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ACADEMY Comment les investisseurs en private equity immobilier gagnent-ils
de l’argent ? Les clés de l’investissement sur Anaxago Immobilier.
Propriété d’Anaxago, tous droits réservés - Anaxago Academy
Sommaire
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4.000 Investisseurs
3 ex. bénéficiairesLe PERE
1
La situation actuelle Grille de lecture
2 3
Private equity immobilier, pierre papier, non coté immobilier, SCPI…
Qu’est-ce que c’est ?
Strictement confidentiel à l’usage exclusif des actionnaires d’ANAXAGONe pas transmettre, ni imprimer
Investissement en capital et/ou dettes dans des sociétés non cotées dédiées à l’exploitation, la réhabilitation ou la construction de biens immobiliers.
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1 industrie, 4 grandes familles
Core
Core +
Value added
Opportunistic
Risque
Rendement
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Les caractéristiques des grandes familles
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Core Core + Value Added Opportunistic
Risque + + ++ +++
Objectif de rentabilité annuel 4%-5% 5%-7% 8%-12% 12%-20%
Retour sur investissement Annuel - Distribution In fine - Capitalisation
Horizon d'investissement 5 à 10 ans 2 à 5 ans
Effet de levier 0 - 50% 50% à 60% 60% - 70 70%-80
Typologie de bien
Tertiaire, quartier d’affaires, signatures de
qualité sur plusieurs années.
Immeubles générant des revenus réguliers.
Biens présentant un potentiel de
revalorisation (travaux, changement de destination etc.)
Promotion, aménagement foncier, réhabilitation lourde
Cible Anaxago Immobilier
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Trois types d’opérations sur Anaxago
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PromotionRéhabilitation
et marchand de biensAménagement foncier
Mais pourquoi le lancement d’Anaxago Immobilier ?
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Un double effet de marché
3 ex. bénéficiaires
Entre 2010 et 2014, un marché de la promotion au ralenti :
- Marges plus faibles, stocks croissants.
- Ralentissement du développement pour purger les stocks.
Des contraintes bancaires croissantes :
- Niveaux de fonds propres demandés en hausse.
- Retrait des fonds propres et de la marge plus tardifs.
Un besoin en fonds propres structurel sur le marché de la promotion pour soutenir la
croissance des opérateurs locaux et régionaux.
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Anaxago Immobilier a donc vu le jour pour permettre à des investisseurs
privés d’accéder à des opportunités à haut rendement et pour répondre au
besoin de financement des professionnels du secteur.
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La genèse de l’immobilier
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Il y a 18 mois, Anaxago réalisait la plus importante levée de fondsjamais réalisée en financement participatif en Europe.
52 souscripteurs - 50 jours 1.800.000 euros
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1 an plus tard : Anaxago, plateforme n°1 en immobilier
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0
4 000
8 000
12 000
16 000
2013 S1 2014 S2 2014 S1 2015 S2 2015
Comment analyser une opportunité d’investissement sur Anaxago
Immobilier ?
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Notre méthode de qualification
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4.000 Investisseurs
3 ex. bénéficiaires
1. Evaluation de l’opérateur et recherche de références
2. Analyse de l’opération et due diligence
3. Passage en comité d’engagement
4. Financement 5. Suivi et reporting5. Closing et signature du pacte d’actionnaires
Historique LocalisationMaîtrise des coûts Délais < 10%
< 1 mois de retard
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Etape 1 : comprendre les risques
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4.000 Investisseurs
3 ex. bénéficiaires
1. Risque commercial 2. Risque administratif
3. Risque technique 4. Risque financier
1. Le risque commercial
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Critères :
L’emplacement
L’emplacement
L’emplacement
Le taux de pré-commercialisation
La concurrence
Le besoin
La grille de vente
Tx pré-com > 50%
2. le risque administratif
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Critère :
Statut du permis de construire et/ ou d’aménager
Conformité PLU
Permis obtenu et purgé
3. le risque technique
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L’opérateur, l’opérateur, l’opérateur
Expérience des opérateurs
Stabilité financière
Complexités (sous-sol, architecture spécifique etc.)
Assurances
Qualité du sol et fondations nécessaires
Opérateurs ayant livrés + de
100 lots
4. Le risque financier
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Plan de financement
Marge de l’opération
Etat de la pré-commercialisation
Etablissements bancaires partenaires
Situation financière du maître d’ouvrage
> 8% de marge
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Comprendre le double effet de levier
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Chiffre d’affaires opération (HT) - C 5 000 000 €
Prix de revient (HT) - D 4 500 000 €
Marge de l’opération (10 %) - E 500 000 €
Fonds propres exigés (10% du coût de construction) - A 450 000 €
Crédit bancaire d’accompagnement - B 1 800 000 €
Effet de levier x 4
ROE (E / A) 110 %
ROE Sans effet de levier (2.25M€ de fonds propres)
22 %
Bilan promotion
Compte de résultat simplifié
Fonds propres : 10%
Crédit : 40%
Pré-commericalisation : 50%
Le financement d’une opération immobilière
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Etape 2 : quand intervenir ?
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4.000 Investisseurs
3 ex. bénéficiaires
1. Promesse d’achat 3.Obtention du permis
2.Obtention du permis 4. Commercialisation 6. Construction et commercialisation
Financement
5. Obtention GFA 7. Livraison et remboursement
Quelques conseils avant d’investir
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Les bonnes pratiques
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4.000 Investisseurs
3 ex. bénéficiaires
DiversifierJusqu’à 30 actifs
Comprendre les risques et lire la documentation fournie sur Anaxago
Attention à l’illiquidité Se faire une conviction
