Menuisier : Jovanovic

1-BOC-907 Peugeot Partner fourgon 11.160,46€ 0€ Polyvalent : Verleysen

1-DWC-466 Peugeot Expert fourgon 16.822,92€ 3.364,60€ Polyvalent : Hammari

1-HFP-945 Dacia Dokker 9.000,22€ 5.400,13€ Polyvalent : Rabih Mourad

1-HFP-903 Dacia Dokker 9.000,22€ 5.400,13€ Plombier : Ostache

1-NLR-901 Citroën Berlingo 15.152,37 € 6.060,95 € Polyvalent : Mikoyan

1-NKH-093 Citroën Berlingo 15.602,13 € 9.361,27 € Nettoyeur : Bliki

1-NJC-521 Peugeot Partners 15.955,05 € 0€ Personnel Lavoisier

136.195,02€ 29.587,08€

SORELO

N° Immatr. Type Valeur d’achat Valeur comptable Au 31/12/2015

Responsable

1-NJX-940 Renault Kangoo Express 9.383,76€ 0€ Polyvalent : El Gharbi

RZG 734 Renault Kangoo 10.220,63€ 0€ Polyvalent : Baloula

JJV 099 Renault Kangoo Express 8.808,60€ 0€ Peintre : de Hollogne

PWI 864 Renault Kangoo 8.846,92€ 0€ Carreleur : Jansegers

XMD 977 Renault Kangoo Express 9.931,68€ 0€ Plombier : Derauw

920 BVS Renault Kangoo Express 9.667,05€ 0€ Polyvalent : Hapeci

1-CXX-045 Renault Kangoo 10.807,72€ 2.161,55 € Electricien : Bourbih/Raneros

67.666,36€ 2.161,55 €


16. Sièges sociaux et bureaux administratifs d'ASSAM/SORELO et de la nouvelle entité Comensia.

Par leurs délibérations de juin 2005 les Conseils d'administration d'ASSAM et de SORELO ont pris leur décision de principe d'acquérir un bien immobilier pour y installer leurs sièges sociaux et leurs bureaux administratifs. Ces décisions ont été confirmées par le Comité Permanent de SORELO en sa séance du 24 janvier 2008 et par le Conseil d'administration de l'ASSAM, en sa séance du 30 janvier 2008.

Par ailleurs, par sa correspondance du 16 avril 2008, Allianz Belgium - notre bailleur actuel - nous a fait savoir qu'elle procédait à une étude du redéveloppement éventuel d'une partie de son site immobilier délimité par les rues des Augustins, Laeken, Hirondelles et la Place De Brouckère. • Site de la Place De Brouckère : fin de bail pour le 31 juillet 2014 !

A la suite de ce courrier une rencontre Allianz Belgium/ASSAM-SORELO a été organisée le 23 juillet 2008. Notre bailleur a confirmé que les bureaux actuellement occupés par ASSAM/SORELO seront affectés au logement (charge d'urbanisme). Allianz Belgium envisageait de nous notifier le renon pour le 31 juillet 2011, perspective reportée ensuite au 31 juillet 2012 et encore reporté…, sachant que nous étions protégés par notre bail jusqu’au 31 juillet 2014 !

Le projet d'Allianz Belgium ne pouvait que nous encourager à concrétiser notre dessein de déménagement. Celui-ci est justifié par le coût de la location – tout compris environ 150.000 € pour 722 m² – et le fait qu'ASSAM-SORELO sont les seules sisp à ne pas être propriétaires de leurs bureaux administratifs !

• Acquisition avec l'aide financière de la S.L.R.B. !

En 2009, la tutelle a marqué son accord de principe pour l'acquisition d'un bien par ASSAM-SORELO avec un programme, permettant au minimum le déménagement de nos bureaux depuis la Place De Brouckère. Plusieurs visites ont été organisées. Un site a été retenu en 2010 : Clos des Chartreux/rue du Vieux Marché aux Grains mais in fine sans succès.

• Et la rationalisation survient en 2013… avec ses propres échéances

Entretemps, la démarche de rationalisation du secteur du logement social est intervenue. Eu égard à l’accord de la Comori de mars 2013 (adapté en février 2014) et au regroupement des sisp intégrant ASSAM, Le Home bruxellois (+ la Cité Moderne) avec l’apport SORELO et l’échange ASSAM/Lorébru –nouvelle entité Comensia- nous estimons quasi fixés sur nos besoins en surface pour le personnel de la future entité. Nous savons que la mutualisation ASSAM-SORELO prendrait fin au terme de l’exercice 2015. Dans ce contexte – l’enclenchement et la concrétisation du processus de rationalisation du secteur du logement social – ASSAM-SORELO devaient quitter les lieux !

Dans un premier temps, les Conseils d’administration d’ASSAM et de SORELO, en leurs séances respectives des 28 et 29 août 2013, ont convenu que cela ne se concrétiserait pas avant le 31 décembre 2014.


Dès lors, pour assurer la continuité des missions de service public dévolues à ASSAM-SORELO, les Conseils ont approuvé la demande de prorogation de notre contrat de bail, qui nous lié à Allianz Group du 1er août 2005. Au 31 juillet 2014, pour une période de cinq mois, dès lors jusqu’au 31 décembre 2014. Cette demande a été acceptée par Allianz Group aux mêmes conditions financières.

Dans un second temps, les Conseils de SORELO et d’ASSAM, en leurs séances respectives des 6 et 14 mai 2014, ont convenu que la fusion-absorption autour d’ASSAM (Comensia) et la scission de SORELO interviendraient vraisemblablement au cours de l’année 2015, mais certainement pas pour le 31 décembre 2014.

Dès lors, toujours pour assurer la continuité de nos missions de service public, les Conseils ont approuvé la demande de prorogation de notre contrat de bail pour une période de 6 mois allant du 1er janvier 2015 au 30 juin 2015 (in fine jusqu’au 31 août 2015). Cette demande a été acceptée par Allianz Group aux mêmes conditions financières. Toutefois, celle-ci souhaiterait toujours procéder à la rénovation des lieux et insistait dès lors pour qu’ASSAM-SORELO –tout comme son autre locataire ACTIRIS- prennent leurs dispositions pour quitter les lieux en temps utile.

Dès lors, dans un troisième temps, pour tenir compte de la contrainte de délai fixée par le bailleur d’ASSAM-SORELO, de la fusion prochaine de Comensia et de la scission de SORELO, il est apparu pertinent et urgent de fixer : 1/ le siège social et les bureaux administratifs de la nouvelle entité ; 2/ un nouveau siège social et des bureaux administratifs temporaires pour SORELO (avant son démantèlement), tenant compte que le personnel demeure commun pour ASSAM/Comensia et pour SORELO.

En leurs séances respectives des 26 et 27 novembre 2014, les Conseils d’administration d’ASSAM et de SORELO ont approuvé la prise en location sur le site Lavoisier développé par Citydev (ex SDRB) d’une surface de 1.212 m² par ASSAM/nouvelle entité. Les Conseils d’administration de la Cité Moderne et du Home Familial Bruxellois ont pris une décision identique. Le module est situé au 4ème étage du bâtiment B – Rue de Koninck 40 à Molenbeek

La surface brute de 1.212 m² correspond à un fifrelin près à la surface de 1.250 m² évaluée pour les besoins en surface de la nouvelle entité (hors régie). Sa localisation correspond également au critère de proximité par rapport à des sites importants de logements sociaux et par rapport aux stations de métro (Beekant et Gare de l‘Ouest), nœuds de communication vers le centre et l’est de Bruxelles et vers les gares Centrales et du Midi. La localisation est en outre contiguë à l’avenue Brigade Piron / dessertes bus 84 et tram 82 et voisine du Boulevard Mettewie / diverses dessertes. 1. Le contrat de bail a pris cours le 1er mars 2015 avec la mise à disposition gratuite de six mois,

pour permettre les travaux d’aménagement avant l’entrée dans les lieux. L’aménagement du module a été conçu par la branche patrimoine, en concertation avec les différents services de la nouvelle entité et si nécessaire avec un bureau conseil. Les travaux ont été exécutés pour partie par notre régie, le restant étant confié à une entreprise extérieure.


2. Le personnel d’ASSAM et de SORELO a pris possession des lieux les 26 et 27 août 2015. Les déménagements du mobilier, des matériels de bureaux et informatiques ont donc été organisé de manière optimale. Le personnel de la Cité Moderne a rejoint le Site Lavoisier mi-septembre 2015 et celui du HFB, fin septembre 2015.

3. Le loyer et les charges locatives sont supportés comme suit :

a) du 1/9/2015 au 31/12/2015 par la nouvelle entité (ASSAM, la Cité Moderne et le Home Bruxellois) et SORELO, au prorata de leurs nombres de logements respectifs.

b) à dater du 1/1/2016 par la seule nouvelle entité.

4. Les montants à acquitter se ventilent comme suit :

Le coût annuel total estimé se présente donc comme suit :

Loyer bureau 96.960€

Loyer parking 7.200€

Taxe régionale 5.000€

Précompte Immobilier 14.240€

Taxe bureaux PM

Charges locatives communes 18.400€

Charges locatives individuelles 17.700€

TOTAL à acquitter 159.500, soit 132€/m²

Ce montant de 132€/m² est particulièrement concurrentiel. In fine, d’un commun accord entre ASSAM ( Comensia), SORELO et Citydev, ce bail a été signé le 25 février 2015 et a pris cours le 1er mars 2015.


17. Patrimoine de la société au 31.12.2015 – Réserves foncières

Total du patrimoine de la société : 3.224 logements

Comparaison avec les patrimoines des autres s.i.s.p. bruxelloises.

