Présentation Adequation - Alpes-Maritimes - fév17

mars 17 1© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016

Marché du logement neuf dans les Alpes-MaritimesActivité de la promotion immobilière

Bilan de l’année 2016 et perspectives

Novotel Nice-Arénas - Mardi 28 février 2017Intervention de Simon Chapuy, consultant


Retour sur les motifs d’espoirs & facteurs d’inquiétudes

établies en début d’année 2016

Quel bilan d’activité en 2016 sur les marchés ?

2016, année de la reprise ?


Promotion immobilière : périmètre d’observation

Sur le département des Alpes-Maritimesun périmètre d’observation couvrant :

• 79 communes, dont 65 en zone A, 4 en zone B1et 10 en zone B2• pour près de 1.050.000 habitants dont près de440.000 habitants sur le secteur de Nice (40%)

DÉP

AR

TEM

ENT

DES

ALP

ESM

AR

ITIM

ES

Périmètre observé par Adéquation


Retour sur le contexte en début d’année 2016 et sur les pistes de réflexionévoquées à l’époque

Les motifs d’espoir :

Une dynamique retrouvée des marchés immobiliers au niveau national, ancien et neuf,localement le retour des investisseurs privés et un socle des acquéreurs‐occupantsconsolidé

Le maintien des taux d’intérêt : ils devraient rester bas dans les prochains trimestres

La réforme du PTZ, plus « généreux » : montant plus élevé, plafonds de ressources relevésdonc accessible à un plus grand nombre

… Les sources d’inquiétudes :

Un climat économique et social qui reste « morose » et une distorsion criante entre lescapacités budgétaires des acquéreurs locaux et les prix élevés des marchés

QUID des effets d’annonce sur l’avenir du dispositif Pinel (prorogation / modifications) ?

Mais surtout une rareté du foncier mobilisable et des difficultés pour « sortir lesprogrammes ». Le développement espéré d’une offre nouvelle plus conséquente,notamment en secteurs aménagés est-t-elle envisageable dés 2016 ?

«

»


• Avec plus de 3.330 logements lancés à la commercialisation (équitablement répartis entre 1er et2nd semestre), le nombre de logements mis en vente a progressé de 30%.

• Cela correspond à 780 logements supplémentaires par rapport à 2015, +1.150 logements parrapport à 2014 ! Il faut remonter à l’époque du Scellier pour voir une pareille « dynamique ».

331 logements retirés du marché

+31% vs. 2015 soit

+ 784 logs

+52% vs. 2014

LES

VO

LUM

ESD

EM

ISES

EN

VEN

TEUne progression du nombre de logements mis en vente de 30% par rapport à 2015

Nb mises en vente

2016 :

2 479

3 307 3 431

2 566 2 625

2 192

2 548

3 332

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Evolution des volumes de mises en vente

(Collectif + Individuel groupé)Logements « banalisés » hors résidence service et hors ventes en bloc


Le volume de ventes enregistré en 2016 progresse (quasiment) dans les mêmesproportions ! +27%

LES

VO

LUM

ESD

E V

ENTE

S

+ 27% vs. 2015

soit + 571 ventes

+40% vs. 2014

Taux de désistement =

17% ventes brutes

1261 logements vendus en bloc

vs. 1193 logements en 2015

vs 18% en 2015

Nb ventes 2016 :

2 994

3 344

2 429

1 644

2 1651 896

2 092

2 663

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Evolution des volumes de ventes

(Collectif + Individuel groupé)Logements « banalisés » hors résidence service et hors ventes en bloc

• Les volumes de ventes ont suivi la même dynamique, signe d’une réelle demande de la part de la double clientèled’occupants ET d’investisseurs : +27%, soit 2.660 ventes nettes en 2016 contre environ 2.000 en moyenne annuellelors des 4 années précédentes ! Une progression dans la tendance nationale.

• 9% de ventes en secteurs aménagés

• En complément, le nombre de ventes en bloc se stabilise à un niveau élevé : 55 allotements pour un total de 1.260logements en 2016 (dont 85% de VEFA à bailleurs – volumes à ajouter aux 2.660 ventes nettes au détail).


