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mars 17 1 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
March du logement neuf dans les Alpes-MaritimesActivit de la
promotion immobilire
Bilan de lanne 2016 et perspectives
Novotel Nice-Arnas - Mardi 28 fvrier 2017Intervention de Simon
Chapuy, consultant
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mars 17 2 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
Retour sur les motifs despoirs & facteurs dinquitudes
tablies en dbut danne 2016
Quel bilan dactivit en 2016 sur les marchs ?
2016, anne de la reprise ?
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mars 17 3 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
Promotion immobilire : primtre dobservation
Sur le dpartement des Alpes-Maritimesun primtre dobservation
couvrant :
79 communes, dont 65 en zone A, 4 en zone B1et 10 en zone B2
pour prs de 1.050.000 habitants dont prs de440.000 habitants sur le
secteur de Nice (40%)
DP
AR
TEM
ENT
DES
ALP
ESM
AR
ITIM
ES
Primtre observ par Adquation
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mars 17 4 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
Retour sur le contexte en dbut danne 2016 et sur les pistes de
rflexionvoques lpoque
Les motifs despoir :
Une dynamique retrouve des marchs immobiliers au niveau
national, ancien et neuf,localement le retour des investisseurs
privs et un socle des acqureursoccupantsconsolid
Le maintien des taux dintrt : ils devraient rester bas dans les
prochains trimestres
La rforme du PTZ, plus gnreux : montant plus lev, plafonds de
ressources relevsdonc accessible un plus grand nombre
Les sources dinquitudes :
Un climat conomique et social qui reste morose et une distorsion
criante entre lescapacits budgtaires des acqureurs locaux et les
prix levs des marchs
QUID des effets dannonce sur lavenir du dispositif Pinel
(prorogation / modifications) ?
Mais surtout une raret du foncier mobilisable et des difficults
pour sortir lesprogrammes . Le dveloppement espr dune offre
nouvelle plus consquente,notamment en secteurs amnags est-t-elle
envisageable ds 2016 ?
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mars 17 5 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
Avec plus de 3.330 logements lancs la commercialisation
(quitablement rpartis entre 1er et2nd semestre), le nombre de
logements mis en vente a progress de 30%.
Cela correspond 780 logements supplmentaires par rapport 2015,
+1.150 logements parrapport 2014 ! Il faut remonter lpoque du
Scellier pour voir une pareille dynamique .
331 logements retirs du march
+31% vs. 2015 soit + 784 logs
+52% vs. 2014
LES
VO
LUM
ESD
EM
ISES
EN
VEN
TEUne progression du nombre de logements mis en vente de 30% par
rapport 2015
Nb mises en vente
2016 :
2 479
3 307 3 431
2 566 2 625
2 192
2 548
3 332
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes de mises en vente
(Collectif + Individuel group)Logements banaliss hors rsidence
service et hors ventes en bloc
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mars 17 6 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
Le volume de ventes enregistr en 2016 progresse (quasiment) dans
les mmesproportions ! +27%
LES
VO
LUM
ESD
E V
ENTE
S
+ 27% vs. 2015 soit + 571 ventes
+40% vs. 2014
Taux de dsistement =
17% ventes brutes
1261 logements vendus en bloc
vs. 1193 logements en 2015
vs 18% en 2015
Nb ventes 2016 :
2 994
3 344
2 429
1 644
2 1651 896
2 092
2 663
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes de ventes
(Collectif + Individuel group)Logements banaliss hors rsidence
service et hors ventes en bloc
Les volumes de ventes ont suivi la mme dynamique, signe dune
relle demande de la part de la double clientledoccupants ET
dinvestisseurs : +27%, soit 2.660 ventes nettes en 2016 contre
environ 2.000 en moyenne annuellelors des 4 annes prcdentes ! Une
progression dans la tendance nationale.