Nbre

de

lgts

Appartements Maisons

Flats 1ch 2ch 3ch 4ch 5ch 6ch 2ch 3ch 4ch 5ch 6ch 7ch 8ch+

1000 Bruxelles-Ville 83 2 29 35 12 6

1020 Laeken 245 2 52 74 82 3 1 6 38

1030 Schaerbeek 27 1 6 15 5

1050 Ixelles 178 1 70 58 34 16

1060 Saint-Gilles 26 3 11 1 9 2

1070 Anderlecht 884 12 291 330 212 24 12

1080 Molenbeek-Saint-

Jean 119 41 57 21

1081 Koekelberg 13 5 2 5

1082 Berchem-Sainte-

Agathe 786 164 213 217 6 51 107 10 10

1083 Ganshoren 71 1 9 4 2 24 33 2

1090 Jette 128 18 27 51 25 7

1120 Neder-Over-

Hembeek 247 15 35 8 87 56 29 4 2

1140 Evere 324 27 74 30 24 65 74 14 4 10

1150 Woluwe-Saint-

Pierre 15 2 6 7

1160 Auderghem 23 6 7 3 1 1 1 4

1190 Forest 44 6 6 16 16

1210 Saint-Josse-Ten-

Noode 8 4 2 2

TOTAL COMENSIA 3.224 100%

46 1,43%

761 23,60%

982 30,45%

690 21,40%

91

2,82%

23

0,71%

1

0,03% 82

2,54% 334

10,36% 142

4,40% 53

1,64% 8

0,25% 2

0,06% 10

0,31%

TOTAL SISP

REGION

39.531

100% 2.733 6,92%

10.500 26,56%

15.691 29,69%

8.738 22,10%

1.530 3,87%

339 0,86%

Voir appartements

Projets de construction :

- Itterbeek estimé à 6.800.000 ,00 € à 135% – Construction de 36 lgts et 24 emplacements de garages. - Destrier estimé à 8.283.198,00 € à 135% – Construction de 45 lgts + salle communautaire. - Destrier estimé à 10.006.136,00 € à 135% – Démolition de 43 lgts et reconstruction de 55 lgts.

Réserve foncière au 31.12.2015

Localisation terrain Surface parcelle Total

S.C.R.L. ASSAM Nihil - -


1000 BRUXELLES

Rue de Montserrat 11,13,15,17 23 logements 1992

Rue du Temple 5 24 logements + 1 magasin (rue

Haute 100-112) 1957 – rénovation/reconstruction

en 2009

Rue du Temple 9-13 12 logements acquis en 1979 – rénové en 1993

Rue du Temple 11 6 logements acquis en 1979 – rénové en 1994

Rue Rempart des Moines 31 et 35 18 logements

TOTAL : 83

1070 ANDERLECHT

Parc du Peterbos 2-3-6-8 195 logements 1969

Parc du Peterbos 10-10A-11-11A 166 logements 1975

Parc du Peterbos 16 116 logements 1977

Parc du Peterbos 17-17A 77 logements + 3 magasins 1978

Parc du Peterbos 18-18A 105 logements 1980

Rue Ruysdael 8 à 24 87 logements 1953 – opération tiroir de

rénovation de 1996 à 2007

Rue du Chapeau 33 21 logements 1980

Square Albert 1er 32-35 75 logements + 1 bureau 1960

Chaussée de Mons 235 à 241 34 logements démolition/reconstruction en 1998

Chaussée de Mons 221 8 logements reconstruction en 2007

TOTAL : 884

1080 MOLENBEEK-SAINT-JEAN

Rue Delaunoy 81 10 logements Rénové en 1978

Rue de la Savonnerie 21 10 logements 1934 – rénové en 1978

Avenue Joseph Baeck 60-62-64-66 67 logements 1938

Rue de la Borne 54-64 32 logements 1952

TOTAL : 119

Liste des immeubles COMENSIA – JANVIER 2016


1050 IXELLES

Rue Goffart 44-46 15 logements 1990

Rue Georges Lorand 5 4 logements Acquis en 1979

Rue de la Cuve 17-19 7 logements Acquis en 1979 – rénové en 2011

Rue Vandenbroeck 45-47 3 logements Acquis en 1979 – rénové en 1993

Avenue Marguerite Yourcenar 2-4 43 logements 1997

Rue Adolphe Mathieu 23 22 logements 1997

Rue Juliette Wytsman 6 20 logements 1997

Avenue du Derby 43 à 51 44 logements 1952

Rue Armand Campenhout 77 20 logements 1970

TOTAL : 178

1090 JETTE

Avenue Ernest Masoin 19-21-23 77 logements 1968

Rue Honoré Longtin 58-60 38 logements 1992

Rue Honoré Longtin 50 13 logements 1995

TOTAL : 128

1190 FOREST

Chaussée de Forest 282-286 44 logements 1964

TOTAL : 44

1060 SAINT-GILLES

Chaussée de Forest 222 à 228 15 logements Acquis en 1980/rénovation en

1985

Rue de Bosnie 92 11 logements 1987

TOTAL : 26

1030 SCHAERBEEK

Rue des Palais 178 27 logements 1988

TOTAL : 27


1140 EVERE

Rue Saint-Joseph 15-17-21 30 logements 1988 – rénovation en 2015

Avenue de l’Optimisme 2-4 15 logements 1956

Avenue de l’Optimisme 6 à 28 12 maisons 1956

Avenue Henry Dunant 12-14 62 logements 1956

Avenue de la Hallebarde 2 à 17 et 18 à 32

24 maisons 1956

Allée de la Parade 1 à 8 8 maisons 1956

Avenue de la Chevauchée 1 à 8 8 maisons 1956

Avenue de l’Ecu 1 à 12-14-16-18-20 16 maisons 1956

Avenue du Fléau d’Armes 1 à 13 et 15

14 maisons 1956

Avenue du Toornoiveld 1 à 16 16 maisons 1956

Avenue de l’Armet 1 à 12 12 maisons 1956

Avenue de la Lance 1 à 12 12 maisons 1956

Avenue du Destrier 2 à 32 15 maisons + 1 local

communautaire 1956

Avenue du Destrier 1-3-5-7 49 logements 1956

Avenue du Harnois 1 à 16 16 maisons 1956

Avenue du Pennon 1 à 15 15 maisons 1956

TOTAL : 324

1150 WOLUWE-SAINT-PIERRE

Rue des Palmiers 54-56 15 logements 1924 – acquis en

1982/démolition/reconstruction 15 logements 2008/2010

TOTAL : 15

1160 AUDERGHEM

Rue Valduc 169-185-193 3 maisons 1925 – acquis en 1982

Rue Lechat 9-10 2 maisons 1925 – acquis en 1982

Rue Maurice Charlent 42-44-46 18 logements 2012

TOTAL : 23


1210 SAINT-JOSSE-TEN-NOODE

Rue de la Poste 6-8 8 logements 1995

TOTAL : 8

1082 BERCHEM-SAINTE-AGATHE

Rue des Soldats 4 31 logements 2007

Avenue du Cognassier 53 à 67 30 logements 2009

Rue de la Gérance 2-8 15 logements 1924

Rue de la Gérance 1-3-5-7-9 à 44 38 maisons 1924

Rue de la Gérance 21-27-33 17 logements 2012

Place de l’Initiative 1-2-3-4-5 45 logements 1924

Rue de l’Evolution 1 à 12 et 14-16-18-20

16 maisons 1924

Place des Coopérateurs 1 à 26 21 maisons + 2 magasins avec

logements 1924

Rue des Ebats 1 à 6 et 8 à 22 14 maisons 1924

Rue de la Cité Moderne 6-8-9 à 37-39-41-43

34 maisons 1924

Rue de la Fondation 1 à 51 (pas de 48 et 50)

49 maisons 1924

Avenue de l’Entraide 1 à 4-6-8 à 16 14 maisons 1924

Rue du Bon Accueil 1 à 21 11 maisons 1924

Ensemble Jean-Christophe 1-3-5-7 48 logements 1960

Rue des Combattants 98-100-102-104-106-110-112

39 logements 1925

Hunderenveld 1-2-3-4-7-8 318 logements 1977

Venelle Victor Bourgeois 1-3-5-7 7 logements 2012

Venelle Victor Bourgeois 2-4-6-8-9-11-13-15-17-19-21-23

12 maisons 2012

Rue du Grand Air 1-3-5 27 (avant) 16 logements (après) 1924

TOTAL : 786 (avant transfor)


1020 LAEKEN

Rue de la Ciboulette 2-6- 10-16-18-20

6 maisons 1923

Rue du Cresson 9-13-26-28-31-32-33-46-48-50

10 maisons 1923

Rue du Cresson 1-3-5 14 logements 1923

Rampe Gauloise 9 1 maison 1923

Rue des Genévriers 4-54-62 3 maisons 1923

Rue des Genévriers 40 6 logements 1954

Rue du Romarin 1-2-3-6-7-8-12 7 maisons + 1 bureau (n°16) 1923

Chemin de la Perce-Neige 1,3,16,18,24

5 maisons 1923

Chemin du Pourpier 3-10 2 maisons 1923

Rue de la Sauge 1-2-3-10-12-20-22-24

8 maisons 1923

Rue du Verregat 16 1 maison 1954

Rue de Verregat 22 6 logements 1954

Place du Lotus 1-3 12 logements 1954

Avenue des Magnolias 14 à 30 et 55 à 59

72 logements 1954

Avenue de la Reine 252-264-276 26 logements 2014

Chaussée Romaine 621 à 639 66 logements 1954

TOTAL : 245

1083 GANSHOREN

Square du Centenaire 18-20-29-30-31

5 maisons 1923

Drève du Château 2,6,24,38,44 5 maisons 1923

Rue Communale 13,25,31,35,37,43,47,49,53

9 maisons 1923

Avenue de l’Exposition 92-97A et B-98-99-100-102-105-108-125- 129

11 maisons 1923

Place du Home 9-10 2 maisons 1923

Drève de Rivieren 94-96-102-112-114-122-130-134-140- 144-166

11 maisons 1923

Place des Sorbiers 6-9-10 3 maisons 1923

Rue de Termonde 1 à 5 et 19 à 35 13 maisons 1924

Rue de Termonde 39 à 49 12 maisons 2012

TOTAL : 71


1120 NEDER-OVER-HEMBEEK

Val Maria 1A-B-C-D-E 5 maisons 1960

Val Maria 1 à 83 83 maisons 1960

Clos du Craetbos 2 à 14 26 maisons + 1 local

communautaire (12/b2)

