Guida per l'investitore cescoitalia

GUIDA PER L’INVESTITORE ver. 1.2

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Guida per

l’investimento

immobiliare


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CHI SIAMO

APPROCCIO ANALITICO

UN TEAM CON ESPERIENZA DECENNALE SUL

TERRITORIO

CESCOITALIA REAL ESTATE

CESCOITALIA Sarl è una società di consulenza per lo sviluppo di progetti d’investimento nei più importanti mercati internazionali, con una provata e collaudata esperienza nei paesi arabi, in particolare Marocco e Qatar, paesi in pieno boom economico e dove la certezza del diritto e la normativa fiscale sono estremamente favorevoli in particolar modo per l’investitore straniero. CESCOITALIA si avvale della collaborazione di un network di consulenti con provata esperienza nel settore del marketing operativo, nel real estate, nel risk management, nel diritto internazionale e tributario. L’approccio analitico al singolo mercato, con la ricerca e l’analisi dei rischi e benefici inerenti lo sviluppo dello specifico progetto di business, caratterizza l’attività dei consulenti CESCOITALIA: l’obiettivo resta quello di offrire a chiunque, dal piccolo al grande investitore, l’opportunità di operare in tutta tranquillità, avendo sempre chiara la situazione e l’andamento delle proprie operazioni finanziarie. CESCOITALIA non vende “sogni” ne promette “rendite miracolose”: siamo fermamente convinti che l’attenzione e l’analisi preventiva di tutte le informazioni di mercato ed il monitoraggio continuo dell’andamento dell’investimento sia l’unico modo per proteggere e mettere al sicuro l’investimento dalle insidie di nuove variabili, di un mondo sempre più globalizzato e quindi ogni giorno più pesantemente influenzabile.

I consulenti d’investimento CESCOITALIA realizzano studi e progetti, assicurando all’investitore un supporto stabile e direttamente sul campo, nei più svariati settori, dall’industriale alla distribuzione commerciale, dall’agricoltura alle energie rinnovabili, fino all’immobiliare.

Un team di professionisti CESCOITALIA con esperienza decennale

nel settore immobiliare selezionano proposte d’investimento nei

luoghi più redditizi al mondo, al fine di offrire sempre nuove

opportunità di business immobiliare alla propria clientela e

garantendo l’assistenza completa al singolo investitore.


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I RISCHI DELL’INVESTIMENTO IMMOBILIARE

L’investimento immobiliare implica l’acquisto, il possesso, la

gestione, l’affitto e/o la vendita di immobili per ricavare profitto. Il

miglioramento della proprietà di immobili come parte della

strategia di investimento immobiliare è generalmente considerato

una sotto specialità dell’investimento immobiliare, chiamata

sviluppo immobiliare.

L’investitore viene supportato in tutte le fasi dell’operazione: dal

primo contatto, alla gestione della trattativa, dall’acquisto (con

assistenza legale e rogito) alla gestione delle unità immobiliari

(riscossione affitto, pagamento utenze, pagamento spese

condominiali, manutenzione, pulizie ecc.) e agli aspetti fiscali

(contabilità, bilancio annuo, pagamento imposte e property tax,

ecc).

Anche la “messa a reddito” dell’immobile viene garantita da un

contratto di GESTIONE LOCATIVA, con un periodo minimo

garantito, senza commissioni aggiuntive, offerto ai propri

investitori direttamente da CESCOITALIA Real Estate.

La garanzia contrattuale di un reddito da locazione, che consente

ad esempio di coprire agevolmente le rate dell’eventuale mutuo

acceso per l’acquisto, rappresenta per l’investitore la

testimonianza reale di avere tra le mani un ottimo “business

immobiliare” anche sul lungo periodo.

L’immobile è una forma di proprietà con liquidità limitata rispetto

ad altri investimenti, è ad alta intensità di capitale (sebbene il

capitale possa essere guadagnato attraverso un mutuo) ed è molto

dipendente dalla liquidità di denaro.

Se questi fattori non vengono ben compresi e gestiti con

intelligenza dall’investitore, l’immobile può trasformarsi in un

investimento rischioso. In passato non sono rari i casi dove le

cosiddette “bolle immobiliari” hanno attratto flotte di investitori,

anche importanti, verso investimenti immobiliari rivelatisi in breve

tempo fallimentari.


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CESCOITALIA real estate: INVESTIMENTO IMMOBILIARE

a RISCHIO ZERO!

RENDIMENTI A BREVE MEDIO e LUNGO TERMINE

L’esperienza insegna che chi acquista solo perché la quotazione è

in “tendenza” al rialzo è facile vittima di meccanismi speculativi che

lascia inevitabilmente qualcuno con il “cerino acceso in mano”.

In particolar modo l’investimento immobiliare necessita di

un’approfondita analisi di mercato ma soprattutto di una chiara

strategia gestionale che garantisca interventi correttivi al fine di

compensare qualsiasi fluttuazione del mercato.

I mercati immobiliari, infatti, nella maggior parte dei paesi, non

sono organizzati od efficienti come i mercati per altri strumenti di

investimento più liquidi, come i titoli borsistici, le valute ed i metalli

preziosi.

Il mattone resta comunque un “investimento”, agli occhi dei più,

che garantisce meglio il capitale, soprattutto in un ottica di medio e

lungo periodo.

Inoltre spesso le proprietà immobiliari individuali, già realizzate,

sono uniche e non direttamente intercambiabili, il che presenta

una grossa sfida per un investitore che sta cercando di valutare

prezzi e opportunità di investimento.