9% de ventes en secteurs amnags
En complment, le nombre de ventes en bloc se stabilise un niveau
lev : 55 allotements pour un total de 1.260logements en 2016 (dont
85% de VEFA bailleurs volumes ajouter aux 2.660 ventes nettes au
dtail).
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mars 17 7 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
+48% vs. 2015+86% vs. 2014
+ 12% vs. 2015+ 14% vs. 2014
Lapptence des investisseurs pour le Pinel se confirme, ils ont
reprsent 45% des rservations dansle neuf dans le 06 en 2016, contre
39% en 2015
Avec plus de 1.450 ventes enregistres, soit 200 supplmentaires
par rapport aux deux annesprcdentes, les propritaires occupants ont
galement contribu la bonne dynamique. Le cumuldun PTZ gnreux en
zone A, et de taux bancaires un niveau plancher, a eu un effet
levier sur lescapacits demprunt.
LAR
PA
RTI
TIO
NO
CC
UPA
NTS
/ IN
VES
TISS
EUR
SUne anne marque par le retour des investisseurs :leur poids
dans les ventes a augment de 6 points par rapport 2015
1 27270%
1 14638%
1 42543%
1 23651%
1 07966%
1 55371%
1 25467%
55230%
1 84962%
1 92257%
1 19349%
56634%
62729% 626
33%
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Rpartition des ventes entre investisseurs et occupants
Ventes occupants Ventes investisseurs
1 27270%
1 14638%
1 42543%
1 23651%
1 07966%
1 55371%
1 25467%
55230%
1 84962%
1 92257%
1 19349%
56634%
62729% 626
33%
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Rpartition des ventes entre investisseurs et occupants
Ventes occupants Ventes investisseurs
ZONAGE PINEL 2015 : ZONE A = 65 communes, B1 = 4 communes, B2
non ligible = 10 communes
1 268 1 144 1 422 1 236 1 0761 537 1 247 1 276 1 455
555
1 8501 922
1 193
568
628649 816
1 20830%
62%57%
49%
35%
29%34%
39%
45%
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Rpartition des ventes entre occupants et investisseurs
(Collectif + Individuel group)
Ventes occupants Ventes investisseurs
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mars 17 8 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
LAR
PA
RTI
TIO
NO
CC
UPA
NTS
/ IN
VES
TISS
EUR
S80% des T1 sont achets par des investisseurs, 60% des T2, 28%
des T3.Leur part est marginale en T4/T5
ZONAGE PINEL 2015 : ZONE A = 65 communes, B1 = 4 communes, B2
non ligible = 10 communes
20%
40%
72%
94%
93%
80%
60%
28%
6%
7%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
T1
T2
T3
T4
T5
Rpartition des ventes nettes totales investisseurs occupants par
typologie (1T16-4T16)
Occupants Investisseurs
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mars 17 9 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
Cette offre nest en revanche pas toujours adapte, que ce soit en
termes de typologies (les grandes typologies - donc les plus chres
- sont plus reprsentes dans le stock), ou de prix (toujours trop
chers ! : 6.000/m hors stationnement cf. plus loin).
LOFF
RE
CO
MM
ERC
IALE
DIS
PO
NIB
LE /
STO
CK
Loffre commerciale disponible le stock progresse 2.860 logements
disponibles la vente en fin danne : cest positif !
+ 13% vs. 2015+ 19% vs. 2014
2 205
1 822
2 522 2 538 2 627 2 405 2 523
2 861
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution de l'offre commerciale
(Collectif + Individuel group)
Offre commerciale
ou stock
disponible fin 2016
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mars 17 10 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
La dynamique a t favorise par un maintien des prix sur la
fourchette basse des valeurs observesdepuis 4 ans, soit autour de
5.300/m hors stationnement en moyenne en collectif lchelle
dudpartement (auquel il faut ajouter 460/m pour le stationnement).
Ils restent trs chers malgrtout : stationnement inclus, le T2 moyen
est 235K, le T3 345K, le T4 prs de 580K.