Clos du Craetbos 1 à 9 27 logements

Clos des deux Aubépines 1 à 12 12 maisons 1960

Clos des deux Saules 1 à 10 10 maisons 1960

Clos des deux Tilleuls 1 à 11 (pas de n°10)

10 maisons 1960

Marienborre 1 à 47 47 maisons

Mariensteen 1 à 27 27 maisons

TOTAL : 247

1081 KOEKELBERG

Rue du Cubisme 11 à 19-23 7 maisons 1923

Rue du Cubisme 21 4 logements 1923

Rue Stepman 2-4 2 maisons 1923

TOTAL : 13

TOTAL : 3.224 + 10 locaux divers (magasins, bureaux, local communautaire…)


PERSONNEL

COMENSIA

Le projet d’entreprise consiste à offrir un habitat de qualité au moindre coût à nos locataires dans le respect des droits et obligations réciproques. Ce projet est fondé sur la compétence de notre personnel – spécialement sur ceux qui occupent des fonctions dirigeantes -, sur l’adhésion de notre personnel à la manière dont le « management » (Conseil d’administration + Direction + lignes hiérarchiques) organise le fonctionnement de l’entreprise et sur la libération des potentialités existantes en chacun des membres de notre personnel.

ORGANIGRAMME ET CADRE FONCTIONNEL DU PERSONNEL

Vous trouvez ci-dessous l’organigramme du personnel et la composition du Codi – Comité de direction, tel qu’adopté par le Conseil d’administration, en sa séance du 23 septembre 2015.

Par ailleurs, le Conseil, en cette même séance du 23 septembre 2015, a adopté le cadre fonctionnel du personnel ainsi que l’affectation des membres du personnel. Par la suite, le Conseil a pris plusieurs décisions nécessitant un ajustement ou mise à jour du cadre fonctionnel et de l’affectation des membres du personnel. La direction générale et le Comité de direction (Codi) ont par ailleurs marqué leur accord sur des adaptations au niveau des affectations de l’un ou l’autre membre du personnel.

En conclusion, vous trouverez ci-dessous le tableau récapitulatif du cadre fonctionnel et affectation du personnel – mise à jour n°1 du 26/01/2016.






BILAN GLOBAL PAR BRANCHE ET SOUS BRANCHE DE L’EVOLUTION DU CADRE DU PERSONNEL COMENSIA

Cadre actuel

Cadre d’extinction

Cadre vitesse de croisière

Direction générale et 1er adjoint

2 (2)

1 (1)

1 (1)

Branche « patrimoine »

50,7 (47,5)

3,4 (4)

47,3 (43,5)

dont Direction + techniciens support administratif y compris Help Desk Régie des travaux + Responsable + secrétaire

12,4 (13,0) 3,5 (3,5) 34,8 (31)

1,4 (2) 0 (0) 2 (2)

11,0 (11) 3,5 (3,5) 32,8 (29)

Branche « social »

38,6 (38,3)

0 (0)

38,6 (38,3)

dont Direction + location + proximité + social Agents de prévention et de sécurité Concierges + nettoyeur + superviseuse

17,5 (17) 4 (4)

17,1 (17,3)

0 (0) 0 (0) 0 (0)

17,5 (17) 4 (4)

17,1 (17,3) Branche Finances, RH et support

15,5 (15,6)

4 (4)

11,5 (11,6)

dont Finance et Informatique 6 (6) 1 (1) 5 (5) Ressources humaines 3 (3) 1 (1) 2 (2) SJC * Assurances + Marchés publics 2 (2) 0 (0) 2 (2) Support Administratif y compris commis 4,5 (4,6) 2 (2) 2,5 (2,6)

TOTAL PERSONNEL

106,8 (103,4)

8,4 (9)

98,4 (94,4)

N.B : cadre initial repris entre parenthèse.


Interventions financières régionales – Mise à disposition et subventionnements/état de la situation au 31.12.2015.

L’inventaire exhaustif des interventions financières régionales en matière du personnel a été dressé au 31.12.2015. Celles-ci se présentent sous la forme soit de mises à disposition de personnel, soit de subventionnement pour des postes dédicacés à certaines fonctions et pour lequels nous assurons les affectations par des recrutements.

- La Région a décidé en 2003 de constituer l’a.s.b.l. S.A.S.L.S., à savoir le service d’Aide Sociale aux

Locataires Sociaux. Celle-ci est cogérée par la S.L.R.B. et les fédérations représentatives des sisp

(A.L.S. et Fescolab).

Cette a.s.b.l. met à disposition des sisp des travailleurs sociaux, en vue de l’accompagnement social

individuel du locataire.

Les missions détaillées des travailleurs sociaux sont reprises et développées dans notre plan

stratégique-volet action social.

Comensia bénéficie de la mise à disposition de 4,5 ETP, provenant d’ASSAM-SORELO (3 ETP) et du

HFB (1,5 ETP). Ce personnel est intégré dans notre cadre au sein de la branche sociale.

Ceci étant, si Comensia est l’employeur fonctionnel, elle n’est pas l’employeur légal.

- Ci-dessous dans le rapport d’activité, il est exposé l’état de la situation en matière de postes

A.C.S. – agents contractuels suventionnés – mis à notre disposition par la Région.

A relever que les agents sont recrutés directement par Comensia qui bénéficie d’une intervention

financière mensuelle, à concurrence de 95% pour les agents de prévention et 100% pour les autres

agents, calculée sur le traitement mensuel. A cela s’ajoute l’exonération partielle ou totale des

charges sociales employeurs.

Comensia bénéficie de 12 postes ACS/ 11 emplois, pour une total de 10,5 ETP provenant

d’ASSAM-SORELO (9 ETP) et du HFB (1,5 ETP)

Ce personnel est intégré :

- dans la branche sociale à hauteur de 7,5 ETP, répartis comme suit :

4,0 ETP département prévention, 2,0 ETP service location et 1,5 ETP service social.

- dans la branche patrimoine – régie des travaux à hauteur de 3,0 ETP

- Ensuite, la Région et la SLRB ont mis en place un dispositif financier permettant d’assurer

l’engagement d’un ETP (emploi temps plein) par regroupement de sisp présentant au moins

2.500 logements.

Cet ETP est affecté à la mise en œuvre des plans d’investissement dont il convient d’accélérer la

réalisation. Le financement régional est plafonné à 980.000€, correspondant au recrutement de

14 ETP pour le secteur, raison de 70.000€ maximum par regroupement.

Comensia bénéficie d’un poste Article 70, soit 1 ETP. Cet agent est intégré dans la branche

patrimoine – département Etudes & Entretiens.

Le cadre actuel du personnel, ventilé par branche et sous-branche (services et départements),

avec mention du personnel repris dans le cadre d’extinction et celui faisant l’objet d’une

intervention financière régionale se présente donc comme suit :


Cadre actuel

Cadre d’extinction

Cadre vitesse de croisière

ETP Financement

régional Direction générale et 1er adjoint

2

1

1

-

Branche « patrimoine »

50,7

3,4

47,3 4,0

Direction + techniciens support administratif et Help Desk Régie des travaux + Responsable + secrétaire

12,4 3,5 34,8

1,4 0 2

11,0 3,5 32,8

1,0 -

3,0

Branche « social »

38,6

0

38,6 12,0

dont Direction + location + proximité + social Agents de prévention et de sécurité Concierges + nettoyeurs + superviseuse

17,5 4

17,1

0 0 0

17,5 4

17,1

8,0 4,0 -

Branche Finances, RH et support

15,5

4

11,5

-

dont Finance et Informatique 6 1 5 - Ressources humaines 3 1 2 - SJC * Assurances + Marchés publics 2 0 2 - Support Administratif y compris commis

4,5 2 2,5 -

TOTAL PERSONNEL

106,8

8,4

98,4

16,0


MOUVEMENT DU PERSONNEL EVOLUTION DU CADRE

Le Conseil d’administration, après avoir adopté un organigramme fonctionnel et un cadre du

personnel a veillé à le remplir dans le meilleur délai et de manière optimale.

Dans ce contexte, en ses séances de fin 2015 et début 2016, il a approuvé, à l’issue des procédures de recrutement, les engagements : - de Madame Samadi Ferdaous au 04.01.2016 comme technicienne-responsable de sites,

au sein de la branche patrimoine.

- de Madame Chiambretto Emanuela au 01.02.2016, comme technicienne-responsable de sites, au sein de la branche patrimoine – département inspection (mi-temps et département investissements (mi-temps)

- de Monsieur Comblé Cédric au 01.03.2016, comme technicien-responsable de sites, au

sein de la branche patrimoine – département inspection en remplacement de Monsieur G.F., licencié par décison du Conseil du 27.11.2015.

- de Madame Dupont Carine au 01.06.2016, comme directrice des ressources humaines,

au sein de la branche support.

- de Madame Dern Mireille au 08.03.2016, comme assistante administrative au sein du pôle administratif des branches support et patrimoine, en remplacement de Madame V.T.L., licenciée par décision du Conseil du 28.01.2016.

Demeure encore un poste d’assistant administratif à pourvoir. Ce poste est réservé à un(e) candidat(e) bilingue.

Par ailleurs, en sa séance du 28 janvier 2016, le Conseil a pris connaissance d’un rapport relatif à la situation du département concierges et nettoyeurs (-ses)-surveillants (-tes), dont le cadre de 17,06 ETP se ventile comme suit :

- 0,40 ETP superviseuse du département - 11,39 ETP concierges - 3,50 ETP nettoyeurs (-ses) immeubles - 0,67 ETP « volants (-es) » - 1,10 ETP nettoyeurs (-ses) bureaux

A la suite de quoi, le CDD, Ismaël Wahidi, non repris dans le cadre et qui remplace les membres du personnel en I.T. et qui appuie le personnel « volant », insuffisant à ce stade, a été maintenu comme nettoyeur « volant » CDD.