Per questa ragione, scovare le proprietà su cui investire può

richiedere un lavoro e una competizione considerevoli tra gli

investitori, per acquistare proprietà che possono essere altamente

variabili, a seconda delle informazioni commerciali e della

disponibilità.

Gli investitori immobiliari di solito usano una varietà di tecniche di

valutazione per determinare il valore della proprietà prima

dell’acquisto, come ad esempio il luogo, le dimensioni

dell’immobile, la prossimità ai servizi (strade, ferrovie, ospedali

ecc), la qualità delle finiture, il valore delle proprietà limitrofe, le

tendenze del mercato. La regola fondamentale per la corretta valutazione dell’investimento, non importa quale esso sia, se lingotti d’oro o d’argento, titoli di stato o immobili, è sempre stata quella di considerare unicamente la rendita in rapporto al rischio, niente di più niente di meno. Quindi a meno che non si desideri abitare in un immobile acquistato con lo scopo di investire il proprio capitale, prima che la posizione geografica o il numero di camere, occorre valutare che tipo di rendita l’investimento garantisce a breve, medio e lungo termine.


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Piattaforma d’Analisi

GLOBAL

BUSINESS

PLAN

INVESTMENT

Business marker Qualità e design italiano degli

immobili realizzati “chiavi in mano”

REALIZZAZIONI “Chiavi in Mano”

100% MADE IN ITALY

Gli investimenti immobiliari gestiti e proposti da CESCOITALIA REAL ESTATE, rispondono innanzitutto a queste richieste, semplici e basilari. L’investitore interessato ad investire su un prodotto al fine di ottenerne un benefit nel breve termine, deve valutarne non solo il costo, ma e soprattutto la sua facile vendibilità ad un prezzo superiore a quello d’acquisto. I “prodotti” d’investimento proposti dalla Borsa, rispondono a questa esigenza, per quanto riguarda la velocità di transazione, anche se questa caratteristica li porta ad essere alquanto “volatili” per quanto riguarda i profitti, che possono facilmente trasformarsi in perdite, in pochissimo tempo. Grazie alla Piattaforma GLOBAL BUSINESS PLAN INVESTMENT, CESCOITALIA Real Estate ha trasformato anche l’investimento immobiliare in un comodo investimento a breve termine, eliminando peraltro i rischi di perdita di valore legata alla “volatilità” del prodotto finanziario, in quanto garantito da un solido e concreto progetto d’investimento immobiliare, che diventa ancora più interessante a medio e lungo termine. La Piattaforma d’analisi GLOBAL BUSINESS PLAN INVESTMENT (GBPI) offre sempre una chiara visione dell’andamento del progetto di business, anche per investitori meno esperti, soprattutto in rapporto al mercato immobiliare di riferimento.

Tutti i progetti immobiliari CESCOITALIA sono realizzati da Imprese italiane, con provata esperienza ed organizzate per cantieri all’estero, in quanto sono ancora le uniche a garantire una qualità nel settore dell’edilizia riconosciuto in tutto il mondo.

I costi di realizzazione, sicuramente superiori se paragonati a quelli delle imprese locali, sono calmierati dalla migliore organizzazione , che garantiscono tempi certi di consegna oltre che migliore qualità.

Quest’ultimo aspetto, ovvero i tempi certi di consegna, è un punto molto importante ed al tempo stesso critico, se l’immobile viene guardato sotto l’ottica di investimento.

Poter prevedere con certezza i tempi e le rispettive fasi di realizzazione, consente ai consulenti CESCOITALIA, di realizzare prospetti d’investimento affidabili e certi.


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Business marker

Tempi rapidi e certi di realizzazione

UN SOLO BUSINESS PER PIU’ INVESTITORI

Business marker

Commercializzazione su progetto

Proponendo alla propria clientela piani di investimento immobiliare con rendite monitorate, i consulenti CESCOITALIA offrono anche al piccolo investitore la possibilità di avere sempre sotto mano la situazione per poter scegliere, sempre in piena libertà, le proprie strategie. Ciò è reso possibile grazie all’esclusiva piattaforma di analisi e monitoraggio dell’investimento denominata GLOBAL BUSINESS PLAN INVESTMENT (GBPI)

In pratica, senza entrare nei tecnicismi che regolano gli investimenti finanziari, per semplicità si può dire che il GLOBAL BUSINESS PLAN INVESTMENT scompone ed analizza il business nelle sue fasi principali, offrendo sempre una chiara visione del “progetto globale di business”, sia in fase di Start up che durante tutte le sue principali FASI di sviluppo.

Tutti sanno che gli investimenti immobiliari più proficui, sono quelli che prevedono la costruzione di immobili a partire dal terreno in attesa di autorizzazioni, e offrono quindi da subito un alto ritorno economico.

