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mars 17 1 © ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016 Marché du logement neuf dans les Alpes-Maritimes Activité de la promotion immobilière Bilan de l’année 2016 et perspectives Novotel Nice-Arénas - Mardi 28 février 2017 Intervention de Simon Chapuy, consultant

Présentation Adequation - Alpes-Maritimes - fév17

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Text of Présentation Adequation - Alpes-Maritimes - fév17

  • mars 17 1 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    March du logement neuf dans les Alpes-MaritimesActivit de la promotion immobilire

    Bilan de lanne 2016 et perspectives

    Novotel Nice-Arnas - Mardi 28 fvrier 2017Intervention de Simon Chapuy, consultant

  • mars 17 2 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    Retour sur les motifs despoirs & facteurs dinquitudes tablies en dbut danne 2016

    Quel bilan dactivit en 2016 sur les marchs ?

    2016, anne de la reprise ?

  • mars 17 3 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    Promotion immobilire : primtre dobservation

    Sur le dpartement des Alpes-Maritimesun primtre dobservation couvrant :

    79 communes, dont 65 en zone A, 4 en zone B1et 10 en zone B2 pour prs de 1.050.000 habitants dont prs de440.000 habitants sur le secteur de Nice (40%)

    DP

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    ESM

    AR

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    Primtre observ par Adquation

  • mars 17 4 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    Retour sur le contexte en dbut danne 2016 et sur les pistes de rflexionvoques lpoque

    Les motifs despoir :

    Une dynamique retrouve des marchs immobiliers au niveau national, ancien et neuf,localement le retour des investisseurs privs et un socle des acqureursoccupantsconsolid

    Le maintien des taux dintrt : ils devraient rester bas dans les prochains trimestres

    La rforme du PTZ, plus gnreux : montant plus lev, plafonds de ressources relevsdonc accessible un plus grand nombre

    Les sources dinquitudes :

    Un climat conomique et social qui reste morose et une distorsion criante entre lescapacits budgtaires des acqureurs locaux et les prix levs des marchs

    QUID des effets dannonce sur lavenir du dispositif Pinel (prorogation / modifications) ?

    Mais surtout une raret du foncier mobilisable et des difficults pour sortir lesprogrammes . Le dveloppement espr dune offre nouvelle plus consquente,notamment en secteurs amnags est-t-elle envisageable ds 2016 ?

  • mars 17 5 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    Avec plus de 3.330 logements lancs la commercialisation (quitablement rpartis entre 1er et2nd semestre), le nombre de logements mis en vente a progress de 30%.

    Cela correspond 780 logements supplmentaires par rapport 2015, +1.150 logements parrapport 2014 ! Il faut remonter lpoque du Scellier pour voir une pareille dynamique .

    331 logements retirs du march

    +31% vs. 2015 soit + 784 logs

    +52% vs. 2014

    LES

    VO

    LUM

    ESD

    EM

    ISES

    EN

    VEN

    TEUne progression du nombre de logements mis en vente de 30% par rapport 2015

    Nb mises en vente

    2016 :

    2 479

    3 307 3 431

    2 566 2 625

    2 192

    2 548

    3 332

    2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

    Evolution des volumes de mises en vente

    (Collectif + Individuel group)Logements banaliss hors rsidence service et hors ventes en bloc

  • mars 17 6 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    Le volume de ventes enregistr en 2016 progresse (quasiment) dans les mmesproportions ! +27%

    LES

    VO

    LUM

    ESD

    E V

    ENTE

    S

    + 27% vs. 2015 soit + 571 ventes

    +40% vs. 2014

    Taux de dsistement =

    17% ventes brutes

    1261 logements vendus en bloc

    vs. 1193 logements en 2015

    vs 18% en 2015

    Nb ventes 2016 :

    2 994

    3 344

    2 429

    1 644

    2 1651 896

    2 092

    2 663

    2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

    Evolution des volumes de ventes

    (Collectif + Individuel group)Logements banaliss hors rsidence service et hors ventes en bloc

    Les volumes de ventes ont suivi la mme dynamique, signe dune relle demande de la part de la double clientledoccupants ET dinvestisseurs : +27%, soit 2.660 ventes nettes en 2016 contre environ 2.000 en moyenne annuellelors des 4 annes prcdentes ! Une progression dans la tendance nationale.