En sa séance du 16 décembre 2016, le Conseil a été saisi d’un rapport relatif à la situation au service location, très sollicité par la gestion au 01/01/2016 de près de 4.000 logements.

Un inventaire des tâches en charge du service location a été dressé. On y relève outre les taches habituelles à exécuter en rythme de croisière, une série de travaux restés en suspens, mais à régulariser sans tarder. Cet état de la situation est lié à notre fusion Comensia, à la scission de SORELO, à la gestion en parallèle sur trois systèmes informatiques, les bases de données n’étant fusionnées dans GILS 2 qu’après l’échéance du 1er janvier 2016. Cette surcharge de travail a aussi entrainé des prestations supplémentaires qui doivent être récupérées par nos collaborateurs dans le respect des prescriptions de notre règlement de travail (art. 8.2). En conclusion, la période de transition se poursuit donc avec l’objectif d’atteindre au terme du 1er semestre 2016, un rythme de croisière, et d’engager dès le mois d’aout 2016 la révision des loyers au 1er janvier 2017, dans des conditions de travail normalisées. Pour y parvenir, le maintien d’un renfort temporaire en personnel s’imposait. A la suite de quoi, le Conseil a décidé d’engager Madame Ornella IZZI au poste d’assistante administrative à dater du lundi 4 janvier 2016 pour une durée de 6 mois CDD.

Dans le cadre de l’adoption du plan opérationnel de maîtrise des inoccupés et incoccupables, présenté au Conseil en sa séance du 16 décembre 2015, celui-ci a été amené à prendre connaissance du rapport d’évaluation de 4 ouvriers CDD de la régie des travaux.

Après presque une année passée au contact de nos ouvriers engagés en CDD sont devenus de bons ouvriers polyvalents. Vu le travail à exécuter dans les années à venir (conferatur le plan opérationnel) et le départ de M. Chonquerez Henri à la retraite, sans oublier que celui-ci bénéficiera des congés de transmissions de savoir ; il est nécessaire voire indispensable d’engager ces ouvriers qui sont déjà formés ; engager par la suite des ouvriers non formés serait une perte de temps précieux.

Dans ce contexte, le Conseil en cette séance du 16 décembre 2015, a marqué son accord pour le maintien en activité des quatre ouvriers suivant en CDI : Gelsi Giuseppe, Verleysen Jonathan, Godtbil Mochel et Aouati Omar. Ainsi, pour le futur, Comensia pourra conserver en permanence 12 ETP ou 6 équipes de deux ouvriers, pour assurer la remise en état annuelle de 84 logements sur un total de 160 logements libérés chaque année.


Enfin, les Direction générale et patrimoine ont exprimé le souhait que Maurice Geraets, directeur technique honoraire d’ASSAM-SORELO – ayant atteint l’âge de 65 ans, d’admission à la pension –continue à travailler et à exercer un nombre de tâches au-delà de la date du 31 décembre 2015 mais durant une période limitée d’un an et avec d’une réduction de son horaire à un 2/5 ETP, pour assurer au mieux le passage du témoin !

Tenant compte des éléments repris ci-dessus et des dossiers en cours, le Conseil d’administration a décidé que Monsieur Maurice Geraets poursuive et achève ses diverses missions moyennant une réduction de son horaire à raison d’un 2/5 ETP à partir du 1er janvier 2016 et la notification du terme de son contrat au 31 décembre 2016.

Cette mesure permettra : de mettre tous les derniers dossiers de rénovation et de mise en conformité des ascenseurs des

phases 2 et 3 en adjudication et de contrôler les travaux jusqu’à leur réception provisoire ;

de donner le support nécessaire quant à la l’élaboration des dossiers techniques notamment le

dossier « base d’adjudication Stock» ;

de donner le support nécessaire dans le processus d’organisation optimale de la branche

« Patrimoine » et de la régie des travaux ;

de veiller à la rentabilité de la régie des travaux et d’établir dans cette optique, les indicateurs de

gestion les plus appropriés soumis régulièrement au Conseil ;

de poursuivre la transmission des savoirs et des dossiers aux jeune techniciens de la branche

« Patrimoine »;


AGENTS CONTRACTUELS SUBVENTIONNES

MISSIONS DES A.C.S./A.P.S.

En sa séance du 25 février 2016, le Conseil a pris acte de l’inventaire exhaustif des agents contractuels subventionnés par la Région de Bruxelles-Capitale, mis à disposition de la SCRL Comensia.

Les A.C.S. répertoriés proviennent d’ASSAM (6,5 ETP), du Home Familial Bruxellois (1,5 ETP) et de SORELO (2,5 ETP).

Les transferts de postes ont été réalisés à notre requête par Actiris, comme suit :

Par son courrier du 9 décembre 2015, faisant suite à l’absorption du Home Familial Bruxellois par

l’ASSAM, devenue Comensia le 23 septembre 2015, Actiris nous a avisé de la clôture des conventions. ASSAM (n° 041014, 052010 et 070075) et Home Familial Bruxellois (n° 04120) et de leur regroupement au sein de la nouvelle convention Comensia n° 151007. Cette convention, conclue pour une durée indéterminée à partir du 1er novembre 2015, porte sur 9 postes, soit 7 temps pleins et 2 mi-temps, au total 8 ETP.

Par son courrier du 22 janvier 2016, faisant suite aux scissions de SORELO et à l’absorption de

SORELO résiduaire par Comensia, le 17 décembre 2015, Actiris nous a avisé de la clôture de la convention SORELO (n° 041013) et le transfert des postes désormais affectés à notre sisp au sein de la nouvelle convention Comensia n° 161003.

Cette convention, conclue pour une durée indéterminée à partir du 1er janvier 2016, porte sur 3 postes, soit 2 temps pleins et 1 mi-temps, au total 2,5 ETP

Comensia dispose in fine de 12 postes A.C.S., soit 9 temps pleins et 3 mi-temps, au total 10,5 ETP. A relever que 2 mi-temps sont complémentaires et constituent en soi un emploi temps plein, de telle sorte qu’il convient plutôt d’indiquer 12 postes/11 emplois A.C.S. pour un total de 10,5 ETP.

A la suite de quoi, le Conseil s’est penché sur l’harmonisation nécessaire des missions dévolues à nos quatre A.P.S. (Convention Actiris n° 151007/article 2§1 postes 1&2 et 3&4) et les ajustements appropriés en matière d’affectation. En effet, nos deux premiers A.P.S. affectés au Parc du Peterbos et nos deux autres affectés dans les Marolles n’ont pas identiquement les mêmes missions, ce qui rétrospectivement était judicieux, mais ne l’est plus après la rationalisation des sisp et l’avènement de la SCRL Comensia (ex ASSAM). Celle-ci gère désormais un patrimoine de 3224 logements sociaux dont 883 à Anderlecht et 806 à Berchem-Sainte-Agathe.

Nos objectifs sont donc les suivants :

- maintenir l’affectation prioritaire des deux premiers A.P.S. sur le site du Parc du Peterbos (658

logements) et le spécifier ; - déplacer l’affectation prioritaire des deux autres A.P.S. sur le site de l’Hunderenveld (318

logements) et les autres sites berchemois ;


- permettre à nos quatre A.P.S. d’intervenir sur tous nos autres sites de logements en cas de nécessité (fêtes de quartier, événements particuliers justifiant leur présence temporaire…) ;

- harmoniser leurs missions sur la base des missions actuellement attribuées à nos deux premiers A.PS. tout en prenant en compte le rôle de relai vers les autres collaborateurs de Comensia tel que prévu pour les postes 3 et 4.

A la suite des ajustements adoptés par le Conseil d’administration, en sa séance du 25 février 2016, l’article 2§1 n° de poste 001 et 002 ainsi que 003 et 004 de la convention Actiris/Comensia se présenterait comme suit :

N° de poste

Tâches

001 et 002 1. amélioration du sentiment de sécurité par une surveillance accrue dans les communs des immeubles et aux alentours des bâtiments des logements sociaux ;

2. présence et surveillance des parkings et locaux à vélos présents sur le site, y compris le parc ;

3. approche des facteurs liés à la protection de l’environnement en conseillant les locataires à ne pas considérer les abords et le parc comme un vide poubelle ;

4. rédaction de rapports concernant les infractions au règlement de la sisp ; 5. organisation de campagne de prévention et de sensibilisation auprès de la

population ; 6. relai vers et pour les autres travailleurs du service social de la sisp ou les

concierges ou le responsable technique de site ou le pôle de proximité selon le type de problèmes rencontrés.

Affectation prioritaire sur le site du Parc du Peterbos à Anderlecht, mais présence et intervention possibles sur d’autres sites de Comensia.

003 et 004 1. amélioration du sentiment de sécurité par une surveillance accrue dans les communs des immeubles et aux alentours des bâtiments des logements sociaux ;

2. présence et surveillance des parkings et locaux à vélos présents sur le site, y compris le parc ;

3. approche des facteurs liés à la protection de l’environnement en conseillant les locataires à ne pas considérer les abords et le parc comme un vide poubelle ;

4. rédaction de rapports concernant les infractions au règlement de la sisp ; 5. organisation de campagne de prévention et de sensibilisation auprès de la

population ; 6. relai vers ou pour les autres travailleurs du service social de la sisp ou les

concierges ou le responsable technique de site ou le pôle de proximité selon le type de problèmes rencontrés.

Affectation prioritaire sur le site d’Hunderenveld et autres sites berchemois, mais présence et intervention possibles sur d’autres sites de Comensia, en cas de nécessité. Les tâches 1,3 et 5 seront réalisées en collaboration avec le service prévention cde la Commune de Berchem-Sainte-Agathe.


