Интервью

Интервью

Schengen Property застала все стадии развития программы ВНЖ в Латвии, включая ее нынешний закат. Партнер компании Александр Макиенко, впрочем, не выказывает по этому поводу пессимистического настроения: помимо видов на жительство есть много других задач, в решении которых необходима помощь иностранным инвесторам. В интервью нашему журналу он рассказал, кто сегодня интересуется латвийской недвижимостью, а также инвестированием и бизнесом в Европейском союзе, что предлагает наш рынок и чем может интересующимся помочь.

Евгений ПАВЛОВ

Нерезидентный бизнес в Латвии: вчера, сегодня, завтра

8

Решение многих вопросов

– Компаний, оказывающих подобные услуги, достаточно на латвийском рынке. Чем бы вы убедили клиента, который выбирает, чтобы он обратился именно к вам?

– Во-первых, мы независимы в том смысле, что у нас нет пула собственной недвижимости. Мы не принадлежим ни к каким группам и поэтому можем предложить клиенту лучшее, не зацикливаясь на том, что нам обязательно нужно что-то ему продать. Во-вторых, у нас очень широкий спектр услуг – мы не только помогаем клиентам с недвижимостью и ВНЖ, но и помогаем расширять банковские отношения, правильно структурировать активы. Поэтому мы настроены не только на то, чтобы произвести одну сделку с клиентом, а на долгосрочные отношения. У нас очень хорошие отношения с банками не только в Латвии, но и в Швейцарии, Англии, Австрии, в Чехии. И обычно после того, когда клиент приходит через нас в Евросоюз, он понимает, что с нами можно работать и по другим вопросам. А обычно у всех бизнесменов, ввиду определенных рисков – и бизнес-рисков, и политических – есть такие активы, которые размещены за пределами своей страны. В первую очередь – в Европе. Понимая, что у нас хорошая экспертиза по работе с финансовыми институциями в Европейском союзе, клиенты

обращаются к нам. Соответственно, в нашем лице они находят решение не только одного вопроса, а многих. И это им нравится.

Если мы говорим о том, что сегодня интересует клиентов из СНГ, в том числе тех, кто активно инвестировал в ВНЖ, то, ввиду сложной экономической и политической ситуации, фокус их интересов немного сместился. Они в первую очередь смотрят на защиту активов, на защиту своего бизнеса. И на первый план у них выходят не вопросы о ВНЖ, а вопросы, связанные с правильным структурированием компаний, с открытием банковских счетов, с более правильным ведением бизнеса ввиду начала обмена информацией о налоговых резидентах между государствами со следующего года.

Это то, что больше всего волнует, в том числе в аспекте персонального налогового резидентства. И в этом ключе латвийское предложение в сфере ВНЖ, к сожалению, теряет конкурентоспособность, потому что в некоторых странах, к примеру на Мальте, создана специальная программа ВНЖ и налогового резидентства в одном пакете, которая оттягивает на себя потенциальных инвесторов.

– Если сравнить клиентов, которые были ориентированы на ВНЖ в 2011 году (тогда нерезиденты смотрели на эту программу осторожно и их было немного), и сейчас, когда нерезидентов немного по другой причине, – они похожи?

8

8

роста после падения, безусловно, наступит, но что будет драйвером и что это будет за цикл, сказать пока сложно.

– А эти цены, которые взлетели во время активной фазы программы ВНЖ, держатся до сих пор?

– Они уже снижаются, хотя, может быть, пока не так заметно. Происходит это в виде периодически проводимых акций и предоставления скидок. Но, по большому счету, это то, с чего начиналось падение и в 2008 году. Похожие тенденции – когда поначалу были скидки и единичные акции, а потом это привело к существенному падению рынка.

Но тут нужно понимать, что если мы говорим о текущем состоянии рынка недвижимости, то сегодня разные его сегменты движутся в разных направлениях. В сегменте дешевого жилья (до 100 тысяч евро), ориентированном на местного покупателя, пока заметен небольшой рост, который связан с общим увеличением доходов населения за последние годы. Однако, если мы говорим про люкс-сегмент, про объекты стоимостью свыше 250 тысяч евро, то здесь как раз таки заметно падение. Пока постепенное, но ожидаем, что оно будет усиливаться.

Есть много мест для инвестиций

– Есть ли за рубежом инвесторы, которые как раз ожидают этого падения цен, чтобы потом с большей выгодой войти на наш рынок?

– Я думаю, да. Но нужно понимать, что мы все-таки не живем в отрыве от внешнего мира, и кроме Латвии сейчас есть много других интересных возможностей для вложения средств. Можно инвестировать в другие регионы, где тоже цены падают. В те же самые внутренние рынки стран СНГ, где тоже упали цены на недвижимость. И принимая решение, инвестор вполне может подумать, что, может быть, интереснее инвестировать на своем домашнем рынке, где он лучше понимает ситуацию.

