Spanish Housing Bubble

  • View
    56

  • Download
    1

Embed Size (px)

Text of Spanish Housing Bubble

  • 1. NDICE INTRODUCCIN ANLISIS DE problemas Excedente de stock Demanda dbil Endeudamiento TENDENCIAS Sareb Precio Inversin extranjera Alquiler Acceso al crdito EMPRESAS Y ESTRATEGIAS Estratgias Caso Martinsa Fadesa

2. INTRODUCCIN 1/3 Recorrido de la vivienda en Espaa: 1979-2005 1979-1985 : Cada del 35% en el precio en 5 aos Paro : 4,7% en 1976 al 21,1% en 1985 1985-1992: 1988 : lncremento del 10% en construccin (7%PIB) Incremento tasa de ocupacin en construccin : 11,2% 1992-1996: Bajada ininterrumpida del precio de la vivienda (15% en trminos reales) 1996-2005: Advertencia de la existencia de una burbuja Liquidez Euribor Preventas Visados Sobreoferta Precios Accesibilidad crdito Esfuerzo Familiar Insolvencia Morosidad Riqueza Paro Liquidez Euribor Preventas Visados Accesibilidad crdito Esfuerzo Familiar Insolvencia Morosidad Riqueza Paro Sobredemanda Precios 3. INTRODUCCIN 2/3 CREACCIN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA (2007) El sector de la construccin = Locomotora econmica de Espaa (gran % del PIB). Informacin sesgada: Expectativas de revalorizacin + Especulacin Aumento precios Sobreoferta Peso de la construccin en el PIB 4. INTRODUCCIN 3/3 CREACCIN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA (2007) Factores influyentes: Emancipacin baby boom (incremento demanda) Pertenencia Eurozona (bajos tipos de inters al financiarse) Consecuencias: Aumento vivienda construida Crecimiento deuda hipotecaria Incremento precios Disminucin desempleo 5. Criterio Social no voy a vender por menos de la hipoteca alquilar es tirar el dinero el precio de la vivienda nunca baja no voy a vender por menos de lo que me cost la vivienda siempre sube a largo plazo dan hipoteca a todo el mundo mete los gastos, el coche y los muebles en la hipoteca 6. ANLISIS DE PROBLEMAS 1. Excedente de Stock 2. Demanda dbil & Desempleo 3. Endeudamiento 4.Morosidad 5.Coreccin de los Precios 7. ANLISIS DE PROBLEMAS: 1. EXCEDENTE DE STOCK Viviendas iniciadas viviendas Terminadas Entre 2004 y 2006, las iniciadas superaron las terminadas (+117miles) A partir 2007, se invierte las tendencias (las terminadas superan la iniciadas) Las terminadas en 2012 representan 26% de las terminadas en el 2007 Stock El stock de vivienda crece hasta 2009 y empieza a estabilizarse Alcanza un total de 3.280.000 de viviendas (1 y 2 mao) 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Viviendas Iniciadas Viviendas Terminadas Stock Viviendas nuevas 8. 1.304.000 despidos en el sector de la construccin (07/11) Paro nacional en 2011: 23%, 2012 : 26,6% ANLISIS DE PROBLEMAS: 2. Demanda dbil : Desempleo Espaa tiene uno de los niveles ms alto de paro de la U.E. Debilita la creaccin de hogares Debilita el acceso al crdito 9. La demanda va a caer un 38% debido a la estructura de la pirmide de poblacin: Pasando de 10.983.000 (25 a 39 aos) 6.846.000 personas entre 10 y 24 aos que sern los futuros demandantes Paro de 26,6% en 2012 Mayor dificultad al cumplir las garantas de solvencia de adquisicin del crdito. ANLISIS DE PROBLEMAS: 2. Demanda dbil 10. Deuda Pblica 2011 75,9% PIB (+9,2%/2010) Gastos Pblicos: 58,3%(+4,4%/2010) Aumento de la deuda externa con Alemania y Francia Deuda Privada 2011 1.255.386 millones (-4%) Deuda Hogares 2011 870.960 millones (-3%) ANLISIS DE PROBLEMAS: 3. endeudamiento 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Jul-12 Empresas (a) (en miliones de ) Hogares (en miliones de ) Estado (en miliones de ) 11. Tasa de Morosidad 2012 Inmobiliarias : 27% Construccin: 24% Hogares : 2,5% Reforms Ley hipotecaria le permite al adquirir a 50% del precio de la subasta si nadie la quiere. No hay dacin en pago Desahucios ANLISIS DE PROBLEMAS: 4. Morosidad 0 5 10 15 20 25 30 Hogares para adquisicion de viviendas Construccin Actividades inmobiliarias 12. ANLISIS DE PROBLEMAS: 5. Correccin de los precios Los precios de venta bajaron de 35% entre 2007 y 2012 en trminos nominales y 44,6% en trminos reales. Los precios del alquiler bajaron el 20% entre 2007 y 2012. 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 Precio de la vivienda (/m2) -12.0% -10.0% -8.0% -6.0% -4.0% -2.0% 0.0% 2008 2009 2010 2011 2012 Variacin Anual precio de Venta (/m2) Variacin Anual precio de Alquiler (/m2) 13. ANLISIS DE PROBLEMAS: 5. Correccin de los precios 1995 2000 2005 2010 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Esfuerzo de las familias Precio de la vivienda/Renta bruta por hogar en aos Esfuerzo terico anual sin deducciones en % Sueldo medio 21 883 Despues de impuestos 16 800 Sueldo Mensual 1 400 Precio promedio de la Vivienda 201 850 Impuesto, notario, etc. (10%) 20 185 Precio Total de la Vivienda 222 035 Esfuerzo en 2008 (en aos de salario) 13,2 Esfuerzo de trabajador varn en Espaa 8,3 Esfuerzo de trabajador varn en Reino Unido 5,86 42% Un trabajador en Espaa debe trabajar 8.34 aos contra 5,86 en Reino Unido (+42%) para pagar un piso medio. Clculo del esfuerzo para comprar una vivienda. 