+48% vs. 2015

+86% vs. 2014

+ 12% vs. 2015

+ 14% vs. 2014

• L’appétence des investisseurs pour le Pinel se confirme, ils ont représenté 45% des réservations dansle neuf dans le 06 en 2016, contre 39% en 2015

• Avec plus de 1.450 ventes enregistrées, soit 200 supplémentaires par rapport aux deux annéesprécédentes, les propriétaires occupants ont également contribué à la bonne dynamique. Le cumuld’un PTZ généreux en zone A, et de taux bancaires à un niveau plancher, a eu un effet levier sur lescapacités d’emprunt.

LAR

ÉPA

RTI

TIO

NO

CC

UPA

NTS

/ IN

VES

TISS

EUR

SUne année marquée par le « retour » des investisseurs :leur poids dans les ventes a augmenté de 6 points par rapport à 2015

1 27270%

1 14638%

1 42543%

1 23651%

1 07966%

1 55371%

1 25467%

55230%

1 84962%

1 92257%

1 19349%

56634%

62729% 626

33%

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Répartition des ventes entre investisseurs et occupants

Ventes à occupants Ventes à investisseurs

1 27270%

1 14638%

1 42543%

1 23651%

1 07966%

1 55371%

1 25467%

55230%

1 84962%

1 92257%

1 19349%

56634%

62729% 626

33%

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Répartition des ventes entre investisseurs et occupants


ZONAGE PINEL 2015 : ZONE A = 65 communes, B1 = 4 communes, B2 non éligible = 10 communes

1 268 1 144 1 422 1 236 1 0761 537 1 247 1 276 1 455

555

1 8501 922

1 193

568

628649 816

1 20830%

62%57%

49%

35%

29%34%

39%

45%

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Répartition des ventes entre occupants et investisseurs

(Collectif + Individuel groupé)



LAR

ÉPA

RTI

TIO

NO

CC

UPA

NTS

/ IN

VES

TISS

EUR

S80% des T1 sont achetés par des investisseurs, 60% des T2, 28% des T3.Leur part est marginale en T4/T5

ZONAGE PINEL 2015 : ZONE A = 65 communes, B1 = 4 communes, B2 non éligible = 10 communes

20%

40%

72%

94%

93%

80%

60%

28%

6%

7%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

T1

T2

T3

T4

T5

Répartition des ventes nettes totales investisseurs occupants par typologie (1T16-4T16)

Occupants Investisseurs


Cette offre n’est en revanche pas toujours adaptée, que ce soit en termes de typologies (les grandes typologies - donc les plus chères - sont plus représentées dans le stock), ou de prix (toujours trop chers ! : 6.000€/m² hors stationnement – cf. plus loin).

L’OFF

RE

CO

MM

ERC

IALE

DIS

PO

NIB

LE /

STO

CK

L’offre commerciale disponible – le « stock » – progresse à 2.860 logements disponiblesà la vente en fin d’année : c’est positif !

+ 13% vs. 2015

+ 19% vs. 2014

2 205

1 822

2 522 2 538 2 6272 405 2 523

2 861

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Evolution de l'offre commerciale

(Collectif + Individuel groupé)

Offre commerciale

ou « stock »

disponible fin 2016


La dynamique a été favorisée par un maintien des prix sur la fourchette basse des valeurs observéesdepuis 4 ans, soit autour de 5.300€/m² hors stationnement en moyenne en collectif à l’échelle dudépartement (auquel il faut ajouter 460€/m² pour le stationnement…). Ils restent très chers malgrétout : stationnement inclus, le T2 moyen est à 235K€, le T3 à 345K€, le T4 à près de 580K€.

