22
Министерство общего и профессионального образования Российской Федерации Рыбинская государственная авиационная технологическая академия Кафедра экономики ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие Рыбинск 1999

Экономика недвижимости: Учебное пособие

Embed Size (px)

Citation preview

Министерство общего и профессионального образования Российской Федерации

Рыбинская государственная авиационная технологическая академия

Кафедра экономики

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Рыбинск 1999

2

Введение. Развитие рынка недвижимости в России как фактор формирования бизне-

са в сфере операций с недвижимостью и создания среды для инвестиций особо-го типа.

Сущность недвижимости, её состав. Определение недвижимости. Объек-ты недвижимости: земельный участок; жилое помещение; нежилое помещение; предприятие; здание и сооружение; участок лесного фонда; воздушные, мор-ские суда и суда внутреннего пользования, подлежащие государственной реги-страции.

Классификация недвижимости: жилая, коммерческая, в т. ч. собственно коммерческая и индустриальная.

Рынок недвижимости и его специфика.

Категория недвижимости. Характерные черты недвижимости как физиче-ского тела: стационарность; уникальность и неповторимость; длительность соз-дания; долговечность.

Специфика недвижимости как товара: - специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на неё; боле низкая, по сравнению с другими товарами ликвидность).

Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка. Особенности рынка недвижимости: высокий уровень трансакционных издержек; ограничен-ная возможность саморегулирования рынка посредством ценного механизма; локальный характер; ограниченное количество продавцов и покупателей; мень-шая, по сравнению с другими рынками, эластичность спроса и предложения; менее открытый характер информации о рынке. Рынок недвижимости – менее совершенный, чем другие.

Операции на рынке недвижимости. Состав и функции профессиональных участников рынка недвижимости.

Основы анализа рынка недвижимости. Исследование факторов, определяющих спрос и предложение на рынке.

Анализ окружения недвижимости; сравнительный анализ типов недвижимости. Исследование рисков. Анализ конкурентной среды рынка.

Регистрация недвижимости и прав на неё. Основные функции системы регистрации прав на недвижимость. Порядок регистрации недвижимости в со-ответствии с ГК РФ.

Оценка недвижимости. Необходимость и цели оценки.

Оценка недвижимости как часть проблемы оценки бизнеса. Основные понятия оценки бизнеса. Особенности недвижимости как объекта оценки.

Виды стоимости недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость не-движимости. Виды стоимости недвижимости: объективная стоимость, рыноч-

3

ная стоимость, инвестиционная стоимость, текущая стоимость, ликвидационная стоимость.

Принципы оценки недвижимости. Принципы, основанные на представле-ниях собственника (пользователя): полезности, замещения, ожидания. Принци-пы, связанные с эксплуатацией собственности: вклада, остаточной продуктив-ности, предельной производительности, сбалансированности (пропорциональ-ности). Принципы, обусловленные действием рыночной среды: соответствия, зависимости от внешней среды, конкуренции, изменения стоимости, экономи-ческого разделения. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использо-вания.

Подходы и методы оценки недвижимости. Доходный подход. Метод дис-контирования денежных потоков, метод капитализации. Сравнительный (ры-ночный) подход. Метод рынка капитала, метод сделок.

Затратный подход. Метод чистых активов. Метод ликвидационной стои-мости.

Определение стоимости отдельных объектов недвижимости. Составление сертификата об оценке недвижимости.

Финансирование недвижимости.

Получение дохода от недвижимости – главная цель её финансирования. Собственные и заёмные средства в инвестировании недвижимости, их соотно-шение. Основные методы финансирования недвижимости. Ипотечное кредито-вание, сущность ипотеки, её формы.

Тематический обзор.

Понятие и состав недвижимости.

«К недвижимым вещам / недвижимое имущество, недвижимость / отно-сятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без сораз-мерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние на-саждения, здания, сооружения» /Гражданский Кодекс Российской Федерации, 1994, ст.130/ .Это понятие недвижимости без существенных изменений сущест-вует на протяжении многих лет. Но с изменениями в экономическом строе Рос-сии, с возрождением частной собственности как основы хозяйственной системы страны понятия «недвижимое имущество», «недвижимая собственность» при-обретают значение не просто экономико-юридических терминов, отношение к недвижимости становится фактором, влияющим на благосостояние людей, а сама она все больше вовлекается в рыночный оборот, становится одним из сек-торов рыночной экономики, но этот сектор рынка существенно отличается от других, что связано со спецификой недвижимости как физического тела и как товара.