SERVICE DES CONCIERGES ET NETTOYEURS (-SES) – SURVEILLANT (-ES)

EXTENSION AUX SITES HUNDERENVELD ET JEAN-CHRISTOPHE

En sa séance du 25 février 2016, le Conseil a marqué son accord pour la création de 2 postes de concierges et d’un poste de nettoyeurs (-ses) pour le site Hunderenveld (318 lgts) et création d’un poste de concierge sur le site Jean-Christophe-Combattants (88 lgts) Pour rappel, notre personnel – 20 collaborateurs (-rices) pour un total de 17,06 ETP, assure les prestations d’entretien et de surveillance dans nos immeubles pour un total de plus de 1.800 logements. La présence de concierges dans nos immeubles collectifs est essentielle pour assurer des services de proximité de qualité pour nos locataires et jouer le rôle de relais de la sisp auprès de nos locataires ou auprès d’autres intervenants dans nos groupes de logements. Les prestations et missions des concierges se déclinent comme suit :

- informer les locataires et assurer la surveillance des bâtiments ;

- assurer la responsabilité du nettoyage et de la propreté des communs des immeubles ainsi que des abords ;

- s’assurer du nettoyage par les locataires, de leur palier et volée de marches descendantes à tour de rôle.

- assurer les visites des logements lors des propositions d’attribution ;

- être des personnes de contact à qui s’adresser pour tout problème technique en collaboration avec le département dépannage (Help Desk) et veille technique lors de leurs permanences ;

- rédiger des bons de travail pour la Régie Technique ;

- accueillir et renseigner les prestataires de services extérieurs et nos ouvriers dans le bâtiment.

A relever que le coût actuel par logement du nettoyage pour l’Hunderenveld relève à 328€ (pour 279€ au Parc du Peterbos). En outre, les concierges demeurent en permanence sur le site et assurent des services de proximité, ce qui n’est pas le cas du personnel d’entreprises extérieures (4 heures par jour !)


JOBS ETUDIANTS 2015

Pour établir des travaux de recherches et d’encodage en vue de compléter les renseignements relatifs à nos locataires, ainsi que divers travaux de classements, des étudiants(es), Mesdemoiselles Dounia Chdlaoui, Ioana Hapeci, Ophélia Noël et Monsieur Andréa Di Mascio ont été recrutés pendant les vacances estivales, à raison d’un demi mois par job. Le travail de Mademoiselle Florianne Speliers et Alexandra Polatynska a consisté en respectivement des travaux administratifs à la Régie des travaux.

A noter que tout le personnel a été informé par circulaire que des jobs étudiants ASSAM-SORELO étaient disponibles durant les vacances estivales. Priorité est en effet accordée aux enfants des membres du personnel.

FORMATION DU PERSONNEL

Dans le courant de 2015, les personnes suivantes ont suivi une formation : - Roland Rixen : gestion énergétique + formation Grundfoss ; - Bastien Herickx : matériaux durables, comment choisir (IBGE) ; - Louan Guri : rénovation haute performance + formation Grundfoss ; - Cédric Viklowski : maintenance informatique - François Noël, Vera Beny, Christophe Miclotte, Valérie Doclot, Jésus Ranéros : recyclage Croix Rouge

RATIONALISATION DU SECTEUR DU LOGEMENT SOCIAL

REPRISE DU PERSONNEL PAR LA NOUVELLE ENTITE COMENSIA

Suite aux décisions du Collège des Bourgmestre & Echevins de la Ville de Bruxelles, des discussions ont été menées de manière à revisiter les accords du Comori tout en respectant les axes fondateurs de l’accord initial (voir point - Gérance). Toujours est-il que les négociations ont abouti à un accord global qui prévoit notamment que la nouvelle entité Comensia (ex-ASSAM) reprenne l’ensemble du personnel de SORELO (hormis les concierges et APS qui suivent le patrimoine) en ce compris les postes ACS existants dans le cadre actuel.


Règlement de travail commun à ASSAM et SORELO – Modifications : approbation et procédure réglementaire Le processus de rationalisation du secteur du logement social en R.B.C. s’est accéléré en 2015. Conformément à l’accord du Comori, la SCRL ASSAM a concrétisé au cours de l’exercice 2015 la fusion par absorption des sisp, le Home Bruxellois et la Cité Moderne avec en outre, l’échange de patrimoine autre ASSAM et le Foyer Bruxellois (Lorébru). La nouvelle sisp a été mise en place fin septembre 2015, se dénomme Comensia SRCL, société coopérative de locataires. Au cours du second semestre 2015, la SCRL SORELO a concrétisé sa scission au bénéfice des Foyers Etterbeekois, Laekenois et Bruxellois, et d’Assam devenue entretemps Comensia. Les scissions sont effectives au 31 décembre 2015. Le personnel d’ASSAM et SORELO mutualisé est absolument concerné par ce processus. Le C.C.T. 32bis du 7 juin 1985 (CNT) réglemente le maintien des droits des travailleurs en cas de changement d’employeur du fait d’un transfert conventionnel entreprise (par cession, fusion, scission ou apport de branche d’activité. Le C.C.T. 32bis prévoit le transfert automatique des contrats de travail du personnel sous contrat au moment du transfert. Les conditions de travail sont maintenues telles quelles après transfert sauf si un processus préalable d’harmonisation concertée des droits individuels et collectifs des travailleurs des différentes sisp concernées par le regroupement, est entamée et aboutit à un accord. La nouvelle entité Comensia scrl constituée par l’absorption par l’ASSAM des sisp Home Bruxellois et Cité Moderne et ensuite de SORELO partie Comensia, reprend l’essentiel du personnel ASSAM-SORELO mutualisé. Celui-ci représente environ 80% du personnel de la nouvelle entité. Dans ce contexte, il a été important que le règlement de travail soit harmonisé au 1.10.2015 pour l’ensemble du personnel de la nouvelle entité et pour le personnel de SORELO qui la rejoindra, au 1er janvier 2016. La mise en place d’un règlement de travail harmonisé s’est déroulée selon un processus de concertation absolue. Au cours de l’automne 2014, un Comité de concertation s’est mis en place. Il a regroupé la direction générale, les 4 représentants élus des travailleurs ASSAM-SORELO au sein du CPPT, les collaborateurs en charge de la gestion administrative du personnel et du Conseil juridique, sans oublier la direction technique et le responsable de la régie des travaux. Le Comité s’est réuni à plusieurs reprises en vue d’établir un projet de règlement de travail harmonisé. Ce projet s’est construit au départ du RT du HB, mis à jour en juillet 2014 (secrétariat social PARTENA) et conforme donc aux dernières dispositions légales. Le Comité y a intégré toutes les mesures prises par ASSAM-SORELO tout au long du processus de mise en œuvre d’une gestion des ressources humaines (GRH) moderne et motivante (dispositif d’évaluation, régime incitatif,…). L’élaboration du RT s’est déroulée évidemment en tenant compte d’une analyse comparative des conditions et modalités de travail au sein d’ASSAM-SORELO, du HB et de la Cité Moderne.


Fin octobre 2014, le projet de RT a été soumis pour avis aux permanents syndicaux et quelques observations ont été émises. Ultérieurement, les collègues de la Cité Moderne et du Home Bruxellois, à qui le projet avait été soumis, ont émis également quelques observations. Le Comité de concertation s’est réuni une dernière fois le mercredi 4 mars 2015 et a intégré plusieurs amendements jugés pertinents. Madame Anne Kamp, avocate et juriste spécialiste du droit social au sein du bureau Field Fisher Waterhouse, contactée par nos soins, a procédé à une ultime relecture du document RT, qui a été présenté aux membres du Comité Permanent, en sa séance du 5 mars 2015, ainsi qu’aux administrateurs. In fine, les Conseils d’administration d’ASSAM en sa séance du 25 mars 2015 et de SORELO en sa séance du 26 mars 2015, ont décidé : - de marquer leur accord sur le nouveau règlement de travail qui leur est soumis, après avoir pris

connaissance de l’avis de Madame Anne Kamp et des amendements éventuels ; - de procéder ensuite à la traduction néerlandaise du RT ; - de lancer ensuite –en mai 2015- la procédure réglementaire de modification du RT. En sa séance du 27 août 2016, le Conseil a pris acte que le nouveau règlement de travail est entré en application le 1er juillet 2015, à l’issue de la procédure réglementaire en la matière. Il a été par ailleurs transmis avec tout le dossier au S.P.F. Emploi-Travail-Inspection sociale, le 23 juin 2015. La Direction générale tient à exprimer sa gratitude aux membres du Comité Permanent et du Conseil d’administration de SORELO d’avoir permis d’aboutir promptement à la mise en œuvre du nouveau règlement de travail (RT) qui constitue l’actuel R.T. du personnel de Comensia !


EVALUATION DU PERSONNEL ET CONTRAT DE GESTION S.L.R.B./SISP – Régime

des incitants/Récompense

• Evaluation du personnel : lancement de la procédure

Il y a plus dix ans, COMENSIA (ex-ASSAM) se lançait dans l’opération d’évaluation annuelle de l’ensemble du personnel. En effet, une gestion moderne des ressources humaines exige qu’un employeur évalue régulièrement ses collaborateurs de manière objective, dans le cadre d’un dialogue franc et ouvert entre évaluateur et évalué, et dans un triple souci

- de progression personnelle, - de promotion d’un climat de travail motivant - d’amélioration de la qualité des services.