14. Diagnstico 15. Tendencias 1. SAREB 2. La Inversin Extranjera 3. El Acceso al Crdito 4. El Alquiler 16. Receptor de inmueble y suelos (activos txicos) de los bancos cuyo valor supera 100.000 Su activo total no superar 90.000 millones Sociedad de Gestin de Activos procedentes de la Reestructuracin Bancaria. Tendencias: 1. SAREB 17. En 2011, el 6% de las compras de viviendas se hicieron a extranjeros con fines tursticos. Viviendas de Costa Valencia+Andaluca+Catalua >50% del stock de vivienda nueva. Concesin del permiso de residencia para compras > 160.000. Tendencias: 2. Inversin Extranjera Estado del stock de viviendas nuevas destinadas a compradores 18. N de operaciones de crdito descendi de 1.342.000 a 282.000 (-79%) Las hipotecas han bajado de 188.000 millones en el 2007 a 29.000 millones en el 2012 (-85%) Esto se debe en parte a la dificultad de financiacin de las familias espaolas que se encuentran altamente endeudadas y con una renta disponible bruta estancada con una ligera tendencia a disminuir (o al paro). Tendencias: 3. Acceso al Crdito 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1,600,000 Hipotecas vivienda Nmero Importe (millones de ) Inters hipotecario en % EURIBOR 19. Tendencias: 3. Acceso al Credito A partir de 2005, endeudamiento privado de las familias > renta disponible bruta 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1.000.000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 RentaDisponibleBruta DeudaPrivada 20. Tendencias: 4. Alquiler INQUILINO Da una opcin mientras pospone la compra. Al inquilino le da igual que el precio de la casa baje Oportunidad de negociar el precio de alquiler o buscar otra vivienda El inquilino se ahorra el gasto de transmisin (IVA o ITP) y de reparacin. PROPIETARIO No Venta Alquiler No hay demanda de compra Aumento de la oferta del alquiler > aumento de la demanda del alquiler Asimetra de informacin en favor de los dueos Nuevas normas de proteccin de proprietario 21. Empresas y Estrategias Considerando la sobreproduccion de vivienda debido a la crisis, el endeudamiento, la tasa de paro, una demanda interna dbil, deuda pblica, las empresas decidieron adoptar ciertas lneas estratgicas: 1. Subcontrataciones 2. Internacionalizacin 3. Fusiones, adquisiones 22. Empresas y Estrategias: 1. Subcontratacin Reduccin de los costes y del capital invertido. Aprovechar la especializacin del proveedor del servicio subcontratado. Gestin de grandes proyectos. Al conseguir la mxima flexibilidad de su estructura, desarrollando una poltica de subcontratacin de trabajos y limitando su papel al ensamblaje de los trabajos externalizados, las empresas se vuelven en gestoras tcnicas de grandes proyectos. 23. Empresas y Estrategias: 2. Internacionalizacin Crecimiento considerable en el negocio de las carteras de las constructoras en el exterior: 2009: 25.712 M (+12,5%) 2010: 28.927 M (+20 %) 2011: 34-600 M (+19,5%) 2012: 39.700 M (+13 %) Las cinco constructoras de mayor dimensin concentran ms de 80% de la facturacin en el exterior. La diez primeras casi el 97%. 24. Empresas y Estrategias : 3. Fusiones, adquisiciones El negocio inmobiliario fue el primer paso en el proceso de diversificacin para las constructoras, incluyendo gestin, construccin y comercializacin de viviendas. Aumentan el peso de una actividad ms segura y ms rentable : gestin del alquiler. Reduccin del riesgo global. Saturacin del negocio tradicional. Reforzamiento de la posicin competitiva mediante la bsqueda de sinergias (de venta operativa, de direccin, financiera de inversiones). Conocimiento y cartera de clientes. Otras empresas ya estn montadas, no falta tan inversin inicial. 25. Empresas y Estratgias Ejemplo de una inmobiliaria MARTINSA FADESA Resultados Balance Existencias Internacionalizacin Sintsis 26. Empresas y Estrategias Resultados Negativos Cada de la cifra de negocio -72% entre 2010 S1 y 2012 S1 Margen de explotacin negativo MARTINSA FADESA Resultados negativos - 317 millones (2012 S1) 27. Empresas y Estrategias Balance - Endeudamiento Suspensin de Pago Patrimonio Neto negativo (acumulacin de prdidas) Desacelaracin de la acumulacin de prdidas Reconversin de Deuda de Corto a Largo Plazo MARTINSA FADESA 28. Empresas y Estrategias Gestin de las Existencias Disminucin del excedente de viviendas Dejar de construir Vender a extranjeros Alquilar Gestionar los suelos a largo plazo 29. Empresas y Estrategias Internacionalizacin Nmero de transacciones Nmero de transacciones 2012 S1 Crecimiento PIB Polonia en 2011 MARTINSA FADESA 30. Empresas y Estrategias Lo Que Tiene Que Hace