LES
PR
IX E
TR
YTH
MES
DE
VEN
TELes prix sont plutt stables depuis 2013 lchelle du dpartement,
soit 5.300/mhors stationnement en moyenne en collectif en 2016
(+460/m pour le stationnement)
0 mois
5 mois
10 mois
15 mois
20 mois
25 mois
5 000
5 200
5 400
5 600
5 800
6 000
6 200
6 400
6 600
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des prix et coulement thorique de l'offre
(Collectif)
Prix/m des ventes libre Hors PKG
Prix/m de l'offre libre Hors PKG
Ecoulement thorique de l'offre
Indicateurs Cls 2016
Prix m des ventes : 5 303 /men collectif libre neuf, TVA pleine,
hors parking
evol. 2015 / 2016 : -0%
Dure moyenne de
commercialisation : 13 moisevol. 2015 / 2016 : -2 mois
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mars 17 11 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
Le cur de march : 44% des ventes ont t enregistres entre 4.200
et 5.400/m en 2016, 36% de loffrecommerciale disponible.
Les ventes moins de 4.200/m hors parking ont reprsent 27% des
ventes en 2016 (contre 32% en 2015) maisseulement 21% de loffre
commerciale disponible.
29% des ventes ralises plus de 5.400/m en 2016, (+2pts/2015).
Les gammes suprieures sontsurreprsentes dans le stock : 43% de
logements plus de 5.400/m
En revanche le stock disponible la vente est cherLE
SG
AM
MES
DE
PR
IX
Distorsion : 43% de
loffre commerciale
disponible suprieure
5.400/m hors
stationnement
7% 4% 11% 4% 6% 7% 9%11% 7% 6%
6%5%
4%5% 6%
6% 5%6%
5% 3%
17% 21% 15%13%
18%24% 19% 15%
15%12%
18% 25% 19%21%
18%20% 20% 22%
23%17%
14%17%
18% 22% 17%
19%16% 19% 21%
19%
11%
12%14% 15% 13%
11%12%
13% 15%
15%
14%
12% 17% 16% 15%9% 14% 11% 12%
21%4%
3% 3% 3% 4% 3% 3% 3% 1% 3%8%1% 1% 1% 3% 1% 2% 0% 1% 3%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Stockfin
2016
Rpartition des ventes par gamme de prix m
(Collectif)
< 3300 3300-3600 3600-4200
4200-4800 4800-5400 5400-6000
6000-8000 8000-10000 > 10000
7% 4% 11% 4% 6% 7% 9%11% 7% 6%
6%5%
4%5% 6%
6% 5%6%
5% 3%
17% 21% 15%13%
18%24% 19% 15%
15%12%
18% 25% 19%21%
18%20% 20% 22%
23%17%
14%17%
18% 22% 17%
19%16% 19% 21%
19%
11%
12%14% 15% 13%
11%12%
13% 15%
15%
14%
12% 17% 16% 15%9% 14% 11% 12%
21%4%
3% 3% 3% 4% 3% 3% 3% 1% 3%8%1% 1% 1% 3% 1% 2% 0% 1% 3%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Stockfin
2016
Rpartition des ventes par gamme de prix m
(Collectif)
< 3300 3300-3600 3600-4200
4200-4800 4800-5400 5400-6000
6000-8000 8000-10000 > 10000
Cur de march : entre
4.200 et 5.400/m
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mars 17 12 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
Dure thorique dcoulement
ST/T2
10 mois
T4/T5
17 mois
T3
16 mois
Prix moyen en collectif*
T2 : 215K
ST : 140K
T5 : >1M
T4 : 524K
T3 : 319K
*Prix Unitaires Moyens des ventes en libre
(collectif, TVA pleine, hors parking)
Typologies : un cur de march en T2/T3, les grandes typologies
sont davantagereprsentes dans le stock
TYP
OLO
GIE
S ET
ENV
ELO
PP
ES D
E P
RIX
Un cur des ventes en T2 (44% soit +2 pts/2015) et T3 (33% soit
-4pts/ fin 2015).