Nous allons donc entamer l'évaluation pour la période s'écoulant de juillet 2015 à juin 2016, première évaluation depuis la constitution du regroupement COMENSIA, le 23 septembre 2015. Il s’agit d’une année de transition et nous devons en tenir compte. Comment s’établit l’évaluation ? L’article 36 du Règlement de Travail (R.T) indique que l’évaluation des travailleurs est effectuée, selon les modalités reprises dans l’annexe R.T.5-Règlement de l’évaluation du personnel - . L’évaluation doit obligatoirement passer d’abord – et c’est l’essentiel – par un entretien d’évolution (1ère phase) – que l’évalué peut préparer à l’aide d’un document qui lui est remis – et au cours duquel il présente son auto-évaluation eu égard à sa description de fonction, aux objectifs fixés l’année précédente et aux résultats obtenus. Au cours de cet entretien, l’évaluateur explique son point de vue préparé et argumenté sans aller trop vite aux critères d’appréciation. Ensuite évalué et évaluateur abordent la question de nouveaux objectifs à fixer conjointement dans une optique d’amélioration et de progression. Puis, au terme de l’entretien, l’évaluateur est normalement à même d’arrêter définitivement son rapport d’évaluation motivée (2ème phase). Si l’évaluateur doit préparer l’évaluation avant l’entretien d’évolution, cet entretien doit permettre à l’évalué de s’exprimer franchement. Ce n’est donc qu’au terme de l’entretien que l’évaluateur est en capacité d’établir, en toute objectivité, une évaluation reflétée par une appréciation générale exclusivement « favorable » ou « défavorable », basée sur les données du rapport. Le document est signé par l’évaluateur ainsi que par l’évalué qui peut mentionner ses observations personnelles. Enfin, le Directeur-Général contresigne tous les rapports d’évaluation. Le département GRH sous l’autorité de la direction générale coordonne l’exécution de la procédure d’évaluation. A relever aussi que seuls les membres du personnel qui ont suivi la formation d’évaluateur ou qui s’y engagent à la suivre dans un délai de 2 ans, sont habilités à intervenir. La formation de nos évaluateurs est prévue les 13 et 14 avril 2016 à Bruxelles-Formation.


Le résultat de l'évaluation sera soumis aux Conseils d'administration, en séance de juin 2016 ou d’août 2016.

• Mécanisme incitatif liée à l’évaluation.

Dans le cadre du mécanisme incitatif inscrit dans le Contrat de Gestion S.L.R.B./SISP au bénéfice des sisp, - 154 mille euros pour le regroupement COMENSIA comptabilisé en 2015 -, la sisp COMENSIA (ex-ASSAM) a, depuis de nombreuses années, réservé un montant de 250 € puis de 300 € par agent et par temps plein afin de récompenser le personnel pour le travail fourni, travail qui nous permet d’obtenir des résultats performants en matière d’objectifs. Il s’agit d’une libéralité de l’employeur. La répartition du montant a été, jusqu’en 2004, déterminée sur la base du montant forfaitaire égal pour tous. Pour éviter que l’incitant devienne un simple droit acquis pour lequel il ne faut plus faire d’efforts, COMENSIA (ex-ASSAM) a lié l'octroi individuel de l'incitant (à concurrence de 100% - 50% - 0%) à l'appréciation générale de chaque membre du personnel dans le cadre de la procédure d'évaluation annuelle. En effet, l’incitant doit être un élément motivant, accessible à chaque membre du personnel mais pour autant qu’il témoigne de son aptitude au travail et d’un esprit constructif et solidaire. A l’article 2 de l’annexe R.T.5, il est mentionné « L’évaluation du personnel poursuit les objectifs concrets suivants : a)… la ristourne ou non d’une quote-part de l’incitant octroyé par l’autorité tutélaire à la sisp dans le cadre du Contrat de Gestion SLRB/Sisp,… ». En sa séance du 24 mars 2016, le Conseil a décidé de maintenir ce mécanisme de rémunération incitative lié à l’évaluation annuelle du personnel.


GESTION DE LA PREVENTION ET DE LA PROTECTION AU TRAVAIL

Les Conseils d’administration d’ASSAM et de SORELO, en leurs séances des 26 et 27 novembre 2003, ont approuvé le rapport et les mesures prévues pour la mise en œuvre d’une gestion de la prévention et de la protection au travail.

1. Services interne et externe du P.P.T.

Tout employeur est responsable de l’approche planifiée et structurée de la Prévention et de la Protection au Travail au moyen d’un système dynamique de gestion des risques. Le service interne collabore avec le service externe, le S.E.P.P.

Les Conseils ont donc décidé de créer officiellement un S.I.P.P. et de nommer Monsieur Maurice Geraets, Directeur Technique comme conseiller en prévention d’ASSAM-SORELO. A l’issue du résultat des élections sociales du 11 mai 2012, l’organigramme est adapté comme suit :

Gestion de la Prévention et de la Protection au Travail En sa séance du 17 septembre 2012, le comité a par ailleurs approuvé le remplacement de Monsieur Maurice Geraets par Madame Anna POLATYNSKA comme conseiller en prévention suivant le planning repris dans la note du service interne du 17/09/2012.

Parmi les missions du service interne, nous relevons comme mission générale : « le service interne assiste l’employeur, les membres de la ligne hiérarchique et les travailleurs pour l’application des dispositions légales et réglementaires relatives au bien-être des travailleurs lors de l’exécution de leur travail et de toutes autres mesures et activités de prévention … » Cette mission générale reprend notamment les tâches suivantes :

Conseiller sur l’hygiène des lieux de travail et des équipements sociaux ;

Conseiller sur la rédaction des instructions par rapport à l’utilisation des équipements de travail, prévention incendie, procédure en cas de danger grave et immédiat ;


Conseiller sur la formation des travailleurs

Conseiller de manière générale l’employeur et le Comité

Etre à la disposition de l’employeur, des membres de la ligne hiérarchique et des travailleurs ;

Participation à l’élaboration des procédures d’urgence ;

Participation à l’organisation des premiers secours

organiser la collaboration et la coordination avec le service externe dans le cadre de l’analyse des risques de prévention arrêtée

Assurer dans le cadre du secrétariat du C.P.P.T. les tâches légales.

2. Comité pour la P.P.T. : Constitution

La constitution du Comité est définie dans la Loi du 4 août 1996 Chapitre VII, section II

Des Comités sont institués dans toutes les entreprises (unité technique), occupant habituellement en moyenne au moins 50 travailleurs (exception les institutions et établissements visés dans l’article 48 de la loi).

Les élections pour les Comités ont lieu dans une période définie par le Roi

Composition du Comité

Le chef de l’entreprise (Président)

Un ou plusieurs délégués effectifs et suppléments (délégués de l’employeur) – voir organigramme ci-dessus

Un certain nombre de délégués effectifs et suppléants du personnel

Mise en œuvre chez Assam et Sorelo

Les premières élections du C.P.P.T. ont eu lieu le 18 mai 2004. Les mesures les plus concrètes arrêtées par le C.P.P.T. concernent :

l’équipement du personnel ouvriers et concierges ;

la sécurité dans les ateliers avec l’achat de nouvelles machines ;

les inventaires « amiante » dans divers immeubles ;

l’installation de points de puisage E.F. et E.C.S. dans divers immeubles pour le personnel concierge ;

le suivi mensuel des accidents de travail, y compris sur le chemin du travail ;

l’établissement d’une procédure d’évacuation et les exercices annuels ;

l’organisation des premier secours et les formations des secouristes ;

les formations du personnel.

Les troisièmes élections sociales se sont déroulées le 11 mai 2012 à la satisfaction générale. A relever aussi qu’en interne, Monsieur François Noël a été chargé de la mission de coordinateur pour ces élections sociales. Le Comité pour la Prévention et la Protection du Travail se compose donc comme suit :

Représentants les travailleurs : Madame Samira CHDLAOUI (Syndicat C.S.C.) Monsieur Kris WILLOX (C.S.C.) Madame Elisabeth LUXEN (Syndicat FGTB) Monsieur Nicolae HAPECI (Syndicat FGTB) Elus suppléants : Monsieur Khalid Garando (Syndicat C.S.C.) Madame Linda DECROIX (Syndicat FGTB) Monsieur Patrick DERAUW (Syndicat FGTB) Monsieur Christophe Miclotte (C .S .C)

Les quatrièmes élections auprès de Comensia (ex-ASSAM) pour l’éléction des représentants des travailleurs au CPPT… et grande première au C.E., à savoir le Comité d’Entreprise, auront lieu le 18 mai 2016.


RELATIONS COLLECTIVES DE TRAVAIL

Par la Loi du 3 juin 2007, les travailleurs du secteur du logement social relèvent désormais pour les relations collectives de travail de la Loi du 5 décembre 1968 sur les conventions collectives de travail et les commissions paritaires (secteur privé).

La Loi du 3 juin 2007 est entrée en vigueur six mois après sa publication au Moniteur Belge le 23 juillet 2007, soit le 24 janvier 2008. Ceci impliquait que pour le 24 janvier 2008, le secteur soit rattaché à une commission paritaire existante ou à plusieurs selon le statut du personnel (employés, ouvriers, concierges) ou encore à une commission nouvelle spécifique au secteur. Cette dernière voie a été choisie.

INSTITUTION DE LA COMMISSSION PARITAIRE (C.P) n°339

Les Commissions Paritaires sont instaurées par Arrêté Royal. L’A.R. détermine la dénomination de la C.P., les personnes, les secteurs/les activités d’entreprise et le domaine territorial relevant du champ de compétence de la C.P. a) Avis publié au Moniteur Belge du 26 juillet 2007, étape préalable l’instauration d’une C.P. : Préalablement à l’institution d’une C.P., le Ministre de l’Emploi et du Travail informe les organisations professionnelles intéressées par la voie d’un avis publié au M.B.

L’avis mentionne notamment la dénomination et le champ de compétence de la C.P. Il invite les organisations intéressées à faire savoir si elles désirent être représentées et à justifier de leur représentativité. Il convie également les organisations à faire part de leurs éventuelles remarques. b) Arrêté Royal du 27 janvier 2008 instaurant la C.P. La procédure d’institution proprement dite est terminée une fois que l’A.R. instaurant la C.P. et fixant sa dénomination et sa compétence est publié au M.B.