4

Недвижимость играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества, так как она представляет собой важнейший эко-номический ресурс и является пространственной средой, в которой осуществ-ляется любая человеческая деятельность.

Отличительные черты недвижимости и особенности рынка недвижимо-

сти. К основным специфическим признакам недвижимости как физического тела относятся: * уникальность и неповторимость; * стационарность; * длительность создания и долговечность. Из специфических черт недвижимости как физического тела вытекают ее осо-бенности как товара и особенности рынка недвижимости. Это: * специфический характер оборота недвижимости / через оборот прав на нее/; * высокий уровень трансакционных издержек /издержек сделок на рынке/ ; * более низкая, по сравнению с другими товарами, ликвидность; * ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством цено-вого механизма; * формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количест-ва продавцов и покупателей; * арена взаимодействия спроса и предложения - не национальная экономи-ка в целом, а регион.

Исходя из этих особенностей, можно сформулировать главную специфи-ческую черту рынка недвижимого имущества: рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной эко-номики.

Типы недвижимости и их сравнительная характеристика.

Принято разделять жилую и коммерческую недвижимость. В свою оче-

редь, коммерческая недвижимость подразделяется на собственно коммерче-скую, приносящую доход, и создающую условия для его получения - индустри-альную. Различные типы недвижимости обладают своими особенностями как объекты инвестирования.

5

Инвестиционные характеристики жилой и коммерческой недвижимости.

Характеристики Жилая недвижимость Коммерческая недви-жимость

Соотношение размер кредита- стоимость

Высокое Низкое

Ликвидность Относительно высокая Относительно низкая Зависимость от состоя-ния региональной эко-номики

Низкая Высокая

Риск Низкий Относительно высокий Возможность привлече-ния инвестирования

Высокая Относительно низкая

Регистрация недвижимости.

Объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, порядок ко-торой установлен ст. 131 ГК РФ. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение под-лежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреж-дениями юстиции. Регистрации подлежат следующие права: собственности, хо-зяйственного ведения, оперативного управления ипотека и т. д. В случаях, пре-дусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией возможно осу-ществление специальной регистрации. Система регистрации прав на недвижи-мость должна выполнять две основные функции: во-первых, она должна обес-печить условия для нормального функционирования системы налогообложе-ния, во-вторых, это обеспечение прав собственности и иных вещных прав на недвижимость, точное определение этих прав и создание гарантий, как для со-временных, так и для потенциальных владельцев недвижимости., защита собст-венников и других лиц, имеющих права на недвижимость. Процесс регистрации состоит из следующих этапов: • формирование объектов недвижимости; • присвоение кадастрового номера; • выдача свидетельства о собственности.

Основные понятия оценки недвижимости

Оценка любого объекта стоимости представляет собой упорядоченный, целена-правленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в данный момент времени в условиях конкретного рынка.

6

Оценка недвижимости имеет важное значение для продавца и покупателя при определении обоснованной цены сделки, для кредиторов - при принятии реше-ния о кредите, для страховой компании- при возмещении ущерба, при заключе-ния арендного договора, в целях налогообложения и т.д.

Виды стоимости.

Стоимость-это деньги или денежный эквивалент, который покупатель го-тов обменять на какой- либо товар, мера того, сколько гипотетический покупа-тель готов будет заплатить за оцениваемую собственность. Стоимость не равно-значна затратам. Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы соз-дать объект собственности, аналогичный оцениваемому. Стоимость отличается от затрат, так как учитывает большее количество ценообразующих факторов.

Стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в обмене - цена, которая будет преобла-дать на свободном, открытом и конкурентном рынке при уравновешивании спроса и предложения. Ее иногда называют объективной стоимостью, т.к. она основана на рассмотрении экономических факторов. Наиболее часто исполь-зуемая стоимость в обмене - это рыночная стоимость. Рыночная стоимость- наиболее вероятная цена в точно определенных средствах платежа, которую можно выручить за имущество на конкретном и открытом рынке, имея доста-точно времени, при соблюдении всех правил честной продажи, при том, что по-купатель и продавец преследуют свои личные интересы, поступают продуман-но, хорошо информированы относительно рынка , причем на сделку не влияют неподобающие факторы. Рыночная стоимость- это идеальный стандарт, кото-рый не всегда достижим. Рыночная стоимость может быть определена только на конкретную дату. Если определяется цена рыночной продажи - это наиболее вероятная в данных условиях продажная цена, цена ликвидации. Стоимость в пользовании - ценность имущества для конкретного пользователя, поэтому ее иногда называют субъективной стоимостью. Одна из форм стоимости в пользо-вании – инвестиционная стоимость - стоимость оцениваемого объекта для кон-кретного инвестора.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется количеством, каче-ством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект будет приносить. Пересчитанная в единую сумму на сегодняшний день, она называется текущей стоимостью.

Подходы и методы, применяемые оценщиком, зависят от экономических

особенностей оцениваемого объекта, особенностей, целей и принципов оценки. Принципы оценки недвижимости.

7

Выделяют три группы взаимосвязанных принципов оценки недвижимости: • основанные на представлениях собственника; • связанные с землей, зданиями, сооружениями; • обусловленные действием рыночной среды.

Первая группа принципов. Принцип полезности - чем больше объект недвижимости может удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. С точки зрения пользова-теля стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на ана-логичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, неразумно платить за объект больше, чем может стоить создание такого же нового объекта в при-емлемые сроки. Еще один аспект применения принципа полезности - если ин-вестор изучает поток дохода, то максимальная цена определяется путем изуче-ния других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При этом замещающий объект не обязательно должен быть точной копией, но дол-жен быть похож на оцениваемый объект. Например, цена на кондитерскую фабрику сравнивается с ценами на аналогичные предприятия, например, на фабрики, производящие печенье, пастилу, пряники, хлеб. Отсюда выделяется принцип замещения - максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с такой же полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки - принцип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее объекта важны, но его экономическую оценку определяет его будущее. Полезность любого объек-та определяется тем, во сколько сегодня оцениваются будущие выгоды от не-го. На оценку объекта недвижимости влияют предполагаемая отдача от его ис-пользования и ожидаемая выручка от его перепродажи. Принцип ожидания за-ключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, кото-рые могут быть получены в будущем от владения предприятием.

Вторая группа принципов связана с землей, зданиями и сооружениями. Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факто-рами производства - землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доход-ность объекта - результат действия всех этих факторов. Каждый фактор должен быть оплачен из дохода, создаваемого данной деятель-ностью. Т.к. земля физически недвижна, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользова-ния земельным участком его собственнику. Остаточная продуктивность земли определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на осталь-ные факторы. Это принцип остаточной продуктивности.

8

Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого положения вытекает принцип предель-ной производительности./принцип вклада./ По мере добавления ресурсов к ос-новным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, но после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, но замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добав-ленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода.

Принцип сбалансированности /пропорциональности/.Если к земле при-ложено слишком мало факторов, то площадь недоиспользуется. Если слишком много - земля перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в опреде-ленном соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были мак-симальными.

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стои-мость объекта собственности. Третья группа факторов обусловлена действием рыночной среды. Прежде всего, это соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложе-ние в равновесии, то цены стабильны. Если спрос превышает предложение , то цены могут превысить стоимость и наоборот, если на рынке много предпри-ятий-банкротов, то цены на их имущество будут ниже реальной стоимости. Полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту по-лезность прежде всего через цену. Если объект соответствует рыночным стан-дартам, цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения, если же объект не соответствует требованиям рынка, на него будет установлена бо-лее низкая цена. Это принцип соответствия- объекты, не соответствующие тре-бованиям рынка по оснащенности, уровню доходности и т.д., скорее всего, бу-дут оценены ниже среднего.

На ценообразование влияет конкуренция. Принцип конкуренции: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то в будущем прибыли умень-шатся либо за счет увеличения предложения, либо увеличится фактор риска, что тоже приведет к уменьшению доходов.