– То есть, когда цены упадут, у нас не будет такого чувствительного увеличения зарубежных покупателей?

– Не факт, что ожидания инвесторов связаны именно с покупкой недвижимости в Риге. Может быть, они ждут возможности выгодного приобретения жилья в Москве.

Не будем забывать и о таком факторе как Brexit, на фоне которого стали снижаться цены на недвижимость в Лондоне. И по интересности, и по ликвидности рынок Лондона намного привлекательнее рынка Риги. Цены там падают, и в какой-то момент большинство инвесторов может уйти туда, когда им покажется, что цены в Лондоне достигли какого-то условного дна. Это тоже оттянет интерес от Риги.

Сейчас много мест, где можно интересно инвестировать. И не

Интервью

– Да, похожи. Потому что это все равно (по статистике) богатые россияне, богатые казахи, в меньшей степени – богатые украинцы, белорусы. Был момент, когда по нижнему ценовому порогу – по 70 тыс. евро – активно заходили в Латвию по программе ВНЖ клиенты из Китая. Сейчас их намного меньше, а клиенты из СНГ все равно идут. И похожая пропорция в процентном отношении сохраняется – на первом месте россияне, потом представители других стран Содружества. И клиентский портрет остался примерно такой же – в среднем люди 40-50 лет, с высшим образованием, семейные, либо топ-менеджеры, либо владельцы малого/среднего (по российским меркам) бизнеса.

После падения – новый цикл

– Сейчас предложение недвижимости для нерезидентов что в Риге, что в Юрмале достаточно широкое. Есть ли, на ваш взгляд, необходимость в реновации старых зданий и в строительстве новых объектов или нужно сначала распродать то, что имеется?

– Тут, наверное, каждый застройщик для себя решает сам. Особенно в Юрмале. Там присутствует момент перепроизводства недвижимости под ВНЖ. С другой стороны, нужно понимать, что если в какой-то момент пойдет волна интереса к этому сегменту, то будут происходить покупки. А недвижимость – это цикличный рынок, где невозможно предложить новый продукт, новый дом, в течение месяца. Это процесс, который занимает как минимум полтора года. Есть застройщики, которые смотрят на все оптимистично, и даже сейчас, в условиях падения спроса, начинают строить новые объекты. И с точки зрения экономики, это, возможно, более выгодно – цены на строительство сейчас ниже, землю можно купить дешевле.

Более сложный вопрос – какая будет ситуация по истечении трех-пяти лет? Если застройщик считает, что экономическая ситуация в СНГ улучшится, что вопрос санкций будет снят, курсы валют стабилизируются и, соответственно, спрос к ВНЖ повысится, то, по сути, вполне логично как раз сейчас начинать строить. Но в этой ситуации есть много рисков.

Мы сравниваем сегодняшнюю ситуацию с кризисом 2008-2009 года, когда тоже казалось, что рынок безнадежно упал и никогда цены, которые были достигнуты на пике, уже не вернутся. Более того, не было понятно, каков будет новый драйвер роста рынка недвижимости. Если в начале 2000-х это было открывшееся кредитование под низкие ставки и большой спрос со стороны местного населения, то, по большому счету, никто не ожидал, что в следующем цикле – в 2010-2015 годах – драйвером станет программа ВНЖ и активная покупка недвижимости нерезидентами, которые дали возможность рынку именно в сегменте недвижимости класса люкс по ценам взлететь выше уровня 2008 года. Соответственно, на наш взгляд, следующий цикл

факт, что Юрмала и Рига в этой конкурентной борьбе смогут выиграть и привлечь через какое-то время так называемый отложенный спрос.

Что касается непосредственно Brexit, то здесь есть и второй аспект: кроме того, что лондонский рынок из-за падения цен станет более привлекательным и кого-то это заинтересует, надо иметь в виду, что кто-то пойдет за деньгами, которые утекают из Лондона.

И горячая тема на данный момент состоит в том – где будет новая «европейская гавань», куда придут существенные инвестиции мировых компаний, уходящих из Лондона? Сегодня обсуждаются разные варианты – и про Берлин, и про Дублин, и про Париж, и про Мадрид, и про Прагу. В рамках этой дискуссии даже Таллин иногда обсуждается, но, к сожалению, Рига там не фигурирует. Поэтому для тех инвесторов, которые находятся в стадии ожидания, в том числе и инвесторов из СНГ, могут быть интересны как раз те рынки, куда будут уходить деньги из Великобритании в случае Brexit.