LES

PR

IX E

TR

YTH

MES

DE

VEN

TELes prix sont plutôt stables depuis 2013 à l’échelle du département, soit 5.300€/m²hors stationnement en moyenne en collectif en 2016 (+460€/m² pour le stationnement…)

0 mois

5 mois

10 mois

15 mois

20 mois

25 mois

5 000 €

5 200 €

5 400 €

5 600 €

5 800 €

6 000 €

6 200 €

6 400 €

6 600 €

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Evolution des prix et écoulement théorique de l'offre

(Collectif)

Prix/m² des ventes libre Hors PKG

Prix/m² de l'offre libre Hors PKG

Ecoulement théorique de l'offre

Indicateurs Clés 2016

Prix m² des ventes : 5 303 €/m²en collectif libre neuf, TVA pleine, hors parking

evol. 2015 / 2016 : -0%

Durée moyenne de

commercialisation : 13 moisevol. 2015 / 2016 : -2 mois


• Le cœur de marché : 44% des ventes ont été enregistrées entre 4.200 et 5.400€/m² en 2016, 36% de l’offrecommerciale disponible.

• Les ventes à moins de 4.200€/m² hors parking ont représenté 27% des ventes en 2016 (contre 32% en 2015) mais

seulement 21% de l’offre commerciale disponible.

• 29% des ventes réalisées à plus de 5.400€/m² en 2016, (+2pts/2015). Les gammes supérieures sontsurreprésentées dans le stock : 43% de logements à plus de 5.400€/m²

En revanche le stock disponible à la vente est cherLE

SG

AM

MES

DE

PR

IX

Distorsion : 43% de

l’offre commerciale

disponible supérieure à

5.400€/m² hors

stationnement

7% 4% 11% 4% 6% 7% 9% 11% 7% 6%6%

5%4%

5% 6% 6% 5% 6%5% 3%

17% 21% 15%13%

18%24% 19% 15%

15%12%

18% 25%19%

21%18%

20% 20% 22%23%

17%

14%17%

18% 22% 17%

19%16% 19% 21%

19%

11%

12%14% 15% 13%

11%12%

13% 15%

15%

14%

12% 17% 16% 15%9% 14% 11% 12%

21%4%

3% 3% 3% 4% 3% 3% 3% 1% 3%8% 1% 1% 1% 3% 1% 2% 0% 1% 3%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Stockfin

2016

Répartition des ventes par gamme de prix m²

(Collectif)

< 3300 € 3300-3600€ 3600-4200€

4200-4800€ 4800-5400€ 5400-6000€

6000-8000€ 8000-10000€ > 10000 €

7% 4% 11% 4% 6% 7% 9% 11% 7% 6%6%

5%4%

5% 6% 6% 5% 6%5% 3%

17% 21% 15%13%

18%24% 19% 15%

15%12%

18% 25%19%

21%18%

20% 20% 22%23%

17%

14%17%

18% 22% 17%

19%16% 19% 21%

19%

11%

12%14% 15% 13%

11%12%

13% 15%

15%

14%

12% 17% 16% 15%9% 14% 11% 12%

21%4%

3% 3% 3% 4% 3% 3% 3% 1% 3%8% 1% 1% 1% 3% 1% 2% 0% 1% 3%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Stockfin

2016

Répartition des ventes par gamme de prix m²

(Collectif)

< 3300 € 3300-3600€ 3600-4200€

4200-4800€ 4800-5400€ 5400-6000€

6000-8000€ 8000-10000€ > 10000 €

Cœur de marché : entre

4.200 et 5.400€/m²


Durée théorique d’écoulement

ST/T2

10 mois

T4/T5

17 mois

T3

16 mois

Prix moyen en collectif*

T2 : 215K€

ST : 140K€

T5 : >1M°€

T4 : 524K€

T3 : 319K€

*Prix Unitaires Moyens des ventes en libre

(collectif, TVA pleine, hors parking)

Typologies : un cœur de marché en T2/T3, les grandes typologies sont davantagereprésentées dans le stock

TYP

OLO

GIE

S ET

ENV

ELO

PP

ES D

E P

RIX

• Un cœur des ventes en T2 (44% soit +2 pts/2015) et T3 (33% soit -4pts/ fin 2015).