Une progression du poids des T4/T5 : 12% des ventes (soit + 3
pts/2015). Ces grandes typologiessont dailleurs plus reprsentes
dans le stock : 56% de loffre en fin danne 2015, dont 40% de
T3(stable VS fin 2015) et 16% de T4/T5 (+5 pts/ fin 2015).
Les prix unitaires moyens baissent en T2 (-3.000), T3 (-5.000)
et T4 (-25.000)
8%
12%
36%
44%
40%
33%
15%
11%
1%
1%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Offre en2016
Ventes en2016
Ventes et Offre par typologie de produit(Total)
T1 T2 T3 T4 T5
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mars 17 13 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
Quelle situation sur les diffrents marchs locaux des
ALPES-MARITIMES ?
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mars 17 14 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
Un trs bon cru 2016, port notamment par les secteurs de Nice et
Antibes, qui confortentleur statut de marchs directeurs (les annes
se suivent et ne se ressemblent pas)
LES
VO
LUM
ESD
EV
ENTE
S
Evolution des volumes de VENTES NETTESentre 2015 et 2016
Cest lun des faits marquants delanne 2016 : le march Niois,
aprsavoir clairement accus le coup en2015, enregistre la plus
forteprogression en volumes
Au sein de la zone dAntibes, lenombre de rservations a progress
de72% pour reprsenter 520 ventes nettesen 2016 !
Les marchs secondaires Cannois etdu Moyen Pays Niois ont
galementtir leur pingle du jeu Ces secteursont tous deux su
proposer une offre prix intermdiaires
140
238
18
205
806
274
302
109
147
292
8
195
1114
339
519
49
0 200 400 600 800 1000 1200
PAYS VENCOIS
PAYS NICOIS
PAYS MENTONNAIS
SECTEUR DE MENTON
SECTEUR DE NICE
SECTEUR DE CANNES
SECTEUR D'ANTIBES
PAYS GRASSOIS2016
2015
2092 logs
2663
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
ALPES MARITIMES
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mars 17 15 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
La part de ventes investisseurs a encore progress en 2016 (+
6pts / 2015),ils ont dpass la barre symbolique des 50% Nice, Cannes
et Antibes
LAR
PA
RTI
TIO
ND
ESV
ENTE
SSE
LON
LES
CLI
ENT
LES
Rpartition des ventes entre INVESTISSEURS & OCCUPANTS en
2016
76%
62%
76%
49%
48%
50%
84%
55%
24%
38%
24%
51%
52%
50%
16%
45%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
PAYS VENCOIS
PAYS NICOIS
SECTEUR DE MENTON
SECTEUR DE NICE
SECTEUR DE CANNES
SECTEUR D'ANTIBES
PAYS GRASSOIS
ALPES MARITIMES
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mars 17 16 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
Le prix moyen est stable depuis 4 ans lchelle du
dpartement,autour de 5.300/m (hors stat.) Il existe des variations
locales
Une lgre hausse des valeurs ausein du secteur de Nice (+6%, soit
+300/m) et du Pays Niois.
Stabilit sur le secteurdAntibes
Une baisse sensible desvaleurs immobilires sur lesecteur de
Cannes, en lien avec laprogression des ventes la Bocca.
LES
VA
LEU
RS
Evolution comparative des PRIX AU MDU LOGEMENT COLLECTIF
NEUF
(EN LIBRE hors stat.)