Le grandi società di immobiliari hanno sempre guadagnato molto con questa attività e per questo motivo sono sempre alla ricerca di nuove zone dove aprire nuovi cantieri. Il GLOBAL BUSINESS PLAN INVESTMENT si preoccupa quindi di analizzare e monitorare in tempo reale le FASI principali che compongono il business immobiliare, offrendo a tutti, piccoli e grandi investitori, libertà di accesso ma anche di uscita dall’investimento in modo semplice, rapido e soprattutto riducendo al massimo i rischi. Nella pratica quotidiana succede spesso, che lo stesso progetto immobiliare subisce numerosi cambi di proprietà, man mano che progredisce, in funzione delle peculiari specificità delle società investitrici. Esistono società immobiliari specializzate nel disbrigo delle pratiche per l’ottenimento dei permessi di costruzione, altre che sono interessate ad acquistare terreni già autorizzati, altre ancora che guadagnano sulla costruzione, ed infine troviamo società immobiliari per la commercializzazione. Con la Piattaforma d’analisi dell’Investimento GLOBAL BUSINESS PLAN INVESTMENT di CESCOITALIA, TUTTI possono entrare attivamente nel business immobiliare, senza avere specifiche competenze nel settore immobiliare e delle costruzioni: possono


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GBPI: ANALISI DINAMICA

scegliere quando e come partecipare ai singoli Progetti d’investimento immobiliare, in piena autonomia, avendo la possibilità di monitorare in ogni sua fase le performance del proprio investimento. La Piattaforma d’analisi GLOBAL BUSINESS PLAN INVESTMENT fornisce a tutti gli investitori in tempo reale l’andamento economico del progetto immobiliare, ed al tempo stesso elabora proiezioni di mercato, comparando tutte le informazioni utili in arrivo dal mercato per generare nuove previsioni attendibili. Come già accade infatti sul mercato borsistico, le previsioni di mercato delle singole azioni sono il risultato di analisi e proiezioni statistiche-matematiche ma anche di informazioni sull’andamento dei mercati reali: i titoli più “sicuri” ovvero che vanno incontro a minor oscillazioni sono da sempre stati considerati dagli analisti, quelli industriali, in quanto basati su dati di bilancio e sull’andamento delle Aziende. Al contrario, quelli legati alla “new economy” vengono definiti dagli esperti del settore borsistico, i più “volatili”, in quanto spesso il valore di mercato è la risultante di pure e semplici speculazioni. La Piattaforma d’analisi GLOBAL BUSINESS PLAN INVESTMENT si basa sugli stessi principi, ma a differenza di quanto accade in borsa, un maggior utile non significa necessariamente un rischio più elevato, anzi. Con CESCOITALIA infatti, l’investitore non è un puro e semplice finanziatore, che è costretto ad “affidare” i propri risparmi ad altri, ma è lui stesso attore e gestore del proprio business: questo significa avere il 100% degli utili e soprattutto decidere autonomamente del proprio investimento, in base alle proprie esigenze. Inoltre trattandosi di business immobiliari, diventare proprietario di un immobile, su magari un mercato in piena espansione, con la stipula di regolare atto notarile di compravendita mette al riparo, in tutti i sensi, il proprio capitale da ogni possibile “sorpresa”, e rischio di volatilità dell’investimento L’esperienza insegna che le stesse società di gestione dei Fondi Comuni d’investimento preferiscono “diversificare” sul mercato immobiliare per ridurre il rischio d’investimento e soprattutto poter garantire di “assorbire” eventuali perdite sul mercato azionario!


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GBPI: BLOCCARE il TEMPO!

LE FASI dell’INVESTIMENTO

Ma la vera novità che caratterizza la Piattaforma GLOBAL BUSINESS PLAN INVESTMENT elaborata da CESCOITALIA è la sua capacità di gestire il fattore TEMPO: come in una sorta di “macchina del tempo”, l’investitore può simulare l’andamento del proprio investimento, decidendo meglio in quale momento entrare o uscire dal business. A differenza di qualsiasi altro investimento, dove si può solo stimare “nel tempo” l’andamento del business, con la piattaforma GBPI l’investitore può letteralmente “BLOCCARE il TEMPO” ovvero fissare in un dato momento (FASE d’INGRESSO) le future condizioni d’acquisto (ovvero le rispettive quote di pagamento dell’immobile da versare ad avanzamento lavori) in base ai parametri del momento. Questo significa garantirsi condizioni vantaggiose lungo tutte le FASI dell’investimento successive, ed avere quindi delle condizioni d’acquisto finali molto favorevoli, bloccate nel tempo. Un investitore che per qualsivoglia motivo, desideri “rientrare” velocemente delle quote già versate potrà farlo senza problemi, in quanto basterà cedere a terzi, a titolo oneroso, ancora prima della FASE 5 – CONSEGNA dell’IMMOBILE, il proprio contratto d’acquisto: le condizioni vantaggiose di prezzo finale “bloccate” saranno un valido argomento per ottenere dall’acquirente un margine di utile sufficiente a garantire il buon esito dell’investimento, anche se non portato fino in fondo. Per comodità gestionali e soprattutto per facilitare la comparazione dell’andamento tra Progetti immobiliari differenti da parte anche del piccolo investitore privato, il GLOBAL BUSINESS PLAN INVESTMENT (GBPI) viene rappresentato in FASI successive, che tiene fondamentalmente conto delle fasi “chiave” al raggiungimento delle quali, per esperienza pratica, il business immobiliare classico genera un valore aggiunto apprezzabile. Trattandosi per lo più di progetti inerenti immobili ancora da progettare e costruire, le FASI sono state sincronizzate con le differenti tappe che usualmente caratterizzano la realizzazione in opera degli immobili, qualsiasi essi siano. E’ facilmente intuibile come ciò offra agli analisti del business CESCOITALIA una base concreta, che si affida a dati derivati da esperienze di mercato decennali, sia in termini economici che temporali, consentendo loro quindi di elaborare proiezioni future e stime di valore assai precise e a bassissimo rischio di fluttuazione.