• Une progression du poids des T4/T5 : 12% des ventes (soit + 3 pts/2015). Ces grandes typologiessont d’ailleurs plus représentées dans le stock : 56% de l’offre en fin d’année 2015, dont 40% de T3(stable VS fin 2015) et 16% de T4/T5 (+5 pts/ fin 2015).

• Les prix unitaires moyens baissent en T2 (-3.000€), T3 (-5.000€) et T4 (-25.000€)

8%

12%

36%

44%

40%

33%

15%

11%

1%

1%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Offre en2016

Ventes en2016

Ventes et Offre par typologie de produit(Total)

T1 T2 T3 T4 T5


Quelle situation sur les différents

marchés locaux des ALPES-MARITIMES ?


Un très bon cru 2016, porté notamment par les secteurs de Nice et Antibes, qui confortentleur statut de marchés directeurs (les années se suivent et ne se ressemblent pas)

LES

VO

LUM

ESD

EV

ENTE

S

Evolution des volumes de VENTES NETTESentre 2015 et 2016

• C’est l’un des faits marquants del’année 2016 : le marché Niçois, aprèsavoir clairement « accusé le coup » en2015, enregistre la plus forteprogression en volumes

• Au sein de la zone d’Antibes, lenombre de réservations a progressé de72% pour représenter 520 ventes nettesen 2016 !

• Les marchés secondaires Cannois etdu Moyen Pays Niçois ont égalementtiré leur épingle du jeu… Ces secteursont tous deux su proposer une offre àprix « intermédiaires »

140

238

18

205

806

274

302

109

147

292

8

195

1114

339

519

49

0 200 400 600 800 1000 1200

PAYS VENCOIS

PAYS NICOIS

PAYS MENTONNAIS

SECTEUR DE MENTON

SECTEUR DE NICE

SECTEUR DE CANNES

SECTEUR D'ANTIBES

PAYS GRASSOIS2016

2015

2092 logs

2663

0 500 1000 1500 2000 2500 3000

ALPES MARITIMES


La part de ventes à investisseurs a encore progressé en 2016 (+ 6pts / 2015),ils ont dépassé la barre symbolique des 50% à Nice, Cannes et Antibes

LAR

ÉPA

RTI

TIO

ND

ESV

ENTE

SSE

LON

LES

CLI

ENTÈ

LES

Répartition des ventes entre INVESTISSEURS & OCCUPANTS en 2016

76%

62%

76%

49%

48%

50%

84%

55%

24%

38%

24%

51%

52%

50%

16%

45%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

PAYS VENCOIS

PAYS NICOIS

SECTEUR DE MENTON

SECTEUR DE NICE

SECTEUR DE CANNES

SECTEUR D'ANTIBES

PAYS GRASSOIS

ALPES MARITIMES


Le prix moyen est stable depuis 4 ans à l’échelle du département,autour de 5.300€/m² (hors stat.) Il existe des variations locales

• Une légère hausse des valeurs ausein du secteur de Nice (+6%, soit +300€/m²) et du Pays Niçois.

• Stabilité sur le secteurd’Antibes

• Une baisse sensible desvaleurs immobilières sur lesecteur de Cannes, en lien avec laprogression des ventes à la Bocca.

LES

VA

LEU

RS

Evolution comparative des PRIX AU M²DU LOGEMENT COLLECTIF NEUF

(EN LIBRE hors stat.)

4 415 €

3 641 €

4 956 €

6 644 €

5 214 €

6 242 €

5 213 €

3 737 €

4 373 €

3 782 €

3 626 €

6 747 €

5 514 €

5 372 €

5 219 €

4 343 €

3 000 € 4 000 € 5 000 € 6 000 € 7 000 € 8 000 €

PAYS VENCOIS

PAYS NICOIS

PAYS MENTONNAIS

SECTEUR DE MENTON

SECTEUR DE NICE

SECTEUR DE CANNES

SECTEUR D'ANTIBES

PAYS GRASSOIS2016

2015


Promotion immobilière : les zones Niçoise et Antiboise confortent leur statut

de marchés directeurs, l’arrière pays Niçois dépasse la barre des 10%A

LPES

MA

RIT

IMES

: BIL

AN

20

16

Secteur de Nice (42%)

