Proposal Investasi Pengembangan Usaha (File 2)

Proposal Investasi Pengembangan UsahaUD. Batu Membatu

Kabupaten Maluku Tengah

Aldhita Triasmoro RMaret 2015

1. PENDAHULUANBatu bata merupakan salah satu bahan penting yang digunakan untuk membangun suatu konstruksi, seperti pembangunan rumah, gedung, pagar, pondasi, dan lain sebagainya. Pada dasarnya proses pembuatan batu bata dilakukan dalam empat tahap, tahap pertama adalah pencampuran bahan baku dengan cara pengadukan dan penggilingan sehingga dihasilkan campuran batu bata. Selanjutnya adalah tahap pencetpkan campuran menjadi bentuk batu bata, tahap pengeringan, dan tahap pembakaran. Bagi produsen batu bata, satu hal lain yang paling mempengaruhi keseluruhan proses produksi adalah musim. Musim kemarau adalah waktu paling baik untuk pembuatan batu bata dibandingkan pada musim hujan.Pasca bencana tanah longsor 2011 silam pembangunan di Tulehu hingga kini masih terus digalakkan. Pembangunan infrastruktur baik itu jalan dan bangunan terus diupayakan percepatannya. Oleh karena itu kebutuhan atau permintaan berbagai material bangunan sangat tinggi di Maluku Tengah, begitu pun terhadap batu bata. Batu bata termasuk salah satu bahan bangunan yang tidak didatangkan dari luar Maluku Tengah, yang mana proses pembuatannya dilakukan di daerah sendiri. Permintaan yang cukup tinggi di pasaran Maluku Tengah sering kali membuat para produsen lokal kewalahan dalam menyediakan batu bata.Sebagai salah satu produsen batu bata, lokasi usaha UD. BATU MEMBATU terletak di Kabupaten Maluku Tengah Provinsi Maluku. Yaitu, suatu daerah strategis karena terletak di tepi laut. Secara geografis Kabupaten Maluku Tengah berbatasan langsung dengan Kota Ambon. Selama ini Kabupaten Maluku Tengah memang dikenal sebagai sentra penghasil batu bata terbesar di Pulau Ambon, walau seluruh produsennya masih dalam skala industri kecil menengah.

2. KONDISI PERUSAHAAN

Usaha batu bata UD. BATU MEMBATU ini telah berdiri selama 6 tahun, berlokasi di Dusun Tulehu, Kabupaten Maluku Tengah, Propinsi Maluku. Dari Kota Ambon lokasi perusahaan hanya berjarak sekitar 40 km ke arah utara (ke arah Kabupaten Maluku Tengah) (Gambar 1).

Gambar 1. Lokasi tempat usaha

2

UD. BATU MEMBATU merupakan perusahaan yang dikelola satu keluarga, dibangun di atas tanah seluas 2000 m2. Saat ini kapasitas produksinya baru mencapai 50 ribu batu bata karena hanya mempunyai 1 unit dapur pembakaran. Oleh karena kesulitan mendapatkan modal maka pengembangan perusahaan tidak berjalan sesuai yang diharapkan. Oleh karena itu, langkah kedepan yang ditempuh pihak pengelola adalah dengan menjadikan perusahaan ini go public, dengan cara mengundang para investor untuk bergabung.

Dalam setiap kali produksinya atau menghasilkan sebanyak 50 ribu batu bata, perusahaan membutuhkan waktu selama 20 hari kerja (Tabel 1). Beberapa item pekerjaan produksi meliputi, pengadukan tanah, penggilingan tanah, pencetakan, pengeringan, lansir (memuat batu bata ke dalam dapur pembakaran), susun/roek (mengatur batu bata di dalam dapur pembakaran), pembakaran, pendinginan, dan pembongkaran (bongkar muat batu bata ke dalam truk), dan pembersihan. Saat ini perusahaan dikelola pemilik sendiri yang dibantu oleh beberapa staf dan 10 orang pekerja tetap pabrik. Dari 10 orang pekerja tersebut, 2 orang bertugas untuk mengaduk dan menggiling tanah, 7 orang bertugas mencetak, serta 1 orang bertugas pada bagian pengeringan, pembakaran, dan pembersihan. Perhari rata-rata 1 orang pekerja bagian pencetak dapat membuat sekitar 400 batu bata atau 2800 batu bata perhari. Dengan demikian selama 30 hari maka akan terkumpul sebanyak 84 ribu batu bata. 50 ribu batu bata kemudian dibakar, sedangkan sisanya 34 ribu batu bata disimpan sebagai stok dalam ruang penyimpanan untuk pembakaran selanjutnya.