Стоимость недвижимости определяется также и внешними факторами - состоянием внешней среды, политической и социально-экономической обста-новкой в стране. Отсюда принцип зависимости от внешней среды.

Изменение политических, экономических и социальных условий влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. От-сюда принцип изменения стоимости, стоимость должна измеряться на опреде-

9

ленную дату. Спрос на рынке, местоположение объекта недвижимости и другие факторы оказывают влияние на оценку.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - синтез принципов всех трех групп. Должен быть принят разумный и возможный вари-ант использования, который обеспечит наивысшую текущую стоимость, опре-деленную на эффективную дату оценки, т.е. тот вариант использования, кото-рый является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости объекта недвижи-мости.

Этапы оценки недвижимости

1.Определение задачи; 2.Составление плана оценки; 3.Сбор и проверки информации; 4.Применение уместных подходов к оценке; 5.Согласование; 6.Отчет о результатах оценки стоимости.

Подходы и основные методы оценки недвижимости.

Подходы к оценке недвижимости Основные методы оценки

Доходный Капитализации доходов Дисконтирования денежных потоков

Сравнительный /рыночный/ Метод сравнения продаж /метод сделок/ Метод валового рентного мультипликатора.

Затратный Метод техники остатка /для земли/ Метод сравнительной единицы Метод поэлементного расчета Индексный способ оценки

Доходный подход к оценке недвижимости.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется текущей /сегодняшней/ стоимостью доходов, которые будут получены в различные пе-риоды времени в будущем. Денежная единица, полученная в будущем, стоит меньше, чем та же денежная единица, полученная сегодня. Поэтому для оценки текущей стоимости будущих поступлений необходимо привести их к сопоста-вимому виду. Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к со-поставимому виду /временная оценка денежных потоков/ основано на исполь-зовании шести функций сложного процента: накопленная сумма единицы /колонка 1/, накопление денежной единицы за период /кол.2/, фактор фонда

10

возмещения /кол.3/, текущая стоимость единицы /кол.4./,текущая стоимость ан-нуитета /кол.5/, взнос на амортизацию денежной единицы /кол.6/. [2.4;2.6]

Теория и практика использования этих функций основаны на следую-

щих положениях: • Денежный поток-это денежные суммы, возникающие в определенной хро-

нологической последовательности. • Денежный поток, в котором все суммы равновеликие, называется аннуите-

том. • Суммы денежного потока возникают через одинаковые промежутки време-

ни, называемые периодом. • Доход, получаемый на инвестированный капитал, присоединяется к основ-

ному капиталу. • Временная оценка денежных потоков учитывает риски, связанные с инве-

стированием. • Чем выше уровень риска, тем выше должна быть ставка дохода на вложен-

ный капитал. Ставка дохода на капитал- это процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.

В связи с тем, что сложный процент применяется очень широко, разрабо-таны и приведены в литературе [2.4;2.6] стандартные таблицы, содержащие предварительно рассчитанные факторы сложного процента, которые и приме-няются для корректировки стоимости недвижимости.

Доходный подход к оценке недвижимости основан на оценке текущей /сегодняшней/ стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесет эксплуатация и перепродажа /реверсия/ объекта недвижимости. Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, рав-ную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

-сумму будущих доходов; -время получения дохода; -продолжительность периода получения дохода. Доходный подход основан на принципах ожидания и замещения. При оп-

ределении стоимости объекта недвижимости исходят из предположения, что потенциальный инвестор не заплатит больше, чем текущая стоимость будущих доходов, а собственник не продаст недвижимость по цене ниже текущей стои-мости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия сторо-ны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Доходный подход при оценке недвижимости включает два метода: метод капитализации доходов /прямой капитализации/ и метод дисконтированных де-нежных потоков. При применении доходного подхода используются финансо-вые отчеты собственника - упрощенный баланс и отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для анализа всех статей доходов и рас-

11

ходов, и анализируются текущие ставки и тарифы, существующие на рынке недвижимости для сопоставимых объектов.