In fine, l'A.R. du 27 janvier 2008 a été publié au Moniteur Belge le 8 février 2008 avec effet rétroactif au 24 janvier 2008. Nous relevons que la Commission Paritaire pour les sociétés de logement social est compétente pour les travailleurs en général et leurs employeurs, mais pas pour les ouvriers qui effectuent généralement des travaux de rénovation ou de construction, à distinguer des travaux d'entretien général aux bâtiments. c) Arrêté Royal fixant la composition paritaire Les C.P. sont constituées en nombre égal de représentants d’organisations patronales et de représentants d’organisations syndicales. L’administration a procédé à l’examen de la représentativité des organisations – dont l'Association du Logement Social - qui ont demandé à être représentées. Un Arrêté Royal a fixé le nombre de membres de la nouvelle C.P., soit 14 au total (représentants des employeurs et travailleurs) L'Arrêté Ministériel a désigné les mandats attribués à chaque organisation, respectivement à l'A.L.S. (2), l'U.V.C.W. (2), à la V.V.H (2) et un mandat à la VLEM.

La procédure fastidieuse d’institution de la CP 339 a donc abouti à son installation le 31 janvier 2012. L'A.L.S. - Section Construbru – dispose de deux mandats dont un a été attribué à notre Directeur qui assure la fonction de porte-parole.


NOMINATION DES MEMBRES

Par courrier du 5 décembre 2011, le Service Public Fédéral de l’Emploi, du travail de la concertation sociale a avisé notre sisp que Monsieur Jean-Louis Pirottin, Directeur Général est repris en qualité de représentant effectif des organisations d’employeurs ; en l’occurrence, il s’agit de présenter l’A.L.S., comme membre effectif de la Commission paritaire 339 pour les sociétés de logement social agréées. La prise d’effet correspond au jour de la parution de l’Arrêté Royal du 10 novembre 2011 au Moniteur Belge, soit le 5 décembre 2011. L’installation de ladite Commission 339 a eu lieu le 31 janvier 2012 !

MISSIONS DE LA COMMISSION PARITAIRE

a) Conclure des conventions collectives de travail dans les domaines les plus divers, exemples : statut de la délégation syndicale, interruption de carrière, caméras de surveillance, communications électroniques, prépension, outplacement ou reclassement professionnel, etc).

Le nouveau statut du personnel des sisp et les conventions collectives de travail ont fait l’objet d’une présentation le 12 novembre 2007 dans le cadre d’une rencontre thématique organisée par l’A.L.S.

b) Prévenir ou régler des conflits sociaux

Conseiller, s’il échet, le Gouvernement, le C.N.T.,

c) Accomplir la (les) mission(s) confiée(s) par une loi

exemple : fixation du jour de remplacement d’un jour férié coïncidant avec un jour habituel d’inactivité, ...


DÉPÔT D’UN ACCORD SOCIAL SUITE À LA CONCLUSION PAR LES PARTENAIRES

SOCIAUX D’UN PROTOCOLE D’ACCORD SECTORIEL DU 15 JANVIER 2013

Après un démarrage difficile, la Commission Paritaire 339 avait enfin trouvé un rythme de croisière qui avait permis de déboucher sur un premier accord social qui stipule :

Première étape (simultanée) A une seule et même date d'une réunion plénière de la CP 339 qui se tiendra au plus tard le 5 avril 2013 (soit exactement 16 mois après la publication au MB de la désignation des membres actuels) toutes les 4 organisations patronales et les 3 organisations syndicales signent en même temps l'accord suivant :

1. Une « cct minimale nationale » portant sur le mécanisme d'indexation et le salaire minimum sectoriel

garanti ;

2. Une « cct minimale nationale » portant sur l'installation et le fonctionnement de la délégation syndicale ;

3. A. « Demande unanime d'institution d'une sous-commission 339.01 pour les sociétés de logement social agréées de la Région flamande » + avis d'application 339.01 (siège social établi en Région flamande). + avis unanime d'octroi d'une autonomie (immédiate) à la 339.01.

4. B. Mutatis mutandis demande d'institution/avis champ d'application/avis octroi d'autonomie : 339.02 pour les SLS de la Région wallonne ;

5. C. Mutatis mutandis demande d'institution/avis champ d'application/avis octroi d'autonomie : 339.03 pour les SLS de la Région de Bruxelles-Capitale ;

6. Un protocole instituant, au sein de la CP 399, un « groupe de travail paritaire national » portant sur la sécurité et le bien-être au travail, précisant clairement : le nombre de membres par organisation représentées en CP 339, le mode de proposition par ces mêmes organisations, la désignation d'un président, une définition de mission claire(*), le calendrier de communication des conclusions et propositions du groupe de travail à la CP 339 aux fins de validation (*) la formule envisagée actuellement « pas de conclusion d'une cct, mais plutôt la formulation des propositions concrètes d'initiatives de sensibilisation (étayées paritairement et par des informations de terrain) en matière de sécurité et bien-être au travail pour les travailleurs des sociétés de logement social agréées ».

7. Un protocole instituant, au sein de la CP 339, un « groupe de travail paritaire national », portant sur la classification analytique des fonctions et, éventuellement, des barèmes minima y afférents, précisant clairement : le nombre de membres par organisation représentée en CP 339, le mode de proposition par ces mêmes organisations, la désignation d'un président, une définition de mission claire, le calendrier de communication des conclusions et propositions du groupe de travail à la CP plénière 339 aux fins de validation ;

Deuxième étape : En tant que partie intégrante de cet accord, toutes les 4 organisations patronales et les 3 organisations syndicales représentées actuellement au sein de la commission paritaire principale s'engagent à ce que, dès les réunions d'installations des sous-commissions 339.01 ; 339.02 et 339.03 à créer, ces sous-commissions paritaires approuvent, la création immédiate, chacune en leur sein, de : 1. un (ou 2) groupe(s) de travail paritaire(s) en vue de préparer l'institution d'un fonds de formation régionale, ainsi que d'un fonds social régional.

Un groupe de travail technique paritaire en vue de préparer la signature d'un protocole de travail régional de leur sous-commission paritaire, concernant les modalités d'application pratiques du système de « congé éducation payé » conformément aux cct's du Conseil National du Travail. Malheureusement ce protocole d’accord sectoriel n’a pu se concrétiser, ni en 2013 ni en 2014 et non plus en 2016 faute d’une volonté d’entente concernant l’installation et le fonctionnement d’une délégation syndicale ; à revoir en 2015 !


ANNEXE 1 : APPROBATION DU BILAN DU COMPTE DE RESULTAT ET NOMINATION STATUTAIRES

Nous vous demandons d’approuver par un vote spécial le bilan et le compte de résultats tels qu’ils vous sont soumis. L'année comptable se solde par une perte de 562.631,79€. Eu égard au bénéfice reporté de 2.950.063,50 €, du prélèvement sur bénéfice de 143.010,44 € opéré pour l’augmentation de capital, d'une affectation à la réserve disponible de 156.135,82 €, le bénéfice comptable reporté au 31 décembre 2015 s'élève à 2.088.285,45 €. La réserve disponible cotisation de solidarité, ayant également été utilisée à concurrence 17.550,00 € pour l'augmentation du capital, se monte après affectation à 465.300,22 €. Ensuite, vous avez :

à vous prononcer par un vote spécial sur la décharge à donner aux administrateurs et

commissaires-réviseurs.

à procéder aux nominations statutaires : les mandats d’administrateurs de Monsieur Guy Levacq et de Monsieur Claude Simonis sont mis à disposition. Conformément aux statuts, ces mandataires sont rééligibles.

1000-Bruxelles, le 2 mai 2016 Le Directeur Général, Le Président, ir J.L. Pirottin V. DOUMIER


ANNEXE 2 : CONSEIL D’ADMINISTRATION

Président

Chevalier Vincent Doumier

Vice-Présidents

Monsieur Hubert Catteeuw Monsieur Guy Levacq

Comte Amaury de Liedekerke

Administrateurs(-rices)

Monsieur Kamal Adine – représentant la Commune d’Anderlecht Madame Elisabeth Bastin

Madame Carine Coppieters Monsieur Michel Lecomte

Monsieur Joël Riguelle – représentant la Commune de Berchem-Sainte-Agathe Monsieur Claude Simonis

Monsieur Julien Tubier Madame Sara Vander Velde

Monsieur André Van Vlaenderen Monsieur Marcel Weyland

Experts Invités COCOLO

Comte Jean-Michel d’Ursel Monsieur Yves Hendrickx, Président Monsieur Luc Laurent Madame Gabrielle Genet Monsieur Robert Herzeele Monsieur Henri Hoogstein

Baronne Sybille le Clément de Saint-Marcq

Directeur Général

Monsieur ir Jean-Louis Pirottin

Monsieur Pierre Hargot (1er adjoint) Monsieur Stéphane Van Larebeke (2ème adjoint)