Tabel 1. Timeline Pekerjaan Pembuatan Batu Bata di UD. BATU MEMBATU

Waktu (hari)Jenis Pekerjaan01234567891011121314151617181920

Pengadukan tanah

Penggilingan tanah

Pencetakan

Pengeringan

Lansir

Susun (roek)PembakaranPendinginanPembongkaranPembersihan dapur

Dalam produksi batu bata (Tabel 1), pekerjaan pengadukan tanah, penggilingan tanah, pencetakan, dan pengeringan merupakan tahap awal yang tidak tergantung satu sama lain, artinya dapat terus dilakukan setiap hari. Sedangkan pekerjaan lansir, susun (roek), pembakaran, pendinginan, pembongkaran, dan pembersihan dapur merupakan tahap inti dari proses produksi batu bata, yang saling tergantung satu sama lainnya.

Pembakaran batu bata terdiri dari 2 tahap, dilakukan menggunakan kayu bakar yang berasal dari sisa-sisa pembersihan ladang. Tahap pertama adalah pembakaran ringan selama 4 hari, pada tahap ini api dinyalakan tidak terlalu besar atau disebut dengan api kecil. Tujuannya adalah untuk mengkondisikan terlebih dahulu batu bata dengan menaikkan suhu secara bertahap. Tahap kedua adalah pembakaran besar atau pembakaran sempurna selama 2 hari. Setelah proses pembakaran pekerjaan berikutnya adalah pendinginan, yang dilakukan dengan membiarkan dapur pembakaran selama 5 hari sehingga suhu akan turun dengan sendirinya. Setelah suhu dapur kembali normal maka pekerjaan pembongkaran dapat dilakukan, biasanya memakan waktu selama 3 hari. Pekerjaan terakhir adalah pembersihan dapur dari debu sisa-sisa kayu pembakaran, untuk kemudian diisi dengan batu bata untuk dibakar kembali.

Secara keseluruhan dalam proses produksi ini dibutuhkan cukup banyak waktu jika menggunakan 1 unit dapur pembakaran saja. Setidaknya dibutuhkan selama 15 hari dari lansir sampai pembersihan dapur untuk dapat dilakukan pembakaran kembali. Oleh sebab itu, dalam rencana pengembangan (Tabel 2), pihak pengelola berencana menambah 1 unit dapur pembakaran lagi untuk mempercepat dan meningkatkan jumlah produksi. Nantinya diharapkan dalam waktu kurang dari 40 hari produksi sudah dapat mencapai 100 ribu batu bata.

3. PEMBIAYAAN

1. Rencana Pengembangan

Untuk rencana pengembangan, saat ini kami mempunyai 2 item kebutuhan tambahan yaitu pembebasan tanah seluas 1 ha dan pembangunan dapur pembakaran (Tabel 2). Karena keterbatasan lahan, tanah seluas 2000 m2 yang selama ini digunakan sebagai tempat usaha sudah tidak dapat lagi mendukung tahap rencana pengembangan. Oleh sebab itu, melakukan pembebasan tanah adalah langkah yang tepat dan mesti se-segera mungkin dilakukan. Lahan seluas 1 ha yang akan dibebaskan ini terletak tepat di belakang perusahaan, dengan kondisi tanah berbukit (Gambar 2). Selama ini lokasi tersebut digunakan perusahaan untuk mengambil bahan baku (tanah) untuk pembuatan batu bata.