4 415
3 641
4 956
6 644
5 214
6 242
5 213
3 737
4 373
3 782
3 626
6 747
5 514
5 372
5 219
4 343
3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000
PAYS VENCOIS
PAYS NICOIS
PAYS MENTONNAIS
SECTEUR DE MENTON
SECTEUR DE NICE
SECTEUR DE CANNES
SECTEUR D'ANTIBES
PAYS GRASSOIS2016
2015
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mars 17 17 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
Promotion immobilire : les zones Nioise et Antiboise confortent
leur statutde marchs directeurs, larrire pays Niois dpasse la barre
des 10%
ALP
ESM
AR
ITIM
ES: B
ILA
N2
01
6
Secteur de Nice (42%)
Ventes : 1.115 logs (+38%)
Px/m : 5.520 (+6%)Secteur de Cannes (13%)
Ventes : 340 logs (+24%)
Px/m : 5370 (-14%) Secteur dAntibes (19%)
Ventes : 520 logs (+72%)
Px/m : 5220 (stable)
Secteur de Menton (7%)
Ventes : 195 logs (-5%)
Px/m : 6750 (stable)Pays Grassois (2%)
Ventes : 50 logs (-55%)
Px/m : 4340 (+16%)
Pays Venois (6%)
Ventes : 150 logs (+5%)
Px/m : 4370 (stable)
Pays Niois (11%)
Ventes : 290 logs (+23%)
Px/m : 3780 (+4%)
Rpartition et prix moyen/m habitable des ventes en 2016Volumes
de ventes lunit en 2016
Prix au m : prix au m habitable des ventes en collectif,
hors stat., en libre (hors dispositifs daides) en 2016
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mars 17 18 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
Comparaisons NATIONALES en promotion immobilire &
Perspectives dvolution
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mars 17 19 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
National
117.000
ventes au
dtail en
2016
14-16 : + 52%
53 % 4.055 /m
Evolution des ventes et part de linvestissement locatif
Source : ECLN et Adquation
observatoires de limmobilier
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mars 17 20 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
volution du prix/m de surface habitable entre 2014 et 2016 (hors
stationnement)
Source : ECLN et Adquation
observatoires de limmobilier
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mars 17 21 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
PER
SPEC
TIV
ESP
OU
R2
01
7 ?
Quelles perspectives pour 2017 ? Quels leviers de croissance ?
Au niveaunational comme localement
Ce qui pourrait influencer la tendance :
Parmi les motifs despoir :
Une dynamique retrouve des marchs immobiliers depuis 2 ans au
niveau
national, ancien et neuf, qui na pas de raison de sarrter
Localement un
march qui devrait continuer se ralimenter en offre nouvelle
Le cot de largent : les taux dintrt ont commenc lgrement
augmenter mais devraient rester bas. Une situation favorisant
videmment
les particuliers (accdants comme les investisseurs) mais aussi
les
institutionnels
Les aides directes (PTZ, Pinel, TVA minore tendue une bande de
500m
en secteur NPNRU) : prolonges en 2017, voire au-del ? Elles
solvabilisent sensiblement les mnages et encouragent les
investisseurs
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mars 17 22 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
PER
SPEC
TIV
ESP
OU
R2
01
7 ?
Quelles perspectives pour 2017 ? Quels leviers de croissance ?
Au niveaunational comme localement
Mais des facteurs dinquitudes persistent
Les prix de limmobilier : ont tendance augmenter au centre des
mtropoles,
plutt stables dans les priphries et les villes moyennes. Cest
moins vrai dans les
Alpes-Maritimes.
Une anne lectorale dont personne ne peut prdire lissue (surtout
pas les
instituts de sondage )
Des difficults localement alimenter le march et sortir des
oprations sur
des niveaux de prix davantage en phase avec les capacits
budgtaires des
mnages locaux. On la vu cest fatalement le prrequis ncessaire
pour avoir une
activit dynamique, la demande tant bien prsente dans le 06.
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mars 17 23 ADEQUATION - Activit de la promotion immobilire des
Alpes-Maritimes - bilan 2016
Des nouvelles dAdquation
65 collaborateurs au sein dune socit qui ftera ses 25 annes
dexprience
5 implantations de proximit : Paris, Lyon, Nice, Montpellier et
Nantes
70 aires de march couvertes par nos observatoires
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France et
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locales, bailleurs sociaux, tablissements publics fonciers,
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