    9% de ventes en secteurs amnags

    En complment, le nombre de ventes en bloc se stabilise un niveau lev : 55 allotements pour un total de 1.260logements en 2016 (dont 85% de VEFA bailleurs volumes ajouter aux 2.660 ventes nettes au dtail).

  • mars 17 7 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    +48% vs. 2015+86% vs. 2014

    + 12% vs. 2015+ 14% vs. 2014

    Lapptence des investisseurs pour le Pinel se confirme, ils ont reprsent 45% des rservations dansle neuf dans le 06 en 2016, contre 39% en 2015

    Avec plus de 1.450 ventes enregistres, soit 200 supplmentaires par rapport aux deux annesprcdentes, les propritaires occupants ont galement contribu la bonne dynamique. Le cumuldun PTZ gnreux en zone A, et de taux bancaires un niveau plancher, a eu un effet levier sur lescapacits demprunt.

    LAR

    PA

    RTI

    TIO

    NO

    CC

    UPA

    NTS

    / IN

    VES

    TISS

    EUR

    SUne anne marque par le retour des investisseurs :leur poids dans les ventes a augment de 6 points par rapport 2015

    1 27270%

    1 14638%

    1 42543%

    1 23651%

    1 07966%

    1 55371%

    1 25467%

    55230%

    1 84962%

    1 92257%

    1 19349%

    56634%

    62729% 626

    33%

    0

    500

    1 000

    1 500

    2 000

    2 500

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    3 500

    4 000

    2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

    Rpartition des ventes entre investisseurs et occupants

    Ventes occupants Ventes investisseurs

    1 27270%

    1 14638%

    1 42543%

    1 23651%

    1 07966%

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    1 25467%

    55230%

    1 84962%

    1 92257%

    1 19349%

    56634%

    62729% 626

    33%

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    3 000

    3 500

    4 000

    2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

    Rpartition des ventes entre investisseurs et occupants

    Ventes occupants Ventes investisseurs

    ZONAGE PINEL 2015 : ZONE A = 65 communes, B1 = 4 communes, B2 non ligible = 10 communes

    1 268 1 144 1 422 1 236 1 0761 537 1 247 1 276 1 455

    555

    1 8501 922

    1 193

    568

    628649 816

    1 20830%

    62%57%

    49%

    35%

    29%34%

    39%

    45%

    0

    500

    1 000

    1 500

    2 000

    2 500

    3 000

    3 500

    4 000

    2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

    Rpartition des ventes entre occupants et investisseurs

    (Collectif + Individuel group)

    Ventes occupants Ventes investisseurs

  • mars 17 8 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    LAR

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    TIO

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    UPA

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    / IN

    VES

    TISS

    EUR

    S80% des T1 sont achets par des investisseurs, 60% des T2, 28% des T3.Leur part est marginale en T4/T5

    ZONAGE PINEL 2015 : ZONE A = 65 communes, B1 = 4 communes, B2 non ligible = 10 communes

    20%

    40%

    72%

    94%

    93%

    80%

    60%

    28%

    6%

    7%

    0% 20% 40% 60% 80% 100%

    T1

    T2

    T3

    T4

    T5

    Rpartition des ventes nettes totales investisseurs occupants par typologie (1T16-4T16)

    Occupants Investisseurs

  • mars 17 9 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    Cette offre nest en revanche pas toujours adapte, que ce soit en termes de typologies (les grandes typologies - donc les plus chres - sont plus reprsentes dans le stock), ou de prix (toujours trop chers ! : 6.000/m hors stationnement cf. plus loin).

    LOFF

    RE

    CO

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    IALE

    DIS

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    STO

    CK

    Loffre commerciale disponible le stock progresse 2.860 logements disponibles la vente en fin danne : cest positif !

    + 13% vs. 2015+ 19% vs. 2014

    2 205

    1 822

    2 522 2 538 2 627 2 405 2 523

    2 861

    2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

    Evolution de l'offre commerciale

    (Collectif + Individuel group)

    Offre commerciale

    ou stock

    disponible fin 2016

  • mars 17 10 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    La dynamique a t favorise par un maintien des prix sur la fourchette basse des valeurs observesdepuis 4 ans, soit autour de 5.300/m hors stationnement en moyenne en collectif lchelle dudpartement (auquel il faut ajouter 460/m pour le stationnement). Ils restent trs chers malgrtout : stationnement inclus, le T2 moyen est 235K, le T3 345K, le T4 prs de 580K.