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FASE 0 MANIFESTAZIONE d’INTERESSE

Ma la Piattaforma GBPI offre un altro grande vantaggio: è il singolo investitore che aderisce a progetti di business e schemi di investimento prefissati, e si garantisce la piena libertà di gestire come meglio crede i “propri affari”. Ognuno di noi infatti conosce le proprie possibilità, ed ha peculiari esigenze: senza dover rendere conto a nessuno ogni investitore può decidere di entrare o uscire, anche più volte, addirittura nello stesso progetto, salvaguardando in ogni caso il proprio investimento! Tutti gli investitori sono assolutamente indipendenti: non deve sottoscrivere quote sociali né associarsi a cooperative edilizie, né discutere sul da farsi con altri soci. Di fronte al lancio di un nuovo Progetto di business da parte di CESCOITALIA, ciascuno decide di valutare l’opportunità che gli si offre, semplicemente acquistando o vendendo delle singole unità immobiliari (magari sotto forma di semplici Contratti d’Opzione) e realizzando così i propri utili, garantiti dal GBPI di riferimento. La maggior parte dei Progetti di business immobiliare proposti da CESCOITALIA prendono origine da quella che viene definita FASE “0” ovvero la Fase di Start Up. Ogni buon business nasce da un’idea imprenditoriale: in particolar modo nel settore immobiliare avere la capacità di prevedere la nascita ad esempio di una nuova area urbanizzata in una zona magari “non edificabile”, rappresenta sicuramente un vantaggio competitivo ed economico da non perdere. Notamente le modifiche ai piani regolatori, così come le concessioni edilizie in deroga, rappresentano una straordinaria fonte di reddito di società immobiliari che hanno, per così dire, la “capacità” di prevedere lo sviluppo di un territorio. È intuibile per chiunque comprendere quale valore aggiunto può portare l’ottenimento di un’autorizzazione ad edificare su un terreno acquistato ancora senza permessi. Con CESCOITALIA questa grande occasione di business viene resa disponibile anche al piccolo investitore, in modo chiaro e senza rischi. Chi decide di entrare nel business in FASE”0”, ovvero in un momento dove non esiste ancora una certezza sulle possibilità di concretizzare l’operazione, ma si riserva solo la possibilità, qualora lo studio di fattibilità preliminare dia esito positivo, di entrare nel business garantendosi il diritto di prelazione sull’investimento, a condizioni esclusive e molto vantaggiose.


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FASE 1 OPZIONE d’ACQUISTO /

CONTRATTO PRELIMINARE

Sulla MANIFESTAZIONE D’INTERESSE sono indicate tutte le a quali condizioni l’investitore è interessato all’acquisto dell’ immobile: non è tenuto quindi a versare alcun acconto o caparra, in quanto non sta assumendo alcun obbligo, né resta vincolato alla partecipazione futura. Come abbiamo già detto, in questa fase, i consulenti CESCOITALIA stanno ancora analizzando la fattibilità, nonché la redditività del progetto, e quindi non è possibile assumere alcun impegno reciproco, se non il puro e semplice interesse alla partecipazione e disponibilità al business. IMPORTANTE: a differenza di tutti i contratti stipulati nelle FASI successive, va chiarito che la MANIFESTAZIONE d’INTERESSE, non può essere ceduta a terzi, sia a titolo oneroso che gratuito, in quanto non rappresenta in alcun modo un atto di compravendita, nemmeno preliminare, ma solo la formale disponibilità a partecipare al Progetto di business immobiliare qualora possibile. Qualora tutte le verifiche documentali andassero a buon fine, il progetto di business entra automaticamente nella fase successiva ovvero la FASE 1 – OPZIONE d’ACQUISTO. A questo punto l’investitore sarà tenuto ad esprimere formalmente la propria OPZIONE d’ACQUISTO, sottoscrivendo l’apposito modulo dove sono riportate tutte le clausole sospensive inerente la futura compravendita immobiliare: non è tenuto a versare alcun acconto o caparra, in quanto si è ancora in attesa delle verifiche da parte del notaio della documentazione per poter formalizzare un regolare Contratto di Compravendita, ma lascia semplicemente un Assegno Bancario (o qualsiasi altro Titolo) infruttifero, di un importo pari normalmente al 5% dell’importo totale della futura compravendita, presso il notaio incaricato, come deposito cauzionale. NB: In alcuni Progetti immobiliari, dove la proprietà del terreno è già stata acquisita da CESCOITALIA Real Estate, e quindi è subito possibile stipulate il COMPROMESSO di VENDITA, in attesa del disbrigo delle pratiche inerenti, si preferisce stipulare preventivamente un CONTRATTO PRELIMINARE d’ACQUISTO, con il contestuale versamento di una Caparra, al fine di riservare formalmente l’acquisto.