Метод капитализации доходов. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации доходов:

1. Оценивается потенциальный валовой доход- доход, который можно получить от недвижимости при стопроцентном использовании без учета потерь и расходов/ПВД/. Например, при сдаче недвижимости в аренду это величина арендной платы, в этом случае ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и величины арендной ставки. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуника-ций, срока аренды и т.д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. ПВД за вычетом потерь дает ве-личину действительного валового дохода /ДВД/.

3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оценивае-мой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операцион-ными расходами. Они делятся на условно- постоянные, условно - переменные, или эксплуатационные, и расходы на замещение, или резервы. К условно- по-стоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуата-ционной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг /например, страховые платежи/.К условно- переменным относятся расходы, размер кото-рых зависит от уровня предоставляемых услуг и степени эксплуатационной за-груженности объекта. К ним относятся коммунальные расходы, расходы на со-держание территории, расходы на управление, заработную плату обслуживаю-щего персонала и т.д. К расходам на замещение относятся расходы на перио-дическую замену быстроизнашивающихся компонентов - кровли, покрытия по-ла, сантехники, электроарматуры.

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход /ЧОД/ пу-тем уменьшения ДВД на величину операционных расходов/за исключением амортизационных отчислений/.

5. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов его определения:

• метод кумулятивного построения; • метод определения коэффициента капитализации с учетом

возмещения капитальных затрат; • метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной

группы; • метод прямой капитализации.

В настоящем методическом пособии будут рассмотрены только два метода - кумулятивного построения и прямой капитализации.

12

Метод кумулятивного построения. Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух состав-ляющих: 1.ставки доходов на инвестиции, или ставки доходов на капитал - ком-пенсации, которая должна быть назначена инвестору за ценность денег с уче-том фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными ин-вестициями, и 2.нормы возврата /возмещения капитала/, под которой понимает-ся погашение суммы первоначальных платежей /этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость части объекта. Ставка дохода на капитал включает в себя: • безрисковую ставку дохода; • премию за риск; • премию за низкую ликвидность недвижимости; • премию за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода используется в качестве базовой, к которой

добавляются остальные составляющие. Для определения безрисковой ставки дохода можно пользоваться как среднеевропейскими, так и российскими пока-зателями по безрисковым операциям. В случае использования среднеевропей-ских показателей к безрисковой ставке добавляется премия за риск инвестиро-вания именно в данную страну. Российские показатели берутся исходя из став-ки на государственные облигации, или, что предпочтительнее, ставок по ва-лютным депозитам банков высшей категории надежности.

Премия за низкую ликвидность. Недвижимость относительно низколик-видна; особенно высокой должна быть эта премия в странах со слабо развитой ипотекой.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем сложнее и рискованнее ин-вестиции, тем более квалифицированного управления они требуют.

Метод прямой капитализации.

В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по форму-

ле: V=Y/R , где V- стоимость оцениваемого актива; Y-ЧОД; R- коэффициент капитализации. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значениям ЧОД

сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капи-тализации. Определенный по формуле коэффициент называется общим. Эта формула используется в том случае, когда перепродажа осуществляется по це-не, равной первоначальным инвестициям, и нет необходимости включать в ко-

13

эффициент надбавку за возмещение капитала, а также, если прогнозируется по-ступление равновеликих доходов.

Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцени-ваемой. Сопоставимая недвижимость продана за 325000 у.е., а ЧОД составил 30000 у.е. По формуле R=30000: 325000=0, 09, или 9%.

6. Стоимость недвижимости определяется делением ЧОД на R, т.е. ре-

зультат четвертого этапа делится на результат пятого этапа. Достоинства метода капитализации доходов /прямой капитализации/: • простота расчетов; • небольшое количество предположений; • отражение состояния рынка. Метод неприменим, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект не находится в режиме стабильного функционирования /строительство или ре-конструкция/ или подвергся серьезным разрушениям /например, пожар/.

Метод дисконтированных денежных потоков.