Начало тревожной тенденции

– Есть ли нерезиденты, которые сегодня продают в Латвии свою недвижимость, приобретенную некогда для получения ВНЖ?

– Есть. Более того, тут имеется довольно глубокая экономи-ческая подоплека. Если мы пересчитаем стоимость объектов недвижимости по тем валютным курсам, например, в рублях, которые были несколько лет назад, когда нерезиденты заходили на наш рынок, и сейчас, то увидим, что они, по сути, автоматически заработали на разнице курса, а во многих случаях и на росте стоимости недвижимости. Условно говоря – 70-100%. И если сейчас у них есть желание, например, эти деньги реинвестировать, перевести в другую юрисдикцию, увести в ту же Россию, то для этого появляется абсолютно логическое финансовое обоснование – они серьезно на этом зарабатывают в пересчете на национальную валюту. И это как раз еще один из тех факторов, который, я думаю, будет оказывать давление у нас на цены в сегменте дорогой недвижимости. Потому что будут нерезиденты, которые станут продавать свои объекты, и это будут как раз такие продавцы, у которых есть возможность делать серьезные скидки по цене.

– Эти продажи уже можно назвать началом новой тенденции?

– Думаю, да. Можно сказать, что это уже начало тенденции, но более серьезно мы все это ощутим в следующем году.

– Почему?

– Есть такие ощущения. Мы видим, что тенденция начинает набирать обороты и популярность. Если, скажем, в предыдущие два

года такие инвесторы скорее ждали, то сейчас они начинают понимать, что нужно предпринимать какие-то действия. Это может быть связано с тем, что они в ближайшее время ожидают дно на своих местных рынках, и, соответственно, пытаются купить там объекты по наиболее низким ценам. Для этого им нужны деньги, нужна ликвидность, которую они могут получить здесь.

– Нерезиденты сегодня больше покупают жилье для личных нужд или в качестве вложения средств, чтобы сдавать и получать доход?

– Большинство покупают все-таки для вложения средств. Если мы говорим про жилую недвижимость конкретно в Риге, то данная инвестиция может нести в среднем от 3,5 до 5% годовых, что по сравнению со ставками на банковские депозиты и другими видами вложений в текущей ситуации – довольно хороший доход. Даже если мы смотрим на доходности по другим сегментам недвижимости, по другим классам активов и по другим странам Европейского союза. Плюс все-таки у большинства есть идея инвестировать средства в спокойные европейские юрисдикции и получить ВНЖ, чтобы передвигаться свободно. По нашим ощущениям, примерно у 20% есть желание долгосрочно связать жизнь с Латвией. Не факт, что из остальных 80% никто этого не сделает, но на данный момент они больше присматриваются.

– А для россиян, которым нужно свободное перемещение по Шенгену, сейчас действительно выгодно для этой цели приобретать недвижимость в Латвии? Или есть страны в Европе, где это уже выгоднее экономически?

– Кроме чисто экономической выгоды, есть еще другие моменты, на которые смотрят люди. Например, географическое положение, качество жизни, комфорт. Можно, например, купить недвижимость в Испании и получить ВНЖ, или на Кипре, но будет ли это так близко, так доступно и так понятно по ментальности, как здесь?

Скажем так – это вопрос, который остается в ведении каждого клиента. Но нужно четко отметить вот что: если в нашей стране условия ВНЖ только ужесточаются путем введения повышенных ценовых порогов и введения пошлины за продление ВНЖ, то во многих других странах, которые предоставляют ВНЖ за инвестиции, наоборот, ввиду падения спроса, проявляется более рыночное мышление и там условия для инвесторов улучшаются.

Последние изменения в этом плане произошли в таких странах, как Болгария и Кипр – там существенно сократили ценовые пороги для получения вида на жительство. Нужно понимать, что даже в сфере ВНЖ Латвия участвует в глобальной конкуренции, и в последнее время страны с похожими программами сделали сильные шаги для возвращения притока инвестиций, в то время как со стороны латвийского государства пока видны только антишаги.

8

Интервью

8

8 – Интересно ваше мнение: могла ли Латвия вообще обойтись без программы ВНЖ, ведь в соседних Балтийских странах ее не было и рынки недвижимости там, по признанию многих экспертов, развиваются более равномерно, чем латвийский?

– Балтийские страны, несмотря на то, что они маленькие и близкие географически, все-таки очень разные. И по ментальности, и по доходам населения, и по структуре экономики. И если мы говорим про рынки недвижимости, то они тоже очень разные. У нас, например, никогда не было такого количества финских инвес-тиций, как в Эстонии. Более того, сейчас мало кто помнит, но в Эстонии тоже была программа ВНЖ. Она началась раньше латвийс-кой и раньше претерпела свой закат. Эта программа немного по-другому выглядела – нерезиденты получали ВНЖ через бизнес и там, наоборот, бизнес давал инвестиции в недвижимость. Поэтому сказать, что Эстония жила совсем без программы ВНЖ, нельзя.