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POSSIBILITA’ di CESSIONE del CONTRATTO d’OPZIONE a TERZI

Nella “Fase 1” OPZIONE d’ACQUISTO , il dossier del progetto di business immobiliare che ha superato l’analisi di fattibilità e redditività dei consulenti CESCOITALIA, passa finalmente nelle mani del Notaio incaricato, per completare la verifica legale della documentazione. Come spesso accade riguardo a terreni ed aree edificabili dove sono necessarie autorizzazione di “cambiamento d’uso” o altre pratiche catastali, il Notaio espleta tutte le pratiche burocratiche per conto dell’acquirente al fine di ottenere la documentazione legalmente valida e necessaria al rogito: la parte acquirente per contro si impegna quindi formalmente all’acquisto a fronte di ben dettagliate clausole sospensive che ne tutelano l’integrità del bene oggetto della compravendita. Quindi l’investitore con la sottoscrizione del CONTRATTO di OPZIONE d’ACQUISTO assume un impegno concreto nello specifico business immobiliare esprimendo la propria seria e valida intenzione di acquistare qualora tutte le clausole sospensive vengano soddisfatte. Per contro se il progetto sarà validato dal notaio, l’investitore avrà diritto a condizioni d’acquisto privilegiate, che la piattaforma GBPI proietterà automaticamente su tutte le FASI successive e quindi si rifletterà positivamente sull’importo finale d’acquisto. Come abbiamo già detto, a partire da questa Fase l’investitore può decidere di rivendere a terzi il proprio CONTRATTO d’OPZIONE, monetizzando subito il vantaggio economico realizzato partecipando dall’inizio al business: nella pratica quotidiana del settore immobiliare si assiste non di rado alla rivendita di terreni da parte di società che hanno il proprio “core business” nel rilascio delle autorizzazioni ad edificare in aree dove era difficile ottenerle. Con CESCOITALIA anche il piccolo investitore può approfittare concretamente di questa occasione di business, realizzando subito, grazie al proprio tempestivo investimento, un margine di guadagno certo, veloce ed economicamente interessante.


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FASE 2 CONTRATTO di COMPROMESSO

di VENDITA

Il CONTRATTO di OPZIONE d’ACQUISTO, una volta soddisfatte tutte le clausole sospensive, e con il disbrigo di tutta la documentazione necessaria, si trasforma automaticamente in un classico CONTRATTO di COMPROMESSO di VENDITA, entrando nella “FASE 2”. Nell’ottica dell’investimento è’ chiaro che la cessione a terzi di un CONTRATTO di COMPROMESSO consente di ottenere un margine di guadagno più interessante, in quanto non si tratta più di una sola e semplice OPZIONE d’ACQUISTO. Il business adesso è reale: tutta la documentazione inerente l’area, a cominciare da quella catastale, certifica che il business immobiliare non solo è realizzabile, ma che si tratta di un’occasione, che garantisce condizioni di acquisto estremamente favorevoli rispetto al mercato, facilmente valutabili e da non perdere. A cominciare da questa FASE, quindi per l’investitore diventa veramente interessante valutare se uscire dal business, incassando subito il surplus ricavato, (differenza tra PREZZO d’ACQUISTO bloccato in “FASE 0” Start Up o in “FASE 1” Opzione ed il valore di mercato acquisito dal bene nella “FASE 2” Compromesso) o in alternativa attendere di realizzare in fasi successive un maggior utile. Se si tiene conto del fatto che l’investitore si è riservato delle condizioni d’acquisto molto favorevoli semplicemente avendo lasciato un assegno a garanzia di importo minimo, ed al momento di versare la caparra relativa al CONTRATTO di COMPRAVENDITA ha già rivenduto a terzi l’immobile, diventa palese quale potente strumento d’investimento a bassissimo rischio, può rappresentare, soprattutto per piccoli investitori privati, la Piattaforma GLOBAL BUSINESS PLAN INVESTMENT di CESCOITALIA! Per contro, l’investitore per così dire “più prudente”che lascia ad altri l’espletamento delle pratiche iniziali, e preferisce attendere la concretizzazione del progetto, ha comunque la possibilità di acquistare “su progetto” il proprio immobile, a prezzi sicuramente interessanti. Infatti nonostante il valore stimato dell’immobile a questo punto sarà chiaramente superiore a quello definito in FASE 0 e FASE 1, la Piattaforma GBPI gestisce la ripartizione dell’UTILE GLOBALE generato dalla realizzazione dell’immobile (ovvero la differenza tra VALORE di MERCATO e COSTI di TERRENO e COSTRUZIONE) in modo che in tutte le sue FASI resti interessante la compravendita.


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FASE 3 – FASE 4 – FASE 5: COSTRUZIONE

Modifiche al Progetto: personalizzare la propria casa in

base alle esigenze

Al contrario di quanto accade quindi sul mercato tradizionale dove è la SOCIETA’ IMMOBILARE proprietaria dell’intero progetto a guadagnare l’intero utile dell’operazione, lasciando all’acquirente finale solo un piccolo vantaggio economico, con il GBPI tutti gli investitori partecipano alla ripartizione degli utili. Resta comunque inteso che qualsiasi transazione tra investitori resta comunque una libera compravendita tra privati, dove la Piattaforma GBPI di CESCOITALIA ha solo il ruolo di indicare valori di riferimento, in base a proiezioni di mercato: tutti sappiamo che è poi il mercato a fissare il reale valore con tutte le sue variabili. Nulla impedisce quindi ad un investitore di rivendere ad un prezzo superiore a quello stimato nel GBPI il proprio CONTRATTO di COMPROMESSO qualora trovasse un cliente disposto ad acquistarlo! CESCOITALIA per la realizzazione dei propri progetti, si affida a primarie Società di Costruzione Partner, di provata esperienza, che utilizzano le più moderne tecnologie certificate nel campo del risparmio energetico, isolamento acustico e rispetto delle norme costruttive ed antisismiche. Il valore aggiunto apportato dalla qualità delle realizzazioni CESCOITALIA rappresenta un vantaggio competitivo sul mercato da non trascurare, soprattutto in un momento di crisi strutturale come quello che stiamo vivendo attualmente. I maggiori costi dovuti all’utilizzo di materiali ed impianti di prima qualità, vengono ampliamente calmierati dall’abbattimento dei costi di intermediazione che normalmente gravano su tutti gli immobili realizzati da società private di costruzione. La realizzazione “chiavi in mano” consente inoltre di apportare modifiche anche significative già in fase progettuale: la rivendita a potenziali clienti risulta quindi più semplice essendo ancora possibile adattare l’immobile alle esigenze specifiche dell’acquirente finale. Già in fase progettuale gli architetti CESCOITALIA prevedono differenti personalizzazioni in funzione dell’utilizzo degli spazi e dello standard richiesto.