Ventes : 1.115 logs (+38%)

Px/m² : 5.520 € (+6%)Secteur de Cannes (13%)

Ventes : 340 logs (+24%)

Px/m² : 5370€ (-14%) Secteur d’Antibes (19%)


Px/m² : 5220€ (stable)

Secteur de Menton (7%)

Ventes : 195 logs (-5%)

Px/m² : 6750 € (stable)Pays Grassois (2%)

Ventes : 50 logs (-55%)

Px/m² : 4340€ (+16%)

Pays Vençois (6%)


Px/m² : 4370€ (stable)

Pays Niçois (11%)


Px/m² : 3780 € (+4%)

Répartition et prix moyen/m² habitable des ventes en 2016Volumes de ventes à l’unité en 2016

Prix au m² : prix au m² habitable des ventes en collectif,

hors stat., en libre (hors dispositifs d’aides) en 2016


Comparaisons NATIONALES en

promotion immobilière &

Perspectives d’évolution


National

117.000

ventes au

détail en

2016

14-16 : + 52%

53 % 4.055 €/m²

Evolution des ventes et part de l’investissement locatif

Source : ECLN et Adéquation

observatoires de l’immobilier


Évolution du prix/m² de surface habitable entre 2014 et 2016 (hors stationnement)

Source : ECLN et Adéquation

observatoires de l’immobilier


PER

SPEC

TIV

ESP

OU

R2

01

7 ?

Quelles perspectives pour 2017 ? Quels leviers de croissance ? Au niveaunational comme localement

Ce qui pourrait influencer la tendance :

Parmi les motifs d’espoir :

Une dynamique retrouvée des marchés immobiliers depuis 2 ans au niveau

national, ancien et neuf, qui n’a pas de raison de s’arrêter … Localement un

marché qui devrait continuer à se réalimenter en offre nouvelle

Le coût de l’argent : les taux d’intérêt ont commencé à légèrement

augmenter mais devraient rester bas. Une situation favorisant évidemment

les particuliers (accédants comme les investisseurs) mais aussi les

institutionnels

Les aides directes (PTZ, Pinel, TVA minorée étendue à une bande de 500m

en secteur NPNRU…) : prolongées en 2017, voire au-delà ? Elles

solvabilisent sensiblement les ménages et encouragent les investisseurs


PER

SPEC

TIV

ESP

OU

R2

01

7 ?

Quelles perspectives pour 2017 ? Quels leviers de croissance ? Au niveaunational comme localement

Mais des facteurs d’inquiétudes persistent

Les prix de l’immobilier : ont tendance à augmenter au centre des métropoles,

plutôt stables dans les périphéries et les villes moyennes. C’est moins vrai dans les

Alpes-Maritimes.

Une année électorale dont personne ne peut prédire l’issue (surtout pas les

instituts de sondage …)

Des difficultés localement à alimenter le marché et à sortir des opérations sur

des niveaux de prix davantage en phase avec les capacités budgétaires des

ménages locaux. On l’a vu c’est fatalement le prérequis nécessaire pour avoir une

activité dynamique, la demande étant bien présente dans le 06.


Des nouvelles d’Adéquation …

65 collaborateurs au sein d’une société qui fêtera ses 25 années d’expérience

5 implantations de proximité : Paris, Lyon, Nice, Montpellier et Nantes

70 aires de marché couvertes par nos observatoires

Plus de 1.000 missions d’études et de conseil par an, partout en France et

pour l’ensemble des acteurs de l’habitat : aménageurs, promoteurs, collectivités

locales, bailleurs sociaux, établissements publics fonciers, gestionnaires, banques et

commercialisateurs

Interventions sur tous les segments immobiliers : logement, commerce, immobilier

d’entreprise

800 efocus réalisés chaque mois

100 % d’énergie disponible !

Data & Analytics

Présentation Adequation - Alpes-Maritimes - fév17