Gambar 2. Lokasi dan kondisi tanah yang akan dibebaskan

Keterangan gambar:

1. Pengambilan dari bawah atau dari tempat usaha 2. Pengambilan dari atas bukit

Perlu diketahui bahwa untuk 1x produksi (total 50 ribu batu bata), perusahaan harus membagi keuntungan sebesar 7,5% kepada pemilik tanah sebagai biaya pembelian bahan baku. Sesuai perjanjian yang telah disepakati, biaya 7,5% tersebut dibayar dalam bentuk batu bata. Jadi, misalkan untuk setiap kali produksi dihasilkan sebanyak 50 ribu batu bata maka untuk 7,5%-nya perusahaan harus memberikan sebanyak 3.750 batu bata kepada pemilik

4

tanah. Bila diambil harga satuan rata-rata sebesar Rp.385, maka ini sama artinya dengan membayar sebesar Rp.1.443.750.Oleh karena itu, dengan melakukan pembebasan tanah, diharapkan biaya rutin pengeluaran sewa tanah ini sudah dapat dihilangkan sehingga tidak mengurangi keuntungan yang didapat. Disamping itu, perusahaan juga berupaya meningkatkan hasil produksi dengan membangun 1 unit dapur pembakaran tambahan. Dapur pembakaran yang akan dibangun ini juga berkapasitas 50 ribu batu bata. Dapur pembakaran tambahan ini nantinya akan dibangun di atas tanah seluas 1 ha yang masih dalam rencana pembebasan tersebut.

Dari Tabel 2 diketahui bahwa biaya yang dibutuhkan untuk pembebasan lahan seluas 1 ha adalah sebesar 80 juta rupiah, dan biaya pembuatan dapur pembakaran berkapasitas 50 ribu batu bata sebesar 30 juta rupiah. Jadi total keseluruhan biaya investasi untuk rencana pengembangan adalah sebesar 110 juta rupiah.

Tabel 2. Rencana Pengembangan

NoRencana PengembanganSatuanNilai (Rp)

1.Pembebasan/perluasan lahan usaha1 ha80.000.000

2.Dapur pembakaran (kapasitas 50.000 batu bata)1 unit30.000.000

110.000.000

2. Perhitungan Ongkos Produksi

Untuk Kabupaten Maluku Tengah dan sekitarnya harga jual satuan batu bata umumnya berkisar antara Rp.350-420, dengan harga rata-rata Rp.385. Namun, dari tren pasar 10 tahun terakhir menunjukkan harga jualnya cenderung terus naik apalagi bila stok dipasaran sedikit (terbatas), maka harga jual satuan dapat melonjak naik mencapai Rp.600-700.

Harga batu bata yang variatif ini dipengaruhi oleh berbagai faktor, seperti ketersediaan batu bata (supply), permintaan (demand), kondisi cuaca (musim), dan lain-lain.

Pada Tabel 3a ditunjukkan bagaimana rincian ongkos produksi per unit batu bata, dengan total mencapai Rp.190. Bila mengambil harga jual satuan rata-rata Rp.385 maka keuntungan yang didapat adalah sebesar Rp.195. Sedangkan modal kerja yang dibutuhkan untuk 1x produksi (total 50 ribu batu bata) adalah sebesar 9,5 juta rupiah (Tabel 3b).

Tabel 3a. Rincian Ongkos Produksi per Satuan

NoRincian Ongkos ProduksiNilai (Rp)

1.Bahan baku (tanah, tanah kuning, dan pasir)20

2.Kayu bakar40

3.Bahan bakar (solar)5

4.Pengadukan dan penggilingan tanah45

5.Pencetakan40

6.Pengeringan10

7.Lansir10

8.Roek10

9.Pembakaran10

Tabel 3b. Ongkos 1x Produksi (50 ribu Batu Bata)

Modal KerjaNilai (Rp)

Total 50.000 batu bata (h)

Modal kerja = (ongkos produksi/satuan) x (h)

= (Rp.190) x (50.000)9.500.000

9.500.000

3. Perhitungan Keuntungan

a. Sebelum Pembebasan Tanah

Berikut contoh perhitungan keuntungan 1x produksi (50 ribu batu bata). Dengan mengambil harga jual satuan rata-rata Rp.385, maka akan dihasilkan laba kotor sebesar Rp.8.000.000 (Tabel 4a).