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RIASSUMENDO CESCOITALIA Real Estate è una società specializzata nella ricerca e gestione a 360° di progetti di business immobiliare. L’obiettivo è sempre quello di riuscire a proporre alla propria clientela investimenti immobiliari che offrono ampi margini di ricavo e soprattutto grande elasticità nella gestione del capitale investito. Questo obiettivo è stato raggiungo grazie alla elaborazione di una innovativa ed esclusiva Piattaforma di analisi e gestione finanziaria chiamata GLOBAL BUSINESS PLAN INVESTMENT (GBPI), che consente anche ad investitori meno esperti di comprenderee monitorare in ogni momento l’andamento del proprio investimento. Il GBPI infatti rielabora in tempo reale tutte le informazioni provenienti dal mercato di riferimento, e genera automaticamente proiezioni nel breve e medio termine, al fine di mantenere economicamente vantaggioso l’investimento durante tutte le sue fasi. In pratica la condivisione dei rischi riduce l’impatto delle fluttuazioni di mercato sul singolo investitore, ed in questo modo ci si garantisce sempre un vantaggio competitivo rispetto alla concorrenza. Se si pensa infatti che qualsiasi società immobiliare, per poter garantirsi un margine operativo lordo sufficiente a sostenere da sola tutti i costi ed i rischi d’impresa è costretta, già in fase preliminare di business plan, ad applicare un ricarico sulle proprie realizzazioni di almeno il 70-80. Grazie alla gestione diretta del progetto, dall’inizio alla fine, CESCOITALIA Real Estate, invece ripartisce questo margine su tutti gli investitori, arrivando a garantire un risparmio sul prezzo finale dell’immobile (margine netto) che può arrivare anche al 35-40% del prezzo di mercato per gli investitori entrati in FASE 0 - START UP, e fino al 10% per chi acquista in FASE 5 – CONSEGNA ! Con la Piattaforma GLOBAL BUSINESS PLAN INVESTMENT di CESCOITALIA tutti gli investitori, anche piccoli, beneficiano di questi utili: la percentuale di risparmio (e quindi di utile nella rivendita) varia a seconda della FASE d’ingresso nel business! Al momento del suo ingresso l’investitore blocca il prezzo finale dell’immobile, garantendosi la percentuale di risparmio su tutto l’importo: ad avanzamento lavori l’investitore verserà la quota corrispondente, già stabilità al momento dell’ingresso. In ogni momento ha facoltà di vendere a terzi, il proprio contratto, alle condizioni pattuite con l’acquirente in trattativa privata, che giustamente terranno conto non solo dei valori stimati sul GBPI, ma


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GESTIONE LOCATIVA CESCOITALIA

anche delle eventuali modifiche e migliorie apportate all’immobile, dalla disponibilità e relative quotazioni della zona, oltre a tutte le altre variabili peculiari del mercato immobiliare. L’investitore che decide di realizzare il proprio investimento su periodi più lunghi, e che preferisce un reddito annuale fisso, può decidere di mettere “a reddito” il proprio immobile, in modo semplice ed automatico, grazie alla GESTIONE LOCATIVA offerta direttamente da CESCOITALIA. In pratica CESCOITALIA è disponibile, da subito, a prendere in carico la gestione delle locazioni dell’immobile per un periodo minimo di 3 anni, garantendo all’investitore una rendita di locazione annuale che varia a seconda dell’immobile gestito. CESCOITALIA offre la GESTIONE LOCATIVA ai propri investitori gratuitamente, ovvero senza commissioni di intermediazione e nel pieno rispetto delle legislazioni fiscali locali sulla locazione. La qualità garantita dei materiali utilizzati nella realizzazione dell’immobile, nonché le location delle realizzazioni immobiliari CESCOITALIA, garantisce infatti una facile collocazione sul mercato delle locazioni, oltre a bassi costi di gestione (basso consumo energetico) e di manutenzione. Il proprietario dell’immobile, oltre alla certezza di un valido investimento immobiliare, si garantirà anche un reddito, che potrà ad esempio utilizzare per pagare eventuali mutui ipotecari: l’importo annuale di locazione riconosciuto da CESCOITALIA è pari al 4-6% del valore dell’immobile. E’ possibile inoltre concordare condizioni particolari di gestione locativa, qualora ad esempio, il proprietario decidesse di riservare per sé l’immobile per alcuni periodi dell’anno e lasciare in gestione a CESCOITALIA la locazione per i restanti periodi.