    LES

    PR

    IX E

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    YTH

    MES

    DE

    VEN

    TELes prix sont plutt stables depuis 2013 lchelle du dpartement, soit 5.300/mhors stationnement en moyenne en collectif en 2016 (+460/m pour le stationnement)

    0 mois

    5 mois

    10 mois

    15 mois

    20 mois

    25 mois

    5 000

    5 200

    5 400

    5 600

    5 800

    6 000

    6 200

    6 400

    6 600

    2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

    Evolution des prix et coulement thorique de l'offre

    (Collectif)

    Prix/m des ventes libre Hors PKG

    Prix/m de l'offre libre Hors PKG

    Ecoulement thorique de l'offre

    Indicateurs Cls 2016

    Prix m des ventes : 5 303 /men collectif libre neuf, TVA pleine, hors parking

    evol. 2015 / 2016 : -0%

    Dure moyenne de

    commercialisation : 13 moisevol. 2015 / 2016 : -2 mois

  • mars 17 11 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    Le cur de march : 44% des ventes ont t enregistres entre 4.200 et 5.400/m en 2016, 36% de loffrecommerciale disponible.

    Les ventes moins de 4.200/m hors parking ont reprsent 27% des ventes en 2016 (contre 32% en 2015) maisseulement 21% de loffre commerciale disponible.

    29% des ventes ralises plus de 5.400/m en 2016, (+2pts/2015). Les gammes suprieures sontsurreprsentes dans le stock : 43% de logements plus de 5.400/m

    En revanche le stock disponible la vente est cherLE

    SG

    AM

    MES

    DE

    PR

    IX

    Distorsion : 43% de

    loffre commerciale

    disponible suprieure

    5.400/m hors

    stationnement

    7% 4% 11% 4% 6% 7% 9%11% 7% 6%

    6%5%

    4%5% 6%

    6% 5%6%

    5% 3%

    17% 21% 15%13%

    18%24% 19% 15%

    15%12%

    18% 25% 19%21%

    18%20% 20% 22%

    23%17%

    14%17%

    18% 22% 17%

    19%16% 19% 21%

    19%

    11%

    12%14% 15% 13%

    11%12%

    13% 15%

    15%

    14%

    12% 17% 16% 15%9% 14% 11% 12%

    21%4%

    3% 3% 3% 4% 3% 3% 3% 1% 3%8%1% 1% 1% 3% 1% 2% 0% 1% 3%

    0%

    20%

    40%

    60%

    80%

    100%

    2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Stockfin

    2016

    Rpartition des ventes par gamme de prix m

    (Collectif)

    < 3300 3300-3600 3600-4200

    4200-4800 4800-5400 5400-6000

    6000-8000 8000-10000 > 10000

    7% 4% 11% 4% 6% 7% 9%11% 7% 6%

    6%5%

    4%5% 6%

    6% 5%6%

    5% 3%

    17% 21% 15%13%

    18%24% 19% 15%

    15%12%

    18% 25% 19%21%

    18%20% 20% 22%

    23%17%

    14%17%

    18% 22% 17%

    19%16% 19% 21%

    19%

    11%

    12%14% 15% 13%

    11%12%

    13% 15%

    15%

    14%

    12% 17% 16% 15%9% 14% 11% 12%

    21%4%

    3% 3% 3% 4% 3% 3% 3% 1% 3%8%1% 1% 1% 3% 1% 2% 0% 1% 3%

    0%

    20%

    40%

    60%

    80%

    100%

    2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Stockfin

    2016

    Rpartition des ventes par gamme de prix m

    (Collectif)

    < 3300 3300-3600 3600-4200

    4200-4800 4800-5400 5400-6000

    6000-8000 8000-10000 > 10000

    Cur de march : entre

    4.200 et 5.400/m

  • mars 17 12 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    Dure thorique dcoulement

    ST/T2

    10 mois

    T4/T5

    17 mois

    T3

    16 mois

    Prix moyen en collectif*

    T2 : 215K

    ST : 140K

    T5 : >1M

    T4 : 524K

    T3 : 319K

    *Prix Unitaires Moyens des ventes en libre

    (collectif, TVA pleine, hors parking)

    Typologies : un cur de march en T2/T3, les grandes typologies sont davantagereprsentes dans le stock

    TYP

    OLO

    GIE

    S ET

    ENV

    ELO

    PP

    ES D

    E P

    RIX

    Un cur des ventes en T2 (44% soit +2 pts/2015) et T3 (33% soit -4pts/ fin 2015).