Но, в принципе, тут нужно понимать, что это больше вопрос экономической политики – чего мы хотим в своей стране? Если хотим роста на уровне среднего в Европе или более низкого, тогда можем обойтись без агрессивных действий в разных отраслях экономики. Однако в таком случае мы никогда не достигнем среднего для Европы уровня жизни. Чтобы его достигнуть, мы должны расти быстрее, чем растет в среднем Европейский союз. А для этого мы как раз должны делать что-то агрессивнее, быстрее, чтобы получать сверхдоходность. И недвижимость – одна из тех сфер, где можно было действительно получать сверхдоходность, что давало возможность быстрого роста.

Не зря некоторые авторитетные политики и экономисты отме-чали, что программа ВНЖ была вторым сильнейшим движущим фактором латвийской экономики после вхождения в ЕС и начала программы освоения еврофондов. Потому что других таких факто-ров, таких программ, когда за довольно короткий период времени в экономику приходили такие серьезные средства, трудно отметить.

За 6 лет программа ВНЖ дала Латвии порядка 1,4 миллиарда евро чистого притока инвестиций только для целей ВНЖ, без учета других факторов – банковских депозитов, инвестиций в бизнес, что пришли следом, средств на обустройство купленной недвижимости, денег, которые здесь были «оставлены» в качестве повседневных трат.

Нерадужные перспективы

– Что вы можете сказать о нынешнем состоянии латвийской экономики – мы движемся вперед или стоим на месте? И каких перспектив ожидать в ближайшем будущем?

– На наш взгляд, мы находимся на пороге потенциального кризиса, потому что вокруг нас, на всех наших основных внешних рынках – и в Европе, и в СНГ – намечаются тревожные тенденции.

В СНГ это однозначное падение экономик, падение валютных курсов и ввиду накопившихся структурных проблем в этих экономиках, и существенного эффекта от санкций и антисанкций.

В Европе это продолжение стагнации в экономике и низкого роста после кризиса 2008 года, из которого Европа так и не вышла полностью. Соответственно, от этого страдает латвийская экономи-ка, что уже видно в существенных темпах замедления роста ВВП, а также в определенных секторах, которые находятся на периферии и которые, по большей части, нацелены на обслуживание внешних рынков. Это строительство и недвижимость, банковский сектор, транзит, где уже видно значительное снижение, что в дальнейшем может распространиться на всю экономику.

Таким образом, с одной стороны, не видно внешних позитив-ных факторов (кроме ожидаемого усиления освоения еврофон-дов), с другой – мы видим, что негативные внешние факторы на-чинают серьезно влиять на нашу экономику и будут передаваться в те сектора, которые меньше коррелируют с внешними рынками.

Так что можно говорить о том, что и рынок недвижимости, и латвийскую экономику в целом в ближайшем будущем ждут довольно сложные времена.

Отдельно следует сказать про банковский сектор. Здесь, к сожалению, мы также видим ухудшение в нерезидентском сегменте, ввиду того, что, с одной стороны, существенно снизился приток денег нерезидентов, так как он в том числе коррелировал с программой ВНЖ. А с другой стороны, ужесточился банковский комплаенс по отношению к клиентам, что способствует уходу денег в более комфортные юрисдикции как в Европе, так и вне Европы. Соответственно, это дает банкам меньше возможности зарабатывать, а также дает меньше возможностей финансирования проектов внутри Латвии.

– Не самые радужные перспективы. Что вы порекомендуете трансграничному бизнесу, который только собирается заходить в Латвию или уже работает, как противодействовать внешним и внутренним обстоятельствам и вызовам?

– Безусловно, Латвия по-прежнему интересна для инвесторов и текущего бизнеса. В первую очередь, надо пересмотреть систему координат позиционирования своего бизнеса и Латвии в целом. Поскольку в Латвии нет динамичного внутреннего спроса и емкого рынка труда, быстро меняется законодательная база, то один из немногих способов выстроить эффективную бизнес-модель: реали-зация на внешних рынках товаров и услуг из Латвии, произведенных здесь частично, но с высокой составляющей добавленной стоимости.

В этом случае Латвия крайне привлекательна для нерезидент-ного бизнеса: недорогая интеллектуальная рабочая сила, очень развитая инфраструктура, прозрачное законодательство (хоть и быстро меняющееся) и, бессмертный козырь, географическая близость к основным экономическим центрам ЕС и СНГ.

Интервью