Tabel 4a. Perhitungan Keuntungan Sebelum Pembebasan Tanah

NoPekerjaanNilai (Rp)


1.Harga penjualan:

(Harga penjualan rata-rata) x (h)

(Rp.385) x (50.000)19.250.000

2. Biaya-biaya: Harga pokok (Ongkos produksi/satuan) x (h) (Rp.190) x (50.000)9.500.000

- Biaya perawatan aset250.000

- Biaya listrik/bulan100.000

- Biaya tak terduga/bulan100.000

- Gaji staf1.100.000

11.250.000

Laba kotor (gross provit)8.000.000

b. Setelah Pembebasan Tanah

Setelah pembebasan tanah maka biaya bahan baku menjadi berkurang dari semula Rp.20 turun menjadi Rp.5, sehingga total ongkos produksi per satuan adalah Rp.175 (Tabel 4b). Dengan demikian modal kerja yang dibutuhkan untuk 1x produksi juga menurun menjadi 8,75 juta rupiah (Tabel 4b). Dengan mengambil harga jual satuan rata-rata Rp.385, maka untuk 1x produksi laba kotor yang dihasilkan akan meningkat menjadi Rp.8.950.000 (Tabel 4d).

6

Tabel 4b. Rincian Ongkos Produksi Per Satuan Setelah Pembebasan Tanah

NoRincian Ongkos ProduksiNilai (Rp)

1.Bahan baku (tanah kuning dan pasir)5

2.Kayu bakar40

3.Bahan bakar (solar)5

4.Pengadukan dan penggilingan tanah45

5.Pencetakan40

6.Pengeringan10

7.Lansir10

8.Roek10

9.Pembakaran10

175

Tabel 4c. Ongkos 1x Produksi (50 ribu Batu Bata) Setelah Pembebasan Tanah

NoModal KerjaNilai (Rp)



= (Rp.175) x (50.000)8.750.000

8.750.000

Tabel 4d. Perhitungan Keuntungan Setelah Pembebasan Tanah



1.Harga penjualan:

(Harga penjualan rata-rata/satuan) x (h)

(Rp.385) x (50.000)19.250.000

2. Biaya-biaya:

Harga pokok (Ongkos produksi/satuan) x (h) (Rp.175) x (50.000)8.750.000




- Gaji untuk 1 orang staf1.100.000

10.300.000


c. Setelah Pembebasan Tanah dan Penambahan 1 Unit Dapur Pembakaran

Setelah dilakukan pembebasan tanah yang berdampak positif dengan menurunnya total ongkos produksi per satuan (Tabel 4b), maka laba kotor juga kembali terkoreksi dengan adanya penambahan 1 unit dapur pembakaran lagi. Dengan total produksi mencapai 100 ribu batu bata (2x produksi) maka diperlukan ongkos produksi sebesar Rp.17.500.000 (Tabel 4e). Jika mengambil harga jual satuan rata-rata Rp.385, maka dari 2x produksi laba kotor yang dihasilkan akan meningkat menjadi Rp.19.450.000 (Tabel 4f).

7

Tabel 4e. Ongkos Produksi Untuk 100 ribu Batu Bata

NoModal KerjaNilai (Rp)



= (Rp.175) x (100.000)17.500.000

17.500.000

Tabel 4f. Perhitungan Keuntungan Setelah Pembebasan Tanah & Penambahan 1 Unit Dapur Pembakaran



1.Harga penjualan:

(Harga jual satuan rata-rata) x (h)

(Rp.385) x (100.000)38.500.000

2. Biaya-biaya:

Harga pokok (Ongkos produksi/satuan) x (h) (Rp.175) x (100.000)17.500.000




- Gaji staf1.100.000

19.050.000


4. Inventalisir Aset Perusahaan

Sebelum pembagian keuntungan antara pihak pengelola dan investor, maka dilakukan inventalisir terlebih dahulu terhadap aset-aset yang dimiliki perusahaan saat ini. Berdasarkan Tabel 5, diperoleh 11 item aset perusahaan berupa aktiva tetap yang keseluruhan bernilai sebesar Rp.115.350.000, sedangkan aset berupa aktiva lancar terdiri dari 5 item bernilai sebesar Rp.12.060.000. Dengan demikian total keseluruhan aset (aktiva tetap dan aktiva lancar) adalah sebesar Rp.127.410.000 yang juga merupakan modal pengelola. Sedangkan untuk modal investor dapat dilihat dari besaran investasi yang dibutuhkan untuk pengembangan pada Tabel 2, yaitu sebesar Rp.110.000.000 (Tabel 2).