    Une progression du poids des T4/T5 : 12% des ventes (soit + 3 pts/2015). Ces grandes typologiessont dailleurs plus reprsentes dans le stock : 56% de loffre en fin danne 2015, dont 40% de T3(stable VS fin 2015) et 16% de T4/T5 (+5 pts/ fin 2015).

    Les prix unitaires moyens baissent en T2 (-3.000), T3 (-5.000) et T4 (-25.000)

    8%

    12%

    36%

    44%

    40%

    33%

    15%

    11%

    1%

    1%

    0% 20% 40% 60% 80% 100%

    Offre en2016

    Ventes en2016

    Ventes et Offre par typologie de produit(Total)

    T1 T2 T3 T4 T5

  • mars 17 13 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    Quelle situation sur les diffrents marchs locaux des ALPES-MARITIMES ?

  • mars 17 14 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    Un trs bon cru 2016, port notamment par les secteurs de Nice et Antibes, qui confortentleur statut de marchs directeurs (les annes se suivent et ne se ressemblent pas)

    LES

    VO

    LUM

    ESD

    EV

    ENTE

    S

    Evolution des volumes de VENTES NETTESentre 2015 et 2016

    Cest lun des faits marquants delanne 2016 : le march Niois, aprsavoir clairement accus le coup en2015, enregistre la plus forteprogression en volumes

    Au sein de la zone dAntibes, lenombre de rservations a progress de72% pour reprsenter 520 ventes nettesen 2016 !

    Les marchs secondaires Cannois etdu Moyen Pays Niois ont galementtir leur pingle du jeu Ces secteursont tous deux su proposer une offre prix intermdiaires

    140

    238

    18

    205

    806

    274

    302

    109

    147

    292

    8

    195

    1114

    339

    519

    49

    0 200 400 600 800 1000 1200

    PAYS VENCOIS

    PAYS NICOIS

    PAYS MENTONNAIS

    SECTEUR DE MENTON

    SECTEUR DE NICE

    SECTEUR DE CANNES

    SECTEUR D'ANTIBES

    PAYS GRASSOIS2016

    2015

    2092 logs

    2663

    0 500 1000 1500 2000 2500 3000

    ALPES MARITIMES

  • mars 17 15 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    La part de ventes investisseurs a encore progress en 2016 (+ 6pts / 2015),ils ont dpass la barre symbolique des 50% Nice, Cannes et Antibes

    LAR

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    ND

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    ENTE

    SSE

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    CLI

    ENT

    LES

    Rpartition des ventes entre INVESTISSEURS & OCCUPANTS en 2016

    76%

    62%

    76%

    49%

    48%

    50%

    84%

    55%

    24%

    38%

    24%

    51%

    52%

    50%

    16%

    45%

    0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

    PAYS VENCOIS

    PAYS NICOIS

    SECTEUR DE MENTON

    SECTEUR DE NICE

    SECTEUR DE CANNES

    SECTEUR D'ANTIBES

    PAYS GRASSOIS

    ALPES MARITIMES

  • mars 17 16 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    Le prix moyen est stable depuis 4 ans lchelle du dpartement,autour de 5.300/m (hors stat.) Il existe des variations locales

    Une lgre hausse des valeurs ausein du secteur de Nice (+6%, soit +300/m) et du Pays Niois.

    Stabilit sur le secteurdAntibes

    Une baisse sensible desvaleurs immobilires sur lesecteur de Cannes, en lien avec laprogression des ventes la Bocca.

    LES

    VA

    LEU

    RS

    Evolution comparative des PRIX AU MDU LOGEMENT COLLECTIF NEUF

    (EN LIBRE hors stat.)