При использования этого метода стоимость объекта недвижимости опре-деляется по формуле:

N

V= Σ niCFn

)1( +

n = 0 Где n-порядковый номер периода получения денежного потока, n=0…..N СFn- денежный поток в n-й период;

i- ставка дисконта. Основные этапы использования метода. 1.Составляется прогноз и моделируются денежные потоки на весь период функционирования объекта /прогнозный период/ 2. Определяется реверсионная стоимость объекта - выручка от перепродажи

объекта недвижимости в конце периода владения; 3. Определяется стоимость объекта; 4. Денежные потоки и реверсионная стоимость дисконтируются в текущую

стоимость объекта недвижимости / на момент оценки/. Достоинства метода дисконтированных денежных потоков:

• Он считается лучшим теоретическим методом; • Учитывает динамику рынка; • Учитывает структуру доходов и расходов; • “Работает”, когда доход и рынок не стабильны;

14

• “Работает”, когда объект находится в стадии строительства или рекон-струкции.

Недостатки метода: • Вероятность ошибок в прогнозировании: • Сложность; • Силен фактор “симпатии” оценщика.

Сравнительный / рыночный / подход.

Сравнительный подход к оценке недвижимости включает два метода: сравне-ния продаж и валового рентного мультипликатора. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объ-ектов недвижимости за последние 3 - 6 месяцев. Основополагающим принци-пом этого метода является принцип замещения. Этот метод объективен только в том случае, если имеется достаточное количество достоверной и сопостави-мой информации по недавно прошедшим сделкам. Он требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов: 1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами- анало-

гами производится по двум компонентам: единицам сравнения и элементам сравнения. При этом могут применяться различные единицы сравнения, напри-мер, цена за 1 га для больших массивов сельскохозяйственного назначения, жи-лищного и промышленного строительства; цена за 1 квадратный метр в центрах городов, для офисов; цена за единицу, приносящую доход: в спортивных ком-плексах, ресторанах, театрах - это одно посадочное место; в гаражах и на авто-стоянках - место парковки одного автомобиля и т.д.

Элементами сравнения для объектов недвижимости могут быть: передан-ные имущественные права, условия финансирования сделки, условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отноше-ния между продавцом и покупателем, время продажи, местоположение, физи-ческие характеристики объекта недвижимости - размеры, конструктивные эле-менты, внешний вид и т.д.

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости. Поправками называются корректировки, вводимые в цену объекта- аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оценивае-мого объекта. Поправки бывают процентные и денежные - относительные и аб-солютные. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оце-ниваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит следующим об-разом:

15

V=(Cед х Кед) х Ппр=(Cед х Ппр) х Кед

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местополо-жение, время продаж.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену только одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом отно-сительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:

V=(Cед х Кед)+(Пед х Кед)=(Cед+Пед) х Кед, где

V- стоимость оцениваемого объекта; СедКед- цена продажи аналога до учета поправки; Ппр- величина процентной поправки; Сед-цена продажи единицы сравнения; Кед- количество единиц сравнения; Пед- величина относительной денежной поправки; Относительную денежную поправку удобнее относить к единице сравнения, поэтому общая величина зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, из-меняет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зави-сит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относится поправка на дополнительные улучшения, например, наличие авто-стоянки. Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной де-нежной поправки выглядит следующим образом:

V=(СедКед)+Пад., где Пад-величина абсолютной денежной поправки. Способы расчета и внесения поправок. Существуют следующие методы внесения поправок: • метод, связанный с анализом парных продаж; • метод прямого анализа характеристик; • экспертный метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж.

Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных во всем, кроме одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставляемыми объектами имеется только одно различие, то разница в ценах может быть отнесена за счет именно этого различия. Объек-ты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объ-

16

ектом оценки и его аналогами. Но необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе харак-теристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажи объекта, отражающая изменение по-купательной способности валюты, поправка на износ. На основе данных о физическом состоянии зданий рассчитывается поправка на износ:

Пи=(100 – Ио): (100- Ианал), где Пи- поправка на износ; Ио- износ оцениваемого объекта; Ианал- износ аналога V=Cанал х Пи.

Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Эти методы основаны на представлениях оценщика о преимуществах или не-достатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рас-считываются как процентные и определяются по следующей схеме, например: объект лучше аналога на 9%, следовательно, цена аналога должна возрасти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена продажи аналога 1, 0 , а цена объекта- Х. Тогда

Х=1,0 + 0, 09 =1,09. -Аналог лучше оцениваемого объекта на 9%.Цена продажи аналога должна уменьшиться для отражения этого различия:

1, 0=Х + 9% х Х=1, 09 Х Х=1:1, 09=0, 92.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода - второй метод сравнительного подхода. Валовой рентный мультипликатор-отношение продажной цены или к потен-циальному, или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществля-ется в три этапа: 1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости; 2. Определяется отношение продажной цены исходя из недавних рыночных сделок к ПВД или ДВД.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта путем умноже-ния рыночного рентного дохода на валовой рентный мультипликатор.

V=ПВДО х ВРМ =Др х Сан: ПВДанал.

Где V-вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВДО-рентный доход от оцениваемого объекта; ВРМ-валовой рентный мультипликатор;

17

С анал-цена продажи аналога; ПВД ан-потенциальный валовой доход аналога.

Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход основывается на расчете затрат на восстановление или заме-щение оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и пред-принимательской прибыли. К полученной стоимости прибавляется стоимость участка земли. В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Этот метод включает несколько этапов: 1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения зданий и сооружений на действительную дату оценки. Восстановительная стои-мость- стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же материалов, при со-блюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оце-ниваемый объект. Если расчет восстановительной стоимости невозможен или нецелесообразен, рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения - стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, но с использованием новых материалов, в соответствии с новыми стандартами, дизайном, планировкой.

Определение стоимости строительства включает расчет • прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммуналь-ных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприя-тий по технике безопасности и т. д.)

• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, ин-женеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, маркетинговых расхо-дов на продажу и перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет устранить некоторые устаревшие элементы.

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физиче-ского, функционального, технологического и экономического устаревания.

Физическое устаревание- потеря стоимости, связанная с использованием, из-нашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и други-ми физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезно-сти объекта. Функциональное устаревание- потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции , для которых она пред-

18

назначалась. Оно связано с конструктивными недостатками, проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобстве планировки, инженерном обеспе-чении и т. д., т. е. объект перестает соответствовать современным стандартам. Форма функционального устаревания - технологическое устаревание - потеря стоимости, вызванная тем, что актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации. Экономическое устаревание - потеря стоимости объекта, вызванная внешними факторами, например, понижением спроса или возрастанием конкуренции.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность меж-ду восстановительной стоимостью или стоимостью замещения и совокупным износом.

5. Определяется предпринимательская прибыль- сумма, которую инвестор пла-нирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и до-ходности по сопоставляемым объектам. С учетом мировой практики она со-ставляет примерно 15% от стоимости строительства.

6. Рассчитывается полная стоимость объекта путем суммирования остаточной стоимости зданий и сооружений, стоимости земельного участка и предпри-нимательской прибыли.

Первый этап. Оценка стоимости земельного участка. Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы России" от 27 октября 1993 года. Сделки с землей регулируются ГК РФ, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Положением о порядке ведения государственного земельно-го кадастра, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 года № 480 "О дополни-тельных мерах по наделению граждан земельными участками", Основными по-ложениями Государственной программы приватизации государственных и му-ниципальных предприятий в РФ с 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года №1535, Указом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 года "О реализации конституционных прав граждан на землю" и др.

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. В основном оценивается рыночная стоимость земельного участка, складываю-щаяся под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собствен-ность признается лишь для участков со следующими условиями использования: • индивидуальное /жилищное / строительство; • крестьянское /фермерское/ хозяйство; • личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство; • приватизированные участки под предприятиями. В Указе Президента "О праве собственности граждан и юридических лиц на зе-мельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" от 14 февраля 1996 г. №198 признается право граждан и юридических лиц, получив-

19

ших в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения приобре-тать в собственность земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости, за плату или бесплатно. Но на сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное право на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Рыночным выражением этого оцениваемого права является не рыночная стоимость участка, а рыночная стои-мость права долгосрочной аренды.

Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию: • титул собственности и регистрационные данные по этому участку; • физические характеристики участка; • данные о взаимосвязи участка с окружением; • экономические данные, характеризующие участок, например, характер эко-номического развития района.