Tabel 5. Inventalisir Aset Perusahaan (Aktiva Tetap & Aktiva Lancar)

NoAset (Aktiva Tetap)SatuanNilai (Rp)

1.Tanah usaha2000 m220.000.000

2.Mesin penggiling tanah1 unit18.000.000

3.Barak (Jambo) pencetakan dan pengeringan (@ 750 m2)2 unit30.000.000

4.Dapur pembakaran (kapasitas 50.000 batu bata)1 unit30.000.000

5.Pondok serbaguna1 unit5.000.000

6.Sumur1 unit2.500.000

7.Kereta sorong4 unit2.000.000

8

8.Becak motor1 unit5.000.000

9.Peralatan pendukung kecil lainnya-1.000.000

10.Instalasi listrik-1.500.000

11.Pompa air1 unit350.000

115.350.000

Aset (Aktiva Lancar)/Stand by

1.Stok Batu bata belum dibakar (@Rp.120)50.0006.000.000

2.Stok Kayu bakar (@Rp.800.000)3 truk2.400.000

3.Stok Pasir3 truk360.000

4.Stok Solar300.000

5.Uang kas (bank)-3.000.000

12.060.000

Jumlah Total Aset

Aktiva Tetap115.350.000

Aktiva Lancar12.060.000

127.410.000

5. Pembagian Keuntungan

Persentase pembagian keuntungan untuk masing-masing pihak dilakukan dengan cara membandingkan besaran nilai modal pengelola (aset perusahaan) dan modal investor terhadap total modal. Hasil perhitungan Tabel 6a diperoleh bahwa persentase keuntungan pihak pengelola adalah sebesar 54%, sedangkan pihak investor mendapat bagian sebesar 46% dari laba kotor.

Tabel 6a. Pembagian Persentase Keuntungan

NoTotal ModalNilai (Rp)

1.Modal Pengelola (Tabel 5)127.410.000

2.Modal Investor (Tabel 2)110.000.000

237.410.000

Persentase Modal

1. Modal Pengelola

(127.410.000) : (237.410.000) = 0.5454%2. Modal Investor

(110.000.000) : (237.410.000) = 0.4646%

Tabel 6b menunjukkan nilai masing-masing keuntungan yang diperoleh sebelum pembebasan tanah, pihak pengelola mendapat pembagian sebesar Rp.4.320.000. Sedangkan pihak investor mendapat pembagian sebesar Rp.3.680.000. Setelah dilakukan pembebasan tanah, maka besaran pembagian keuntungan masing-masing pihak akan meningkat. Pihak pengelola mendapat pembagian sebesar Rp.4.833.000, sedangkan investor mendapat sebesar Rp.4.117.000 (Tabel 6c). Dengan adanya rencana penambahan 1 unit dapur pembakaran lagi berkapasitas sama maka pembagian keuntungan masing-masing pihak akan

9

semakin meningkat. Jika rencana ini terlaksana, maka pihak pengelola mendapat pembagian

sebesar Rp.10.503.000, sedangkan pihak investor mendapat sebesar Rp.8.947.000 (Tabel 6d).

Tabel 6b. Keuntungan 1x Produksi (50 Ribu Batu Bata) Sebelum Pembebasan Tanah


Pembagian keuntungan:

(persentase modal) x (Laba kotor/gross provit)

1.Untuk pengelola: (54%) x (8.000.000)4.320.000

2.Untuk Investor:(46%) x (8.000.000)3.680.000

Koreksi8.000.000

Tabel 6c. Keuntungan 1x Produksi (50 Ribu Batu Bata) Setelah Pembebasan Tanah





2.Untuk Investor:(46%) x (8.950.000)4.117.000

Koreksi8.950.000

Tabel 6d. Keuntungan 2x Produksi (100 Ribu Batu Bata) Setelah Pembebasan Tanah & Penambahan 1 Unit Dapur Pembakaran





2.Untuk Investor: (46%) x (19.450.000)8.947.000

Koreksi19.450.000

Perlu untuk diketahui bahwa setelah proses pembuatan batu bata selesai biasanya pembeli besar (agen) akan datang ke pabrik untuk membeli seluruh batu bata. Umumnya pihak perusahaan akan menerima uang hasil penjualan batu bata tersebut sekitar 7 hari lamanya. Dengan demikian, ini berarti bahwa pihak pengelola baru dapat mentransfer keuntungan yang menjadi bagian pihak investor selambat-lambatnya 7 hari setelah masa penjualan tersebut.