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I NUOVI MERCATI EMERGENTI

Il MAROCCO

business marker grande richiesta di immobili sul

mercato locale con prezzi in crescita

Gli avvenimenti degli ultimi anni, che hanno modificato profondamente la geopolitica del Maghreb, così come la profonda crisi che sta attraversando tutta l’Europa ed il Nord America, hanno reso particolarmente vantaggiosi gli investimenti in Marocco, unico paese dell’area del mediterraneo che garantisce stabilità politica ed una economia in forte crescita. In particolar modo l’investimento immobiliare ha rappresentato un ottimo affare, grazie soprattutto agli incentivi fiscali accordati a tutti gli investitori stranieri. Non a caso, CESCOITALIA Sarl ha installato la propria sede sociale a CASABLANCA, capitale economica del Marocco, dove opera attivamente da anni, sostenendo gli investimenti privati di molte Aziende italiane, e non solo, nei più svariati settori. La normativa fiscale particolarmente favorevole e la stabilità socio-economica sta attirando enormi investimenti stranieri, in tutti i settori produttivi, elevando considerevolmente il tenore di vita ed il benessere della popolazione. Come facilmente prevedibile migliorare le proprie condizioni di vita si concretizza spesso nella volontà di acquistare un’abitazione nuova, che possa rispondere alle esigenze di tutta la famiglia. Ecco quindi che la grande richiesta di abitazioni, sia di tipo economico-popolare che di alto livello, sta movimentando un mercato immobiliare interno che dimostra di non dipendere più solo dagli acquisti di seconde case da parte della clientela straniera, per lo più francese e tedesca, come era successo in un recente passato. Non solo. Nell’ultimo anno, in questo quadro di forte sviluppo interno, sempre più famiglie del cosiddetto ceto medio marocchino possono permettersi di acquistare la seconda casa per le vacanze, o magari anche la villa come residenza principale. In questo mercato CESCOITALIA si posiziona come attore primario, ed è in prima fila sul territorio, al fine di realizzare ed offrire “chiavi in mano” immobili, in particolare ville e appartamenti di pregio, con progettazione, finiture e qualità di realizzazione “Made in Italy”. La valorizzazione del MADE IN ITALY è la chiave del successo di CESCOITALIA: come spesso accade all’estero, tutti i prodotti di importazione, in particolare quelli italiani, vengono riconosciuti dal cliente, come sinonimo di qualità e di design.


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Se per un marocchino le automobili devono essere” tedesche”, la casa, compresi gli arredi interni, è sinonimo di Italia. Acquistare e vivere in una “casa italiana 100%” rappresenta un plus che chi ha le possibilità economiche non si fa sfuggire. Questo valore aggiunto si traduce in un aumento del valore percepito dal cliente che è quindi disposto a spendere qualcosa in più pur di diventare proprietario di un immobile esclusivo, perché progettato da un architetto italiano e realizzato con materiali e impianti tecnologici d’importazione. Per queste motivazioni, la realizzazione “chiavi in mano” di immobili di pregio, rappresenta sicuramente un investimento garantito in Marocco, offrendo ampi margini di profitto all’investitore. Se quindi il Cliente finale per eccellenza è rappresentato dal consumatore locale, l’investitore ideale, come abbiamo già detto, in virtù degli incentivi fiscali, è lo straniero. Ecco la vera chiave del successo! CESCOITALIA, grazie al proprio pool di esperti multidisciplinare, riesce a proporre piani d’investimento elaborati su basi concrete e non solo su prospezioni di mercato. Su questo specifico mercato gli analisti CESCOITALIA hanno identificato 3 principali fattori chiavi:

1. Agevolazioni fiscali per gli investitori stranieri 2. Alto fabbisogno di abitazioni sul mercato locale 3. Carenza di immobili di qualità sul mercato locale

Nel 1995 il Governo marocchino ha promulgato un documento chiamato Charte de l’Investisseur, dove vengono stabiliti i principi fondamentali per l’incentivazione e protezione degli investimenti stranieri in Marocco. Una serie di importanti incentivazioni fiscali e snellimento di pratiche burocratiche ha attratto in questi anni molti investitori, da ogni parte del mondo. In particolar modo la possibilità offerta agli stranieri che investono in qualsiasi settore, anche nell’acquisto di un solo immobile, di poter liberamente rimpatriare tutti i capitali (compresi gli utili ricavati) beneficiando di un regime fiscale molto vantaggioso, ha attratto investimenti da tutto il mondo.


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Nelle ZONE FRANCHE istituite in diverse regioni si sono installate multinazionali di tutti i settori produttivi, mentre l’esonero totale dal pagamento delle Imposte accordate agli insediamenti produttivi in aree svantaggiate del paese ha portato un rapido sviluppo e progresso economico. Il rimpatrio dei capitali è garantito da un particolare regime di cambio, che offre la possibilità allo straniero di aprire uno speciale conto corrente presso tutte le Banche marocchine, detto “Conto in Dirham convertibile”: da questo conto l’investitore straniero può liberamente trasferire fondi dal proprio conto straniero e rimpatriare allo stesso modo i fondi, anche “on line”. Inoltre grazie agli accordi di NON DOPPIA IMPOSIZIONE, che il Marocco ha stipulato con numerosi paesi stranieri, tra cui l’Italia, l’investitore che rimpatria i propri capitali, non è tenuto a versare alcuna imposta sul reddito ottenuto in Marocco, avendo peraltro beneficiato di numerosi vantaggi fiscali sul posto. Lo snellimento delle pratiche burocratiche ha favorito la creazione di migliaia di nuove imprese in tutti i settori produttivi: per costituire una società non occorre avere un socio marocchino, dalla sua costituzione passano soli 7 giorni per renderla operativa. Le numerose agevolazioni fiscali incentivano l’investimento di capitali stranieri: basti pensare che tutte le società del settore export sono esonerate dal pagamento della Imposta sulle Società (IS) per i primi 5 anni di attività, e hanno diritto ad una riduzione del 50% per i successivi 5 anni. Nel settore immobiliare esistono poi tutta una serie di agevolazioni fiscali per incentivare l’investimento in questo settore ritenuto dal governo prioritario per il Paese. Si calcola che per colmare il deficit abitativo occorre costruire non meno di 250 mila appartamenti all’anno per i prossimi 15 anni: le famiglie più povere ricevono dallo stato una garanzia bancaria che consente loro di ottenere il mutuo per l’acquisto della prima casa, e ciò ha messo ha permesso l’apertura di cantieri in tutto il Marocco. Nonostante sul mercato, siano già all’opera imprese di tutto il mondo, che hanno trovato nella realizzazione di immobili economici un vero e proprio “eldorado”, l’anno scorso sono stati realizzati solo 140 mila immobili, e spesso di scarsa qualità.