Оценка рыночной стоимости участков может быть осуществлена следующими методами: • методом техники остатка для земли; • методом средневзвешенного коэффициента капитализации; • методом сравнения продаж; • методом разбиения; • методом капитализации; • методом валового рентного мультипликатора. Метод техники остатка для земли. При применении этого метода должны быть известны: • стоимость зданий и сооружений; • чистый операционный доход , приносимый землей, зданиями и сооружения-ми

• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов: 1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для опреде-ления дохода от зданий и сооружений надо их стоимость умножить на коэф-фициент капитализации для зданий и сооружений:

Yзд. =Vзд х Rзд., где Y зд-чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; Vзд- текущая стоимость зданий и сооружений; Rзд- к-т капитализации для зданий и сооружений, его можно взять из таблицы шести функций сложного процента /колонка 6 Взнос на амортизацию денежной единицы/.

20

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего ЧОД вычитается ЧОД, относимый к зданиям и сооруже-ниям

Yзем= Y - Yзд. 3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации чистого операционного дохода от земли.

Vзем=Yзем:Rзем., где Vзем. - остаточная стоимость земли; Rзем - коэффициент капитализации для земли. Второй этап. Оценка стоимости зданий и сооружений. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляет-ся: • методом сравнительной единицы; • методом поэлементного расчета /разбивки на компоненты; • индексным способом оценки. Метод сравнительной единицы включает несколько этапов: 1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разра-батываются нормативы затрат на строительные работы /на 1 квадратный метр, на 1кубический метр здания/.В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна цена.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцени-ваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений. Оценка осуществляется в следующей последовательности: 1. Разбивка здания на отдельные элементы /фундамент, крышу, каркас, стены и т.д. / 2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строя-щемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвен-ных издержек, необходимых для строительства единичного объема. 3. Суммирование поэлементных затрат. Индексный метод оценки заключается в умножении балансовой стоимости объекта на индекс для переоценки основных средств, утвержденный Прави-тельством РФ. Третий этап- определение износа зданий и сооружений. Понятие износа, используемое оценщиками недвижимости, и понятие износа, используемое бухгалтерами, различны. Термин «износ» в теории оценки пони-мается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по раз-ным причинам, а не только вследствие фактора времени. В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений: • метод срока жизни;

21

• метод разбиения. Метод разбиения заключается в учете всех видов износа: 1 устранимый физический износ; 2 неустранимый физический износ; 3 устранимый функциональный износ; 4 неустранимый функциональный износ; 5 внешний износ. Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта меньше по величине, чем добавляемая при этом стоимость. Если затраты на исправление больше, чем добавляемая в результате исправления стоимость, то износ счита-ется неустранимым. Определяются разными способами, в том числе эксперт-ным.

Определение износа методом расчета срока жизни.

При применении этого метода используются понятия: 1. Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение которого объ-ект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения увели-чивают стоимость объекта. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследст-вие общего устаревания объекта.

2. Срок физической жизни объекта - это период времени, в течение которого здание существует, заканчивается сносом здания.

3. Эффективный возраст, оцениваемый экспертно. Основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, соответствующий физиче-скому состоянию объекта.

4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

5. Нормативный срок службы - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни зданий и сооружений вы-ражается формулой:

И/ВС=ЭВ/ЭЖ,где И - износ; ВС - восстановительная стоимость; ЭВ - эффективный возраст; ЭЖ - срок экономической жизни. Эта формула может быть записана следующим образом

ЭВ/ЭЖ=Процент износа восстановительной стоимости. Метод срока жизни используется для расчета как совокупного износа, так и ка-кого-нибудь одного вида износа.

22

Несмотря на то, что все три подхода основываются на данных, собранных на одном рынке, каждый имеет дело с разным аспектом рынка. На совершенном рынке все подходы должны привести к одной и той же величине стоимости. Но рынки недвижимости не являются совершенными. Часто предложение и спрос не находятся в равновесии. Покупатели и продавцы могут быть неправильно информированы. Поэтому различные подходы могут давать разные результаты. Окончательное решение о стоимости недвижимости принимает оценщик на этапе согласования в результате сравнения результатов применения различных подходов. Но это не процесс механического усреднения результатов, а процесс логических рассуждений и принятия решения.