    4 415

    3 641

    4 956

    6 644

    5 214

    6 242

    5 213

    3 737

    4 373

    3 782

    3 626

    6 747

    5 514

    5 372

    5 219

    4 343

    3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000

    PAYS VENCOIS

    PAYS NICOIS

    PAYS MENTONNAIS

    SECTEUR DE MENTON

    SECTEUR DE NICE

    SECTEUR DE CANNES

    SECTEUR D'ANTIBES

    PAYS GRASSOIS2016

    2015

  • mars 17 17 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    Promotion immobilire : les zones Nioise et Antiboise confortent leur statutde marchs directeurs, larrire pays Niois dpasse la barre des 10%

    ALP

    ESM

    AR

    ITIM

    ES: B

    ILA

    N2

    01

    6

    Secteur de Nice (42%)

    Ventes : 1.115 logs (+38%)

    Px/m : 5.520 (+6%)Secteur de Cannes (13%)

    Ventes : 340 logs (+24%)

    Px/m : 5370 (-14%) Secteur dAntibes (19%)

    Ventes : 520 logs (+72%)

    Px/m : 5220 (stable)

    Secteur de Menton (7%)

    Ventes : 195 logs (-5%)

    Px/m : 6750 (stable)Pays Grassois (2%)

    Ventes : 50 logs (-55%)

    Px/m : 4340 (+16%)

    Pays Venois (6%)

    Ventes : 150 logs (+5%)

    Px/m : 4370 (stable)

    Pays Niois (11%)

    Ventes : 290 logs (+23%)

    Px/m : 3780 (+4%)

    Rpartition et prix moyen/m habitable des ventes en 2016Volumes de ventes lunit en 2016

    Prix au m : prix au m habitable des ventes en collectif,

    hors stat., en libre (hors dispositifs daides) en 2016

  • mars 17 18 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    Comparaisons NATIONALES en promotion immobilire &

    Perspectives dvolution

  • mars 17 19 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    National

    117.000

    ventes au

    dtail en

    2016

    14-16 : + 52%

    53 % 4.055 /m

    Evolution des ventes et part de linvestissement locatif

    Source : ECLN et Adquation

    observatoires de limmobilier

  • mars 17 20 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    volution du prix/m de surface habitable entre 2014 et 2016 (hors stationnement)

    Source : ECLN et Adquation

    observatoires de limmobilier

  • mars 17 21 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    PER

    SPEC

    TIV

    ESP

    OU

    R2

    01

    7 ?

    Quelles perspectives pour 2017 ? Quels leviers de croissance ? Au niveaunational comme localement

    Ce qui pourrait influencer la tendance :

    Parmi les motifs despoir :

    Une dynamique retrouve des marchs immobiliers depuis 2 ans au niveau

    national, ancien et neuf, qui na pas de raison de sarrter Localement un

    march qui devrait continuer se ralimenter en offre nouvelle

    Le cot de largent : les taux dintrt ont commenc lgrement

    augmenter mais devraient rester bas. Une situation favorisant videmment

    les particuliers (accdants comme les investisseurs) mais aussi les

    institutionnels

    Les aides directes (PTZ, Pinel, TVA minore tendue une bande de 500m

    en secteur NPNRU) : prolonges en 2017, voire au-del ? Elles

    solvabilisent sensiblement les mnages et encouragent les investisseurs

  • mars 17 22 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    PER

    SPEC

    TIV

    ESP

    OU

    R2

    01

    7 ?

    Quelles perspectives pour 2017 ? Quels leviers de croissance ? Au niveaunational comme localement

    Mais des facteurs dinquitudes persistent

    Les prix de limmobilier : ont tendance augmenter au centre des mtropoles,

    plutt stables dans les priphries et les villes moyennes. Cest moins vrai dans les

    Alpes-Maritimes.

    Une anne lectorale dont personne ne peut prdire lissue (surtout pas les

    instituts de sondage )

    Des difficults localement alimenter le march et sortir des oprations sur

    des niveaux de prix davantage en phase avec les capacits budgtaires des

    mnages locaux. On la vu cest fatalement le prrequis ncessaire pour avoir une

    activit dynamique, la demande tant bien prsente dans le 06.

  • mars 17 23 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des Alpes-Maritimes - bilan 2016

    Des nouvelles dAdquation

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