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Per contro una fascia di popolazione, appartenente al cosiddetto ceto medio-alto, ha difficoltà a trovare immobili di qualità superiore, in grado di soddisfare le nuove esigenze della famiglia. Persino gli appartamenti dei quartieri più esclusivi e le ville delle zone residenziali nonostante gli alti costi, sono deficitari rispetto a tutto ciò che riguarda le tecnologie inerenti ad esempio il risparmio energetico passivo, la sicurezza degli impianti e la tossicità dei materiali utilizzati. Non a caso il cittadino marocchino che può permetterselo preferisce acquistare tutti i prodotti di importazione europea, dall’abbigliamento all’alimentari. CESCOITALIA ha per la prima volta importato in Marocco il meglio delle tecnologie europee in ambito immobiliare, riuscendo a realizzare “chiavi in mano”, dal progetto alla consegna, case al 100% Made in Italy! La garanzia di acquistare un immobile costruito con materiali di prima qualità, certificati e sicuri per tutta la famiglia, sono argomenti vincenti che stanno riscontrando notevole interesse nella clientela più esclusiva. inoltre la serietà e l’esperienza delle imprese italiane di costruzione offrono un’ulteriore garanzia sulla qualità dei manufatti, sulla puntualità di realizzazione, sui bassi costi di gestione e manutenzione futuri. Non per ultimo la ricerca del design e le capacità progettuali degli architetti italiani rappresentano un “plus” che CESCOITALIA può permettersi di offrire, compreso nel prezzo.


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ESEMPIO di APPLICAZIONE GBPI – CESCOITALIA

Come si può vedere dal prospetto sottostante, il GBPI offre all’investitore la visione chiara dell’andamento del

progetto di business: il valore di mercato dell’immobile ancora da realizzare tiene conto delle quotazioni aggiornate

nel mercato immobiliare di riferimento. L’investitore che entra nel progetto in FASE 0 blocca automaticamente il

prezzo finale dell’immobile su una quotazione di 74.256,00 euro, ovvero circa il 35% meno del suo attuale valore di

mercato. Se invece decide di aspettare ed entrare in FASE 1, il costo finale sarà di 79.968,00 euro, con un risparmio

del 30% circa.

GLOBAL BUSINESS PLAN INVESTMENT Progetto immobiliare XXX - Appartamento 1

FASI D'INVESTIMENTO - VERSAMENTI

% TOTALE

% versato

STIMA VALORE

FASE 0 FASE 0

APPARTAMENTO

START UP 5% 5%

3.713

MERCATO ATTUALE

114.240 FASE 1 FASE 1

OPZIONE 15% 10% 7.426

11.995

PRENOTAZIONE FASE 2 FASE 2

COMPROMESSO 30% 15%

11.138

11.995

25.704

- -

-

FONDAZIONI FASE 3 FASE 3

COSTRUZIONE 1

50% 20% 14.851

15.994

17.136

45.696

1

1

FASE 4 FASE 4

COSTRUZIONE 2 70% 20%

14.851

15.994

17.136

18.278

67.973

1

FASE 5 FASE 5

CONSEGNA 100% 30% 22.277

23.990

25.704

27.418

29.131

102.816

TOTALE COSTO

74.256

79.968

85.680

91.392

97.104

102.816


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PROSPETTO D'INVESTIMENTO - appartamento 1

UTILI D'USCITA / FASE D'INGRESSO: START UP

QUOTA D'INGRESSO 3.713

UTILE USCITA UTILE USCITA UTILE USCITA UTILE USCITA UTILE USCITA UTILE USCITA

FASE 1 FASE 2 FASE 3 FASE 4 FASE 5 MERCATO

857 3.427

8.568

15.994 28.560 39.984

UTILI D'USCITA / FASE D'INGRESSO: OPZIONE


UTILE USCITA UTILE USCITA UTILE USCITA UTILE USCITA UTILE USCITA

FASE 2 FASE 3 FASE 4 FASE 5 MERCATO

1.714

5.712

11.995 22.848 34.272

UTILI D'USCITA / FASE D'INGRESSO: COMPROMESSO


UTILE USCITA UTILE USCITA UTILE USCITA UTILE USCITA

FASE 3 FASE 4 FASE 5 MERCATO

2.856

7.997 17.136 28.560

UTILI D'USCITA / FASE D'INGRESSO: COSTRUZIONE 1 QUOTA D'INGRESSO 45.696


FASE 4 FASE 5 MERCATO

3.998 11.424 22.848

UTILI D'USCITA / FASE D'INGRESSO: COSTRUZIONE 2



FASE 4 FASE 5 MERCATO

7.426 17.136


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Leggere attentamente.

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