Setelah BEP investor tercapai (diharapkan kurang dari 2 tahun) maka investor diberi kebebasan untuk memilih, kembali melanjutkan kerjasama atau menarik modal yang dinvestasikan. Jika ingin menarik modalnya, maka pihak investor akan mendapatkan besaran modal yang sama seperti pada saat awal investasi.

10

6. Analisa Faktor Resiko

Disamping keuntungan, telah kita yakini bersama bahwa setiap usaha yang dilakukan apapun pasti memiliki faktor-faktor resiko yang dapat menyebabkan kerugian bagi perusahaan. Begitu juga terhadap industri batu bata yang berbasis produksi massa (mass production) ini. Selama 8 tahun berkiprah di industri batu bata, kami selaku pengelola UD. BATU MEMBATU tidak mendapati adanya faktor-faktor resiko besar yang mungkin dapat menyebabkan masalah serius bagi keuangan perusahaan. Hanya beberapa resiko yang tergolong kecil yang kerap terjadi setiap kali produksi.

Resiko-resiko tersebut yaitu pecahnya batu bata sewaktu proses pembongkaran/pengangkutan ke dalam truk pengangkut dan adanya beberapa batu bata yang tidak terbakar sempurna sewaktu pembakaran (khusus yang ini nantinya dapat dibakar kembali). Sedangkan kemungkinan tidak terjualnya batu bata, tidak pernah kami temui sama sekali selama ini. Begitu juga terhadap produsen batu bata lainnya di Kabupaten Maluku Tengah ini.

Kami disini bekerjasama dengan para agen untuk urusan masalah penjualan, dengan sistem penawaran harga. Setelah harga penjualan disepakati bersama yang tentunya menguntungkan kedua belah pihak, kemudian mereka (agen) biasanya langsung mengambil batu bata ke pabrik. Oleh karena itu, pihak perusahaan tidak perlu repot-repot lagi menangani masalah penjualan. Dengan demikian, kami sangat yakin sekali bahwa pemasaran batu bata di Maluku Tengah sangat baik dan mempunyai prospek positif kedepannya.

4. KESIMPULAN

1. Untuk satu kali proses produksi normalnya membutuhkan waktu selama 25 hari kerja (Tabel 1). 2. Harga jual satuan batu bata di Maluku Tengah berkisar antara Rp.350-420, dengan harga satuan rata-rata adalah Rp.385.

3. Total investasi untuk pengembangan usaha adalah sebesar Rp.110.000.000 (Tabel 2). Sedangkan inventalisir aset perusahaan saat ini adalah sebesar Rp.127.410.000 (Tabel 5). 4. Ongkos produksi satuan batu bata adalah sebesar Rp.190 (Tabel 3b). Setelah pembebasan tanah maka ongkos produksi satuan turun menjadi Rp.175 (Tabel 4b).

5. Dari perbandingan terhadap besaran masing-masing aset, maka didapat persentase pembagian keuntungan. Pihak pengelola mendapat pembagian keuntungan sebesar 54% dari laba kotor, sedangkan pihak investor mendapat bagian sebesar 46% (Tabel 6).

6. Laba kotor yang diperoleh dari penjualan sebanyak 50 ribu batu bata jika harga jual satuan rata-rata Rp.385 adalah Rp.8.000.000 (Tabel 4) dan setelah pembebasan tanah meningkat menjadi Rp.8.950.000. Dengan adanya penambahan 1 unit dapur pembakaran lagi maka total produksi menjadi 100 ribu batu bata, sehingga laba kotor pun meningkat menjadi Rp.19.450.000.

7. Setelah BEP investor tercapai (diharapkan kurang dari 2 tahun) maka investor diberi kebebasan untuk memilih, kembali melanjutkan kerjasama atau menarik modal yang dinvestasikan (dengan nilai yang sama saat awal investasi).

Documents

Proposal Investasi Pengembangan Usaha (File 2)