DéléguéE Sociale

Madame Caroline Gerardi


ANNEXE 3 : LISTE DES COOPERATEURS – PARTS SOCIALES

Catégorie A - Locataires 13.214

Catégorie B - Publics

La Région de Bruxelles-Capitale 3.624

Commune d'Anderlecht 1.385

Commune de Schaerbeek 663

Commune de Berchem 613

Le CPAS de Berchem-Ste-Agathe 55

Commune de Jette 52

Le Crédit Ouvrier s.a. 44

Commune d'Etterbeek 42

Commune de Saint-Gilles 40

La Société Régionale du Crédit au Logement s.a. 6

Commune d'Ixelles 3

Le Fond du Logement de la Région Bruxelloise s.c.r.l. 2

Notre Foyer s.a. 1

TOTAL 6.530

Catégorie C - Particuliers

Baron Tanguy le Clément de Saint-Marcq 2.233

Monsieur Vincent DOUMIER 1.936

Monsieur Noël BIEBUYCK 812

Monsieur Edouard NIHOUL 430

Monsieur Gérard ANNEET 215

Madame Carine COPPIETERS 215

Comte Jean-Michel d'URSEL 172

Comte Amaury de LIEDEKERKE 129

Monsieur Claude SIMONIS 100

Monsieur Francis DE HONDT 86

Comte Alain de Borchgrave d’Altena Merghelynck 43

Monsieur Axel GOUMET 26

Monsieur Christian DEGROUX 15

Monsieur Jean-Pierre COENEN 9

Monsieur Robert DE GEEST 8

Monsieur Robert HERZEELE 9

Baron Xavier le Clément de Saint-Marcq 9

Monsieur Philippe DEVUYST 5

Monsieur Michel DEPAUE 1

Monsieur Thierry LAHAYE 1

Monsieur Luc LAURENT 1


Monsieur Guy LEVACQ 2

Monsieur Bernard MIGNEAUX 1

Monsieur Joseph MOTTARD 1

Madame Anne VAN MONTAGU 1

Monsieur Joseph GILLES 1

TOTAL 6.461

Catégorie D - Personnel

Monsieur Jean-Louis PIROTTIN 542

Madame Maria DI MASCIO 103

Monsieur Maurice GERAETS 103

Monsieur Stefaan BRUNEEL 17

Monsieur Patrick DERMAUT 17

Monsieur Philippe VERMOESEN 9

Monsieur Frans GYPERS 9

Madame Evelyne DECROLY 9

Madame Marie-Henriette DEVILLE 8

Madame Linda BEAUSSART 6

Madame Vera BENY 6

Madame Samira CHDLAOUI 6

Madame Valérie DOCLOT 6

Monsieur François NOEL 6

Monsieur Jésus RANEROS 6

Monsieur Kris WILLOCX 6

Monsieur Amin BALOULA 5

Monsieur Luc BEQUET 5

Monsieur Mimoun BOURBIH 5

Madame Mihaela CIRSTEA 5

Monsieur Jean-François DE HOLLOGNE 5

Madame Linda DECROIX 5

Madame Christina DIMOPOULOU 5

Monsieur Mattéo GELSI 5

Madame Karima IABKRIMA 5

Monsieur Christophe MICLOTTE 5

Madame Lucienne VAN MOL 5

Monsieur Djibril AHRACMAN 5

Monsieur Jean-Claude VERLEYSEN 5

Monsieur Pierre HARGOT 1

Monsieur Pierre GEERAERTS 1

TOTAL 926

Parts en déshérence

81 personnes pour 145

TOTAL GENERAL A-B-C-D + parts en déshérence 27.276 parts sociales


ANNEXE 4 : BILAN ET COMPTES DE RESULTAT RAPPORT DU REVISEUR D’ENTREPRISE


N°

BILAN APRES REPARTITION

Codes Exercice

ACTIF

ACTIFS IMMOBILISES 20/28 122.453.511

Frais d'établissement 20

Immobilisations incorporelles 21 81.856

Immobilisations corporelles 22/27 122.249.227

Terrains et constructions 22 117.381.449

Installations, machines et outillage 23 39.358

Mobilier et matériel roulant 24 146.173

Location-financement et droits similaires 25

Autres immobilisations corporelles 26 719.513

Immobilisations en cours et acomptes versés 27 3.962.734

Immobilisations financières 28 122.428

Entreprises liées 280/1

Participations 280

Créances 281

Autres entreprises avec lesquelles il existe un lien de

participation 282/3 1.981

Participations 282 1.981

Créances 283

Autres immobilisations financières 284/8 120.447

Actions et parts 284

Créances et cautionnements en numéraires 285/8 120.447

ACTIFS CIRCULANTS 29/58 5.564.238

Créances à plus d'un an 29

Créances commerciales 290

Autres créances 291

Stocks et commandes en cours d'exécution 3 92.924

Stocks 30/36 92.924

Approvisionnements 30/31 92.924

En-cours de fabrication 32

Produits finis 33

Marchandises 34

Immeubles destinés à la vente 35

Acomptes versés 36

Commandes en cours d'exécution 37

Créances à un an au plus 40/41 2.424.302

Créances commerciales 40 426.446

Autres créances 41 1.997.856

Placements de trésorerie 50/53 3.484

Actions propres 50

Autres placements 51/53 3.484

Valeurs disponibles 54/58 2.823.358

Comptes de régularisation 490/1 220.170

TOTAL DE L'ACTIF 20/58 128.017.749

0403 .302.046


N°

Codes Exercice

PASSIF

CAPITAUX PROPRES 10/15 34.730.508

Capital 10 497.263

Capital souscrit 100 655.180

Capital non appelé 101 157.917

Primes d'émission 11 447.778

Plus-values de réévaluation 12 109.276

Réserves 13 7.854.012

Réserves légale 130 176.794

Réserves indisponibles 131 218

Pour actions et parts 1310

Autres 1311 218

Réserves immunisées 132 6.254.790

Réserves disponibles 133 1.422.210

Bénéfice (perte) reporté(e) (+)(-) 14 2.088.286

Subsides en capital 15 23.733.893

Avances aux associés sur répartition de l'actif net 19

PROVISIONS ET IMPOTS DIFFERES 16 6.195.361

Provisions pour risques et charges 160/5 4.458.700

Pensions et obligations similaires 160

Charges fiscales 161

Grosses réparations et gros entretien 162 4.246.612

Autres risques et charges 163/5 212.088

Impôts différés 168 1.736.661

DETTES 17/49 87.091.880

Dettes à plus d'un an 17 80.354.134

Dettes financières 170/4 80.141.652

Emprunts subordonnés 170

Emprunts obligatoires non subordonnés 171

Dettes de location-financement et assimilés 172

Etablissements de crédit 173

Autres emprunts 174 80.141.652

Dettes commerciales 175

Fournisseurs 1750

Effets à payer 1751

Acomptes reçus sur commandes 176

Autres dettes 178/9 212.482

Dettes à un an au plus 42/48 6.650.162

Dettes à plus d'un an échéants dans l'année 42 2.834.975

Dettes financières 43

Etablissements de crédit 430/8

Autres emprunts 439

Dettes commerciales 44 2.036.479

Fournisseurs 440/4 2.036.479

Effets à payer 441

Acomptes reçus sur commandes 46

Dettes fiscales,salariales et sociales 45 627.163

Impôts 450/3 169.392

Rémunérations et charges sociales 454/9 457.771

Autres dettes 47/48 1.151.545

Comptes de régularisation 492/3 87.584

TOTAL DU PASSIF 10/49 128.017.749

0403 .302.046


N°

Codes Exercice

COMPTE DE RESULTATS

Ventes et prestations 70/74 17.370.495

Chiffre d'affaires 70 14.532.718

Productions immobilisées 72 361.165

Autres produits d'exploitation 74 2.476.612

Coût des ventes et prestations 60/64 17.179.029

Approvisionnements et marchandises 60 367.840

Achats 600/8 361.132

Stocks 609 6.708

Services et biens divers 61 6.210.648

Rémunérations et charges sociales et pensions 62 4.043.289

Amortissements et réductions de valeur 630 4.925.283

Réductions de valeurs sur cr commerciale 631/4 68.022

Provisions pour risques et charges 635/7 282.625

Autres charges d'exploitation 640/8 1.281.322

Autres risques et charges 649

Bénéfice (Perte) d'exploitation (+)(-) 9901 191.466

Produits financiers 75 1.146.009

Produits des immobilisations financières 750

Produits des actifs circulants 751 68.300

Autres produits financiers 752/9 1.077.709

Charges financières 65 1.581.865

Charges des dettes 650 1.578.865

Réductions de valeur sur actifs circulants 651

Autres charges financières 652/9 3.000

Bénéfice (Perte) d'exploitation (+)(-) 9902 -244.390

Produits exceptionnels 76 5.870.482

Reprises d'amort.et reductions de val. sur immob incorp. et corporelles 760 13.002

Reprises de réductions sur immobilisations financières 761

Reprises de provisions pour risques et charges 762

Plus-values sur réalisation d'actifs immobilisés 763 5.741.604

Autres produits exceptionnels 764/9 115.876

Charges exceptionnelles 66 629.013

Amort et red de valeur except.sur immob incorp et corporelles 660 7.299

Réductions de valeur sur immobilisations financières 661

Provisions pour risques et charges exceptionnels 662

Moins-values sur réalisations d'actifs immobilisés 663 7.775

Autres charges d'exceptionnels 664/8 613.939

Bénéfice (Perte) de l'exercice avant impôts (+)(-) 9903 4.997.079

Prélèvements sur impôts différés 780 65.488

Transferts aux impôts différés 680 287.079

Impôts sur le résultats 67/77 54.884

Impôts 670/3 54.884

Régularisations d'impôts et reprises de provisions fiscales 77 6.000

Bénéfice (Perte) de l'exercice (+)(-) 9904 4.726.604

Prélèvements sur les réserves immunisés 789 165.288

Transferts aux réserves immunisées 689 5.454.523

Bénéfice (Perte) de l'exercice à affecter (+)(-) 9905 -562.631

0403 .302.046


N°

Codes Exercice

AFFECTATIONS ET PRELEVEMENTS

Bénéfice à affecter (+)(-) 9906 2.387.432

Bénéfice ( perte ) de l'exercice à affecter (+)(-) 9905 -562.631

Bénéfice ( perte ) reportée de l'exercice précédent (+)(-) 14P 2.950.063

Prélèvements sur les capitaux propres 791/2

Sur le capital et primes d'émissions 791

Sur les réserves 792

Affectations aux capitaux propres 691/2 299.146

Au capital et aux primes d'émission 691 143.010

A la réserve légale 6920

Aux autres réserves 6921 156.136

Bénéfice ( perte ) à reporter (+)(-) 14 2.088.286

0403 .302.046

Documents

comensia.be€¦ · Fonds de Roulement ... Dossier 1 : ascenseu sis dans l’immeuble ue de osnie 92 à Saint -Gilles ... 38. BERCHEM-SAINTE-AGATHE